Microsoft Word doc

תמליל

1 תאריך 17/01/2012 מספרנו 11420/1-11 שומת הממוקם מקרקעין, נכס גשוש גו חיפה בעיר ואדי סליב בשכונת ,1074, ,1074, מגרשים שומה (1601 חפ/ 1601 מספר תב"ע (לפי מזמין השומה דו"ח שומה זה נערך לפי בקשת ד.ע. דירות עלית בע"מ. מטרת השומה מטרת השומה הינה הערכת שווי שוק של הנכס שתיאורו ניתן להלן כשהוא פנוי וחופשי מכל שיעבוד חוב או חזקה לצורך בדיקת ערך השוק החופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון כאשר חלים התנאים הבאים א. שני הצדדים לעסקה מכירים היטב את הנכס נשוא השומה ובקיאים במחירי הנכסים הנהוגים במקום בו נמצא הנכס. ב. לנכס נשוא השומה תינתן חשיפה סבירה ובפרק זמן סביר המקובל בעסקת נדל"ן. ג. העסקה תצא לפועל במזומנים או בשווה מזומנים כנהוג במכירה חופשית. ד. העברת הבעלות על הנכס ניתנת לביצוע מעשי עם השלמת העסקה בהתאם לחוקים והתקנות של רישום עסקאות בלשכת רישום המקרקעין המתאימה. התאריך הקובע לשומה תאריך קובע - 28/12/2011, שהינו יום הביקור בנכס. 1

2 זיהוי הנכס וביקור במקום ביום על ידי נערך הח"מ בנכס ביקור וסביבתו, עיינתי במסמכים הנוגעים לו, 28/12/2011 וזיהיתי אותו כדלקמן הנכס מיקום מגרשי קרקע לבניה שעל חלק מהם קיימים מבנים נטושים לשימור. שכונת ואדי סליב בעיר חיפה גוש שומה פרטי המגרשים על פי חוזי חכירה, חוזי פיתוח ותכניות בניין עיר הינם כדלקמן מתחם מגרשים שטח שטח בנוי לשימור 473 מ"ר (בפועל חלק מהמבנה פורק) 335 מ"ר מ"ר + 20 מ"ר 533 מ"ר ,507 מ"ר מ"ר מ"ר מ"ר ,290 מ"ר מ"ר כמו כן נערך סקר במקום ונבדקו מחירים ורמות דרישה לאזור ובמקביל נבדק המצב התכנוני החל על הנכס. 2

3 תאור הזכויות חוזי פיתוח.1 מגרשים על פי צילום חוזה פיתוח מהוון שהוצג בפני, אשר נערך ונחתם ביום 14/02/1999, בין המנהל לבין ד.ע. דירות עלית בע"מ (היוזם), עולים הפרטים כלהלן חיפה (חלק), 37 (חלק), 41 (חלק) ו ו (לפי תכנית מפורטת מספר חפ/ 1601 ). 17 (ע"פ תשריט מצורף לחוזה פיתוח). כ- 533 מ"ר. מבנים לשימור + זכויות בניה. המקום גוש שומה חלקות מגרשים מספר מתחם מספר שטח המבנים תקופת הפיתוח 60 חודשים, החל מיום אישור העסקה וכלה ביום 01/07/2003. יום אישור העסקה 08/07/1998. מגורים ועסקים מיוחד עם חזית מסחרית. אזור מסחרי עם מגורים. 1 חדרים/יחידות המסתכמים ב- 806 מ"ר מבונים. מטרת ההקצאה היעוד שיעור הניצול 3

