הנושא: <shem_nose>

תמליל

1 מינהל הנדסה אגף תכנון העיר ועדת המשנה לתכנון ולבניה מרחב תכנון מקומי תל-אביב יפו פרוטוקול מספר י"ב ניסן תשע"ו 13:00-09:00 באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12 השתתפו ה"ה: נכחו ה"ה: חסרים: משקיפים הרב נתן אל נתן מיטל להבי שמואל גפן ראובן לדיאנסקי, עו"ד אהרון מדואל דן להט, עו"ד יהודה המאירי ניר סביליה איתי פנקס ארד עודד גבולי, אדר' הראלה אברהם אוזן, עו"ד אורלי אראל ריטה דלל, אינג' אלי לוי יואב דוד, אדר' דנה שיחור אילן רוזנבלום, עו"ד נחמה עמירב רינה בר און אודי כרמלי, אדר' אירית סייג, אדר' פרנסין דוידי, אדר' לריסה קופמן, אדר' דרור לוטן אלה דוידוף רות אריאל דורון ספיר, עו"ד אסף זמיר כרמלה עוזרי אביגדור פרויד עמי אלמוג עידן עמית עיזאלדין דאהר מלי פולישוק, עו"ד סגן ראש העירייה סגן ראש העירייה חבר מועצה חבר מועצה חבר מועצה חבר מועצה חבר מועצה חבר מועצה חבר מועצה מהנדס העיר משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר סגנית מנהלת אגף רישוי ופיקוח על הבניה ומנהלת מחלקת מידע מנהל אגף נכסי העירייה אדריכל העיר שמאית הועדה המקומית עוזר מ"מ ראש העירייה מ"מ נציגת השר לאיכות הסביבה היחידה למניעת דלקות מ. מח' תכנון מזרח וס. מנהל אגף תכנון העיר מ. מח' תכנון יפו והדרום מ. מח' תכנון צפון מ. מח' תכנון מרכז ס. מנהל מינהל החינוך לבינוי ופיתוח מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה סגן ראש העירייה חברת מועצה ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב נציג הרשות למקרקעי ישראל החברה להגנת הטבע נציג הועדה המחוזית משרד הפנים משרד האוצר - יפו מועדים שנקבעו בחוק ו/או בתקנות ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה יתכנו שינויים בנוסח הפרוטוקול בכפוף לאישור הועדה בישיבתה הקרובה שד' בן גוריון 68 תל-אביב - יפו,64514 טלפון:, פקס:, אתר:

2 מינהל הנדסה אגף תכנון העיר ועדת המשנה לתכנון ולבניה מרחב תכנון מקומי תל-אביב יפו פרוטוקול מספר י"ב ניסן תשע"ו 13:00-09:00 באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12 מספר סעיף מספר עמוד תוכן סעיף אישור פרוטוקול ב מיום 06/04/2016 הארכת תקופת הפרגודים בבתי אוכל בסביבת תחנות הרק"ל דיון פנימי בהתנגדות העברת זכויות מגוטליב 12 ונחלת בנימין 27 להירקון 102 דיון בהפקדה מגרש 6 שוק סיטונאי דיון בהפקדה שינוי קו בניין בביה"ס מצדה ברח' הר נבו דיון בהפקדה תכנית בינוי לביצוע למגרש 7 בתחום תא/ 3000 דרום הקריה דיון בעיצוב ארכיטקטוני עיצוב ופיתוח- פינוי בינוי בטאגור דיון בעיצוב ארכיטקטוני )2( מרכז הספורט הלאומי בת"א דיון בדיווח בעקבות תיקונים לפי סעיף 109 א' של הועדה המחוזית מתחם רסקו תל גיבורים דיון בסעיף התחדשות מבנן הברון הירש 1,3,5 דיון בהתנגדויות שכונת מגורים בצפון דיון בהפקדה בכבוד רב, אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו שד' בן גוריון 68 תל-אביב - יפו,64514 טלפון:, פקס:, אתר:

3 ב' - 1 התוכן - הארכת תקופת הפרגודים בבתי אוכל בסביבת תחנות הרק"ל דיון פנימי בהתנגדות מוסד התכנון המוסמך: ועדה מקומית מיקום: מתחמים מוגדרים בסביבת אתרי העבודות של תחנות הקו האדום: אלנבי, קרליבך ושד' יהודית. תחנת אלנבי תחנת קרליבך עמ' 1

4 ב' - 1 תחנת יהודית בעלי הקרקע : עיריית תל אביב יפו תוכן הבקשה: התנגדות "שרותים לבנין מעיא בע"מ" להקלה שעניינה הארכת תקופת הפרגודים בבתי אוכל בסביבת תחנות הרק"ל. מטרת הדיון: אשור מענה הצוות המקצועי להתנגדות הנ"ל. גוש/חלקה: מספר חלקה להלן פירוט גושים חלקות וכתובות בהן חלה ההקלה המבוקשת: תחנת יהודית עמ' 2 כתובת יהודית 3 יהודית 5 יהודית 7 יהודית 9 יהודית 11 הנצי"ב 25 יהודית 14 יהודית 12 יהודית 16 יהודית 10 יהודית 8 יהודית 6 יהודית 6 א מספר גוש

5 מספר חלקה מספר גוש ב' - 1 בית שמאי 16 יהודית 1 בגין מנחם 110 בגין מנחם 100 בית שמאי 7 א גרשון שץ גגה 3 ב"ק ישראל 1 המסגר 78 גרשון שץ גגה 2 יהודית 2 בגין מנחם 106 בית שמאי 9 בגין מנחם 98 גרשון שץ גגה 1 בגין מנחם 96 בגין מנחם 102 בגין מנחם 104 בגין מנחם 108 בגין מנחם 102 א תחנת אלנבי כתובת שד"ל 5 שד"ל 6 יבנה 31 יהודה הלוי 79 יהודה הלוי 81 יהודה הלוי 77 יהודה הלוי 75 לבונטין 13 מקוה ישראל 26 החשמל 29 מקוה ישראל 19 לבונטין 12 ברזילי 5 א החשמל 11 ברזילי 7 ברזילי 5 לבונטין 11 ברזילי 6 ברזילי 3 ברזילי 4 יבנה 40 מקוה ישראל 17 יבנה 42 עמ' 3

6 ב' - 1 יבנה 33 לבונטין 19 מקוה ישראל 20 מקוה ישראל 18 א מקוה ישראל 22 מקוה ישראל 18 מקוה ישראל 14 ברזילי 1 א מקוה ישראל 16 לבונטין 24 לבונטין 26 מקוה ישראל 24 רמח"ל 1 יהודה הלוי 47 אלנבי 117 יהודה הלוי 63 רמח"ל 5 יפה בצלאל 16 רמח"ל 7 יפה בצלאל 14 שד"ל 6 שד"ל 8 יהודה הלוי 61 רמח"ל 6 רמח"ל 3 שד"ל 7 יהודה הלוי 59 יהודה הלוי 67 יהודה הלוי 73 יהודה הלוי 71 יהודה הלוי 69 יפה בצלאל 13 יהודה הלוי 65 מקוה ישראל 2 א מקוה ישראל 2 הרכבת 14 הרכבת 10 הרכבת 8 מקוה ישראל 4 הרכבת 12 לבונטין 32 לבונטין 30 לבונטין 28 מקוה ישראל 4 א שד"ל 10 הרכבת 6 עמ' 4

7 מספר חלקה תחנת קרליבך מספר גוש הרכבת 4 מקוה ישראל 15 מקוה ישראל 13 יהודה הלוי 51 יהודה הלוי 53 יבנה 44 יהודה הלוי 57 יהודה הלוי 55 יבנה 35 מקוה ישראל 10 מקוה ישראל 8 מקוה ישראל 6 ברזילי 1 מקוה ישראל 12 מקוה ישראל 3 הרכבת 2 מקוה ישראל 5 מקוה ישראל 7 מקוה ישראל 11 ברזילי 2 מקוה ישראל 9 מקוה ישראל 1 יהודה הלוי ב' - 1 כתובת קרליבך 15 קרליבך 13 בגין מנחם 78 התעשיה 2 בגין מנחם 76 קרליבך 7 סעדיה גאון 14 המלאכה 1 קרליבך 3 קרליבך 1 בגין מנחם 72 א לינקולן 47 שדה יצחק 5 מזא"ה 79 בגין מנחם 35 לינקולן 10 לינקולן 12 לינקולן 14 לינקולן 16 סעדיה גאון 11 עמ' 5

8 ב' - 1 לינקולן 18 סעדיה גאון 12 סעדיה גאון 10 לינקולן 5 וילסון 10 לינקולן 13 בגין מנחם 74 שדה יצחק 1 שדה יצחק 3 קרליבך 17 קרליבך 9 קרליבך 11 קרליבך 21 לינקולן 17 לינקולן 19 לינקולן 15 לינקולן 7 לינקולן 9 לינקולן 11 סעדיה גאון 13 קרליבך 2 בגין מנחם 37 בגין מנחם 39 בגין מנחם 41 בגין מנחם 55 בגין מנחם 53 בגין מנחם 51 בגין מנחם 49 לינקולן 20 קרליבך 5 שטח קרקע: סה"כ שטח ההקלה: אלנבי - כ 45.0 דונם קרליבך - כ 50.0 דונם יהודית - כ 10.0 דונם יזם: הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב-יפו מצב השטח בפועל: באוגוסט 2015 החלו עבודות הביצוע של הקו האדום. התחנות התת קרקעיות של הקו )אלנבי, קרליבך ויהודית( מבוצעות בשיטת חפירה ודיפון. תחום העבודות המגודר באזור התחנות המוזכרות גובל במדרכות ובתי האוכל בסביבה עלולים להיות מושפעים מהרעש וממטרדים אחרים כתוצאה מהעבודות. מצב תכנוני קיים: עפ"י תכנית "סוככים עונתיים בבתי עסק" )תא/ 3954 (,אשר אושרה למתן תוקף בועדה המחוזית ת"א ב , ניתן לתת היתר בניה לסוכך עונתי )סגירת חורף( בעונת החורף בחזיתות בתי עסק בעלי רשיון עסק ורשיון להצבת שולחנות וכסאות. עונת החורף הוגדרה בתכנית כ"הימים שבין 15 לאוקטובר ועד ל- 15 באפריל". עמ' 6

9 ב' - 1 מצב תכנוני מוצע: כדי להגן על בתי האוכל שעלולים להיות מושפעים ממטרדים סביבתיים באזורי העבודה בתחנות התת קרקעיות של הרק"ל, קוימו מספר התייעצויות עם מנהלי האגפים הרלוונטיים בעירייה ובין היתר עם היועמ"ש. סוכם כי העירייה תבקש הקלה מתכנית 3954 שתאפשר להעניק רישיונות לסגירות חורף למשך כל ימות השנה. להלן תאור ההקלה המבוקשת: העירייה מבקשת בקרקע שבבעלותה )בתחום זכות דרך( הקלה מסעיפים 2.1 ו א' ס"ק 1 של תכנית תא/ 3954 כדי לאפשר הארכה של תקופת סגירת החורף לכל ימות השנה. ההקלה תנתן כדי להגן על בתי האוכל הקיימים והפוטנציאליים במתחמים המושפעים ישירות מעבודות החפירה של התחנות התת קרקעיות אלנבי, קרליבך ויהודית )בגושים ובחלקות המתוארים באיורים וברשימות שלעיל(. מטרת ההקלה היא הארכת התקופה בה מותר להציב סוככים והיא תנתן רק למי שזכאי ממילא לקבל היתר, הוה אומר בעלי בתי אוכל קיימים ופוטנציאליים שלהם רשיון עסק ורשיון להצבת שולחנות וכסאות על המדרכה. הקלה ספציפית לעסק תנתן על בסיס שנתי. בכל מתחם כמפורט מעלה, סביב תחנות הרק"ל, בעל עסק המבקש רשיון להעמדת שולחנות וכסאות ע"ג המדרכה יוכל לבקש גם להקיפם בפרגוד ללא קשר לעונת השנה. אין בהקלה זו כדי לשנות דבר בעצם הזכאות לפרגוד. עניין הזכאות נותר עפ"י התכנית 3954 פעולות קודמות: מאחר שמדובר במספר חלקות רב ובמספר רב מאד של בעלי עניין, מנהלת הרק"ל פנתה לממונה על מחוז ת"א, גב' גילה אורון, בבקשת לפטור מהודעות אישיות בעניין ההקלה. האשור לפטור התקבל ב ההקלה לפי סעיף 149 לחוק פורסמה בעתונים: העיר ישראל היום הארץ וע"ג לוחות המודעות שהוצבו בכניסות למבנים במתחמים המפורטים ובכניסות לאתרי העבודה של תחנות הקו האדום. התקבלה התנגדות אחת כמצוין בהמשך. מענה להתנגדות: המתנגד יאיר גונן, מנהל בניין המשרדים "בית מעיא" הנמצא בדרך מנחם בגין 74 מהות ההתנגדות המתנגד הגיש התנגדותו בשם דיירי בניין המשרדים. טענתו העקרית היא שהמדרכה במקום צרה מידי ואין להתיר למסעדה "מטרו" )הפועלת בדרך מנחם בגין ) 72 להציב שולחנות וכסאות כדי לא להפריע להולכי הרגל. כ"כ, לדבריו המסעדה מציבה שולחנות במדרכה ללא רשיון. מענה להתנגדות כאמור, ההקלה הנדונה איננה משנה תנאי זכאות להוצאת שולחנות וכסאות או להצבת פרגודים. מטרת ההקלה היא להתיר הארכת התקופה בה בעל עסק רשאי להציב הפרגוד וזאת כדי להגן על הלקוחות של בתי אוכל בסביבת אתרי העבודה של תחנות הרק"ל. ההתנגדות של מר יאיר גונן אינה קשורה כלל להקלה הנדונה. המלצת הצוות לדחות את ההתנגדות. עמ' 7

10 ב' - 1 בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 1( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: צופיה סנטו: המטרה של ההקלה היא לסייע לעסקים שמצאו את עצמם סמוכים לאתרי בניה של הרכבת הקלה. אנחנו ממליצים לדחות את ההתנגדות שלמעשה לא מתייחסת למהות ההקלה. מהות ההקלה היא להאריך את משך הזמן שהפרגוד המותר. ההקלה אינה משנה את הקריטריונים לזכאות לפרגוד, אם אתה לא זכאי לפרגוד לא תקבל אותו בהארכה. נתן: אני ממליץ לקבל את המלצת הצוות. ראובן לדיאנסקי: ראשית הדיון היה צריך להגיע עד ל כי ההיתרים הם עד תאריך זה של סיום עונת החורף. נדיה קיסלמן: עונת החורף מתחילה באוקטובר ומסתיימת ב ראובן לדיאנסקי: היועמ"ש אולי תוכל לעשות את הקישור ו/או עדכון לכך. בנוסף למה הכוונה שכתוב שיש מטרדים סביבתיים של רעש ואבק, האם אנחנו יכולים לאפשר בתיקון שעל פי צורך נוכל להכניס גם עסקים אחרים שנמצאים בפרויקטים אחרים בהקלה. נתן: נכון יהיה לעשות תיקון לתוכנית ולומר בסמכות מה"ע במקרים מיוחדים תהיה סמכות לתת פרגוד גם מעבר לתקופת החורף. ראובן לדיאנסקי: איך בעלי עסקים יידעו שניתן לקבל הקלה? נתן אלנתן: אחרי שיחליטו לכל מקרה יודיעו. הועדה מחליטה: לדחות את ההתנגדות ע"פ חוו"ד מהנדס העיר ולאשר את ההקלה להארכת תקופת הפרגודים בבתי האוכל בסביבת תחנות הרק"ל לכל ימות השנה עד לסיום העבודות. הועדה ממליצה למה"ע לבחון תיקון תוכנית 3954 באופן שהתאפשר במקרים מיוחדים להאריך את תוקף הצבת הפרגודים ללא צורך בהקלה. משתתפים: נתן אלנתן, ראובן לדיאנסקי, יהודה המאירי, ניר סיבליה ושמואל גפן. עמ' 8

11 ב' - 2 התוכן תא/מק/ העברת זכויות מגוטליב 12 ונחלת בנימין 27 להירקון 102 דיון בהפקדה מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה מקומית כתובת: נחלת בנימין 27, גוטליב 12, הירקון 102. מיקום: נחלת בנימין 27: גוש 7460, חלקה 1. גוטליב 12: גוש 6215, חלקה 315. הירקון 102: גוש 6905, חלקה 43. גושים וחלקות בתכנית: רח' גוטליב רח' גרוזנברג רח' נחלת בנימין גוטליב 12 נחלת בנימין 27 גוטליב 12 מספר גוש סוג גוש מוסדר מוסדר מוסדר חלק/כל הגוש חלק מהגוש חלק מהגוש חלק מהגוש מספרי חלקות בשלמותן מספרי חלקות בחלקן שטח התכנית: נחלת בנימין : מ"ר. גוטליב : מ"ר. הירקון : מ"ר.. מתכנן: יניב פרדו אדריכלים יזם: מולטילנד בע"מ בעלות: מולטילנד בע"מ עמ' 9

12 נחלת בנימין - 27 מבנה לשימור בהגבלות מחמירות בעלות: גוש 6921 חלקה 1 בע"מ גוטליב 12- מבנה לשימור בהגבלות מחמירות בעלות: צפריר שרה, דומב אילן הירקון 102 מגרש מקבל בעלות: מולטילנד בע"מ מצב השטח בפועל: נחלת בנימין 27: מבנה אכסון מלונאי בן 2 קומות מעל קומת מסחר מלאה. המבנה לשימור אקלקטי בהגבלות מחמירות בשטח של 472 מ"ר הממוקם בפינת הרחובות נחלת בנימין וגרוזנברג. למבנה יצא היתר בניה מס הכולל הנחיות צוות השימור מתאריך 08/01/13 המהוות חלק בלתי נפרד מההיתר. למבנה נערך תיק תיעוד שאושר ע"י מחלקת השימור בתאריך גוטליב : 12 בניין מגורים בן שלוש קומות מעל קומת מרתף. מבנה לשימור בהגבלות מחמירות בשטח של 465 למבנה נערך תיק תיעוד שאושר ע"י מחלקת השימור בתאריך 24/01/2016. הוגשה בקשה להיתר הכוללת הנחיות לביצוע שימור המבנה, בקשה מס' מ"ר. הירקון 102: המגרש המקבל נמצא ברחוב הירקון 102 פינת מנדלי מוכר ספרים 3 ובו מבנה מגורים בן 2.5 קומות עם שטח פנוי ללא בינוי בחלקו המזרחי של המגרש. המבנה הינו מבנה לשימור רגיל עפ"י תכנית השימור המאושרת 2650 ב'. מדיניות קיימת: לעודד שימור ושיפוץ מבנים לשימור והתחדשות עירונית ע"י העברת זכויות בניה ממבנים לשימור בהגבלות מחמירות מכח תכנית השימור 2650 ב' המאושרת, למגרשים אחרים וע"י קביעת הוראות ותנאים לשם הבטחת ביצוע השימור. התוכנית תאפשר תכנון אופטימאלי לבניין אחד, תוך שמירה על עקרונות השימור בחזית לרחוב הירקון בשילוב עם בנייה חדשה במגרש הריק. מצב תכנוני קיים: נחלת בנימין : 27 תכניות תקפות: 2650 ב', תא/מק/ 3493, תא/מק/ 4341,, 44, 2650 ב, "ג", "מ", יעוד קיים: אזור לתכנון בעתיד שטח המגרש: 472 מ"ר זכויות בניה: לפי הקיים )בנוי( + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תוכנית השימור 2650 ב'. סה"כ זכויות הבניה הניתנות להעברה ממבנה זה הינם מ"ר, ע"פ תחשיב זכויות מתאריך , לשווי קרקע 17,500 ש"ח למ"ר. בתכנית הנוכחית יועברו כל יתרת הזכויות הניתנות להעברה מהמנה ברחו נחלת בנימין , מ"ר. גוטליב 12: 2650 ב', תא/מק/ 3493, תא/מק/ 4071, "מ", "מ- 1 ", "ע", "ג", תכניות תקפות: מגורים יעוד קיים: 465 מ"ר שטח המגרש: לפי הקיים )בנוי( + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תוכנית השימור 2650 ב'. זכויות בניה: מ"ר, ע"פ תחשיב סה"כ יתרת זכויות הבניה הניתנות להעברה ממבנה זה הינם 21,000 ש"ח למ"ר. זכויות מתאריך , לשווי קרקע ממבנה זה הועברו 80 מ"ר לבניין ברחוב ש"ץ 8, במסגרת תכנית תא/ מק/ מ"ר. יועברו סה"כ בתכנית הנוכחית עמ' 10

13 יתרת הזכויות הלא מנוצלות בבניין ברחוב גוטליב 12, לאחר תכנית זו תעמוד על כ מ"ר. הירקון 102: תכניות תקפות: 2650 ב', 44- קביעת יעוד, , הרחבת רחוב הירקון, "מ", "מ- 1 ", "ע", "ג", "ח" יעוד קיים: מגורים ב- 1 שטח המגרש: מ"ר זכויות בניה: סה"כ שטחים עיקריים + 135% קומת גג חלקית בנסיגה של 2.5 מ' מהחזית. גובה : 2 קומות מלאות + קומת גג חלקית. מצב תכנוני מוצע: מטרת תכנית זו הינה הקמת בניין מגורים חדש ברחוב הירקון 102, על ידי העברת זכויות מהמגרשים ברח' נחלת בנימין 27 ורח' גוטליב 12, מבנים לשימור בהגבלות מחמירות. התכנון במגרש המקבל יהיה תוך שמירה על עקרונות השימור בחזית לרחוב הירקון בשילוב עם בנייה חדשה בחלק הפנוי שבמגרש. התכנית מציעה בינוי של אגף חדש בחלק הפנוי שבמגרש )חתך של 7 קומות( כאשר חלק מהקומות מהוות גם קומות חלקיות ובנסיגה מעל למבנה לשימור. תיאור מטרות התכנון: 1. עידוד שימור ושיפוץ מבנים לשימור באמצעות העברת זכויות בניה ממבנה לשימור בהגבלות מחמירות ע"פ תוכנית השימור, במגרשים ברחוב נחלת בנימין 27 ורח' גוטליב 12 וקביעת הוראות ותנאים לשם הבטחת ביצוע השימור.. 2 שימור המבנה ברחוב הירקון 102 וקביעת הוראות והנחיות עיצוב ובינוי לתוספת אגף למבנה לשימור הקיים ברחוב הירקון 102 בחלקו הפנוי של המגרש באמצעות מימוש זכויות בניה לא מנוצלות ושטחי בניה הנובעים מנספח ד' בתכנית השימור. היקף השטחים העיקריים המועברים מהמבנה לשימור בתוכנית הנוכחית מועברים סה"כ 330 מ"ר עיקרי בייעוד מגורים מהמגרשים המוסרים. היקף השטחים המועברים בתוכנית מהמבנים לשימור מחמיר למגרש המקבל הותאם לפערי שווי קרקע למ"ר זכויות בניה בין המגרשים עפ"י הערכת שומה למבנים לשימור ועפ"י הערכת שומה למגרש המקבל מתאריך , בהתאם לסעיף 4 בנספח ה' של תכנית 2650 ב. 1 מ"ר ביעוד מגורים במגרש המוסר שברחוב נחלת בנימין 27 שווים ל מ"ר ביעוד מגורים במגרש המקבל ברחוב הירקון מ"ר ביעוד מגורים במגרש המוסר שברחוב גוטליב 12 שווים ל מ"ר ביעוד מגורים במגרש המקבל. עמ' 11

14 עיקרי הוראות התוכנית:. 1 העברת זכויות בניה ממבנים לשימור בהגבלות מחמירות מהמגרשים ברח' נחלת בנימין 27 ורח' גוטליב 12 למגרש המקבל ברחוב הירקון 102 כדלקמן: 1.1 מחיקת מ"ר עיקרי במבנה לשימור בהגבלות מחמירות ברחוב נחלת בנימין 27. מחיקת מ"ר עיקרי במבנה לשימור בהגבלות מחמירות ברחוב גוטליב הוספת 330 מ"ר עיקרי במגרש המקבל ברחוב הירקון הוספת 110 מ"ר שטח שירות במגרש המקבל ברחוב הירקון במגרשים המוסרים: הבטחת חובת שימור המבנים במגרשים ברח' נחלת בנימין 27 ורח' גוטליב 12 בהתאם להוראות תכנית השימור, כתנאי למימוש זכויות הבנייה המועברות למגרש ברחוב הירקון ברחוב הירקון 102: 3.1 ביטול הפקעה לדרך בתחום המבנה לשימור בהיקף של 158 מ"ר ועד לקו החיצוני של המרפסות, הכל בהתאם למסומן בתשריט מצב מוצע בתכנית זו. 3.2 קביעת הוראות והנחיות עיצוב ובינוי לתוספת בניה בחלק הפנוי של המגרש לשימור: הוספת אגף בחלק הפנוי שבמגרש ברחוב הירקון 102, ע"פ סעיף 62 א )א( ס"ק קביעת קווי בניין על קרקעיים לתוספת הבניה, ע"פ סעיף 62 א )א( ס"ק 4. * קווי בניין צדדים: 2.5 מ' * קו בנין קדמי לרחוב הירקון: 0.0 מ'. * קו בנין קדמי לרחוב מנדלה מוכר ספרים: 4 מ'. * קביעת קו בנין למרפסות בנסיגה בחזית לרחוב הירקון: 1. מרפסת ראשונה בנסיגה של 2.5 מ' מקו המרפסות של המבנה לשימור. 2. כל שאר המרפסות ייבנו בנסיגה של 1.55 מ' לפחות. * בחזית לרחוב מנדלה מוכר ספרים, תותר הבלטת מרפסות ברוחב של 1.6 מ' מעבר לקו בניין קדמי ולאורך כל החזית, הכל בהתאם למצויין בנספח הבינוי גובה תוספת הבניה יהיה בחתך מדורג של 6 קומות מעל קומת קרקע מסחרית, ע"פ סעיף 62 א )א( ס"ק א התרת הקמת בריכת שחיה על גג האגף החדש, ע"פ סעיף 62 א )א( ס"ק התרת הקמת מרתפים החורגים מקונטור הבניין הקיים לשימור בהיקף 85% משטח המגרש, ע"פ סעיף 62 א )א( ס"ק קביעת הוראות בינוי לעניין השארת מעבר פנוי לציבור למעבר רגלי במפלס הקרקע עד לקו הבניין בחזית הפונה לרחוב מנדלה מוכר ספרים, ע"פ סעיף 62 א )א( ס"ק שינוי הוראות תכנית "מ" ע"י ביטול חובת מרפסות שירות ומסתורי כביסה, ע"פ סעיף 62 א )א( ס"ק תוספת זכויות בניה בשיעור של 6% משטח המגרש, ע"פ סעיף 62 א )א( ס"ק תותר צפיפות של 27 יח"ד, בצפיפות ממוצעת שלא תפחת מ- 45 מ"ר עיקרי, כאשר גודל דירה מינמאלי לא יקטן מ- 35 מ"ר עיקרי, ע"פ סעיף 62 א )א( ס"ק הוספת שימוש לטובת מסחר בחזית הבניין לרחוב הירקון ומנדלי מוכר ספרים בהיקף שלא ייפחת מ- 250 מ"ר, ע"פ סעיף 62 א )א( ס"ק 11. עמ' 12

15 התוכן תא/מק/ העברת זכויות מנחלת בנימין 27 וגוטליב 12 לירקון 102 דיון בהפקדה טבלת השוואה: שטח המגרש סה"כ זכויות בניה נתונים נחלת בנימין 27 מצב קיים גוטליב 12 הירקון 102 נחלת בנימין 27 ללא שינוי גוטליב 12 ללא שינוי מצב מוצע הירקון מ"ר, כאשר מתוכם 158 מ"ר הינם בתחום זיקת הנאה לרח' מנדלי מוכר ספרים מ''ר )135%( מ''ר )2 קומות מלאות + קומת גג חלקית( מ"ר לפי הקיים + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תחשיב מתאריך לפי הקיים + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תחשיב מתאריך הפחתה של "ר מ עיקרי הפחתה של מ"ר עיקרי. לפי הקיים ע"פ תכניות מאושרות + תוספת של 330 מ"ר עיקרי למגורים ו- 110 מ"ר שטחי שירות + 6% הקלה מספר יח"ד גודל יח"ד ממוצעת גובה מ"ר קומות כקיים כקיים כקיים כקיים כקיים כקיים קיים - 3 יח"ד מותר - 11 יח"ד 115 מ"ר 2 קומות + קומת גג ללא שינוי ללא שינוי ללא שינוי ללא שינוי ללא שינוי ללא שינוי סה"כ : 1526 מ"ר עיקרי 27 הצפיפות הממוצעת לא תיפחת מ- 45 מ"ר עיקרי כאשר גודל דירה מינמאלי לא יקטן מ- 35 מ"ר עיקרי חתך מדורג של 7 קומות )2 קומות ראשונות מלאות, 5 קומות בנסיגה מדורגת( קווי בניין שימושים חניה עמ' 13 מ' כקיים כקיים כקיים כקיים כקיים כקיים ק.ב. קדמי לרחוב הירקון 0.0 מ' ק.ב. קדמי לרחוב מנדלי 4.0 מ' ק.ב. צידיים 3.0 קומת הקרקע - מסחר קומות עליונות - מגורים ללא שינוי ללא שינוי ללא שינוי ללא שינוי ללא שינוי ללא שינוי ק. ב. קדמי ללא שינוי ק.ב. צידיים 2.5 מ' ק.קרקע: מסחר בהיקף שלא ייפחת מ 250 מ"ר. ק. עליונות: מגורים בהתאם לתקן החניה התקף בעת הוצאת היתר הבניה *תוספת שטחי השרות הינם מתוקף הוראה בתכנית השימור המאפשרת תוספת שטחי שרות עד 1/3 מהשטחים העיקריים או בהתאם ליחס שנקבע בתכנית התקפה במגרש המקבל- הגדול מביניהם, בהתאם לסעיף 1.2 בנספח ה' בתוכנית השימור.

