Cornerstone Properties, Ltd דירוג ראשוני ו דצמבר אנשי קשר: אורן שרייבר אנליסט בכיר- מעריך דירוג ראשי רן גולדשטיין

גודל: px
התחל להופיע מהדף:

Download "Cornerstone Properties, Ltd דירוג ראשוני ו דצמבר אנשי קשר: אורן שרייבר אנליסט בכיר- מעריך דירוג ראשי רן גולדשטיין"

תמליל

1 Cornerstone Properties, Ltd דירוג ראשוני ו דצמבר אנשי קשר: אורן שרייבר אנליסט בכיר- מעריך דירוג ראשי רן גולדשטיין - סמנכ"ל, ראש תחום נדל"ן

2 Cornerstone Properties, Ltd A1.il(P) דירוג סדרה אופק דירוג: יציב מידרוג קובעת דירוג מותנה )Provisional-(P(( A1.il באופק יציב להנפקת אגרות חוב אגרות חוב בסך של עד 250 מיליון ע.נ שבכוונת Cornerstone Properties, Ltd )להלן: "החברה"( להנפיק. דירוג ההנפקה מותנה במילוי התנאים המפורטים להלן בדוח דירוג זה, לרבות בקשר למבנה ההנפקה, העברת מלוא הזכויות והנכסים לידי החברה וייעוד תמורת ההנפקה כאמור בתשקיף ההנפקה הידוע למידרוג. תמורת ההנפקה תשמש בעיקר לרכישת אחזקותיו של Stuart I.Meyers )להלן: "השותף הקודם"(. כמו כן, בכוונת החברה להמשיך לרכוש זכויות נוספות של ה- Partners Limited )להלן: )"LP" בנכסים, וכן לטובת מימון פעילות החברה, העוסקת בנדל"ן מניב מתחום דיור בר השגה בפלורידה, ארה"ב, וזאת בהתאם לתשקיף ההנפקה. החברה מסרה למדרוג, כי בכוונתה לבצע גידור של תמורת ההנפקה השקלית אל מול השינוי בשער החליפין של השקל מול הדולר. אודות החברה החברה התאגדה בחודש אוגוסט, שנת 2016 כחברה פרטית המאוגדת לפי דיני איי הבתולה הבריטיים )בהתאם לתשקיף ההנפקה על החברה יחולו חוק ניירות ערך והתקנות מכוחו על חברות שהתאגדו מחוץ לישראל אך נסחרות בבורסה המקומית(. החברה נמנית על קבוצת החברות Cornerstone Group )להלן: "הקבוצה"(. הקבוצה פעילה בתחום הנדל"ן המניב למגורים בדגש על דיור בר השגה להשכרה במדינת פלורידה )בעיקר בדרום פלורידה(, בשליטת מר ג'ורג' לופז. לפי תשקיף ההנפקה, ממועד הקמתה, בשנת 1993, 2 פיתחה הקבוצה למעלה מ- 18,000 יח"ד להשכרה, מתוכן כ- 15,000 יח"ד להשכרה בר השגה. פעילות החברה והקבוצה תיאור החברה נכסי החברה מצויים בפלורידה, ארה"ב בתחום הדיור להשכרה בר השגה מסוג LIHTC )להלן: "LIHTC" Low Income House Tax )Credit להרחבה על ענף הפעילות האמור ראו בהמשך. החברה כוללת החזקה ב- 20 נכסים מניבים שמרביתם נבנו לאחר שנת 2000 ב- 12 מהנכסים מחזיקה החברה בבעלות מלאה וב 8 נכסים הנוספים מחזיקה החברה בבעלות חלקית. יש לציין, כי על פי תשקיף ההנפקה החברה מתעתדת לרכוש את חלק השותפים והמשקיעים בנכסים הללו בטווח הזמן קצר, כאשר על פי עדכון מהחברה, בגין 3 נכסים כבר קיים הסכם לרכישה. כמו כן, בכוונת החברה להמשיך ולרכוש זכויות בנכסים הנוספים במהלך התקופה הקרובה. ניהול הפעילות השוטף של החברה יבוצע על ידי חברת הניהול שהינה למעשה הנהלת הקבוצה. פעילות החברה מבוצעת ב- 3 מחוזות עיקריים )בסך הכל ב- 7 מחוזות, מרביתם נמצאים בדרום מזרח פלורידה(,Miami-Dade Broward ו- Duval, כאשר החברה מפעילה ומשכירה מתחמי דיור להשכרה בר השגה הכוללים מעל 5,830 יח"ד )בממוצע כ- 300 יח"ד למתחם(. תיאור הקבוצה כפי שנמסר למדרוג, הקבוצה מעסיקה כ- 450 עובדים, כולל מטה הקבוצה וחברת הניהול, ומנהלת כיום כ- 60 מתחמי דיור )כאשר 20 מתחמי דיור מתוך הפורטפוליו נכללים במסגרת החברה המנפיקה(. מעבר לנכסים הפעילים הקיימים, לחברה מספר מתחמי דיור בהקמה. בעברה, עסקה החברה בין היתר בייזום למגורים ובניהול והחזקה של יחידות דיור בשכירות חופשית. פעילות הקבוצה מנוהלת על ידי מטה רחב הכולל מספר בעלי תפקידים ייעודיים, כגון סמנכ"ל כספים, סמנכ"ל תפעול, סמנכ"ל שיווק והדרכות ועוד. ניהול הנכסים מבוצע בשרשרת ניהול על ידי העובדים ב"שטח" ובראשם מנהל הנכס, מעליו מופקד מנהל אזורי )האחראי לרוב על כ- 6-7 נכסים(, המדווח לבסוף למנהל התפעול. ההנהלה הבכירה של הקבוצה הינה עם ניסיון רב בתחום הדיור ועם ותק ארוך יחסית בקבוצה )בממוצע כ שנים(, כאשר

3 ההנהלה בדרג הביניים עם ותק משמעותי בקבוצה גם כן )כ- 10 שנים בממוצע(. כפי שנמסר למדרוג, מעטפת הניהול מקבלת תמיכה במגוון מערכות מידע, החל ממערכת תשלומים ודיווחים, מערכת ניהול פניות של דיירים, מערכת ניהול תשלומים וכספים, מערכות ניטור פעילות אנשי השיווק, מערכת הדרכות ייעודית שנבנתה לטובת הכשרות העובדים וקבלני משנה שונים המבצעים פעילויות לתמיכה ומערכת בחינת הוצאות ועלויות שנושאת החברה בהן, כגון עלויות חשמל, גז, מים וביוב. שיקולים עיקריים לדירוג דירוג החברה מושפע לחיוב, בין היתר, מפעילות בענף הדיור להשכרה בר השגה מתחום LIHTC בפלורידה המאופיין בגידול מתמיד בביקוש, יציבות ושיעורי תפוסה גבוהים; מפורטפוליו נכסים מניבים איכותי ויציב, הכולל נכסי מגורים להשכרה ברי השגה, המפגין יציבות לאורך זמן, פיזור נכסי טוב, יחסים תפעוליים שונים טובים ומיצוב טוב בשוק יחד עם שיעורי תפוסה גבוהים ויחס שירות הלוואות )DSCR( גבוה של כ מ; ניסיון הקבוצה והוותק של ההנהלה, המתמחה בנכסי דיור להשכרה בר השגה וניסיון בפעילות בתחום הדיור בכלל, יחד עם מטה רחב ומערכות מידע מתקדמות התומכות במגוון תחומי הפעילות וההתנהלות השוטפת של הקבוצה; מיחסים פיננסיים הולמים לרמת הדירוג, כך למשל, יחס הכיסוי חוב נטו ל- FFO צפוי לעמוד על שנים במהלך השנתיים הקרובות; מאסטרטגיית החברה, כפי שהוצגה למדרוג, אשר הינה לפעול בתחום הדיור להשכרה בר השגה בפלורידה, במסגרת נכסים מניבים, תוך שיפור פעילות הנכסים הקיימים והתרחבות עתידית במסגרת של רכישות נכסים מניבים נוספים בתחום הפעילות האמור, ללא חשיפה לתהליכי יזום משמעותיים. דירוג החברה מושפע לשלילה, מיחסי איתנות לא בולטים לרמת הדרוג, כך למשל יחס האיתנות של החברה חוב נטו ל- CAP נטו במהלך השנתיים הקרובות צפוי לעמוד בטווח של כ- 60%-62%.על פי דברי החברה, מינוף החברה לא יחרוג לאורך זמן מ- 65% חוב נטו ל- CAP נטו )כאשר באסטרטגיית החברה לפעול לקיטון מינוף זה קרוב ל- 60% בטווח הזמן הקצר(; מסיכון מימון מחדש בשתי הלוואות הבאות לפירעון בשנת 2018 ו בשיעורי מינוף גבוהים יחסית של כ- 65%-67% ; מהיעדר נכסים מניבים לא משועבדים, המשליך לשלילה על רמת הגמישות הפיננסית, אך עם זאת, בהתחשב בשיעור ה- LTV הנמוך על הנכסים המניבים ומועד הפירעון של ההלוואות הבכירות, להערכת מדרוג קיימת גמישות פיננסית מסוימת; מסך שווי הנכסים אשר לא בולט לחיוב לרמת הדרוג. הנחות המודל - על פי מדיניות החברה ופעילותה עד כה, תרחיש הבסיס של מידרוג כולל הנחות של שמירת פעילות החברה לפי ביצועי 2016, ללא התרחבות משמעותית בשנים הקרובות וכן כולל בחינה של אי צמיחה בהיקף ה- NOI וזאת על אף הצמיחה השנתית הממוצעת של כ- 8.3% ב- 4 השנים האחרונות ועל אף תכניות לשיפור התזרים על בסיס תהליכי Value-Add ושינוי תמהיל תכנית ה- 3 LIHTC שאמורים להביא לגידול ב- NOI בטווח הקצר-בינוני. מבחינת שימוש בכספי האג"ח, נלקחו בחשבון השימושים הבאים: פירעון חובות של החברה לשותף הקודם בנכסים, מר Stuart I.Meyers בהיקף של כ- 40 מ' דולר, רכישת זכויות של LP בנכסים מסוימים בהיקף של כ- 11 מ' דולר והיתרה, בניכוי עלויות הנפקה, לצורך הפעילות השוטפת של החברה. כמו כן, נלקח בחשבון תרחיש רגישות על הלוואות שנושאות ריבית משתנה, וכן על שיעור הריבית המוערך ביחס לצפי גיוס האג"ח. מבחינת שיעורי והיקפי מינוף החברה, לא נלקחו אירועים משמעותיים מלבד גיוס האג"ח ואמורטיזציה שנתית חזויה, לאור תכניות החברה ויציבות הפעילות, כאשר כן הונח כי החברה תצליח לממן מחדש את ההלוואות הבאות לכדי פירעון במהלך תקופת האג"ח, לפחות בהיקף ההלוואה הנוכחי ולפרוס את לוח הסילוקין; מדיניות פיננסית הכוללת מדיניות דיבידנד אשר, על פי החברה, לא יחרוג ממגבלה של עד 50% מה- FFO השנתי; בהתאם למה שנמסר למדרוג, לוח הסילוקין קרן אג"ח לא יכלול תשלום בולט מעבר ל- 50% באופן שיצור עומס פירעונות משמעותי על החברה. בנוסף, על פי מה שנמסר למידרוג, בכוונת החברה לפעול לירידה במינוף החברה בטווח הזמן הקצר, כאשר יש לציין כי שיעורי המינוף הנוכחיים מהווים גורם שלילי לדירוג.

