אול-יר הולדינגס לימיטד דוח תקופתי לשנת 2014 א. ב. ג. ד. דוח תיאור עסקי התאגיד ליום 31 בדצמבר 2014 דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה לתקופה של שנה שה

גודל: px
התחל להופיע מהדף:

Download "אול-יר הולדינגס לימיטד דוח תקופתי לשנת 2014 א. ב. ג. ד. דוח תיאור עסקי התאגיד ליום 31 בדצמבר 2014 דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה לתקופה של שנה שה"

תמליל

1 אוליר הולדינגס לימיטד דוח תקופתי לשנת 2014 א. ב. ג. ד. דוח תיאור עסקי התאגיד ליום 31 בדצמבר 2014 דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה לתקופה של שנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2014 דוחות כספיים ליום 31 בדצמבר 2014 דוח פרטים נוספים על התאגיד א 1

2 חלק א' דו"ח תיאור עסקי התאגיד תוכן העניינים חלק ראשון תיאור ההתפתחות הכללית של התאגיד פעילות התאגיד ותיאור התפתחות עסקיו... א 5 תחומי הפעילות של החברה... א 15 השקעות בהון התאגיד ועסקאות במניותיו ממועד ייסודו... א 15 חלוקת דיבידנדים... א חלק שני מידע אחר מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של התאגיד... א 17 סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות התאגיד... א חלק שלישי תיאור עסקי התאגיד לפי תחומי פעילות תחום הנדל"ן המניב... א 23 מידע כללי על תחום הפעילות... א 23 תמצית תוצאות תחום הפעילות... א 39 אזורים גיאוגרפים... א 40 פילוחים ברמת הפעילות בכללותה... א 40 גילוי לעניין פרויקטי נדל"ן מניב מהותיים... א 46 התאמות הנדרשות ברמת החברה... א 48 שיווק והפצה... א 49 תחרות... א חלק רביעי עניינים הנוגעים לפעילות התאגיד בכללותו רכוש קבוע ומקרקעין... א 49 הון אנושי... א 49 מימון... א 51 מיסוי... א 63 ארועים מהותיים לאחר תאריך הדוח... א 63 ביטוח... א 64 יעדים ואסטרטגיה עסקית של התאגיד וצפי להתפתחות בשנה הקרובה... א א 2

3 הליכים משפטיים... א 65 דיון בגורמי סיכון... א א 3

4 חלק ראשון תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד הגדרות לשם הנוחות, להלן הגדרות מונחים מרכזיים המופיעים בפרק זה: All Year Holdings Ltd (ובעברית: אוליר הולדינגס לימיטד). "החברה" "גולדמן" או "בעל מר יואל גולדמן המחזיק במלוא מניות החברה ובהחזקות בחברות השליטה" המועברות, כהגדרתן להלן, לחברה.,Limited Liablity company תצורת התאגדות מקובלת בארה"ב. נכסי החברה מוחזקים על ידי תאגידי,LLC למעט שלושה נכסים, המוחזקים על ידי תאגידי.INC לתרשים החזקות,, ראו סעיף 1.6 להלן. "LLC" "חברות הקבוצה" או "הקבוצה" "חברות נכס" החברה, 119 חברות נכס (לרבות חברות בשליטה משותפת) שהזכויות בהן הועברו לחברה עם השלמת הנפקת אגרות החוב (סדרה א') של החברה על פי התשקיף, הכוללות את כל הזכויות, ההתחייבויות והפעילויות בקשר עם נכסי המקרקעין והפרויקטים המתוארים להלן ובדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2014 (כולל החובות למממנים שבגינם משועבדים מקרקעין אלה) וכל יתר הזכויות בקשר עם המקרקעין האמורים (להלן: ""החברות המועברות" או "הזכויות המועברות" או "הנכסים המועברים") וכן 5 חברות נכס שהקימה החברה ואחת שזכויות החברה בה נרכשו, כולן לאחר תאריך הדוח. תאגיד אמריקאי יעודי,(SPC) ברובו המוחלט, מסוג,LLC המחזיק בזכויות הבעלות בנכס Interests).(Title "בית דירות",Rental Apartment Buliding בית דירות הינו נכס הנמצא כולו (קרקע ובניין) בבעלות אדם, שותפות או תאגיד. בעל בית הדירות בו למעלה משלוש דירות המיועדות למגורים אינו רשאי למכור דירות בודדות מתוך בית הדירות אלא את הנכס כולו, למעט בעקבות שינוי מעמדו המשפטי של בית הדירות לנכס מסוג קונדו או לנכס קואופ. זכות הבעלות של בית הדירות נרשמת במחוז בו נמצא בית הדירות. "חברת הניהול",All Year Management LLC חברת ניהול ותפעול הנכסים המוחזקת על ידי גולדמן () ודוד ישראל פרידמן (), המכהן כדירקטור בחברה ואשר לא הועברה לחברה במסגרת העברת הזכויות המועברות, כהגדרתן להלן. חברת הניהול מעניקה לחברות הנכס, שירותי ניהול ושירותי תפעול ותחזוקת נכסים ומעניקה לחברה שירותי מטה. א 4

5 ה" חברה הקבלנית",Brooklyn GC LLC הקבלן המבצע של הפרויקטים בהקמה של החברה המוחזקת על ידי מר יואל גרינפלד, דירקטור בחברה (99%) וגולדמן (1%) ואשר לא הועברה לחברה במסגרת העברת הזכויות המועברות, כהגדרתן להלן. "דולר" דולר ארה"ב.,Operating Agreement מסמך בין בעלי הזכויות ב LLC, המסדיר את זכויות החברים,(Members) השליטה והניהול של ה LLC (בדומה לתקנון חברה). "OA" "התשקיף" תשקיף להשלמה של החברה שפורסם ביום 27 בנובמבר 2014 אשר נושא תאריך 28 בנובמבר 2014 (מס' אסמכתא: ), יחד עם ההודעה המשלימה שפורסמה ביום 4 בדצמבר ( ) 2014 וכן, התיקונים להם מיום 3 בדצמבר 2014 (אסמכתא: ו ) ומיום 4 בדצמבר 2014 (אסמכתא: ו ). החברה הוקמה כאמור להלן, ביום 17 בספטמבר 2014, ללא נכסים, התחייבויות ופעילות כלשהן (למעט הון מניות). לאחר קבלת תוצאות מכרז ההנפקה ולפני הרישום למסחר של אגרות החוב, ביום 7 בדצמבר 2014, בהתאם להוראות התשקיף, העביר בעל השליטה בחברה את כל הזכויות המועברות, לחברה. בהתאם לכך, הדוחות הכספיים נערכו תוך יישום שיטת pooling" "as ומשקפים את מצב הקבוצה, כפי שהיה לו הועברו לחברה ההחזקות בחברות המועברות במועד התאגדותן או במועד שבו רכשו בעלי הזכויות את ההחזקות בחברות המועברות, לפי המאוחר, בהתבסס על שיעור החזקתם בחברות המועברות באותו מועד. בהתאם לכך, בדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה נכללים הנכסים, ההתחייבויות, ההכנסות וההוצאות כפי שנכללו בספרי בעל השליטה. בכלל זאת, לאחר השלמת רישום אגרות החוב כאמור לעיל, בעל השליטה בחברה העביר לחברה את החזקותיו בחברות המועברות, העוסקות בהשקעה, ייזום, פיתוח, הקמה, רכישה וניהול נכסי נדל"ן מניב למגורים ברובע ברוקלין, ניו יורק. פעילות התאגיד ותיאור התפתחות עסקיו שנת ההתאגדות וצורת ההתאגדות החברה הוקמה ונתאגדה ביום 17 בספטמבר 2014 כחברה פרטית מוגבלת במניות בהתאם להוראות Act, 2004.BVI Business Companies מאז הקמתה ועד למועד פרסום התשקיף לחברה לא הייתה כל פעילות. א 5

6 החברה הוקמה לצורך גיוס הון, באמצעות הנפקת אגרות חוב שאינן ניתנות להמרה למניות, בבורסה לניירות ערך בתלאביב בע"מ (להלן: "הבורסה") להשקעה ייזום, פיתוח, הקמה, רכישה, השכרה וניהול נכסי נדל"ן מניב למגורים ברובע ברוקלין, ניו יורק אודות מר גולדמן, בעל השליטה בחברה מר גולדמן פעיל בתחום הנדל"ן בניו יורק מזה כ 10 שנים והוא מתמחה באיתור נכסים פוטנציאליים להשבחה ולהשכרת יחידות דיור למגורים בברוקלין, ניו יורק, בין היתר, בהתבסס על מאפייני האוכלוסיה, פוטנציאל צמיחת הביקוש באזור ונגישות התחבורה; השבחת הנכסים, בין היתר, בדרך של מקסום שטח הריצפה בדירות על ידי הריסת המרחב הפנימי הישן והקטנת השטחים הציבוריים אל מול שטחי מגורים חדשים, חלוקת הדירות בנכס מחדש תוך התאמת גודל הדירות לחלוקה הפנימית החדשה וכן לגודל המתאים להתחדשות השכונה ולסוג האוכלוסייה באזור, הוספת שטחי דיור חדשים על ידי שימוש בשטחים קיימים שלא היו מנוצלים בעבר למגורים (מרתף, מרפסות) וכן שימוש בזכויות בנייה שנוספו לבניין עם השנים, התאמת עיצוב ומראה הנכס בהתאם לסוג האוכלוסייה השוכרת באזור, מימוש "זכויות בנייה חבויות" בדרך של פתיחת פתחי חלונות באמצעות פירים, שינוי כיוון הדירות המאפשר הגדלת שטח 1 המגורים, ביצוע שיפורים בנכסים המזכים בהטבות מס tax) (real estate לתקופה בת 2 14 שנים והשכרת הנכסים לסוגי אוכלוסיות מגוונות וזאת על פי הדין הנהוג בניו יורק (כמפורט להלן). כתוצאה מהשבחת הנכס (אם בדרך של שיפוץ ואם בדרך של נכסים חדשים הנבנים על קרקעות אותן רוכשת החברה) נוצרת לחברה עליית ערך המאפשרת לחברה לבצע מימון מחדש של הלוואת הבניה, שהינה בדרך כלל בסכום נמוך יחסית לשווי הנכס לאחר ההשבחה, בסכום העולה פעמים רבות בצורה מהותית על הלוואת הבניה. עודפי המימון האמור המחולקים על ידי חברת הנכס, מיצרים תזרימי מזומנים פנויים לחברה לצורך ביצוע השקעות ושירות חוב הסכמי שירותים לפרטים אודות הסכם לקבלת שירותי ניהול אדמיניסטרטיבי עם חברת הניהול, לצורך קבלת שירותי ניהול מחברת הניהול, והסכם שירותים עם החברה הקבלנית לפיו החברה הקבלנית תעניק שירותי קבלן מבצע לפרויקטים בהקמה של החברה, ראה תקנה 22 בדוח פרטים נוספים על התאגיד המצורף לדוח זה התחייבות לתיחום פעילות של בעלי השליטה לפרטים אודות התחייבות בעל השליטה לתיחום פעילות ראה תקנה 22 נוספים על התאגיד המצורף לדוח זה. לדוח פרטים דוגמא להשבחה שביצעה החברה בנכס, ראה סעיף להלן. נכון ליום 31 בדצמבר 2014 ולמועד זה, החברה נהנית מהטבות מס ביחס לכ 15% מיחידות המגורים אשר בבעלותה. התחייבות בעל השליטה לתיחום פעילות תחול כל עוד הנו בעל שליטה בחברה. א

7 מבנה ההחזקות בקבוצה נכון למועד זה להלן תרשים המפרט את אופן ההחזקה בחברה ובחברות בנות של החברה נכון למועד זה: All Year Holdings Limited (BVI) (מוחזקת בבעלות ובשליטה מלאה (100%) של יואל גולדמן) Prospect Heights Holdings LLC 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 663 Classon LLC Classon LLC 634 Classon LLC 643 Franklin LLC 592 Franklin LLC 515 st Marks LLC 489 st Marks LLC 483 st Marks LLC 100% 100% 100% 100% 100% 100% 1063 Pacific LLC 1020 Pacific LLC 872 Bergen LLC 818 Bergen LLC 808 Bergen LLC 667 Classon LLC יצוין כי נכון למועד פרסום דוח זה, החברה מחזיקה בשתי חברות נוספות אשר אינן מחזיקות בנכסים אך התקשרו בהסכמים לרכישת קרקע כאמור בביאור 18 לדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה. 1 א 7

8 All Year Holdings Limited (BVI) 100% 100% 100% 226 Troutman LLC The Troutman Residence LLC 163 Troutman Realty LLC 161 Troutman LLC 165 Central Avenue Realty LLC The Henrica Group LLC Harman Towers LLC 166 Harman Realty LLC 100% 100% 100% 90% 100% 75% 75% 1420 Putnam Avenue LLC 1418 Putnam Avenue LLC 222 Stanhope II LLC 239 Troutman LLC 300 Troutman LLC 247 Troutman LLC 242 Troutman LLC 238 Troutman LLC 100% 100% 65% 100% 1055 Dean LLC 101 Quincy LLC Ralph & Ralph Properties LLC Gunther Apartments Corp 198 Scholes LLC 170 Knickerbocker LLC 48 Wilson LLC 90 Wilson LLC 100% 75% 75% 1058 Bergen Street LLC 1221 Atlantic LLC 694 Franklin Avenue LLC A&M Park Place Enterprises LLC 469 Park LLC 461 Park Place LLC 654 Park Place LLC 1159 Dean LLC 8 א

9 All Year Holdings Limited (BVI) 75% 75% 75% 90% 100% 100% 231 Jefferson LLC 233 Jefferson LLC 192 Bsd Realty LLC 401 Suydam St LLC 188 South 3 RD Street LLC WWW 888 Realty INC Grove Palace LLC 916 Madison St LLC 145 Driggs LLC 79 South 6 TH Street LLC Hudson View Realty LLC 132 Havemeyer St LLC Carlilis Realty INC 215 Himrod LLC 161 Meserole LLC 716 Jefferson Ave LLC 100% 66.67% 100% 75% 100% 60% TH Avenue LLC TH Avenue LLC 189 Menahan LLC 1136 Willoughby LLC 1012 Willoughby LLC 1044 Flushing Avenue LLC Dodworth Enterprise LLC 30 Driggs LLC 100% West Tremont Housing LLC 252 Grand LLC 778 Lincoln Place LLC Lavan Equities LLC 1358 Dekalb LLC Bedford Living LLC Classon Ave LLC 54 Lewis LLC 100% 100% 75% 591 FRANKLIN LLC 574 BROADWAY LLC 136 KINGSLAND LLC 283 NOSTRAND AVE REALTY LLC 392 ST MARKS LLC 143 N8 C3 REALTY INVESTORS LLC Y & M Management LLC 690 Prospect PL LLC 100% 100% 100% 100% 100% 531 Knickerbocker LLC 527 Knickerbocker LLC 307 Devoe LLC 274 Jefferson LLC 697 Prospect PL LLC 378 Lewis LLC 1088 BEDFORD AVE LLC 71 WILSON LLC 9 א

