הנושא: <shem_nose>

תמליל

1 מינהל הנדסה אגף תכנון העיר ועדת המשנה לתכנון ולבניה מרחב תכנון מקומי תל-אביב יפו פרוטוקול מספר כ"ב שבט תשע"ה 50:00-00:00 באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 86 תל-אביב - יפו, קומה 45 השתתפו ה"ה: נכחו ה"ה: חסרים: משקיפים סגן ראש העירייה ומ"מ יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה סגן ראש העירייה סגן ראש העירייה חבר מועצה חבר מועצה חבר מועצה חבר מועצה חברת מועצה חבר מועצה משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר מנהלת מחלקת רישוי בניה מנהל אגף נכסי העירייה עוזר מ"מ ראש העירייה מ"מ נציגת השר לאיכות הסביבה ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה מ. מח' תכנון מזרח וס. מנהל אגף תכנון העיר מ. מח' תכנון יפו והדרום ס. מנהל מינהל החינוך לבינוי ופיתוח מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו הרב נתן אל נתן מיטל להבי אסף זמיר ראובן לדיאנסקי, עו"ד אהרון מדואל מיכאל גיצין יהודה המאירי אופירה יוחנן וולק גל שרעבי דמאיו הראלה אברהם אוזן, עו"ד אורלי אראל ריטה דלל, אינג' אלי לוי אילן רוזנבלום, עו"ד נחמה עמירב רות אריאל אודי כרמלי, אדר' אירית סייג, אדר' דרור לוטן אלה דוידוף ארנון גלעדי אלון סולר אביגדור פרויד עיזאלדין דאהר משנה לראש העירייה חבר מועצה ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב נציג הועדה המחוזית משרד הפנים - יפו מועדים שנקבעו בחוק ו 2 או בתקנות ו 2 או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה יתכנו שינויים בנוסח הפרוטוקול בכפוף לאישור הועדה בישיבתה הקרובה שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו,86546 טלפון:, פקס:, אתר:

2 מינהל הנדסה אגף תכנון העיר ועדת המשנה לתכנון ולבניה מרחב תכנון מקומי תל-אביב יפו פרוטוקול מספר כ"ב שבט תשע"ה 50:00-00:00 באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 86 תל-אביב - יפו, קומה 45 מספר סעיף מספר מוד ע תוכן סעיף אישור פרוטוקול ב' מיום אולם ספורט כיתות לימוד ומרכז צופים ברמ"א ג' דיון בעיצוב ארכיטקטוני אייר 5 דיון נוסף לה גוורדיה דיון בהפקדה רוטשילד 06 ניוד זכויות משימור דיון בשינוי תנאי בתכנית מאושרת 0607 למגרש מקבל ברוטשילד 06 אבן גבירול 466 אישרורר החלטה - דיון בהפקדה )0( אזור תעסוקה הצפוני רמת-החי"ל - תוספת זכויות דיון נוסף פיאט רמת החייל דיון נוסף תכנית עיצוב תעא/ יפת ים דיון בעיצוב ארכיטקטוני )התחנה המרכזית הישנה( מתחם השומרון דיון בהפקדה דיווח על תכניות שאושרו: תא/מק/ מספר במערכת המקוונת , ביאליק 46- בית ראובן בכבוד רב, אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו שד' בן גוריון 86 תל-אביב - יפו,86546 טלפון:, פקס:, אתר:

3 ב' - 5 התוכן תא 2 עא) 50 ב( אולם ספורט כיתות לימוד ומרכז צופים ברמ"א ג' דיון בעיצוב ארכיטקטוני מוסד התכנון המוסמך לאשר את תכנית העיצוב : ועדה מקומית ת"א יפו מיקום: שכונת רמת אביב ג' חלקות: , 467, גוש 8804 חלקות 765, 867, 766, גוש 8856 כתובת: רח' מאיר פיינשטיין 60,65 תל אביב. מפת מיקום: בי"ס ברושים אולם ספורטבי"ס רמא"ג ומרכז צופים רח' מאיר פיינשטיין רח' דרזנר גושים וחלקות בתכנית: נתונים מתוך מערכת מעקב תב"ע. מספר גוש סוג גוש חלק / כל הגוש חלקי חלקי מספרי חלקות בשלמותן מספרי חלקות בחלקן 766,460, ,765, שטח התכנית: שטח המגרש: כ- 0.5 דונם מתכננים: אדריכל התכנית: ר. זייברט אדריכל ומתכנן ערים מתכנן פיתוח ונוף: אדר' דוד ערן יועץ בניה ירוקה: אדר' יפתח הררי יזם: הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצב השטח בפועל: מגרש ועליו מבנה צופים, משטחי פעילות ומושבים בנויים ומגרש סמוך ללא פיתוח המשמש חניה בלתי מוסדרת. עמ' 4

4 ב' - 5 מצב תכנוני קיים: תכנית מפורטת 4755 קובעת את המגרש באיזור לבניינים ציבוריים כמגרש מס' 55 ומתירה לבנות בו בתי ספר, מועדון נוער וגני ילדים. מותר להקים במגרש בניין בגובה 0 קומות. זכויות בניה 73% משטח המגרש עד 55% לקומה. קווי הבניין לא פחות מ- 6 מטר מהגבולות הצדדים ולא פחות מ- 8 מטר מאחור. למרות האמור לעיל בתוך שטח למבני ציבור ניתן לבנות בקו בנין אפס בין מגרשים לבניינים ציבוריים בהתאם לתכנית עיצוב ארכיטקטונית. הבניה רק לפי תכנית עיצוב ארכיטקטוני שתאושר בועדה מקומית ומחוזית תכנית 4656 מחלקת מחדש את המשטחים הציבוריים שבתכנית 4755 מבלי לשנות את סך שטחם ומוסיפה למגרש 55 בנייני תרבות ומתקני ספורט. תכנית עיצוב ארכיטקטוני 4755 /תעא/ 45 א קובעת הוראות עיצוב לחלק ממגרש 55 )ללא התייחסות ספציפית למגרש הנדון( מגבלת גובה של 45 מ' מתייחס למבנה מרכז הספורט בלבד. תכנית 0667 קובעת שתכנית עיצוב ארכיטקטוני עבור בנייני ציבור תאושר ע"י הועדה המקומית ושינויים לתכנית עיצוב באישור מה"ע מצב תכנוני מוצע: הפרויקט ממוקם בצמידות לבית הספר רמת אביב ג' ובשטח שבו קיים בנין ישן לשבט הצופים. בבית הספר שנבנה בשנת 4676 אולם ספורט ישן ומבני כיתות שאינם נותנים מענה לצרכי האוכלוסייה שגדלה והתקנים העכשוויים. במסגרת התכנון ייהרס בית הצופים הקיים על חלקיו השונים ובמקומו יבנה מבנה חדש. הפרוגרמה מציעה תכנון מבנה בן 0 קומות בגובה של 45 מטר. בקומת הקרקע מצד מערב השלמה לבית הספר של אגף בן 0 כיתות + מרחב מוגן מוסד לשימוש רב תכליתי, שירותים וחללי שירות נוספים המתחברים לחצר בית ספר קיימת מרוצפת ומגוננת. מצד צפון מבנה צופים הכולל חדרי פעילות, אולם, מחסן משרדים ושירותים הפתוחים למגרש פעילות פתוח המרוצף ומגונן בחלקו הכולל מגרש כדורסל רב תכליתי ויציע. בקומות מעל, אולם ספורט הכולל יציע לכ- 433 צופים, מלתחות, חדר שופטים, מנהל,מחסנים, חדרי תפעול ושירותים. הבינוי מציע הרחבת המדרכות בהמשך רח' פיינשטיין באזור הפרויקט ליצירת מקומות התקהלות נעימים ושביל אופניים. הפרויקט נגיש בכל חלקיו השונים. סה"כ השטחים המבוקשים לבניה והשטחים לקומה הינם במסגרת יתרת השטחים המותרים לבניה לפי בדיקת היתרים שהוצאו למבני ציבור במגרש 55. תכנית פיתוח השטח: א. כניסות: כניסות ראשיות לכיתות בית הספר ולאולם ספורט של בית הספר מרחוב פיינשטיין מדרום. כניסה לאגף הצופים מרח' פיינשטיין, מדרום בנפרד מהכניסה הראשית לבית הספר ולאולם. ב. גדרות: תכנית העיצוב תכלול פריסת גדרות מפורטת לכל היקף הפרויקט. ג. נטיעות: שילוב נטיעות עצים לצורך הצללה אפקטיבית )יובא לאישור אגף שפ"ע(. הסדרי תנועה וחניה )בתיאום עם אגף התנועה(: התכנון מתבסס על המצב הקיים. מוצע שביל אופניים לאורך חזית הפרויקט וחניית אופניים )כ- 65 זוגות( תתאפשר בתוך מתחם הצופים. עיקרי הוראות התכנית: א. ב. ג. ד. ה. העמדת הבניינים לפי מידה וצורה גבהי רצפות, קומות וגבהי בניינים כל חזיתות הבניינים לרבות צורת וגמר הבניינים פרטי גמר לכל החזיתות פיתוח גינות וגדרות. הדמיות המבנה מבחוץ: עמ' 5

5 ב' - 5 תכנית פיתוח השטח: הוראות העיצוב האדריכלי והפיתוח הסביבתי: א. ב. אופן העמדת המבנים: הבינוי מציע מבנה בן 0 קומות המנצל את תנאי המגרש בצורה אופטימלית כך שנוצרות 5 חצרות שימושיות. החצר המזרחית לצופים בשטח נרחב המתאים לפעילותם הייחודית והשנייה מערבית המתחברת בצורה רציפה לחצר קיימת מוצללת בעלת עצים שחלקם לשימור. המבנה הינו בעל ערכים אסטטיים ומחצין את פעילותו המרכזית לרחוב ולבית הספר גם במונחים צורניים וגם ברמת שקיפותו. המבנה מותאם לסביבתו. גובה המבנה: המבנה בגובה של כ- 45 מטר בן 0 קומות. קומת הצופים הינה בגובה של 6.03 ברוטו ומעליה אולם הספורט בגובה כולל של כ מטר שאגפו הצפוני הינו בן 5 קומות המשמשות לשטחי שירות והשלמת הפרוגרמה. לפי חוו"ד יועמ"ש כיוון שמגבלת גובה של 45 מ' שבתכנית 4755 /תעא/ 45 א מתייחסת למבנה מרכז הספורט )מדרום( בלבד, גובה הקומה במבנה הנדון ייגזר משימוש המבוקש למבנה. לכן לא נדרש פרסום הקלה לגובה. עמ' 0

6 ב' - 5 ג. קווי בנין: המבנה ממוקם בשטח נרחב למבני ציבור בו ניתן לאשר בסמכות מה"ע קו בניין 3 בין מגרש מבני ציבור. מוצע מרווח של יותר מ- 55 ממבנה ביה"ס ברושים ממזרח ועבור טריבונה קו בנין 3 כלפי מגרש ביה"ס ברושים, מרווח של כ- 45 מ' כלפי מערב עם מבנה ביה"ס רמת אביב ג'..מוצע קו בניין 0 מ' כלפי צפון לשטח פנוי בפועל המיועד לרצועת שצ"פ רחבה לפי תכנית מתארית בינוי חזיתות המבנים ומעטפת: א. ב. חומרים: חומרי הבניין יהיו עפ"י המקובל בבנייני הציבור בעיר. גמלוני המבנה וחלקים בחזיתות הארוכות יהיו מחופים בטיח אקרילי צבעוני כאשר הפתחים/חלונות השונים שבתוכם יהיו מאלומיניום עפ"י התקינה של משרד החינוך ועיריית ת"א והנחיות איכות סביבה בגוון התואם את רוח הבניין. החזית הארוכה לבית הספר )מערבית( תהיה מחופה ב- HPL צבעוני ליצירת אווירה אסטטית ויצירתית בבית הספר. המדרגות הפתוחות תבוצענה מפלדה ובפריט גבוה. הצללות: כל החזיתות יקבלו טיפול להצללה עפ"י מיקומם. ראה נספח בניה ירוקה. בנוסף לכל אלה יתווספו עצים להצללה ואלמנטי הצללה נוספים כדי להרחיב את השטחים המוצללים בחצרו. ג. חזית חמישית: קירוי האולם יבוצע בחיפוי פח בגוון אפור כאשר הגגות השטוחים )האגף הצפוני יכיל את כל המערכות הטכניות כאשר הן מוסתרות )קולטי שמש, מ.א וכו'( ומוגנת אקוסטית עפ"י הנחיות נספח איכות סביבה )ואקוסטיקה(. הנחיות הפיתוח הסביבתי: פיתוח השטח: א. ב. ג. ד. ה. ו. המדרכה ברח' פיינשטיין תאפשר תנועה חופשית ורציפה לאורך הרחוב. הריצוף יהיה עפ"י הסטנדרט העירוני ויצור רצף ויזואלי בין הרחוב לכניסות למבנים. יתכן השימוש ביותר מסוג אחד של ריצוף כל עוד הרצף הויזואלי מתקיים. הכניסות דרך השערים לשטח בית הספר, האולם ואגף ומגרש הצופים יהיו ברצף מפלסי עם הרחוב ועם השצ"פ ממערב ללא מדרגות או רמפות. נטיעת עצים לפי הנחיות מחלקת שפ"ע ולפי המסומן בתכנית הפיתוח. עומק שכבת מצע גנני בהתאם לסוג הצמחייה, עומק מצע גנני לעצים 4 מטר לפחות, ומינימום 6 קו"ב לעץ. עומק מצע למדשאות, שיחים וצמחי כיסוי 3.5 מטר לפחות. ניקוז שיפועי הניקוז בשטחים מרוצפים לא יפחתו מ 4.5% ולא יעלו על 5%. מחצית האתר מתנקזת צפונה והמחצית השנייה דרומה. באזור הצפוני של מגרש הצופים תשולב "ערוגת גשם", בהם ניתן לנהל נגר )השהייה וחלחול( ועודפים יופנו למגרש בלתי מפותח בצפון האתר. פרטי פיתוח, ריצופים, חיפויים, אלמנטי מאור, ספסלים, פחי אשפה, מיצללות, חיפוי קירות, שערים וכדומה לפי הפרטים בחוברת פרטי פיתוח. מאפייני בניה ירוקה: תכנית העיצוב תכלול, במסגרת בניה ירוקה הוראות מחייבות בנושאים סביבתיים ובניה ירוקה בנושאים הבאים: דו"ח הצללות והעמדת המבנים, כולל ציון ויישום המסקנות בפיתוח המגרש ובעיצוב הבניין. א. ב. ג. ד. הצגת סכמה לניהול מי נגר עילי. דו"ח תרמי עקרוני. הצגת מערך ניהול המים במבנה. ריצופים בחירת חומרי גמר למניעת אפקט חום עירוני. עמ' 6

7 ב' - 5 ה. עמידה בת"י 5564 לבניה בת קיימא. והנחיות מה"ע לנושא זה. חלות דרישה זו תהיה על כל סוגי המבנים והשימושים בשטח התכנית. גמישות: שינויים לא מהותיים בפיתוח הסביבתי ובעיצוב המבנים באישור מהנדס העיר ומי מטעמו. חו"ד הצוות: )מוגש ע"י צוות צפון( לאשר את תכנית הפיתוח והעיצוב האדריכלי בכפוף לתנאים הבאים: הכלת חדר מזכירות הצופים בקונטור המבנה הראשי. סימון רחבה ונתיב לכבאית והשינויים בתוואי החניות הקיים לאישור אגף התנועה. השלמת חו"ד שפ"ע לתכנית הפיתוח. תכנון הצללה לפעילות במתחם. עדכון מסמכי חוברת העיצוב לתכנון שאושר בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 5( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: מאיר אלואיל: מציג את תוכנית העיצוב של מבנה הצופים, כיתות הלימוד ואולם הספורט מעליהם. תוכנית העיצוב הקיימת משנות ה- 73 לכל מגרש מבני הציבור התמקדה במרכז רוזין והקנטרי, כעת אנו מביאים לאישור הועדה שינוי לתכנית העיצוב המתמקד בחלק המגרש הנדון בלבד לפי דרישת התכנית הראשית. גל שרעבי דמאיו: האם מישהו ישב עם ראש הצופים לגבי הצרכים שלהם? דרור לוטן: הפרויקט נעשה בתיאום עם הנהלת בית הספר והנהגת הצופים וקבל את ברכתם. יהודה המאירי: הצופים משתמשים בשעות לא שגרתיות האם צריך להתאים אותם לשעות של בית הספר. גל שרעבי דמאיו: הצופים עובדים כל השבוע ומתאימים את עצמם לשעות בית הספר. מיטל להבי: מה בנוגע לשיפוע גג בית הספר? הפעילות היא לא רק מהאוכלוסייה הקרובה אלא גם אוכלוסייה שמגיעה לפעילויות מאזורים שכנים דבר שעשוי ליצור עומס תחבורתי ולכן צריך לקחת בחשבון את הסוגיה הזו. לא הבנתי את ההערה בדרפט לעניין חישוב השטחים. גל שרעבי דמאיו: היעוד של מרכז הספורט אמור להיות גם לאוכלוסייה המבוגרת דהיינו הנגישות אליהם כגון אוטובוסים וכד' צריכה להיות נגישה. ראובן לדיאנסקי: האם יסודות המבנה מתוכננים לשאת תוספת קומות בעתיד? אבקש להציג את תכנון החצר של הצופים. מאיר אלואיל: האתר ממוקם באזור בו מרוכזים מבני ציבור המשרתים את הקהילה ואשר משולבת בו חנייה רבה והוא משורת גם ע"י תחבורה ציבורית. הפרויקט הינו מבנה חדש לשימושים קיימים. תכנית העיצוב משדרגת את המצב הקיים ע"י תוספת של שביל אופניים שלא קיים היום. הגג הוא קל ומשופע, מעטפת החזיתות מכסה אותו כך שהוא בלתי נראה. הגג קל בגלל המפתח הרחב של אולם הספורט. לגבי השאלה אם בעתיד ירצו להוסיף קומות נוספות: לפי הפרוגרמה הנוכחית הבניין מתוכנן להכיל את הפרוגרמה כפי שהיא נקבעה היום. הפרויקט הזה הוא ניצול קרקע מיטבי כיוון שיאכלס אוסף שימושים ציבוריים במבנה אחד. אם בעתיד ירצו להוסיף עוד קומות יצטרכו כנראה להכין שינוי לתב"ע לעניין מס' קומות, לחזק ולהחליף את הגג לגג קשיח ולבנות מעליו את הקומות הדרושות. לגבי חישוב השטחים, התב"ע הקצתה לכל המגרש החום זכויות בניה של 73% ולקומה 55% ווידאנו ע"י בדיקת ההיתרים שהוצאו במגרש הגדול ונמצא שקיימת יתרת שטחים כדי להקים את הפרויקט. דרור לוטן: לגבי שיתוף הציבור נעשה שיתוף ציבור מקיף ביותר וכל מה שמוצג בוועדה הוא בהסכמת הציבור. באשר לחצר - החצר תוכננה עם הצופים ותבנה עם חומרים שמתאימים לצופים. באשר לחלוקה ישנה הפרדה תפעולית מוחלטת דהיינו - בית ספר, אולם ספורט, ושבט צופים הפרדה תפעולית מוחלטת. יהודה המאירי: ההנגשה לכבאיות היא בעייתי מאחר והסולם המרבי הוא 63 מ' יש לציין זאת. נחמה עמירב: צריכים להגדיר את הבניין כבנין משולב אם יש פעילות של מבוגרים או בתכנית העיצוב או בבקשה להיתר בניה מאחר ואח"כ יכולות להיות בעיות. גג קל יש למגן אקוסטית. מאיר אלואיל: הבניין מתוכנן לעמוד קונסטרוקטיבית בפרוגרמה הנוכחית. עמ' 5