4 Cornerstone Properties, Ltd נתונים פיננסים עיקריים, באלפי דולר )פרופורמות על בסיס נכסים שיועברו לחברה( 4 *קיימות 2 פרופורמות למאזנים, כפי שמופיע בתשקיף פרק 7, שמביאות לכדי סיווג חוב פיננסי להון. ראו הרחבה בהמשך לגבי יחסי האיתנות המשתקפים מביצוע הפרופורמות האמורות, אשר צפויים להשתפר במידה מסוימת ביחס לדוחות הכספיים של ה- 30/9/16. ** הנתונים מתייחסים לדוחותיה הכספיים של החברה לשנת כל נכסי החברה אוחדו לראשונה לאחר רכישת אחזקותיו של Stuart I.Meyers בסוף הרבעון השלישי לשנת 2015, ומכאן שנתוני ההכנסות משקפים את הכנסות החברה לרבעון הרביעי בלבד. פירוט השיקולים העיקריים לדירוג ענף פעילות הדיור להשכרה בר השגה בפלורידה שמאופיין בביקוש מתמיד המשליך על יציבות לאורך זמן בענף ותפוסות גבוהות החברה פועלת בפלורידה, ארה"ב בתחום הדיור להשכרה בר השגה הבא לידי ביטוי בהחזקה של נכסים מניבים מסוג דיור של Low Income Housing Tax Credit )להלן:.)"LIHTC" תכנית ה- LIHTC הינה התכנית לדיור בר השגה הנפוצה ביותר בארה"ב ומופעלת על ידי הממשל הפדראלי כבר משנת 1986, כאשר במסגרת תכנית זו הוקמה למעלה מ- 2 מיליון יח"ד ברחבי ארה"ב. על בסיס תכנית זו, יזם המעוניין להקים נכס חדש ו\או לשפץ באופן משמעותי נכס קיים, אשר לאחר מכן חלק מהיח"ד בנכס, או כולן, יוקצו עבור שוכרים בעלי מצב סוציו-אקונומי נמוך )על פי הגדרות התכנית(, יכול להגיש את הפרויקט לאישור במדינת הפעילות של הנכס ולאחר אישור הפרויקט יקבל הקצאה של נקודות זיכוי מס. מטרת הקצאה זו הינה ליצור תמריץ כלכלי ליזם שיאפשר לו להקטין את עלויות המימון שלו ולהגדיל את כדאיות הפרויקט, היות ומבחינת מחיר השכירות שהיזם יוכל לגבות בגין היח"ד שיוקצו לשוכרים הנכללים במסגרת התכנית, קיימת הגבלה מסוימת ולא ניתן לגבות שכר דירה גבוה יותר. על פי המגבלות הקיימות ובמסגרת התכנית, נבחנת עבור כל אזור )לרוב מחוז בתוך מדינה( ההכנסה החציונית )המכונה בשם AMI" )"Area Median Income ולפיה נקבע הכלל

5 הבא לקבע את "עומס השכירות" שהשוכר יישא לכדי כ- 30% מהכנסתו. מכאן נגזר למעשה מחיר השכירות המקסימאלי שמפעיל הנכס יוכל לגבות בגין אותה יח"ד. תכניות ה- LIHTC כוללות לרוב טווח הכנסה חציונית לדיירים הרלוונטיים של 60%-50% מה- AMI ועל פי הנוסחה שצוינה לעיל, השכירות המקסימאלית שניתן לגבות בגין היח"ד תהיה 30% מאותה הכנסה. לשם המחשה, אם ה- AMI במחוז מסוים עומד על 60,000 דולר בשנה, תכנית של 50% מה- AMI תגזור שכר דירה חודשי מקסימאלי של 750 דולר )750 = 1/12 60,000(. X 50% X 30% X יש לציין כי זכאות השוכר ליח"ד במסגרת תכנית ה- LIHTC נבחנת רק בעת כניסתו לדירה ולמעשה, דיירים רבים בתכנית משפרים את מצבם הכלכלי אך עדיין יכולים להמשיך לשכור את אותה הדירה. על מנת לייצר ליזם את הכדאיות הכלכלית להקמת נכסים תחת תכנית ה- LIHTC, כפי שצוין לעיל, הוא מקבל נקודות זיכוי מס אשר אותן הוא "מוכר" למשקיעים חיצוניים,)LP( המהוות חיסכון בתשלום המס "דולר בדולר", כאשר עם ההון המתקבל ממכירת נקודות אלו, היזם לרוב מממן בין 50%-30% מעלות הקמת הפרויקט. כמו כן, פרויקטים מהסוג האמור זוכים לרוב לסבסוד נוסף בדרך של הלוואות ממדינת הפעילות ואף ממחוז הפעילות, בתנאים נוחים מאוד )בין התנאים האפשריים: לעתים ההלוואות האמורות ניתנות למחילה, אין תשלומי קרן למשך מספר שנים או לאורך כל חיי ההלוואה, משלמים ריבית רק כאשר התזרים מאפשר זאת ועוד(. למעשה, ההון העצמי שהיזם משקיע בפרויקט נע לרוב סביב 20%-10%, כאשר יתרת המימון מגיעה לרוב מהלוואות תחת תכניות פדראליות שונות כדוגמת הלוואות בערבות,HUD או הלוואות.Fannie Mae / Freddie Mac על מנת לעמוד ברגולציה הנדרשת ולהביא את הערך המוסף של נקודות הזיכוי ל- LP, מפעיל הנכס נדרש, על פי דרישות פדראליות, לעמוד בדרישות התכנית למשך תקופה של 15 שנים )בין היתר, להשאיר את היח"ד במסגרת התכנית של ה- LIHTC (, כאשר במדינות שונות הרשויות של אותן מדינות דורשות לעתים תנאים מחמירים עוד יותר. למשל, בפלורידה, הפרויקטים לרוב נדרשים לעמוד בדרישות למשך תקופה של 30 שנים. הסכם ממוצע בין יוזם ומפעיל הנכס, ה- Partner General )להלן:,)"GP" לבין ה- LP, כולל פיצול החזקה של כ- 1% על ידי ה- GP וכ- 99% על ידי ה- LP וזאת על מנת שה- LP יוכל ליהנות מהטבות המס בצורה מלאה וכן ממגן המס של הוצאות הפחת בגין הנכס. יש לציין כי פיצול ההחזקה בנכס על בסיס מודל הפעילות שצוין לעיל, בו ה- GP מחזיק בכ- 1% מהנכס וה- LP מחזיק בכ- 99% מה- LP, לרוב בא לכדי ביטול על ידי רכישת חלקו של ה- LP על ידי ה- GP סביב שנת הפעילות ה- 15 במסגרת תכנית ה- LIHTC )כפי שצוין לעיל, הטבות המס ניתנות על פני 10 שנים אך מבחינת רגולציה צריך להחזיק לפחות 15 שנים בנכס כדיור בר השגה(, בתום תקופת קבלת הטבות המס מסתיימות עיקר ההטבות הכלכליות של ה- LP מהנכס, ובדרך כלל החזקתו של ה- LP נרכשת על ידי ה- GP. על אף שיעור ההחזקה האמור מבחינת הרווחים, ההסכם הממוצע בין ה- GP וה- LP כולל חלוקה שונה ברמת התזרים שעולה מהנכס לבעלים, והוא לרוב נע בין 95%-80% עבור ה- GP ובין 20%-5% עבור ה- LP )לרוב על פי שיעור חלק ה- LP בתזרים גם נקבע מחיר הרכישה של חלקו, כאשר ה- GP משלם גובה של ה- NAV לפי חלק ה- LP בתזרים(. על פי נתונים היסטוריים של ענף הפעילות האמור, בבחינת כלל ארה"ב ופלורידה בפרט, ניתן לציין מספר סממנים אשר מביאים לכדי מסקנה על יציבות הענף ביחס לענפי נדל"ן מניב אחרים, בדגש על תחום דיור להשכרה במחירי שוק, הנחשב כענף מניב יציב בראיית מידרוג. בין הסממנים האמורים, ניתן לציין את שיעורי התפוסה הגבוהים היסטורית, שנעים סביב 97%, עם ירידה של עד 95% בתקופת המשבר )שיעור גבוה יותר מאשר דיור להשכרה במחיר שוק, שנע סביב 95% וירד בממוצע לכ- 92% בתקופת המשבר האחרונה(. 1 כמו כן, מחירי השכירות במחיר שוק בנכסים מקבילים, שלרוב נעים ברמת גימור B, גבוהים יותר ממחירי השכירות המקסימאלית שניתן לגבות על פי הנוסחה שצוינה לעיל, כך שאוכלוסייה הזכאית לדיור בר השגה תעדיף לשלם שכירות נמוכה יותר, במידה ותוכל למצוא יח"ד פנויה )לשם הדגשה, במחוזות הפעילות המרכזיים של החברה, מחיר שכירות ממוצעת ליח"ד ב עמדה על כ- 1,250-1,350 דולר לחודש, בעוד מחירי השכירות מקסימאליים בנכסי ה- LIHTC במחוזות אלו לא יכולים לעבור את ה- 1,000 דולר לחודש לפי המגבלות הרגולטוריות, נתון המבטא כ- 25%-35% מחיר שכירות שוק חופשי גבוה יותר(

6 מגמות ביקוש והיצע תומכות משמעותית בשוק הדיור להשכרה בארה"ב ועוד יותר בשוק הדיור להשכרה בר השגה, בהן אוכלוסיית ה- Boomers,Baby אשר משנים במקרים רבים מקומות מגורים וסוג מגורים מבעלות לשכירות ואוכלוסיית ה- Millennials, אשר ניתן לראות כי "מושכים" את תקופת השכירות ועד אשר מקימים משפחות ומעוניינים להגיע לבעלות על יח"ד. נוסף על האמור, נציין את שיעור הבעלות על יח"ד שנמצא ברמות נמוכות היסטורית וכיום בכלל ארה"ב כ- 64% בלבד הינם הבעלים של היח"ד בהן הם חיים )אגב, במחוז,Miami-Dade מחוז הפעילות המרכזי של החברה, השיעור עומד על כ- 55% (. 2 תמיכה נוספת במחירי השכירות בשוק חופשי, אשר ככל שיגדלו ימשיכו להגדיל את הפער מהשכירות המקסימאלית של הדיור במסגרת תכנית LIHTC ובכך יגדילו את הכדאיות לשכור יח"ד למי שזכאי, נובעת מהתאוששות הכלכלה האמריקאית. יש לציין כי לאור האמור לעיל, ניתן להעריך כי דיור להשכרה בר השגה חשוף ברמה נמוכה יותר למחזורי כלכלה שליליים ביחס לענפי נדל"ן מניב אחרים, וזאת לאור ההערכה כי הביקוש ככל הנראה אף יגדל לאור מיתון כלכלי, פיטורים וקיצוצים בהכנסות של אזרחים, שחלקם יצטרך לצמצם הוצאות או לעבור מבעלות על יח"ד לשכירות של יח"ד. לאור האמור לעיל, מידרוג מעריכה את ענף הפעילות של נדל"ן מניב מסוג דיור להשכרה בר השגה תחת תכנית ה- LIHTC כענף יציב, התומך בהקטנת פרופיל סיכון הפעילות של החברה, תורם להנחה של יציבות תזרימית עתידית מנכסים מיוצבים ואשר עדיפים על פני ענפי נדל"ן מניב "מסורתיים" אחרים, כדוגמת משרדים, מסחר ומלונאות. פורטפוליו של נכסים מניבים הכולל נכסי דיור להשכרה בר השגה תחת תכנית,LIHTC המאופיין בפיזור נכסי טוב, בפיזור גיאוגרפי בפלורידה, ביציבות בהכנסות ובשיעורי תפוסה גבוהים, באופן שמשפיע לחיוב על פרופיל הסיכון של החברה נכון למועד הדוח, תיק הנכסים המניבים של החברה כולל 20 מתחמי דיור בר השגה להשכרה מסוג מולטיפמילי בהיקף של מעל 5,830 יחידות דיור )בממוצע כל מתחם כולל כ- 300 יח"ד(, הממוקמים בשבעה מחוזות בפלורידה, כאשר עיקר נכסיה מרוכזים בשלושת המחוזות:,Broward,Miami-Dade ו- Duval )עיקר פעילות החברה ממוקמת בדרום פלורידה(. לחברה פיזור גיאוגרפי הולם במדינת פלורידה, כאשר בתרשים מטה ניתן לראות כי כ- 39% מהיח"ד וכ- 37% מה- NAV מרוכז במחוז,Miami-Dade הנחשב למחוז הגדול ביותר בפלורידה, ובו כ- 2.8 מ' תושבים )המחוז כולל את העיר Miami במסגרת גבולותיו( ושיעור בעלות הדירות בו מוערך בכ- 55% )נמוך מהממוצע בפלורידה ובארה"ב, באופן התומך בשוק הדיור להשכרה(. 6 על פי הנתונים התפעוליים של הנכסים, ניתן לציין כי החברה מציגה שיעורי תפוסה גבוהים מאוד אבסולוטית וביחס לענף הפעילות, עם כ- 99% שיעור תפוסה משוקלל ב בהקשר זה יש לציין כי מנתונים שהתקבלו מהחברה, משנת 2007 ועד שנת 2016, באופן משוקלל, נכסי החברה עמדו על תפוסה משוקללת שנעה בטווח של 99%-96%, כאשר במקביל ההכנסות לא הושפעו באופן מהותי 2

