lightstone 213_

גודל: px
התחל להופיע מהדף:

Download "lightstone 213_"

תמליל

1 Lightstone Enterprises Limited דוח דירוג ראשוני ו נובמבר מחברים: גבריאל דרנוב- אנליסט gabrieled@midroog.co.il אנה אייזנברג בן לולו, אנליסטית annaa@midroog.co.il אורן שרייבר, רו"ח, אנליסט orans@midroog.co.il אילון גרפונקל, עו"ד- רו"ח ראש צוות eylong@midroog.co.il איש קשר: רן גולדשטיין, עו"ד- חשבונאי rang@midroog.co.il סמנכ"ל )ראש תחום נדל"ן(

2 Lightstone Enterprises Limited A1 דירוג סדרה )Issue( אופק דירוג: יציב מידרוג מודיעה על מתן דירוג A1 באופק יציב לסדרת אג"ח חדשה בסך של עד 066 מיליוני ע.נ. אותה תנפיק חברת Lightstone Enterprises Limited )להלן: "החברה"(. תמורת ההנפקה תשמש, בין היתר, להשקעות ולהשלמת רכישת קרקע במנהטן וכן לפעילות השוטפת. בכוונת החברה לבצע גידור של תמורת ההנפקה השקלית אל מול השינוי בשער החליפין של השקל מול הדולר. דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 10/11/0214. למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע. כמו-כן, הינו כפוף לאמור בתשקיף ההנפקה הידוע, נכון ליום פרסום הדוח, לפיו בעל השליטה התחייב להעביר לחברה את הזכויות בתאגידי,LLC כפי שמפורט בתשקיף. פרופיל החברה החברה הוקמה בשנת 0214 כחברה פרטית המאוגדת לפי דיני איי הבתולה הבריטיים )בהתאם לתשקיף ההנפקה, על החברה יחולו הוראות חוק ניירות ערך והתקנות מכוחו על חברות שהתאגדו מחוץ לישראל אך נסחרות בבורסה המקומית(. בעל השליטה בחברה הינו מר דיוויד ליכטנשטיין-המחזיק יחד עם רעייתו שפרה ליכטנשטיין בכ- 122% מהון המניות של החברה. בעלי המניות יעבירו לחברה עד השלמת ההנפקה את אחזקותיהם בתאגידים המחזיקים בנכסי נדל"ן, הכוללים, בין היתר, כ- 7,101 יח"ד להשכרה ב- 17 תיקי נכסים שונים הכוללים כ- 535 בתי דירות ופזורים על פני 7 מדינות בארה"ב )להלן: "נכסי המולטיפמילי"( וכן פורטפוליו של מרכזים מסחריים ובייחוד מרכזים מסחריים פתוחים ( Outlet Premium Retail )Shopping Centers בשטח כולל של למעלה מכ- 0.2 מיליוני ר"ר ב- 17 נכסים על פני 1 מדינות בארה"ב )להלן: "נכסי הריטייל"(. בהתאם להערכות שווי ליום חלק החברה בשווי נכסי המולטיפמילי המניבים עומד על כ- 502 מיליוני דולר בעוד שחלק החברה בשווי נכסי הריטייל המניבים עומד על כ- 042 מיליוני דולר )כולל את חלק החברה בחברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני(. לחברה גם החזקות בפרויקטים הנמצאים בייזום בשווי של כ- 100 מיליוני דולר. בנוסף, החברה מחזיקה בקרקעות במדינות אריזונה, נבדה וקליפורניה המיועדות לעליית ערך הונית )קרקעות אלו רשומות בדוחות הכספיים בשווי כולל של כ- 12 מיליוני דולר(. נכסי החברה הינם חלק מתיק הנכסים של בעלי השליטה )להלן: "קבוצת "Lightstone או "הקבוצה"(, הכוללים כ- 11 אלף יח"ד להשכרה, כ- 1 מיליוני ר"ר להשכרה בתחום המשרדים, תעשייה ומסחר וכ- 02 בתי מלון )שוויו הכולל של התיק מוערך על ידי החברה בכ- 0 מיליארד דולר(. בנוסף, קבוצת Lightstone תספק את שירותי הניהול לחברה, כך שהוצאות אלו הכוללות את הוצאות תפעול ואחזקת הנכסים, מגולמת במסגרת ה- NOI המוצג בדוחות. מערך הניהול מורכב מצוות נרחב הכולל את ההנהלה בכירה, מטה וכן צוותים מקומיים המסייעים בתפעול נכסי הנדל"ן באזורי הפעילות המרכזיים. להנהלה הבכירה, ותק וניסיון של עשרות שנים, המסייע בהתמודדות עם מחזורים עסקיים שונים. הקבוצה נוסדה בשנת 1122 ע"י מר ליכטנשטיין ומאז היווסדה ביצעה רכישה, תפעול, השבחה ובמקרים מסוימים מימוש מוצלח של נכסים-הבולט הינו מימוש פורטפוליו של מרכזים מסחריים בשנת 0212 תמורת כ- 0.3 מיליארד דולר אשר נרכש בשנת 0223 תמורת כ- 032 מיליוני דולר. בנוסף, הקבוצה הקימה ומנהלת 3 קרנות REIT ציבוריות, שאינן נסחרות, בעיקר בתחום המלונאות. נציין גם כי הקבוצה הייתה בעבר מעורבת בהעברת תיק נכסי מלונות לנושים לאחר שלא צלח הניסיון להגיע להסדר עימם )להלן: Stay","Extended ראו בהמשך(. 0

3 - Lightstone Enterprises Limited נתונים פיננסיים עיקריים )פרופורמות( דוח מאוחד )אלפי דולר( 3 * נתונים מאזניים ליום התקבלו מהחברה.

4 בעלות ותרשים אחזקות החברה המגייסת אסטרטגיה מיקוד בנכסים מניבים בתחום המולטיפמילי ובתחום המרכזים המסחריים הפתוחים; החשיפה לייזום מצטמצמת בשל אסטרטגית מימון סולידית 4 החברה מתכוונת להמשיך ולהתמקד בתחום הדיור להשכרה ותחום המרכזים המסחריים הפתוחים להשכרה בארה"ב, תוך מתן דגש על המשך הגדלת הפיזור והתזרים הפרמננטי באופן המצמצם את החשיפה הנובעת מפעילות הייזום. לחברה צוות ניהולי רחב המסייע בתהליך ההשבחה ומקסום פוטנציאל ה- NOI מכל נכס. לקבוצת Lightstone פלטפורמה ניהולית רחבה המסייעת לניהול אקטיבי של הנכסים, בדיקת הכדאיות והסיכונים בעסקאות חדשות ומקסום התזרים הפרמננטי. פלטפורמה זו תורמת גם לחברה בפעילות הייזום. לחברה שני פרויקטים לייזום דיור להשכרה בניו-יורק )אחד במנהטן והשני בברוקלין( שהינו שוק המאופיין בביקוש גבוה לנכסים אלו. החברה פועלת לביצוע הייזום בשלבים באופן הממתן את החשיפה הכוללת לפעילות זו. יצוין כי מידרוג מתייחסת במסגרת שיקולי הדירוג, לכוונת החברה להמשיך ולשמור על רמות מינוף נמוכות יחסית, תוך גיוון מקורות המימון בין חוב בנקאי לאג"ח וכן שמירה על נזילות מינימאלית בהיקף של לפחות שנה אחת של שירות חוב אג"ח. חלק מכספי גיוס האג"ח מיועדים לצורך פיתוח מבנה דירות להשכרה של כ- 352 יח"ד ב- District Financial במנהטן. מדיניות דיבידנד החברה טרם פרסמה מדיניות חלוקת דיבידנדים, מידרוג מתייחסת במסגרת שיקולי הדירוג להיקף חלוקה משוער אשר יעמוד על כ- 35% מה- FFO. בהתחשב במקורות אל מול השימושים הצפויים, יציבות פעילות החברה והיקף הדיבידנדים של חברות בדירוג דומה, להערכת מידרוג שמירה על היקף זה משפיעה לחיוב על יכולת שירות החוב בחברה.

5 שיקולים עיקריים לדירוג דירוג החברה מושפע לחיוב מפורטפוליו נכסים בהיקף משמעותי, המפוזר על פני מספר סגמנטים ואזורי פעילות באופן המצמצם את חשיפת החברה לנכסים ושוכרים בודדים; מרמות מינוף נמוכות ביחס לדירוג, גם בהתחשב בגיוס האג"ח. זאת, בנוסף להיקף הון עצמי משמעותי, המהווה כרית ספיגה ניכרת; מפעילות בשוק הדירות להשכרה בארה"ב וכן בתחום המרכזים המסחריים הפתוחים, המשפיעה לחיוב על הפרופיל העסקי בחברה. פעילות זו מאופיינת בביקוש גבוה ויציב יחסית, צמיחה עקבית בשכ"ד, נגישות טובה למקורות מימון ויכולת הנזלת נכסים סבירה )ככל שקיים צורך במימוש הנכסים(; וותק וניסיון בולט לחיוב של הנהלת החברה וקיומם של מנגנונים לשליטה ובקרה - גם בהתייחס ללקחים מההפסדים של קבוצת Lightstone מעסקת ;Extended Stay מתזרים פרמננטי יציב ומשמעותי אשר אף צפוי לצמוח בשנים הקרובות; מיחסי כיסוי ההולמים את דירוג החברה בהתייחס לשווקי הפעילות. דירוג החברה מושפע לשלילה מה- Record Track השלילי המיוחס לעסקת Extended Stay ובייחוד אי עמידת קבוצת Lightstone בהתחייבויות בגין העסקה. מנגד, בעלי השליטה וצוות הניהול בחברה הטמיעו שינויים בעקבות האמור שבאים לידי ביטוי, בין היתר, בביצועי החברה ומבנה המאזן הנוכחי ובשיפור מערך ועומק צוות הניהול הבכיר לצד יכולות תפעול הנכסים; מהסיכון הגלום במרכיב הייזום, למרות שלהערכת מידרוג, סוג הייזום ממתן סיכונים אלו; מהעדר נכסים מניבים לא משועבדים בהיקף משמעותי ביחס לאג"ח. אף על פי כן, לחברה נגישות טובה למקורות מימון. חוזקות היקף פעילות ופיזור בולט על פני מספר סגמנטים ואזורים מקטין את חשיפת החברה לנכסים, אזורים ושוכרים בודדים ותורם לנראות התזרים וליחסי כיסוי מהירים; לאור תהליכי אכלוס וייזום הנכסים, היקף ה- NOI צפוי לצמוח משמעותית 5 כאמור לחברה כ- 43 נכסים/תיקי נכסים )כ- 555 מבנים( להשכרת יח"ד למגורים ושטחי מסחר אשר בהתאם לחוזים חתומים, ולהערכת מידרוג, צפויים להניב NOI שנתי של כ- 50 מיליוני דולר בשנת 5505 לעומת קצב שנתי של כ- 35 מיליוני דולר במחצית הראשונה של שנת 5503 )בנוסף, חלק החברה ב- NOI השנתי בהתאם לחוזי שכירות חתומים, בגין חברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני, צפוי לעמוד על כ- 5.5 מיליוני דולר לשנה(. בהתאם לנכסים המצויים בתהליכי ייזום, צפוי גידול משמעותי נוסף בשנים היקף מצבת הנכסים הינו משמעותי- כך שחלק החברה בשווי ההוגן עומד על כ- 225 מיליוני דולר )ללא קרקעות ונכסים בייזום( בהתאם לזאת, המצבת צפויה לתרום להמשך הפקת תזרים פרמננטי ולתמוך ביחסי כיסוי מהירים. לאור היקף יחידות הדיור והעובדה שעיקר ההכנסות נובעות ממגזר ההשכרה למגורים, לחברה פיזור שוכרים בולט לחיוב ללא תלות בשוכרים מהותיים. גם בתחום המרכזים המסחריים פיזור השוכרים והתפלגות מועד סיום החוזים הינם טובים. בהתאם לזאת, 4 הנכסים המרכזיים של החברה אחראיים על כ- 55% בלבד מסך ההכנסות - פיזור בולט ביחס לחברות מדורגות אחרות )נכסים אלו הינם נכסי מולטיפמילי הכוללים מספר רב של שוכרים ומבנים(. כמו כן, לחברה פעילות במספר מדינות ואזורים בארה"ב באופן המקנה פיזור גיאוגרפי. לאור הנ"ל, מידרוג רואה בתיק הנכסים המפוזר גורם המשליך לחיוב על הפרופיל העסקי.

