אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מרכז מסחרי "ישפרו פלאנט" באר שבע אוגוסט 2016 רח

תמליל

1 אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מרכז מסחרי "ישפרו פלאנט" באר שבע אוגוסט 2016 רח' אבן גבירול 192, תלאביב 62032, טל , פקס

2 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים תוכן העניינים דף מס' 1. פרטי הנכס מטרת ההערכה פרטי הזמנת השומה פרטי והצהרת השמאי ביקור במקום התאריך הקובע להערכה המסמכים שנמסרו על ידי מזמיני ההערכה תאור הנכס והסביבה מצב משפטי מצב תכנוני עקרונות, גורמים ושיקולים בהערכה מסד נתונים תחשיב הערכה עמוד 2 מתוך 37

3 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים תלאביב, תיק מס', 5/16218 לכבוד ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ רח' יגאל אלון 98, תל אביב א.נ., הנדון: שומת מקרקעין מקיפה מרכז מסחרי "ישפרו פלאנט", באר שבע 1. פרטי הנכס ; ; ; ; ; : 2 : שונות 1 גושים חלקות : : : : מהות הנכס שטח הקרקע מיקום הזכויות בנכס מרכז מסחרי )שלב א' פעיל + שלב ב' בהקמה( כ 99 דונם אזור התעשייה קריית יהודית, בארשבע חכירה מהוונת 2. מטרת ההערכה נתבקשתי על ידכם להעריך את שווי הנכס הנדון למטרת יישום התקינה החשבונאית הבינלאומית. לשעבר חלק מחלקה 1 בגוש כמפורט בפרק 9, להלן. עמוד 3 מתוך

4 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 3. פרטי הזמנת השומה הגוף המזמין: ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ באמצעות: מר אייל ניצן, חשב מועד ההתקשרות: התניות לגבי שכר הטרחה: אין התניות לגבי שכר הטרחה התחייבות לשיפוי: לא ניתנה התחייבות לשיפוי כפי שנמסר לי על ידי החברה: הנכס מוגדר על ידה כנכס שלב ב' בהקמה. נדל"ן להשקעה, שלב א' גמור, 4. פרטי והצהרת השמאי שם השמאי: אברהם כץ מספר רשיון: 150 פרטי השכלה ונסיון: ואלה פרטי השכלתי: מוסמך למדעים בהנדסה אזרחית בהצטיינות, הטכניון חיפה, מודד מוסמך משנת שמאי מקרקעין בעל רשיון מס' 150. ואלה פרטי נסיוני המקצועי: משנת 1969 עסקתי בבצוע בניה בצה"ל, בחברות פרטיות, וברשויות מקומיות משנת 1976 עוסק בשמאות מקרקעין, החל משנת שותף, ובעל משרד לשמאות מקרקעין והנדסת בנין. יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל ) (. מ"מ יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל ) (. חבר מועצת השמאים שליד משרד המשפטים ) (. חבר הסגל האקדמי הבכיר של אוניברסיטת ת"א )עד סוף 2001(. מרצה בתכנית לשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת ת"א ) ( וחבר ועדת ההיגוי של התכנית ) (. M.R.E מרצה בטכניון תכנית לתואר שני מגיסטר בלימודי מקרקעין סדנה בהערכת שווי מקרקעין. עורך "מקרקעין וערכם" בטאון לשכת שמאי מקרקעין בישראל ) (. חבר ועדות מקצועיות שונות של לשכת שמאי מקרקעין בישראל ושל מועצת השמאים. רכז הבחינות הסופיות של מועצת שמאי מקרקעין, בנושאי "עקרונות שומה", "השומה למעשה". עמוד 4 מתוך 37

5 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים הנני נותן הסכמתי לכך כי חוות דעת זו תפורסם בציבור. יחסי תלות: הנני מצהיר בזאת כי אין ביני ובין מזמין ההערכה יחסי תלות כלשהם שומות קודמות )ב 3 שנים האחרונות( שנערכו על ידנו הבין לאומית: למטרת יישום התקינה החשבונאית 4.6 תאריך שומה מועד קובע סה"כ שווי )באלפי ( הערות השינוי בשווי בין הערכה ל לבין ההערכה ל נובע בעיקרו מסיבות אלו: שינוי התכנון בפרויקט ובכלל זה, שינוי )הקטנת( שטחי הבנייה והשטחים הסחירים, חוזי שכירות חדשים, מו"מ וסיכום תנאים מסחריים לשטחים נוספים, התקדמות הקמת הפרויקט כולל תקציב ולו"ז מעודכן לגמר הפרויקט, שינוי בחלק משיעורי ההיוון לאור השינויים שחלו בשנה האחרונה בשוק הנדל"ן והתגבשות וודאות ההכנסות לאור התקדמות הפרויקט. 135, השינוי בשווי בין הערכה ל לבין ההערכה הנוכחית ל נובע בעיקרו מסיבות אלו: שינוי )הגדלה( מינורי בשטחי הבנייה והשטחים הסחירים, חוזי שכירות חדשים על תנאיהם, מו"מ וסיכום תנאים מסחריים לשטחים נוספים, התקדמות הקמת הפרויקט כולל תקציב ולו"ז מעודכן לגמר הפרויקט, שינוי מינורי בשיעורי ההיוון של חוזים שנחתמו לאור מהות החוזים. 181, השינוי בשווי בין הערכה ל לבין ההערכה ל נובע בעיקרו מסיבות אלו: חוזי שכירות חדשים על תנאיהם, מו"מ וסיכום תנאים מסחריים לשטחים נוספים, התקדמות הקמת הפרויקט כולל תקציב ולו"ז מעודכן לגמר הפרויקט, שינוי באופן זקיפת הקצב השקעות דיירים, כך שכל השקעות הדיירים הקיימות בשלב א' של הפרוייקט וכל ההקצבות העתידיות להשקעות דיירים בפרויקט, נזקפו במסגרת דוחות הרווח והפסד של החברה לשנת 2015, ולכן אינן נכללות בהערכה. 263, השינוי בשווי בין הערכה ל לבין ההערכה הנוכחית ל נובע בעיקרו מסיבות אלו: חוזי שכירות חדשים על תנאיהם, חוזים שבוטלו, פתיחת שלב א' של הפרויקט, שינוי אופן זקיפת הקצב השקעות דיירים כך שכל השקעות הדיירים הקיימות והעתידיות נכללות בתקציב, עדכון תקציב, עדכון לו"ז לגמר שלב ב' של הפרויקט. 280, שומות מקרקעין קודמות שבוצעו על ידי שמאים אחרים בנכס הנישום שהמועד הקובע בהן הינו בטווח של עד שלוש שנים לפני ואחרי המועד הקובע: אין )ע"פ מסמך הנתונים מהחברה(. 4.7 עסקות שבוצעו בנכס לא נמסרו לי פרטים אודות האחרונות )למעט השכרות(. עסקות שבוצעו בנכס בשלוש השנים בחוות דעתי לא הסתמכתי על נתונים שהומצאו לי עלידי יועצים ומומחים אחרים. עמוד 5 מתוך 37

6 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 5. ביקור במקום נערך ביקור , במקום בתאריך ע"י שגיא כץ שמאי מקרקעין, ביקורים נוספים במועדים שונים, ע"י הח"מ. 6. התאריך הקובע להערכה התאריך הקובע להערכה הינו 30 ליוני המסמכים שנמסרו על ידי מזמיני ההערכה נתונים ומסמכים שהתקבלו ממזמיני ההערכה: העתקי הסכמי החכירה עם רמ"י. נתוני הפרויקט )כולל תכנון עדכני(. נתוני שכירות, והעתקי הסכמי שכירות. מסמך של החברה ליום ובו נתונים שונים, המפורטים בהערכה זו. תקציב עדכני ליתרת עלויות לגמר הפרויקט. תקציב ניהול עדכני לפרויקט. לוח זמנים צפוי לפרויקט. התקבלו כל הנתונים הרלוונטיים להערכתי, אותם ביקשתי ממזמין ההערכה. לא נמסרו על ידי המזמין הנחות ותחזיות לצורך הערכת השווי, למעט תקציב תקציב הניהול ומועד סיום כ"א מהשלבים. ההקמה, עמוד 6 מתוך 37

7 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 8. תאור הנכס והסביבה הנכס הנדון הינו שבע. ראשוניים. מרכז מסחרי 3 חדש, הממוקם באזור התעשייה יהודית בעיר קריית באר 4 נכון ליום הביקור בנכס, שלב א' פעיל ושלב ב' של הפרויקט נמצא בשלבי הקמה 8.1 אזור התעשייה קריית יהודית מצוי בדרום העיר בארשבע, התעשייה עמק שרה, מדרום לתוואי נחל בקע. אזור התעשייה מאופיין בעיקרו בפרויקט הנדון, מבני תעשיה ממערב לדרך אילת ואזור / מלאכה קומות, אולמות אירועים ומבנה מסחרי. ותיקים בני עד אזור התעשייה קריית יהודית גובל במזרח בדרך אילת, במערב ברח' אפיקים בנגב, בצפון ברח' הסתדרות עובדים לאומית )ההמשך מערבה של שד' יגאל אלון( ובדרום ברח' תוצרת הארץ )הכניסה הראשית לאזור התעשייה ממזרח וממערב(. 8.3 המרכז המסחרי נבנה ע"ג שטחי קרקע פנויים וע"ג שטחי קרקע שהיו בהם מבנים שנהרסו. שלב א' של הפרויקט נפתח בסוף חודש יוני 2016, בתי הקולנוע שבשלב א' נפתחו בחודש מאי עמוד 7 מתוך

8 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים הפרויקט הנדון נבנה ע"ג חלק מאזור התעשייה קריית יהודית וכאמור לצורך הקמתו 8.4 נהרסו חלק מהמבנים שהיו קיימים בו. להלן מפת מיקום הפרויקט: הדמייה בלבד עמוד 8 מתוך 37

9 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים בסביבה פיתוח עירוני מלא. להלן תצלום אוויר של אזור התעשייה קריית יהודית מהאתר ההנדסי של עיריית בארשבע: 8.5 הפרוייקט הנדון א.ת. קריית יהודית עמוד 9 מתוך 37

10 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים עיר הבה"דים 16 כ ק"מ מדרום לפרויקט הנדון, בסמוך לצומת הנגב, הרשמי הינו קריית ההדרכה על שם האלוף אריאל שרון(. הוקמה 5 עיר הבה"דים )שמה עיר הבה"דים מכילה שמונה בסיסי הדרכה )בה"דים( למגורים ופעילות של אלפי חיילים, כאשר חלק עיקרי ממטרות התכנון המקורי באמצעות אלפי מקומות עבודה שתיצור התוכנית. ההערכה הינה כי של עיר הבה"דים בתום הליך העתקת בסיסי ההדרכה, הינו להביא לפיתוח הנגב עיר הבה"דים תאכלס כ 20,000 חיילים כצוות קבוע, 5,000 אנשי קבע ומשפחותיהם וכ 100,000 חניכים בשנה. בנוסף, פרויקט עיר הבה"דים כולל בנייה של כ 5,000 יחידות דיור לאנשי הקבע ומשפחותיהם, מכללה טכנולוגית, מתקני ספורט, אזור מסחרי, מלונית למבקרים, בתי ספר ועוד. כחלק מתכנון עיר הבה"דים, נתקבלה ההחלטה על חיבור העיר לרשת הרכבות, שתשמש את אלפי החיילים ואנשי הקבע שעתידים לשרת במתחם. 8.6 עמוד 10 מתוך 37 5 מקור: ויקיפדיה האנציקלופדיה החופשית ונתוני היזם.

11 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 8.7 הפרויקט 43,000 הפרויקט הינו מרכז מסחרי נרחב בשטח סחיר לשיווק )GLA( של כ 6 מ"ר שיכלול ארבעה מתחמים )מבנים( שנבנים בשני שלבים. להלן תיאור התכנון העדכני של הפרויקט: שלב א' פעיל ובנוי מבנים D+B+A1 )שטח סחיר לשיווק GLA של כ 28,000 מ"ר( מתחם בתי קולנוע קולנוע עם כ ודוכנים )מבנה B(. מבנה דוקומתי בשטח סחיר של כ 18 מ"ר ובו 17,000 3,300 שלב א' של חנויות מתחם מושבים "אטרקציות" בשטח סחיר של כ למעשה המשך ישיר שלו. מעל קומה מסחרית ובה מבנה חדקומתי )מעל קומת מרתף אולמות מסעדות, בתי קפה, חנויות / חניון( )מבנה מ"ר 3,000,)A1 מבנה זה מחובר למבנה B הכולל ומהווה מתחם חנויות Big Box מבנה חדקומתי בשטח סחיר של כ 8,000 מ"ר שיכלול חנויות ענק של רשתות מובילות בישראל )מבנה D(. שלב ב' מתוכנן מבנים C+AA+A2 )שטח סחיר לשיווק GLA של כ 15,000 מ"ר( מתחם PowerCenter מבנה חדקומתי בשטח סחיר של כ 7,000 מ"ר שיכלול שטחי מסחר מגוונים )מבנה C(. שלב ב' של מתחם "אטרקציות" הכולל חנויות בשטח סחיר של כ 6,000.)AA מ"ר )מבנה A2( ושטח "אטרקציות" במפלס התחתון בשטח סחיר של כ 2,500 מ"ר )מבנה AA שטחי כחניון מקורה / חניון פתוח. הפרויקט כולל כ 2,000 ממוקמים בקומה מקורה מקומות חניה: כ 1,400 שמתחת למבנה A, קומה המשמשת בחלקה 7 חניות פתוחות על פני הקרקע, כ חניות עיליות על גג מבנה D, כ 250 חניות פתוחות על פני הקרקע במתחם A2. החנייה במתחם ללא תשלום. השטחים המוצגים הינם השטחים בשלב א', והשטחים המתוכננים להיבנות בשלב ב'. שטחים אלו עשויים להשתנות בצורה לא מהותית בהתאם להתקדמות הפרויקט. בצמוד לפרויקט קיים מבנה בשטח של כ 10,000 מ"ר המשמש בעיקרו כחנות "שופרסל" מבנה זה לא נכלל בתחשיבים ו/אן בהערכה. כולל חניות של מתחם "שופרסל" המהוות המשך ישיר למגרשי החנייה בפרויקט, וחניון פתוח שהוכשר ממערב למרכז המסחרי ע"ג שטח מגרש מס' 15 )ראו פרק 10(. לאחר השלמת שלב ב' ובניית מבנה A2, מרבית החניות הנ"ל יהפכו לחניות מקורות. עמוד 11 מתוך

12 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים להלן תשריט הפרויקט ובו סימון המתחמים השונים: להלן תשריט הפרויקט ובו סימון המתחמים השונים: מתחם A2 מתחם A1 מתחם B A B C D מתחם מתחם מתחם מתחם מתחם "אטרקציות" מתחם בתי הקולנוע פאוארסנטר חנוי ות BI G BOX מתחם D מתחם C מפלס תחתון עמוד 12 מתוך 37

13 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 9 להלן פירוט שטחי הפרויקט, כפי שנמסרו לי ע"י החברה : שטח סחיר במ"ר )GLA( 2,949 5,976 2,483 11,407 שטח ברוטו במ"ר )GBA( 3,176 6,555 2,500 12,231 מבנה A מתחם עוגנים תיאור קומה חנויות קרקע A1 חנויות קרקע A2 אטרקצייה )בתוך החניון( חניון AA סה"כ שטח סחיר במ"ר )GLA( 8,524 8,066 16,590 שטח סחיר במ"ר )GLA( 7,308 שטח סחיר במ"ר )GLA( 7,922 שטח ברוטו במ"ר )GBA( 30,912 מבנה B מתחם בתי הקולנוע תיאור קומה מסחר, מסעדות, בתי קפה ואזורי הסעדה קרקע אולמות קולנוע עליונה סה"כ מבנה C פאואר סנטר תיאור קומה חנויות / מסחר קרקע מבנה D מתחם Big Boxes תיאור קומה חנויות / מסחר קרקע שטח ברוטו במ"ר )GBA( 7,606 שטח ברוטו במ"ר )GBA( 9,855 60,604 43,227 סה"כ פרויקט * שטח סחיר אינו כולל את שטח המחסנים והדוכנים שימוקמו בשטחים המשותפים במבנה B ** שטח בנייה ברוטו אינו כולל חלק מהשטחים הטכניים. שלב א' קומה קרקע A1 קרקע B עליונה B קרקע D סה"כ תיאור חנויות מסחר, מסעדות, בתי קפה ואזורי הסעדה אולמות קולנוע חנויות / מסחר שטח סחיר במ"ר )GLA( 2,949 8,524 8,066 7,922 27,461 שטח ברוטו במ"ר )GBA( 3,176 30,912 9,855 43,943 שלב ב' קומה קרקע A2 חניון AA תיאור חנויות אטרקצייה )בתוך החניון( שטח סחיר במ"ר )GLA( 5,976 שטח ברוטו במ"ר )GBA( 6,555 2,500 2,483 קרקע C חנויות / מסחר 7,606 7,308 16,661 15,766 סה"כ GLA GBA Area,Gross Leasable שטח לשיווק שכולל העמסות שטחים משותפים. Area,Gross Buildable שטח לבניה כולל כל השטחים העיקריים ושטחי השירות. כעולה מתשריט המתחמים, מתחמים A ו D הינם מתחמים בהם מתוכננת חלוקה לחנויות בשטח גדול, עקב גודלן של החנויות, גודל השטח שאינו סחיר נמוך ולכן במתחמים אלו שטח לשיווק ושטח ברוטו דומים..i.ii.iii שטחים אלו הינם בבסיס ההערכה ושינוי בהם עשוי לשנות את ההערכה. עמוד 13 מתוך 37 9

14 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים מפרט טכני ורמת גמר הפרויקט נבנה במפרט טכני ורמת גמר כמקובל במרכזים מסחריים חדשים: שלד הבניינים מבטון, בלוקים וקונסטרוקציית פלדה ; תקרת המבנה בטון ו/או גג קל ; רצפת בטון מוחלק ; חזיתות המבנה מבטון ו/או חיפוי אבן ו/או קירות זכוכית ו/או חיפוי פח אלומיניום דקורטיבי ; גימור הפנים יהיה קונבנציונלי ויכלול בין השאר, ריצוף, תאורה, מערכות תברואה, חשמל וכיבוי אש ; מערכות מיזוג אוויר למושכרים בקניון ובמתחם הקולנוע מיזוג אוויר מרכזי, למושכרים אחרים יחידות מיזוג אוויר נפרדות ; פיתוח סביבתי נאה. לוח זמנים צפוי לפתיחת שלב ב' כפי שנמסר לי ע"י החברה, לוח הזמנים הצפוי לסיום בנייה ופתיחת שלב ב' הינו: 30 ליוני.2017 מצב העבודות בשטח נכון ליום הביקור בנכס, מצב העבודות בשטח הינו כדלקמן: 8.8 שלב א' הקמתו של שלב א' הסתיימה, והמרכז נפתח לפעילות. נותרו עבודות תיקון, השלמות, ומסירות סופיות של קבלני הביצוע. מרבית משטחי המושכרים נמסרו ועבודות הגמר הפנימיות במושכרים הסתיימו. חלק משטחי המושכרים נמסרו לאחרונה ונמצאים בשלבי סיום של עבודות הגמר. חלק משטחי המושכרים / שטחים פנויים, לא נמסרו ולכן עדיין ברמת מעטפת בסיסית. שלב ב' מרבית עבודות העפר, והפיתוח סביבתי הסתיימו. עבודות הבניה עדיין לא החלו. פיתוח ציבורי מרבית עבודות השדרוג והפיתוח הציבוריות שבאחריות הרשות המקומית )ברחוב מרגולין והרחובות הסובבים את הפרויקט( הסתיימו, כולל סיום של עבודות העפר, מדרכות, סלילה ותאורה )למעט גינון חלקי(. עמוד 14 מתוך 37

15 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים להלן תמונות הפרויקט בשלבי ההקמה השונים כפי שנמסרו לנו מהחברה: נובמבר 2015 אוגוסט 2015 מאי יוני 2016 מאי יוני 2016 מאי יוני 2016 מאי יוני 2016 מאי יוני 2016 מאי יוני 2016 עמוד 15 מתוך 37