7 מהמשבר ואף נמצאים במגמת עלייה מתמדת. נכסי החברה "צעירים" יחסית היות ומרביתם נבנו לאחר שנת 2000, באופן התומך ביציבותם, במיצובם ובמוניטין בשוק יחד עם תחרותיות מול נכסים אחרים באזורי הפעילות של החברה. נוסף על האמור, הנכסים צפויים להמשיך להראות נתונים יציבים מבחינת תפוסות, הכנסות ו- NOI, וזאת לאור קיומן של רשימות המתנה של דיירים פוטנציאליים במרבית נכסי החברה, שיעור תחלופת דיירים ממוצעת שנתית נמוך יחסית לדיור להשכרה )לפי נתוני החברה עומד על כ- 27% בממוצע כלל הנכסים לפי נתוני 2016( ומצבם הסוציו-אקונומי של דיירי החברה, אשר על פי עדכון מהחברה, מרביתם בעלי הכנסה גבוהה מדרישות הזכאות של תכנית ה- LIHTC )יש להזכיר כי עמידה בדרישות ההכנסה בתכנית ה- LIHTC נבחנת בעת הכניסה לדירה בלבד ולכן ישנו תמריץ להמשיך ולהגדיל הכנסות גם לאחר קבלת דירה במסגרת תכנית זו(. כמו כן, נציין כי החברה נמצאת ברמת השכירות המקסימאלית שניתן לגבות במחוזות הפעילות בנכסיה. בחינת נתוני נכסים זהים מעלה עלייה שנתית ממוצעת בהכנסות החברה של כ- 2.4% ב- 4 השנים האחרונות, כאשר במקביל החברה הגדילה את ה- NOI בכ- 8.3% בממוצע, המבטא את יכולות החברה לשמור על יציבות פעילות הנכסים ואף להגדיל רווחיות באופן אורגני על ידי ניהול טוב והתייעלות מבחינת ההוצאות של החברה. הפיזור הנכסי של החברה הינו טוב וזאת ניתן לראות לפי תרומת הנכסים ל- NOI, כאשר, במצטבר, חמשת הנכסים הגדולים תורמים כ- 33% ל- NOI. בתרשימים להלן מוצגים תרומת 10 הנכסים הגדולים ל- NOI וכן שיעור התפוסות וההכנסות החל משנת 2007 )על פי נתונים שהתקבלו מהחברה(. 7 יחסי כיסוי ותזרים פרמננטי בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג, ופריסת התחייבויות נוחה, באופן שתומכים ביציבות התזרים החברה מייצרת NOI בהיקף שנתי של כ- 33 מ' דולר, בהתאם לנתוני הפעילות של חציון 2016, 1, כאשר במקביל, וזאת בין היתר לאור היקף המימון הנמוך יחסית ותנאי ההלוואות הטובים שמקבלת החברה, מתקבלים יחסי שירות הלוואות )DSCR( גבוהים ברמה משוקללת של כ ברמת החברה. מכאן, ולאחר ניתוחי רגישות מסוימים ועלויות המימון שייגזרו מהנפקת האג"ח המתוכננת, נגזרים יחסי כיסוי הולמים לרמת החברה, העומדים על כ שנים ביחס לחוב החברה סך ה- FFO כפי שמשתקף בדוחות החברה מסתכם ל- 16 מ' דולר )לשלושת הרבעונים הראשונים לשנת 2016( ולהערכת מידרוג, צפוי לנוע בשנים הקרובות בטווח של כ מ' דולר ברמה שנתית )לאחר גיוס האג"ח(. מרבית הלוואות החברה הינן מסוג Fannie Mae ו- HUD, אשר כוללות פריסת לוח סילוקין נוחה יחסית )עם אמורטיזציה שנעה לרוב בין שנים ומועד פירעון שנע בין שנים(. פריסה זו, בנוסף לעלויות ריבית נמוכות יחסית )בשקלול כלל חובות החברה הנוכחיים הריבית עומדת על כ- 3.5%-4% ( מחזקת את הנראות התזרימית של החברה ואת יכולת שירות חובותיה מהתזרים השוטף של החברה.

8 יחסי איתנות שאינם בולטים לטובה לרמת הדירוג סך ההון העצמי של החברה ליום 30 ביוני, 2016 מסתכם בכ- 207 מ', בהתחשב בהמרת הלוואת בעלים להון בהיקף של כ- 13 מ' דולר )שעתידה לקבל ביטוי בדוחות 30 בספטמבר, 2016 על פי עדכון החברה(, מתוכו כ- 186 מ' דולר הון בעלי מניות רוב והשאר זכויות מיעוט. מכאן, מתקבל יחס הון עצמי למאזן של כ- 36%, אשר עם השלמת אירועים מתוכננים וניתוחי רגישות מסוימים שנלקחו בחשבון, צפוי לנוע סביב 34%-32% בשנים הקרובות. מנגד, שיעור המינוף של החברה, המתבטא בחוב נטו ל- CAP נטו, צפוי לנוע סביב כ- 62% בטווח השנתיים הקרובות. יחסים אלו אינם בולטים לטובה לרמת הדירוג, כאשר מידרוג לוקחת בחשבון גם את אסטרטגיית החברה לירידה בשיעור המינוף לכדי 60% חוב נטו ל- CAP נטו, בנוסף ליציבות ענף הפעילות ולהיקף ההון העצמי של בעלי מניות הרוב ביחס להיקף גיוס האג"ח המתוכנן. יחסי האיתנות כפי שמוצגים בדוחות הכספיים אינם לוקחים בחשבון מספר פרופורמות ואירועים עתידיים אשר להם השפעה על רמות החוב וההון העצמי )חלק בעלי מניות הרוב(, בהן המרה של חוב קיים לצדדים קשורים להון בהיקף של כ- 19 מ' דולר והשפעה של קיטון זכויות מיעוט ובמקביל גידול בהון חלק בעלי מניות הרוב עם השלמת רכישה של שותפים בנכסים )3 נכסים שנלקחו בחשבון רכישת השותפים בהם כחלק מתמורת ההנפקה, כפי שמופיע בפרק 6 בתשקיף, זאת על פי הערכות החברה בדבר ההשלכה החשבונאית(. יש לציין, כי עם השלמת אירועים אלו, קיים צפי לגידול של ההון העצמי של בעלי מניות הרוב כך שינוע סביב מ' דולר ויחסי האיתנות של החברה ינועו בטווח של כ- 60%-62% חוב נטו ל- CAP נטו בטווח הקצר. יתרות נזילות סבירה לצרכיה השוטפים בטווח הקצר וגמישות פיננסית בינונית עד נמוכה המתבטאת ביכולת הגדלת מינוף נכסי החברה 8 נכון ליום ה- 30/06/2016 יתרת הנזילות בחברה עומדת על כ- 6 מ' דולר )וזאת ללא יתרות הנזילות הנוספות שהחברה צפויה לייצר ממועד הדוחות הכספיים ועד מועד הנפקת האג"ח, שצפוי להגדיל את יתרות הנזילות בעוד כ- 4-6 מ' דולר, וללא עודפים מתמורת ההנפקה, שצפויים להוסיף כ- 6-8 מ' דולר נוספים(. לחברה קיימים מקורות לשירות החוב במידת הצורך הכוללים תזרים שיורי מהנכסים וכן גמישות פיננסית מנכסים ב- LTV נמוך יחסית )יחס הLTV על מצבת הנכסים המניבים עומד כיום על כ- 57% (. לפי תרחיש מדרוג, סך הנזילות העודפת המתקבלת מהגדלת המינוף על הלוואות HUD ו- Mae Fannie מסתכמת לכ מ' דולר. לפי מה שנמסר למידרוג, לחברה אופציה בכל רגע נתון, להגדיל את היקף ההלוואות מסוג Fannie Mae לכדי שיעור LTV של כ- 75%. להערכת מידרוג, על בסיס יתרות הנזילות הקיימות, מדיניות הנזילות שהחברה מתכננת ליישם כפי ששוקפה למידרוג, מקורות הגמישות הפיננסית והתזרים השיורי השוטף הגבוה והיציב של החברה, לחברה מקורות מספקים לצורך שירות האג"ח סיכונים פיננסיים חשיפה לצורך במימון מחדש בהלוואות אשר מסתיימות בשנים הקרובות מרבית הנכסים של החברה נושאים כיום הלוואות,Fannie Mae הלוואות המגובות,HUD הלוואות של הרשות הפדראלית בפלורידה )להלן: )"FHFC" וכן הלוואות "מחוז" המתקבלות לעתים ממחוזות הפעילות של החברה. הלוואות אלה פרוסות על פי רוב למשך שנים, בשיעורי ריבית נוחים העומדים בממוצע על כ- 3.5%-4%. מספר הלוואות, בהתאם ללוח הסילוקין ומועדי הסיום שלהן, באות לכדי פירעון סופי במשך תקופת האג"ח. מתוכן, בשנים 2018 ו קיים תשלום "בולט" הלוואה משוקלל בשיעור מינוף של כ- 54% וכ- 55%, בהתאמה העומד על כ- 43 מ' דולר וכ- 72 מ' דולר, בהתאמה. שתי הלוואות מתוך האמורות, אחת בשנת 2018 והשנייה בשנת

9 2021, נמצאות בשיעור מינוף של תשלום ה"בולט" ביחס לשווי הנכס כיום בשיעורים יחסית גבוהים של כ- 67% וכ- 65%, בגין הנכסים Mission Bay ו- Terrace,Doral בהתאמה. תחת הנחות מדרוג, קיימת סבירות טובה לממן מחדש את ההלוואות האמורות )אף בשיעור מינוף גבוה יותר במידה ויצטרכו( כפי שהקבוצה מבצעת לאורך ההיסטוריה, כאשר על פי מודל הפעילות של החברה בדר"כ מבוצעת בדיקה כחצי שנה מראש לבחינת אפשרויות למימון מחדש בריבית זהה/נמוכה יותר. מידרוג מעריכה סיכון זה במידה סבירה, לאור טיב הנכסים ולאור הניסיון הרב של הקבוצה מול הגופים המממנים ולאור חוזק החברה בשאר הנכסים. אופק הדירוג גורמים אשר יכולים להוביל להעלאת הדירוג: גידול משמעותי בהיקף הפעילות קיטון בשיעור המינוף של החברה גורמים אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג: מדיניות דיבידנד אגרסיבית שיש בה בכדי להחליש את יציבות החברה פגיעה בהון החברה ובמינופה כתוצאה מפגיעה בשווי הנכסים שינוי ענף פעילות החברה עלייה בשיעור המינוף של החברה מעבר לחוב ל- CAP של 60% לאורך זמן דוחות קשורים 9 דירוג חברות נדל"ן מניב - פברואר סולמות והגדרות הדירוג של מידרוג הדוחות מפורסמים באתר מידרוג מידע כללי 06/12/2016 Cornerstone Properties Limited Cornerstone Properties Limited תאריך דוח הדירוג: שם יוזם הדירוג: שם הגורם ששילם עבור הדירוג: מידע מן המנפיק מידרוג מסתמכת בדירוגיה בין השאר על מידע שהתקבל מגורמים מוסמכים אצל המנפיק.

