סקירה כלכלית לחודש יולי 2016

תמליל

1 מס נובמבר 2018 סקירה כלכלית של ענף הבניה - נובמבר 2018 תמצית ומגמות מרכזיות התחלות הבניה למגורים )עמ' 2( ברבעון השני של 2018 חלה עלייה של 15% במספר התחלות הבנייה לעומת הרבעון שקדם לו אך התחלות הבניה במחצית הראשונה של 2018 עדיין משקפות קצב שנתי של כ- 45,000 יח"ד בלבד. התחלות בניה בהתחדשות עירונית )עמ' 3( המחצית הראשונה של 2018 ממשיכה את מגמת הגידול של 2017 כאשר במהלך רבעון נרשם גידול של 25% בהתחלות הבניה לעומת רבעון קודם. במחצית הראשונה של 2018 מהווה התחדשות עירונית כחמישית מכלל התחלות הבניה. גמר הבניה למגורים )עמ' 3( נתוני המחצית הראשון של 2018 משקפים רמה שנתית של כ- 50,000 יח"ד וייתכן ששנה זו תסתיים במספר גבוה יותר לאור 53,000 התחלות הבניה של לפני 3 שנים. כלל עסקאות הדיור )עמ' 4( מספר עסקאות הדיור כולל יד שניה נמצא במגמת ירידה קלה מאז תחילת 2018 ועומד בחודשים האחרונים על 8,000 8,400 עסקאות בחודש. כמות זו מוטה כלפי מטה בשל עסקאות מתעכבות בתכנית מחיר למשתכן. מספר הזכאים שטרם זכו בהגרלה )נרשמים(, וכן אלו שזכו וטרם ביצעו עסקה מסיבות שונות עומד במצטבר על 120,000 וחזרת חלק מהם בתוספת משפרי דיור לשוק באופן לא מדורג תפגוש התחלות בניה נמוכות כאמור לעיל. מכירת דירות חדשות )עמ' 4( ניתן לזהות במהלך שנת 2018 מגמת ירידה קלה במספר הדירות החדשות שנמכרות שמקורה בעיקר בירידה במספר עסקאות מחיר למשתכן. קצב המכירות החודשי עד חודש אוגוסט 2018 משקף מכירות שנתיות של כ- 29,000 דירות חדשות, כ- 5% יותר מאשר בשנת מלאי דירות שהחלה בנייתן )עמ' 5( מלאי הדירות שהחלה בנייתן וטרם נמכרו )נתוני למ"ס / יוזמה פרטית בלבד ללא דירות מחיר למשתכן ובניה נוספת ביוזמה/פקוח ציבוריים( שומר על יציבות יחסית ברמה של 25,000 26,000 דירות. מלאי דירות שהסתיימה בנייתן )עמ' 5( - נתון זה )גם הוא ביוזמה פרטית בלבד( עלה מאז תחילת 2018 בכ- 50% ואולם המספר האבסולוטי נמוך ועומד על כ- 2,200 דירות בלבד. לנתוני המלאי הללו של למ"ס יש להוסיף כ- 30% כדי לשקף גם את הבניה ביוזמה ציבורית. משכנתאות וריבית )עמ' 6( היקף המשכנתאות החדשות בשנת 2018 ממשיך לגדול כאשר נתוני החודשים יולי-אוגוסט היו הגבוהים ביותר מאז 2016 )כ- 5.8 מיליארדי בחודש(. סכום משכנתא ממוצעת עלה ב- 12 החודשים האחרונים בכ- 12% לסך של 720,000 בשל הקלות של בנק ישראל לבנקים בשקלול נכסי סיכון בגין משכנתאות בשיעורי מימון גבוהים וכן בשל משכנתאות מחיר למשתכן שניתנות במינוף גבוה ממשכנתאות השוק החופשי. ריבית המשכנתאות שמרה בחודשים האחרונים על יציבות יחסית. מדד מחירי הדירות של למ"ס )עמ' 6( מדד זה מתאפיין מאז מרץ 2018 בחוסר יציבות והיעדר מגמה ברורה וזאת לאחר כמעט חצי שנה של מדדים שליליים שהחלו עם ההגרלות הגדולות של מחיר למשתכן. מתחילת 2018 ועד אוגוסט השינוי המצטבר בו אפסי. בארבעת החודשים האחרונים נרשמו עליות במחוזות ירושלים והצפון, יציבות במחוז חיפה ומחוז דרום, וירידות במחוזות תל אביב והמרכז. התחלות בניה שלא למגורים )עמ' 8( ניתן לזהות ברבעונים האחרונים מגמת עליה בהתחלות בניה של משרדים ומגמת ירידה במבני מסחר. ברבעון נרשמה צניחה של כ- 50% בהתחלות בניה של מבני תעשייה לעומת חמשת הרבעונים שקדמו לו. מדדי תשומות )עמ' 9( מדד תשומות הבניה למגורים עלה בשיעור זניח בחודשים ספט'-אוקט' 2018 ואולם 2018 כולה עשויה לעלות ב- 2.5% או אף יותר בשל התייקרויות ברזל, בטון ואגרגטים. מדד תשומות הסלילה עולה בקצב שנתי של 3.5% בעיקר בשל העליות במחירי תערובות האספלט )8% ב (. השכר בענפי הבניה מתייקר בקצב שנתי של כ- 3%, כחצי אחוז יותר מאשר בשנים קודמות. ziv@acb.org.il * הסקירה נכתבה על ידי זיו לזר אגף כספים וכלכלה, התאחדות בוני הארץ 1