8 ב' - 5 ראובן לדיאנסקי: כלומר הבניין יכול להכיל רק 0 קומות. מיטל להבי: מבקשת להטמיע את שבילי האופנים. הועדה מחליטה: לאשר את תוכנית העיצוב בתנאים הבאים: 4. להוסיף בתוכנית העיצוב שבילי אופנים וחניה לאופניים. 5. להגדיר את הבנין כבנין משולב גם ילדים וגם מבוגרים בהיתר הבניה. 0. הגג הקל יהיה גג אקוסטי. משתתפים: הרב נתן אל נתן, מיטל להבי, גל שרעבי דמאיו, יהודה המאירי, מיכאל גיצין, ראובן לדיאנסקי ואופירה יוחנן-וולק. עמ' 8

9 ב' - 0 התוכן - אייר 1 דיון נוסף מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: מיקום: כתובת: שכונת עזרא, רחוב אייר 5 המבקש ליטל אורן בעלים רשומים ע"פ נסח טאבו 453 מ"ר )אורן חנה, 453 מ"ר( הפרשה לצרכי ציבור % מ"ר גודל המגרש המבוקש לאחר הפרשות לצרכי ציבור 433 מ"ר גושים וחלקות בתכנית: מספר גוש מוסדר סוג גוש חלק/כל הגוש חלק מהגוש מספרי חלקות בשלמותן מספרי חלקות בחלקן בעלות: חלקת מושע מצב תכנוני קיים: תא/ 5545 ג' מאושרת מיום מצב תכנוני מוצע: הגדרת מגרש משני ע"פ סעיף )8( 46 בהוראות תכנית 5545 ג' פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות: בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית: דוד מיכל מיכל מסורי עו"ד עוזי שילון רחוב מונטיפיורי 56 באר שבע ת.ד גדרה דרך יצחק רבין 50 גבעתיים פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות: לאחר פרסום הבקשה בעיתון ומשלוח הודעות לזכאים הוגשו שלוש התנגדויות לבקשה: עמ' 7

10 ב' התנגדות מס' 5 דוד מיכל ת.ז רחוב מונטיפיורי 56/6 באר שבע )בעלים בגוש 8306 חלקה 8 בשטח ע"פ נסח טאבו 033/6306( מתנגד להגדרת המגרש עיקר הטענות: מתנגדת לכל שינוי בשטח החלקה ע"מ לוודא שזכויותיה אינן נפגעות וכן לוודא שאין פגיעה בשטח אשר ברשות המתנגד. מענה: רקע: המגרש הנדון מצוי בחלקת 'מושע' בבעלות משותפת של מספר בעלים. הבעלות היא על חלק יחסי ולא ספציפי. חלק מבעלי הזכויות בטאבו מתגוררים בשכונה ולכן הינם בעלי חזקה על מגרש ספציפי. זכויות המתנגדת בחלקה אינן נפגעות כיוון שגם במידה ויוגדר עבורה מגרש ע"פ השטח אשר בבעלותה ברישום המקרקעין, זכויות הבניה בו ישמרו )או יותאמו ביחס למגרש( בהתאם לעקרונות השומה. המגרש הנדון ריק. המגרש המבוקש תואם בשטחו את זכויותיו היחסיות בחלקה של המבקש ולא נעשתה תוספת זכויות בניה בגין הפרשות לצרכי ציבור. המלצה: לדחות ההתנגדות ב. 5. התנגדות מס' 0 עו"ד מיכל מסורי )בשם שוש בן אמוץ ת.ז ויורש המנוחה חנה מסורי ז"ל ת.ז , מר עובדיה מסורי ת.ז ( מתנגד להגדרת המגרש עיקר הטענות: א. מתנגד לבקשה להגדרת המגרש ולפגיעה עתידית בזכויות הקניין של המתנגדים באמצעות הפחתת השטח הזמין למימוש. שטח הבעלות של המבקש ע"פ נסח טאבו הינו 486 מ"ר משטח חלקת המושע. אחוז ההפרשה לצרכי ציבור גבוה % ופוגע בזכויות. מענה: הבקשה הינה להגדרת מגרש משני בשטח פנוי בתחום החלקה. א. הגדרת המגרש לא תפגע בבעלי זכויות אחרים בתחום החלקה וביכולתם העתידית למימוש זכויותיהם. ב. אחוז ההפרשה לצרכי ציבור נקבע בתכנית הראשית תא/ 5545 ג' והינו איד לכל בעלי הזכויות בחלקת מושע זו. ג. עד היום ניתן אישור עקרוני ע"י הועדה להגדרת מגרש משני בשטח שלא קטן מ- 533 מ"ר. אישור מגרש קטן יותר יהווה תקדים. ג. אישור הגדרות המגרשים בשכונת עזרא הינו לשיקול דעת הועדה המקומית וחלק משיקול הדעת ניתן לגודל המגרשים. המלצה: לדחות ההתנגדות 0. התנגדות מס' 0 עו"ד עוזי שילון )בשם מר סופרים )פרביז( גדעון ת.ז )בעלים בגוש 8306 חלקה 8 בשטח ע"פ נסח טאבו 5575/63063( מתנגד להגדרת המגרש והשתלטות המבקש על חלק מהשטח אשר בבעלותו )בעלים במגרש אייר 467 5, מ"ר ע"פ נסח טאבו(. עיקר הטענות: א. הגדרת המגרש תיתן לגיטימציה להכשרת 'פלישה' על שטח המוחזק על ידי המתנגד. א. מענה: השטח המבוקש בהגדרת המגרש הינו בחלקת מושע, גדר הפח המופיעה במרכז החצר נבנתה במהלך 5345 ולא ע"פ היתר. עמ' 6

11 ב' - 0 ב. מפת המדידה אשר הוגשה ע"י המבקש מטעה לכאורה את עת"א באשר לשטח המוחזק בפועל ע"י המתנגד והמבקש. ב. מפת המדידה תואמה בשיתוף מחלקת המדידות והינה תואמת את המצב השטח. המלצה: לדחות ההתנגדות מיקום: חו"ד הצוות: )מוגש ע"י צוות מזרח( החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 68 ד' לחוק לדחות את ההתנגדויות ולאשר את הבקשה להגדרת מגרש משני ברחוב אייר 5. בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 0( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: דורון ספיר: סעיף 0 יורד מסדר היום לאחר התייעצות עם היועצת המשפטית בעקבות בקשה של מתנגד שרצה לבוא עם עו"ד ולא הצליח להתארגן לועדה הזו. משתתפים: דורון ספיר, שמואל גפן, ארנון גלעדי, יהודה המאירי ומיטל להבי. בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 0( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: עמ' 6

12 ב' - 0 מהלך הדיון: איל רונן: דיון בהתנגדויות לבקשה להגדרת מגרש משני ע"פ הוראות תכנית 5545 ג'. משמעות הבעלות בחלקת המושע היא שיש מס' רב של בעלים בחלקה וכולם שותפים אבל בפועל לאף אחד אין חלק ממשי. דיון בהתנגדויות : עו"ד אורן ברמי- בשם שוש בן אמוץ ואח': לא נעשתה פרצלציה בשטח והלקוחות שלי ניסו להבין מה יש להם בשטח ולא נענו. שטח החלקה הוא 486 מ' שלמעשה מפקיעים 86 מ' לצורכי ציבור ובעקבות כך הלקוחות שלי נשארים בלי שטח. נתן אלנתן: ההגדרה היא לא לשטח של הלקוחות שלך, המבקש אומר שבבעלותו רשום בטאבו כך וכך מטרים. אתה מתנגד כי- האם אתם טוענים שהמגרש המסויים הזה הוא שלכם. עו"ד אורן ברמי: לא הצלחנו להבין מהרשויות אם זה שלנו או לא. נתן אלנתן: יש כאן מושע ואתם לא יודעים מה השטח שלהם וזה המקרה הקלאסי שאולי זה השטח של מישהו אחר אבל אין מידע. הוראות התב"ע דיברה על הפקעה לצורכי ציבור אבל מפקיעים למבקש לא למתנגד. עו"ד אורן ברמי: כלומר למעשה לא נוגעים במגרש שלנו? מיכאל גיצין: האם אנחנו יודעים להגיד שאין נגיעה בשטח שלהם ולא של המבקש. המבקש - ליטל אורן: אני רכשתי את השטח לפני כ- 5 שנים רכשתי מהבעלים הקודמים שהיה להם מבנה לפני 03 שנה והוא נהרס. נתן אלנתן: זהו שטח מוגדר שרכשת. ליטל אורן: השטח היה ריק והייתי צריך להגדיר את המגרש. בצעתי את כל הפעולות הדרושות כגון פרסום. ישנם 63% הפקעה ואין לי התנגדות להפקה, מה- 473 מ' שיש לי בטאבו יישארו לי רק 433 מ' שהם חלקה יותר קטנה והזכויות שלה אנשים האחרים לא נפגעים. כמו כן שמתי קראוילה כדי לתפוס את השטח בכדי שלא יפלשו לי לשטח. ראובן לדיאנסקי: האם לא מחובתנו לפנות לכל בעלי הזכויות ולומר שישנו הליך מסוים. נתן אלנתן: אנחנו פונים במכתבים רשומים ובפרסום. איל תקריא את ההתנגדויות של המתנגדים שלא הגיעו. איל רונן: מקריא את ההתנגדויות 4 ו- 0. דיון פנימי: הרב נתן אלנתן: נשארו שתי חלקות שלא עשו רפרצלציה והמגרש הזה הוא חלק מאותם מושות. ובמגרשים האלו מדובר על הליך שייקח עשרות שנים. אודי כרמלי: כאן הבקשה קצת שונה, כמו כן 63% משטחי השכונה עשינו תוכניות רפרצלציה. מאחר וכרגע בשטח הזה אין רפרצלציה. יש כאן דילמה ציבורית וכמתכנן לא אמנע ממישהו להגדיר מגרש במיוחד שאין כאן הליך של פרצלציה זה לא הוגן. מיטל להבי: מה הוגן. אודי כרמלי: צריך לעשות פרצלציה לכל דרום העיר. מיטל להבי: מה שברור כאן שאנשים שיש להם זכויות והם מאבדים אותן. אודי כרמלי: בין רח' תשרי לאיילון והרצועה בצפון השכונה, שם לא נעשו רפרצלציות. יהודה המאירי: כאשר דוחים התנגדויות צריך לשים לב ולא לדחות את כל ההתנגדויות בנושא הזה. הרב נתן אלנתן: אודי אומר זו שאלה תכנונית אבל ההחלטה שלכם מכיוון שיש כאן שיקול ציבורי. נתן אל נתן: מה עלות של תוכנית פרצלציה אחת? אודי כרמלי: תוכנית רפרצלציה אחת לדוגמא עושים על רצועת פיג'מה או שתיים. לדוגמא בשכ' התקוה כל רצועה כזו לוקח 45 שנים לעשות רפרצלציה, אלו תוכניות מורכבות וקשות. נתן אל נתן: אני מציע לדחות את ההתנגדויות ולהגדיר את המגרש. הועדה מחליטה: הוחלט פה אחד לדחות את ההתנגדויות ולאשר את הגדרת המגרש עפ"י חוות דעת צוות. משתתפים: הרב נתן אל נתן, מיטל להבי, גל שרעבי דמאיו, יהודה המאירי, מיכאל גיצין, ראובן לדיאנסקי, אהרון מדואל, אופירה יוחנן -וולק ואסף זמיר. עמ' 43

13 ב' - 0 תא לה גוורדיה דיון בהפקדה התוכן מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המחוזית במידה ותאושר תכנית המתאר תא/ 5333 או תכנית תא/ 4123 לה גווארדיה מזרח )תכנית מס' ( יהיה ניתן ככל הנראה לאשר התכנית בסמכות הועדה מקומית. סטטוס תכנית תא/ 4123 לה גווארדיה מזרח )תכנית מס' ( לפני העברת מסמכי התכנית לדיון להפקדה בוועדה המחוזית. מיקום: תל אביב יפו, שכונת יד אליהו כתובת: לה גווארדיה 08-68, מרגולין 50-00, יגאל אלון 68, לוחמי גליפולי 56 גושים וחלקות בתכנית: גוש: 7366 חלקה: גוש: חלקה: 053,007,008 שטח התכנית: דונם שטח מגרשי המגורים כ- 40,357 מ"ר שטח לחישוב זכויות בניה כ- 40,078 מ"ר. מתכנן: א.שהין אדריכלות ותכנון בע"מ אבנר שהין, גלית סייג, ליאור מולכו. היידי ארד אדריכלות ועיצוב פנים )תכנון פיתוח ונוף( היידי ארד, שירן בוסקילה. דגש הנדסה )תכנון תנועה וכבישים( דני פוכס, אנה מולצ'ינסקי. אלה בר-ניב עו"ד ושמאית מקרקעין )יעוץ כלכלי(. יזם: עו"ד נאוה גינת- נציגת הדיירים. בעלות: פרטיים, עיריית תל אביב-יפו, חברת "עזרה וביצרון. מצב השטח בפועל: במתחם 8 מבנים טוריים בגובה 0 קומות )כולל קומת קרקע(. עמ' 44

14 ב' - 0 קיימות 450 יחידות דיור בשטחים אופייניים של כ מ"ר. בחלק מהמבנים בוצעו הרחבות, בחלק מהמבנים בניה על הגג. לה גווארדיה 08 שטח חלקה כ- 5,468 מ"ר, 46 יחידות דיור קיימות בשטח כ- 78 מ"ר ליחידת דיור. לה גווארדיה 06 שטח חלקה כ- 5,573 מ"ר, 46 יחידות דיור קיימות בשטח כ- 78 מ"ר ליחידת דיור. לה גווארדיה 63 שטח חלקה כ- 5,573 מ"ר, 46 יחידות דיור קיימות בשטח כ- 78 מ"ר ליחידת דיור. לה גווארדיה 65 שטח חלקה כ- 5,508 מ"ר, 46 יחידות דיור קיימות בשטח כ- 78 מ"ר ליחידת דיור. לה גווארדיה 66 שטח חלקה כ- 5,464 מ"ר )5,556 לזכויות(, 00 יחידות דיור קיימות בשטח כ- 67 מ"ר ליחידת דיור. לה גווארדיה 68 שטח חלקה כ- 4,656 מ"ר )5,465 לזכויות(, 46 יחידות דיור קיימות בשטח כ- 76 מ"ר ליחידת דיור. מדיניות קיימת: ביוני 5343 אושר מסמך מדיניות למרכז רובע 6 הכולל בין היתר הנחיות לפיתוח רחוב לה גווארדיה, עליהן מבוססת התכנית המוצעת. מסמך המדיניות כולל ציפוף המרקם הקיים, תוך יצירת חזית מסחרית לרחוב המאופיינת בבינוי בגובה 7.5 קומות ולאורכו סטיו עמודים )קולונדה( להולכי רגל, שביל אופניים בדופן הצפונית ועוד. הנחיות מסמך המדיניות הוטמעו בהוראות תכנית המתאר תא/ 5333 המופקדת. על-פי תכנית המתאר,רחוב לה-גווארדיה נכלל ב"אזור מגורים בניה מרקמית " הכולל חזית מסחרית ) תשריט יעודי קרקע),ו "מרקם ובו בניה נקודתית חריגה לסביבתה" )נספח העיצוב העירוני). הגובה המותר באזור מגורים בבניה מרקמית הינו עד 6 קומות,ועל-פי נספח העיצוב העירוני ניתן להגיע ל- 45 קומות. הצפיפות המוצעת בתכנית המתאר לאזור זה לא תפחת מ- 45 יחידות דיור ) 46 יחידות דיור על-פי החלטת הועדה המקומית מיום )התנגדות מהנדס העיר לתכנית המתאר שאושרה ע"י הועדה המקומית(. הרח"ק המוצע בתכנית המתאר הינו 0.5, ומוצע להגדילו ל- 6.3 )התנגדות מהנדס העיר שאושרה ע"י הועדה המקומית(. במתחם 630 א' יד אליהו מצוין בתכנית המתאר- "יחולו הוראות מתחם התחדשות עירונית לעיל. בכפוף להכנת מסמך מדיניות במרקם הכולל בניה גבוהה מסביבתה יותר רח"ק 6.5. בהתנגדות מהנדס העיר מוצע )סעיף 53( "בתכנית התחדשות עירונית הנמצאת במתחם התחדשות עירונית, רשאית הועדה, לאחר שבחנה את מכלול ההיבטים התכנוניים, הפיזיים, החברתיים והכלכליים, לאשר 4 רח"ק מעל לרח"ק המרבי". מצב תכנוני קיים: על תחום התכנית המוצעת חלות מספר תכניות: K, 67, 087 א', 087, 585 ב', , 864, )הרחבות דיור(, 0088, ע- 4, ג- 4. יעוד קיים: מגורים. שטח התכנון: כ דונם )שטח לחישוב זכויות בניה כ דונם(. זכויות בניה: 50,436 מ"ר שהם כ- 470% בניה )כולל בניה על הגג ע"פ תכנית ג 4 (. שטחים: 50,436 מ"ר עיקרי ושרות. שטח שירות מתחת למפלס הכניסה הקובעת: על פי תכנית ע- 4. על-פי התכנון המאושר,יעוד החלקות בתחום התכנית הינו למגורים,ככלל,התכניות העיקריות הקובעות את היקף הזכויות בתחום התכנית הן תכניות להרחבת הדירות, תכנית לבנית מרתפים ותכנית לבניה על הגגות. יצוין כי לאורך רחוב לה-גוורדיה נמצאות 0 תכניות נוספות בהליכי אישור בשלבים שונים. תכניות אלו תואמות את הוראות תכנית המתאר ואת עקרונות תכנית המדיניות למרכז רובע 6. תכניות אלו מאפשרות ומניחות את הרקע הסטטוטורי להליכי פינוי בינוי בהיקפים שונים המייצרים דופן בנויה וחזית מסחרית לרחוב לה גווארדיה, בינוי מרקמי בגובה 7-6 קומות ובניה נקודתית עד 45 קומות. התכנית מהווה חלק מתכנית תא/ 6450 המקודמת ומוכרזת ע"י משרד הבינוי והשיכון בשיתוף עת"א. התכנית מציעה שתי חלופות להתחדשות עירונית, חלופת 'עיבוי' וחלופת 'פינוי-בינוי'. עמ' 45

