18/12/2019 אביחי שורצקי אייל דומן רן פרדס Data Centers REITS אנו מפרסמים ניתוח של תחום חוות השרתים

תמליל

1 אביחי שורצקי אייל דומן רן פרדס Data Centers REITS אנו מפרסמים ניתוח של תחום חוות השרתים Centers(,)Data תחום הנמצא בין נדל"ן לטכנולוגיה, עם התייחסות לחברות הגדולות אשר פועלות כקרנות REIT אמריקאיות. קרנות REIT אלו עוסקות בהשכרת שטחים ייעודיים לחוות שרתים, הפעלת מרכזי נתונים ותחזוקתם. מצד אחד, החברות בתחום נהנות מסביבת התשואות הנמוכה אשר צפויה להישאר בתקופה הקרובה, ומצד שני החברות הפועלות בתחום צפויות להרוויח מההתפתחויות הטכנולוגיות בשנים הקרובות בהן המשך המעבר לענן,,Big Data אינטליגנציה מלאכותית, )IOT( Internet of Things ועוד. מגמות אלו, יגדילו את הביקוש וצריכת הנתונים, וכן את הצורך בשטחי אחסון וניהולם. ענף זה נמצא בתוך סקטור הנדל"ן, אך הוא חשוף לטכנולוגיה הרבה יותר מחברות נדל"ן אחרות בסקטור. כך, באירועים נקודתיים של עליית תשואות, וירידות רוחביות בסקטור, קיימת הזדמנות לחשיפה לענף זה. אי לכך המלצתנו על התחום היא חיובית, כאשר אפשרויות החשיפה לתחום הן באמצעות החברות הפועלות בענף - Cyrusone,DLR,Equinix ו Switch או באמצעות ה- ETF SRVR העוקב אחר מדד ה- SCTR, שמתמקד בתשתיות סקטור הנדל"ן בארה"ב ומכיל, גם חברות תשתיות נוספות בתחום הנדל"ן.)AMT,CCI(

2 רקע חוות שרתים תפעול השרתים נדל"ן מניב גודל שוק ומאפיינים RETAIL COLOCATION WHOLESALE COLOCATION תחומי המיקוד השונים מאפייני השוק בסיס לקוחות נאמן והכנסות נלוות הביקוש צפוי להמשיך לצמוח נתח שוק ותחזיות מאפייני קרנות ה- REIT בתחום החברות המובילות EQUINIX (EQIX) CYRUSONE (CONE) )DLR( DIGITAL REALTY SWITCH (SWCH) חשיפה לתחום באמצעות... ETF

3 רקע החברות בתחום חוות השרתים נמצאות היום במרכז אחד מהשינויים הגדולים שעוברת תעשיית ה- IT בתקופתנו, כאשר הגידול ברשתות הענן מגדיר מחדש איך עסקים עובדים. הגידול בצריכת הנתונים בשנים האחרונות )והבאות( הינו אקספוננציאלי, וחלק גדול מהתנועה )traffic( כבר עוברת למרכזי נתונים מבוססי ענן, וארגונים נוקטים יותר ויותר בגישה המאמצת את יתרונות הענן וממנפת את המהירות והחיסכון בעלויות כתוצאה מכך. מדד ה- Index) GCI (Global Cloud של Cisco חוזה כי תנועת ה- IP בחוות השרתים צפויה לגדול בשיעור שנתי ממוצע של 25% עד 2021, כאשר עד 95% 2021 מתעבורת חוות השרתים תתבסס במרכזי נתונים בענן, לעומת 90% ב נתונים אלו יזדקקו להעברה, ניתוח וצריכה, וטכנולוגיות חדשות כמו 5G,, IOT ונהיגה אוטונומית צפויים להמשיך ולתמוך בביקוש למרכזי נתונים ולדחוף מרכזים אלו להיות קרובים יותר למשתמש. חוות שרתים מה זו בעצם חוות שרתים? כאשר אנו גולשים באינטרנט, המידע שאנו ניזונים ממנו מגיע מאלפי אתרים שונים בארץ ובעולם - המידע הזה שוכן בתוך מחשב הקרוי "שרת". השרתים מאוחסנים יחד ב- centers data )חוות שרתים( שהינם מרכזי מידע פיזיים שהותאמו לכך בתנאים של מיזוג אויר, מערכת חשמל, גיבוי, אבטחה ועוד. חוות שרתים מורכבת מאשכול בודד או מספר אשכולות מחשבים )קבוצה של מחשבים המחוברים ביניהם ופועלים יחד בצורה מתואמת( וכן מאובזרת בציוד לניתוב תקשורת, ארונות, מתגים ונתבים. חוות השרתים, משמשות בין היתר לאחסון ואחזקה של אתרי אינטרנט, ובשנים האחרונות הופך השימוש בחוות שרתים נפוץ יותר בקרב עסקים וחברות, לצידם או במקומם של מחשבים מרכזיים. אספקת החשמל ומערכת הקירור של חוות שרתים הן שיוצרות את המגבלה העיקרית על ביצועי המערכת, כך שיכולותיה של חוות שרתים נמדדת לפי קיבולת תעבורה ואיכותה. תפעול השרתים בגלל ריבוי שרתים בחוות, הצורכים משאבי חשמל וקירור רבים, מצב של תקלה בשרת בודד הינו אירוע שגרתי כך שניהול חוות השרתים לוקח זאת בחשבון. על מנת להתמודד עם תקלות אלו מותקנות בחוות השרתים מערכות ניהול וניטור המתריעות על תקלות, כאשר ההתמודדות עם תקלות אלו שונות וכוללות יתירות,)Redundancy( גמישות בהגדרת השרתים, אישכול ועוד. כמו כן, בעולם חוות השרתים נהוג לסווג את רמת תשתית החשמל ומיזוג האוויר במתקן לפי רמה אשר 3

