שקופית 1

תמליל

1 מבוא לדיני התכנון והבנייה עו"ד רמי מנוח שעור 4 התכניה: הליכי הכנת תכנית בניין עיר;

2 ב) מי רשאי ליזום הכנת תכנית? תכנית מתאר ארצית - סעיף 51: המועצה הארצית תפרסם בדרך הנראית לה את נושא התכנית שעומדים לערוך וכן תתן את ההוראה לעריכתה; תכנית מתאר מחוזית סעיף 56: כל ועדה מחוזית תכין ותגיש לאישור המועצה הארצית תוך חמש שנים מיום תחילתו של חוק זה תכנית מיתאר מחוזית, כפי שתפרט המועצה הארצית בהוראה; תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת סעיף 61 א' (: משרד ממשלתי, ועדה מקומית או רשות מקומית, כל אחת בתחום מרחבה, וכן בעל קרקע או מי שיש לו ענין בקרקע )להלן מגיש התכנית(, רשאים להכין תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת ולהגישה לועדה המקומית; היתה התכנית בסמכות הועדה המחוזית, יעביר מגיש התכנית עותק לועדה המחוזית.

3 סעיף 77: הודעה על הכנת תכנית מי שרשאי להגיש תכנית למוסד תכנון, רשאי לפנות למוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, בבקשה לפרסם הודעה בדבר הכנת התכנית; מצא מוסד התכנון לאחר ששקל בענין כי מן הנכון לעשות כן, יפרסם את ההודעה ברשומות, בעתון ובמשרדי הרשויות המקומיות הנוגעות בדבר; ההודעה תפרט את תחום התכנית והשינויים המוצעים; הפרסום בעיתון יהיה כאמור בסעיף 1 א; בעבר היתה חובה לפרסם הודעה אודות הכנת תכנית. לאחר תיקון 43, משנת 1995 רשות בלבד;

4 סעיף 1 א': דרכי פרסום פרסום בשני עתונים יומיים בשפה העברית, שלפחות אחד מהם הוא עתון נפוץ, בהתאם לרשימה שמכין שר הפנים; במקום שבו מופיע עתון מקומי לפחות אחת לשבוע - פרסום נוסף בעתון המקומי; במרחב תכנון מקומי שבו האוכלוסיה הדוברת ערבית מהווה לפחות עשרה אחוזים נדרש גם פרסום אחד בעתון המתפרסם בשפה הערבית. במרחב תכנון מקומי שבו, לדעת יושב ראש הועדה המחוזית, קיים שיעור ניכר של ציבור שאינו קורא אף אחד משלושת העתונים הנפוצים כמשמעותם בסעיף קטן )ב(, פרסום אחד בעיתון מתוך רשימה שיקבע שר הפנים לאותו מרחב תכנון מקומי, אחד בעתון נפוץ בעברית ואחד בעתון מקומי כאמור. הפרסום ייעשה במדור מיוחד בעתון, שיובלט במסגרת מתאימה, וישא את הכותרת "הודעות בענייני תכנון ובניה".

5 פרסום באינטרנט נקבעה חובת פרסום בעיתון, תחול חובת הפרסום גם באתר אינטרנט במדור מיוחד, תחת כותרת מתאימה; הודעות מטעם ועדה מקומית או רשות רישוי מקומית באתר האינטרנט של הוועדה המקומית או באתר האינטרנט של רשות מקומית הנוגעת בדבר; הודעות מטעם מוסד תכנון אחר באתר של משרד הפנים. אתר אינטרנט שבו יש לפרסם תכניות, הודעות או מסמכים אחרים לפי חוק זה יהיה נגיש לכלל הציבור בלא תשלום; המועד לפרסומם באתר אינטרנט של תכנית, הודעה או מסמך שיש לפרסמם לפי חוק זה יהיה עם מועד פרסומם הראשון בעיתון או עם הפרסום הראשון לגביהם לפי חוק זה, לפי העניין, והם לא יוסרו מהאתר, פרסום בתל אביב