4 .2 מגרשים על פי צילום חוזה פיתוח מהוון שהוצג בפני, אשר נערך ונחתם ביום 14/02/1999, בין המנהל לבין ד.ע. דירות עלית בע"מ (היוזם), עולים הפרטים כלהלן חיפה וחלק מחלקה ו (לפי תכנית מפורטת מספר חפ/ 1601 ). 19 (ע"פ תשריט מצורף לחוזה פיתוח). כ- 335 מ"ר. המקום גוש שומה חלקות מגרשים מספר מתחם מספר שטח המבנים 2 מבנים לשימור ותוספת זכויות בניה (בפועל מבנה אחד פורק נהרס). תקופת הפיתוח 60 חודשים, החל מיום אישור העסקה וכלה ביום 01/07/2003. יום אישור העסקה 08/07/1998. מגורים ועסקים מיוחד עם חזית מסחרית. אזור מסחרי עם מגורים. 1 חדרים/יחידות המסתכמים ב- 673 מ"ר מבונים. מטרת ההקצאה היעוד שיעור הניצול 4

5 חוזי חכירה.1 מגרש 1072 על פי צילום חוזה חכירה מהוון שהוצג בפני, אשר נערך ונחתם ביום 18/04/2010, בין המנהל (המחכיר) לבין ד.ע. דירות עלית בע"מ (החוכר), עולים הפרטים כלהלן חיפה ,29 31,30 ו (לפי תכנית מפורטת מספר חפ/ 1601 ). כ- 540 מ"ר. 49 שנים, החל מיום אישור העסקה דהיינו מ-,08/07/1998 ועד.07/07/2047 המקום גוש שומה חלק מחלקות מגרש מספר שטח תקופת החכירה תקופת חכירה נוספת 49 שנים החל מתום תקופת החכירה. מגורים ועסקים מיוחד עם חזית מסחרית. אזור מסחרי עם מגורים. על פי תכנית תקפה החלה על המוחכר במועד חתימת החוזה. 52, ש"ח, נכון ליום אישור העסקה. מטרת החכירה היעוד קיבולת הבניה התמורה הערך היסודי של המוחכר 58, ש"ח ליום אישור העסקה. 5

6 .2 מגרש 1074 על פי צילום חוזה חכירה מהוון שהוצג בפני, אשר נערך ונחתם ביום 18/04/2010, בין המנהל (המחכיר) לבין ד.ע. דירות עלית בע"מ (החוכר), עולים הפרטים כלהלן חיפה ,24 135,134,90,26,25 ו (לפי תכנית מפורטת מספר חפ/ 1601 ). כ- 1,290 מ"ר. 49 שנים, החל מיום אישור העסקה דהיינו מ-,08/07/1998 ועד.07/07/2047 המקום גוש שומה חלק מחלקות מגרש מספר שטח תקופת החכירה תקופת חכירה נוספת 49 שנים החל מתום תקופת החכירה. מגורים ועסקים מיוחד עם חזית מסחרית. אזור מסחרי עם מגורים. על פי תכנית תקפה החלה על המוחכר במועד חתימת החוזה. 158, ש"ח, נכון ליום אישור העסקה. מטרת החכירה היעוד קיבולת הבניה התמורה הערך היסודי של המוחכר 173, ש"ח ליום אישור העסקה. 6

7 .3 מגרש 1080 על פי צילום חוזה חכירה מהוון שהוצג בפני, אשר נערך ונחתם ביום 18/04/2010, בין המנהל (המחכיר) לבין ד.ע. דירות עלית בע"מ (החוכר), עולים הפרטים כלהלן חיפה ,85 100,87,86 וחלקי חלקות,99,98,88,84,83,81,82,78 142,141,103,102,101 ו (לפי תכנית מפורטת מספר חפ/ 1601 ). המקום גוש שומה חלקות מגרש מספר שטח מגרש כ- 1,507 מ"ר. תקופת החכירה 49 שנים, החל מיום אישור העסקה דהיינו מ-,08/07/1998 ועד.07/07/2047 תקופת חכירה נוספת 49 שנים החל מתום תקופת החכירה. מגורים ועסקים מיוחד עם חזית מסחרית. אזור מסחרי עם מגורים. על פי תכנית תקפה החלה על המוחכר במועד חתימת החוזה. 185, ש"ח, נכון ליום אישור העסקה. מטרת החכירה היעוד קיבולת הבניה התמורה הערך היסודי של המוחכר 203, ש"ח ליום אישור העסקה. 7

