Microsoft Word - MERGEBLB007.DOC

תמליל

1 TBPIRUT א/ כ/ כ/ כ/ א/ כ/ מס' דף : 1 26/01/ תכנית מפורטת: חפ/ 1332 סדר יום לועדת משנה של הועדה המקומית ישיבה מספר: שם: "קסטרא" תוספת שימושים וזכויות בניה בעלי עניין : חב' חוצות היוצר חיפה בע"מ יוזם: בתאריך: עורך: מנספלד עוזי גורדון בע"מ בעלים: חב' חוצות היוצר חיפה בע"מ מינהל מקרקעי ישראל עיריית חיפה מ ט ר ת ה ת כ נ י ת חלוקה ואיחוד בגושים ו גליונות מס' 113/2 עד 113/5 חוצות היוצר חיפה בע"מ באמצעות המודד המוסמך רודי בלן (רח' מקלף 3 חיפה), מבקשת לחלק ולאחד חלקות שונות בגושים ו בהתאם לתכנית חפ/ 1332 ""קסטרא" תוספת שימושים וזכויות בניה" שפורסמה למתן תוקף בי"פ 6681 מיום 24/10/2013. האתר נמצא במבואות הדרומיים של העיר סמוך לדרך פלימן המתחם מוכר כמרכז קסטרא. הערות מהנדס העיר: התכנית חפ/ 1332 ""קסטרא" תוספת שימושים וזכויות בניה" שפורסמה למתן תוקף בי"פ 6681 מיום 24/10/2013, מחלקת את החלקות 50 24, ו- 58 בגוש וח"ח 9 בגוש ויוצרת מגרשי בניה בסיווגים שונים. הועדה המקומית בישיבתה מס' 56 מיום אישרה תשריט לחלוקת החלקה 9 בגוש בהתאם לתכנית חפ/ 1928, בו נוצרה החלקה הארעית [1] שכלולה בבקשה המוגשת. התשריט הנ"ל אושר ע"י המרכז למיפוי ישראל ככשר לרישום וטרם נרשם, ולכן לא ניתן לרשום את התשריט המוגש כעת כל עוד התוכנית לצורכי רישום של החלקה 9 בגוש לא תרשם קודם. הועדה המקומית בישיבתה מס' 58 מיום אישרה תשריט לחלוקת החלקות 58 50, בגוש בהתאם לתכניות המאושרות חפ/ 1975 א "מנהרות הכרמל" שפורסמה למתן תוקף בי"פ 5150 מיום , וחפ/ 1975 "פרויקט מנהרת הכרמל" שפורסמה למתן תוקף בי"פ 4481 מיום מאחר והבקשה המוגשת כוללת גם את החלקות 50 ו - 58 בגוש ישנו צורך ליצור גיליונות נפרדים עבור החלקות המשותפות. התכניות חפ/ 1928 "אתר למוסד ציבורי מיוחד-משרדי חברת החשמל בדרום חיפה" שפורסמה למתן תוקף בי"פ 4675 מיום וחפ/מק/ 2105 א "הרחבת דרך בצומת רח' פלימן וכביש מס' 11" שפורסמה למתן תוקף בי"פ 5050 מיום , הפרישה מהחלקה 24 בגוש שטחי דרכים להרחבת צומת פלימן וי"א הספורטאים. יש להעיר שעפ"י החוזה שנערך ונחתם בתאריך בין עיריית חיפה לבין רשות מקרקעי ישראל הבעלות של החלקות 50 ו- 58 וחלקי החלקה 24 (חלקה ארעית [102]) בגוש תהיה לעיריית חיפה, לכן התכנית לצורכי רישום של הצעת החלוקה והאיחוד הזו כשתוגש לחתימת יו"ר הועדה המקומית תהיה חתומה ע"י עיריית חיפה. בנוסף החלקה 9 בגוש הינה בבעלות רשות הפיתוח, לכן התכנית לצורכי רישום של הצעת החלוקה והאיחוד הזו כשתוגש לחתימת יו"ר הועדה המקומית תהיה חתומה ע"י רשות מקרקעי ישראל. בהתאם לסעיף 6.2 להוראות התכנית חפ/ 1332 : "כל השטחים המיועדים בתכנית זו לדרכים נועדים להפקעה בהתאם לסעיפים , לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ויירשמו על שם עיריית חיפה כשהם פנויים מכל מבנה דייר וחפץ וחופשיים מכל שיעבוד." ולכן יש להפקיע ולרשום את כל שטחי הדרכים מופרשים על שם עיריית חיפה. בנוסף נקבע בסעיף 6.4 להוראות התכנית הנ"ל:

2 א/ כ/ א/ כ/ כ/ ג/ כ/ ג/ מס' דף : 2 "תירשם זיקת הנאה למעבר הולכי רגל וכלי רכב בין תאי שטח 01,02,03." ולכן יש לרשום הערת אזהרה עפ"י תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל 1969, לעניין זיקת הנאה למעבר הולכי רגל ברוחב 10 מ' בחזית החלק המסומן במספר ארעי 119 (תא שטח 1) לכייון רחוב משה פלימן. בנוסף יש לרשום הערת אזהרה עפ"י תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל 1969, לעניין זיקת הנאה למעבר הולכי רגל וכלי רכב בין החלקים המסומנים במספרים ארעיים , ו- 119 (תאי שטח 2 1, ו- 3). עפ"י תקנות המודדים 1998 התשריט טעון אישור המרכז למיפוי ישראל, ייתכן ויחולו שינויים מזעריים במידות ובשטחים כתוצאה מהביקורת. הבקשה תואמת את התכניות חפ/ 1332 חפ/ 1332 ג, חפ/ 1975 א, חפ/ 1975, חפ/ 1928 א, חפ/מק/ 2105 א ויש להיעתר לה. המלצות צוות משרד מהנדס העיר: גיליון ראשון גוש חלקה ארעית [1] גיליון העברה לאישור תשריט העברה זה בהתאם לתכנית חפ/ 1332 שפורסמה למתן תוקף בי"פ 6681 מיום 24/10/2013, בתנאים הבאים: 1. החלק הארעי המסומן במספר 1 יועבר לגוש כחלק ארעי מסומן במספר 100 ויקבל טיפול נוסף בהמשך. 2. תוכן תכנית לצורכי רישום כחוק. 3. אין בשינויים המזעריים שיחולו במידות ובשטחים כתוצאה מביקורת המרכז למיפוי ישראל משום סטייה מאישור תשריט זה. 4. התכנית לצורכי רישום שתוגש לחתימת יו"ר הועדה תהיה חתומה ע"י רשות מקרקעי ישראל. גיליון שני גוש חלקה 24- גיליון חלוקה. לאישור תשריט חלוקה זה בהתאם לתכנית חפ/ 1332 שפורסמה למתן תוקף בי"פ 6681 מיום 24/10/2013, בהתאם לתכנית חפ/ 1928 שפורסמה למתן תוקף בי"פ 4675 מיום , בהתאם לתכנית חפ/ 2105 שפורסמה למתן תוקף בי"פ 5050 מיום ובהתאם לתכנית חפ/ 1332 שפורסמה למתן תוקף בי"פ 2754 מיום , בתנאים הבאים: 1. קווי הרחוב יהיו כמסומן באדום.על גבי התשריט. 2. החלק המסומן במספר ארעי 102 יקבל טיפול נוסף בהמשך. 3. החלק המסומן במספר ארעי 103 היא דרך ציבורית שתופקע ותרשם על שם העירייה. 4. תוכן תכנית לצורכי רישום כחוק. 5. אין בשינויים המזעריים שיחולו במידות ובשטחים כתוצאה מביקורת המרכז למיפוי ישראל משום סטייה מאישור תשריט זה. 6. התכנית לצורכי רישום שתוגש לחתימת יו"ר הועדה תהיה חתומה ע"י עיריית חיפה. גיליון שלישי גוש חלקות 50 ו- 58- גיליון חלוקה. לאישור תשריט חלוקה זה בהתאם לתכנית חפ/ 1332 שפורסמה למתן תוקף בי"פ 6681 מיום 24/10/2013,בהתאם לתכנית חפ/ 1332 שפורסמה למתן תוקף בי"פ 2754 מיום , בהתאם לתכנית חפ/ 1975 א שפורסמה למתן תוקף בי"פ 5150 מיום ובהתאם לתכנית חפ/ 1975 שפורסמה למתן תוקף בי"פ 4481 מיום בתנאים הבאים: 1. קווי הרחוב יהיו כמסומן באדום.על גבי התשריט. 2. החלק המסומן במספר ארעי 104 ירשם בשם הבעל הרשום של החלקה 50 בגוש החלקים המסומנים במספרים ארעיים 106 ו- 107 יקבלו טיפול נוסף בהמשך. 4. החלקים המסומנים במספרים ארעיים 105 ו- 108 הם דרכים ציבוריות שהופקעו ויירשמו על שם עיריית חיפה, הודעה עפ"י סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי

3 כ/ מס' דף : 3 ציבור) פורסמה בי"פ 4270 מיום כ"ו בטבת התשנ"ה ( ) ותיקון בי"פ 4278 מיום כ"ה בשבט התשנ"ה ( ). והודעה עפ"י סעיף 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) פורסמה בי"פ 4741 מיום י"ג בניסן התשנ"ט ( ). 5. תוכן תכנית לצורכי רישום כחוק. 6. אין בשינויים המזעריים שיחולו במידות ובשטחים כתוצאה מביקורת המרכז למיפוי ישראל משום סטייה מאישור תשריט זה. 7. התכנית לצורכי רישום שתוגש לחתימת יו"ר הועדה תהיה חתומה ע"י עיריית חיפה. גיליון רביעי גוש חלקות ארעיות , 102, 100, ו- 107 גיליון חלוקה.ואיחוד לאישור תשריט חלוקה ואיחוד זה בהתאם לתכנית חפ/ 1332 שפורסמה למתן תוקף בי"פ 6681 מיום 24/10/2013, בתנאים הבאים: 1. קווי הרחוב יהיו כמסומן באדום על גבי התשריט. 2. החלק המסומן במספר ארעי 109 ירשם בשם הבעל הרשום של החלקה 58 בגוש החלק המסומן במספר ארעי 113 הוא מגרש בניה המסווג כמגורים מיוחד ומשרדים. 4. החלק המסומן במספר ארעי 116 הוא מגרש בניה המסווג כמגורים מיוחד ומשרדים ומיועד לחניון. 5. החלק המסומן במספר ארעי 119 הוא מגרש בניה המסווג כמסחר ותיירות. 6. החלקים המסומנים במספרים ארעיים 118 ו- 120 הם דרכים ציבוריות שתופקענה ותרשמנה על שם עיריית חיפה. 7. תרשם עפ"י תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל 1969, זיקת הנאה למעבר הולכי רגל בחזית החלק המסומן במספר ארעי 119 (תא שטח 1) לכיוון רחוב משה פלימן ברוחב של 10 מ'. 8. תרשם עפ"י תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל 1969, זיקת הנאה למעבר הולכי רגל בין החלקים המסומנים במספרים ארעיים , 113, (תאי שטח 1,.(3,2 9. תרשם עפ"י תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל 1969, זיקת הנאה למעבר כלי רכב בין החלקים המסומנים במספרים ארעיים , 113, (תאי שטח 2, 1,.( תוכן תכנית לצורכי רישום כחוק.. 11 אין בשינויים המזעריים שיחולו במידות ובשטחים כתוצאה מביקורת המרכז למיפוי ישראל משום סטייה מאישור תשריט זה. 12. התכנית לצורכי רישום שתוגש לחתימת יו"ר הועדה תהיה חתומה ע"י עיריית חיפה ורשות מקרקעי ישראל. החלטת הועדה:

4 TBPIRUT ז/ ז/ מס' דף : 4 26/01/2015 תכנית מפורטת: חפ/ 1118 סדר יום לועדת משנה של הועדה המקומית ישיבה מספר: 25 בתאריך: שם: תוספת דיור מוגן לבית אבות ספרדי- נוה שאנן בעלי עניין : ועד העדה הספרדית חיפה יוזם: עורך: דגן מושלי מושלי אלדר אדריכלים מאיר ברמן משה ליבוביץ גרונר ד.א.ל מהנדסים בע" מ ט ר ת ה ת כ נ י ת תכנית תכנון עיר שינוי תכנית מתאר מקומית, תכנית מס' " חפ/ 1118 תוספת דיור מוגן לבית אבות ספרדי- נוה שאנן" - דיון להפקדה - גליון מס' תכנית בסמכות הועדה המחוזית - מוגשת בזאת לדיון הועדה המקומית תכנית תכנון עיר חדשה תכנית מס' " חפ/ 1118 /ז תוספת דיור מוגן לבית אבות ספרדי- נוה שאנן" יוזמי התכנית ועד העדה הספרדית חיפה, גדליהו 1, חיפה. בעלי הקרקע חלקה חלקה - 4 מדינת ישראל, בחכירה לעדה היהודית הספרדית בחיפה. 5- מדינת ישראל. חלקה 19- על פי נסח הטאבו הבעלים לא הוסדר בשל סכסוך הספרדית לצורך ביצוע העסקה. יצויין כי מנהל מקרקעי חתם על התוכנית כבעל עניין בקרקע. עורך התכנית אדר' דגן מושלי דרך מנחם בגין 114, תל אביב.. הוצגה דרישה של ממ"י מיום לתשלום של העדה המקום הקרקע הכלולה בתכנית זו נמצאת במורדות הצפון מזרחיים של שכונת נוה שאנן באתר בית האבות הספרדי בנוה שאנן. גוש מוסדר חלקות 19. גוש מוסדר חלקות 4,5 ח. "ח (חלקות דרך)