6 היתרי בנייה בתקופת הכנת תכנית הכלל: אדם זכאי לקבל היתר בנייה בהתאם לתכנית בת תוקף; החריג- סעיף 78: פורסמה ברשומות הודעה כאמור בסעיף 77, רשאי מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה... בתחום התכנית המוצעת; תוקפם של תנאים אלה יהיה עד להפקדת התכנית, דחייתה או עד שיבוטלו התנאים או שישונו על ידי מי שקבעם, או לפרק זמן שלא יעלה על שלוש שנים,..לפי המועד המוקדם יותר; מוסד התכנון רשאי להאריך את תוקפם של התנאים... לפרק זמן נוסף שלא יעלה על שלוש שנים מנימוקים מיוחדים שיירשמו; ראה יושב ראש מוסד התכנון כי יש צורך בהארכה נוספת מעבר לשלוש שנים, רשאי הוא לעשות כן, באישור שר הפנים. הרואה עצמו נפגע מהחלטת מוסד תכנון לפי סעיף זה רשאי לערור ) 1 (כאשר ההחלטה היא של ועדה מחוזית - למועצה הארצית; ( 2 )כאשר ההחלטה היא של ועדה מקומית - לועדת הערר. דוגמא: תכנית השימור של תל אביב. חשש מפני תביעות לפי סעיף 197;

7 תוצאות התמשכות הליכי הכנת תכנית סעיף 79: הוגבלו זכויותיו של פלוני בקרקע מכוח סעיף 78, רשאי שר האוצר לפטרו, פטור מלא או חלקי, מתשלום כל מס...בקשר לאותה קרקע,..., ורשאית רשות מקומית לתת פטור מלא או חלקי מתשלום כל ארנונה, מס או תשלום חובה אחר... עת"מ 1174/00 שופרסל נגד ועדה מחוזית מרכז: נדחתה טענה כי הלכי התכנון התמשכו באופן בלתי סביר 12 שנים. אבל ע"א 3139/05 כלפון נגד הרצליה: נתקבלה תביעה נזיקין בגין התמשכות הליכי התכנון לאחר הכרזה לפי סעיף 78; כיכר המדינה בתל-אביב קיימת חובת זהירות, אבל שיקול טיב התכנון גובר.

8 מסמכי התכנית תקנות ותשריט תקנות מלל ערוך על פי נוהל מבא"ת אתר משרד הפנים; סעיף 83: חובה לצרף לכל תכנית תשריט של השטח שעליו היא חלה )"תחום התכנית"(. התחום יחול על שטח המצוי במחוז אחד בלבד! בג"ץ 145/80 אלמסאוליה נגד שר הביטחון: אם אבד התשריט, אך ידוע שהיה קיים, אין הדבר מפקיע את תוקף התכנית, ובלבד שיתר המסמכים מבהירים את הוראות התכנית; ע"א 3213/97 נקר וע"א 3375/97 גוטמן: מה דין תשריט הסותר הוראות בתקנות התכנית? השופט זועבי מתקין התכנית אינו משחית מילותיו לריק התקנות עדיפות. דעת הרוב התקנות והתשריט הן שתי אונות של תיאומים סיאמיים... פרשנות קונקרטית בכל מקרה ומקרה. עת"מ 1775/07 גבעתיים נגד ועדת הערר, השופט מודריק דן במקרה של סתירה בין מלל לתשריט בהיתר בנייה. התשריט מבטא באופן מלא יותר את השיח התכנוני;