8 .4 מגרש 1081 על פי צילום חוזה חכירה מהוון שהוצג בפני, אשר נערך ונחתם ביום 18/04/2010, בין המנהל (המחכיר) לבין ד.ע. דירות עלית בע"מ (החוכר), עולים הפרטים כלהלן חיפה ,75 148,142,141,140,139,137,133,82,80,78,76 ו-.154 המקום גוש שומה חלק מחלקות מגרש מספר (לפי תכנית מפורטת מספר חפ/ 1601 ). שטח מגרש כ- 754 מ"ר. תקופת החכירה 49 שנים, החל מיום אישור העסקה דהיינו מ-,08/07/1998 ועד.07/07/2047 תקופת חכירה נוספת 49 שנים החל מתום תקופת החכירה. מגורים ועסקים מיוחד עם חזית מסחרית. אזור מסחרי עם מגורים. על פי תכנית תקפה החלה על המוחכר במועד חתימת החוזה. 74, ש"ח, נכון ליום אישור העסקה. מטרת החכירה היעוד קיבולת הבניה התמורה הערך היסודי של המוחכר 81, ש"ח ליום אישור העסקה. 1 בחוזה החכירה כנראה נפלה טעות דפוס ונרשם מגרש מספר 1801 במקום מספר שומתנו ערוכה תחת הנחת עבודה שחוזה החכירה הנדון מתייחס למגרש מספר 1081 (על פי תב"ע מספר חפ/ 1061 ), כנקי מכל חוב ו/או חבות ו/או שיעבוד ו/או תפוסה על ידי צד ג'. 8

9 .5 מגרש 1082 על פי צילום חוזה חכירה מהוון שהוצג בפני, אשר נערך ונחתם ביום 18/04/2010, בין המנהל (המחכיר) לבין ד.ע. דירות עלית בע"מ (החוכר), עולים הפרטים כלהלן חיפה המקום גוש שומה חלק מחלקות,72 137,136,135,134,133,132,130,129,76,74,73 ו-.148 מגרש מספר 1082 (לפי תכנית מפורטת מספר חפ/ 1601 ). שטח מגרש כ- 682 מ"ר. תקופת החכירה 49 שנים, החל מיום אישור העסקה דהיינו מ-,08/07/1998 ועד.07/07/2047 תקופת חכירה נוספת 49 שנים החל מתום תקופת החכירה. מגורים ועסקים מיוחד עם חזית מסחרית. אזור מסחרי עם מגורים. על פי תכנית תקפה החלה על המוחכר במועד חתימת החוזה. 67, ש"ח, נכון ליום אישור העסקה. מטרת החכירה היעוד קיבולת הבניה התמורה הערך היסודי של המוחכר 73, ש"ח ליום אישור העסקה. 9

10 .6 מגרש 1083 על פי צילום חוזה חכירה מהוון שהוצג בפני, אשר נערך ונחתם ביום 15/04/2010, בין המנהל (המחכיר) לבין ד.ע. דירות עלית בע"מ (החוכר), עולים הפרטים כלהלן חיפה המקום גוש שומה חלק מחלקות,72 134,130,129 ו-.135 מגרש מספר 1083 (לפי תכנית מפורטת מספר חפ/ 1601 ). שטח מגרש כ- 610 מ"ר. תקופת החכירה 49 שנים, החל מיום אישור העסקה דהיינו מ-,08/07/1998 ועד.07/07/2047 תקופת חכירה נוספת 49 שנים החל מתום תקופת החכירה. מגורים ועסקים מיוחד עם חזית מסחרית. אזור מסחרי עם מגורים. על פי תכנית תקפה החלה על המוחכר במועד חתימת החוזה. 59, ש"ח, נכון ליום אישור העסקה. מטרת החכירה היעוד קיבולת הבניה התמורה הערך היסודי של המוחכר 65, ש"ח ליום אישור העסקה. 10

