Slide 1
|
|
- רני גל
- לפני2 שנים
- צפיות:
תמליל
1
2 הבהרה משפטית מטרת מצגת זו היא להציג את חברת N.V. Brack Capital Properties )להלן: "החברה"( על פעילותה ותוצאותיה הכספיות. היא אינה מהווה הצעה לרכישה או מכירה של ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור והיא מיועדת למסירת מידע בלבד. המידע המוצג במצגת הינו למטרות נוחות בלבד ואינו מהווה בסיס לקבלת החלטות השקעה, אינו מחליף איסוף וניתוח מידע עצמאי, אינו מהווה המלצה או חוות דעת וכן אינו מהווה תחליף לשיקול דעת עצמאי של כל משקיע. מצגת זו והמידע הכלול בה לא נועדו להחליף את הצורך בעיון בדיווחים שפרסמה החברה לציבור, ובכלל זה הדוח התקופתי של החברה לשנת 2011 )פורסם ביום 29 במרץ 2012( ודוח רבעון ראשון 2012 של החברה )פורסם ביום 24 במאי 2012(. החברה אינה אחראית לשלמות או דיוק המידע הכלול במצגת, והיא לא תישא באחריות לנזקים ו/או הפסדים כלשהם העלולים להיגרם כתוצאה משימוש במידע זה. בכל מקרה של סתירה או אי התאמה בין המידע המוצג במצגת זו באופן תמציתי וכללי לבין מידע מפורט המופיע בדוחות התקופתיים ו/או בדוחות ביניים של החברה, ייגבר האמור בדוחות אלה. במצגת כלולות תוכניות לפעולות ו/או מהלכים ו/או הערכות של החברה ביחס לנכסיה המהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח )להלן: "חוק ניירות ערך"(, לרבות תחזיות, מטרות עסקיות, הערכות ואומדנים, ולרבות מידע המובא בדרך של איורים, גרפים, סקירות וכן כל מידע אחר, בכל צורה בה הוא מובא, המתייחסים לאירועים או עניינים עתידיים, אשר התממשותם אינה וודאית ואינה בשליטת החברה. התממשותו ו/או אי התממשותו של המידע צופה פני עתיד כאמור תושפע מגורמים אשר לא ניתן להעריכם מראש והם אינם מצויים בשליטת החברה, לרבות גורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה וכן מהתפתחויות בסביבה הכללית והכלכלית באזורי עסקיה של החברה ובגורמים החיצוניים המשפיעים על פעילותה. למען הסר ספק יובהר ויודגש כי נכון למועד זה הנהלת החברה טרם קיבלה החלטה בדבר הקמת פרויקט משרדים בפרויקט Grafental בדיסלדורף. לפיכך המתואר בעמודים 6 )לעניין פארק המשרדים( ו- 12 במצגת זו בדבר תיאור הפרויקט, על מרכיביו השונים, לוחות זמנים, הכנסות צפויות וכיו"ב, הינו תחת ההנחה כי הנהלת החברה קיבלה החלטה להקים את פרויקט המשרדים. החלטה כאמור אם וככל שתתקבל, תתקבל בהתאם ובכפוף להתפתחות בשלבי התכנון השונים של הפרויקט. הנתונים המפורטים בעמודים 6, ו- 12 בעניין פרויקט המשרדים מבוססים על הערכות שמאות של.JLL הנתונים המפורטים בעמודים 6, ו- 11 לעניין היזום למגורים בדיסלדורף בדבר נתוני רווחיות צפויים מכירות, הכנסות,עלויות ושיעור רווח יזמי צפוי כמפורט בשקפים אלה הינו מידע צופה פני עתיד אשר אינו בשליטה מלאה של החברה ואשר התקיימותו בפועל אינה וודאית. המידע המבוסס על אינפורמציה קיימת בחברה נכון למועד זה, בדבר: ביקוש לשטחי מגורים בעיר, מחירי שוק של שטחי מגורים בעיר, ידע וניסיון מצטבר של הנהלת החברה ותחזיות ואומדנים של החברה באשר לעלויות הבניה, פיתוח, שיווק וכו'. שינוי נסיבות עלול לשנות את הערכות החברה המפורטות ולהשפיע באופן מהותי על צפי ההכנסות מהפרויקט ועל רווחיותו הכוללת. 2
3 תיאור החברה 2004 רכישה, השבחה וניהול נדל"ן בגרמניה. החברה מעסיקה כ- 100 עובדים במשרדיה בדיסלדורף, בפרנקפורט, בלייפציג ומשרדים מקומיים נוספים. 37 נכסים מניבים, מרביתם מגורים להשכרה ומרכזים מסחריים, בהיקף של 589 א' מ"ר להשכרה ופרויקט לפיתוח של כ- 250 א' מ"ר מגורים ומשרדים בדיסלדורף על חטיבת קרקע של כ- 150 דונם. תחילת פעילות: תחום פעילות: היקף נכסים: קפיטל - 1,66.25% בעלות: קבוצת בראק.26.18% קב' אלייד- 7.57% וציבור- נתונים פיננסים: נדל "ן מניב מ' אירו נדל"ן לפיתוח- 120 מ' אירו NAV 193 מ' אירו שיעור תפוסה- 95% תשואת שכ"ד % שווי שוק: כ- 916 מ' ש"ח. 3.A Stable - מעלות S&P דירוג חוב: 1. אחזקת קבוצת בראק קפיטל כוללת את אחזקות בעלי העניין, העובדים ובעלי השליטה בחברה. 2. ללא תיק המגורים בעיר,Wuppertal אשר רכישתו הושלמה בחודש יוני נכון ל
4 חוזקות פעילות ממוקדת בשוק הנדל"ן הגרמני, היציב באירופה; ניסיון עשיר ומגוון ניהול אקטיבי, הכולל פלטפורמת ניהול עצמית מקומית. מודל עסקי ופורטפוליו מאוזן, המשלב נכסי השכרה למגורים ולמסחר אחת משש הערים המרכזיות בגרמניה. פרויקט עם במרכז יזמי דיסלדורף, רווחיות FFO( ורווח נקי( בכל רבעון המתבססת על תשואות גבוהות ומבנה עלויות יעיל. נגישות גבוהה לעסקאות, ובכללן עסקאות.Off Market איתנות פיננסית ברמת הנכסים. גבוהה, שיעור החוב על הריבית של מלא גידור נמוך, מינוף פעילות בשוק הנהנה מצמיחה ארוכת טווח בצריכה הפרטית ושיעורי ריבית נמוכים. המתבססת גידול חזק, יצוא על 4
5 עדכון התכנית העסקית 2012 הרחבת תיק הנדל"ן המניב תכנית הרחבת תיק המגורים לכ- 7,000 יח"ד עד סוף שנת 2012 תוך המשך מיצוי יתרונות לגודל ורכישת נכסים בעלי פרופיל דומה לנכסים הקיימים בתיק. 4 במונחים שנתיים, עד לסוף שנה זו. הצמיחה ב- FFO רווחיות BCP שואפת להגדיל את ה- FFO המיוצב לכ מ' אירו תתבסס על התרחבות במגזר המגורים באמצעות מקורות קיימים, המשך הצמיחה הפנימית ומיצוי הפוטנציאל הגלום במספר נכסים קיימים ע"י השבחתם לא כולל הרווחיות הצפויה מפרויקט הייזום בדיסלדורף. 