10 סולם דירוג מקומי לזמן ארוך מנפיקים או הנפקות המדורגים Aaa.il מציגים, על פי שיפוטה של מידרוג, כושר החזר אשראי הגבוה ביותר יחסית למנפיקים מקומיים אחרים. מנפיקים או הנפקות המדורגים Aa.il מציגים, על פי שיפוטה של מידרוג, כושר החזר אשראי גבוה מאד יחסית למנפיקים מקומיים אחרים. מנפיקים או הנפקות המדורגים A.il מציגים, על פי שיפוטה של מידרוג, כושר החזר אשראי גבוה יחסית למנפיקים מקומיים אחרים. מנפיקים או הנפקות המדורגים Baa.il מציגים, על פי שיפוטה של מידרוג, כושר החזר אשראי בינוני יחסית למנפיקים מקומיים אחרים והם עלולים להיות בעלי מאפיינים ספקולטיביים מסוימים. מנפיקים או הנפקות המדורגים Ba.il מציגים, על פי שיפוטה של מידרוג, כושר החזר אשראי חלש יחסית למנפיקים מקומיים אחרים והם בעלי מאפיינים ספקולטיביים. מנפיקים או הנפקות המדורגים B.il מציגים, על פי שיפוטה של מידרוג, כושר החזר אשראי חלש מאוד יחסית למנפיקים מקומיים אחרים והם בעלי מאפיינים ספקולטיביים משמעותיים. מנפיקים או הנפקות המדורגים Caa.il מציגים, על פי שיפוטה של מידרוג, כושר החזר אשראי חלש ביותר יחסית למנפיקים מקומיים אחרים והם בעלי מאפיינים ספקולטיביים משמעותיים ביותר. Aaa.il Aa.il A.il Baa.il Ba.il B.il Caa.il Ca.il C.il מנפיקים או הנפקות המדורגים Ca.il מציגים, על פי שיפוטה של מידרוג, כושר החזר אשראי חלש באופן קיצוני והם קרובים מאוד למצב של כשל פירעון עם סיכויים כלשהם להחזר קרן וריבית. מנפיקים או הנפקות המדורגים C.il מציגים, על פי שיפוטה של מידרוג, כושר החזר אשראי החלש ביותר ובדרך כלל הם במצב של כשל פירעון עם סיכויים קלושים להחזר קרן וריבית. הערה: מידרוג משתמשת במשתנים מספריים 1,2,3 בכל אחת מקטגוריות הדירוג מ- Aa.il ועד Caa.il המשתנה '1' מציין שאגרת החוב מצויה בקצה העליון של קטגורית הדירוג שאליה היא משתייכת, המצוינת באותיות. המשתנה '2' מציין שהיא נמצאת באמצע קטגורית הדירוג ואילו המשתנה '3' מציין שאגרת החוב נמצאת בחלק התחתון של קטגורית הדירוג שלה, המצוינת באותיות. 10

11 ג) כל הזכויות שמורות לחב' מידרוג בע"מ )להלן: "מידרוג"(. למידרוג יש זכויות יוצרים במסמך זה, לרבות בפסקה זו, והינו מוגן על ידי זכויות יוצרים ודיני הקניין הרוחני. אין להעתיק, לצלם, לשנות, להפיץ, לשכפל, לתרגם או להציג מסמך זה למטרה כלשהי, מסחרית או אחרת, ללא הסכמת מידרוג מראש ובכתב. אזהרה הנוגעת למגבלות הדירוג ולסיכוני הסתמכות על דירוג וכן אזהרות והסתייגויות בנוגע לפעילות של מידרוג בע"מ ולמידע המופיע באתר האינטרנט שלה. דירוגי מידרוג ו/או פרסומיה הנם בגדר חוות דעת סובייקטיביות, הנכונים למועד פרסומם )וכל עוד מידרוג לא שינתה את הדירוג או הפסיקה אותו( ביחס לסיכון האשראי היחסי העתידי של ישויות, ביחס להתחייבויות אשראי, לחובות ו/או למכשירים פיננסיים דמויי חוב. פרסומי מידרוג יכולים לכלול גם הערכות המבוססות על מודלים כמותיים של סיכוני אשראי, וכן חוות דעת נלוות ששימשו אותה בתהליך הדירוג. דירוגי מידרוג ופרסומיה אינם מהווים הצהרה בדבר נכונותן של עובדות במועד הפרסום או בכלל. מידרוג עושה שימוש בסולמות דירוג לשם מתן הערכות יחסיות של סיכוני אשראי ו/או של ישויות ו/או מכשירים פיננסיים בהתאם להגדרות המפורטות בסולם עצמו. יובהר כי הבחירה בסימול כמשקף סיכון אשראי משקפת אך ורק הערכה יחסית של סיכון זה. מידרוג מגדירה סיכון אשראי כסיכון לפיו ישות עלולה שלא לעמוד בהתחייבויותיה החוזיות הפיננסיות למועד פירעונן, וכן כל הפסד כספי משוער במקרה של כשל פירעון. דירוגי מידרוג אינם מתייחסים לכל סיכון אחר, כגון סיכון המתייחס לנזילות, לערך השוק, לשינויים בשערי ריבית, לתנודתיות מחירים או לכל גורם אחר המשפיע על שוק ההון. הדירוגים המונפקים על ידי מידרוג ו/או פרסומיה אינם מהווים המלצה לרכישה, החזקה ו/או מכירה של אגרות חוב ו/או מכשירים פיננסיים אחרים ו/או כל השקעה אחרת ו/או להימנעות מכל אחת מפעולות אלו. כמו כן, הדירוגים המונפקים על ידי מידרוג ו/או פרסומיה אינם מהווים ייעוץ השקעות או ייעוץ פיננסי, וכן אין בהם משום התייחסות להתאמה של השקעה כלשהי למשקיע מסוים או המלצה להשקעה מכל סוג שהוא בהסתמך על הדירוג. מידרוג מנפיקה דירוגים תחת ההנחה שכל העושה שימוש במידע המפורט על ידה ובדירוגים וכל משקיע ינקוט זהירות ראויה ויבצעאת כל הבדיקות המתאימות והנדרשות בעצמו ו/או באמצעות אנשי מקצוע המוסמכים לכך, על מנת להעריך בעצמו את הכדאיות של כל השקעה בכל מכשיר פיננסי שהינו שוקל לרכוש, להחזיק או למכור. על כל משקיע להסתייע בייעוץ מקצועי בקשר עם השקעותיו, עם הדין החל על ענייניו ו/או עם כל עניין מקצועי אחר. כל דירוג או חוות דעת אחרת שמעניקה מידרוג צריכים להישקל כמרכיב בודד בכל החלטת השקעה הנעשית על ידי משתמש במידע הכלול במסמך זה או על ידי מי מטעמו ועל ידי כל משקיע, ובהתאם לכך, כל משתמש במידע הכלול בדירוגי מידרוג ו/או בפרסומיה ו/או באמור במסמך זה וכל משקיע חייב ללמוד ולבצע הערכה של כדאיות ההשקעה מטעמו לגבי כל מנפיק, ערב, אגרת חוב או מכשיר פיננסי אחר שבכוונתו להחזיק, לרכוש או למכור. "משקיע" משקיע במכשיר פיננסי שנקבע לגביו דירוג או במכשיר פיננסי של תאגיד מדורג. כל המידע הכלול בדירוגי מידרוג ו/או בפרסומיה, ואשר עליו היא הסתמכה )להלן: "המידע"(, נמסר למידרוג על ידי מקורות מידע הנחשבים בעיניה אמינים, ובין השאר על ידי הישות המדורגת, מידרוג איננה אחראית לנכונותו והוא מובא כפי שהוא נמסר על ידי אותם מקורות מידע. מידרוג נוקטת בכל האמצעים הסבירים להבנתה כדי שהמידע יהיה באיכות ובהיקף מספקים וממקורות הנחשבים בעיניה אמינים, לרבות תוך הסתמכות על מידע שהינה מקבלת מצדדים שלישיים בלתי תלויים, אם וכאשר הדבר מתאים, אולם מידרוג איננה גוף המבצע ביקורת ולכן היא איננה יכולה לאמתאו לתקף את המידע. 11 סקירות כלליות אשר מפורסמות על ידי מידרוג אינן מיועדות לשמש לשם הערכה של השקעה כלשהי, אלא לשם העברת ידע כללי ו/או נתונים המצויים בחזקת מידרוג, במגבלות האמור לעיל לגבי המידע ששימש בהכנתן. אין באמור בסקירות אלה כדי להוות חלק ממתודולוגיה על פיה עובדת מידרוג. מידרוג רשאית לסטות מן האמור בסקירה כללית ולשנות את עמדתה לגבי האמור בה בכל עת. אין לראות, להתייחס או להסתמך על האמור בסקירה כללית כאל חוות דעת או ייעוץ מכל סוג שהוא. סקירה כללית איננה מהווה חלק מהמתודולוגיה המקצועית של מידרוג, היא משקפת את דעתו האישית של כותב המסמך ואיננה משקפת בהכרח את דעתה של מידרוג. בכפוף לאמור בכל דין, מידרוג, הדירקטורים שלה, נושאי המשרה שלה, עובדי החברה ו/או כל מי מטעמה שיהיה מעורב בדירוג, לא יהיו אחראים מכוח הדין כלפי כל אדם ו/או ישות, בגין כל נזק ו/או אובדן ו/או הפסד, כספי או אחר, ישיר, עקיף, מיוחד, תוצאתי או קשור, אשר נגרם באופן כלשהו או בקשר למידע או לדירוג או להליך הדירוג, לרבות בשל אי מתן דירוג, גם אם נמסרה להם או למי מטעמם הודעה מראש בדבר האפשרות להתרחשותו של נזק או אובדן או הפסד כאמור לעיל, לרבות, אך לא רק, בגין: )א( כל אובדן רווחים, לרבות בשל אובדן הזדמנויות השקעה אחרות; או )ב( כל הפסד או נזק הנגרם כתוצאה מהחזקה ו/או רכישה ו/או מכירה של מכשיר פיננסי, בין אם הוא היה נשוא דירוג אשראי מסוים שהונפק על ידה של מידרוג ובין אם לאו; ) כל הפסד ו/או אובדן ו/או נזק, אשר נגרמו, בין השאר אך לא רק, כתוצאה או בקשר עם רשלנות )להוציא מרמה, פעולה בזדון או פעולה אחרת שהדין אינו מתיר לפטור מאחריות בגינה(, מצדם של דירקטורים, נושאי משרה, עובדים ו/או מי מטעמה של מידרוג, בין אם היתה מודעת ובין אם לאו, בין במעשה ובין במחדל. מידרוג מצהירה בזאת, שרוב המנפיקים של המכשירים הפיננסיים המדורגים על ידה או שבקשר עם הנפקתם נערך הדירוג, התחייבו לשלם למידרוג עבור הדירוג, טרם ביצוע הדירוג. מידרוג מקיימת מדיניות ונהלים ביחס לעצמאות הדירוג ותהליכי הדירוג. מידרוג הינה חברתבת של מודי'ס Moody's )להלן: "מודי'ס"(, המחזיקה ב- 51% ממניות מידרוג. יחד עם זאת, תהליכי הדירוג של מידרוג הינם עצמאיים ונפרדים מאלה של מודי'ס, ואינם כפופים לאישורה של מודי'ס. למידרוג יש מדיניות ונהלים משלה וועדת דירוג עצמאית בשיקול דעתה ובהחלטותיה. דירוג שמידרוג הנפיקה עשוי להשתנות כתוצאה משינויים במידע שעליו התבסס הדירוג ו/או כתוצאה מקבלת מידע חדש ו/או מכל סיבה אחרת. עדכונים ו/או שינויים בדירוגים מופיעים באתר האינטרנט של מידרוג שכתובתו:. כמו כן, ניתן לפנות לאתר לשם קבלת מידע נוסף על נהלי מידרוג ו/או על עבודת ועדת הדירוג שלה.