11 חוזים לביצוע תשתיות ציבוריות,1998 על פי חוזים לביצוע תשתיות ציבוריות שנערכו ונחתמו ביום 30 לחודש אוקטובר בין ח.פ.ת.-חברה לפיתוח ותשתיות בע"מ (החברה) לבין ד.ע. דירות עלית בע"מ (היזם), בגין עבודות החברה ישלם היזם למינהל מקרקעי ישראל באמצעות החברה הסכומים כדלקמן מגרשים סכום התשלום 879,821 ש"ח 734,640 ש"ח (מתחם מספר 17) (מתחם מספר 19) ,061,025 ש"ח 3,168,886 ש"ח 3,700,490 ש"ח 1,481,288 ש"ח 1,340,472 ש"ח 1,198,566 ש"ח (מתחם מספר 16) (מתחם מספר 16) (מתחם מספר 14) (מתחם מספר 15) (מתחם מספר 12) (מתחם מספר 13) סיכום לא הוצגו בפני תוספות בגין הארכת חוזי פיתוח במגרשים 1071, 1070, 1069, 1068, וכן לא הוצגו בפניי אישורי זכויות עדכניים ממנהל מקרקעי ישראל. שומתנו זו ערוכה תחת הנחת עבודה של זכויות חכירה מלאות ומהוונות, כנקיות מכל חוב ו/או חבות ו/או שיעבוד ו/או תפוסה על ידי צד ג'. 11

12 תוכניות בניין עיר מצב תכנוני על מתחם הנכס הנדון הממוקם בגוש שומה חלות תוכניות בניין עיר כדלקמן 06/03/1986 תכנית מספר חפ/ 1826, רובע אמנים, ואדי סאליב, אשר פורסמה למתן תוקף בתאריך בילקוט פרסומים מספר תכנית מספר חפ/ 1601, ואדי סאליב, אשר פורסמה למתן תוקף בתאריך 16/05/1996 בילקוט פרסומים מספר תכנית מספר חפ/מק/ 1601 ב, ואדי סאליב, אשר פורסמה 5421 למתן תוקף בילקוט פרסומים מספר מיום מטרת תכנית זו היא שינוי בקו בניין קדמי,.31/07/2005 שינוי מיקום שטח עם זכות מעבר לציבור להולכי רגל, שינוי חלוקת שטחי הבניה המותרים בתכנית מבלי לשנות את סה"כ שטחי הבנייה הכולל המותר בתכנית ותוספת שתי קומות. על שטח העיר חיפה חלה תכנית מתאר מופקדת חפ/ 1400 משנת 1980, יש לבחון כל בקשה להיתר על פי הוראות התכנית. הוצג בפני תשריט תכנית בהכנה, ואדי סאליב, מעונות סטודנטים, הכוללת תכנית בינוי, הצפויה לחול על החלק העליון של המתחם הנדון, ואשר מוסיפה זכויות בניה של 7,786 מ"ר שטח מבוקש. אין עדיין לתב"ע מוצעת זו כל מעמד סטאטוטורי (זכויות בנייה שניתן לבנות במצב המאושר היום הינם 220%). 12