16 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים להלן תמונות מהסיור בנכס: חזית המרכז המסחרי מבט לעורף המרכז מכיוון צפוןמערב מבט לכניסה מערבית של המרכז מבט לעבר מבנה D מגרש למבנה C )שלב ב'( קומת קרקע מבנה B מתחם האוכל קומת קרקע מבנה B מבט למבנה A1 )קומת קרקע( קומת בתי הקולנוע מבנה B עמוד 16 מתוך 37

17 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 8.9 הסביבה העסקית של הפרויקט העיר באר שבע מונה כ 200,000 תושבים ומהווה את הגרעין העיקרי של מטרופולין באר שבע המונה כ ,000 תושבים. בעיר בארשבע מצויים מספר מתחמי מסחר מרכזיים )נוסף למרכזים השכונתיים(, חלקם הוקם בשנים האחרונות, חלקם מרכזים וותיקים וחלקם בהליך הקמתם. להלן מיקום המרכזים העיקריים בעיר ע"ג קומפילציה של מפת העיר ותצ"א: מיקום הנכס #9 גרנד קניון באר שבע #5 מרכז Big בארשבע מתחם סינמה סיטי )בהקמה( #1 #10 #6 קניון הנגב קניון B7 קניון Mall 7 #2 קניון קרית הממשלה #7 מרכז One Plaza #3 השדרה השביעית #8 קניון שאול המלך #4 עמוד 17 מתוך מקור: נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

18 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים להלן תיאור מרכזי הקניות העיקריים 11 באזור העיר באר שבע )לא כולל הנכס הנדון( : #1 גרנד קניון באר שבע גרנד קניון באר שבע )שנפתח לפני כשנתיים( ממוקם בשד' דוד טוביהו )כביש מס' 25(, בסמוך ממזרח למפגש עם שד' יגאל ידין, הקניון הינו בשטח של כ 46,000 מ"ר של שטחי מסחר מתוך שטח בינוי כולל של כ 160,000 מ"ר )כולל מבנה משרדים בן 10 קומות(. בין 250 החנויות בקניון:,H&M בנטון, ללין, קסטרו, אמריקן איגל, פוקס, המשביר ועוד. של המאה הקודמת, ממוקם במרכז העיר בסמוך 90 #2 קניון הנגב )מקבוצת עזריאלי( הקניון, שהוקם בתחילת שנות ה לצומת אלי כהן. בשל מיקומו והוותק שצבר הקניון נהנה מתנועה רבה של מבקרים. הקניון בנוי בשטח של כ 22,000 מ"ר למסחר 3 קומות )קומת תחתונה למסעדות וקולנוע, ומעליה חנויות( ומעליו מגדל משרדים בשטח של כ 10,000 מ"ר. #3 קניון קרית הממשלה וקניון לב סיטי שני המרכזים סמוכים זה לזה וממוקמים במתחם המרכז האזרחי )וקריית הממשלה(, בסמיכות לתחנת הרכבת באר שבע ולתחנה המרכזית של העיר. המתחם כולל שטחי מסחר רבים ומשרדים בקומות העליונות. #4 מתחם "דיזיין פלוס השדרה השביעית" מרכז הקניות "השדרה השביעית" הינו מרכז קניות פתוח )קניון בזאר( המבוסס על מאפיינים ירוקים, ומשתרע ע"פ שטח של כ 26,000 מ"ר של שטחי מסחר ופנאי. המרכז ממוקם בסמוך ממערב למתחם בקניות."Big" לאחרונה, במסגרת "שינוי הקונספט" של המרכז, הוסב המרכז למתחם לעיצוב הבית וחל שינוי בתמהיל השוכרים. בין הרשתות והמותגים במרכז: ביתילי, אורבן, נטוצי, ניקוטי, שומרת הזורע, זאגה פינות אוכל, כיתן, פרנקו פרי, אידאל עיצוב ארונות, וילונות הדר, סוויס סיסטם מערכות שינה, וכו'. #5 מרכז BIG בארשבע מרכז BIG ממוקם באזור התעשייה בדרך חברון )בסמוך ממערב לקניון B7( ברח' חיל ההנדסה. מרכז הקניות הינו פתוח וכולל 5 מבנים חד קומתיים, 2 מבנים דו קומתיים ומבנה שדרה חדש, כשבמרכזם חרבת חניה. המתחם בנוי בשטח של כ 30,800 מ"ר שטחי מסחר. בין השוכרים במרכז: פוקס, אופיס דיפו, סופרפארם, נעלי גלי, מתאים לי, מגה, מקדונלדס, גולף, ארומה, קרייזי ליין, TNT ועוד. #6 קניון B7 קניון B7 ממוקם בדרך חברון, בסמוך למתחמי הקניות,One Plaza ביג באר שבע והשדרה השביעית, הקניון בנוי בשטח של כ 23,500 מ"ר, וכולל שטחי מסעדות, מתחם באולינג, מכון כושר, וחנויות של רשתות כגון: פלאפון, פרטנר, הום סנטר, עדן טבע מרקט, צומת ספרים, שקם אלקטריק וכו'. עמוד 18 מתוך ע"פ קטעי עיתונות ומידע מהאינטרנט.

19 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים #7 מתחם Plaza" "One מתחם הקניות והבידור Plaza","One אשר נפתח בשנת 2008, ממוקם מצפון לדרך חברון )מול קניון B7(, המתחם בנוי בשטח של כ 24,000 מ"ר והוא כולל בעיקר חנויות אופנה )כגון: קסטרו, פוקס, פקטורי 54 ועוד(, מסעדות ובתי קפה, ואת רשת בתי הקולנוע "גלובוס מקס" הכולל 11 אולמות קולנוע ואולם.VIP #8 קניון שאול המלך קניון שאול המלך הינו קניון ותיק הממוקם בשכונה י"א בעיר באר שבע. הקניון הינו בשטח של כ 4,500 מ"ר וכולל חנויות ממגוון תחומים כגון: מזון, ביגוד, הנעלה, עיצוב הבית וכו'. #9 מתחם סינמה סיטי )בהקמה( מתחם סינמה סיטי הינו מתחם בתי קולנוע ומסחר, המתוכנן לקום בסמוך מצפון למתחם קריית יהודית לאורך דרך מס' 25 ממערב למתחם השוק הבדואי. המתחם יכלול אולמות קולנוע, מסעדות ומסחר, בשטח כולל של 30 אלף מ"ר. #10 קניון Mall 7 קניון Mall 7 הינו קומפלקס קניות פתוח הממוקם בדרוםמערב באר שבע, במפגש הרחובות הגפן הע"ל בסמוך לנחל באר שבע. המתחם כולל שטח מסחרי של כ 10,000 מ"ר ושטח נוסף של 2,500 מ"ר בפיתוח עתידי. חנות העוגן הראשית של המתחם הינה חנות "רמי לוי שיווק השקמה" ובמתחם שוכרים נוספים כגון: רשת שקם אלקטריק, רשת ביג אלקטריק, מקס סטוק, רשתי אופנת ילדים טופ קידס, רשת בתי קפה קקאו, רשת מתאים לי, JUMP בגדי נשים, פיצה האט, מקדונלד וכו'. הסביבה הנדל"נית של הנכס הנדון הינה מרכזים מסחריים באזור העיר באר שבע. מרכזי המסחר המפורטים לעיל הינם עיקר הנכסים המתחרים לנכס הנדון. לא אותרו סיכויים וסיכונים בנכס מעבר לסיכוני שוק הנדל"ן של מרכזים מסחריים באזור העיר באר שבע. עמוד 19 מתוך 37

20 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 9. מצב משפטי 9.1 חוזה חכירה קריית יהודית פארק תעשיה בע"מ. בהתאם לחוזה חכירה מהוון )שינוי יעוד ו/או ניצול( בתיק מס' א', מיום , שהעתקו הועבר לי ע"י החברה, בין מינהל מקרקעי ישראל )"המחכיר"( לבין קרית יהודית פארק תעשיתי בע"מ )חברה מס' "החוכר"(, החכיר המחכיר לחוכר את הקרקע הידועה כ: גוש חלקה 3, גוש ארעי חלקה 1, גוש /1 חלקה 7, מגרשים 112, מגרש 14, מגרש 15, מגרש 132, ב: באר שבע המותרות הבניה זכויות בשטח של כ 196,564 מ"ר, למטרת תעשיה ומסחר מעורב. הינם למלוא הניצול בתכנית מפורטת מס' 46/167/03/5. תקופת החכירה 49 שנה מ ועד אופציה ל 49 שנים נוספות. מטרת החכירה: תעשיה ומסחר מעורב. קיבולת הבניה: 340,618 מ"ר מבונים, שטח שרות 178,575 מ"ר. דמי חכירה: חוזה מהוון. בהתאם לאישור על רישום זכות בנכס שהוצא ע"י רשות מקרקעי ישראל, מיום , לגבי נכס הידוע כ חלקה 3 בגוש )חלק(, חלקה 1 בגוש ארעי )חלק(, חלקה 7 בגוש /1 )חלק(, תב"ע 46/167/03/5, מגרשים 132, 115, בשטח 196,564 מ"ר, תיק מס' א', עולה כדלקמן: תעשיה הזכויות בנכס רשומות בחכירה )מהוונת( על שם "קריית יהודית פארק בע"מ", בשלמות. לבעלי הזכויות חוזה חכירה מהוון בתוקף מתאריך נכון למועד הפקת האישור אין רישומים, הערות ופעולות )התחייבויות לרישום משכנתא, עיקולים, צווי מניעה, הסכמה למשכוני זכויות וכו'( לגבי הנכס הנדון, למעט: קיים חוב הנובע משינוי תכנוני, שטרם הוסדר חוזית וכספית עם רשות מקרקעי ישראל הנמצא בהליך אישור במטה הרשות. נכון למועד הפקת האישור לא הוגשה לרשות בקשה להעברת זכויות בנכס הנדון. עמוד 20 מתוך 37

21 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים כאמור בחוזה החכירה לעיל, השטח שנכלל בחוזה היווה ברובו חלק מחלקה בגוש , חלק מחלקה 7 בגוש )הערה: גוש זה אינו קיים במערכת פנקס הזכויות(, וכן חלק מחלקה 3 בגוש חלקות אלו פוצלו לגושים וחלקות חדשים בהתאם לתכנית מס' 46/167/03/5 נערכה רפרצלצייה לפי התכנון העדכני שחל במתחם תכנית מס' מס' 5 /מק/ להלן פרטי החלקות, לגבי 12 האינטרנט נכון ליולי 2016: ועדיין לא הפרויקט הנדון, ע"פ מידע מפנקס הזכויות שהופק באמצעות 9.2 גוש חלקה שטח רשום )מ"ר( 6,379 4,370 11,867 2,879 40,007 8,842 6,764 13,583 13,293 9,224 12,613 14,043 12,691 24,000 2,687 13,002 10,758 בעלות מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל מדינת ישראל הערות 12 פלט מידע זה אינו נסח רישום מאושר או העתק רישום, כמשמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969, התקנות והנוהלים שעלפיו. עמוד 21 מתוך 37

22 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים חוזי שכירות חתומים 13 בהתאם לנתונים שנמסרו לנו על ידי החברה, להלן תמצית חוזי השכירות שנחתמו: 9.3 סיכום חוזים )ללא דוכנים ומחסנים( שלב א' סוג שוכר סה"כ שוכרים שטח סחיר )GLA( )מ"ר( ממוצע דמ"ש למ"ר למועד הקובע סה"כ דמ"ש לחודש 680, ,654 5 שוכרי "עוגן" 408, ,383 שוכרים "קטנים" )ללא "עוגנים"( , ,551 שוכרים "גדולים" )ללא "עוגנים"( 12 1,598, , סה"כ סיכום חוזים )ללא דוכנים ומחסנים( שלב ב' סוג שוכר סה"כ שוכרים שטח סחיר )GLA( )מ"ר( ממוצע דמ"ש למ"ר למועד הקובע סה"כ דמ"ש לחודש 134, ,428 שוכרי "עוגן" / שוכרים "גדולים" 2 חלק מהחוזים האמורים ברשימה לעיל, נחתמו במהלך מחצית השנה הראשונה של שנת 2016, להלן תמצית חוזי השכירות שנחתמו במחצית הראשונה של שנת 2016: סיכום חוזים )ללא דוכנים ומחסנים( שנחתמו במחצית הראשונה של 2016 סוג שוכר סה"כ שוכרים שטח סחיר )GLA( )מ"ר( ממוצע דמ"ש למ"ר למועד הקובע סה"כ דמ"ש לחודש 101, שוכרים "קטנים" )ללא "עוגנים"( 6 220, ,079 שוכרים "גדולים" )ללא "עוגנים"( 5 322, , סה"כ הערות שוכרים "גדולים" מושכרים מעל 200 מ"ר. תקופות השכירות נעות בין 3 ל 10 שנים בתוספת מספר תקופות אופציה. 14 כ"א מחוזי השכירות התניות שונות. לצורך בדיקת סבירות הנתונים, בדקנו )ע"פ בחירתנו( את מרבית הסכמי השכירות המתייחסים למרבית השטח המושכר ומבטאים את מרבית ההכנסה הצפויה. במספר מהחוזים, דמ"ש נקבעים ע"פ פדיון בלבד בחוזים אלו הוערכו דמי שכירות מייצגים בשל הקושי להעריך פדיון צפוי של פרויקט בהקמה. חלק מהחוזים כוללים "שוכרים חריגים" / שוכרי "עוגן" שוכרים ששכרו שטחים גדולים בתנאים התואמים להיקף שטחים אלו. עמוד 22 מתוך

23 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים תפוסה סה"כ תפוסה בשלב א' של הפרויקט עומדת על כ 79%. סה"כ שטח פנוי לשיווק )GLA( בשלב א' עומד על כ 5,900 מ"ר. סה"כ תפוסה בשלב ב' של הפרויקט עומדת על כ 21%. סה"כ שטח פנוי לשיווק )GLA( בשלב ב' עומד על כ 12,300 מ"ר. בהתאם למסמך נתונים של החברה ליום : מידע אודות מחזיקים שהינם: דיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר: אין. מחזיקים בנכס ללא חוזה שכירות: אין. 15 מחזיקים שהינם בעלי ענין בתאגיד מזמין ההערכה כגון: חברות בת, חברות 16 קשורות וכדומה: אין. מידע בדבר קיומו של הסכם עם צד ג', ובכלל זה הסכם בניה, הסכם או התחייבות שניתנו לרשות המקומית / וועדה מקומית לתכנון ולבניה וכיוצא באלה: נחתם הסכם עם קבלן ראשי, הסכמים עם קבלני מערכות ועוד. שינויים שחלו בנכס בתקופה שבין המועד הקובע לבין תאריך עריכת השומה )מאפיינים פיזיים, משפטיים, תכנוניים וכיו"ב(: מו"מ וטיוטות בגין חוזים חדשים החלו עוד לפני המועד הקובע. חבות אחרת הקשורה לנכס ואינה מפורטת לעיל: חבויות בהתאם לתקציב ההקמה ומכתבי כוונות שוכרים. פרטים הידועים בעניין שימושים חורגים ו/או בנייה ללא היתר ו/או כל תכתובת בנושא בעיות רישוי, במיוחד של הוועדה המקומית: אין. פרטים בעניין זיהום הקרקע הנדונה, שימושים בעבר ובהווה החשודים כמזהמים וכיו"ב: אין דמי ניהול: בהתאם לתקציב ניהול עדכני שהוכן ואושר ע"י החברה, צפוי גרעון תפעולי בניהול הפרויקט בסך של כ 1 מיליון לשנה. 9.6 ההערכה הינה לזכות החכירה המהוונת בנכס הנדון, בשלמות, כשזכות זו חופשית מכל 9.7 חוב, שיעבוד ו/או תפישה )למעט השכירויות החופשיות המתוארות לעיל( חברה אשר חברה אחרת מחזיקה בחמישים אחוזים ויותר מהון המניות המונפק שלה או מזכויות ההצבעה שבה. חברה אשר בבעלות או בשליטה בעקיפין של בעל בנכס. עמוד 23 מתוך

24 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 10. מצב תכנוני שטח הפרויקט הנדון כלול בתכנית מפורטת מס' 46/167/03/5, שדבר אישורה למתן תוקף פורסם בי.פ מיום , וחלה על כל שטח אזור התעשייה קרית יהודית. מטרת התכנית ליצור מסגרת תכנונית להקמת מתחם לתעשיה, מלאכה, מסחר ותחנת דלק, ע"י איחוד וחלוקת מגרשים בהסכמת הבעלים, שינויים ביעודי קרקע, הנחיות, זכויות ומגבלות בניה. 17 כאמור, חלק מהנכס הנדון )מגרש 40 בתכנית זו( ביעוד שטח פרטי פתוח, כדלקמן: מסווג ביעוד "אזור משולב תעשיה, מסחר ומלאכה", וחלקו 10.1 ייעוד מס' מגרש מס' קומות שטח עיקרי מעל מפלס הכניסה מתחת למפלס הכניסה מעל מפלס הכניסה שטח שירות מתחת למפלס הכניסה סה"כ עיקרי + שרות תכסית מירבית 60% 60% 200% 200% 10% 80% 90% 10% 80% 90% 20% 20% 40% 40% 80% 20% 60% 80% 13 6 אזור משולב תעשיה, מסחר ומלאכה 2 מעל כניסה קובעת, 1 מתחת כניסה קובעת מסחר ושרותים תעשיה ומלאכה מסחר ושרותים 10% מסחר ושרותים 10% שרותים טכניים חניה סה"כ סה"כ מסחר ושרותים תעשיה ומלאכה שרותים טכניים חניה סה"כ סה"כ 60% 200% 10% 80% 90% 20% 20% 60% 80% מסחר ושרותים תעשיה ומלאכה מסחר ושרותים 10% שרותים טכניים חניה סה"כ סה"כ 8 60% 200% 10% 80% 90% 20% 20% 60% 80% מסחר ושרותים תעשיה ומלאכה מסחר ושרותים 10% שרותים טכניים חניה סה"כ סה"כ 15 60% 200% 10% 80% 90% 20% 10% 70% 80% מסחר ושרותים תעשיה ומלאכה מסחר ושרותים 10% שרותים טכניים חניה סה"כ סה"כ 5 60% 200% 10% 80% 90% 20% 30% 50% 80% מסחר ושרותים תעשיה ומלאכה מסחר ושרותים 10% שרותים טכניים חניה סה"כ סה"כ 4 המגרשים הנכללים בפרויקט בשטח מגרש 132 בתכנית 5 /מק/ 2635 מגרשים בשלמות: 6,5,4 וחלק ממגרשים: 40,8,13 )שפ"פ(. "ישפרו קרית יהודית" )כפי שמפורט להלן בס"ק 10.2(: עמוד 24 מתוך 37 17

25 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים תכנית נקודתית מפורטת מס' 5 /מק/ 2635 "ישפרו קרית יהודית, באר שבע": דבר אישורה למתן תוקף פורסם בי.פ מיום תכנית מפורטת זו, הינה תכנית בסמכות הועדה המקומית, שהוכנה לצורך תכנון הפרויקט מטרת התכנית תכנון מחדש של אזור התעשייה, המלאכה והמסחר בקרית יהודית, ע"י איחוד וחלוקה של המגרשים, ללא שינוי בשטחי היעודים, תוך כדי שינוי מערך הדרכים בתחום התכנית. בהתאם למסמכי התכנית, הפרויקט הנדון מתוכנן בתחום שטח מגרש חדש מס' 132, בשטח 90,826 מ"ר ומגרש מס' 15 ששטחו 8,524 מ"ר, שייעודם "תעשיה, מלאכה ומסחר". זכויות הבניה הינן: מס' תא שטח מעל לכניסה הקובעת עיקרי שירות שטחי בניה מ"ר מתחת לכניסה הקובעת עיקרי שירות סה"כ שטחי בניה אחוזי בניה כוללים )%( תכסית %( משטח תא השטח( גובה מבנה )מטר( מספר קומות מעל לכניסה הקובעת מתחת לכניסה הקובעת 46,000 למסחר ושירותים 5,660 לשירותים טכניים ,955 53,340 לחניה 34,000 14,955 לתעשיה ומלאכה סה"כ 59,000 בסה"כ 60,955 9,988 לתעשיה ומלאכה 1,110 לשירותים טכניים ,588 8,890 לחניה 600 סה"כ 10,000 התכנית קובעת הוראות שונות, כמפורט בתקנותיה. עמוד 25 מתוך 37