6 מגורים מניב Mid west 14% NAV -לפי סגמנט ואזור פעילות ייזום מניבים-ניו יורק 02% NOI* במיליוני דולר ** 0214 ** 0215 ** 0210 מסחרי מניב South 2% מסחרי מניב North east 12% מגורים מניב South 7% קרקעות להשקעה West 15% מגורים מניב North east 12% * כולל פתיחת חברות מוחזקות החל משנת ** 0214 לפי תרחישי מידרוג יחסי איתנות בולטים לחיוב ביחס לדירוג, גם לאחר ההתפתחויות הקרובות, תורמים באופן משמעותי ליציבות החברה; היקף ההון העצמי הגבוה מהווה כרית ספיגה להתפתחויות שליליות בענף מינוף החברה והיקף ההון העצמי בולטים לחיוב, גם ביחס לרמות דירוג גבוהות יותר. ההון העצמי )כולל זכויות המיעוט(עומד על מעל ל- 557 מיליוני דולר, מתוכו כ- 545 מיליוני דולר מיוחס לבעלי המניות. היקף זה מהווה כרית משמעותית להתפתחויות שליליות בענף. ההון העצמי )כולל זכויות המיעוט( למאזן עומד על כ- 54%. להערכת מידרוג, עם השלמת גיוס האג"ח ונטילת חוב בנקאי נוסף, צפויה שחיקה מסוימת ביחסי האיתנות. נציין כי בהתחשב באירועים שהתרחשו לאחר תאריך המאזן והתפתחויות אפשריות נוספות, לרבות גיוס האג"ח, במסגרת שיקולי הדירוג, מידרוג התחשבה בתרחישים אפשריים, לפיהם בתקופות זמן שונות, יחס ההון )כולל זכויות המיעוט( למאזן יעמוד בטווח של כ- 52%-42%. בהמשך לזאת, נציין כי יחסי המינוף עדין צפויים לבלוט לחיוב ביחס לדירוג. יתר על כן, להערכת מידרוג, איכות ומיקום נכסיה המניבים של החברה ובייחוד נכסי המולטיפמילי, משפיעים לחיוב על יציבותו של ההון העצמי. בהקשר זה, איכות הנכסים עשויה לסייע במקרה הצורך למימוש/למימון מחדש. כך למשל, לאחר תאריך המאזן, החברה התקשרה בהסכמים למימון מחדש של נכסים מניבים קיימים המביאים לתוספת נזילות של כ- 43 מיליוני דולר )כולל חלק חברה בחברות מוחזקות(. 0 ענף המולטיפמילי נחשב לסולידי מבין ענפי הנדל"ן ומאופיין ביציבות במחירים ובפרמטרים תפעוליים; הפעילות בענף והשיפור בנתונים הפונדמנטליים שלו, יחד עם ההתחזקות בכלכלת ארה"ב, תורמים משמעותית לשיפור פרופיל הסיכון כלכלת ארה"ב הינה הכלכלה הגדולה בעולם )מדורגת Aaa באופק יציב במודי'ס(. בשנים האחרונות המדינה מתאוששת ממשבר האשראי של , באופן אשר תומך בשוק הדיור במדינה. ההתאוששות באה לידי ביטוי, למשל, בירידה בשיעור האבטלה שהגיע לשיא תקופתי בשנת 0212 ועמד על כ- 1.0%. נכון לנתונים העדכניים )אוקטובר 0214(, עומד שיעור האבטלה על כ- 5.2%. יתר על כן, לפי נתוני משרד התעסוקה האמריקאי, מספר המועסקים בשנת 0214 הינו גבוה מהנתונים שלפני המשבר ומוערכים בכ- 131 מיליון מועסקים ברחבי ארה"ב. בהמשך לזאת, גם נתוני התוצר הריאלי לנפש בארה"ב מראים התאוששות מסוימת: לפי מודי'ס בין 0212 ל שיעור השינוי השנתי בתוצר הריאלי לנפש בארה"ב עלה בממוצע בכ- 0.3% והוא אף צפוי להמשיך להתחזק בשנתיים הקרובות.

7 בד ובד עם ההתאוששות בכלכלת ארה"ב, סקטור הדיור התחזק ובין הבולטים הינו ענף ה- Multifamily. לפי, 1 CBRE התחזקות הענף מיוחסת לצמיחה בשוק העבודה, עליה בביקוש לדיור להשכרה והאטה בהתחלות הבניה בשנים שלאחר המשבר. לאור גורמים אלו, שיעורי התפוסה חזרו לנוע בטווחים הממוצעים ההיסטוריים שלהם, ברמות ממוצעות של כ-- 55% 52% )בתרשים להלן מופיע הנתון המשלים, קרי אי התפוסה( ומחירי השכירות אף גבוהים מאלו שהיו בטרם המשבר. מקור: CBRE 7 שווקי הפעילות העיקריים של החברה בתחום המולטיפמילי הינם מישיגן, וירג'יניה, מרילנד וניו-יורק. כמו כן, החברה עוסקת בתחומי ושווקי פעילות נוספים, במסגרתם מחזיקה החברה בנכס מסחרי עיקרי במינסוטה ונכסים מסחריים נוספים בפנסילבניה. על פי נתוני,Census בממוצע, שיעור יח"ד בבעלות בשנים עמד על כ- 52% בשווקי הפעילות העיקריים בהם פעילה החברה, לעומת שיעור בעלות ממוצע בין בארה"ב שעמד על כ- 05%. נדגיש כי אזורי פעילות אלו )למעט ניו-יורק סיטי( אינם מאופיינים ברמה גבוהה של רגולציה, לדוגמה מסוג Rent Control או Rent Stabilization שיותר נפוצה במדינת ניו-יורק, כך שתנאי הביקוש וההיצע בשוק משתקפים מהר יותר. בהמשך לשיפור בנתונים הפונדמנטליים של ענף המולטיפמילי ברמת ארה"ב, גם באזורים בהם החברה פעילה נרשמה התאוששות אשר חיזקה את הענף. בדומה לכלל ארה"ב גם בשווקי הפעילות של החברה ניכרת התאוששות כלכלית. לדוגמה, שיעורי האבטלה במישיגן ירדו מכ- 14.0% בשיא של 0221 לכ- 7.0% נכון להיום. במקביל, שיעורי התפוסה במטרופולין דטרויט עוברים את ה- 15%. כמו כן, ניתן לראות התאוששות ברמת ההכנסה הריאלית לנפש, אשר שומרת על שיפור חיובי של כ- 0% בשנה משנת מנגד, קיים צפי להמשך מגמת הגידול השלילי בכמות התושבים, בקצב שנתי ממוצע של כ- 2.0% עד Capital Markets Multi-Housing 2014 Annual Market Report ראו:

8 מטרופולין דטרויט בולטימור וושינגטון די.סי. ארה"ב שיעור אבטלה % 8% 6% 10% שיעור אבטלה % 7% 6% 7% שיעורי תפוסה בשוק השכירות 96% 96% 96% 92% עלייה שנתית מוערכת ברמת שכירות בתקופה % 2.4% 2.5% 1.8% שיעור בעלות על דירות מגורים % 49% 53% 65% מקור: עיבוד נתוני CBRE גם בתקופות משבר, הנראות והיציבות במקורות התזרימיים של קבוצת נכסי המולטיפמילי בארה"ב בולטת לחיוב. מלבד אזור דטרויט, הנוטה לתנודתיות חזקה יותר, מרבית שווקי הפעילות של החברה לא נפגעו בתקופת המשבר. בהמשך לכך, שווקים אלו אף השתפרו באופן מהותי, עם שיעור עלייה של כ- 2% ומעלה בשכירות הממוצעת מ ועד לשנת 0213 )כאשר על פי תחזיות השוק המגמה אמורה להימשך(. חשוב לציין כי אף בתקופות משבר, הענף אינו נפגע מהותית, ומתבטא בשיעורי תפוסה הגבוהים מ- 10%. היציבות שהענף מפגין בעתות משבר הבאה לידי ביטוי בתנודות נמוכות בשכ"ד ותגובה מתונה בשיעורי התפוסות, להערכת מידרוג, משפרת את פרופיל הסיכון בחברה ומעניקה לחברה סביבה חיצונית יציבה. 2 מקור: CBRE חשוב לציין את פעילות החברה בשוק הדירות להשכרה בעיר ניו-יורק אשר נחשב ליציב מאוד וזאת על פני תקופות זמן ארוכות, כך לדוגמה שיעורי התפוסה בעיר נעים בטווח של כ- 10%-11% )לרבות דירות אשר אינן נמצאות תחת פיקוח( בהתאם למיקום וסוג הנכסים וזאת תוך כדי צמיחה ברמותשכ"ד לאורך זמן. גם בתקופות משבר, הנראות והיציבות במקורות התזרימיים בניו-יורק בולטים לחיוב. החברה פעילה גם בתחום הנדל"ן המניב המסחרי במדינת מינסוטה, במטרופולין