15 ב' - 0 התכנית נדונה בוועדה המקומית ביוני 5346 )פרוטוקול ב 5 ( ואושרה להפקדה מסמכי התכנית הינם לפני העברתם לוועדה המחוזית. מצב תכנוני מוצע: התכנית הינה תכנית התחדשות עירונית. התכנית נערכת באזור בו מקודמת תכנית במסגרת מסלול התחדשות של משרד הבינוי והשיכון. התכנית מציעה תנאים למימוש החזון העירוני כפי שבא לידי ביטוי בתכנית המתאר תא/ 5333 וכוללת הוראות התואמות את הנחיותיה. התכנית עוסקת בהתחדשות עירונית ע"י פינוי בינוי ועיקריה הם: 4. פינוי 450 יחידות דיור קיימות ב- 8 מבנים והריסתם, הקמת בניינים חדשים בבניה מרקמית לאורך רחובות לה גווארדיה ומרגולין, בין הרחובות לה גווארדיה ולוחמי גליפולי, ובניית בנין בגובה 45 קומות להדגשת צומת הרחובות לה גווארדיה ויגאל אלון. 5. יצירת חזית חדשה לאורך רחוב לה גווארדיה בגובה 7 קומות ועוד קומת גג חלקית, הכוללת קומת קרקע מסחרית וסטיו עמודים )קולונדה( לאורך רחוב לה גווארדיה. 0. פיתוח המרחב הציבורי ושיפורו לרווחת דיירי השכונה, שינוי החתך האפיני של רחוב לה גווארדיה באופן שיסדיר את תנועת כלי הרכב וישלב מדרכות להולכי רגל ומסלולי אופניים )בחלקו הצפוני של הרחוב(. 6. בניית חניון תת קרקעי לשימוש הדיירים במתחם ופיתוח חצר פנימית מגוננת לרווחת הדיירים. 5. בניית עד- 663 יחידות דיור חדשות במתחם. סה"כ שטחי בניה מעל פני הקרקע עיקרי ושרות 50,536 מ"ר )רח"ק 6( בתמהיל על פי המדיניות העירונית הכולל 03% דירות קטנות )עד 85 מ"ר(, 45% דירות גדולות )435 מ"ר ומעלה(, יתרת הדירות דירות בינוניות בשטח מ"ר בבניינים בני 7 קומות )כולל קומת קרקע גבוהה, גלריות/ קומת ביניים( ועוד קומת גג חלקית. 8. שימושים למסחר, מבני ציבור, מגורים ושטחים נלווים לשימושים אלה. 7. הפקעות וזיקות הנאה להגדלת המרחב הציבורי בהתאם לתכנית המדיניות ותכניות התנועה. מענה לצרכי ציבור בניית 0 כיתות גני ילדים ושטחים צמודים בתחום הפרויקט ע"פ הנחיות משרד החינוך ועיריית תל אביב-יפו, שטחים אלו ירשמו ע"ש עיריית ת"א - יפו. פירוט יעדים 2 שימושים: שימושים: מרתפים: חניה, מתקנים טכניים, מחסנים דירתיים, שטחים נלווים למסחר, שטחים נלווים למבני ציבור, שטחים נלווים למגורים וכיו"ב, בהתאם לתכנית ע 4 - מרתפים קומת כניסה: מסחר בחזית הפונה לרחוב לה גווארדיה, גני ילדים )כולל בחלק מהקומה שמעל קומת הקרקע(, מגורים. קומות עליונות: מגורים )ניתן לאשר גני ילדים גם בקומה שמעל קומת הקרקע(. קומת גג: מגורים. עמ' 40

16 ב' - 0 טבלת השוואה: זכויות בניה: שטח עיקרי )כולל שרות( רח"ק* מעל הקרקע מתחת לקרקע יעוד מ"ר % מ"ר % - כלול בשרות ,536 * לא כולל מרפסות, מסתורים וסטיו עמודים. סה"כ מ"ר שטחי שירות מתחת לקרקע 5 מעל הקרקע 4 % מ"ר % מ"ר - על פי ע 4 - כלול בעיקרי - 4 % מהשטח העיקרי - 5 % משטח הקרקע מצב מוצע 053% ,536 ל"ר ל"ר 7 עד *45 66 )יחסי( כ- 55% 5 תפעולי, 866 מ"ח טבלת השוואה: נתונים סה"כ זכויות בניה זכויות בניה לקומה גובה תכסית מקומות חניה * ועוד קומת גג אחוזים רח"ק מ"ר אחוזים מ"ר קומות מטר 50,536 מצב קיים 506% משטח לחישוב זכויות 5.6 )הערכה( 04, ל"ר 05% ל"ר נתונים נפחיים: מספר קומות: 45-6 גובה: 66 מ' )יחסי( תכסית: כ- 55% 3 קווי בניין: מ' )אפס( ללה גווארדיה. קו בניה 6 מ' לקומת הקרקע הגבוהה. 6 מ' לרחוב יגאל אלון. 6 מ' לרחוב מרגולין. 5 מ' לרחוב לוחמי גליפולי. תותר הבלטת גזוזטראות עד 5.3 מ' או 63% ממרווח הבניה )הגדול מביניהם( לכל הצדדים. עקרונות ודברי הסבר נוספים: תחבורה, תנועה, תשתיות: פיתוח הפרויקט תורם לפתרון התנועתי להסדרת רחוב לה גווארדיה עם דגש לרמת שרות טובה להולכי רגל ולרוכבי אופניים. נספח התנועה מציג פתרון, המבוסס על פתרון לכל רחוב לה גווארדיה )משרד נתן תומר( עם שני נתיבי תנועה לכל כיוון, שילוב שבילי אופניים בצד הצפוני של הרחוב והרחבה משמעותי של מדרכות. הרחבת הרחובות בהתאם לצרכי הגישה לחניה למתחם. מתן פתרונות חניה תת קרקעיים על פי התקן. חנית אורחים לאורך הרחובות והיתרה בחניה תת קרקעית. גישה לחניה מהרחובות הצדדיים )5 רמפות: אחת מרחוב לוחמי גליפולי ואחת מרחוב מרגולין או שתי רמפות מרחוב מרגולין(. פריקה וטעינה על פי תקן ועל פי נספח התנועה. חוו"ד אגף התנועה )מיום ( יש להציג חניה תפעולית. יש להוסיף בתקנון הפרדה בין חניה למגורים ולמסחר. דרישות אלו טרם הוטמעו וקיבלו ביטוי במסמכי התכנית. עמ' 46

17 ב' - 0 עיצוב )היבטים מקומיים, העמדה והשפעה על קו הרקיע העירוני במקומות הרלוונטיים(: התכנית שומרת בבינוי החדש על עקרונות מאפייני הבינוי ועקרונות הבינוי שנקבעו בתכנית המדיניות: 4. קומת קרקע גבוהה )כולל גלריות/ קומות ביניים(. מסחר באגף הפונה לרחוב לה גווארדיה, גני ילדים ומגורים באגף הפונה לרחוב מרגולין.. 5 סטיו עמודים )קולונדה( ברוחב 6 מ' לאורך רחוב לה גווארדיה. 0. מעל קומת הקרקע הגבוהה בניה מרקמית בגובה 8 קומות ועוד קומה חלקית )נסיגה 5 מ' לחזיתות הרחוב(, עליה לגובה של 46 קומות ועוד קומה חלקית מעל קומת הקרקע בפינת הרחובות לה גווארדיה ויגאל אלון.. 6 פיתוח חצר משמעותית לשימוש הדיירים עם אפשרות למעבר הולכי רגל דרכה. חו"ד הצוות: )מוגש ע"י צוות מזרח( החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 68 ד' לחוק להמליץ על העברת מסמכי התכנית לדיון להפקדה בוועדה המחוזית בכפוף לתנאים הבאים. 4. להמליץ על הפקדת חלופת הבינוי המרקמי ב- 6 קומות בדופן לרחוב לה גווארדיה, בשילוב בניה נקודתית גבוהה ב- 45 קומות בקרן הרחובות לה גווארדיה יגאל אלון. 5. לקבוע כי בתמהיל הדירות המוצע יחס הדירות הקטנות לא יפחת מ- 03% ויחס הדירות הגדולות לא יעלה על- 45%. 0. מוצע כי ייקבע סך השטחים המוחלט בתכנית לא יעלה על 50,533 מ"ר עיקרי ושירות ותינתן אפשרות לצפיפות שלא תפחת מ- 655 יח"ד ולא תעלה על 673 יח"ד. 6. הקצאת כ- 083 מ"ר בנוי לשימוש ציבורי כחלק מסך שטחי הפרויקט בקומות הקרקע לטובת 0 כיתות גן לגיל הרך )כשימוש אפשרי(. בנוסף יש להקצות חצר צמודה לשטח הציבורי )לפחות כ- 533 מ"ר בשטח רצוף( כדי שיאפשר למקם כיתות גן ילדים בתאום מול מנהל החינוך. שטחים אלו ירשמו ע"ש עיריית תל אביב יפו. 5. הקצאת יחידות דיור או שטחים מסחריים מניבים לטובת תחזוקת השטחים הפתוחים המשותפים והבנויים בפרויקט. 8. יש להשלים תיאום תכנוני סופי עם אגף התנועה לפני העברת המסמכים לוועדה המחוזית. 7. תנאי להעברת התכנית לוועדה המחוזית חתימה יזם התכנית על כתב שיפוי. 6. תנאי להעברת התוכנית לוועדה מחוזית בדיקה מול אגף הנכסים והאגף להכנסות מבניה ומפיתוח לעניין חתימה על כתב התחייבות לנושא תחזוקת השטחים המשותפים הפתוחים והבנויים. התכנית תואמת את עיקרי הוראות תכנית המתאר תא/ 5333 המופקדת ואת עקרונות תכנית המדיניות למרכז רובע 6 אשר אושרה בוועדה המקומית ב בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 0( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: יהודה המאירי יצא מהדיון ולא משתתף בדיון. מהלך הדיון: איל רונן: מוצגת תוכנית לפינוי בינוי ברח' לה גרדיה. התוכנית באה בתוך מתחם של תכנית בסמכות מחוזית ומקומית שאושרה בועדה המקומית על מתחם גדול יותר ושכרגע נמצאת לפני העברת המסמכים לועדה המחוזית לתוכנית הראשית. עקרונות התוכנית הזו נגזרים מהתוכנית הראשית. אבנר שהין: מציג את התוכנית ע"פ מצגת. מיטל להבי: מה רוחב השבילים המחברים למרגולין ולה גרדיה מה רוחב זיקת ההנאה ואיפה נמצאת חצר גני הילדים? יש כאן 5 אופציות ואתם צריכים לבחור באופציה אחת. היידי ארד: מציגה את מתחם גני הילדים. אופירה יוחנן-וולק: 533 מ' לכל 0 כתות הגן? זה מעט מאוד. הרב נתן אל נתן: מה התקן לכל גן? אורלי אראל: יכול להיות שההחלטה צריכה להיות שהחצרות יהיו לפי התקן. עמ' 45

18 ב' - 0 הרב נתן אל נתן: יש דירות גן? כמה דירות גן? אבנר שהין: בכל מבנן יש בין 6-43 לדירות גן. הרב נתן אלנתן: כלומר לא נשארות שום חצרות. אופירה יוחנן וולק: מדובר בבניינים עם חזית מסחרית לכיוון לה גרדיה, איפה חונות המשאיות להוריד סחורה? במהלך כל היום כאשר מדובר בלה גרדיה שהיא ציר תנועה ראשית. אורלי אראל: זו שאלה שתמיד עולה כאשר מדובר ברחובות המסחריים בעיר. הרב נתן אלנתן: כרגע רחוב לה גרדיה הוא רח' לא מסחרי ובעקבות הפרויקט החדש הוא יהפוך מסחרי ולכן צריך לתת פתרון. אהרון מדואל: התוכנית תהיה עם 0 נתיבים ויהיה עומס אדיר על הרחוב. אורלי אראל : הועדה אישרה את המדיניות של לה גרדיה. אודי כרמלי: כל נושא החלוקה של הסחורה בעיר עובר חשיבה מחדש. יותר ויותר טנדרים ומכוניות קטנות מעבירות סחורה. הפתרון האידאלי לייצר מרתף אבל אם מייצרים מרתף לפריקה וטעינה מדובר על רמפות אדירות המייצרות גובה אדיר. יחד עם זאת אפשר שתהיה גישה לחזית המסחרית מקומת המסחר לקומת המרתף לכלי רכב מלבד המשאיות. המגמה שלא יהיו ברחוב סופרים ענקים וכד'. ישנה גם חשיבה עם רישוי עסקים לתת מקום לחנויות קטנות. אהרון מדואל: מי קונה בחנויות העיר? הרב נתן אלנתן: אני מציע שתהיה גישה מהמסחר והפריקה תהיה ע"י רכבים קטנים ולא תהיה פריקה וטעינה לרחוב עצמו וכך קובעים את סוג המסחר, וכך לא תהיינה חנויות גדולות. גל שרעבי דמאיו: יש מקומות שהחזית המסחרית היא חשובה אבל יש מקומות שהחזית המסחרית לא צריכה להיות, יש מקומות שהחזית המסחרית עומדת מיותמת כבר שנתיים. אודי כרמלי: אפשר להגדיר בתוכנית על ביטול חזית מסחרית. יחד עם זאת אנחנו מוסיפים מאסה אדירה של תושבים. גם האוכלוסייה הקיימת פחות משתמשת במרחב צרכני משל עצמה. מי שגר במזרח העיר יודע מה קורה בשטח ישנה התפתחות ופתאום יש בתי קפה ועוד בתי מסחר וכד'. ראובן לדיאנסקי: צריך להתייחס למס' הגדול של התושבים שיהיו באזור. איל רונן: זה מאוד טבעי שיהיה גן ילדים וגם טבעי שתהיה חנות ליד הבית. גם היכולת לרדת מהבנין ולקנות משהו זהו חלק מהענין. עיז אלעדין: בתוכנית המתאר בחרתם את הרחובות שיהפכו למסחריים ולה גרדיה הוא אחד מהם. מיטל להבי: עד שתוכנית לא מאושרת ואין לה היתר היא לא סופית לדון בה בוועדה. אבל החזיתות המסחריות צריך לדון בהם. בתוכנית הזו אחד הנושאים שאני מבקשת הבהרה הוא הגן ילדים וגודל החצרות שלהם. תוכנית תחבורתית לא ברורה ואני מבקשת שהמסמך התשריט התחבורתי יעבור לועדה המחוזית שהוא יגיע קודם לדיון חוזר לועדה המקומית. ברקע רח' לה גרדיה איפה מוגדר שביל האופנים, בדופן הדרומית או הצפונית. 450 דיירים גרים וכמה בתוך התוכנית וחתמו. עו"ד נאוה גינת )נציגת הדיירים(: 65% דיירים. ראובן לדיאנסקי: מה כמות היחידות הנכונה? אם יש 450 יחידות דיור ואתם רוצים להגיע עד 673 זהו כמעט פי 6 רח"ק. עו"ד נאוה גינת נציגת הדיירים: 4 ושלושת רבעי. ראובן לדיאנסקי: היחס הזה גדול למדי ואין הצדקה לגודל כזה באזור הזה וצריך להצמיד את היחס כפי שיש בתוכניות אחרות שיעמוד עד / מה בנוגע לדיור בר השגה? הרב נתן אלנתן: בתוכניות פינוי בינוי לא עושים דיור בר השגה. ראובן לדיאנסקי: כמו כן תוכניות הגנים צריך לעבור אישור מינהל החינוך. לעניין המשאיות צריך שיהיה שילוט והנחיה שמשאיות לא מורשות להיכנס ולא יותר פריקה וטעינה. גל שרעבי דמאיו: בנושא התחבורה יש חניית אורחים לאורך הרחובות ויתרה בחניה תת קרקעית למה הכוונה לאורך הרחובות. ישנו עומס בתחבורה ועוד אנחנו מוספים חניית אורחים? עיז אלאדין: גם אם יש שתי חלופות הם יבחנו גם בועדה המחוזית. לגבי התקן של גני הילדים בת"א הוא יותר גמיש ואולי בת"א עדיף להשתמש בחלופות שהם יותר קומפקטיות. מכפלת הדירות מתאימה לנפחים של תוכנית המתאר.יש פרויקטים עם נפחים קטנים ונפחים גדולים. כשהפרויקטים מגיעים עם נפחים שאתם לא רוצים מבחינה תכנונית אז כדי לבחון מה המינימום שכדאי לתת. אורלי אראל: באגף התכנון חושבים שהתוכנית הזו היא ממגוון התוכניות החשובות לעיר. לה גרדיה הוא רחוב משמעותית שיהפכו את שכונות מזרח העיר לעיר. הדבר יעשה ע"י הפיכת הרחובות רוחב ואורך שיהפכו את רובע 6 לחלק מהעיר. במסגרת התכנון של רחוב לה גרדיה והרחבת המדרכות התכנון הוא זה שאמון על תכנון שבילי האופניים תחנות האוטובוסים ומערך הרכב הפרטי והציבורי. זה התפקיד הציבורי של העיריה. אופירה יוחנן וולק: האם תחנות אוטובוסים יתוכננו כך שהם יכנסו למפרצים? אורלי אראל: לא יהיו מפרצים לתחנות אוטובוס. בנוגע לגני הילדים אנחנו לא קובעים בתוכנית גני ילדים, אנחנו כותבים שטחים ציבורים ע"פ סעיף 466 שהשימוש בהם יקבע ע"י עיריית ת"א יפו לעת הוצאת עמ' 48