26 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 10.3 רישוי היתר בניה מס' מיום המתיר "עבודות עפר וביסוס )להקמת מבנה מסחרי( מתחם ישפרופלאנט". היתר בניה מס' מיום המתיר "הקמת מרכז מסחר ובילוי, שלב א' )מבנה B בתי קולנוע ומבנה D חנויות( ישפרו פלאנט". 5 היתר בניה מס' מיום המתיר "שימוש חורג מתכנית לתקופה של שנים לפיתוח חנייה משותפת למגרשים סמוכים במקום תעשייה מלאכה ומסחר מתחם ישפרו פלאנט". 18 היתר בניה למבנה מס' מיום B בתי קולנוע, שינויים במבנה שילוט במתחם ישפרו פלאנט". D המתיר "תוספת חנויות, תוספת מבנה מבואת כניסה דרומית A חנויות והצבת עמוד בתאריך , הופק "טופס 19 "4 להרצת מערכות בלבד למבנים אשר נבנו לפי היתר בניה מס' מיום )ההדגשה במקור( ע"פ החלטת ועדת המשנה בישיבה בתאריך , אושרה )תחת תנאים( בקשה לשינויים נוספים הדרושים לשלב ב' של הפרויקט, כאשר השינויים העיקריים הינם: "הגדלת מבנה מסחרי )אגף C(, שינויים בקומה מתחת לכניסה הקובעת )אגף A( ובקשה לשימוש חורג מתכנית לתקופה של 5 שנים בקומה שמתחת לקרקע משטח חנייה לשטח מסחרי באולינג. מתחם ישפרו פלאנט. העברת זכויות בנייה )שטח עיקרי( מהקומות שמעל לכניסה הקובעת לקומה שמתחת לכניסה הקובעת בשיעור 2250 מ"ר". היתר בניה מס' מיום המתיר "שינויים בקומה מתחת לכניסה הקובעת )אגף A( ובקשה לשימוש חורג מתכנית לתקופה של 5 שנים בקומה שמתחת לקרקע משטח חנייה לשטח מסחרי באולינג מתחם ישפרו פלאנט". להלן סיכום שטחי הבנייה לפי היתר מס' : שטח עיקרי 2,180 2,430 14,446 6,496 25,552 שטחי שירות 4, ,823 3,359 26,143 סה"כ 6,395 3,176 32,269 9,855 51,695 קומהמפולשת A+B מבנה A מבנה B מבנה D סה"כ בתאריך , הופק "טופס מיום " למבנים אשר נבנו לפי היתר בניה מס' בהמשך לבקשה לשינויים בהיתר בניה מס' ( הבקשה אושרה )תחת תנאים( ע"פ החלטת ועדת המשנה בישיבה בתאריך אישור להספקת שירותים לפי תקנות התו"ב )אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון(. עמוד 26 מתוך

27 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 11. עקרונות, גורמים ושיקולים בהערכה 11.1 הערכת שווי הנכס כגמור: בהערכת השווי של נכס מקרקעין בנוי קיימות שלוש גישות שומה עיקריות: גישת ההשוואה בגישה זו עורכים השוואה לעסקות ומחירים בנכסים דומים ומתאימים אותם לנכס נשוא ההערכה בפרמטרים מתאימים )כגון: גודל, מיקום, זכויות בניה, רמת בניה וכיו"ב(. גישה זו הינה בד"כ הגישה המועדפת והקשיים הקיימים בישומה הינם בד"כ עקב חוסר עסקות ומחירים בנכסים דומים. גישה זו משמשת הן להערכת קרקע לא מבונה והן להערכת שטחים מבונים. גישת העלויות בהתאם לגישה זו, שווי של נכס מקרקעין מבונה הינו סיכום של: שווי הקרקע לנכס + עלות המבנה )השווי הפיזי שלו( + "רווח יזם" )הכולל מימון, רווח, זמן, העובדה שהנכס קיים וכיו"ב( = שווי הנכס המבונה ============ גישת ההכנסות בגישה זו נקבע השווי ע"י היוון ההכנסות הספציפיות הקיימות בנכס המוערך, או בהשוואה להכנסות מנכסים דומים תוך התאמות הנדרשות )בדומה להתאמות הנדרשות בגישת ההשוואה(. מקדם ההיוון תלוי גם הוא בסוג הנכס ובגורמים שונים נוספים. הערכת נכס מסוים מבוצעת בשילוב של שלושת גישות אלו, כאשר בכל נכס קיים משקל שונה לכל גישה וקיימים נכסים שבהם משתמשים רק בגישה אחת או שתיים. הגישה המקובלת והמועדפת להערכת נכס מסוג זה, הינה גישת ההכנסות, וזאת מאחר והנכס הנדון אמור להיות עסק פעיל בבעלות אחת, המבוסס על השכרת שטחים, כך שדמי השכירות מהווים אינדיקציה ישירה לשווי של הנכס. שיעור התשואה הכולל לתחשיב בגישת ההכנסות הוערך ע"פ עסקות שבוצעו בתחום הנדל"ן המניב, ובהתאמה לנכס הנדון. עמוד 27 מתוך 37

28 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים כאמור לעיל, שלב א' של הנכס הנדון נפתח לאחרונה ועדיין בתפוסה חלקית )כ 80%(, כאשר ע"פ נתוני החברה, נותרו בו הנכס הנדון הינו נכס נדל"ן בשלבי הקמה במתודולוגיה כדלקמן: שווי הנכס = בניכוי: שווי השוק של הנכס כגמור אומדן עלויות להשלמת הפרויקט שווי הנכס במצבו עלויות לצורך השלמתו כל זאת בהתחשב בעיתוי הצפוי של זרמי המזומנים. אומדן ראשוניים. תקציב העלויות הדרושות להשלמת הפרויקט להלן, אומדן התקציב כולל את כאמור בס"ק כמפורט להלן. שלב ב' של הערכת שווי נכס שכזה הינה הינו ע"פ אומדן החברה, כמפורט 20 נושא הקצב להשקעות דיירים, ונושא היטל ההשבחה. 9.1, ע"פ אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל, קיים חוב הנובע משינוי תכנוני, שטרם הוסדר חוזית וכספית עם רשות מקרקעי ישראל הנמצא בהליך אישור במטה הרשות. חבות זאת, ככל שקיימת, לא נלקחה בחשבון בהערכה. בהערכה נלקחו בחשבון גורמים ושיקולים כדלקמן: מהות הנכס מרכז מסחרי )שלב א' פעיל + שלב ב' בהקמה(. מיקום הנכס כמתואר לעיל. שוק הנדל"ן המסחרי בכללותו ושוק הנדל"ן המסחרי בבאר שבע בפרט. הסביבה העסקית של הפרויקט. שטח הבנייה המתוכנן, רמתו וכל שאר מאפייניו כמתואר לעיל. המפרט הטכני ורמת הגמר של הפרויקט. הרישוי הקיים לפרויקט כמפורט לעיל. תנאי חוזי השכירות / מכתבי הכוונות השונים ובכלל זה: שכ"ד, דיירים, 21 דמי ניהול, תקופות "גרייס" וכיו"ב. יתרת העלויות לגמר. הקצב להשקעות לוח הזמנים הצפוי לפתיחת שלב ב' של הפרויקט ומצב העבודות בשטח ההערכה אינה כוללת מע"מ. ההערכה הינה לזכות החכירה המהוונת בנכס הנדון, בשלמות, כשזכות זו חופשית מכל 11.7 חוב, שיעבוד ו/או תפישה )למעט השכירויות החופשיות המתוארות לעיל(. הקצב להשקעות דיירים Improvements( )TI Tenants הינו השתתפות המשכיר בעלות ביצוע עבודות ההתאמה במושכר )לשוכר כנגד חשבוניות או ישירות לקבלן עבודות ההתאמה(. 20 ראו סעיף 9.6. עמוד 28 מתוך 37 21

29 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 12. מסד נתונים 12.1 נתוני השכרה נתוני השכרה בנכס הנדון ראו ס"ק 9.3 לעיל. 440 בחודש ינואר 2015 דווח כי רשת הריהוט נטוצ'י שכרה שטח של מ"ר במתחם הקניות השדרה השביעית תמורת 90 למ"ר. בחודש ינואר 2015 דווח כי רשת פאזלנד שכרה שטח של 50 מ"ר בקומה השנייה של קניון הנגב תמורת 120 למ"ר. החוזה נחתם לתקופה של 3 שנים. בכתבה מחודש אפריל 2015 בעיתון,The Marker עולה כי ע"פ סקירה של חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, דמי השכירות הממוצעים במרכזים מסחריים בבאר שבע הינם: קניון "הנגב" )עזריאלי( 100 עד 200 למ"ר לחודש ; גרנד קניון באר שבע )מליסרון( 150 עד 250 למ"ר לחודש ; מרכזים מסחריים פתוחים )ביג, B7, השדרה השביעית,,One Plaza מול )7 70 עד. 130 ע"פ שומה לדצמבר 2015 שפורסמה במערכת "מאיה", דמי השכירות החודשיים ב "גרנד קניון באר שבע" עומדים על כ 145 למ"ר בממוצע לכל השטחים בקניון. ע"פ שומה לדצמבר 2015 שפורסמה במערכת "מאיה", דמי השכירות החודשיים במרכז המסחרי Plaza" "One עומדים בממוצע על כ 96 למ"ר לשטחי מסחר בקומת הקרקע, 42 למ"ר לשטחי מסחר בקומה א', ו 28 למ"ר לשטחי מחסנים / גלריות. כמו כן, חוזים חדשים שנחתמו במהלך שנת 2015 עמדו על דמי שכירות ממוצעים של כ 95 למ"ר. ע"פ דוחות כספיים לרבעון הראשון 2016, דמי השכירות החודשיים הממוצעים במתחם "ביג באר שבע" הינם 105 למ"ר, דמי השכירות הממוצעים המייצגים )בניטרול "גרייס"( הינם 112 למ"ר, דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו ברבעון הראשון 2016 עמדו על 103 למ"ר. ע"פ מודעה באתר של חברת התיווך נת"מ מחודש יולי 2016 מוצע שטח להשכרה במתחם ביג באר שבע, בשטח של 590 מ"ר לפי 100 למ"ר )כולל דמי ניהול(. עמוד 29 מתוך 37

30 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים נתונים לשיעורי תשואה לעניין שעור התשואה, להלן נתוני השוואה, לעסקות מכר של נכסים מניבים, האחרונה: בתקופה 12.2 מועד 6/2014 7/ / / / /2014 1/2015 2/2015 2/2015 2/2015 4/2015 6/2015 8/2015 6/2015 9/ / / /2015 1/2016 1/2016 2/2016 3/2016 5/2016 6/2016 6/2016 תשואה 8.13% 7.90% 7.50% % 7.90% 7.75% 7.13% 8.30% 8.40% 7.47% 7.60% 8.70% 8.10% 8.50% 7.40% 8.00% 7.20% 7.00% 7.45% 7.57% 7.40% 7.80% 7.60% 7.59% ~6.14% הנכס תחנת תדלוק ומבנה משרדים ומסחר, ק. אריה פ"ת חלק במתחם תעשיה עתירת ידע, רעננה חלק במגדל משרדים, ת"א חלק ממבנה תעסוקה משרדים ומסחר, מודיעין חלק מבית המסוף, אזה"ת ראשל"צ מבנה משרדים, רמת גן כמחצית ממרכז מסחרי, עפולה בנין משרדים, הוד השרון מבני תעשיה ולוגיסטיקה, אזה"ת לוד 2 קומות משרדים, ר"ג בנין משרדים, נתניה מבנה מסחר ומשרדים, כרמיאל מחצית ממרכז מסחרי, רמלה בנין משרדים, אור יהודה מחצית מבניין משרדים, ת"א מרכז תעשיה ואחסנה, ראשהעין חלק מבניין מסחר ומשרדים, ת"א מרכז מסחרי, חיפה חלק ממבנה תע"י / משרדים, פ"ת מבנה משרדים ותעשיה, פארק קיסריה פרוייקט משרדים, לוד מרכז מסחרי, רעננה מחצית מקניון, בארשבע קניון, פסגת זאב ירושלים מחצית ממרכז לוגיסטי, נמל אשדוד שיעור התשואה הצפוי עם השלמת אכלוסו של הנכס. הזכויות בנכס מהוות הרשאה זמנית מחברת נמלי אשדוד, עד ל 1/2039. עמוד 30 מתוך

31 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 2015" של סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים ע"י השמאי הממשלתי בהתאם ל "סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים מחצית שניה של שנת משרד המשפטים אגף שומת מקרקעין, אשר פורסמה ביום : 12.3 ריבית בנק ישראל נשארה ברמתה הנמוכה )0.10%(. הריבית הריאלית )הצמודה( למשכנתאות נעה בטווח שבין 1.96% לבין 2.58% )כאשר מדד המחירים לצרכן ירד בתקופה הנסקרת בכ 0.4% והתחזית לאינפלציה השנתית נעה בין 0.5% 1.0%(. בתקופה הנסקרת נמשכה מגמת הירידה בתשואות הריאליות והנומינליות של אג"ח ממשלתיות ארוכות טווח, והן מציגות תשואות נמוכות יחסית ובוודאי שביחס לתשואות הנדל"ן המניב. נתונים אלה גורמים לניתוב לאפיקי השקעה חלופיים לרבות בשוק הנדל"ן המניב. שיעורי התשואה )שיעור היוון כולל( הממוצעים למחצית השנייה של שנת 2015: 8.0% נכסי משרדים: 7.7% נכסים מסחריים: נכסי תעשיה ולוגיסטיקה: 8.0% נצפו שינויים קלים בשיעורי התשואה מנכסים מניבים במחצית השנייה של שנת 2015 לעומת השיעורים שנצפו במחצית שקדמה לה )מחצית ראשונה של 2015(. אלה נמצאו בטווח שבין 7.5% לבין 8.5%. בענף המשרדים נמשכת ומתחזקת מעט מגמת היציבות. בענף הנכסים המסחריים נצפתה עליה קלה בשיעורי התשואה, בין היתר כתוצאה מחשש מצמצום הפעילות הקמעונאית והביקוש לשטחי מסחר. בענף נכסי תעשיה ולוגיסטיקה נמשכת מגמת היציבות. נצפתה ירידה קלה בשיעורי התשואה בנכסים אלה. יצוין כי בנכסים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו הנכס, כאשר לשוכרים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך. נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה )לגבי מרכיבים כגון: איתנות פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו'(. עמוד 31 מתוך 37

32 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים מגמות תשואות נדל"ן מניב אינטר ישראל בהתאם למגזין המחקר INTER NEWS של "אינטר ישראל", גיליון יולי ירידה מתמשכת בשיעורי תשואת נדל"ן מניב: 2016, עולה כי חלה 12.4 עמוד 32 מתוך 37

33 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 13. תחשיב 13.1 שווי הפרויקט כגמור ההכנסות לעניין שווי הפרויקט כגמור )דמ"ש מייצגים( חושבו כדלקמן: לגבי חוזים חתומים, נלקחו בחשבון דמי השכירות ע"פ החוזה. לגבי שטחים לא מושכרים, נלקחו בחשבון דמי שכירות ראויים בהתחשב בגודל השטחים, אופי, סוג השטחים )ראו ס"ק 11.3 לנושא הקצב צפוי להשקעות דיירים(. תחשיב השווי לוקח בחשבון את הנתון שנמסר ע"י החברה לפיו ייווצר גירעון תפעולי בשלב א' של הפרויקט בסך של כ 1 מיליון לשנה. בשלב זה של הפרויקט, לא נלקחו בחשבון הכנסות נוספות כגון: הכנסות מפדיון נוסף, הכנסות ממכירת חשמל, ריווחי ניהול )ככל שיהיו(, שילוט וכו'. כאמור בסעיף 8.7 ובהתאם לנתונים שהתקבלו מהחברה, הפרויקט מתוכנן בשני שלבים: שלב א' )פעיל( מבנה A1 )חלק ממתחם העוגנים(, מבנה B )מתחם בתי הקולנוע( פועלים החל מסוף חודש יוני )מתחם ביג בוקס(, אשר D ומבנה.2016 מבנים C,,AA A2, אשר הקמתם תסתיים בסוף יוני שלב ב' )מתוכנן( נלקח בחשבון כי בחלק מהחוזים הקיימים שכירות ו/או ישולמו דמי שכירות חלקיים. קיימת תקופת "גרייס" בה לא ישולמו דמי נלקח בחשבון כי חוזים שיחתמו בעתיד, הן בשלב א' והן בשלב ב', יכללו סעיף "גרייס". שיעורי ההיוון להלן שיעורי ההיוון להערכת הנכס בהתאמה למיקום הפרויקט בבאר שבע ואופייו: סוג שוכר שוכר "עוגן מיוחד" גורמים ושיקולים רמת הכנסות מדמ"ש נמוכה מאוד, חוזה ארוך יחסית, השקעות של השוכר בנכס, אופי המושכר, מוקד משיכה לקהל. שיעור ההיוון 7.75% 8.00% שוכר "עוגן" רמת הכנסות מדמ"ש נמוכה, חוזה ארוך יחסית, השקעות של השוכר בנכס, אופי המושכר, מוקד משיכה לקהל. 8.25% שטחים מושכרים חוזים קיימים 8.50% 9.25% 8.75% שטחים מושכרים עם מגבלת דמ"ש כאחוז מהפדיון שטחים מושכרים לפי פדיון חוזים קיימים, בהם קיימת מגבלת דמ"ש )בדרך כלל בשנים הראשונות של חוזה השכירות( בהן דמ"ש לא יעברו % מסוים מהפדיון. חוזים קיימים, בהם שכ"ד נקבע ע"פ פדיון בלבד, ובתנאים שונים % שטחים פנויים שטחים ללא חוזים עמוד 33 מתוך 37

34 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 13.2 אומדן ההוצאות הדרושות להשלמת הפרויקט אומדן ההוצאות הדרושות להשלמת הפרויקט הינו אומדן המבוסס תקציב והוצאות הפרויקט המצטברות, כפי שנמסרו לי ע"י החברה. התקציב מבוסס על שני מרכיבי עלויות עיקריים: הפרויקט עלויות בנייה ישירה עלויות הכוללות את עלויות הפיתוח של המתחם )עבודות עפר, הריסות, פיתוח סביבתי וחניות( ; עלויות הבניה של המבנים המתוכננים ; הקצב צפוי להשקעות דיירים )השתתפות המשכיר בעלות ביצוע עבודות ההתאמה במושכר, ראו ס"ק 11.3(. עלויות כלליות אגרות בניה והיטלי פיתוח ; תכנון וניהול ; תקורה והעתקות ; עלות חיבור חברת חשמל ; שיווק, פרסום ומשפטיות ; פינוי ושדרוג דיירים ; בצ"מ ; תשלומי היטל השבחה ותשלומים לרמ"י. אומדן ההוצאות הדרושות להקמת הפרויקט אינו כולל את מרכיב שווי הקרקע עלויות המימון(. )ומרכיב להלן ההוצאות הדרושות לשם השלמת הפרויקט )במעוגל( בהתבסס על נתוני החברה, נכון לתאריך : יתרת עלויות לגמר )במיליוני ( שלב א' שלב ב' סה"כ לאור פרק הזמן עד לסיום הבניה של שלב ב', יתרת הוצאות ההקמה בשלב ב' נפרסו לאורך תקופת ההקמה והוונו בשיעור היוון התואם להיוון ההוצאות. עמוד 34 מתוך 37