9 תכנון מקוון מבא"ת cts/submitplan/madrichsubplan/pages/default.aspx

10 מסמכים נלווים לתכנית סעיף 83 א מסמכים תומכים ומסבירים, גם על פי הוראת מוסד התכנון, לרבות לגבי שטח שמחוץ לקו הכחול; סעיף 83 ב תסקיר השפעה על הסביבה אין עדיין חובה כללית להכנתו. חריג חוק אויר נקי; תקנות התכנון והבניה )תסקירי השפעה על הסביבה( שיקול דעת למוסד התכנון במקרים בהם ביצוע התכנית יגרום להשפעה ניכרת על הסביבה, לרבות ערכי נוף וטבע; בג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין נגד המועצה הארצית העותרים טענו לפגם בתמ"א 3 בגין אי דרישת תסקיר לגבי כביש חוצה ישראל בכללותו. התמ"א דרשה תסקיר רק לגבי מקטעים. השופט חשין זו סוגיה תכנונית טהורה וביהמ"ש לא יתערב בשיקול דעת המתכננים; ע"מ )חי'( 166/98 העמותה לעמן איכות הסביבה והחיים בנהריה נגד עירית נהריה פסילת תכנית להקמת "מדינת הילדים" ליד מפעל בו נקבר אסבסט, בהעדר תסקיר;

11 /6 כביש 9 מדרום לחדרה תת"ל 3,4

12 בג"ץ 9409/05 אט"ד נגד הות"ל תכלית תסקיר השפעה על הסביבה לאפשר איזון ראוי בין שיקולי סביבה לשיקולים מתחרים. ככל שמדובר בתכנית גדולה בעלת השפעות רוחב משקל השיקולים הסביבתיים גדל. בית המשפט מוסמך לבחון את ההנחיות שניתנו לעורכי התסקיר. במקרה דנן התסקיר בחן את השפעות התוואי המוצע אך לא בחן חלופות לתוואי זה. לכן התסקיר פסול. על פי עיקרון הפסלות היחסית, המקטע שבין כבישים 2 לא תיפסל התכנית כולה, אלא רק ו- 4.

13 פסילת תכנית עוד בטרם הפקדתה ה"פ 210/96 אדם טבע ודין נגד הועדה המחוזית תל-אביב: תקיפת החלטה להפקיד את תכנית שפך הירקון, בגין אי התקיימות תנאים מוקדמים ובהם עריכת תסקיר השפעה על הסביבה; טענת המשיבים: הטענה מוקדמת ויש להעלותה בשלב ההתנגדויות לאחר ההפקדה; בית המשפט קבע כי מעשה ההפקדה יוצר ציפיות מוצדקות של יזמים ושל שכנים לתכנית. לכן, אם מתגלים פגמים מהותיים בטרם הפקדת התכנית, יש לעצור את התהליך ולתקנם;

14 זמן ביצועה של תכנית סעיף 84: כל תכנית תציין את התאריך המשוער לביצועה, ואם יש צורך תקבע שלבים לביצוע והתאריכים לביצוע כל שלב. בג"ץ 1636/92 עמותה לשמירת איכות החיים והביבה ברמת אביב נג הועדה המחוזית: התכנית אושרה בשנת 1979 ונקבע בה מועד ביצוע בן חמש שנים; בשנת 1992 הוחלט ליתן היתר בנייה ליזמי הקניון. המתנגדים טענו לאי חוקיות ההחלטה; השופט מצא קבע, כי מועד קבוע לביצועה של תכנית הוא משוער בלבד ומתייחס לתחילת ביצועה ולא לסיום ביצועה. סעיף 84 יוצר מעין הנחיה לגופי התכנון ותו לא. אבל מה הדין כאשר בינתיים משתנות מגמות התכנון? זהירות: תקנה 2)19( לתקנות התכנון והבנייה )סטייה ניכרת מתכנית( קובעת כי אי אפשר לתת הקלה ב "סטיה מהוראות תכנית בדבר תקופת תוקפה של התכנית ". כאן מדובר על "סעיף השמדה עצמית" ולא על סעיף תקופת ביצוע!