2 התחלות בניה למגורים Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q2 2018, התיקונים בצהוב התאחדות בוני הארץ על סמך תיקוני רבעונים קודמים. התחלות הבניה ברבעון עומדות על כ- 12,000 )לאחר תיקונים צפויים לאחור( המשקפות גידול בשיעור של -15% לעומת רבעון המחצית הראשונה של 2018 משקפת רמה שנתית הנמוכה מ- 45,000 יח"ד. מאז יולי 2017 ניתן לראות מגמת ירידה גם בהיתרי הבניה למגורים אך מספרם גבוה בד"כ ממספר התחלות הבניה. הנתונים מראים הצטברות של כ- 9,000 היתרים שטרם הפכו להתחלות בניה ב- 12 החודשים שבין יולי 2017 ויוני הצטברות זו של היתרים עשויה לגרור גידול מסוים בהתחלות הבניה במחצית השנייה של 2018 לעומת הקצב הנמוך עד כה. 2

3 התחדשות עירונית רבעון ממשיך את מגמת הגידול בהתחלות הבניה במסגרת התחדשות עירונית כאשר נרשם בו גידול של 25% לעומת רבעון קודם וכ- 10% לעומת רבעון מקביל ב הקפיצה המשמעותית ביותר הנה בפינוי בינוי שרשם 52% גידול לעומת רבעון קודם וכ- 230% גידול לעומת רבעון מקביל ב במחצית הראשונה של 2018 מהווה התחדשות עירונית כחמישית מכלל התחלות הבניה. מדובר בקצב שנתי של כמעט 8,500 דירות. גמר בניה למגורים. הרבעונים האחרונים עשויים להשתנות במספר אחוזים מספר הדירות שהסתיימה בנייתן צמח ברבעון בכ- 14% לעומת רבעון קודם )לאחר תיקונים צפויים(. הנתונים עד אמצע 2018 משקפים רמה שנתית של כ- 50,000 יח"ד וייתכן שאף יותר מכך לאור מספר התחלות הבניה שלפני 3 שנים שעמדו על כ- 53,000. 3

4 כלל עסקאות הדיור מספר עסקאות הדיור כולל יד שניה )ללא בניה עצמית וקבוצות רכישה( נמצא במגמת ירידה קלה תחילת 2018 ועומד בחודשים האחרונים על 8,000 8,400 עסקאות. מאז שיעור המשקיעים ממשיך את מגמת הירידה האיטית מאז תחילת 2016 ולאחרונה מסתכם בכ- 13% מכלל העסקאות. שיעור המכירות מחיר למשתכן הגיע ביוני 2018 לשיא של כ- 14% מכלל העסקאות אך בחודשים האחרונים נמצא בירידה ובספט' הווה רק 7.4% מהסה"כ. מקור הנתונים : סקירה כלכלית שבועית אגף הכלכלן הראשי כמות העסקאות מוטה כלפי מטה בשל רעשי תכנית מחיר למשתכן. מספר הזכאים שטרם זכו בהגרלה וכן אלו שזכו וטרם ביצעו עסקה מסיבות שונות עומד במצטבר על 120,000. אי הודאות הפוליטית הצפויה בישראל בחודשים הקרובים והאכזבה מקצב המימוש של פרוייקטי מחיר למשתכן עשויים להחזיר לשוק הדיור החופשי חלק לא מבוטל מאוכלוסייה זו כמו גם אוכלוסיית משפרי הדיור שפעילותם הואטה בשל תכנית מחיר למשתכן. זהו מספר גדול של מבקשי דירות שחזרת ולו חלק ממנו לשוק שלא באופן הדרגתי וטבעי תפגוש את התחלות הבניה הפוחתות שתוארו לעיל. המקור : אתר מחיר למשתכן 4