9 מיניאפוליס, בו היא מחזיקה ב-" Outlet."Premium המטרופולין מאופיין בשיעורי אבטלה נמוכים בהשוואה למדינה וגם מהממוצע הארצי, באופן עקבי. בבחינת שיעורי התפוסה בשוק הקמעונאי במטרופולין, ניכרת עלייה לשיעורי תפוסה של כ- 13% בשנת 0213 )בהשוואה לשיעורי תפוסה של כ- 11% בשנת 0221(. נתון נוסף המחזק את מיצוב שוק הקמעונאות במיניאפוליס, הינו גידול שנתי במכירות קמעונאיות בשנים , בשיעור שנתי של מעל 4%, לעומת גידול בתעסוקה באזור בשיעור שנתי של כ- 0% בתקופה המקבילה. אינדיקאטורים אלו מייצגים את חוסנו ועמידותו של השוק בפני משברים, המקטינים את הסיכון הגלום בחברה במגזר זה. ותק וניסיון בולט לחיוב של ההנהלה וקיום פלטפורמה לניהול עצמי ומנגנונים לשליטה ובקרה, משפרים את יכולות החברה לשמור ולהשביח על ערכם של נכסי החברה לקבוצת Lightstone כ- 452 עובדים, כאשר מטה ההנהלה הינו במנהטן ומטה התפעול ממוקם בלייקווד-ניו ג'רזי. בנוסף, לקבוצת Lightstone משרדים אזוריים בערים מרכזיות ברחבי ארה"ב וביניהן שיקגו, דטרויט ובולטימור. למרבית ההנהלה הבכירה קיים וותק וניסיון בתפקידי ניהול של עשרות שנים, המסייע בהתמודדות עם מחזורים עסקיים שונים ותורם לנגישות החברה לעסקאות רכישה, מקורות מימון וכדומה. כמו כן, בין צמיחת ה- NOI השנתית מנכסים זהים, עמדה על 0%-5% באופן התורם ליכולת שירות החוב של החברה. כמו כן, ההנהלה הבכירה של החברה מיישמת כלים לשליטה ובקרה הדוקה וכן מנגנונים לניהול סיכונים ובקרה על עסקאות חדשות וזאת גם לאור לקחי הפסדי העבר של קבוצת Lightstone בשל עסקת.Extended Stay יצוין כי חלק ניכר מההנהלה הבכירה בחברה כיום הצטרף לאחר כישלון עסקת Extended Stay בשנת סיכונים עסקיים 1 Track Record שלילי המיוחס לעסקת Extended Stay בשל כשל הפירעון של קבוצת,Lightstone משפיעים לשלילה על הדירוג. מנגד, החברה הטמיעה שינויים משמעותיים בניהול, תפעול ומימון על מנת להימנע מכשלים דומים בעתיד בשנת 0227 מר ליכטנשטיין וקבוצת,Lightstone הובילו קונסורציום של משקיעים לרכישת תיק של כ- 022 מלונות Stay"( )Extended תמורת כ- 2 מיליארד דולר. בתקופה שלאחר הרכישה החל המשבר הפיננסי בארה"ב באופן שהביא לירידת ההכנסות מבתי המלון ולירידת שוויו של התיק. ביום 15 ביוני, 0221 הכריזה Extended Stay על כניסה לחדלות פרעון, כך שהבעלות על התיק עברה לנושים לאחר שלא צלח הניסיון להגיע להסדר עימם. יצוין כי קבוצת Lightstone שילמה כ- 122 מיליוני דולר לצורך סיום ההתדיינות המשפטית מול המלווים. לדברי החברה, המינוף הגבוה, התנודה החדה בשוק ומבנה מימון הפורטפוליו )איגוח- (CMBS הקשו על הגעה להסדר. בנוסף, לדברי החברה היא מטמיעה את הלקחים הבאים בניהול תיקי הנכסים של קבוצת :Lightstone הורדת החשיפה לנכסים ספציפיים, שמירה על יחסי מינוף נמוכים לענף, פיתוח של צוות עובדים מקומי ושמירה על נזילות מספקת לצרכי שירות חוב, בנוסף ישנם מנגנוני בקרה והתייעצות פנימית של צוות נרחב בטרם מתבצעת עסקת רכישת נכס חדש. הצלחת הטעמת לקחים אלו באה לידי ביטוי, בין היתר במבנה מאזן החברה, היקף הנזילות ונגישותה לעסקאות ומקורות מימון בשווקי פעילותה. יצוין כי חלק מהמלווים של Extended Stay הגישו תביעות נגד מר ליכטנשטיין וקבוצת Lightstone )לא כנגד החברות המוחזקות של המנפיקה( בטענות שונות בקשר עם הערבויות והמימון של עסקת.Extended Stay בהתאם לזאת, קבוצת Lightstone העבירה סך של 122 מיליון דולר והסדירה בכך באופן מלא את העניין מול המלווים.

10 לאור האמור, מידורג מתחשבת במסגרת שיקולי הדירוג, בעבר הקבוצה שכולל שמיטת תיק המלונות באופן המשפיע לשלילה על פרופיל הסיכון. מנגד נציין כי מדובר על קבוצת נכסים בעלי מאפייני סיכון גבוהים יותר מאשר נכסי דיור להשכרה ונכסים מסחריים הקיימים בתיק הנכסים של החברה. חשיפת החברה לייזום מגדילה את הסיכון העסקי; אולם, סוג הייזום ומאפייניו ממתנים סיכון זה לחברה פרויקט לבניית קומפלקס להשכרה למגורים בברוקלין הכולל כ- 722 יח"ד ב- 0 שלבים. השלמת השלב הראשון צפויה במהלך שנת 0210 והשלב השני במהלך שנת בנוסף, החברה רכשה בחודש יוני קרקע לבניית כ- 352 יח"ד להשכרה במנהטן. כפי שצוין, חלק מתמורת הגיוס תשמש לפיתוח נכס זה. בשנים האחרונות החברה השלימה ייזום מספר פרויקטים משמעותיים אשר מושכרים כיום בתפוסה כמעט מלאה ומייצרים תזרים משמעותי ויציב בייחוד ביחס לעלות בנייתם )חלק מתזרים זה טרם בא לידי ביטוי מלא בדוחות הכספיים(. בנוסף, לחברה קרקעות במערב ארה"ב הכוללות זכויות בעיקר בתחום המגורים הרשומות בדוחות הכספיים בסכום כולל של כ- 12 מיליון דולר. אולם, בהתאם לדברי החברה, אין בכוונתה לפתח את הקרקעות הנ"ל והפקת תזרים מהן יתבצע באמצעות מימוש. למרות הסיכון האינהרנטי בייזום נדל"ן והתנודתיות הקשורה לפעילות זו, להערכת מידרוג היקף החשיפה מתמתן וזאת בעקבות ייעוד הייזום לדיור להשכרה, בשלותם ומיקומם של רוב הפרויקטים וניסיון החברה בפיתוח וייזום נכסים מניבים. סיכונים פיננסיים העדר נכסים מניבים לא משועבדים משליך לשלילה על הגמישות הפיננסית על אף שקיימת גמישות מסוימת בשל ה- LTV הנמוך של חלק מהנכסים; לחברה נזילות ותזרים פרמננטי משמעותי הממתנים חלקית את האמור לחברה נכסים מניבים לא משועבדים בהיקף של כ- 45 מיליון דולר בלבד. אולם, קיימת גמישות פיננסית מסוימת המיוחסת לרמות ה- LTV הנמוכות של חלק מהנכסים. יצוין כי שוק המולטיפמילי מאופיין במימון זמין יחסית, גם בתקופות משבר, ביחס למימון סוגי נכסי נדל"ן אחרים, באופן המעניק לחברה הגנה מסוימת מפני סיכוני שוק הנובעים מעיתוי מחזורי חוב. נכון ליום , לחברה יתרת נזילות בהיקף של כ- 52 מיליון דולר, בנוסף לאחר תאריך המאזן החברה ביצעה מימון מחדש של מספר הלוואות באופן אשר צפוי להביא לגידול נוסף בנזילות. בהתחשב בהיקף והנראות הגבוהה של התזרים הפרמננטי, היקף הנזילות וה- LTV הממוצע של הנכסים, לחברה מקורות נזילים מספקים לשירות החוב בטווח הנראה לעין. להלן גרפים המתארים את ה- LTV הממוצע של ההלוואות בהתאם לסכום הקרן המגיעה לפירעון לפי שנה ותחשיב נוסף לריבית הממוצעת של הלוואות אלו )יצוין כי חלק מההלוואות כבר מוחזרו(: 12

11 % 57% 52% 72% 49% 44% 44% פילוח חוב לפי מועד פרעון ושיעור LTV ממוצע LTV קרן הבאה לפרעון )ללא אמורטיזציה שוטפת(-במיליוני $ 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% פילוח חוב לפי מועד פרעון ושיעור ריבית % % 5.2% 6.2% 3.9% 4.8% 5.4% 6.0% 5.0% 4.0% 3.8% 3.0% % 1.0% קרן הבאה לפרעון )ללא אמורטיזציה שוטפת(-במיליוני $ % ריבית לפרעון 0.0% ככל שתחול עלייה בסביבת הריבית לחברה חשיפה מאזנית לירידת שווי הנכסים בטווח הבינוני; חשיפה זו מתמתנת בשל הגידול הטבעי של שכ"ד והאיתנות הפיננסית של החברה בשל סביבת הריבית הנמוכה, שיעורי ההיוון ירדו בשנים האחרונות והובילו לעליית שווים של נכסים מניבים. שיעורי ההיוון הממוצעים של נכסים בתחום המגורים עומדים על כ- 0.7% לנכסי המולטיפמילי וכ- 2.3% לנכסי הריטייל. שינוי לרעה בסביבת ריבית השוק עלול להשליך לשלילה על שווי הנכסים בטווח הבינוני, בשל עליית שיעורי ההיוון. אולם, להערכת מידרוג, חשיפה זו מתמתנת בטווח הארוך, לאור מספר גורמים, הכוללים, בין היתר, את העלייה ב- NOI התורם לעליית שווי הנכסים )ללא קשר לשיעורי ההיוון(, מח"מ ארוך להלוואות וריבית קבועה, אשר מותירים את החשיפה בעיקר מאזנית, למעט צורך שעלול לנבוע למימוש נכסים בנקודת זמן כלשהי. יתרה מכך, האיתנות הפיננסית של החברה מספקת מרווח אשר יגן במידה מסוימת בפני תרחיש זה. בנוסף, עליית סביבת הריבית בארה"ב, ככל שתתרחש, עשויה לחול בד בבד עם שיפור משמעותי במצב הכלכלי במדינה, אשר צפוי להאיץ את קצב הצמיחה של התזרים וה- NOI.