16 הסברים נוספים ותנאים למימוש: 1. תנאים להפקדת התכנית: א. חתימת בעל המגרש המקבל על כתב שיפוי בגין תוספת הזכויות במגרש המקבל. ב. חתימת בעלי המבנים לשימור על כתב התחייבות לשימור ושיפוץ בפועל של המבנה עפ"י הוראות מחלקת השימור. ג מתן כתב התחייבות על אי תביעה עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין אישור התכנית דנן, מבעלי המגרשים המוסרים.. 2. תנאים למתן תעודת אכלוס במגרש המקבל: סיום עבודות השימור במבנים לשימור בהגב"מ ברחוב נחלת בנימין 27 וגוטליב 12 ע"פ הנחיות מחלקת השימור. ע"פ מידת הצורך, השלמת ועדכון התיעוד וההיתר במבנה לשימור נכון לזמן הביצוע. היה ושוכנעה הוועדה כי מסיבות שונות לא ניתן לעמוד בתנאי שרשום בראש סעיף זה, תהייה הוועדה המקומית רשאית להמיר את התנאי שלעיל במתן ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת ביצוע השימור כפי שייקבע על ידי מה"ע או מי מטעמו. 3. רישום הערה: הוועדה המקומית תהיה רשאית לבצע רישום בפועל של הערה במגרשים לשימור בהגבלות מחמירות, עפ"י תקנה 27 לתקנות המקרקעין )ניהול ורישום( התשע"ב 2011, בדבר מחיקת זכויות הבנייה שנעשית מכח תכנית זו. עמ' 14

17 עמ' 15

18 עמ' 16

19 בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 2( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: רות ארבל: תוכנית להעברת זכויות במגרש מקבל ברח' הירקון 102. בקדמת המגרש הגדול בירקון 102 בנוי מבנה לשימור רגיל, כאשר בחלקו האחורי יש שטח פנוי ובמסגרת זו הזכויות התקפות. היזם מבקש לממש ולבנות אגף נוסף בחזית האחורית על החלק הפנוי, בנוסף הוא מנייד לשם זכויות. אדר' יניב פרדו: מציג את העברת הזכויות מגוטליב 12 ונחלת בנימין 27 לירקון. 102 נתן אלנתן: למעשה אתם מוסיפים קומה אחת לבנין בירקון. ראובן לדיאנסקי: מה קורה מאחורה, ומה בנוגע לקווי הבנין האחורי. יניב פרדו: למעשה יש שתי חזיתות צידיות וחזיתות קדמיות. ההתייחסות לחזיתות הצידיות היא אותה התייחסות לחזיתות הקדמיות. אין מסתורי כביסה בחזיתות הצידיות. מלי פולישוק: מברכת על התוכנית. הועדה מחליטה: לאשר את התוכנית להפקדה. משתתפים: נתן אלנתן, ראובן לדיאנסקי, יהודה המאירי, ניר סיבליה, שמואל גפן ואיתי ארד פנקס. החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86 ד' לחוק עמ' 17

20 ב' - 3 תא/מק/ מגרש 6 שוק סיטונאי דיון בהפקדה התוכן מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: מיקום: רחוב החשמונאים פינת רחוב 454 ועדה מקומית כתובת: החשמונאים 98, רחוב 454 מס' 1 גושים וחלקות בתכנית: מספר גוש 7104 סוג גוש מוסדר חלק/כל הגוש מספרי חלקות בשלמותן מספרי חלקות בחלקן 93,95,242 שטח התכנית: 1710 מ"ר מתכנן: ישר אדריכלים יזם: מגדלי לב תל אביב בע"מ בעלות: עיריית תל אביב-יפו מצב השטח בפועל: קיים היתר להקמת בניין חדש בן הקרקע. 14 קומות בייעוד מגורים עם חזית מסחרית בקומת מדיניות קיימת: תכנית המתאר תא/ 5000 מגדירה את מתחם "השוק הסיטונאי" כאיזור מע"ר מטרופוליני בסמיכות להסעת המונים. בתכנית המתאר שאושרה למתן תוקף, הומלץ להגדיר אזור זה כ"אזור מעורב" המאפשר רח"ק מירבי של 7.5. עמ' 18

21 ועדה מקומית השוק הסיטונאי - מגרש 6 התאמה -/ מסמך לבדיקה תשריט אזורי ייעוד הוראות התוכנית, פרק 3 אזור הייעוד שבתחומו התוכנית המוצעת: סימונים נוספים בתחום התוכנית: רח"ק: תא/ 5000 אזור תעסוקה מטרופוליני סמוך להסעת המונים מוסד עירוני ציבורי חדש מצב מוצע קומת קרקע מסחרית, מגורים מתוכננים מבני ציבור במגרשים 1 ו- 8 במתחם סימונים נוספים בתחום התוכנית: + 17 קומות נספח עיצוב עירוני מספר קומות מקסימאלי: עד 40 קומות + נספח אזורי תכנון הגדרת האזור/רחוב בנספח אזורי התכנון: מתחם 601 אין הנחיות מיוחדות בתכנית המתאר לאזור התכנית המוצעת הוראות התוכנית, פרק 5 הוראות מיוחדות לאזור התכנון: + תשריט תחבורה סימונים בתחום התוכנית או בסביבתה: סמוך לקו האדום )מנחם בגין(, דרך עורקית עירונית )החשמונאים(, שביל אופנים )החשמונאים( התוכנית המוצעת אינה משנה את קומת הקרקע מצב תכנוני קיים: תכניות תקפות: על שטח התכנית חלה תכנית תא/ 3001 המגדירה את המגרש בייעוד של מגורים ומתקנים טכניים מעל מפלס הכניסה הקובעת וכן מסחר במפלס הרחוב ובתת הקרקע. כמו כן, התכנית התקפה קובעת גובה מירבי של עד 20 קומות ממפלס הכניסה הקובעת. יעוד קיים: מגרש מיוחד שטח התכנון: 1,710 מ"ר זכויות בניה )אחוזים, שטחים, קומות, שימושים(: סה"כ הזכויות המותרות לבניה במגרש 6 לפי תכנית תא/ 3001 סעיף 10 הן 10,320 מ"ר. במסגרת שינוי מס. 1 לתכנית העיצוב האדריכלי, הועברו זכויות ממגרש 6 למגרש 1 של 6,600 מ"ר למטרות מגורים ומסחר בהתאם לסעיף של תכנית תא/ 3001 )גמישות תכנונית(. מכאן, שבמגרש נותרו זכויות של 3,720 מ"ר שטחים עיקריים לשימושים של מגורים ו/או מסחר. עמ' 19

22 ועדה מקומית השוק הסיטונאי - מגרש 6 מצב תכנוני מוצע: רקע: בהחלטת מליאת הועדה המקומית מתאריך 21/2/2011 נקבע כי יוקמו במגרש זה 54 יח"ד מוזלות למגורים אשר יושכרו ע"י היזם לתקופה של שמונה שנים, כאשר שכר הדירה יהיה מופחת ב- 25% מחיר השוק. יקבע הסכם בין היזם לעירייה אשר בו יפורטו הכללים למימוש ההחלטה הנ"ל. מטרת התכנית: הגדלת היצע דירות למגורים שיושכרו ע"י היזם בתנאים מוזלים עפ"י הסעיפים הבאים: 1. הוספת זכויות בניה במגרש המיועד למגורים, לפי סעיף 62 א )א 1 ( )1( )א( )3( לתיקון 101 לחוק, בהיקף של 30% מהשטח הכולל המותר לבניה במגרש. 2. שינוי מס' יח"ד מ- 54 יח"ד לפי תכנית תקפה ל- 69 יח"ד בהתאם לתוספת השטחים עבור ייעוד מגורים. נתונים נפחיים עבור קומות המגורים הנוספות: כמות יח"ד: תוספת של 15 יח"ד בשטח עיקרי ממוצע של 65 מ"ר ליח"ד. מספר קומות: תוספת של 3 קומות מגורים ל 14 הקומות הקיימות. גובה המבנה לבניין הכולל תוספת של 3 קומות: עד 87.5 מ' מפני הים. תכסית: ללא שינוי מתכנית תא/ קווי בניין: ללא שינוי מתכנית תא/ תחבורה, תנועה: מספר מקומות החניה המתוכננים בתת הקרקע של מגרשים 1,6,8,242 עבור המגורים מכסה את תקן החניה הנדרש לפי תכנית תא/ 3001 )1-2 מקומות חניה ליח"ד(. כל החניות תהיינה תת קרקעיות. הכניסות לחניוני המגורים תהיינה מרחוב 454. תשתיות: קיים נספח תשתיות של התכנית הראשית תא/ תוספת יח"ד המבוקשת אינה משנה את התשתיות במתחם. פתרונות לפינוי אשפה יהיו תת קרקעיים, ללא שינוי מהיתר הבניה הקיים. עיצוב )היבטים מקומיים, השפעה על קו הרקיע העירוני במקומות הרלוונטיים(: 3 הקומות הנוספות ממשיכות את קו המתאר של הקומות הטיפוסיות של המגדל. גג המבנה הינו גג משותף לכלל הדיירים וישולבו בו מערכות טכניות, תוך הקפדה על הסתרה והשתקה של המערכות הנ"ל. תיתכן תוספת מערכות טכניות לטובת תוספת הדירות. איכות סביבה )מטרדים, סקר אקלימי וכו'(: הבינוי המוצע יהיה כפוף להנחיות אוגדן בניה ירוקה, אשר הוכן לעת הוצאת ההיתרים לבנייני המגורים במגרשים 1 ו- 6. עמ' 20

23 ועדה מקומית השוק הסיטונאי - מגרש 6 טבלת השוואה: נתונים מצב קיים * מצב מוצע 4,836 3,720 סה"כ זכויות בניה שטח עיקרי מ"ר 1,693 6, שטחי שירות סה"כ גובה תכסית מקומות חניה מ"ר מ"ר קומות מטר 1,302 5, גובה אבסולוטי גובה אבסולוטי ללא שינוי כ 32% 1-2 ליח"ד * לפי תכנית העיצוב לתא/ 3001 זמן ביצוע: זמן משוער לביצוע התכנית הינו 10 שנים מיום אישורה. ללא שינוי עמ' 21

24 ועדה מקומית השוק הסיטונאי - מגרש 6 עמ' 22

25 ועדה מקומית השוק הסיטונאי - מגרש 6 עמ' 23

26 ועדה מקומית השוק הסיטונאי - מגרש 6 חו"ד הצוות: )מוגש ע"י צוות מרכז( ממליצים לקדם את התכנית לדיון בועדה מקומית בתנאים הבאים: 1. מנגנון הסבסוד לדיור המוזל להשכרה עבור 15 הדירות הנוספות, יהיה בהתאם לתנאים בדיור המוזל לשאר היחידות במגרש 6; הנחה של 25% ממחיר השוק ובכל מקרה לא יעלה על סך של 4,500 בחודש לתקופת השכרה של 10 שנים. 2. המפרט עבור 15 יח"ד נוספות וכן עבור 54 הדירות הקיימות יהיה זהה למפרט בבנייה המרקמית. 3. תוספת השטחים המבוקשת לא תשנה את התכסית ואת קווי הבניין המאושרים בהיתר. 4. תוספת השטחים היא עבור שטחי המגורים בלבד ולא תהיה תוספת שטחי מסחר. 5. החנייה עבור הדירות המוספות יהיו מתוך סך החניות המותרות בתכנית. 6. החזית החמישית תטופל בהתאם להנחיות מה"ע. 7. תנאי להפקדת התכנית - המצאת כתב שיפוי לוועדה המקומית. החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86 ד' לחוק חוו"ד מה"ע שהתכנית לפי סעיף 62 א' בתאריך 04/04/2016 חוו"ד יועה"ש שהתכנית לפי סעיף 62 א' בתאריך 04/04/2016 בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 3( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: איתי ארד פנקס לא משתתף בדיון. מהלך הדיון: אורלי אראל: קיים היתר בניה לבנין עבור 56 יח"ד מוזלות עפ"י הסכם עם העיריה. היזם מבקש להוסיף עוד 3 קומות ותוספות יח"ד באותם תנאים ואנחנו תומכים בבקשה. אביב מישר אדריכלים: מציג את התוכנית ע"פ מצגת ראובן לדיאנסקי: לקחו 6,600 מ"ר לבניינים אחרים ועכשיו אתה רוצה להוסיף 1,100 מ"ר. ראובן לדיאנסקי: בתוכנית כתוב ל- 10 שנים מה קורה אחרי 10 שנים. אביב: חוזר ליזם. ראובן לדיאנסקי: פרוייקט כזה לא בונים ל- 10 שנים אלא ל- 100 שנה הכדאיות כאן ברורה. אביב ממשיך להציג את הקומות ראובן לדיאנסקי: האם יש התייחסות בהסכם גם לחניות צמודות קרי אם יש זכות להשכיר דירה האם יש לו חניה שכוללת בהסדר, ומה לגבי נושא דמי האחזקה מה ההסכם לגבי דיירים שמגיעים במסגרת דיור מוזל. אלי לוי: כל נושא התוספת וההסדר של ה 15 היחידות והעלות ושל שכ"ד שלא יעלה על 4500 נדון ואושר כאן בועדה. במסגרת תוכנית העיצוב מכיוון שהתב"ע מאפשרת עשינו הצפפה ל 91 מ"ר והגענו להסכמה שבכל בנין היזם יעמיד כ יחידות להשכרה בכל בנין וסה"כ 100 יח"ד מוזלות במגרש 6 בדקנו וחשבנו לאפשר להוסיף עד 30 יח"ד. התייעצנו עם היוע"מש איך לעשות זאת ועוזי אמר שאפשר להוסיף 15 יח"ד בסמכות ועדה מקומית ועוד 15 צריך לעשות תב"ע מחוזית כנראה. נתן אלנתן: כלומר התוכנית תחזור לכאן לקביעת 15 יח"ד נוספות. אלי לוי: כן. נתן אלנתן: לקחו בנין אחד שלם עם הסכם שכירות אחד ולא פיזור בכל הבנינים. אלי לוי: לגבי החניה, קבענו את שכ"ד לא יעלו על 4500 כל דייר, ודמי הניהול לא יעלו על 450 וכל דייר יוכל לשכור חניה ב % משומה אבל לא יותר מ 4,500. ראובן: 65 מ' + 12 מרפסת? אלי לוי: כן עמ' 24

27 ועדה מקומית השוק הסיטונאי - מגרש 6 הועדה מחליטה: לאשר את התכנית להפקדה בהתאם לחוו"ד צוות. משתתפים: נתן אלנתן, ראובן לדיאנסקי, יהודה המאירי, ניר סיבליה ושמואל גפן. החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86 ד' לחוק עמ' 25

28 ב' - 4 התוכן תא/מק/ שינוי קו בניין בביה"ס מצדה ברח' הר נבו דיון בהפקדה מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית מיקום: רובע 3 כתובת: רחוב הר נבו 4-6, תל אביב גושים וחלקות בתכנית: - יפו מספר גוש מוסדר סוג גוש חלק/כל הגוש חלק מספרי חלקות בשלמותן 505,492 מספרי חלקות בחלקן 6214 שטח התכנית: דונם מתכנן: עורך ראשי- אדר' אלי אליקים, אליקים אדריכלים ובוני ערים בע"מ יזם: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א-יפו בעלות: עיריית תל אביב-יפו מצב השטח בפועל: בית ספר מצדה ומבנה הבלט הישראלי. עמ' 26

29 ב' - 4 רקע: בשנה האחרונה מגרש בי"ס מצדה, עליו יושב גם מבנה הבלט הישראלי, עובר שיפוץ ביוזמה עירונית. מבנה בית הספר הקיים עובר שיפוץ והרחבה כדי לאכלס בשנת הלימודים הקרובה )ספט' 2016( 12 כיתות בית ספר יסודי, כולל מבנה מנהלה וספריה. בחצר האחורית של בית הספר מתוכנן מגרש ספורט מקורה. מדיניות קיימת: שטח למבני ציבור מצב תכנוני קיים: עפ"י תכנית 58 התקפה. חלקה 505 שטח למבני ציבור וחלקה 492 שטח למגורים ולמבני ציבור: קו בניין לרחוב 4 מ', קו בניין אחורי 5 מ', קו בניין צדי 3 מ'. סה"כ שטחי בניה 150%. מצב תכנוני מוצע: במסגרת השיפוץ הנערך בביה"ס, מתוכנן קירוי מעל מגרש הספורט. הקירוי המוצע נמצא מעל שתי חלקות בייעודים שונים )אחת שב"ץ והשנייה בייעוד מגורים( שתיהן בתחומי בית הספר ובבעלות עירונית. כדי לאפשר את הקירוי, נדרש שינוי בקו בניין מזרחי ודרומי של חלקה 492 מ- 3 מ' לקו בניין אפס ושינוי בקווי הבניין הצפוני והמערבי )הגובלים בחלקה 492( של חלקה 505 לקו בניין אפס, כך שיאפשרו את הקמת הקירוי וניצול שטח המגרש. טבלת השוואה: ללא שינויים פרט לקווי בניין: נתונים סה"כ זכויות בניה אחוזים מ"ר זכויות בניה לקומה אחוזים מ"ר קומות גובה מטר תכסית מקומות חניה )כולל חניון ציבורי( מצב קיים ל.ר ל.ר ל.ר ל.ר ל.ר ל.ר ל.ר ל.ר ל.ר ל.ר ל.ר ל.ר ל.ר ל.ר ל.ר ל.ר מצב מוצע זמן ביצוע: מיידי עמ' 27

30 ב' - 4 עמ' 28

31 ב' - 4 עמ' 29

32 ב' - 4 חו"ד הצוות: )מוגש ע"י צוות מרכז( ממליצים לאשר את התכנון המוצע. החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86 ד' לחוק חוו"ד מה"ע שהתכנית לפי סעיף 62 א' בתאריך 05/04/2016 חוו"ד יועה"ש שהתכנית לפי סעיף 62 א' בתאריך 05/04/2016 בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 4( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: עירא רוזן: מדובר בבית ספר שעובר שיפוץ והרחבה ביוזמה עירונית ונדרשת הכנת תכנית לשינוי קו בנין. אדריכל אלי אליקים שגם אמון על שיפוץ ביה"ס יסביר על התכנית. אדר' אלי אליקים: מציג את התוכנית. נתן אלנתן: הבקשה היא לשנות קו בנין לקו בנין אפס בשביל לאפשר בניית קירוי מעל אחת מחצרות בית הספר. ראובן לדיאנסקי: מדובר בבי"ס יסודי, לא ראיתי שום צמחיה ירוקה. בנוסף ישנו שביל גישה לדעתי 3, 3.5 מ' שמשמש חלק מהזמן לחניות מה מתוכנן שם? עמית עידן: האם יש לתכנית השפעה על עצים בוגרים? דרור לוטן: בית ספר מצדה לחינוך מיוחד ששכן במבנה הועבר לרח' שושנה פרסיץ שם יש לו מבנה מדהים. העברתו לשם היא תוצאה של המחסור הגדול בכתות בי"ס יסודיים. את ב"ס מצדה אנחנו משפצים ובונים אגף נוסף וכן השארנו את מבנה הבלט הישראלי. בפועל החצר גדלה בשל הריסת מבנים ישנים של השרות הפסיכולוגי החינוכי שהיה במקום וכך יש שטח גדול יותר לילדים. ראובן לדיאנסקי: כמה קומות יש לבית ספר? אלי אליקים: גובה בית הספר הוא 3 קומות. השאלה לגבי העצים - פיתוח השטח בכללותו כולל תכנית נטיעת עצים, שטחי משחק והצללות. התכנית הזו נועדה לאפשר בניית קירוי מעל מגרש הספורט. שיפוץ בית הספר הוא בהיתר. שביל הגישה הוא ברוחב 4 מ' והוא כבר לא משמש לחניה כי הוא מסוכן לילדים. השביל יהיה להולכי רגל בלבד וייבנו שם מקומות החניה לאופניים בלבד. ראובן לדיאנסקי: אנחנו לוקחים מהתושבים מקומות חניה כאשר יש מצוקת חניה אדירה במקום. אלי אליקים: היתה התלבטות האם לבנות מקומות חניה אבל בשל הרצון לשמור על שטחי משחק ובטיחות הילדים הוחלט שלא. הועדה מחליטה: לאשר את התכנית להפקדה בהתאם לחוות דעת הצוות לעיל. משתתפים: נתן אלנתן, ראובן לדיאנסקי, יהודה המאירי, ניר סיבליה, שמואל גפן ואיתי ארד פנקס. החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86 ד' לחוק עמ' 30

33 ב' - 5 התוכן תא/תעא/ 7/ תכנית בינוי לביצוע למגרש 7 בתחום תא/ 3000 דרום הקריה דיון בעיצוב ארכיטקטוני דרום הקריה יח' תכנון מס' 7 בינוי לביצוע תא/ 3000 מטרת הדיון: אישור תכנית לביצוע. מסלול התוכנית: תכנית בינוי לביצוע כדוגמת תכנית עיצוב אדריכלי באישור ועדה מקומית. מיקום: מצפון: מתחמים 6 ו- 5.3 מדרום: רחוב הארבעה ממזרח:מתחמים 1.3 ו- 8.3 ממערב:רחוב לאונרדו דה וינצ'י. גושים וחלקות בתכנית: סוג גוש מספר גוש מוסדר 7101 חלק/כל הגוש חלק מספרי חלקות בשלמותן 18 מספרי חלקות בחלקן שטח התכנית: כ- 13 דונם. מתכנן: י.א. ישר אדריכלים. יזם: אפריקה ישראל נכסים בע"מ, מליסרון בע"מ. בעלות: רמ"י חכירה: אפריקה ישראל נכסים בע"מ, מליסרון בע"מ מצב השטח בפועל: בחלקה הנדונה קיים מגרש חניה. מדיניות קיימת: מימוש זכויות עפ"י תכנית תא/ 3000 המאושרת. מצב תכנוני קיים: על המתחם חלה תכנית תא/ 3000 המאושרת 1. מצב תכנוני מוצע: א. על פי הוראות תכנית תא/ דרום הקריה, נדרשת הכנת תכנית בינוי לביצוע לכל יחידת תכנון, לאישור הועדה המקומית כתנאי להיתר בניה. עמ' 31

34 ב' - 5 ב. ג. תכנית זו תחול על שטח התחום בקו כחול בנספח הבינוי לביצוע, הכולל את מגרש 7 שבתכנית תא/ 3000 דרום הקריה. במקביל לתכנית הבינוי לביצוע, מקודמת תכנית בניין עיר לתוספת זכויות בשתי חלופות לרח"ק כולל מירבי של 12.8 התואמת את עקרונות תכנית המתאר תא/ הבינוי המוצג בתכנית זו תואם את עקרונות הבינוי ותוספת השטחים המוצעת בתב"ע העתידית. שטחי הציבור שיידרשו במסגרת התב"ע יכללו ברח"ק המירבי ולא מעבר לו. התכנית החדשה לתוספת זכויות תגיע לדיון בוועדה בחודשים הקרובים. 2. מטרות התכנית: סעיף 21 בתכנית תא\ 3000 קובע כתנאי להיתר בנייה כי יש לאשר בוועדה המקומית תכנית בינוי לביצוע לכל יחידת תכנון. התכנית תקבע: 1. הגדרה מדויקת של גבולות ושטח יחידת התכנון של מגרש מס' 7, וגבולות ושטח מגרש הבנייה הכלול בה. 2. פרישת השימושים בקומות התחתונות כולל שטחי ציבור, במידה וכלולים ובמגרש, הפרדת כניסות למגורים ושימושים אחרים )בתב"ע עתידית(. 3. הגדרת צורת גושי המבנים, גבהים מחייבים, גבהים מינימליים ומרביים של גושי המבנים. קביעת קווי הבניין הצדדיים האחוריים והמרחקים שבין המבנים שבתחום יחידת התכנון. 4. קביעת מפלסי הכניסות הקובעות לבניינים בתחום יחידת התכנון בהתייחס למפלסי הפיתוח, מפלסי הרחובות הסמוכים ומפלסי הקרקע ברחובות הסמוכים. 5. קביעת גבהי קומות הקרקע וקומות טכניות. 6. הוראות בינוי, הגדרות והנחיות תכנוניות ביחידת תכנון מספר 7 בנושאים שונים כגון תנועה, כניסות ויציאות מדרך השירות התת קרקעית, רחבות כבוי אש, פינוי אשפה וכד' התואמות את הוראות התכנית המפורטת מס' תא/ 3000 דרום הקריה, אשר הודעה בדבר מתן תוקף לה פורסמה ביום 25/09/06 ב י.פ מספר עמידה בתקן ישראלי 5281 לבנייה ירוקה. זכויות בנייה: זכויות הבניה הן על פי הוראות תכנית מפורטת מס' תא/ 3000 דרום הקריה. א. שטחי בניה מרביים ע"פ התכנית הראשית: מס' מגרש שטח מגרש דונם שטחים עיקריים/מ"ר משרדים מסחר סה"כ עיקרי שטחי שירות ( מ"ר( 40% משטח עיקרי משרדים מסחר סה"כ שירות סה"כ 113,750 32,500 1,700 30,800 81,250 4,250 77,000 12,961 7 ב. שטחי בניה למטרות שירות: במפלס הכניסה הקובעת ומעליו: עד 40% מכלל השטחים העיקריים המותרים לבניה במגרש. לא תותר אחסנה כשטח שירות מעל מפלס הכניסה הקובעת לבניין, למעט כחלק מקומה טכנית. שטחי האחסנה יהיו משויכים כשטחי שירות לשימושים העיקריים שבאותו בניין עמ' 32