10 All Year Holdings Limited (BVI) 100% 271 Metropolitan LLC 5759 Grand St LLC 199 Wierfield LLC 1361 Greene LLC 78 Havemeyer LLC 273 Driggs LLC 648 Myrtle Ave LLC 473 Park PL LLC 45% 100% 80% 1000 Broadway LLC Leonard LLC 259 Evergreen Realty LLC St Nicholas LLC 871 Grand LLC 69 Stockholm Realty LLC 28 Wilson LLC North 11th LLC 35.25% 100% 100% 33% % Grand Living II 360 Decatur LLC 608 Franklin LLC 140 Vanderbilt LLC 430 Albee Square LLC 291 Metropolitan Realty LLC TLG North LLC TLG 28 Street LLC 100% 48.1% Grand Living LLC Spencer Northern LLC North Flats LLC th Street Development LLC 100% 100% 311 Melrose ST LLC 100% 254 Palmetto LLC 100% 735 BEDFORD LLC 169 GRAHAM LLC th Street Acquisition LLC 10 א

11 7.1.7 להלן יפורטו נכסי הנדל"ן המניב למגורים של החברה (לרבות נכסי נדל"ן מניב בהקמה) בברוקלין, ניויורק: א. 4 נתונים מצרפיים עבור כל נכסי החברה (איחוד יחד עם חברות בשליטה משותפת) : LTV FFO בחישוב שנתי* (באלפי דולר) NOI כמות נכסים מספר יחידות* הכנסות בחישוב * שנתי (באלפי דולר) בחישוב * שנתי (באלפי דולר) חוב בגין הנכס יתרת חוב בגין הנכס ליום (באלפי דולר) ריבית על החוב הון עצמי (שווי הנכס בניכוי חוב) (באלפי דולר) שווי בספרים ליום (באלפי דולר) 51% 524, ,479 8, ,897 9,019 18,704 24,887 1, כולל 55 יחידות מסחר ו 424 יחידות למגורים להשכרה, בהקמה. היתר, 934 יחידות הינן יחידות למגורים להשכרה. נתונים ביחס ל 20 הנכסים בעלי השווי הגבוה ביותר של החברה * ב. שם הנכס פרטים כלליים אודות הנכס מועד הרכישה חלקה של החברה בנכס מאוחד) ) שוויו ההוגן של הנכס/קרקע ( 100% ) בהתאם להערכות שווי שנעשו ליום 30 ביוני 2014 ו תפוסה הכנסות בחישוב שנתי (לפי (100% NOI בחישוב שנתי (לפי (100% FFO בחישוב שנתי (באלפי דולר) יתרת חוב בגין הנכס ליום (באלפי דולר) ריבית שנתית על החוב LTV (יחס החוב אל מול שווי הנכס) 79% , ,475 1,720 95% 31 בדצמבר בית דירות הכולל 25 יחידות מגורים תחת שכירות חופשית ו 6 יחידות מסחר 2014 (באלפי דולר ארה"ב) 23, Metropolitan LLC % 12,950 0% 24, נכס בהקמה כולל 120 יחידות מגורים ו 2 קומות למסחר. צפי סיום רבעון שלישי Franklin 2 53% 284 8, , % 16,416 90% בית דירות הכולל 41 יחידות מגורים, 22 מהן תחת שכירות חופשית ו 19 תחת שכירות מוגנת.R.S 188 South 3rd Street 3 א 11 הנתונים הינם לפי חלק החברה בנכס. 4

12 שם הנכס פרטים כלליים אודות הנכס מועד הרכישה חלקה של החברה בנכס מאוחד) ) שוויו ההוגן של הנכס/קרקע ( 100% ) בהתאם להערכות שווי שנעשו ליום 30 ביוני 2014 ו 31 בדצמבר 2014 (באלפי דולר ארה"ב) תפוסה 0% 0% 94% 100% הכנסות בחישוב שנתי (לפי (100% NOI בחישוב שנתי (לפי (100% FFO בחישוב שנתי (באלפי דולר) יתרת חוב בגין הנכס ליום (באלפי דולר) ריבית שנתית על החוב LTV (יחס החוב אל מול שווי הנכס) 62% 35% 66% 60% ,000 5,300 8,840 7, , ,100 15,200 13,484 12,851 33% נכס בהקמה מקרקעין עליו נבנה הנכס אשר עתיד לכלול 27 יחידות למגורים וקומה ראשונה למסחר. צפי סיום רבעון ראשון 2015 נכס בהקמה שני בניינים שנרכשו ועוברים תהליך של שיפוץ. בניין 1 כולל 4 דירות לופט תחת שכירות מוגנת. הבניין השני כולל 13 יחידות למגורים אשר 9 מהן תחת שכירות חופשית, עקב רכישת דיירים תחת שכירות מוגנת "החוצה" (buyout) והיתר תחת שכירות מוגנת. צפי סיום תום רבעון ראשון 2015 בית דירות הכולל 44 יחידות כדלקמן: 35 יחידות למגורים, 18 מהן תחת שכירות חופשית ו 17 מהן תחת שכירות מוגנת R.S וכן, 9 יחידות מסחר. בית דירות הכולל 19 יחידות כדלקמן: 16 יחידות למגורים תחת שכירות מוגנת R.S ו 3 יחידות מסחר. 291 Metropolitan Avenue 5759 Grand Street Havemeyer Havemeyer St % 7% 283 8, % 99% 12,242 9,000 א 12 45% בית דירות הכולל 24 יחידות למגורים תחת שכירות מוגנת R.S נכס בהקמה נרכש מקרקעין עליו נבנה הנכס אשר עתיד לכלול 35 יחידות למגורים וקומת ראשונה למסחר. צפי סיום תום שנת St. Marks Avenue 1000 Broadway 8 9

13 שם הנכס פרטים כלליים אודות הנכס נכס בהקמה שיפוץ והשבחה של שני בניינים שכללו סך הכל 9 יחידות מגורים, עברו הליך buyout ועתידים לכלול 20 יחידות למגורים, תחת מועד הרכישה חלקה של החברה בנכס מאוחד) ) שוויו ההוגן של הנכס/קרקע ( 100% ) בהתאם להערכות שווי שנעשו ליום 30 ביוני 2014 ו 31 בדצמבר 2014 (באלפי דולר ארה"ב) תפוסה 0% הכנסות בחישוב שנתי (לפי (100% NOI בחישוב שנתי (לפי (100% FFO בחישוב שנתי (באלפי דולר) יתרת חוב בגין הנכס ליום (באלפי דולר) ריבית שנתית על החוב LTV (יחס החוב אל מול שווי הנכס) 31% 2,750 8,836 80% North 11th Street 10 שכירות חופשית. צפי סיום תום שנת % 54% 61% 45% ,385 4,043 4,266 3, % 99% 99% 96% 8,185 7,433 7,033 6,969 75% בית דירות הכולל 15 יחידות למגורים תחת שכירות מוגנת R.S בית דירות הכולל 14 יחידות מגורים, 12 מהן תחת שכירות חופשית ו 2 תחת שכירות מוגנת.R.S בית דירות הכולל 12 יחידות למגורים תחת שכירות מוגנת R.S בית דירות הכולל 20 יחידות מגורים, 14 מהן תחת שכירות חופשית ו 6 תחת שכירות מוגנת.R.S 1058 Bergen Street LLC 1159 Dean Street 469 Park Pl 600 park place/a&m Park Place % 69% ,266 4,194 3, % 97% 0% 6,612 6,068 5,992 75% 100% בית דירות הכולל 12 יחידות למגורים תחת שכירות מוגנת R.S בית דירות הכולל 10 יחידות מגורים, 8 מהן תחת שכירות חופשית ו 2 תחת שכירות מוגנת.R.S נכס בהקמה 2 מבנים שכ"א מהם הכולל 8 יחיד מגורים חופשיתתחת שכירות. צפי סיום אפריל Park Pl 143 North 8th LEONARD LLC א 13

14 שם הנכס פרטים כלליים אודות הנכס מועד הרכישה חלקה של החברה בנכס מאוחד) ) שוויו ההוגן של הנכס/קרקע ( 100% ) בהתאם להערכות שווי שנעשו ליום 30 ביוני 2014 ו 31 בדצמבר 2014 (באלפי דולר ארה"ב) תפוסה הכנסות בחישוב שנתי (לפי (100% NOI בחישוב שנתי (לפי (100% FFO בחישוב שנתי (באלפי דולר) יתרת חוב בגין הנכס ליום (באלפי דולר) ריבית שנתית על החוב LTV (יחס החוב אל מול שווי הנכס) 59% 33% 79% ,475 1,925 4, % 98% 95% 5,849 5,800 5, בית דירות הכולל 13 יחידות למגורים תחת שכירות מוגנת R.S נכס בהקמה 2 יחידות מגורים תחת שכירות חופשית ויחידת מסחר אחת. צפי סיום אפריל בית דירות הכולל 10 יחידות מתוכן 9 יחידות מגורים תחת שכירות חופשית ו 1 יחידה למסחר. Madison Grand Street Quincy הערכת החברה בדבר צפי לסיום הפרוייקטים שבהקמה הינה 'מידע צופה פני עתיד' (כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך) (להלן: "מידע צופה פני עתיד"), המתבסס על ניסיונה של החברה ואינה בשליטתה המלאה, ואין וודאות לכך כי הקמת הפרוייקטים, כולם או חלקם, אכן תסתיים במועדים הנקובים לעיל. הגורמים העיקריים העשויים להביא לכך שהמידע צופה פני עתיד לא יתממש הינם שיבושים בעבודת גופי התכנון, שינויים בנהלי העבודה של גופי התכנון והחמרת הדרישות הרגולטוריות. א 14

15 2 תחומי הפעילות של החברה נכון למועד זה, החברה עוסקת בתחום הנדל"ן למגורים ברובע ברוקלין בניויורק, הכולל בין היתר, ייזום, פיתוח, הקמה, רכישה, השכרה וניהול נכסי נדל"ן מניב למגורים ברובע ברוקלין, ניו יורק. כלל נכסי החברה, למעט נכסים שבהקמה אשר גם הם מיועדים להקמת נדל"ן מניב למגורים, הינם מסוג של בתי דירות אשר בחלק מהם, הקומה הראשונה ו/או קומת המרתף, משמשות למסחר וכוללות מספר בודד של יחידות מסחר. יצוין כי, החברה אינה פועלת לאיתור והשקעה בנכסי נדל"ן למסחר ועל כן, רואה ב 55 יחידות המסחר שבבעלותה, נכון למועד זה, חלק משני ונלווה לפעילות החברה ולאור האמור, ההתייחסות בדוח זההינה לתחום פעילות יחיד ושימוש יחיד של נדל"ן מניב למגורים (להלן: "תחום הנדל"ן המניב"). 3 השקעות בהון התאגיד ועסקאות במניותיו ממועד ייסודו להלן פרטים אודות השקעות בהון החברה והקצאות ניירות ערך שבוצעו על ידי החברה החל ממועד הקמתה, 17 בספטמבר 2014 ועד בסמוך למועד פרסום התשקיף: אופן ההשקעה זהות המשקיעים מועד ההשקעה כמות מניות רגילות התמורה שהתקבלה (באלפי דולר) בספטמבר 2014 הנפקת מניות לגודלמן במועד הקמת החברה יואל גולדמן (1) 5,000 7 בדצמבר 2014 הנפקת מניות לגולדמן כנגד העברת הזכויות המועברות יואל גולדמן מר גולדמן, בעל השליטה, התחייב במסגרת התשקיף כי קודם לרישום למסחר בבורסה של אגרות החוב (סדרה א') שהוצעו על פי התשקיף לציבור, ובכפוף להצלחת ההנפקה לציבור, יעביר לחברה את זכויותיו (לרבות בעקיפין באמצעות תאגידים אמריקאיים בבעלותו ובשליטתו המלאה) ב 119 תאגידים, המחזיקים בשרשור בזכויות בעלות בפרויקטי נדל"ן מניב (לרבות נכסי נדל"ן מניב בהקמה) בעיר ניו יורק, כנגד התחייבות להנפקת 5,000 מניות רגילות באופן שבעל השליטה יחזיק לאחר ההקצאה האמורה 100% מזכויות ההון וההצבעה בחברה. ביום 7 בדצמבר 2014, לאחר העברת הזכויות המועברות, בוצעה הנפקת המניות האמורות. (1) הנפקת אגרות החוב (סדרה א') של החברה ביום 7 בדצמבר 2014 השלימה החברה הנפקה ורישום למסחר של אגרות החוב (סדרה א') של החברה בבורסה. במסגרת ההנפקה, הנפיקה החברה לציבור 398,784,000 אגרות חוב (סדרה א') של החברה בתמורה לסך של 398,784 אלפי ש"ח. לפרטים אודות אגרות החוב (סדרה א') ראה פרק ה' (גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה) לדוח הדירקטוריון המצורף לדוח זה. ז 15

16 חלוקת דיבידנדים למועד התשקיף, לא קיבלה החברה החלטה בדבר מדיניות חלוקת דיבידנדים. החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה א') של החברה, שלא תבצע חלוקה (כהגדרתה בחוק החברות, התשנ"ט 1999 ) כלשהי, ובכלל זה לא להכריז, לשלם או לחלק כל דיבידנד אלא אם מתקיימים כל התנאים המפורטים בבאור 10 לדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר החברה עומדת בהתחייבויות הפיננסיות המפורטות בסעיף 6.4 לשטר הנאמנות המצורף כנספח 1 לפרק 2 של התשקיף, כמפורט בבאור 10 לדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר כמו כן, החברה התחייבה שלא תחלק דיבידנד באופן שחלוקת הדיבידנד תגרום לכך שההון העצמי שלה יפחת מ 16 מיליון ש"ח כל עוד אגרות החוב (סדרה א) של החברה רשומות למסחר. ליום 31 בדצמבר 2013 וליום 31 בדצמבר 2014, יתרת הקרנות והרווחים לחלוקה הינם 100,402 אלפי דולר ו 142,698 אלפי דולר, בהתאמה. יצוין כי ככלל, אין מגבלות על העברת כספים שוטפת בין החברות המאוחדות המוחזקות תחת החברה, לחברה למעט בחברות מאוחדות בהן מחזיק גולדמן פחות מ 100%, שם נדרשת גם הסכמת השותפים האחרים, ביחס לסכומי ומועדי החלוקה. יצוין כי, בחברות הכלולות ישנו מנגנון "מפל חלוקת רווחים" בין השותפים. דיני החלוקה החלים על החברה, תוארו בסעיף לתשקיף ז 16

17 חלק שני מידע אחר מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של התאגיד להלן נתונים כספיים לשנים 2013, 2012 ו 2014 על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה : 5 לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר (באלפי דולר) ,988 19,985 23,915 הכנסות מחיצוניים הכנסות מתחומי פעילות אחרים 13,988 19,985 23,915 סה"כ הכנסות עלויות קבועות המיוחסות לתחום הפעילות 3,565 5,144 5,891 עלויות משתנות המיוחסות לתחום הפעילות 3,722 5,336 סך עלויות אשר אינן מהוות הכנסות בתחום פעילות אחר 6,217 38,316 58,343 42,033 רווח מעליית ערך 6,879 10,657 10,357 הוצאות מימון 48,917 76,146 58,607 סה"כ עלויות להסבר לגבי התפתחויות בסעיפים הנ"ל ראה בדוח הדירקטוריון המצורף לדוח זה. 5 ז 17

18 32,462 39,126 26,342 רווח (הפסד) המיוחד לבעלים של החברה 13,971 26,074 רווח (הפסד) המיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה 23, , , ,834 סך הנכסים למידע כספי נוסף ראה הדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2014 המצורפים לדוח זה. ז 18