15 ב) א) ההפקדה סעיף 85 ) תכנית - למעט תכנית מיתאר ארצית - שהוגשה למוסד תכנון המוסמך לאשרה, תופקד על ידי מוסד התכנון בדרך הקבועה בסימן זה, אולם תכנית שלא הוגשה לפי דרישת מוסד התכנון או שאינה מתאימה לדרישות אלה, רשאי הוא לדחותה בלי שתופקד. ()1( מוסד תכנון המוסמך לאשר תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת ידון בתכנית ויחליט, בתוך ששים ימים מיום שהוגשה לו, להפקיד את התכנית, לדחותה או להתנות תנאים להפקדתה; יושב ראש מוסד התכנון, רשאי להאריך את תקופת ששים הימים בשלושים ימים נוספים;

16 ב) א) סעיף 89: הפרסום ) הודעה על הפקדת כל תכנית תפורסם ברשומות ובעתון; הפרסום בעיתון יהיה כאמור בסעיף 1 א וייעשה על ידי מוסד התכנון שהחליט על ההפקדה תוך חמישה עשר ימים מיום ההחלטה על הפקדת התכנית או מיום מילוי תנאי ההפקדה, הכל לפי המאוחר. ) הודעה כאמור בסעיף קטן )א( תפורסם גם במשרדי הרשויות המקומיות שתחום שיפוטן או חלק ממנו כלול בתחום התכנית, ובאין רשות מקומית כאמור במקום שנוהגים לפרסם בו הודעות פומביות בתחום התכנית; כן תפורסם ההודעה על לוחות המודעות בשכונות הנוגעות בדבר. סעיף 88 פרסום באינטרנט; סעיף 89 א' תכנית מתאר מקומית ומפורטת יש תקנות מאד מפורטות... תכנית שחלה על שטח קטן מ- 3 פסק הדין המכונן: דונם - פרסום על שלט מסירת הודעות לגובלים; בג"ץ 527/74 ח'לף נגד הועדה המחוזית;

17 ב) מתן היתר בנייה בתקופת ההפקדה סעיף 97: הפקידה הועדה המקומית תכנית שבסמכותה,...ועוד לא ניתן לה תוקף, לא יינתן כל היתר... שלא בהתאם לתכנית המופקדת, אלא באישור הועדה המקומית; - ובכפוף לשיתוף הציבור הרלוונטי; וכך בהתאמה לגבי תכנית בסמכות ועדה מחוזית. החריג סעיף 97 א': על אף האמור בסעיפים 97 ו- 145 (, רשאי מוסד תכנון שהפקיד תכנית, לאשר מתן היתר על-פי תכנית שהפקיד אף אם אינו בהתאם לתכנית בת תוקף, אם נתקיימו שניים אלה: )1( התכנית שבתוקף אושרה לפני י"ב בטבת תש"י )1 בינואר ;)1950 )2( לא הוגשה התנגדות לתכנית שהופקדה עד תום תקופת ההפקדה, או שבמתן ההיתר אין כדי להשפיע על החלטה בדבר קבלת התנגדות שהוגשה.

18 הודעה על הפקדה

19 התנגדות סעיף 100 כל מעונין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מיתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו, רשאי להגיש התנגדות להן, וכן רשאים להגיש התנגדות להן ) 1 (ועדה מקומית, או מהנדס ועדה מקומית, שמרחב התכנון שלה כלול בתחום התכנית או גובל אותו; ) 2 (רשות מקומית, לרבות ועד מקומי כאמור בסעיף 3 לפקודת המועצות המקומיות, שאזור שיפוטה כלול בתחום התכנית או גובל אותו; ) 3 (גוף ציבורי או מקצועי שאושר לכך בדרך כלל על ידי שר הפנים בצו ברשומות ושיש לו ענין ציבורי בתכנית; ) 4 (כל משרד ממשרדי הממשלה; ( 5 )מתכנן המחוז - לתכנית שבסמכות הועדה המקומית כאמור בסעיף 61 א. מכוח צוים כאמור הוסמכו גופים רבים להגיש התנגדויות, בעיקר ממגזרי התכנון והבנייה; אי אפשר להגיש התנגדות לתכנית מתאר ארצית, אך בפועל לרוב נערך שימוש ציבורי בדרך כזו או אחרת;