35 ב' - 5 וירשמו בלשכת רישום המקרקעין ע"ש הבעלים המחזיק בשטחים העיקריים אותם משרתים שטחי האחסנה האמורים. במרתפים: עד 650% משטח המגרש. הוועדה המקומית תהיה רשאית להתיר העברת שטחי שרות תת קרקעיים לשטחי שרות במפלס הכניסה הקובעת ומעליה, למטרות של מעברים מקורים לשימוש הציבור. תכליות מותרות כמפרט בתכנית הראשית כלהלן:.3 משרדים ושירותי רפואה, מסחר לרבות בתי אוכל ומשקה, שירותים אישיים ועסקיים, מועדונים ואולמות בידור ( באישור הרשות לאיכות סביבה בעיריית ת"א-יפו(, שימושים בעלי אופי ציבורי כמו: בריכות שחייה מקורות, אולמות ספורט, גלריות לאמנות, כחלק מהשטחים העיקריים למשרדים. במפלס הכיכר בקרקע יותרו שימושי מסחר לרבות בתי אוכל ומשקה, גלריות לאומנות, שטחי ציבור/שטחים בעלי אופי ציבורי, שירותים אישיים ועסקיים, מועדונים, אולמות בידור וכד' באישור הרשות לאיכות הסביבה בעיריית תל אביב יפו, שטחי השרות של הנ"ל, מבואות למסחר ומבואת כניסה למגדל המשרדים ויחידת שטח לדואר ישראל. יתאפשר מסחר בשלוש הקומות הראשונות במבנה וכן שימושים בעלי אופי ציבורי, בחללי המעבר באטריום הראשי במבנה תתאפשר הקמת בית קפה. ביתר הקומות: השימוש העיקרי יהיה כמפורט בשימושים המותרים לפי התב"ע ושטחי השירות שלהם. במפלס המרתף העליון: יותרו מחסנים המשרתים את שטחי המסחר והמשרדים שבאותו מגרש, שירותים טכניים, חדרי אשפה פריקה וטעינה וחניונים. דרך ציבורית תת קרקעית, חדרים טכניים לתפעול הדרך התת קרקעית, תחנת ומשרדי מחלקת התברואה ותחנת כיבוי אש. בשאר קומות המרתף: שטחי שירות כלליים כהגדרתם בחוק, חניות, אחסנה וחדרים טכניים הנדרשים לתפעול המבנה. הוועדה המקומית רשאית להתיר מיקום שטחים עיקריים במפלסים שמתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין, ובלבד שסך כל השטחים הבנויים למטרות עיקריות במגרש לא יעלה על המותר על פי תכנית תא/ גובה המבנים: א. ב. ג. ד. ה. גובה המבנים לא יעלה על 180 מ' מעפ"י כולל קומות טכניות ועפ"י תמ"א 2/4 ובאישור רשות התעופה האזרחית ומשהב"ט. תכנית הבינוי לביצוע מציעה, בכפוף לאישור שינוי התכנית הראשית ואישור רת"א, לאפשר גובה מירבי של עד 240 מ' מעפ"י. גובה קומות שבהן יתאפשר מסחר וכן גובה המבואות יהיה 6 מ' ברוטו. גובה קומת משרדים טיפוסית יהיה כ- 3.8 מ' ברוטו. גובה קומה טכנית עד 7 מ'. חללי אטריום לגובה כל המבנה. עמ' 33

36 ב' - 5 ו. צורת גושי המבנים תהיה ע"פ תכנית בינוי לביצוע זו ושינויים לא מהותיים בגין גובה קומות, עדכונים בנפחי הבניה ושינויי עיצוב קלים יותרו במסגרת הבקשה להיתר ובאישור מהנדס העיר. 5. קביעת קווי הבניין והמרחקים בין המבנים שבתחום מגרש למבנים במגרשים גובלים. א. ב. ג. במרתפים: קווי הבניין למרתפים יהיו גבולות המגרשים. הקמת מרתף תתאפשר בכל שטח המגרש, בכפוף להבטחת פתרון תשתיות לחלחול המאושר ע"י הידרולוג )כמפורט בסעיף 18 לתכנית הראשית(. במפלס הכניסה הקובעת ומעליו: קו בנין 3 מ' לרחוב לאונרדו דה וינצ'י, קו בנין 0 לרחוב הארבעה, קו בנין 0 לכיוון מגרשים 1,8 ומגרשים 5,6. מידות עומק הסטווים המצוינות בתשריט הבינוי והפיתוח הם מידות מזעריות. מידות עומק הסטווים שלאורך רחוב הארבעה יהיו 3.5 מ' מקו המגרש. קו בנין 3 מ' לרחוב ליאונרדו דה וינצ'י עם קרוי זיזי עד לקו 0 למגרש. קביעת מפלס הכניסה הקובעת לבניינים בתחום יחידת התכנון, בהתייחס למפלסי הפיתוח הכללי, מפלסי רחובות סמוכים ומפלסי הקרקע המתוכננים במגרשים הסמוכים. קביעת גבהים של קומות הקרקע וקומות טכניות..6 הכניסות לבניינים: א. כניסות הולכי הרגל לבניינים יתאפשרו מכל חזיתות המבנים שגובלות ברחובות הארבעה וליאונרדו דה וינצ'י וכן מהשטחים שבהם רשומה זיקת הנאה. ב. מפלסי הכניסות יהיו מתואמים עם גבהי המדרכות והקרקע שלאורכם כמופיע בנספח הפיתוח ועיצוב הנופי. שינויים במפלסים אלו יותרו באישור מהנדס העיר. ג. מעבר ציבורי נוסף יתאפשר מהכיכר העליונה בתחום מגרש 8.3 ו קביעת מפלסי קומות המרתפים ופירוט מקומות החנייה בכל מגרש בתחום יחידת התכנון. מתחת למפלס הכניסה יותרו עד 7 קומות מרתף )כמפורט בסעיף 15 בתכנית הראשית(, מפלסי המרתפים בהתאם לחתך בחוברת העיצוב. מרתפים והסדרי חנייה: א. ב. ג. ד. על פי תקן החניה לתעסוקה )כמופיע בסעיף 15.4 בתכנית הראשית( יוקצה מקום חניה אחד לכל 60 מ"ר תעסוקה עיקריים, או לפי התקן שיהיה תקף בעת הגשת הבקשה להיתר, לפי הנמוך ביניהם. תקן חניה לשטחי הציבור יהיה לפי השימוש ולפי התקן שיהיה תקף בעת הגשת הבקשה להיתר. מקומות חנייה בעבור שטחי הציבור יהיו קרובים ככל הניתן לשטחי הציבור הבנויים. החניה תוסדר בתחום המגרש בקומות המרתפים בלבד. לפחות 30% ממקומות החניה במגרש הדרושים על פי תקן החניה שבתוקף, יוסדרו כחניון ציבורי עפ"י הגדרתו בחוק התכנון והבניה )סעיף 15.8 בתכנית הראשית(. הנגישות לחניון הציבורי תהיה ברורה ונוחה. שטח החניון הציבורי יוגדר בנפרד מיתר שטחי החניה הדרושים עפ"י התקן התקף לשאר השימושים. זאת למעט גלריית החנייה לדיירי המגורים במתחם )כמוצע בתכנית לתוספת שטחי בנייה(. עמ' 34

37 ב' - 5 ה. ו. ז. ח. ט. י. יא. יב. יג. יד. טו. מיקום מקומות החניה של החניון הציבורי יהיה בתחום שלוש קומות המרתף העליונות ובהן תיאסר הצמדת שטחי חניה לדיירים. החניון הציבורי יתוכנן ברמת שרות 1. עפ"י הוראת סעיף 15.5 שבתכנית הראשית, רשאית הוועדה המקומית לדרוש השלמת תקן החניה של מגרש ממגרשי התכנית בתחום מגרש אחר. מגרש 7 נדרש להשלמת תקן חניה של מקומת חנייה בתשלום, עבור השלמת מקומות חניה חסרים על פי התקן במגרש 3.1 בהיקף של 222 מקומות חנייה ובנוסף עבור מבנים לשימור בשטח התכנית בהיקף של 192 מקומות חנייה חניות אלו יופעלו במסגרת חניון ציבורי בתשלום. מספר מקומות החניה הפנויים בחניון הציבורי יוצג באופן שוטף בצג אלקטרוני בכניסה לחניון. הצג יחובר גם למערכת הבקרה המרכזית של מתחם דרום הקריה. אוורור מרתפי החניה יהיה בתחום המבנים ומעל הגובה המזערי של תקרת הסטווים לרחוב הארבעה וליאונרדו דה וינצ'י ובאישור היחידה לאיכות הסביבה בעיריית תל אביב יפו ואדריכל העיר. הכנסת אוויר צח לחניונים תתאפשר ברפפות במדרכות בתחום המגרש. קביעת מפלסי המרתפים ופירוט מקומות החניה תהא ע"פ נספח התנועה לתכנית זו. מפלסים אלו הינם עקרוניים ותותר גמישות באישור אגף התנועה. מקומות חנייה לאופנועים ולאופניים לבאי הבניין יוסדרו בקומת החנייה הראשונה במפלס הדרך התת"ק. כמות מקומות החניה כמפורט בנספח התנועה שבחוברת הבינוי לביצוע. מקומות חניה לאופניים ואופנועים מזדמנים, יותקנו במפלס הפיתוח של קומת הקרקע כמפורט בנספח פיתוח ועיצוב נופי. בהתאם לסעיף בתכנית הראשית, מרתפי החניה העליונים יתוכננו באופן גמיש, כך שגובהן יאפשר שימוש עיקרי בעתיד. הסבת שטחי המרתפים העליונים לשימושים סחירים תעשה לעת הפעלת מערכת הסעת המונים, כאמור, בהתאם לסעיף בתכנית תא/ הוועדה המקומית תהא רשאית לאשר חיבור בין מרתפי חניה של מגרשים ואיחודם לחניון אחד, ואף לשנות את מיקום ומספר הרמפות בהתאמה, ובתנאי שתהא גישה נאותה אל חדרי המכונות לאוורור הדרך התת-קרקעית שמוקמו במגרש. התכנית מציגה 3 כניסות למגרש מהדרך התת"ק. 2 כניסות לרכב פרטי ושירות לחניון הציבורי ולדיירי המבנה וכניסה נוספת למתחם תחנת כבוי אש. כל שינוי הכרוך במספר הכניסות ומיקומן חייב באישור רשות מקרקעי ישראל ומהנדס העיר, או מי מטעמו, לפני שיובא לאישור הוועדה המקומית. הסדרי החניה במרתפים מציגים את המעטפת המירבית והקומות של החניון. סידור החניה המדויק ייעשה במסגרת היתר בניה ויכסה את היקף הביקושים. 8. סימון זיקות הנאה להולכי רגל. ב. ג. זכויות מעבר להולכי רגל וסימון זיקות הנאה: א. השטחים הלא מבונים שבמפלסי הולכי הרגל, קומת הסטווים, כיכרות ומרווחי הבניין בין הרחובות הארבעה ולאונרדו דה וינצ'י,,יהיו פתוחים לשימוש הולכי רגל ותירשם לגביהם בספרי המקרקעין, זיקת הנאה לטובת הציבור. על כל השטחים שלגביהם תירשם זיקת הנאה לטובת הציבור חלה חובת הנגשה לכלל האוכלוסייה. על היזמים חלה חובת ההקמה של השטחים הפתוחים והכיכר הציבורית בתחום התכנית. השטחים הציבוריים והכיכר הציבורית, יתוחזקו ע"י היזמים ו/או מי מטעמם באמצעות חברת ניהול וחברת אחזקה כמקשה אחת. עמ' 35

38 ב' הסדרי תנועה לרכב. הדרך התת-קרקעית: א. עפ"י הוראות סעיף שבתכנית 3000, תשמש דרך שירות פנימית תת- קרקעית כנתיב מעבר ציבורי מקורה ותירשם לגביה זיקת הנאה לטובת הציבור המתירה בה מעבר לכלי רכב ולהולכי רגל. ב. תחום הדרך התת קרקעית תועבר בחכירה לעיריית ת"א-יפו. ג. תחום הדרך התת-קרקעית כולל את המיסעה, המדרכות, תקרת הדרך, מעבר שירות דו-מפלסי למערכות הדרך, חדרי מכונות וחדרי חשמל שונים המשרתים את הדרך התת-קרקעית ואת תחום הכניסה לחניון, הכל כפי שמצוין בתכנית הבינוי המפורטת לדרך התת-קרקעית. ד. מיקום ותוואי הדרך, מפלסיה וממדיה מחייבים לפי תכנית הדרך המאושרת על ידי נציגי רמ"י. ה. היזם/מבקש ההיתר יבנה על חשבונו גם את חדרי המכונות הנדרשים למתקני האוורור של הדרך התת-קרקעית ותעלת אוורור בנויה בחתך הנדרש, בתחום המרתף ועד למפלס העליון של המבנים בתחום המגרש לפליטת אוורור הדרך התת-קרקעית. ניתן יהיה לפצל את פירי האוורור אנכיים למספר פירים באישור נציגי רמ"י. ו. תכנון הדרך התת-קרקעית יהיה בהתאם לדרישות הביטחון המוגדרות בהנחיות התכנון של רשות הרישוי לעניין זה. ז. עפ"י הוראות סעיף 20 שבתכנית תא/ 3000, תבוצענה כל עבודות הבניה, התגמירים ומערכות הדרך עפ"י תכנית הבינוי המפורטת לדרך התת-קרקעית. ח. הדרך התת-קרקעית על כל מרכיביה תועבר לאחריות עיריית ת"א-יפו לאחר השלמת כל עבודות הבניה והפיתוח במגרש. עד למועד העברת הדרך התת- קרקעית לאחריות העירייה תחול האחריות על הדרך התת-קרקעית על יזם מגרש.7 ט. מעבר לרכב שירות: י. כניסות ויציאות רכב השירות יהיו אל ומהדרך התת קרקעית. לפירוט רחבות כיבוי אש ראו בנספח הבינוי לביצוע: הגישה לרחבות הכיבוי: 2 רחבות לצד דרום מרחוב הארבעה. לרחבת הכיבוי הצפון המערבית- מרחוב לאונרדו דה וינצ'י, כמסומן בנספח התנועה. 10.פתרון מפורט לתוואי תשתיות על פי הנחיות תכנית התשתיות. רשת תשתית עירונית וציבורית: עפ"י תכנית התשתיות המפורטת שאושרה לפי סעיף 18 לתכנית הראשית, תוצג כחלק ממסמכי תכנית הבינוי לביצוע, תכנית תשתיות מפורטת למגרש 7, לקווי אספקת המים, קווי הביוב, חשמל תקשורת, וכל פירוט אחר שיידרש על ידי מהנדס העיר. 11.הנחיות לחומרי גמר בחזיתות ופרטים ארכיטקטוניים מחייבים לחזיתות, סטווים ומתקנים שונים במפלסי הקומות התחתונות. הוראות לעיצוב המבנים: א. כל חזיתות חלל הכניסה יחופו בזכוכית ו/או אלומיניום. ב. חומרי הציפוי לחזיתות המגדלים יהיו: זכוכית ו/או אלומיניום ו/או אבן ו/או אחר וכל שילוב בין החומרים ו/או כל חומר אחר באישור מהנדס העיר או מי מטעמו. עמ' 36

39 ב' הנחיות באשר לעיצוב וסיומת קומות עליונות וקומת הגג במגדלים וטיפול בגגות נמוכים וגגות עליונים של המבנים. מפלסי המעקות שמופעים בנספח הבינוי לביצוע והפיתוח מתייחסים לחלק המעקה הבנוי. חומרי המעקות יהיו זכוכית, אלומיניום ו/או נירוסטה. א. בגגות העליונים תובטח הסתרה נאותה של מתקנים טכניים בעזרת מעקות בנויים וגובה שיבטיח הסתרתם באופן מוחלט. ב. באם יידרש מתקן קבוע על הגג שישמש לתליית תא חיצוני למנקיי שמשות, יוסתר המתקן על פני הגג ולא יראה אלא בעת הפעלתו. ג. מיקום מתקנים טכניים בקומות הנמוכות שמעל קומת הקרקע: לא תותר הצבת מתקניים טכניים חשופים על פני גגות נמוכים של אגפי גוש הביניים, אלא רק על גגות המגדלים ובאופן שיוסתרו מכוון חזיתות הבניין. יתאפשר למקם קומה טכנית בין קומת הקרקע לקומת הגג בכל מפלס שיידרש. קומה זו תמנה במסגרת הגובה המרבי המותר על פי תכנית זו. 13. הוראות לפיתוח הנופי: תיאור כללי נספח הפיתוח הנופי מתייחס לכל השטחים שלגביהם תירשם זיקת הנאה לציבור, תוך התייחסות ליחידות התכנון הגובלות, לשטחים הציבוריים הפתוחים, לשבילים ציבוריים ולשטח הפרטי הפתוח, ובהתאם להנחיות תכנית הפיתוח והעיצוב הנופי לכל שטח דרום הקריה. א. ב. ג. ד. ה. ו. התכנית כוללת מדרכות היקפיות ברחוב הארבעה וברחוב דה וינצ'י, כיכר מרכזית פנימית המקושרת לגני שרונה ולציר הירוק הצפוני. מדרכות בהיקף המתחם השטחים המסומנים בתוכנית העיצוב האדריכלי כשטח מדרכה במעטפת הפרויקט ירוצפו בהתאם לפרטים הסטנדרטים של עיריית תל-אביב או בתיאום ואישור מהנדס העיר או מי מטעמו. שטחים אלו יהיו המשכיים למדרכה העירונית. במדרכות אלו יפותחו שבילי אופניים בהתאם להוראות העירוניות ובהתאם לפרטים הסטנדרטים של עירית תל אביב ריצוף בכיכרות ובמעברים השטחים המסומנים בתוכנית העיצוב האדריכלי כשבילים, ירוצפו באבן טבעית/ריצוף מדק עץ/יציקת בטון/טרצו/גרנוליט או כל חומר אחר באישור מהנדס העיר או מי מטעמו. הריצוף יותאם לתקן דריכה והחלקה של תנאי חוץ, ויהיה מפולש עם פני הפיתוח הסובבים אותו. דוגמאות הריצוף יהוו המשך לקיים או למתוכנן במתחם. שבילי אופניים ישולבו בהיקף המתחם עפ"י תכנית הפיתוח והבינוי ובתיאום עם צוות אופניים בעת"א. מיקום מתקני קשירת האופניים יוצג בתוכנית הפיתוח בהתייחסות להנחיות העירוניות. גדרות חל איסור מוחלט על התקנת גדרות או חסימה כלשהי בין המגרשים בתחומים שלגביהם תירשם זיקת הנאה לטובת הציבור לתנועת הולכי רגל ולתנועת כלי רכב. תשמר הרציפות הפתוחה בשטחים הנ"ל. צמחייה ונטיעות עצים עצים לשימור במגרש קיימים ארבעה עצים לשימור, העצים ישומרו בהתאם להנחיות אגרונום עיריית תל-אביב. עצים להעתקה עמ' 37

40 ב' - 5 יוכן נספח סטטוס העצים הקיימים: עצים לכריתה ולהעתקה, לפי הנחיות אגרונום העירייה. העצים המיועדים להעתקה מתחום יחידת התכנון יועתקו על חשבון מבקש ההיתר ובאישור אגף שפ"ע בעירייה. ז. ח. ט. עצים חדשים גודל עצים מינימלי יהיה עץ חצי בוגר )בכיר = מעוצב מאדמה( הכוונה היא: 1. לעץ בן 5-10 שנים שגדל באדמה עד לנטיעתו באתר בגידול משתלה מתמחה. 2. גובה הגזע 2.1 מ' לפחות וקוטרו 127 מ"מ, כלומר 5". הגזע צירי ושלם ללא גיזום או קיטום עד לתחילת ההסתעפות. בעל 3 ענפים עיקריים לפחות בצורה סימטרית. הענפים יוצרים ביחס לגזע זווית חיבור תקינה, שאינה צרה. 3. העצים יעברו איקלום לתערובת גידול מעל גגות, ויועברו עם שק שורשים מינימלי בקוטר 100 ס"מ לפחות עטוף וקשור כנדרש. ההעתקה והטיול לפי סעיף במפרט הבינמשרדי. 4. הקוטר יימדד בגובה 40 ס"מ מפני קרקע גידול במשתלה. גובה גזע משמעו גובה מפני מצע / קרקע עד להתפצלות ראשונה של ענף שקוטרו לפחות 40% מקוטר הגזע בנקודת התפצלות. 5. העצים יעברו גיזום עונתי כך שישמר גזע נקי וצירי עד לגובה של 3 מ'. א. באזור הכיכר המרכזית ישמר מילוי מינימלי בגובה נטו של 150 ס"מ בנקודות בהם ישתלו עצים, המילוי יהיה מתערובת של טוף וכבול הולנדי, כגון תערובת מסוג אודם 7. ב. מערכות ההשקיה יתוכננו עם מערכות דישון אינטגרליות ופרופורציונליות, כולל מיכלי דישון המותאמים לגודל שטחי הגינון. ג. במקומות בהם לא מתאפשר עומק סביר לבית גידול תתאפשר הקמת אדניות מוגבהות לשתילת עצים וצמחיה, באישור אדריכל העיר. תאורה וריהוט רחוב 1. בכיכר יאפשרו הצבת מקומות ישיבה בהיקף ע"י בתי העסק. בתחום הגן המרכזי תתאפשר גם ישיבה בלתי פורמאלית על שפת חלק מגופי המים והערוגות, ספסלי ישיבה, כיסאות בודדים ושלחנות ישיבה. 2. אשפתונים יהיו מפוזרים בתחום הפרויקט. 3. תאורה ע"י עמודי תאורה ו/או שילוב תאורה בריצוף/ריהוט/צמחיה. כל התאורה לפי כל התקנים והתקנות. סוג הגופים והעמודים שיקבעו במסגרת היתר הבניה הראשון יחייבו את יתר מבקשי ההיתר בשאר המגרשים באשור מהנדס העיר או מי מטעמו לא תותר חניה מעל פני הקרקע בשטחים הפתוחים, למעט חניית אופניים במקומות המוסדרים לכך. כניסת רחבי חירום תהיה באזור מוגדר לכך. נגישות על כל השטחים שלגביהם תרשם זיקת הנאה לטובת הציבור חלה חובת הנגשה לכלל האוכלוסייה. מיקרו אקלים ואקוסטיקה כתנאי להיתר בניה ידרש ביצוע דו"ח אקלימי ואקוסטי ומילוי ההוראות הנגזרות מהם, הכל בהתאם להנחיות הרשות לאיכות הסביבה של עיריית ת"ע-יפו. 14. נספח הפיתוח יתייחס לאמצעים למניעת "אפקט חום עירוני" ע"י הצללה לאזורים הפתוחים בצמחיה ו/או שימוש בריצוף בעל ערכי Solar Reflectance Index ( SRI מקדם החזר קרינה/חום( עפ"י הערכים שיקבעו בחוו"ד סביבתית, ו/או שימוש בריצוף מחלחל בחלק יחסי בשטח. 15.תתור בניית אלמנטים למיתון רוחות על גבי קירות המסך וכן בשטחים הפתוחים מעבר לתכסית המותרת, באישור אדריכל העיר. 16.הנחיות לאופן הטיפול בגבולות העבודה של יחידת התכנון: עמ' 38

41 ב' - 5 תידרש התחייבות היזם לנקיטת זהירות מרבית בעבודות הגובלות למתחמי התכנון הגובלים לאי פגיעה בבניה הקיימת, למבנים לשימור ולעצים הקיימים בפארק שרונה. היזם יגיש עותק של פוליסת ביטוח תואמת, להנחת דעת מהנדס העיר. ה. נחיות באשר לאופן סילוק האשפה מהמבנים וטיפול בפסולת ובמטרדים כתוצאה מהפעילות המסחרית. מכלי האגירה לאשפה המסחרית יהיו בתחום הבניינים ומתחת לפני הקרקע. האשפה המסחרית תיאגר בדחסנים בחדרים ממוזגים, ובנוסף תהיה לכל בנין מכולה לאגירת פסולת קשיחה שתאוחסן בחדר סגור. 17 מערך פינוי האשפה המוצע כולל דחסנית אשפה ודחסנית לאיסוף קרטונים + דחסן קרטונים, הכל בהתאם דרישות אגף תברואה והמשרד לאיכות הסביבה עיריית תל אביב. כל הוראות הבטיחות ואופן הפעלת מיתקן האשפה וסווג לסוגי אשפה לדחיסה מיחזור ומיון, יכללו בתכניות הבקשה להיתר. אישור מתקני התברואה ואופן סילוק האשפה מותנה באישור אגף התברואה בעיריית ת"א. לבדיקה ותיאום עם השולחן העגול ואדריכל העיר 18.הנחיות לתאורת חזיתות וסטווים, תאורת היצף והנחיות לשילוט. לתיאום עם אדריכל העיר תאורת העמודים והארת חזיתות המבנים: תאורת העמודים תעשה עפ"י ההנחיות שבתכנית זו, כמופיע נספח הפיתוח ועיצוב הנופי. בכל מקרה לא יאושר מעבר תעלות חשמל גלויות בקירות, עמודים או תקרות הקולנדות בשטח הציבורי. תאורת העמודים תאושר במסגרת היתר הבניה ע"י אדריכל העיר. תקרת קומת עמודים מפולשת תואר בתאורה בלתי ישירה מגופים שיתוקנו ע"ג עמודים בחזיתם הפנימית ו/או על פני הקירות. תאורת חזיתות המבנים: הארת כל חזיתות המבנים תבוצע באמצעות גופי תאורה שימוקמו באזורים נמוכים ויכוונו כלפי מעלה ויצוידו באביזרים למניעת סנוור. יש להתאים את סוג גופי התאורה ואופי התאורה בהתאם לסוג החומרים מהם יבוצעו החזיתות המוארות בהתאמה שונה לחזית קיר מסך או לבניית אבן ולעובדה כי הקומות התחתונות מיועדות למסחר, פיתרון התאורה יובא לאשור מהנדס העיר או מי מטעמו, בעת היתר הבניה. שילוט א. לא תותר התקנת אביזרי פרסום או שילוט מסחרי על חזיתות המבנים בכל מפלס שהוא, למעט שם המבנה. ב. התקנת שילוט בקומה מסחרית תותר רק בתחום מישור הויטרינות של אותן החנויות שלהן מיועד ונמצאות בתחום שלאורך העמודים, פרט שילוט טיפוסי יאושר במסגרת היתר הבנייה. 19.הוראות ביטחון: בתאום לדרישות הביטחון המוגדרות בהנחיות התכנון של רשות הרישוי לעניין זה. 20.גמישות: א. שינוי במספר קומות המשרדים לא יהווה שינוי לתכנית, בתנאי שמירה על גובה המבנה לפי הוראות התב"ע ובכפוף למגבלות תמ"א 2 4/ ואישור משרד הביטחון ורשות התעופה האזרחית. ב. שינויים לא מהותיים בכל המסמכים, שיאושרו ע"י מהנדס העיר, לא יהוו שינוי לתכנית. עמ' 39