נורסטאר החזקות אינק

נורסטאר החזקות אינק ... 23 יוני, 2024 gil.avrahami@standardandpoors.com אנליסט אשראי ראשי: גיל אברהמי, 972-3-7539719 alice.kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: אליס קדם, 972-3-7539739 תוכן עניינים... שיקולים עיקריים

קרא עוד

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח דירה להשכיר בפרדס, אור יהודה דירה להשכיר בחולון עוזי לוי, מנכל דירה להשכיר מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר דיור להשכרה ארוכת טווח מטרות "דירה להשכיר" יצירת מאסה קריטית של אלפי יחידת דיור לשכירות ארוכת

קרא עוד

פיננסית מתקדמת ב'

פיננסית מתקדמת ב' מרצה: רונן בן גל זכויות בעסקאות משותפות IAS 31 שנת השלמה 2011 תוכן עניינים זכויות בעסקאות משותפות 31...IAS 3 הגדרות... 3 1. 2. 3. 4. 5. שליטה... 3 שליטה משותפת...3 עסקה משותפת... 3 משתתף בעסקה משותפת...

קרא עוד

א) ב) תאור המאפיינים העיקריים של מכשירי הון פיקוחיים שהונפקו ליום הישות המשפטית של המנפיק מאפיין ייחודי המסגרת / המסגרות החוקיות החלות על המ

א) ב) תאור המאפיינים העיקריים של מכשירי הון פיקוחיים שהונפקו ליום הישות המשפטית של המנפיק מאפיין ייחודי המסגרת / המסגרות החוקיות החלות על המ א) ב) 0 הון עצמי רובד הון עצמי רובד הון מניות רגילות,.,.0 הון עצמי הבנק נוסד בשנת 0 )ראה גם פרק ב' לדוח הדירקטוריון(. הבנק התאגד ונרשם ב ביום בספטמבר 0. הבנק הנפיק את מניותיו במועדים שונים החל מיום ההתאגדות.

קרא עוד

הלשכה המשפטית משרד האוצר אפריל 2015

הלשכה המשפטית  משרד האוצר    אפריל 2015 צוות בריס לרגולציה על שירותים פיננסיים מאי 2016 שירותים פיננסיים להסדרה Middle- Men שירותי תשלום P2P ללא חשש יציבותי נותני אשראי שירותי מטבע עם חשש יציבות אגודות אשראי וחיסכון גמ"חים תכליות עבודת הצוות

קרא עוד

אורנה

אורנה רמלה 30 דצמבר 2015 היסטוריה נוסדה במאה השמינית לספירה )718-716( העיר היחידה שנבנתה ע"י המוסלמים בארץ. שוכנת על הציר ההיסטורי - יפו יהודים הגיעו לרמלה לראשונה בשנת 1099 הגיעו יוחנן הקדוש. לעיר ראשוני ירושלים.

קרא עוד

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל החלטת מיסוי: 7634/16.1.1.1.2.1.3.1 תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעילות לחברה חדשה בהתאם להוראות סעיף 104 א לפקודה ומיזוגה של עם "שלד 103

קרא עוד

PubTmp

PubTmp ... 3 נובמבר, 2013 אנליסט אשראי ראשי: אליס קדם, 753979(03) alice_kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: גיל אברהמי, 7539719(03), gil_avrahami@standardandpoors.com תוכן עניינים... שיקולים עיקריים

קרא עוד

<4D F736F F D20E7F9E1E5F0E0E5FA20F4E9F0F0F1E9FA2E646F63>

<4D F736F F D20E7F9E1E5F0E0E5FA20F4E9F0F0F1E9FA2E646F63> הלוואות לזמן ארוך הלוואה בלתי צמודה הלוואה לזמן ארוך הינה הלוואה שפירעונה נמשך מעבר לשנה. ערך הסילוק של ההלוואה הצורה בה ההלוואה מוצגת במאזן והמשמעות הינה: כמה עולה (כמה צריך לשלם) היום על מנת "להיפטר"

קרא עוד

המשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר

המשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר המשך חוזים עתידיים F מייצג את מחיר החוזה S המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחירו של חוזה עתידי נכס שאינו מניב הכנסה לדוגמא קבלן שקונה

קרא עוד

Microsoft Word - newsletter_sr_may2011.doc

Microsoft Word - newsletter_sr_may2011.doc יוני 2011 לכבוד לקוחות שערי ריבית -Newsletter נתונים וריביות שפורסמו בחודש מאי 2011 מובאת לעיונכם סקירה חודשית של חברת שערי ריבית בע"מ המתארת את השינויים שחלו בריביות ובמרווחים בחודש מאי 2011, ומספקת מידע

קרא עוד

דוח ביניים לדוגמה 2014

דוח ביניים לדוגמה 2014 דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים לדוגמה ליום 0/ במרץ/ביוני/בספטמבר 06 ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 4 ובהתאם לפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 970 מרץ 06 4 6 9 4 6 7 7 0

קרא עוד

סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו

סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 danny.daniel@discountbank.co.il תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשואות תל בונד ריבית משתנה מח"מ ממוצע מרווח ממשלתי תשואה פנימית

קרא עוד

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378>

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378> סקירה חודשית יולי 2015 מאת: יוסף שמחון, מחלקת מחקר ואנליזה להלן סקירה חודשית של חברת המתארת את עיקרי השינויים שחלו בריביות ובמרווחים במהלך חודש יולי 2015. שינויים אלו השפיעו באופן ישיר על שערי השערוך של

קרא עוד

מניבים קרן הריט החדשה בע"מ דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים

מניבים קרן הריט החדשה בעמ דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים 2 כללי דוח דירקטוריון על מצב עסקי התאגיד ליום 13 במרץ 8132 הסברי הדירקטוריון למצב עסקי החברה, תוצאות פעולותיה, הונה העצמי ותזרימי המזומנים שלה

קרא עוד

גילוי דעת 77.doc

גילוי דעת 77.doc *) גילוי דעת 77 ביקורת יתרות פתיחה בגוף בו עורך המבקר ביקורת לראשונה תוכן העניינים סעיפים 4 1 מבוא 12 5 נהלי ביקורת 16 סיכום הביקורת וההשלכות על דוח רואה החשבון המבקר 13 17 תחילה גילוי דעת זה אושר עלידי

קרא עוד

גילוי דעת 29 - מהדורה doc

גילוי דעת 29 - מהדורה doc (**) (*) גילוי דעת 29 "צדדים קשורים" מ ב ו א א. עיסקאות נקשרות או מבוצעות לעתים קרובות בין צדדים שאינם בלתי-תלויים זה בזה בגלל קשרים מסוימים ביניהם - להלן "צדדים קשורים". אלמלא קשרים אלה ייתכן שהעיסקאות

קרא עוד

ענף המלונאות

ענף המלונאות 1 מאי 4102 המלונאות ענף תקציר של בגידול החיובית המגמה נמשכה 4102 שנת של הראשון ברביע שיא נשבר 4102 שבשנת לאחר זאת לישראל, תיירים כניסות הנכנסת. בתיירות של בשיעור הראשון ברביע עלה התיירות במלונות הלינות

קרא עוד

1-1

1-1 1-1 2 ביקורת חשבונות שעור 31- ביקורת מסים התאמות חשבונאיות של יתרות ותביעות ממוסדות ורשויות תקן ביקורת 48 "אישורים חיצוניים" )בעיקר סעיף (. 6 אתיקה במסים תדריך הלשכה לרואי חשבון בדבר "כללי ההתנהגות מקצועית

קרא עוד

AlphaBeta מדד AlphaBeta USA Healthcare מתודולוגיה - 1 -

AlphaBeta מדד AlphaBeta USA Healthcare מתודולוגיה - 1 - מדד USA Healthcare מתודולוגיה - 1 - 1. אוכלוסיית חישוב הסיגנל הגדרת האוכלוסייה אוכלוסיית המניות ממנה יורכב מדד USA Healthcare הינה המניות הכלולות במדד Russell 3000 בעת עדכון המדד ("יום החיתוך") והנכללות

קרא עוד

המשברים מאז 2007

המשברים מאז 2007 המשבר הפיננסי העולמי GFC: הרקע מקור עיקרי: דו"ח ועדת החקירה הממלכתית האמריקאית (2011) לגבי הסיבות להתרחשות המשבר Source: National Commission Inquiry Report, 2011 המגזר הפיננסי האמריקאי טרם המשבר: בנקאות

קרא עוד

(Microsoft Word \344\362\370\353\372 \371\345\345\351 \347\341\370\345\372.doc)

(Microsoft Word \344\362\370\353\372 \371\345\345\351 \347\341\370\345\372.doc) שווי חברות הערכת שיטות להערכת שווי חברה שווי נכסי ראשית, חשוב להבהיר כי אנו מתייחסים לשאלת שוויה של חברה שמהווה עסקחי מנקודת מבטו של משקיע שרוכש את כל מניות החברה. המונח "שווי" מתייחס למחיר בו יקנה משקיע

קרא עוד

מיזוג אבנר ודלק קידוחים ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאל

מיזוג אבנר ודלק קידוחים ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאל ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאלות מחזיקי יחידות ההשתתפות בנוגע למיזוג. הסיבה העיקרית לדחייה היא פרסום תזרים

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 www.pwc.com/il חידושים בתחום התמריצים טלי ברנד, רו"ח, דירקטורית, מנהלת מחלקת תמריצים, אוקטובר 2014 תוכן העניינים דגשים לגבי הטבות מס על פי החוק לעידוד השקעות הון תכניות מענקי מחקר ופיתוח נבחרות שינויים

קרא עוד

דרקטוריון0912

דרקטוריון0912 תמצית דוחות כספיים ליום 30.9.2012 תוכן העניינים הפעילות הכלכלית... 4 רווח ורווחיות... 6 התפתחות ההכנסות וההוצאות... 7 תמצית מידע לפי מיגזרי פעילות:... 11 מיגזר בנקאות אישית... 12 מיגזר הבנקאות הפרטית...