4 מתחיל ב- 1 Tier ועד ל- 4 Tier )חוות שרתים בעלת רמת התשתיות הגבוהה ביותר(. מדד זה מגדיר למעשה את יכולת התשתית לתמוך ברציפות התפקודית של חוות השרתים. 1- Figure דוגמא לחוות שרתים מקור: DLR היסטורית, חוות השרתים הוחזקו ע"י חברות פרטיות שהשתמשו בהן לאחסון מידע וניהול אפליקציות וע"י חברות הטלקום. אולם, בשנים האחרונות מרבית חברות הטלקום האמריקאיות מכרו פעילות זו שהתאפיינה בדרישות הון גבוהות על מנת להתמקד בעסקי הליבה CenturyLink( AT&T, Verizon, מכרו כולן את פעילות חוות השרתים שלהם בחמש השנים האחרונות(. באסיה לעומת זאת, עדיין הרבה חברות טלקום הן השחקניות הגדולות בתחום חוות השרתים, עם China Telecom, China Unicom, NTT, KDDI בין השחקניות הגדולות ביבשת. נדל"ן מניב תחום ה- Centers Data הינו למעשה נדל"ן מניב המאכלס מחשבים ושרתים )servers/hardware( של חברות מסוגים שונים, כאשר החומרה נועדה לתהליכי אחסון, עיבוד, החלפה ועוד. דרישות האבטחה הנדרשות בנכסים אלו הן ברמה גבוהה וכן גם דרישות היתירות בתחומי החשמל, מערכות, בקרה ובטיחות. כמו כן, בתחום זה ישנה חשיבות גבוה למיקום הנכסים הנמדדת לפי קרבה לרשתות תקשורת, נגישות של מקורות חשמל ועדיפות לאזורים קרים עם עלויות חשמל נמוכות. 4

5 בשונה מחברות נדל"ן מניב אחרות, ההשכרה בתחום ה- Data Centers מבוצעת ביחידות חשמל מסוג KW ולא ביחידות שטח, כאשר השוכרים נחלקים לפי:.Retail (<300 KW), Wholesale (300 KW-5 MW), Hyperscale (>5 MW) גודל שוק ומאפיינים שוק ה- Data centers הגלובלי מוערך בהכנסות שנתיות של כ- 91 מיליארד דולר, והערכות הן ששוק זה יצמח בקצב דו ספרתי עד השוק בארה"ב הינו השוק המוביל והבוגר בתחום, ו- 60% מקיבולת ה- Centers Data בעולם הינם בצפון אמריקה, 20% באסיה פסיפיק, כ- 13% באירופה והיתרה בשאר העולם. 2 Figure -שוק ה- Centers Data העולמי לפי חלוקה גאוגרפית מקור: BMO השירותים שמספקות חברות חוות השרתים נחלקים לשני תחומים עיקריים: )1( תחומי קולוקציה )Colocation( הכוללים שטח להשכרה )הנדל"ן(, אספקת חשמל, מיזוג אויר וקירור, אבטחה, תחזוקה ועוד. )2( -Interconnection הכוללים את החיבור הפיזי בין הציוד והשרתים של הלקוחות )לרוב חיבור על בסיס סיב אופטי( וכן חיבור בין שני לקוחות באותה חוות שרתים Connects(.)Cross באמצעות חיבור זה מקבלים הלקוחות אינטגרציה מהירה, נוחה ומשתלמת עם שותפים עסקיים ונותני שירותים בתוך ה- ecosystem של חברות ניהול חוות השרתים. הלקוח מקבל גם תקשורת אמינה ומהירה מאוד של החלפת נתונים. שירותים אלו מאפשרים ללקוח חיבור אמין, בטוח ובעל ביצועים טובים בין הרשתות שברשותו. הערכות של IHS הן כי תחום ה- Interconnection זה יצמח בקצב שנתי ממוצע של 13% בין השנים 2017 ל