42 ב' - 5 ג. עיצוב החזיתות, חומרי הגמר ופרטי הפיתוח העיר ת"א-יפו. יאושרו בעת בקשת ההיתר, ע"י אדריכל 21.אחזקת מבנים ושטחים ציבוריים: א. תנאי להיתר בניה יהיה הבטחת האחזקה של המבנים ושל השטחים שבזיקת ההנאה לציבור. ב. תנאי להיתר הוא הבטחת התקשרות עם חברת אחזקה. תנאי לאכלוס יהיה הסכם ביצוע עם חברת אחזקה. 22.רישום שטחי הציבור השטחים הציבוריים והחניות עפ"י התקן ייבנו ע"י מבקש ההיתר ועל חשבונו, ויירשמו ללא תמורה על שם עיריית תל אביב יפו בלשכת רישום המקרקעין ע"י מבקש ההיתר ועל חשבונו כיחידה נפרדת במסגרת הבית המשותף. עד רישום הבית המשותף יוחכרו שטחים אלו לתקופה של 99 שנה ללא תמורה. 23.בניה ירוקה: בניה ירוקה תנאי להוצאת היתרי בנייה מתוקף תכנית זו יהיה עמידה בהנחיות מה"ע והנחיות הוועדה המקומית בנושא זה לעת הוצאת היתר בנייה דו"ח רוחות אמצעים למיתון רוחות ייכללו אלמנטים קונסטרוקטיביים ע"ג קירות המסך בחזיתות אשר יגרמו למיתון רוחות גולשות ורוחות מסביב לפינות הבינוי והכל בהתאם לממצאים במודל הסימולציה הצללות הצללות ע"ג פתחים מזוגגים ייעשו באמצעות מערכת זיגוג אשר תאפשר עמידה בדרישות דירוג מינימליות לפי ת"י חיסכון באנרגיה המבנה יעמוד בת"י 5282, בדירוג C לפחות חניית אופניים בפרויקט תתוכנן חניית אופניים בקומת הפיתוח ובחניון בהתאם להנחיות עיריית ת"א מערך ניהול מים במבנה מי עיבוי מזגנים יועברו למכל אגירה בנפח של כ- 15 מ"ק ויועברו להשקיית הפיתוח ניהול מי נגר השהיית מי הנגר תבוצע במפלס הפיתוח באמצעות ריצוף מחלחל. פתרון להחדרה וחלחול של מי גשמים, יבוצע בתיאום ובכפוף לאישור רשות המים בשלב הוצאת היתרי הבנייה הפרדת אשפה תיעשה בהתאם להנחיות עירוניות והנחיות תקן הבנייה הירוקה התקפות לעת הוצאת היתר הבנייה. 24.תנאים למתן היתרי בניה: אישור תכנית תשתיות לכלל התכנית הראשית כאמור לסעיף 18 בתכנית הראשית. א. אישור עקרונות פיתוח ועיצוב נופי לכלל התכנית ע"י אדריכל העיר. ב. אישור תכנית בינוי וביצוע לדרך התת"ק על ידי אגף התנועה ומהנדס העיר כאמור בסעיף 20 ג. בתכנית הראשית והתאמת התכנית במגרש להוראותיה. אישור תכנית בינוי לביצוע )תכנית זו( על ידי הועדה המקומית והטמעת הוראות תכנית זו ד. והוראות תכנית תא/ 3000 דרום הקריה, בתכנית הבקשה להיתר. אישור התאמת הפיתוח בתחום המגרש לתכנית הבינוי לביצוע ולנספח הפיתוח ועיצוב הנופי. ה. עמ' 40

43 ב' - 5 ו. הבטחת תחזוקה נאותה ע"י חב' אחזקה, של הבניין ושל השטחים שלגביהם תירשם זיקת הנאה לטובת הציבור המתירה מעבר להולכי רגל ו/או לכלי רכב בתחום המגרש. ז. הבטחת רישום זיקות הנאה כמפורט בסעיף 24 שבתכנית תא/ ח. תנאי למתן היתר בניה יהיה הבטחת ביצוע והקמת שטחי הציבור )תחנת כבוי אש, הדרך התת"ק ושטחי אגף התברואה(, והבטחת תפקודם העצמאי והנפרד של שטחי הציבור כיחידה נפרדת, כולל המערכות ותשתיות הקשורות להם. ט. אישור מהנדס העיר ומנהל אגף נכסי העירייה לדרכי הגישה לשטחי הציבור. י. אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לתכנון המפורט לביצוע של השטחים הפתוחים עם זיקת הנאה לשימוש הציבור. יא. אישור נספח עיצוב לשילוט ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו יהיה תנאי להוצאת היתר לשטחים העיליים. יב. תנאי להיתר בניה יהיה אישור הרשות לאיכות הסביבה בעיריית ת"א- יפו לנושאים הסביבתיים. יג. הוצאת היתרי בניה למבנים שגובהם עולה על 60 מ' מעל מפלס הכניסה הקובעת, מותנית בתיאום עם רשות התעופה האזרחית וקבלת הנחיות להתקנת סימונים הנדרשים לבטיחות הטיסה והוראות להקמת עגורנים. יד. במידה ויבוקש היתר דיפון וחפירה ו/או מרתפים ללא הבנייה העל קרקעית, יקבעו התנאים הרלוונטיים להיתר מתוך הרשימה הנ"ל על ידי מהנדס העיר או מי מטעמו. טו. התחייבות להריסה של כל חלק בניין קיים במגרש וחורג מהוראות התכנית, על חשבון מבקש ההיתר, והתחייבות לפינוי ההריסות על חשבונו לאתר פסולת מורשה. 25.תנאים למתן היתרי אכלוס )טופס 4(: א. השלמת ביצוע החלק התואם לשלב הבניה במערכת הדרכים ובשטחי השצ"פ, כמפורט בטבלה 23.3 בתכנית תא/ ב. רישום בפועל של זיקות ההנאה לתנועת כלי רכב והולכי רגל בתחום המגרש, כמפורט בתכנית הבינוי לביצוע. ג. התקשרות עם חב' אחזקה על פי תנאי תכנית ד. השלמת הדרך התת-קרקעית בתחום המגרש להנחת דעת מהנדס העיר ומסירתה לידי העירייה. ה. השלמת ביצוע שטחי הבניה המיועדים לשימוש ציבורי בתחום המגרש, מסירתם לעירייה ורישומם ע"ש עיריית ת"א-יפו. ו. אישור מהנדס העיר למילוי כל הדרישות שפורטו בתכנית לביצוע במגרש. 26.עתיקות: יחידת תכנון מס' 7 היא חלק ממתחם דרום הקריה שהוכרז כאתר עתיקות ולפיכך חלות עליה כל ההוראות, ההגבלות וההנחיות המפורטות בסעיף 28 שבתכנית תא/ חו"ד הצוות: )מוגש ע"י צוות מרכז( ממליצים לאשר את התכנון המוצע בכפוף לתנאים הבאים: התכנית הראשית קבעה כי קווי הבניין יפורטו בתכנית הבינוי לביצוע, להלן קווי הבניין: קווי בנין למבנה המזרחי עמ' 41

44 ב' - 5 למסד בן שתי קומות: 1.1. קו בנין 0 ליחידת תכנון מספר קו בנין 0 לרחוב הארבעה מעל קולונדה / מעבר מקורה זיזי בעומק שלא יפחת מ- 3.5 מ' של מעבר פנוי להולכי רגל )בין עמוד לקיר המבנה( 1.3. קו בנין מערבי לא יפחת מ- 18 מ' למבנה המערבי קו בנין צפוני יהיה בהמשך לקיר המסד הצפוני של מגרש 1. למגדל: 2.1. קו בנין 0 לרחוב הארבעה 2.2. קו בנין 2.5 מ' למגרש קו בנין מערבי לא יפחת מ- 30 מ' למבנה המערבי קו בנין צפוני לא יפחת מ- 23 מ' מקומת המסד. קווי בנין למבנה המערבי 3.1. קו בנין לרחוב ליאונרדו דה וינצ'י יהיה 3 מ'. יתאפשר קירוי זיזי בקומות המסד עד גבול המגרש קו בנין לרחוב הארבעה לא יפחת מ- 23 מ' קו בנין מזרחי לא יפחת מ- 18 מ' ממסד המבנה המערבי ו- 30 מ' מהמגדל של המבנה המערבי קו בנין צפוני לכיוון מגרש 6, לקומות המסד יהיה 1 מ' ולמגדל 13 מ' האטריום לגובה כל המגדל ברוחב שלא יפחת מ- 17 מ' יהיה שקוע ממישור המבנה ב מ' לכל הפחות, למעט קומות המסחר. תותר הבלטת אלמנטים עיצוביים עד 60 ס"מ מעבר למישור קירות המסך. מהנדס העיר ראשי לאשר גמישות של עד 10% בקווי הבניין, למעט קו הבניין הצפוני לכיוון מגרש תכסית 6.1. תכסית המגדל המזרחי לא תעלה על 1,250 מ"ר לקומה תכסית כל אגף במגדל המערבי לא תעלה על 1,250 מ"ר לקומה תכסית כוללת של המגדל המערבי לא תעלה על 3,000 מ"ר התכסית הכוללת של הבנייה מעל הקרקע לא תעלה על 55% משטח המגרש. 7. יותרו שני מבני קיוסקים בכיכר המרכזית מעבר לקוי הבניין והתכסית המותרת. שטחם לא יעלה על 40 מ"ר כל אחד והם יחושבו כחלק מזכויות הבנייה המותרות במגרש ולא מעבר להן. 8. תנאי לאישור תכנית הבינוי לביצוע יהיה אישור חברת אחוזות החוף, חברת י.ה.ל מהנדסים, אגף נכסי העיריה וכיבוי אש. 9. תיאום סופי עם אגף התנועה לתכנית הבינוי כתנאי לאישורה. 10. חזיתות גוון חומרי הגמר ואופן העיצוב וכן גוון הזכוכיות יוגשו לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו בעת הוצאת היתר הבניה יאסר שימוש בזכוכית רפלקטיביות ובחומרים אחרים העלולים לגרום סינוור או הפרעה. 11. אישור סופי לחומרי גמר החזיתות ופיתוח השטח על פי הנחיות הבינוי ועל פי דוגמאות שיוצגו באתר יהיה תנאי נדחה ל- 3 חודשים מיום מתן ההיתר, אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לביצוע עפ"י החומרים המאושרים יהיה תנאי לתעודת גמר זמנית. עמ' 42

45 ב' תנאי לאישור התכנית יהיה אישור סופי לפיתוח המוצע ע"י אדריכל העיר. 13. תנאי לאישור התכנית תיאום מחלקת רישוי. 14. תנאי לאישור התכנית אישור אגף שפ"ע לפיתוח המוצע. 15. תנאי לאישור התכנית אישור תאגיד המים לפתרונות התשתית המוצעים )ניקוז, מים, ביוב(. 16. שטחים ומתקנים טכניים שטחים המיועדים לאיסוף אשפה, חניה, רחבות כיבוי אש, מתקנים טכניים וכד' כפופים לאישור הגורמים הרלוונטיים לקראת הוצאת היתר בניה. 17. התאמת הבניה לתקני בנייה ירוקה בעת הוצאת היתר הבניה לשביעות רצון מהנדס העיר. 18. מספר מקומות החנייה לרכב דו"ג ואופניים ייקבעו ע"פ התקן שאומץ ע"י לשכת התכנון המחוזית ת"א. יש לאתר ולהציג בתכנית הפיתוח ובנספח התנועה אזורים לקשירת אופניים וחניית אופנועים. 19. שינויים בלתי מהותיים בעיצוב ו/או בתכנית הפיתוח באשור מהנדס העיר או מי מטעמו אינם מהווים שינוי לתכנית זו. 20. שינוי לא משמעותי במיקום זיקות ההנאה וללא הקטנת סה"כ שטחן באשור מהנדס העיר או מי מטעמו אינו מהוה שינוי לתכנית זו. 21. תנאי לאישור התכנית יהיה חתימה על כתב התחייבות להסכם אחזקה לשטחים הפתוחים המסומנים בזיקת הנאה ע"י העירייה עם הגורמים הרלוונטיים. 22. תנאי להיתר בניה - אישור על מתן התחייבות, להנחת דעת היועמ"ש, ע"י בעלי ההיתר לכך שהאחריות לביצוע שינויים אשר ינבעו מהבניה העל קרקעית ו/או מאישורה של תכנית אחרת, לרבות תיקון לתכנית העיצוב, תהיה על אחריותו ולא תהיה לו כל טענה ו/או דרישה כלפי העיריה בנושא זה. במידה ובמסגרת האישורים והתיאומים הנדרשים בתכנון המפורט ידרשו שינויים בתכנית הבינוי לביצוע, יהיו שינויים אלו בסמכות מהנדס העיר. החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86 ד' לחוק בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 5( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: עירא רוזן: מדובר בתוכנית בינוי לביצוע, שבמהותה דומה לתכנית עיצוב אדריכלי, שהכנתה היא תנאי להוצאת היתר בניה לפי התכנית הראשית תא/ 3000 דרום הקריה. מדובר ביחידת התכנון מספר 7 שהיא המגרש הגדול ביותר בתחום תכנית 3000 ושטחו כ- 13 דונם. במקביל, יש לציין כי מקודמת תב"ע על אותו מגרש לתוספת זכויות מאחר והיזמים שזכו במכרז של רמ"י מעוניינים להגיע לשיא הרח"ק שמאפשרת תכנית המתאר 12.8, אך לא נקבע בתכנית הראשית. מעבר לחוו"ד הצוות שהופצה בדרפט קיימנו עוד כמה דיונים אדריכליים ויש עוד כמה תיקונים טכניים שאציג לוועדה בסוף הדיון. אורלי אראל: כרגע מקדמים תוכנית עיצוב. אדריכל יוני גרוסווסר ממשרד ישר אדריכלים: מציג את התכנית. נתן אלנתן: המגדל השלישי יהיה נמוך אם לא יאשרו את התב"ע. אורלי אראל: זהו לא דיון להפקדה של התב"ע העתידית, רצינו להציג בדיון הזה גם את כוונות התכנון העתידיות כדי שתראו את התוכנית הכוללת ולכן הנחנו את היזם להציג לכם גם את התמונה העתידית. ראובן לדיאנסקי: אנחנו אמורים לאשר את תוכנית העיצוב של ה- 113 אלף מטר. שירצו לתקן את התב"ע יביאו תוכנית עיצוב שתתקן את הקומות. נתן אלנתן: אנחנו תמיד מבקשים להראות מה המראה העתידי. עודד גבולי: אנחנו מראים לכם תוכנית עיצוב ומראים את השינוי גם בבינוי וגם בתפיסת עולם של פיתוח השטח. גם אם הבניין יישאר נמוך כי אם התב"ע לא תאושר חשוב שהוא ישאר במיקום המוצע. ראובן לדיאנסקי: אם תתוקן התב"ע האם יש מחשבה לשלב במקום מלונאות? עודד גבולי: במגרש סמוך, יחידה מס' 2, יש כבר מלון ענק של 800 חדרים שנמצא בבנייה. יוני גרוסווסר: בחניון היום ע"פ התוכנית התקפה והמענה למטלות חנייה ממגרש 3.1 ומבנים לשימור יש 1,815 מקומות חנייה. נתן אלנתן: האם זה כמו בתוכנית של החניות של השימור? עירא רוזן : מטלות החניה שהיזם קבל הם תוצאה של החלטת ועדה. עמ' 43

46 ב' - 5 אורלי אראל: הוועדה החליטה שהמגרש הבא שיגיע למימוש, שהוא מגרש 7,לשם יעבירו את יתרת מקומות החנייה שלא נבנתה במגרשים שכבר מומשו. נתן אלנתן : לגבי קרית הממשלה מקובל, אבל מכיוון שאין מטלות לשימור את החניות ויש עוד 3 בנינים שצריכים להיבנות ושם כן יש בנינים לשימור, אני חושב שצריך לפצל את זה. עמי אלמוג, נציג רמ"י: הפיצול לא אפשרי. המגרש נמכר במסגרת מכרז ומקומות החנייה הנוספים היו חלק מהמכרז וכך זה נמכר. מיטל להבי: האם בחניון המוצע יש מענה לתוכנית הצל וכמה מזה? נתן אלנתן: מגרש 8 בנה מהחניות של השימור גם מגרש 5 צריך לבנות מהחניות של השימור. החניות והדרישות של השימור צריך לשים בשימור. עמי אלמוג: ראשית הבלבול החל ממגרש 3.1 קרית הממשלה. עיריית תל אביב העבירה את החניות למגרש 2 ואח"כ העבירו את המטלה למגרש 7 והמטלה הזו יצאה כחלק מהמכרז. זה חלק ממה שהיזם שילם עליו ולכן אי אפשר להעביר למגרש 5. עודד גבולי: זה הסכם מדינה אי אפשר לשנות. ראובן לדיאנסקי: לגבי החניות במישור העובדתי כמה מתוכן חובות ממגרשים אחרים וכמה חניות הבניין אמור להכיל?. יוני: 1815 חניות, מתוכן כ- 410 הם חניות שנובעות משתי המטלות. ראובן: 1405 חניות של הבניין נטו. יוני: תוספת הזכויות שאנחנו נבקש בתכנית שצפויה להיות מוגשת לכם היא בעיקרה למשרדים לפי תקן חניה מופחת של אחד ל- 250 ועוד 100 יח"ד שהן 100 חניות בסה"כ מגיעים לתוספת 220 חניות ו חניות סה"כ בפרויקט לאחר התוספת. זה כולל לרכב דו גלגלי ולאופנים, כבר היום אני בונה חניות מעבר לתקן. ראובן לדיאנסקי: כתוב כאן שהם 30% חניות שמיועדות לציבור האם הם מתוך או מתוך אבירם אגאי, יועץ תנועה: 834 חניות הן ציבוריות. ראובן: היועץ אומר שהוא נותן 800 ומשהו זה יותר מ- 30%. נתן אלנתן: כלומר 30% חניות על ה וכל השאר הם מיועדים לציבור כאשר החניות לא יהיו מצמדות הם יהיו לציבור. מלי פולישוק: האם זה הליך מקובל בעירייה שיש תב"ע בפתח מאפשרים לקדם תוכנית עיצוב עכשיו. עירא רוזן: הפיצול הזה לא מועדף על ידנו, אך מכיוון שהיזם פועל בלוח זמנים לחוץ מאוד שמוכתב ע"י תנאי המכרז של רמ"י אנחנו מאפשרים זאת. יש כאן מטלות תשתית מאוד כבדות ודחופות: בניית הדרך התת קרקעית, בניית תחנת כיבוי אש ובניית משרדי תברואה עירוניים, וכל זאת תוך 36 חודשים מיום הזכייה. עודד גבולי: הנושא חוקי. מלי פולישוק: רציתם היתר מיוחד לגובה מדוע צריך קומת מסחר של 6 מ'? אורלי אראל: המדיניות העירונית היא לקומות מסחר גבוהות. ראובן לדיאנסקי: סעיף 20 סעיף גמישות לעניין שינוי מס' הקומות המשרדים. האם אפשר לשנות את הקומות מבלי שיבוא לאישור סטטוטורי. שאלה שניה לגבי נושא השלביות: השטחים הפתוחים עם זיקת הנאה לציבור מדוע לא לחייב את היזם שקודם יסיימו את השטחים עם זיקת הנאה. עודד גבולי: אין אפשרות לסיים את הפיתוח לפני סיום הבנייה. השטחים יהרסו בבנייה, אי אפשר זה תנאי לאיכלוס. הראלה אברהם אוזן: בתוכנית הראשית אין מספר קומות אבל יש גובה במטרים. כאן אנחנו בתוכנית העיצוב שהראתה מספר קומות האמורות להיות תואמות למטרים שקבועים בתב"ע. ראובן לדיאנסקי: הם הראו חישוב קומות בערך. נתן אלנתן: נכון כי יכולה להיות סיטואציה שבה ייסתבר שהחישוב התכסית שהוצגה היתה 700 מ"ר ובפועל נדרשו רק 650 מ"ר ה 50 מ' הללו הם עוד 3 קומות זה לא משנה כל עוד הם שומרים על הגובה. במשרדים הם מעדיפים תכסית יותר גבוהה. אורלי אראל: מדובר בתוכנית עיצוב ובתב"ע נקבע הכל. מיטל להבי: מה השימושים הציבורים שישנם, האם החניון שיהיה פתוח לציבור. יוני גרוסווסר: במפלס תת הקרקע הרמפה קיימת במסגרת התוכנית אנחנו מחויבים לבנות תחנת כיבוי אש ומשרדים עבור אגף התברואה. הדרך הזו דרך ציבורית. במסגרת התוכנית אנחנו שומרים על עקרונות ציר הליכה רגלי של 17 מ' וגם הרחקות של קווי בנין שאנחנו מחויבים עליהם במקומות מסוימים במגרש. התכסית היא משמעותית יותר מצומצמת מתוכנית הבינוי הקיימת, היא נותנת כיכר עירונית חדשה בשטח של 3.5 דונם וכיכר מקדימה בחזית רחוב הארבעה ודה וינצ'י. כמו גם את השדרה שהיא מחייבת שיוצרת את המעבר לרח' קפלן. עירא רוזן: יש תיקונים שאנחנו מבקשים להכניס עמ' 44

47 ב' - 5 קווי הבניין למבנה המערבי )1A- 2A( קו הבניין לרחוב הארבעה הוא קו בניין משתנה. בנקודה הרחבה ביותר הוא 23 מ' ועם הרדיוס של פינת הרחוב הוא מצטמצם בהתאם למוצג בנספח הבינוי. קו בניין צפוני לכיוון מגרש 6 יהיה 1 מ' לקומות המסד ו מ' למגדל. תותר הבלטת אלמנטים עיצוביים כבליטה אדריכלית של עד 60 ס"מ מעבר לקו הבניין תכסית 1. התכסית הכוללת של המבנה המערבי )2A-1A( לא תעלה על 3050 מ"ר. 2. התכסית הכוללת של הבנייה מעל הקרקע לא תעלה על 56% משטח המגרש. 3. תותר הקמת שני מבני קיוסק בכיכר המרכזית מעבר לקווי הבניין והתכסית המותרת. שטחם לא יעלה על 50 מ"ר כל אחד והם יחושבו כחלק מזכויות הבנייה המותרות במגרש ולא מעבר להן. חנייה לרכב דו-גלגלי ואופניים 1. מספר מקומות החנייה לרכב דו-גלגלי ולאופניים בתחום מרתפי החנייה של הפרויקט יהיה כדלקמן: 350 מקומות חנייה לרכב דו"ג ו- 200 מקומות חנייה לאופניים. יש להציג ולאתר בתכנית הפיתוח ובנספח התנועה אזורים לקשירת אופניים ולחניית אופנועים מזדמנים במפלס הקרקע. בנוסף למקומות הנ"ל. 2. יש לבחון הקמת מתקן חנייה אוטומטי לאופניים במרתפי החנייה של הפרויקט. מיטל להבי: אי אפשר לוותר גם בהחלטה עירונית על נושא של חניה של אופניים. נתן אלנתן: יש תקן מחייב לרכב ואילו התקן לאופניים ואופנועים לא מחייב ראובן לדיאנסקי: השאלה האם נותנים חניות על חשבון חניה לאופנים כן או לא. נתן אלנתן: כיוון שתקן החניה החדש עומד להיות מאושר, ואם היתר הבניה יצא לאחר אישור התקן החדש אז את ההפרש בין התקן הישן לחדש יקצו כמקומות חנייה לרכב דו"ג ואופניים. יוני: נכון להיום אנחנו מציעים 350 מקומות חנייה לאופנועים ו- 200 לאופניים. הועדה מחליטה: לאשר את תוכנית הבינוי לביצוע ע"פ חוו"ד הצוות, עם התיקונים טכנייים כמפורט במהלך הדיון לעיל ובנוסף עפ"י המלצת יו"ר הועדה לפיה ההפרש שייווצר כתוצאה מאישור תקן החניה החדש יוקצה לחניית רכב דו"ג ואופניים במידה שהיתר הבניה יצא לאחר אישורו. במידה והיתר הבניה יצא טרם אישור התקן החדש יישאר ייצע החניה כמפוטר בדרפט ובמסמכי התכנית. משתתפים: נתן אלנתן, ראובן לדיאנסקי, יהודה המאירי, ניר סיבליה, שמואל גפן, איתי ארד פנקס ומיטל להבי. עמ' 45

48 ב' - 6 התוכן תא/תעא/ 1(3853 ( - עיצוב ופיתוח- פינוי בינוי בטאגור דיון בעיצוב ארכיטקטוני )2( מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית: כתובת: טאגור רבינדרנט 2-10, רמת אביב ב' וועדה מקומית גושים וחלקות בתכנית: מספר גוש סוג גוש חלק/כל הגוש מספרי חלקות בשלמותן מספרי חלקי חלקות מוסדר חלק מהגוש 6649 שטח התכנית: 6.3 דונם מתכנן: אדר' נעמה מליס יזם: אשדר חברה לבניה בע"מ בעלות: פרטיים באמצעות עו"ד גרשון שניידר עמ' 46