5 ו/ א/ מס' דף : 5 שטח התכנית. שטח התכנית כ דונם. רקע: חטיבת הקרקע הכלולה בתכנית נמצאת במורדות הצפוניים של שכונת נוה שאנן וגובלת בשני רחובות רחוב סולומון ורחוב יעקוב חזן. בתחום המגרש קיים מבנה בן 6 קומות המשמש כבית אבות סיעודי אשר נבנה בהתאם לתוכניות המאושרות חפ/ 1867 במ, וחפ/ מב 1867 א' והמנוהל ע"י ועד העדה הספרדית. התוכנית מציעה לשנות את יעוד הקרקע מאתר למוסד לדיור מיוחד ולהוסיף במגרש מבנה בן 22 קומות (15 קומות מעל מפלס הדרך ועוד 15 קומות מתחת למפלס הדרך ( שישמש לדירות מגורים ) 230 יח"ד ( במסגרת דיור מוגן. סה"כ השטח העיקרי המוצע בתוכנית 25,300 מ"ר (10770 מ"ר מאושרים ו- 14,530 מ"ר מוצעים). המהווים 352% ממגרש של 7,180 מ"ר. הערות צוות מהנדס העיר: מצב סטטוטורי מאושר תכניות מאושרות : על החלקות שבנדון חלות התכניות המאושרות חפ/ 1867 במ משנת 1991 חפ/במ/ 1867 וחפ/מק/ 1118 ' המאושרת משנת 1994 שאושרה ב בהתאם לתוכניות אלה, מסווג השטח למוסד המיועד להקמת מבנים לשרותים, דהיינו 3- ו- 4 בתוכנית חפ/ 1400 השימושים המותרים יהיו בהתאם לקבוצת השימושים. ציבוריים ועירוניים שימושים של בריאות דת וסעד חינוך תרבות וחברה שרותי מנהל וציבור. ההוראות בתוכניות שאושרו ואימצו הוראות אולם יצוין כי עם הפקדת תוכנית חפ/ 2000 בוטלה תוכנית חפ/ 1400 מתוך התוכנית חפ/ 1400 ממשיכות לחול. בגובה שלא יעלה על 21 מ' ובו תותר הקמת מספר מבנים מיועד למוסד בהתאם לתכניות אלו, מגרש בניה מספר 34 מעל קו הקרקע הטבעית מעל מסד שגובהו לא יעלה על 2.20 מפני קרקע טבעית. שטח הבניה העיקרי יהיה 150 % משטח המגרש,דהיינו מ"ר משטח מגרש של 7,180 מ"ר. המרווחים המאושרים: קדמי לרחוב סולומון - 15 מ'. קדמי לרח' יעקוב חזן מ 5 '. מדרום עם בית האבות שנבנה שמחבר והתאמה מקומית לגשר מרווח צידי כלפי מבנה בית האבות הישן 5 מ' בחלקה 18. מרווח צידי כלפי חלקת מגורים גובלת מצפון 10 מ' ונקודתית לאורך 13 מ' קו בניין של 5 מ'. אחורי 5 מ' ונקודתית קו בניין משתנה בין 3-4 מ' (בהתאם לקונטור המבנה הקיים). תמ"מ 6 תכנית מתאר מחוזית למטרופולין חיפה:

6 מס' דף : 6 בהתאם לתמ"מ 6 פיתוח עירוני. "תכנית המתאר המחוזית לחיפה" אשר אושרה בתאריך נמצאת החלקה הנדונה באיזור תוכניות מופקדות תכנית חפ/ 2000 בהתאם לתכנית המתאר חפ/ 2000 המופקדת, החלקות נמצאות באזור לבניה המיועד למגורים ובהם ניתן לאפשר מגורים לרבות פנמיות, מעונות סטודנטים,דיור מוגן,הוסטלים וכיוצא באלה וכן מבנים ומוסדות ציבור. בהתאם לתוכנית תותר תוספת שטח של 15% משטח מגרש. הבניה באזור הינה בניה מרקמית ותהייה תואמת לגובה הבינוי הקיים בסביבה ולא תעלה על 6 קומות. יש לציין כי בנושא הגובה ותוספת אחוזי הבניה הגיש מהנדס העיר התנגדות לתוכנית המתאר אשר תידון במסגרת ההתנגדויות. תיאור התכנית כפי שהוגשה: מסמכי התכנית, כוללים תשריט מצב מוצע ומצב מאושר, תקנות,נספח בינוי ונספח דרכים וחניות. מטרת התכנית: תוספת יחידות דיור מוגן לבית אבות קיים. עיקרי הוראות התוכנית: שינוי יעוד הקרקע ממוסד לדיור מיוחד. תוספת אחוזי בניה. מתן הוראות בניה. מתן הוראות בינוי ופיתוח. שטח התוכנית: 7,763 מ"ר. שטח המגרש: 7,180 מ"ר. יעוד הקרקע: דיור מיוחד שימושים: דירות מגורים במסגרת דיור מוגן. בית אבות סעודי כולל מחלקות עפ"י תקני משרד הבריאות. שרותים נלוים לשימוש הדיור המוגן ובית האבות הסיעודי כגון: בית כנסת, בריכה, בית קפה, אודיטוריום, מיני מרקט וכו' וכן מתקני תשתיות נדרשים ומרכז אנרגיה. כניסה קובעת : הכניסה לבניין מוצעת מהרחוב העליון, רחוב יעקוב חזן. שטחי בניה עיקרי המבוקש בתוכנית: מעל הכניסה המוצעת 12,555 מ"ר מתחת לכניסה המוצעת 12,745 מ"ר. סה"כ השטח העיקרי המוצע בתוכנית מ"ר, (תוספת של -14,530 מ"ר מעל לשטח המאושר). שטחי שרות: מעל הכניסה המוצעת 4,000 מ"ר מתחת לכניסה המוצעת 10,755 מ"ר שטח זה כולל 6,500 מ"ר לחניה במרתף. סה"כ שטח השרות המבוקש בתוכנית 14,755 מ"ר

7 ו/ י/ מס' דף : 7 אופן חישוב שטחי השרות לדיור מוגן יהיה בהתאם לתוכנית חפ/ 229 /5 ואופן חישוב שטחי השרות לבית האבות הסיעודי יהיה בהתאם לתוכנית חפ/ 1400 /שש. התוכנית,כפי שהוגשה, מאפשרת להעביר ללא הגבלה שטחים עיקריים ושרות מתחת לכניסה הקובעת אל מעל לכניסה הקובעת והפוך. מספר יח"ד: 230 יח"ד. בהתאם להוראות התוכנית נקבע כי גודל יחידת דיור יהיה עד 65 מ"ר כולל ממ"ד לא כולל מרפסת. גובה מעל כניסה קובעת: 55 מ'. מספר קומות: 15 קומות מעל הכניסה הקובעת ובנוסף קומה למתקנים טכניים ו- 7 קומות מתחת לקומה הקובעת סה"כ 22 קומות. הוראות נוספות: התוכנית מאפשרת חיבור בין המבנה הקיים במגרש ומבנה בית האבות בחלקה שמדרום (חלקה 18 בגוש 12447) בהתאם להוראות תוכנית חפ/מק/ 1118 מיים, פינוי פסולת עפר, מיגון, שירותי כבאות, תקשורת ועוד. וכוללת הוראות נוספות בנושאים של ביוב, ניקוז ואספקת חניה: בהתאם להוראות התוכנית,כפי שהוגשה,החניה תהיה בהתאם לתקנות התכנון והבניה בעת הוצאת ההיתר. כאשר לשטחים המיועדים לשרותים קהילתיים, למסחר ומשרדים ינתן פתור. (בהתאם לתקנות, החניה הנדרשת לבית אבות על פי התקן היא מקום חניה אחד לכל 4 יח"ד) בהתאם למצב המאושר. שאר קוי מ' קווי בנין: קוי הבניין למבנה נקבעו בתשריט. קו בניין קדמי לרחוב חזן יעקב : 0 - על קו הרחוב לאורך כ- 10 מ' ובהמשך, 5 הבניין המוצעים במגרש הינם בהתאם למצב המאושר. בנוסף, על פי הוראות התוכנית קו הבניין לחניה תת קרקעית יהיה על גבול תא השטח למעט קו בניין צידי ימני לחניה שיהיה בהתאם לקו הבניין למבנה. עצים בוגרים: בהתאם לתוכנית מוצעים העצים הבוגרים הכלולים בתוכנית להעתקה. על תנאי להעתקת עץ יהיה אישור פקיד היערות כנדרש בתקנות התכנון והבניה. הוראות פי התוכנית כפי שהוגשה, נספחים: 2 חתכים נספח בינוי: לתכנית מצורף נספח בינוי המציג את תוכנית הבינוי במפלס הכניסה והדמיות., תוכנית מפלס הקומה מעל קומת החניה,