5 מכירת דירות חדשות המקור : הכלכלן הראשי במשרד האוצר ניתן לזהות מגמת ירידה קלה במספר הדירות החדשות שנמכרות מתחילת דווקא הדירות הנמכרות בשוק הפרטי שמרו על יציבות ברמה של 1,600 1,800 דירות בחודש ואילו מספר עסקאות מחיר למשתכן שבתחילת שנת 2018 נראה היה שמגיעות לכ- 1,000 דירות בחודש עומדות בחודשים האחרונים על דירות בלבד. קצב המכירות הכולל של 2018 עד חודש אוגוסט משקף מכירות שנתיות של כ- 29,000 דירות, כ- 5% יותר מאשר בשנת מלאי דירות שהחלה בנייתן ושהסתיימה בנייתן נתוני הלמ"ס מוגבלים לבניה ביוזמה פרטית בלבד המהווה כ- 75% מיח"ד. מלאי הדירות שהחלה בנייתן וטרם נמכרו )דירות לא מכורות בביצוע( היה יציב למדי סביב 26,000 יח"ד והחל לרדת בחודשים האחרונים לאזור ה- 25,000 יח"ד. מלאי היח"ד שבנייתן הסתיימה עלה מאז תחילת 2018 בכ- 50% ואולם המספר עצמו נמוך ועומד על ב- 2,200 דירות בלבד. 5

6 משכנתאות וריבית )בהתעלם ישראל מחודש ניתן לזהות מגמת עליה בהיקף הכספי של המשכנתאות החדשות מאז תחילת 2018 המקור : בנק החגים ספטמבר(. היקף המשכנתאות בחודשים יולי-אוגוסט 2018 דומה לרמות הגבוהות שאפיינו חודשים אלו בשנת הירידה בהיקף העסקאות עליה הצבענו לעיל בשילוב נתוני העלייה בסך המשכנתאות מדגישים את העלייה בגובה משכנתא ממוצעת מ- 640,000 בספט' 2017 לכ- 720,000 בספט', 2018 וזאת בשל ההקלות של בנק ישראל באופן שקלול נכסי הסיכון של הבנקים בגין משכנתאות בשיעורים של - 60% 75% וכן בשל משכנתאות מחיר למשתכן שחלקן ניתנות במינוף גבוה מהממוצע. ריבית המשכנתאות שמרה בחודשים האחרונים על יציבות יחסית ואולם היא תתייקר בעקבות העלאת הריבית עליה הכריז כעת בנק ישראל. מחירי הדירות מדד מחירי הדירות של למ"ס מתאפיין מאז מרץ 2018 בחוסר יציבות או מגמה ברורה וזאת לאחר כמעט חצי שנה של מדדים שליליים שהחלו עם ההגרלות הגדולות של מחיר למשתכן. מתחילת 2018 ועד אוגוסט השינוי המצבר בו הוא כמעט 0. 6

7 מדד מחירי הדירות לפי מחוז מתפרסם מאז אוקטובר 2017 ומראה בארבעת החודשים האחרונים עליות במחוזות ירושלים והצפון, יציבות במחוז חיפה ומחוז דרום, וירידות במחוזות תל אביב והמרכז. להלן מדד מחירי הדירות לפי מחוז וכן שיעור המחוז במדד הכללי: 7

8 מדד מחירי הדירות החדשות מתאפיין גם הוא בחוסר יציבות בחודשים האחרונים. חזר לירידות בחודשים המדד יש ואולם אוגוסט יולי להתייחס למדד זה בזהירות של המשתנה חלקן בשל למשתכן מחיר עסקאות בסה"כ. בניה שלא למגורים נתוני התחלות הבניה שלא למגורים )מבנים בלבד( של הרבעונים הראשונים של 2018 ממשיכים את ירידת המדרגה שחלה ברבעון האחרון של ניתן לזהות ברבעונים האחרונים מגמת עליה בהתחלות בניה של משרדים ומגמת ירידה במסחר. ברבעון נרשמה צניחה של כ- 50% בהתחלות בניה של מבני תעשייה לעומת חמשת הרבעונים שקדמו לו. 8

9 מדדי תשומות בניה מדד תשומות הבניה למגורים רשם בחודשים ספט'-אוק' 2018 עליה זניחה של 0.1% שמקורה בהמשך עליית השכר בקצב שנתי של 3%, וכן עליות במחירי הבטון המובא וחומרי החציבה. העליות במחירי הברזל התמתנו ב עד כה ואולם המגמה העולמית היא המשך עליות בשל ביקושים גוברים באזורים שונים בעולם וצמצום הייצור בסין. המדד כולו מתקדם בקצב שנתי של כ- 2.5%, עליה מדורגת של פי 3 מאז שנת.2014 מדד תשומות הבניה המסחרית ומשרדים מראה גם הוא בשנת 2018 קצב גידול שנתי של כ- 2.5% מסיבות דומות לאלו של מדד המגורים. מדד תשומות הסלילה והגישור עלה בחודשים האחרונים 0.2%, בין השאר בשל עליות מחירי תערובות האספלט שעלו מתחילת השנה בכ- 8%. המדד עולה השנה בקצב שנתי של.3.5% 9