20 זכות העמידה בהליכי התנגדות ע"א 2962/97 ועד אמנים חוכרים ביפו העתיקה נגד הועדה המקומית מי זכאי להגיש התנגדות? די שהעותר יראה על פגיעה באינטרס ואין הוא חייב להראות על פגיעה בזכות חוקית; לבעל זכות קניין ודאי קיימת זכות להתנגד, אך לא רק לכאלה, לרבות בעלי זכויות סמוכות לתכנית; גם זיקה אישית מצדיקה זכות מעמד: אדריכל שהשתתף בהכנת התכנית;

21 הגשת ההתנגדות סעיף 102: בתוך חודשיים מהפרסום המאוחר בין הפרסומים בעיתונות. דהינו לא מהפרסום ברשומות! בעבר אי הקפדה על איחורים. כיום המגמה מתהפכת כדי להגן על אינטרס הצפייה של יוזם התכנית; סעיף 103: מקום הגשת ההתנגדות, הוועדה המחוזית! בכל מקרה גם במשרדי התנגדות חייבת להיות מנומקת ומגובה בתצהיר! הקלה על הגשת "התנגדויות סביבתיות" הסתמכות על פעילים סביבתיים כדי לאפשר יצירת מסה קריטית של מתנגדים;

22 שמיעת ההתנגדויות וההכרעה בהן - סעיף 105: מוסד תכנון המוסמך לאשר תכנית מוסמך גם להכריע בהתנגדויות שהוגשו לה; סעיף 106: חוות דעת מטעם וועדות התכנון לגבי ההתנגדויות לארצית תוך 45 ימים, למחוזית ולמקומית תוך 21 ימים מתום המועד להגשת ההתנגדויות; בפועל מתגבש נוהג של שמיעת התנגדויות בוועדה המקומית לפני הדיון בוועדה המחוזית; סמכות לשמוע רק חלק מההתנגדויות במקרה של חפיפה; סמכות לחייב הוצאות מגישי התנגדויות טורדניות; סעיף 107: שמיעת ההתנגדויות תעשה בפומבי; מינוי חוקר לשמיעת מספר רב של התנגדויות; סעיף 108: אישור בהעדר התנגדות;

23 ב) א) אישור שר הפנים סעיף 109 ) החליט מוסד תכנון להפקיד תכנית, יעביר את התכנית לעיונו של שר הפנים מיד לאחר החלטתו; השר רשאי להורות, תוך 60 ימים מהיום שהועברה אליו התכנית, כי התכנית טעונה אישורו; החליט השר כאמור, יודיע על כך למוסד התכנון הנוגע בדבר תוך עשרה ימים מיום החלטתו. ) החליט השר כי התכנית טעונה אישורו, לא יינתן תוקף לתכנית אלא באישור השר; החלטת השר תינתן תוך 30 ימים מהיום שהתכנית הוגשה לאישורו; לא נתן החלטה תוך תקופה זו, יראו את התכנית כמאושרת על ידי השר. בג"ץ 161/84 ווינדמיל הוטל נגד שר הפנים: שיקול דעתו של שר הפנים אינה מוגבלת לעניינים לאומיים "נראה לנו, כי שר הפנים רשאי לשקול כל שיקול שהוועדה המחוזית רשאית לשקלו"