קרא עוד

Microsoft Word - תקופתי

Microsoft Word - תקופתי סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 תוכן העניינים חלק א' תיאור עסקי התאגיד חלק ב' דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד חלק ג' דוחות כספיים ליום 31 בדצמבר

קרא עוד

דוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק א

דוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק א דוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: 691212 ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק או מכוח ההצבעה של בנק דיסקונט לישראל בע"מ שם המחזיק

קרא עוד

<4D F736F F D20FAEBF0E9FA20F2F1F7E9FA20ECECF7E5E720F4F8E8E920ECE4ECE5E5E0E42E646F63>

<4D F736F F D20FAEBF0E9FA20F2F1F7E9FA20ECECF7E5E720F4F8E8E920ECE4ECE5E5E0E42E646F63> תוכנית עסקית להתקנת מערכת סולארית תאריך: מגיש: מוגשת ל: סקירה: ביוני 2008 נחקק חוק חשוב לעידוד והקמת תחנות עצמאיות ליצור חשמל ע"י הענקת תעריפי קניה גבוהים של חשמל מתחנות אלו ולמשך 20 שנה. החוק זוכה לסביבת

קרא עוד

תנו לשמש לעבוד בשבילכם

תנו לשמש לעבוד בשבילכם תנו לשמש לעבוד בשבילכם 2 2 מהי אנרגיה סולארית? בשנים האחרונות גברה בארץ ובעולם באופן ניכר המודעות לאיכות הסביבה ולשמירה על סביבה אקולוגית נקייה וירוקה יותר, ובעקבות כך גדלה המודעות לפתרונות חלופיים לייצור

קרא עוד

גילוי דעת 74.doc

גילוי דעת 74.doc גילוי דעת 74 תכנון הביקורת תוכן העניינים סעיפים 4-8 - 10-1 5 9 מבוא תכנון העבודה התכנון הכולל של הביקורת 12-11 13 14 15 תוכנית הביקורת שינויים בתכנון הכולל של הביקורת ובתוכנית הביקורת מונחים תחילה אושר

קרא עוד

untitled

untitled תקן חשבונאות מספר 36 תיקון גילוי דעת מספר 69 בדבר כללי חשבונאות ודיווח כספי על ידי מלכ"רים ותקן חשבונאות מספר 5 בדבר תיקונים והבהרות לגילוי דעת מספר 69 יוני 2014 1 רח' גרוזנברג 14 ת, "א,65811 טל.,972 3

קרא עוד

התאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ

התאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מספר חודשים, כולל ימי קרב מורכבים, "תפסה" את המערכות התומכות בענף ברמת מוכנות גבוהה. השיקולים של שמירה על נהלים רגילים

קרא עוד

כללים להעסקת קרובי משפחה ועבודה נוספת ברשויות המקומיות

כללים להעסקת קרובי משפחה ועבודה נוספת ברשויות המקומיות כללים להעסקת קרובי משפחה ברשויות המקומיות מגישה: מרגלית בוטרמן, עו"ד ממונה )כ"א ושכר( משפטית משרד הפנים איסור העסקת קרובי משפחה הדין הישראלי מטיל מגבלות על הזכות של הרשות המקומית להתקשר עם קרוב משפחה של

קרא עוד

אדמה פתרונות לחקלאות בע"מ ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132

אדמה פתרונות לחקלאות בעמ ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 חלק א' דוח הדירקטוריון על מצב עניני התאגיד חלק ב' דוחות כספיים בלתי מבוקרים

קרא עוד

הראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ני"ע: )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער

הראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ניע: )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער הראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ני"ע: 9952311 )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער הדולר ארה"ב כללי כללי: המידע נכון ליום 59.5.2.91 חברה:

קרא עוד

Microsoft Word - 1-דוח דירקטוריון 0315

Microsoft Word - 1-דוח דירקטוריון 0315 31 במרס 2015 תמצית דוחות כספיים ליום 1 תוכן עניינים דוח הדירקטוריון לאסיפה הכללית של בעלי המניות עמוד 3 7 11 21 23 28 28 29 66 70 70 70 71 75 75 76 77 78 95 97 הפעילות הכלכלית רווח ורווחיות מיגזרי הפעילות

קרא עוד

(Microsoft Word - \371\347\346\345\370\351\345\360\ )

(Microsoft Word - \371\347\346\345\370\351\345\360\ ) 2012 יוני הבחינה במקצועית א' שחזור שוחזר ע"י המרצה חזי כהן מכללת מיטב ממשיכה לעשות הכל על מנת לספק לכם את חומרי הלימוד, השחזורים, השאלות החמות וקורסי ההכנה הטובים ביותר שיעזרו לכם לעבור את בחינות הרישוי.

קרא עוד

Microsoft Word - ????? ????? ????? ?????? - ?????? 2013.docx

Microsoft Word - ????? ????? ????? ?????? - ?????? 2013.docx ניתוח דוחות כספיים 1. מבוא מטרת הדוחות הכספיים היא לספק מידע לגבי המצב הכספי, הביצועים והשינויים במצב הכספי של הישות, אשר יהא שימושי למגוון רחב של משתמשים בקבלת החלטות כלכליות. אולם, דוחות כספיים אינם

קרא עוד

דוח מעקב שנתי מאי 2008 "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ Aa1 אג"ח (סדרה 4 ו- 5 ) אופק הדירוג: יציב התפתחויות עסקיות ופיננסיות הצבת אופק דירוג יציב 1 עיקריות מידרוג משיבה את אופק הדירוג של החברה לאופק יציב.

קרא עוד

ג'ובוקיט החזקות בע"מ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016

ג'ובוקיט החזקות בעמ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016 ג'ובוקיט החזקות בע"מ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016 ג'ובוקיט החזקות בע"מ חלק ראשון החזקות רשומות בחברות בנות 100% 100% ג'ובוקיט טכנולוגיות בע"מ ויובמה LLC טכנולוגיות בתחום משאבי אנוש שיתוף

קרא עוד

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc ב"ה בוחן במימון מספר קורס: 03-01-911-74 אסור להשתמש בחומר עזר. מותר להשתמש בלוחות ההיוון ובמחשב כיס. יש לענות על כל אחת מהשאלות הבאות. ניקוד זהה לכל השאלות. משך הבוחן שעה וחצי. 1) לקחת הלוואה בסך 10,000

קרא עוד

<4D F736F F D20ECE0E5EEE920F7E0F8E E382E ECECE020F6E4E5E1E9ED2E646F63>

<4D F736F F D20ECE0E5EEE920F7E0F8E E382E ECECE020F6E4E5E1E9ED2E646F63> לאומי קארד בע"מ והחברות המאוחדות שלה דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2010 דוחות כספיים ביניים ליום 30 ביוני 2010 תוכן העניינים עמוד דוח הדירקטוריון 7 8 10 12 13 14 15 16 16 17 18 18 19 23 28 34 נתונים כלליים

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 עו"ד עמית לוי, שותף במחלקת חברות ושוק ההון וראש הפורום המקצועי מידע פנים - 2015 חידושים, סיכונים ודרכי התגוננות דצמבר 2014 תזכורת - האיסור הפלילי על שימוש במידע פנים חל על: אנשי פנים בחברה: "איש פנים בחברה

קרא עוד

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי תיירות אורחים ו ירושלים בהשוואה למקומות נבחרים בישראל מאפייני התיירים 99 61% 73% 44% תיירים וישראלים* במלונות בירושלים, 2017-2000 ביקור של תיירים באתרים נבחרים בירושלים*, לפי דת, 2016 הכותל המערבי 16%

קרא עוד

כללי השתתפות בפעילות במבצע "חופשת האירוויזיון המושלמת"

כללי השתתפות בפעילות במבצע חופשת האירוויזיון המושלמת כללי השתתפות בפעילות במבצע "חופשת האירוויזיון המושלמת" כללי: בין התאריכים 6.5.19 ועד 13.5.19 תערוך חברת אל על נתיבי אויר לישראל בע"מ (להלן: "עורכת הפעילות" או "אל על") פעילות בשם "חופשת האירוויזיון המושלמת",

קרא עוד

<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D>

<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D> לסיוע משפטי האגף שכר מצווה לעורכי דין מתנדבים מצגת דצמבר 2011 עו"ד אייל גלובוס הממונה על הסיוע המשפטי עבודת האגף לסיוע משפטי מהות שמירה על שוויון כזכות על שוויון בפני החוק/ביהמ"ש אמון על שמירת זכות הגישה

קרא עוד

חטיבה של ג'יי סי הלת' קר בע"מ 1/10/2015 תקנון מבצע "תוכניות שנתיות" הטבה של חודשיים מתנה בעת רכישת "תוכנית שנתית" של עדשות מגע חד-יומיות ממותג אקיוביו

חטיבה של ג'יי סי הלת' קר בעמ 1/10/2015 תקנון מבצע תוכניות שנתיות הטבה של חודשיים מתנה בעת רכישת תוכנית שנתית של עדשות מגע חד-יומיות ממותג אקיוביו 1/10/2015 תקנון מבצע "תוכניות שנתיות" הטבה של חודשיים מתנה בעת רכישת "תוכנית שנתית" של עדשות מגע חד-יומיות ממותג אקיוביו TruEye 1-DAY ACUVUE או 1-DAY ACUVUE MOIST או.1-DAY ACUVUE MOIST for ASTIGMATISM

קרא עוד

תעריף עמלות מסחר מניות מינימום לעסקה עמלת ביצוע מטבע המסחר AUD (%) AUD CAD (shares) CAD CHF (%) CHF EUR (%) EUR GBP (

תעריף עמלות מסחר מניות מינימום לעסקה עמלת ביצוע מטבע המסחר AUD (%) AUD CAD (shares) CAD CHF (%) CHF EUR (%) EUR GBP ( תעריף עמלות מסחר מניות AUD (%) 0.2 12 AUD CAD (shares) 0.015 3 CAD CHF (%) 0.15 7.5 CHF (%) 0.15 7.5 (%) 0.15 7.5 ILS (%) 0.1 15 ILS (%) 0.15 40 CNH (%) 0.2 45 CNH (%) 0.15 200 MXN (%) 0.15 120 MXN SEK

קרא עוד

(Microsoft Word - \372\356\366\351\372_\367\361)

(Microsoft Word - \372\356\366\351\372_\367\361) קסם (4Da') S&P 500 Low Volatility High Dividend מספר ני"ע: 1132240; טיקר: ;SP5LVHD שם מקוצר: קס.ספתנודיב תעודות סל (סדרה קס') (4Da') שמחירן מושפע משינויים במדד S&P 500 Low Volatility High Dividend ומשער

קרא עוד

תמצית דוחות כספיים

תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 31.3.2015 בנק מסד תמצית דוחות כספיים ליום 31 במרס 2015 תוכן העניינים 3 דוח הדירקטוריון 78 סקירת ההנהלה 91 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאי הראשי 93 תמצית הדוחות הכספיים ביניים )בלתי מבוקרים(

קרא עוד

23 ביולי 2103 קובץ הנהלים של המסלול האקדמי נוהל 3 א' - גיוס עובד חדש מטרת הנוהל לקבוע את ההליכים לביצוע תהליך גיוס וקליטת עובדים מנהליים חדשים במסלול

23 ביולי 2103 קובץ הנהלים של המסלול האקדמי נוהל 3 א' - גיוס עובד חדש מטרת הנוהל לקבוע את ההליכים לביצוע תהליך גיוס וקליטת עובדים מנהליים חדשים במסלול 23 ביולי 2103 קובץ הנהלים של המסלול האקדמי נוהל 3 א' - גיוס עובד חדש מטרת הנוהל לקבוע את ההליכים לביצוע תהליך גיוס וקליטת עובדים מנהליים חדשים במסלול האקדמי. הנוהל מתייחס לגיוס עובד קבוע, עובד בהסכם אישי

קרא עוד

תקנון Switc h To Mac 2019

תקנון Switc h To Mac 2019 5.3.19 תקנון Mac Switch to עם istore לשנת 2019 1. הגדרות סער טכנולוגיות (ז.ח) בע מ ח.פ 514632561 (להלן: ("istore" מקיימת תוכנית מכירות תחת השם Mac Switch to ואשר תנאי ההשתפות בו מפורטים בתקנון זה (להלן:

קרא עוד

תמצית דוחות כספיים

תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 30.6.2015 בנק מסד תמצית דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2015 תוכן העניינים 3 דוח הדירקטוריון 80 סקירת ההנהלה 97 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאי הראשי 99 תמצית הדוחות הכספיים ביניים )בלתי מבוקרים(

קרא עוד

אביב ארלון בע"מ דוח תקופתי לשנת 4102

אביב ארלון בעמ דוח תקופתי לשנת 4102 אביב ארלון בע"מ דוח תקופתי לשנת 4102 ב) דו"ח תקופתי לשנת 4102 תוכן העניינים תיאור עסקי החברה דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה דוחות כספיים ליום 10 בדצמבר 4102 פרטים נוספים על החברה שאלון ממשל תאגידי

קרא עוד

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדלן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר. נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידול במספר העסקאות, אולם בממוצע דוחודשי מדובר ברמת העסקאות הנמוכה

קרא עוד

תמ"א 38 תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה

תמא 38  תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה קביעת עקרונות למדרוג תוספת זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 המזמין: משרד הבינוי והשיכון הצגה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון 24.1.2010 2 ועדת היגוי משרד הבינוי והשיכון סופיה

קרא עוד

רשומות קובץ התקנות 10 באפריל ב' בניסן התשע"ו עמוד תקנות ניירות ערך )דוחות תאגיד שמניותיו כלולות במדד ת"א טק-עילית(, התשע"ו

רשומות קובץ התקנות 10 באפריל ב' בניסן התשעו עמוד תקנות ניירות ערך )דוחות תאגיד שמניותיו כלולות במדד תא טק-עילית(, התשעו רשומות קובץ התקנות 10 באפריל 2016 7644 ב' בניסן התשע"ו עמוד תקנות ניירות ערך )דוחות תאגיד שמניותיו כלולות במדד ת"א טק-עילית(, התשע"ו- 2016............... 982 תקנות ניירות ערך )הודעה משלימה וטיוטת תשקיף(

קרא עוד

פרופיל ארגוני - תדריך להכרת שירות - מסלול מלא ציין כאן את מירב הפרטים המזהים: שם השירות, כתובת, שם מנהל השירות, שמות עובדים בכירים, שעות קבלת קהל, שעו

פרופיל ארגוני - תדריך להכרת שירות - מסלול מלא ציין כאן את מירב הפרטים המזהים: שם השירות, כתובת, שם מנהל השירות, שמות עובדים בכירים, שעות קבלת קהל, שעו פרופיל ארגוני תדריך להכרת שירות מסלול מלא ציין כאן את מירב הפרטים המזהים: שם השירות, כתובת, שם מנהל השירות, שמות עובדים בכירים, שעות קבלת קהל, שעות פתיחה ונעילה. מספרי טלפון בשירות ובבית עובדים בכירים

קרא עוד

ההסתדרות הציונית העולמית

ההסתדרות  הציונית העולמית ההסתדרות הציונית העולמית החטיבה להתיישבות חטיבת חוזים בטחונות וקרקעות המתיישבים יחתמו בראשי תיבות בתחתית כל עמוד וחתימה מלאה בעמוד האחרון טופס 3 חוזה בר רשות בישוב קהילתי במגרש למגורים ביו"ש בין ההסתדרות

קרא עוד

<4D F736F F D20E6E9EEE5EF20E0F1E9F4E4202D20E0F4F8E9F8ED202D E342E3135>

<4D F736F F D20E6E9EEE5EF20E0F1E9F4E4202D20E0F4F8E9F8ED202D E342E3135> מס'( אפריקה ישראל מגורים בע"מ 25 במרץ, 2015 ("החברה") הנדון: דיווח מיידי על-פי תקנות ניירות ערך (עסקה בין חברה לבעל שליטה בה), התשס"א- 2001 ובדבר כינוס אסיפה כללית מיוחדת של בעלי המניות של החברה בהמשך

קרא עוד

מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדור

מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדור מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה Retail Parks בגרמניה יזם ה Condo המוביל בדיסלדורף נובמבר 2015 הבהרה משפטית מטרת מצגת זו היא להציג את

קרא עוד

מיכפל

מיכפל מיכפל 0222 הוראות התקנה למהדורה 9.78 במהדורה 78.9 בוצעו מספר שינויים טכנולוגיים: שדרוג התוכנה ליצירת דוחות בפורמט PDF שינויים בטכנולוגיית השידור של טופס 102 לביטוח הלאומי במהלך עדכון גרסה זו תתקבלנה מספר

קרא עוד

<4D F736F F D20FAEEF6E9FA20EEF2E5E3EBF0FA20F1E3F8E EEEEE5F0F4FA20E1E7F1F8>

<4D F736F F D20FAEEF6E9FA20EEF2E5E3EBF0FA20F1E3F8E EEEEE5F0F4FA20E1E7F1F8> קסם ממונפת בחסר (PR) S&P 500 פי 3 חודשי (6Da) מס' ני"ע: 1129808 (סדרה 53) שתשואתן מושפעת (בהופכי, פי 3) משינויים במדד S&P 500 ובשער הדולר ארה"ב כללי כללי: המידע נכון לתאריך: 10.5.2016 חברה : קסם תעודות

קרא עוד

נתנאל גרופ בע"מ דו"ח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר חלק שני דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חל

נתנאל גרופ בעמ דוח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר חלק שני דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חל נתנאל גרופ בע"מ דו"ח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2014. חלק שני דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חלק שלישי דוחות כספיים. חלק רביעי פרטים נוספים על התאגיד.

קרא עוד

בס"ד

בסד ח ס ר ב ה פ ר ש ו ת ל צ ו ר כ י צ י ב ו ר ב מ ס ג ר ת אישור תכניות ב נ י י ן ע י ר תוכן העניינים פ ר ק נ ו ש א ע מ ו ד 2 5 8 2 6 4 מ ב ו א תקציר מנהלים.1.2 2 6 6 3. פירוט הממצאים 2 6 6 3. 1 הפרשות שטחים

קרא עוד

Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016

Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016 Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016 2 תגצמה היושע לולכל עדימ הפוצ ינפ דיתע ותרדגהכ קוחב תוריינ,ךרע ח"כשתה.1968

קרא עוד

אי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015

אי אס אר אר קפיטל בעמ )החברה( דוח תקופתי לשנת 2015 אי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015 אי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015 דו"ח תיאור עסקי התאגיד דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה נספח א' דיווח ייעודי לטובת מחזיקי

קרא עוד

פיננסית מתקדמת א'

פיננסית מתקדמת א' מרצה: רונן בן גל השפעת שינויים בשערי חליפין של מטבע חוץ IAS 21 שנת השלמה תשע"א 1 תוכן עניינים השפעת שינויים בשערי חליפין של מטבע חוץ 21... IAS 4 הגדרות... 4 1. 2. מטבע פעילות...4 פעילות חוץ...4 מטבע חוץ...

קרא עוד

<4D F736F F D202D2DF7E1E5F6FA20E1E6F720EEE3E5E5E7FA20F2EC20FAE5F6E0E5FA20EBF1F4E9E5FA20ECF8E1F2E5EF20E4F8E0F9E5EF20F9EC20F9F0FA203

<4D F736F F D202D2DF7E1E5F6FA20E1E6F720EEE3E5E5E7FA20F2EC20FAE5F6E0E5FA20EBF1F4E9E5FA20ECF8E1F2E5EF20E4F8E0F9E5EF20F9EC20F9F0FA203 04 מאי 2010 קבוצת בזק מדווחת על התוצאות לרבעון הראשון של 2010 הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות עלה ברבעון הראשון ב 5.6% ל- 642 מיליון שקל ה- EBITDA גדל ב- 4% לעומת הרבעון המקביל, ועמד על 1.22 מיליארד שקל

קרא עוד

<4D F736F F F696E74202D20E0ECE5EF20E2ECE6F8202D20F1F7E8E5F820E4F4E9F0F0F1E9ED202D20E0E9ECFA20F1F4E8EEE1F >

<4D F736F F F696E74202D20E0ECE5EF20E2ECE6F8202D20F1F7E8E5F820E4F4E9F0F0F1E9ED202D20E0E9ECFA20F1F4E8EEE1F > ס קטור הפיננס י ם והז דמנו יות ה ש ק עה בא ג"ח גלזר, אלון לידר שוקי הון ספטמבר 2008 1 סקטור הבנקים נתחיל בחדשות הטובות: לא קיים חשש ליציבות הבנקים הישראליים. הבנקים המקומיים לא נתנו אשראי בלתי מרוסן -

קרא עוד

תמצית דוחות כספיים

תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 30.6.05 B תוכן העניינים דוח הדירקטוריון סקירת ההנהלה הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית סקירת רואי החשבון המבקרים תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 30.06.05 יובנק בע"מ וחברות מאוחדות

קרא עוד

אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015

אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015 אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015 הבהרה משפטית המצגת אינה מהווה הצעה לרכישת ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור, ונועדה אך ורק למסירת מידע למשקיעים. מצגת זו אינה הצעת ניירות

קרא עוד

מפגעי בניה לא גמורה במרחב הציבורי הצעה לדיון

מפגעי בניה לא גמורה במרחב הציבורי  הצעה לדיון 10038 דרך בית לחם 67 חידוש עירוני לפי פרק א' : סקר מצב קיים מיקום מצב תכנוני מצב פיזי קיים פרק ב' : חלופות חלופה א' : תב"עית חלופה ב' : 10038 הריסה ובניה מחדש חלופה ג' : 10038 תוספת בניה לצורך חיזוק הבניין

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint הסכם קיבוצי 14/7/2016 לעובדים בדירוג המנהלי ובדירוג המח"ר אוגוסט 2016 האם השינויים בהסכמי המסגרת שהסתדרות המעוף עשתה לאורך השנים, שיפרה את שכר העובדים ברשויות המקומיות? 3.6% הסכם מיום 31.01.2001 הסכם מיום

קרא עוד

רווח ורווחיות

רווח ורווחיות תוכן העניינים 97 סקירת ההנהלה הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית סקירת רואי החשבון המבקרים 5 תמצית דוחות כספיים ביום 6 בנובמבר 0 החליט הדירקטוריון של לאשר ולפרסם את הדוחות הכספיים המאוחדים הבלתי מבוקרים

קרא עוד

שם הנוהל

שם הנוהל מטבע חוץ עמלת חליפין )נגבית עבור כל פעולה שיש בה המרה בין מטבעות וזאת בנוסף לעמלה הספציפית( מט"י-מט"ח סכום/ שיעור 3,2,1 2 )936( )936( 1.90% לפי השער הידוע לפי שער הצהריים/שער מוסכם מינ' - $6.70 מקס' -

קרא עוד

מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond

מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond Chicago-Eagle Creek הבהרה משפטית ומידע צופה פני עתיד מצגת זו אינה מהווה הצעת ניירות ערך של ( Lightstone Enterprises Limited

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint הערכות שווי סוגיות נבחרות האיגוד הישראלי לכלכלנים עסקיים רו"ח יובל זילברשטיין, מנכ"ל פרומתאוס ייעוץ כלכלי מרץ 2016 רחוב קרמניצקי 14 תל אביב I 6789912 טלפון: I 03-561-7801 פקס: 03-5617765 הערכות שווי סוגיות

קרא עוד

Microsoft Word - sug-oz-total.doc

Microsoft Word - sug-oz-total.doc (1) 2/3/05 שיעור 1 ניתוח דוחות כספיים כשבאים לנתח דוח כספי של חברה, ראשית צריך לראות את מי הניתוח הזה מעניין (משקיעים, נושים, רשויות פיקוח, ספקים, לקוחות, מתחרים, עובדים וכו'). כל אחד מעניינת אותו הזווית