12 אופק הדירוג גורמים העשויים לשפר את הדירוג גידול משמעותי ולאורך זמן בהיקף התזרים הפרמננטי תוך שמירה על יחסי איתנות גבוהים ירידה בחשיפה לפעילות ייזום גורמים העלולים לפגוע בדירוג שחיקה משמעותית ביחסי האיתנות והכיסוי חלוקת דיבידנד חריגה, אשר יש בכדי לפגוע באיתנות החברה הרעה בסביבת הפעילות העסקית של החברה והגדלה משמעותית של מרכיב הייזום בחברה דוחות מתודולוגיים: ניתוח חברות נדל"ן דוח מתודולוגי אוגוסט חברות נדל"ן - מתודולוגיה, נובמבר הדוחות מפורסמים באתר מידרוג תאריך דוח: 10 בנובמבר

13 מונחים פיננסיים עיקריים הוצאות ריבית Interest הוצאות ריבית תזרימיות Cash Interest הוצאות מימון מדוח רווח והפסד. הוצאות מימון מדוח רווח והפסד לאחר התאמות להוצאות מימון שאינן תזרימיות מתוך דוח תזרים מזומנים. רווח תפעולי EBIT רווח לפני מס + מימון + הוצאות/רווחים חד פעמיים. רווח תפעולי לפני הפחתות EBITA רווח תפעולי + הפחתות של נכסים לא מוחשיים. רווח תפעולי לפני פחת והפחתות EBITDA רווח תפעולי +פחת+ הפחתות של נכסים לא מוחשיים. רווח תפעולי לפני פחת, הפחתות ודמי שכירות/חכירה EBITDAR רווח תפעולי + פחת + הפחתות של נכסים לא מוחשיים + דמי שכירות + דמי חכירה תפעוליים. סך נכסי החברה במאזן. נכסים Assets חוב פיננסי Debt חוב לזמן קצר+ חלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך+ חוב לזמן ארוך+ התחייבויות בגין חכירה תפעולית. חוב פיננסי נטו Net Debt חוב פיננסי - מזומן ושווי מזומן - השקעות לזמן קצר. 13 חוב+ סך ההון העצמי במאזן )כולל זכויות מיעוט( + מסים נדחים לזמן ארוך במאזן. בסיס ההון Capitalization (CAP) השקעות ברוטו בציוד, במכונות ובנכסים בלתי מוחשיים. השקעות הוניות Capital Expenditures (Capex) תזרים מזומנים מפעילות לפני שינויים בהון חוזר ולפני שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות אחרים. מקורות מפעילות * Funds From Operation (FFO) תזרים מזומנים מפעילות שוטפת * Cash Flow from Operation (CFO) תזרים מזומנים מפעילות שוטפת לפי דוחות מאוחדים על תזרימי מזומנים. מקורות מפעילות (FFO) בניכוי דיבידנדים ששולמו לבעלי המניות. תזרים מזומנים פנוי* Retained Cash Flow (RCF) תזרים מזומנים חופשי * Free Cash Flow (FCF) תזרים מזומנים מפעילות שוטפת (CFO) - השקעה הוניות - דיבידנדים. * יש לשים לב כי בדוחות,IFRS תשלומים ותקבולים של ריבית, מס ודיבידנד שהתקבל ממוחזקות יכללו בחישוב תזרימי המזומנים השוטפים גם אם אינם נרשמים בתזרים מפעילות שוטפת.

14 סולם דירוג התחייבויות Aaa Aa A Baa Ba B Caa Ca C דרגת השקעה דרגת השקעה ספקולטיבית התחייבויות המדורגות בדירוג Aaa הן, על פי שיפוטה של מידרוג, מהאיכות הטובה ביותר וכרוכות בסיכון אשראי מינימלי. התחייבויות המדורגות בדירוג Aa הן, על פי שיפוטה של מידרוג, מאיכות גבוהה, וכרוכות בסיכון אשראי נמוך מאד. התחייבויות המדורגות בדירוג A נחשבות על ידי מידרוג בחלק העליון של הדרגה האמצעית, וכרוכות בסיכון אשראי נמוך. התחייבויות המדורגות בדירוג Baa כרוכות בסיכון אשראי מתון. הן נחשבות כהתחייבויות בדרגה בינונית, וככאלה הן עלולות להיות בעלות מאפיינים ספקולטיביים מסוימים. התחייבויות המדורגות בדירוג Ba הן, על פי שיפוטה של מידרוג, בעלות אלמנטים ספקולטיביים, וכרוכות בסיכון אשראי משמעותי. התחייבויות המדורגות בדירוג B נחשבות על ידי מידרוג כספקולטיביות, וכרוכות בסיכון אשראי גבוה. התחייבויות המדורגות בדירוג Caa הן, על פי שיפוטה של מידרוג, בעלות מעמד חלש וכרוכות בסיכון אשראי גבוה מאוד. התחייבויות המדורגות בדירוג Ca הן ספקולטיביות מאוד ועלולות להיות במצב של חדלות פרעון או קרובות לכך, עם סיכויים כלשהם לפדיון של קרן וריבית. התחייבויות המדורגות בדירוג C הן בדרגת הדירוג הנמוכה ביותר ובד"כ במצב של חדלות פרעון, עם סיכויים קלושים לפדיון קרן או ריבית. מידרוג משתמשת במשתנים המספריים 0 1, ו- 3 בכל אחת מקטגוריות הדירוג מ- Aa ועד.Caa המשתנה '1' מציין שאגרת החוב מצויה בקצה העליון של קטגורית הדירוג שאליה היא משתייכת, המצוינת באותיות. המשתנה '0' מציין שהיא נמצאת באמצע קטגורית הדירוג; ואילו המשתנה '3' מציין שאגרת החוב נמצאת בחלק התחתון של קטגורית הדירוג שלה, המצוינת באותיות. 14

15 דו"ח מספר: CRL M מידרוג בע"מ, מגדל המילניום רח' הארבעה 17 תל-אביב טלפון, פקס, כל הזכויות שמורות למידרוג בע"מ )להלן: "מידרוג"( מסמך זה, לרבות פיסקה זו, הוא רכושה הבלעדי של מידרוג והוא מוגן על ידי זכויות יוצרים ודיני הקניין הרוחני. אין להעתיק, לצלם, לשנות, להפיץ, לשכפל או להציג מסמך זה למטרה מסחרית כלשהי ללא הסכמת מידרוג בכתב. כל המידע המפורט במסמך זה ושעליו הסתמכה מידרוג נמסר לה על ידי מקורות הנחשבים בעיניה לאמינים ומדויקים. מידרוג אינה בודקת באופן עצמאי את נכונותו, שלמותו, התאמתו, דיוקו או אמיתותו של המידע )להלן: "המידע"( שנמסר לה והיא מסתמכת על המידע שנמסר לה לצורך קביעת הדירוג על ידי החברה המדורגת. הדירוג עשוי להשתנות כתוצאה משינויים במידע המתקבל ו/או כתוצאה מקבלת מידע חדש ו/או מכל סיבה אחרת. עדכונים ו/או שינויים בדירוגים מופיעים באתר האינטרנט של מידרוג שכתובתו:. הדירוגים המתבצעים על ידי מידרוג הנם בגדר חוות דעת סובייקטיבית ואין הם מהווים המלצה לרכישה או להימנעות מרכישה של אגרות חוב או מסמכים מדורגים אחרים. אין לראות בדירוגים הנעשים על ידי מידרוג כאישור לנתונים או לחוות דעת כלשהן או כניסיונות לבצע הערכה עצמאית למצבה הכספי של חברה כלשהי או להעיד על כך, ואין להתייחס אליהם בגדר הבעת דעה באשר לכדאיות מחירן או תשואתן של אגרות חוב או של מסמכים מדורגים אחרים. דירוגי מידרוג מתייחסים במישרין רק לסיכוני אשראי ולא לכל סיכון אחר, כגון הסיכון כי ערך השוק של החוב המדורג ירד עקב שינויים בשערי ריבית או עקב גורמים אחרים המשפיעים על שוק ההון. כל דירוג או חוות דעת אחרת שמעניקה מידרוג צריכים להישקל כמרכיב בודד בכל החלטת השקעה הנעשית על ידי משתמש במידע הכלול במסמך זה או על ידי מי מטעמו, ובהתאם, כל משתמש במידע הכלול במסמך זה חייב ללמוד ולבצע הערכה של כדאיות השקעה מטעמו לגבי כל מנפיק, ערב, אגרת חוב או מסמך מדורג אחר שבכוונתו להחזיק, לרכוש או למכור. דירוגיה של מידרוג אינם מותאמים לצרכיו של משקיע מסוים ועל המשקיע להסתייע בייעוץ מקצועי בקשר עם השקעות, עם הדין או עם כל עניין מקצועי אחר. מידרוג מצהירה בזאת שהמנפיקים של אגרות חוב או של מסמכים מדורגים אחרים או שבקשר עם הנפקתם נעשה דירוג, התחייבו לשלם למידרוג עוד קודם לביצוע הדירוג תשלום בגין שרותי הערכה ודירוג הניתנים על ידי מידרוג. 15 מידרוג הינה חברת בת של מודי'ס )Moody's( )להלן: "מודי'ס"(, שלה 51% במידרוג. יחד עם זאת, הליכי הדירוג של מידרוג הנם עצמאיים ונפרדים מאלה של מודי'ס, ואינם כפופים לאישורה של מודי'ס. בו בזמן שהמתודולוגיות של מידרוג מבוססות על אלה של מודי'ס, למידרוג יש מדיניות ונהלים משלה וועדת דירוג עצמאית. למידע נוסף על נהלי הדירוג של מידרוג או על ועדת הדירוג שלה, הנכם מופנים לעמודים הרלוונטיים באתר מידרוג.

נורסטאר החזקות אינק

נורסטאר החזקות אינק ... 23 יוני, 2024 gil.avrahami@standardandpoors.com אנליסט אשראי ראשי: גיל אברהמי, 972-3-7539719 alice.kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: אליס קדם, 972-3-7539739 תוכן עניינים... שיקולים עיקריים

קרא עוד

דוח מעקב שנתי מאי 2008 "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ Aa1 אג"ח (סדרה 4 ו- 5 ) אופק הדירוג: יציב התפתחויות עסקיות ופיננסיות הצבת אופק דירוג יציב 1 עיקריות מידרוג משיבה את אופק הדירוג של החברה לאופק יציב.