19 6 סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות התאגיד תחום הפעילות של החברה מושפע מגורמים מאקרו כלכליים שונים. להלן פירוט אודות הגורמים החיצוניים העיקריים אשר, נכון למועד התשקיף, יש להם, או צפויה להיות להם, השפעה מהותית על תוצאותיה העסקיות של החברה או התפתחויות החברה: 6.1. כללי סקירת שוק הנדל"ן בברוקלין השנים היו בבחינת שנות התאוששות בכלכלה האמריקאית לאחר משבר האשראי העולמי שהגיע לשיאו במרץ של שנת למרות רבעון ראשון חלש בשנת 2014 בעקבות תנאי מזג אויר חורפי קיצוניים אשר 6 השפיעו בעיקר על כלכלת החוף המזרחי בארה"ב ועל העיר ניויורק בעיקר, כלכלת ארה"ב חזרה לנתיב של צמיחה ברבעון השני והשלישי של שנת 2014 אשר משתקפת בעיקר בשיפורים במדדי התוצר מקומי גולמי (תמ"ג) ושיעורי האבטלה. עם זאת, תוצאות הרבעון הרביעי של שנת 2014 מצביעות על האטה קלה בצמיחה לעומת הצמיחה ברבעון השני והשלישי של שנת 2015 לשנת תחזיות הכלכלנים של הקרן המטבע הבינלאומית מנבאות צמיחה מתונה לכלכלת ארה"ב הדומה לזאת שנרשמה בשלושת 8 הרבעונים הראשונים של שנת 2014, כ 2.3%. החוב הממשלתי תקציב ממשלת ארה"ב, רשם בשנים גרעון שנתי ממוצע של 497 מיליארד דולר כל שנה, המבטיח את המשך גידולו של הגרעון בקצב מהיר בהרבה מהצמיחה בתל"ג. העמקת החוב הממשלתי של ארה"ב לגודל של למעלה מ טריליון בשנת 9, 2011 הביא את סוכנות הדירוג הבינלאומית,S&P להוריד לראשונה מאז שנת 1941 את דירוג האשראי המושלם של ארה"ב, מרמה של AAA (הדירוג הגבוה ביותר) לרמה של.+AA הגרעון הממשלתי לא נעלם מעיני הממשל האמריקאי שבסמוך להורדת דירוג האשראי כאמור, עמל על השקת תכנית להעלאת תקרת החוב וקיצוץ ההוצאות הפדראליות, לשם התמודדות עם גרעון זה. הביאו אלו קיצוצים לירידה בקצב גידול הגירעון, לעומת קצב גידול הגירעון שנרשם מפרוץ משבר האשראי החל משנת 2008, ונכון להיום הוא עומד על כ 17.7 טריליון דולר. הנתון האמור נלקח מדו"ח קרן המטבע הבינלאומית הסוקר את הכלכלה העולמית מאוקטובר 2014, בעמ' 45: (להלן: "דו"ח קרן המטבע"). יצוין כי החברה לא פנתה לקבלת הסכמה להכללת המידע האמור להלן, שהינו מידע פומבי שפורסם לציבור. הנתונים האמורים להלן נלקחו מאתר האינטרנט / (להלן: " Trading :("Economics (סיכום הרבעון השני); (סיכום הרבעון השלישי); (סיכום הרבעון הרביעי). יציין כי החברה לא פנתה לקבלת הסכמה להכללת המידע האמור להלן, שהינו מידע פומבי שפורסם לציבור. דו"ח קרן המטבע, ע"מ 45. הנתונים האמורים להלן נלקחו מאתר האינטרנט שכתובתו: יצוין כי החברה לא פנתה לקבלת הסכמה להכללת המידע האמור להלן, שהינו מידע פומבי שפורסם לציבור ז 19

20 שיעורהאינפלציה בארה"ב על שיעור האינפלציה בארה"ב ירד בהדרגה מ 3.5% החל מהרבעון הרביעי של שנת 2011, עד ל 1.1% בלבד בחודש פברואר 2014, ונכון לחודש ינואר 2015 הגיע לשפל חדש ועמד % שיעור האבטלה בארה"ב נתוני שיעורי האבטלה בארה"ב של שנת 2014, ממחישים את סימני התאוששות שחלו בכלכלה האמריקאית מהמשבר העולמי, כאשר שיעור האבטלה בארה"ב ירד באופן עקבי ומדוד מסוף שנת 2010 ועד לסמוך למועד זה, משיעור אבטלה של כ 10% בשנת לכ 5.6% בחודש ינואר סקירה מאקרו כלכלית ניו יורק העיר ניו יורק משתרעת על שטח של 786 קמ"ר ושטחה העירוני הינו אחד המאוכלסים ביותר בארה"ב ואחד הגדולים (boroughs) מרכזים כמפורט בעולם. ניו יורק רבתי מחולקת לחמישה רובעים להלן: (1) מנהטן (2) (Manhattan) הברונקס The ) Staten ) ו (5) סטטן איילנד (Queens) קווינס (4) ;(Brooklyn) ברוקלין (3) ;(Bronx.(Islnad מנהטן הינו הרובע הצפוף ביותר, המרכז את מרבית הפעילות העסקית של העיר, בעוד שברוקלין, הינו הרובע המאוכלס ביותר. כלכלת העיר ניו יורק, הינה כלכלה המבוססת בעיקר על מתן שירותים. מפקד האוכלוסין האחרון משנת 2010 מציב את ניו יורק בראש רשימת הערים המאוכלסות ביותר, כאשר אוכלוסייתה מונה 8,175,133 נפש בניו יורק רבתי (על פי הערכות משנת 2013 הרובע מונה כ 1,626,159 נפש ). המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008, נכנס לתודעה העולמית עם הודעת פשיטת הרגל ההשקעות האמריקני 'ליהמן ברדרס' Brothers).(Lehman קריסת הבנק, שהיה ממוקם כמו בנקי השקעות גדולים אחרים בעיר ניויורק, פגעה, בין היתר, בתעשיית ההשקעות והשירותים הפיננסים, שהינה כאמור התעשייה העיקרית של ניו יורק ומרכיב משמעותי בהכנסות העיר והמדינה. עם פרוץ המשבר, שיעורי האבטלה בעיר ניו יורק זינקו בשיעורים חדים, במיוחד בתחום השירותים הפיננסים. כחלק ממגמת ההתאוששות במשק האמריקאי, ניכר כי נרשמה התאוששות מסוימת בנתוני העסקת עובדים בין השנים עם ירידה של כ 3% מ 10.5% בינואר שנת 2010 לכ 7.1% בינואר במהלך שנת 2014 שיעור האבטלה ירד מ 8.3% בינואר 2014 ל 6.2% בדצמבר הנתונים האמורים להלן נלקחו מאתר האינטרנט שכתובתו:. יצוין כי החברה לא פנתה לקבלת הסכמה להכללת המידע האמור להלן, שהינו מידע פומבי שפורסם לציבור. הנתונים האמורים להלן נלקחו מאתר האינטרנט :Trading Economics הנתונים האמורים נלקחו מאתר לשכת רישום האוכלוסין האמריקאית (להלן: "אתר לשכת רישום האוכלוסין האמריקאית"): /. יצוין כי החברה לא פנתה לקבלת הסכמה להכללת המידע האמור לעיל, שהינו מידע פומבי שפורסם לציבור. הנתון נלקח מאתר מחלקת תכנון העיר של ניו יורק (להלן: "אתר מחלקת תכנון העיר ניו יורק"):. יצוין כי החברה לא פנתה לקבלת הסכמה להכללת המידע האמור להלן, שהינו מידע פומבי שפורסם לציבור ז 20

21 2014, כאשר בחודש ינואר שיעור כאמור עלה 14 ל 7.1%. ההכנסה החציונית למשפחה בשנים בעיר ניו יורק עמדה על כ 58 אלפי דולר, לעומת כ 53 אלפי דולר בכל 15 ארה"ב. מחירי הדיור החציוני של דירות בעיר ניו יורק עמד על 555,000 דולר בחודש פברואר 2014 לעומת 515,000 דולר בחודש פברואר 2014 ו 471 אלפי דולר בחודש בפברואר המחיר החציוני לשכירות עמד על 2,209 דולר בחודש ינואר 2015 לעומת 2,164 דולר בחודש ינואר 2014 ו 2,059 דולר בחודש ינואר רגולציה חלק מהשכירויות למגורים בניו יורק כפופות לחוקי ייצוב מחירים (להלן: חוקי הייצוב") Statues),(NewYork State Rent Control and Stabilization החלים על בנייני מגורים להשכרה בעלי שש דירות ומעלה וקובעים בין היתר מנגנון המגביל את העלייה המקסימלית המותרת בדמי שכירות. בשנים האחרונות חוקי הייצוב עברו רפורמה ששיפרה את מעמדו של המשכיר, בין היתר, בכך שאיפשרה עידכון מחיר מהיר יותר מה שמסייע בהתאמת מחיר השכירות לתנאי השוק השוררים באזור ודרך זה, להעלאת ערך בנייני המגורים להשכרה. בנוסף, ניתנו הטבות בדרך של מחיר שכירות בסיסי גבוה יותר לבעלי בניינים, המשפרים את יחידות הדיור בהתאם לקריטריונים שנקבעו וצומצמה זכות העברת הזכאות לשכירות תחת חוקי הייצוב כך שניתן להעבירה דור אחד בלבד סקירת שוק הנדל"ן למגורים ברובע ברוקלין רובע ברוקלין הוא הרובע המאוכלס ביותר בעיר ניו יורק. נכון אוכלוסיית ברוקלין מונה כ 2.6 מיליון לאוקטובר, נפשות. שיעור האבטלה במחוז קינגס, בו שוכן 18 רובע ברוקלין, עומד על 7.3% נכון לינואר מדובר בשיעור אבטלה גבוה משיעור האבטלה של 7.1% 19 בעיר ניו יורק כולה, ו 5.5% 20 בארה"ב ככלל. בהתאם לנתונים המפורטים לעיל, ניכר כי במהלך שנת 2014 חל גידול בשיעור המועסקים במחוז קינגס, בעיר ניו יורק ובארה"ב בכלל, בהתחשב בכך ששיעור האבטלה בהם הסתכם ביום בדצמבר 2013 ל,8.2% 7.5% ו,6.7% בהתאמה. הנתונים האמורים נלקחו מהאתר של לשכת התעסוקה של מדינת ניו יורק (להלן: "אתר לשכת התעסוקה של מדינת ניו יורק"): יצוין כי החברה לא פנתה לקבלת הסכמה להכללת המידע האמור להלן, שהינו מידע פומבי שפורסם לציבור. הנתונים האמוריםלהלן נלקחו מאתר האינטרנט:. יצוין כי החברה לא פנתה לקבלת הסכמה להכללת המידע האמור להלן, שהינו מידע פומבי שפורסם לציבור. הנתונים לגבי מחיר הדיור החציוני ומחיר השכירות החציוני בעיר ניו יורק נלקחו מאתר האינטרנט:./ יצוין כי החברה לא פנתה לקבלת הסכמה להכללת המידע האמור להלן, שהינו מידע פומבי שפורסם לציבור. הנתון נלקח מתוך אתר WPR הבוחן את קצב צמיחת האוכלוסיות בעולם: / הנתון האמור נלקח מאתר לשבת התעסוקה של מדינת ניו יורק, באתר האינטרנט שכתובתו: יצוין כי החברה לא פנתה לקבלת הסכמת האתר להכללת המידע האמור להלן, שהינו מידע פומבי שפורסם לציבור. הנתון האמור נלקח מאתר לשבת התעסוקה של מדינת ניו יורק, באתר האינטרנט שכתובתו: יצוין כי החברה לא פנתה לקבלת הסכמת האתר להכללת המידע האמור להלן, שהינו מידע פומבי שפורסם לציבור. הנתון האמור נלקח מהאתר :. יצוין כי החברה לא פנתה לקבלת הסכמת האתר להכללת המידע האמור להלן, שהינו מידע פומבי שפורסם לציבור. כמפורט במקורות המובאים בהערות 24 לעיל ז 21

22 מחירי המכירה החציוניים של נדל"ן למגורים בברוקלין בסוף שנת 2014 הסתכמו לסך של 585 אלפי דולר, רמת מחירים המשקפת עלייה של כ 2.6% מהתקופה המקבילה אשתקד, כך שהרבעון הרביעי של שנת 2014 הינו הרבעון התשיעי ברציפות בו מחיר המכירה החציוני של נדל"ן למגורים בברוקלין גבוה מהנתון המקביל של השנה שקדמה 22 לאותו רבעון. מחיר השכירות החציוני בברוקלין לשנת 2014 עמד על 2,900 דולר ביחס לנדל"ן למגורים, סכום המשקף גידול בשיעור של כ 9% ביחס למחיר השכירות החציוני ברובע בשנת 2013 לנדל"ן למגורים. נתון זה מהווה המשך למגמת הגידול שאפיינה את מחיר השכירות החציוני בין השנים יצוין כי בשנת 2014 הסתכמה ההנחה הממוצעת על מחירי השכרה בשוק הנדל"ן למגורים, ביחס למחירים אשר נתבקשו במקור, לשיעור של כ 3.9%. נתון זה משקף שיפור מהותי בכוח המיקוח של משכירים בשוק הנדל"ן בברוקלין ביחס לשנת 2013, בו הסתכמה ההנחה הממוצעת על מחירי השכרה ביחס למחירים אשר נתבקשו במקור בשוק הנדל"ן למגורים בברוקלין לשיעור של כ 7.9%. נכון לחודש דצמבר 2014, בשוק הנדל"ן למגורים בברוקלין הוצעו להשכרה כ 1,893 נכסים, זאת לעומת סך של 1,611 נכסים בחודש דצמבר 2013, נתון המשקף עליה בהיקף נכסי הנדל"ן למגורים אשר מוצעים להשכרה ביחס לתקופה המקבילה, אשתקד, בשיעור של כ 17.5%. כן יצוין כי מספר הימים הממוצע בו נכס נדל"ן למגורים מוצע להשכרה בברוקלין הסתכם ל 55 ימים, נכון לחודש דצמבר 2014, נתון המשקף גידול בשיעור של כ 7.84% 23 לעומת התקופה המקבילה, אשתקד. נכסי נדל"ן למגורים אשר הוצעו למכירה בברוקלין, נכון לחודש דצמבר 2014, נמכרו בתקופה ממוצעת של 78 ימים. זאת לעומת תקופה ממוצעת של 98 ימים בחודש דצמבר באמרו בדבר שוק הנדל"ן למגורים להשכרה ברובע ברוקלין בשנת 2014 נלקחו מתוך סקירה כלכלית של ענף הנדל"ן להשכרה בברוקלין שהתבצעה במסגרת דוח רבעוני שכתבה חברת אלימן, בכתובת: יצוין כי החברה לא פנתה לקבלת הסכמת האתר להכללת המידע האמור להלן, שהינו מידע פומבי שפורסם לציבור. האמור לעיל בדבר שוק הנדל"ן למגורים להשכרה ברובע ברוקלין בשנת 2014 נלקחו מתוך סקירה כלכלית של ענף הנדל"ן להשכרה בברוקלין שהתבצעה במסגרת דוח רבעוני שכתבה חברת אלימן, בכתובת:. יצוין כי החברה לא פנתה לחברת אלימן למען קבלת הסכמתה להכללת המידע האמור להלן, שהינו מידע פומבי שפורסם לציבור ז 22