8 מס' דף : 8 נספח חניה: בהתאם לנספח החניה מוצעות 151 חניות בתחום המגרש מהן 45 חניות קיימות שאינן מקורות הממוקמות בצמוד למבנה הקיים בחלק האחורי של המגרש. בנוסף מוצעות- 2 קומות חניה הכוללות 106 חניות ) 45+61) בקומות התחתונות של המבנה המוצע. על פי טבלת החניה המצורפת לנספח קיימים במגרש 55 מקומות חניה לבית אבות והתוספת המוצעת היא 58 חניות אשר תשמשנה את 230 יח"ד החדשות וזאת בהתאם לתקן של 1:4. הכניסה והגישה לחניות מוצעת בתחום המגרש לאורך המרווח הצידי הצפוני עם כניסה מהרחוב התחתון, רחוב סולומון, ורמת השרות המוצעת בתוכנית הינה רמה 2. כתב שיפוי: לתכנית הוגש של כתב שיפוי חתום ע"י יזם התכנית באישור עו"ד. הערות צוות משרד מהנדס העיר יעוד קרקע: התוכנית מציעה שינוי יעוד הקרקע ממוסד לדיור מיוחד ומאפשרת שימוש של דיור מוגן בנוסף לבית האבות הסיעודי הקיים. לאור האמור על מנת לשקף את השימושים אותם מאפשרת התוכנית מוצע לשנות את יעוד הקרקע לדיור מיוחד ומבנים ומוסדות ציבור.הוראות ומסמכי התוכנית יעודכנו בהתאם. שטח מרפסות: בהתאם להוראות התוכנית גודל יחידת דיור יהיה עד 65 מ"ר כולל ממ"ד לא כולל מרפסת. על פי טבלת השטחים לא צויין שטח עיקרי למרפסות. היות ועל פי חוק שטח מרספות זיזיות הינו שטח עיקרי ועל מנת למנוע אי בהירות לנושא השטחים למרפסות מוצע לציין בהוראות התוכנית את סה"כ השטח המיועד למרפסות וליעדו למרפסות בלבד. המיועדים עצים בוגרים: בהתאם לתוכנית מוצעים העצים הבוגרים הכלולים בתוכנית להעתקה. על פי הוראות התוכנית תנאי להעתקת עץ יהיה אישור פקיד היערות כנדרש בתקנות התכנון והבניה. על פי הוראות החוק בתוכנית בניין עיר בה קיימים יותר מ- 5 עצים בוגרים נדרשת התייחסות פקיד היערות. לאור האמור הועברה התוכנית להתייחסות פקיד היערות ונדרש לערוך סקר ע"י אדריכל נוף או אגרונום כולל התייחסות לשתילה חלופית הנדרשת בשטח ולקבל את התייחסות פקיד היערות. הוראות התוכנית יעודכנו בהתאם להערות פקיד היערות. העברת שטחי בניה מעל הקומה הקובעת אל מתחת הכניסה הקובעת והפוך: התוכנית מציעה לאפשר העברת שטחים עיקריים ושרות ללא הגבלה מתחת לכניסה הקובעת אל מעל לכניסה הקובעת והפוך. על מנת לודא כי התוכנית תשקף את נספח הבינוי המצורף לתוכנית מוצע לאפשר העברת שטחים (עיקרי ושרות ( ממתחת לכניסה הקובעת אל מעל לכניסה הקובעת עד 20% והעברת שטחים מעל לכניסה הקובעת אל מתחת לכניסה הקובעת ללא הגבלה. התוכנית תתוקן בהתאם. קו בניין קדמי לרחוב יעקוב חזן

9 התוכנית מציעה קו בניין קדמי לרחוב יעקוב חזן בהתאם למצב המאושר. מס' דף : 9 "0"- על גבול החלקה (קו הרחוב) לאורך כ- 10 מ' ובהמשך, 5 מ' על פי נספח הבינוי הבניה המבוקשת עד קו הרחוב הינה תת קרקעית ואינה נצפת ואילו הבניה המבוקשת מעל מפלס הרחוב חזן מרוחקת מקו הרחוב בכ- מ 7 ולקבוע בתוכנית קו בניין למבנה מעל פני רחוב יעקוב חזןן '. לאור האמור מוצע לאפשר את הבניה על גבול הרחוב רק עד מפלס רחוב יעקוב שלא יפחת מ- מ 5 '. מסמכי התוכנית יעודכנו בהתאם. אופי בינוי על פי נספח הבינוי בחלק הנמוך מרחוב סולומון המבנה המבוקש הינו מבנה מדורג ואילו בחלק שמעל רחוב סולומון המבנה מחולק לשני אגפים המקושרים ביניהם כל 3 קומות כאשר חתך האגף משתנה בכל קומה. היות והוראות הבינוי אינן מתייחסות לאופיו המיוחד של המבנה מוצע לעגן את עקרונות הבינוי בהוראות התוכנית. מצויינות אדריכלית.1 התכנית כפי שהוגשה כוללת נספח בינוי מנחה הכולל חתכים והדמייה. מאחר והנספח מנחה ולאור נפחו של המבנה המוצע יחסית למבנה הקיים בחלקה ולמבנים בחלקות הגובלות מצפון ודרום, בהוראות התכנית יכלל סעיף לנושא מצויינות אדריכלית כדלקמן: תכנון המבנה/ים יעשה תוך הקפדה על יחודיות ומצויינות אדריכלית. מוצע לקבוע כי 2. מתן היתר בניה יהיה מותנה בבדיקה ובאישור מוקדם של מהנדס העיר לעיצוב המבנה ולחומרי הגמר. לצורך בדיקה זו יוגשו הדמיות של המבנה ממספר כיוונים כפי שיקבע ע"י מהנדס העיר, שבהן המבנה יוצג על רקע סביבתו הפיזית. 3. בהדמיות יוצגו חומרי הגמר המוצעים והפיתוח, וינתן פירוט של חומרי הגמר המוצעים. 4. ההדמיות כפי שיאושרו טרם הוצאת היתר הבניה יהוו חלק ממסמכי ההיתר. נספח דרכים וחניה נספח הדרכים והחניות נשלח להערות אגף תנועה דרכים ונוף. בהתאם להערות האגף יש להוסיף חתכים להראות פתרון לצומת ולערוך תיקונים בנספח לאור האמור, מוצע לקבוע כי טרם העברת התוכנית לדיון בועדה המחוזית, יעודכן נספח התנועה והחניה בהתאם לדרישות האגף ויתקבל אישור האגף לנספח. מסמכי התוכנית יעודכנו בהתאמה. תקן חניה בהתאם להוראות התוכנית החניה תהיה בהתאם לתקנות התכנון והבניה בעת הוצאת ההיתר. בהתאם לנספח החניה תקן החניה המוצע בתוכנית הוא 1:4. היות ותקן החניה ונספח החניה טרם אושרו על ידי האגף לתכנון דרכים תנועה ונוף נערכה התייעצות במשרד מהנדס העיר. לאור מצוקת החניה במקום ומאחר ואנשים ממשיכים