6 Retail colocation ספקי retail colocation משכירים שטחים ללקוחות על בסיס של ארונות/ מתלה מטר רבוע( ,000 בודדים ועד השכרה של כלובים )שנעים בגודל של ספקים אלו יארחו לרוב מספר גדול של שוכרים קטנים עם תנאי שכירות ממוצעים הינו גבוה מאשר של שנה עד ארבע שנים. מחירי ההשכרה של ספקי ה- retail וכן חשמל מוגדר ללקוח, Interconnection,wholesale והיכולת למכור שירותי תורמת להחזר גבוה יותר על הפיתוח. Wholesale colocation ספקי wholesale colocation משכירים שטחים ללקוחות גדולים החל מ-- 10,000 20,000 מטר מרובע ועד לחוות שרתים שלמות המושכרות ללקוח בודד. בגלל השטח הגדול ששוכרים בתחום זה, אחראים השוכרים גם על תפעול חוות השרתים מלבד השטח הנדלני והחשמל. החוזים בתחום ה- wholesale הינם ארוכים יותר ונעים בטווח של חמש עד עשר שנים )ואצל לקוחות מסוימים אף ארוך יותר(. תחומי המיקוד השונים החברות עם המיקוד הגדול בתחום ה- retail הן Equinix, CoreSite, Digital Realty כאשר השירותים שמציעות החברות בתחום ה-,retail יחד עם אופי הפעילות הינם בעלי יתרון תחרותי ותומכים בתשואות גבוהות יותר. תחום ה- Wholesale מאופיין בתשואות נמוכות יותר על ההשקעה, שכן יש פחות משמעות ליתרון תחרותי של השחקניות, מה שבא לידי ביטוי במחירים נמוכים יותר, וכן סיכון חידוש החוזה מול השוכר הינו גבוה יותר. מאידך בתחום ה- Wholesale, 50% או יותר מהשטחים ניתנים להשכרה מראש לדיירי עוגן מה שמפחית את הסיכון בשלב ההקמה של חוות שרתים חדשות. כמו כן, חוות אלו קלות וזולות יותר לבנייה, החוזים ארוכים והוצאות התפעול נמוכות. תחום נוסף הוא תחום ה- Hyperscale הכולל לרוב חוות שרתים מיועדות לספקיות שירותי ענן. תחום זה צובר תאוצה בשנים האחרונות וצפוי להמשיך לצמוח בקצב גבוה )לפי הערכות בשוק בין 50%-40% בשנה( נוכח מגמת המעבר לשירותי ענן. בעוד בעבר תחום חוות השרתים היה יותר מפולג בין חברות בתחום ה- retail לחברות בתחום ה- Wholesale/Hyperscale, לאחרונה גבולות אלו היטשטשו, בעיקר לאחר כניסתה של Equinix לתחום ה-.Hyperscale 6

7 -3 Figure לקוחות Data Centers לפי סוגים מקור: BMO 7

8 מאפייני השוק בסיס לקוחות נאמן והכנסות נלוות למרות שתנאי השכירות בכל חוות שרתים עשויים להשתנות בהתאם לסוג הלקוח )חוזים קצרים יותר ללקוחות Retail וארוכים יותר ללקוחות,)Wholesale/Hyperscale ההכנסות הינן חוזרות ובסיס הלקוחות בדרך כלל נאמן מאוד עם רמה נמוכה של עזיבת לקוחות ורמה סבירה של ריכוז לקוחות. שיעור הנטישה השנתי בתחום נע בין 8%-5%. בשונה מקרנות REIT בתחומים אחרים, התמחור בתחום חוות השרתים הינו על בסיס צריכת החשמל ולא על בסיס המטר המרובע המושכר. מפעילי חוות שרתים שונים מסקטורים אחרים בעולם ה- REIT, מאחר ויש ערך אדיר ל- ecosystem בהם הן פועלות, שמפיקים תועלת מכמות גדולה יותר של לקוחות שמתחברים אליהם. הפיזור הגיאוגרפי של חוות שרתים באזורים שונים בעולם הוא גם גורם חשוב בהינתן טביעת הרגל הגלובלית של לקוחותיהם. Equinix ו- Digital Realty יישמו יתרון זה והן בעלות פריסה גיאוגרפית רחבה כאשר 70% מלקוחות Equinix נמצאים ביותר מאזור אחד. CyrusOne נוקטת גם כן באסטרטגיה של התרחבות גיאוגרפית, כשהיא מנסה להיכנס לאירופה באמצעות מיזוגים ורכישות ופיתוח. הביקוש צפוי להמשיך לצמוח הצמיחה בתחום ה- Centers Data בשנים הקרובות צפויה להגיע מהגידול בתעבורת המידע, והשינויים הטכנולוגיים, וצפויה להיות מובלת ע"י חברות הענן הגלובליות. מסקירה של קבוצת 650 על המעבר לענן אותה הזמינה,BMO נראה שהמשקיעים אינם מבינים את הפוטנציאל הגלום במעבר לענן ואיך זה יועיל לתחום חוות השרתים ושירותי ה- Colocation )שירותי אחסון שרתים, תחזוקה, אספקת חשמל, קירור ועוד(. בהתחשב בעלייה צפויה בעומס על השרתים, בשילוב עם הנחות סביב קצב המעבר לענן, התעשייה צפויה להגדיל את היקפי צריכת החשמל והאחסון בשרתיה ב- 13% ו- 19% בשנה בממוצע )בהתאמה( עד 2021, כך שפוטנציאל צמיחת ההכנסות בחברות המפעילות חוות שרתים מסוג MTDC )חוות הכוללות מספר שוכרים ולא חווה ייעודית לשוכר אחד( הינו בשיעור חד ספרתי גבוה בשנים הקרובות. המעבר למיקור חוץ בתחום אחסון הנתונים הינו עדיין בשלבים מוקדמים. בהתחשב ביעילות וביתרונות הכלכליים של מעבר למיקור חוץ מבוסס ענן, הערכות הן שעם 8