19 ב' - 0 ההיתר הבניה. אני מציעה לכתוב בתקנון שבמידה שמנהל החינוך יחליט שצריך גני ילדים אז החצר לגני ילדים יהיה לפי התקן. אני ממליצה לאשר את התוכנית הזו ולפני העברת התוכנית בדיון לועדה המחוזית נגיע אל מיטל להבי עם נספח התנועה ונציג לך אותו ואם לא תאשרי נחזור לועדה לדיון נוסף. דיון פנימי: הרב נתן אלנתן: בשונה מפרויקטים אחרים של פינוי בינוי כאן נקבע עקרון רח"ק 6 וכאן הרח"ק הוא מספק. ראובן לדיאנסקי: אני לא מסכים הרח"ק גבוה מידי לפרוייקט הזה. אודי כרמלי: בלה גרדיה הגישה אחרת - זהו נפח הבניה ולכן אנחנו מאשרים מספר שהוא מס' פיקס למטרים - 56 רח"ק 6. המספר הזה יכול להיות מתורגם ליחס של 0.4 או 0.7 המטרים הם אותם מטרים. אנחנו כן מאפשרים מנעד בין 603 ל 673 לשחק עם זה בזמן הוצאת היתר הבניה, אבל יותר מזה אי אפשר לחרוג מזה. אנחנו קובעים כאן את נפח הבניה רח"ק 6 ולא יותר. הדבר מבטיח שנפח הבינוי יהיה זה. ראובן לדיאנסקי: בכמה תגדל הדירה בממוצע של הדיירים הקיימים. אודי כרמלי: בסביבות 55 53, מ'. ראובן לדיאנסקי: כלומר הרחק כל אחד מהדיירים יקבל 53 מ' ואין דיור בר השגה. דנה שיחור: האבחנה בין הכלכליות ולפן התכנוני. הדגש הוא תכנון ולא כלכליות. ראובן לדיאנסקי: אם בעלי זכויות בקרקע היו מקבלים יותר זכויות בקרקע היו מקבלים 63 מ' הייתה נחה דעתי גם עומדים לעשות דירות פי 0.6 ועוד תוספת של 53 מ' אין היגיון כלכלי ולא תכנוני. נתן אלנתן: ההחלטה שתנתן היא בחירת חלופה שמאפשרת מעבר אחד בין מרגולין ללה גרדיה. וכמו כן לגבי הפריקה והטעינה היא תעשה ע"י רכבים קטנים ולא משאיות ובכך תהיה חזית מסחרית בלי עומס על התחבורה. אני מציע להוסיף שימוש נוסף בחזית המסחרית בעלי אופן ציבורי. אם לא תהיה אפשרות לחזית מסחרית באותו מעמד תהיה אפשרות לעשות שימושים בעלי אופן ציבורי כמו ספורט וכד'. גני הילדים יוגדר במטרים מה שטח החצר. אורלי אראל: אני הצעתי שירשם שהשימוש יהיה שימוש ציבורי מבלי להגדיר את השטח לחצר. רב נתן אל נתן: נשאיר את החצר וגודל החצר יתואם מול מינהל החינוך. מיטל להבי: התוכנית התחבורתית תובא אלי ותוצג בפני. ראובן לדיאנסקי: אני מתנגד לצפיפות ולרח"ק. אני מציע בניית דירות לדיור בר השגה בהיקף של 45% מהדירות. אורלי אראל: המחוז ימחק את הסעיף הזה. ראובן לדיאנסקי: מציע יחס לרח"ק בתוכנית 4 ל 0.5. אורלי אראל: אז אתם מורידים זכויות. נתן אל נתן: כן הם מורידים זכויות. הצבעה: הרב אלנתן: מציע כי יחס פינוי בינוי כפי שהוצע בתוכנית ולא יופחת )רח"ק 6(. הצבעה: בעד הצעה של הרב אל נתן: אסף זמיר, מיטל להבי, מיכאל גיצין נתן אלנתן בעד ההצעה של ראובן : מציע יחס לרח"ק בתוכנית 4 ל 0.5. ראובן לדיאנסקי, ואהרון מדואל נמנע: אופירה יוחנן-וולק הצעת היו"ר התקבלה. הועדה מחליטה: להמליץ לועדה המחוזית על הפקדת התוכנית בהתאם לחוו"ד הצוות, בתנאים הבאים: פריקה וטעינה בקומת המרתף העליון ברכבים קטנים, לא תהיה פריקה וטעינה למשאיות. 4. ש להוסיף להוראות התכנית שימוש בעל אופי ציבורי בחזיתות המסחריות. 5. שטח החצר עבור השימוש הציבורי יתואם עם מינהל החינוך ויקבע במטרים בתוכנית. 0. נבחרה חלופת הכניסות לחניות המאפשרת כניסה אחת בלבד מרח' מרגולין. 6. כתב השיפוי יהיה תנאי למתן תוקף לתוכנית. 5. התוכנית תועבר לועדה המחוזית רק לאחר שנספח התנועה יוצג לחברת הועדה מיטל להבי. 8. עמ' 47

20 ב' - 0 משתתפים: הרב נתן אל נתן, מיטל להבי, גל שרעבי דמאיו, מיכאל גיצין, ראובן לדיאנסקי, אהרון מדואל אופירה יוחנן-וולק ואסף זמיר. עמ' 46

21 ב' - 4 התוכן תא 2 מק רוטשילד 04 ניוד זכויות משימור דיון בשינוי תנאי בתכנית מאושרת 0602 למגרש מקבל ברוטשילד 04 מטרת הדיון: שינוי תנאי בתכנית מאושרת לפיו קבלת תעודת אכלוס )טופס 6( למגדל תותנה בסיום השימור בפועל של המבנה באחד העם 53 לשביעות רצון מהנדס העיר וקבלת תעודת גמר מהיחידה לשימור. מסלול התב"ע: תכנית בסמכות ועדה מקומית הכוללת ניוד זכויות ממבנים לשימור למבנה בשדר' רוטשילד פינת אלנבי. כתובת: רוטשילד פינת אלנבי , אחד העם 53 פינת הרצל 4 גוש 2 חלקה: כתובת שד' רוטשילד 06 אלנבי 436 אחד העם 53 פינת הרצל 4 גוש 8607 חלקה שטח חלקה 0,565 מ"ר 4,487 מ"ר שטח קרקע: דונם מתכנן: ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים בע"מ יזם: רויאל אלביון ניהול בע"מ בעלות: ברגרואין רזידנטיאל בע"מ + חוכרים מצב השטח בפועל: בתחום הקו הכחול קיימים 5 מגרשים: 4. שדרות רוטשילד פינת אלנבי - מגרש ובו מבנה להריסה + היתר חפירה ודיפון, לטובת תחילת בניית המגדל המתוכנן ע"פ תא/ רח' אחד העם 53 פינת הרצל - 4 ובו בניין קיים לשימור בהגבלות מחמירות ע"פ תכנית תא/ 5853 ב', בן 5 קומות. מדיניות קיימת בנים והתחדשות עירונית ע"י העברת זכויות בניה ממבנים לשימור במגבלות מחמירות : לעודד שימור מ עפ"י תכנית השימור 5853 ב' שאושרה למתן תוקף. מצב תכנוני קיים: התוכניות החלות על מגרשים אלה הן : שדר' רוטשילד 06: תא/ 5655 ו- "ע 4 " מרתפים אחד העם 53: תא/ 5853 ב', 567, 66, ג', פרוטוקול 546. רוטשילד פינת אלנבי: יעוד קיים מע"ר, ע"פ תכנית מס' תא/ מותרת בניה של 57 קומות מעל קומת קרקע בגובה אבסולוטי של מ' מעל פני הים, ומעל קומות מרתף. זכויות בניה: 653% שהם בסה"כ 48,363 מ"ר על פי החלוקה הבאה: בחלקה 68 4,633 מ"ר שטח עיקרי, בחלקה 65 46,563 מ"ר שטח עיקרי. מרתפים בחלקה 68 47,375 מ"ר, בחלקה 65 7,655 מ"ר. בסה"כ עד 55,333 מ"ר..4 אחד העם 53 פינת הרצל: יעוד קיים אזור מסחרי, ע"פ תא/ 66.5 עמ' 46

22 מותרת בניה של 6 קומות כולל קומת ביניים, סה"כ 467.5% עבור שטחים עיקריים וכן חדרי יציאה לגג כל זאת מעל 5 קומות מרתפים על פי תכנית ע'. זכויות בניה 5,646 מ"ר שטח עיקרי, בנוסף חלים על הבנין תמריצי תכנית השימור בשטח של כ- 555 מ"ר - לכשתפורסם תכנית השימור תא/ 5853 ב' לתוקף. מצב תכנוני מוצע: 4. אחד העם 53 פינת הרצל: ניוד 4,065 מ"ר מזכויות הבניה התקפות מ"ר שניתנו כתמריצים, לטובת המגדל בשדר' רוטשילד 06, סה"כ השטח הנ"ל שווה ערך ל- 4,605 מ"ר במגדל ברוטשילד פינת אלנבי. ביטול יתרת זכויות הבניה הכלולות בתמריצים להעברה בלבד בגין תכנית השימור תא/ 5853 ב'. שינוי בקווי הבנין. שימור הבנין בפועל. רוטשילד פינת אלנבי: 5. תוספת 4,605 מ"ר שטח עיקרי למגדל. א. קומות מעל קומת קרקע גבוהה + קומה טכנית, ושינוי הגדלת מס' הקומות המקסימלי ל- 65 ב. הגובה האבסולוטי המותר לבניה מ ל מ' מעל פני הים כולל מבנים, מתקנים טכניים ואנטנות. ובכפוף לאשור רשות שדות התעופה ומערכת הביטחון, )מספר הקומות הנ"ל כולל את הקומות הכפולות( התרת בניית עד 0 קומות כפולות )דופלקס( בגובה של עד 7.83 מ' )שיחשבו כ- 8 קומות( ג. וקומה כפולה אחת )שתחשב כ- 5 קומות( בגובה של עד 6.53 מ' )דירת הגג העליונה הכוללת בריכה(. תוספת הקומות ו/או תוספת הגובה יותנו בניוד זכויות נוספות ממבנים לשימור במגבלות ד. מחמירות. קוי בנין- בקומת הקרקע תותר הבלטת פרגולות עד 5.5 מ' מעבר לקו בניין לכיוון רחובות ה. אלנבי ויבנה. ניוד שטחי שירות יותר ניוד עד 4,533 מ"ר שטחי שירות שמתחת לכניסה הקובעת אל ו. הקומות שמעל לכניסה הקובעת, לטובת חדרים טכניים בלבד בכפוף לחוות דעת הרשות לאיכות הסביבה. תותר בניית חנויות ושטחי מסחר בקומת הקרקע עד גובה של 6 מ'. ז. ניתן יהיה להבליט מעל לקרקע בגבולות המגרש מתקנים טכניים ופירי אוורור לגובה של עד 4 ח. מ', ובשטח שלא יעלה על 53 מ"ר. באישור מהנדס העיר או מי מטעמו. תותר התקנת משטחי דריכה ניידים לניקוי חזיתות המבנה בקוי הבנין המותרים למרפסות. ט. ניתן יהיה לקרות מרפסות גג )הפתוחות לשמיים( בפרגולות או באלמנטי הצללה אחרים י. בהתאם לתקנות התכנון והבניה. תותר הקמת בריכות שחיה לא מקורות ו/או ספא על גגות המבנה. יא. טבלת השוואה: נתונים כתובת שטח חלקה מ"ר מצב קיים אחד העם 53 4,487 רוטשילד פינת אלנבי 0,586 מצב מוצע אחד העם 53 רוטשילד פינת אלנבי 0,586 4,487 עמ' 22

23 5,646 מ"ר מ"ר תמריצים זכויות ב ינ מ"ר 4,300 בסה"כ 5,660 ה 47,675 48,363 )שטח עיקרי( )שטח עיקרי( גובה קוי בנין מ' מעל פני הים ללא שינוי קדמי 6 מ' צדדי ללא שינוי כמסומן בתשריט ללא שינוי קדמי: צדדי: 5 מ' מ'- 0 מ' מ' על פי על פי התשריט התשריט ותיק ותיק התיעוד התיעוד ללא שינוי ללא שינוי 0 מ' מס' ו מק ו ת 57 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת + חדרים ומתקנים טכניים על הגג 65 קומות מעל קומת קרקע גבוהה הכוללת גלריה + קומה טכנית גבוהה משולבת במגורים ( מ לע ל כ ינ ס ה ה ובק ע ת ) אישור מהנדס העיר סעיף 80 א': התכנית בסמכות מקומית, קידום התכנית מותנה באשור תכנית 5853 ב' )התוכנית אושרה בינתיים(. אישור היועצת המשפטית סעיף 80 א: התכנית בסמכות מקומית, קידום התכנית מותנה באשור תכנית 5853 ב' )התוכנית אושרה בינתיים(. עמ' 21

24 החלטה זו תהיה בטלה תוך 2 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 68 ד' לחוק חו"ד הצוות: מומלץ לאשר את התכנית להפקדה בתנאים הבאים: 4. תנאי להפקדת התכנית: חתימת היזמים על כתב שיפוי בגין תוספת הזכויות למגרש ברוטשילד תנאי להפקדת התכנית: מתן כתב התחיבות על אי תביעה על פי סעיף 467 לחוק התכנון והבניה בגין אישור תכנית השימור 5853 \ב' ו\או כל תביעה שהיא בגין הכרזת המבנה לשימור מבעלי הבנין באחד העם תנאי להיתר בניה למגדל: היות והועדה המקומית אישרה את תכנית העיצוב והפיתוח למגדל נדרש תיקון לתכנית זו באשור מהנדס העיר או מי מטעמו. 6. תנאי להיתר בניה למגדל: הכנת תיק תיעוד שיאושר על ידי מחלקת השימור למבנה באחד העם תנאי להיתר בניה למגדל: התחיבות היזמים לשימור ושיפוץ המבנה באחד העם תנאי להיתר בניה למגדל: התחיבות לרישום הערת אזהרה בלישכת רישום המקרקעין על פי תקנה 57 לחוק המקרקעין לענין מיצוי זכויות הבניה והתמריצים, לענין איסור סגירת המרפסות הפתוחות החופפות וכן כי לא יותר להרוס את הבנין לשימור באחד העם תנאי לקבלת תעודת אכלוס )טופס 6( למגדל: סיום השימור בפועל של המבנה באחד העם 53 לשביעות רצון מהנדס העיר או מי מטעמו או לחילופין מתן ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת הביצוע על סכום שיקבע בהסכמה בין שמאי הועדה המקומית לנציג היזם. 6. סיום בניית ושיפוץ הפסג' המסחרי הכלול בפרויקט כתנאי לתעודת אכלוס לתוספת השטחים משימור במגדל. 6. התכנית לא תופקד עד לאישור תכנית השימור. בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 50( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: עמ' 22

25 מהלך הדיון: שי בוכמן הציג את עיקרי התכנית. אדר' התכנית מוטי כסיף הציג את התכנית. מיטל להבי הציעה לבחון כתנאי לאישור התכנית אפשרות של רכישת שטח ליעוד ציבורי )שצ"פ או שב"צ( על ידי היזם לאור המצוקה הקיימת ברובע זה בשטחי ציבור. הועדה מחליטה: לקבל את חוות דעת הצוות בשינויים הבאים: 4. הועדה מאשרת תוספת עד 43 קומות בלבד וגובה קומה לא יעלה מעל 0.83 מטר. 5. תנאי להפקדת התכנית: חתימת היזמים על כתב שיפוי בגין תוספת הזכויות למגרש ברוטשילד תנאי להפקדת התכנית: מתן כתב התחיבות על אי תביעה על פי סעיף 467 לחוק התכנון והבניה בגין אישור תכנית השימור 5853 \ב' ו\או כל תביעה שהיא בגין הכרזת המבנה לשימור מבעלי הבנין באחד העם תנאי להפקדת התכנית כניסה לתוקף של תוכנית 5853 ב' וכן פירוט הבניינים הנוספים מהם מבקשים לנייד זכויות. 5. תנאי להיתר בניה למגדל: היות והועדה המקומית אישרה את תכנית העיצוב והפיתוח למגדל נדרש תיקון לתכנית זו באשור מהנדס העיר או מי מטעמו. 8. תנאי להיתר בניה למגדל: הכנת תיק תיעוד שיאושר על ידי מחלקת השימור למבנה באחד העם תנאי להיתר בניה למגדל: התחיבות היזמים לשימור ושיפוץ המבנה באחד העם תנאי להיתר בניה למגדל: התחיבות לרישום הערת אזהרה בלישכת רישום המקרקעין על פי תקנה 57 לחוק המקרקעין לענין מיצוי זכויות הבניה והתמריצים, לענין איסור סגירת המרפסות הפתוחות החופפות וכן כי לא יותר להרוס את הבנין לשימור באחד העם תנאי לקבלת תעודת אכלוס )טופס 6( למגדל: סיום השימור בפועל של המבנה באחד העם 53 לשביעות רצון מהנדס העיר או מי מטעמו או לחילופין מתן ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת הביצוע על סכום שיקבע בהסכמה בין שמאי הועדה המקומית לנציג היזם. 43. סיום בניית ושיפוץ הפסג' המסחרי הכלול בפרויקט כתנאי לתעודת אכלוס לתוספת השטחים משימור במגדל. 44. התכנית לא תופקד עד לאישור תכנית השימור. משתתפים: דורון ספיר, מיטל להבי, יעל דיין, דוד עזרא שמוליק מזרחי. בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 8( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: אורלי אראל דיווח לועדה כי בהתאם לתכנית השימור, תוספת הגובה למגרש מקבל לא תעלה על המותר בתקנות התכנון והבנייה לסטייה ניכרת. לכן הגובה המותר לתוספת - עד 5 קומות בסו"מ. במידה והיזם ירצה לפנות לועדה המחוזית בתוספת גובה מעבר ל 5 קומות יש לדווח על כך לועדה. הועדה מחליטה: לאשר את התכנית להפקדה בתנאים הבאים: 4. תוספת גובה לבנין לא תעלה מעל 5 קומות בתכנית בסו"מ. במידה והיזם ירצה תוספת עד 43 קומות ניתן לפנות לועדה המחוזית ולדווח על כך לועדה המקומית.. 5 יתר החלטות הועדה בנושא ללא שינוי משתתפים: דורון ספיר, ארנון גלעדי, אריה שומר ויפה כחלון. בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 50( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: עמ' 23