13 להלן נתוני תכנון עיקריים אזור מגורים ועסקים מיוחד. יעוד מיועד למגורים. העסקים שיותרו יהיו מסחר קמעונאי לפי המותר תכליות באזור מגורים א'. אכסניות, משרדים, גלריות לאמנות, סדנאות לאמנים. בתי קפה, מסעדות ומועדוני חברה, יותרו רק במגרשים שעליהם מסומנת בתשריט חזית מסחרית בקו סגול או המקומות שאושרו על ידי הועדה המקומית. סה"כ 11,057 מ"ר 2,629 מ"ר 13,686 מ"ר להלן טבלת שטחים נדונים על פי תב"ע חפ/מק/ 1601 ב שטח לבניה נוספת שטח בניה קיים לשימור מספר מגרש ,020 מ "ר חטיבת ( ) קרקע ,037 מ"ר תחתונה ( ) 330 מ"ר 156 מ"ר מ"ר חטיבת מ"ר קרקע 400 מ"ר 1072 עליונה 1250 מ"ר 1074 סה"כ שטח הבנייה הכולל שימור מבנים מתן היתר בניה במגרשים מספר (בחטיבת הקרקע התחתונה) לשטח בניה של 2,800 מ"ר ומעלה, יותנה בהגשת סקרי שימור למבנים המיועדים לשימור במגרשים 1065, , ו (בחטיבת הקרקע העליונה) למשרד מהנדס העיר. מתן היתרי בנייה במגרשים 2000 ו לשטח בניה העולה על 8,000 מ"ר יותנה בהתחלת ביצוע עבודות השימור של המבנים במגרשים , 1065, ו מתן היתר אכלוס אחרון במגרשים 2000 ו יותנה בהשלמת עבודות השימור של המבנים במגרשים 1070,1068,1065 ו

14 הוראות הבינוי מתן היתר בניה למגרשים בחטיבת הקרקע התחתונה יהיה מותנה בהגשת תכנית בינוי ופיתוח אשר תאושר על ידי מהנדס העיר. קו הבניין קו בניין תת קרקעי יהיה 0 לכל המרווחים קו בניין על קרקעי יהיה 0 לכל המרווחים למעט המגרעות כמסומן בתשריט. גובה המבנה גובה הבניינים לא יעלה על 6 קומות בתוספת של עד 2 קומות חניה ושרותי בית כולל מסד מהן מספר הקומות מעל פני קרקע טבעית מדוד מהנקודה הנמוכה ביותר על הקרקע בחתך הבניין לא יעלה על 7 קומות, גובה זה כולל 2 קומות אותן יש לאשר בהקלה לפי סעיף 147 לחוק. במגרשים המוצעים 2000 ו גובה הבניה לא יעלה על הגבהים הבאים מעל פני הים בגובה זה לא יכללו מעקות ומתקנים על הגג אשר גובהם לא יהיה על פי תקן ויקבע בתכנית הבינוי כאמור. חניות החניה תהיה על פי נספח התנועה המצורף לתכנית ובכפוף לכך שהפתרון לחניה התפעולית יינתן בתחום המגרשים. טרם תחילת העבודות במגרש 1083 הכוללות הריסת המדרגות הקיימות למבנה הקיים בחלקה 144 בגוש הגובלת וצמודה למתחם מצפון, ידאגו יוזמי התכנית להסדרת גישה חליפית לחלקה 144 ולשביעות רצונם ותשמש את המבנה בחלקה 144 עד להקמת שביל הולכי הרגל הגובל בחלקה מדרום אשר ממנו תתבצע הגישה הסופית והקבועה של המבנה. 14

15 תאור הסביבה והנכס הנכס הנישום בשומתי זו מהווה מתחם קרקע המחולק למגרשים וממוקם בשכונת ואדי סאליב בעיר חיפה. הנכס ממוקם באזור הררי בשיפוע משתנה. הפיתוח הסביבתי מלא וכולל בין היתר חשמל, תקשורת, ביוב, כבישים, תאורה, מדרכות וכדומה. הסביבה כוללת מבנים ותיקים, חלקם נטוש וחלקם משופץ ומאוכלס. הסביבה משמשת למגורים, משרדים, תעשייה קלה ומסחר. כמו כן נמצא בסביבה היכל המשפט, קריית הממשלה, מסגד, בנקים, מסעדות וכדומה. 15