49 ב' - 6 מצב השטח בפועל: לפינוי בינוי. מצב תכנוני קיים: מבני מגורים קיימים באתר בני 4 קומות מעל עמודים עם 60 יח"ד המיועדים תב"ע תקפה: מתחם טאגור רמת אביב - תא/ 3853 /מח יעוד קיים: מגורים שטח התכנון: 6.3 דונם הוראות בניה: 60 יח"ד קיימות באתר המיועדות להריסה. במקומן מאושרות עד 144 יח"ד, עם עד 3 בניינים בני 9 קומות וגובה מרבי של 37.5 מ' ובניין בן עד 18 קומות שלא יעבור גובה של 74 מ', עם מרתף משותף בן עד 4 קומות. תכסית- עד 65%. קווי בניין: 4 מ' לרח' אנדרסן, 5 מ' לרח' טאגור, 0 )אפס( לרח' אינשטיין, 8 מ' לשב"צ- שצ"פ, 0 )אפס( לשפ"פ. נדרשת תכנית עיצוב ופיתוח לאישור הוועדה המקומית, כתנאי להוצאת היתרי בניה. מצב תכנוני מוצע: תיאור מטרות התכנון: קביעת הוראות והנחיות עיצוב אדריכלי ופיתוח לפינוי בינוי, בהתאם להוראות בתכנית מפורטת תא/ 3853 /מח. שינוי בינוי ונסיגות בקומות העליונות ביחס לנספח הבינוי המנחה בתב"ע התקפה. יח"ד: 144 עם תמהיל גדלים, מתוכן 30 י"חד קטנות בשטח עיקרי של 68 מ"ר. צפיפות: 25 יח"ד/דונם נטו נתונים נפחיים: מספר קומות: מ: 9 עד: 18 גובה: עד 80 מ' מעל פני הים תכסית: 30% קווי בניין: קו בניין 5 מ' לרחוב טאגור, קו בניין 4 מ' לרחוב אנדרסן, קו בניין 0 לרחוב אינשטיין. עקרונות ודברי הסבר נוספים: הבינוי מורכב משלושה מבנים: שני מבנים בני 9 קומות הפונים לרחובות הראשיים טאגור ואינשטיין בשילוב מגדל בן 18 קומות )כולל את קומת הקרקע,לא כולל קומה טכנית( הממוקם בחלקו הצפוני של המגרש, בפינת הרחובות טאגור ואנדרסן, ומציג חזות נמוכה לכיוון רחוב טאגור בהתאמה לשני המבנים הנמוכים ע"י נסיגה בקומה התשיעית. הפרוייקט מתוכנן על פי התקן הישראלי לבנייה ירוקה. אדר' אוריאל נתן-בבצ'יק הנחה להטמיע מס' תיקונים בתכנית. תחבורה, תנועה, תשתיות: פיתוח הרחובות הסובבים )אינשטין, טאגור ואנדרסן( נעשה בתאום מלא עם המחלקות השונות ועל פי תכנון עתידי לשכונה, המביא בחשבון תאום עם הרכבת הקלה. כניסה לחניון תת קרקעי, בן שלושה מפלסים, תהיה מרחוב אנדרסן בלבד. כל החניות בפרויקט, כולל חניות אורחים הן תת קרקעיות. פירוט עיצוב ופיתוח: עיצוב המבנים וחומרי הגמר, פיתוח קומת הקרקע, המדרכות והמרווח הקדמי, מתאימים לשכונת רמת אביב ומשתלבים בבינוי הקיים באופן המיטבי. חזיתות המבנים יחופו בחומר לבן/בהיר בתליה יבשה או בשיטת בניה מתועשת אחרת, תוך שילוב של חזיתות וחלקי חזיתות בזכוכית ואלומיניום ו/או קירות מסך. כניסות המבנים יהיו מרחוב טאגור. מכון הרישוי ביקש מס' השלמות ותיקונים בתכנית, בהתייחסותו מיום דניאל בראון-אחראי פיתוח שבילי אופניים, ביקש להנמיך את שביל האופניים למפלס הכביש או להעביר את רצועת השרות, עם העצים והספסלים, בין שביל האופניים למדרכה. חב' מי אביבים דרשה תיאום לעניין חיבור הפרויקט לצנרת העירונית ומיקום התקנת מד המים )המוצע ע"י אדר' היזם אינו מקובל(. עמ' 47

50 ב' איכות סביבה )מטרדים, סקר אקלימי, סקר צמחיה, ניקוז וחילחול וכו'(: הפרויקט מתוכנן על פי התקן הישראלי לבנייה ירוקה ובהתאם מתייחס להיבטים של איכות סביבה, חזית חמישית, מערכות, חלחול, פיתוח ועוד. התכנית הועברה גם לחוו"ד אגף שפ"ע ולהלן התייחסותו: יש לערוך הסכם בין היזם והעירייה לנושא פיתוח ותחזוקה של השטחים הפרטיים הפתוחים והשטחים עם זיקת הנאה לציבור וכן הסכם אחריות תיקון נזקים שיגרמו למרתפים הנמצאים תחת השטחים שבאחריות תחזוקה של העירייה. יש לתאם גם את חלוקת האחריות בשטחים פתוחים בין היזם לעירייה, לאור חוסר ההפרדה הפיזית לאורך המדרכות. עקירה, העברה או עבודה בקרבת עצים חייבים בתאום, קבלת הנחיות ואישור אגרונום אגף שפ"ע מר חיים גבריאל. יש לקבל אישור יועץ נגישות לתוכניות הפיתוח. לא ניתן להבין על סמך המקרא )המסומן בקטן מאד( מיקום נטיעות העצים על פי הסוגים המוצעים. מרחק בין העצים יהיה בהתאם לסוג העצים. יש לשמור על רצף המדרכה מול הכניסה לחניון במגרש, כניסת רכב לחניון במגרש תעשה דרך אבן שפה מונמכת. יש בעירייה תכנון חדש ברח' אנדרסן- יש להטמיע ולעדכן תכנית הפיתוח. הגיאומטריה של השבילים והמדשאה בשפ"פ תעשה כך שיהיה ברור תחום השפ"פ. יש להציג עמודי תאורה בתחום זכות הדרך. יש לסמן מיקום גמל מים במקום מוצנע מתאים. יש לסמן מיקום ארון ראש מערכת השקיה במקום מוצנע מתאים. פתחי אוורור החניון התת קרקעי, הפתחים לא יהיו בשטח השפ"פ, השצ"פ ולא יופנו לעבר מעברי הולכי רגל. כל פרטי הפיתוח יהיו סטנדרט עיריית תל אביב. יש להגיש תכניות גינון והשקיה. חו"ד צוות: )מוגש ע"י צוות תכנון צפון ואדר' העיר( מומלץ לאשר את תכנית העיצוב בתנאים הבאים: 1. יש לתכנן את החזית לרח' אינשטיין כחזית ראשית ולא כצדדית )פתחי חלונות גדולים יותר, טיפול במסתורי כביסה, יציאה מחדר האשפה וכד'(. 2. חריגת הגזוזטראות מקו הבניין לרח' אנדרסן, בקומות הגבוהות, סותרת את הוראות התב"ע לעניין קווי הבניין המחייבים. אין לחרוג. 3. יש לבחון בתכנון המבנה הגבוה נתק בינויי עיצובי בין חלק המבנה הנמוך לחלקו הגבוה, ע"מ לשמור על מקצב ונפחי הבינוי בין חזית רח' טאגור וחזית רח' אנדרסן. 4. חומר הגמר המומלץ הינו חיפוי טיח בהיר ולא המוצע ע"י היזם. יש לבחון צמצום שטחי קיר מסך ולהציג חלופות שימוש בגמר בטון אדריכלי או אבן נסורה בהירה, לאישור אדריכל העיר במסגרת הליך היתר הבנייה. 5. יש להנמיך את גובה קומת הכניסה, כך שיתאים לאופי המבנים בשכונה, לכל המבנים לחזית רח' טאגור, ולפלס את גובה הכניסות עם גובה הרחוב. 6. יש לסמן ולציין במפורש את העצים שנקבעו בתב"ע לשימור ואת העצים לעקירה ולהעתקה. 7. יש לצמצם את הרחבות המרוצפות במרווח הקדמי לטובת גינון מלווה רחוב. 8. פרט גדר הרפרפות אינו אופייני למרקם השכונתי. יש לשנותו לפרט המקובל ע"י אדר' העיר )ובהתייחס למדיניות הגדרות של שכונת רמת אביב(. אין לחרוג עם גדרות חצרות דירות הגן מקו הבניין המותר. 9. סידורי החניה בתוך המרתפים יהיו בשלב ההיתר, בהתאם לתקנים, כולל לדו-גלגלי ובתכסית שלא תעלה על 85% משטח המגרש, כפי שקבעה התב"ע. כעת יש להציג רק את הגישות. רמפת הירידה למרתף תתחיל מקו הבניין ולא מקו המגרש. עמ' 48

51 ב' הטמעת הנחיות בניה ירוקה ומכון הרישוי )לשלב התכנית(, לאישור משרד אדר' העיר, ע"פ החלטת הוועדה. יידרש אישור מכון התעדה בשלב היתר הבניה. 11. יש לשנות את מפלס שביל האופניים בהתאם להנחיות דניאל בראון ולאישורו. 12. יש לשנות את מיקום גמל המים למקום מוצנע יותר, בדופן מבנה/רמפה. 13. השלמת הדרישות של אגף שפ"ע )כולל אגרונום( וקבלת אישורו. 14. קבלת אישור מי אביבים, כנדרש. 15. ביצוע תיקונים טכניים במסמכי התכנית לאישור אדר' העיר וצוות התכנון. 16. יש לתקן את כל האמור לעיל ולקבל את אישור אדר' העיר, לפני פתיחת בקשה לתיק מידע..17 בישיבתה מספר ב' מיום 09/09/2015 )החלטה מספר 5( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: סוזן שם טוב דניאל: בתב"ע הראשית, תנאי להוצאת היתרי בניה הוא אישור תוכנית עיצוב ופיתוח. נעמה מליס אדריכלית היזם: התב"ע, למרות שהיא תכנית לפינוי- בינוי, נתנה הרבה הפקעות ואנחנו מרחיבים הדרכים כלפי רח' טאגור ואיינשטיין. לתב"ע היה נספח בינוי. אהרון מדואל: אולי כדאי לחזור לשולחן הצוות המקצועי ולדון שוב על תוכנית העיצוב. דיון פנימי: אלון סולר: אני בעד לחדש את האזור, אך מדוע הבניין הגבוה הוא פנימי. ברח' אנדרסן יש תנועה משמעותית ובדיוק שם מיקמו את המגדל. האם ניתן ככל האפשר להזיז טת המגדל או לעשות משהו, כדי שבכניסה לשבט הצופים ולבה"ס לא יהיה דחוק. עודד גבולי: מה שאתה מציע אנחנו הצענו לאורך אינשטיין, בניה גבוהה, והועדה לא קבלה זאת, גם לא בתוכנית המתאר. סוזן: מזכירה שזו תבע מח'- אושרה ישירות בוועדה המחוזית. אהרון מדואל: אם רוצים להזיז את הבניין הגבוה לפינה, התב"ע אוסרת על כך? עודד גבולי: כן. גם תוכנית המתאר אוסרת. אלון סולר: מה הם גבולות הגזרה? אורלי אראל: יש תב"ע בתוקף, שהוגשה לוועדה המחוזית ואושרה שם, זהו חלק מהעניין של הסמכויות. נספח הבינוי של התב"ע הגדיר 3 מבנים נמוכים ובנין אחד גבוה ומיקום הבניין הגבוה הוא איפה שהיזם הציע. זו התב"ע. אפשר להגיד שהוועדה המקומית לא מאשרת ואז הם ילכו לוועדת ערר ושם יאשרו את התוכנית, כי התוכנית תואמת את התב"ע. הדבר היחידי שסותר את התב"ע -שהתב"ע מפרידה את הבניין הנמוך מהגבוה וקובעת שיש 3 מבנים שלשל 9 קומות והמבנה הגבוה. בתוכנית עיצוב אפשר לראות שמבנה נמוך והמגדל מחוברים וע"פ נספח הבינוי התב"ע הם לא מחוברים. לעמדתנו זהו דבר מהותי שצריך תיקון. אהרון מדואל: הבניין השלישי לא אמור להיות מחובר? אורלי אראל: לא הוא לא אמור להיות מחובר. אהרון מדואל: הפרדת המגדל יכולה להנמיך את המגדל? אלון סולר: בהנחה שהמגדל הוא על הכניסה לבית הספר איך עושים את המגדל פחות מפלצתי. יותר צר וגבוה? כי למעשה הם מוגבלים עם 18 קומות מהתב"ע. אורלי אראל: שיסתדרו עם מה שהתב"ע נותנת. אם ישנה בעיה עם הגובה בואו ונדון בכך. סוזן שם טוב דניאל: בשלב התב"ע היו בדיקות עם רשות שדות התעופה וצה"ל וזה הגובה שנקבע. פרנסין דידי: את הבניין הנמוך הצמידו למגדל הגבוה. אלון סולר: האם אפשר לבקש מהם שיציגו את ההדמיה על רח' אנדרסן ושיתנו התייחסות לבית הספר ולצופים. אני רוצה לראות הדמיה עם הכניסה לבית הספר. אהרון מדואל: אני נוטה להסכים עם אלון, אנחנו רוצים לראות תוכנית עיצוב חליפית. אלון סולר: מבקש שתי התייחסות: אחת- להציג בפנינו את ההדמיה והתייחסות לבית הספר ולצופים. ושתיים- התייחסות להמלצת הצוות לגבי חוסר ההפרדה בשני המבנים וככל שהמבנים מחוברים הדבר הופך לגוש אחד גדול בלי מעבר. אנחנו רוצים התייחסות לעניין הזה. עודד גבולי: מבקש עוד נקודה: שהתוכנית תהיה תואמת לתב"ע המקורית- 3 בנינים ועוד בנין גבוה. הועדה מחליטה: הועדה מבקשת לראות חלופה תכנונית ל לתוכנית העיצוב שהוצגה בוועדה, עם התייחסות לנקודות הבאות: א. הצגת תוכנית בינוי בת 4 בנינים, התואמת את התוכנית המאושרת עמ' 49

52 ב' - 6 ב. ג. צמצום התכסית של הבניין הגבוה והפרדתו מהנמוך. הצגת חזיתות ברח' אנדרסן והשתלבותן עם המשך הרחוב, קרי בית הספר ומבנה הצופים. משתתפים: אהרון מדואל, ניר סביליה, אופירה יוחנן וולק, שמואל גפן ואלון סולר. עדכון פרטים לדיון נוסף: אדריכל היזם הכין חלופת בינוי נוספת, בהתאם להחלטת הוועדה הנ"ל. החלופה הוצגה למה"ע ולאדר' העיר. אדר' היזם ערך שינויים בחלופה שהוצגה לוועדה לראשונה, עם 3 מבנים סה"כ, המשפרים את התכנון והנראות בשטח והיזם מבקש שהוועדה תדון בחלופה משופרת זו. הנימוקים לבקשתו: מאחר ומדובר בפרויקט פינוי-בינוי ודירות התמורה של הבעלים במתחם ודירות 3 חדרים, המחויבות על פי התב"ע, ניתנות בכל הבניינים בקומות התחתונות( עד קומה 8 (, דירות היזם, בשטח המשלים לסך שטחי התב"ע ) ללא הקלות וללא סטיות ), ממוקמות בקומות 9-18 והן אלו שקובעות את התכסית המינימלית למגדל. כמו כן מסביר כי: בחלופה מס 1 )שלושה מבנים( נערכו תיקונים, לפי המלצת אדריכל העיר, לטיפול במגדל על ידי: o יצירת חזית מרקמית המשכית לכל אורך רחוב טאגור,כולל פינת הרחובות טאגור ואנדרסן. o פירוק המגדל ל 4 גושים,המבליט את חזות הגוש המרקמי צפונה לכיוון טאגור/ אנדרסן, טיפול עיצובי במרכיבים הגבוהים ובאלמנטים האנכיים של המגדל- להדגשת תמירותו. o טיפול בחזיתות. בחלופה מס' 2 )ארבעה מבנים(: o אין צמצום משמעותי של תכסית המגדל. o יש הגדלה של תכסית הקרקע בגרעין נוסף וממ"דים אשר פוגעים ביעילות החניון התת-קרקעי. o יש צמצום של המרווח בין המבנים המרקמיים מ- 15 מ' ל- 8 מ' ובין המגדל למרקמי מ- 18 מ' ל- 13 מ.' o יש צמצום של השטח הפתוח בחצר המזרחית בכ- 2 -מ' ובכך מצמצם האפשרות לייצר דירות גן. מה"ע אישר ליזם להגיש את שתי החלופות לוועדה, לדיון. חוו"ד: )מוגש ע"י צוות צפון ואדר' העיר( מומלץ לאשר את החלופה המבוקשת ע"י היזם, הכוללת שלושה מבנים, לאחר ששופרה כנ"ל. בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 6( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: פרנסין דוידי: הציגה את הסיבה שהנושא חוזר לדיון, לבקשת הועדה מוצגות פה שתי חלופות בינוי שונות, האחת של היזם עם 3 בניינים סה"כ והשניה של הועדה, עם 4 בניינים מתוכם 3 בחזית טאגור ומגדל אחד על אנדרסן. אדר' נעמה מליס: מציגה את עיקרי התכנית. ראובן לדיאנסקי: באיזו חלופה נשאר הכי הרבה שטח פנוי לרווחת הציבור? נעמה מליס: בחלופה של 3 בנינים לאורך רח' טאגור ומגדל, המרווח מצטמצם מ 15 מ' ל- 8 מ', ורוחב הגן קטן ב- 3 מ' לעומת החלופה השנייה. ראובן לדיאנסקי: עם שני בנינים של 9 קומות ובנין אחד של 18 קומות הציבור מרוויח יותר שטח פנוי. נתן אלנתן: אין הרבה הבדל בשטח. מי בוחר באיזו חלופה? חלופה של 3 בניינים: בעד ראובן, יהודה. חלופה של 4 בניינים: בעד מיטל ונתן אלנתן. ראובן לדיאנסקי: החלופה של ה- 3 יש בה יותר שטח פנוי. עמ' 50

53 ב' - 6 שוקה כסלו -יזם: מדובר בתוכנית פינוי בינוי. הצענו את 3 בנינים והועדה רצתה חלופה נוספת. אנחנו מבקשים להישאר עם שלושה בניינים. פיתחנו את החלופה של שלושה בניינים שהיא בהתאם לתב"ע בתיאום מלא. לאחר הסבר של יזם התכנית ואנשי תכנון במינהל ההנדסה הוחלט לאמץ חלופה של 3 בניינים. הועדה מחליטה: הוחלט פה אחד לאשר את תכנית עיצוב בחלופה של 3 בניינים. משתתפים: נתן אלנתן, ראובן לדיאנסקי, יהודה המאירי ומיטל להבי. עמ' 51

54 ב' - 7 התוכן תא/מק/ מרכז הספורט הלאומי בת"א דיון בדיווח בעקבות תיקונים לפי סעיף 109 א' של הועדה המחוזית מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית מיקום: מצפון לגני יהושע פארק הירקון. כתובת: תל אביב - יפו שיטרית בכור 2 עמ' 52

55 גושים וחלקות בתכנית: מספר גוש 6636 סוג גוש חלק/כל הגוש מספרי חלקות בשלמותן מספרי חלקות בחלקן 61,87,649,731,733,735,737,739 35,62,598,599,600,626,638 4,649, ,26, ,42,45,48,51,54,68,70,73 30,33,36, שטח התכנית: כ- 217 דונם. מתכנן: אדר' אלי פירשט יזם: מרכז הספורט הלאומי ת"א בע"מ בעלות: עיריית תל אביב. מצב השטח בפועל: תפוס ומופעל - מרכז הספורט בפעילות מלאה לאורך כל שעות היום והערב המאוחרות. המתחם בנוי בחלקו. רק חלק מזכויות הבניה נוצלו. מדיניות קיימת: לפי תא/ 5000 מוגדר כ"אזור לספורט" עם זכויות והוראות בניה בהתאם לתב"ע המאושרת למרכז. לפי תמ"מ - 5 "מרכז ספורט עירוני מטרופוליני", הכולל "ציר ירוק מטרופוליני". לפי תמ"מ 5/2- שטח לפנאי ונופש אינטנסיבי וספורט, עם זכויות והוראות בניה בהתאם לתב"ע המאושרת למרכז- תא/ מצב תכנוני קיים: תב"ע תקפה : תא/ 2531 יעוד קיים: שטח ציבורי פתוח. שימוש: מרכז ספורט לאומי. זכויות בניה: עד 14,800 מ"ר לשטחים עיקריים, עד 7,000 מ"ר לש"ש עיליים, ועד 11,200 מ"ר ליציעים )צופים(. הוראות בניה: חלוקת השטחים הנ"ל למבני ספורט, מבנים רב תכליתיים, משרדים ומנהלה, שימושים נלווים, מבני עזר ומגרשי ספורט, ע"פ טבלה. מותרת העברת שטחים בין הבניינים בשיעור של עד 10% משטח כל בניין, באישור מה"ע. התכנית כוללת בינוי עקרוני. הגובה בשטח המרכז משתנה בהתאם לשימוש הקבוע ונע בין מ'. מצב תכנוני מוצע: תיאור מטרות התכנון: לאפשר שינוי בינוי, גובה מבנים וחלוקת שטחי הבנייה במרכז, ללא שינוי בקווי הבניין, ביעודים, בשימושים ובסך שטחי הבניה המותרים, תוך ביטול טבלת חלוקת המבנים ושטחי הבנייה וחלוקת המרכז לשני מתחמי תכנון, ע"מ לאפשר גמישות תכנונית, כיאה לקמפוס המתפתח לאורך שנים. תכסית: עד -15% משטח מרכז הספורט. גובה מרבי שיותר ע"פ מתחמי התכנית : מתחם 1 עד - 14 מ'. מתחם 2 עד - 24 מ'. גובה כל מבנה ייקבע בעת הוצאת היתר בנייה ובהתאם לצרכים ולתקנים שיהיו באותה עת. עמ' 11

56 שימושים ותכליות: שטח מרכז ספורט לאומי, לשימושי פנאי, נופש אינטנסיבי וספורט )כגון: אצטדיונים, בריכות שחייה, אולמות ספורט, מגרשי ספורט פתוחים ומקורים, מבני משרדים ומנהלה, שימושים נלווים* ושירותי עזר** * שימושים נלווים- לשימוש באי מרכז הספורט כגון: קפיטריה, מזנון, מסעדה, מכירה/השכרה של ציוד ספורט ונופש - בכל שטח התכנית. ** שרותי עזר- כגון: קופות, חדרי בקרה ומדידה, מחסנים, חדרי חשמל וטרנספורמטורים, מבנים ומתקנים המשמשים לבניה ירוקה - בכל שטח התכנית. בינוי ופיתוח: בינוי ופיתוח "קמפוס" ספורט, הכולל מבנים המקושרים ביניהם בשבילים, רחבות, וצירים ירוקים. נספח עקרונות הבינוי הינו מנחה ומציג את העקרונות המנחים העומדים בבסיס הבינוי של קמפוס מרכז הספורט. העמדתם הסופית וצורתם של המבנים ומגרשי הספורט המסומנים יקבעו בשלב הבקשות להיתר בנייה. תוואי המעברים ורחבות החנייה המסומנים בנספח הבינוי הינם עקרוניים וניתנים לשינוי, ובלבד שתובטח המשכיות בצורה נוחה ובטוחה למתחמי החניה, לשבילי הולכי הרגל ולשבילי האופניים. כתנאי להוצאת היתר בניה לבניין/מתקן חדש, תוכן תכנית עיצוב ופיתוח, ע"ב עקרונות הנספח, עבור המבנה המבוקש וסביבתו, לאישור מה"ע, כחלק מהליך הוצאת היתרי הבניה. תכנית הבינוי והפיתוח תכיל את הנושאים הבאים, ע"פ הרלוונטיות למבוקש: א. העמדתם וצורתם של המבנים/מגרשי הספורט, כולל הצגה תלת ממדית של עיצוב המבנים ופריסתם במרחב. ב. הגדרת החומרים לגימור המבנים. ג. פיתוח השטח על רקע מפה טופוגרפית, כולל גבהים קיימים ומתוכננים, הסדרי ניקוז ומתקני החדרה, מתקני שירות, פירוט גדרות, חומרי ריצוף, ריהוט רחוב, גינון ונטיעות, ראשי מערכת השקיה ותאורה וכו'. ד. כניסות ויציאות מחניונים לכלי רכב, צורת השתלבותם במערכת הכוללת וסוג גימור המיסעות למיניהן. ה. סידור מקומות חניה לפי התקן התקף בהתאם לשימושים המבוקשים, כולל מתקני ומקומות חניה לרכב דו-גלגלי ולנכים. הסידור יוכן ע"י מהנדס תנועה ויאושר ע"י אגף התנועה. ו. נספח תשתיות מפורט הכולל ציון התשתיות העירוניות העוברות, בתאום עם הגורמים העירונים ובאישורם. ז. הצגת מפלסי המבנה והפיתוח בהתאמה למפלסים ולפיתוח המתוכננים של השטחים הסמוכים. ח. הבטחת המשכיות נוחה ובטוחה למתחמי החניה, לשבילי הולכי הרגל ולשבילי רוכבי האופניים, כולל לאנשים עם מוגבלויות. תחבורה, תנועה, תשתיות: א. נוסף לדרכים הפנימיות לרכב, מוצעים גם שבילים ומעברים להולכי רגל ורוכבי אופניים. ב. תובטח המשכיות של דרכים פנימיות לקישור בין חניונים לכלי רכב. ג. יותקנו מתקני חנייה לאופניים עפ"י הנחיות גורמי התנועה ואדר' העיר. ד. תקן החניה יהיה עפ"י התקן התקף בעת הוצאת היתרי הבניה. ה. החניה תהיה במפלס הקרקע, בתת-הקרקע או במשולב. ו. חניה על הקרקע תהיה מגוננת. ז. במקרה של חניה תת קרקעית- בחלקים החורגים מקונטור הבניין העילי, יובטח כיסוי אדמה בגובה 1.5 מ' לפחות לצמחיה ונטיעות. ח. תתאפשר חניה לציבור עפ"י הסדר שיקבע עם עיריית ת"א. איכות סביבה: א. בתחום התכנית תותר הקמת מתקן למחזור מים לצרכי השקיה בכפוף לאישור משרד הבריאות והרשות לאיכות הסביבה בעירייה, כפי שיקבע במסגרת בקשה להיתר הבניה למתקן, לרבות היתרי השקיה. ב. הצבת מתקני מחזור- בהתאם ובכפוף להנחיות הרשות העירונית. ג. יוכן סקר צמחיה לאישור אגרונום העירייה, במסגרת הליך הוצאת היתרי בניה. ד. תובטח מניעת מפגעים סביבתיים ועמידה בדיני איכות הסביבה בנושאי: רעש, קרינה, איכות אוויר, פסולת, עבודות עפר וכו', בתיאום עם הרשות לא"ס בעירייה, במסגרת הליך הוצאת היתרי בניה. ה. כל המבנים בתחום התכנית יבנו עפ"י ת.י לבניה ירוקה. זמן ביצוע: התכנית תבוצע בתוך 15 שנים, מיום אישורה כחוק. עמ' 12

57 עמ' 11

58 עמ' 12

59 חו"ד הצוות: )מוגש ע"י צוות צפון( ממליץ על קידום התכנית להפקדה, בתנאי השלמת קליטת המדידה במערכת העירונית. החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86 ד' לחוק חוו"ד מה"ע שהתכנית לפי סעיף 62 א' בתאריך 03/03/2015 חוו"ד יועה"ש שהתכנית לפי סעיף 62 א' בתאריך 03/03/2015 בישיבתה מספר ב' מיום 11/03/2015 )החלטה מספר 3( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: סוזן שם-טוב דניאל: מדובר בתוכנית שנותנת גמישות בינוי ללא שינוי בקווי בנין וללא שינוי ביעוד הקרקע ובסך זכויות הבנייה. מעיין פירשט: מציגה את התכנית ע"פ מצגת. יהודה המאירי: המעברים הם על או תת קרקעיים? חגי ירון: בחזית התוכנית עובר הקו הירוק, חלקו בתוך השצ"פ, הרצועה של הקו הירוק לא מוגנת סטטוטורית ולכן אנחנו מבקשים שכל היתר שיינתן יהיה בתאום עם נת"ע. דורון ספיר: מבוקש תיאום עם אגף התנועה ונת"ע. עידן עמית: מבקש הבהרות לגבי הולכי רגל וצירים לשבילי אופנים, כמו כן האם יש יעוץ עם אגרונום? אלי פירשט: יש הפרדה בין שבילי הולכי הרגל לשבילי אופניים. סוזן שם-טוב דניאל: בהוראות התכנית יש דרישה לאישור ע"י אגרונום. הועדה מחליטה: לאשר את התוכנית להפקדה בהתאם לחוות דעת צוות ובכפוף לכך שתנאי להוצאת היתר למבנה חדש יהיה בתאום עם נת"ע ואגף התנועה. משתתפים: דורון ספיר, מיכאל גיצין, קרנית גודלווסר, מיטל להבי, שמואל גפן, יהודה המאירי גל שרעבי דמאיו. החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86 ד' לחוק פרטי תהליך האישור: בישיבתה מספר מיום דנה בתכנית והחליטה: הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 7149 בעמוד 1259 בתאריך.19/11/2015 כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא: 19/11/2015 הארץ 20/11/2015 ישראל היום 19/11/2015 העיר במהלך ההפקדה לא הוגשו התנגדויות, אך הוועדה המחוזית קבעה את התכנית כטעונה אישור השר, לאור הדרישה בתמ"מ 5/2 לקבל את אישורה. עמ' 13