5. לרבות conversion של מבנה משרדים בדיסלדורף למלון. עסקת Wuppertal ביוני 2012 השלימה החברה רכישת תיק של כ- 330 יח"ד בעיר :Wuppertal 5.Off market deal Wuppertal ממוקמת בסמיכות לדיסלדורף, אזור בו לחברה מסה קריטית של נכסי מגורים. מרווחי רווחיות גבוהים הגוזרים יחס מצוין של תשואה לסיכון. צמיחה לחברה deal flow איכותי הודות לניסיונה העשיר בשוק, ניסיון המתבטא בקשרים רבים ובגישה לעסקאות.off market החברה בוחנת מספר עסקאות אטרקטיביות בתחום המגורים, בו היא נהנית מיתרון יחסי הנובע מיכולות ניהול עצמי שפותחו בשנות הפעילות. בבחירת העסקאות ניתן דגש על סינרגיה עם התיק הנוכחי תוך התבססות על צוות הניהול הקיים. מדיניות זו מביאה לחסכון משמעותי בעלויות. יעדי פרויקט הייזום בדיסלדורף - Grafental רבעון תחילת בנייה של שלב 1 הכולל כ- 200 יח"ד. החברה מצפה כי היא תעמוד ביעדי ה- pre sale של שלב )35%( 1 עד לתום הרבעון, כפי שנקבע עם הבנק המלווה. רבעון המשך מכירות שלב 1, עם יעד מכירות של 50% עד סוף השנה. תחילת תכנון שלב 2. פער מבני בין גידול מתמשך בביקוש, להיצע נמוך בקרקעות זמינות לבנייה במיקומים מרכזיים בעיר, עומד ביסוד מגמה נמשכת של עליית מחירי דירות מגורים בעיר דיסילדורף גם בשנת שלב 1 )הדמיה(
6 BCP -BCP מבנה הפעילות פרופיל עסקי נדל"ן מניב נדל "ן יזמי למגורים קרקע להשבחה נדל"ן מגורים נדל"ן מסחרי כ- 5,300 יח"ד בשטח להשכרה כ- 30 נכסים, מרביתם מרכזים 150 דונם במיקום מרכזי בעיר דיסלדורף- מסחריים, בשטח כולל של כ- 277 המרכז הכלכלי של צפון מערב גרמניה ומדורגת של כ- 312 א' מ"ר. חמישית באיכות החיים בעולם. א' מ"ר. מיקום: באזורי ביקוש ב- 7 מיקום: פיזור גבוה, באזורי ביקוש לנכס 2 מתחמים: ערים בגודל בינוני. בעיקר במערב גרמניה. מגורים - כ- 1,000 יח"ד שייבנו על פני 6 שלבים. שכ"ד שנתי 14.6 : 6 מ' אירו. שכ"ד שנתי: 25 מ' אירו. תזרים צפוי : כ- 138 מ' אירו. 9 פרמטרים תפעוליים: שיווק שלב א' )197 יח"ד( החל במאי תפוסה:.97% פרמטרים תפעוליים: צפוי להניב רווחיות גולמית של 19.89%. מח"מ שכירויות 12 : 8 שנה. תפוסה: כ- 95%. הסכם ליווי )87.5 מ' אירו( נחתם ב- 11/2011. תשואת שכ"ד: 7.1%. תשואת שכ"ד : 6.7.6% שיעור צמיחת שכ"ד Like for דיירי עוגן בדרגת השקעה פארק משרדים - זכויות בניה להקמת פארק משרדים בהיקף של א' מ"ר. שווי הוגן מתחומי המזון וה- DIY. -Like 13% בממוצע. 7 למ"ר זכויות בניה: 385 אירו. הטיה לתחומים חסיני מיתון. מנוע צמיחה עם רווחיות גבוהה ויתרונות תזרימים יציבים לאורך זמן תזרימים יציבים, beta נמוך לגודל ופוטנציאל השבחה גבוה השקעה ב BCP מגלמת שווי דפנסיבי עם פוטנציאל Upside גבוה 6. לפי שכ"ד מייצג לשנת הנבה מלאה, למעט שכ"ד שמניב פורטפוליו.Wuppertal 7 ע. "ס עליית שכ"ד בהשכרות חדשות ב בהשוואה לשכ"ד של הדיירים הקודמים. 8. בנכסים בהם ישנו דייר עוגן, המבטיח תפוסה גבוהה בנכס, חושב מח"מ השכירות בנכס כולו על פי תקופת השכירות של דייר העוגן. 9. עפ"י הערכות השמאות של.JLL 6 Grafental, Düsseldorf
7 תיק הנכסים המניבים הרכב מסחרי- תזרים יציב ודפנסיבי הודות ל: פיזור גיאוגרפי רחב- נכסים בכ- 25 ערים שונות ברחבי גרמניה. מרבית הנכסים מתאפיינים בחוזים ארוכים עם דיירים איכותיים. התפלגות השטח להשכרה )מ"ר( 276,737 47% 312,437 53% Residential Commercial תחום הפעילות של הדיירים העיקריים )מזון,,)DIY בפני האטה כלכלית או מיתון. עמיד יחסית פיזור רחב של דיירים. מרבית הנכסים מושכרים בשכ"ד נמוך משכ"ד הנהוג בשוק מגורים- נכסים דפנסיביים ופוטנציאל העלאת שכ"ד: תזרים עם מאד יציב, אפסייד מניהול עצמי התפתחות הכנסות החברה מנכסים מניבים במיליוני אירו Q annualized קורלציה נמוכה מאד למחזורי עסקים. פיזור גאוגרפי- ב- 7 ערים המתאפיינות במספר בתי אב BCP יש מסה קריטית. עם יציב למעלה מ- 100 א' תושבים וצומח. בכל אחת מהערים ל- שווי בספרים )כ- 670 אירו למ"ר( נמוך מעלות הכינון. תפוסות גבוהות )כ- 95% (. שכ"ד הממוצע בנכס נמוך משכ"ד הנהוג בשוק- בממוצע פוטנציאל העלאת שכ"ד של כ- 13%. 7
8 תיק הנכסים המניבים נדל"ן מסחרי נדל"ן מסחרי סה "כ שטח 277 א' מ "ר כ- 12 שנים תפוסה 97% מח "מ שכירויות שכ "ד שנתי 24.7 מ' אירו התיק המניב המסחרי מתחלק ל- 2 קטגוריות: מרכזים מסחריים o מרכזיים מסחריים מעוגני סופרמרקט 13 מרכזים מסחריים שמחציתם מושכרים לדייר עוגן בחוזים של שנים והיתרה מושכרת לרשתות בינלאומיות של אופנה, מזון 10 בתחום המזון ובתי עסק מקומיים. הנכסים פרוסים ברחבי גרמניה בשטח להשכרה של כ- 157 א' מ"ר ומניבים שכ"ד שנתי של כ מ' אירו. o מרכזיים מסחריים )DIY( - 8 נכסים בעיקר במערב גרמניה, בשטח כולל של כ- 75 א' מ"ר, בדרגת השקעה לתקופה של 14 שנים בממוצע. הנכסים מניבים 11 המושכרים במלואם לשוכר שכ"ד שנתי של כ- 6.6 מ' אירו. o מרכזים שכונתיים- 3 מרכזים מסחריים ברחוב/מדרחוב המסחרי של ערים בסדר גודל בינוני, בשטח להשכרה כולל של כ- 16 א' מ"ר. הנכסים מניבים שכ"ד שנתי של כ- מ 2 ' אירו. דיירי עוגן בדרגת השקעה עם מח"מ שכירויות ארוך. דיירי העוגן פועלים בתחום המזון וה- DIY שהינם בעלי רגישות נמוכה לזעזועים כלכליים. מרווח גבוה )4.0%( בין תשואת שכ"ד לבין עלות המימון. בגרמניה( בעוד שהריבית על ההלוואות הינה נומינלית. פוטנציאל העלאת שכ"ד בחלק ניכר מהנכסים. פוטנציאל להגדלת זכויות בנייה בהיקף משמעותי. בנוסף שכ"ד צמוד למדד )עפ"י מנגנון המקובל משרדים ומלונאות o עיקר תיק הנכסים מורכב מ- 3 בניני משרדים במיקומים מרכזיים בדיסלדורף וממלון בהמבורג בשטח כולל להשכרה של כ- 28 א' מ"ר המניבים שכ"ד שנתי של כ- 2.5 מ' אירו Kaufland רשת קמעונאית מהמובילות בגרמניה, המעסיקה כ- 80,000 עובדים. ברשת כ- 800 סניפים והיא בעלת מחזור של כ- 5.2 מיליארד אירו בשנת 2009 בגרמניה לבדה OBI רשת קמעונאות DIY המובילה בגרמניה, המעסיקה למעלה כ- 43,000 עובדים. ברשת כ- 600 סניפים ברחבי אירופה והיא בעלת מחזור של כ- 6.7 מיליארד אירו בשנת 2011.