23 חלק שלישי תיאור עסקי התאגיד לפי תחומי פעילות תחום הנדל"ן המניב חלק א' רמת המצרף מידע כללי על תחום הפעילות א. מבנה תחום הפעילות ושינויים החלים בו כמפורט לעיל, הקבוצה פועלת בתחום הנדל"ן המניב למגורים ברובע ברוקלין בעיר ניו יורק.(Residential) במסגרת תחום פעילותה, הקבוצה, כבעלים של דירות למגורים ברובע ברוקלין בעיר ניו יורק, עוסקת ותעסוק בהשכרה של דירות למגורים ברובע ברוקלין בניו יורק וכן, ברכישה, הקמה, השבחה, פיתוח, ניהול ותפעול של דירות למגורים לרבות 24 רכישת נכסים שלא יועדו למגורים והסבתם לדירות מגורים להשכרה. החברה מחזיקה בנכסי הנדל"ן המניב למגורים (לרבות הנכסים בהקמה) בעצמה ויחד עם שותפים. לעניין זה יצוין, כי בחלק מנכסי הנדל"ן של החברה ישנה קומת מסחר עם מספר יחידות מסחר (לרוב עד 6 יחידות מסחר בנכס ובסה"כ לחברה, נכון למועד זה, 54 יחידות מסחר). לחברה אין, נכון למועד זה, שוכר עוגן. הנדל"ן למגורים מורכב בניויורק משלושה סוגים: Rental Apartment Building (להלן: "בית "נכס דירות"), קואופ"). Condominium נכס (להלן: "נכס קונדו") ו Ownership Cooperative (להלן: קונדו, נכס קואופ ובית דירות, כוללים דירות למגורים (להלן: "דירה"). נכסי הנדל"ן המניב למגורים של החברה (שאינם קרקעות) הם מסוג בית 25 דירות. יצוין כי גם הקרקעות אשר בבעלות החברה, מיועדות להקמת בתי דירות. חברת הניהול, מעניקה שירותי ניהול, תפעול ואחזקה לנכסי החברה וכן החברה הקבלנית מעניקה שירותי קבלן מבצע לפרויקטים בהקמה של החברה. לפרטים אודות חברת הניהול והחברה הקבלנית ראו תקנה 22 לדוח פרטים נוספים המצורף לדוח זה. יובהר כי, חברת הניהול והחברה הקבלנית אינן חלק מהחברות המועברות ואינן חלק מהמבנה התאגידי של החברה. יצוין כי חלק מהעובדים המספקים את שירותי הניהול והתחזוקה לנכסים, מועסקים על ידי החברות המועברות וחלקם מאוגדים תחת חברת הניהול. חברת הניהול, תמשיך להעניק שירותי ניהול ותפעול לנכסי החברה וכן לנכסים שיירכשו בעתיד, ככל שיירכשו, בהתאם לאישורים הנדרשים לפי כל דין. באשר למדיניות רכישת נכסים והאסטרטגיה של הקבוצה, ראו בסעיף ג. 1.2 ז' להלן. באמצעות LLC בבעלותה בשרשור סופי. לעניין זה יצויין כי ביחס למספר בודד של נכסי החברה, בוצעה חלוקה, בין השטחים המסחריים בנכס לשטחים למגורים בנכס ונכסים אלו מסווגים כ,No Action Condo אך מאחר והנכס בכללותו נותר תחת בעלות אחת, של חברת הנכס, יש להתייחס לנכס כאל בית דירות ז 23

24 ב. אזורים גיאוגרפים הקבוצה פועלת בתחום הנדל"ן המניב למגורים ברובע ברוקלין בעיר ניו יורק (למעט נכס אחד אשר הינו בלונג איילנד סיטי אשר בקווינס, הסמוכה לברוקלין). נכון למועד זה, הנכסים של החברה ברובע ברוקלין בניו יורק ממוקמים לרוב בארבע שכונות כמפורט להלן:,Williamsburg שכונה הסמוכה למנהטן, Crown Heights,Bushwick ו,Bedstuy הנחשבות לשכונות בעלות ביקוש גבוה לדירות להשכרה. הנכסים אותם החברה משביחה נמצאים בקרבה לתחנות רכבת התחתית בדגש על מספר תחנות מצומצם למנהטן. לפרטים נוספים ראה סעיף 6 לעיל. נכון למועד זה, פעילות החברה ממשיכה להתמקד בברוקלין ועשויה להתרחב לאזור קווינס (לונג איילנד סיטי) כאשר, נכון למועד זה, לחברה נכס יחיד באזור זה, המוחזק תחת חברה בשליטה משותפת th Street ג. תמהיל שוכרים עם שוכרי החברה נמנים דיירים הזכאים למעמד שוכר Rent Stablized (להלן: "שוכר ("R.S זכאות המשוייכת לדירה ספציפית (כ 30% מיחידות המגורים של החברה) וכן, בהיקף זניח (סה"כ פחות מ 1% ), דיירים הזכאים למעמד שוכר Rent Control (להלן: "שוכר ("R.C זכאות המשוייכת לדייר ספציפי ודיירים הזכאים להשתתף בתכנית דיור של הממשל הפדראלי (להלן: "שוכרי.("section 8 בנוסף, ביחס לכ 15% מיחידות המגורים של החברה, נהנות חברות הקבוצה מהטבות במיסי נדל"ן tax real estate (A421,51J), לתקופה של 14 שנים, לאור שיפורים שבוצעו בנכסים. במהלך תקופת הטבת המס, העלאת דמי שכירות בנכס כפופה למגבלות הקיימות ביחס לשוכר R.S (רק ביחס למנגנון העלאת דמי השכירות. דמי השכירות הבסיסיים, אינם כפופים למגבלות כאמור) ולא ניתן "לרכוש החוצה" ("buyout") זכות זו (הגבלת מנגנון העלאת דמי השכירות) המשוייכת ליחידה ולהשכיר את היחידה תחת שכירות חופשית אלא בתום תקופת הטבת המס. הכנסות החברה משוכרים אלו (A421,51J) ומשוכרי R.S היוו כ 20% וכ 7%, בהתאמה, מסך הכנסותיה נכון ליום 31 בדצמבר לפרטים בקשר עם התנאים למעמד שוכר R.S וכן לפרטים בקשר עם דיני השכירות החלים על הקבוצה ראו בס"ק ג. 1 וסעיף ט. 2.2 להלן. מרבית שוכרי המגורים של החברה, כ 55% מהם, הינם שוכרים בשכירות חופשית (להלן: "שוכר חופשי"), אשר ביחס אליהם, אין כל מגבלה על דמי השכירות שהקבוצה יכולה לגבות מהם. הכנסות החברה משוכרים חופשיים היוו כ 70% מסך הכנסותיה, נכון ליום 31 בדצמבר.2014 ז 24

25 על שוכרי הנכסים המניבים למסחר של החברה נמנים בין היתר, מכבסות, מספרות מסעדות וכד', אשר לא חלה ביחס אליהם מגבלה של גובה דמי שכירות, והם נתונים למשא ומתן, בהתאם לתנאי השוק. ההסכם כולל דמי שכירות לכל שנה בתקופת ההסכם. הכנסות החברה מיחידות המסחר שבבעלותה, היוו כ 9% מסך הכנסותיה, נכון ליום 31 בדצמבר נכון למועד זה אין לחברה תלות בשוכר יחיד או במספר מצומצם של שוכרים, אשר אובדנם ישפיע באופן מהותי על תחום הפעילות, שכן לאור אופי פעילותה כחברה בעלת נכסי נדל"ן למגורים בעיקר, הרי שאופי פעילות החברה, אינו יוצר מצב של תלות בשוכר זה או אחר. בנוסף, אין לחברה שוכרי עוגן ואין שוכר ששוכר יותר מיחידה מסחרית אחת. ג. 1 עיקרי הסכמי השכירות הסכמי השכירות של יחידות המגורים, תחת כל קבוצה, דומים במהותם זה לזה וכוללים, על פי רוב, את התנאים שהמהותיים שבהם מפורטים בטבלה שלהלן: הפרמטר מטרת השכירות דמי שכירות תקופת השכירות השימוש במושכר יהיה אך ורק למטרות מגורים. המורשים לאכלס את הדירה המושכרת (להלן בטבלה זו בלבד: "דירת המגורים" ו"המושכר" לפי העניין) הם השוכרים החתומים על החוזה ומשפחתם הקרובה. השוכר לא רשאי לבצע שום שינוי מהותי במושכר ללא קבלת אישור מראש של המשכיר עובר לביצוע השינוי. יצוין כי דירת המגורים, כוללת בדרך כלל, תנור ומקרר המסופקים לדירה על ידי המשכיר (להלן בטבלה זו בלבד: "המשכיר" ו"בעל הנכס", לפי העניין). דמי השכירות נקבעים על ידי המשכיר במסגרת הסכם השכירות ובכפוף לדין החל. דמי השכירות משולמים בד"כ על ידי השוכר, לחודש מראש, בתחילת כל חודש. במקרה בו תקופת השכירות מתחילה במהלך חודש, תשלום דמי השכירות הינו מראש בגין יתרת החודש ובגין החודש העוקב. לשוכרי R.S יש מנגנון עדכון דמי שכירות (למעלה או למטה), בהתאם למנגנונים המוסדרים בחוק. לפרטים נוספים אודות שוכרי RS ראו סעיף ט' להלן. לרוב, החברה מתקשרת בחוזים לתקופה של שנה או שנתיים, בכפוף להוראות הדין, לפי סוג השוכר (שוכר R.S או שוכר חופשי). במקרה בו, מטעם סביר, אשר אינו בשליטת המשכיר, לא יוכל המשכיר לאפשר לשוכר להיכנס למושכר במועד תחילת השכירות, יידחה מועד תחילת השכירות למועד בו תתאפשר כניסת השוכר למושכר, המשכיר לא יישא באחריות על כך ולא יהא חייב לשוכר החזר על הוצאות שיגרמו לו עקב כך וההסכם יוותר בתוקפו. אם חלפו 30 ימים ממועד הכניסה הראשוני שנקבע והשוכר טרם יכול להיכנס לדירה, הוא רשאי לתת למשכיר הודעה שהוא מוכן לתת לו עוד 15 ימים. אם בתום 15 הימים הנוספים, עדיין לא יוכל השוכר להיכנס לדירה, יושב לו כספו ששולם במעמד החתימה וההסכם יבוטל. תקופת ההסכם תשתנה בהתאמה למועד הכניסה בפועל. בתום ההתקשרות נדרש השוכר, להוציא את חפציו מהמושכר, ולהשיב את מצב הנכס לקדמותו, למעט בלאי סביר. יצוין כי שוכר R.S זכאי להאריך את תקופת השכירות בשנה, שנתיים נוספות וכן הלאה, לפי העניין. במקרה של עזיבת השוכר את המושכר בטרם סיום תקופת השכירות, ללא קבלת אישור מראש מאת המשכיר, השוכר יהיה חייב בכל חיוביו בהתאם להסכם השכירות, לרבות תשלום דמי השכירות עד תום תקופת השכירות. בעל הנכס נדרש לחפש שוכר חלופי לשוכר שעזב. ז 25

26 שכירויות משנה בטוחות הוצאות ומיסים עירוניים תיקונים ואחזקה במושכר הפרות אחריות שמירה על דינים וחוקים לשוכר אין זכות להמחות את זכותו במושכר ו/או להשכיר את המושכר בשכירות משנה ללא הסכמה מראש ובכתב של המשכיר ובהתאם ל Law Real Property ו Law Rent Stabilization האמריקאים. המשכיר רשאי לסרב לבקשה כאמור רק מטעמים סבירים. אם הגיש השוכר בקשה להשכרה בשכירות משנה שלא בהתאם לחוקים האמורים, רשאי המשכיר לסרב לבקשה מבלי שידרש לנמק זאת. בכל מקרה, השוכר הוא זה שנותר חייב כלפי המשכיר. בכל חוזי השכירות על השוכר להפקיד פיקדון אשר יופקד אצל המשכיר בתקופת השכירות בחשבון נפרד ואשר לא ייעשה בו כל שימוש. במהלך 60 ימים לאחר סיום תקופת השכירות, בכפוף להחזרת המושכר למשכיר במצב תקין, למעט בלאי סביר, ישיב המשכיר לשוכר את הפיקדון בתוספת ריבית שנצברה ובקיזוז הוצאות, ככל שקיימות שכן, המשכיר רשאי להיפרע מפיקדון זה במקרה של הפרה/נזק למושכר. מיסי העירייה משולמים על ידי בעל הנכס. כמו כן, בעל הנכס מבטח את המבנה (ביטוח חיצוני). על המשכיר, בעל הנכס, החובה לספק לדיירים מים חמים וחימום. שכר הדירה לשוכרי,R.S עולה בין היתר, ככל שיש עלייה במחיר המים והחימום וכל זאת בהתאם להוראות החוק. יצוין כי בבתי דירות, בעל הנכס נושא בכל ההוצאות האמורות, לרבות מיסי ועד. ככל והמשכיר מבצע תיקונים שעל השוכר לבצעם, דוגמת תיקונים נדרשים כתוצאה משימוש לרעה של השוכר, השוכר ישלם למשכיר החזר הוצאות בגין אותם התיקונים. במקרה בו יפר השוכר את הסכם השכירות בכל אחת מההפרות המצוינות בהסכם השכירות, המשכיר ישלח אזהרות בכתב לשוכר, במועדים המצוינים בהסכם השכירות, להפסיק או לתקן את ההפרות, לפי העניין, ובמקרה שלא נעשה כך, המשכיר יהיה רשאי להפסיק את הסכם השכירות באופן מיידי והשוכר יהיה חב ביתר התשלומים הנותרים עד לתום תקופת השכירות וכן המשכיר יהיה זכאי, בהתאם לנסיבות, לפיצויים בגין נזקיו. ככל שהשוכר לא מפנה את דירתו, בעל הנכס רשאי לפנות לסעד פינוי מבית המשפט. לפרטים אודות פינוי שוכרים ראו סעיף ט' להלן. למעט במקרים שנגרמו כתוצאה מרשלנות או מחוסר תפקוד של המשכיר או מי מטעמו, המשכיר לא יישא באחריות כלפי השוכר בגין נזקים שנגרמו לשוכר במושכר ו/או בבניין לרבות כאלו שנגרמו על ידי עובדי הבניין ו/או דיירי הבניין האחרים. במסגרת התחייבויותיו של השוכר, הוא מתחייב כי הוא, מי מטעמו ומבקריו יצייתו לכל התקנות העירוניות, החוקים הפדרליים והחוקים המדינתיים אשר רלוונטיים למושכר וכן הוראות המשכיר כפי שאלו באות לידי ביטוי בהסכם השכירות. בנוסף, מתחייב השוכר לנהוג בצורה "הולמת" במושכר ובבניין כך שלא יהיה בהתנהגותו כדי לפגוע בזכויותיהם של דיירים אחרים בבניין ו/או יגרום להם לאי נעימות ו/או יפגע בהם בצורה מסוימת. ג. 1.1 שוכר R.S ראה סעיף ט. 2.2 להלן. ג. 1.2 הסכמי השכירות של יחידות המסחר הסכמי השכירות של יחידות המסחר זהות במהותן לאלו של השכירות החופשית למעט תקופת ההסכם אשר הינה, בדרך כלל, לתקופה בת 10 שנים עם אופציה לשוכר, להארכת התקופה ב 5 או 10 שנים נוספות. דמי השכירות בגין כל שנה, נקבעים במסגרת ההסכם והם משולמים מדי חודש בחודשו. סיום ההסכם במהלך תקופתו, יכול להתבצע אך ורק במקרה של הפרת אילו מתנאי ההסכם, על ידי מי מהצדדים. במקרה של הפרה שאינה נוגעת לתשלומים מכח ההסכם, החברה מחוייבת במתן הודעה מראש בת 15 ימים, לשוכר, על ההפרה, במהלכה על השוכר לתקן ההפרה או לפחות לפעול לתיקונה ואם לא עשה כן, על החברה למסור הודעה נוספת בתום תקופת 15 הימים, במסגרתה מודיעה החברה על ביטול ההסכם, עם חלוף 5 ימים ממתן ההודעה. במקרה של הפרה הנוגעת לתשלומים, אין החברה מחוייבת במתן הודעה והיא רשאית לתפוס מחדש את הנכס. כמו כן, ההסכם אינו ניתן להסבה אלא בכפוף לקבלת הסכמת החברה בכתב ומראש ז 26