26 מהלך הדיון: צוות מרכז דיווח על הצורך בהפחתת 67 מ"ר מניוד זכויות הבניה מהבנין לשימור ברח' אחד העם 53 לשד' רוטשילד 06 וזאת כתוצאה מבדיקת השווי של המגרשים. החלטת הועדה: לאשר את הפחתת 67 מ"ר מניוד זכויות הבניה מהבנין לשימור ברח' אחד העם 53 לשד' רוטשילד 06, סה"כ ינוידו 4,706 מ"ר למגדל. משתתפים: דורון ספיר, מיטל להבי, אריה שומר, יעל דיין, דוד עזרא, פאר ויסנר, רון לוינטל ושמוליק מזרחי. פרטי תהליך האישור: בישיבתה מספר מיום דנה בתכנית והחליטה: הודעה על פי סעיף 66 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 8353 בעמוד 503 בתאריך.45/44/5336 כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא: 45/43/5336 הארץ 45/43/5336 הצופה 48/43/5336 העיר פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות: בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית: משרד חג'ג' בוכניק ויינשטיין ושות' בשם חברת ברגרואין רזידנשיאל בע"מ תל-אביב מס' פרוט הטעונים התנגדות משרד חג'ג' בוכניק וינשטיין ושות' המתנגדת הינה בעלת הזכויות בחלקות הנדונות מס' 54 ו 54. התכנית הנדונה חלה על שתי החלקות הנ"ל וכן התכנון והבניה של הבנין הלכה למעשה מתפרש על שתי החלקות, אי לכך מבקשת המתנגדת להורות על חיוב איחוד חלקות במסגרת התכנית המופקדת. מענה והמלצות מאחר והבנין הנדון מתוכנן על שתי החלקות והחניה והשטחים המשותפים לרבות שטח חדר הכושר והבריכה כלולים בתחום חלקה 54 ומשרתים את המגדל בחלקה 54 יש לכלול בתכנית סעיף איחוד חלקות. המלצה לקבל את ההתנגדות חו"ד הצוות: לקבל את ההתנגדות לתקן את מסמכי התכנית בהתאם ולפרסם את התכנית למתן תוקף. בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 1( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: עמ' 24

27 מהלך הדיון: אדר' מוטי כסיף הציג את ההתנגדות. הועדה מחליטה: לקבל את ההתנגדות ולתקן את מסמכי התכנית בהתאם ולפרסם את התכנית למתן תוקף. משתתפים: דורון ספיר, שמואל גפן, תמר זנדברג, כרמלה עוזרי, פאר ויסנר, נתן וולוך וארנון גלעדי. שינוי תנאי בתכנית מאושרת: מבוקש שינוי התנאי המופיע בסעיף 8.4 ב לתכנית מק/ 0607, לפיו תנאי לקבלת אישור איכלוס ל- 4,706 המ"ר האחרונים במגדל המתוכנן יהיה סיום השימור בפועל של המבנה באחד העם 53 לשביעות רצון מהנדס העיר וקבלת תעודת גמר מיחידת השימור. הועדה המקומית תהיה רשאית לקבוע לחילופין שתינתן ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת הביצוע, על סכום שיקבע בהסכמה בין שמאי הועדה המקומית לנציג בעל הבניין לשימור. יזם המגדל מבקש להפקיד ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת הביצוע כאמור לעיל. להלן פירוט הנסיבות לבקשה: א. המגדל ברוטשילד 06 החל בתהליך לקבלת טופס 6. בהתאם לתכנית המאושרת, קבלת טופס 6 תותנה בסיום עבודות השימור במבנה ברח' אחד העם 53. ב. לאור עיכובים הנובעים מעבודות שהתגלו במבנה ברח' אחד העם 53, לרבות צורך בתהליך שינויים להיתר הנובעים מצורך בהטמנה תת קרקעית של חלק מתשתיות המבנה ומחשיפת ציורי קיר ייחודיים בחללים בקומת הקרקע, סיום ביצוע ההיתר למגדל צפוי להקדים את סיום ביצוע עבודות השימור. ג. מצ"ב פירוט ציורי הקיר שהתגלו תוך כדי בניה במבנה לשימור. עם גילויים, ציורי הקיר תועדו על ידי איש מקצוע לשם חשיפתם בצורה זהירה ומקצועית. ציורי קיר אלו לא נמצאים בשטחים המשותפים אלא בקומת המסחר של המבנה. משכך עקרונית, לא היתה מוטלת על הבעלים חובה לשחזר. לאור נכונות הבעלים, קיימת המלצה של מחלקת השימור לשיחזור ציורים אלו לאור ייחודם )אופייניים לבתי אחוזת בית(. ד. מועד סיום העבודות הצפוי הינו חודש מאי חוו"ד הצוות )מחלקת השימור והיחידה ליישום השימור(: 4. מומלץ לבטל את התנאי לאכלוס המגדל בשד' רוטשילד 06 ולהפקיד ערבות בגובה 0 מ' לשם הבטחת סיום עבודות השימור.. 5 ביטול התנאי יהיה בכפוף להפקדה בפועל ולחתימה על כתב הערבות אשר יקבע את שלבי שחרור הערבות על מנת להבטיח סיום מלא של העבודות, לרבות נספח שיכלול את יתרת העבודות לביצוע, בין השאר, שיחזור ציורי הקיר שהתגלו, לוח זמנים ומינוי מפקח מומחה לשימור המקובל על מחלקת השימור אשר יבטיח את העמידה בלוח הזמנים שנקבע בהתאם לתנאי תכנית השימור. החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 68 ד' לחוק בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 4( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: הרב נתן אלנתן יצא מהדיון. מהלך הדיון: אהרון מדואל :המגרש המקבל ברוטשילד 06 היה אמור לסיים את השיפוץ כנגד קבלת טופס 6 מתברר שתוך כדי עבודת השיפוץ התגלו ציורים נדירים באחד העם 53. והם רוצים לבטל את התנאי ומבקשים להמיר את התנאי בהפקדת ערבות בנקאית של 0 מיליון עד סיום עבודות השימור. האם יש לנו חוות דעת כלכלית שאכן 0 הערבות של 0 המיליון יספיקו כדי לסיים את עבודות השימור. עמ' 25

28 שירה בנימיני: מהנדס מטעם מחלקת השימור ביצע הערכת אומדן ליתרת עבודות השיפוץ בהיקף של כ כ- 5.5 מיליון, כאשר סיום עבודות השיפוץ יהיו במאי. לאור גילוי ציורי הקיר וחוסר הוודאות ביקשנו בצ"מ גבוה יותר והגענו ל- 0 מיליון. אנחנו ממליצים כדי לאפשר את שיחזור ציורי הקיר ולא לעכב את המגדל שתהליך טופס האיכלוס בו החל. מיטל להבי: יש לבדוק שהערבות רצינית. שירה בנימיני: הערבות תכלול תנאים שימונה מפקח שיבטיח את ביצוע העבודות כולל שימור ציורי הקיר בלוח הזמנים שנקבע. בתנאים אלו מחלקת השימור ממליצה לקחת את הערבות שנקבעה. הערבות לא תחומה בזמן אלא עד לסיום העבודות. הועדה מחליטה: לאשר את הבקשה בהתאם לחוו"ד צוות ומהנדס העיר. משתתפים: אהרון מדואל, יהודה המאירי, אסף זמיר, מיטל להבי, מיכאל גיצין ואופירה יוחנן-וולק. החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 68 ד' לחוק עמ' 22

29 ב' - 1 תא 2 מק אבן גבירול 544 אישרורר החלטה - דיון בהפקדה )0( התוכן מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: מיקום:רח' אבן גבירול וועדה מקומית כתובת: רחוב אבן גבירול גושים וחלקות בתכנית: מספר גוש סוג גוש מוסדר חלק/כל הגוש חלק מהגוש מספרי חלקות בשלמותן 84,84,81 מספרי חלקות בחלקן 8050 שטח התכנית: מתכנן: יזם: דונם אדריכל אדר סקר, "אור פלטפורם בע"מ" בעלי הקרקע בעלות: פרטית מצב השטח בפועל: שלושה מבנים טיפוסיים הבנויים בקיר משותף, כל מבנה בן שלוש קומות ע"ג קומה מסחרית וקולונדה אופיינית לרחוב. מדיניות קיימת: מסמך המדיניות לרחוב אבן גבירול שאושר בוועדה המקומית כולל הנחיות לבניה חדשה עד 6 קומות עם נסיגות בקומות העליונות, עירוב שימושים, הגדלת צפיפות יח"ד, קביעת קווי בניין, הנחיות בנושא שימושים מסחריים בקומת הקרקע, הנחיות עיצוביות ועוד. עמ' 58

30 ב' - 1 מדיניות זו הינה פועל יוצא של תכנית המתאר, המגדירה את רחוב אבן גבירול כציר מעורב עם חזית פעילה, הכולל בניה מרקמית גבוהה 6-43 קומות, ובו תוואי רכבת קלה ואזור בעדיפות להולכי רגל. מצב תכנוני קיים: תב"ע תקפה: בי, 53, מ', ע 4 ייעוד קיים: מגורים ב', כולל קומת קרקע מסחרית לחזית שטח התכנון: דונם זכויות(: 454% בניה עיקריים, ארבע קומות כולל קומת קרקע מסחרית בנסיגה, 7.5 יח"ד למגרש )54.8 יח"ד סה"כ(. מצב תכנוני מוצע: התכנון המוצע מהווה פיילוט של התחדשות מבנה אופייני קיים ברחוב אבן גבירול, תוך יישם עקרונות מסמך מדיניות רחוב אבן גבירול בכל הנוגע לנפחי הבניה, תמהיל השימושים, צפיפות יח"ד, והעקרונות העיצוביים. תיאור מטרות התכנון: הריסה ובניה מחדש של כל אחד מהמבנים הכלולים במבנן, והקמת מבנים חדשים עד תשע 4. קומות. עירוב שימושים של מסחר, תעסוקה ומגורים. 5. זיקת הנאה להולכי רגל בתחום החצרות הצידיות והאחוריות. 0. תמהיל דירות הטרוגני המתאים לרחוב ראשי מוטה תחבורה ציבורית בעיר. 6. הקמת מרתף ע"פ ע 4 ללא חניות כלל. 5. זכויות בניה: יעוד מסחר, תעסוקה, מגורים -4-5 אחוז משטח עיקרי אחוז משטח מגרש מעל הקרקע % מ"ר 575% 6,606 שטח עיקרי מתחת לקרקע מ"ר % 56% 653 סה"כ מ"ר 6,666 שטחי שירות מתחת לקרקע 5 מעל הקרקע 4 % מ"ר % מ"ר 76% 4,533 65% 5, יח"ד לדונם כ- 56 מ"ר ליח"ד 75 יח' 45 יח' 66 יח"ד יח"ד: צפיפות: שטח ממוצע ליח"ד: מספר יח"ד חדר שינה אחד: מספר יח"ד שני חדרי שינה: סה"כ יח"ד: נתונים נפחיים: מספר קומות: 6 קומות גובה: 05 מטרים תכסית: 55% קווי בניין: קידמי: 6 מטרים קומת קרקע )כולל שטח הקולונדה(, 5 מטרים עד קומה שביעית, 6 מטרים עד קומה תשיעית )נסיגה 0 מ' של 5 קומות עליונות( אחורי: 5 מטרים עד קומה שביעית, 7-6 מטרים מקומה שמינית עד קומה תשיעית. ( 5-0 מ' נסיגה ב- 5 קומות עליונות(( צידי : 6 מטרים או קיר משותף עקרונות ודברי הסבר נוספים: * קומת קרקע בגובה של עד 5.5 מטרים, מסחר בחזית ובעורף מסחר ו/או תעסוקה. כולל גלרית שירות חלקית בלבד. * קומה ראשונה מיועדת לתעסוקה של מקצועות חופשיים. תחבורה, תנועה, תשתיות: * עפ"י מסמך המדיניות כאמור לא תותר כניסת כלי רכב למרתפי חניה מרחוב אבן גבירול. לפיכך, תכנון המבנה החדש הינו ללא מקומות חניה. )מבוקש לפטור מכופר חניה(. עמ' 57

31 ב' - 1 עיצוב )היבטים מקומיים, השפעה על קו הרקיע העירוני במקומות הרלוונטיים(: התכנון מהווה פיילוט של בנייתו מחדש של מבנה אופייני ברחוב אבן גבירול, תוך יישם עקרונות מסמך מדיניות אבן גבירול בכל הנוגע לעיצוב החזיתות לרבות היחס בין חלקי החזית הפתוחים)חלונות( לחלקי החזית הבנויים. התייחסות לסביבה )מעבר להיבטים כלליים של המדיניות, היבט פיזי ואיכות תכנונית - היקף, הגיון הקו הכחול ושיקולים כוללניים(: * מטרת התכנון לייצר מירקם מעודכן לרחוב אבן גבירול התואם את רוחבו והיותו רחוב ראשי בלב העיר. * עירוב שימושים הכולל מסחר, תעסוקה ומגורים. * נצול הרחוב הראשי מוטה התחבורה הציבורית ליצירת מלאי דירות קטנות ובינוניות לתושבי העיר הממעטים בשימוש של רכב פרטי. איכות סביבה )מטרדים, סקר אקלימי וכו'(: הוראות התכנית יכללו התייחסות לנושא מזעור מטרדים הנובעים משימושי המסחר השונים בקומת הקרקע. משימות פיתוח בסביבת הפרוייקט: * כלל השטח שאינו מבונה במגרש- ייןעד לשימוש הציבור ע"י זיקת הנאה. הטיפול בשטחים אלו יהיה באחראיות בעלי הדירות, המסחר והתעסוקה ע"פ מיקומם. טבלת השוואה: נתונים סה"כ זכויות בניה זכויות בניה לקומה גובה תכסית מקומות חניה זמן ביצוע: אחוזים מ"ר אחוזים מ"ר קומות מטר 505% 5,014 מ"ר 00% 152 מ"ר 4 52 מטר 08% 0 מצב קיים 021% 4,404 מ"ר 40% 848 מ"ר 0 02 מטר 11% 0 מצב מוצע אם תוך 1 שנים מיום מתן תוקף לתכנית זו, במגרש ממגרשי התכנית לא הוצע היתר בניה כלל, תתבטלנה במגרש זה ההוראות מכח תכנית זו ויחולו בשטחו הוראות התכנית הראשית. חו"ד הצוות: )מוגש ע"י צוות מרכז( להפקיד את התכנית בכפוף לתנאים הבאים: תנאים להיתר בניה: א. תנאי להיתר בניה יהיה אישור תכנית עיצוב ופיתוח ע"י מהנדס העיקר או מי מטעמו אשר תכלול תכנית פיתוח לכלל המגרש, פרוט חזיתות הבניין, מייקום המערכות הטכניות וכיו"צ. ב. מילוי התנאים הכלולים בקובץ ההנחיות העירונית ןלבניה ירוקה. ג. אישור היחידה הסביבתית בכל הנוגע למטרדים הנובעים מהקומה המסחרית ומטרים אקוסטיים. שטח מינמלי ליח"ד יהיה 50 מ"ר כולל שטחי שרות. החזית הקדמית תכלול רצף שימושים מסחריים ולא יותר מיקום מתקנים טכניים הקשורים בבניין. הכניסות לקומות המגורים ימוקמו בחזית הצדדית ככל שניתן. שלביות: תותר הקמת בניין ובמגרש הבודד בכפוף לאישור תכנית עיצוב ופיתוח כאמור. תכנית זו הינה לבניה חדשה בלבד ולא תותר הוצאות היתר בינה לתוספות מעל בניין קיים במגרשים הכלולים בתחום התכנית זו. תנאי להפקדת התכנית יהיה חתימת יוזמי התכנית על כתב שיפוי עמ' 56