9 תיק הנכסים המניבים מגורים להשכרה כ- 5,300 מס ' יחידות 312 א' מ "ר סה "כ שטח תפוסה 95% שיעור גביה 98% שכ "ד שנתי 7.6% 12 תשואת שכ "ד ממוצעת 14.6 מ' אירו נדל"ן למגורים פוטנציאל העלאת שכ "ד 13% לייפציג, 13 בהנובר, 14 דפנסיביות- מיקומים מבוססים בערים גדולות )מעל NRW מסביב לדיסלדורף, בירת המדינה הפדרלית. תושבים( א' בעיר ערים וב- 5 במדינה הפדרלית פוטנציאל העלאת שכ"ד- בממוצע 13% גידול Like for Like בהשכרות חדשות ב שווי בספרים נמוך מעלות הכינון- השווי בספרים למ"ר עומד על כ- 670 אירו בממוצע. שווי זה נמוך משמעותית מעלות הכינון. מפתחות להצלחה- ניהול עצמי, אקטיבי ואינטנסיבי השם דגש על השבחת הנכס בשילוב עם שיפור וייעול הפרמטרים התפעוליים תשואת שכ"ד לשנת הנבה מלאה. 13. לייפציג- עיר בעלת כ- 523 א' תושבים ומהווה מרכז עסקי דינמי ומתחדש עם עליה בשיעור האוכלוסין ורמות המחירים. 14. הנובר- בירת מדינת סקסוניה הדרומית עם כ- 522 א' תושבים המהווה מרכז תעשייתי ומסחרי חשוב בצפון גרמניה NRW המדינה המאוכלסת ביותר בגרמניה )18 מיליון תושבים(. אחראית לייצור של כ- 25% מסך התל"ג של גרמניה וכ- 4.4% מסך התל"ג האירופאי.
10 תחום הנדל"ן היזמי למגורים בדיסלדורף מיקום: תיאור באזור ביקוש במיקום מרכזי בעיר, בסמיכות לשכונת Grafenberg היוקרתית. בקרבת בתי ספר ומרכזי קניות ומסחר, יער Grafenberg ושרותי ספורט ופנאי. דיסלדורף, המונה כ- 600 א' תושבים, הינה בירת המדינה הפדרלית.NRW עפ"י מכון מרסר, דיסלדורף מדורגת שניה בגרמניה מבחינת מדדי איכות החיים וחמישית בעולם. עפ"י הערכות עיריית דיסלדורף, ישנו צפי למחסור של מעל 20 א' יחידות דיור בשנת 2020 כתוצאה ממחסור בקרקע למגורים וגידול באוכלוסין. 16 הנכס- פרויקט המגורים הגדול בדיסלדורף כ- 1,000 של בהיקף יח"ד למעמד הבינוני- גבוה. הפרויקט צפוי להניב תזרים לאחר עלויות הקמה של כ- 138 מ' אירו 17 בפרק הזמן הבינוני. שלב א: 197 יח"ד בשטח של כ- 29 א' מ"ר עפ"נ 15 בניינים. 10 מכירות- שיווק יח"ד החל במאי ניהול- צוות פיתוח מיומן בראשות מר אולריך טאפה, לשעבר מנכ"ל. 18 LEG NRW מימון- הסכם הליווי לשלב א' בהיקף של כ מ' אירו 19 נחתם בנובמבר השקעת הון עצמי נדרשת רק כ- ' אירו. מ 5 רווחיות צפויה- שיעור הרווח היזמי בשלב א' צפוי לעמוד על כ- 20% המידע האמור נלקח מסקר שערכה עירית דיסלדורף, החברה אינה אחראית למידע זה. 17. עפ"י הערכות השמאות של.JLL 18. NRW -LEG חברת הנדל"ן הגדולה במדינה הפדרלית NRW )לשעבר בבעלות ממשלתית( שבבעלותה למעלה מ- 100 א' יח"ד ונכסים מסחריים. 19. מתוך זה כ- 25 מ' אירו מימון מחדש לקרקע וכ- 15 מ' אירו בגין ערבויות. 20. שיעור הרווח הינו בבחינת מידע צופה פני עתיד אשר אינו בשליטתה המלאה של החברה ואשר התקיימותו בפועל אינה ודאית. שלב א'- נתוני רווחיות צפויה )א' אירו( מחיר מכירה ממוצע בפרויקט )באירו למ"ר( סך אומדן הכנסות צפויות בשלב א' בפרויקט סך עלות צפויה )כולל קרקע( סך רווח יזמי צפוי בגין הפרויקט שיעור רווח יזמי כולל צפוי בפרויקט )%(* 3,295 72,032 60,082 11, % * רווח יזמי מוגדר כסך הרווח הגולמי בפרויקט חלקי סך עלויות הבניה )לרבות עלות הקרקע(.
11 קרקע להשבחה בדיסלדורף - פארק משרדים מיקום: מיקום מרכזי בדיסלדורף )שדרת,)Grafenberg בצמוד למטה העולמי של חברת Metro )8,000 AG עובדים( ובסמוך למשרדי חברות ביטוח,,Deutsche Bank,BMW משרד העבודה של NRW וחברות הייטק. דיסלדורף, המונה כ- 600 א' תושבים הינה עיר הבירה של NRW המהווה את המרכז הכלכלי המשמעותי בצפון מערב גרמניה )מייצרת כ- 25% מהתמ"ג הגרמני(. העיר מהווה מוקד משיכה עבור תאגידים בינלאומיים והינה מרכז תעשייתי, מסחרי ותקשורתי. תיאור הנכס- תב"ע לפארק משרדים בשטח של כ א' מ"ר עפ"נ כ- 24 בניינים. פארק המשרדים לכשיוקם יתאפיין באווירת קמפוס עם מסעדות, בתי קפה, בנק, דואר, מרכז כושר וכו'. גודל המבנים )בממוצע כ- 5,000 מ"ר( מאפשר גמישות תכנונית ופיננסית בכל הנוגע לבניה ב- Pre-Let. *נתונים מתוך הערכת השמאות של פרמטרים עיקריים 51, ,500 48, ,200 קרקע להשבחה*- שטח קרקע )מ"ר( זכויות בניה )מ"ר( שווי הוגן )א' אירו( שווי הוגן למ"ר ז.בניה שכ"ד צפוי למ"ר מחיר מכירה צפוי למ"ר בנוי* JLL שפורסמה עם דוחות יוני פרמטרים עיקריים מתוך הערכת השווי: השווי ההוגן עומד על כ מ' אירו, המגלם כ- 385 אירו למ"ר זכויות בניה. השווי ההוגן של הקרקע מהווה כ- 12% ממחיר המכירה הצפוי. 11
12
13 ,344 4,518 8,691 12,000 הכנסות ורווחיות FFO ההכנסות וה- משכ"ד מתיק הנכסים המניבים של הנוכחי החברה, הסתכמו ברבעון הראשון בכ מ' אירו ובכ- 2.9 מ' אירו 21 בהתאמה. התפתחות ה- *FFO של החברה באלפי אירו +38% 12, % רווחיותה הגבוהה של החברה )שיעור Ebitda של כ- 80%( נתמכת ע"י: 10,000 ניהול עצמי מלא של הנכסים. 8,000 הפער הגבוה בין שיעור ההיוון של הנכסים )7.0%( לבין שיעור הריבית הממוצע הנוכחי 6,000 על ההלוואות )3.1%(. 4,000 2, Q annualized הקמת הפרויקט בדיסלדורף מספר רב של שנים. צפוי לתרום רווחיות משמעותית פני על נוספת הצפת ערך באמצעות העלאות שכ"ד בנכסים מסחריים )מושכרים מתחת למחירי השוק( ובעת תחלופת דיירי מגורים צפויה להמשיך ולשפר את רווחיות החברה. החברה הציגה ה- NAV : לאורך שנות פעילותה, שיעורי צמיחה גבוהים של מאז הקמתה: כ- 34% בממוצע בשנה. בשנתיים האחרונות לפעילותה, למרות נותרו גבוהים )מעל 20% בשנה(. הגידול בהיקפי הפעילות, שיעורי הצמיחה ה* FFO- המיוחס לבעלי המניות בחברה 200 התפתחות ההון העצמי של החברה במיליוני אירו ללא זכויות מיעוט דצמבר דצמבר דצמבר 2008 דצמבר 2009 דצמבר 2010 דצמבר 2011 מרץ חלק החברה ב- FFO.