קרא עוד

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378>

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378> סקירה חודשית יולי 2015 מאת: יוסף שמחון, מחלקת מחקר ואנליזה להלן סקירה חודשית של חברת המתארת את עיקרי השינויים שחלו בריביות ובמרווחים במהלך חודש יולי 2015. שינויים אלו השפיעו באופן ישיר על שערי השערוך של

קרא עוד

PubTmp

PubTmp ... 3 נובמבר, 2013 אנליסט אשראי ראשי: אליס קדם, 753979(03) alice_kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: גיל אברהמי, 7539719(03), gil_avrahami@standardandpoors.com תוכן עניינים... שיקולים עיקריים

קרא עוד

מניבים קרן הריט החדשה בע"מ דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים

מניבים קרן הריט החדשה בעמ דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים 2 כללי דוח דירקטוריון על מצב עסקי התאגיד ליום 13 במרץ 8132 הסברי הדירקטוריון למצב עסקי החברה, תוצאות פעולותיה, הונה העצמי ותזרימי המזומנים שלה

קרא עוד

א) ב) תאור המאפיינים העיקריים של מכשירי הון פיקוחיים שהונפקו ליום הישות המשפטית של המנפיק מאפיין ייחודי המסגרת / המסגרות החוקיות החלות על המ

א) ב) תאור המאפיינים העיקריים של מכשירי הון פיקוחיים שהונפקו ליום הישות המשפטית של המנפיק מאפיין ייחודי המסגרת / המסגרות החוקיות החלות על המ א) ב) 0 הון עצמי רובד הון עצמי רובד הון מניות רגילות,.,.0 הון עצמי הבנק נוסד בשנת 0 )ראה גם פרק ב' לדוח הדירקטוריון(. הבנק התאגד ונרשם ב ביום בספטמבר 0. הבנק הנפיק את מניותיו במועדים שונים החל מיום ההתאגדות.

קרא עוד

דוח ביניים לדוגמה 2014

דוח ביניים לדוגמה 2014 דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים לדוגמה ליום 0/ במרץ/ביוני/בספטמבר 06 ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 4 ובהתאם לפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 970 מרץ 06 4 6 9 4 6 7 7 0

קרא עוד

פיננסית מתקדמת ב'

פיננסית מתקדמת ב' מרצה: רונן בן גל זכויות בעסקאות משותפות IAS 31 שנת השלמה 2011 תוכן עניינים זכויות בעסקאות משותפות 31...IAS 3 הגדרות... 3 1. 2. 3. 4. 5. שליטה... 3 שליטה משותפת...3 עסקה משותפת... 3 משתתף בעסקה משותפת...

קרא עוד

ענף המלונאות

ענף המלונאות 1 מאי 4102 המלונאות ענף תקציר של בגידול החיובית המגמה נמשכה 4102 שנת של הראשון ברביע שיא נשבר 4102 שבשנת לאחר זאת לישראל, תיירים כניסות הנכנסת. בתיירות של בשיעור הראשון ברביע עלה התיירות במלונות הלינות

קרא עוד

<4D F736F F D20E7F9E1E5F0E0E5FA20F4E9F0F0F1E9FA2E646F63>

<4D F736F F D20E7F9E1E5F0E0E5FA20F4E9F0F0F1E9FA2E646F63> הלוואות לזמן ארוך הלוואה בלתי צמודה הלוואה לזמן ארוך הינה הלוואה שפירעונה נמשך מעבר לשנה. ערך הסילוק של ההלוואה הצורה בה ההלוואה מוצגת במאזן והמשמעות הינה: כמה עולה (כמה צריך לשלם) היום על מנת "להיפטר"

קרא עוד

Microsoft Word - newsletter_sr_may2011.doc

Microsoft Word - newsletter_sr_may2011.doc יוני 2011 לכבוד לקוחות שערי ריבית -Newsletter נתונים וריביות שפורסמו בחודש מאי 2011 מובאת לעיונכם סקירה חודשית של חברת שערי ריבית בע"מ המתארת את השינויים שחלו בריביות ובמרווחים בחודש מאי 2011, ומספקת מידע

קרא עוד

המשברים מאז 2007

המשברים מאז 2007 המשבר הפיננסי העולמי GFC: הרקע מקור עיקרי: דו"ח ועדת החקירה הממלכתית האמריקאית (2011) לגבי הסיבות להתרחשות המשבר Source: National Commission Inquiry Report, 2011 המגזר הפיננסי האמריקאי טרם המשבר: בנקאות

קרא עוד

מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond

מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond Chicago-Eagle Creek הבהרה משפטית ומידע צופה פני עתיד מצגת זו אינה מהווה הצעת ניירות ערך של ( Lightstone Enterprises Limited

קרא עוד

סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו

סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 danny.daniel@discountbank.co.il תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשואות תל בונד ריבית משתנה מח"מ ממוצע מרווח ממשלתי תשואה פנימית

קרא עוד

דרקטוריון0912

דרקטוריון0912 תמצית דוחות כספיים ליום 30.9.2012 תוכן העניינים הפעילות הכלכלית... 4 רווח ורווחיות... 6 התפתחות ההכנסות וההוצאות... 7 תמצית מידע לפי מיגזרי פעילות:... 11 מיגזר בנקאות אישית... 12 מיגזר הבנקאות הפרטית...

קרא עוד

(Microsoft Word \344\362\370\353\372 \371\345\345\351 \347\341\370\345\372.doc)

(Microsoft Word \344\362\370\353\372 \371\345\345\351 \347\341\370\345\372.doc) שווי חברות הערכת שיטות להערכת שווי חברה שווי נכסי ראשית, חשוב להבהיר כי אנו מתייחסים לשאלת שוויה של חברה שמהווה עסקחי מנקודת מבטו של משקיע שרוכש את כל מניות החברה. המונח "שווי" מתייחס למחיר בו יקנה משקיע

קרא עוד

גילוי דעת 51 - מהדורה doc

גילוי דעת 51 - מהדורה doc גילוי דעת 51 דין וחשבון על תזרימי המזומנים (**)(*) (להחלפת גילוי דעת 13) 1. מבוא ומטרות גילוי דעת זה קובע, שבמקום דוח על השינויים במצב הכספי ייכלל בדוחות הכספיים דוח על תזרימי המזומנים. שני הדוחות שונים

קרא עוד

Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016

Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016 Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016 2 תגצמה היושע לולכל עדימ הפוצ ינפ דיתע ותרדגהכ קוחב תוריינ,ךרע ח"כשתה.1968

קרא עוד

untitled

untitled תקן חשבונאות מספר 36 תיקון גילוי דעת מספר 69 בדבר כללי חשבונאות ודיווח כספי על ידי מלכ"רים ותקן חשבונאות מספר 5 בדבר תיקונים והבהרות לגילוי דעת מספר 69 יוני 2014 1 רח' גרוזנברג 14 ת, "א,65811 טל.,972 3

קרא עוד

מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדור

מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדור מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה Retail Parks בגרמניה יזם ה Condo המוביל בדיסלדורף נובמבר 2015 הבהרה משפטית מטרת מצגת זו היא להציג את

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint הערכות שווי סוגיות נבחרות האיגוד הישראלי לכלכלנים עסקיים רו"ח יובל זילברשטיין, מנכ"ל פרומתאוס ייעוץ כלכלי מרץ 2016 רחוב קרמניצקי 14 תל אביב I 6789912 טלפון: I 03-561-7801 פקס: 03-5617765 הערכות שווי סוגיות

קרא עוד

אורנה

אורנה רמלה 30 דצמבר 2015 היסטוריה נוסדה במאה השמינית לספירה )718-716( העיר היחידה שנבנתה ע"י המוסלמים בארץ. שוכנת על הציר ההיסטורי - יפו יהודים הגיעו לרמלה לראשונה בשנת 1099 הגיעו יוחנן הקדוש. לעיר ראשוני ירושלים.

קרא עוד

מיזוג אבנר ודלק קידוחים ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאל

מיזוג אבנר ודלק קידוחים ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאל ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאלות מחזיקי יחידות ההשתתפות בנוגע למיזוג. הסיבה העיקרית לדחייה היא פרסום תזרים

קרא עוד

Microsoft Word - תקופתי

Microsoft Word - תקופתי סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 תוכן העניינים חלק א' תיאור עסקי התאגיד חלק ב' דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד חלק ג' דוחות כספיים ליום 31 בדצמבר

קרא עוד

אדמה פתרונות לחקלאות בע"מ ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132

אדמה פתרונות לחקלאות בעמ ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 חלק א' דוח הדירקטוריון על מצב עניני התאגיד חלק ב' דוחות כספיים בלתי מבוקרים

קרא עוד

תנו לשמש לעבוד בשבילכם

תנו לשמש לעבוד בשבילכם תנו לשמש לעבוד בשבילכם 2 2 מהי אנרגיה סולארית? בשנים האחרונות גברה בארץ ובעולם באופן ניכר המודעות לאיכות הסביבה ולשמירה על סביבה אקולוגית נקייה וירוקה יותר, ובעקבות כך גדלה המודעות לפתרונות חלופיים לייצור

קרא עוד

הלשכה המשפטית משרד האוצר אפריל 2015

הלשכה המשפטית  משרד האוצר    אפריל 2015 צוות בריס לרגולציה על שירותים פיננסיים מאי 2016 שירותים פיננסיים להסדרה Middle- Men שירותי תשלום P2P ללא חשש יציבותי נותני אשראי שירותי מטבע עם חשש יציבות אגודות אשראי וחיסכון גמ"חים תכליות עבודת הצוות

קרא עוד

Microsoft Word - 1-דוח דירקטוריון 0315

Microsoft Word - 1-דוח דירקטוריון 0315 31 במרס 2015 תמצית דוחות כספיים ליום 1 תוכן עניינים דוח הדירקטוריון לאסיפה הכללית של בעלי המניות עמוד 3 7 11 21 23 28 28 29 66 70 70 70 71 75 75 76 77 78 95 97 הפעילות הכלכלית רווח ורווחיות מיגזרי הפעילות

קרא עוד

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח דירה להשכיר בפרדס, אור יהודה דירה להשכיר בחולון עוזי לוי, מנכל דירה להשכיר מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר דיור להשכרה ארוכת טווח מטרות "דירה להשכיר" יצירת מאסה קריטית של אלפי יחידת דיור לשכירות ארוכת