9 הזמן הרוב המכריע של החברות יאמצו גישת ענן היברידית. גישה זו כוללת העברת אחסון הנתונים של החברות לספקי ענן ציבוריים כמו AWS, Azure, Google Cloud כחלק colocation ללקוח בודד( באמצעות ולענן פרטי )מרכז נתונים המיועד ממגמת מיקור החוץ. )חברות Hyperscale בחזית מגמות אלו ניצבים ספקי הענן הגדולים וחברות המפעילות אלפי שרתים( שנהנות מעלייה בביקושים נוכח השינויים שמבצעים הארגונים באחסון הנתונים שלהם וכן העלייה במודל הענן כתשתית לאפליקציות ) SaaS )תוכנה כשירות(, סטרימינג, רשתות חברתיות ועוד. כל אלו צפויים להביא לעלייה מהותית בהשקעות מצד חברות האינטרנט הגדולות בבניית חוות שרתים ומרכזי אחסון נתונים שיתאימו לעלייה בביקושים. מגמות אלו של גידול בשירותי בביקושים חזקים למרכזי נתונים בנתונים תומכים ענן יחד עם הגידול המאסיבי שימוש במיקור חוץ ע"י חברות המפעילות גדולים )hyperscale( שמרביתם יעשו חוות שרתים ושירותי.Colocation נתח שוק ותחזיות שוק ה- centers Data הגלובלי מוערך בהכנסות שנתיות של כ- 91 מיליארד דולר, והערכות הן כי שוק זה ימשיך לצמוח בשנים הקרובות. תחום חוות השרתים הינו הינה החברה Equinix נכון ל- 2018, Synergy מבוזר, ולפי נתוני חברת המחקר,)retail כאשר )הרוב מגיע מתחום ה- 13% הגדולה בתחום עם נתח שוק של,Digital Realty חברה אמריקאית הפועלת בעיקר היא המתחרה הגדולה שלה מסך שוק חוות השרתים 8.5% בתחום ה- Wholesale, ומחזיקה נתח שוק של העולמי. הערכות IHS הן שתחום חוות השרתים ומרכזי המידע מסוג MTDC )חוות שרתים של מספר שוכרים( צפויות לגדול בשיעור ממוצע של 8.3% בין השנים בהכנסות מ- 13% בהכנסות מקולוקציה וצמיחה של 8% הכולל צמיחה של 10 הינו מבוזר מאוד כאשר MTDC מסוג שוק חוות השרתים.interconnection הינה מסך השוק ב- 2018, ו- Equinix השחקנים הגדולים ביותר היוו כ- 55% DLR עם 10% ו- Telecom China השחקנית הגדולה עם כ- 20% נתח שוק, אחריה מהווה 5.6% מהשוק. 9

10 MTDC נתחי שוק בחוות שרתים מסוג 4- Figure מקור: BMO הערכות IHS הן שהפריסה המהירה ביותר תהיה של עסקאות בגודל של kw עם צמיחה שנתית ממוצעת של 10% עד 2021 וצמיחה מהירה בעסקאות בגודל של מעל.1MW מבחינת התפלגות התחומים שחוות השרתים פועלות בהם, תוכן ונתונים מהווים 24% מהכנסות ולאחר מכן הכנסות מענן ושירותי IT המהווים 22% מהכנסות. - 5 Figure שוק ה- MTDC - צמיחה בהספקים השונים לעומת התפלגות הכנסות משירותים שונים מקור: BMO 10