14 מאזן ואיתנות פיננסית מאזן איתן הנתמך ע"י: הרכב חוב- דפנסיבי מח"מ החוב ברמת הנכסים גדול מ- 4 שנים. רק 22% מהחוב מגיע לפירעון ב- 3 השנים הקרובות. מח"מ החוב ברמת החברה > כ- 4.6 שנים. פירעון הקרן מכוסה במלואו ע"י התזרימים החופשיים של החברה ללא תלות במימון מחדש. גידור-כ- 95% מהיקף ההלוואות ברמת הנכסים מגודר. מינוף ברמה נוחה ברמת הנכסים 55%, רמה המקטינה את סיכון המימון מחדש. מדיניות החברה היא לשמור על רמות חוב בינוניות ע"מ להוציא לפועל בהצלחה את התכנית העסקית ברמת כל נכס. ברמת ה- -Corporate Debt יחס חוב פיננסי נטו סולו להון עצמי של החברה 20.7% בהשוואה ל- 53.3%, ההתניה בשטר האג"ח. במאוחד כ- 59%. נתונים פיננסיים עיקריים מ' אירו 15.5 יתרות נזילות חוב פיננסי- נון ריקורס 40.0 אג"ח חוב פיננסי נטו הון עצמי וז. מיעוט סך מאזן CAP נטו FFO במאוחד )רבעוני( LTV ברמת הנכסים חוב נטו ל- CAP איתנות פיננסית חוב ריקורס להון עצמי )ללא ז. מיעוט( % 59.0% 20.7% 6 מימון- מימון הנכסים רק מבנקים גרמניים. BCP גרמניים שונים. מקסימום חשיפה למלווה- 25%. משתפת עם פעולה בנקים "פעולת דירוג חיובית עשויה להתרחש במידה ורמות המינוף ירדו לרמה הנמוכה מ- 60% תוך חיזוק יתר יחסי הכיסוי, במקביל להקטנת רכיב הסיכון בפרויקט הייזום בדיסלדורף עם התקדמות המכירות והביצוע בפרויקט" מעלות, אפר'
15 נזילות, גמישות פיננסית ויחסי כיסוי חוב נזילות גבוהה תיק נזיל- כ מ' אירו נכון ל מסגרות אשראי לא מנוצלות 52.5 מ' אירו. 22 גמישות פיננסית יחסי כיסוי ברמת הנכסים ( ICR 2.7x( > משמעותית יותר טובים מההתניות הפיננסיות. ברמת והן ה- Corporate אין תלות במחזור האג"ח לצורך פירעונו. יחסי כיסוי חוב )מ' אירו( מונחים שנתיים ע"ס Q 1/ NOI 31.7 * Ebitda ריבית ** 13.6 FFO מאוחד 18.1 Debt Coverage Ratios חוב נטו ל- Ebitda * 12.1x חוב נטו ל- FFO במאוחד 21.2x 2.3x לריבית * Ebitda *בנטרול סעיפים לא תזרימיים ** לפי שיעור הריבית נכון למרץ 2012 יחסי כיסוי טובים חוב נטו ל- Ebitda ול- 12.1x FFO ו- 21.2x בהתאמה. המשך הצפת הערך בנכסים המניבים יחד עם התרומה של בדיסלדורף צפויים לשפר משמעותיתאת יחסי כיסוי החוב. יחס חוב ברמת ה- Corporate ל- FFO, נדיר ברמתו 3.4x. הפרויקט יחסי כיסוי אג"ח )מ' אירו( 40.0 יתרת אג "ח 11.7 FFO בסולו )חלק החברה( 3.4x אג "ח ל- FFO במסגרת הסכם הליווי להקמת שלב א' של הפרויקט בדיסלדורף.
16 לפרטים נוספים על החברה ניתן לפנות ל: פרד גניה, ראש המחלקה הכלכלית טלפון: אימייל:
מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדור
מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה Retail Parks בגרמניה יזם ה Condo המוביל בדיסלדורף נובמבר 2015 הבהרה משפטית מטרת מצגת זו היא להציג את
קרא עודקיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ
קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדורף רוסטוק Park Hanse
קרא עודקיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ
קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדורף רוסטוק Park Hanse
קרא עודנורסטאר החזקות אינק
... 23 יוני, 2024 gil.avrahami@standardandpoors.com אנליסט אשראי ראשי: גיל אברהמי, 972-3-7539719 alice.kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: אליס קדם, 972-3-7539739 תוכן עניינים... שיקולים עיקריים
קרא עודמכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר
מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר דיור להשכרה ארוכת טווח מטרות "דירה להשכיר" יצירת מאסה קריטית של אלפי יחידת דיור לשכירות ארוכת
קרא עודג'ובוקיט החזקות בע"מ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016
ג'ובוקיט החזקות בע"מ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016 ג'ובוקיט החזקות בע"מ חלק ראשון החזקות רשומות בחברות בנות 100% 100% ג'ובוקיט טכנולוגיות בע"מ ויובמה LLC טכנולוגיות בתחום משאבי אנוש שיתוף
קרא עודאורנה
רמלה 30 דצמבר 2015 היסטוריה נוסדה במאה השמינית לספירה )718-716( העיר היחידה שנבנתה ע"י המוסלמים בארץ. שוכנת על הציר ההיסטורי - יפו יהודים הגיעו לרמלה לראשונה בשנת 1099 הגיעו יוחנן הקדוש. לעיר ראשוני ירושלים.
קרא עודPubTmp
... 3 נובמבר, 2013 אנליסט אשראי ראשי: אליס קדם, 753979(03) alice_kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: גיל אברהמי, 7539719(03), gil_avrahami@standardandpoors.com תוכן עניינים... שיקולים עיקריים
קרא עודתנו לשמש לעבוד בשבילכם
תנו לשמש לעבוד בשבילכם 2 2 מהי אנרגיה סולארית? בשנים האחרונות גברה בארץ ובעולם באופן ניכר המודעות לאיכות הסביבה ולשמירה על סביבה אקולוגית נקייה וירוקה יותר, ובעקבות כך גדלה המודעות לפתרונות חלופיים לייצור
קרא עודדוח ביניים לדוגמה 2014
דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים לדוגמה ליום 0/ במרץ/ביוני/בספטמבר 06 ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 4 ובהתאם לפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 970 מרץ 06 4 6 9 4 6 7 7 0
קרא עודמניבים קרן הריט החדשה בע"מ דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים
דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים 2 כללי דוח דירקטוריון על מצב עסקי התאגיד ליום 13 במרץ 8132 הסברי הדירקטוריון למצב עסקי החברה, תוצאות פעולותיה, הונה העצמי ותזרימי המזומנים שלה
קרא עודסקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו
סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 danny.daniel@discountbank.co.il תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשואות תל בונד ריבית משתנה מח"מ ממוצע מרווח ממשלתי תשואה פנימית
קרא עודעל נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי
תיירות אורחים ו ירושלים בהשוואה למקומות נבחרים בישראל מאפייני התיירים 99 61% 73% 44% תיירים וישראלים* במלונות בירושלים, 2017-2000 ביקור של תיירים באתרים נבחרים בירושלים*, לפי דת, 2016 הכותל המערבי 16%
קרא עודRiverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016
Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016 2 תגצמה היושע לולכל עדימ הפוצ ינפ דיתע ותרדגהכ קוחב תוריינ,ךרע ח"כשתה.1968
קרא עודהמשברים מאז 2007
המשבר הפיננסי העולמי GFC: הרקע מקור עיקרי: דו"ח ועדת החקירה הממלכתית האמריקאית (2011) לגבי הסיבות להתרחשות המשבר Source: National Commission Inquiry Report, 2011 המגזר הפיננסי האמריקאי טרם המשבר: בנקאות
קרא עודMicrosoft Word - תקופתי
סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 תוכן העניינים חלק א' תיאור עסקי התאגיד חלק ב' דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד חלק ג' דוחות כספיים ליום 31 בדצמבר
קרא עוד<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378>
סקירה חודשית יולי 2015 מאת: יוסף שמחון, מחלקת מחקר ואנליזה להלן סקירה חודשית של חברת המתארת את עיקרי השינויים שחלו בריביות ובמרווחים במהלך חודש יולי 2015. שינויים אלו השפיעו באופן ישיר על שערי השערוך של
קרא עודMicrosoft Word - 1-דוח דירקטוריון 0315
31 במרס 2015 תמצית דוחות כספיים ליום 1 תוכן עניינים דוח הדירקטוריון לאסיפה הכללית של בעלי המניות עמוד 3 7 11 21 23 28 28 29 66 70 70 70 71 75 75 76 77 78 95 97 הפעילות הכלכלית רווח ורווחיות מיגזרי הפעילות
קרא עודדרקטוריון0912
תמצית דוחות כספיים ליום 30.9.2012 תוכן העניינים הפעילות הכלכלית... 4 רווח ורווחיות... 6 התפתחות ההכנסות וההוצאות... 7 תמצית מידע לפי מיגזרי פעילות:... 11 מיגזר בנקאות אישית... 12 מיגזר הבנקאות הפרטית...