32 ב' - 1 החלטה זו תהיה בטלה תוך 2 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 68 ד' לחוק. בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 6( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: אדר' אדר סקר: מציג את התוכנית. אדר' עודד גבולי: הפרויקט היה אצלי בפורום תכנון, זו פריצת דרך מדהימה בקנה מידה של ת"א כולה. אבל זה נראה משימה כמעט בלתי אפשרית מבחינה יישומית. והבטחת שתביא תשובות יותר יישומיות. אדר' אדר סקר: אנחנו במו"מ עם חברה גדולה מאוד שעל כן נקבל תשובה שבוע הבא. מי שמוביל את התכנון הם בעלי הדירות. מדואל אהרון: זה למעשה פינוי בינוי רגיל בסמכות מקומית ביחס 3 אם אין תוספת זכויות. אראל אורלי: כל היזמים מתיישרים למדיניות וזה נמצא כלכלי. אדר: לגבי התמ"א משלימה תוספת קומות. עודד גבולי: התמ"א נתנה תוספת זכויות. אורלי אראל: תוכנית הרובעים לא חלה על אבן גבירול. עוזרי כרמלה: למטה יהיה מסחר? איך ספקים יגיעו ויפרקו סחורה? עודד גבולי: יש הסדרי פריקה וטעינה. כרמלה עוזרי: חלוקת גז אינה מתאפשרת בשעות מוקדמות בבוקר. ולכן אני מבקשת שהנושאים הללו ילקחו בחשבון. אהרון מדואל: נתנו פטור מחניה בגלל הנושא של התחבורה הציבורית. דורון: אתם בונים מרתף? סקר אדר: עושים מרתף בקומת הקרקע, המרתף הוא אחד. דורון ספיר: אם הועדה תחליט לחייב לבנות מרתף חניה אחד שכרגע אי אפשר להשתמש בו ונניח שהועדה תקבע הוראה בתוכנית לשימושים חורגים עד להשלמת כל הבניה, האם תוכלו לבנות מרתף חניה. סקר אדר: אפשר לעשות מרתף חניה והוא יוכל לספק לחלק מהדירות חניות, אם מוסינזון חובר לאבן גבירול 466 אפשר לעשות מרתף חניה כל עוד לא נכנסים מאבן גבירול. דורון ספיר: אין לך התנגדות לאופציית החניה? אדר: כל עוד כמות החניה היא הגיונית. ספיר דורון:כמה חניות עם זכות המעבר? אדר סקר: תוכל לייצר בערך 8 מקומות חניה לקומה. סה"כ כ 56 מקומות חניה בערך כ 4/0. דורון ספיר: הכניסה לא תהיה מאבן גבירול. דורון ספיר: מה כתוב במדיניות לגבי זיקות הנאה כניסות ומעברים בין החניות. גילה גינסברג: במסמך המדיניות של אבן גבירול כתוב: כי יותר חיבור בין מרתפים. דיון פנימי: אהרון מדואל: אפשר לא לפטור אותו מכופר החניה. ונחייב אותו בחניה עבור 4/0 ממקומות החניה הנידרשים עפ"י תקן. דורון ספיר: קובעים תקן חניה של 4/0 או כופר חניה. אראל אורלי: ברגע שאנחנו לא מאפשרים כניסה מאבן גבירול היזם יכול להגיש ערר לועדת ערר על כופר חניה וועדת ערר תבטל ליזם את כופר החניה. אורלי אראל: כתנאי להוצאת היתר בניה היזם ימציא כתב שיפוי לועדה המקומית. דורון: מציע כי יותר חניון בהיקף שלא יקטן מ 4/0 הנידרשים עפ"י תקן. הכניסה לחניון לא תהייה מרחוב אבן גבירול אלא בעתיד מהמגרשים הגובלים ככל שימומשו ותקבע בהם אפשרות מעבר לחניון הנ"ל בהתאם למדיניות אבן גבירול. הועדה מחליטה: להפקיד את התכנית בכפוף לתנאים הבאים: תנאים להיתר בניה: א. תנאי להיתר בניה יהיה אישור תכנית עיצוב ופיתוח לכלל המבנן, ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו, אשר תכלול תכניות,חתכים, פרוט חזיתות הבניין, תכנית פיתוח, מיקום המערכות הטכניות וכיו"צ. ב. מילוי התנאים הכלולים בקובץ ההנחיות העירונית ולבניה ירוקה..4 עמ' 56

33 ב' - 1 ג. אישור היחידה הסביבתית בכל הנוגע למטרדים הנובעים מהקומה המסחרית ומטרים אקוסטיים. 2. שטח מינמלי/ממוצע ליח"ד יהיה בהתאמה למסמך המדיניות של רח' אבן גבירול. 3. החזית הקדמית תכלול רצף שימושים מסחריים ולא יותר מיקום מתקנים טכניים הקשורים בבניין. הכניסות לקומות המגורים ימוקמו בחזית הצדדית ככל שניתן. 4. שלביות: תותר בניה בשלבים )הוצאת היתר למגרש בודד( בכפוף לאישור תכנית עיצוב ופיתוח כוללת למבנן כאמור בסעיף 4 א'. 5. תכנית זו הינה לבניה חדשה בלבד ולא תותר הוצאת היתר בניה לתוספות מעל בניין קיים במגרשים הכלולים בתחום התכנית זו. 2. תנאי להיתר בניה יהיה חתימת יוזמי התכנית על כתב שיפוי ע"י מבקשי ההיתר. 7. יותר חניון בהיקף שלא יקטן מ 4/0 מקומות החניה הנידרשים עפ"י תקן. הכניסה לחניון לא תותר מרחוב אבן גבירול אלא מהמגרשים הגובלים ככל שימומשו ותקבע בהם אפשרות מעבר לחניון הנ"ל בהתאם למדיניות אבן גבירול. 6. במידה ויוגש היתר הבניה לשלושת הבניינים יחד -יומלץ לועדה המחוזית פטור מקרן החניה. אושר פה אחד. משתתפים: דורון ספיר, כרמלה עוזרי, שמואל גפן, אסף זמיר, אהרון מדואל והרב בביוף בנימין. דיון נוסף: השתתפות הוועדה המקומית למגישי התכנית רקע: התכנית שבנדון נדונה בוועדה המקומית בתאריך ואושרה להפקדה בתנאים. התכנית כוללת הריסה ובניה מחדש עפ"י הנפחים המוצעים במדיניות רחוב אבן גבירול שאושרה בוועדה ועיקרה הגדלת צפיפות. הקו הכחול כולל 0 חלקות בנויות בקיר משותף. התכנית מקודמת ללא יזם ע"י התארגנות בעלי נכסים בסיוע האדריכל ולפיכך אין כתב שיפוי אלא כתנאי להיתר בניה. יש לציין כי היוזמה התארגנה בחלקה אחת )אבן גבירול 466(, אולם כבר בשלבי קידומה הראשוניים נקבע קו כחול הכולל את 5 החלקות הנוספות. במשך התקופה שבין החלטת הוועדה עד היום,נעשה מאמץ להחתים את דיירי המתחם, בשלב זה יש חתימה של ועד נוטריוני לאבן גבירול 466 +דיירים נוספים ב- 5 החלקות האחרות. סה"כ החתימות אינו עולה על 53% מכלל בעלי הזכויות. לאור האמור לעיל ולאור העובדה כי התכנית מהווה פיילוט חשוב ביישום מדיניות אבן גבירול, מוצע כי הוועדה המקומית תתוסף לחלק מבעלי הנכסים בתכנית כמגישה. יש לציין כי גובה הבינוי המוצע - 7 קומות ו- 5 קומות חלקיות בהתאם למדיניות. הגובלים בצדדים יוכלו אף הם להגיע לגובה זה. הגובלים האחוריים יוכלו להגיע בבניה חדשה ל 8 קומות +5 קומות חלקיות לפי התנגדות מה"ע בתכנית הרובעים שיש להניח כי תתקבל. המרחק בין המבנים בעורף כ- 43 מ'. בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 55( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: לקבל את המלצת מה"ע ולהוסיף את הועדה המקומית כמגישת התכנית. משתתפים: אסף זמיר, קרנית גולדוסר ואלון סולר. עמ' 03

34 ב' - 1 דיון נוסף: חידוש החלטה לאור משך עריכת מסמכי התכנית אל מול השינויים בחוק ובהנחיות לעריכת התכנית, ולאור נסיון מאומץ של עורכי התכנית להביא לחתימת דיירי הבנינים על מסמכי התכנית, מומלץ לשוב ולחדש את החלטת הוועדה להפקדת התכנית. בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 1( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: אלנתן : הציג את אישרור ההחלטה. הועדה מחליטה: הועדה מאשררת את ההחלטה מיום משתתפים: אהרון מדואל, יהודה המאירי, אסף זמיר, מיטל להבי, מיכאל גיצין ואופירה יוחנן- וולק. עמ' 04

35 ב' - 8 התוכן תא אזור תעסוקה הצפוני רמת-החי"ל - תוספת זכויות דיון נוסף מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה מחוזית מטרת הדיון: 4. המלצת הועדה המקומית על הפקדת התכנית בועדה המחוזית מיקום: אזור התעסוקה רמת-החי"ל, לא כולל קרית עתידים ומתחם "אתר ירקון" של חברת החשמל. בצפון: רח' דבורה הנביאה ורח' הארד )מתחם חח"י - "אתר ירקון"( במזרח: פארק ירקון-מזרח בדרום: פארק ירקון מזרח, רח' וולנברג במערב: רח' וולנברג עמ' 05

36 גושים וחלקות בתכנית: עמ' 33

37 שטח התכנית:כ דונם מתכנן: אדריכל אריה קוץ, ניר קוץ אדריכלים בע"מ קו חי- קובי וטנברג- )יועץ תנועה( אדריכל רם איזנברג- נוף וסביבה ד"ר אהובה גורן-ווינדזור יועצת בשיתוף הציבור בתכנון מחלקת תכנון צפון, אגף תה"ע, מינהל ההנדסה יזם: הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו בעלות: ממ"י, עת"א, פרטיים מצב השטח בפועל: אזור התעסוקה ברמת-החייל מצוי בין שכונות המגורים רמת-החייל וישגב, לבין פארק ירקון מזרח שלאורך נחל הירקון. אזור התעסוקה מתפקד כאזור תעסוקה בעל חשיבות כלל עירונית )יחד עם קרית עתידים הסמוכה(, הנהנה מקרבה יחסית לאזורי היי-טק בני-ברק, פתח-תקווה, הרצליה וכד' ומקרבה לאוניברסיטת ת"א. למרות מיקומו בשוליי העיר ובסמיכות למערכת כבישים מטרופוליניים, נכון לעכשיו אין נגישות למערכת זו. בחצי השנה האחרונה חודשה העבודה במימון משרד התחבורה, לקידום הסטטוטורי של החיבורים הנדרשים- חיבור רח' ראול ולנברג לכביש הנופש וחיבור כביש הנופש למחלפון מורשה. תנועה התכנית מתנה מימוש זכויות בשיפורים תנועתיים, לפי טבלה המגדירה באופן ברור מהן השיפורים התנועתיים בתוך ומחוץ לקו הכחול הנדרשים למימוש כל שלב ושלב בטווח הארוך, מתוכנן קו רק"ל מאושר בתמ"א 50 א' אשר יעבור לאורך רחוב ראול ולנברג. במקביל לקידום תכנית זו, נעשו ונעשות מספר פעולות ללא צורך בשינוי סטטוטורי, ע"מ לשפר את הנגישות. דוגמאות לכך: מתוכנן שיפור הנגישות מתחנות הרכבת בני-ברק ע"י הקמת גשר להולכי רגל ורוכבי אופנים מעל הירקון- לו"ז לתחילת העבודה בפועל אפריל גורמים עירוניים עוסקים בקידום מיזם להפעלת מיניבוסים מתחנת רכבת האוניברסיטה. הסעות מסוג זה פועלות כבר היום עבור עובדי מתחם עתידים. מדיניות עת"א לעידוד שימוש באופניים מיושמת במקום, בנוסף לשבילי אופניים הקיימים. כדי לתת מענה לנושא החניה, מתוכננים שני מגרשי חניה ציבוריים תת-קרקעיים, בקצה רח' הנחושת )חניון הברזל( בתחילת ביצוע בפועל ומתחת לשצ"פ הנחושת. חניונים זמניים מופעלים במתחם חברת חשמל. פיתוח הפיתוח האיכותי של פארק ירקון מזרח יוצר הזדמנויות יוצאות מן הכלל להעלאת איכות החיים במקום של המועסקים באזור התעסוקה ושל תושבי השכונות הסמוכות. אזור זה עבר בשנים האחרונות שידרוג מרשים ביותר. לאחרונה התווספו ברח' הברזל שימושים מגוונים תומכי תעסוקה, כגון בית-חולים "אסותא" ובית-מלון עסקי ולמבקרי בית-החולים. מצב המבנים רוב המבנים נבנו ב- 53 השנים האחרונות. חלק מהמבנים הישנים עברו שיפוץ במהלך השנים. לאחרונה מינהל ההנדסה החמיר בדרישותיו לאלמנטים של בניה ירוקה, ולהפניית שימושים כגון בתי קפה בקומת הקרקע, ביחוד לכיוון פארק ירקון מזרח. ולכיוון שצ"פ הנחושת. זכויות שטחי בניה )שטחים עיקריים( קיימים ומאושרים בתחום הקו הכחול: כ- 553,333 מ"ר מספר מועסקים )עפ"י חישוב נורמטיבי של 55 מ"ר למועסק(: כ- 55,333 עמ' 34

38 .4 מצב תכנוני קיים - רקע כללי לקידום התכנית: באזור חלות תכניות המתאר 4360 א', -4360, 706 אשר מעניקות 533% ב- 5 קומות לתעסוקה. במהלך השנים אושרה בועדה המקומית מדיניות לתוספת זכויות, עפ"יה קודמו ואושרו מספר תכניות נקודתיות אשר העניקו 553% או 033% )בהתאם לגדלי המגרשים( בהליך של השבחה מוסכמת )משימות פיתוח(. בעבר קודמה ע"י מינהל ההנדסה תכנית לתוספת זכויות לאזור התעסוקה הנ"ל שמספרה היה קידומה הופסק עד לאישור סיכום בין עת"א, ועדת ההיגוי רובע צפון-מזרח ו"אדם טבע ודין" בנושא דו"ח תחבורתי של יועץ התנועה מטעם התושבים, אינג' קובי ווטנברג. הסיכום אושר ע"י הועדה המקומית בתאריך אישור הסיכום ע"י הועדה היווה למעשה מילוי סעיף 5 להסכם שנחתם בשנת 5336, אשר התנה את קידום התכנית הכללית לאזור התעסוקה בסיכום תכנית התנועה. לאור זאת, עת"א, באמצעות מינהל ההנדסה, חוזרת ומקדמת תכנית כללית, הכל בהתאם לסיכומים הנ"ל מצב תכנוני מוצע: תהליך שיתוף הציבור: תהליך שיתוף הציבור נעשה בהתאם לעקרונות נוהל שיתוף הציבור כפי שאושר ע"י ועדת המשנה לתכנון ולבניה בישיבתה מס' ב' מיום 46/0/36 )החלטה מס' 8(. תהליך שיתוף הציבור הגיע לשלבי סיום- הצוות המקצועי למד מהציבור רבות ונעשה מאמץ גדול, ככל שהתאפשר בתחום הקו הכחול, לתת מענה לנושאים שהועלו. כתוצאה מהליך שיתוף הציבור עלה הפתרון של שלביות בנושא שיפורים תנועתיים כתנאי למימוש זכויות. כמו כן הדגש של חיבור השכונות לפארק דרך שבילים באיזור התעסוקה עלה בדיונים איתם. מטרות העל של התכנית נקבעו בשיתוף עם בעלי העניין בדיונים משותפים. יחד עם זאת היו נושאים שעלו בדיונים עם נציגי הציבור שלא התקבלו כגון: שיפורים ספציפיים בתחום שכונת המגורים רמת החייל שכן נושאים אלו הינם חלק מתכנית העבודה של גורמי העירייה השונים, או קביעת מימדים לנתיב האופנים בחתכי הרחוב נושא שמתעדכן ע"פ תקנות משרד התחבורה וגורמים מקצועיים. בדיקות כלכליות: כדי להשלים את ההליך התכנוני, נעשו בדיקות לעניין המשמעות הכלכלית של השדרוג בתחום המגרש הפרטי אותו יתבקש יזם לבצע כתנאי לתוספת הזכויות. מסקנות הבדיקות הנ"ל יוטמעו בתכנית. בעקבות בדיקות אלו, הוחלט כאמור, לאפשר תוספת זכויות במגרש כדי לממן את ביצוע השדרוג בתחום המגרש ע"פ הדרישות שנמנו לעיל. מטרת התכנית, כפי שגובשה ואושרה בתהליך שיתוף ציבור: מטרות על: 4. שדרוג אזור התעסוקה רמת החייל, הגדרת ייחודו ומעמדו כאזור תעסוקה עירוני בעבר הירקון, בהתאם לתוכנית המתאר העירונית, שיפור תפקודו ופיתוחו כאזור בר קיימא. 5. שיפור הקשרים בין מתחם התעסוקה, פארק הירקון ושכונות המגורים הסמוכות..4 עמ' 35

39 יעדים ראשיים: 4. שימושים 4.4. ניצול משאב הקרקע למימוש יעדי צמיחה עירוניים ע"י תוספת שטחים לתעסוקה. 4.5 הרחבת השימושים המותרים לשימושים ציבוריים ושימושים בעלי אופי ציבורי ואפשרות למלונאות במידה מבוקרת. 4.0 עידוד שימושי תרבות בילוי ופנאי, תוך הגבלת שימושים מטרדיים לשכונות המגורים.. 5 תחבורה 5.4 מתן מענה לפתרונות תנועה וחניה בתחום אזור התעסוקה, תוך מניעת מטרדים לשכונות המגורים הסמוכות. 5.5 תכנון המעודד שימוש בתחבורה ציבורית ותנועה לא מוטורית להולכי רגל ורוכבי אופנים. 5.5 התניית מימוש הזכויות במתחם בביצוע פתרונות תנועה.. 0 שדרוג המרחב הציבורי 0.4 התניית היתרי בניה לתוספת זכויות בשיפורים של המרחב הציבורי. 0.5 מזעור מפגעים במרחב הציבורי והפרטי ע"י הוראות והנחיות פיתוח. 6. גיבוש עקרונות בינוי 6.4 קביעת הוראות לענין גובה ונפח המבנים. 6.5 עידוד תכנון בר-קיימא וחיוב בניה ע"פ תקן בניה ירוקה. זכויות על מנת להגיע להשגים משמעותיים בשיפור המרחב הציבורי באמצעות היוזמה הפרטית, הוחלט להעלות את מדרג הזכויות במתחם- תוספת הזכויות המוצעת למגרשים השונים במתחם היא 633% שטחים עיקריים. כלומר רח"ק 8 )כולל שטחי שירות(. במתחם כ- 553 דונם בייעוד תעסוקה. שטח עיקרי צפוי במימוש מלא של הזכויות )בכפוף לכל שלבי הסדרי התנועה הנדרשים( הוא כ- 663,333 מ"ר. תכנית המתאר המופקדת הגדירה את האזור כאזור תעסוקה מקומי, בהתנגדות מה"ע הומלץ לשנות את ההגדרה לא.ת. עירוני ולאפשר רח"ק של עד 8. זאת כתוצאה של בדיקת היתכנות כלכלית ליישום השינויים והשידרוג המבוקש בתחום המגרשים הפרטיים, ממנה הסתבר כי נדרש תמרוץ בזכויות. פיתוח נופי: שדרוג המרחב הפתוח יתבמע ברובו בתחום המגרשים הפרטיים- כך שיווצרו שבילים בזיקת הנאה לחציה בין המגרשים לכיוון הפארק, ויוסרו המפגעים בחזית המבנים- חניות עיליות, מתקני תשתית וכד'. התכנית מציעה נתיבי אופנים- כחלק מחתך הרחובות. ומאפשרת שדרה חדשה- שדרות הנחושת בין רחוב ראול ולנברג לפארק הירקון. על פי בדיקות בעת הכנת תכנית המתאר: תחזית מימוש לאזורי תעסוקה הינה לאורך 53 שנה מניחים כ- 53% מימוש. תנאים למימוש הזכויות דרישות לשיפורים תנועתיים: תוספת זכויות תנאי למימוש התוספת לא ייאשרו תוספות בניה מעבר לזכויות קיימות ע"פ תכניות בתוקף. הסדרי תנועה קיימים א תוספת של עד 55,333 מ"ר שטח עיקרי תוספת נתיב לפניה מרחוב ולנברג ב לרחוב הברזל תוספת של עד 53,333 מ"ר שטח עיקרי בצומת ולנברג - הנחושת - הוספת נתיב פניה שמאלה שני מצפון למזרח. נתיב זה יפורק כאשר תותקן הרכבת הקלה. ג הארד הארכת - בצומת ולנברג עמ' 32