11 מאפייני קרנות ה- REIT בתחום החברות הפועלות בתחום השכרת ותפעול חוות השרתים מאוגדות ברובן כקרנות,REIT ולכן אינן צריכים לשלם מיסים על רווחיהם, אך צריכות לשלם לפחות כ- 90% מרווחים אלו כדיבידנד. EQIX הייתה בין החלוצות בתחום כשהפכה לחברת REIT בתחילת 2015, ויחד עם עוד חברות שנוספו לקטגוריה ועם ביצועי מניות טובים בשנים האחרונות הביאו את הסקטור להוות 8.5% מסך מדד ה- REIT של.MSCI (RMZ) להערכתנו, חברות ה- REIT בתחום חוות השרתים נהנו בשנים האחרונות, ויוסיפו ליהנות גם בשנים הבאות, ממגמות חיוביות יותר לעומת קרנות REIT בתחומים אחרים. זאת, על רקע הצמיחה צפויה בתעשייה נוכח העלייה בביקוש לענן, עלייה בנתונים והתפתחויות טכנולוגיות, תשואת ה- NOI )Net operating income( על הנכסים בפיתוח של חברות אלו גבוהות יותר משל חברות REIT אחרות ונאמנות הלקוחות הינה גבוהה יותר נוכח העלות והקושי לעבור לחוות שרתים אחרת )לכן שיעור נטישת הלקוחות נמוך(. 11

12 החברות המובילות Equinix (EQIX) EQIX נוסדה ב והיא החברה המובילה בתחום חוות השרתים בעולם ופועלת כחברת REIT החל מינואר EQIX מתכננת, בונה, משכירה ומפעילה חוות שרתים ומרכזי נתונים עם דגש על שירותי Colocation לשוק ה-.retail החברה מפעילה יותר מ- 200 חוות שרתים בינלאומיות בחמש יבשות ו- 24 מדינות, ונכון לסוף 2018 שירתה למעלה כ- 10 אלף לקוחות והפעילה יותר מ- 333 אלף חיבורים "cross-connects" בין לקוחות אלו. EQIX נהנית ממוניטין ארוך טווח של יכולת מוכחת בתפעול ובניית חוות שרתים, ופורטפוליו נכסים טוב שיאפשר לה ליהנות ממגמות הצמיחה ארוכת הטווח בתחום, ולהמשיך להציג צמיחה בהכנסות וברווחים. הגדלת חשיפה ל- Hyperscale עד לאחרונה, מודל הפעילות של EQIX התבסס על מתן שירותים לתחום ה- retail מה שהשאיר אותה עם חשיפה נמוכה לתחום ה- Hyperscale )ספקיות הענן כמו אמזון עם,AWS גוגל, פייסבוק ועוד(. על מנת להתאים עצמה למגמת הצמיחה והביקושים בתחום ה- Hyperscale הקימה החברה את מחלקת (Hyperscale Infrastructure Team) HIT שמקימה מבנים המתאימים לחוות שרתים לספקיות ענן ולקוחות.hyperscale לחברה כבר יש שתי חוות שרתים בלונדון המשרתות את תחום ה- hyperscale ופוטנציאל לעוד 4-6 נכסים מסוג זה. החברה צפויה לפעול בתחום זה ב- JV עם שחקן נוסף. מובילה ב- Interconnection היתרון התחרותי המשמעותי של EQIX הוא בתחום ה-,Interconnection כך שבעוד שקצב צמיחת ההכנסות משכירות שרשמה החברה בשנים האחרונות היה חד 12

13 ספרתי נמוך- בינוני הרי שההכנסות מתחום ה- Interconnection צמחו בקצב דו ספרתי של כ- 15% באותה תקופה. תחום ה- Interconnection נתמך בבסיס הלקוחות הגלובלי של EQIX ואיכות הנכסים המרשימה שלה המושכת מגוון לקוחות החל מספקי שירותי ענן וספקי רשת המשמשים כ- internet exchange gateways ומהווים מודל קשה לשכפול שתומך באיכות, מהירות ו- latency מינימלי. EQIX החלה את פעילותה תחת מודל המוטה השכרת נכסים ולא רכישתם, כך שכיום לחברה יש את אחוז הנכסים הנמצאים בשכירות הגבוה ביותר מבין מתחרותיה בתחום. מכיוון שמשקיעי REIT מעדיפים מודל של בעלות, המפחית את הסיכון בהשכרה ומגדיל את הוודאות )למרות שמודל שכירות עשוי להביא לתשואה גבוה יותר על ההשקעה נוכח היקפי הון נדרשים נמוכים יותר(, הנהלת החברה שמה לעצמה יעד להגיע לכך ש- 50% מהכנסות השכירות שלה יתקבלו מנכסים בבעלותה, זאת לעומת 45% כיום. מהלך כזה ידרוש מהחברה השקעות הוניות גבוהות מחד אך צפוי לתרום לשיעור ה- EBITDA. תוצאות חזקות ברבעון האחרון הציגה תוצאות חזקות ברבעון השלישי של 2019 עם שיעורי רווחיות ו- FFO EQIX גבוהים מהערכות והעלתה את התחזיות קדימה. הביקושים ממשיכים להיות טובים עם מגמה חיובית של הזמנות ותוספת לקוחות חדשים, אשר יחד עם רמות מחירים טובות צפויים לאפשר לחברה לשמור על המומנטום החיובי בתקופה הקרובה. בנוסף, החברה עוסקת ברכישה ופיתוח של חוות שרתים חדשות )גם מסוג )Hyperscale וכן בפיתוח שירותים נוספים ללקוחותיה. בהתאם לכך, צפויות הכנסות החברה לפי BMO להציג צמיחה של כ- 10% בשנתיים הקרובות, וצמיחה בשיעור של 15%-12% ב- FFO עם שיעור EBITDA של כ- 48%. הערכות אלו משקפות מכפיל P/AFFO של 22.1x לשנת 2019 ו- 20.2x ל מכפילים אלו גבוהים מעט מהממוצע של החברה בתחום, אך משקפים את מעמדה של EQIX כחברה המובילה בתחום, עם מודל פעילות שהינו קשה לחיקוי. 13