קרא עודצו ארנונה 1997
1 צו ארנונה 2018 בתוקף סמכותה לפי חוק ההסדרים במשק המדינה )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב(, התשנ"ג 1992 והתקנות שהותקנו על פי כל דין, מחליטה בזה המועצה האזורית זבולון )להלן: "המועצה"( בישיבתה ביום 19.6.2017
קרא עודמצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond
מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond Chicago-Eagle Creek הבהרה משפטית ומידע צופה פני עתיד מצגת זו אינה מהווה הצעת ניירות ערך של ( Lightstone Enterprises Limited
קרא עודפיננסית מתקדמת ב'
מרצה: רונן בן גל זכויות בעסקאות משותפות IAS 31 שנת השלמה 2011 תוכן עניינים זכויות בעסקאות משותפות 31...IAS 3 הגדרות... 3 1. 2. 3. 4. 5. שליטה... 3 שליטה משותפת...3 עסקה משותפת... 3 משתתף בעסקה משותפת...
קרא עודהמשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר
המשך חוזים עתידיים F מייצג את מחיר החוזה S המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחירו של חוזה עתידי נכס שאינו מניב הכנסה לדוגמא קבלן שקונה
קרא עודהלשכה המשפטית משרד האוצר אפריל 2015
צוות בריס לרגולציה על שירותים פיננסיים מאי 2016 שירותים פיננסיים להסדרה Middle- Men שירותי תשלום P2P ללא חשש יציבותי נותני אשראי שירותי מטבע עם חשש יציבות אגודות אשראי וחיסכון גמ"חים תכליות עבודת הצוות
קרא עוד(Microsoft Word \344\362\370\353\372 \371\345\345\351 \347\341\370\345\372.doc)
שווי חברות הערכת שיטות להערכת שווי חברה שווי נכסי ראשית, חשוב להבהיר כי אנו מתייחסים לשאלת שוויה של חברה שמהווה עסקחי מנקודת מבטו של משקיע שרוכש את כל מניות החברה. המונח "שווי" מתייחס למחיר בו יקנה משקיע
קרא עודנתנאל גרופ בע"מ דו"ח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר חלק שני דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חל
נתנאל גרופ בע"מ דו"ח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2014. חלק שני דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חלק שלישי דוחות כספיים. חלק רביעי פרטים נוספים על התאגיד.
קרא עודאביב ארלון בע"מ דוח תקופתי לשנת 4102
אביב ארלון בע"מ דוח תקופתי לשנת 4102 ב) דו"ח תקופתי לשנת 4102 תוכן העניינים תיאור עסקי החברה דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה דוחות כספיים ליום 10 בדצמבר 4102 פרטים נוספים על החברה שאלון ממשל תאגידי
קרא עודמרכזי קניות דוד גבאי מיכה גולדברג ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפ
מרכזי קניות דוד גבאי 03-7132041 David.Gubbay@xnes.co.il מיכה גולדברג 03-7533100 Micha.Goldberg@xnes.co.il 26.6.2056 ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפה לחברות ממונפות: קנייה למליסרון וביג; ת. שוק לעזריאלי
קרא עודMicrosoft Word - mimun-kraus-test2.doc
ב"ה בוחן במימון מספר קורס: 03-01-911-74 אסור להשתמש בחומר עזר. מותר להשתמש בלוחות ההיוון ובמחשב כיס. יש לענות על כל אחת מהשאלות הבאות. ניקוד זהה לכל השאלות. משך הבוחן שעה וחצי. 1) לקחת הלוואה בסך 10,000
קרא עודMicrosoft Word - newsletter_sr_may2011.doc
יוני 2011 לכבוד לקוחות שערי ריבית -Newsletter נתונים וריביות שפורסמו בחודש מאי 2011 מובאת לעיונכם סקירה חודשית של חברת שערי ריבית בע"מ המתארת את השינויים שחלו בריביות ובמרווחים בחודש מאי 2011, ומספקת מידע
קרא עודמצגת חברה דוחות Q1/2015
מצגת חברה דוחות Q1/2015 מידע צופה פני עתיד מצגת זו הוכנה על ידי מישורים חברה לפיתוח בע"מ )"החברה"( כמצגת כללית אודות החברה. מצגת זו אינה מיועדת להחליף את הצורך לעיין בדיווחים פורמאליים שפרסמה החברה לציבור
קרא עוד<4D F736F F D202D2DF7E1E5F6FA20E1E6F720EEE3E5E5E7FA20F2EC20FAE5F6E0E5FA20EBF1F4E9E5FA20ECF8E1F2E5EF20E4F8E0F9E5EF20F9EC20F9F0FA203
04 מאי 2010 קבוצת בזק מדווחת על התוצאות לרבעון הראשון של 2010 הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות עלה ברבעון הראשון ב 5.6% ל- 642 מיליון שקל ה- EBITDA גדל ב- 4% לעומת הרבעון המקביל, ועמד על 1.22 מיליארד שקל
קרא עודאורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015
אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015 הבהרה משפטית המצגת אינה מהווה הצעה לרכישת ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור, ונועדה אך ורק למסירת מידע למשקיעים. מצגת זו אינה הצעת ניירות
קרא עודMicrosoft Word - mlnx1q12pre2
1 16/4/2012 מלאנוקס עדכון לקראת תוצאות רבעון 1, תשואת יתר, $45 צפויות תוצאות חזקות לרבעון הראשון בזכות תחום ה- HPC מלאנוקס תפרסם את תוצאותיה העסקיות לרבעון הראשון ב- 18/4 עם תום המסחר בארה"ב והיא החברה
קרא עודמצגת של PowerPoint
הערכות שווי סוגיות נבחרות האיגוד הישראלי לכלכלנים עסקיים רו"ח יובל זילברשטיין, מנכ"ל פרומתאוס ייעוץ כלכלי מרץ 2016 רחוב קרמניצקי 14 תל אביב I 6789912 טלפון: I 03-561-7801 פקס: 03-5617765 הערכות שווי סוגיות
קרא עודמפגעי בניה לא גמורה במרחב הציבורי הצעה לדיון
10038 דרך בית לחם 67 חידוש עירוני לפי פרק א' : סקר מצב קיים מיקום מצב תכנוני מצב פיזי קיים פרק ב' : חלופות חלופה א' : תב"עית חלופה ב' : 10038 הריסה ובניה מחדש חלופה ג' : 10038 תוספת בניה לצורך חיזוק הבניין
קרא עודגילוי דעת 29 - מהדורה doc
(**) (*) גילוי דעת 29 "צדדים קשורים" מ ב ו א א. עיסקאות נקשרות או מבוצעות לעתים קרובות בין צדדים שאינם בלתי-תלויים זה בזה בגלל קשרים מסוימים ביניהם - להלן "צדדים קשורים". אלמלא קשרים אלה ייתכן שהעיסקאות
קרא עודשקופית 1
www.pwc.com/il חידושים בתחום התמריצים טלי ברנד, רו"ח, דירקטורית, מנהלת מחלקת תמריצים, אוקטובר 2014 תוכן העניינים דגשים לגבי הטבות מס על פי החוק לעידוד השקעות הון תכניות מענקי מחקר ופיתוח נבחרות שינויים
קרא עודAlphaBeta מדד AlphaBeta USA Healthcare מתודולוגיה - 1 -
מדד USA Healthcare מתודולוגיה - 1 - 1. אוכלוסיית חישוב הסיגנל הגדרת האוכלוסייה אוכלוסיית המניות ממנה יורכב מדד USA Healthcare הינה המניות הכלולות במדד Russell 3000 בעת עדכון המדד ("יום החיתוך") והנכללות
קרא עודמכרז לבחירת רכז התחדשות עירונית במחלקת קהילה.docx ט' 1