27 ונדרשת חתימת ערב לשוכר. על השוכר לפעול להשגת כל הרשיונות, ההיתרים והכיסויים הביטוחיים הנדרשים לפעילותו במושכר. בנוסף, כל שיפור במושכר כפוף להסכמה מראש של המשכיר והבעלות על השיפורים הינה של המשכיר. לפרטים אודות דיני השכירות של מדינת ניו יורק ראה סעיף ט. 2 להלן. ד. מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בו למר גולדמן ידע וניסיון רב בתחום פעילות החברה. עיקר התחרות של החברה הינה באיתור נכסי נדל"ן מניב בעלי פוטנציאל השבחה, שם היא פועלת לצד מתחרים רבים בשוק הנדל"ן המקומי, התרים אחר רכישות הזדמנותיות כאשר התחרות המשנית הינה בהשכרת הדירות. בנוסף, ניתן לומר שלמר גולדמן מומחיות בתחום רכישת הנכסים המיועדים להשבחה דרך הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה בנכס, בניתוח איזורי מגורים, בעיקר בברוקלין בה מתרכזת עיקר פעילותה של החברה, בהתאם לסוג האוכלוסיה, מיקומם הגיאוגרפי ודרכי התחבורה מהם ואליהם ובאמצעות כך, איתור נכסים פוטנציאלים לפעילות החברה. בתחום רכישת הנכסים המיועדים להשבחה דרך הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה בנכס. מתחריו של גולדמן הינם רבים וניתן לומר שהוא אחד השחקנים המובילים בתחום ברובעים הפעילים של ברוקלין (בעיקר בוויליאמסבורג ובושוויק). עוד יצויין כי, בשל מומחיותו של מר גולדמן בזיהוי פוטנציאל לנכסים שאין הביקוש רב להם, הוא שחקן מוביל בתחומו. ה. גורמי הצלחה קריטיים בתחום הפעילות החברה סבורה כי גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הנדל"ן המניב בהיקף פעילות דומה להיקף פעילות הקבוצה, הינם בעיקר: איתור עסקאות כדאיות וזיהוי הזדמנויות עסקיות בשוק תוך יכולת תגובה (1) מהירה; הבנה של חוקי התכנון והבנייה בברוקלין תוך ידע וניסיון בהשבחת נכסים דרך (2) העלאת זכיות הבנייה בהם. (בניו יורק) תוך מיקוד הפעילות מיקוד גאוגרפי של הנכסים ברובע ברוקלין (3) בנכסי נדל"ן למגורים; יצירת קשרי ויחסי עבודה עם גורמים מקומיים הרלוונטיים לביצוע עסקאות (4) בתחום; פוטנציאל רב של לקוחות (שוכרי דירות) למול תמהיל נכסים גדול, ללא תלות (5) כלשהי במי משוכרים אלו, תוך אפשרות לאיתור שוכר חלופי במקרה של דירה פנויה בקלות יחסית, בעלות מינימלית; איתנות פיננסית המאפשרת השקעת הון עצמי נדרש; (6) פיזור נכון של ההשקעות (מספר גדול של פרויקטים בהיקף קטן ובינוני); (7) ניהול אקטיבי של ההשקעות באמצעות צוות מקומי באתרים; (8) ז 27

28 ו. חסמי הכניסה והיציאה העיקריים של תחום הפעילות חסמי כניסה (1) הצורך בידע, נסיון ומומחיות בתחום הנדל"ן בארה"ב בכלל ובעיר ניו יורק וברובע ברוקלין, בפרט; (2) יכולת גיוס מימון זר (בנקאי ואחר) באופן שההון העצמי והערבויות הנדרשות יהיו ביחס המשאיר תשואה גבוהה על ההון העצמי; (3) לצורך רכישת נכסים מניבים מהותיים בעלי פוטנציאל רווחי, נדרשת נגישות להזדמנויות עסקיות, אשר נוצרות בד בבד עם ביסוס מעמד הקבוצה בשוק הנדל"ן בעיר ניו יורק; חסמי יציאה מימוש הנדל"ן יציאה משוק הנדל"ן המניב מחייבת יכולת לממש את נכסי הנדל"ן המניב בין כנכסים בודדים ובין כפורטפוליו והוא כפוף לתנאי היצע וביקוש הקיימים בשוק בכל עת ועת. ז. מדיניות רכישת נכסים איתור נכסים, בעיקר נכסי נדל"ן למגורים באזור ברוקלין ניו יורק, בשכונות בעלות פוטנציאל צמיחה ונכסים בעלי פוטנציאל להשבחה דרך הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה בנכס. ח. תחליפים לפעילות החברה התחליף העיקרי הקיים להשכרת דירות הינו בעלות ישירה של הדיירים בדירות המגורים. ט. מגבלות, חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על תחום הפעילות להלן מובאת סקירת הדינים החלים על הקבוצה, הזכויות והחובות של הקבוצה כמשכירתדירות למגורים וכבעלת דירות למגורים. תיאור זה הינו תיאור של ההוראות המהותיות בנושא ואינו מתיימר להוות תיאור ממצה של כל הדינים החלים על הקבוצה. ט. 1 Apartment Building (להלן: "בית דירות") בית דירות הינו נכס הנמצא כולו (קרקע ובניין) בבעלות אדם, שותפות או תאגיד. בעל בית דירות בו למעלה מ 3 דירות המיועדות למגורים אינו רשאי למכור דירות בודדות מתוך בית הדירות אלא את הנכס כולו, למעט בעקבות שינוי מעמדו המשפטי של בית הדירות לנכס קונדו (נכס קונדו, בדומה לבית משותף בישראל, הינו נכס אשר הבעלות בדירות בו ובשטחים המשותפים בו היא בידי בעלים שונים) או לנכס קואופ (נכס קו אופ הינו נכס הנמצא בבעלותו של תאגיד (להלן:"תאגיד הדירות") בו כל בעל מניות ז 28

29 רוכש סטוק מניות של תאגיד הדירות (להלן: "סטוק מניות"), המיוחס לדירה ספציפית בנכס ובין בעל סטוק המניות לבין תאגיד הדירות נחתם הסכם חכירה (" Proprietary ("Lease לחכירת הדירה הספציפית). זכות הבעלות של בעל בית הדירות נרשמת במחוז בו 26 נמצא בית הדירות. כמו כן, במרבית המקרים רוכש בעל בית הדירות פוליסת ביטוח להבטחת פיצוי בסכום כקבוע בפוליסה למקרה של פגם בזכות הבעלות שרכש (ראה סעיף ט. 3 להלן). ט. 2 ט. 2.1 השכרת נכסים כללי השכרת הדירות כפופה לדיני השכירות של מדינת ניויורק, אשר לפיהם ניתן לסווג את מרבית הדירותהמושכרות על ידי החברה (כ 84% מכלל יחידות המגורים של החברה 27, ( לשתי קבוצות עיקריות: 1. דירות בהן מתגוררים דיירים תחת ;Rent Stabilization 2. דירות המושכרות בשכירות חופשית; כאמור לעיל, מרבית שוכרי המגורים של הקבוצה נמנים על הקבוצה חופשיים, המהווים כ 55% מסך שוכרי המגורים של החברה. להלן סקירת דיני השכירות הנ"ל. השנייה, שוכרים ט. 2.2 דירות המושכרות לדיירים תחת Rent Stabilized (להלן: "שוכר ("R.S (א) התנאים למעמד שוכר R.S שוכר זכאי למעמד שוכר R.S בכל אחד מהמקרים החלופיים הבאים: הדירה בה הוא מתגורר היא בבניין בן למגורים, שנבנה בין ועד שש דירות ויותר, המיועדות הדירה בה הוא מתגורר היא בבניין שנהנה מהטבות מס לבניה ונבנה אחרי הדירה בה הוא מתגורר היא בבניין שנבנה לפני ה והיא מושכרת לו החל ממועד מאוחר מה (ב) היחסים המשפטיים בין שוכר R.S לבין הבעלים מוסדרים בהסכם שכירות. לשוכר R.S הזכות להאריך כל הסכם שכירות לתקופות נוספות של שנה או שנתיים כל אחת וכן הלאה, על פי בחירתו וזאת ללא שינוי בתנאי ההסכם, למעט גובה דמי השכירות (ראה ס"ק (ג) להלן). אי הארכת הסכם שכירות, שלא בשל הפרת הוראות הסכם השכירות על ידי השוכר, מותרת לבעלים במקרים הבאים: בניו יורק, הרישום מתבצע ב.City Registrar היתר מושכרות תחת,51J A421,Section 8,RC כאמור בסעיף 7.1 ג', לעיל ז 29

30 28 בבית דירות בלבד, מקום בו הבעלים 29 להתגורר בדירה אחת או יותר בנכס. או בני משפחתו מבקשים מקום בו הבעלים מבקש להפסיק להשכיר את הדירה לצמיתות או להרוס את הנכס, בכפוף לאישור.DHCR מקום בו מוכח שהדירה אינה מקום המגורים העיקרי של השוכר. אם הדייר הנהנה ממעמד של שוכר R.S מרוויח מעל להכנסה שנתית מסוימת (נכון למועד זה $200,000) ודמי השכירות שלו לחודש גבוהים מסכום שנקבע (נכון למועד זה $2,500) (בכפוף לאישור.(DHCR נכון למועד זה, אין דירה תחת R.S אשר שכר הדירה בגינה עומד על $2,500 ומעלה. (ג) קביעת דמי השכירות לשוכר R.S מועצה בת תשעה חברים קובעת כל שנה את גובה העלאה המותרת בעת הארכת הסכם השכירות או חתימה על הסכם שכירות חדש (להלן: "המועצה"). על פי רוב מפורסמות ההחלטות בדבר ההעלאה המותרת במהלך חודש יוני של כל שנה קלנדרית, ובכל מקרה ההעלאות של כל שנה נכנסות לתוקף בחודש אוקטובר למשך תקופה של 12 החודשים הבאים. המועצה לוקחת בחשבון לפני קבלת החלטות בקשר עם קביעתה את גובה העלאה המותרת כדלקמן: מצב שוק השכרת הדירות בעיר ניו יורק בכללותו, לרבות שימוע ציבורי, במסגרתו ניתנת האפשרות לכל המבקש להביע את דעתו בפני המועצה בעניין; מיסוי נדל"ן וגובה תשלומי מים; עלויות תפעול (לרבות ביטוחים, מחיר דלק וסולר וכד'); עלויות מימון אשר נלקח על ידי בעלי הנכס (לרבות שיעורי הריבית); כל נושא אחר הקשור בשוק השכרת הדירות ויכול להשפיע על עליית שכר הדירה. בשנים 2007 ועד ליום 30 בספטמבר 2012, ההעלאה הממוצעת של דמי השכירות בהסכם שכירות לתקופה של שנה אחת הייתה בשיעור של 30 השכירות בהסכם שכירות לתקופה של שנתיים בשיעור של. 6% 3.25% ושל דמי מיום 1 באוקטובר 2012 ועד ליום 30 בספטמבר 2013, ההעלאה המותרת של דמי השכירות בהסכם שכירות לתקופה של שנה אחת ולתקופה של שנתיים הינה בשיעור של 2% ושל 4%, בהתאמה. ההעלאה המותרת של דמי שכירות בהסכם שכירות לתקופה של שנה אחת ולתקופה של שנתיים החל מיום באוקטובר , הינה של 4% ושל 7.75%, בהתאמה. ההעלאה המותרת של דמי שכירות בהסכם שכירות לתקופה של שנה אחת באוקטובר 2014, הינה של 1% ושל 2.75%, בהתאמה. ולתקופה של שנתיים החל מיום 1 הכוונה לבעליםפרטיים ולא לתאגידים. אם השוכר, או מי שגר עימו, מעל לגיל 62 או נכה יש להציע דיור חלופי באותם התנאים באותו איזור. לשם השוואה בלבד, בשנים שיעור העליה הממוצע לשנה של מדד המחירים לצרכן האמריקאי היה כ 2.2% ובשנת 2011 עלה מדד המחירים לצרכן בכ 2.2%. מובהר כי בקביעת שיעור העליה של שכר הדירה משוקללים מספר רב של נתונים ואין בהכרח התאמה בין שיעור העלאת שכר הדירה לשיעור עליית מדד המחירים ז 30

31 העלאת דמי שכירות בתקופת ההסכם אפשרית במקרים שנמנו בסעיף השני והשלישי בפסקה (א) לעיל. להלן נתונים בדבר העלאות שכר דירה המותרות, במרוצת 17 השנים האחרונות, 31 בהתאם לפרסומים של המועצה : שנים % 2.75% 4.25% 3% 4.5% 3% 2.25% 3.75% 2% 4.00% הסכם שכירות לשנה 1.00% 6.5% 5.5% 7.25% 5.75% 8.5% 6% 4.5% 7.25% 4% 7.75% הסכם שכירות לשנתיים 2.75% שנים % 2% 4% 4% 2% הסכם שכירות לשנה 4.5% 4% 4% 6% 6% 4% הסכם שכירות לשנתיים 7.5% על פי תיקון משנת 1997, בכל מקרה של תלונה של דייר ל DHCR שעילתה גביית דמי שכירות הגבוהים מהמותר התביעה מוגבלת ל 4 השנים האחרונות וה DHCR ובתי המשפט אינם מוסמכים לפסוק בגין תקופות מוקדמות יותר. כמו כן, בתיקון כאמור נקבע כי במקרה של מחלוקת לענין תשלומי שכר דירה ותחת נסיבות מיוחדות, חלה חובה על הדייר להפקיד, בשלבים המוקדמים של הדיון בבית המשפט, את דמי השכירות לבעלים או שיפונה מהדירה או שהדייר יכול לטעון שההודעה בדבר ההעלאת דמי השכירות לא נמסרה לו בהתאם להליך הנדרש בחוק. (ד) השכרה לשוכר חדש עם ההשכרה לשוכר חדש, דירות בנכס קונדו ובנכס בקואופ משתחררות כליל מפיקוח על גובה דמי השכירות, אולם שוכר חדש זכאי לפנות ל DHCR בטענה כי דמי השכירות שקבע הבעלים לדירה גבוהים מדמי השכירות הקבועים על פי החוק וזאת ככל שהשוכר הקודם, היה שוכר DHCR.RS רשאי להורות על הפחתת דמי השכירות לדמי השכירות הקבועים על פי החוק ועל החזר לשוכר של דמי השכירות ביתר ששילם בצירוף ריבית. בבית דירות הבעלים רשאי להעלות את דמי השכירות בתוספת מקסימלית Allowance),(Vacancy הנקבעת על ידי המועצה (ראה ס"ק (ג) לעיל). נכון למועד זה, התוספת כאמור עומדת על 20% לחוזה שכירות לשנתיים ו 18.25% לחוזה שכירות הנערך לשנה אחת. התוספת מחושבת על בסיס שכר הדירה האחרון שנרשם עבור הדירה. לשוכר R.S חדש, הזכות להאריך כל הסכם שכירות לתקופות נוספות של שנה או שנתיים כל אחת, על פי בחירתו, וזאת ללא שינוי בתנאי ההסכם, למעט גובה דמי השכירות ובכפוף לזכות המוקנית לבעלים לשפץ את הדירה, בנסיבות מסוימות..The City of New York Rent Guidelines Board 31 ז 31

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל החלטת מיסוי: 7634/16.1.1.1.2.1.3.1 תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעילות לחברה חדשה בהתאם להוראות סעיף 104 א לפקודה ומיזוגה של עם "שלד 103

קרא עוד

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח דירה להשכיר בפרדס, אור יהודה דירה להשכיר בחולון עוזי לוי, מנכל דירה להשכיר מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר דיור להשכרה ארוכת טווח מטרות "דירה להשכיר" יצירת מאסה קריטית של אלפי יחידת דיור לשכירות ארוכת

קרא עוד

א) ב) תאור המאפיינים העיקריים של מכשירי הון פיקוחיים שהונפקו ליום הישות המשפטית של המנפיק מאפיין ייחודי המסגרת / המסגרות החוקיות החלות על המ

א) ב) תאור המאפיינים העיקריים של מכשירי הון פיקוחיים שהונפקו ליום הישות המשפטית של המנפיק מאפיין ייחודי המסגרת / המסגרות החוקיות החלות על המ א) ב) 0 הון עצמי רובד הון עצמי רובד הון מניות רגילות,.,.0 הון עצמי הבנק נוסד בשנת 0 )ראה גם פרק ב' לדוח הדירקטוריון(. הבנק התאגד ונרשם ב ביום בספטמבר 0. הבנק הנפיק את מניותיו במועדים שונים החל מיום ההתאגדות.