60 ביום נערך דיון בוועדה המחוזית ולהלן החלטתה: בהתאם להחלטה הנ"ל תוקנו מסמכי התכנית. עמ' 14

61 בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 7( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: פרנסין דוידי: מדווחת על התיקונים לתכנית לפי סעיף 109 ב של הועדה המחוזית ומסמכי התכנית תוקנו בהתאם, ולא היו התנגדויות לתכנית. הועדה מחליטה: הועדה מאשרת את הדיווח. משתתפים: נתן אלנתן, ראובן לדיאנסקי, ניר סיבליה, יהודה המאירי ומיטל להבי. עמ' 15

62 ב' - 8 תא/ מתחם רסקו תל גיבורים דיון בסעיף התוכן מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המחוזית התכנית מוצעת לקידום במסלול משהב"ש להתחדשות עירונית בדרך של פינוי - בינוי. יוזם התכנית הוועדה המקומית מטרת הדיון: הצגת עקרונות התכנית לוועדה המקומית, קבלת אישור הועדה להעברת התכנית למיון בועדה להתחדשות עירונית משהב"ש, וכן אישור הועדה להעברת התכנית לדיון בועדה המחוזית ל פרסום הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 וקביעת תנאים מגבילים להוצאת היתרי בנייה לפי סעיף 78 לחוק התו"ב. מיקום: ממזרח רחוב תל גבורים, מדרום שצ"פ וכביש 20, ממערב רחוב הדקל ורצועות שצ"פ, מצפון שב"צ )בית הגדנ"ע(, גרוסמן וזלמן שזר כתובת: ברחובות שז"ר,9, 8,6 הדקל, 14,12,10,8,7,6,4,2 גרוסמן, 9,8,7,5,3,1 תל גיבורים,42,40,38,36,34,32,30,28,26,20 שז"ר 9,23 האירוס עמ' 60

63 מספרי חלקות בחלקן 46, 50, 66, 68, , ב' - 8 גושים וחלקות בתכנית: מספר גוש סוג גוש חלק/כל הגוש מספרי חלקות בשלמותן 27-43, 47-49, 51-52, 55-61, 77-78, 90, שטח התכנית: כ 71.7 דונם מתכנן: ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים חברה מנהלת: וקסמן גוברין יזם: הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו בעלות: פרטיים, עיריית ת"א, מדינת ישראל, רשות הפיתוח, עמידר. מצב השטח בפועל: השטח מחולק לשלשה מתחמים שונים: בחלק הצפוני מגרש ריק ששימש בעבר את מפעל נשר רבינוביץ'. בחלק המרכזי 13 מבנים למגורים: על רחוב תל גיבורים ששה שיכוני רכבת של כ- 24 יח"ד כ"א ןבינהם שטחים משותפים שאינם מתוחזקים. לאורך רחוב הדקל שבעה מבני H בני ארבע קומות, כ- 14 יח"ד בכ"א מהמבנים. בחלק מהמבנים נעשו הרחבות נקודתיות. ממערב למתחם המגורים קיים ביה"ס יסודי - הדקל. בחלק הדרומי : ברחוב שז"ר וברחוב האירוס ישנם ששה שיכוני רכבת של כ 32 יח"ד כ"א עם הרחבות נקודתיות. בחלק המזרחי של רחוב האירוס ישנם שני מבני שיכון קטנים של 8 יח"ד כ"א. בבניין על פינת הרחובות שזר, האירוס חזית מסחרית פעילה בקומת הקרקע בהיקף של 250 מ"ר. ממזרח למתחם המגורים, על רחוב תל גיבורים ישנו שטח ציבורי שכולל גני ילדים ומרכז נוער. מדרום למתחם המגורים ישנו שצ"פ פעיל ומפותח. סה"כ ע"פ נתוני ארנונה: 422 יח"ד,כ- 23,193 מ"ר קיים למגורים ו 250 מ"ר מסחרי בצפיפות 14.8 יח"ד לדונם מדיניות קיימת: תל אביב 5000 שכונת נוה עופר מוגדרת כמתחם להתחדשות עירונית המחייבת הכנת מסמך מדיניות. לאורך הרחובות העירוניים תותר בנייה עד 15 קומות. המתחם המרכזי מוגדר כאזור מגורים בבניה רבת קומות עד 15 קומות עם אפשרות לחריגה נקודתית עד 25 קומות, רח"ק עד 5. המתחם הדרומי והצפוני מוגדרים כאזור מגורים בבניה מרקמית עד 8 קומות עם אפשרות לחריגה נקודתית עד 15 קומות, רח"ק עד 4. ניתן להוסיף רח"ק 1 ולחשב רח"ק ממוצע בכל שטח התכנית בהתאם להוראות מתחם להתחדשות עירונית. מסמך מדיניות להתחדשות עירונית נווה עופר - נמצא בהכנה. מצב תכנוני קיים: תא/ 432, תא/ 1134 חלק מתכנית מתאר 432 יפו ג', תא/ 882, תא/ 720, תא/ 1990, תא/ 2603, תא/ 2603 א', תא/ 644, 3/05/4, על המתחם חלה תכנית הרחבות 2603 א המאפשרת הגדלת הדירות עד 110 מ"ר כולל שטחי שירות כגון ממ"ד ומרפסות. ובנוסף על חלק מהמתחם )מגורים ג' משנה 1( קומה נוספת +ג 1 מתחמי מגורים, שטחים ביעוד ציבורי שצ"פ ודרך. עמ' 61

64 ב' - 8 % יעוד דונם מגורים מבני ציבור שצ"פ דרך סה"כ מצב תכנוני מוצע: התחדשות עירונית של המתחם בדרך של בינוי פינוי ופנוי בנוי. תיאור מטרות התכנון: התחדשות עירונית בדרך של בינוי פינוי ופינוי בינוי, שתאפשר שיפור באיכות החיים של התושבים במתחם ע "י שדרוג דירות המגורים והשטח הציבורי במתחם כחלק מחידוש שכונת נווה עופר. הבינוי והפיתוח לאורך רחוב תל גיבורים נועדו לעודד התפתחות של רחוב עירוני בעל שימושים מעורבים וכולל בניה רבת קומות. ברחובות הפנימיים, הגובלים בשכונה, מוצעת בניה של מבנים גבוהים עד 9 קומות, היוצרת חצרות כיס ומעברי הולכי רגל אל רחוב תל גיבורים ואל שטחי הציבור הבנויים והפתוחים בשכונה. בדופן הנושקת לפארק ציבורי מעל הקירוי של נתיבי איילון מוצעים שני מגדלים בגובה עד 25 קומות. מוצע שינוי יעוד המגרשים בחלק הצפוני של התכנית לשטח ציבורי והפקעתם מידי רמ"י לצורך מילוי הדרישה הפרוגרמתית לשטחי ציבור. מוצע ציר ירוק הקושר את בית הבילויים לפארק החורשות בהתאם לתשריט תכנית המתאר. לאורך ציר זה מתוכננים מגרשים ציבוריים. שטחי הציבור הקיימים לאורך תל גיבורים ישמשו לבינוי פינוי ויקבעו מחדש לאורך הציר הירוק המוגדר בתכנית המתאר. מוצע שינוי בתוואי הרחובות הקיים לצורך שיפור הנגישות והקריאות באזור. נתונים כמותיים- מצב מוצע: 1,280 יח"ד בגודל ממוצע של 84 מ"ר עיקרי. כ 2000 מ"ר מסחר בחלק מקומות הקרקע לאורך רחוב תל גיבורים. 19 דונם לבנייני ציבור זכויות למגורים )עילי בלבד( : 107,352 מ"ר עיקרי, 50,121 מ"ר שירות כולל ממ"ד )לפי 20 מ"ר ליח"ד בבניה מרקמית, 32.5 מ"ר ליח"ד בבניה גבוהה(. סה"כ 157,473 מ"ר. שטח למרפסות: 15,336 זכויות למסחר: 2,000 מ"ר שטח המגרשים הסחירים )לא כולל המתחם הצפוני המיועד לשב"צ(: 28.5 דונם רח"ק ממוצע: 5.6, תואם מתאר עקרונות ודברי הסבר נוספים: התכנית כוללת שלושה מתחמי מימוש בלתי תלויים, כך שהתארגנות התושבים לקראת המימוש תתבצע בקבוצות קטנות יחסית, ותאפשר גיבוש הסכמות ועבודה יעילה עם יזם. מתחם צפוני הכולל כ- 128 יחידות דיור קימות / מתחם מרכזי הכולל כ 122 יח"ד קימות / מתחם דרומי, הכולל כ 172 יחידות דיור קימות + כ- 250 מ"ר למסחר ומאפשר הצרחה בין שטחי מגורים ושטח לצרכי ציבור לצורך קידום בנוי פנוי במתחם. עמ' 62

65 ב' - 8 עקרונות התחשיב הכלכלי: תוספת קבועה ליחידות התמורה : 20 מ"ר. )לא כולל מרפסות( תוספת מרפסת בדירות התמורה: 9-10 מ"ר. תקן חניה: ע"פ תקן חניה תקף בעת הוצאת היתר בניה שטחי שירות: 20 מ"ר ליח"ד בבניה נמוכה, 32.5 מ"ר ליח"ד בבניה גבוהה. ערך דירות התמורה יענה על הקריטריונים העירוניים לקבלת פטור מהיטל השבחה. % יעוד מגורים מבני ציבור שצ"פ דרך סה"כ דונם טבלת השוואה: נתונים סה"כ זכויות בניה במגרשי המגורים הבנויים גובה צפיפות רח"ק מקומות חניה גוש 6991 חלקות 77,78 יח"ד מ"ר מסחר קומות מצב קיים 422 יח"ד ע"פ תב"ע ,100 מ"ר למגורים כולל מרפסות וממ"ד ע"פ תכנית הרחבות 2603 א חזית מסחרית על רחוב שז"ר ללא הגדרת שטחים 3-4 קומות ע"פ תב"ע 1134 יעוד מגורים ללא זכויות בניה מצב מוצע 1280 יח"ד 157,800 מ"ר ברוטו 107,352 מ"ר עיקרי 2000 מ"ר ברוטו כ 1600 מ"ר עיקרי 9-25 קומות בממוצע תואם תכנית מתאר באזורי התחדשות עירונית בהתאם לתקן החניה התקף. הודעה על פי סעיף 78 לחוק: מבוקש לאפשר הוצאת היתרי בנייה לצורך חיזוק מבנים בלבד וללא תוספות בנייה ביעוד מגורים לפרק זמן של 3 שנים, לפי סעיף 78 לחוק התו"ב. חו"ד הצוות: )מוגש ע"י צוות יפו( התכנית מומלצת לקידום במסלול פינוי בינוי במשרד השיכון. עמ' 63

66 ב' - 8 בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 8( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: ערן מאירסון: אנחנו מציגים את עקרונות תכנית מתחם רסקו תל גיבורים נווה עופר, תכנית התחדשות עירונית פ.ב ו ב.פ ביוזמה עירונית במטרה להביא אותה למיון ראשון במשהב"ש במסלול רשויות. ומבקשים את אישור הועדה לפרסום התכנית הזו החלה עוד לפני הכנת מסמך המדיניות והיא מקודמת במקביל להכנת המסמך. העירייה לקחה על עצמה את קידום התכנית וגובש מתווה מתוך ראיה כוללת של המתחם והאזור. התכנית היום כוללת כ 71 דונם ומציגה פתרונות לאזור המגורים בדופן המזרחית של נווה עופר. כמו כן התכנית משפרת את מערך שטחי הציבור והצירים הירוקים. נעשה מפגש שיתוף ציבור שבו הצגנו את התכנית לתושבים. והתושבים מצפים למימוש תכנית התחדשות מהר ככל הניתן. גלי דולב: המלצה היא לפרסום וגם התוכנית מומלצת לקידום במסלול פינוי בינוי במשרד השיכון. אדר' אורי ברעלי: מציג את התוכנית. הועדה מחליטה: להמליץ לועדה המחוזית על פרסום לפי סעיפים לחוק למתחמי התכנון כמפורט בדרפט לעיל ובהתאם חוות דעת הצוות. הועדה ממליצה לקידום התכנית במסלול פינוי בינוי במשרד השיכון. כמו כן כל מי שכבר בתהליך ו/או הזמין תיק מיידע יוכל להמשיך במימוש התהליך. משתתפים: נתן אלנתן, ראובן לדיאנסקי, ניר סיבליה, יהודה המאירי ומיטל להבי. עמ' 64

67 ב' - 9 התוכן תא/מק/ התחדשות מבנן הברון הירש 1,3,5 דיון בהתנגדויות מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית מיקום: כתובת: שכונת רמת אביב א' )הירוקה( הברון הירש 1,3,5 גושים וחלקות בתכנית: מספרי חלקות בשלמותן 11 מספרי חלקות בחלקן חלק/כל הגוש סוג גוש מספר גוש 6768 שטח התכנית: 4.69 דונם מתכנן: בר-אוריין אדריכלים בע"מ יזם: וילאר רמת אביב בע"מ בעלות: פרטיים מצב השטח בפועל: מדיניות קיימת: מצב תכנוני קיים: במגרש שלושה מבני שיכון בני ארבע קומות שבהם 72 יח"ד. תכנית המתאר תא/ 5000 )מופקדת( הגדירה את השכונה כמתחם להתחדשות עירונית וכמרקם לשימור. מסמך המדיניות לרמת אביב הוותיקה )אושר ינואר 2014( המליץ על התחדשות המבנן באמצעות יישום תמ"א 38. המסמך כולל הנחיות מרחביות ליישום תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש תוספת 2.65 קומות, אך לצד זאת, המסמך מעודד ונותן עדיפות להתחדשות במתכונת של מבנן שלם, גם תוך חריגה ממסגרת תוספת זו. תכנון השכונה התבסס על תוכנית "ל'" - תוכנית להרחבת העיר תל אביב אל עברו הצפוני של הירקון, שאושרה בשנת 1951, ומתכניות תא/ 406 ותא/ 526 שנגזרו ממנה. תכנית תא/ 2310 שאושרה בשנת 1983 אפשרה הרחבות לדירות. לאחר מכן באו תכניות נושאיות ע/ 1 למרתפים, ג/ 1 לגגות הבתים ותמ"א/ 38. תב"ע תקפה: 2310 הרחבות דיור רמת אביב א' יעוד קיים: מגורים שטח התכנון: 4.69 דונם. זכויות בניה מתוקף תכנית 2310: שטח נוסף יח"ד אמצע יח"ד קצה סה"כ כמות שטח עיקרי קיים )מ"ר( הרחבה לפי תכנית 2310 )מ"ר( מ"ר שטח עיקרי במצב הקיים: 2232 מ"ר זכויות מתכנית הרחבות 2310: מ"ר 6816 סה"כ: מעבר לכך, מעל לקרקע, קיימות זכויות לשטח עיקרי מתוקף תכנית ג- 1 ושטחי שירות לממ"דים ולמרפסות בהתאם לחוק. תמ"א 38 מאפשרת תוספת 2 קומות וקומת גג חלקית בנפח הבנייה של הקומות התחתונות. עמ' 65

68 ב' - 9 מצב תכנוני מוצע: תיאור מטרות התכנון: א. ב. ג. ד. ה. הכנת תכנית מפורטת מכוח סעיף 23 בתמ"א - 38/3 תכנית בסמכות ועדה מקומית לקביעת בינוי וקווי בניין, בשימושים זהים וללא שינוי סך הזכויות, אך תוך הגדלת הצפיפות. התכנית קובעת הוראות בינוי שנועדו להבטיח את השתלבות המבנים לאורך רחובות הברון הירש ורידינג תוך התייחסות לאופי הבינוי שנקבע במדיניות העירונית לשכונת רמת אביב. כל זאת ע"י: קביעת הוראות לבניה במגרש, תוך מתן אפשרות למימוש זכויות הריסה ובניה מחדש לבניין אשר חורג מהנחיות הבינוי שבמדיניות רמת אביב מבחינת קווי הבניין, הצפיפות ומס' יח"ד. הריסת המבנים הקיימים והקמת מבנן בצורת S במקומם, שנועד לשמר את גובה הבנייה לפי המדיניות העירונית שש קומות וקומת גג חלקית. שימור אופי החצר המשותפת הפתוחה המאפשרת מעבר ציבורי רצוף דרך המגרש. קביעת היקף של עד 139 יח"ד בשטח ממוצע של 79 מ"ר עיקרי וקביעת שטח מינימום של 68 מ"ר עיקרי לדירה. לא תותר חריגה של תכסית קומה מתכסית הקומה שמתחתיה. פירוט יעדים/שימושים: יעוד המגרש: מגורים א 2 משנה 4 שטח דירה ממוצע )עיקרי(: 79 מ"ר שטח מינימלי ליח"ד )עיקרי(: 68 מ"ר מספר יח"ד ששטחן מ"ר: 0 מספר יח"ד ששטחן מ"ר: 82 מספר יח"ד ששטחן מ"ר: 46 מספר יח"ד ששטחן מעל 120 מ"ר: 11 סה"כ יח"ד: 139 נתונים נפחיים: מספר קומות: + 6 קומת גג גובה: מ' תכסית על קרקעית: 50% קווי בניין: קו בנין דרומי לרחוב רידינג קו בנין מזרחי לרחוב הברון הירש קו בנין צפוני קו בנין מערבי לשביל מ' )הקטנה מ- 5 מ'. קו בניין למרפסות 2.5 מ'( )קו בניין למרפסות 2.4 מ'( 4 מ' )הקטנה מ- 4 מ'. קו בניין למרפסות 2.4 מ'( 3 מ' )קו בניין למרפסות 2.4 מ'( 4 מ' עקרונות ודברי הסבר נוספים: תחבורה, תנועה, תשתיות: עיצוב והתייחסות לסביבה: איכות סביבה: החניה תהייה תת קרקעית בהתאם למדיניות רמ"א. גישה למרתפי החניה ברמפה מרח' הברון הירש בפינה הצפ'- מז'. בהתאם למדיניות רמת אביב מבני שיכון בעלי תכסית אורכית. הפרויקט משתלב ברמת אביב הירוקה מבחינת גובהו. תקבענה זיקות הנאה לציבור למעבר ברגל בין המבנים. בוצע סקר צמחיה כולל סימון עצים לשימור. משימות פיתוח בסביבת הפרוייקט: ל.ר. עמ' 66

69 ב' - 9 טבלת השוואה: נתונים סה"כ זכויות בניה )עיקרי+ממ"דים( זכויות בניה )שירות( זכויות בניה לקומה )עיקרי( גובה אחוזים מ"ר אחוזים מ"ר אחוזים מ"ר קומות מטר מצב מוצע 234% 11,300 )כולל שטחים מתוקף ג- 1 ( 100% מעל הקרקע 4,700 מ"ר מעל לקרקע+תת קרקעי לפי ע- 1 35% )נטו( 1,618 )עיקרי( + 6 קומת גג מתוקף תכ' ג מ' 50% על קרקעית, 80% תת קרקעית 139 מצב קיים )ללא תמ"א 38( 145% 6, % 1,704=568x3 )עיקרי( 4 קומות על הקרקע 0 תכסית מקומות חניה זמן ביצוע: ל.ר. עמ' 67

70 ב' - 9 עמ' 68

71 ב' - 9 עמ' 69

72 ב' - 9 חוו"ד היחידה האסטרטגית )בדיקה פרוגרמטית(: תוספת האוכלוסייה הצפויה במתחם נאמדת בכ- 160 נפשות בהנחה גודל משק בית של 2.4 נפשות בדומה למצב הקיים היום בשכונה. לאור זאת, אין סף כניסה לאף שירות ציבורי, יחד עם זאת נדרשים נורמטיבית כ 0.3 דונם שטחים חומים ו- 1.6 דונם של שטחים ציבוריים פתוחים. בשנת 2014 נערכה בחינה של צרכי ציבור לכלל השכונה. כיום כל שטחי הציבור הקיימים בשכונה נותנים פתרון לאוכלוסייה הקיימת ותוספת האוכלוסייה הצפויה בפרויקט איינה מהווה שינוי משמעותי למאזן צרכי הציבור. יחד עם זאת במסגרת מדיניות לרמת אביב המסמך של בדיקת צרכי ציבור שלווה את הכנת המסמך מציע מענים לצרכי ציבור עבור תוספת המגורים הצפויה בגין תהליכי התחדשות עירונית. לאור זאת, אין צורך בתוכנית זו בהקצאה של שטחי צבור חו"ד הצוות )1 )2 )3 )4 )5 )6 )7 )8 )9 )מוגש ע"י צוות צפון(: התכנית מיישמת באופן מאוזן את מדיניות רמת אביב הותיקה: היא מייצרת התחדשות וציפוף של מבנן מגורים שלם תוך שמירה על עקרון "נחלת הכלל" ומתן פרשנות לבניה השיכונית של רמת אביב. מומלץ לאשר את התכנית, בהערות הבאות: לא תותרנה דירות גן בקומת הקרקע. התכנית תאסור זאת מפורשות. בהתאם למדיניות, החצר כולה הינה משותפת ואין לספח קטעים ממנה לרשות היחיד ע"י תיחום שטחים באמצעות גדרות, סימון שטחים באמצעות ריצוף וכיו"ב. קומת הגג בהתאם לתכנית ג 1. לא תתאפשר חריגה מ- 65% מתכסית הקומה הטיפוסית ולא תותרנה גזוזטראות בקומת הגג. גדרות בהיקף המגרש בהתאם למדיניות הגדרות המאושרת לשכונה. לתכנית יצורף נספח בינוי מחייב. בהקשר זה: א. ב. ג. ד. הבלטת המרפסות/גזוזטראות בחזיתות המזרחית והמערבית מעבר לקווי הבניין תישקל במסגרת תכנית העיצוב. יש לשמור על מופע ארכיטקטוני המבחין בצורה ברורה בין חזיתות ראשיות לחזיתות צדיות. פתרון פינוי האשפה יפורט בנספח הבינוי ריכוז האשפה יבוצע במפלס )1-(. השלכת ואיסוף האשפה יבוצעו בחדר/י אשפה אשר ימוקמו במפלס הקרקע ויקושרו למרתף באמצעות מעלית שירות. לא יבנו חדרים טכניים )כדוגמת חדרי מעליות( במפלס הגג העליון. תנאי לקבלת היתר בניה- אישור תכנית עיצוב אדריכלי באישור מה"ע. בוצע סקר עצים. נדרש נספח לתב"ע באישור אגרונום העירייה. גובה מילוי אדמה גננית מעל המרתף לא יפחת מ- 1.5 מ'. חניה: תקן חניה 1:1 ע"פ המדיניות המאושרת. התכנון יהיה תואם לתקן בניה ירוקה )ת"י 5281( בהתאם למדיניות הועדה המקומית. 10( תתוכנן חניית אופניים במפלס הקרקע. עמ' 70

73 ב' - 9 החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86 ד' לחוק. בישיבתה מספר ב' מיום 11/03/2015 )החלטה מספר 5( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: דורון ספיר: הנושא יורד מסדר היום ע"פ בקשת היזמים. משתתפים: דורון ספיר, מיטל להבי, יהודה המאירי, קרנית גולדווסר, מיכאל גיצין, גל שרעבי דמאיו. בישיבתה מספר ב' מיום 13/05/2015 )החלטה מספר 7( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: ערן וקסלר: מדובר בתב"ע מכוח תמ"א 38 בתחום מדיניות רמת אביב הוותיקה. התוכנית מתיישבת עם הכוונה התכנונית לתעדף יישום תמ"א 38 במבנן שלם. שני עדכונים לדראפט: השטחים העיקריים המוצעים הם 11,000 מ"ר )במקום 11,300( לא כולל שטחי ממ"דים. חוו"ד יחידה אסטרטגית ניתנה ואין צורך בהפרשות לצרכי ציבור. גידי בר אוריין: מציג את התוכנית באמצעות מצגת. מבקשים להגדיל את תכסית הגג מעל 65% בניגוד לחוו"צ. ראובן לדיאנסקי: לא עדיף לעלות משש לשבע קומות ולחסוך את החיבור בין הבניינים? ערן וקסלר: במקרה הזה באנו עם מוכנות ל קומות. הבעייתיות עם קומה נוספת היא ההצללות. היזם מעוניין להשאר ב קומות עם האגפים הנוספים שיוצרים בניין בצורת S. עיז אלדין: בשכונה הזו פורסמה הודעה לפי ס' שאומרת שבין הבניינים לשטח אמור להיות בלי מרתפים: באזורים של ע 1 המרתפים יהיו בקונטור של הבנין, וכאן לא נשאר שטח בלי מרתפים. נתן אלנתן: כאן מדובר בתב"ע. עיז אלאדין: הנושא של שמירת אופי השכונה ואופי הבינוי הקיים, כלומר שני בנינים טורים ובינהם גינה. הבניה בצורת S משנה את אופי השכונה. שמואל גפן: לגבי מקומות חניה אני מבין שיהיה רק 50% מהתקן. גידי בר אורין: יש 139 דירות ו 139 חניות. אלי גרינפלד )דייר(: אני גר 17 שנה בברון הירש. אנחנו בעד הריסה ובנייה מחדש של הבניינים יש 100% הסכמה ומדובר בבניינים שמצבם ירוד. דיון פנימי: דורון ספיר: בקשתי מהצוות המקצועי שבחיבור בין הבנינים יגביהו את הבנין ע"י ביטול קומה ובכך ישפרו את תחושת הפתיחות ומעבר האוויר. נתן אלנתן: מה המשמעות של ביטול הקומה שמעל למעבר? האם הפרויקט ישאר כלכלי? או שידרש להגביה את הקומות?. אורלי אראל: הפרויקט הזה מצוין מההיבט העיצובי ושומר על מאפיין של דירות שיכון. אנחנו בעד ההערה של דורון. הדבר ידגיש את המעברים אבל לא ממליצים להעלות בקומות לגובה וכמו כן לא ממליצים להגדיל את שטח הבניה על הגג מעבר ל- 65%, מאחר והדבר יהווה תקדים וישליך על כל רחבי עמ' 71