16 הנכס הנדון מהווה מגרשים מספר , , בגוש שומה המחולק לשתי חטיבות קרקע כדלקמן חטיבת קרקע תחתונה ממוקמת בין הרחובות ואדי סאליב מצד מזרח, עומר אלח'טאב מצד דרום והרב אלקלעי מצד מערב, וכוללת קרקע ריקה בטופוגרפיה הררית בשיפוע חד עד בינוני הכוללת פרטי מגרשים בחטיבת קרקע זו הינם כדלקמן מתחם מספר מגרש שטח מגרש צורה 682 מ"ר מ"ר רגולארית 2000 ( ) ,507 מ"ר מ"ר רגולארית 2001 ( )

17 חטיבת קרקע עליונה ממוקמת בין רחוב הרב אלקלעי במפלס התחתון מצד דרום ומערב ורחוב בית שאן מצד צפון מערב, וכוללת בחלקה קרקע ריקה וחלקה כוללת מבנים ותיקים נטושים הבנויים מבניית אבן טבעית ומיועדים לשימור, הטופוגרפיה בחטיבת קרקע זו הינה בשיפוע בינוני ומהמקום נשקף נוף לכיוון נמל חיפה, פרטי מגרשים בחטיבת קרקע זו הינם כלהלן מתחם מספר מגרש שטח מגרש ובינוי צורה 533 מ"ר קרקע, במתחם זה בנויי מבנה בשטח 176 מ"ר אי רגולארית מ"ר קרקע, במתחם זה היו בנויים שני מבנים בשטח 473 מ"ר, בפועל מבנה משני רגולארית דמוית מלבן המבנים הממוקם במגרש 1071 פורק/נהרס. 540 מ"ר קרקע אי רגולארית ,290 מ"ר קרקע אי רגולארית

18 עקרונות גורמים ושיקולים לשומה בהערכת שווי הנכס הנדון הבאתי בחשבון את הגורמים והשיקולים הבאים 1. קיימות שלוש גישות לשומת שווי השוק של נכס מקרקעין א. ב. ג. גישת ההשוואה (גישת השוק) Value).(Market Approach To גישת העלות (גישת השווי הפיזי) Value).(Cost Approach To גישת ההכנסה (גישת היוון ההכנסות) Value).(Income Approach To לאור מאפייני הנכס, גישת ההשוואה נבחרה כגישה המובילה כמקובל. מיקום הנכס הנישום שכונת ואדי סאליב בעיר חיפה. מצב הזכויות כמתואר לעיל בפרק תיאור הזכויות חכירה מהוונת. שטח הנכס הנישום כמתואר בתיאור הנכס. המצב התכנוני החל על הנכס אזור מגורים ועסקים מיוחד. נלקחה בחשבון רמת הפיתוח הסביבתי הקיימת ומידת הנגישות לנכס. מצב שוק הנדל"ן לאחרונה ורמת הדרישה באזור לנכסים מסוג זה ניתנה התייחסות והשוואת מחירים לנכסים דומים בסביבה. 10. למבנים הקיימים בחלק מהמתחמים ואשר מיועדים לשימור, נדרשים עלויות השקעה גבוהות יחסית לצורך שיפוצים בהתאם להוראות משרד מהנדס העיר, לאור זאת ומאחר ועלויות השקעה אלו תרומתם הצפויה לאחר השיפוץ הינה כשוויים של המבנים בגמר לא נלקחה בחשבון תרומתם הנוכחית לשווי בשומתנו זו ובנוסף ניתן מקדם דחייה של 0.9 למרכיב הקרקע. 18

19 11. צורת המתחמים והטופוגרפיה. 12. סוג הבעלות בחלקות הנדונות (בעלות פרטית ). 13. יחס חזית עומק. 14. עסקאות ההשוואה הינן בקרקעות בעלות מאפיינים דומים. 15. שומה זו נערכה לצרכיי שווי שוק של מזמין השומה ואינה ערוכה במתכונתה כחוות דעת משפטית ו/או לצרכיי הקצאת אשראי בנקאי. 16. מחטיבת הקרקע העליונה נשקף נוף יותר מחטיבת הקרקע התחתונה. 17. שומה זו נערכה תחת הנחת עבודה של זכויות חכירה מלאות ונקיות מכל חוב, חבות ו/או שיעבוד לצד ג'. 18. המחירים אינם כוללים מע"מ. 19