קרא עוד

גילוי דעת 74.doc

גילוי דעת 74.doc גילוי דעת 74 תכנון הביקורת תוכן העניינים סעיפים 4-8 - 10-1 5 9 מבוא תכנון העבודה התכנון הכולל של הביקורת 12-11 13 14 15 תוכנית הביקורת שינויים בתכנון הכולל של הביקורת ובתוכנית הביקורת מונחים תחילה אושר

קרא עוד

גילוי דעת 29 - מהדורה doc

גילוי דעת 29 - מהדורה doc (**) (*) גילוי דעת 29 "צדדים קשורים" מ ב ו א א. עיסקאות נקשרות או מבוצעות לעתים קרובות בין צדדים שאינם בלתי-תלויים זה בזה בגלל קשרים מסוימים ביניהם - להלן "צדדים קשורים". אלמלא קשרים אלה ייתכן שהעיסקאות

קרא עוד

גילוי דעת 77.doc

גילוי דעת 77.doc *) גילוי דעת 77 ביקורת יתרות פתיחה בגוף בו עורך המבקר ביקורת לראשונה תוכן העניינים סעיפים 4 1 מבוא 12 5 נהלי ביקורת 16 סיכום הביקורת וההשלכות על דוח רואה החשבון המבקר 13 17 תחילה גילוי דעת זה אושר עלידי

קרא עוד

אביב ארלון בע"מ דוח תקופתי לשנת 4102

אביב ארלון בעמ דוח תקופתי לשנת 4102 אביב ארלון בע"מ דוח תקופתי לשנת 4102 ב) דו"ח תקופתי לשנת 4102 תוכן העניינים תיאור עסקי החברה דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה דוחות כספיים ליום 10 בדצמבר 4102 פרטים נוספים על החברה שאלון ממשל תאגידי

קרא עוד

AlphaBeta מדד AlphaBeta USA Healthcare מתודולוגיה - 1 -

AlphaBeta מדד AlphaBeta USA Healthcare מתודולוגיה - 1 - מדד USA Healthcare מתודולוגיה - 1 - 1. אוכלוסיית חישוב הסיגנל הגדרת האוכלוסייה אוכלוסיית המניות ממנה יורכב מדד USA Healthcare הינה המניות הכלולות במדד Russell 3000 בעת עדכון המדד ("יום החיתוך") והנכללות

קרא עוד

פיננסית מתקדמת א'

פיננסית מתקדמת א' מרצה: רונן בן גל השפעת שינויים בשערי חליפין של מטבע חוץ IAS 21 שנת השלמה תשע"א 1 תוכן עניינים השפעת שינויים בשערי חליפין של מטבע חוץ 21... IAS 4 הגדרות... 4 1. 2. מטבע פעילות...4 פעילות חוץ...4 מטבע חוץ...

קרא עוד

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי תיירות אורחים ו ירושלים בהשוואה למקומות נבחרים בישראל מאפייני התיירים 99 61% 73% 44% תיירים וישראלים* במלונות בירושלים, 2017-2000 ביקור של תיירים באתרים נבחרים בירושלים*, לפי דת, 2016 הכותל המערבי 16%

קרא עוד

אי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015

אי אס אר אר קפיטל בעמ )החברה( דוח תקופתי לשנת 2015 אי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015 אי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015 דו"ח תיאור עסקי התאגיד דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה נספח א' דיווח ייעודי לטובת מחזיקי

קרא עוד

<4D F736F F D202D2DF7E1E5F6FA20E1E6F720EEE3E5E5E7FA20F2EC20FAE5F6E0E5FA20EBF1F4E9E5FA20ECF8E1F2E5EF20E4F8E0F9E5EF20F9EC20F9F0FA203

<4D F736F F D202D2DF7E1E5F6FA20E1E6F720EEE3E5E5E7FA20F2EC20FAE5F6E0E5FA20EBF1F4E9E5FA20ECF8E1F2E5EF20E4F8E0F9E5EF20F9EC20F9F0FA203 04 מאי 2010 קבוצת בזק מדווחת על התוצאות לרבעון הראשון של 2010 הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות עלה ברבעון הראשון ב 5.6% ל- 642 מיליון שקל ה- EBITDA גדל ב- 4% לעומת הרבעון המקביל, ועמד על 1.22 מיליארד שקל

קרא עוד

Microsoft Word - sug-oz-total.doc

Microsoft Word - sug-oz-total.doc (1) 2/3/05 שיעור 1 ניתוח דוחות כספיים כשבאים לנתח דוח כספי של חברה, ראשית צריך לראות את מי הניתוח הזה מעניין (משקיעים, נושים, רשויות פיקוח, ספקים, לקוחות, מתחרים, עובדים וכו'). כל אחד מעניינת אותו הזווית

קרא עוד

קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ

קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדורף רוסטוק Park Hanse

קרא עוד

Microsoft Word - mlnx1q12pre2

Microsoft Word - mlnx1q12pre2 1 16/4/2012 מלאנוקס עדכון לקראת תוצאות רבעון 1, תשואת יתר, $45 צפויות תוצאות חזקות לרבעון הראשון בזכות תחום ה- HPC מלאנוקס תפרסם את תוצאותיה העסקיות לרבעון הראשון ב- 18/4 עם תום המסחר בארה"ב והיא החברה

קרא עוד

Microsoft Word - ????? ????? ????? ?????? - ?????? 2013.docx

Microsoft Word - ????? ????? ????? ?????? - ?????? 2013.docx ניתוח דוחות כספיים 1. מבוא מטרת הדוחות הכספיים היא לספק מידע לגבי המצב הכספי, הביצועים והשינויים במצב הכספי של הישות, אשר יהא שימושי למגוון רחב של משתמשים בקבלת החלטות כלכליות. אולם, דוחות כספיים אינם

קרא עוד

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל החלטת מיסוי: 7634/16.1.1.1.2.1.3.1 תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעילות לחברה חדשה בהתאם להוראות סעיף 104 א לפקודה ומיזוגה של עם "שלד 103

קרא עוד

תמצית דוחות כספיים

תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 30.6.2015 בנק מסד תמצית דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2015 תוכן העניינים 3 דוח הדירקטוריון 80 סקירת ההנהלה 97 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאי הראשי 99 תמצית הדוחות הכספיים ביניים )בלתי מבוקרים(

קרא עוד

אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015

אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015 אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015 הבהרה משפטית המצגת אינה מהווה הצעה לרכישת ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור, ונועדה אך ורק למסירת מידע למשקיעים. מצגת זו אינה הצעת ניירות

קרא עוד

קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ

קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדורף רוסטוק Park Hanse

קרא עוד

רווח ורווחיות

רווח ורווחיות תוכן העניינים 97 סקירת ההנהלה הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית סקירת רואי החשבון המבקרים 5 תמצית דוחות כספיים ביום 6 בנובמבר 0 החליט הדירקטוריון של לאשר ולפרסם את הדוחות הכספיים המאוחדים הבלתי מבוקרים

קרא עוד

1-1

1-1 1-1 2 ביקורת חשבונות שעור 31- ביקורת מסים התאמות חשבונאיות של יתרות ותביעות ממוסדות ורשויות תקן ביקורת 48 "אישורים חיצוניים" )בעיקר סעיף (. 6 אתיקה במסים תדריך הלשכה לרואי חשבון בדבר "כללי ההתנהגות מקצועית

קרא עוד

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדלן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר. נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידול במספר העסקאות, אולם בממוצע דוחודשי מדובר ברמת העסקאות הנמוכה

קרא עוד

(Microsoft Word - \371\347\346\345\370\351\345\360\ )

(Microsoft Word - \371\347\346\345\370\351\345\360\ ) 2012 יוני הבחינה במקצועית א' שחזור שוחזר ע"י המרצה חזי כהן מכללת מיטב ממשיכה לעשות הכל על מנת לספק לכם את חומרי הלימוד, השחזורים, השאלות החמות וקורסי ההכנה הטובים ביותר שיעזרו לכם לעבור את בחינות הרישוי.

קרא עוד

(Microsoft Word - \356\362\341\370\345\372 \356\340\345\347\ V2)

(Microsoft Word - \356\362\341\370\345\372 \356\340\345\347\ V2) מוצרי מעברות בע"מ וחברות מאוחדות שלה דוחות כספיים מאוחדים ליום 31 בדצמבר דוחות כספיים מאוחדים ליום 31 בדצמבר תוכן העניינים עמוד 2 3 45 דוח רואי החשבון המבקרים בקרה פנימית על דיווח כספי דוח רואי החשבון

קרא עוד

28 בדצמבר 2017 סקירה שבועית שוק ההון 21/12/ /12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה

28 בדצמבר 2017 סקירה שבועית שוק ההון 21/12/ /12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה 28 בדצמבר 2017 21/12/2017-28/12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה איטית בסביבת האינפלציה הגלובלית. מגמות אלו, בשילוב סביבת ריבית שעודנה נמוכה

קרא עוד

ג'ובוקיט החזקות בע"מ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016

ג'ובוקיט החזקות בעמ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016 ג'ובוקיט החזקות בע"מ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016 ג'ובוקיט החזקות בע"מ חלק ראשון החזקות רשומות בחברות בנות 100% 100% ג'ובוקיט טכנולוגיות בע"מ ויובמה LLC טכנולוגיות בתחום משאבי אנוש שיתוף

קרא עוד

תמצית דוחות כספיים

תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 30.6.05 B תוכן העניינים דוח הדירקטוריון סקירת ההנהלה הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית סקירת רואי החשבון המבקרים תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 30.06.05 יובנק בע"מ וחברות מאוחדות

קרא עוד

הראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ני"ע: )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער

הראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ניע: )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער הראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ני"ע: 9952311 )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער הדולר ארה"ב כללי כללי: המידע נכון ליום 59.5.2.91 חברה:

קרא עוד

<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D>

<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D> לסיוע משפטי האגף שכר מצווה לעורכי דין מתנדבים מצגת דצמבר 2011 עו"ד אייל גלובוס הממונה על הסיוע המשפטי עבודת האגף לסיוע משפטי מהות שמירה על שוויון כזכות על שוויון בפני החוק/ביהמ"ש אמון על שמירת זכות הגישה

קרא עוד

תמצית דוחות כספיים

תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 31.3.2015 בנק מסד תמצית דוחות כספיים ליום 31 במרס 2015 תוכן העניינים 3 דוח הדירקטוריון 78 סקירת ההנהלה 91 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאי הראשי 93 תמצית הדוחות הכספיים ביניים )בלתי מבוקרים(