74 ב' - 9 העיר. בעצם זו קומה מלאה. הדבר סותר את כל מדיניות רמת אביב ולא ממליצים להעלות בגובה. אני ממליצה לקבל את הערה של דורון אבל הדבר יפחית 4 יחידות דיור. נתן אלנתן: הפרוקייט הזה מקבל יחס המרה נמוך, מדובר ביחס פינוי בינוי של הנושא פה גבולי. דורון ספיר: בפרויקט הזה אנחנו יוצרים טיפוס חדש של בניינים ברמת אביב. כל השכונה תלך בעקבות המודל. צריך לשים דגש על הנראות של המרחב הציבורי שנוצר, למעשה בשינוי הזה אנחנו יוצרים איזון ומרחב ציבורי שהוא יותר נגיש. הדיירים מקבלים יחס המרה של 2.5 בשטח הרצפה. ערן וקסלר : בנוי היום 4,584 מ"ר והם עוברים ליותר מ- 12,500. בערך 1 ל 3 ומדובר בתמ"א 38. נתן אלנתן: כשאנחנו מדברים על פרויקטים בהם מקבלים 2.2 ביחידות מדובר בשטח 1 ל- 5 כמעט. קרנית גולדווסר: הגדלת המעברים תשפר את זרימת האויר. אחרת המדשאות יהיו מאוד חנוקות. ראובן לדינאסקי: עדין צריך לתת לפרויקט את הרוח הגבית כך שיהווה דוגמא לשאר הפרויקטים שיהיו בעתיד. אם בכל זאת נקח 4 יחידות דיור הם צריכים לקבל פיצוי. דורון ספיר: הפיצוי יהיה שהם קבלו הוא בתוספת של שטח גג באגפים שמעל המעברים. זה בעצם שטח גג חדש שלא היה קודם. עודד גבולי: המעבר נראה נמוך מידי. מציע במקום לבטל דירות להעלות את כל קומת הקרקע. ערן וקסלר : קומת הקרקע כבר הוגבהה ל מ' ברוטו. נתן אלנתן: בסופו של דבר מדובר בכלכליות של הפרויקט. דורון ספיר: או בכמה כסףכל בעל דירה צריך להוסיף. נתן אלנתן: הכלכליות היא תקן 21. דנה שיחור: אם יזם טוען שלא כלכלי לו הוא יתן פחות שטחים לדיירים. החישוב של תמ"א 38 הוא אחר. נקודת האיזון בפרויקט היא בתוספת של לכל יחידת דיור קיימת. הפרויקט הוא רווחי. במהלך הזמן )א( נוספו עוד מטרים לפרויקט. )ב( היה שינוי בחוק של המע"מ בדירות תמורה. שני הנושאים של תוספת זכויות בניה ונושא המע"מ מבטיחים שהפרויקט הוא כלכלי. ראובן לדיאנסקי: אם מבטלים את הדירות הפרויקט עדין כלכלי או לא? דנה שיחור: כלכלי. נתן אלנתן: עשיתם את הבדיקה ע"פ תקן 21? דנה שיחור: מה שמנחה הוא התכנון. ערן וקסלר: הנחת המוצא הייתה שכל דייר מקבל דירה חדשה בתוספת 25 מ"ר. התוספת של מ"ר לדייר מאפשרת את הוספת הקומה או את האגפים שמעל המעברים. דורון ספיר: מה הגובה האבסולוטי? ערן וקסלר: 26 מטר. עודד גבולי: 4 מטר נטו זה בסדר. דורון ספיר: גובה המעבר לא יפחת מ 4 מטר. הועדה מחליטה: לקבל את חוו"ד הצוות ולאשר את התכונית להפקדה. משתתפים: דורון ספיר, יהודה המאירי, מיכאל גיצין, איתי ארד-פנקס, ראובן לדיאנסקי,, נתן אלנתן, שמואל גפן וקרנית גולדווסר. החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86 ד' לחוק פרטי תהליך האישור: בישיבתה מספר מיום דנה בתכנית והחליטה: הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 7176 בעמוד 2295 בתאריך.30/12/2015 כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא: 24/12/2015 ישראל פוסט עמ' 72

75 ב' /12/ /12/2015 מעריב זמן תל אביב פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות: בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית: אבנר ברוורמן אילן סלירי איתן עקיבא ארי גוטמרק גד מודעי דן וינשטין דר' ברכה בן שמאי זאב ליכטנשטיין זהר בריירמן זיוה יערי יקואל אלי לאורה ענב פרחי מאיר קוגמן משה הנורן נעמה וולברג עדנה שניר ענת לוי פרופ' זאב דביר רועי כץ שיפריס מלכה שלומית שלגו אוגר שמעון רטנר שרה שהם רחוב ברודצקי 42 תל אביב - יפו רחוב ברזיל 1 תל אביב - יפו רחוב רדינג 51 תל אביב - יפו רחוב הכנסת הגדולה 17 תל אביב - יפו רחוב כפר יונה 14 תל אביב - יפו רחוב קרויס 3 תל אביב - יפו רחוב ברודצקי 1 תל אביב - יפו רחוב קרויס 4 תל אביב - יפו רחוב ברודצקי 42 תל אביב - יפו רחוב הברון הירש 3 תל אביב - יפו רחוב הרטגלס 3 תל אביב - יפו רחוב בלום ליאון 27 תל אביב - יפו רחוב ברזיל 3 תל אביב - יפו רחוב ברודצקי 21 תל אביב - יפו רחוב כפר יונה 14 תל אביב - יפו רחוב רדינג 18 תל אביב - יפו רחוב ולנברג ראול 6 תל-אביב רחוב הרטגלס 13 תל אביב - יפו רחוב ברודצקי 29 תל אביב - יפו רחוב כפר יונה 23 תל אביב - יפו רחוב גרונימן 42 תל אביב - יפו רחוב הגדוד העברי 3 אביחיל רחוב מוריץ דניאל 34 תל אביב - יפו התנגדות ועד השכונה ע"י עו"ד ענת לוי מקיפה את כל הטענות שעולות ביתר ההתנגדויות, לכן ניתנה התייחסות מפורטת לכל אחת מהטענות שמועלות בה ואילו בהתנגדויות האחרות ניתנה הפניה בלבד לסעיפים הרלוונטיים. קידום התכנית לווה בהתלבטות תכנונית בין שתי חלופות: i. הבינוי שהוצע ע"י היזם מבנה בצורת S ובגובה 6.65 קומות..ii בינוי כדוגמת הקיים שלושה מבנים נפרדים בגובה 7.65 קומות. לשתי החלופות יתרונות וחסרונות שעלו בעת הדיון לאישור התכנית בוועדה המקומית. לאור ריבוי ההתנגדויות לגבי מבנה ה- S בטענה שאינו תואם את אופי השכונה, מוצע לשוב ולדון בשתי החלופות ולבחון. כללי: )1 )2 עמ' 73

76 ב' - 9 כללי: התנגדות ועד השכונה ע"י עו"ד ענת לוי מקיפה את כל הטענות שעולות ביתר ההתנגדויות, לכן ניתנה התייחסות מפורטת לכל אחת מהטענות שמועלות בה ואילו בהתנגדויות האחרות ניתנה הפניה בלבד לסעיפים הרלוונטיים. קידום התכנית לווה בהתלבטות תכנונית בין שתי חלופות:.iii הבינוי שהוצע ע"י היזם מבנה בצורת S ובגובה 6.65 קומות..iv בינוי כדוגמת הקיים שלושה מבנים נפרדים בגובה 7.65 קומות. לשתי החלופות יתרונות וחסרונות שעלו בעת הדיון לאישור התכנית בוועדה המקומית. לאור ריבוי ההתנגדויות לגבי מבנה ה- S בטענה שאינו תואם את אופי השכונה, מוצע לשוב ולדון בשתי החלופות ולבחון. )3 )4 המתנגד התנגדות עו"ד ענת לוי )בשם 23 מתושבי השכונה, רובם דיירי רחוב הברון הירש( מהות ההתנגדות א. דרישה לביטול התכנית מכיוון שיש בה חריגה ממסמך המדיניות וסתירה של מטרת המסמך לייצר ודאות תכנונית ושקיפות תכנונית. בנוסף, חריגה מפרסום לפי סעיפים 78 77, לחוק ומהגדרת השכונה בתור "מרקם לשימור" בתכנית המתאר. המלצה מומלץ לדחות את ההתנגדות מענה מסמך המדיניות לרמת אביב סימן כיוון רצוי לעתיד השכונה והגדיר עקרונות לפיתוחה, אך אין לראות בו מצב מוגמר וסטטי והוא אינו מחייב מבחינה סטטוטורית. לטענה של פגיעה במטרת מסמך המדיניות ליצור ודאות תכנונית - מסקנה מרכזית של מסמך המדיניות היא שרק בפרויקט משותף למספר מבנים סמוכים )מבנן( ניתן לשמר את אופי החצרות הפתוחות והירוקות, תוך כדי קבלת בינוי אחיד, תוספת חניות וצמצום נפחי הבניה על ידי איחוד תשתיות. על מנת לתמרץ שיתוף פעולה בין בניינים והגשת תכנית התחדשות למבנן שלם נדרש לתת העדפה בזכויות הבניה מעבר לזכויות שהמדיניות מאפשרת לבניין הבודד. לפיכך, בתכנית אין חריגה ממסמך המדיניות אלא פיתוח של "סל הכלים" שהמסמך מציע. פרסום הודעה לפי סעיפים 77,78 על הכנת תכנית/תכניות למגרשים המיועדים לתמ"א 38 בשכונה )תא/ 4399 (, נועדה לייצר "שקט תעשייתי" שבמסגרתו יגובשו הכללים ותקודמנה התכניות. פרסום זה 1 עמ' 74

77 ב' - 9 ב. דרישה לבטל את האגפים המחברים בין המבנים מומלץ לקבל את ההתנגדות בחלקה נועד בראש ובראשונה למנוע חריגה מהנחיות המדיניות באמצעות הגשת בקשה להיתר מכוח תמ"א 38. ואכן הפרסום מנע היתרים כאלה, לדוגמה בקשה לבניין ברחוב ברודצקי, 29 שאף הגיעה לדיון בוועדת ערר של המועצה הארצית אך לא אושרה. בניגוד לכך, במקרה הנדון, מדובר בתב"ע, שבה תהליך התכנון יותר מעמיק ויכולת הבקרה של הרשות המקומית ושל הציבור לגביו הרבה יותר טובה. תהליך קידום התב"ע של היזם מול מינהל ההנדסה נמשך למעלה משנה בטרם הובא לדיון בוועדה המקומית )מרץ מאי 2015( ובמסגרתו נבחנו לעומק, מעבר לנושאים התכנוניים, גם הנושא הכלכלי. לאחר אישור התב"ע, יידר ש היזם לאשר תכנית עיצוב בסמכות מהנדס העיר ולהוציא היתר בניה. טבלת פוטנציאל מימוש עתידי במסמך המדיניות באה להעריך את הגידול הצפוי של השכונה ולאפשר את הבחינה התנועתית ומאזן השטחים הציבור בשכונה. בתחתית הטבלה הערה: "נתוני הוספת יח"ד תמ"א 38 ופינוי בינוי )בכפוף לעריכת בחינת היתכנות כלכלית(." בנוסף, הטבלה אינה לוקחת בחשבון תוספת יח"ד כתוצאה מהקלת ציפוף בשלב היתר הבניה, אך אין משמעות הדבר שלא ניתן לקבל הקלה זו. בתכנית המתאר העירונית תא/, 5000 נכתב בסעיף 2.4.3: "תכנית למימוש זכויות הנגזרות מתמ"א 38 ללא הגדלה בזכויות התקפות מכח תכניות קודמות והתמ"א, לא תחשב כסותרת תכנית זו. אין בהוראה זו כשלעצמה כדי להגביל את שיקול דעת הועדה לעת דיון בתכנית עתידית או בקשה להיתר מכח תמ"א 38 על פי כל דין." מומלץ שהועדה תשקול מחדש בין חלופת ה- S )6.65 קומות( עמ' 75

78 ב' - 9 ולשמר את העמדת המבנים המקורית. צורת המבנה המתוכנן - מבנה בצורת S אינו משמר את ההעמדה הקיימת. פוגע בעקרון המרחב הפתוח שבין הבניינים, יוצר הצללה וחסימת אור ואוורור, ומקטין מאד כמות את הצמחייה. עלול לגרום מנהרות רוח. ג. תוספת חריגה של יחידות דיור התכנית מוסיפה 67 יח"ד. 22 מעבר לטבלת פוטנציאל מימוש עתידי במסמך המדיניות. היזם עשוי לצופף בשלב ההיתר מעבר לכך. ד. בתכנית חסרה דרישה ל- 20% יחידות דיור קטנות )בשטח "פלדלת" עד 72 מ"ר( כמתחייב במסמך המדיניות. ה. דרישה לשלילת האפשרות להתיר הקלות בשלב היתר הבניה, על מנת למתן את נפח הפרויקט. ו. דרישה להנמכת מגבלת הגובה. הגובה המותר בתכנית )26 מ'( מאפשר בניין בגובה 7.65 קומות. ז. דרישה לנסיגה של 2 מ' בקומת הגג מהחזית הצפונית לטובת מעבר אור ח. דרישה לצמצום הבלטת המרפסות מ- 1.6 מ' ל- 1.4 מ'. ט. דרישה לשנות את המרתפים המתוכננים שכן תכנית המדיניות מחייבת חניה בקונטור הבניין מומלץ לדחות את ההתנגדות מומלץ לקבל את ההתנגדות מומלץ לקבל את ההתנגדות בחלקה ראו פירוט במענה מומלץ לדחות את ההתנגדות מומלץ לדחות את ההתנגדות מומלץ לדחות את ההתנגדות לבין חלופת ההעמדה המקורית )7.65 קומות(. עמדת מחלקת תכנון צפון היא ששתי החלופות ראויות. להלן יובאו יתרונות וחסרונות עיקריים של החלופות: חלופת ה- S יתרון: גובה הבינוי נותר 6.65 קומות פחות הצללה של הקומות התחתונות חסרון: חצרות מוקפות בינוי משלושה צדדים )למעט קומת קרקע(- תחושת סגירות חלופת העמדה מקורית- יתרון : חצרות פתוחות, אוורור חסרון: גובה הבינוי 7.65 קומות מגביר הצללה קומות תחתונות תוספת יחידות הדיור בתכנית נדרשת לפי הבדיקה הכלכלית שבוצעה על ידי שמאי מטעם העירייה. הנחת המוצא בבדיקה הכלכלית הייתה שתמורה ראויה לכל דייר בפרויקט: דירה חדשה בתוספת 25 מ"ר )בהם כלול הממ"ד( מרפסת וחניה. אין מניעה לצורף את הפרויקט במסגרת הקלה, בזכויות הבניה הנתונות. בהתאם להתנגדות מהנדס העיר: חריגה ממספר הקומות המותרות ו/או הגובה המותר תהווה סטייה ניכרת לתכנית. יתר ההקלות ללא שינוי. במידה ויוחלט בוועדה לשמר את חלופת הבינוי בצורת S מומלץ לקבל את ההתנגדות ולהנמיך את מגבלת הגובה ל- 24 מ'. במידה ויוחלט בוועדה על חלופת הבינוי של ההעמדה המקורית מומלץ לדחות את ההתנגדות ולאפשר בניינים בגובה 7.65 קומות. הבניה בקומת הגג היא מתוקף תכנית ג'- 1. הנסיגה תבחן בשלב אישור תכנית העיצוב האדריכלי. אין סיבה תכנונית לצמצם את אורך המרפסות ב- 20 ס"מ. לשון מסמך המדיניות: תותר חריגה מהקונטור במקרים מיוחדים לאחר חו"ד מהנדס העיר. עמ' 76

79 ב' - 9 י. תנועה וחניה - טענות לגבי עומס התחבורה והחניה שהפרויקט ייצור יא. פגיעה בנוף השכונה עקירת עצים יב. התכנית מהווה תקדים ששכפולו יביא לקריסת תשתיות השכונה מומלץ לדחות את ההתנגדות מומלץ לדחות את ההתנגדות/טענה מומלץ לדחות את ההתנגדות/טענה מסמך המדיניות מאפשר בתכנית משותפתך לשלושה מבנים ויותר להקים מרתף חניה כולל רמפת ירידה משותפת ומקומות חניה לפי תקן החניה. 1:1 בהתאם, תכנית תא/מק/ 4425 מאפשרת בניית מרתף לפי תכנית ע- 1, בתכנית מרתף של 80% משטח המגרש. הפרויקט קבל את אישור אגף התנועה, שדרש שגישת הרכבים אליו תהיה בלעדית מרחוב הברון הירש ולא מרחוב רדינג. תקן חניה 1:1 בתב"ע נועד לצמצם התבססות על רכב פרטי כאמצעי ניוד ולעודד שימוש באלטרנטיבות: תחבורה ציבורית, דו-גלגלי, הליכה, תחבורה שיתופית ועוד. תב"ע לתוספת מקומות חניה לאורך דרך נמיר נמצאת בהכנה ותובא לאישור הועדה המקומית במהלך השנה. פתרונות חניה נוספים בשכונה בשלבי בחינה ו/או קידום. חניון ציבורי מתחת לרחבת החניה של רחוב הברון הירש אינה ישימה כלכלית ומבחינת השטח המצומצם. התכנית כוללת נספח עצים מחייב באישור אגרונום העירייה. העצים בעלי הערכיות הגבוהה סומנו לשימור או העתקה. קונטור המרתף גם הוא משמר עד כמה שניתן עצים קיימים. בשכונת רמת אביב א' כ- 50 מבני שיכון בני 3/4 קומות בהם הומלצה התחדשות באמצעות תמ"א 38. בהנחה הלא סבירה שבכולם תקודם תב"ע משותפת לשלושה מבנים ויותר כך שיקבלו תוספת זכויות שוות ערך לקומה נוספת בכל אחד מהם )מעבר לקומות תמ"א 38( הרי שמדובר בתוספת של כ- 300 יח"ד לשכונה. לשם הסרת הספק בוצעה בחינה ע"י היחידה לתכנון אסטרטגי לגבי המשמעות של תוספת 300 יח"ד למצב מימוש מלא ברמת אביב א' מעבר ל יח"ד במסמך מדיניות רמת אביב, ולהלן המסקנות: מלאי השטח ביעוד בנייני ציבור עמ' 77

80 ב' - 9 יג. טענה שהתכנית אינה בסמכות מקומית יד. טענה לאי מילוי החלטת הועדה המקומית בהתאם לחוות דעת צוות לנספח בינוי מחייב. טו. טענה לאי מילוי החלטת הוועדה בהתאם לחוות דעת צוות לעניין עיצוב חזיתות ראשיות צדיות. טז. טענה לאי מילוי החלטת הוועדה בהתאם לחוות דעת צוות לעניין מתן אפשרות לריצוף משטח ביציאה לחצר המשותפת. מומלץ לדחות את הטענה מומלץ לקבל את ההתנגדות באופן חלקי מומלץ לדחות את ההתנגדות מומלץ לקבל את ההתנגדות ושטח ציבורי פתוח עונה על הצורך. פירוט: מבחינת מוסדות, תידרש נורמטיבית תוספת של שתי כיתות גן, כיתת מעון שתי כיתות בית ספר יסודי ושתי כיתות על יסודי. התוספת המבוקשת מתאפשרת במסגרת הפתרונות שהוצעו במסמך המדיניות: בנייה במגרשים לבנייני ציבור פנויים, תוספת למגרשים קיימים, בניית גני ילדים או מעון במסגרת תכניות פינוי בינוי, הקמת בי"ס יסודי נוסף בעתיד בנווה אביבים. )לגבי חלק מהמגרשים לבנייני ציבור הפנויים ברמת אביב הירוקה קיימות מגבלות כגון: פיתוח כגינה של קרן ת"א, הסכם עם התושבים על מנת שלא יבנה בעתיד, בעיית נגישות. לגבי מגרשים אילו נדרשת בדיקת היתכנות פרטנית.( סמכות התכנית נבדקה ע"י היועצת המשפטית לועדה המקומית ונקבע כי התכנית בסמכות הועדה לפי פרוטוקול הוועדה המקומית יש צורך בנספח בינוי מחייב בתב"ע )סעיף 4 בחו"ד צוות( ובאישור תכנית עיצוב אדריכלי כתנאי לאישור היתר בניה )סעיף 5 בחו"ד צוות(. יש בכך כפילות מכיוון שלשני המסמכים תפקיד זהה, לבקר את התוצר הסופי. מומלץ לקבל את ההתנגדות באופן חלקית ולקבוע את נספח הבינוי כמחייב בנושאים עקרוניים בלבד: קווי בניין, העמדת המבנה )או המבנים( ומיקום הכניסות. יתר הנושאים העיצוביים ידונו במסגרת אישור תכנית העיצוב האדריכלי. בהתאם למענה לסעיף הקודם, נושא אופי החזיתות יסוכם במסגרת תכנית העיצוב האדריכלי. עמ' 78

81 ב' - 9 התנגדות ועד השכונה א. התכנית סותרת את ממסמך המדיניות שגובש בתאום עם תושבי השכונה ואושר לאחרונה: - בינוי בצורת Sלא תואם. פגיעה במרקם השכונתי. - התכנית חורגת בכמות יחידות הדיור ביחס למסמך המדיניות. - חסרות דירות קטנות )ברות השגה( בפרויקט. ב. תקדים שיחזור על עצמו בשכונה וישנה את אופייה ג. התכנית תיצור מחסור בחניות וקשיים תנועה ד. קווי בניין גובה מוגזם. מאפשר עוד קומה בהקלה. ה. פגיעה בטבע עירוני. כריתת עצים ראו מענה לסעיפים 1 א, 1 ב, 1 ג, 1 ד ראו מענה 1 יב ראו מענה 1 י ראו מענה 1 ו ראו מענה 1 יא 2 התנגדות אדר' דן דרין )דייר בשכונה( התנגדות זיוה יערי )תושבת ברון הירש 3( א. חריגה מהמדיניות ומפרסום לפי סעיף 77,78 )תא 4399 ( ב. טענה בדבר חוסר סמכות להוסיף בתכנית 4 דירות מעבר ל- 18 שמתקבלות בקומה הטיפוסית הנוספת )מעבר ל-.)6.65 ג. טענה בדבר אי שוויון בין יזמים בשכונה ד. דרישה לחניון בקונטור הבניין ה. טענה לחריגה מהמגבלות לפי מסמך המדיניות לקווי בניין ומבנה ה- S. ו. דרישה ל- 20% יח"ד קטנות ז. דרישה לאישור מתווה דומה לזה של התכנית ברחוב רדינג א. התנגדות לזיקת ההנאה שהעירייה דורשת במסגרת התכנית בחצרות ראו מענה לסעיפים 1 א, 1 ב מומלץ לדחות את הטענה מומלץ לדחות את הטענה ראו מענה לסעיף ט 1 ראו מענה לסעיף 1 א, 1 ב ראו מענה לסעיף ד 1 דרישה לא רלוונטית להתנגדות מומלץ לדחות את ההתנגדות השיקול הינו תכנוני מכיוון שחלופת ה- S מאפשרת עיצובית את הדירות ומייצאת שטח גג רחב יותר מאשר בחלופת ההעמדה המקורית. לפי תכנית ג- 1 ניתן לנצל 60% מהשטח שמתקבל לבנית דירות. המתנגד נמצא בקשר ישיר ורצוף עם מנהל ההנדסה ועודכן באופן עקבי לגבי יעדי מסמך המדיניות והכוונה לתמרץ תכנית מכוח תמ"א 38 למבנן הכולל שלושה מבנים ויותר בתוספת זכויות מעבר למגבלות לבניין בודד. זיקת ההנאה באה להבטיח פתיחות של החצרות לציבור כעיקרון בסיסי המאפיין את השכונה בהתאם למסמך המדיניות. 3 4 עמ' 79

82 ב ב' - 9 התנגדות שמעון ואיל רטנר )לא ברור מעמדם ביחס לתכנית( התנגדות ארי קוטמרג ואחרים )דיירי הברון הירש 1,3,5( התנגדות א. ב. התנגדות לתוספת יח"ד התנגדות למבנה ה- S ג. התנגדות למגבלת הגובה בתכנית ד. דרישה למרתף שייועד לחניה בלבד ה. דרישה להגדלת תקן החניה ולתוספת חניות ציבוריות ו. טענות לגבי הבחינה הכלכלית א. ב. התנגדות למבנה ה- S סתירה למדיניות ג. התוצר התכנוני ידרוש עלויות אחזקה גבוהות ד. התנגדות לגישת רכב מהברון הירש בלבד. א. התנגדות למבנה ה- S ב. סתירה למדיניות ראו מענה לסעיף ג 1 ראו מענה לסעיף ב 1 ראו מענה 1 ו מומלץ לדחות את ההתנגדות מומלץ לדחות את ההתנגדות מומלץ לדחות את ההתנגדות ראו מענה לסעיף ב 1 ראו מענה לסעיף א 1 מומלץ לדחות את ההתנגדות מומלץ לדחות את ההתנגדות ראו מענה לסעיף המרתף בהתאם לתכנית ע- 1. לא נמצאה סיבה להגביל שימושים. מדובר בתכנית בסמכות מקומית מכוח תמ"א 38 ואין אפשרות להטיל על היזם מטלות כגון תוספת חניות ציבוריות בפרויקט. הבחינה הכלכלית בוצעה ע"י שמאי אובייקטיבי מטעם העירייה. לא הוצגו נימוקים לטענה גישת הרכב מרח' הברון הירש לפי דרישת אגף התנועה עדנה שניר ) )רדינג 18 ברכה בן שמעון )רדינג ) 1 זאבי ד )הרטגלסביר ) 13 שרה שהם )דניאל מוריץ ) 34 ליאורה ענב-פרחי )לאון בלום 27( אילן סוירי )ברזיל ) 1 זאב ליכטשטיין )קרויס 4( אבנר וזהר ברוורמן )ברודצקי 42( מלכה שיפריס )כפר יונה 23( דן ויינשטיין )קרויס ) 3 רועי כץ )ברודצקי 29 א'( גד מודעי )כפר יונה 14( מאיר קוגמן ג. הדיור ד. חריגה במס' יחידות התכנית תהווה תקדים ראו מענה לסעיף א 1 ראו מענה לסעיף ג 1 רעו מענה לסעיף 1 יב עמ' 80