החברה הכלכלית לראשון לציון בע"מ רחוב ירושלים 2, ראשון לציון מכרז פומבי מספר 2/2019 לבחירת רכז נושא התחדשות עירונית במחלקה לעבודה קהילתית בשילוב עם מנהלת בינוי-פינוי-בינוי רמת אליהו החברה הכלכלית לראשון
קרא עודתמצית דוחות כספיים
תמצית דוחות כספיים 30.6.2015 בנק מסד תמצית דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2015 תוכן העניינים 3 דוח הדירקטוריון 80 סקירת ההנהלה 97 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאי הראשי 99 תמצית הדוחות הכספיים ביניים )בלתי מבוקרים(
קרא עודענף המלונאות
1 מאי 4102 המלונאות ענף תקציר של בגידול החיובית המגמה נמשכה 4102 שנת של הראשון ברביע שיא נשבר 4102 שבשנת לאחר זאת לישראל, תיירים כניסות הנכנסת. בתיירות של בשיעור הראשון ברביע עלה התיירות במלונות הלינות
קרא עודתמצית דוחות כספיים
תמצית דוחות כספיים 30.6.05 B תוכן העניינים דוח הדירקטוריון סקירת ההנהלה הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית סקירת רואי החשבון המבקרים תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 30.06.05 יובנק בע"מ וחברות מאוחדות
קרא עודהחלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל
החלטת מיסוי: 7634/16.1.1.1.2.1.3.1 תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעילות לחברה חדשה בהתאם להוראות סעיף 104 א לפקודה ומיזוגה של עם "שלד 103
קרא עודרווח ורווחיות
תוכן העניינים 97 סקירת ההנהלה הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית סקירת רואי החשבון המבקרים 5 תמצית דוחות כספיים ביום 6 בנובמבר 0 החליט הדירקטוריון של לאשר ולפרסם את הדוחות הכספיים המאוחדים הבלתי מבוקרים
קרא עודסקירה מקרו – כלכלית שבועית
21 באוגוסט 2018 י' באלול, ה'תשע"ח סקירה מקרו כלכלית שבועית תחזית שלנו ציפיות הנגזרות משוק ההון 0.3% באוגוסט 0.3% באוגוסט מינוס 0.1% בספטמבר מינוס 0.2% בספטמבר אינפלציה בחודשים הקרובים אינפלציה מצטברת 1.2%
קרא עודuntitled
תקן חשבונאות מספר 36 תיקון גילוי דעת מספר 69 בדבר כללי חשבונאות ודיווח כספי על ידי מלכ"רים ותקן חשבונאות מספר 5 בדבר תיקונים והבהרות לגילוי דעת מספר 69 יוני 2014 1 רח' גרוזנברג 14 ת, "א,65811 טל.,972 3
קרא עודבס"ד
ח ס ר ב ה פ ר ש ו ת ל צ ו ר כ י צ י ב ו ר ב מ ס ג ר ת אישור תכניות ב נ י י ן ע י ר תוכן העניינים פ ר ק נ ו ש א ע מ ו ד 2 5 8 2 6 4 מ ב ו א תקציר מנהלים.1.2 2 6 6 3. פירוט הממצאים 2 6 6 3. 1 הפרשות שטחים
קרא עודתמ"א 38 תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה
קביעת עקרונות למדרוג תוספת זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 המזמין: משרד הבינוי והשיכון הצגה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון 24.1.2010 2 ועדת היגוי משרד הבינוי והשיכון סופיה
קרא עודאדמה פתרונות לחקלאות בע"מ ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132
ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 חלק א' דוח הדירקטוריון על מצב עניני התאגיד חלק ב' דוחות כספיים בלתי מבוקרים
קרא עודסקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו
סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר. נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידול במספר העסקאות, אולם בממוצע דוחודשי מדובר ברמת העסקאות הנמוכה
קרא עוד(Microsoft Word - \371\347\346\345\370\351\345\360\ )
2012 יוני הבחינה במקצועית א' שחזור שוחזר ע"י המרצה חזי כהן מכללת מיטב ממשיכה לעשות הכל על מנת לספק לכם את חומרי הלימוד, השחזורים, השאלות החמות וקורסי ההכנה הטובים ביותר שיעזרו לכם לעבור את בחינות הרישוי.
קרא עודגילוי דעת 74.doc
גילוי דעת 74 תכנון הביקורת תוכן העניינים סעיפים 4-8 - 10-1 5 9 מבוא תכנון העבודה התכנון הכולל של הביקורת 12-11 13 14 15 תוכנית הביקורת שינויים בתכנון הכולל של הביקורת ובתוכנית הביקורת מונחים תחילה אושר
קרא עוד<4D F736F F D20E7F9E1E5F0E0E5FA20F4E9F0F0F1E9FA2E646F63>
הלוואות לזמן ארוך הלוואה בלתי צמודה הלוואה לזמן ארוך הינה הלוואה שפירעונה נמשך מעבר לשנה. ערך הסילוק של ההלוואה הצורה בה ההלוואה מוצגת במאזן והמשמעות הינה: כמה עולה (כמה צריך לשלם) היום על מנת "להיפטר"
קרא עודJanuary 1, 2019 Updated Key Features for a Proposed Plan Matomy Media Group Ltd. (LSE: MTMY, TASE: MTMY.TA) ("Matomy") is pleased to announce the publ
January 1, 2019 Updated Key Features for a Proposed Plan Matomy Media Group Ltd. (LSE: MTMY, TASE: MTMY.TA) ("Matomy") is pleased to announce the publication of a presentation with updated key features
קרא עודתמצית דוחות כספיים
תמצית דוחות כספיים 31.3.2015 בנק מסד תמצית דוחות כספיים ליום 31 במרס 2015 תוכן העניינים 3 דוח הדירקטוריון 78 סקירת ההנהלה 91 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאי הראשי 93 תמצית הדוחות הכספיים ביניים )בלתי מבוקרים(
קרא עודקרקע לדירה בטאבו גילה הירוקה ההזדמנות שלכם בירושלים
קרקע לדירה בטאבו גילה הירוקה ההזדמנות שלכם בירושלים גילה הירוקה! השקעה שכדאי לבנות עליה. עתודות הקרקע בארץ ובירושלים בפרט, הולכות ומתמעטות. נותרו מעט מאוד קרקעות פנויות שעליהן ניתן לתכנן ולבנות דירות בבניה
קרא עודמיזוג אבנר ודלק קידוחים ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאל
ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאלות מחזיקי יחידות ההשתתפות בנוגע למיזוג. הסיבה העיקרית לדחייה היא פרסום תזרים
קרא עודדוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בע"מ וחברות מאוחדות שלו
דוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בע"מ וחברות מאוחדות שלו עיצוב: סטודיו 'שחר שושנה' מקבוצת 'סקורפיו 88' נדפס בדפוס העיר העתיקה, ירושלים. דוח שנתי לשנת 2016 תוכן עניינים 5 13 84 87 95 233 285 303
קרא עודהתאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ
12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מספר חודשים, כולל ימי קרב מורכבים, "תפסה" את המערכות התומכות בענף ברמת מוכנות גבוהה. השיקולים של שמירה על נהלים רגילים