20 תחשיבים לשומה להלן עסקאות השוואה שנמצאו בגוש הנדון לנכסים בעלי מאפיינים דומים - במהלך חודש יולי 2011, נרכש מתחם 8 בגוש הנדון ברחוב דוד בן הרוש, שכונת ואדי סאליב, הכולל שטח קרקע של 316 מ"ר ועליו בנוי מבנה נטוש לשימור בשטח 437 מ"ר לפי שווי מוצהר ומוערך על ידי שלטונות מס השבח בסכום של כ- 400,000 ש"ח. לאור הגבלת הבינוי בבניינים לשימור וכן עלויות שיפוץ גבוהות, נראה כי עסקה זו מגלמת את עלויות הפיתוח ששולמו בקרקע בלבד. - במהלך חודש אוקטובר 2011, נמכרה דירה בקומה 2 בבניין ותיק הכולל 3 קומות הממוקם ברחוב שיבת ציון 64, בחלק מחלקה 113 בגוש הנדון, בשטח של כ- 97 מ"ר לפי שווי מוצהר ומוערך על ידי שלטונות מס השבח בסכום של כ- 464,000 ש"ח. כ- 4,783 ש"ח/מ"ר מגורים בנוי ישן. במהלך חודש ינואר 2011, נמכר שטח של 20 מ"ר ביעוד תעשייה מלאכה ותעשייה בקומת קרקע במבנה חדש בחלק מחלקה 111 בגוש הנדון, רחוב שיבת ציון 60, לפי שווי מוערך על ידי שלטונות מס השבח בסכום של כ- 125,500 ש"ח. כ- 6,275 ש"ח/מ"ר בנוי חדש. במהלך חודש יוני 2010, נמכר שטח מבנה מסחרי ותיק הממוקם ברחוב שיבת - - ציון 64, בחלק מחלקה 113 בגוש הנדון, בשטח של כ- 20 מ"ר לפי שווי מוצהר ומוערך על ידי שלטונות מס השבח בסכום של כ- 180,000 ש"ח. כ- 9,000 ש"ח/מ"ר. 20

21 מניתוח העסקאות לעיל, ובהתייחס למיקום הנכס, צורה, טופוגרפיה, נוף, זמינות, וכן כל הגורמים והשיקולים שהוזכרו בשומתנו זו נמצא כי ניתן לייחס שווי לקרקע ליחידת דיור 60,000 במגרשים הזמינים לבנייה (לא בנויים) ברמת שווי הנעה בגבולות סך של 50,000 ש"ח/קרקע ליחידת דיור ובתוספת הוצאות פיתוח. חטיבת קרקע תחתונה סה"כ שטח בחטיבת קרקע תחתונה 11,057 מ"ר מגרשים זמינים לבנייה. סה"כ יח"ד לפי 70 מ"ר שטח עיקרי לכל יחידה (ללא ממ"ד כ- 12 מ"ר) כ- 157 יח"ר = 70 מ"ר / 11,057 מ"ר לחטיבת קרקע תחתונה ניתן לייחס שווי של /קרקע 52,000 ליח"ד 8,164,000 ש"ח = 157 יחידות דיור 52,000 X ש"ח/קרקע ליח"ד חטיבת קרקע עליונה סה"כ שטח מגרשים זמינים לבנייה בחטיבת קרקע עליונה ) מגרשים 1069) הינו 1980 מ"ר = 1250 מ"ר מ"ר מ"ר סה"כ יח"ד לפי 70 מ"ר שטח עיקרי לכל יחידה (ללא ממ"ד כ- 12 מ"ר) כ- 28 יח"ר = 70 מ"ר / 1,980 מ"ר לחטיבת קרקע עליונה ניתן לייחס שווי של /קרקע 60,000 ליח"ד 1,680,000 ש"ח = 28 יחידות דיור 60,000 X ש"ח/קרקע ליח"ד 21