35 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 13.3 תחשיב שווי הנכס במצבו שלב א' שלב ב' סה"כ 39,336,008 11,979,156 27,356,852 שכ"ד שנתי צפוי 9.10% 9.98% 8.76% שיעור היוון משוקלל 432,261, ,023, ,237,660 שווי כגמור (1,014,045) 0 (1,014,045) רווחי ניהול 8.76% 9.98% 8.76% שיעור היוון לניהול (11,573,813) 0 (11,573,813) שווי ניהול שנים לדחייה להשלמה 9.98% שיעור היוון משוקלל לדחייה 8.76% 409,795, ,131,907 ערך נוכחי NOI להיום 300,663, ,516,981 63,071,729 50,445,252 יתרת עלויות לגמר שנים לפריסת עלויות 2.00% שיעור היוון משוקלל לפריסה 2.00% 112,838,985 62,393,733 50,445,252 ערך נוכחי עלויות לגמר 296,956,769 46,738, ,218,595 שווי הנכס במצבו כיום הערות שיעור ההיוון המשוקלל לוקח בחשבון את מאפייני החוזים השונים )שוכר שוכר "עוגן", שטחים מושכרים, שטחים פנויים וכו'(. "עוגן מיוחד", שיעור ההיוון המשוקלל לוקח בחשבון את תקופות ה"גרייס" הצפויות הן לשטחים המושכרים והן לשטחים הפנויים בכ"א משלבי הפרוייקט. כאמור לעיל, שלב א' של הפרוייקט פעיל ולכן לא נלקחה בחשבון כל דחייה )למעט תקופות ה"גרייס" המגולמות בשיעור ההיוון המשוקלל( בדיקת רגישות השינוי בשווי הנכס במצבו )מיליוני ( שינוי בשיעור ההיוון המשוקלל +0.25% 0.00% 0.25% % +0.0% שינוי ביתרת עלויות לגמר % עמוד 35 מתוך 37

36 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים רישום הנכס בספרי החברה בהתאם לנתונים שנמסרו לי על ידי החברה, הנכס רשום ליום )אלפי (: 272,243 שלב א' 41,344 שלב ב' 313,587 סה"כ 24 בדוחות הכספיים של החברה 13.5 כל זאת לפני ניכוי הפרשה להתאמות מושכרים של 26,022 אלפי לשלב א', 3,000 אלפי לשלב ב'. 24 עמוד 36 מתוך 37

37 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 14. הערכה לאור כל האמור לעיל, הנני מעריך את השווי נכון ליום של הנכס הנדון מרכז מסחרי "ישפרו פלאנט" באר שבע, כמפורט לעיל בסכום של: ,957,000 ש"ח )מאתיים תשעים ושישה מיליון ותשע מאות חמישים ושבעה אלף ש"ח( ההערכה אינה כוללת מע"מ. הערכה זו מיועדת לשימוש מזמין ההערכה ולמטרה המפורטת בפרק 2 לעיל בלבד. אין לעשות בה שימוש לכל מטרה אחרת; ובכלל זה אין להתבסס עליה לצורך שעבוד הנכס לבנק או לכל גוף אחר. שומה זו נערכה ע"פ תקן מספר 17.1 בדבר פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עלפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968, שפורסם עלידי הועדה לתקינה שמאית שליד מועצת שמאי המקרקעין ואושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין ביום הנני מצהיר בזה: אני בעל ידע וניסיון רלוונטיים לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה והערכה זו נעשתה לפי מיטב ידיעתי, הבנתי המקצועית ונסיוני. אין לי כל ענין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה עמוד 37 מתוך 37

38 אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה: "מרכז ישפרו א'" אזור שרותים, מלאכה ותעשיה זעירה מודיעין אוגוסט 2016 רח' אבן גבירול 192, תלאביב 62032, טל , פקס

39 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים תוכן הענינים דף מס' פרטי הנכס... 3 מטרת ההערכה...3 פרטי הזמנת השומה...4 פרטי והצהרת השמאי... 4 ביקור במקום...5 התאריך הקובע להערכה...5 המסמכים שנמסרו על ידי מזמיני ההערכה...6 תאור הנכס והסביבה... 7 פרטי רישום והזכויות במקרקעין... 9 מצב תכנוני...13 עקרונות, גורמים ושיקולים בהערכה נתונים ותחשיב הערכה עמוד 2 מתוך 27

40 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים תלאביב, תיק מס', 11/14821 לכבוד ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ רח' יגאל אלון 98 תלאביב א.נ., הנדון: שומת מקרקעין מקיפה: "מרכז ישפרו א'" אזור שרותים, מלאכה ותעשיה זעירה, מודיעין 1. פרטי הנכס גוש: 5890 חלקות: ; מגרשים: מס' , 102 בתכנית מד/ 20 מיקום: אזור שרותים, מלאכה ותעשיה זעירה, מודיעין מהות הנכס: 2 מתחמי מסחר שטח החלקות: 40,558 מ"ר הזכויות בנכס: חוזה חכירה מהוון 2. מטרת ההערכה נתבקשתי עלידכם להעריך את השווי של הנכס הנדון, הבינלאומית המתייחסת להערכת נדל"ן להשקעה. למטרת יישום התקינה החשבונאית עמוד 3 מתוך 27

41 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 3. פרטי הזמנת השומה הגוף המזמין: ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ באמצעות: מר אייל ניצן, חשב מועד ההתקשרות: התניות לגבי שכר הטרחה: אין התניות לגבי שכר הטרחה. התחייבות לשיפוי: לא ניתנה התחייבות לשיפוי כפי שנמסר לי על ידי החברה: הנכס מוגדר על ידה כנדל"ן להשקעה ע"פ תקן חשבונאי מספר.IAS40 4. פרטי והצהרת השמאי שם השמאי: אברהם כץ מספר רשיון: 150 פרטי השכלה ונסיון: ואלה פרטי השכלתי: מוסמך למדעים בהנדסה אזרחית בהצטיינות, הטכניון חיפה, מודד מוסמך משנת שמאי מקרקעין בעל רשיון מס' 150. ואלה פרטי נסיוני המקצועי: משנת 1969 עסקתי בבצוע בניה בצה"ל, בחברות פרטיות, וברשויות מקומיות. משנת 1976 עוסק בשמאות מקרקעין, החל משנת 1980 שותף, ובעל משרד לשמאות מקרקעין והנדסת בנין. יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל ) (. מ"מ יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל ) (. חבר מועצת השמאים שליד משרד המשפטים ) (. חבר הסגל האקדמי הבכיר של אוניברסיטת ת"א )עד סוף 2001(. מרצה בתכנית לשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת ת"א ) ( וחבר ועדת ההיגוי של התכנית ) (. עמוד 4 מתוך 27

42 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים מרצה בטכניון שווי מקרקעין. תכנית לתואר שני M.R.E מגיסטר בלימודי מקרקעין עורך "מקרקעין וערכם" בטאון לשכת שמאי מקרקעין בישראל ) (. סדנה בהערכת חבר ועדות מקצועיות שונות של לשכת שמאי מקרקעין בישראל ושל מועצת השמאים. רכז הבחינות הסופיות של מועצת שמאי מקרקעין, בנושאי "עקרונות שומה", "השומה למעשה". הנני נותן הסכמתי לכך כי חוות דעת זו תפורסם בציבור. יחסי תלות: הנני מצהיר בזאת כי אין ביני ובין מזמין ההערכה יחסי תלות כלשהם. שומות קודמות )ב 3 שנים האחרונות(: שומה מיום לתאריך , בסך 208,826,000 ש"ח, למטרת יישום התקינה החשבונאית הבין לאומית. שומה מיום לתאריך , בסך 205,590,000 ש"ח, למטרת יישום התקינה החשבונאית הבין לאומית. שומה מיום לתאריך , בסך 194,550,000 ש"ח, למטרת יישום התקינה החשבונאית הבין לאומית. שומות מקרקעין קודמות שבוצעו על ידי שמאים אחרים בנכס הנישום שהמועד הקובע בהן הינו בטווח של עד שלוש שנים לפני ואחרי המועד הקובע: אין )ע"פ מסמך הנתונים מהחברה(. בחוות דעתי לא הסתמכתי על נתונים שהומצאו לי עלידי יועצים ומומחים אחרים ביקור במקום נערך ביקור במקום ביום 5 באוגוסט 2016, ע"י הח"מ, וכן במועדים קודמים. 6. התאריך הקובע להערכה התאריך הקובע להערכה הינו 30 ביוני עמוד 5 מתוך 27

43 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 7. המסמכים שנמסרו על ידי מזמיני ההערכה נתונים ומסמכים שהתקבלו ממזמיני ההערכה: חוזה חכירה מיום דו"ח נתוני שכירות, חודש יוני סכום הוצאות אחזקה עודפות. מסמך של החברה ליום ובו נתונים שונים, המפורטים בהערכה זו. התקבלו כל הנתונים הרלוונטים להערכתי, אותם ביקשתי ממזמין ההערכה. לא נמסרו על ידי המזמין הנחות ותחזיות לצורך הערכת השווי עמוד 6 מתוך 27

44 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 8. תאור הנכס והסביבה הנכס הנדון הינו שני מתחמים מסחריים סמוכים, השוכנים משני עברי שדרות המלאכות אזור השרותים, מלאכה א'", המצוי ב"מרכז עינב" כ"מרכז ישפרו במודיעין, הידועים ותעשיה במודיעין )תכנית מד/ 20 (. האזור בו מצוי הנכס הינו מפותח, ושוכן בחלקו הדרומימערבי של מודיעין, בסמוך מדרום המחבר בין מודיעין במזרח וראשון לציון במערב, ולתחנת הרכבת פאתי 431 לכביש מודיעין מרכז עינב הינו אזור השירותים, המלאכה והתעשיה של מודיעין מכבים רעות, המשתרע על פני שטח של כ 700 דונם ומצוי כיום בהמשך פיתוח ובניית פרוייקטים. במרכז עינב פועלים מרכזי קניות, שטחי משרדים, אולמות אירועים, מקומות בילוי )מסעדות; בתי קפה; קולנוע; וכד'(, מוסכים ובתי עסק למלאכה ותעשיה קלה. בנוסף קיימים מס' פרויקטים בשלבי הקמה ומגרשים ריקים. מלבד מרכז ישפרו, באזור קיימים מרכזים מסחריים כדלקמן: מרכז מגה אור REIT 1 ומרכז מגה אור מודיעין 2 )שד' המלאכות(; מרכז מסחרי וואן; המרכז המסחרי רמי לוי )רח' חרוט(; ומרכז יוחננוף )פינת רח' חרוט ושד' המלאכות(. בנוסף, במרכז העיר פועל קניון עזריאלי מודיעין. המרכז הנדון שוכן בשני מתחמים צמודים )שביניהם מפרידות שד' המלאכות(. המתחם הצפוני הכולל את מגרשים , ועליו מבנה חד קומתי )מעל קומת מסד(. המתחם מוקף ב 3 חזיתותיו ע"י הרחובות: שד' המלאכות, החרט, הסוחר. המתחם הדרומי הכולל את מגרשים ועליו מבנה דו קומתי. המתחם מוקף ב 4 חזיתותיו ע"י הרחובות: שד' המלאכות, החרט, הקדר, האופה המרכז אוכלס לפני כ שנים, כאשר המבנים הינם ברמה נאה כמקובל במרכזים מסחריים. להלן פירוט השטחים הסחירים בנכס והתפלגותם, ע"פ נתונים שנמסרו לי על ההערכה: ידי מזמין 8.6 סה"כ )מ"ר( 1 פנוי )מ"ר( 2 מושכר )מ"ר( שעור תפוסה 20,340 כ 95% 1,047 21,387 שטחי מסחר 1 כולל כ 248 מ"ר מחסנים. 2 כולל שטח הנהלה )84 מ"ר( ללא דמי שכירות. עמוד 7 מתוך 27

45 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים הסביבה הנדל"נית של הנכס: הסביבה הנדל"נית של הנכס הנדון הינה מרכזים מסחריים באזור הנדון. לא אותרו סיכויים וסיכונים בנכס מעבר לסיכוני שוק הנדל"ן של מרכזים מסחריים זה. באזור להלן מיקום הנכס ע"ג קומפילציה של מפת הסביבה ותצ"א: מיקום הנכס עמוד 8 מתוך 27

46 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 9. פרטי רישום והזכויות במקרקעין ע"פ פלט מידע מפנקס הזכויות שהופק באמצעות האינטרנט, נכון ליולי 2016: שטח חלקה 8,636 6 מ"ר, שטח חלקה 7 שטח חלקה 9,158 מ"ר 5, חלקה 5, מ"ר. כ"א מהחלקות רשומה כדלקמן: בעלות חכירה משכנתאות מ"ר, שטח חלקה 5, שטח חלקה 5, רשות הפיתוח, בשלמות. מ"ר, שטח ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים, בשלמות, לתקופה של 49 שנים, תאריך סיום משכנתא מדרגה ראשונה לטובת העובדים בע"מ )בניהול מיוחד(, ולטובת ותגמולים א.ש. בע"מ )בניהול מיוחד(; סכום. )הערות ביחד עם חלקות 6 7, 1013, בגוש 5890 ו 18, 17 בגוש 5891( בחלקה 7 קיימת הערה בדבר אתר עתיקות. מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של קרן מקפת מרכז לפנסיה על הנכס בשלמות, ללא הגבלת ע"פ חוזה החכירה בין מינהל מקרקעי ישראל לבין חב' "ישפרו" )ראו ס"ק 9.2 להלן(, מגרשים רשומים כחלקות 7 6, בגוש 5890, ומגרשים רשומים כחלקות בגוש.5890 על הנכס חל חוזה חכירה מהוון מיום בין מינהל מקרקעי ישראל לבין ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ, שעיקריו: נשוא החוזה: חלקות 1915,1310,7,6 בגוש,5890 מגרשים מס',124121,103, , לפי תכנית מפורטת מס' מד/ 20. היעוד: מגרשים , אזור מסחרי, מגרשים אזור מסחר ושרותים אחרים תקופת החכירה: 49 שנים, תקופת חכירה נוספת של 49 שנים החל מתום תקופת החכירה דמי חכירה: מהוונים 9.2 חוזה החכירה כולל תנאים שונים, כמפורט בו. 3 פלט מידע זה אינו נסח רישום מאושר או העתק רישום, כמשמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969, התקנות והנוהלים שעלפיו. עמוד 9 מתוך 27

47 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 9.3 כפי שנמסר ע"י החברה: חלק החברה בנכס הינו 82%, וזאת מכח הסכם )כולל הסכם שיתוף( עם בעלי הזכויות הקודמים בקרקע קיבוץ שעלבים. ע"פ דו"ח שכירויות שנמסר לי עלידי מזמין ההערכה: סה"כ דמי השכירות לחודש יוני ,4 1,600,469 ש"ח, בהתפלגות כדלקמן: 9.4 היקף שטח 5 עד 250 מ"ר מ"ר מ"ר 4 מעל 1000 מ"ר שונות )דוכנים, אנט' וכד'( סה"כ מספר שוכרים שטח מושכר מ"ר מועד סיום חוזה משתנה משתנה משתנה משתנה משתנה דמ"ש נכון ל )ש"ח( 4 568, , , ,974 15,985 1,600,469 5,171 3,529 3,525 8, , עוד נמסר לי על ידי מזמין ההערכה כי: כל השוכרים הינם במעמד של "שכירות חפשית" )אין תחולה של חוק הגנת הדייר(. לשוכרים אופציה להארכת תקופת השכירות. כל החוזים הינם צמודי מדד המחירים לצרכן. בחלק מהחוזים אופציה לדמי שכירות ע"פ המחזור. בהתאם למסמך הסכמה בין בעלי הזכויות )ראו ס"ק 9.3 לעיל(, הוסכם כי החברה תהא זכאית לכלל דמי השכירות שייגבו מהשימוש בשטחי בתי הקולנוע, וזאת עד לסכום של $ 8 למ"ר למשך כל התקופה שבה ישמשו שטחים אלה כבתי קולנוע. )1( )2( )3( )4( )5( במהלך השנה האחרונה ועד למועד הקובע לשומה זו נחתמו בנכס הנדון הסכמי שכירות עם 19 שוכרים )מתוכם 10 שוכרים חדשים(, לשטח כולל של כ 6,315 מ"ר, בדמי שכירות ממוצעים של כ 67 ש"ח למ"ר חנות לחודש; וכ 49 למ"ר אחסנה לחודש. כולל הכנסות מתוספת דמ"ש ע"פ הסכם בגין כמות כרטיסים שנמכרו בבתי הקולנוע, בסך של כ 17,266 לחודש )בממוצע שנתי(, וכן כולל דמ"ש בגין שוכר חדש לשטח המרכול )בחתימה(, ע"ס, 225,000 אשר יתחיל להניב דמי שכירות ב 2/2017 בלבד. כולל שטח של כ 84 מ"ר המשמש להנהלת האתר ואינו מניב דמי שכירות, וכן כולל דמ"ש ע"ס 20,412 בגין שוכר חדש, אשר יתחיל להניב דמי שכירות ב 12/ עמוד 10 מתוך 27

48 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 9.5 בהתאם למסמך נתונים של החברה ליום : מידע אודות מחזיקים שהינם: דיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר: אין. מחזיקים בנכס ללא חוזה שכירות: אין. 6 מחזיקים שהינם בעלי ענין בתאגיד מזמין ההערכה כגון: חברות בת, חברות 7 קשורות וכדומה: הסכם שכירות עם חברת סלקום )שהינה חברה קשורה( להשכרת שטח לאנטנה סלולרית. מידע בדבר קיומו של הסכם עם צד ג', ובכלל זה הסכם בניה, הסכם או התחייבות שניתנו לרשות המקומית/וועדה מקומית לתכנון ולבניה וכיוצא באלה: ) 481,722 ערבות שניתנה לעירית מודיעין ע"ס של 400,000 )כיום בדבר קיום תנאים להוצאת טופס 4 בנכס. ) 5,223 ערבות שניתנה לעירית מודיעין ע"ס של 5,000 )כיום בדבר הוצאת היתר בניה לאולם אירועים. שינויים שחלו בנכס בתקופה שבין המועד הקובע לבין תאריך עריכת השומה )מאפיינים פיזיים, משפטיים, תכנוניים וכיו"ב(: אין. חבות אחרת הקשורה לנכס ואינה מפורטת לעיל: בחודש יוני 2014 קיבלה החברה הלוואה משני גופים מוסדיים )"המלווים"( ולהבטחת פרעון ההלוואה שועבדו זכויות החברה בנכס ובנכס נוסף. פרטים הידועים בעניין שימושים חורגים ו/או בנייה ללא היתר ו/או כל תכתובת בנושא בעיות רישוי, במיוחד של הוועדה המקומית: אין. פרטים בענין זיהום הקרקע הנדונה, שימושים בעבר ובהווה החשודים כמזהמים וכיו"ב: אין חברה אשר חברה אחרת מחזיקה בחמישים אחוזים ויותר מהון המניות המונפק שלה או מזכויות ההצבעה שבה. חברה אשר בבעלות או בשליטה בעקיפין של בעל בנכס. 6 7 עמוד 11 מתוך 27

49 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים דמי ניהול: בהתאם לנתונים שנמסרו ע"י החברה: שרותי האחזקה והניהול ניתנים ע"י החברה עצמה. אין בנכס הוצאות אחזקה בלתי מכוסות. דמי הניהול הממוצעים בנכס הינם כ 11.8 ש"ח/מ"ר/חודש והינם סבירים בנסיבות הענין, ובהתחשב באמור לעיל. לצורך בדיקת סבירות הנתונים, בדקנו )ע"פ בחירתנו( חלק מהסכמי השכירות המתייחסים לשטח של כ 27% מכלל השטחים המושכרים בנכס ומבטאים הכנסה המהווה כ 15% מכלל ההכנסות בנכס. החוזים נמצאו תואמים לנתוני החברה שנמסרו לנו. ההערכה הינה לזכות החכירה המהוונת, כשזכות זו חפשית מכל חוב, שיעבוד או תפישה עמוד 12 מתוך 27