קרא עוד

Microsoft Word - חווד פלאזה סנטרס אפריל 2014 חתומה

Microsoft Word - חווד פלאזה סנטרס אפריל 2014 חתומה בנין רוגובין תדהר רחוב מנחם בגין 11 רמת גן 52681 טלפון 03-5665006 פקס 074-7144150 info@bakertilly.co.il www.bakertilly.co.il חוות דעת כלכלית פלאזה סנטרס סלע קולקר בייקר טילי פיננסים Baker Tilly הינו שמה

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 www.pwc.com/il חידושים בתחום התמריצים טלי ברנד, רו"ח, דירקטורית, מנהלת מחלקת תמריצים, אוקטובר 2014 תוכן העניינים דגשים לגבי הטבות מס על פי החוק לעידוד השקעות הון תכניות מענקי מחקר ופיתוח נבחרות שינויים

קרא עוד

ב א ו ג ו ס ט 2 ה מ ד ו ב ר ב ס כ ו ם ש ל. צ ו ק" עיקרי הדברים סיוע איראני לטרור הפלסטיני : נמשכות העברות כספים איראניות למשפחות שהידים ברצועת עזה באמ

ב א ו ג ו ס ט 2 ה מ ד ו ב ר ב ס כ ו ם ש ל. צ ו ק עיקרי הדברים סיוע איראני לטרור הפלסטיני : נמשכות העברות כספים איראניות למשפחות שהידים ברצועת עזה באמ ב א ו ג ו ס ט 2 ה מ ד ו ב ר ב ס כ ו ם ש ל. צ ו ק" עיקרי הדברים סיוע איראני לטרור הפלסטיני : נמשכות העברות כספים איראניות למשפחות שהידים ברצועת עזה באמצעות אגודת הצדקה אלאנצאר, המזוהה עם הג' האד האסלאמי

קרא עוד

מרכזי קניות דוד גבאי מיכה גולדברג ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפ

מרכזי קניות דוד גבאי מיכה גולדברג ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפ מרכזי קניות דוד גבאי 03-7132041 David.Gubbay@xnes.co.il מיכה גולדברג 03-7533100 Micha.Goldberg@xnes.co.il 26.6.2056 ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפה לחברות ממונפות: קנייה למליסרון וביג; ת. שוק לעזריאלי

קרא עוד

המשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר

המשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר המשך חוזים עתידיים F מייצג את מחיר החוזה S המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחירו של חוזה עתידי נכס שאינו מניב הכנסה לדוגמא קבלן שקונה

קרא עוד

רכבת ישראל בע"מ דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 13 במרס 1038

רכבת ישראל בעמ דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 13 במרס 1038 דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 13 במרס 1038 דוח הדירקטוריון למצב ענייני התאגיד לתקופה שהסתיימה ביום 13 במרץ ג) ב) א) דירקטוריון חברת )להלן: "החברה"( מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה

קרא עוד

<4D F736F F D20ECE0E5EEE920F7E0F8E E382E ECECE020F6E4E5E1E9ED2E646F63>

<4D F736F F D20ECE0E5EEE920F7E0F8E E382E ECECE020F6E4E5E1E9ED2E646F63> לאומי קארד בע"מ והחברות המאוחדות שלה דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2010 דוחות כספיים ביניים ליום 30 ביוני 2010 תוכן העניינים עמוד דוח הדירקטוריון 7 8 10 12 13 14 15 16 16 17 18 18 19 23 28 34 נתונים כלליים

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 עו"ד עמית לוי, שותף במחלקת חברות ושוק ההון וראש הפורום המקצועי מידע פנים - 2015 חידושים, סיכונים ודרכי התגוננות דצמבר 2014 תזכורת - האיסור הפלילי על שימוש במידע פנים חל על: אנשי פנים בחברה: "איש פנים בחברה

קרא עוד

נייר חדרה בע"מ עדכון פרק א' )תיאור עסקי התאגיד( למידע שהובא בדוח התקופתי של החברה ליום לפי תקנה 93 א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיי

נייר חדרה בעמ עדכון פרק א' )תיאור עסקי התאגיד( למידע שהובא בדוח התקופתי של החברה ליום לפי תקנה 93 א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיי עדכון פרק א' )תיאור עסקי התאגיד( למידע שהובא בדוח התקופתי של החברה ליום 31.3.13 לפי תקנה 93 א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 1391 )להלן: "תקנות הדוחות"(, להלן יובא פירוט השינויים או

קרא עוד

<4D F736F F D20FAEEF6E9FA20EEF2E5E3EBF0FA20F1E3F8E EEEEE5F0F4FA20E1E7F1F8>

<4D F736F F D20FAEEF6E9FA20EEF2E5E3EBF0FA20F1E3F8E EEEEE5F0F4FA20E1E7F1F8> קסם ממונפת בחסר (PR) S&P 500 פי 3 חודשי (6Da) מס' ני"ע: 1129808 (סדרה 53) שתשואתן מושפעת (בהופכי, פי 3) משינויים במדד S&P 500 ובשער הדולר ארה"ב כללי כללי: המידע נכון לתאריך: 10.5.2016 חברה : קסם תעודות

קרא עוד

סקירה מקרו – כלכלית שבועית

סקירה מקרו – כלכלית שבועית 9 באוקטובר 2018 ל בתשרי ה'תשע"ט סקירה מקרו כלכלית שבועית תחזית שלנו ציפיות הנגזרות משוק ההון 0.0% בספטמבר מינוס 0.1% בספטמבר 0.2% באוקטובר 0.2% באוקטובר אינפלציה בחודשים הקרובים אינפלציה מצטברת 1.0% 1.1%

קרא עוד

חילן בע"מ תוכן העניינים עמודים דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה ל

חילן בעמ תוכן העניינים עמודים דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה ל חילן בע"מ תוכן העניינים עמודים 2 14 15 38 39 47 48 49 52 דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה למידע כספי תמציתי מאוחד ונפרד דוח רבעוני בדבר הבקרה

קרא עוד

סקירה מקרו – כלכלית שבועית

סקירה מקרו – כלכלית שבועית 21 באוגוסט 2018 י' באלול, ה'תשע"ח סקירה מקרו כלכלית שבועית תחזית שלנו ציפיות הנגזרות משוק ההון 0.3% באוגוסט 0.3% באוגוסט מינוס 0.1% בספטמבר מינוס 0.2% בספטמבר אינפלציה בחודשים הקרובים אינפלציה מצטברת 1.2%

קרא עוד

מצגת חברה דוחות Q1/2015

מצגת חברה דוחות Q1/2015 מצגת חברה דוחות Q1/2015 מידע צופה פני עתיד מצגת זו הוכנה על ידי מישורים חברה לפיתוח בע"מ )"החברה"( כמצגת כללית אודות החברה. מצגת זו אינה מיועדת להחליף את הצורך לעיין בדיווחים פורמאליים שפרסמה החברה לציבור

קרא עוד

PowerPoint Presentation

PowerPoint Presentation שוק הסחורות עקומת S שינוים ברמת ההשקעות גורמים לשינוים בתוצר של שיווי משק ל. נניח משק סגור, הו צאות הממשלה קבועו ת ואין מסים, ההשקעות תלויות בשער הריבית והצריכה תלויה בהכנסה הפנויה. A 45 עק ומת : S מתארת

קרא עוד

דוח דירקטוריון

דוח דירקטוריון תוכן העניינים 4 88 סקירת ההנהלה 06 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית 09 סקירת רואי החשבון המבקרים 0 תמצית דוחות כספיים ביום 6 בנובמבר 200 החליט הדירקטוריון של לאשר ולפרסם את הדוחות הכספיים המאוחדים

קרא עוד

Microsoft Word - PubTmp

Microsoft Word - PubTmp 5 במרץ, 2008 הודעה לציבור על דירוג (A/Stable) לחברת כנפיים אחזקות בע"מ Standard & Poor s Maalot (להלן: (S&P Maalot מודיעה בזאת על מתן דירוג ראשוני של (A/Stable) לאג"ח בסכום של עד 60 מ' דולר, שבכוונת חברת

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint הסכם קיבוצי 14/7/2016 לעובדים בדירוג המנהלי ובדירוג המח"ר אוגוסט 2016 האם השינויים בהסכמי המסגרת שהסתדרות המעוף עשתה לאורך השנים, שיפרה את שכר העובדים ברשויות המקומיות? 3.6% הסכם מיום 31.01.2001 הסכם מיום

קרא עוד

הודעה לתקשורת אתר: דוא"ל: פקס: מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 2016 הייתה 7.4% מהתמ"ג In 2016, the N

הודעה לתקשורת אתר:   דואל: פקס: מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 2016 הייתה 7.4% מהתמג In 2016, the N הודעה לתקשורת אתר: www.cbs.gov.il דוא"ל: info@cbs.gov.il פקס: 0651340 מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 016 הייתה 7.4% מהתמ"ג In 016, the National Expenditure on Health 7.4% of GDP ירושלים, כ"ה באב

קרא עוד

שם הנוהל

שם הנוהל מטבע חוץ עמלת חליפין )נגבית עבור כל פעולה שיש בה המרה בין מטבעות וזאת בנוסף לעמלה הספציפית( מט"י-מט"ח סכום/ שיעור 3,2,1 2 )936( )936( 1.90% לפי השער הידוע לפי שער הצהריים/שער מוסכם מינ' - $6.70 מקס' -

קרא עוד

גילוי דעת 91.doc

גילוי דעת 91.doc (*) גילוי דעת 91 מכתב התקשרות לביצוע ביקורת של דוחות כספיים תוכן העניינים סעיפים 3-1 מבוא 9-4 מכתב התקשרות לביצוע ביקורת של דוחות כספיים ביקורת דוחות כספיים של תאגיד אחר שבשליטת המבוקר 10 11 אי-קבלת אישור

קרא עוד

(Microsoft Word - \372\356\366\351\372_\367\361)

(Microsoft Word - \372\356\366\351\372_\367\361) קסם (4Da') S&P 500 Low Volatility High Dividend מספר ני"ע: 1132240; טיקר: ;SP5LVHD שם מקוצר: קס.ספתנודיב תעודות סל (סדרה קס') (4Da') שמחירן מושפע משינויים במדד S&P 500 Low Volatility High Dividend ומשער

קרא עוד

1

1 תקן חשבונאות בינלאומי 32 השפעות השינויים בשערי חליפין של מטבע חוץ International Accounting Standard 32 The Effects of Changes in Foreign Exchange Rates גרסה זו כוללת תיקונים הנובעים מתקני דיווח כספי בינלאומיים,