14 CyrusOne (CONE) CyrusOne מפעילה 45 חוות שרתים ב- 12 אזורים מרכזיים בארה"ב ואירופה ומשרתת כ- 1,000 לקוחות. החברה הוקמה כתוצאה מפיצול בחברת Cincinnati Bell בנובמבר 2012 והונפקה בתוצרה הנוכחית בינואר מאז הנפקה הייתה CyrusOne לחברה הצומחת ביותר בתחום חוות השרתים זאת באמצעות הקמה עצמאית של חוות שרתים והן באמצעות רכישות. בשנתיים האחרונות שמה החברה דגש על התרחבות באירופה עם הקמה של חוות שרתים באמסטרדם ודבלין ורכישת חברת Zenium עם חוות שרתים בלונדון ופרנקפורט, מהלך שמאפשר לה להתמודד בצורה טובה עם החברות הגדולות בתחום. כך, רשמה החברה צמיחה שנתית ממוצעת של 26% בהכנסות בין השנים , גבוה מצמיחה של 18% שרשמה התעשייה. - CONE הרחבה מהירה של הפורטפוליו מאז Figure מקור: BMO CyrusOne למעשה מקימה ובונה את חוות השרתים שלה בצורה מודולרית, המאפשרת לה לבנות חוות שרתים מהר יותר ממתחרותיה ובעלויות נמוכות. יתרונות אלו מאפשרים לה גמישות במחיר לעומת מתחרותיה תוך שהיא משיגה תשואה גבוהה. 14

15 הצלחה ב- Hyperscale לפני מספר שנים החליטה הנהלת החברה להגדיל את פעילותה בתחום ה-,Hyperscale מהלך שהושג בהצלחה כש- 9 מתוך 10 ספקים הענן הינם לקוחות של החברה )מלבד פייסבוק( כאשר לקוחות אלו מהווים 42% מסך הכנסות החברה. ההערכות הן שנראה עלייה בביקושים בתחום הענן בשנים הקרובות, על רקע הביקוש הגובר לצריכת נתונים ותוכן מה שיהווה רוח גבית לחברה. בנוסף, חלק ניכר מלקוחותיה הינם לקוחות גדולים מסוג,Fortune 1000 כך שהיא צפויה ליהנות מהמגמה הגוברת של חברות ענק המעבירות את מרכזי הנתונים המסורתיים למודל פריסה היברידי )קרי חלק על גבי ענן בחוות שרתים חיצוניות(. באוגוסט השנה דווח ש- CyrusOne קיבלה הצעה לרכישתה ע"י קרן פרייבט אקוויטי וכי החברה בוחנת את הנושא עם יועציה. התזמון של עסקה כזו הינו מעניין שכן בטווח הקצר הערכות היו להתמתנות בביקושים לשירותים מסוג,Hyperscale לתמחור אגרסיבי מצד שחקניות פרטיות של חוות שרתים ולירידה בתשואות בחלק מהאזורים. עם זאת, הטווח הארוך עדיין נראה טוב עבור החברות בתחום עם הערכות לעלייה בביקושים ב כמו כן, התרחבותה של החברה לשווקים מחוץ לארה"ב, התמקדות בשיפור הרווחיות ונכסים רבים הנמצאים בפיתוח הופכים את Cyrusone ליעד אטרקטיבי לרכישה. 15