50 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 10. מצב תכנוני 4913 תכנית מד/ 20, שדבר אישורה למתן תוקף פורסם בי.פ. מיום , חלה על 10.1 שטח של כ 1,085 דונם ומטרותיה: א. ב. ג. ייעוד וחלוקת מגרשים לבניה לשירותים, למלאכה ולתעשיה זעירה וכיו"ב כמפורט להלן: למסחר: אזור מסחרי, אזור משרדים, תחנת תדלוק, חניון לילה לאוטובוסים; לתעשיה: אזור למבנים רב תכליתיים, אזור תעשיה, אזור מלאכה אזור מוסכים; לבניני ציבור: אזור למוסדות ציבור, תחמ"ש, מתקנים הנדסיים, אזור ציבורי פתוח מיוחד, אזור ציבורי פתוח; לדרכים: דרכים, חניה ציבורית, יער קיים או עתידי, כבישי גישה בין אזור המלאכה לכביש ראשי. קביעת הוראות בניה ועיצוב אדריכלי, זכויות והגבלות בניה. קביעת תנאים סביבתיים ומגבלות לשימושי מלאכה ותעשיה שטח התכנית מתחלק כדלקמן: מגרש ייעוד השטח בדונם השטח ב % 4.7% 2.0% 0.7% 2.6% 6.5% 14.9% 4.4% 2.4% 5.9% 0.5% 0.4% 0.2% 0.8% 17.3% 1.0% 34.0% 35.7% 100% , עד עד , עד עד , עד עד עד ,32 56 עד עד עד עד 87 1 סה"כ שטח התכנית: מסחרי: אזור מסחרי אזור משרדים תחנות תדלוק חניון לילה לאוטובוסים תעשיה: אזור למבנים רב תכליתיים אזור תעשיה אזור מלאכה אזור מוסכים בניני ציבור: אזור למוסדות ציבור תחמ"ש מתקנים הנדסיים אזור ציבורי פתוח מיוחד אזור ציבורי פתוח דרכים: דרכים חניה ציבורית שטח כולל: 698 דונם יער קיים או עתידי כבישי גישה בין אזור המלאכה לכביש ראשי עמוד 13 מתוך 27

51 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 10.3 מגרשים הינם ביעוד "אזור מסחרי". זכויות הבניה והתכליות ביעוד "אזור מסחרי" הינם כדלקמן: א. ב. המטרה ליעד שטחים למבנים לשימושים מסחריים של מרכולים, רשתות שיווק. לקבוע הנחיות ומגבלות בניה עבור שימושים מסחריים אלה. התכליות והשימושים באזור המסחרי מותרים השימושים המתאפיינים במכירה ו/או תצוגה בשטח רצפה גדול. לא יותר המסחר במזון אלא בתאום עם מהנדס הועדה המקומית ובאישור הועדה המקומית. לא תותר חלוקת שטח המבנה ליחידות מסחריות נפרדות קטנות כגון קניון או כד'. מותרת חלוקה ליחידות מסחריות בגודל מזערי של 500 מ"ר שטח עיקרי, בתנאי שהחלוקה והגישות ליחידות יהיו להנחת דעתה של הועדה המקומית. תותר חלוקה קטנה מ 500 מ"ר לשימוש שירותים בנקאיים ודואר בלבד. 50% 10% 16% 5% 25% 35% 2 1 זכויות הבניה: שטח עיקרי על קרקעי: שטח שרות על קרקעי: שטח עיקרי תת קרקעי: שטח שרות תת קרקעי: קרקעי לחניה תת שרות שטח בלבד: % כיסוי קרקע מירבי: מס. קומות )ללא מרתף(: מס. קומות מרתף: ג. מגבלות: ע"פ תקנות התכנית: שיווק מגרשים מס' 101, עד מס' 105 באזור המסחרי מותנה באישור מהנדס הועדה המקומית בהתאם להתפתחות ובניה בפועל של מרכזים מסחריים בליבה של המע"ר במודיעין. עמוד 14 מתוך 27

52 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים חניה: ד. תקני החניה לרכב פרטי יהיו על פי תקני החניה המומלצים בתכנית המתאר לעיר מודיעין מד/ 2020, נספח מס' 7, על תיקוניו, אך לגבי מבנה רבתכליתי תקן החניה יהיה: מקום אחד לרכב פרטי לכל 3035 מ"ר לפי שקול דעת מהנדס הועדה המקומית. תקני החניה לרכב תפעולי יהיו על פי התקנים המומלצים בתכנית המתאר מד/ 2020 כנ"ל ועל פי החלטת הועדה המקומית בהתאם לאפיון הבנין המבוקש, לאחר מילוי התנאים המפורטים בסעיף דו"ח איפיון מפעל )ראה סעיף 4.4 בתקנון(. במקרים בהם אין בהיתר ניצול מלא של זכויות הבניה, ובעתיד ניצול מלא של זכויות הבניה יחייב בניה במרתף, על מבקש ההיתר להראות ולהוכיח שבתכנון ובבקשה להיתר קיימת הכנה לבצוע מרתף בעתיד בתחום המגרש או פתרון חניה בתחום המגרשים הסמוכים. באזור משרדים )מגרשים מס' 111 עד 113( לא תורשה חניה על פני הקרקע למעט חניה להורדת והעלאת נוסעים, פריקת מטענים ורכב חרום. בסמכות הועדה המקומית יהיה להתיר חניה תתקרקעית החורגת מאחוז כיסוי הקרקע המירבי בכפוף לתכנית פתוח השטח. )1( )2( )3( )4( )5( לאור האמור בתכנית מד/ 2020 נספח 7 והאמור לעיל, תקני החניה הינם: האזור מסחרי רב תכליתי משרדים תעשיה חניה פרטית 1:25 1:30 1:20 1:50 חניה תפעולית 1:250 1:500 1:500 ה. מיגבלות: התכנון כוללת מגבלות רבות ושונות, כמפורט בתקנות התכנית. עמוד 15 מתוך 27

53 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 10.4 מגרשים הינם ביעוד "אזור מבנים רב תכליתיים". זכויות הבניה והתכליות ביעוד זה הינם כדלקמן: א. המטרה ליעד שטחים למבנים ובהם בתי מלאכה, מסחר ומשרדים, לקבוע את השימושים המותרים. לקבוע הנחיות ומגבלות בניה לשימושים אלה. באופן שלא יגרמו למטרדים סביבתיים כמפורט בהוראות לאיכות הסביבה בפרק 4 בתקנות. ב. התכליות והשימושים במבנים רב תכליתיים מותרים השימושים הבאים: 1. במפלס הרחוב לאורך הדרכים כמסומן בתשריט בקו אפור כהה עם ניקוד שחור, מותרת חזית מסחרית, לחנויות למסחר קמעונאי וסיטונאי, לאולמות תצוגה, לבעלי מלאכה כגון נגרים, דקורטורים, יצרני שילוט וכיו"ב וכן שרותי דלפק ומזנונים. לאורך החזית המסחרית מחויבת בנית ארקדה. בשטח המבנה שאינו מיועד לחזית מסחרית, מותרים בתי מלאכה מכל הסוגים ומחסנים. עיצוב הארקדה יהיה בהתאם לנספח מס' 3, גליון פרישות של חזיתות והנחיות עיצוב החזיתות. 2. בקומות א', ב', מעל לקומת הרחוב, מותרים בתי מלאכה מכל הסוגים, מחסנים ומשרדים. לא יותרו אולמות שמחות בקומות קרקע. השימושים השונים בכל המפלסים כפופים לכל דיני איכות הסביבה באופן שלא.3.4 יגרמו למטרדים האחד כלפי השני וכלפי הסביבה, להנחת דעתו של מהנדס הועדה. 95% 30% 25% 6% 84% 40% 3 2 זכויות הבניה: שטח עיקרי על קרקעי: שטח שרות על קרקעי: שטח עיקרי תת קרקעי: שטח שרות תת קרקעי: שטח שרות תת קרקעי לחניה בלבד: % כיסוי קרקע מירבי: מס. קומות )ללא מרתף(: מס. קומות מרתף: עמוד 16 מתוך 27

54 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים חניה: ג. תקני החניה לרכב פרטי יהיו על פי תקני החניה המומלצים בתכנית המתאר לעיר מודיעין מד/ 2020, נספח מס' 7, על תיקוניו, אך לגבי מבנה רבתכליתי תקן החניה יהיה: מקום אחד לרכב פרטי לכל 3035 מ"ר לפי שקול דעת מהנדס הועדה המקומית. תקני החניה לרכב תפעולי יהיו על פי התקנים המומלצים בתכנית המתאר מד/ 2020 כנ"ל ועל פי החלטת הועדה המקומית בהתאם לאפיון הבנין המבוקש, לאחר מילוי התנאים המפורטים בסעיף דו"ח איפיון מפעל )ראה סעיף 4.4 בתקנון(. במקרים בהם אין בהיתר ניצול מלא של זכויות הבניה, ובעתיד ניצול מלא של זכויות הבניה יחייב בניה במרתף, על מבקש ההיתר להראות ולהוכיח שבתכנון ובבקשה להיתר קיימת הכנה לבצוע מרתף בעתיד בתחום המגרש או פתרון חניה בתחום המגרשים הסמוכים. באזור משרדים )מגרשים מס' 111 עד 113( לא תורשה חניה על פני הקרקע למעט חניה להורדת והעלאת נוסעים, פריקת מטענים ורכב חרום. בסמכות הועדה המקומית יהיה להתיר חניה תתקרקעית החורגת מאחוז כיסוי הקרקע המירבי בכפוף לתכנית פתוח השטח. )1( )2( )3( )4( )5( לאור האמור בתכנית מד/ 2020 נספח 7 והאמור לעיל, תקני החניה הינם: האזור מסחרי רב תכליתי משרדים תעשיה חניה פרטית 1:25 1:30 1:20 1:50 חניה תפעולית 1:250 1:500 1:500 ד. מיגבלות: התכנון כוללת מגבלות רבות ושונות, כמפורט בתקנות התכנית. עמוד 17 מתוך 27

55 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים בהתאם לתכנית מפורטת מס' מד/מק/ 1/20 אזור שירותים, מלאכה ותעשיה זעירה, שדבר , שונו הוראות הבינוי והעיצוב מיום 5501 אישורה למתן תוקף פורסם בי.פ. האדריכלי באזור התעשיה , ע"פ הוראות התכנית, נקבע כי ניתן יהיה לאחד בין מגרשים מס' , 121, למגרש אחד או קבוצת מבנים למשתמש יחיד. 14,12,7 במבנים רב תכליתיים נקבע כי לאורך דרכים מס' 2, יבנו ארקדות בקו בנין "0", ובעומק 4.0 מ' לפחות. התכנית כוללת הוראות נוספות. רישוי: לנכס הוצאו היתרי בניה אלו: 10.6 היתר בניה מס' מיום : תכנית שינויים למבנה מסחר במגרשים עמוד 18 מתוך 27

56 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים היתר בניה מס' מיום : תכנית שינויים מגרשים בקשה להיתר מס' , שמהותה הקטנת גודל חנות עד 200 מ"ר, בחנויות מס' 1 ו 3, לתקופה של 10 שנים )ללא שינוי בהיקף השטחים הבנויים(; והקלה לשימוש חורג משימוש מסחרי לשימוש של הסעדה, באמצעות פיצול חללים קטנים מהמותר בתכנית בנין עיר בני 250 מ"ר, 300 מ"ר ו 200 מ"ר: הקלה שפורסמה ביום שימוש חורג ממסחר להסעדה למשך שנים כולל 750 מ"ר. הקלה מסעיף הקלה שפורסמה ביום ב' לענין גודל חנות מזערי מ 500 מ"ר ל 200 מ"ר. לאשר את מיום הועדה המקומית החליטה בישיבה מס' הבקשה. ע"פ פרוטוקול החלטת הועדה השימוש המבוקש אינו מהווה שימוש חורג, שכן התרת מסחר במזון באזור מסחרי הינה בסמכות הועדה בהתאם לסעיף 2.2 ב' ואינו מצריך פרסום חורג. ההקלה הנדרשת הינה להקטנת שטח יחידות מסחריות עד ל 200 מ"ר. עמוד 19 מתוך 27

57 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 11. עקרונות, גורמים ושיקולים בהערכה אלו: בבואי להעריך את השווי של הנכס הנדון לקחתי בחשבון, בין היתר, עקרונות, גורמים ושיקולים 11.1 בהערכת השווי של נכס מקרקעין קיימות שלוש גישות שומה עיקריות: גישת ההשוואה בגישה זו עורכים השוואה לעסקות ומחירים בנכסים דומים ומתאימים אותם לנכס נשוא ההערכה בפרמטרים מתאימים )כגון: גודל, מיקום, זכויות בניה, רמת בניה וכיו"ב(. גישה זו הינה בד"כ הגישה המועדפת והקשיים הקיימים בישומה הינם בד"כ עקב חוסר עסקות ומחירים בנכסים דומים. גישה זו משמשת הן להערכת קרקע לא מבונה והן להערכת שטחים מבונים. גישת העלויות בהתאם לגישה זו, שווי של נכס מקרקעין מבונה הינו סיכום של: שווי הקרקע לנכס + עלות המבנה )השווי הפיזי שלו( + "רווח יזם" )הכולל מימון, רווח, זמן, העובדה שהנכס קיים וכיו"ב( = שווי הנכס המבונה ============ בהתאם לגישה זו, ניתן לקבוע או את שווי הנכס המבונה או את שווי הקרקע, כדלקמן: א. שווי הנכס המבונה: * שווי הקרקע מוערך בגישת ההשוואה. * שווי המבנה מוערך בגישת ההשוואה, בהתאם למאפייניו השונים. * "רווח יזם" בהתאם לאופי הפרויקט ולמקובל בשוק. לאחר קביעת שלוש פרמטרים אלו, ניתן להעריך את שווי הנכס, כאמור דלעיל. עמוד 20 מתוך 27

58 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים ב. שווי הקרקע )שיטת החילוץ(: הערכת שווי הקרקע בגישת העלויות נקראת "שיטת החילוץ" ולפיה * שווי הנכס המבונה מוערך בגישת ההשוואה. * שווי המבנה ו"רווח יזם" כאמור בסעיף א'. לאחר קביעת שלושת פרמטרים אלו, ניתן להעריך את שווי הקרקע, כדלקמן: שווי הנכס כגמור "רווח יזם" "עלות בניה" = "שווי הקרקע" גישת ההכנסות בגישה זו נקבע השווי ע"י היוון ההכנסות הספציפיות הקיימות בנכס המוערך, או בהשוואה להכנסות מנכסים דומים תוך התאמות הנדרשות )בדומה להתאמות הנדרשות בגישת ההשוואה(. מקדם ההיוון תלוי גם הוא בסוג הנכס ובגורמים שונים נוספים הערכת נכס מסויים מבוצעת בשילוב של שלושת גישות אלו, כאשר בכל נכס קיים משקל שונה לכל גישה וקיימים נכסים שבהם משתמשים רק בגישה אחת או שתיים. הגישה המקובלת והמועדפת להערכת נכס מהסוג הנדון, הינה גישת ההכנסות, וזאת מאחר והנכס הנדון הינו עסק פעיל בבעלות אחת, המבוסס על השכרת שטחים מניבים, כך שדמי השכירות מהווים אינדיקציה ישירה לשווי של הנכס. שיעור התשואה הכולל לתחשיב בגישת ההכנסות הוערך ע"פ עסקות שבוצעו בתחום הנדל"ן המניב; ובהתאמה לנכס הנדון. דמי היוון בעת יובל חכירה הקרקע של הנכס הנדון מוחזקת בחכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל. הסכם החכירה מסתיים ביום , וע"פ החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל, יקום חיוב בגין דמי היוון בעת הארכת החוזה לתקופת חכירה נוספת )"יובל חכירה"(. 8 אמדן הערך הנוכחי של דמי ההיוון בגין יובל החכירה לגבי הנכס הנדון הינו זניח אמדן זה הינו אמדן בלבד ואינו מהווה אסמכתא לגובה דמי ההיוון ביובל החכירה, אותו ידרוש המינהל ואינו מחייב את ממ"י או את החוכר. עמוד 21 מתוך 27

59 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 11.5 בהערכה נלקחו בחשבון, בין היתר, גורמים ושיקולים אלו: מיקום הנכס במודיעין, והיותו חלק ממרכז מסחרי פעיל. שטח המבנים, מידותיהם, רמת הגמר וכל שאר המאפיינים הפיסיים. המצב התכנוני של הנכס, כמפורט לעיל כאמור בס"ק 9.3, הנכס הנדון הינו בשותפות של החברה )82%( ושל קיבוץ שעלבים. בהתחשב בחלק החברה בנכס ובתנאי הסכם השיתוף, אין לשיתוף הזכויות השפעה על שווי הזכויות. כמפורט לעיל, הנכס המוערך הינו נכס מניב, ללא זכויות בניה כלשהן. לאור זאת, היטל השבחה אינו רלוונטי לנשוא ההערכה. יחד עם זאת, יש לציין כי גובה היטל ההשבחה, אם בכלל, ייקבע בעת מימוש בהתאם לתנאים בחוק התו"ב. היטל ההשבחה הצפוי בגין הבקשה להיתר )ראו ס"ק ( נלקח בחשבון ע"י החברה, ולא הופחת בשומה זו. שומה זו נערכה בהתבסס על המידע המשפטי שהוצג בפנינו כמפורט בה. ההערכה אינה כוללת מע"מ. ההערכה הינה לזכויות חכירה מהוונת, כשזכויות אלו חפשיות מכל חוב, שיעבוד או תפישה עמוד 22 מתוך 27

60 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 12. נתונים ותחשיב 12.1 נתונים נתוני שכירויות ראו ס"ק 9.4 לעיל: דמ"ש לשטח המושכר כ 1,600,469 ש"ח לחודש, )כולל 17,266 ש"ח לחודש מתוספת דמ"ש כמפורט לעיל( כאמור בס"ק 9.4 לעיל, נתוני השכירות כוללים 2 מושכרים חדשים ע"ס 20,412 /חודש ו 225,000 9 /חודש, אשר יחלו להניב דמי שכירות ב 12/2016 2/2017 )בהתאמה(. כפי שנמסר ע"י החברה 10 אין בנכס הוצאות אחזקה עודפת. דמי השכירות המוערכים לשטח הפנוי כ 55,930 ש"ח לחודש. וב בהתחשב במהות הנכס הנדון מרכז מסחרי נרחב, ובעובדה שיש בו עשרות שוכרים, דמי השכירות המתקבלים בנכס מייצגים את הנכס הספציפי. בהתאם לדו"ח חברת מגה אור החזקות בע"מ, ליום , עולה כי דמי השכירות הממוצעים בנכס הידוע כ"מרכז מסחרי מגה אור מודיעין "REIT1 עמדו ע"ס של כ 79 למ"ר, )ובחוזים שנחתמו במהלך שנת למ"ר( בהליך חתימת חוזה. כאשר תחשיב החברה של ניהול הנכס, המביא לכך שאין הוצאות עודפות, לוקח בחשבון את תנאי המושכרים החדשים עמוד 23 מתוך 27

61 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים לענין שעור התשואה, להלן נתוני בתקופה האחרונה: השוואה, לעסקות מכר של נכסים מניבים, מועד הנכס תשואה 8.13% ~7.90% ~7.50% % 7.90% 7.75% ~7.13% 8.30% 8.40% 7.47% 7.60% 8.70% 8.10% 8.50% 7.40% 8.00% ~7.20% ~7.00% ~7.45% ~7.57% ~7.40% 7.8% 7.60% 7.59% 12 ~6.14% תחנת תדלוק ומבנה משרדים ומסחר, ק. אריה פ"ת חלק במתחם תעשיה עתירת ידע, רעננה חלק במגדל משרדים, ת"א חלק ממבנה תעסוקה משרדים ומסחר, מודיעין חלק מבית המסוף, אזה"ת ראשל"צ מבנה משרדים, רמת גן כמחצית ממרכז מסחרי, עפולה בנין משרדים, הוד השרון מבני תעשיה ולוגיסטיקה, אזה"ת לוד 2 קומות משרדים, ר"ג בנין משרדים, נתניה מבנה מסחר ומשרדים, כרמיאל מחצית ממרכז מסחרי, רמלה בנין משרדים, אור יהודה מחצית מבניין משרדים, ת"א מרכז תעשיה ואחסנה, ראשהעין חלק מבניין מסחר ומשרדים, ת"א מרכז מסחרי, חיפה חלק ממבנה תע"י / משרדים, פ"ת מבנה משרדים ותעשיה, פארק קיסריה פרוייקט משרדים, לוד מרכז מסחרי, רעננה מחצית מקניון, בארשבע קניון, פסגת זאב ירושלים מחצית ממרכז לוגיסטי, נמל אשדוד 6/2014 7/ / / / /2014 1/2015 2/2015 2/2015 2/2015 4/2015 6/2015 8/2015 6/2015 9/ / / /2015 1/2016 1/2016 2/2016 3/2016 5/2016 6/2016 6/2016 שיעור התשואה הצפוי עם השלמת אכלוסו של הנכס. הזכויות בנכס מהוות הרשאה זמנית מחברת נמלי אשדוד, עד ל 1/ עמוד 24 מתוך 27

