מפגעי בניה לא גמורה במרחב הציבורי הצעה לדיון

תמליל

1 10038 דרך בית לחם 67 חידוש עירוני לפי פרק א' : סקר מצב קיים מיקום מצב תכנוני מצב פיזי קיים פרק ב' : חלופות חלופה א' : תב"עית חלופה ב' : הריסה ובניה מחדש חלופה ג' : תוספת בניה לצורך חיזוק הבניין

2 פרק א' : סקר מצב קיים מיקום מצב תכנוני מצב פיזי קיים סקר דיירים

3 מיקום הבניין שוכן בחלקו הדרומי של רחוב דרך בית לחם, בית מס' 67 ברחוב. גו"ח 30001/65. גוש הבינוי העירוני, מתאפיין במימד צר וארוך בין הרחובות דרך חברון לדרך בית לחם ממזרח וממערב. רחוב יהודה מצפון ורבקה מדרום. האזור מתאפיין בשימושים מעורבים, מגורים מסחר ושירות ציבורי.

4 מיקום חלקה מלבנית בגודל של כ- 33 מ' * 25 מ' שטח החלקה כ 830 מ"ר מצפון מבנה מגורים וקומת מסחר בן 4 קומות. מדרום מבנה לשימור, בן 2 קומות מוגבה מעט מהרחוב.

5 מצב תכנוני - היתרים היתר לבניין חדש, מגורים + מסחר, ההיתר הוצא מתוף תכנית מתאר 62 לעיר ירושלים )תיק מס 75/500.00(. שטחים : 629 מ"ר עקרי )75% בניה לפי תכנית 62( 260 מ"ר שירות מרפסת היתר לבנית בקומה )תיק מס 86/827.00( היתר בניה מס' 86/827.00

6 מצב תכנוני תכנית בניין עיר תקפה תכנית 3770 על החלקה תקפה, תכנית 3770, תכנית מתאר לשכונת בקעה. תכנית מוטת שימור, אושרה בשנת על פי הגדרות התכנית, החלקה ביעוד מגורים 1 מיוחד. הנחיות הבינוי בחלקה על פי תכנית זו: גובה : 3 קומות + גג רעפים לא תותר בנית קומת עמודים מפולשת קווי בניין : חזית 6 מ', צד 4 מ', אחורי 5 מ'. החלקה בתשריט תכנית 3770

7 מצב תכנוני תכנית אב בקעה תכנית אב בקעה מרץ 2015, אושרה תכנית אב לשכונת בקעה. התכנית היא תכנית מוטת שימור. תכנית אב היא תכנית המתווה מדניות תכנונית שמכוחה ניתן לערוך תב"עות. החלקה כלולה בתכנית במתחם D, אזור המיועד להתחדשות עירונית. מתוקף תכנית זו ניתן להוציא תב"ע נקודתית או מתחמית לחלקה ובמסגרתה להגדיל את זכויות הבניה לבניין. התב"ע תוכל להגדיר זכויות בניה ובינוי חדש בהתאם להוראות תכנית האב. )התיחסות פרטנית לזכויות הבניה ואפשרויות הבינוי לחלקה על פי תכנית האב, ינתנו בפרק ב'( החלקה בתשריט תכנית אב בקעה

8 מצב פיזי קיים הבניין הוא בניין בן 3 קומות מגורים, מעל לקומת מסחר בחזית לרחוב, ומעל לקומת עמודים בעורף. בכל קומה 3 יח"ד, סה"כ 9 יח"ד בבניין. הבניין מחופה אבן בסיתות טובזה, שינויי הצבע וגוון האבן מעידים על אבן בעלת ספיגות גבוהה ובאיכות ירודה. פרטי האבן ופרטי הפתחים בסיסים עד חסרים, ומעידים על בניה ברמת פירוט נמוכה, בתקופה בה מצאי האבן בארץ היה חסר. חלק ממרפסות הבניין, בעיקר בחזיתות הצדיות, נסגרו עם השנים בבניה קלה. חזית מערבית רח' דרך בית לחם חזית מזרחית -אחורית חזית דרומית חזית צפונית

9 חצר אחורית מצב פיזי קיים שטחי חצר חצר הבניין האחורית מחופה אספלט ישן ומשמשת כשטח חניה משותף לטובת דיירי הבניין. חצר הבניין הקדמית, ברובה מוזנחת, בחלקה מרוצפת כחלק מהגישה לחזית המסחרית. ובחלקה שטח מגונן שהינו השטח הירוק היחיד בבניין. חצר הבניין הדרומית, מרוצפת באריחים ומשמשת את שביל הכניסה לחדר המדרגות. חצר הבניין הצפונית, מחופה באספלט, בשיפוע עולה. בחזית החצר שני פתחים שנסגרו בעבודת מסגרות, וכנראה משרתים את המסחר בחזית הבניין. חצר קדמית חצר צפונית חצר דרומית

10 מצב פיזי קיים גרעין מדרגות ושטחים משותפים חדר המדרגות, מחופה באריחי שיש עד גובה 1.10 מ' מהלך מדרגות בתנוחת "ר" ללא מעלית. מרבית התשתיות לבניין מוזנות דרך החצר האחורית, שעוני מים, ארונות חשמל וצינור ניקוז גז נמצאים בארונות שרות בקומת העמודים האחורית. באופן כללי, נראה כי לא בוצעה בבניין פעילות תחזוקה ושיקום משמעותית לאורך השנים. סביר להניח ששעוני המים פוצלו ממקור הזנה משותפת לכלל הדירות. חדר מדרגות תשתיות בחצר אחורית כניסה לחדר המדרגות

11 פרק ב' : חלופות חלופה א' : תב"עית חלופה ב' : הריסה ובניה מחדש חלופה ג' : תוספת בניה לצורך חיזוק הבניין

12 חלופה א' עריכת תכנית בניין עיר חדשה לחלקה. על פי תכנית אב לבקעה. הנחיות בינוי על פי תכנית אב בקעה מתחמי בינוי D מתחם להתחדשות עירונית על דרך חברון. מדרג שימורי הבניין לא מסומן כבניין לשימור. חזית מסחרית תכסית 45% 200%-240% בניה מרביים. 6 קומות, גובה 21 מ'. קווי בניין, יקבעו בתכנית מפורטת. הנחיות בינוי :

13 חלופה א' עריכת תכנית בניין עיר חדשה לחלקה. על פי תכנית אב לבקעה. בכדי להבהיר משמעות הבינוי הנגזרת מכך, מוצעות 2 דוגמאות שמטרתן להבהיר משמעות הדבר, ואינן מהוות תכנית בניה. 103 מ"ר. 78 מ"ר. בניין בן 6 קומות, 3 יח"ד בקומה בגודל ממוצע של בניין בן 6 קומות, 4 יח"ד בקומה בגודל ממוצע של הערה ללא שטחים למסחר

14 ש) ע) ק) חלופה ב' הגשת היתר בניה, לפי תכנית לפי סעיף הריסת מבנה קיים למגורים ובנייתו מחדש = 835 מ"ר = 988 מ"ר 1,823 מ"ר תנאים לתכנון תכנית גודל החלקה קטן מ 1 דונם. הבניין לא מופיע בכרטסת שימור. קיימות 9 יח"ד. קיים שטח לתוספת יח"ד בקומת עמודים פרמטרים לתכנון/זכויות בניה תכנית קומות : 6 קומות,תוספת 2 קומות לבניין הקיים. זכויות בניה : ) ) זכויות מתוקף תכניות קיימות: )לפי היתר 75/500( 629.ק( + 2*)258+75( 9*25 + זכויות בניה מתוקף תכנית 97 :10038 סה"כ: קווי בניין: מ 3 ' חזית ומאחור 2 מ' צד.

15 חלופה ג' הגשת היתר בניה, לפי תכנית לפי סעיף תוספת בנייה במבנה מגורים לצורך חיזוק תנאים לתכנון תכנית מבנה שאינו מבנה מגורים גדול הבניין בתחום העיר ההיסטורית הבניין לא מופיע בכרטסת שימור. הנחת עבודה יבוצע שדרוג הנדסי מלא. פרמטרים לתכנון/זכויות בניה תכנית תוספת קומות : קומה וחצי )לפי סעיפים 6(, 4 הרחבת יח"ד קיימות )לפי סעיף 2( 25 מ"ר לדירה, כולל ממ"ד קווי בניין: מ 3 ' חזית 2 מ' - צד, מ 3 ' לאחור תותר חריגה מקווי הבניין לטובת ממ"ד

16 חלופה ג' תכנית מפלס 1-, תכנית חניון תת"ק

17 חלופה ג' תכנית קומת קרקע, תוספת יח"ד בקומת עמודים אחורית

18 חלופה ג' תכנית קומה טיפוסית קיימת, תוספת 25 מ"ר לכל יח"ד

19 3 חלופה ג' תכנית מפלס 4, תוספת מעל לבניין הקיים, יח"ד

20 חלופה ג' תכנית מפלס 5 תוספת חצי קומה מעל לבניין הקיים, 2 יח"ד

21 חלופה ג' תכנית גג

22 חלופה ג' חתך

23 חלופה ג' חזית לרחוב

24 חלופה ג' הדמיות חזית לרחוב מבט ממזרח מבט צפון-מערב מבט מדרום מערב

25 חלופה ג' סיכום שטחים קומה מרתף קרקע )0.0( תוספת שטח מוצע )מ"ר( % משטח מאושר יעוד חניה מגורים מסחר מגורים מגורים מרפסות מגורים מגורים - מרפסות גרעין מגורים מגורים - מרפסות גרעין הערות מתקני כפל חניה. כניסה במסעה אחת מבוקרת. דורש תיאום ותכנון ע"י יועץ תנועה דירת חצר לפי תכנית, למסחר תאושר תוספת של 20% מהשטח המאושר הקיים למסחר. תוספת שטח למגורים כולל מרחב מוגן. תוספת מעלית בגרעין הבניין ישנה אפשרות לתוספת שטחי מרפסות לדירות המזרחיות דירות עם מרפסת גג. שטח סופי יאושר מול ע.ירושלים ללא חישוב שטחים למסחר סה"כ 1,482

26 חלופה ג' הערות התכנית המוצעת, הינה על פי התרי בניה מאושרים לבניין. תוספות בניה שאינן מאושרות כחוק, ידרשו לפירוק או לאישור במסגרת היתר זה, על פי תנאי תכנית מתאר תכנון חניון, וכמות תאי חניה המוצעים. בכפוף לבחינת יועץ תנועה ואישור אגף תוש" הי במסגרת היתר הבניה. תכנון המעלית המוצעת בגרעין הבניין, בכפוף לאישור יועץ מעליות. שטח המסחר המוצע, יהיה 20% משטח המסחר המאושר בהיתרים, לשטח שיאושר במסגרת היתר הבניה, על פי תכנית אישור פתרונות מיגון, בכפוף לאישור הג"א, במסגרת היתר הבניה. ובכפוף