40 רחוב הברזל צפונה או הוספת נתיב פניה ימינה שני )מרומזר( ממזרח לצפון. בצומת דבורה הנביאה ולנברג - ביטול המעגל והסדרת צומת *ד *ה מרומזר. פירוק מעגל התנועה בצומת הברזל - הנחושת והסדרת הצומת כצומת מרומזר. הארכת רחוב הברזל צפונה, עד דבורה הנביאה חיבור לכביש המזרחי, המתחבר בבני ברק אל רחוב אם המושבות בדרום הפעלת מערכת תחבורה עתירת נוסעים )רכבת קלה למשל( או חיבור לכביש 6 והשלמת המערכת הסובבת. תוספת של עד 55,333 מ"ר שטח עיקרי השלמת יתרת זכויות הבניה מתוקף תכנית זו. תנאי מקדים לקידום היתר בניה יהיה אישור "תכנית עיצוב אדיכלי" בקנ"מ 4:553- תכנית הבניה והפיתוח למגרש ע"י מה"ע. האישור למימוש זכויות הבניה המוקנות בתכנית זו ייקבע ע"פ תרומת הבקשה למימוש השיפורים הנמנים להלן : א. מעבר ציבורי ורישום זיקת הנאה למעבר הציבור במסגרת קו בנין קדמי. ב. הסדרת זיקת הנאה למעבר הציבור לפחות בצד אחד משני קוי בנין צדדי. ג. שיפורים הנדרשים בתחום המגרש ובמפגש עם המדרכה העירונית כגון הסרת גדרות וקירות, הסגת מחסום הכניסה לחניון אל מעבר לקו בנין קדמי, הסדרת תשתיות עיליות וכד'. ד. איחוד חניונים בין מגרשים סמוכים וביטול כניסות ה. ביטול חניה עילית לכלי רכב ו. תוספת שימושים ציבוריים או בעלי אופי ציבורי ז. השהיית מי נגר וניקוז ח. הוספת חניון אופניים ומקלחות הועדה המקומית לא תאשר את מימוש זכויות הבניה הנתנות בתכנית זו ללא מימוש כל התנאים הנדרשים על פי תכנית זו ואלו שייקבעו במפורש בתכנית העיצוב האדריכלי. תכנית העיצוב והפיתוח תכלול: תכנית פיתוח וחתכים, תכנית קומת הקרקע, קומה טיפוסית, חיבורי מערכות, חזיתות וחתכים, פירוט חומרים. חוות דעת הצוות: לאשר את עקרונות התכנית ולהעביר לדיון להפקדה בועדה המחוזית. עמ' 37

41 חו"ד הצוות: )מוגש ע"י צוות צפון( לאשר את עקרונות התכנית ולהעביר לדיון הפקדה בועדה המחוזית. בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 50( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: דורון ספיר: סעיף 43 יורד מסדר היום. משתתפים: דורון ספיר, שמואל גפן, ארנון גלעדי, יהודה המאירי ומיטל להבי. בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 8( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: הנושא ירד מסדר היום משתתפים: אהרון מדואל, יהודה המאירי, אסף זמיר, מיטל להבי, מיכאל גיצין אופירה יוחנן- וולק. עמ' 33

42 ב' - 2 תא פיאט רמת החייל דיון נוסף התוכן מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: מיקום: כתובת: ועדה מחוזית פינת הרחובות ראול ולנברג ורח' הנחושת באזור התעשייה רמת החייל. תל אביב- יפו אזור התעשייה עבר הירקון רח' ראול ולנברג גושים וחלקות בתכנית: מספר גוש סוג גוש מוסדר חלק/כל הגוש חלק מהגוש מספרי חלקות בשלמותן 566 מספרי חלקות בחלקן שטח התכנית: מתכנן: דונם יסקי-מור-סיוון אדריכלים יזם: סוכנות מכוניות לים התיכון בע''מ בעלות: הבעלים סוכנות מכוניות לים התיכון בע''מ, החוכרים ק.מ.י קוריאה מוטורוס ישראל בע''מ. מצב השטח בפועל: מתחם פיאט נמצא בבניה למימוש זכויות קיימות בסך 544% שטחים עיקריים. עמ' 06

43 דיון להפקדה CU רמת החייל מדיניות קיימת:.6 במקביל לתכנית זו, מקודמת תכנית לאיזור התעסוקה רמת החייל שמטרתה: 0. שדרוג אזור התעסוקה רמת החייל, הגדרת ייחודו ומעמדו כאזור תעסוקה עירוני בעבר הירקון, בהתאם לתוכנית המתאר העירונית, שיפור תפקודו ופיתוחו כאזור בר קיימא. שיפור הקשרים בין מתחם התעסוקה, פארק הירקון ושכונות המגורים הסמוכות. תכנית זו קובעת מערך שיפורים במרחב הפתוח של מגרשי הבניה- שיפורים אלה מהווים תנאי לאישור תוספת זכויות במגרש, בהתאם למוצע בתכנית המתאר. התנגדות מה"ע לתכנית המתאר המופקדת מציעה הגדלת זכויות באיזור התעסוקה רמת החייל רח"ק עד 8 וגובה עד 53 קומות. התכנית המבוקשת תואמת עמדה זו. מצב תכנוני קיים: תב"ע תקפה: 4360 א', 4360, ע 4, תמ''א 06 ב'/ 6, תמ''א 50 /א 6. יעוד קיים: אזור תעסוקה ב'. זכויות בניה : 533% משטח המגרש ) 55,635 מ''ר( +אפשרות ל 44% בהקלה = סה''כ 50,806 מ''ר מצב תכנוני מוצע : תיאור מטרות התכנון: שינוי תכניות 4360 ו א' ע''י תוספת זכויות בניה להקמת מתחם תעסוקה ומסחר והרחבת דרך: שינוי יעוד מאזור תעסוקה לדרך מוצעת לטובת הרחבת רח' הנחושת. תכנית חלוקה בהסכמת הבעלים. תוספת זכויות בנייה בסך 46,663 מ"ר )שטח עיקרי( ושטחי שרות בהתאמה- ללא תוספת שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת. תוספת קומות לבניין בצומת הרחובות ראול ולנברג והנחושת למימוש זכויות, כך שסה"כ הקומות יהיו קומת קרקע+ 46 קומות טיפוסיות+קומת מתקנים גבוהה- גובה אבסולוטי של מ' מעל פני הים. קביעת זיקת הנאה לציבור לאורך רחוב הנחושת לצורך הרחבת מדרכה. קביעת שימושים, הוראות וזכויות בניה פירוט יעדים 2 שימושים: השימושים המותרים בתכנית 4360 א': מסחר בעל אופי סיטונאי וקמעונאי, אולמות תצוגה, שירותי הסעדה ומזון, מתקני בידור, משרדים, תעשיה עתירת ידע, מכללות, שירותים פיננסיים, שירותי רפואה לרבות מרפאות ומכוני בריאות וספורט. חל איסור דיסקוטקים ושימושים מטרדיים לשכונות המגורים בחזית רחוב ראול ולנברג. זכויות בניה: יעוד תעסוקה שטח עיקרי מתחת מעל הקרקע לקרקע % מ"ר % מ"ר % 60,556 סה"כ מ"ר - שטחי שירות מתחת לקרקע מעל הקרקע 4 5 % מ"ר % מ"ר 06,576 63% 47,643 מעיקרי - 4 % מהשטח העיקרי - 5 % משטח הקרקע מספר קומות: : ק''ק+ 46 +קומה טכנית גבוהה בניין A פינת רחובות ראול ולנברג והנחושת עמ' 42

44 דיון להפקדה CU רמת החייל גובה אבסולוטי )גובה יחסי מ'( בניינים :B-D ק''ק+ 7 + קומה טכנית גבוהה גובה אבסולוטי- +57 )גובה יחסי מ'( תכסית: 53% קווי בניין: קו בניין קדמי לרחוב ראול ולנברג- 43 מ' קו בניין קדמי לרחוב הנחושת- 8.5 מ' קו בניין צדדי- 5 מ' תחבורה, תנועה, תשתיות: התוכנית תואמה מכל ההיבטים התנועתיים מול יועץ התנועה ואדריכל תכנית המתאר של רמת החייל. לטובת רצועת הרק''ל )ברוחב 03 מ'( העוברת ברח' הנחושת יופקע שטח מהמגרש נקבע ביעוד דרך מוצעת. בפועל- תואם ובוצע עם אגף הנכסים והתכנית הכוללת. נקבעה זיקת הנאה להולכי רגל בתחום המגרש ברוחב שלכ- 8.5 מ' לטובת מעבר הציבור בחלקו המערבי של רח' הנחושת. כיום בנויים 6 מרתפי חניה הכוללים כ- 666 מקומות חניה, המשרתים את הפרוייקט כולו, כולל התוספת המבוקשת. עיצוב: גובה הבינוי הקיים והמוצע תואם את קו הרקיע של מבנים שכנים ובנייני משרדים שכנים לו ברמת החיל. מבנים B D- בגובה 6 קומות )7 מעל קומת קרקע מסחרית(, ובניין A, בצומת הרחובות ראול ולנברג והנחושת- 46 קומות מעל קומת קרקע מסחרית. התייחסות לסביבה: במרכז הפרוייקט פותחה כיכר פנימית הפתוחה למעבר הציבור וכן מקשרת בין רח' ראול ולנברג לבין השצ''פ הדרומי בו מתוכנן בעתיד חניון עם גג מגונן. תחום התוכנית נגזר מגודל המגרש תוך שיקולי תכנון שהותאמו לפיתוח שדרה עתידית בשצ"פ ברח' הנחושת, על ידי נסיגת 6 מפלסי החניון והפקעה לצורך מעבר רק''ל בעתיד ברח' הנחושת. טבלת השוואה: נתונים סה"כ זכויות בניה ש.עיקרי סה''כ זכויות בניה ש.שרות גובה תכסית מקומות חניה אחוזים מ"ר אחוזים מ"ר קומות מטר מצב מוצע 633% 60,556 מ"ר 63% -מהעיקרי 47,643 מ"ר בבניין A ק''ק ק' טכנית גבוהה בניינים Dק''ק+ 7 B- + ק' טכנית גבוהה 66.7 בבניין A 65.7 בניינים D-B 53% 666 מצב קיים 544% 50,806 63%- מהעיקרי 6,656 ק''ק % 666 חו"ד הצוות: )מוגש ע"י צוות צפון( לאשר את המבוקש ולהעביר לדיון להפקדה בועדה המחוזית. עמ' 41

45 דיון להפקדה CU רמת החייל בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 55( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: דורון ספיר: סעיף 44 יורד מסדר היום. משתתפים: דורון ספיר, שמואל גפן, ארנון גלעדי, יהודה המאירי ומיטל להבי. בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 2( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: הנושא ירד מסדר היום משתתפים: אהרון מדואל, יהודה המאירי, אסף זמיר, מיטל להבי, מיכאל גיצין אופירה יוחנן- וולק. עמ' 42

46 ב' - 6 התוכן תא 2 תעא תכנית עיצוב תעא יפת ים דיון בעיצוב ארכיטקטוני מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית : ועדה מקומית גושים וחלקות בתכנית: מספר גוש סוג גוש מוסדר חלק / כל הגוש חלק מהגוש מספרי חלקות בשלמותן מספרי חלקות בחלקן שטח התכנית: 5,657 דונם מצב השטח בפועל: עורך התכנית: אדר' דמיטרי מזו, מזו אדריכלים ומתכנני ערים. יוזם התכנית : יפת ים השקעות 4666 בע"מ בעל קרקע: יפת ים השקעות 4666 בע"מ אדריכל נוף: יעל בר מאור סטודיו לאדריכלות נוף יעוץ ותכנון בניה ירוקה: יפתח הררי אדריכלים בע"מ יועץ תנועה: מהנדסת אלכסנדרה גוסובסקי עמ' 60

47 ב' - 6 מצב השטח בפועל: בניין משרדים בן 6 קומות מעל קומת קרקע מסחרית, תחנת דלק ו 0 קומות חניה בגבול בת-ים. ממזרח גובל ברח' יפת, ממערב ודרום בתי קברות, מצפון מקודמת תכנית הכוללת מבני מגורים בני 8 קומות וגג. מצב תכנוני קיים : תב"ע בתוקף: תא/מק/ 0668 יפת 568 בנין המשלמה ליפו, מתן תוקף: 56/36/5346 בהתאם להוראות התכנית הראשית, תנאי להגשת בקשות להיתרי בניה יהיה הכנת תשריט בינוי ועיצוב ואישורו על ידי הועדה המקומית. במסגרת הכנת תשריט בינוי ועיצוב לפי הנחיות התב"ע יבדקו החזיתות על ידי מהנדס העיר או מי מטעמו ויובאו לאישור הועדה. מטרות התכנית המאושרת: הסבת הבניין למגורים בחלקו המערבי בהתאם לתכנית הראשית. זאת ע"י הגדלת מספר יחידות הדיור המותרות, הגבהת חלקו המערבי של המבנה, שינוי קו בנין מערבי ושינויים שונים בעיצוב. כל זאת לטובת התאמת השימוש במבנה לסביבתו ויצירת פתרונות דיור מתאימים לשכונה. גובה המבנה, מס' קומות ומפלסים: יעודים ושימושים מותרים: א. שימוש למגורים ומשרדים, המגורים בכפוף להוראות תמא 46 לתחנות תדלוק. ב. מסחר ג. מעבר לציבור )זיקת הנאה( ד. תחנת דלק גובה מפלס כניסה קובע: מ' מעל פני הים גובה מעל מפלס הכניסה הקובע: גובה הבניין לא יעלה על 50 מ' וימדד מגובה הכניסה הקובעת ועד לגמר הגג. גובה מעקה הגג לא יעלה על 4.03 מעל לגובה בסעיף א' לעיל בניה על גג: הבניין תותר במסגרת שטחי הבניה המותרים ולפי ההוראות הבאות: א. סה"כ השטח הבנוי מעל הגובה המותר לבניה לא יעלה על 53% משטח הקומה שמתחתיו. גובה הבניה על הגג לא יעלה על 0 מ' מעל לגובה 50 מ' מעל מפלס כניסה קובע. ב. גובה מעקה הגג לא יעלה על 4.03 מעל לגובה בסעיף ב' לעיל ג. מעל לגג העליון לא יותרו שימושים עיקריים אלא מתקנים טכניים בלבד. קווי בניין: בהתאם לתכנית תא/מק/ 0668 : קו בנין מזרחי - לרחוב יפת 3 מטר קו בנין דרומי )לחלקה 06( 3 מטר קו בנין צפוני 0.5 מטר קו בנין מערבי 3 מטר שטח פרטי עם זכות מעבר לציבור: 633 מ"ר שטח פרטי עם זכות מעבר לציבור ברוחב שלא יפחת מ 0 מ'. צפיפות: 46 יח"ד/ דונם שטח ממוצע יח"ד: 85 מ"ר )שטח עיקרי( 77 מ"ר כולל ממ"ד סה"כ 55 יח"ד מצב תכנוני מוצע: אופן העמדת המבנה בפרויקט: בהתאם למבנה הקיים, ללא שינוי בזכויות בניה ויעודים על פי תא/מק/ התכנית מציעה להרוס את חלקו האמצעי של המבנה הקיים ועיבוי חלקו המערבי )הגובל עם בתי הקברות( על מנת להפוך את אגפו המערבי למגורים בצפיפות בינונית. השימושים של אגפו המזרחי של המבנה הקיים יישאר למשרדים אך בנפח קטן יותר. תע"א המוגשת להלן הינה ללא הקלות ובהתאם לתכנית הראשית. גובה המבנה, מס' קומות ומפלסים: אגף המזרחי אל רחוב יפת: 0 קומות )קרקע מסחר + 5 קומות משרדים ובריכה מוצעת: 5 קומות פחות ביחס למצב הקיים( אגף מערבי הפונה אל בתי קברות: 7 קומות +קומת גג חלקית )קרקע מסחר + 8 קומות מגורים + גג חלקית מגורים( מתחת לקומת קרקע 0 קומות מרתף )קיים(. עמ' 66