62 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים ע"י השמאי הממשלתי בהתאם ל "סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים מחצית שניה של שנת 2015" של משרד המשפטים אגף שומת מקרקעין, אשר פורסמה ביום : ריבית בנק ישראל נשארה ברמתה הנמוכה )0.10%(. הריבית הריאלית )כאשר מדד 2.58% לבין 1.96% למשכנתאות נעה בטווח שבין )הצמודה( והתחזית לאינפלציה 0.4% בכ המחירים לצרכן ירד בתקופה הנסקרת השנתית נעה בין 0.5% 1.0%(. בתקופה הנסקרת נמשכה מגמת הירידה בתשואות הריאליות והנומינליות של נמוכות יחסית ובוודאי והן מציגות תשואות אג"ח ממשלתיות ארוכות טווח, שביחס לתשואות הנדל"ן המניב. נתונים אלה גורמים לניתוב לאפיקי השקעה חלופיים לרבות בשוק הנדל"ן המניב. של שנת השנייה שיעורי התשואה )שיעור היוון כולל( הממוצעים למחצית : % נכסי משרדים: 7.7% נכסים מסחריים: 8.0% נכסי תעשיה ולוגיסטיקה: של השנייה נצפו שינויים קלים בשיעורי התשואה מנכסים מניבים במחצית שנת 2015 לעומת השיעורים שנצפו במחצית שקדמה לה )מחצית ראשונה של 2015(. אלה נמצאו בטווח שבין 7.5% לבין 8.5%. בענף המשרדים נמשכת ומתחזקת מעט מגמת היציבות. בענף הנכסים המסחריים נצפתה עליה קלה בשיעורי התשואה, בין היתר כתוצאה מחשש מצמצום הפעילות הקמעונאית והביקוש לשטחי מסחר. בענף נכסי תעשיה ולוגיסטיקה נמשכת מגמת היציבות. נצפתה ירידה קלה בשיעורי התשואה בנכסים אלה. יצוין כי בנכסים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו הנכס, כאשר לשוכרים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך. נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה )לגבי מרכיבים כגון: איתנות פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו'(. עמוד 25 מתוך 27

63 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 12.2 תחשיב מפדיון, שעור התשואה הכולל בתחשיב להלן, לאור אופי המושכרים, הינו: 7.50% לשנה להכנסות מדמי שכירות, 12.0% להכנסות מתוספת דמ"ש ו 8.25% למשטחים פנוים )ולשטח במו"מ( לאור זאת, שווי הנכס הינו כדלקמן: מהות מושכר כללי 13 שוכר א' )חדש( 14 שוכר ב' )חדש( פדיון קולנוע פנוי סה"כ ביניים חלק החברה )82%( דמ"ש ) /חודש( שיעור היוון )%( 7.50% 8.25% 7.50% 12.00% 8.25% 7.50% שווי ) ( 205,508,000 31,153,000 3,149,000 1,727,000 8,135, ,672, ,731,000 8,538, ,269,000 1,284, ,000 20,412 17,266 55,930 53, קולנוע )100%( סה"כ שווי חלק החברה מהתחשיב לעיל, מתקבל במקורב שווי של כ 12,000 ש"ח למ"ר בנוי ממוצע. שווי החלק של החברה )82%( 213,270, בדיקת רגישות להלן תוצאות בדיקת רגישות לגבי שינויים של ±0.5% בשעור התשואה הכולל: שעור תשואה + 0.5% 0% 0.5% 200,070, ,270, ,330,000 שווי הנכס )ש"ח( 13 שטח במו"מ בהליך חתימת חוזה, או ס"ק לעיל כולל דחייה של 0.62 שנים בקבלת דמי השכירות )שטח המרכול(. 14 הסכם שכירות חדש ראו ס"ק לעיל כולל דחיה של 0.5 שנים בקבלת דמי השכירות. 15 ראו ס"ק )5( % חלק החברה. עמוד 26 מתוך 27

64 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 13. הערכה לאור כל האמור לעיל, הנני מעריך את השווי נכון ליום של הנכס הנדון חלק 13.1 החברה )82% ב( "מרכז ישפרו א'", מודיעין בסכום של: 213,270,000 ש"ח )מאתיים ושלושה עשר מיליון ומאתים ושבעים אלף ש"ח( ההערכה אינה כוללת מע"מ. הערכה זו מיועדת לשימוש מזמין ההערכה ולמטרה המפורטת בפרק 2 לעיל בלבד. אין לעשות בה שימוש לכל מטרה אחרת; ובכלל זה אין להתבסס עליה לצורך שעבוד הנכס לבנק או לכל גוף אחר שווי הנכס בדו"חות הכספיים של מזמין ההערכה, ליום כפי שנמסר על ידו: ,826 אש"ח. שומה זו נערכה ע"פ תקן מספר 17.1 בדבר פרוט מזערי נדרש בעבודות שמאות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים עלפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968, שפורסם עלידי הועדה לתקינה שמאית שליד מועצת שמאי המקרקעין, ואושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין ביום הנני מצהיר בזה: אני בעל ידע ונסיון רלוונטים לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה והערכה זו נעשתה לפי מיטב ידיעתי, הבנתי המקצועית ונסיוני. אין לי כל ענין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה עמוד 27 מתוך 27

65 אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מתחם מסחרי "פאואר סנטר" כלל/ישפרו אזה"ת ב' נס ציונה אוגוסט 2016 רח' אבן גבירול 192, תלאביב 62032, טל , פקס

66 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים תוכן הענינים דף מס' 1. פרטי הנכס מטרת ההערכה פרטי הזמנת השומה פרטי והצהרת השמאי ביקור במקום התאריך הקובע להערכה המסמכים שנמסרו על ידי מזמיני ההערכה תאור הנכס והסביבה פרטי רישום והזכויות במקרקעין מצב תכנוני ורישוי עקרונות, גורמים ושיקולים בהערכה נתונים ותחשיב הערכה עמוד 2 מתוך 26

67 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים תלאביב, תיק מס', 13/14525 לכבוד ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ רח' יגאל אלון 98 תלאביב ג.א.נ., הנדון: שומת מקרקעין מקיפה מתחם "פאואר סנטר" כלל/ישפרו אזה"ת ב', נס ציונה 1. פרטי הנכס גוש: 3849 חלקות: 60,48,47 מהות הנכס: מתחם מסחרי נרחב )"פאואר סנטר"( מיקום: אזור התעשיה ב' נס ציונה הזכויות בנכס: בעלות במחצית חלקות 47 ו 48, וחכירה בחלקה מטרת ההערכה נתבקשתי על ידיכם להעריך את שווי הנכס הנדון למטרת יישום התקינה החשבונאית הבינלאומית המתייחסת להערכת נדל"ן להשקעה. עמוד 3 מתוך 26

68 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 3. פרטי הזמנת השומה הגוף המזמין: ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ באמצעות: מר אייל ניצן, חשב מועד ההתקשרות: התניות לגבי שכר הטרחה: אין התניות לגבי שכר הטרחה התחייבות לשיפוי: לא ניתנה התחייבות לשיפוי כפי שנמסר לי על ידי החברה: הנכס מוגדר על ידה כנכס להשקעה ע"פ תקן חשבונאי מספר.IAS40 4. פרטי והצהרת השמאי שם השמאי: אברהם כץ מספר רשיון: 150 פרטי השכלה ונסיון: ואלה פרטי השכלתי: מוסמך למדעים בהנדסה אזרחית בהצטיינות, הטכניון חיפה, מודד מוסמך משנת שמאי מקרקעין בעל רשיון מס' 150. ואלה פרטי נסיוני המקצועי: משנת 1969 עסקתי בבצוע בניה בצה"ל, בחברות פרטיות, וברשויות מקומיות. משנת 1976 עוסק בשמאות מקרקעין, החל משנת 1980 שותף, ובעל משרד לשמאות מקרקעין והנדסת בנין. יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל ) (. מ"מ יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל ) (. חבר מועצת השמאים שליד משרד המשפטים ) (. חבר הסגל האקדמי הבכיר של אוניברסיטת ת"א )עד סוף 2001(. מרצה בתכנית לשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת ת"א ) ( וחבר ועדת ההיגוי של התכנית ) (. עמוד 4 מתוך 26

69 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים מרצה בטכניון תכנית לתואר שני M.R.E מגיסטר בלימודי מקרקעין סדנה בהערכת שווי מקרקעין. עורך "מקרקעין וערכם" בטאון לשכת שמאי מקרקעין בישראל ) (. חבר ועדות מקצועיות שונות של לשכת שמאי מקרקעין בישראל ושל מועצת השמאים. רכז הבחינות הסופיות של מועצת שמאי מקרקעין, בנושאי "עקרונות שומה", "השומה למעשה". הנני נותן הסכמתי לכך כי חוות דעת זו תפורסם בציבור. יחסי תלות: הנני מצהיר בזאת כי אין ביני ובין מזמין ההערכה יחסי תלות כלשהם שומות קודמות )ב 3 שנים האחרונות(: שומה מיום לתאריך בסך של 129,226,000 ש"ח, למטרת יישום התקינה החשבונאית הבינלאומית. שומה מיום לתאריך בסך של 123,446,000 ש"ח, למטרת יישום התקינה החשבונאית הבין לאומית. שומה מיום לתאריך בסך של 118,302,000 ש"ח, למטרת יישום התקינה החשבונאית הבין לאומית. שומות מקרקעין קודמות שבוצעו על ידי שמאים אחרים בנכס הנישום שהמועד הקובע בהן הינו בטווח של עד שלוש שנים לפני ואחרי המועד הקובע: אין )ע"פ מסמך הנתונים מהחברה(. 4.7 עסקות שבוצעו בנכס כפי שנמסר לי עלידי מזמיני ההערכה לא נערכו עסקאות מכר 4.8 בנכס ב 3 השנים האחרונות. 4.9 בחוות דעתי לא הסתמכתי על נתונים שהומצאו לי עלידי יועצים ומומחים אחרים. עמוד 5 מתוך 26

70 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 5. ביקור במקום נערך ביקור במקום בתאריך 5 באוגוסט 2016, ע"י שגיא כץ שמאי מקרקעין, ובמועדים קודמים ע"י הח"מ. 6. התאריך הקובע להערכה התאריך הקובע להערכה הינו 30 ביוני המסמכים שנמסרו על ידי מזמיני ההערכה נתונים ומסמכים שהתקבלו ממזמיני ההערכה: פירוט הכנסות מדמי שכירות, לחודש יוני העתק חוזה חכירה. סכום הוצאות אחזקה לא מכוסות. מסמך של החברה ליום ובו נתונים שונים, המפורטים בהערכה זו. התקבלו כל הנתונים הרלוונטים להערכתי, אותם ביקשתי ממזמין ההערכה. לא נמסרו על ידי המזמין הנחות ותחזיות לצורך הערכת השווי עמוד 6 מתוך 26

71 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 8. תאור הנכס והסביבה הנכס הנדון הינו מתחם מסחרי נרחב נס ציונה. הנכס כולל שוכרים רבים כמפורט בהמשך. "פאואר סנטר", המצוי באזור התעשיה ב' של העיר לנס ציונה שלושה אזורי תעשיה כדלקמן: אזור תעשיה א' ; אזור תעשיה ב' ; פארק המדע. אזור התעשיה א' מצוי בדרום מזרח העיר, ממזרח לכביש המחבר את נס ציונה לראשון לציון )כביש מספר 412( ומאופיין במבני תעשיה בני 32 קומות המשמשים ברובם למלאכה ולתעשיה, ובחלקם למסחר. מדרום לאזור התעשיה הנ"ל חטיבת קרקע בשטח לאזור תעשיה עתירת ידע. אזור התעשיה ב' 450 לציון )כביש מספר באזור מסחרי נרחב דונם המיועדת ע"פ תכנית בנין עיר מצוי בדרום מערב העיר, ממערב לכביש המחבר את נס ציונה לראשון 412( ומדרום לכביש בית עובדנס ציונה )כביש מספר 4303(, מאופיין שונים ובמבני תעשיה ומלאכה. פארק המדע "פאואר סנטר" )נשוא ההערכה( הכולל חנויות רבות, בשטחי מסחר מצוי בדרום העיר, והינו אזור תעשיה חדיש הכולל בניני משרדים )"היי טק"( המשמשים חברות ביו טכנולוגיה ותעשיה עתירת ידע..412 פארק מדע זה שוכן בסמוך ומצפון לפארק תעשיות מדע שברחובות, ממזרח לכביש מספר כאמור, המתחם הנדון מצוי באזור התעשיה ב'. 1 המתחם הנדון ממוקם בתחום חלקות 60 48, ו 47 )חלק(. המתחם הנדון בנוי בעיקרו לאורך רחוב הפטיש. רחוב הפטיש הינו דו סטרי המתפצל דרומה מדרך יצחק רבין בצפון מתעקל מזרחה ומתחבר לרחוב המזמרה במזרח. הנכס הנדון מהווה כאמור מתחם מסחרי נרחב הבנוי בשטח כולל של כ 23,700 מ"ר, הבנוי ב 2 אגפים עיקריים: אגף מזרחידרומי: האגף כולל 2 מבנים מבנה עיקרי נרחב )מסומן,)BC בחזיתו מגרש חניה פתוחה נרחב, מבנה נוסף בקצה מגרש החניה. שני המבנים מצויים מעברו הדרומי של רח' הפטיש, כשמבנה סמוך לרחוב. BC מרוחק והמבנה הנוסף אגף מערבי: האגף כולל מבנה )מסומן A(; מגרש חניה פתוחה )חלקו מגודר ומושכר כמגרש מכוניות( ומבנה מסחרי צמוד לו )מצפון( נוחות )בצידו הצפוני של האגף(. מבנה )מסומן D(; ותחנת תדלוק הכוללת חנות ע"פ האתר ההנדסי של עיריית נס ציונה, שטח נטו של המתחם לאחר הפקעות הינו כ 56.2 דונם במקורב לפי חישוב גרפי. עמוד 7 מתוך 26

72 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 8.6 להלן תאור המבנים: א. ב. ג. ד. שאינן כלולות קומות )קומת קרקע מסחרית ויציע חלקי + 4 קומות בנין A הבנין בן 5 המשמשות כבית אבות סיעודי )"מרכז גריאטרי נאות המושבה"(. בהערכה זו כלומר, בהערכה כלולה רק קומת הקרקע + יציע חלקי. בנין BC הבנין במקורו בן קומה מסחרית אחת ויציע חלקי. על גג המבנה משטח חניה נרחב וחדרי מכונות. על חלק מגג הבנין הולך ונבנה מבנה שאינו כלול בהערכה זו. בנין D הבנין בן קומה מסחרית אחת ויציע חלקי. מבנה נוסף שנים, כ 5 מ"ר, שבנייתו הושלמה לפני מבנה מסחרי חד קומתי בשטח כ , מעברו הדרומי של רח' בגוש 48 וממוקם בחלקה המזרחיצפוני של חלקה הפטיש. המבנה הינו ברמה נאה, כמקובל במרכזים מסחריים. 8.7 להלן מיקום המבנים במתחם ע"ג תצ"א של המתחם: תחנת דלק מבנה D מבנה נוסף A מבנה מבנה BC עמוד 8 מתוך 26

73 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 20 המבנים נבנו )ברובם( לפני כ שנים והינם ברמת גמר נאה, כמקובל במבני "פאואר 8.8 סנטר" דומים להלן פירוט השטחים הסחירים בנכס והתפלגותם, ע"פ נתונים שנמסרו לי עלידי מזמיני ההערכה: סה"כ 3 )מ"ר( 4 פנוי )מ"ר( 3 מושכר )מ"ר( שעור תפוסה 23,375 כ 98% ,778 5 מבנים 8.10 הסביבה הנדל"נית של הנכס: הסביבה הנדל"נית של הנכס הנדון הינה מרכזים מסחריים ושטחי מסחר באזור הנדון, כגון: בילו סנטר, קניון אמריקן סיטי, קניון עופר קניותר, ומרכזים מסחריים באזור העיר ראשון לציון. לא אותרו סיכויים וסיכונים בנכס מעבר לסיכוני שוק הנדל"ן של מרכזים מסחריים באזור זה להלן מיקום הנכס ע"ג קומפילציה של מפת הסביבה ותצ"א: מיקום הנכס בהתאם לנתוני החברה ולבדיקת סבירות התאמתם להיקף השטחים בהיתרי הבנייה. כולל שטח של כ 150 מ"ר המשמש את הנהלת המתחם. מתוך שטח זה כ 284 מ"ר למסחר והיתר שטחי אחסנה. בנוסף שטח קרקע מושכר 2,729 מ"ר. עמוד 9 מתוך 26

74 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 9. פרטי רישום והזכויות במקרקעין המתחם הנדון שוכן על קרקע הרשומה בפנקס הזכויות כחלקות 48 47, ו 60 בגוש השטח הרשום של החלקות הינו כדלקמן: חלקה 47 חלקה 48 חלקה 60 סך הכל ,491 8,100 57,590 מ"ר מ"ר מ"ר מ"ר להלן עיקרי פרטי הרישום בהתאם לפלט מידע מפנקס הזכויות שהופק באמצעות 6 האינטרנט, נכון ליולי 2016: חלקה 47 בגוש : /100 45/100 1/10 בעלות: ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ )חברה ( כלל חברה לביטוח בע"מ )חברה ( דיזנגוף חברה לסחר 1952 בע"מ )חברה ( הערות: רשומה הערה על הפקעת חלק מהחלקה לפי סעיף 19 לטובת עיריית נס רשומה הערה בדבר הסכם שיתוף מיום , על כל הבעלים. ציונה. של דיזנגוף על הבעלות ללא הגבלת סכום, מדרגה ראשונה, משכנתאות: רשומה משכנתא חברה לסחר 1952 בע"מ, לטובת בנק הפועלים בע"מ. על הבעלות של ישפרו ללא הגבלת סכום, מדרגה ראשונה, רשומה משכנתא חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ, לטובת בנק דיסקונט לישראל בע"מ חלקה 48 בגוש : /100 45/100 1/10 בעלות: ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ )חברה ( כלל חברה לביטוח בע"מ )חברה ( דיזנגוף חברה לסחר 1952 בע"מ )חברה ( פלט ממידע זה אינו מהווה נסח רישום מאושר או העתק רישום, כמשמעותם בחוק המקרקעין תשכ"ט 1969, התקנות והנוהלים שעל פיו. 6 עמוד 10 מתוך 26

75 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים חכירות: 4 ב רשומה חכירה לתקופה של 999 שנים עד לתאריך בשטח של 6,399 מ"ר קומות )קומת ביניים ו 3 7 המושבה בע"מ, על הזכויות בשלמות. רשומה חכירה לתקופה של הביניים במבנה, לטובת בשלמות. ריט קומות עליונות( לטובת 1 ריט שנים עד לתאריך בע"מ ולטובת בע"מ ולטובת נאות , על חלק מקומת נאות המושבה בע"מ, על הזכות רשומה חכירה לתקופה של 18 שנים עד לתאריך 940 מ"ר לטובת סונול ישראל בע"מ. רשומה חכירה לתקופה של 18 שנים עד לתאריך 260 מ"ר לטובת סונול ישראל בע"מ , שכירות בשטח של , שכירות בשטח של 1952 משכנתאות: רשומה משכנתא על הבעלות של דיזנגוף חברה לסחר הפועלים בע"מ. בע"מ, לטובת בנק רשומה משכנתא על הבעלות של ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ, לטובת בנק דיסקונט לישראל בע"מ. רשומות 2 הערות על שינויים בתנאי משכנתא על החכירה של נאות המושבה בע"מ, לטובת ריט 1 בע"מ )הערות: על 20% בחכירה(. הערות: רשומה הערה על הפקעת חלק מהחלקה לפי סעיף 19 לטובת עיריית נס ציונה. רשומה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לטובת חברת החשמל לישראל בע"מ, על כל הבעלים. רשומה הערה בדבר הסכם שיתוף מיום , על כל הבעלים. רשומה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לטובת כלל חברה לביטוח בע"מ ולטובת ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ, בדבר זכויות בניה נוספות לבניית 324 מ"ר שטח מסחרי, על הבעלות של דיזנגוף חברה לסחר 1952 בע"מ. רשומות הערות נוספת על החכירה של ריט 1 בע"מ, ועל הבעלות של דיזנגוף חברה לסחר 1952 בע"מ. 7 כפי שנמסר לי ע"י מזמיני ההערכה, הערה זו מתייחסת לבית האבות שאינו מהווה חלק מהערכה זו. עמוד 11 מתוך 26