16 )DLR( Digital Realty Digital Realty היא חברה המנוהלת מסאן פרנסיסקו קליפורניה המספקת שירותי,Data Center והונפקה לציבור ב החברה מעצבת, בונה, רוכשת ומנהלת מתקני Data Center עם התמקדות בלקוחות Hyperscale /Wholesale ולקוחות קמעונאים. DLR מתפעלת Data centers 214 הממוקמות ב- 32 ערים מרכזיות ברחבי העולם, כאשר 18 מהם מוחזקים כהשקעה כתוצאה של מספר שיתופי פעולה. ה- Data centers של החברה בנויים מ מיליון )Net rentable square feet( NRSF במספר סוגים של מתקנים colocation( )powered base buildings, turn-key, and ומספר שיתופי פעולה ביניהם עם Mitsubishi שפתח עבור החברה את השוק היפני. למעלה מ לקוחות מקבלים שירות מהחברה במספר סגמנטים כאשר נכון ל סוג הלקוחות הגדול היה ה- Cloud Vertical שאחראי ל- 27% מהרווחים, )19%( network operators ו-.)18%( IT companies פיזור גלובלי Digital Realty מרוויחה מפיזור גלובלי וממשיכה להתרחב באמצעות פרויקטים חדשים, M&A ושיתופי פעולה. החברה ממנפת את האקוסיסמטם הגלובלי ומייצרת הזדמנויות אשר מעלות את סיכוי ההישארות של הלקוח לטווח ארוך. בערך 60% מהלקוחות של החברה פועלים מממספר אזורים וטביעת הרגל של החברה מתרחבת עם פוטנציאל לפנות ל- 70% מלקוחות Equinix הפועלים ממספר אזורים. 16

17 DLR פעילות -7 Figure בתחום ה- Interconnection, החברה שיפרה באופן משמעותי את היכולות שלה כאשר רכשה את Telx ב- 2015, וגדל בהמשך עם רכישה של 7 נכסי Data Center באירופה מ- Equinix המתחרה. הגדלת החשיפה לשוק האירופאי אחרי Digital Realty,Equinix היא ספק שירותי Interconnection השני בגודלו עם 75,000 לקוחות של INXN בעסקה של $8.4 העוזרת ל- DLR לפתור מספר בעיות אסטרטגיות ומגדילה את האחיזה האירופאית של החברה. נכסי ה- Colocation של INXN נחשבים לאיכותיים והעסקה משלימה לנכסים הנוכחיים של DLR באירופה עם התמקדות ב-.Hyperscale 17

18 Switch (SWCH) החברה עוסקת בבניית תשתיות טכנולוגיות, כאשר ההתמחות המרכזית היא השכרת חוות שרתים שלמות לחברות הענן השונות אחד מהיתרונות של מחשוב ונתונים(. צומחת )דרישה לכמות הגדולים של החברה היא קהל היעד, החברה ממתחחה במתן תוך השמת מרכז הכובד שירותים לחברות הקטנות/בינוניות- בבניית האקו-סיסטם שמאפשר קיזוז עלויות ושיתוף ממקומות אחסון ואבטחה בין לקוחות הקצה. נכון להיום, החברה הקימה ומתפעלת כ- 3 מתחמים, אשר כולם נמצאים בארה"ב )ועוד אחד מיליון מטר רבוע.(Gross( 8 של בתהליך בניה(, בשטח ו- Grand Rapids,Las Vegas, Reno המתחמים ממוקמים ב-.Atlanta הכנסות בחלוקה להכנסות, לחברה יש כ- 3 תחומים: 1. קולוקציה -)Colocation( הכולל את השכרת השטח )נדל"ן(, אספקת חשמל, מיזוג אויר וקירור, אבטחה, תחזוקה ועוד. חלקו של התחום עומד על 80.9% מסך הכנסות החברה )נכון לרבעון האחרון של השנה(. 2. Interconnection- הכולל את החיבור הפיזי בין הציוד והשרתים של הלקוחות חיבור על וכן חיבור בין שני לקוחות באותה חוות שרתים connects( )cross כאשר החיבור הנ"ל מאפשר את האינטגרציה המלאה והמשלמת בין השותפים העסקיים ונותני שירותים בתוך ה- ecosystem של,SWTCH חלקו של התחום עומד על 17.7% מסך הכנסות החברה )נכון לרבעון הנוכחי של השנה(. 8- Figure פילוח הכנסות 3. Other - התחום כולל את התפעול הלוגיסטי היומיומי )תיקון תקלות, הזמנות ושינוי השטחים הקיימים של הלקוחות(. תחום זה עומד על 1.4% מסך הכנסות 18