קרא עוד

דוח ביניים לדוגמה 2014

דוח ביניים לדוגמה 2014 דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים לדוגמה ליום 0/ במרץ/ביוני/בספטמבר 06 ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 4 ובהתאם לפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 970 מרץ 06 4 6 9 4 6 7 7 0

קרא עוד

Microsoft Word - תקופתי

Microsoft Word - תקופתי סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 תוכן העניינים חלק א' תיאור עסקי התאגיד חלק ב' דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד חלק ג' דוחות כספיים ליום 31 בדצמבר

קרא עוד

פיננסית מתקדמת ב'

פיננסית מתקדמת ב' מרצה: רונן בן גל זכויות בעסקאות משותפות IAS 31 שנת השלמה 2011 תוכן עניינים זכויות בעסקאות משותפות 31...IAS 3 הגדרות... 3 1. 2. 3. 4. 5. שליטה... 3 שליטה משותפת...3 עסקה משותפת... 3 משתתף בעסקה משותפת...

קרא עוד

דוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק א

דוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק א דוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: 691212 ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק או מכוח ההצבעה של בנק דיסקונט לישראל בע"מ שם המחזיק

קרא עוד

ענף המלונאות

ענף המלונאות 1 מאי 4102 המלונאות ענף תקציר של בגידול החיובית המגמה נמשכה 4102 שנת של הראשון ברביע שיא נשבר 4102 שבשנת לאחר זאת לישראל, תיירים כניסות הנכנסת. בתיירות של בשיעור הראשון ברביע עלה התיירות במלונות הלינות

קרא עוד

מניבים קרן הריט החדשה בע"מ דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים

מניבים קרן הריט החדשה בעמ דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים 2 כללי דוח דירקטוריון על מצב עסקי התאגיד ליום 13 במרץ 8132 הסברי הדירקטוריון למצב עסקי החברה, תוצאות פעולותיה, הונה העצמי ותזרימי המזומנים שלה

קרא עוד

סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו

סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 danny.daniel@discountbank.co.il תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשואות תל בונד ריבית משתנה מח"מ ממוצע מרווח ממשלתי תשואה פנימית

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 www.pwc.com/il חידושים בתחום התמריצים טלי ברנד, רו"ח, דירקטורית, מנהלת מחלקת תמריצים, אוקטובר 2014 תוכן העניינים דגשים לגבי הטבות מס על פי החוק לעידוד השקעות הון תכניות מענקי מחקר ופיתוח נבחרות שינויים

קרא עוד

גילוי דעת 29 - מהדורה doc

גילוי דעת 29 - מהדורה doc (**) (*) גילוי דעת 29 "צדדים קשורים" מ ב ו א א. עיסקאות נקשרות או מבוצעות לעתים קרובות בין צדדים שאינם בלתי-תלויים זה בזה בגלל קשרים מסוימים ביניהם - להלן "צדדים קשורים". אלמלא קשרים אלה ייתכן שהעיסקאות

קרא עוד

אי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015

אי אס אר אר קפיטל בעמ )החברה( דוח תקופתי לשנת 2015 אי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015 אי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015 דו"ח תיאור עסקי התאגיד דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה נספח א' דיווח ייעודי לטובת מחזיקי

קרא עוד

אביב ארלון בע"מ דוח תקופתי לשנת 4102

אביב ארלון בעמ דוח תקופתי לשנת 4102 אביב ארלון בע"מ דוח תקופתי לשנת 4102 ב) דו"ח תקופתי לשנת 4102 תוכן העניינים תיאור עסקי החברה דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה דוחות כספיים ליום 10 בדצמבר 4102 פרטים נוספים על החברה שאלון ממשל תאגידי

קרא עוד

עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין חיפה

עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין חיפה עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין - 2008 חיפה הקדמה תוכן עניינים תכנון אסטרטגי ומחקר בעלון זה מוצגים נתונים על העיר חיפה שמבוססים על נתוני מפקד האוכלוסין שנערך על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת

קרא עוד

הלשכה המשפטית משרד האוצר אפריל 2015

הלשכה המשפטית  משרד האוצר    אפריל 2015 צוות בריס לרגולציה על שירותים פיננסיים מאי 2016 שירותים פיננסיים להסדרה Middle- Men שירותי תשלום P2P ללא חשש יציבותי נותני אשראי שירותי מטבע עם חשש יציבות אגודות אשראי וחיסכון גמ"חים תכליות עבודת הצוות

קרא עוד

untitled

untitled תקן חשבונאות מספר 36 תיקון גילוי דעת מספר 69 בדבר כללי חשבונאות ודיווח כספי על ידי מלכ"רים ותקן חשבונאות מספר 5 בדבר תיקונים והבהרות לגילוי דעת מספר 69 יוני 2014 1 רח' גרוזנברג 14 ת, "א,65811 טל.,972 3

קרא עוד

מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond

מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond Chicago-Eagle Creek הבהרה משפטית ומידע צופה פני עתיד מצגת זו אינה מהווה הצעת ניירות ערך של ( Lightstone Enterprises Limited

קרא עוד

AlphaBeta מדד AlphaBeta USA Healthcare מתודולוגיה - 1 -

AlphaBeta מדד AlphaBeta USA Healthcare מתודולוגיה - 1 - מדד USA Healthcare מתודולוגיה - 1 - 1. אוכלוסיית חישוב הסיגנל הגדרת האוכלוסייה אוכלוסיית המניות ממנה יורכב מדד USA Healthcare הינה המניות הכלולות במדד Russell 3000 בעת עדכון המדד ("יום החיתוך") והנכללות

קרא עוד

תנו לשמש לעבוד בשבילכם

תנו לשמש לעבוד בשבילכם תנו לשמש לעבוד בשבילכם 2 2 מהי אנרגיה סולארית? בשנים האחרונות גברה בארץ ובעולם באופן ניכר המודעות לאיכות הסביבה ולשמירה על סביבה אקולוגית נקייה וירוקה יותר, ובעקבות כך גדלה המודעות לפתרונות חלופיים לייצור

קרא עוד

נתנאל גרופ בע"מ דו"ח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר חלק שני דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חל

נתנאל גרופ בעמ דוח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר חלק שני דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חל נתנאל גרופ בע"מ דו"ח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2014. חלק שני דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חלק שלישי דוחות כספיים. חלק רביעי פרטים נוספים על התאגיד.

קרא עוד

אורנה

אורנה רמלה 30 דצמבר 2015 היסטוריה נוסדה במאה השמינית לספירה )718-716( העיר היחידה שנבנתה ע"י המוסלמים בארץ. שוכנת על הציר ההיסטורי - יפו יהודים הגיעו לרמלה לראשונה בשנת 1099 הגיעו יוחנן הקדוש. לעיר ראשוני ירושלים.

קרא עוד

<4D F736F F D20E7F9E1E5F0E0E5FA20F4E9F0F0F1E9FA2E646F63>

<4D F736F F D20E7F9E1E5F0E0E5FA20F4E9F0F0F1E9FA2E646F63> הלוואות לזמן ארוך הלוואה בלתי צמודה הלוואה לזמן ארוך הינה הלוואה שפירעונה נמשך מעבר לשנה. ערך הסילוק של ההלוואה הצורה בה ההלוואה מוצגת במאזן והמשמעות הינה: כמה עולה (כמה צריך לשלם) היום על מנת "להיפטר"

קרא עוד

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378>

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378> סקירה חודשית יולי 2015 מאת: יוסף שמחון, מחלקת מחקר ואנליזה להלן סקירה חודשית של חברת המתארת את עיקרי השינויים שחלו בריביות ובמרווחים במהלך חודש יולי 2015. שינויים אלו השפיעו באופן ישיר על שערי השערוך של

קרא עוד

ההסתדרות הציונית העולמית

ההסתדרות  הציונית העולמית ההסתדרות הציונית העולמית החטיבה להתיישבות חטיבת חוזים בטחונות וקרקעות המתיישבים יחתמו בראשי תיבות בתחתית כל עמוד וחתימה מלאה בעמוד האחרון טופס 3 חוזה בר רשות בישוב קהילתי במגרש למגורים ביו"ש בין ההסתדרות

קרא עוד

המשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר

המשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר המשך חוזים עתידיים F מייצג את מחיר החוזה S המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחירו של חוזה עתידי נכס שאינו מניב הכנסה לדוגמא קבלן שקונה

קרא עוד

18 15 בדצמבר, 2014 לכבוד רשות ניירות ערך רח' כנפי נשרים 22 ירושלים אינטרקיור בע"מ ח.צ )להלן: "החברה"( לכבוד הבורסה לניירות ע

18 15 בדצמבר, 2014 לכבוד רשות ניירות ערך רח' כנפי נשרים 22 ירושלים   אינטרקיור בעמ ח.צ )להלן: החברה( לכבוד הבורסה לניירות ע 18 15 בדצמבר, 2014 לכבוד רשות ניירות ערך רח' כנפי נשרים 22 ירושלים www.isa.gov.il אינטרקיור בע"מ ח.צ. 512051699 )להלן: "החברה"( לכבוד הבורסה לניירות ערך בת"א בע"מ רח' אחוזת בית 2 תל-אביב www.tase.co.il

קרא עוד

ג'ובוקיט החזקות בע"מ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016

ג'ובוקיט החזקות בעמ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016 ג'ובוקיט החזקות בע"מ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016 ג'ובוקיט החזקות בע"מ חלק ראשון החזקות רשומות בחברות בנות 100% 100% ג'ובוקיט טכנולוגיות בע"מ ויובמה LLC טכנולוגיות בתחום משאבי אנוש שיתוף

קרא עוד

אדמה פתרונות לחקלאות בע"מ ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132

אדמה פתרונות לחקלאות בעמ ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 חלק א' דוח הדירקטוריון על מצב עניני התאגיד חלק ב' דוחות כספיים בלתי מבוקרים

קרא עוד

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדלן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר. נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידול במספר העסקאות, אולם בממוצע דוחודשי מדובר ברמת העסקאות הנמוכה

קרא עוד

מכרז לבחירת רכז התחדשות עירונית במחלקת קהילה.docx ט' 1

מכרז לבחירת רכז התחדשות עירונית במחלקת קהילה.docx ט' 1 החברה הכלכלית לראשון לציון בע"מ רחוב ירושלים 2, ראשון לציון מכרז פומבי מספר 2/2019 לבחירת רכז נושא התחדשות עירונית במחלקה לעבודה קהילתית בשילוב עם מנהלת בינוי-פינוי-בינוי רמת אליהו החברה הכלכלית לראשון

קרא עוד

רשומות קובץ התקנות 10 באפריל ב' בניסן התשע"ו עמוד תקנות ניירות ערך )דוחות תאגיד שמניותיו כלולות במדד ת"א טק-עילית(, התשע"ו

רשומות קובץ התקנות 10 באפריל ב' בניסן התשעו עמוד תקנות ניירות ערך )דוחות תאגיד שמניותיו כלולות במדד תא טק-עילית(, התשעו רשומות קובץ התקנות 10 באפריל 2016 7644 ב' בניסן התשע"ו עמוד תקנות ניירות ערך )דוחות תאגיד שמניותיו כלולות במדד ת"א טק-עילית(, התשע"ו- 2016............... 982 תקנות ניירות ערך )הודעה משלימה וטיוטת תשקיף(

קרא עוד

בס"ד

בסד ח ס ר ב ה פ ר ש ו ת ל צ ו ר כ י צ י ב ו ר ב מ ס ג ר ת אישור תכניות ב נ י י ן ע י ר תוכן העניינים פ ר ק נ ו ש א ע מ ו ד 2 5 8 2 6 4 מ ב ו א תקציר מנהלים.1.2 2 6 6 3. פירוט הממצאים 2 6 6 3. 1 הפרשות שטחים

קרא עוד

הסכם התקשרות שנערך ונחתם ביום חודש שנת 2018 בין: שכתובתו: )להלן: "בעל ההיתר/מבקש ההיתר/ הלקוח"( מצד אחד; ובין: מכון בקרת הבניה הישראלי בע"מ ח.פ

הסכם התקשרות שנערך ונחתם ביום חודש שנת 2018 בין: שכתובתו: )להלן: בעל ההיתר/מבקש ההיתר/ הלקוח( מצד אחד; ובין: מכון בקרת הבניה הישראלי בעמ ח.פ הסכם התקשרות שנערך ונחתם ביום חודש שנת 2018 בין: שכתובתו: )להלן: "בעל ההיתר/מבקש ההיתר/ הלקוח"( מצד אחד; ובין: מכון בקרת הבניה הישראלי בע"מ ח.פ. 515512176 )להלן: "מכון הבקרה/המכון"( שכתובתו: רחוב הסיבים

קרא עוד

<4D F736F F D20E6E9EEE5EF20E0F1E9F4E4202D20E0F4F8E9F8ED202D E342E3135>

<4D F736F F D20E6E9EEE5EF20E0F1E9F4E4202D20E0F4F8E9F8ED202D E342E3135> מס'( אפריקה ישראל מגורים בע"מ 25 במרץ, 2015 ("החברה") הנדון: דיווח מיידי על-פי תקנות ניירות ערך (עסקה בין חברה לבעל שליטה בה), התשס"א- 2001 ובדבר כינוס אסיפה כללית מיוחדת של בעלי המניות של החברה בהמשך

קרא עוד

דרקטוריון0912

דרקטוריון0912 תמצית דוחות כספיים ליום 30.9.2012 תוכן העניינים הפעילות הכלכלית... 4 רווח ורווחיות... 6 התפתחות ההכנסות וההוצאות... 7 תמצית מידע לפי מיגזרי פעילות:... 11 מיגזר בנקאות אישית... 12 מיגזר הבנקאות הפרטית...