76 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים חלקה 60 בגוש :3849 בעלות: רשות הפיתוח בשלמות. חכירות: רשומה חכירה לתקופה של לטובת: 49 שנים עד לתאריך ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ )חברה ( כלל חברה לביטוח בע"מ )חברה ( דיזנגוף חברה לסחר 1952 בע"מ )חברה ( , על כל הבעלים, 45/100 45/ /10 משכנתאות: רשומה משכנתא מדרגה ראשונה ללא הגבלת סכום, על החכירה של דיזנגוף חברה לסחר 1952 בע"מ לטובת בנק הפועלים בע"מ. רשומה משכנתא מדרגה ראשונה ללא הגבלת סכום, של ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ, דיסקונט לישראל בע"מ. על החכירה לטובת בנק הערות: רשומה הערת אזהרה לפי סעיף 126 )להמנע מלעשות עסקה( לטובת כלל חברה בע"מ על החכירה של ישפרו חברה 1952 ודיזנגוף חברה לסחר לביטוח בע"מ דיזנגוף )להמנע מלעשות עסקה( לטובת 126 ישראלית להשכרת מבנים בע"מ. רשומה הערת אזהרה לפי סעיף על בע"מ וישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ, 1952 חברה לסחר החכירה של כלל חברה לביטוח בע"מ. רשומה הערת אזהרה לפי סעיף 126 )להמנע מלעשות עסקה( לטובת ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ וכלל חברה לביטוח בע"מ, על החכירה של דיזנגוף חברה לסחר 1952 בע"מ. 8 עודף לאחר העברה. עמוד 12 מתוך 26

77 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים ביום נחתם חוזה חכירה מהוון בין מינהל מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח וקק"ל לבין 60 מ"ר המהווים את חלקה 8,100 חברת חרושת חימר בע"מ, להחכרת מקרקעין בשטח )בשלמות( בגוש להלן פרטי החכירה: 49 שנים החל ביום וכלה ביום תקופת החכירה מפעל לבלוקים. מטרת החכירה מהוונים. דמי חכירה קיבולת בניה 40% בקומה בשלוש קומות, סה"כ 120% המהווים 9,720 מ"ר הועבר לעיוני שטר העברת שכירות מיום לפיו הועברו הזכויות בחלקה דיזינגוף חב' לסחר 1952 בע"מ. כפי שנמסר ע"י החברה: חלק החברה בנכס הינו 50%, וזאת מכח רכישה משותפת של הנכס עם כלל חברה לביטוח בע"מ ע"פ נתונים שנמסרו לי עלידי מזמיני ההערכה: 1,629, סה"כ דמי השכירות בגין השטחים המושכרים נכון יוני לחודש הינם ש"ח, בהתפלגות כדלקמן: היקף שטח מספר שוכרים 9 סה"כ שטח )מ"ר( מועד סיום דמ"ש נכון ל )ש"ח( 340,153 3, עד 250 מ"ר משתנה משתנה 224,833 2, מ"ר 408,847 7/2016 6,795 מעל שוכר א' מ"ר 178,644 6/2017 שוכר ב' 3,334 משתנה 477,273 8 אחרים 6, הנהלת המתחם 1,629,750 23, סה"כ תפוש עוד נמסר לי על ידי מזמיני ההערכה כי: כל השוכרים הינם במעמד של "שכירות חפשית" )אין תחולה של חוק הגנת הדייר(. לחלק מהשוכרים אופציה להארכת תקופת השכירות. כל החוזים הינם צמודי מדד המחירים לצרכן. )1( )2( )3( במהלך השנה האחרונה ועד למועד הקובע בשומה זו נחתמו בנכס הסכמי שכירות עם 14 שוכרים )מהם 8 שוכרים חדשים(, של כ 83 ש"ח למ"ר לחודש לשטחי חנויות. 11 לשטח כולל של כ 2,143 מ"ר בנוי, בדמ"ש ממוצעים לא כולל שטח של כ 150 מ"ר המשמש את הנהלת המתחם. כולל הכנסה מהשכרת קרקע בשטח 2,729 מ"ר עמוד 13 מתוך 26

78 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 9.7 בהתאם למסמך נתונים של החברה ליום : מידע אודות מחזיקים שהינם: דיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר: אין. מחזיקים בנכס ללא חוזה שכירות: אין. 12 מחזיקים שהינם בעלי ענין בתאגיד מזמין ההערכה כגון: חברות בת, חברות 13 קשורות וכדומה: כ 6,795 מ"ר מהנכס מושכרים לחברת שופרסל, שהינה חברה קשורה. מידע בדבר קיומו של הסכם עם צד ג', ובכלל זה הסכם בניה, הסכם או התחייבות שניתנו לרשות המקומית/וועדה מקומית לתכנון ולבניה וכיוצא באלה: אין. שינויים שחלו בנכס בתקופה שבין המועד הקובע לבין תאריך עריכת השומה )מאפיינים פיזיים, משפטיים, תכנוניים וכיו"ב(: אין. חבות אחרת הקשורה לנכס ואינה מפורטת לעיל: החברה רשמה שיעבוד מדרגה ראשונה לטובת תאגיד בנקאי על חלקה בנכס וכן שיעבוד קבוע ומישכון ראשון והמחאת זכויות על כל הכספים והזכויות הכספיות שיגיעו לחברה מאת כל שוכרי השטחים המושכרים בנכס הנ"ל וזאת להבטחת הלוואות שקיבלה החברה מהתאגיד הבנקאי. יתרת ההלוואה ליום הינה כ 68,079 אש"ח. פרטים הידועים בעניין שימושים חורגים ו/או בנייה ללא היתר ו/או כל תכתובת בנושא בעיות רישוי, במיוחד של הוועדה המקומית: אין. פרטים בענין זיהום הקרקע הנדונה, שימושים בעבר ובהווה החשודים כמזהמים וכיו"ב: אין לא כולל דוכנים. חברה אשר חברה אחרת מחזיקה בחמישים אחוזים ויותר מהון המניות המונפק שלה או מזכויות ההצבעה שבה. חברה אשר בבעלות או בשליטה בעקיפין של בעל בנכס עמוד 14 מתוך 26

79 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 9.8 דמי ניהול: בהתאם לנתונים שנמסרו ע"י החברה: שרותי האחזקה והניהול ניתנים ע"י החברה עצמה. בנכס אין הוצאות אחזקה בלתי מכוסות. דמי הניהול הממוצעים בנכס הינם כ 9.7 ש"ח/מ"ר/חודש )קיימת שונות בין השוכרים( והינם סבירים בנסיבות העניין, ובהתחשב באמור לעיל. לצורך בדיקת סבירות הנתונים, בדקנו )ע"פ בחירתנו( חלק מהסכמי השכירות המתייחסים לשטח של כ 23% מכלל השטחים המושכרים בנכס ומבטאים הכנסה המהווה כ 18% מכלל ההכנסות בנכס. החוזים נמצאו תואמים לנתוני החברה שנמסרו לנו. כאמור לעיל, 14 קיים הסכם שיתוף במקרקעין מיום 3/1/2006, בין דיזינגוף חברה לסחר 1952 בע"מ )להלן צד א'( לבין כלל חברה לביטוח בע"מ וישפרו חברה ישראלית להשכרת נכסים בע"מ )להלן צד ב'(. ההסכם כולל פירוט של אופן חלוקת ההחזקה והשימוש במקרקעין, אופן ניצול זכויות הבנייה, ופירוט של האופן בו ינוהל המרכז ע"י צד ב' להסכם ע"פ הסכם זה מהערכת השווי. )מרבית( זכויות הבנייה בנכס הנדון שייכות לצד א' ולכן אינן מהוות חלק בהתאם לסעיף 6 להסכם הנ"ל, כל שותף מהשותפים יהיה רשאי למכור, להחכיר ולשעבד את זכויותיו במקרקעין, כולן או חלקן, ללא צורך בקבלת הסכמה מהשותף. ההערכה הינה לזכות הבעלות )חלק( בחלקות 4847 וזכות החכירה המהוונת )חלק( בחלקה 60, כשזכות זו חפשית מכל חוב, שיעבוד ו/או תפישה )למעט השכירוי תו החופשיות המתוארות לעיל( בהתאם לחוזה למכירת זכויות בנייה נוספות מיום 29/10/2008, מצהירה המוכרת דיזינגוף חברה לסחר 1952 בע"מ כי שילמה את היטלי ההשבחה בעבור שימוש חורג בייעוד מסחרי לצמיתות. 14 עמוד 15 מתוך 26

80 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 10. מצב תכנוני ורישוי 15 להלן פירוט התכניות הרלוונטיות החלות על הנכס הנדון : בהתאם לתכנית מתאר נס ציונה מספר נס/ 1/1, שדבר אישורה למתן תוקף פורסם בי.פ מיום , כלולה החלקה הנדונה ב"אזור תעשיה". זכויות הבניה הינן כדלקמן: שטח מגרש מינימלי 700 מ"ר. גובה מבנה מקסימלי 12 מ'. מספר קומות מקסימלי 3 קומות. אחוזי בניה מקסימליים בקומה 40%. סה"כ אחוזי בניה מקסימליים 120%. התכליות המותרות ב"אזור התעשיה": בתי מלאכה בתי חרושת ובנינים לאחסנה מכל סוג שהוא )תחת תנאים(, מפעלים לייצור או לאריזת מזון )באישור משרד הבריאות(, בתי עסק להתקהלות צבורית בהסכמת הועדה המחוזית, באישור מיוחד של הועדה המקומית דירה אחת לשומר לכל מפעל תכנית נס/מק/ 6/1 שדבר אישורה למתן תוקף פורסם בי.פ מיום הוראות בדבר ציפוי חזיתות המבנים בחומר קשיח כמפורט בהוראות התכנית. קובעת בהתאם לתכנית מתאר נס ציונה מספר נס/ 2/1 ב אישורה למתן תוקף פורסם בי.פ. כדלקמן: מיום , תותר הבניה התת קרקעית לא תעלה על 70% משטח המגרש. בכפוף לאמור בסעיף "מרתפים בתחום נסציונה", שדבר הקמת מרתפי חניה באופן לתקנות התכנית, ניתן יהיה לבנות במגבלות קוי הבנין כמפורט להלן: קו בנין 0 לשלוש חזיתות לכל היותר, קו בנין לחזית רביעית לא יקטן מ 3 מ'. מספר הקומות התת קרקעיות יקבע בהתאם לתקן החניה שידרש. גובה מרתפי חניה המרתף. 2.4 מ'. כאשר נמדד מתחתית קורות קונסטרוקטיביות ועד רצפת 10.3 בהתאם לביקור בסיסי במשרדי הועדה המקומית לתו"ב, האתר ההנדסי של עיריית נס ציונה, אתר רשות מקרקעי ישראל. קדמה לתכנית זו תכנית מס' נס/ 2/1 )פורסמה למתן תוקף בי.פ מיום ( עמוד 16 מתוך 26

81 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים הנכס הנדון נכלל בשטח תכנית מתאר מקומית בהכנה נס/ "תכנית נס/ 3/137 התחדשות אזור תעשייה ב'", הינה תכנית בהכנה שמטרותיה התעשייה, קביעת והסדרת השימושים וזכויות הבנייה ע"פ הקיים, ע"י: ליצור התחדשות של אזור שינוי יעוד קרקע מתעשייה למסחר, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור; מסחר ותעסוקה; שפ"ע; שצ"פ; דרך מוצעת; ודרך מאושרת. קביעת השימושים; הוראות לגבי זכויות בנייה; תקן חניה; הוראות לגבי איחוד וחלוקה; קביעת הוראות לגבי תנאים להיתר; וקביעת הוראות לגבי איכות הסביבה. התכנית נדונה בוועדת המשנה לתכנון ותבניה מס' מיום , והוחלט להמליץ בפני הועדה המחוזית על הפקדתה בתנאים. לנכס הנדון 17 נמצאו היתרי בניה כדלקמן: היתר מס' 8494 מיום לבניית 5 מבנים חדשים לתעשיה ולהחסנה. היתר מס' מיום תכנית שינויים בקשה לשימוש חורג מתעשיה למסחר )מחסני מכר, מרכולים, חנויות, בתי קפה, אולמות ארועים וכד'( בהיקף בניה של 20,538 מ"ר + שטחי שרות ומחסנים בהתאם לפירוט כדלקמן: בנין בנין A בנין BC בנין D סה"כ קרקע/גלריה קרקע קרקע גלריות קרקע גלריה שטחים עיקריים 3, , , , , , שטחי שירות 2, , , , , סה"כ השטחים 6, , , , , , , , היתר מס' א' מיום השלמה להיתר מס' תוספת בניה של 1,701 מ"ר היתר מס' מיום לבנית תחנת דלק בחלק הצפוני של חלקה בשטח מ"ר. לא אותרו אי התאמות מהותיות ביחס להיתרי הבנייה )ראו ס"ק 9.7.5(, אי התאמות ביחס להיתרי הבנייה, ככל שקיימות, לא נלקחו בחשבון בהערכה. 17 עמוד 17 מתוך 26

82 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים היתר בניה מס' מיום , תכנית שינוי בשטחים במבנה שאושר לפי היתר מס' בהתאם לפירוט כדלקמן: בנין קרקע/גלריה שטחים עיקריים שטחי שירות סה"כ השטחים 6, , , בנין A קרקע 2, , קומה במפלס , , , בנין BC קרקע 1, גלריות 5, , גג לחניה גג חדרי מכונות/מעלית )( )(1, , בנין D קרקע גלריה 31, , , סה"כ היתר מס' מיום לבנין A, לשימוש חורג לבית אבות סיעודי לתוספת בניה ב 3 קומות א', ב', ג' ושינוי חלק מהשטח הקיים בקומת גלריה. סה"כ שטח בניה עיקרי לבית האבות הסיעודי 3, מ"ר. הערה: בית האבות הסיעודי )מרכז גריאטרי "נאות המושבה"(, אינו כלול בהערכה זו., היתר בניה מס' מיום המתיר: תעשיה תוספת למבנה קיים; הקמת מבנה חדש חד קומתי למסחר. בהתאם לתשריט ההיתר סך השטח המבוקש לבניה הינו מ"ר )מהם מ"ר עיקרי( טופס 4 אישור להספקת שירותים מיום , אשר ניתן לבינוי לפי היתר בניה מספר מיום עמוד 18 מתוך 26

83 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 11. עקרונות, גורמים ושיקולים בהערכה בבואי להעריך את שווי הנכס הנדון, לקחתי בחשבון בין היתר, את העקרונות, הגורמים והשיקולים כדלקמן: 11.1 בהערכת השווי של נכס מקרקעין בנוי קיימות שלוש גישות שומה עיקריות: גישת ההשוואה בגישה זו עורכים השוואה לעסקות ומחירים בנכסים דומים ומתאימים אותם לנכס נשוא ההערכה בפרמטרים מתאימים )כגון: גודל, מיקום, זכויות בניה, רמת בניה וכיו"ב(. גישה זו הינה בד"כ הגישה המועדפת והקשיים הקיימים בישומה הינם בד"כ עקב חוסר עסקות ומחירים בנכסים דומים. גישה זו משמשת הן להערכת קרקע לא מבונה והן להערכת שטחים מבונים. גישת העלויות בהתאם לגישה זו, שווי של נכס מקרקעין מבונה הינו סיכום של: שווי הקרקע לנכס + עלות המבנה )השווי הפיזי שלו( + "רווח יזם" )הכולל מימון, רווח, זמן, העובדה שהנכס קיים וכיו"ב( = שווי הנכס המבונה ============ גישת ההכנסות בגישה זו נקבע השווי ע"י היוון ההכנסות הספציפיות הקיימות בנכס המוערך, או בהשוואה להכנסות מנכסים דומים תוך התאמות הנדרשות )בדומה להתאמות הנדרשות בגישת ההשוואה(. מקדם ההיוון תלוי גם הוא בסוג הנכס ובגורמים שונים נוספים הערכת נכס מסויים מבוצעת בשילוב של שלושת גישות אלו, כאשר בכל נכס קיים משקל שונה לכל גישה וקיימים נכסים שבהם משתמשים רק בגישה אחת או שתיים. עמוד 19 מתוך 26

84 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים ההערכה הינה לשטח הבנוי כמפורט בפרק 8 לעיל, ואינו כולל זכויות בניה בלתי מנוצלות 11.2 במתחם ואת בית האבות הסיעודי. הגישה המקובלת והמועדפת להערכת נכס מסוג זה, הינה גישת ההכנסות, וזאת מאחר והנכס הנדון הינו עסק פעיל בבעלות אחת, המבוסס על השכרת שטחים, כך שדמי השכירות מהווים אינדיקציה ישירה לשווי של הנכס. שיעור התשואה הכולל לתחשיב בגישת ההכנסות הוערך ע"פ עסקות שבוצעו בתחום הנדל"ן המניב; ובהתאמה לנכס הנדון. דמי השכירות שנלקחו בחשבון הינם ע"פ דמי השכירות המשולמים בפועל, כמפורט לעיל לגבי שטח שאינו מושכר, ההערכה הינה ע"פ דמי השכירות שהוערכו בהפחתה מדמי השכירות הממוצעים בנכס; הפחתה המשקפת את עובדת היות השטח פנוי. דמי היוון בעת יובל חכירה חלק מהנכס הנדון מוחזק בחכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל. הסכם החכירה מסתיים ביום , וע"פ החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל, יקום חיוב בגין דמי היוון, בעת הארכת החוזה לתקופת חכירה נוספת )"יובל חכירה"(. לכן אמדן הערך הנוכחי של דמי ההיוון בגין יובל החכירה הופחת בהערכה זו ההערכה אינה כוללת הפחתה כלשהי בגין בעת יובל חכירה כאמור בס"ק 11.6(. חבויות לרשות מקרקעי ישראל )למעט דמי היוון בהערכה נלקחו בחשבון גורמים ושיקולים אלו: מיקומו של הנכס באזור התעשיה ב' בנס ציונה. 8 אופיו של הנכס, שטחו, החלוקה הפנימית בו ורמת הגמר שלו כמתואר בפרק לעיל. כאמור בס"ק 9.5, הנכס הנדון הינו בשותפות של החברה )50%( ושל חברת כלל חברה לביטוח בע"מ. בהתחשב בחלק החברה בנכס ובתנאי הסכם השיתוף, אין לשיתוף הזכויות השפעה על שווי הזכויות. כמוכן לרישום המשותף עם דיזנגוף חברה לסחר 1952 בע"מ אין השפעה על שווי הזכויות לאור קיומו של הסכם שיתוף הרשום בנסח עמוד 20 מתוך 26

85 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים כאמור בס"ק לעיל, הרישום של חלקה 60 כולל הערות אזהרה לפי סעיף 126 )להמנע מלעשות עסקה( לטובת כ"א מהשותפים בנכס. בהתחשב בהסכם השיתוף בין הצדדים )ראו ס"ק 9.10(, לנושא זה השפעה זניחה אם קיימת כלל על שווי הזכויות. כאמור בס"ק 8.3, שטח המתחם לאחר הפקעות עומד בקירוב על כ 56 דונם. בשל העובדה כי הנכס המוערך הינו נכס מניב בנוי, לנושא זה השפעה זניחה אם קיימת כלל על שווי הזכויות בנכס. כמפורט לעיל, הנכס המוערך הינו נכס מניב, ללא זכויות בניה כלשהן. לאור זאת, היטל השבחה אינו רלוונטי לנשוא ההערכה. יחד עם זאת, יש לציין כי גובה היטל ההשבחה, אם בכלל, ייקבע בעת מימוש בהתאם לתנאים בחוק התו"ב. שומה זו נערכה בהתבסס על המידע המשפטי שהוצג בפנינו כמפורט בה. ההערכה אינה כוללת מס ערך מוסף. ההערכה הינה לזכות הבעלות )חלק( בחלקות 4847 וזכות החכירה המהוונת )חלק( בחלקה 60, כשזכות זו חפשית מכל חוב, שיעבוד ו/או תפישה )למעט השכירויות החופשיות המתוארות לעיל( עמוד 21 מתוך 26