קרא עוד

פיתוח עירוני בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב

פיתוח עירוני בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב פיתוח עירוני מוכוון תחבורה ציבורית בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב 20.6.16 מציגה: אירית לבהר גבאי מתכננת תנועה ארוך טווח, אגף התנועה עורכי התכנית עיריית תל אביב: אגף תכנון עיר: ניר דוד כהן אגף התנועה משרד

קרא עוד

דוחות כספיים ביניים ליום 13 במרס, 5132 בלתי מבוקרים חלק א' חלק ב' דוח הדירקטוריון דוחות כספייים ביניים מאוחדים חלק ג' חלק ד' חלק ה

דוחות כספיים ביניים ליום 13 במרס, 5132 בלתי מבוקרים חלק א' חלק ב' דוח הדירקטוריון דוחות כספייים ביניים מאוחדים חלק ג' חלק ד' חלק ה דוחות כספיים ביניים ליום 13 במרס, 5132 בלתי מבוקרים 33 21 חלק א' חלק ב' דוח הדירקטוריון דוחות כספייים ביניים מאוחדים 13 43 23 חלק ג' חלק ד' חלק ה' נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים

קרא עוד

<4D F736F F D20E6E9EEE5EF20E0F1E9F4E4202D20E0F4F8E9F8ED202D E342E3135>

<4D F736F F D20E6E9EEE5EF20E0F1E9F4E4202D20E0F4F8E9F8ED202D E342E3135> מס'( אפריקה ישראל מגורים בע"מ 25 במרץ, 2015 ("החברה") הנדון: דיווח מיידי על-פי תקנות ניירות ערך (עסקה בין חברה לבעל שליטה בה), התשס"א- 2001 ובדבר כינוס אסיפה כללית מיוחדת של בעלי המניות של החברה בהמשך

קרא עוד

Lightstone Enterprises Limited מצגת למשקיעים 20 ביוני 2016

Lightstone Enterprises Limited מצגת למשקיעים 20 ביוני 2016 Lightstone Enterprises Limited מצגת למשקיעים 20 ביוני 2016 סדר יום תקציר מנהלים תוצאות כספיות ועדכון עסקי דוחות כספיים עמידה באמות מידה 2 1. תקציר מנהלים 3 4 1. תקציר מנהלים תקציר מנהלים מאז ההנפקה הראשונית

קרא עוד

Microsoft PowerPoint - חידושים והתפתחויות - לאחר עיצוב

Microsoft PowerPoint - חידושים והתפתחויות - לאחר עיצוב www.pwc.co.il חידושים והתפתחויות ביישום ה- IFRS והיערכות לקראת פרסום דוחות כספיים שנתיים 2014 פרץ, רו"ח, שותף וראש המחלקה המקצועית, משה יעל ג'רסי, רו"ח, שותפה, המחלקה המקצועית, 2 בדצמבר 2014 תוכן העניינים

קרא עוד

<4D F736F F D20E8E5F4F120E1E7E9F0E420E2EEE5F8202B20F4FAF8E5EF>

<4D F736F F D20E8E5F4F120E1E7E9F0E420E2EEE5F8202B20F4FAF8E5EF> 1 המכינה בחשבונאות הנהלת חשבונות וחישובים מסחריים סמסטר א' תשע"ג - מבחן ביניים - מרצים: מתרגל: אבי דגן, אודי לבקוביץ משה רדמן מועד הבחינה: משך הבחינה: מס' עמודים: יום שישי 21.12.2012 שלוש שעות 10 שעה 08:30

קרא עוד

עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין חיפה

עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין חיפה עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין - 2008 חיפה הקדמה תוכן עניינים תכנון אסטרטגי ומחקר בעלון זה מוצגים נתונים על העיר חיפה שמבוססים על נתוני מפקד האוכלוסין שנערך על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת

קרא עוד

ש) סטודנט יקר, ברכותינו לקראת שנת הלימודים תשע"ט אוגוסט פתיחה 21/10/2018 הנדון: תשלום שכר הלימוד תואר ראשון מתוקצב בהמשך למקדמה אשר שולמה על יד

ש) סטודנט יקר, ברכותינו לקראת שנת הלימודים תשעט אוגוסט פתיחה 21/10/2018 הנדון: תשלום שכר הלימוד תואר ראשון מתוקצב בהמשך למקדמה אשר שולמה על יד ש) סטודנט יקר, ברכותינו לקראת שנת הלימודים תשע"ט אוגוסט - 2018 פתיחה 21/10/2018 הנדון: תשלום שכר הלימוד תואר ראשון מתוקצב בהמשך למקדמה אשר שולמה על ידך בסך 2,500 נבקשך להסדיר את תשלום מלוא שכ"ל. במידה

קרא עוד

PowerPoint Presentation

PowerPoint Presentation מה הם הגורמים שקובעים את רמת הפעילות הכלכלית, שער הריבית, רמת המחירים ורמת התעסוקה? הפעילות המשותפת במספר שווקים: פעילות ריאלית שוק הסחורות: CIGX-M עקומת IS (r,) שיווי משק ל פעילות מונטרית שוק הכספים:

קרא עוד

סאני תקשורת סלולרית בע"מ )לשעבר: סקיילקס קורפוריישן בע"מ( דוח רבעוני ליום 31 במרץ 2018 רח' הרכבת 8, פתח תקווה, 49277, טל: , פקס:

סאני תקשורת סלולרית בעמ )לשעבר: סקיילקס קורפוריישן בעמ( דוח רבעוני ליום 31 במרץ 2018 רח' הרכבת 8, פתח תקווה, 49277, טל: , פקס: סאני תקשורת סלולרית בע"מ )לשעבר: סקיילקס קורפוריישן בע"מ( דוח רבעוני ליום 31 במרץ 2018 רח' הרכבת 8, פתח תקווה, 49277, טל: 039057701, פקס: 039314422 ת ו כ ן ע נ י י נ י ם דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

קרא עוד

פיננסית מתקדמת א'

פיננסית מתקדמת א' מרצה: רונן בן גל 69 מלכ"רים תקן + 5 ג"ד שנת השלמה תשע"א א. ב. ג. תוכן עניינים מלכ"רים ג"ד + 69 תקן... 5 3 שיטת הדיווח במלכ"ר... 3 השיטה החשבונאית...3 בסיס הדיווח...3 תקציב...3 1. 2. דוחות כספיים... 3 עקרונות

קרא עוד

התאחדות המלונות בישראל ת ע ש י י ת המלונאות ב י ש ר א ל תמונת מצב ומבט קדימה ס פ ט מ ב ר

התאחדות המלונות בישראל ת ע ש י י ת המלונאות ב י ש ר א ל תמונת מצב ומבט קדימה ס פ ט מ ב ר התאחדות המלונות בישראל ת ע ש י י ת המלונאות ב י ש ר א ל תמונת מצב ומבט קדימה ס פ ט מ ב ר 2 0 1 3 נתוני תפעול מלונות בשנת 2012 מקור הנתונים: "רבעון סטטיסטי לתיירות ושירותי הארחה" )כרך 41(- ל.מ.ס, "מלונות

קרא עוד

סקירה שבועית. מאקרו ושווקים אלכס זבז'ינסקי עיקרי הדברים אינפלציה 12 חודשים הבאים 1.3% מדד מרץ 0.4% מדד אפריל 0.

סקירה שבועית. מאקרו ושווקים אלכס זבז'ינסקי עיקרי הדברים אינפלציה 12 חודשים הבאים 1.3% מדד מרץ 0.4% מדד אפריל 0. סקירה שבועית. מאקרו ושווקים אלכס זבז'ינסקי 03-7903784 alexz@mtds.co.il 31.03.2019 עיקרי הדברים אינפלציה 12 חודשים הבאים 1.3% מדד מרץ 0.4% מדד אפריל 0.5% מדד מאי 0.4% ריבית בנק ישראל צפויה בעוד 12 חודשים

קרא עוד

wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל

wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל ליבת העסקים החדשה של ישראל במרכז ה- city החדש של תעשיית התקשורת וההייטק הישראלית, מחכה לכם מתחם חדש מסוגו אשר יהווה את אחד ממוקדי העסקים המשמעותיים במרכז הארץ. 30,000

קרא עוד

<4D F736F F D20E3E5E7E3E9F8F7E8E5F8E9E5EFE9E5F0E E646F63>

<4D F736F F D20E3E5E7E3E9F8F7E8E5F8E9E5EFE9E5F0E E646F63> דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2010 (ים) יוני 2010 ב 3 דוח הדירקטוריון לששת החודשים שנסתיימו ביום 0 1 כללי: ("החברה") פועלת בתחום האינטרנט, ובתחום הבלוגטיוי ("BlogTv") בחו"ל. בתחום שירותי התוכן הסלולארי צירופי

קרא עוד

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc ב"ה בוחן במימון מספר קורס: 03-01-911-74 אסור להשתמש בחומר עזר. מותר להשתמש בלוחות ההיוון ובמחשב כיס. יש לענות על כל אחת מהשאלות הבאות. ניקוד זהה לכל השאלות. משך הבוחן שעה וחצי. 1) לקחת הלוואה בסך 10,000

קרא עוד

דוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בע"מ וחברות מאוחדות שלו

דוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בעמ וחברות מאוחדות שלו דוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בע"מ וחברות מאוחדות שלו עיצוב: סטודיו 'שחר שושנה' מקבוצת 'סקורפיו 88' נדפס בדפוס העיר העתיקה, ירושלים. דוח שנתי לשנת 2016 תוכן עניינים 5 13 84 87 95 233 285 303

קרא עוד

פרופיל ארגוני - תדריך להכרת שירות - מסלול מלא ציין כאן את מירב הפרטים המזהים: שם השירות, כתובת, שם מנהל השירות, שמות עובדים בכירים, שעות קבלת קהל, שעו

פרופיל ארגוני - תדריך להכרת שירות - מסלול מלא ציין כאן את מירב הפרטים המזהים: שם השירות, כתובת, שם מנהל השירות, שמות עובדים בכירים, שעות קבלת קהל, שעו פרופיל ארגוני תדריך להכרת שירות מסלול מלא ציין כאן את מירב הפרטים המזהים: שם השירות, כתובת, שם מנהל השירות, שמות עובדים בכירים, שעות קבלת קהל, שעות פתיחה ונעילה. מספרי טלפון בשירות ובבית עובדים בכירים

קרא עוד

התאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ

התאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מספר חודשים, כולל ימי קרב מורכבים, "תפסה" את המערכות התומכות בענף ברמת מוכנות גבוהה. השיקולים של שמירה על נהלים רגילים

קרא עוד