קרא עוד

Slide 1

Slide 1 מדיניות מתחם המסילה דיון חוזר במליאת הועדה המקומית לתכנון ובנייה מתחם המסילה - הזדמנות לחיבור בין דרום העיר למרכזה מיטל להבי, סגנית ראש העירייה 20.07.2009 1 תכניות סטטוטוריות תכנית יפו A זכויות בניה -

קרא עוד

דוח דירקטוריון

דוח דירקטוריון תוכן העניינים 4 88 סקירת ההנהלה 06 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית 09 סקירת רואי החשבון המבקרים 0 תמצית דוחות כספיים ביום 6 בנובמבר 200 החליט הדירקטוריון של לאשר ולפרסם את הדוחות הכספיים המאוחדים

קרא עוד

أكاديمية القاسمي كلية أكاديمية للتربية אקדמיית אלקאסמי מכללה אקדמית לחינוך שאלון מוטיבציה פנימית סטופ-הראל, 2002

أكاديمية القاسمي كلية أكاديمية للتربية אקדמיית אלקאסמי מכללה אקדמית לחינוך שאלון מוטיבציה פנימית סטופ-הראל, 2002 שאלון מוטיבציה פנימית סטופ-הראל, 00 מדוע יורדת המוטיבציה הפנימית ללמידה? הבדלים בין בתי ספר יסודיים וחטיבות ביניים במוטיבציה פנימית ובמשתנים המקושרים אליה מאת : אורית סטופ-הראל בהדרכת : ד"ר ג'ני קורמן

קרא עוד

Microsoft Word - mlnx1q12pre2

Microsoft Word - mlnx1q12pre2 1 16/4/2012 מלאנוקס עדכון לקראת תוצאות רבעון 1, תשואת יתר, $45 צפויות תוצאות חזקות לרבעון הראשון בזכות תחום ה- HPC מלאנוקס תפרסם את תוצאותיה העסקיות לרבעון הראשון ב- 18/4 עם תום המסחר בארה"ב והיא החברה

קרא עוד

ב א ו ג ו ס ט 2 ה מ ד ו ב ר ב ס כ ו ם ש ל. צ ו ק" עיקרי הדברים סיוע איראני לטרור הפלסטיני : נמשכות העברות כספים איראניות למשפחות שהידים ברצועת עזה באמ

ב א ו ג ו ס ט 2 ה מ ד ו ב ר ב ס כ ו ם ש ל. צ ו ק עיקרי הדברים סיוע איראני לטרור הפלסטיני : נמשכות העברות כספים איראניות למשפחות שהידים ברצועת עזה באמ ב א ו ג ו ס ט 2 ה מ ד ו ב ר ב ס כ ו ם ש ל. צ ו ק" עיקרי הדברים סיוע איראני לטרור הפלסטיני : נמשכות העברות כספים איראניות למשפחות שהידים ברצועת עזה באמצעות אגודת הצדקה אלאנצאר, המזוהה עם הג' האד האסלאמי

קרא עוד

נייר חדרה בע"מ עדכון פרק א' )תיאור עסקי התאגיד( למידע שהובא בדוח התקופתי של החברה ליום לפי תקנה 93 א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיי

נייר חדרה בעמ עדכון פרק א' )תיאור עסקי התאגיד( למידע שהובא בדוח התקופתי של החברה ליום לפי תקנה 93 א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיי עדכון פרק א' )תיאור עסקי התאגיד( למידע שהובא בדוח התקופתי של החברה ליום 31.3.13 לפי תקנה 93 א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 1391 )להלן: "תקנות הדוחות"(, להלן יובא פירוט השינויים או

קרא עוד

Microsoft Word - דוח עסקה סופי doc

Microsoft Word - דוח עסקה סופי doc אופנה בע"מ תאריך: 30.10.2008 הנדון: דוח עסקה מתוקן בהתאם לתקנות ניירות ערך (עסקה בין חברה לבין בעל שליטה בה), התשס"א- 2001, בדבר עסקת מיזוג שמשמעותה הפיכת החברה לחברה פרטית, והודעה בדבר כינוס אסיפה כללית

קרא עוד

Microsoft Word - חווד פלאזה סנטרס אפריל 2014 חתומה

Microsoft Word - חווד פלאזה סנטרס אפריל 2014 חתומה בנין רוגובין תדהר רחוב מנחם בגין 11 רמת גן 52681 טלפון 03-5665006 פקס 074-7144150 info@bakertilly.co.il www.bakertilly.co.il חוות דעת כלכלית פלאזה סנטרס סלע קולקר בייקר טילי פיננסים Baker Tilly הינו שמה

קרא עוד

נובמבר 2010 תקנון הצטרפות למבצע מחשב טאבלט - Acer לקוחות חדשים ומשדרגים 1. תקופת המבצע המבצע יחל בתאריך ויסתיים ב או עד גמר המלאי,

נובמבר 2010 תקנון הצטרפות למבצע מחשב טאבלט - Acer לקוחות חדשים ומשדרגים 1. תקופת המבצע המבצע יחל בתאריך ויסתיים ב או עד גמר המלאי, נובמבר 2010 תקנון הצטרפות למבצע מחשב טאבלט - Acer ו 1. תקופת המבצע המבצע יחל בתאריך 10.11.11 ויסתיים ב- 31.12.11 או עד גמר המלאי, המוקדם מביניהם. 2. השירות / המכשיר שבמבצע : ללקוחות המצטרפים לחבילת אינטרנט

קרא עוד

קבוצת חג'ג' יזום נדל"ן בע"מ

קבוצת חג'ג' יזום נדלן בעמ קבוצת חג'ג' מצגת הנפקה יזום נדל"ן בע"מ אג"ח ד' פברואר 2013 מטרת מצגת זו היא להציג את החברה על פעילותה ותוצאותיה הכספיות. היא אינה מהווה הצעה לרכישה או מכירה של ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות

קרא עוד

דוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בע"מ וחברות מאוחדות שלו

דוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בעמ וחברות מאוחדות שלו דוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בע"מ וחברות מאוחדות שלו עיצוב: סטודיו 'שחר שושנה' מקבוצת 'סקורפיו 88' נדפס בדפוס העיר העתיקה, ירושלים. דוח שנתי לשנת 2016 תוכן עניינים 5 13 84 87 95 233 285 303

קרא עוד

הסכם התקשרות שנערך ונחתם ביום חודש שנת 2018 בין: שכתובתו: )להלן: "בעל ההיתר/מבקש ההיתר/ הלקוח"( מצד אחד; ובין: מכון בקרת הבניה הישראלי בע"מ ח.פ

הסכם התקשרות שנערך ונחתם ביום חודש שנת 2018 בין: שכתובתו: )להלן: בעל ההיתר/מבקש ההיתר/ הלקוח( מצד אחד; ובין: מכון בקרת הבניה הישראלי בעמ ח.פ הסכם התקשרות שנערך ונחתם ביום חודש שנת 2018 בין: שכתובתו: )להלן: "בעל ההיתר/מבקש ההיתר/ הלקוח"( מצד אחד; ובין: מכון בקרת הבניה הישראלי בע"מ ח.פ. 515512176 )להלן: "מכון הבקרה/המכון"( שכתובתו: רחוב הסיבים

קרא עוד

תעריפי חשכל

תעריפי חשכל 1. יועציםלניהול (מקצועותשונים) תעריפיםלתשלום סוג יועץ עד 318 שקלים חדשים עד 282 שקלים חדשים יועץ 1 יועץ העונה על שלושת התנאים הבאים, במצטבר: בעל תואר מהנדס בעל תואר שני שלישי; 1.1.1. בו שנים בתחום הרלוונטי

קרא עוד

מכרז לבחירת רכז התחדשות עירונית במחלקת קהילה.docx ט' 1

מכרז לבחירת רכז התחדשות עירונית במחלקת קהילה.docx ט' 1 החברה הכלכלית לראשון לציון בע"מ רחוב ירושלים 2, ראשון לציון מכרז פומבי מספר 2/2019 לבחירת רכז נושא התחדשות עירונית במחלקה לעבודה קהילתית בשילוב עם מנהלת בינוי-פינוי-בינוי רמת אליהו החברה הכלכלית לראשון

קרא עוד

חילן בע"מ תוכן העניינים עמודים דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה ל

חילן בעמ תוכן העניינים עמודים דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה ל חילן בע"מ תוכן העניינים עמודים 2 14 15 38 39 47 48 49 52 דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה למידע כספי תמציתי מאוחד ונפרד דוח רבעוני בדבר הבקרה

קרא עוד

18 15 בדצמבר, 2014 לכבוד רשות ניירות ערך רח' כנפי נשרים 22 ירושלים אינטרקיור בע"מ ח.צ )להלן: "החברה"( לכבוד הבורסה לניירות ע

18 15 בדצמבר, 2014 לכבוד רשות ניירות ערך רח' כנפי נשרים 22 ירושלים   אינטרקיור בעמ ח.צ )להלן: החברה( לכבוד הבורסה לניירות ע 18 15 בדצמבר, 2014 לכבוד רשות ניירות ערך רח' כנפי נשרים 22 ירושלים www.isa.gov.il אינטרקיור בע"מ ח.צ. 512051699 )להלן: "החברה"( לכבוד הבורסה לניירות ערך בת"א בע"מ רח' אחוזת בית 2 תל-אביב www.tase.co.il

קרא עוד

"ניצנים" תוכנית הצהרונים

ניצנים תוכנית הצהרונים "ניצנים" - צהרונים חברתיים אוגוסט 2017 אב תשע"ז החוק, הקול הקורא, תכנית "ניצנים" החוק לפיקוח על הפעלת צהרונים לגילאי 3-8 נחקק בתהליך מואץ, ביוזמת מספר חברי כנסת, במטרה להסדיר את הפיקוח על הצהרונים במדינה.

קרא עוד

פרק 09 ז - סוגיות אתיות בהתנהלות בעלי תפקידים בכירים.xps

פרק 09 ז - סוגיות אתיות בהתנהלות בעלי תפקידים בכירים.xps תוקפו : החל ממרץ; סוגיות אתיות ב ה ת נ ה ל ו ת בעלי תפקידים ב כ י ר י ם ר ק ע א ת י ק ה ה י א מ כ ל ו ל ש ל כ ל ל י ם ו ע ר כ י ם ש נ ו ע ד ו ל ה ג ד י ר ה ת נ ה ג ו ת ר א ו י ה ו נ כ ו נ ה. ת כ ל י ת

קרא עוד

הצעת רשות ניירות ערך לתיקון מבחן הרווח הקבוע בחוק החברות אשר נדונה במליאת הרשות והועברה למשרד המשפטים אנשי קשר לשאלות והבהרות: רו"ח יהודה אלגריסי, רו"

הצעת רשות ניירות ערך לתיקון מבחן הרווח הקבוע בחוק החברות אשר נדונה במליאת הרשות והועברה למשרד המשפטים אנשי קשר לשאלות והבהרות: רוח יהודה אלגריסי, רו הצעת רשות ניירות ערך לתיקון מבחן הרווח הקבוע בחוק החברות אשר נדונה במליאת הרשות והועברה למשרד המשפטים אנשי קשר לשאלות והבהרות: רו"ח יהודה אלגריסי, רו"ח ועו"ד עדי טל, רו"ח אילן ציוני, רו"ח שלומי וינר טל':

קרא עוד

רכבת ישראל בע"מ דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 13 במרס 1038

רכבת ישראל בעמ דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 13 במרס 1038 דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 13 במרס 1038 דוח הדירקטוריון למצב ענייני התאגיד לתקופה שהסתיימה ביום 13 במרץ ג) ב) א) דירקטוריון חברת )להלן: "החברה"( מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה

קרא עוד

קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ

קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדורף רוסטוק Park Hanse

קרא עוד