48 ב' - 6 כניסות למבנה: כניסה לשני אגפים )מערבי מזרחי( מרחוב יפת דרך שביל המוביל ללובי הכניסה למגורים ושביל צדדי למסחר ומשרדים. זכויות בניה מאושרות לפי תכנית תא 2 מק תא : שטח עיקרי יעוד מתחת לקרקע מעל הקרקע מ"ר משרדים\מגורים מ"ר מסחר )או מגורים( כלול במסחר תחנת דלק 533 מ"ר )להצללת אזור המשאבות( תחנת דלק 6663 מ"ר סה"כ שטח שרות מעל הקרקע 4333 מ"ר 4333 מ"ר מתחת לקרקע 7,533 מ"ר 7,533 מ"ר טבלת השוואה והמרת שטחים: מצב קיים נתונים 483 אחוזים סה"כ זכויות בניה 6663 מ"ר 0643 משרדים שימושים בפועל מגורים במ"ר 663 מסחר 533 הצללת משאבות מעל קומת קרקע : ועוד מטר גובה 8 מ' בבנייה חלקית על הגג 03% בתכסית מירבית של סה"כ: 47.5 מטר מצב מוצע ללא שינוי ללא שינוי ללא שינוי ללא שינוי קומת קרקע +8 = מטר חדרים על הגג: 0.03 מטר סה"כ מעל הכניסה הקובעת: מטר תכסית מקומות חניה מקומות חניה ( דו גלגלי( אחוזים יח יח מתחת לקומת קרקע : 0 קומות מרתף מתחת לקומת קרקע: ללא שינוי ללא שינוי ללא שינוי 110 זמן ביצוע: 0 שנים חו"ד מהנדס העיר: לאשר תכנית העיצוב - יש להשלים ולקבל אישור אגף התנועה. - יש להשלים ולתאם מול תאגיד המים. - טרם ההגשה להיתר יש לקבל אישור אדר' העיר לעיצוב סופי של החזיתות ולפיתוח. בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 6( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: אדר' דימיטרי מזו : הציג את תכנית העיצוב. נתן אלנתן: איפה תחנת הדלק? אדר' דימיטרי מזו: לפי התב"ע התקפה במקום נתן אלנתן: אני מציע לאשר את תוכנית העיצוב. עמ' 65

49 ב' - 6 הועדה מחליטה: לאשר את תוכנית העיצוב כפוף לחוו"ד צוות. משתתפים: נתן אלנתן, מיטל להבי, יהודה המאירי, אופירה יוחנן-וולק, ראובן לדיאנסקי, מיכאל גיצין. עמ' 68

50 ב' - 0 התוכן תא )התחנה המרכזית הישנה( מתחם השומרון דיון בהפקדה מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: ועדה מחוזית מחוז תל-אביב מיקום: צפון במזרח בדרום במערב - רחוב הנגב - שד' הר ציון ורחוב סלומון - הגדוד העברי - רחוב מנחם בגין גושים וחלקות בתכנית: מספר גוש סוג גוש חלק/כל הגוש כל הגוש חלק חלק חלק חלק מספרי חלקות בשלמותן 48,46,46,53,54,50,56,06,66,65,86,74,75,76,60,66,436,438,436,443,684,685,4,5,0,6,5,8,7,6,6,43,44,45,40,46,45,48,64,66,65 4,5,0,6,06,63,64,65,56,56,83,84,85,80 מספרי חלקות בחלקן 6,465,53,65,60, , שטח התכנית: דונם כ- 76 מתכנן: ד. קייזר, מ. קייזר, א. לקנר אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ. יזם: ועדה מקומית ת"א-יפו בעלות: עירייה, ופרטיים. עמ' 67

51 ב' - 0 מצב השטח בפועל: תיאור מצב פיסי קיים: מתחם השומרון סבל בעשורים האחרונים מהיעדר פיתוח ומהידרדרות פיסית, אורבנית וחברתית. האזור מצוי במצב רעוע ומוזנח ומשמש אזור פעילות לאוכלוסיות מוחלשות. בלב המתחם מצויה רחבה גדולה שבעבר שימשה אזור לרציפים עבור התחנה המרכזית הישנה אשר יעודה שב"צ. מערבית לרחבת התחנה הישנה קיימים מגרשי חניה. במתחם קיימים מבנים ישנים עבור שימושים שונים: מגורים, מבני מלאכה למוסכים ובעלי מלאכה, דוכנים וסככות עבור מסחר ורוכלות )בגדים, אוכל, מוסיקה, צמחים וכיו"ב( המרוכזים ברובם בחלק הדרומי של המתחם בין הרחובות שומרון והגדוד העברי. מצפון לאורך רחוב הגליל ורח' השרון בנינים קיימים בני 5-0 קומות משמשים למסחר ותעסוקה. החזיתות לאורך הרחובות מלוות במסחר בקומות הקרקע. תיאור מצב קנייני: שטח המתחם מורכב ברובו מחלקות מושע וכן מחלקות נוספות המשלימות את מתחמי התכנון עד לצירי הדרכים. החל משנת 5330 מתנהלת בערכאות שונות תביעת פירוק שיתוף הנוגעת למקרקעין במתחם התחנה המרכזית הישנה. יצוין כי המתחם בחלקו בבעלות עיריית תל-אביב - יפו, וחלקו בבעלות פרטיים. כיום מתנהל ההליך בבית משפט השלום בראשל"צ, כאשר במסגרת זו מונה עו"ד מוטי גלוסקא כונס נכסים, לצורך פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם. עפ"י החלטת ביהמ"ש פורסמה הידיעה בדבר המכרז למכירת החלקות בתחילת נובמבר 5346, המכרז עתיד להתעדכן בהתאם להחלטת הועדה המקומית בנוגע לתכנית זו. מדיניות קיימת: תכנית תא )מופקדת(: 4. מרבית שטח התכנון כלול ב"אזור תעסוקה מטרופוליני" ה"סמוך למערכת הסעת המונים" והכולל בתוכו בשטח התחנה הישנה "ככר עירונית" ו"מוקד למוסד ציבורי". הכיכר העירונית והמבנים הציבוריים שבין היתר ישמשו לה כדופן בנויה מהווה נקודת סיום/התחלה של שד' הר ציון המוגדרת בתא/ 5333 כרחוב עם הוראות עיצוב מיוחדות ר- 66. ממסמכי תא/ 5333 עולה כי רח' השומרון המחבר בין דרך מנחם בגין ושד' הר-ציון אינו מהווה ציר תנועה או תפקוד ראשי אחר..5.0 עמ' 66

52 ב' - 0 מתחם חח"י )מחוץ לתחום התכנון( ג' - מצדו הצפוני של רח' מנחם בגין )ר- 66 ( מהווה מתחם עם הוראות מיוחדות. למתחם זה ולהחלטות התכנוניות שיתקבלו בו, משמעות רבה באשר לתפקוד מתחם התחנה המרכזית הישנה בגלל יכולתו להוות גורם מחבר בין מרקמי גינת החשמל, רח' אלנבי ושד' רוטשילד. עפ"י נספח העיצוב של תא/ 5333 גובה הבינוי יהיה עד 55 קומות. רח"ק לפי תא/ 5333 : התנגדות מהנדס העיר לתא/ 5333 : כפי שאושרה ע"י הועדה המקומית עפ"י תכנית המתאר המופקדת תא/ 5333 )"אזור תעסוקה מטרופוליני סמוך להסעת המונים"(: בנייה בגובה של עד 55 קומות. בהתנגדות מה"ע מבוקש גובה של עד 03 קומות. שימושים: שימוש ראשי - מסחר 4, תעסוקה 4, משרדים שימוש נוסף )55%(- מגורים, מסחר 5, תעסוקה 5- בהתנגדות מה"ע מבוקש להעלות את אחוז השימוש למגורים ל- 63% מסך כלל זכויות הבנייה. מצב תכנוני קיים: תכניות תקפות: תכנית 66 )חלק הצפוני של התכנית( שאושרה בשנת בתכנית נקבעו ייעודי תעשייה ודרכים. 4. תכנית F שאושרה בשנת בתכנית נקבעו יעודים של: מסחר, מסחר 5, תעשיה, למבני ציבור, 5. לשצ"פ ולדרכים. במתחם קיימות זכויות בניה עפ"י תוכניות מאושרות לשימושים שעיקרם למסחר, מגורים ותעשיה 0. העומדות על כ- 446,333 מ"ר שטח ברוטו לא כולל שטחי ציבור..על אף שתכנית F קבעה ייעודי קרקע וזכויות בנייה, אך בשל העובדה שמדובר בחלקות מושע 6. הכוללות בין היתר גם את תחום הדרכים הקיימות, לא ניתן היה לממש את זכויות הבנייה ולהוציא היתרי בניה במקום ללא הכנתה של תכנית איחוד וחלוקה בתכנית נקבעה זכות דרך מדרך פ"ת/בגין ועד רח' יהודה הלוי. תכנית 706 אושרה בשנת 5. התכנית הרחיבה את רח' השומרון. וכן תכנית מנדטורית מס' 6 בחלק הדרומי של המתחם בין שביל עכו לרח' הגדוד העברי. תכניות כלל עירוניות בתוקף )ע' 4, ג 4, מ(. 8. בתחום התכנית מתוכנן לעבור ה"קו הירוק", משדרות הר ציון בדרום דרך חלקות 06,66,65,75 ו שבגוש 8665 )משוער( ולהתחבר לדרך מנחם בגין. עפ"י התכנון, בתחום התכנית, ה"קו הירוק" יעבור בשולי המתחם נמצאת תחנת לוינסקי על צומת רח' לוינסקי ושד' הר ציון המקשרת בין בתת הקרקע. תוואי הקו הסגול העובר ברח' לוינסקי לקו הירוק העובר בשד' הר ציון. התכנון המעודכן של הקו הירוק כפי שהתקבל מנת"ע שונה מהתוואי המאושר בתמ"א 56/0 המאושרת, באחריות נת"ע לקדם תמ"מ מפורטת לשינוי התוואי עפ"י התכנון המעודכן. מצב תכנוני מוצע: תיאור מטרות התכנון: 4. פיתוח מתחם בעל מובהקות עירונית אינטנסיבית בהתאמה להגדרת תיפקודו ע"פ תא/ 5333, באופן היוצר עירוב שימושים של תעסוקה, מגורים, מסחר מוסדות ציבור ותרבות, ושטחים פתוחים לרבות כיכר ציבורית מרכזית ומוקד תרבותי לאזור כולו במרכז המתחם בשטח רציפי התחנה המרכזית הישנה. הכיכר הציבורית העירונית מהווה נקודת סיום לציר שד' הר ציון המתחדש הקושר את פארק החורשות למתחם. 5. יצירת מתחם עירוני באינטנסיביות גבוהה, המתבסס על מירקם הרחובות הקיים, מחזק את הקשרים לסביבתו, מהווה חולייה מקשרת בין שכונת נווה שאנן ושפירא עם אזור המע"ר ההיסטורי של תל- אביב יפו. חיבור בין מרכז העיר בדגש על מרקמי גינת החשמל, רח' אלנבי ושד' רוטשילד לדרום העיר. עמ' 66

53 ב' - 0 הסדרת חלקות ה"מושע" וטיפול בנושא פינויים ותפיסות הקיימות בשטח ויצירת מנגנון כלכלי ושלביות ביצוע לפינויים הנדרשים, תוך יצירת מתחמי תכנון ותשתית סטטוטורית לקידום ומימוש התחדשות האזור. יצירת רצף צירים ירוקים להולכי רגל ורוכבי אופנים וכן הסדרת מערכת התנועה במתחם לצורך חיבור וקביעת רצף של תנועת הרכבים והתחבורה הציבורית ושילובם עם מערכת הצירים הירוקים..0.6 עקרונות התכנון: תנועה:תוואי הקו הירוק המתוכנן חוצה את המתחם שלא על פי גריד הרחובות הקיים, הקו הינו תת קרקעי ועובר בתחום חלקות באופן שלא ניתן יהיה לממש בניה בתחומו. התכנון המוצע יצר חפיפה בין תוואי הקו הירוק ורח' השומרון ע"י הסטת תוואי הרחוב כך שיחפוף את תוואי הרכבת וזאת לצורך ניצול יעיל וחסכני של פני הקרקע, תוך מניעת יצירת שטחי נפל וכפילויות. מתחמי תכנון: התכנית מציעה כ- 6 מבנני תכנון חדשים הנובעים מהשינוי במערך הדרכים כאמור ואפיינה כל מתחם מבחינת יעודי קרקע ושימושים. ככלל המתחמים כוללים בינוי מעורב לתעסוקה ומגורים כאשר המתחמים המלווים את רח' בגין מאופינים בבניה מע"רית אינטנסיבית למגדלים עד 03 קומות חלקם בשילוב עד 55% מגורים. המתחמים הפונים לרח' השומרון- הגדוד העברי ורח' הגליל מאופיינים בדגש לבניה למגורים. כל קומות הקרקע יהיו בשימושים מסחריים או ציבוריים. מתחמים מס' 6-7 הינם שטחים ציבורים הכוללים את מתחם בית הבאר לשימור ומוקד עירוני תרבותי המאופין במבני ציבור כגון ביה"ס מנשר לאומנות, בית להקת בת שבע החדש וכן מבנה קהילתי חדש שישמש את צרכי הקהילה המקומית, המתחם כולל בתוכו מרחב ציבורי פתוח ככיכר עירונית בשטח שלא יפחת מ- 5-7 דונם. במתחמים המשלבים עירוב שימושים והעדפה למגורים ינתן דגש רב ליצירת מרחבים פרטיים פתוחים איכותיים לטובת בניני המגורים במתחם. איחוד וחלוקה: מתחמי התכנון יהוו בסיס לעריכת טבלאות איזון ולוחות הקצאה אשר יסדירו את זכויות הבעלים בחלקות המושע, זאת בהתיחס לרפרצלציה הנובעת מהתכנון המוצע ואיחוד וחלוקה של החלקות. התכנית תיקבע שלביות למימוש במתחמים כתנאי להסדרת פינוי תפישות קיימות ופיתוח המרחב הציבורי בתחום כל מתחם. תיקבע שלביות בהתייחס לקו הירוק העובר בתחום התכנית והשפעתו על אופן מימוש הבניה בכל מתחם, קביעת הוראות מעבר עד למימוש הבניה במתחמים. הקצעות לצרכי ציבור: המתחם מאופין בשימושים מעורבים הכוללים בניה מע"רית אינטנסיבית ובניה למגורים, תמהיל הבניה כולל עד 63% שטחים למגורים ו- 83% שטחי תעסוקה ומסחר מסך השטחים הכולל המוצע העומד על כ- 563,333 מ"ר שטח כולל ברח"ק ממוצע לכל שטח התכנית של 6.8. היקף יח"ד המוצע מוערך בכ- 663 יח"ד בגודל ממוצע של 63 מ"ר עיקרי ובתמהיל שיאפשר עד 53% דירות קטנות, 53% דירות גדולות, ו- 83% דירות בגודל הממוצע כאמור. הקצעות לצרכי ציבור עבור האוכלוסיה המתוכננת בתחום התכנית יאופיינו בשירותים לגיל הרך, מעון ילדים ואשכול גנים, המענה לנ"ל ינתן במסגרת שטחים איכותיים בנויים במבנים המתוכננים, היקף השטחים יקבע לפני העברת המסמכים לועדה המחוזית ובהתאם לדרישות של היחידה לתכנון אסטרטגי בתיאום עם מנהל החינוך ואגף נכסים. תיערך בדיקה בדבר שטחים ציבוריים עירוניים נוספים אשר יכללו כחלק מהשטחים הבנויים המוצעים במתחמים המעורבים לתעסוקה ומגורים. המרחב הציבורי: בלב התכנית קיים מתחם הרציפים הישן המוגדר כשטח ציבורי חום בשטח של כ- 43 דונם ואשר יתפקד כמתחם ציבורי כלל עירוני שיכיל פונקציות עירוניות תרבותיות התכנית מציעה הגדלת השטח הציבורי הקיים. מעבר לפרוגרמה העירונית במתחם הנ"ל יוקצע שטח למבנה ציבורי קהילתי שהיקפו יהיה כ- 4,333 מ"ר. במסגרת התועלות הציבוריות הנדרשות בהגדלת שטחי הבניה מעבר לרח"ק בסיסי ניתן לכלול את שימור ושיקום מתחם בית הבאר הקיים ברח' השומרון והשמשתו כמבנה ציבורי לרבות פיתוח מרחב בית הבאר הסובב כמרחב ציבורי פתוח וזאת כחלק מתנאי מימוש זכויות הבניה במתחמים. דיור בר השגה: ניתן לשקול הקצאת חלק מסך יחידות הדיור המוצעות כדיור בר השגה עפ"י הקריטריונים של עירית ת"א לתקופה ארוכה. עמ' 53

54 ב' - 0 פירוט יעדים 2 שימושים: ייעודי קרקע: שינוי ייעודי קרקע מתעשייה ומלאכה, מסחר, דרכים, שצ"פ ושטחים לבניינים ציבוריים לייעודי מגורים, תעסוקה, מסחר, מבנים ומוסדות ציבור ודרכים. שימושים: קביעת שימושים למגורים לרבות שימושים מעורבים של תעסוקה, משרדים ומגורים המלווים בחזיתות מסחריות. שימושים למבנים ומוסדות ציבור ותרבות בשילוב מסחר. מפת מתחמי התכנון: מבנן טבלה מס' - 5 זכויות הבניה בחלוקה לפי מתחמי תכנון: שטח מתחם )מ"ר 13,061 3,833 3,169 3,358 7,310 ייעוד ראשי תעסוקה מגורים תעסוקה תעסוקה תעסוקה תעסוקה ומגורים בנייני ציבור בנייני ציבור ייעוד משני מגורים מגורים רח"ק זכויות מגורים ברוטו 34,680 25, ,368 מס' יח"ד זכויות תעסוקה ברוטו 68, ,663 34,712 35,075 סה"כ זכויות 103,056 25,960 32,663 34,712 65,443 16,461 7, ,300 16,500 2, ,324 10,866 1, סה"כ )ללא 278, , , ,650 מתחמים )7-8 הערה: יחס כללי מוצע בין שימושי מגורים ותעסוקה - 05% מגורים ו- 85% תעסוקה * )מתוך תמהיל אפשרי של 83%-63%( זכויות בניה במתחמים 7-6 למבני ציבור אינם כלולים בסך הכולל ויהיו בנוסף לשטחים המוצעים,זכויות אלו יהיו בהתאם להוראות תכנית ל 6 למבני ציבור על תיקוניה. עמ' 54