86 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 12. נתונים ותחשיב 12.1 נתונים בהתחשב במהות הנכס הנדון מרכז מסחרי נרחב, ובעובדה שיש בו עשרות שוכרים, דמי השכירות המתקבלים בנכס מייצגים את הנכס הספציפי הכנסות מדמי שכירות ראו בס"ק 9.5 וס"ק לעיל: 1,629,750 )במעוגל(. כפי שנמסר ע"י החברה: בנכס אין הוצאות אחזקה לא מכוסות. דמ"ש מוערכים לשטח הפנוי 17,040 ש"ח. אי לכך, התחשיב הינו לפי דמ"ש של 1,646,790 ש"ח לחודש. ש"ח לחודש עמוד 22 מתוך 26

87 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים לענין שעור התשואה, להלן נתוני השוואה, לעסקות מכר של נכסים מניבים דומים, בתקופה האחרונה: מועד 6/2014 7/ / / / /2014 1/2015 2/2015 2/2015 2/2015 4/2015 6/2015 8/2015 6/2015 9/ / / /2015 1/2016 1/2016 2/2016 3/2016 5/2016 6/2016 6/2016 הנכס תחנת תדלוק ומבנה משרדים ומסחר, ק. אריה פ"ת חלק במתחם תעשיה עתירת ידע, רעננה חלק במגדל משרדים, ת"א חלק ממבנה תעסוקה משרדים ומסחר, מודיעין חלק מבית המסוף, אזה"ת ראשל"צ מבנה משרדים, רמת גן כמחצית ממרכז מסחרי, עפולה בנין משרדים, הוד השרון מבני תעשיה ולוגיסטיקה, אזה"ת לוד 2 קומות משרדים, ר"ג בנין משרדים, נתניה מבנה מסחר ומשרדים, כרמיאל מחצית ממרכז מסחרי, רמלה בנין משרדים, אור יהודה מחצית מבניין משרדים, ת"א מרכז תעשיה ואחסנה, ראשהעין חלק מבניין מסחר ומשרדים, ת"א מרכז מסחרי, חיפה חלק ממבנה תע"י / משרדים, פ"ת מבנה משרדים ותעשיה, פארק קיסריה פרוייקט משרדים, לוד מרכז מסחרי, רעננה מחצית מקניון, בארשבע קניון, פסגת זאב ירושלים מחצית ממרכז לוגיסטי, נמל אשדוד תשואה 8.13% ~7.90% ~7.50% % 7.90% 7.75% ~7.13% 8.30% 8.40% 7.47% 7.60% 8.70% 8.10% 8.50% 7.40% 8.00% ~7.20% ~7.00% ~7.45% ~7.57% ~7.40% 7.8% 7.60% 7.59% 19 ~6.14% שיעור התשואה הצפוי עם השלמת אכלוסו של הנכס. הזכויות בנכס מהוות הרשאה זמנית מחברת נמלי אשדוד, עד ל 1/ עמוד 23 מתוך 26

88 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים ע"י השמאי הממשלתי בהתאם ל "סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים מחצית שניה של שנת 2015" של משרד המשפטים אגף שומת מקרקעין, אשר פורסמה ביום : ריבית בנק ישראל נשארה ברמתה הנמוכה )0.10%(. הריבית הריאלית )כאשר מדד 2.58% לבין 1.96% למשכנתאות נעה בטווח שבין )הצמודה( והתחזית לאינפלציה 0.4% בכ המחירים לצרכן ירד בתקופה הנסקרת השנתית נעה בין 0.5% 1.0%(. בתקופה הנסקרת נמשכה מגמת הירידה בתשואות הריאליות והנומינליות של נמוכות יחסית ובוודאי והן מציגות תשואות אג"ח ממשלתיות ארוכות טווח, שביחס לתשואות הנדל"ן המניב. נתונים אלה גורמים לניתוב לאפיקי השקעה חלופיים לרבות בשוק הנדל"ן המניב. של שנת השנייה שיעורי התשואה )שיעור היוון כולל( הממוצעים למחצית : % נכסי משרדים: 7.7% נכסים מסחריים: 8.0% נכסי תעשיה ולוגיסטיקה: של השנייה נצפו שינויים קלים בשיעורי התשואה מנכסים מניבים במחצית שנת 2015 לעומת השיעורים שנצפו במחצית שקדמה לה )מחצית ראשונה של 2015(. אלה נמצאו בטווח שבין 7.5% לבין 8.5%. בענף המשרדים נמשכת ומתחזקת מעט מגמת היציבות. בענף הנכסים המסחריים נצפתה עליה קלה בשיעורי התשואה, בין היתר כתוצאה מחשש מצמצום הפעילות הקמעונאית והביקוש לשטחי מסחר. בענף נכסי תעשיה ולוגיסטיקה נמשכת מגמת היציבות. נצפתה ירידה קלה בשיעורי התשואה בנכסים אלה. יצוין כי בנכסים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו הנכס, כאשר לשוכרים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך. נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה )לגבי מרכיבים כגון: איתנות פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו'(. עמוד 24 מתוך 26

89 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 12.2 תחשיב בהתאם לסקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים שנערכה ע"י השמאי הממשלתי למחצית השנייה של שנת 2015, שיעור התשואה לנכסים מסחריים הינו 7.7%. ע"פ נתוני השוואה לעסקאות מכר של נכסים מניבים, שיעור התשואה הממוצע של מרכזים מסחריים בשנים עומד על כ 7.5%. לאור זאת, ובהתאמה לאופי הנכס ומיקומו, הנני מעריך את שיעור ההיוון הראוי לנכס הנדון ב 7.60% לשנה. לפיכך, שווי הנכס הינו כדלקמן: ,019,000 ש"ח )2,000,000( 12 X 1,646,790 חודש 7.60% 20 בניכוי אומדן ע"נ של דמי היוון )ראו ס"ק 11.6( שווי הנכס )במעוגל( ש"ח 258,020,000 ש"ח מהתחשיב לעיל, מתקבל במקורב ובממוצע שווי למ"ר בנוי למסחר בגבולות של כ 11,000 ש"ח למ"ר שווי החלק של החברה, במעוגל )50%( 129,010,000 ש"ח. בדיקת רגישות להלן תוצאות בדיקת רגישות לגבי שינויים של ±0.5% בשיעור התשואה הכולל: +0.5% 0% 0.5% ניתוח הרגישות 120,980, ,010,000 סה"כ שווי הנכס במעוגל 138,170,000 )ש"ח( אמדן זה הינו אמדן בלבד ואינו מהווה אסמכתא לגובה דמי ההיוון ביובל החכירה אותו ידרוש המינהל, ואינו מחייב את ממ"י או את החוכר. 20 עמוד 25 מתוך 26

90 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 13. הערכה לאור כל האמור לעיל, הנני מעריך את השווי נכון ליום של הנכס הנדון חלק החברה )50%( במתחם מסחרי נרחב )"פאואר סנטר"(, אזה"ת ב', נס ציונה כמפורט דלעיל בסכום של: ,010,000 ש"ח )מאה עשרים ותשעה מיליון ועשרת אלפים ש"ח( ההערכה אינה כוללת מע"מ. לעיל בלבד. אין 2 הערכה זו מיועדת לשימוש מזמין ההערכה ולמטרה המפורטת בפרק לעשות בה שימוש לכל מטרה אחרת; ובכלל זה אין להתבסס עליה לצורך שעבוד הנכס לבנק או לכל גוף אחר שווי הנכס בדו"חות הכספיים של מזמין ההערכה, ליום כפי שנמסר על ידו: ,226 אש"ח. שומה זו נערכה ע"פ תקן מספר 17.1 בדבר פרוט מזערי נדרש בעבודות שמאות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים עלפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968, שפורסם עלידי הועדה לתקינה שמאית שליד מועצת שמאי המקרקעין, ואושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין ביום הנני מצהיר בזה: אני בעל ידע ונסיון רלוונטים לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה והערכה זו נעשתה לפי מיטב ידיעתי, הבנתי המקצועית ונסיוני. אין לי כל ענין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה עמוד 26 מתוך 26

91 אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מתחם מבני תעשיה ומסחר אזור התעשיה קרית יהודית באר שבע אוגוסט 2016 רח' אבן גבירול 192, תלאביב 62032, טל , פקס

92 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים תוכן הענינים דף מס' פרטי הנכס... 3 מטרת ההערכה...3 פרטי הזמנת השומה...4 פרטי והצהרת השמאי... 4 ביקור במקום...6 התאריך הקובע להערכה...6 המסמכים שנמסרו על ידי מזמיני ההערכה...6 תאור הנכס והסביבה... 7 פרטי רישום והזכויות במקרקעין מצב תכנוני ורישוי עקרונות, גורמים ושיקולים בהערכה נתונים ותחשיב הערכה עמוד 2 מתוך 30

93 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים תלאביב, תיק מס', 13/14805 לכבוד ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ רח' יגאל אלון 98 תלאביב א.נ., הנדון: שומת מקרקעין מקיפה מתחם מבני תעשיה ומסחר אזור התעשיה קרית יהודית, באר שבע 1. פרטי הנכס 1 גושים : ; ; ; ; ; חלקות: שונות מהות הנכס: מבני תעשיה ומסחר שטח סחיר: כ 45,554 מ"ר מיקום: אזור התעשיה קרית יהודית, באר שבע הזכויות בנכס: חכירה מהוונת 2. מטרת ההערכה נתבקשתי על ידיכם להעריך את שווי הנכס הנדון למטרת יישום התקינה החשבונאית הבינלאומית, המתייחסת להערכת נדל"ן להשקעה. 1 2 לשעבר חלק מחלקה 1 בגוש כמפורט בפרק 9, להלן. עמוד 3 מתוך 30

94 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 3. פרטי הזמנת השומה הגוף המזמין: ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ באמצעות: מר אייל ניצן, חשב מועד ההתקשרות: התניות לגבי שכר הטרחה: אין התניות לגבי שכר הטרחה התחייבות לשיפוי: לא ניתנה התחייבות לשיפוי כפי שנמסר לי על ידי החברה: הנכס מוגדר על ידה כנכס להשקעה ע"פ תקן חשבונאי מספר.IAS40 4. פרטי והצהרת השמאי שם השמאי: אברהם כץ מספר רשיון: 150 פרטי השכלה ונסיון: ואלה פרטי השכלתי: מוסמך למדעים בהנדסה אזרחית בהצטיינות, הטכניון חיפה, מודד מוסמך משנת שמאי מקרקעין בעל רשיון מס' 150. ואלה פרטי נסיוני המקצועי: משנת 1969 עסקתי בבצוע בניה בצה"ל, בחברות פרטיות, וברשויות מקומיות. משנת 1976 עוסק בשמאות מקרקעין, החל משנת 1980 שותף, ובעל משרד לשמאות מקרקעין והנדסת בנין. יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל ) (. מ"מ יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל ) (. חבר מועצת השמאים שליד משרד המשפטים ) (. חבר הסגל האקדמי הבכיר של אוניברסיטת ת"א )עד סוף 2001(. מרצה בתכנית לשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת ת"א ) ( וחבר ועדת ההיגוי של התכנית ) (. עמוד 4 מתוך 30

95 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים מרצה בטכניון תכנית לתואר שני M.R.E מגיסטר בלימודי מקרקעין סדנה בהערכת שווי מקרקעין. עורך "מקרקעין וערכם" בטאון לשכת שמאי מקרקעין בישראל ) (. חבר ועדות מקצועיות שונות של לשכת שמאי מקרקעין בישראל ושל מועצת השמאים. רכז הבחינות הסופיות של מועצת שמאי מקרקעין, בנושאי "עקרונות שומה", "השומה למעשה". הנני נותן הסכמתי לכך כי חוות דעת זו תפורסם בציבור. יחסי תלות: הנני מצהיר בזאת כי אין ביני ובין מזמין ההערכה יחסי תלות כלשהם. שומות קודמות )ב 3 שנים האחרונות(: שומה מיום לתאריך בסך של 127,342,000 ש"ח, למטרת יישום התקינה 3 החשבונאית הבינלאומית. שומה מיום החשבונאית הבין לאומית. שומה מיום לתאריך בסך 123,446, לתאריך התקינה החשבונאית הבין לאומית בסך של ש"ח, למטרת יישום התקינה 120,835,000 ש"ח, למטרת יישום שומה מיום לתאריך בסך של 117,815,000 ש"ח, למטרת יישום התקינה החשבונאית הבין לאומית. שומה מיום לתאריך התקינה החשבונאית הבינלאומית בסך של 108,460,000 ש"ח, למטרת יישום שומות מקרקעין קודמות שבוצעו על ידי שמאים אחרים בנכס הנישום שהמועד הקובע בהן הינו בטווח של עד שלוש שנים לפני ואחרי המועד הקובע: אין )ע"פ מסמך הנתונים מהחברה( עסקות שבוצעו בנכס לא נמסרו לי פרטים אודות עסקאות שבוצעו בנכס בשלוש השנים 4.8 האחרונות. 4.9 בחוות דעתי לא הסתמכתי על נתונים שהומצאו לי עלידי יועצים ומומחים אחרים. בהערכה מיום , נכללו שטחים שאינם עוד בשטחי הנכס, עקב הריסת מבנים שאינם נכללים בשומות אלו. תכנון חדש )הקמת מרכז מסחרי חדש "ישפרו פלאנט"( המחייב 3 עמוד 5 מתוך 30

96 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 5. ביקור במקום נערך ביקור במקום בתאריך , ע"י שגיא כץ שמאי מקרקעין, וכן במועדים קודמים ע"י הח"מ. 6. התאריך הקובע להערכה התאריך הקובע להערכה הינו 30 ביוני המסמכים שנמסרו על ידי מזמיני ההערכה 7.1 נתונים ומסמכים שהתקבלו ממזמיני ההערכה: פירוט הכנסות מדמי שכירות, יוני העתק חוזה חכירה. סכומי הוצאות אחזקה לא מכוסות. מסמך של החברה ליום ובו נתונים שונים, המפורטים בהערכה זו. התקבלו כל הנתונים הרלוונטים להערכתי, אותם ביקשתי ממזמין ההערכה. לא נמסרו על ידי המזמין הנחות ותחזיות לצורך הערכת השווי עמוד 6 מתוך 30

97 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 8. תאור הנכס והסביבה הנכס הינו הנדון מתחם הכולל מבני תעשיה ומלאכה רבים ומבנה מסחרי אחד, המצוי באזור 8.1 התעשיה קרית יהודית בבאר שבע. הנכס כולל שוכרים רבים כמפורט בהמשך. אזור התעשיה קרית יהודית מצוי בדרום העיר בארשבע, ממערב לכביש 40 ומדרום לנחל בקע. אזור התעשיה מאופיין בעיקרו במבני תעשיה ותיקים בני עד 2 קומות וסככות מלאכה. המתחם גובל במזרח בדרך אילת, במערב ברח' אפיקים בנגב, בצפון ברח' הסתדרות עובדים לאומית )ההמשך מערבה של שד' יגאל אלון( ובדרום ברח' תוצרת הארץ )הכניסה הראשית לאזור התעשיה ממזרח וממערב(. בתוך המתחם רחובות פנימיים אליהם פונים המבנים השונים המתחם המוערך כולל מבנים שונים שנבנו במהלך השנים וביניהם מבנה מסחרי ישפרו 8.4 סנטר. המבנים משמשים לתעשיה, אחסנה, אולמות ארועים וכיו"ב. בשטח המתחם מבני תעשיה הבנויים ברובם ברמה רגילה, וסביבם חצרות, כאשר המבנה האחרון שנבנה לפני כ 18 שנים )המבנה הצפוני במתחם( הינו ברמה גמר טובה. המבנה המסחרי נבנה לפני כ 17 שנים, משמש בעיקרו למרכול )וכן לחנויות נוספות( והינו ברמה גמר נאה, כנדרש במבנה מסחר בבניה מתועשת עם חיפוי חוץ בלוחות שיש ובגובה כ 6 מ'. סביב המבנה חניה נרחבת. השטח המיועד לפרויקט "ישפרו פלאנט" אינו נכלל בהערכה זו. 8.5 בסביבה פיתוח עירוני מלא. 4 להלן פירוט השטחים הסחירים בנכס והתפלגותם, ע"פ נתונים שנמסרו לי עלידי מזמין ההערכה: מבני תעשיה/מלאכה מבנה מסחר סה"כ )מ"ר( 34,224 11,330 מושכר )מ"ר( 31,224 10,831 פנוי )מ"ר( 6 3, שעור תפוסה כ 91% כ 96% בהתאם לנתוני החברה ולבדיקת סבירות התאמתם להיקף השטחים בהיתרי הבניה. כולל קרקע מושכרת בשטח כ 2,100 מ"ר. השטח הפנוי כולל בין היתר: שטח של כ 300 מ"ר התפוס ע"י מינהלת האתר וכן שטח ארכיון של כ 120 מ"ר התפוס ע"י המזמינה עמוד 7 מתוך 30

98 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים "ישפרו פלאנט" בשטח אזור התעשייה נפתח לאחרונה שלב א' של "ישפרו פלאנט" הינו בשטח סחיר לשיווק )GLA( של כ )מבנים( הנבנים בשני שלבים. שלב א' מרכז מסחרי נרחב בשם "ישפרו פלאנט". 7 43,000 מ"ר שיכלול ארבעה מתחמים 8.7 מתחם בתי קולנוע מבנה דוקומתי בשטח סחיר של כ 17,000 מ"ר ובו 18 אולמות קולנוע עם כ 3,300 מושבים, מעל קומה מסחרית ובה מסעדות, בתי קפה, חנויות ודוכנים )מבנה B(. מתחם חנויות Big Box מבנה חדקומתי בשטח סחיר של כ 8,000 מ"ר שיכלול חנויות ענק )מבנה D(. שלב א' של מתחם "אטרקציות" מבנה חדקומתי )מעל קומת מרתף / חניון( הכולל חנויות בשטח סחיר של כ 3,000 מ"ר )מבנה A1(, מבנה זה מחובר למבנה B ומהווה למעשה המשך ישיר שלו. שלב ב' מתחם PowerCenter מבנה חדקומתי בשטח סחיר של כ 7,000 מ"ר שיכלול שטחי מסחר מגוונים )מבנה C(. שלב ב' של מתחם "אטרקציות" הכולל חנויות בשטח סחיר של כ 6,000 מ"ר )מבנה A2( ושטח "אטרקציות" במפלס התחתון בשטח סחיר של כ 2,200 מ"ר )מבנה.)AA שטחי AA ממוקמים בקומה מקורה שמתחת למבנה A, קומה המשמשת בחלקה כחניון מקורה / חניון פתוח. הפרויקט כולל כ 2,000 מקומות חניה: כ 1,400 חניות פתוחות על פני הקרקע, כ 350 חניות עיליות על גג מבנה D, כ 250 חניות פתוחות על פני הקרקע במתחם A2. החנייה במתחם ללא תשלום. שטח הפרוייקט הנ"ל אינו נכלל בשומה זו. הסביבה הנדל"נית של הנכס: הסביבה הנדל"נית של הנכס הנדון הינה מבני תעשיה ומסחר באזור דרום הארץ. לא אותרו סיכויים וסיכונים בנכס מעבר לסיכוני שוק הנדל"ן של מבנים למסחר ולתעשייה באזור זה, שהם הנכסים המתחרים לנכס. 8.8 השטחים המוצגים הינם השטחים שנבנים כעת )שלב א'( / מתוכננים להיבנות )שלב ב'(. שטחים אלו עשויים להשתנות בצורה לא מהותית בהתאם להתקדמות הפרויקט. בצמוד לפרויקט קיים מבנה בשטח של כ 10,000 מ"ר המשמש בעיקרו כחנות "שופרסל" מבנה זה לא נכלל בתחשיבים ו/או בהערכה. 7 עמוד 8 מתוך 30

99 אברהם כץ שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים 8.9 להלן מיקום הנכס ע"ג מפת הסביבה: מיקום הנכס עמוד 9 מתוך 30