83 ב' - 9 )ברזיל ) 3 ואחרים התנגדות מהנדס העיר א. זיקות הנאה - דרישה להוסיף זיקת הנאה לציבור לאורך גבול המגרש המזרחי כך שתתקבל מדרכה ברוחב 3.5 מ' לפחות. - דרישה שהמיקום הסופי של זיקות ההנאה יקבע בתכנית העיצוב האדריכלית. -הבנייניםרוחב זיקות הנאה בין 8 מ' כל אחת. - זיקות ההנאה יהיו נקיות ממתקנים טכניים עיליים ותת קרקעיים ב. קביעה כי חריגה ממספר הקומות המותרות והגובה המותר תהווה סטייה ניכרת לתכנית. מומלץ לקבל את ההתנגדות מומלץ לקבל את ההתנגדות 8 סיכום חוו"ד )ע"י מח' תכנון צפון(: מומלץ לקבל את התנגדות מהנדס העיר במלואה )התנגדות 8( ולקבל את ההתנגדויות הבאות בחלקן: התנגדויות מס' 7,6,5,3,2,1 ולדחות את התנגדות מס'.4 בהתאם לכל האמור לעיל, מומלץ לאשר את התכנית למתן תוקף בתנאים הבאים: לשיקול דעת הועדה, כמפורט לעיל, לבחור בין חלופת הבינוי שאושרה בצורת S ובגובה 6.65 קומות לבין חלופת ההעמדה המקורית של המבנים הקיימים ובגובה 7.65 קומות. במידה ויוחלט בוועדה לשמר את חלופת הבינוי בצורת S מומלץ להנמיך את מגבלת הגובה ל- 24 מ'. במידה ויוחלט לשנות את הבינוי לפי חלופת "העמדה מקורית": א. נדרשת הפחתת נפחים מהפרויקט על מנת להתאים את הקומה ה- 7 לשטח הקומה הטיפוסית. ב. ביטול של יח"ד אחת בקומת הקרקע לטובת חדרים טכניים. יש להוסיף בתקנון התכנית דרישה לכך ש- 20% מיח"ד הנוספות יהיו קטנות, בשטח "פלדלת" עד 72 מ"ר. להגדיר את נספח הבינוי כמחייב בנושאים עקרוניים בלבד: קווי בניין, העמדת המבנה )או המבנים( ומיקום הכניסות. יתר הנושאים העיצוביים ידונו במסגרת אישור תכנית העיצוב האדריכלי. לבטל את מתן האפשרות לריצוף משטח יציאה לחצר בהיטל המרפסת שמעל )הנחיה 4.1.ט. 2 בתקנון התכנית(. זיקות הנאה: א. יש להוסיף זיקת הנאה לציבור לאורך גבול המגרש המזרחי כך שתתקבל מדרכה ברוחב 3.5 מ' לפחות. ב. המיקום הסופי של זיקות ההנאה יקבע בתכנית העיצוב האדריכלית. ג. רוחב זיקות הנאה בין הבניינים 8 מ' כל אחת. ד. זיקות ההנאה יהיו נקיות ממתקנים טכניים עיליים ותת קרקעיים. חריגה ממספר הקומות המותרות והגובה המותר בתכנית תהווה סטייה ניכרת לתכנית. )1 )2 )3 )4 )5 )6 )7 עמ' 81

84 ב' - 9 בישיבתה מספר ב' מיום )החלטה מספר 9( דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: מהלך הדיון: ערן וקסלר: הציג את עיקרי תכנית הברון הירש 1,3,5 ואת הנחיות מסמך המדיניות לגבי תמ"א 38 ברמת אביב הוותיקה. מדובר ב- 3 מבני שיכון קיימים. התכנית, מכוח תמ"א 38, מציעה להסב אותם למבנה בצורת S. מסמך המדיניות המליץ על התחדשות של מבנן שלם ולכן על מנת לעודד את התכנית בוצעה בחינה כלכלית, ע"י שמאי מטעם העירייה, שמצא שיש להוסיף שטחים בהיקף שווה ערך לקומה נוספת לכל אחד מהמבנים כדי שהתכנית תהיה כדאית. לאור ההתנגדויות מומלץ ע"י הצוות שהועדה המקומית תבחן מחדש את מבנה ה- S או העמדה מקורית. עו"ד ענת לוי: חוזרת על טענותיה שהובאו בהתנגדות וגם בחוו"ד האדריכלית של דן פרייס. התוכנית הזו סותרת את תוכנית המדיניות ולמגבלות שנקבעו לפי הוראות ולמעשה התוכנית היא לא חוקית. גם הועדה המקומית וגם הועדה למשנה לעררים של המועצה הארצית במסגרת ערר 4/15 ששם נקבע שאי אפשר לאשר היתרי בניה ותוכניות בניה שסותרות את תוכנית המדיניות. המתנגדים לא נגד תוכנית המדיניות והתחדשות עירונית אולם צריכים להיות איזונים. בתוכנית המדיניות נקבע למשל שצריכה להיערך תכנית שעוסקת בחניות לשכונה מאחר והנושא בעייתי. א ם התוכנית הזו תאושר ייווצר מצב שכל מה שהוסכם בתוכנית המדיניות יירמס. התכנון הנקודתי רומס את כל מה שאנשים השקיעו בשיתוף ציבור בתוכנית המדיניות. אנחנו מבקשים שלא תסכימו לאשר שום תכנון שחורג מתוכנית המדיניות. אחד הנושאים בתוכנית המדיניות הוא בניה בהתאם לעיקרון נחלת הכלל שהוא אחד מעקרונות התכנון שנקבעו לרמת אביב הירוקה אשר משאיר חציצה בין הבניינים. הדבר לא מתקיים אם הבניינים יבנו בצורה של S. בנית החניון מתחת לבניינים מונע את בית הגידול הקיים ומחריב את הירק, גם ההצללה של הבניינים שגובהם חורג מגובה של תוכנית המדינות. כל אלה מחריבים את עקרונות התכנון האדריכלי שעל בסיסם תוכננה השכונה. בקשנו לקבל את התחשיבים הכלכליים וקבלנו לפני מס' ימים, אך לא הספקנו לבחון אותם. ישום תוכנית המדיניות יוצר פרויקט כלכלי. בסופו של דבר המחירים שעל בסיסם נעשתה חוו"ד אלו אינם רלוונטיים. אם חוות הדעת תתואם לנתונים של היום ניתן יהיה לראות שהפרויקט כולל רווח כלכלי. אדריכל דן פרייס: נעשה שיתוף ציבור ונעשו הרבה ויתורים מצדנו. בסופו של ענין אנחנו מעוניינים בהתחדשות השכונה. התכנון שהוצג כאן הוא חורג ולא תואם את מסמך המדיניות. מציג את התוכנית במצגת את המצב הקיים, לפי תוכנית הS ולגפי התוכנית עם הבניינים הטוריים. מסמך המדיניות מאפשר במקרים מסויימים מרפסות אבל זה לא תואם את התכנון בשכונה. לפי מסמך המדיניות הכניסות מהחצרות ולא מהרחוב. אני פונה לכולם, עשינו את מסמך המדיניות כדי שתהיה ודאות תכנונית. אנחנו מעוניינים בהתחדשות השכונה אבל אם תעבדו לא לפי מסמך המדיניות אנחנו נעשה כל דבר כדי לעצור זאת. איתן עקיבא יו"ר רמת אביב הירוקה: עבדנו על תכנית המדיניות כ- 3 שנים, בשיתוף פעולה מלא עם העיריה. יש כאן שינוי בלי חשיבה של המדיניות. ההשפעה של התוכנית תהרוס את כל הירוק בשכונה. אני קורא לועדה לא לאשר את התוכנית אלא שתהיה תואמת למסמך המדיניות. דן דרין: מדיניות זה לא חוק, ולא נתנו לציבור הזדמנות להגיב בגלל שהיה הוראות בדיון הפנימי של הועדה אמר יו"ר הועדה שלכם "בפרויקט זה אנחנו יוצרים טיפוס חדש לשכונה ברמת אביב כל השכונה תלך בעקבותיו". התוכנית שאשרתם היום והתוכנית הקודמת הם לא תואמים. אני טוען שאפשר להגיע לבנינים של 7.5 קומות. מדוע אתם לא מאשרים תמ"א 2? למה אתם דוחפים את היזמים לתמ"א 1? ב 7.5 קומות היו 45 דירות בבנין כפול 3 שווה 135 יח"ד אז למה כתוב 139 למה עוד 4 יח"ד מהצד. ממתי הועדה פועלת ע"פ הנחיות של היזם? איך זה שערן )הצוות( מבקש מהיזם לעשות 7.35 והיזם אומר לא בא לי. ארי קוטמרג: בקליפת אגוז אנחנו חושבים שהמפתח להתחדשות עירונית הוא התחשבות בצרכי השכנים ובסביבה בטבע ובבינוי. התוכנית של ה S מחטיאה. בישיבות עם רוני וערן וקסלר הוסבר שתוכנית ה- S נבעה מההיבט הכלכלי. למעלה מחודשיים נאמר לצוות הכלכלי בעירייה שהחישובים לא נכונים ולא מעודכנים. מדובר בהטעיה כאשר מדברים על 2.65 קומות צריכים להכניס את הנתונים הכלכליים הנכונים לעכשיו. אם יהיה תחשיב מחודש הוא יראה שיש כדאיות של 20 אחוז רווח בלי תוספת הקומה. אין סיבה לא להציע ליזם אחר אם היזם הנוכחי טוען שאין רווחיות. תומר ונטורה: מעלה מצגת אם הטיעונים שלהם. זוהי סתירה נחרצת לתוכניות המדיניות ולהוראות עמ' 82

85 ב' - 9 דר' ברכה בן שמאי- פעילה בשכונה אנחנו שכונה לשימור אתם תכו על חטא אם לא תשנו את ההחלטה. התנגדות מה"ע - ערן וקסלר: הגדלת רוחב הרחוב ל- 3.5 מ' על חשבון המגרש בזיקת הנאה לאור היקף הבינוי הצפוי. כמו כן הגדרת תוספת קומה או חריגה מהגובה כסטייה ניכרת על מנת למנוע מהיזם להוסיף קומה בהנחה שהפרויקט הוא בעל 6.65 קומות. נתן אלנתן: כל חריגה בגובה או בקומות תהיה סטייה ניכרת. גם אם יקבע שהפרויקט יהיה בעל 7.65 קומות כל חריגה תהיה סטייה ניכרת. עו"ד טויסטר עופר: אומרת השופטת שתומכת בעמדת הועדה המקומית על פרויקטים של התחדשות עירונית "יש לדאוג שלא ייווצר מצב בו אוכלוסיות חזקות בעלות גישה למוקדי השפעה יעשו שימוש בתכנון מגדיל, ישארו בשכונות ירוקות צפופות פחות בעוד שהציפוף יבוצע בעיקר או רק בשכונות מוחלשות" מדיניות היא לא תוכנית בהגדרה, היא מסמך. התוכנית לא סותרת את המדיניות. הוראות באו למנוע הוצאת היתרים לא באו למנוע אישור של תוכניות. למדיניות יש כמה מגמות ויש בה עיקרון והוא לא להעלות ל 7.65 ועל זה אנחנו שומרים, מה שמבקשים הוא לחרוג מהעיקרון. במשך תקופה ארוכה שמרנו על עיקרון 6.65 אבל אנחנו צריכים לתת מאסה בשביל ליצור התחדשות. אנחנו ביחס פינוי בינוי של פחות מ- 1:2. לאור בדיקה כלכלית אחרונה שעשינו אם אנחנו עולים לגובה נפסיד כ- 500 מ' הווה אומר מתקבל מצב כלכלי שהוא די גבולי. מכל הטעמים האלה בבחירה שבין 6.65 ל 7.65 הועדה בחרה נכון. תוכנית המדניות מאפשרת בבניינים של 4 קומות תוספת 2 קומות תמ"א כלומר 6.65 קומות. תוספת התמ"א לא מהווה פגיעה בתוכנית בהתאם לתוכנית הממדיניות. ראובן לדיאנסקי: אין להפנות את החיצים לתושבים אלא לועדה שאישרה את תוכנית המתאר ו/או מסמך המדיניות. עו"ד טויסטר עפר: הדרך החדשה שרוצים לשלוח אותנו לא תואמת את תא/ 5000 ו/או את מסמך המדיניות וגם לא את הכלכליות שבה. לפי המדיניות נוספות 45 דירות אבל במתכונת כזו לא יהיה פרויקט. תוספת האוכלוסייה הצפויה אינה מהווה שינוי במאזן לצורכי ציבור. המדיניות אומרת בפירוש שזה בכפוף לבדיקה כלכלית. יחס הדירות הוא נמוך והפרויקט לא פוגע במסמך המדיניות. יש כאן יזם שמייצג 80% מהתושבים ואנחנו מבקשים לאשר את התוכנית. גידי בר אורין: מדובר על תב"ע שהמהות שלה היא הריסה ובניה. לכן תוספת של 2.5 קומות מעל 4 קומות היא לא כלכלית. צריך ללכת על 7.65 כדי שהתוכנית תהיה כלכלית. מבחינה אדריכלית התוכנית של ה 6.65 יותר טובה. בקומת הקרקע מאפשרים מעבר בחצרות שיהיו מפולשות בהתאם למסמך המדיניות. בקומה א' ומעליה התוכנית היא צורה S שומרים על חדרי מדרגות שמובילים לשתי דירות בקומה על מנת לא להגיע ל 7.65 קומות יצרנו את ה- S כאשר בקומה התחתונה יש חצרות מפולשות עם מעבר ברוחב של 10 מ' וגובה 4 מ'. מעל החניון יהיה מצע גנני בעומק של מטר וחצי שמאפשר שתילת עצים בוגרים. קווי הבנין בין הבניינים הם אי אפשר לתכנן רק מתחת לבנינים את החניה. הסרט לא מדויק ומנפולטיבי. הפרוייקט מצליח לסכם את הכל מבחינת מטרים קומות ויחידות דיור. )מראה במצגת את הבניינים והמעברים בחצרות(, לגבי הגובה הטוטלי הוא נוצר מכך שגובה קומת הקרקע 4 מ' לטובת המעברים ולכן התנגדות מהנדס העיר גורמת לי להנמיך את הקומות הטיפוסיות. נתן אלנתן: השמאות שלך מעודכנת? אלי יהל: שמאי מטעם היזמים- בדקנו את המחירים המעודכנים אחרי עליית מחירים שהייתה ברמת אביב, והמחיר למ"ר הוא 34,500 כולל מע"מ. לפי זה נעשה החישוב. דהיינו דירה של 100 מ' תימכר ב- 3,450,000 מיליון. רוב הבניינים ברמת אביב בנויים ב- 3 קומות. לפי המסלול שהתושבים רוצים הציעו להרוס 72 דירות ולהוסיף 45 דירות 2.5 קומות אין יזם יכול לעמוד בכך. בדקתי אם עולים עוד קומה ומבטלים את הS מקבלים דירות שוות יותר, אבל יורדים 500 מ' שטח למכירה. שטח קומה שווה 1540 מ' אבל מאבדים את השטחים של האגפים של ה- S. כלומה הרווחיות של הפרוייקט תרד באופן כזה שהרווח של הקבלן יעמוד על ב 13.5%. וכששאל אותי היזם אם כדאי לעשות את הפרוייקט המלצתי לא לעשות את הפרוייקט. ולפי התוכנית של ה- S הרווח הוא 18.5%. ראובן לדיאנסקי: כלומר גם אם הועדה תקבל את הבניינים טורית עם 3.65 תמליץ ליזם לא לעשות את הפרוייקט. עו"ד ציפי מרגלית: אני מייצגת את הדיירים שמתגוררים בברון הירש 3 1 ו- 5 בשכונה. מדובר ב 3 בנינים מתפוררים. המתנגדים לפרויקט הם אוכלוסיה עשירה שאין לה את הזכות לקבל את אותן זכויות שהמדינה נותנת בדמות תמ"א 38. כל מי שמתנגד אומר שהוא לא מתנגד להתחדשות השכונה. יש קושי בתחזוקה כגון תיקון הביוב, האיטום מזעזע אין ממ"ד אין מעלית. דיירים לא מעטים עזבו את הדירות בגלל מצבם. אנחנו רוצים לחיות בדירות הללו. יש כאן שטח פרטי פתוח ואנחנו לא נהנים בגלל בעלי הבתים הפרטיים בשטח הזה, התוכנית החדשה נותנת זיקת הנאה לציבור. אנחנו רוצים שהפרויקט יצא לפועל. ראובן לדיאנסקי: מדוע שחלק מההוצאה לעניין השבחת הדירות יבוא על חשבון הדיירים. עמ' 83

86 ב' - 9 עו"ד ציפי מרגלית: מ 2007 אנחנו מחפשים יזם וחב' וילאר היא החברה היחידה שהציעה לעשות תמ"א. עו"ד ענת לוי: זו דמגוגיה, אנחנו מחפשים איזון שמשמר את המרקם השכונתי. לא הובא כאן הנושא של התחבורה שלא דובר ושתהפוך לקטסטרופה, נושא החניות - במדיניות דובר על חניוני כיס ברחובות הפנימיים. שיעשו חניות תת קרקעיות. לא יבוצע אם התכנון שהובא כאן יעשה. במקרה כאן תהיה רק תוצאה אפשרית אחת ולנושא הכלכליות של הפרוייקט. לגבי רמת אביב אשר לטענה של חוסר כלכליות של הפרויקט נאמר על ידי ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית כי במסגרת ישום של תמ"א 38 צפויים הדיירים לקבל כאן נכס בשווי גבוה מאשר ערב ביצוע הפרויקט..."יש כאן התעשרות על חשבון ציבור שלם". דיון פנימי: הראלה אברהם אוזן: התוכנית חוקית יש כאן שאלה של מדיניות. המצב המשפטי: יש מדיניות תכנונית שאושרה על ידכם ואושרו תנאים מגבילים לפי סעיף 78. מאחר ורצינו לשמור על האופציה שאותה תוכנית שתקודם יכול להיות שהיא לא תהיה בסמכות מקומית, היא הועברה לוועדה המחוזית שאישרה את התנאים המגבילים. על החלטה של הועדה הוגש ערר למועצה הארצית ניסים גבאי ולכאורה אמרה שהוועדה המחוזית קבלה את הטענה שכל העניין הזה הוא שהתוכנית היא לא בסמכותנו. להיפך שיהיה ברור המועצה הארצית אין שום בעיה של סמכות מדובר על מצב שבוחנת תוכנית. לנושא תוכנית המתאר שקובעת הגבלת גובה של ערן וקסלר: תוכנית המתאר הפנתה לעריכת מסמך המדיניות. פרנסין: מדובר בתב"ע נקודתית. ערן וקסלר: אנחנו מדברים על תב"ע מכח תמ"א 38. הראלה אברהם אוזן: זו תוכנית שקובעת הוראות בינוי משנה קווי בנין מסדרת את השטחים מחדש. השטחים הם מכוח תמ"א 38 ותוכנית המתאר לא מגבילה את תמ"א 38. מעל תוכנית המתאר אפשר לקבל את התמ"א. נתן אלנתן :אם נחליט לבטל את ה S ולהעלות קומה זה בסמכותינו? הראלה אברהם אוזן: במצב הנכנס כמה קומות במצב התב"עי התקף אפשר להכניס? ערן וקסלר: התבע התקפה מדברת על 4 קומות. אפשר להוסיף עוד 2.65 קומות מכוח התמ"א ובהקלה אפשר עוד. הראלה אברהם אוזן: בסמכות מקומית אפשר להגיע לגובה 7.65 לאחר תוספת קומה בהקלה. ערן וקסלר: אנחנו רוצים לעודד התחדשות משותפת לכמה מבנים. מסמך המדיניות הוא הקובע אבל כאן יש סיבה לחרוג מהמגבלות. ראובן לדיאנסקי: ידוע שאני לא תמיד בעד מסמכי המדיניות. חשוב לעשות התחדשות עירונית אבל ברגע שנאשר את הפרוייקט הנוכחי תהיה בעיה קשה למנוע עוד פרוייקטים מסוג זה ואי אפשר להגיד שזהו מקרה חריג. כמו שבמעוז אביב נתנו זכויות ושילמו מכיסם ומשביחים את הנכנס שלהם. הפורמט של תוכנית ה- S פוגע במתחם ואני תומך בכיבוד מסמך המדיניות. אם במסגרת התחשיב הכלכלי אותם דיירים יוציאו כסף מהכיס. כפי שאמר השמאי, אם הפרוייקט לא כדאי ב 3.65 אז הוא לא יהיה כדאי לפי פורמט 2.65, ולכן ולהשאיר את השכונה הזו לדוגמא ולהיצמד למסמך המדיניות. דן להט: קבעתם מסמך מדיניות והתוכנית הזו נוגדת המסמך אז מדוע אשרתם את מסמך המדיניות? ראובן לדיאנסקי: ערן אמר שזהו מקרה חריג אבל הוא גם אמר שאם נאשר את זה יבואו יזמים אחרים. דן להט: אנחנו מייצגים ציבור אי אפשר לאשר תוכנית שנוגדת את מסמך המדיניות. רמת אביב וכל השכונות מסביב אם אופי מיוחד עם שטחים ירוקים אני חושב שצריך לשמור על השכונה הזו. תוכנית הS היא רגל גסה בשכונה ואני מתנגד לה. אני בעד לאשר את התוכנית הטורית שכפופה למסמך המדיניות. מיטל להבי: אני בעמדה של התוכנית הטורית. אם הS תתאשר התוכנית הזו שוברת את תא רמת אביב מקום רווחי ומחר יבואו שכונות אחרות שיאמרו ששיקולים כלכלים מנחים את ההתחדשות. יהודה המאירי: מסכים עם דעת קודמיי. הערה נוספת בדרך כלל עושים שיתוף ציבור וכאן לא עשו. אהרון מדואל: ההיבט העיקרי הוא כלכלי והיחס בתוכנית הוא לא גבוה וחריג. אי אפשר להתעלם ממרקם של השכונה וכאן אני מתחבר לעניין הכלכלי שמי שרוצה לחדש צריך להוציא מכיסו ולחדש. העיריה יכלה לתת יד על פטור מהיטלי השבחה. נתן אלנתן: אין פה היטל השבחה זה תמ"א 38. אהרון מדואל: בג' 1 יש היטל השבחה. יש היטלי השבחה בתוכנית. ראובן לדיאנסקי: יש תוכנית של 6.65 שהיא כלכלית. עודד גבולי: אני לוקח את האחריות. מדובר על התנגדויות בתוכנית שאתם אשרתם להפקדה. יש סיכוי שאם התושבים לא היו מגיעים, יתכן והיינו מאשרים את התוכנית. על ה- S אני מקבל את כל מה שנאמר פה. נתן אלנתן: התכנון של הS לא מתאים לאופי השכונה. האמירה של המדיניות שהופכים אותה לעיקר היא לא לעניין. יש מקרים שאנחנו לא יכולים לעמוד במדיניות וכנראה שבפרויקט הזה צריך לחרוג. כשעשו את עמ' 84

87 ב' - 9 המדיניות מה שעמד מולנו הייתה תוספת בניה ולא דובר על הריסה ובניה כי לא חשבנו שיהיה כלכלי. כשעשינו את מסמך המדיניות באנו ואמרנו שאנחנו רוצים לקדם הריסה ובניה מחדש ולא תוספות בניה. בהרבה תוכניות עשינו אבחנות כגון בתכנית הרובעים. כאן אין התייחסות לכך. האם יעלה על הדעת שאנחנו ניתן את אותן זכויות לתמ"א עיבוי ולתמ"א הריסה ובניה מחדש? אנחנו לא מגדילים את התכסית. יחד עם זאת יכול להיות שגם ב 6.65 תהיה כדאיות כלכלית, לכן אני מציע לעשות בדיקה ולבדוק את המשמעותיות. יש גם הבדל באיזה סכום הדיירים צריכים להוסיף. ראובן לדיאנסקי: אם נחליט על 6.65 זה יהיה זרז להתכנות כלכלית. דן להט: אנחנו נגד דנה שיחור: הבדיקות הכלכליות הראו שגם בתוספת של 2.65 קומות יש כדאיות. ערן וקסלר: חשוב להבין על איזה מתווה מדובר משתלם כשהדיירים לא מקבלים תוספת שטח. רוני קינסבורג: הבדיקה הכלכלית נעשה בשיתוף עם דנה. השאלה היא מה מידת הרלוונטיות ל השומה הרלוונטית היא ל אם אתם רוצים שומה עדכנית. בדיקת של מה הכדאיות הכלכלית תלויה בתמורה לדיירים ו/או כמה כסף הדיירים יצטרכו להוציא. הדיירים מקבלים 25 מ' בתוכנית. נעשתה בבדיקה הכלכלית של נמצא שהפרויקט כדאי כלכלית ב 6.65, אבל בתנאי שהדיירים לא יקבלו תוספת של מטרים. אני כן ממליץ לבדוק בבדיקה נוספת את הכדאיות הכלכלית. נתן: הועדה המחוזית הגדילה לדיירים ב- 25 מ'. יש עיקרון שנותנים את ה- 25 מ', ויהיה קשה לנו להתמודד עם עררים אם ניתן פחות. לכן, מציע לא לקבל החלטה היום בלי שיש לנו את כל הכלים. כדאי לקבל החלטה מושכלת. משה שמאי מטעם העירייה: כדי להישאר בתוספת 2.65 קומות לא יכולים לתת לדיירים יותר מ 10 מ'. זה היה המבחן של הרווחיות. מה שקרה מאז בוטל מע"מ על שירותי בניה, המחירים עלו והעלויות עלו. נתן אלנתן: אני חוזר על הצעתי שניתן לאנשי המקצוע לערוך בדיקה כלכלית חוזרת ולראות מה קרה מאז 2014 בנושא מע"מ שירותי בניה, מה תמורה... אני רוצה לקבל מידע שלא יוכלו לתקוף אותנו. דן להט: היום. אנחנו צרכים לקבל היום החלטה. אביגדור פרויד: היום אישרתם תוכנית בטגור נכנסו עם 60 יח"ד ויצאו עם 144 שזה למיטב הבנתי יחס גבוה מ 1:2. בתוכנית הזו אתם מדברים על יחס 1:1.85. אתם צריכים להבין העניין הוא לא שהיזם ירוויח יותר או פחות. ההתייחסות היא כלפי דיירים. נכון שזה יהיה תקדים לרמת אביב - אז מה. אם התוכנית מועילה לדיירים אז מה. עודד גבולי: אתם צריכים להחליט בועדה הבאה. להביא את הנתונים לאחר בדיקה עמוקה ויסודית יותר. נתן אלנתן: הצעה א' - לשוב ולדון בישיבה הבאה לאחר בדיקה כלכלית עם הצוות. הצעה ב- לקבל את ההתנגדויות ולא לאשר את הS. ראובן לדיאנסקי: אם תהיה התחייבות שהנושא יגיע לשולחן הדיונים בישיבה הבאה אחרי החג. דן להט: לתוכנית הS מתנגדים ושבדיון שיתקיים ישתתף רק מי שהיה בדיון וששמע את ההתנגדויות ראובן לדיאנסקי: אני מציע לקבל את הצעת היו"ר לחזור ולדון שוב. בעד - נתן אלנתן, יהודה המאירי, דן להט, מיטל להבי, אהרון מדואל ראובן לדיאנסקי הועדה מחליטה: הוחלט פה אחד לשוב ולדון באחת הישיבות הקרובות של הועדה. משתתפים: נתן אלנתן, יהודה המאירי, דן להט, מיטל להבי, אהרון מדואל וראובן לדיאנסקי. עמ' 85

88 ב' - 10 תא/מק/ 3388 ב - שכונת מגורים בצפון דיון בהפקדה התוכן מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית מיקום: ממערב- תחום שדה התעופה ממזרח- רחוב לוי אשכול מצפון- רחוב פרופס מדרום- שכונת נופי ים כתובת: רובע 1, צפון מערב העיר לוי אשכול-פרופס-המשך אבן גבירול גושים וחלקות בתכנית: 720 מספר גוש סוג גוש מוסדר מוסדר מוסדר חלק/כל הגוש חלק מהגוש חלק מהגוש חלק מהגוש מספרי חלקות בשלמותן 130-,118,98-101,96, ,134,131,676,674,161,156,687,684,681,678,699,697,692, ,701,272,42-155,33-34, , ,80,78-79,40-44,36 122, ,105,83 מספרי חלקות בחלקן 465,273, שטח התכנית: דונם מתכנן: דאובר אדריכלים בע"מ עמ' 86