24 מועדים... ועררים סעיף 109 א': מוסד תכנון יחליט לאשר או לדחות תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת תוך שלושה חודשים מתום תקופת הפקדתה; ואולם לגבי תכנית מיתאר מקומית החלה על כל מרחב התכנון המקומי יחליט מוסד התכנון תוך עשרה חודשים מתום תקופת הפקדתה; שר הפנים רשאי להאריך את התקופות האמורות עד שלושה חודשים נוספים. אי עמידה במועדים מינוי ועדה להשלמת תכניות; וועדה מקומית שאינה עומדת בזמנים העברת סמכויותיה אל הועדה המחוזית; סעיף 110: ערר למועצה הארצית על החלטת ועדה מחוזית. לחברי ועדה בזכות. ליזם ומתנגד- רק ברשות יו"ר הוועדה המחוזית. זהירות: טענת אי מיצוי הליכים בעתירות מנהליות! עע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נגד הועדה המחוזית השיקולים למתן רשות ערר נוגעים בעיקר לעצמת חשיבות העניין שבמחלוקת והעניין הציבורי בו;

25 הארץ המובטחת.. סעיף 117: פרסום דבר אישור תכנית; סעיף 118: שמירת תכנית שאושרה ופורסמה; סעיף 119: )א( תחילתה של תכנית, שאושרה לפי סימן זה, היא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון.)ב( מועד פרסום ההודעה ברשומות יהיה המועד הקובע לענין תביעת פיצויים לפי סעיף 197.

26 ומשאושרה תכנית - הכלל: בעל זכות במקרקעין זכאי לקבל היתר בנייה אם בקשתו תואמת לתכנית בת תוקף; אבל: הועדה המקומית אינה חותמת גומי. בג"ץ 663/85 רובינשטיין נגד הועדה המחוזית. העותרת הגישה בקשה להקמת מגדל משרדים בחולון. הבקשה נבדקה על ידי פקידי הוועדה והועברה לדיון בוועדה. מה מרווח שיקול הדעת של הועדה המקומית? "לוועדה המקומית יש עדיין תפקיד לשקול שיקולים שונים, כגון תקני חניה, מקלטים, תנאי שינוי הסביבה, דרישות התחבורה וכדומה. כל אלה הם בתחום החוק, ואין בהם התערבות אסורה בזכותו של האזרח. סמכות לסרב מתן היתר, גם כשהבקשה עוברת את בדיקת התאמתה הטכנית לתכנית, קיימת לה לוועדה" פרשת קניון רמת אביב: "... אך השימוש בשיקול דעת זה היכול להתבטא בהתניית מתן ההיתר בקיום תנאים הכרחיים וחיוניים, שבשלב התכנון קשה היה לעמוד על חיוניותם, ראוי שייעשה בצמצום ובזריזות, ואינו יכול להוות תחליף נאות לפעולה נחוצה בתחום התכנון"

27 החריג האמיתי שינוי מצב תכנוני על פי הכלל הזכות לקבלת ההיתר מתגבשת על פי המצב התכנוני ביום הגשת בקשת היתר הבנייה; בג"ץ 3212/93 בנין נגד הוועדה המחוזית ירושלים. העותר קיבל היתר להקמת בנין משרדים ב"קו בניין אפס"; העותר לא החל בביצוע עבודות בנייה לפי ההיתר בתוך המועד הקבוע בתקנות והוועדה המקומית ראתה את ההיתר כבטל. הועדה המחוזית פעלה לפי סעיף 77 ו- 78: הקפאת הרישוי; מטרת התכנית הרחבת הרחוב; "ואם אין רוצים להגיע לאבסורדים תכנוניים, על רקע קיומן של תכניות מתאר מיושנות, שאף שעבר זמנן ובטל קורבנן טרם השכילו רשויות התכנון להציב מקומן תכניות חדשות וראויות לשעתן, אין מנוס מלהכיר בשיקול דעתה של הרשות המרשה, במקרים מיוחדים וחריגים, לסרב לתת היתר, לעכב את נתינתו או להתנותו בתנאים חרף התאמת הבקשה לתכנית המאושרת הקיימת"