קרא עוד

גילוי דעת 77.doc

גילוי דעת 77.doc *) גילוי דעת 77 ביקורת יתרות פתיחה בגוף בו עורך המבקר ביקורת לראשונה תוכן העניינים סעיפים 4 1 מבוא 12 5 נהלי ביקורת 16 סיכום הביקורת וההשלכות על דוח רואה החשבון המבקר 13 17 תחילה גילוי דעת זה אושר עלידי

קרא עוד

PubTmp

PubTmp ... 3 נובמבר, 2013 אנליסט אשראי ראשי: אליס קדם, 753979(03) alice_kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: גיל אברהמי, 7539719(03), gil_avrahami@standardandpoors.com תוכן עניינים... שיקולים עיקריים

קרא עוד

המשברים מאז 2007

המשברים מאז 2007 המשבר הפיננסי העולמי GFC: הרקע מקור עיקרי: דו"ח ועדת החקירה הממלכתית האמריקאית (2011) לגבי הסיבות להתרחשות המשבר Source: National Commission Inquiry Report, 2011 המגזר הפיננסי האמריקאי טרם המשבר: בנקאות

קרא עוד

חילן בע"מ תוכן העניינים עמודים דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה ל

חילן בעמ תוכן העניינים עמודים דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה ל חילן בע"מ תוכן העניינים עמודים 2 14 15 38 39 47 48 49 52 דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה למידע כספי תמציתי מאוחד ונפרד דוח רבעוני בדבר הבקרה

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 עו"ד עמית לוי, שותף במחלקת חברות ושוק ההון וראש הפורום המקצועי מידע פנים - 2015 חידושים, סיכונים ודרכי התגוננות דצמבר 2014 תזכורת - האיסור הפלילי על שימוש במידע פנים חל על: אנשי פנים בחברה: "איש פנים בחברה

קרא עוד

נורסטאר החזקות אינק

נורסטאר החזקות אינק ... 23 יוני, 2024 gil.avrahami@standardandpoors.com אנליסט אשראי ראשי: גיל אברהמי, 972-3-7539719 alice.kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: אליס קדם, 972-3-7539739 תוכן עניינים... שיקולים עיקריים

קרא עוד

התאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ

התאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מספר חודשים, כולל ימי קרב מורכבים, "תפסה" את המערכות התומכות בענף ברמת מוכנות גבוהה. השיקולים של שמירה על נהלים רגילים

קרא עוד

מפגעי בניה לא גמורה במרחב הציבורי הצעה לדיון

מפגעי בניה לא גמורה במרחב הציבורי  הצעה לדיון 10038 דרך בית לחם 67 חידוש עירוני לפי פרק א' : סקר מצב קיים מיקום מצב תכנוני מצב פיזי קיים פרק ב' : חלופות חלופה א' : תב"עית חלופה ב' : 10038 הריסה ובניה מחדש חלופה ג' : 10038 תוספת בניה לצורך חיזוק הבניין

קרא עוד

1 דוח תקופתי לשנת 2017 שם החברה: אפריקה ישראל נכסים בע"מ )להלן: "החברה"( מספר חברה ברשם החברות: כתובת: דרך החורש 4, יהוד טלפון: פ

1 דוח תקופתי לשנת 2017 שם החברה: אפריקה ישראל נכסים בעמ )להלן: החברה( מספר חברה ברשם החברות: כתובת: דרך החורש 4, יהוד טלפון: פ דוח תקופתי לשנת 207 שם החברה: אפריקה ישראל נכסים בע"מ )להלן: "החברה"( מספר חברה ברשם החברות: 5056088 כתובת: דרך החורש 4, יהוד טלפון: 035393586 פקסמיליה: 035393523 כתובת הדואר האלקטרוני: infopro@africaisrael.com

קרא עוד

(Microsoft Word - \372\356\366\351\372_\367\361)

(Microsoft Word - \372\356\366\351\372_\367\361) קסם (4Da') S&P 500 Low Volatility High Dividend מספר ני"ע: 1132240; טיקר: ;SP5LVHD שם מקוצר: קס.ספתנודיב תעודות סל (סדרה קס') (4Da') שמחירן מושפע משינויים במדד S&P 500 Low Volatility High Dividend ומשער

קרא עוד

צו ארנונה 1997

צו ארנונה 1997 1 צו ארנונה 2018 בתוקף סמכותה לפי חוק ההסדרים במשק המדינה )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב(, התשנ"ג 1992 והתקנות שהותקנו על פי כל דין, מחליטה בזה המועצה האזורית זבולון )להלן: "המועצה"( בישיבתה ביום 19.6.2017

קרא עוד

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc ב"ה בוחן במימון מספר קורס: 03-01-911-74 אסור להשתמש בחומר עזר. מותר להשתמש בלוחות ההיוון ובמחשב כיס. יש לענות על כל אחת מהשאלות הבאות. ניקוד זהה לכל השאלות. משך הבוחן שעה וחצי. 1) לקחת הלוואה בסך 10,000

קרא עוד

קובץ הבהרות מס' 1 21/07/2019 מכרז פומבי מספר 5/19 למתן שירותי ביקורת פנים לחברת פארק אריאל שרון בע"מ

קובץ הבהרות מס' 1 21/07/2019 מכרז פומבי מספר 5/19 למתן שירותי ביקורת פנים לחברת פארק אריאל שרון בעמ קובץ הבהרות מס' 1 21/07/2019 מכרז פומבי 5/19 למתן שירותי ביקורת פנים לחברת פארק אריאל שרון בע"מ 1. כללי בהתאם ל 22 למכרז פומבי מס' 5/19 למתן שירותי ביקורת פנים לחברת פארק אריאל שרון )להלן: ""(, להלן קובץ

קרא עוד

<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D>

<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D> לסיוע משפטי האגף שכר מצווה לעורכי דין מתנדבים מצגת דצמבר 2011 עו"ד אייל גלובוס הממונה על הסיוע המשפטי עבודת האגף לסיוע משפטי מהות שמירה על שוויון כזכות על שוויון בפני החוק/ביהמ"ש אמון על שמירת זכות הגישה

קרא עוד

הראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ני"ע: )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער

הראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ניע: )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער הראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ני"ע: 9952311 )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער הדולר ארה"ב כללי כללי: המידע נכון ליום 59.5.2.91 חברה:

קרא עוד

רכבת ישראל בע"מ דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 13 במרס 1038

רכבת ישראל בעמ דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 13 במרס 1038 דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 13 במרס 1038 דוח הדירקטוריון למצב ענייני התאגיד לתקופה שהסתיימה ביום 13 במרץ ג) ב) א) דירקטוריון חברת )להלן: "החברה"( מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה

קרא עוד

שחזור מבחן יסודות הביטוח – מועד 12/2016

שחזור מבחן יסודות הביטוח – מועד 12/2016 שחזור בחינה יסודות הביטוח מועד 2202/21 לפניכם שחזור מבחן יסודות הביטוח מועד 2202/21. השאלות מבוססות על שחזור התלמידים. תודה לכל אלו שתרמו בביצוע השחזור. במידה והנכם זוכרים שאלות נוספות ו 0 או דיוק טוב

קרא עוד

נספח להיתר בנייה שלום רב, אנו מברכים אתכם על קבלת ההיתר. נא קראו בעיון את ההנחיות הבאות בטרם תתחילו לבנות. א. ב. ג. ד. ה. תוקפו של ההיתר - 3 שנים מיום

נספח להיתר בנייה שלום רב, אנו מברכים אתכם על קבלת ההיתר. נא קראו בעיון את ההנחיות הבאות בטרם תתחילו לבנות. א. ב. ג. ד. ה. תוקפו של ההיתר - 3 שנים מיום נספח להיתר בנייה שלום רב, אנו מברכים אתכם על קבלת ההיתר. נא קראו בעיון את ההנחיות הבאות בטרם תתחילו לבנות. א. ב. ג. ד. ה. תוקפו של ההיתר - 3 שנים מיום הוצאתו. במידה ולא התחלתם לבנות תוך שנה אחת מיום הוצאת

קרא עוד

1-1

1-1 1-1 2 ביקורת חשבונות שעור 31- ביקורת מסים התאמות חשבונאיות של יתרות ותביעות ממוסדות ורשויות תקן ביקורת 48 "אישורים חיצוניים" )בעיקר סעיף (. 6 אתיקה במסים תדריך הלשכה לרואי חשבון בדבר "כללי ההתנהגות מקצועית

קרא עוד

גילוי דעת 91.doc

גילוי דעת 91.doc (*) גילוי דעת 91 מכתב התקשרות לביצוע ביקורת של דוחות כספיים תוכן העניינים סעיפים 3-1 מבוא 9-4 מכתב התקשרות לביצוע ביקורת של דוחות כספיים ביקורת דוחות כספיים של תאגיד אחר שבשליטת המבוקר 10 11 אי-קבלת אישור

קרא עוד

כללי השתתפות בפעילות במבצע "חופשת האירוויזיון המושלמת"

כללי השתתפות בפעילות במבצע חופשת האירוויזיון המושלמת כללי השתתפות בפעילות במבצע "חופשת האירוויזיון המושלמת" כללי: בין התאריכים 6.5.19 ועד 13.5.19 תערוך חברת אל על נתיבי אויר לישראל בע"מ (להלן: "עורכת הפעילות" או "אל על") פעילות בשם "חופשת האירוויזיון המושלמת",

קרא עוד

חטיבה של ג'יי סי הלת' קר בע"מ 1/10/2015 תקנון מבצע "תוכניות שנתיות" הטבה של חודשיים מתנה בעת רכישת "תוכנית שנתית" של עדשות מגע חד-יומיות ממותג אקיוביו

חטיבה של ג'יי סי הלת' קר בעמ 1/10/2015 תקנון מבצע תוכניות שנתיות הטבה של חודשיים מתנה בעת רכישת תוכנית שנתית של עדשות מגע חד-יומיות ממותג אקיוביו 1/10/2015 תקנון מבצע "תוכניות שנתיות" הטבה של חודשיים מתנה בעת רכישת "תוכנית שנתית" של עדשות מגע חד-יומיות ממותג אקיוביו TruEye 1-DAY ACUVUE או 1-DAY ACUVUE MOIST או.1-DAY ACUVUE MOIST for ASTIGMATISM

קרא עוד

נוסח סופי עמוד 1 מתוך 11 עסקי - שמור הסכם שכירות בלתי מוגנת הסכם מס שנערך ונחתם ביום בחודש בין: חברת החשמל לישראל בע"מ ח.צ שכתובתה ל

נוסח סופי עמוד 1 מתוך 11 עסקי - שמור הסכם שכירות בלתי מוגנת הסכם מס שנערך ונחתם ביום בחודש בין: חברת החשמל לישראל בעמ ח.צ שכתובתה ל 1 מתוך 11 עסקי שמור הסכם שכירות בלתי מוגנת הסכם מס. 0215 שנערך ונחתם ביום בחודש בין: חברת החשמל לישראל בע"מ ח.צ 502222000 שכתובתה לצורך הסכם זה הינה במינהל נכסים ורישוי ארצי בנין המה"ר רח' נתיב האור 1

קרא עוד

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי תיירות אורחים ו ירושלים בהשוואה למקומות נבחרים בישראל מאפייני התיירים 99 61% 73% 44% תיירים וישראלים* במלונות בירושלים, 2017-2000 ביקור של תיירים באתרים נבחרים בירושלים*, לפי דת, 2016 הכותל המערבי 16%

קרא עוד

הסכם שכ"ט -טיוטה 1

הסכם שכט -טיוטה 1 הסכם שכר טרחה לייצוג משפטי שקיבל תוקף בתל אביב ביום לחודש שנת 1024 ת.ז. ת.ז )יקראו להלן: "השותף" או "המזמין"( מרחוב לבין: גדעון פישר ושות', משרד עורכי דין ונוטריון ממרכז עזריאלי, בניין משולש, תל אביב )להלן:

קרא עוד

סקירה מקרו – כלכלית שבועית

סקירה מקרו – כלכלית שבועית 21 באוגוסט 2018 י' באלול, ה'תשע"ח סקירה מקרו כלכלית שבועית תחזית שלנו ציפיות הנגזרות משוק ההון 0.3% באוגוסט 0.3% באוגוסט מינוס 0.1% בספטמבר מינוס 0.2% בספטמבר אינפלציה בחודשים הקרובים אינפלציה מצטברת 1.2%

קרא עוד

(Microsoft Word \344\362\370\353\372 \371\345\345\351 \347\341\370\345\372.doc)

(Microsoft Word \344\362\370\353\372 \371\345\345\351 \347\341\370\345\372.doc) שווי חברות הערכת שיטות להערכת שווי חברה שווי נכסי ראשית, חשוב להבהיר כי אנו מתייחסים לשאלת שוויה של חברה שמהווה עסקחי מנקודת מבטו של משקיע שרוכש את כל מניות החברה. המונח "שווי" מתייחס למחיר בו יקנה משקיע

קרא עוד

תקנון Switc h To Mac 2019

תקנון Switc h To Mac 2019 5.3.19 תקנון Mac Switch to עם istore לשנת 2019 1. הגדרות סער טכנולוגיות (ז.ח) בע מ ח.פ 514632561 (להלן: ("istore" מקיימת תוכנית מכירות תחת השם Mac Switch to ואשר תנאי ההשתפות בו מפורטים בתקנון זה (להלן:

קרא עוד

סקירה מקרו – כלכלית שבועית

סקירה מקרו – כלכלית שבועית 9 באוקטובר 2018 ל בתשרי ה'תשע"ט סקירה מקרו כלכלית שבועית תחזית שלנו ציפיות הנגזרות משוק ההון 0.0% בספטמבר מינוס 0.1% בספטמבר 0.2% באוקטובר 0.2% באוקטובר אינפלציה בחודשים הקרובים אינפלציה מצטברת 1.0% 1.1%

קרא עוד

<4D F736F F D20FAEEF6E9FA20EEF2E5E3EBF0FA20F1E3F8E EEEEE5F0F4FA20E1E7F1F8>

<4D F736F F D20FAEEF6E9FA20EEF2E5E3EBF0FA20F1E3F8E EEEEE5F0F4FA20E1E7F1F8> קסם ממונפת בחסר (PR) S&P 500 פי 3 חודשי (6Da) מס' ני"ע: 1129808 (סדרה 53) שתשואתן מושפעת (בהופכי, פי 3) משינויים במדד S&P 500 ובשער הדולר ארה"ב כללי כללי: המידע נכון לתאריך: 10.5.2016 חברה : קסם תעודות

קרא עוד

Microsoft Word - 1-דוח דירקטוריון 0315

Microsoft Word - 1-דוח דירקטוריון 0315 31 במרס 2015 תמצית דוחות כספיים ליום 1 תוכן עניינים דוח הדירקטוריון לאסיפה הכללית של בעלי המניות עמוד 3 7 11 21 23 28 28 29 66 70 70 70 71 75 75 76 77 78 95 97 הפעילות הכלכלית רווח ורווחיות מיגזרי הפעילות

קרא עוד

ב א ו ג ו ס ט 2 ה מ ד ו ב ר ב ס כ ו ם ש ל. צ ו ק" עיקרי הדברים סיוע איראני לטרור הפלסטיני : נמשכות העברות כספים איראניות למשפחות שהידים ברצועת עזה באמ