קרא עוד1 דוח תקופתי לשנת 2017 שם החברה: אפריקה ישראל נכסים בע"מ )להלן: "החברה"( מספר חברה ברשם החברות: כתובת: דרך החורש 4, יהוד טלפון: פ
דוח תקופתי לשנת 207 שם החברה: אפריקה ישראל נכסים בע"מ )להלן: "החברה"( מספר חברה ברשם החברות: 5056088 כתובת: דרך החורש 4, יהוד טלפון: 035393586 פקסמיליה: 035393523 כתובת הדואר האלקטרוני: infopro@africaisrael.com
קרא עודחילן בע"מ תוכן העניינים עמודים דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה ל
חילן בע"מ תוכן העניינים עמודים 2 14 15 38 39 47 48 49 52 דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה למידע כספי תמציתי מאוחד ונפרד דוח רבעוני בדבר הבקרה
קרא עודSlide 1
1 התחדשות עירונית מתחם שלמה המלך, יולי 2013 2 צוות התכנון : תכנון נוף נספח הצללה כבישים אדריכל אבינעם לוין אדריכלית נטליה אלפימוב אדריכלית טל לוין אדריכל משה אוחנה : רינה קרוגליאק, אדריכלית נוף : לשם -
קרא עוד<4D F736F F D20FAEBF0E9FA20F2F1F7E9FA20ECECF7E5E720F4F8E8E920ECE4ECE5E5E0E42E646F63>
תוכנית עסקית להתקנת מערכת סולארית תאריך: מגיש: מוגשת ל: סקירה: ביוני 2008 נחקק חוק חשוב לעידוד והקמת תחנות עצמאיות ליצור חשמל ע"י הענקת תעריפי קניה גבוהים של חשמל מתחנות אלו ולמשך 20 שנה. החוק זוכה לסביבת
קרא עוד28 בדצמבר 2017 סקירה שבועית שוק ההון 21/12/ /12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה
28 בדצמבר 2017 21/12/2017-28/12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה איטית בסביבת האינפלציה הגלובלית. מגמות אלו, בשילוב סביבת ריבית שעודנה נמוכה
קרא עודעיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין חיפה
עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין - 2008 חיפה הקדמה תוכן עניינים תכנון אסטרטגי ומחקר בעלון זה מוצגים נתונים על העיר חיפה שמבוססים על נתוני מפקד האוכלוסין שנערך על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת
קרא עודדוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק א
דוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: 691212 ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק או מכוח ההצבעה של בנק דיסקונט לישראל בע"מ שם המחזיק
קרא עוד<4D F736F F D20ECE0E5EEE920F7E0F8E E382E ECECE020F6E4E5E1E9ED2E646F63>
לאומי קארד בע"מ והחברות המאוחדות שלה דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2010 דוחות כספיים ביניים ליום 30 ביוני 2010 תוכן העניינים עמוד דוח הדירקטוריון 7 8 10 12 13 14 15 16 16 17 18 18 19 23 28 34 נתונים כלליים
קרא עודנייר חדרה בע"מ עדכון פרק א' )תיאור עסקי התאגיד( למידע שהובא בדוח התקופתי של החברה ליום לפי תקנה 93 א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיי
עדכון פרק א' )תיאור עסקי התאגיד( למידע שהובא בדוח התקופתי של החברה ליום 31.3.13 לפי תקנה 93 א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 1391 )להלן: "תקנות הדוחות"(, להלן יובא פירוט השינויים או
קרא עודקבוצת חג'ג' יזום נדל"ן בע"מ
קבוצת חג'ג' מצגת הנפקה יזום נדל"ן בע"מ אג"ח ד' פברואר 2013 מטרת מצגת זו היא להציג את החברה על פעילותה ותוצאותיה הכספיות. היא אינה מהווה הצעה לרכישה או מכירה של ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות
קרא עודשם הנוהל
מטבע חוץ עמלת חליפין )נגבית עבור כל פעולה שיש בה המרה בין מטבעות וזאת בנוסף לעמלה הספציפית( מט"י-מט"ח סכום/ שיעור 3,2,1 2 )936( )936( 1.90% לפי השער הידוע לפי שער הצהריים/שער מוסכם מינ' - $6.70 מקס' -
קרא עודדוחות כספיים ביניים ליום 13 במרס, 5132 בלתי מבוקרים חלק א' חלק ב' דוח הדירקטוריון דוחות כספייים ביניים מאוחדים חלק ג' חלק ד' חלק ה
דוחות כספיים ביניים ליום 13 במרס, 5132 בלתי מבוקרים 33 21 חלק א' חלק ב' דוח הדירקטוריון דוחות כספייים ביניים מאוחדים 13 43 23 חלק ג' חלק ד' חלק ה' נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים
קרא עודכנס הסברה בנושא ההוסטל
כנס הסברה בנושא ההוסטל 8/7/2018 1 תחילת האירוע 25/5/18 למועצה המקומית ולתושבים נודע לראשונה על הקמת הוסטל לדרי רחוב ונפגעי התמכרויות מפרסומים ברשתות החברתיות ולא בעדכון מסודר. מיקומו: שדרות בן גוריון 5,
קרא עודMicrosoft Word - חווד פלאזה סנטרס אפריל 2014 חתומה
בנין רוגובין תדהר רחוב מנחם בגין 11 רמת גן 52681 טלפון 03-5665006 פקס 074-7144150 info@bakertilly.co.il www.bakertilly.co.il חוות דעת כלכלית פלאזה סנטרס סלע קולקר בייקר טילי פיננסים Baker Tilly הינו שמה
קרא עודSlide 1
בניית תכנית שיווקית מהי תכנית שיווקית? התכנית השיווקית מתארת את הפעולות השיווקיות שעסק צריך לבצע על מנת להשיג את יעדי המכירות שלו. מטרת התכנית השיווקית בניית התכנית השיווקית עוזרת לנו להגדיר את: 1. יעדי
קרא עודדיודה פולטת אור ניהול רכש קניינות ולוגיסטיקה
דיודה פולטת אור ניהול רכש קניינות ולוגיסטיקה מחזור 64 שירה עזרא דיודה פולטת אור דיודה הינו רכיב אלקטרוני בעל שני חיבורים הפועלים כחד כיווני ומאפשר מעבר זרם חשמלי בכיוון אחד בלבד. ניתן לבצע שינוים בגוון
קרא עודא) ב) תאור המאפיינים העיקריים של מכשירי הון פיקוחיים שהונפקו ליום הישות המשפטית של המנפיק מאפיין ייחודי המסגרת / המסגרות החוקיות החלות על המ
א) ב) 0 הון עצמי רובד הון עצמי רובד הון מניות רגילות,.,.0 הון עצמי הבנק נוסד בשנת 0 )ראה גם פרק ב' לדוח הדירקטוריון(. הבנק התאגד ונרשם ב ביום בספטמבר 0. הבנק הנפיק את מניותיו במועדים שונים החל מיום ההתאגדות.
קרא עוד<4D F736F F F696E74202D20E0ECE5EF20E2ECE6F8202D20F1F7E8E5F820E4F4E9F0F0F1E9ED202D20E0E9ECFA20F1F4E8EEE1F >
ס קטור הפיננס י ם והז דמנו יות ה ש ק עה בא ג"ח גלזר, אלון לידר שוקי הון ספטמבר 2008 1 סקטור הבנקים נתחיל בחדשות הטובות: לא קיים חשש ליציבות הבנקים הישראליים. הבנקים המקומיים לא נתנו אשראי בלתי מרוסן -
קרא עודאברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מרכז מסחרי "ישפרו פלאנט" באר שבע אוגוסט 2016 רח
אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מרכז מסחרי "ישפרו פלאנט" באר שבע אוגוסט 2016 רח' אבן גבירול 192, תלאביב 62032, טל. 035441412, פקס.