22 ע( לאור הגבלת הבינוי בבניינים לשימור וכן עלויות שיפוץ גבוהות בהתאם לדרישות משרד מהנדס העיר, שווי מרכיב הקרקע הינו זניח לכן שווי מגרשים אלו יהיה תואם לעלויות הפיתוח אשר הושקעו בהם בפועל. עלויות פיתוח במגרשים הינו כדלקמן = 1,614, , ,821 + ש"ח עלויות פיתוח שהושקעו בפועל בשאר המגרשים הינם כדלקמן 1,061, ,168, ,700, ,481, ,340,472+ 1,198,566 = 11,950,727 מגרש 1071 בשטח כ- 116 מ"ר, המהווה חלק ממתחם 19, הינו ריק והמבנה שהיה בנוי בו "פ חוזה הפיתוח), פורק/נהרס (על פי הנמסר). לכן ניתן לייחס למרכיב הקרקע שווי כדלקמן סה"כ יח"ד לפי 70 מ"ר שטח עיקרי לכל יחידה (ללא ממ"ד כ- 12 מ"ר) כ יח"ר = 70 מ"ר / 116 מ"ר בהתייחס לעלויות שיחזור מבנה זה ניתן לייחס תוספת למרכיב הקרקע בגין יח"ד אחת בלבד. לחטיבת קרקע עליונה ניתן לייחס שווי של /קרקע 60,000 ליח"ד 60,000 ש"ח = 1 יחידות דיור 60,000 X ש"ח/קרקע ליח"ד סה"כ שווי המתחם בכללותו במצבו בהתייחס למיקום, שטח טופוגרפיה, מגבלות בנייה לאור שימור המבנים הקיימים, הצורך בהכנת תכנית בינוי למתחם על מנת לקבל היתרים, גודל, צורה וכדומה הינו 23,469,188 ש"ח על פי תכנית מתחם עליון שהוצגה בפני אשר טרם קיבלה כל מעמד סטאטוטורי, זכויות מבוקשות 7,786 מ"ר. לאור מצבה של התכנית בשלבי הכנה ללא כל מעמד סטאטוטורי, העדר תשלומי פיתוח, השבחה, תשלומים למנהל וכן דחייה, נראה כי ניתן לייחס לפוטנציאל במצב נוכחי שווי ובמעוגל בסך של 24,000,000 ש"ח 22

23 ה ע ר כ ה לאור האמור לעיל ולאחר סקר בסביבה ובהתחשב בגודל הנכס, רמות הדרישה והביקוש לנכסים דומים, רמת הפיתוח הסביבתי וכן כל יתר הגורמים והשיקולים שפורטו בדו"ח זה מביאים אותי התחשיבים לכלל דעה כי ניתן להעריך את שווי הנכס הנדון כפי שתואר לעיל, כשהוא פנוי וחופשי מכל שיעבוד, חוב או חזקה ו/או בעיה משפטית כל שהיא ולתאריך הקובע בדו"ח זה בסך -.24,000,000 ש"ח הסכום הסכום במילים (עשרים וארבעה מליון שקל חדש) * יש לציין כי לאורך זמן עשוי לחול בנכס שינוי - עליה או ירידה בשוויו בערכים ריאליים. הנ"ל מותנה במצב השוק ובאופי המקרקעין. * בעת משא ומתן ייתכנו תנודות מהשווי בגבולות של כ- ± % לוטה בזאת - חוזי חכירה וחוזי פיתוח. הנני להצהיר כי אין לי כל חלק או עניין בנכס הנישום וכי שומתי זו נעשתה לפי מיטב ידיעותיי והבנתי המקצועית. שומה זו נערכה בהתאם לתקנות האתיקה של שמאי המקרקעין בישראל. 23