ב א ו ג ו ס ט 2 ה מ ד ו ב ר ב ס כ ו ם ש ל. צ ו ק עיקרי הדברים סיוע איראני לטרור הפלסטיני : נמשכות העברות כספים איראניות למשפחות שהידים ברצועת עזה באמ ב א ו ג ו ס ט 2 ה מ ד ו ב ר ב ס כ ו ם ש ל. צ ו ק" עיקרי הדברים סיוע איראני לטרור הפלסטיני : נמשכות העברות כספים איראניות למשפחות שהידים ברצועת עזה באמצעות אגודת הצדקה אלאנצאר, המזוהה עם הג' האד האסלאמי

קרא עוד

Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016

Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016 Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016 2 תגצמה היושע לולכל עדימ הפוצ ינפ דיתע ותרדגהכ קוחב תוריינ,ךרע ח"כשתה.1968

קרא עוד

מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדור

מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדור מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה Retail Parks בגרמניה יזם ה Condo המוביל בדיסלדורף נובמבר 2015 הבהרה משפטית מטרת מצגת זו היא להציג את

קרא עוד

תעריף עמלות מסחר מניות מינימום לעסקה עמלת ביצוע מטבע המסחר AUD (%) AUD CAD (shares) CAD CHF (%) CHF EUR (%) EUR GBP (

תעריף עמלות מסחר מניות מינימום לעסקה עמלת ביצוע מטבע המסחר AUD (%) AUD CAD (shares) CAD CHF (%) CHF EUR (%) EUR GBP ( תעריף עמלות מסחר מניות AUD (%) 0.2 12 AUD CAD (shares) 0.015 3 CAD CHF (%) 0.15 7.5 CHF (%) 0.15 7.5 (%) 0.15 7.5 ILS (%) 0.1 15 ILS (%) 0.15 40 CNH (%) 0.2 45 CNH (%) 0.15 200 MXN (%) 0.15 120 MXN SEK

קרא עוד

הודעה לתקשורת אתר: דוא"ל: פקס: מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 2016 הייתה 7.4% מהתמ"ג In 2016, the N

הודעה לתקשורת אתר:   דואל: פקס: מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 2016 הייתה 7.4% מהתמג In 2016, the N הודעה לתקשורת אתר: www.cbs.gov.il דוא"ל: info@cbs.gov.il פקס: 0651340 מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 016 הייתה 7.4% מהתמ"ג In 016, the National Expenditure on Health 7.4% of GDP ירושלים, כ"ה באב

קרא עוד

גילוי דעת 74.doc

גילוי דעת 74.doc גילוי דעת 74 תכנון הביקורת תוכן העניינים סעיפים 4-8 - 10-1 5 9 מבוא תכנון העבודה התכנון הכולל של הביקורת 12-11 13 14 15 תוכנית הביקורת שינויים בתכנון הכולל של הביקורת ובתוכנית הביקורת מונחים תחילה אושר

קרא עוד

שם הנוהל

שם הנוהל מטבע חוץ עמלת חליפין )נגבית עבור כל פעולה שיש בה המרה בין מטבעות וזאת בנוסף לעמלה הספציפית( מט"י-מט"ח סכום/ שיעור 3,2,1 2 )936( )936( 1.90% לפי השער הידוע לפי שער הצהריים/שער מוסכם מינ' - $6.70 מקס' -

קרא עוד

תמ"א 38 תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה

תמא 38  תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה קביעת עקרונות למדרוג תוספת זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 המזמין: משרד הבינוי והשיכון הצגה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון 24.1.2010 2 ועדת היגוי משרד הבינוי והשיכון סופיה

קרא עוד

תקנון הגרלת מוצרי אינטל בין משתתפי כנס Technion GE

תקנון הגרלת מוצרי אינטל בין משתתפי כנס Technion GE תקנון הגרלת מוצרי אינטל בין משתתפי כנס Technion GE בכללים אלה ובכל פרסום הנוגע לפעילות ייעשה שימוש בלשון זכר, לצורכי נוחיות, אך שימוש זה כולל פניה בלשון זכר ובלשון נקבה כאחד, או רבים לפי העניין. 1. כללי

קרא עוד

Microsoft Word - kriha.doc

Microsoft Word - kriha.doc רשת חנויות רמי לוי שיווק השקמה 2006 בע"מ RAMI LEVI CHAIN STORES HASHIKMA MARKETING 2006 LTD ("החברה") תשקיף הנפקה לציבור של 2,000,000 מניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ערך נקוב כל אחת של החברה, בערך נקוב כולל

קרא עוד

23 ביולי 2103 קובץ הנהלים של המסלול האקדמי נוהל 3 א' - גיוס עובד חדש מטרת הנוהל לקבוע את ההליכים לביצוע תהליך גיוס וקליטת עובדים מנהליים חדשים במסלול

23 ביולי 2103 קובץ הנהלים של המסלול האקדמי נוהל 3 א' - גיוס עובד חדש מטרת הנוהל לקבוע את ההליכים לביצוע תהליך גיוס וקליטת עובדים מנהליים חדשים במסלול 23 ביולי 2103 קובץ הנהלים של המסלול האקדמי נוהל 3 א' - גיוס עובד חדש מטרת הנוהל לקבוע את ההליכים לביצוע תהליך גיוס וקליטת עובדים מנהליים חדשים במסלול האקדמי. הנוהל מתייחס לגיוס עובד קבוע, עובד בהסכם אישי

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint הערכות שווי סוגיות נבחרות האיגוד הישראלי לכלכלנים עסקיים רו"ח יובל זילברשטיין, מנכ"ל פרומתאוס ייעוץ כלכלי מרץ 2016 רחוב קרמניצקי 14 תל אביב I 6789912 טלפון: I 03-561-7801 פקס: 03-5617765 הערכות שווי סוגיות

קרא עוד

יום עיון עורכי בקשות להיתרים

יום עיון עורכי בקשות להיתרים יום עיון לעורכי בקשות להיתרים 13.7.2017 יום עיון לעורכי בקשות להיתרים 13.7.2017 ימים תנאים מקדימים + 45 מידע להיתר ימים מידע 5 בדיקת תנאים מקדימים איסוף מידע הפקת תיק מידע ומסירתו למבקש מירי תמר תמר תנאים

קרא עוד

דוחות כספיים ביניים ליום 13 במרס, 5132 בלתי מבוקרים חלק א' חלק ב' דוח הדירקטוריון דוחות כספייים ביניים מאוחדים חלק ג' חלק ד' חלק ה

דוחות כספיים ביניים ליום 13 במרס, 5132 בלתי מבוקרים חלק א' חלק ב' דוח הדירקטוריון דוחות כספייים ביניים מאוחדים חלק ג' חלק ד' חלק ה דוחות כספיים ביניים ליום 13 במרס, 5132 בלתי מבוקרים 33 21 חלק א' חלק ב' דוח הדירקטוריון דוחות כספייים ביניים מאוחדים 13 43 23 חלק ג' חלק ד' חלק ה' נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים

קרא עוד

(Microsoft Word - \372\367\366\351\370 \362\370\345\352.doc)

(Microsoft Word - \372\367\366\351\370 \362\370\345\352.doc) ההתפתחות הדמוגרפית במחוז ירושלים מאת יעקב פייטלסון (סיכום נייר העמדה) מבוא נייר העמדה בנושא מחוז ירושלים הוא ראשון מעבודות שמציגות את ההתפתחות הדמוגרפית בכל מחוז ומחוז במדינת ישראל. מטרת המחקר המוצג בנייר

קרא עוד

תמצית דוחות כספיים

תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 30.6.2015 בנק מסד תמצית דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2015 תוכן העניינים 3 דוח הדירקטוריון 80 סקירת ההנהלה 97 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאי הראשי 99 תמצית הדוחות הכספיים ביניים )בלתי מבוקרים(

קרא עוד

מיזוג אבנר ודלק קידוחים ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאל

מיזוג אבנר ודלק קידוחים ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאל ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאלות מחזיקי יחידות ההשתתפות בנוגע למיזוג. הסיבה העיקרית לדחייה היא פרסום תזרים

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint התחדשות עירונית שער יוספטל כנס תושבים 7.12.2017 מה במפגש? התחדשות עירונית בבת ים שלבי התכנון תיאור המתחם והסביבה הצגת עקרונות התכנון עקרונות שלב היישום מילוי שאלון ודיון בקבוצות.1.2.3.4.5.6 מהי התחדשות

קרא עוד

פיננסית מתקדמת א'

פיננסית מתקדמת א' מרצה: רונן בן גל השפעת שינויים בשערי חליפין של מטבע חוץ IAS 21 שנת השלמה תשע"א 1 תוכן עניינים השפעת שינויים בשערי חליפין של מטבע חוץ 21... IAS 4 הגדרות... 4 1. 2. מטבע פעילות...4 פעילות חוץ...4 מטבע חוץ...

קרא עוד

254 בנק מזרחי טפחות בע"מ והחברות המאוחדות שלו באור - 18 נכסים והתחייבויות לפי בסיסי הצמדה ולפי תקופות לפרעון )1( - המאוחד ליום 31 בדצמבר 2008 סכומים מ

254 בנק מזרחי טפחות בעמ והחברות המאוחדות שלו באור - 18 נכסים והתחייבויות לפי בסיסי הצמדה ולפי תקופות לפרעון )1( - המאוחד ליום 31 בדצמבר 2008 סכומים מ 24 בנק מזרחי טפחות בע"מ והחברות המאוחדות שלו באור 8 נכסים והתחייבויות לפי בסיסי הצמדה ולפי תקופות לפרעון )( המאוחד ליום בדצמבר תזרימי מזומנים עתידיים חוזיים צפויים עם דרישה ועד חודש מחודש ועד שלשה חודשים

קרא עוד

Microsoft Word - Environment-Feb2009.doc

Microsoft Word - Environment-Feb2009.doc "פז" הנדסהוניהול (1980) בע "מ Ltd. PAZ Engineering & Management (1980) תכנית מתאר עכו נספח אמצעי מדיניות סביבתית - מסמך מס' - 11 מנחה 1. המלצות לתפעול וניהול סביבתי של אזורי תעשייה טווח "קצר" התפעול והניהול

קרא עוד

Microsoft Word - newsletter_sr_may2011.doc

Microsoft Word - newsletter_sr_may2011.doc יוני 2011 לכבוד לקוחות שערי ריבית -Newsletter נתונים וריביות שפורסמו בחודש מאי 2011 מובאת לעיונכם סקירה חודשית של חברת שערי ריבית בע"מ המתארת את השינויים שחלו בריביות ובמרווחים בחודש מאי 2011, ומספקת מידע

קרא עוד

כללים להעסקת קרובי משפחה ועבודה נוספת ברשויות המקומיות

כללים להעסקת קרובי משפחה ועבודה נוספת ברשויות המקומיות כללים להעסקת קרובי משפחה ברשויות המקומיות מגישה: מרגלית בוטרמן, עו"ד ממונה )כ"א ושכר( משפטית משרד הפנים איסור העסקת קרובי משפחה הדין הישראלי מטיל מגבלות על הזכות של הרשות המקומית להתקשר עם קרוב משפחה של

קרא עוד

Slide 1

Slide 1 מדיניות מתחם המסילה דיון חוזר במליאת הועדה המקומית לתכנון ובנייה מתחם המסילה - הזדמנות לחיבור בין דרום העיר למרכזה מיטל להבי, סגנית ראש העירייה 20.07.2009 1 תכניות סטטוטוריות תכנית יפו A זכויות בניה -

קרא עוד

Microsoft Word - דוח עסקה סופי doc

Microsoft Word - דוח עסקה סופי doc אופנה בע"מ תאריך: 30.10.2008 הנדון: דוח עסקה מתוקן בהתאם לתקנות ניירות ערך (עסקה בין חברה לבין בעל שליטה בה), התשס"א- 2001, בדבר עסקת מיזוג שמשמעותה הפיכת החברה לחברה פרטית, והודעה בדבר כינוס אסיפה כללית

קרא עוד

אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015

אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015 אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015 הבהרה משפטית המצגת אינה מהווה הצעה לרכישת ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור, ונועדה אך ורק למסירת מידע למשקיעים. מצגת זו אינה הצעת ניירות

קרא עוד

בעיית הסוכן הנוסע

בעיית הסוכן הנוסע במרכז חלם היה בור אזרחי חלם באופן קבוע נפלו לבור במרכז הכביש האזרחים שברו ידיים ורגליים וכמובן שפנו למועצת חלם לעזרה התכנסה מועצת חלם והחליטה סמוך לבור יש להקים בית חולים. ניהול עומס בשיטת נידן מגיש: עופר

קרא עוד

דוח ריכוז ממצאים בנושא הכנסות

דוח ריכוז ממצאים בנושא הכנסות מחלקת תאגידים יחידת הביקורת מאי 2018 הקדמה יחידת הביקורת של מחלקת תאגידים )"סגל הרשות"( ביצעה ביקורת רוחב בנושא הכרה בהכנסות במדגם שכלל 4 תאגידים מדווחים )"חברות המדגם"(. הביקורת בחנה את ההכרה, המדידה

קרא עוד

<4D F736F F D20FAEBF0E9FA20F2F1F7E9FA20ECECF7E5E720F4F8E8E920ECE4ECE5E5E0E42E646F63>

<4D F736F F D20FAEBF0E9FA20F2F1F7E9FA20ECECF7E5E720F4F8E8E920ECE4ECE5E5E0E42E646F63> תוכנית עסקית להתקנת מערכת סולארית תאריך: מגיש: מוגשת ל: סקירה: ביוני 2008 נחקק חוק חשוב לעידוד והקמת תחנות עצמאיות ליצור חשמל ע"י הענקת תעריפי קניה גבוהים של חשמל מתחנות אלו ולמשך 20 שנה. החוק זוכה לסביבת

קרא עוד

Microsoft Word - 7E8F16E2.doc

Microsoft Word - 7E8F16E2.doc צ'ק קאפ טיוטה מס' 1 2 לציבור (טיוטה מס' 4 3 לרשות ני"ע ולבורסה) 18 24 בנובמבר 2010 טרם ניתן היתר רשות ניירות ערך להנפקת ניירות הערך לציבור, ואין לרכוש או להתחייב לרכוש ניירות ערך עלפי טיוטת התשקיף. ייתכנו

קרא עוד

Microsoft Word - ייעוץ ובדיקות מאי 2006.doc

Microsoft Word - ייעוץ ובדיקות מאי 2006.doc -1- נספח ייעוץ ובדיקות (439) - גילוי נאות - חלק א' - ריכוז התנאים א. הנושא כללי הסעיף. 1 שם הביטוח הנוסף נספח "ייעוץ ובדיקות " התנאים ייעוץ אצל רופא מומחה עקב בעיה ו/ או מחלה פעילה; 1. הכיסויים 2. בדיקות

קרא עוד

פיתוח עירוני בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב

פיתוח עירוני בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב פיתוח עירוני מוכוון תחבורה ציבורית בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב 20.6.16 מציגה: אירית לבהר גבאי מתכננת תנועה ארוך טווח, אגף התנועה עורכי התכנית עיריית תל אביב: אגף תכנון עיר: ניר דוד כהן אגף התנועה משרד

קרא עוד

(Microsoft PowerPoint - \356\366\342\372 \354\353\360\361 ver3.pptx)

(Microsoft PowerPoint - \356\366\342\372 \354\353\360\361 ver3.pptx) ברוכים הבאים לכנס מקצועי בנושא : 28 לאוקטובר 2015, ד"ר טל מופקדי ד"ר רועי שלם מנהלי פורום הגבלים עסקיים ורגולציה רקע ונתונים ד"ר טל מופקדי וד"ר רועי שלם /// פורום הגבלים עסקיים ורגולציה 3 גז טבעי מקור

קרא עוד