10 מס' דף : 10 לנהוג גם בגיל מבוגר הוחלט להמליץ על תקן חניה של 1:1 לדיור המוגן. לאור האמור מוצע לקבוע בתוכנית תקן חניה 1:1 לדיור מוגן ולהוסיף קומות חניה תת קרקעיות בהתאם לנדרש. התוכנית ונספחיה יעודכנו בהתאם. בנוסף, על פי הוראות התוכנית לשטחים המיועדים לשרותים קהילתיים, למסחר ומשרדים ינתן פטור. היות ועל פי הוראות התוכנית השרותים הקהילתיים, המסחר והמשרדים הינם שרותים נלוים לשימוש הדיור המוגן ובית האבות הסיעודי לאור האמור מוצע להתנות את הפטור לחניה לשימושים אלו בהוראות התוכנית בתנאי שנועדו לשימוש דיירי הדיור המוגן ובית האבות הסיעודי. הערות המחלקות התוכנית כפי שהוגשה הועברה להערות המחלקות בעירייה א. במסגרת הערות שנתקבלו במחלקת ניקוז נדרש להגיש נספח ניקוז לתב"ע בשל מורכבות הבניין והחניות התת קרקעיות לאור האמור וכתנאי להפקדת התוכנית מוצע להוסיף לתוכנית נספח ניקוז,לאשרו במחלקת ניקוז ובמידת הצורך לעדכן את מסמכי התוכנית בהתאם לאישור שיתקבל..1.2 ב. במסגרת הערות היחידה לתכנון נוף נדרש לצרף לתכנית נספח נופי שיבחן את הנושאים הבאים: בחינת השטחים הפתוחים הנדרשים למבנה בהתייחסות לתוספת האוכלוסייה שתתגורר, שתבקר ושתעבוד במבנה החדש. הצגת חתכים נופיים הכוללים את המבנים הסמוכים והדרכים הגובלות. לאור האמור טרם העברת התוכנית לדיון בועדה המחוזית מוצע לצרף לתוכנית נספח נופי ולקבל היחידה לתכנון נוף לנספח. במידת הצורך יש לעדכן את מסמכי התוכנית בהתאם לאישור שיתקבל. אישור את תיקון וחתימת מסמכי התכנית: מסמכי התכנית נבדקו ונדרשים תיקונים. לאור זאת, מוצע כי מסמכי התכנית יתוקנו על פי הנחיות צוות משרד מהנדס העיר. המלצות צוות משרד מהנדס העיר: א. הועדה המקומית ממליצה בפני הועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים: a. יעוד הקרקע בתוכנית ישונה לדיור מיוחד ומבנים ומוסדות ציבור. הוראות ומסמכי התוכנית יעודכנו בהתאמה. b. לתוכנית יצורף נספח נופי ויתקבל אישור היחידה לתכנון נוף לנספח. במידת הצורך יש לעדכן את מסמכי התוכנית בהתאם לאישור שיתקבל. c. נספח התנועה והחניה יעודכן בהתאם לדרישות אגף דרכים ויתקבל אישור האגף לנספח. מסמכי התוכנית יעודכנו בהתאמה. d. יש לערוך סקר ע"י אדריכל נוף או אגרונום כולל התייחסות לשתילה חלופית הנדרשת בשטח ולקבל את התייחסות פקיד היערות. הוראות התוכנית יעודכנו בהתאם להערות פקיד היערות. e. יש להוסיף לתוכנית נספח ניקוז,לאשרו במחלקת ניקוז ובמידת הצורך לעדכן את מסמכי התוכנית בהתאם לאישור שיתקבל.

11 מס' דף : 11 f. בתוכנית יקבע סה"כ השטח המיועד למרפסות ובהוראות התוכנית יקבע כי שטח זה מיועד למרפסות בלבד. g. בהוראות התוכנית יקבע כי תתאפשר העברת שטחים (עיקרי ושרות ( ממתחת לכניסה הקובעת אל מעל לכניסה הקובעת עד, 20% והעברת שטחים מעל לכניסה הקובעת אל מתחת לכניסה הקובעת ללא הגבלה. h. התוכנית תאפשר את הבניה על גבול רחוב יעקוב חזן רק עד מפלס רחוב יעקוב חזן. ויקבע קו בניין למבנה מעל מפלס רחוב יעקוב חזןן שלא יפחת מ- מ 5 '. מסמכי התוכנית יעודכנו בהתאם. i. בהוראות התוכנית יעוגנו עקרונות הבינוי המוצעים בנספח הבינוי. j. בהוראות התכנית יכלל סעיף לנושא מצויינות אדריכלית כדלקמן: 1. תכנון המבנה/ םי יעשה תוך הקפדה על יחודיות ומצויינות אדריכלית. 2. מתן היתר בניה יהיה מותנה בבדיקה ובאישור מוקדם של מהנדס העיר לעיצוב המבנה ולחומרי הגמר. לצורך בדיקה זו יוגשו הדמיות של המבנה ממספר כיוונים כפי שיקבע ע"י מהנדס העיר, שבהן המבנה יוצג על רקע סביבתו הפיזית. 3. בהדמיות יוצגו חומרי הגמר המוצעים והפיתוח, וינתן פירוט של חומרי הגמר המוצעים. 4. ההדמיות כפי שיאושרו טרם הוצאת היתר הבניה יהוו חלק ממסמכי ההיתר. k. תקן חניה בהוראות התוכנית יקבע תקן חניה 1:1 לדיור מוגן לצורך כך יוספו קומות חניה תת קרקעיות בהתאם לנדרש. התוכנית ונספחיה יעודכנו בהתאם. בהוראות התוכנית הפטור לחניה לשימושים יותנה אלו בהוראות התוכנית בתנאי שנועדו לשימוש דיירי הדיור המוגן ובית האבות הסיעודי. l. התכנית תתוקן בתיקונים טכניים בהתאם להערות צוות מהנדס העיר. החלטת הועדה:

12 TBPIRUT מס' דף : 12 26/01/2015 שינוי לתכנית מתאר מקומית: חפ/ 2367 סדר יום לועדת משנה של הועדה המקומית ישיבה מספר: 25 בתאריך: שם: הסדרת בניה קיימת בשד' הציונות 96, חיפה בעלי עניין : ג'ורג' חכים - כנסיה יוונית קתולית יוזם: עורך: מ ט ר ת ה ת כ נ י ת מחוז חיפה מרחב תכנון מקומי, חיפה רוזנברג פנינה שינוי תכנית מתאר מקומית תכנית מס' " חפ/ 2367 הסדרת בניה קיימת בשד' הציונות, 96 חיפה תכנית בסמכות הועדה מחוזית גליון מס' 5 " חפ/ 2367 הסדרת בניה קיימת משרד מהנדס העיר מגיש לדיון הועדה המקומית תכנית בניין עיר בשד' הציונות, 96 חיפה ". התכנית היא בסמכות הועדה המחוזית. המקום השטח הכלול בתכנית זו נמצא ברחוב הציונות. 96 הקרקע הכלולה בתכנית חלקות בשלמות גוש חלק מחלקה 34 חלקת דרך גוש יזם התכנית ובעלי הקרקע הארכיבישוף ג'ורג' חכים - כנסיה יוונית קתולית,חיפה, פקס: עורך התכנית אדר' רוזנברג פנינה רח' ביאליק 7,חיפה, פקס: pnina-ro@smile.net.il שטח התכנית שטח התכנית דונם. רקע כללי חלקות 38 ו- 39 בגוש מהוות מגרש בניה אחד כאשר המבנה המדובר בנוי בחלקה. 38 מגרש בניה זה ממוקם במורדות הצפוניים של רכס הכרמל, בשטח עליו חלה תכניות מאושרות חפ/ 334 ו- חפ/ 422, בהתאם לתכניות אלו מסווגת שטח התכנית כאזור מגורים א'. המבנה המדובר שייך לכנסיה היוונית הקתולית ומשמש למגורים. בשנים שעברו,מאז נבנה המבנה המקורי,השתנה אופן חישוב זכויות בניה, בנוסף במהלך השנים נוספו תוספות בניה ללא היתר (יחידת דיור בקומת הגג, גגונים, וחלקי מבנים למבנה המקורי). במטרת להסדיר את הבניה בחלקה ובמסגרת זו דירה נוספת שנבנתה על הגג ותוספת בניה בקומת הקרקע. עקרי הוראות התכנית תכנית חפ/, 2367 כפי שהוגשה, מציעה להסדיר את הבניה הקיימת בחלקה תוך : הוספת שטחים עיקריים המהווה שינוי ייעוד מאזור מגורים א' לאזור מגורים ב' (על פי מבא"ת ( וקביעת זכויות והוראות בניה, איחוד חלקות 38 ו- 39 בגוש לתא שטח, 2001 קביעת קו בנין תחתי לבניה במרווחים בקומת הקרקע וקביעת קו בניין עילי לתוספת הבניה הקיימת בקומה ג' עליונה וכן קו בניין להקמת מעלית בבניין.

13 מ 0 מס' דף : 13 שנוי בגובה המותר לקומות המגורים תוספת קומה וקביעת עצים לשימור במדרכה. השטח הכלול בתכנית מתחלק ל- 2 תאי שטח. תא שטח 2001 ששטחו כ- 822 מ"ר המורכב מחלקה 38 ו- 39 בגוש יסווג לאזור מגורים ב' תא שטח 3001 ששטחו הכלול בתכנית כ- 374 מ"ר חלק מחלקה 34 בגוש דרך מאושרת ) שד' הציונות ). שטח הבניה עיקרי :קיים ומוצע מ"ר המהווים כ % משטח החלקה שהיא כ- 822 מ"ר( על פי מפת גוש 820 מ"ר) לאחר הורדה לדרך.שטח הבניה המותר הוא מ"ר, (60% 66% מגורים א 6% בגין מגרש פינה ( שטח הבניה הקיים במבנה לפני התוספות המבוקשות בתכנית זו,הוא מ"ר( לפיכך יש עודף שטח של מ"ר ).שטח הבניה המבוקש על מנת להסדיר את הבניה הנוספת שנעשתה בקומת הקרקע ושטח הדירה החדשה על הגג, הוא מ"ר. יחידות דיור התכנית המוצעת מוסיפה יחידת דיור אחד על גג הבניין מעבר ליחידות הקיימות. במגרש קיימות 8 יחידות דיור. התכנית המאושרת אינה קובעת מספר יחידות דיור. גובה / גג גובה הבנין הוא 5 קומות ) העליונה מהווה לגליזציה (. כאשר המכסימלי של הגג הוא 16.6 מ' מעל רחוב זה.. 4 מהן מעל מפלס רח' הציונות,המפלס 5.5 מ' - ל- ' מרווחים - מרווח קדמי לכוון שד' הציונות : 4.0 מ' מרווח צידי לכוון מערב (חלקה 120 בגוש )11903 משתנה בין מרווח צידי לכוון מזרח (חלקה 40 בגוש ( מ 5 '. מרווח אחורי לכוון צפון (חלקה 40 בגוש 11362) - מ 3 ' חניה התכנית אינה מציעה חניה בתחום המגרש, לא קיימת חניה גם לדירות הקיימות. מצב מאושר 146 מ"ר. על פי מפת גוש מוסדר, שטח חלקה 38 הוא 674 מ"ר ו- שטח חלקה 39 הוא על שטח החלקות 38,39 בגוש מוסדר חלה תכניות מאושרת: חפ/ 334 ו- חפ/ 422, משנת, 1937 ועל פי תכניות אלו החלקות מסווגות כאזור מגורים א',בו שטח הבנין ניתן לניצול בבנין בן 3 קומות מעל קומת עמודים ) סה"כ 4 קומות (. זכויות הבניה בהתאם לתכניות חפ/ 229 ה' מאושרת משנת 1984 ו- חפ/ 229 ה/ 1 מאושרת משנת בנוסף חלות גם תכניות נושאיות כלל עירוניות : חפ/ 229 י, חפ/ 229 י/ 1, חפ/ 229 י/ 2,חפ/ 229 י/ 5, חפ/ 1400 יב, חפ/ 1400 יב/ 1 חפ/מק/ 1400 גב, חפ/מק/ 1400 /תט, חפ/מק/ 1400 פמ ' וכו'. תכניות הכוללות הוראות לנושאים כמו: שטחי שרות, בניה במרווחים, גובה הבנינים באזורי מגורים, תחנות טרנספורמציה ועוד. זכויות בניה : שטח הבניה המאושר בחלקה הוא 6% בגין תכנית חפ/ 229 ה/ 1 ) מגרש בין דרכים). 60% משטח המגרש נטו, בהתאם לתכנית חפ/ 229 ה, ותוספת שטחי השירות למגורים הם בהתאם לתכנית חפ/ 229 י' על תיקוניה. המרווחים המאושרים הינם: מרווח קדמי לכוון שד' הציונות : 4.0 מ' מרווח צידי: 3.0 מ' מרווח קידמי לכיוון מערב : מ 5 ' דרכים רח' הציונות בהתאם לתכנית מאושרת חפ/ הינה ברוחב מ'. מצב מופקד חפ/ משנת תכנית זו קובעת רוחב רח' הציונות ל מ. חפ/ 2000 משנת בהתאם לתכנית המתאר המופקדת מחודש מרץ, 2014 תכנית חפ/ 2000, המגרש נשוא התכנית אינו כלול באחד ממתחמי התכנון שנקבעו בתכנית. בשטחים שאינם כלולים במתחם תכנון, גובה הבנייה יהיה עד 6 קומות וניתן לאפשר תוספת של 25% משטח הבניה המאושר במסגרת הכנת תכנית בסמכות ועדה מקומית.