19 החברה )נכון לרבעון הנוכחי של השנה(. בסיס הלקוחות הקיים של החברה עומד סביב 950 חברות, כאשר עשרת הגדולים אחראים ל 37.3% מסך ההכנסות. - 9 Figure פילוח תחומי פעילות של לקוחות תוצאות החברה דיווחה את תוצאותיה הרבעוניות בתחילת נובמבר. הדוחות הציגו צמיחה נאה בהכנסות כאשר השורה התחתונה עמדה על מיליון דולר, צמיחה של 14% ביחס לרבעון המקביל בשנה שעברה- כאשר יש לציין כי החברה חתמה על 622 חוזים )חדשים והארכות מח"מ לקיימים( בשווי כולל של 34 מיליון דולר. גם הוצאות ההון של החברה צמחו ל מיליון דולר )בהשוואה לרבעון המקביל שבו הוצאות ההון עמדו על 60.4 מיליון דולר(, חלק מהצמיחה הגיע בעקבות רכישת שטחים חדשים. הרווח של החברה עמד על 7.1 מיליון דולר, צמיחה של 51% ביחס לרבעון המקביל בשנה שעברה. 10- Figure מגמת צמיחה עקבית אנליסט הנדל"ן של,Ari Klein,BMO מכסה בין היתר את תחום ה- DATA Centers 19 ומסקר את החברות המוזכרות בעבודה זו. צוות,IBI GLOBAL ישמח לעמוד לרשותכם ולארגן במידת הצורך שיחת וועידה.

20 חשיפה לתחום באמצעות ETF SRVR כאמור, דרך נוספת להיחשף לתחום היא דרך החזקת ה- ETF.SRVR ה- ETF עוקב אחר מדד ה- SCTR, שמתמקד בתשתיות סקטור הנדל"ן בארה"ב. ה- ETF מונפק ע"י.)AMT,CCI( ומכיל, גם חברות תשתיות נוספות בתחום הנדל"ן,Pacer Funds האחזקה הגדולה ביותר בתעודה היא של )15%(, EQIX ולאחר מכן החשיפה לחברות ה- Center,Data החשיפה היא ל- DLR )4.4%), ל- CyrusOne ) 4% (ב ו- )2.8%(. Switch ראוי לציין כי אמנם במבט ראשון נראה שה- ETF אינו הכי סחירה, אך נזכיר כי היות ונכסי הבסיס של הקרן מאוד סחירים, ניתן לבצע בקלות. Creation 20

21 גילוי נאות לכותב המאמר ולחברת שרותי בורסה והשקעות בישראל- אי.בי.אי בע"מ )"שירותי בורסה"( אין רישיון שיווק השקעות והם אינם מבוטחים בביטוח הנדרש מבעל רישיון בהתאם לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה בעת פרסום המאמר שירותי בורסה וכותב המאמר אינם בעלי עניין אישי בנושאיו. כמו כן, אין במאמר כדי להוות תחליף לשיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. במועד פרסום עבודה זו, ייתכן ושרותי בורסה והשקעות בישראל אי.בי.אי. בע"מ. ו/או תאגידים קשורים לשרותי בורסה והשקעות בישראל אי.בי.אי. בע"מ. מחזיקים בחשבונות הנוסטרו ובחשבונות המנוהלים על-ידם החזקה בניירות הערך המוזכרים בסקירה זו. מסמך זה הינו עבודת מחקר שהוכנה על ידי מחלקת המחקר של שרותי בורסה והשקעות בישראל אי.בי.אי. בע"מ )"החברה"( והוא מובא כשרות מקצועי ללקוחות כשירים בלבד, על כן, אין במסמך זה ובכל הכלול בו משום דבר פרסומת. המסמך מבוסס על מידע שדווח לציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים, שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים, או בלתי מדויקים או בלתי מעודכנים. מסמך זה הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע במסמך זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של כל ההיבטים הכרוכים בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים הנזכרים בו ולכן אין לקבל על סמך מסמך זה בלבד החלטות השקעה כלשהן. מסמך זה הינו למטרות אינפורמטיביות בלבד, ואין במסמך זה ובכל הכלול בו משום ייעוץ או הצעה או שידול או הזמנה לרכוש )או למכור( את ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים הנזכרים בו, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. קבוצת אי.בי.אי., עובדיה וחברי הדירקטוריון בתאגידי הקבוצה לא יהיו אחראים לכל נזק, ישיר או עקיף, שיגרם, אם יגרם, לצד כלשהו, כתוצאה מהסתמכות על מסמך זה. תאגידים הנמנים על קבוצת אי.בי.אי. ו/או בעלי השליטה בה עשויים להחזיק ולסחור עבור עצמם ו/או עבור לקוחות הקבוצה בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסים המסוקרים במסמך זה, כולם או חלקם, והם עשויים לפעול הן במגמת קנייה והן במגמת מכירה בכל אחד מניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים האמורים. קבוצת אי.בי.אי. מעניקה מגוון שירותים בתחום ההשקעות, לרבות ייעוץ ו/או הפצה ו/או חיתום הנפקות וכן עשיית שוק, ועל כן עשויה להעניק שירותים אלה או אחרים לחברות הנסקרות או לקבוצת החברות הנסקרות, וכן עשויה לקבל תגמול מהותי בגין שירותים כאמור. מסמך זה הינו רכושה של החברה ואין להעתיק, לשכפל, לצטט, להפיץ או לפרסם בכל אופן מסמך זה או חלקים ממנו ללא רשות מפורשת, מראש ובכתב, של החברה. 21