קרא עודאי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015
אי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015 אי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015 דו"ח תיאור עסקי התאגיד דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה נספח א' דיווח ייעודי לטובת מחזיקי
קרא עודהתאחדות המלונות בישראל ת ע ש י י ת המלונאות ב י ש ר א ל תמונת מצב ומבט קדימה ס פ ט מ ב ר
התאחדות המלונות בישראל ת ע ש י י ת המלונאות ב י ש ר א ל תמונת מצב ומבט קדימה ס פ ט מ ב ר 2 0 1 3 נתוני תפעול מלונות בשנת 2012 מקור הנתונים: "רבעון סטטיסטי לתיירות ושירותי הארחה" )כרך 41(- ל.מ.ס, "מלונות
קרא עודא- 1 מנרב אחזקות בע"מ דוח תקופתי ליום 13 בדצמבר 1031 תיאור עסקי התאגיד דוח הדירקטוריון דוחות כספיים פרטים נוספים על התאגיד דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפ
א 1 מנרב אחזקות בע"מ דוח תקופתי ליום 13 בדצמבר 1031 תיאור עסקי התאגיד דוח הדירקטוריון דוחות כספיים פרטים נוספים על התאגיד דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית א 2 מבוא פרק 3 כללי 1 בפרק זה מובא להלן תאור עסקי
קרא עודMicrosoft Word doc
תאריך 17/01/2012 מספרנו 11420/1-11 שומת הממוקם מקרקעין, נכס גשוש גו חיפה בעיר ואדי סליב בשכונת 1068-1072,1074,1080 1072,1074,1080-1083 מגרשים 1083 10853 שומה (1601 חפ/ 1601 מספר תב"ע (לפי מזמין השומה דו"ח
קרא עוד<4D F736F F D20E6E9EEE5EF20E0F1E9F4E4202D20E0F4F8E9F8ED202D E342E3135>
מס'( אפריקה ישראל מגורים בע"מ 25 במרץ, 2015 ("החברה") הנדון: דיווח מיידי על-פי תקנות ניירות ערך (עסקה בין חברה לבעל שליטה בה), התשס"א- 2001 ובדבר כינוס אסיפה כללית מיוחדת של בעלי המניות של החברה בהמשך
קרא עודדוח דירקטוריון
תוכן העניינים 4 88 סקירת ההנהלה 06 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית 09 סקירת רואי החשבון המבקרים 0 תמצית דוחות כספיים ביום 6 בנובמבר 200 החליט הדירקטוריון של לאשר ולפרסם את הדוחות הכספיים המאוחדים
קרא עודמצגת של PowerPoint
התחדשות עירונית שער יוספטל כנס תושבים 7.12.2017 מה במפגש? התחדשות עירונית בבת ים שלבי התכנון תיאור המתחם והסביבה הצגת עקרונות התכנון עקרונות שלב היישום מילוי שאלון ודיון בקבוצות.1.2.3.4.5.6 מהי התחדשות
קרא עודהראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ני"ע: )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער
הראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ני"ע: 9952311 )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער הדולר ארה"ב כללי כללי: המידע נכון ליום 59.5.2.91 חברה:
קרא עוד(Microsoft Word - \372\356\366\351\372_\367\361)
קסם (4Da') S&P 500 Low Volatility High Dividend מספר ני"ע: 1132240; טיקר: ;SP5LVHD שם מקוצר: קס.ספתנודיב תעודות סל (סדרה קס') (4Da') שמחירן מושפע משינויים במדד S&P 500 Low Volatility High Dividend ומשער
קרא עודMicrosoft Word - ????? ????? ????? ?????? - ?????? 2013.docx
ניתוח דוחות כספיים 1. מבוא מטרת הדוחות הכספיים היא לספק מידע לגבי המצב הכספי, הביצועים והשינויים במצב הכספי של הישות, אשר יהא שימושי למגוון רחב של משתמשים בקבלת החלטות כלכליות. אולם, דוחות כספיים אינם
קרא עודwetube ליבת העסקים החדשה של ישראל
wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל ליבת העסקים החדשה של ישראל במרכז ה- city החדש של תעשיית התקשורת וההייטק הישראלית, מחכה לכם מתחם חדש מסוגו אשר יהווה את אחד ממוקדי העסקים המשמעותיים במרכז הארץ. 30,000
קרא עודHUJI Syllabus
סילבוס משפט גרמני אזרחי - 62311 תאריך עדכון אחרון 04-08-2016 נקודות זכות באוניברסיטה העברית: 2 תואר:בוגר היחידה האקדמית שאחראית על הקורס:משפטים השנה הראשונה בתואר בה ניתן ללמוד את הקורס: 0 סמסטר:סמסטר
קרא עודהחלטת וועדה - אביאל
תשע"ב י"ז בטבת 12 בינואר 2012 : שע/כ/ 6596/35 מס' תיק שומה : 30100548 מס' תיק ממ"י : 14310 מס' מע' אופק לכבוד ה"ה איסחרוב דוד ואירנה ע"י ה"ה דוד שפירא ומשה לוי, עו"ד באמצעות דוא"ל: dshapira.adv@gmail.com
קרא עודסאני תקשורת סלולרית בע"מ )לשעבר: סקיילקס קורפוריישן בע"מ( דוח רבעוני ליום 31 במרץ 2018 רח' הרכבת 8, פתח תקווה, 49277, טל: , פקס:
סאני תקשורת סלולרית בע"מ )לשעבר: סקיילקס קורפוריישן בע"מ( דוח רבעוני ליום 31 במרץ 2018 רח' הרכבת 8, פתח תקווה, 49277, טל: 039057701, פקס: 039314422 ת ו כ ן ע נ י י נ י ם דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
קרא עודהודעה לתקשורת אתר: דוא"ל: פקס: מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 2016 הייתה 7.4% מהתמ"ג In 2016, the N
הודעה לתקשורת אתר: www.cbs.gov.il דוא"ל: info@cbs.gov.il פקס: 0651340 מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 016 הייתה 7.4% מהתמ"ג In 016, the National Expenditure on Health 7.4% of GDP ירושלים, כ"ה באב
קרא עודקובץ הבהרות מס' 1 21/07/2019 מכרז פומבי מספר 5/19 למתן שירותי ביקורת פנים לחברת פארק אריאל שרון בע"מ
קובץ הבהרות מס' 1 21/07/2019 מכרז פומבי 5/19 למתן שירותי ביקורת פנים לחברת פארק אריאל שרון בע"מ 1. כללי בהתאם ל 22 למכרז פומבי מס' 5/19 למתן שירותי ביקורת פנים לחברת פארק אריאל שרון )להלן: ""(, להלן קובץ
קרא עוד<4D F736F F D20FAEEF6E9FA20EEF2E5E3EBF0FA20F1E3F8E EEEEE5F0F4FA20E1E7F1F8>
קסם ממונפת בחסר (PR) S&P 500 פי 3 חודשי (6Da) מס' ני"ע: 1129808 (סדרה 53) שתשואתן מושפעת (בהופכי, פי 3) משינויים במדד S&P 500 ובשער הדולר ארה"ב כללי כללי: המידע נכון לתאריך: 10.5.2016 חברה : קסם תעודות
קרא עוד1-1
1-1 2 ביקורת חשבונות שעור 31- ביקורת מסים התאמות חשבונאיות של יתרות ותביעות ממוסדות ורשויות תקן ביקורת 48 "אישורים חיצוניים" )בעיקר סעיף (. 6 אתיקה במסים תדריך הלשכה לרואי חשבון בדבר "כללי ההתנהגות מקצועית
קרא עודתעריף עמלות מסחר מניות מינימום לעסקה עמלת ביצוע מטבע המסחר AUD (%) AUD CAD (shares) CAD CHF (%) CHF EUR (%) EUR GBP (
תעריף עמלות מסחר מניות AUD (%) 0.2 12 AUD CAD (shares) 0.015 3 CAD CHF (%) 0.15 7.5 CHF (%) 0.15 7.5 (%) 0.15 7.5 ILS (%) 0.1 15 ILS (%) 0.15 40 CNH (%) 0.2 45 CNH (%) 0.15 200 MXN (%) 0.15 120 MXN SEK
קרא עודשאלון אבחון תרבות ארגונית
שאלון: אבחון תרבות ארגונית על פי : Cameron, E. and Quinn, R. Diagnosing and changing organizational culture Edison Wesley 1999. 1 לפניך שש שאלות הנוגעות לאבחון תרבות ארגונית. בכל שאלה מוצגים ארבעה איפיונים
קרא עוד