14 מס' דף : 14 חוות הדעת של השרות המשפטי בהתאם לנוהל לטיפול בתכניות לגליזציה כפי שנקבע ע"י היועץ המשפטי של העירייה, התקבלה התייחסות עו"ד שרונה גינור: בכתובת הנ"ל התקיימו הליכים בשנת 2001 בגין בניה על גג הבניין,תוספות בניה מגבס וגג רעפים,הליכים אלה הסתיימו בקנס, הקנס שולם. לאור האמור, הואיל והתקיימו הליכים פליליים שאף הסתיימו ושולמו הקנסות אין מניעה מבחינה משפטית לקדם את התכנית. הערות צוות משרד מהנדס העיר שטח מגרש 2001 התכנית כפי שהוגשה התייחסה על שטח המגרש המדוד על פי מערכת המבא"ת, 822 מ"ר, על פי מפת גוש מוסדר, שטח שתי החלקות ביחד הוא 820 מ"ר.מוצע לקבוע כי יש לתקן את שטח המגרש בסעיפים הרלוונטיים, בהתאם למפת גוש. מטרת התכנית התכנית כפי שהוגשה,בסעיף 2.1 מטרת התכנית, אינה משקפת את מטרת התכנית. מוצע לקבוע כי נוסחו יהיה כדלקמן : הסדרת בניה קיימת על ידי תוספת זכויות בניה, ותוספת יחידת דיור אחד על הגג." הערות אגף נכסים ושמאות חלקות 40,44 בגוש נמצאות מחוץ לקו הכחול של התכנית,אולם בעלי הזכויות בנכס השתלטו על חלק מחלקות אלה הקימו עליהן שער והכשירו חניה פרטית מוצע לקבוע כי תנאי להפקדת התכנית יהיה פנוי השטח,הריסת השער ומתן התחייבות כי לא תבוצע השתלטות בעתיד.יתקבל אישור מח' הפיקוח על הבניה כי השטח הציבורי פונה והשער נהרס, והמצב הוהזר לקדמותו. עדכון המדידה: המדידה המהווה רקע לתכנית היא משנת 2008 מוצע לקבוע כי לפני העברת התכנית לדיון בועדה המחוזית המדידה תעודכן בהתאם למפרט המקובל לתכניות תכנון עיר ומסמכי התכנית יתוקנו בהתאם. המדידה תשקף את פירוק השער והמצב הוהזר לקדמותו. חיזוק המבנה מדובר בבנין ישן, לכן מוצע לקבוע כי יש להוסיף לתקנון התכנית, סעיף תנאים להיתר, היתר בניה יהיה בכפוף לדרישות תקן ישראלית " 413". נוסחו יהי כדלקמן : " מתן סעיפים סטנדרטים חלק מהסעיפים הסטנדרטיים הכלולים בתוכנית אינם בנוסח המקובל והמעודכן לכן מוצע לקבוע כי יוספו / יתואמו נוסחים של סעיפים סטנדרטיים : איכות הסביבה, תחנות טרנספורמציה,, קווי טלפון, כבלים, תקשורת, אצירה והרחקת אשפה, וכו'. נוסח הסעיפים יקבע בתאום עם המחלקה לתכנון העיר. תיקון מסמכי התכנית: מסמכי התכנית טעונים תיקונים טכניים,לכן מוצע כי תנאי להעברת התכנית לדיון הועדה המחוזית יהיה כי מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם להנחיות צוות משרד מהנדס העיר ונוסח מבאת מהדורה אחרונה. המלצות צוות משרד מהנדס העיר: הועדה המקומית ממליצה בפני הועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים ובתיקונים הבאים: א- לפני העברת התכנית לדיון להפקדה בועדה המחוזית : 1- לתקן את שטח המגרש בסעיפים הרלוונטיים, בהתאם למפת גוש.

15 מס' דף : בסעיף 2.1 מטרת התכנית - נוסחו יהיה כדלקמן : הסדרת בניה קיימת על ידי תוספת זכויות בניה, ותוספת יחידת דיור אחד על הגג." 3- תנאי להפקדת התכנית יהיה פנוי השטח,הריסת השער ומתן התחייבות כי לא תבוצע השתלטות בעתיד.יתקבל אישור מח' הפיקוח על הבניה כי השטח הציבורי פונה והשער נהרס, והמצב הוהזר לקדמותו. 4- לפני העברת התכנית לדיון בועדה המחוזית המדידה תעודכן בהתאם למפרט המקובל לתכניות תכנון עיר ומסמכי התכנית יתוקנו בהתאם. המדידה תשקף את פירוק השער והמצב הוהזר לקדמותו. יהיה בכפוף לדרישות תקן ישראלית " סעיף חיזוק המבנה - " מתן היתר בניה. " : איכות הסביבה, תחנות 6- יוספו / יתואמו נוסחים של סעיפים סטנדרטיים כבלים, תקשורת, אצירה והרחקת אשפה, וכו'. טרנספורמציה,, קווי טלפון, עם המחלקה לתכנון העיר. נוסח הסעיפים יקבע בתאום 7- תנאי להעברת התכנית לדיון הועדה המחוזית יהיה כי מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם להנחיות צוות משרד מהנדס העיר ונוסח מבאת מהדורה אחרונה. ב- בתקופת הפקדת התכנית על יוזמי התכנית להודיע בדואר רשום על הפקדתה לכל בעלי הנכס. החלטת הועדה :

16 TBPIRUT ג. ת, מס' דף : 16 שינוי לתכנית מתאר מקומית: חפ/ 2102 סדר יום לועדת משנה של הועדה המקומית ישיבה מספר: 25 בתאריך: 26/01/2015 שם: בינוי בצומת שדרות בן גוריון ורחוב יפו במושבה הגרמנית בעלי עניין : חב' ניצב"א בע"מ יוזם: עורך: בעלים: מן -שנער אדריכלים חב' ניצב"א בע"מ מ ט ר ת ה ת כ נ י ת בקשה לאישור תכנית בינוי לתא שטח 2001 במסגרת תכנית מס' חפ/ 2102 "בינוי בצומת שד' בן גוריון ורח' יפו במושבה הגרמנית" (גליון מס' ( 1 מוגשת בזאת לדיון הועדה המקומית תכנית בינוי ופיתוח לתא שטח 2001 הכלול בתכנית חפ/ 2102 שאושרה ופורסמה למתן תוקף בי.פ ב המבקש ובעל הקרקע:- חב' ניצב"א בע"מ, גרניט 8 פ"ת. עורך תכנית הבינוי: מן- שנער אדריכלים יגאל אלון 67 "א. מקום: המושבה הגרמנית חיפה, בין שד' בן גוריון רחוב יפו רחוב מאיר וסמטת מאיר מגרש 2001 עפ"י תכנית חפ/ על השטח חלות הוראות התכנית המאושרת חפ/ 2102 לתכנית צורפו נספח בינוי ונספח תנועה מנחים ומחייבים לגבי נושאים מסויימים. על פי התכנית המאושרת חפ/ 2102, בתא שטח 2001 שיעודו מסחר ותיירות ושטחו 4619 מ"ר השימושים המותרים יהיו מלונאות בשילוב עם מסחר ופעילויות נלוות למלונאות ותיירות. בחלק מתא שטח 2001 הפונה לרחוב מאיר יותרו גם מעונות סטודנטים כמסומן בתשריט. כל שינוי משימושים אלו ייחשב כסטיה ניכרת בהתאם לחוק. בתא שטח זה ניתן לבנות חדרי מלון ו חדרי מעון (אם ייבנו בשטח שמסומן בתשריט כשטח שניתן לבנות בו מעונות סטודנטים). שטח הבניה העיקרי הכולל - 15,420 מ"ר כשמתוך שטח זה ניתן לייעד עד 1000 מ"ר למסחר בקומת הקרקע. המבנים יהיו בגבהים משתנים אך לא יותר מ 5 קומות ועד 23 מ' ובהתאם לנספח הבינוי שמחייב בנושא גובה הבניה. קוי הבניין מפורטים ומחייבים בהתאם לנספח הבינוי ולהנחיות בסעיף בהוראות התכנית. המבנה כולל חניון תת קרקעי ובו חניה פונקציות שירות שונות. כמו כן נקבעו הנחיות נוספות לנושאי תנועה וכניסה לחניה, מיקום מסחר, הנחיות בינוי וגמישות בגובה, מתקנים טכניים על הגג, בליטות בחזיתות, חמרי גמר, זיקת הנאה, חברת אחזקה וכ"ו. ביולי 2013 הוצא היתר לחפירה ודיפון בשטח הנ"ל.

17 מס' דף : 17 בהתאם לסעיף 6.3 בהוראות התכנית, בסעיף תנאים היתר בנייה, תת- סעיף א' : הבניה בשטח התכנית מותנית באישור תכנית בינוי ופיתוח כוללת ע"י הועדה המקומית. תכנית זו, שתהייה ערוכה בשיתוף אדריכל נוף, תהייה בהתאם לנספח הבינוי המנחה ותכלול את המרכיבים הבאים : 1- תכנון כללי : התכנית תפרט בינוי חדש, מבנים לשימור, כיכרות ומרחבים בינהם, שטחים ציבוריים גובלים, דרכים, ומדרכות. התכנון יקשר בין השימושים השונים במבנים המוצעים לבין השטחים הפתוחים והציבוריים סביבם. 2- העמדת מבנים, חתכים, חזיתות, גגות כולל פתרון מתקני הגג, גבהים וחומרי גמר תוך שימת לב לעיצוב המיוחד של המבנים, כולל מחברים בן הגושים, התאמתם והשתלבותם בסביבה הבנויה הקיימת. 3- מערך תנועת כלי רכב : גישות, חניות התקשרות למערכת הדרכם הסובבת, כניסה ויציאה לחניון תת- קרקעי, סידורי חניה פרטית וציבורית, גישה וחנית רכב תפעולי. 4- תכנית פיתוח : הערוכה ע"י אדריכל נוף, תציג את מערך הפיתוח באתר ובסביבתו בהתאמה לפיתוח הגובל בו ותכלול : גישות להולכי רגל, גדרות ומעקות, רמפות, מדרגות, קירות תמך, פיתוח שטחי חניה, ניקוז, תאורה כולל עמודים ופנסים, שילוט, גינון ושתילה תוך התייחסות לעצים קיימים ועצים מיועדים להעתקה, שבילים, חומרי גמר, ריצופים, ריהוט רחוב, פתרונות אשפה ותחנות טרנספורמציה במידת הצורך. 5- תנאי למתן היתר בניה יהיה שימור העצים הקיימים בשטח ציבורי. 6- לפני מתן היתר בניה תתקבל התייחסות היחידה לשימור למבנים המוצעים כולל בין השאר לפתחי הבנין, שיפועי גגות רעפים, הגגות השטוחים וחומרי הגמר של המבנים והרחבות. 7- לא יוצא היתר בניה למעונות סטודנטים בחלק מתא השטח 2001 המסומן לשימוש זה בתשריט לפני או בנפרד מהיתר בניה ליתרת תא השטח. יוזמי התכנית מבקשים להוציא היתר בניה למבנה הכולל מלון בן 256 חדרים בשטח של 15,789 מ"ר היתר זה מותנה באישור תכנית בינוי כאמור. בהתאם לאמור, מוגשת בזאת תכנית הבינוי לאישור הועדה המקומית. הערות צוות מהנדס העיר : תכנית הבינוי, כפי שמוצעת, תואמת את ההוראות המחייבות בתכנית המאושרת חפ/ בנוסף בהתאם להוראות התכנית חפ/ 2102 : נקבעו תנאים למתן היתר בנושאים שונים כגון: רישום זיקת הנאה, איכות הסביבה, הסדרי התנועה וכ"ו.

18 מס' דף : 18 יש לציין כי תכנית הבינוי אושרה ע"י היחידה לשימור אתרים כנדרש, ובנוסף תכנית הפיתוח אושרה ע"י היחידה לפיתוח נופי בנוסף יש לציין כי המתכונת בה הוגשה תכנית הבינוי רחבה ומפורטת מדי. אישור תכנית בינוי זו יביא למימוש הפרוייקט,פיתוח המתחם הממוקם על שד' בן גוריון -ציר המושבה ומעצם היותו חטיבת קרקע בסדר גודל, יתרום ויאיץ את פתוח ושיקום המושבה הגרמנית. לאור האמור לעיל מוצע כי הועדה המקומית תאשר את תכנית הבינוי בכפוף לתנאים הבאים: עדכון תכנית הבינוי כך שתכלול: 1. בכל שטח האתר,מפלסים עקרוניים ופיתוח השטח סביב א. תכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:500 הבניינים, הדרכים, השבילים, שטחי החניה, רחבות, גדרות וכד'. תכנית קומת קרקע קומה טיפוסית וקומת גג. ב. 3 חתכים עקרוניים בתחום האתר כולל מפלסי בינוי ומפלסי פיתוח. ג. הוספת כותרת לנושא תכנית בינוי. ד. הכל בתאום עם המחלקה לתכנון העיר. ה. במסגרת הבקשה להיתר, יש לבקש את מילוי התנאים הרשומים בהוראות התכנית כתנאים למתן היתר כגון :רישום זיקת הנאה, איכות הסביבה, הסדרי התנועה וכ"ו..2 המלצות צוות משרד מהנדס העיר: לאשר את תכנית הבינוי בכפוף לתנאים הבאים: 1. עדכון תכנית הבינוי כך שתכלול: א. תכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:500 בכל שטח האתר,מפלסים עקרוניים סביב הבניינים, הדרכים, השבילים, שטחי החניה, רחבות, גדרות וכד'. ב. תכנית קומת קרקע קומה טיפוסית וקומת גג. ג. 3 חתכים עקרוניים בתחום האתר כולל מפלסי בינוי ומפלסי פיתוח. ד. הוספת כותרת לנושא תכנית בינוי. ה. הכל בתאום עם המחלקה לתכנון העיר. ופיתוח השטח 2. במסגרת הבקשה להיתר, יש לבקש את מילוי התנאים הרשומים בהוראות התכנית כתנאים למתן היתר כגון :רישום זיקת הנאה, איכות הסביבה, הסדרי התנועה וכ"ו. החלטת הועדה: