Microsoft Word - REA-nof-zion-2011.doc

גודל: px
התחל להופיע מהדף:

Download "Microsoft Word - REA-nof-zion-2011.doc"

תמליל

1 4/3/2012 שומת מקרקעין מקיפה- אומדן שווי זכויות במגרשים במתחם שכונת "נוף ציון", ירושלים מגרשים 15, 10-11, 5-8 ו- 16 בתב"ע מס' במ/ 4558 רח' אמיר,13 רמת גן 13 Amir Street ramat-gan Israel נייד: cell: פקס': Fax: טל': Tel:

2 לכבוד דיגל השקעות ואחזקות בע"מ "מגדל יבנה" רחוב יבנה 31 תל-אביב א.ג.נ., הנדון: אומדן שווי זכויות במגרשים במתחם שכונת "נוף ציון", ירושלים מגרשים מס' 15, 10-11, 5-8 ו- 16 בתב"ע מס' במ/ 4558 בהתאם לבקשתכם (על פי פנייתה מיום 1/1/2012 של הגב' איריס בכר-מנהלת הכספים בחב' "דיגל השקעות ואחזקות בע"מ"), הנני מגיש בזאת חוות דעת מקצועית לעניין אומדן שווי הזכויות בנכס שבנדון. מטרת השומה - אומדן שווי שוק של הזכויות בנכס הנדון, "במכירתן ממוכר מרצון לקונה מרצון", לצורך הדו"חות הכספיים של החברה, לפי תקן חשבונאות בינ"ל IAS 40 ועל פי עקרונות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין. הנני נותן בזאת את הסכמתי כי חוות דעת זו תצורף לדו"חות הכספיים של החברה וכן את הסכמתי כי חוות דעת זו תפורסם בציבור. שומות שנערכו בעבר- שומה של הנכס הנדון, בהקשר של התקינה החשבונאית, נערכה על ידי מר ספי רביב, שמאי מקרקעין, אשר העריך את שווי הזכויות בנכס הנדון ליום 31/12/2009, בסך של:. 60,800,000 שומה של הנכס הנדון ליום, 31/12/2010 נערכה על ידי ביום. 8/3/2011 בשומה זו הערכתי את שווי הזכויות בנכס הנדון בסך של-. 58,200,000 כפי שנמסר לי ע"י חב' דיגל, לא נערכו עבור החברה שומות אחרות לגבי הנכס הנדון, בכל הקשר, למעט השומות המצוינות לעיל. ערך הנכס בדו"חות הכספיים של החברה- כפי שממסר לי ע"י חב' דיגל, ערכו של הנכס הנדון, כפי שמצויין בדו"חות הכספיים של החברה ערב המועד הקובע לשומה-. 58,200,000 2

3 בכB יחסי תלות ושכ"ט-הריני מצהיר כי אין לי כל עניין בנכס הנישום, כי לא קיימים כל יחסי תלות ביני ובין חב' דיגל וכי לא קיימת כל תלות בין תוצאות חוות הדעת לתנאי ההתקשרות ביני ובין מזמין חוות הדעת, לרבות אי התניית שכר טרחתי בתוצאת חוות הדעת. כתב שיפוי - לצורך הכנת השומה התקבל כתב שיפוי מחברת דיגל השקעות ואחזקות בע"מ הקובע, בין היתר, כי החברה מתחייבת לשפות את השמאי, בגין נזק או הוצאה אשר תיגרם לו בשל תביעה שתוגש כנגדו בעקבות הגשת חוות הדעת, כתב שיפוי החתום ע"י מנכ"ל החברה מר יהודה לוי וע"י סמנכ"לית הכספי ם הגב' איריס בכר. המועד הקובע לשומה 31/12/2011 ביקור בנכס ובסביבתו נערך ביום 5/1/2012 ע"י הח"מ. פרטי מומחיותו של הח"מ בוגר תואר A. לכלה באוניברסיטת תל אביב, משנת בוגר התוכנית ללימודי תעודה בשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת תל אביב, משנת שמאי מקרקעין מוסמך משנת 1995, מס' רשיון 420. עבדתי במשרד בן ציון גולדשטיין משנת 1993 ועד לשנת בשנת 2005 הקמתי משרד עצמאי. במסגרת עיסוקי כשמאי מקרקעין, עסקתי במתן שירותי שמאות במקומות שונים בארץ, עבור מוסדות בנקאיים, רשויות מקומיות (כגון: עירית באר שבע, עירית לוד, עירית תל אביב), חברות (כגון: חברת שיכון ופיתוח, חברת כביש חוצה ישראל בע"מ, חברת החשמל,,חב' בז"ן וכו'), רשויות (כגון רשות שדות התעופה, ממ"י) קרן הפנסיה מבטחים ולקוחות פרטיים. כמו כן, הנני משמש כשמאי מומחה מטעם בית משפט, ומגיש חוות דעת של מומחה עבור משרדי עורכי דין. במסגרת עיסוקי, הנני עורך באופן שוטף שומות לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך ולצורך ישום התקינה החשבונאית וכן שומות לדו"חות הכספיים של קרן פנסיה. הנני מצהיר שאני בעל ידע ונסיון רלבנטי לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה. 3

4 1. פרטי הנכס הנכס הנישום: מגרשי בניה לא מבונים בפרויקט "נוף ציון", כמפורט להלן: מגרשים מס' 15-16, , בתב"ע במ/ רישום בלשכת רישום המקרקעין: חלקות שונות בגושים לא מוסדרים ו שטח: כ דונם. זכויות: בעלות פרטית. מיקום: המורדות הצפון מזרחיים של גבעת ארמון הנציב, בסמוך לשכונת ג'בל מוכבר, בשוליים הדרום מזרחיים של העיר ירושלים. 2. הקרקע מתחם קרקע לא מפותח, המהווה את המשכה של שכונת "נוף ציון". המתחם מצוי בקרקע מדרונית, במורד הרכס, מצפון לשלב א' - הבנוי- של השכונה (מצפון לרחוב קוברסקי). הקרקע, בשטח כולל של כ דונם, מיועדת להקמה של 176 יח"ד+יחידה מסחרית ושטחי נופש וספורט, המהווים את שלב ב' ו- ג' של הפרויקט (למעט מגרש מס', 15 המסווג כשפ"פ וכלול בשלב ד'). הסביבה שכונת "נוף ציון", שכונת מגורים חדשה המצויה בחלק המזרחי של העיר ירושלים במורדות הצפון מזרחיים של גבעת ארמון הנציב וטיילת גולדמן, בסמוך לישובים הערביים ג'בל מוכבר וא-סוואחרה. שלב א' של השכונה נבנה ואוכלס וכולל 91 יח"ד הבנויות בשבעה בניינים מדורגים הבנויים על צלע המדרון (מגרשים 1-4 בתב"ע במ/ 4558)..3 מהפרויקט נשקף נוף אגן העיר העתיקה. פני השטח בעלי שיפוע חד לכיוון צפון (בחלקם שיפוע לכיוון מזרח ומערב). הגישה באמצעות כביש הרכס- המהווה את המשכו של רחוב על"ר וציר הטיילת (המהווה את המשכו של רחוב ינובסקי) רחוב אוריאלי ובמקביל אליו- רחוב קוברסקי. כאמור, שלב א' בנוי עם פיתוח סביבתי מלא כולל כבישים, מדרכות, גינה ציבורית עם מתקני שעשועים, תאורת רחוב וכדו'. השכונה מאוכלסת בעיקר ע"י אוכלוסיה שומרת מצוות ותושבי חוץ. 4

5 הערה : בסביבת הנכס הקרובה אין עוד מיזמי בניה למגורים המיועדים לאוכלוסיה יהודית. בניה למגורים לאוכלוסיה יהודית במיקום הקרוב ביותר לנשוא השומה הינה בשכונת תלפיות מזרח, אך בניה זו שונה במהותה ובאופיה לנשוא השומה ומיועדת לאוכלוסיה שונה. 5

6 4. מצב משפטי על פי העתק רישום מפנקס השטרות מיום 4/1/2012 (העתק לצפיה, לא חתום), רשומה חלקה 30 בגוש , בשטח רשום של 17,827 מ"ר, בבעלות / לוי יהודה - לוי אווי עובדיה / על זכות הבעלות רשומות משכנתאות כמפורט: רישום מיום 21/3/1999 על זכויות הבעלות של לוי יהודה- לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ- ללא הגבלת סכום. משכנתא מדרגה ראשונה רישום מיום 2/10/2005 על זכויות הבעלות של לוי אווי-עובדיה-משכנתא מדרגה ראשונה בסך של- 200,000,000 לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ, כולל רישום בספר 1008 דפים ובספר 1010 דף.30 רישום מיום 2/10/2005 על זכויות הבעלות של לוי אווי-עובדיה-משכנתא מדרגה שניה ללא הגבלת סכום לטובת דיגל השקעות ואחזקות בע"מ, כולל רישום בספר 1008 דפים ובספר 1010 דף. 30 כמו כן, על זכות הבעלות רשומות הערות כמפורט: הערה מיום 5/2/98- בהתאם לאישור המודד המחוזי הנכס נמצא בתחום שיפוט ירושלים החל מיוני 1967, הנכס הופקע בחלקו, הנכס לא הוסדר. (*) (*) הערה מיום 30/8/70 על הפקעה לפי ס' 5 ו- 7 י.פ. מס' 1656 מיום. 30/8/70 ביום נרשמה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לטובת דיגל השקעות ואחזקות בע"מ על זכות הבעלות של לוי יהודה (בגין חוזה). ביום נרשמו שתי הערות אזהרה לפי סעיף 126 לטובת דיגל השקעות ואחזקות בע"מ על זכות הבעלות של לוי אווי עובדיה (בגין חוזה). רשומות הערות אזהרה שונות לפי סעיף 126 לטובת רוכשים שונים, בגין רכישת הדירות שנמכרו בבניינים הבנויים בתחום מגרשים 4-1, כמו גם הערות לטובת בנקים נותני משכנתאות. (*) (*) (*) 4.2. על פי העתקי רישום מפנקס השטרות מיום 4/1/2012 (העתקים לצפיה, לא חתומים), רשומות חלקות בגוש לא מוסדר , בשטח כולל של- 36,068 מ"ר, על פי הפרוט: 6

7 הבעלים לוי אוי (עובדיה) משכנתא והערות (*) רשומה משכנתא בדרגה ראשונה לטובת "בנק לאומי" בסכום של 200 מ'. (*) רשומות 2 הערות אזהרה לפי סעיף 126 (בגין חוזה) ומשכנתא בדרגה שניה לטובת "דיגל השקעות ואחזקות בע"מ", ללא הגבלת סכום. (*) רשומות הערות אזהרה לפי סעיף 126 לטובת רוכשי דירות במגרשים 4-1, כמו גם הערות לטובת בנקים נותני משכנתאות בהתייחס לדירותשנמכרו. שטח הנכס 4,008 מ"ר 3,715 מ"ר 1,879 מ"ר 1,691 מ"ר 2,963 מ"ר 4,242 מ"ר 1,918 מ"ר 3,183 מ"ר 2,679 מ"ר 386 מ"ר 446 מ"ר 751 מ"ר 3,198 מ"ר 199 מ"ר 4,810 מ"ר 36,068 מ"ר נסחי רישום ספר 1008 דף 351 ספר 1008 דף 352 ספר 1008 דף 353 ספר 1008 דף 354 ספר 1008 דף 355 ספר 1008 דף 356 ספר 1008 דף 357 ספר 1008 דף 358 ספר 1008 דף 359 ספר 1008 דף 360 ספר 1008 דף 361 ספר 1008 דף 362 ספר 1008 דף 363 ספר 1008 דף 364 ספר 1008 דף 365 סה"כ השטח הערה: המשכנתאות לטובת בנק לאומי וחב' דיגל כוללות רישום בספר 1008 דפים ובספר 1010 דף. 30 סה"כ שטח הנכס הרשום על שם בעלים פרטיים על פי רישום בלשכת רישום מקרקעין - 53,895 מ"ר..4.3 זכות הבעלות בנכס כמוגדר בסעיפים 4.1 ו- 4.2 דלעיל, מקנה את זכות הבעלות במגרשי הבניה למגורים, מסחר וספורט על-פי ת.ב.ע 4558, ולמעשה כל מגרשי התב"ע למעט אלה המיועדים לצורכי ציבור ואמורים להירשם על שם עיריית ירושלים. 7

8 4.4. הסכם שיתוף וחלוקה במקרקעין בין חברת דיגל ובין אווי לוי בתאריך 4/5/05 נחתם הסכם שיתוף וחלוקה המסדיר, בין היתר, את החלוקה בעין של הזכויות במקרקעין בין חברת דיגל השקעות ואחזקות בע"מ לבין אווי עובדי לוי ואת יחסי הצדדים בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם במקרקעין. להלן עיקרי הסכם השיתוף: חברת דיגל ואוי יחלקו ביניהם את הזכויות במקרקעין ובמגרשים, באופן הבא: (א) חברת דיגל תהיה בעלת הזכויות במגרשים מס' 15 11, 10, 1-8, ו- 16. (ב) אווי יהיה בעל הזכויות במגרשים מס' 13 12, 9, ו על פי הסכם השיתוף, כל אחד מהצדדים זכאי לנהוג במגרשיו מנהג בעלים לכל דבר ועניין, בכפוף להסכם השיתוף כל אחד מהצדדים ישא לבדו בכל תשלומי המיסים, ההיטלים, האגרות ותשלומי החובה האחרים שיחולו בגין המגרשים שיוחדו לו ובכל עלויות התכנון והבניה בקשר אליהם פירוק השיתוף בין הצדדים יהיה אך ורק בדרך של החלוקה המתוארת לעיל. ההוראה האמורה בהסכם השיתוף תתחדש מאליה והצדדים יאשרו אותה מחדש בכתב מדי שלוש שנים..4.5 הערה: ניתוח המצב המשפטי הינו על פי נסחי רישום, אסמכתאות רלבנטיות ומידע שנמסר לי ע"י חב' דיגל. 8

9 5. מצב תכנוני תוכנית מפורטת מס' במ/ נוף זהב, שפורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 4213 מיום 12/5/1994, יעדה את מגרשים מס' 10-11, 5-8 לאזור מגורים מיוחד, את מגרש מס' 15 לשפ"פ (מועדון נופש וספורט) ואת מגרש מס' 16 למסחר. להלן פרוט זכויות הבניה במגרשים נשוא חוות הדעת המיועדים למגורים: מספר מגרש סה"כ שטח מגרש במ"ר 1,946 1,957 2,027 3,374 2,804 2,846 14,954 שטח בניה עיקרי במגרש במ"ר 2,632 2,882 2,882 4,400 4,280 4,280 21,356 מספר יח"ד מגרש מספר בניינים שטח עיקרי ליח"ד שטחי שירות במ"ר תת-קרקעי עילי , , , , , ,400 3,048 הבניה המתוכננת - בניה רוויה מדורגת בת כ- 6 קומות, אשר תבנה תוך ניצול פני הקרקע השיפועים באופן אשר יאפשר תצפית לנוף אגן העיר העתיקה באופן מירבי. צורת המגרשים- מגרשים 5-7 ו הינם בצורה מעין טרפזית ומגרש מס' 8 הינו בצורה לא רגולרית שטח בניה למסחר (מגרש 16 בשטח של- 365 מ"ר): 365 מ"ר שטח בניה עיקרי: 365 מ"ר שטח שרות: מסחר שימושים: 6 מ' גובה המבנה: טרפז צורת המגרש: שטחי הבניה בשטח פרטי פתוח (מגרש 15 בשטח של- 4,977 מ"ר): 1,000 מ"ר שטח בניה עיקרי: 500 מ"ר שטח שרות: צורה לא רגולרית צורת המגרש: שימושים מותרים: מועדון נופש וספורט כולל כל השטחים והשימושים הדרושים להפעלתו כגון- מסעדה, בית-קפה, אולם אירועים, חנות, מתקן בריאות וכושר, בריכת שחיה, משרד, מגרשי משחקים וכו'. 9

10 גובה המבנה: שתי קומות מעל קומת עמודים חלקית. תנאים להוצאת היתר בניה (א) שלבי הבניה התכנית מגדירה ארבעה שלבי בניה במתחם התכנית: מגרשים: 1,2,3,4. - שלב א' מגרשים: 5,6,7,8. - שלב ב' מגרשים: 9,10,11,12. 16, - שלב ג' מגרשים: 13,14,15. - שלב ד' המעבר משלב לשלב מותנה בסיום שלבים מוקדמים. (ב) חתימת היזמים על כתב התחייבות בדבר שיפוי הועדה המקומית, להנחת דעתו של היועץ המשפטי של העירייה, על נזק שיגרם לה בגין הפקעת מקרקעין לדרכים ולשטחים ציבוריים. ביצוע תשתיות בעלי הזכות במקרקעין יבצעו על חשבונם את כל עבודות התשתית לרבות קו ביוב וניקוז, דרכים ועמודי תאורה הן בתחום התכנית והן בסמוך לה. בנוסף לאמור לעיל כוללת התחייבות היזם העתקת עבודות תשתית, מתקנים ואביזרים הכרוכים בהם למקם המתאים אשר יקבע ע"י מהנדס העיר. איחוד וחלוקה- על פי טבלת איחוד וחלוקה המהווה חלק מהתוכנית המגרשים הנ"ל ירשמו על שם הבעלים המקורי בשטח, בעוד השטחים המיועדים כהפרשה לצרכי ציבור ירשמו על שם עירית ירושלים. המגרשים הנדונים הינם מגרשי בניה בשטח "נטו" ללא הפקעות צפויות. הערה: עלות עבודות התשתית והפיתוח במתחם נאמדת בכ- 120,000 ליח"ד, על בסיס עלויות הפיתוח בשלב א' וכן על פי אומדן מהנדסי החברה ויועציה לשלב ב'. עלות זו גבוהה בכ- - 70,000 60,000 ביחס לעלות פיתוח נורמטיבית של יח"ד דומה וזאת בשל מיקומו של המתחם והטופוגרפיה המדרונית של הקרקע. ניתוח המצב התכנוני הינו על פי מידע שנמסר לי במח' ההנדסה של עירית ירושלים ועל פי בדיקת מסמכי תוכנית בניין העיר התקפה. 10

11 בדיקה זו העלתה כי נכון למועד הקובע לשומה לא היו תוכניות בנין עיר רלבנטיות לנשוא השומה, המצויות בשלב של הפקדה, או שהוחלט להפקידן. 6. היטל השבחה על פי שומה מכרעת להיטל השבחה מיום, 28/12/2011 שנערכה ע"י מר אריה קמיל, שמאי מקרקעין, נקבע כי היטל ההשבחה בגין תוכנית במ/ 4558 הינו $ 145,000 למועד הקובע-. 26/4/1994 על פי תחשיב שהוצג בפני, בהתייחס לתשלום שבוצע עבור מגרשים 1-4 ותשלום שכ"ט השמאי המכריע, חלקה של חב' דיגל ביתרת תשלום היטל ההשבחה, ממודד למועד הקובע לחוות הדעת, הינו כ-. 324,000 כתבי התחייבויות של החברה לביצוע עבודות התשתית והפיתוח ולשיפוי העירייה והועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים בהקשר להפקעות מקרקעין ותשלום פיצויים בתחום התב"ע.7 ביום 4/11/2004 נחתם כתב התחייבות, לפיו התחייבו חברת דיגל (להלן "החברה") ואווי לוי, כל אחד לחוד לפי חלקו היחסי בפרויקט נוף ציון, לשפות את עירית ירושלים ו/או הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (להלן "הועדה המקומית" וביחד "העירייה") בגין נזקים והוצאות שיגרמו לה עקב הפקעות (בעבר ובעתיד), של מקרקעין בתחום תב"ע, 4558 לדרכים ושטחים ציבוריים, לרבות פיצויי הפקעה שתחוייב לשלם. במסגרת הסכם השיתוף והחלוקה נטלה על עצמה החברה, בין היתר, את ההתחייבות האמורה. בנוסף לאמור מר יהודה לוי ערב אישית לתשלום כל פיצויי ההפקעה (אך ורק מעבר לסכום אומדן העירייה) וזאת ככל שסכום פיצויי ההפקעה הנ"ל לא ישולם לעירייה ו/או לועדה המקומית ע"י החברה. בחודש דצמבר 2005 חתמה החברה על כתב התחייבות לעירייה בגין פרויקט נוף ציון, אשר תוקן בחודש אוגוסט 2008 ופעם נוספת בחודש פברואר על פי כתב ההתחייבות במקרקעין שבתחום תב"ע 4558 ובמקרקעין הסמוכים בשטח תב"ע, 4559 כפי שיקבע ע"י העירייה, תבצע החברה ותישא בלעדית בעלויות עבודות התשתית, הגינון, סלילה ופיתוח של דרכים ציבוריות, מערך החניה והסדרי התנועה וכן תקים החברה גן משחקים זמני עד עד להשלמת גן המשחקים הקבוע בשלב מאוחר יותר. על פי חוות דעת של עו"ד סטיב ברמן מיום 7/9/2011 ו- 21/2/2012, על פי פס"ד מיום 22/8/11, העוסק בקביעת פיצויים לשלושה תובעים, נפסקו פיצויי הפקעה לתשלום עבור שני תובעים בסכום של- $111,200 למועד ההפקעה (2002 ( בצרוף ריבית והצמדה, סכום העומד כיום על כ- 880,000 (סכום של כ- 1,000,000 הופרש לעניין זה בדו"חות הכספיים של החברה). לגבי התובע השלישי טרם נקבעו הפיצויים, כאשר תביעתו עומדת על סך של- $ 99,000 למועד ההפקעה (כ- 780,000 נכון להיום). על פס"ד הנ"ל הוגש ביום 26/10/11 ערעור ע"י הועדה המקומית ירושלים, על מנת לבטל או להפחית את תשלום הפיצויים. 11

12 8. נשוא השומה מתחם קרקע לא מבונה ולא מפותח, בשטח כולל של- כ דונם, המהווה את שלב ב', חלק משלב ג' ומגרש ביעוד שפ"פ בשלב ד' בפרויקט "נוף ציון"-מגרשי בניה בתחום תוכנית במ/ 4558,על פי הפרוט: מס' מגרש שטח המגרש מיקום מצפון ובצמוד לשלב א', מעברו הצפוני של רחוב קוברסקי, במורדות הצפוניים של הרכס. 1,946 מ"ר 5 מצפון למגרשים 8-5 במורדות הצפוניים של הרכס. 1,957 מ"ר 2,027 מ"ר 3,374 מ"ר 2,804 מ"ר 2,846 מ"ר 4,997 מ"ר 365 מ"ר המגרשים נשוא השומה 12

13 מגרשים מס' 5-8 ו מיועדים למגורים- 176 יח"ד בשטח עיקרי ממוצע של כ- 121 מ"ר ליח"ד. 1,000 מגרש מס' 15 לשטח עיקרי. כשפ"פ מסווג המיועד למועדון נופש וספורט, בשטח מבונה של- מ"ר מגרש מס' 16 מיועד למסחר בשטח עיקרי של- 365 מ"ר. שלב א'- מבט מדרום: המגרשים נשוא השומה- מבט מרחוב קוברסקי: 13

14 נוף ציון- שלב א': 14

15 9. עקרונות, גורמים ושיקולים בשומה בבואי לאמוד את שווי הזכויות במתחם העקרונות, הגורמים והשיקולים כמפורט: הנדון, הבאתי בחשבון, בין השאר, את מיקומו של הנכס במרקם הכללי של העיר ירושלים- מתחם שכונת "נוף ציון" בחלקה המזרחי של העיר, במורדות הצפוניים של גבעת ארמון הנציב. הקרקע הנדונה-שטחה וזכויות הבניה המוקנות לה על פי תוכנית בנין עיר שבתוקף. אופיה של הקרקע- מגרשי בניה לא מבונים ולא מפותחים, המהווים את המשכה של שכונת מגורים חדשה. הטופוגרפיה של הקרקע- קרקע מדרונית המצויה בשיפוע חד כלפי צפון.לעניין זה, הבאתי בחשבון עלות פיתוח צפויה גבוהה בסך של כ- 120,000 ליח"ד. התייחסתי לזכויות הקנייניות בנכס הנדון-זכות בעלות. באומדן השווי עשיתי שימוש בשלוש גישות השומה המקובלות: גישת ההשוואה ("השוק")- על פיה נאמד שוויו של נכס ע"י השוואה למחירי נכסים דומים בסביבה בכפוף לשוני בין הנכסים. גישת הכנסות ("היוון ההכנסות")-על פיה נאמד שוויו של נכס ע"י הערך הנוכחי של זרם ההכנסות הצפוי ממנו, תוך שימוש במקדם היוון ראוי המגלם את אי הוודאות ואת רמת הסיכון של אותו זרם הכנסות. גישת הערך השיורי ("גישת החילוץ") - על פיה ניגזר שוויה של הקרקע משווי הנכס הבנוי בניכוי עלויות הבניה ורכיב היזמות הערה: בשל אופיו היחודי של המתחם ומיקומו, הגעתי לכלל דיעה כי לעניין השומה שבנדון, גישת השומה העדיפה במקרה זה הינה גישת הערך השיורי ("החילוץ"), דהיינו גזירת שווי הקרקע משווי דירות כבנויות, על בסיס מחירי מכירה של דירות בשלב א' של פרויקט נוף ציון. בנוסף,למטרת ביקורת, נעשה שימוש גם בגישת ההשוואה, בהתייחס למחירי קרקע למגורים בשכונות פסגת זאב ונווה יעקב, שם מחירי "המוצר המוגמר", קרי הדירות, דומים למכירי המכירה בשכונת נוף ציון ואף נמוכים מעט בשיעור של עד-.10% 15

16 באומדן שווי מגרשי המגורים הובא בחשבון הפחתה לזמינות, הנובעת משלביות ביצוע נדרשת, הפחתה בשיעור 7% (שווה ערך לדחיה בשלוש שנים בגין כ- 40% מיחידות הדיור). לעניין שווי המגרש המסחרי- שווי קרקע למ"ר מבונה עיקרי במגרש 16 נאמד כאקוויולנטי לשווי קרקע למ"ר מבונה עיקרי למגורים, בהתייחס לעובדה כי מגרש זה אמור לשמש "כמרכזון" מסחרי שכונתי, בבינוי בהיקף קטן, שאמור לשרת שכונה בת כ- 400 יח"ד באופן בלעדי. כמו כן, הובאה בחשבון הפחתה בשעור של- 15% בגין דחיה (שווה ערך לדחיה לשלוש שנים). לעניין שווי השפ"פ- לאור היקפה הקטן של השכונה, הנני בדיעה כי אין כדאיות כלכלית בהקמת מועדון נופש וספורט (קאנטרי קלאב) בשכונה הנדונה. לפיכך, לא הבאתי בחשבון בשומתי את המגרש הנדון. לצורך עריכת השומה נערך סקר מחירי ביקוש ועסקאות שנקשרו בנכסים דומים בסביבה, תוך ביצוע ההתאמות המתחייבות מתהליך ההשוואה. סקר זה העלה, בין השאר, את הממצאים כמפורט: על פי נתונים שהועברו אלי ע"י חב' דיגל, וחוזי מכר שהוצגו בפני, להלן ריכוז נתוני מכירה של דירות שנמכרו בשלב א' של פרויקט נוף ציון, במהלך שנת 2010: מס' חדרים/ קומה/מס' דירה 332/3/3 151/5/4 143/4/4 322/2/3 321/2/4 243/4/4 222/2/4 451/5/5 741/4/5 263/6/4 שטח "פלדלת" במ"ר "הצמדות" מ"ר מרפסת 8.7 מ"ר מרפסת 13.1 מ"ר מרפסת מ"ר מרפסת מ"ר מרפסת 13.1 מ"ר מרפסת 13.2 מ"ר מרפסת 15.7 מ"ר מרפסת 21.9 מ"ר מרפסת 7.5 מ"ר מרפסת מחיר מכירה כולל מע"מ 1,348,000 1,360,000 1,425,000 1,287,750 1,360,000 1,395,000 1,383,000 1,670,000 1,760,000 1,375,000 הערות נוף נוף נוף - - נוף - נוף נוף נוף מחיר למ"ר אקו' פלדלת 10,369 12,431 11,915 11,044 11,240 11,664 10,771 12,528 11,844 12,615 16

17 על פי נתונים שהועברו אלי ע"י חב' דיגל, וחוזי מכר שהוצגו בפני, להלן ריכוז נתוני מכירה של דירות שנמכרו בשלב א' של פרויקט נוף ציון, במהלך שנת 2011: 3 דירות בנות 4 ח' בשטח "פלדלת" של 105 מ"ר+כ- 13 מ"ר מרפסת בקומה, 5 נמכרו עבור 1,360,000 כולל מע"מ. דירת 2 ח' בשטח "פלדלת" של 95.3 מ"ר+ כ- 13 מ"ר מרפסת בקומה, 1 נמכרה עבור 1,050,000 כולל מע"מ. מחירי דירות 4 ח' משקפים שווי אקויולנטי למ"ר של כ- 12,341 למ"ר. מחיר דירת 2 ח' משקף שווי אקויולנטי למ"ר של כ- 10,444 למ"ר. שווי אקויולנטי ממוצע (משוקלל) של 4 העסקות הנ"ל-. 11,867 הערות: א. שווי אקויולנטי למ"ר פלדלת חושב בהתייחס לאקויולנט של 0.4 לשטחי המרפסות. ב. ג. שווי אקויולנטי ממוצע למ"ר פלדלת לשנת 11, למ"ר. שווי אקויולנטי ממוצע למ"ר פלדלת לשנת 11, למ"ר. מגרש מס' 15 בתב"ע 4404 בשכונת פסגת זאב דרום, המיועד להקמת 42 יח"ד בנות 4 ח' כ"א בשטח "פלדלת" ממוצע של כ- 95 מ"ר, נמכר ב- 12/2010 עבור כ- 299,000 קרקע ליח"ד, לא כולל כ- 24,000 הוצ' פיתוח ואגרות שישולמו ע"י הקונים, דהיינו מחיר המבטא שווי של כ- 3,850 למ"ר עיקריכולל פיתוח. במכרזי ממ"י מיום 24/6/2010 הוחכרו מגרשים 24 28, בתב"ע 7928 בחלק הצפון מזרחי של פסגת זאב, קרוב למחסום חיזמא, מול גדר ההפרדה, המיועדים ל- 12 יח"ד כ"א, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 136 מ"ר לדירה, על פי הפרוט: - מגרש 28 הוקצה עבור כ- 342,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 2,515 למ"ר עיקרי). מגרש 24 - הוקצה עבור כ- 337,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 2,478 למ"ר עיקרי). במכרזי ממ"י מיום 3/3/2010 הוחכרו מגרשים 24, 22, המזרחי של פסגת זאב, על פי הפרוט: בתב"ע 8151 בחלק מגרש 12 המיועד ל- 18 יח"ד, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 160 מ"ר ליח"ד, הוקצה עבור כ- 477,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 2,982 למ"ר עיקרי). מגרש 11 המיועד ל- 24 יח"ד, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 160 מ"ר ליח"ד, הוקצה עבור כ- 422,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 2,638 למ"ר עיקרי). מגרש 10 המיועד ל- 18 יח"ד, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 160 מ"ר ליח"ד, הוקצה עבור כ- 390,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 2,437 למ"ר עיקרי)

18 מגרש 22 המיועד ל- 40 יח"ד, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 125 מ"ר ליח"ד, הוקצה עבור כ- 420,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 3,363 למ"ר עיקרי). מגרש 24 המיועד ל- 26 יח"ד, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 125 מ"ר ליח"ד, הוקצה עבור כ- 362,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 2,896 למ"ר עיקרי). - - במכרזי ממ"י מיום 24/6/2010 הוחכרו מגרשים 7, 1-2 בתב"ע 6513 /א' בשכונת נווה יעקב, על פי הפרוט: מגרשים 1-2 המיועדים ל- 66 יח"ד, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 105 מ"ר ליח"ד, הוקצו עבור כ- 339,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 3,230 למ"ר עיקרי). מגרש 7 המיועד ל- 78 יח"ד, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 105 מ"ר ליח"ד, הוקצו עבור כ- 361,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 3,440 למ"ר עיקרי). - - לסיכום- מנתוני מכירת דירות בפרויקט נוף ציון ניתן להסיק שדירה ממוצעת בפרויקט נמכרת על בסיס כ- 11,500 למ"ר "פלדלת". נתוני ההחכרה של המגרשים במכרזי ממ"י בשכונות פסגת זאב ונווה יעקב מצביעים על שווי ממוצע לקרקע למ"ר מבונה עיקרי, כמפורט: 2,760 בשכונת פסגת זאב פיתוח. דירות בשטח ממוצע גדול יחסית- כ- למ"ר עיקרי כולל בשכונת נווה יעקב- כ- 3,335 למ"ר עיקרי כולל פיתוח. המגרש בשכונת פסגת זאב דרום נמכר עבור כ- 3,850 למ"ר עיקרי כולל פיתוח. הערה: על פי הצעה לרכישת נכסים מיום 9/2/2011 שהוצגה בפני, מציעה קבוצת משקיעים בראשות מר קווין ברמייסטר לרכוש את כל הזכויות במגרשים בשלבים ב'-ד' בפרויקט נוף ציון וכן 100% מהונה המונפק והנפרע של חב' קילאס עבור 123 מליון. בהתייחס לשווי המוערך של הזכויות במקרקעין בפרויקט "קילאס" (מתחם המלונאות) מליון ולשווי זכויותיו של אווי לוי בפרויקט נוף ציון כ מליון (זכויות ל- 108 יח"ד בשלבים ג ו- ד בתוכנית, בהם שווי קרקע ליח"ד הינו נמוך ביחס לשווי זכויותיה של חב' דיגל, עקב הדחיה במימוש הזכויות), לעובדה ששווי מניות בחב' נחות ביחס לשווי הזכויות במקרקעין של אותה חברה (עקב חשיפה לחובות עבר, תביעות, היבטי מיסוי וכדו') ובהתייחס לעובדה שהעסקה הנ"ל מהווה מעין מכירה באילוץ של מימוש מהיר (הנחה של הפחתה בשעור של- 5% ), הרי שהצעת הרכישה הנ"ל תואמת פחות או יותר את נתוני השווי המצויינים לעיל, כמפורט: ההצעה- 123 מליון. 18

19 - 5% בהתאמה לעסקה באילוץ- עסקה המגלמת הפחתה בשעור של מליון. בניכוי שווי זכויות אווי לוי במתחם נוף ציון מליון - ושווי הזכויות במתחם קילאס מליון - הרי ששווי הזכויות שבנדון הינו מליון. במהלך חודש 8/2011 פורסמה הודעה מטעם קבוצת הרוכשים הנ"ל בדבר ביטול העסקה הצפויה. 10. נתונים שהוצגו ע"י החברה על פי בקשתי הועברו אלי ע"י חב' דיגל המסמכים, כמפורט: נתוני מכירה של דירות במגרשים 1-4,כולל חוזי המכר, לשנים שומה מכרעת להיטל השבחה של מר אריה קמיל, שמאי מקרקעין, בצרוף תחשיב יתרת חלקה של חב' דיגל בתשלום היטל ההשבחה הצפוי. חוות דעת משפטיות בנוגע לחוב צפוי בגין שיפוי עיריית ירושלים בתשלום פיצויי הפקעה. כתבי התחייבות של חב' דיגל לעיריית ירושלים/ הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, בהקשר לביצוע עבודות התשתית והפיתוח ולשיפוי העירייה בקשר לתשלום פיצויי הפקעה בתחום התב"ע הנדונה. מסמכים אלו נבדקו ואומתו על ידי ונכללו במסגרת שיקולי בהערכת השווי. 19

20 11. ניתוח נתוני השוק- על פי גישת הערך השיורי- שווי 1 מ"ר מבונה "פלדלת" בפרויקט נוף ציון- 11,500 למ"ר כולל מע"מ רכיב היזמות- 25% 11,500 למ"ר 7,931 למ"ר 4,400) למ"ר) 3,531 למ"ר שווי שטח בנוי- בניכוי 25% יזמות ו- 16% מע"מ- עלות בניה- עלות בניה ישירה כולל תכנון- שווי קרקע למ"ר מבונה "פלדלת" - שטח "פלדלת" של יחידה ממוצעת- 121 מ"ר עיקרי +12 מ"ר ממ"ד= 133 מ"ר שווי יח"ד ממוצעת- 133 מ"ר = 3,531 X 470,000 כולל פיתוח שווי קרקע ליח"ד ללא פיתוח- = 350, , ,000 2,893 למ"ר = 350, מ"ר שווי קרקע למ"ר מבונה עיקרי- על פי גישת ההשוואה- שווי למ"ר מבונה עיקרי בפסגת זאב ונווה יעקב- לדירות בשטח דומה לנשוא השומה- 3,250 למ"ר מבונה עיקרי כולל פיתוח. - בהתאמה לנשוא השומה בשעור של - 20% (מחירי הדירות בנשוא השומה גבוהים בכ- 10%) תוספת לקרקע 3,900 למ"ר ) 1,000 למ"ר) 2,900 למ"ר עיקרי ללא פיתוח בניכוי עלויות פיתוח למ"ר עיקרי- במעוגל- 20

21 12. השומה לאור כל האמור לעיל, אומדן שווי הזכויות בנכס הנדון, כריק ופנוי ונקי מכל חוב או שיעבוד, הינו על פי הפרוט: שווי מגרשי המגורים- 350,000 שווי קרקע ליח"ד- 121 מ"ר עיקרי = 2,900 X 61,600,000 ש"ח 176 יח"דX = 350,000 הפחתה בגין פריסת מכירות על פני זמן- 57,288,000 = 0.93 X 61,600,000 שווי המגרש המסחרי- מגרש מס' מ"ר עיקרי = 0.85 X 2,900 X 899,725 סה"כ שווי הזכויות במגרשים במתחם הנדון- 58,187,725 = 899, ,288,000 58,200,000 ש"ח במעוגל - (חמישים ושמונה מליון ומאתיים אלף ) אומדן השווי אינו כולל מע"מ. 21

22 הערות: חבות בהיטל השבחה בעת העברת זכויות בנכס או מימוש בניה- 324,000 (סעיף 6 דלעיל). חבות בתשלום פיצויי הפקעה בתחום התוכנית 880,000 נכון להיום (כפי שנפסקו ע"י ביהמ"ש, לפני ערעור של עירית י-ם) וכ- $99,000 למועד ההפקעה (2002 ( +ריבית והצמדה (כ- 780,000 נכון להיום), תביעה תלויה ועומדת. בדיקותי העלו כי בנכס הנישום לא מגולמים סיכונים ו/או סיכויים מעבר לסיכוני/סיכויי שוק המקרקעין אליו הוא משתייך, העשויים להשפיע על שוויו. ניתוח רגישות- על פי גישת הערך השיורי, כל שינוי בשעור של 1% בעלויות הבניה יעלה או יפחית את אומדן השווי (בהתאמה) בשעור של כ-. 1.7% הנני מצהיר בזאת כי אין לי עניין או חלק בנכס שבנדון וכי ערכתי שומה זו על פי מיטב ידיעותיי המקצועיות, הבנתי וניסיוני. בכבוד רב, שמאי מקרקעין עבודה\דיגל\חוות דעת נוף ציון.doc2011 My \\ Documents C:\Documentsירון and Settings\ 22

23 4/3/2012 שומת מקרקעין מקיפה- אומדן שווי זכויות במגרש ביעוד למלונאות- מתחם "קילאס", ירושלים מגרש 1 בתב"ע מס' 4559 רח' אמיר,13 רמת גן 13 Amir Street ramat-gan Israel נייד: cell: פקס': Fax: טל': Tel:

24 לכבוד דיגל השקעות ואחזקות בע"מ "מגדל יבנה" רחוב יבנה 31 תל-אביב א.ג.נ., הנדון: אומדן שווי זכויות למגרש ביעוד למלונאות-מתחם "קילאס", ירושלים מגרש מס' 1 בתב"ע מס' במ/ 4559 בהתאם לבקשתכם (על פי פנייתה מיום 1/1/2012 של הגב' איריס בכר-מנהלת הכספים בחב' "דיגל השקעות ואחזקות בע"מ"), הנני מגיש בזאת חוות דעת מקצועית לעניין אומדן שווי הזכויות בנכס שבנדון. מטרת השומה - אומדן שווי שוק של הזכויות בנכס הנדון, "במכירתן ממוכר מרצון לקונה מרצון", לצורך הדו"חות הכספיים של החברה, לפי תקן חשבונאות בינ"ל IAS 40 ועל פי עקרונות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין. הנני נותן בזאת את הסכמתי כי חוות דעת זו תצורף לדו"חות הכספיים של החברה וכן את הסכמתי כי חוות דעת זו תפורסם בציבור. שומות שנערכו בעבר- שומות של הנכס הנדון, בהקשר של התקינה החשבונאית, נערכו בעבר, על פי הפרוט: מר ספי רביב, שמאי מקרקעין, העריך את הזכויות בנכס הנדון בסך של- 44,650,000 למועד-. 31/12/2009 מר יוסף זרניצקי, שמאי מקרקעין, העריך את שווי הזכויות בנכס הנדון בסך של 42,100,000 למועד-.31/12/2008 שומה של הנכס הנדון ליום, 31/12/2010 נערכה על ידי ביום. 18/9/2011 בשומה זו הערכתי את שווי הזכויות בנכס הנדון בסך של-. 36,765,000 כפי שנמסר לי ע"י חב' דיגל, לא נערכו עבור החברה שומות אחרות לגבי הנכס הנדון בכל הקשר, למעט השומות המצויינות לעיל. 2

25 ערך הנכס בדוחו"ת הכספיים של החברה- כפי שנמסר לי ע"י חב' דיגל ערכו של הנכס הנדון, כפי שמצויין בדוחו"ת הכספיים של החברה ערב המועד הקובע לשומה-. 36,765,000 זכויות חב' דיגל בחב' קילאס אינווסטמנט קורפוריישן (להלן "קילאס")- ע"י חב' דיגל, החברה מחזיקה ב- 50% ממניות חברת קילאס. כפי שנמסר לי יחסי תלות ושכ"ט-הריני מצהיר כי אין לי כל עניין בנכס הנישום, כי לא קיימים כל יחסי תלות ביני ובין חב' דיגל וכי לא קיימת כל תלות בין תוצאות חוות הדעת לתנאי ההתקשרות ביני ובין מזמין חוות הדעת, לרבות אי התניית שכר טרחתי בתוצאת חוות הדעת. כתב שיפוי - לצורך הכנת השומה התקבל כתב שיפוי מחברת דיגל השקעות ואחזקות בע"מ הקובע, בין היתר, כי החברה מתחייבת לשפות את השמאי, בגין כל נזק או הוצאה אשר תיגרם לו בשל תביעה שתוגש כנגדו בעקבות הגשת חוות הדעת, כתב שיפוי החתום ע"י מנכ"ל החברה מר יהודה לוי וע"י סמנכ"לית הכספים הגב' איריס בכר. המועד הקובע לשומה 31/12/2011. ביקור בנכס ובסביבתו נערך ביום 5/1/2012 ע"י הח"מ. 3

26 בכB פרטי מומחיותו של הח"מ בוגר תואר A. לכלה באוניברסיטת תל אביב, משנת בוגר התוכנית ללימודי תעודה בשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת תל אביב, משנת.1993 שמאי מקרקעין מוסמך משנת 1995, מס' רשיון 420. עבדתי במשרד בן ציון גולדשטיין משנת 1993 ועד לשנת בשנת 2005 הקמתי משרד עצמאי. במסגרת עיסוקי כשמאי מקרקעין, עסקתי במתן שירותי שמאות במקומות שונים בארץ, עבור מוסדות בנקאיים, רשויות מקומיות (כגון: עירית באר שבע, עירית לוד, עירית תל אביב), חברות (כגון: חברת שיכון ופיתוח, חברת כביש חוצה ישראל בע"מ, חברת החשמל,,חב' בז"ן וכו'), רשויות (כגון רשות שדות התעופה, ממ"י) ולקוחות פרטיים. כמו כן, הנני משמש כשמאי מומחה מטעם בית משפט, ומגיש חוות דעת של מומחה עבור משרדי עורכי דין. במסגרת עיסוקי, הנני עורך באופן שוטף שומות לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך ולצורך ישום התקינה החשבונאית וכן שומות לדו"חות הכספיים של קרן פנסיה. הנני מצהיר שאני בעל ידע ונסיון רלבנטי לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה. 4

27 1. פרטי הנכס הנכס הנישום: מפותח. מס' מגרש מס' בתב"ע מגרש ריק ולא מבונה במתחם לא שטח: כ- 16,819 מ"ר. זכויות: הסכם פיתוח עם ממ"י. מיקום: המורדות הצפון מזרחיים של גבעת ארמון הנציב, על ציר הטיילת (רחוב על"ר). אזור בשוליים הדרום מזרחיים של העיר ירושלים, על קו התפר, בצמוד- ממזרח- לטיילת גולדמן ובסמוך לשכונת ג'בל מוכבר. הערה: בהסכם הפיתוח אין איזכור לגבי גוש/חלקה. יש להדגיש שהמדובר בקרקע לא מוסדרת ושאין רישום של זכויות החברה בלשכת הרישום. לפיכך, זיהוי הנכס- כפי שנעשה גם בהסכמי הפיתוח השונים מול ממ"י- הינו על פי המגרש בתב"ע התקפה. הקרקע מתחם קרקע לא מפותח, בשטח של דונם, המצוי על הגדה הצפונית של רחוב על"ר, בצמוד- ממזרח- לטיילת גולדמן ומתחם ארמון הנציב. המתחם מצוי- בחלקו- ברום הגבעה ובחלקו -בקרקע מדרונית, במורד הרכס לכיוון צפון- לכיוון רח' אוריאלי ושכונת נוף ציון..2 על החלק הדרום מערבי של המתחם מצוי מתחם ארעי של משטרת ישראל- תחנת עוז במרחב מוריה- ובצמוד לו מגרש חולי המשמש לחנית כלי רכב (מגרש החניה אינו מהווה חלק מהמגרש נשוא השומה). התחנה תופסת שטח של כ- 3.7 דונם, עליו ניצבים מבנים יבילים וסככות המשמשים את התחנה. הקרקע, בצורה לא רגולרית, בשטח כולל של כ דונם, מיועדת להקמה של מלון המכיל כ- 270 חדרים. 5

28 .3 הסביבה מתחם המצוי על קו התפר, במורדות הצפון מזרחיים של גבעת ארמון הנציב וטיילת גולדמן, בסמוך לישוב הערבי ג'בל מוכבר, מדרום לשכונת המגורים "נוף ציון" )המצויה במורד הרכס( ובסמוך - מצפון מזרח - לשכונת תלפיות מזרח. מהמתחם נשקף נוף אגן העיר העתיקה. חלק מהמתחם מצוי ברום הגבעה וחלקו בשיפוע יורד לכיוון צפון. הגישה הינה מרחוב על"ר וציר הטיילת )המהווה את המשכו של רחוב ינובסקי(. בסביבת הנכס פיתוח חלקי הכולל כביש גישה וכיכר תנועה, כאשר המתחם מצוי בסמוך למתחם פרויקט נוף ציון בו קיימת תשתית מלאה. הערה : על פי פרסומים שונים, מציינים גורמים בענף התיירות כי כיום מסתמן ביקוש ניכר לחדרי מלון באזור ירושלים, כאשר הפוטנציאל ללינת תיירים גבוה מהיצע חדרי המלון הקיים. בסביבת המגרש שבנדון אין מיזם מלונאי אחר שכבר קיים או בתכנון. מתחם קילאס 6

29 א( ב( ג( ד( 4. מצב משפטי על פי תוספת לחוזה פיתוח מהוון שנערכה בתאריך 10/11/08, בין ממ"י לבין "קילאס אינווסטמנט קורפוריישן" (להלן "קילאס"), הסכם המתייחס למגרש מס' 1, לפי תכנית מפורטת מס' 4559, בשטח של כ- 16,819 מ"ר:.4.1 מטרת ההקצאה: מלון ומרכז תיירות. תקופת הפיתוח: 121 חודשים החל מיום אישור העסקה וכלה ביום 1/10/2010. תקופת החכירה: החל מיום 20/8/2000 וכלה ביום 19/8/2049. שיעור ניצול: 35,000 מ"ר. המועד להגשת תוכניות: המועד להתחלת הבניה: 94 חודשים מיום אישור העסקה. 103 חודשים מיום אישור העסקה. המועד לסיום יציקות יסודות: 1/8/09. המועד לסיום שלד: 1/7/10. המועד להשלמת הבניה: 1/10/10. התמורה בגין הסכם הפיתוח שולמה במלואה. בנוסף לתנאי חוזה הפיתוח יחולו התנאים המיוחדים הבאים: ידוע ליזם שבגין תשלום הפיתוח לא יקבל חשבונית מס. ידוע ליזם שכל הוצאות הפיתוח העתידיים יחולו עליו. ( ( עפ"י מכתב עיריית ירושלים מיום 24/7/2000, העבודה והתכנון הם על חשבון היזם בפיקוח העירייה (בהתאם לתב"ע). ( על אף כל האמור בחוזה זה, מוסכם בזאת כי היזם יהיה רשאי לשנות את היעוד בחלק מהמגרש, באופן שחלקו ייועד למלון בגודל של כ חדרים ויתרת השטח תיועד למגורים. במקרה של שינוי יעוד תישא קילאס בתשלום מלא של שינוי זה על פי נוהלי ממ"י. ( 7

30 הערה: במקור נחתם הסכם פיתוח בין ממ"י לבין קילאס לגבי הקרקע הנדונה ביום 24/9/2000, כאשר ביום 1/3/2007 נחתמה תוספת להסכם הפיתוח, שהאריכה את ההסכם עד ליום 20/12/2008. התוספת להסכם מיום 10/11/2008 המצוינת לעיל, מהווה, כאמור, תוספת נוספת להסכם הפיתוח. על פי חוות דעת משפטית מיום 3/8/2011 של מר יוסף ריכטר, עו"ד, לעניין הזכויות במגרש הנדון (מצ"ב חוות הדעת), עולה כי קיימת הסכמה של ממ"י, משרד התיירות ופרקליטות מחוז ירושלים להארכת הסכם הפיתוח לשלוש שנים עם אפשרות להארכה נוספת.הארכת ההסכם תהא למטרת מלונאות בלבד עקרונית, תותר העברת זכויות לצד ג', אשר יאושר על פי קריטריונים הנהוגים והמקובלים במשרד התיירות וכללי המנהל. כמו כן, מציין עו"ד ריכטר: "העולה מכל האמור הוא כי ביטולו של החוזה אינו נראה סביר, בלשון המעטה שכן ביטול כאמור עומד בניגוד לחובתה המוגברת של רשות מנהלית לקיום התחייבויות בתום לב ועלול להעמיד את ממ"י בפני תביעה שבה סיכוייה של קילאס לקבלת סעד של אכיפת החוזה, טובים עד למאוד." לפיכך, לעניין השומה ובהתייחס לחוות הדעת המשפטית דלעיל, הנחתי שהסכם הפיתוח יוארך לתקופה נוספת. על פי עדכון מיום 12/2/2012 של עו"ד ריכטר: " בהמשך לחוות דעתי מיום, 3/8/2011 הנני להבהיר כי לא חל כל שינוי במצב ו/או בעובדות בשטח המצדיק שינוי או עדכון של חוות דעתי מיום, 3/8/2011 לאמור, אני עומד על חוות דעתי האמורה..." מכיוון שהסכם הפיתוח טרם הוארך, לא ניתן לקבל אישור זכויות מממ"י. ביום 6/3/2008 הוגשה לבית המשפט המחוזי בירושלים תביעה ע"י חב' קילאס כנגד ממ"י, שענינה תביעה כספית של קילאס בגין הפרת הסכמות והבטחות מצד המינהל בהקשר להסכם הפיתוח שבנדון (התביעה הוגשה במקור כאישור לתביעה נגזרת ע"י בעל מניות בחברה בשם החברה ביום ). 20/9/2007 טרם נקבע מועד לדיון, הצדדים מנהלים מו"מ לסיום ההליך בהסכמה. על פי שומה מוסכמת מיום 22/2/2007 של הגב' נאוה סירקיס- שמאית מקרקעין- לעניין אומדן דמי שימוש ראויים לתחנת עוז ירושלים, עולה כי בתאריך 16/3/97 נחתם חוזה הרשאה בין ממ"י לבין מנהל נכסי הדיור הממשלתי למתקן מג"ב של משטרת ישראל לתקופה של 24 חודשים עד ליום. 15/3/

31 במסגרת הקצאת הקרקע בהסכם פיתוח לחב' קילאס, נתנה התחייבות לגבי המשך שימוש המשטרה ומשמר הגבול בקרקע בכפוף להודעה לפינוי של שישה חודשים מראש. הסיכום בין חב' דיגל, כפי שנכנסה בנעלי חב' קילאס, מתיר למשטרה להישאר במתחם תמורת תשלום דמי שימוש ראויים, כאשר, החב' יכולה לדרוש את פינוי המתחם בכפוף להודעה מראש של- 6 חודשים. דמי השימוש שנקבעו - 42,000 $ לשנה (בפועל שולמו דמי שימוש במהלך שנת 2011 בסך של-.( 176,000 על פי מכתב מיום 19/6/2011 של סגן ניצב רוני טל, ראש מדור נכסים, משטרת ישראל, המופנה לעו"ד אלי כהן, בא כוחה של חב' קילאס, בעקבות פניתו מיום 15/11/11 של עו"ד כהן לפינוי תחנת המשטרה מהמתחם שבנדון: "1. משטרת ישראל מפעילה במקום תחנת משטרה- משטרת עוז תחת הסכמה של מרשך לתיקונו של פסק הדין ולהאריך את מועד הפינוי ככל שינתן ואנו מלאי ההערכה על ההסכמה.. 2 מיותר לציין כי משטרת ישראל תפנה את שטח התחנה במועד שתתבקש.. 3 בשלב זה המועד המבוקש על ידכם הוא פינוי לא יאוחר מיום 15/11/11 ואנו מבקשים לאשר לנו להמשיך להחזיק תחנת משטרה במתחם כל עוד השטח אינו דרוש לכם לביצוע פיזי של העבודות תוך שאנו מתחייבים לפנותו בכל עת שנתבקש ובלבד שתודיעוני 3 חודשים לפני המועד המבוקש כדי לאפשר לנו להתארגן לפינוי במועד.. 4 מודים על הרצון הטוב. ".4.8 לפיכך, בהתייחס לעובדה כי המצאות תחנת המשטרה בשטח אינה מעוגנת בחוזה כלשהו ובהסתמך על המצוין לעיל ולסעיף 4.6 דלעיל, ניתן לפנות את תחנת המשטרה בהתראה של 3 חודשים הערות: א. ב. חידוש הסכם הפיתוח אינו כרוך בתשלום לממ"י. ניתוח המצב המשפטי הינו על פי התוספת להסכם הפיתוח, חוות דעת משפטית שהוצגה בפני, אסמכתאות רלבנטיות ומידע שנמסר לי ע"י חב' דיגל. 9

32 5. מצב תכנוני תוכנית מפורטת מס' נוף זהב, שפורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 4755 מיום 19/5/1999, חלה על שטח של- כ דונם במורדות הצפון מזרחיים של ארמון הנציב, מצפון לקטע המזרחי של הטיילת..5.1 להלן מטרות התכנית: (א) שינויים במערך יעודי הקרקע. (ב) קביעת בינוי ופיתוח להקמת בית מלון, מרכז תיירות ובית שרד במגרש חדש מס' 1, בהתאם לנספחי הבינוי. (ג) קביעת שטחי הבניה המרביים, גובה הבניה המרבי, מס' הקומות המרבי, וקווי בנין מרביים בשטח המגרש המיועד לבניה. (ד) קביעת הוראות בינוי ופיתוח אדריכליות להקמת בית המלון, מרכז התיירות ובית השרד, ולפיתוח השטחים הפתוחים הציבוריים. (ה) קביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח. (ו) קביעת שטחים עם זיקת הנאה מוגבלת לציבור, שטח עם זכות מעבר לרכב שרות ומעבר תת קרקעי להולכי רגל מתחת למפלס הכביש. (ז) שינוי מערך הדרכים בשטח התוכנית ע"י הרחבת דרכים קיימות/מאושרות וקביעת שטח לחניה ציבורית מגוננת. (ח) איחוד וחלוקה חדשה. מתחם הקרקע בתוכנית מחולק למגרשים כדלקמן: שטח קרקע 16,819 מ"ר 2,581 מ"ר 6,148 מ"ר 160 מ"ר 25,708 מ"ר מגרשים סה"כ יעוד מלונאות שטח פתוח ציבורי מיוחד שטח לדרך ציבורית שטח פתוח ציבורי מיוחד על פי טבלת איחוד וחלוקה המהווה חלק מהתוכנית, מגרשים מס' 1-4 ירשמו על שם הבעלים הרשומים, כאשר מגרשים מס' 2-4 מהווים הפרשות לצורכי ציבור. 10

33 ב( זכויות הבניה בתחום השטח למלונאות - מגרש מס' 1 שטחים מתחת למפלס ה סה"כ חלקי שימושים (המ"ר) שרות עיקריים (במ"ר) (במ"ר) 26,400 14,500 11,900 שטחים מעל למפלס ה שימושים חלקי עיקריים שרות (במ"ר) (במ"ר) 150 8,450 סה"כ 8,600 מ"ר) סה"כ שטח עיקרי- 20,350 מ"ר סה"כ שטח מבונה- 35,000 מ"ר השימושים המותרים בשטח המלונאות הם בית מלון, מרכז תיירות ובית שרד. שטחי הבניה המפורטים בטבלה שלעיל כוללים את כל השטחים שבתחום מעטפת הבניה, למעט שטחי הבניה להקמת בית השרד שלא יעלה על 700 מ"ר. על פי הוראות התוכנית ניתן, כאמור, להקים בית שרד- בית ארוח לאח"מים- בשטח של כ- 700 מ"ר, בנוסף לזכויות הבניה המצוינות לעיל, בכפוף לאישור תוכנית מפורטת. עפ"י תכנית הבינוי של התב"ע ונתונים מאדריכל התכנית מר יונתן שילוני, התכנית מאפשרת בנית בית מלון בן כ חדר, ב- 2 אגפים, שטח מסחר של כ- 2,500 מ"ר, אולם כנסים ואירועים הכולל 1,000 מושבים, מסעדה בשטח של 110 מ"ר. 11

34 להלן תשריט התכנית:.. תנאים למתן היתר בניה: (א) הגשת תוכנית פיתוח לשטח המלונאות (מגרש חדש מס' 1), לשטח הפתוח הציבורי המיוחד ולשטח החניה הציבורית המגוננת (מגרש חדש מס' 2), לאישור המחלקה לשיפור פני העיר ע"י מגישי התוכנית ועל חשבונם. תוכנית הפיתוח כאמור תהא עם זיקה ברורה לתכנון טיילת ארמון הנציב, על מנת לשוות המשכיות תכנונית לנוף. ביצוע פיתוח השטח, בהתאם לתוכנית הפיתוח, כאמור, לרבות פיתוח שטח מגרש חדש מס' 2 יהיה על חשבון מגישי התוכנית כחלק בלתי נפרד מהיתר הבניה למגרש חדש מס' 1, בתיאום ובפיקוח המחלקה לשיפור פני העיר וקרן ירושלים. לא ינתן טופס 4 למגרש חדש מס' 1 עד לביצוע בפועל של הפיתוח, כאמור. לצורך ביצוע האמור לעיל, יפקידו מגישי התוכנית התחייבות משפטית לשביעות רצון היועץ המשפטי לעירייה, כתנאי למתן היתר בניה למגרש מס'.1 12

35 ו( ד( ז( ב( ג( ה( ח( תיאום עם "קרן ירושלים" בדבר תכנון וביצוע עבודות הפיתוח בשטח התוכנית, בכפוף לאמור בסעיף א' לעיל. תנאי למתן היתר בניה למגרש חדש מס' 1, הגשת תכנון מפורט של מערכת הדרכים הציבוריות והפרטיות, לרבות תכנון מפורט של כביש הטיילת (המשך כביש הרכס) באורך שייקבע ע"י מחלקת הדרכים וכן של מערך החניה הציבורית והפרטית שבתחום התוכנית וסביבתה ע"י מגישי התוכנית ועל חשבונם. ביצוע הדרכים, לרבות, ביצוע המשך כביש הרכס, ביצוע הרחבות הדרכים שבתחום התוכנית והתחברותן למצב קיים, ביצוע תשתיות תת קרקעיות ותאורה וביצוע החניה הציבורית, במגרש חדש מס' 2, יחולו על מגישי התוכנית ועל חשבונם. לא ינתן טופס 4 למגרש חדש מס' 1, עד גמר ביצוע הדרכים, כאמור, לשביעות רצון מחלקת הדרכים בעיריית ירושלים. ( ( תנאי למתן היתר בניה למגרש חדש מס' 1, הוא הקמת קיר תומך בגבולו הצפוני של מגרש חדש מס' 1, לשם מניעת דרדור שפכי עפר לתחתית הוואדי. הקמת הקיר התומך, כאמור, תבוצע לפני מתן היתר בניה, ו/או חפירה בשטח התוכנית ע"י מגישי התוכנית ועל חשבונם. ( תנאי למתן היתר בניה במגרש חדש מס' 1, הוא מתן התחייבות משפטית ע"י מגישי התוכנית ועל חשבונם בדבר רישום הערות אזהרה בספרי המקרקעין בדבר זיקת הנאה לציבור, ובדבר זיקת הנאה מוגבלת לציבור. ( תנאי להוצאות היתרי בניה ו/או חפירה בשטח הוא תאום העתיקות. עם רשות ( תנאי למתן היתר בניה הוא תיאום עם אגף המים בדבר אמצעים לאגירת מים. ( ( תנאי למתן היתר בניה הוא תיאום עם אגף הביוב בעיריית ירושלים בדבר ביצוע מערכת ביוב וניקוז בשטח התוכנית, תוך חיבור למערכת הביוב והניקוז המתוכננת בשטח שכונת המגורים מצפון (תוכנית מס' 4558). 13

36 ביצוע מערכת הביוב והניקוז, כאמור, יהיה על חשבון מגישי התוכנית. הערה: על פי מסמך שנערך ע"י אדריכל שלמה גרטנר ביום 7/11/2010 והמופנה לגב' כרמית פונץ ממשרד התיירות, עולה כי ברצון בעלי הזכויות בקרקע לקדם פרוייקט מלונאי על בסיס תוכנית הפרוייקט המוצע יתבסס בתכנונו על מרכז SPA ותכנים מיוחדים בנושאי בריאות והעשרה עצמית. המלון המוצע יכלול כ- 270 יחידות ארוח ברמת 5 כוכבים מהן כ- 50% חדרים וכ- 50% סוויטות, על פי העקרונות של אחסון מלונאי מיוחד, המאפשר שיווק של עד 50% מהיחידות לחודש אחד לכל היותר לכל רוכש ועד ל- 9 רוכשים לכל היותר לכל יחידה. הפרויקט יבנה בפרוגרמה המוצעת עפ"י התב"ע התקפה, ללא תוספת זכויות בניה. מיקום המלון בתחום המגרש יהיה במרכזו כך שתכסית השטח הבנוי תהווה כ- 8,000 מ"ר ויתרת המגרש תהווה יער היקפי כולל יעור וגינון, תוך שילוב עם רצף הטיילות הקיים. תוכנית מוצעת מס' 9835, התוכנית טרם הופקדה ומטרתה שינוי יעוד ממלון ושטח ציבורי פתוח למלון, מגורים, מבנה תחנת משטרה, מבנה ציבור, טיילת, חניון מקורה ושטחים ציבוריים פתוחים..5.2 מכיוון שהתוכנית הנ"ל טרם אושרה ואף טרם הופקדה, לתוכנית מוצעת מס' לא התייחסתי בשומתי 5.3. הערות: א. ב. ג. ד. מימוש זכויות על פי הוראות התב"ע התקפה אינו כרוך בתשלום היטל השבחה למעט היטל השבחה צפוי בגין תוכנית מפורטת להקמת בית השרד- היטל השבחה בסכום מוערך של כ- 50,000 (ראה סעיף 6 להלן). ביום 13/4/2003 נחתם כתב התחייבות, לפיו התחייבה חב' קילאס לשפות את העיריה בגין נזקים והוצאות שיגרמו לה עקב הפקעת מגרש בתחום תב"ע 4559 לדרך ושטח ציבורי, לרבות פיצויי הפקעה שתחויב לשלם. כפי שנמסר לי ע"י חב' קילאס, נכון להיום לא שילמה קילאס סכומים כלשהם בגין ההתחייבות האמורה. להערכת החברה, נכון להיום, הסכומים שתחויב קילאס לשלם, אם תחויב, אינם מהותיים. ניתוח המצב התכנוני הינו על פי מידע שנמסר לי במשרדי מח' ההנדסה של עיריית ירושלים ועל פי בדיקת מסמכי תוכנית בניין העיר התקפה. כפי שנמסר לי במשרדי מח' ההנדסה, נכון למועד הקובע לשומה לא היו תוכניות בניין עיר רלבנטיות לנשוא השומה בשלב של הפקדה או שהוחלט להפקידן. 14

37 6. נשוא השומה מתחם קרקע לא מבונה ולא מפותח, המתואר בסעיף 2 דלעיל, המהווה את מגרש מס' 1 בתב"ע, 4559 מגרש בשטח של כ- 16,819 מ"ר, המיועד להקמת מלון בשטח עיקרי כולל של כ- 20,350 מ"ר המכיל כ- 270 חדרים+ 700 מ"ר לבית שרד, בכפוף להכנת תוכנית מפורטת. לעניין בית השרד, הבאתי בחשבון זכויות בניה נוספות של- 700 מ"ר, בכפוף לאישור תב"ע בסמכות ועדה מקומית. לעניין השומה הנחתי שתב"ע שכזו תאושר תוך שנה ולפיכך מקדם הדחיה (שיעור היוון של- ( 6% הינו לפיכך, שטח הבניה האקויולנטי לבית השרד הינו- 700 מ"רX = מ"ר ומכאן שסך זכויות הבניה האקויולנטיות במתחם הינו- 20,350 מ"ר+ 658 מ"ר= 21,008 מ"ר עיקרי אקויולנטי. אומדן השווי מתייחס לזכויותיה במתחם של חב' קילאס אינווסטמנט קורפוריישן, בהתייחס להסכם פיתוח עם ממ"י, בכפוף להנחה שההסכם יוארך, כמפורט בסעיף 4 דלעיל. הערה: אישור התב"ע הנקודתית לעניין בית השרד עשוי להיות מחויב בהיטל השבחה בסכום המוערך על ידי בסך של כ-. 50,000 ברם, בשומתי לא הבאתי בחשבון את עלות היטל השבחה זה מכיוון שהיא מתקזזת מול דמי השכירות המשולמים ע"י משטרת ישראל "כשימוש ביניים" לתקופה של 6 חודשים עד לפינוי בהתאם להודעת המשכיר, כמתחייב מהסיכום בין חב' דיגל למדינה. יש להדגיש, שלמעט דמ"ש לתקופת הביניים לא התייחסתי למבנים ולשימוש שנעשה בתחנת מג"ב ובשומתי התייחסתי לקרקע כריקה ופנויה לניצול זכויות הבניה (לפיכך, לא בחנתי כלל בשומתי באם המבנים במתחם נבנו בהיתר או לגבי מתן היתר לשימוש שנעשה בו). 15

38 מפה מצבית: מגרש מס' 1 מגרש מס' 1 מבט כלפי מזרח: 16

39 הנוף הנשקף לעיר העתיקה: 17

40 7. עקרונות, גורמים ושיקולים בשומה בבואי לאמוד את שווי הזכויות במתחם העקרונות, הגורמים והשיקולים כמפורט: הנדון, הבאתי בחשבון, בין השאר, את מיקומו של הנכס במרקם הכללי של העיר ירושלים- במורדות הצפון מזרחיים של גבעת ארמון הנציב,על ציר הטיילות, בחלקה המזרחי של העיר..7.1 הקרקע הנדונה-שטחה וזכויות הבניה המוקנות לה על פי תוכנית שבתוקף. בנין עיר.7.2 אופיה של הקרקע מגרש לא מבונה ביעוד למלונאות על פי הוראות תב"ע.7.3 התייחסתי לזכויות הקנייניות בנכס הנדון הנובעות מהסכם פיתוח עם ממ"י, בהנחה שההסכם יוארך, כמצויין בסעיף 4 דלעיל. הבאתי בחשבון הפחתה בשווי עקב אי הוודאות בנוגע להארכת הסכם הפיתוח- הפחתה בשיעור של-. 10% התייחסתי לפיתוח הקיים בסמוך למתחם הנדון- הפיתוח בשכונת המגורים הסמוכה "נוף ציון" ומע' הכבישים בסביבה הקרובה. הבאתי בחשבון את הפוטנציאל המלונאי של המתחם בשל מיקומו בסמוך לטיילת ארמון הנציב והנוף הנשקף ממנו לעיר העתיקה וכן בשל הביקוש הרב לחדרי מלון באזור ירושלים. באומדן השווי עשיתי שימוש בשתי גישות השומה המקובלות: גישת ההשוואה ("השוק")- על פיה נאמד שוויו של נכס ע"י השוואה למחירי נכסים דומים בסביבה בכפוף לשוני בין הנכסים. גישת הערך השיורי ("גישת החילוץ") - על פיה ניגזר שוויה של הקרקע משווי הנכס הבנוי בניכוי עלויות הבניה ורכיב היזמות הערה: בשל אופיו היחודי של המתחם ומיקומו- מגרש המיועד למלונאות במיקום עם פוטנציאל תיירותי- הגעתי לכלל דיעה כי לעניין השומה שבנדון, גישת השומה העדיפה במקרה זה הינה גישת ההשוואה ("השוק"), בהסתמך על מכרז קרקע למלונאות שנערך בשנת 2008 בשכונת גילה הסמוכה, מכרז קרקע למלונאות מ- 7/2011 במתחם "מחנה מרכוס" בכרמל הצפוני בחיפה וכן על פי עסקת מכר מיום 10/10/2011 לרכישת קרקע למלונאות, מגורים 18

41 ומסחר במתחם "מכון הסיבים" בירושלים. בנוסף, התייחסתי להערכות שווי עדכניות של השמאי הממשלתי ושמאי ממ"י לקרקע למלונאות במקומות עם פוטנציאל תיירותי דומה מתחם המלונות בעין בוקק ומתחם המלונות בחוף הצפוני באילת. למטרת ביקורת בלבד, נעשה שימוש גם בגישת ההשוואה העקיפה, ע"י השוואה לשווי קרקע למ"ר מבונה עיקרי למגורים בסביבה, שווי המהווה חסם עליון. שווי קרקע למ"ר מבונה מגורים נגזר (בגישת הערך השיורי) ממחירי דירות בפרויקט נוף ציון הסמוך.על שווי הקרקע למ"ר מבונה מגורים "הופעל" מקדם התאמה המבטא סחירות מוגבלת לשטחי מלונאות- מקדם בשעור של 0.66 לעניין "בית השרד"- על פי הגדרתו בתב"ע, הבאתי בחשבון זכויות בניה נוספות של- 700 מ"ר, בכפוף לאישור תב"ע בסמכות ועדה מקומית. לעניין השומה הנחתי שתב"ע שכזו תאושר תוך שנה ולפיכך מקדם הדחיה (שיעור היוון של- 6%) הינו = לפיכך, שטח הבניה האקויולנטי לבית השרד הינו- 700 מ"רX 0.94 מ"ר ומכאן שסך זכויות הבניה האקויולנטיות במתחם הינו- 20,350 מ"ר+ 658 מ"ר= 21,008 מר עיקרי אקויולנטי לצורך עריכת השומה נערך סקר מחירי ביקוש ועסקאות שנקשרו בנכסים דומים בסביבה, תוך ביצוע ההתאמות המתחייבות מתהליך ההשוואה. סקר זה העלה, בין השאר, את הממצאים כמפורט: חב' ישרוטל רכשה ביום 10/10/2011 את מתחם "מכון הסיבים" בפינת הרחובות דרך בית לחם ועמק רפאים בירושלים, המיועד למלונאות, מסחר ומגורים במסגרת הסכם פיתוח מהוון. - המגרש בשטח של 5,576 מ"ר עם זכויות בניה כמפורט: מלונאות- 14,050 מ"ר עיקרי. מסחר- מגורים- 1,300 מ"ר עיקרי. 1,866 מ"ר עיקרי., התמורה שנקבעה בהסכם- 5,500 למ"ר עיקרי למלונאות. 127,000,000 משקפת שווי של כ- 19

42 במכרז ממ"י מיום 16/3/2008, הוחכרה קרקע בשטח של 6,059 מ"ר ביעוד למלונאות בשכונת גילה (בגבול עם בית צפפא)- מגרש מס' 1 בתב"ע 3062 עם זכויות בניה כוללות (עיקרי +שרות) בשיעור של, 150% קרי- כ- 9,088 מ"ר, בכפוף להכנת תוכנית מפורטת, עבור, 25,270,000 סכום המשקף שווי של כ- 3,850 למ"ר מבונה עיקרי ללא פיתוח. במכרז ממ"י מיום, 27/7/2011 הוחכרה קרקע בשטח של כ- 5,700 מ"ר ביעוד למלונאות במתחם "מחנה מרכוס"- שד' הנשיא ורח' יפה נוף בכרמל הצפוני בחיפה- מגרשים 2001 ו בתב"ע חפ/ 1957 עם זכויות בניה להקמת מלון בן 200 חדרים בשטח עיקרי כולל של- 10,300 מ"ר. התוכנית כוללת מטלות ציבוריות רבות כפיתוח ותחזוקת טיילת. - - ההצעה הזוכה-, 26,000,000 סכום המשקף שווי של כ- 2,525 למ"ר מבונה עיקרי ללא פיתוח (כאשר לערך זה יש להוסיף את עלות המטלות הציבוריות). שמאי ממ"י מעריך- לצורך הקצאת קרקעות/ תשלומים לממ"י- את שווי הקרקע למ"ר מבונה עיקרי למלונאות באזור עין בוקק (סדום), בסך של כ ,300 למ"ר ללא פיתוח (הוצ' הפיתוח באזור גבוהות). יש להדגיש שמקום זה הינו נחות ביחס לנשוא השומה וזאת עקב הסכנה להצפת אזור המלונות "היושבים" על בריכות מלח, כאשר על הפרק רעיון לפינוי המתחם. השמאי הממשלתי מעריך- לצורך הקצאה/ תשלומים לממ"י- את שווי הקרקע למ"ר מבונה עיקרי למלונאות באזור החוף הצפוני באילת, בסך של כ- - 3,500 3,000 למ"ר ללא פיתוח (הוצ' הפיתוח באזור גבוהות). במכרזי ממ"י למגרשי מגורים, שנערכו באזור תלפיות מזרח בשנת 2008, בסמוך למועד בו נערך מכרז ממ"י למגרש ביעוד למלונאות בשכונת גילה, הוקצאו המגרשים עבור ממוצע של כ- 4,243 למ"ר עיקרי בהתייחס למחיר ההקצאה למגרש המלונאי בשכונת גילה- 2,800 למ"ר עיקרי- הרי שמקדם מלונאות ביחס למגורים בסביבה, הינו

43 על סמך חוזי מכר שהועברו אלי ע"י חב' דיגל ובהתייחס למחירי מכירה של 10 דירות שנמכרו במהלך שנת 2010 ו- 4 דירות שנמכרו במהלך שנת 2011 בפרויקט נוף ציון, עולה כי, שווי ממוצע של- 1 מ"ר שטח "פלדלת" בדירות הנ"ל, הינו כ- 11,500 למ"ר כולל מע"מ. - 21

44 8. ניתוח נתוני השוק- על פי גישת ההשוואה העקיפה- שווי מ"ר מבונה עיקרי למלונאות ביחס לשווי מ"ר מבונה עיקרי למגורים בסביבה שווי מ"ר מבונה עיקרי למגורים על פי גישת הערך השיורי- שווי 1 מ"ר מבונה "פלדלת" בפרויקט נוף ציון- 11,500 למ"ר כולל מע"מ רכיב היזמות- 25% 11,500 למ"ר 7,931 למ"ר 4,400) למ"ר) 3,531 למ"ר שווי שטח בנוי- בניכוי 25% יזמות ו- 16% מע"מ- עלות בניה- עלות בניה ישירה כולל תכנון שווי קרקע למ"ר מבונה "פלדלת"- שטח "פלדלת" של יחידה ממוצעת- 121 מ"ר עיקרי +12 מ"ר ממ"ד= 133 מ"ר שווי יח"ד ממוצעת- 133 מ"ר = 3,531 X 470,000 כולל פיתוח שווי קרקע ליח"ד ללא פיתוח- = 350, , ,000 2,900 למ"ר = 350, מ"ר שווי קרקע למ"ר מבונה עיקרי- 1,914 = 0.66 שווי מ"ר מבונה עיקרי ביעוד למלונאות- X 2,900 על פי גישת ההשוואה הישירה- בהתייחס לעסקה בשכונת גילה- 3,850 למ"ר- בשים לב לעובדה שבמגרש זה עלויות הפיתוח הינן "נורמטיביות" (כ- 450 למ"ר עיקרי) ונמוכות בהרבה ביחס להוצ' הפיתוח הצפויות בנשוא השומה (כ- 1,050 למ"ר עיקרי, בהתייחס לעלויות הפיתוח בפרויקט נוף ציון- כ- 120,000 ליח"ד-) ובשים לב שהעסקה הנ"ל שיקפה פוטנציאל לשינוי יעוד למגורים, הרי ששווי קרקע למ"ר מבונה עיקרי ביעוד למלונאות הינו- - =0.75 2,800 (הפחתה לפוטנציאל לשינוי יעוד למגורים) 3,850 X = 2, (פיתוח עודף) 2,800 22

45 - בהתייחס לעסקה במתחם "מכון הסיבים" בירושלים ,850 = 0.7 (התאמה למיקום) 5,500X = 3,250 בהתייחס לעסקה במתחם מרכוס בחיפה- 2,500 למ"ר- בשים לב לעובדה שבמגרש זה עלויות הפיתוח הינן "נורמטיביות" (כ- 450 למ"ר עיקרי) ונמוכות בהרבה ביחס להוצ' הפיתוח הצפויות בנשוא השומה (כ- 1,050 למ"ר עיקרי, בהתייחס לעלויות הפיתוח בפרויקט נוף ציון- כ- 120,000 ליח"ד-), הרי ששווי קרקע למ"ר מבונה עיקרי ביעוד למלונאות הינו- - 1,900 למ"ר= ,500 יש להדגיש שעלות הפיתוח הגבוהה הצפויה במתחם מגלמת את ההתניה בתב"ע התקפה לגבי מתן היתרי בניה- הקמת קיר תומך, הקמת מע' ביוב וניקוז, בדיקות עבור רשות העתיקות וכדו'. על פי ממוצע משוקלל של הטווח הנמוך בהערכות השמאי הממשלתי ושמאי ממ"י לגבי שווי קרקע למלונאות באזור עין בוקק והחוף הצפוני באילת (משקל של- 66% לשווי בעין בוקק ומשקל של- 33% לשווי בחוף הצפוני) מתקבל שווי ממוצע של כ- 1,850 למ"ר מבונה עיקרי בנשוא השומה. לסיכום, שיקלול הנתונים דלעיל (בשים לב לעובדה שעסקת מתחם "מכון הסיבים" בירושלים הינה חריגה בגובהה) מצביע על שווי של 1,950 למ"ר עיקרי בנשוא השומה

46 הערה: על פי הצעה לרכישת נכסים מיום 9/2/2011 שהוצגה בפני, מציעה קבוצת משקיעים בראשות מר קווין ברמייסטר לרכוש את כל הזכויות במגרשים בשלבים ב'-ד' בפרויקט נוף ציון וכן 100% מהונה המונפק והנפרע של חב' קילאס עבור 123 מליון (בכפוף לבדיקת נאותות). בהתייחס לשווי המוערך של הזכויות במקרקעין בפרויקט נוף ציון מליון לזכויותיה של חב' דיגל וכ מליון לזכויותיו של אווי לוי- זכויות ל- 108 יח"ד בשלבים ג ו- ד בתוכנית, בהם שווי קרקע ליח"ד הינו נמוך ביחס לשווי זכויותיה של חב' דיגל, עקב הדחיה במימוש הזכויות) לעובדה ששווי מניות בחב' נחות ביחס לשווי הזכויות במקרקעין של אותה חברה (עקב חשיפה לחובות עבר, תביעות, היבטי מיסוי וכדו') ובהתייחס לעובדה שהעסקה הנ"ל מהווה מעין מכירה באילוץ של מימוש מהיר (הנחה של הפחתה בשעור של- 5% ), הרי שהצעת הרכישה הנ"ל תואמת פחות או יותר את נתוני השווי המצויינים לעיל, כמפורט: ההצעה- 123 מליון - 5% בהתאמה לעסקה באילוץ- עסקה המגלמת הפחתה בשעור של מליון. - מליון שווי הזכויות בניכוי שווי הזכויות במתחם נוף ציון במתחם הנדון מליון. במהלך חודש 8/2011 פורסמה הודעה מטעם קבוצת הרוכשים הנ"ל בדבר ביטול העסקה הצפויה. 9. נתונים שהוצגו ע"י החברה 24 על פי בקשתי הועברו אלי ע"י חב' דיגל המסמכים, כמפורט: נתוני מכירה של דירות במגרשים 1-4 בפרויקט נוף ציון, כולל חוזי המכר, לשנים שומה מוסכמת לעניין מתחם המשטרה. התכתבות בין בא כוחה של חב' קילאס ומשטרת ישראל. חוות דעת של החברה בנוגע לחוב צפוי בגין שיפוי עיריית ירושלים/ הועדה המקומית בתשלום פיצויי הפקעה. מסמכים אלו נבדקו ואומתו על ידי ונכללו במסגרת שיקולי בהערכת השווי.

47 השומה לאור כל האמור לעיל, אומדן שווי הזכויות בנכס הנדון, כריק ופנוי ונקי מכל חוב או שיעבוד, הינו על פי הפרוט: X שווי למ"ר עיקרי- 1,950 (הפחתה בגין אי וודאות לגבי הארכת הסכם הפיתוח) = 1,750 36,764,000 ש"ח 36,765,000 ש"ח 21,008 מ"ר אקו' = 1,750 X במעוגל - (שלושים ושישה מליון שבע מאות שישים וחמישה אלף ( הערות: א. אומדן השווי אינו כולל מע"מ. ב. העברת זכויות בנכס או מימוש בניה על פי התב"ע התקפה אינו מחויב בתשלום היטל השבחה לועדה המקומית או בתשלום דמי היתר/ הסכמה/ היוון לממ"י (למעט היטל השבחה צפוי בסך של כ- 50,000 למימוש שטח שולי של "בית השרד", ששוויו מגולם בשווי הזכויות המצויין לעיל). ג. בדיקותי העלו כי בנכס הנדון לא מגולמים סיכונים ו/או סיכויים מעבר לסיכוני/סיכויי שוק המקרקעין אליו הוא משתייך, העשויים להשפיע על שוויו, למעט הסיכון ואי הוודאות שבהארכת הסכם הפיתוח, סיכון המגולם בהערכת השווי. ד. ניתוח רגישות- על פי גישת הערך השיורי, גידול בשיעור של כ- 10% בעלויות הבניה יפחית את אומדן השווי בשעור של כ % הנני מצהיר בזאת כי אין לי עניין או חלק בנכס שבנדון וכי ערכתי שומה על פי מיטב ידיעותיי המקצועיות, הבנתי וניסיוני. זו בכבוד רב, שמאי מקרקעין עבודה\דיגל\חוות דעת קילאס.doc2011 My \\ Documents C:\Documentsירון and Settings\ 25

Microsoft Word doc

Microsoft Word doc תאריך 17/01/2012 מספרנו 11420/1-11 שומת הממוקם מקרקעין, נכס גשוש גו חיפה בעיר ואדי סליב בשכונת 1068-1072,1074,1080 1072,1074,1080-1083 מגרשים 1083 10853 שומה (1601 חפ/ 1601 מספר תב"ע (לפי מזמין השומה דו"ח

קרא עוד

Microsoft Word doc

Microsoft Word doc א/ א/ ירושלים, 5.5.2010 סימוכין: 7-31.0 מאיה דירות פאר בע"מ ע"י עו"ד עמירם גיצלטר השמאי מאיר פרץ merepp@walla.com המבקשת בענין : הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה השמאי אברהם כץ akatz@actcom.net.il המשיבה

קרא עוד

Slide 1

Slide 1 מדיניות מתחם המסילה דיון חוזר במליאת הועדה המקומית לתכנון ובנייה מתחם המסילה - הזדמנות לחיבור בין דרום העיר למרכזה מיטל להבי, סגנית ראש העירייה 20.07.2009 1 תכניות סטטוטוריות תכנית יפו A זכויות בניה -

קרא עוד

מפגעי בניה לא גמורה במרחב הציבורי הצעה לדיון

מפגעי בניה לא גמורה במרחב הציבורי  הצעה לדיון 10038 דרך בית לחם 67 חידוש עירוני לפי פרק א' : סקר מצב קיים מיקום מצב תכנוני מצב פיזי קיים פרק ב' : חלופות חלופה א' : תב"עית חלופה ב' : 10038 הריסה ובניה מחדש חלופה ג' : 10038 תוספת בניה לצורך חיזוק הבניין

קרא עוד

החלטת וועדה - אביאל

החלטת וועדה - אביאל תשע"ב י"ז בטבת 12 בינואר 2012 : שע/כ/ 6596/35 מס' תיק שומה : 30100548 מס' תיק ממ"י : 14310 מס' מע' אופק לכבוד ה"ה איסחרוב דוד ואירנה ע"י ה"ה דוד שפירא ומשה לוי, עו"ד באמצעות דוא"ל: dshapira.adv@gmail.com

קרא עוד

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח דירה להשכיר בפרדס, אור יהודה דירה להשכיר בחולון עוזי לוי, מנכל דירה להשכיר מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר דיור להשכרה ארוכת טווח מטרות "דירה להשכיר" יצירת מאסה קריטית של אלפי יחידת דיור לשכירות ארוכת

קרא עוד

בס"ד

בסד ח ס ר ב ה פ ר ש ו ת ל צ ו ר כ י צ י ב ו ר ב מ ס ג ר ת אישור תכניות ב נ י י ן ע י ר תוכן העניינים פ ר ק נ ו ש א ע מ ו ד 2 5 8 2 6 4 מ ב ו א תקציר מנהלים.1.2 2 6 6 3. פירוט הממצאים 2 6 6 3. 1 הפרשות שטחים

קרא עוד

נספח להיתר בנייה שלום רב, אנו מברכים אתכם על קבלת ההיתר. נא קראו בעיון את ההנחיות הבאות בטרם תתחילו לבנות. א. ב. ג. ד. ה. תוקפו של ההיתר - 3 שנים מיום

נספח להיתר בנייה שלום רב, אנו מברכים אתכם על קבלת ההיתר. נא קראו בעיון את ההנחיות הבאות בטרם תתחילו לבנות. א. ב. ג. ד. ה. תוקפו של ההיתר - 3 שנים מיום נספח להיתר בנייה שלום רב, אנו מברכים אתכם על קבלת ההיתר. נא קראו בעיון את ההנחיות הבאות בטרם תתחילו לבנות. א. ב. ג. ד. ה. תוקפו של ההיתר - 3 שנים מיום הוצאתו. במידה ולא התחלתם לבנות תוך שנה אחת מיום הוצאת

קרא עוד

מכרז לבחירת רכז התחדשות עירונית במחלקת קהילה.docx ט' 1

מכרז לבחירת רכז התחדשות עירונית במחלקת קהילה.docx ט' 1 החברה הכלכלית לראשון לציון בע"מ רחוב ירושלים 2, ראשון לציון מכרז פומבי מספר 2/2019 לבחירת רכז נושא התחדשות עירונית במחלקה לעבודה קהילתית בשילוב עם מנהלת בינוי-פינוי-בינוי רמת אליהו החברה הכלכלית לראשון

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint התחדשות עירונית שער יוספטל כנס תושבים 7.12.2017 מה במפגש? התחדשות עירונית בבת ים שלבי התכנון תיאור המתחם והסביבה הצגת עקרונות התכנון עקרונות שלב היישום מילוי שאלון ודיון בקבוצות.1.2.3.4.5.6 מהי התחדשות

קרא עוד

ההסתדרות הציונית העולמית

ההסתדרות  הציונית העולמית ההסתדרות הציונית העולמית החטיבה להתיישבות חטיבת חוזים בטחונות וקרקעות המתיישבים יחתמו בראשי תיבות בתחתית כל עמוד וחתימה מלאה בעמוד האחרון טופס 3 חוזה בר רשות בישוב קהילתי במגרש למגורים ביו"ש בין ההסתדרות

קרא עוד

Slide 1

Slide 1 1 התחדשות עירונית מתחם שלמה המלך, יולי 2013 2 צוות התכנון : תכנון נוף נספח הצללה כבישים אדריכל אבינעם לוין אדריכלית נטליה אלפימוב אדריכלית טל לוין אדריכל משה אוחנה : רינה קרוגליאק, אדריכלית נוף : לשם -

קרא עוד

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל החלטת מיסוי: 7634/16.1.1.1.2.1.3.1 תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעילות לחברה חדשה בהתאם להוראות סעיף 104 א לפקודה ומיזוגה של עם "שלד 103

קרא עוד

יום עיון עורכי בקשות להיתרים

יום עיון עורכי בקשות להיתרים יום עיון לעורכי בקשות להיתרים 13.7.2017 יום עיון לעורכי בקשות להיתרים 13.7.2017 ימים תנאים מקדימים + 45 מידע להיתר ימים מידע 5 בדיקת תנאים מקדימים איסוף מידע הפקת תיק מידע ומסירתו למבקש מירי תמר תמר תנאים

קרא עוד

תמ"א 38 תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה

תמא 38  תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה קביעת עקרונות למדרוג תוספת זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 המזמין: משרד הבינוי והשיכון הצגה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון 24.1.2010 2 ועדת היגוי משרד הבינוי והשיכון סופיה

קרא עוד

שם המסמך

שם המסמך החברה להגנות ים המלח בע"מ תכנית מס' 565-0254458 - בנית בתי מלון בתוך מי בריכה 5 חוות דעת סביבתית ירושלים - יוני 2016 תוכן העניינים פרק א 1.1 1.2 1.3 1.4 פרק ב 2.1 2.2 2.3 2.4 פרק ג 3.1 3.2 תוכן העניינים...

קרא עוד

1-1

1-1 1-1 2 ביקורת חשבונות שעור 31- ביקורת מסים התאמות חשבונאיות של יתרות ותביעות ממוסדות ורשויות תקן ביקורת 48 "אישורים חיצוניים" )בעיקר סעיף (. 6 אתיקה במסים תדריך הלשכה לרואי חשבון בדבר "כללי ההתנהגות מקצועית

קרא עוד

Microsoft Word doc

Microsoft Word doc ישיבת ועדת משנה ב', ישיבה מספר 2008010 החלטות בר/ 11 198/ ישיבת ועדת משנה ב' מספר 2008010 מתאריך 24/06/2008 התכנית עניינה הקטנת קו בניין מציר דרך מס' 410 מ - 80 מ' ל- 41.60 מ' למשק מס' 140 במושב גאליה.

קרא עוד

הסכם שכ"ט -טיוטה 1

הסכם שכט -טיוטה 1 הסכם שכר טרחה לייצוג משפטי שקיבל תוקף בתל אביב ביום לחודש שנת 1024 ת.ז. ת.ז )יקראו להלן: "השותף" או "המזמין"( מרחוב לבין: גדעון פישר ושות', משרד עורכי דין ונוטריון ממרכז עזריאלי, בניין משולש, תל אביב )להלן:

קרא עוד

הועדה המקומית לתכנון ובניה חוף אשקלון נוהל הגשת בקשה לתיק מידע /היתר כללי בניין הוא מערכת שלמה בעלת היבטים והשפעות על מערכות אחרות: תשתית טכנית ביתית,

הועדה המקומית לתכנון ובניה חוף אשקלון נוהל הגשת בקשה לתיק מידע /היתר כללי בניין הוא מערכת שלמה בעלת היבטים והשפעות על מערכות אחרות: תשתית טכנית ביתית, נוהל הגשת בקשה לתיק מידע /היתר כללי בניין הוא מערכת שלמה בעלת היבטים והשפעות על מערכות אחרות: תשתית טכנית ביתית, שכונתית ועירונית )חשמל מים ביוב טלפון כבישים מדרכות חנייה( כדי לקשור מערכת שלמה של היבטים

קרא עוד

עיריית הרצליה 04/10/2018 אגף המינהל הכספי - ה ג ז ב ר ו ת ת.ד. 1 הרצליה טל פקס' עדכון הסכומים בחוקי העזר להלן רשימת

עיריית הרצליה 04/10/2018 אגף המינהל הכספי - ה ג ז ב ר ו ת ת.ד. 1 הרצליה טל פקס' עדכון הסכומים בחוקי העזר להלן רשימת תוכן העניינים דפים 2-6 7 7 8 אגרת תעודות אישור: פיקוח על כלבים, פיקוח על מכירת מוצרים מן החי: מודעות ושלטים: סלילת רחובות: היטל תיעול: מניעת מפגעים ושמירה על הסדר והנקיון: י-ם 91061 מ. פדלון, ראש העירייה

קרא עוד

wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל

wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל ליבת העסקים החדשה של ישראל במרכז ה- city החדש של תעשיית התקשורת וההייטק הישראלית, מחכה לכם מתחם חדש מסוגו אשר יהווה את אחד ממוקדי העסקים המשמעותיים במרכז הארץ. 30,000

קרא עוד

23 ביולי 2103 קובץ הנהלים של המסלול האקדמי נוהל 3 א' - גיוס עובד חדש מטרת הנוהל לקבוע את ההליכים לביצוע תהליך גיוס וקליטת עובדים מנהליים חדשים במסלול

23 ביולי 2103 קובץ הנהלים של המסלול האקדמי נוהל 3 א' - גיוס עובד חדש מטרת הנוהל לקבוע את ההליכים לביצוע תהליך גיוס וקליטת עובדים מנהליים חדשים במסלול 23 ביולי 2103 קובץ הנהלים של המסלול האקדמי נוהל 3 א' - גיוס עובד חדש מטרת הנוהל לקבוע את ההליכים לביצוע תהליך גיוס וקליטת עובדים מנהליים חדשים במסלול האקדמי. הנוהל מתייחס לגיוס עובד קבוע, עובד בהסכם אישי

קרא עוד

צו ארנונה 1997

צו ארנונה 1997 1 צו ארנונה 2018 בתוקף סמכותה לפי חוק ההסדרים במשק המדינה )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב(, התשנ"ג 1992 והתקנות שהותקנו על פי כל דין, מחליטה בזה המועצה האזורית זבולון )להלן: "המועצה"( בישיבתה ביום 19.6.2017

קרא עוד

Microsoft Word - Environment-Feb2009.doc

Microsoft Word - Environment-Feb2009.doc "פז" הנדסהוניהול (1980) בע "מ Ltd. PAZ Engineering & Management (1980) תכנית מתאר עכו נספח אמצעי מדיניות סביבתית - מסמך מס' - 11 מנחה 1. המלצות לתפעול וניהול סביבתי של אזורי תעשייה טווח "קצר" התפעול והניהול

קרא עוד

פיננסית מתקדמת ב'

פיננסית מתקדמת ב' מרצה: רונן בן גל זכויות בעסקאות משותפות IAS 31 שנת השלמה 2011 תוכן עניינים זכויות בעסקאות משותפות 31...IAS 3 הגדרות... 3 1. 2. 3. 4. 5. שליטה... 3 שליטה משותפת...3 עסקה משותפת... 3 משתתף בעסקה משותפת...

קרא עוד

הסכם התקשרות שנערך ונחתם ביום חודש שנת 2018 בין: שכתובתו: )להלן: "בעל ההיתר/מבקש ההיתר/ הלקוח"( מצד אחד; ובין: מכון בקרת הבניה הישראלי בע"מ ח.פ

הסכם התקשרות שנערך ונחתם ביום חודש שנת 2018 בין: שכתובתו: )להלן: בעל ההיתר/מבקש ההיתר/ הלקוח( מצד אחד; ובין: מכון בקרת הבניה הישראלי בעמ ח.פ הסכם התקשרות שנערך ונחתם ביום חודש שנת 2018 בין: שכתובתו: )להלן: "בעל ההיתר/מבקש ההיתר/ הלקוח"( מצד אחד; ובין: מכון בקרת הבניה הישראלי בע"מ ח.פ. 515512176 )להלן: "מכון הבקרה/המכון"( שכתובתו: רחוב הסיבים

קרא עוד

776 17/12/18 : : מספר הצעה תאריך הקצאת קרקע לאנרגיה מתחדשת סולארי בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך החליטה מועצת מקרקעי ישר

776 17/12/18 : : מספר הצעה תאריך הקצאת קרקע לאנרגיה מתחדשת סולארי בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התשך החליטה מועצת מקרקעי ישר 776 17/12/18 : : מספר הצעה תאריך הקצאת קרקע לאנרגיה מתחדשת סולארי בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך 1960 החליטה מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום על תיקון החלטה מועצה מספר 1507 כלהלן:

קרא עוד

ביעור חומר ארכיוני

ביעור חומר ארכיוני 1 1. מ ט ר ה: מטרת הוראה זו לקבוע סדרים והנחיות לביעור חומר ארכיוני נטול כל ערך. 2. ה ג ד ר ו ת: בהוראה זו: "חומר ארכיוני" כל מכתב, מסמך, כרטסת, דיאגרמה, תרשים, מפה, תצלום, תוית, תיק, תקליט, סרט וכיו"ב,

קרא עוד

גילוי דעת 77.doc

גילוי דעת 77.doc *) גילוי דעת 77 ביקורת יתרות פתיחה בגוף בו עורך המבקר ביקורת לראשונה תוכן העניינים סעיפים 4 1 מבוא 12 5 נהלי ביקורת 16 סיכום הביקורת וההשלכות על דוח רואה החשבון המבקר 13 17 תחילה גילוי דעת זה אושר עלידי

קרא עוד

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין הערכות שווי, מדידות, יעוץ בנושאי תכנון ובניה ומיסוי נדל"ן: איחוד וחלוקה, הפקעות, ירידת ערך, היטלי השבחה, מס שב

אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין הערכות שווי, מדידות, יעוץ בנושאי תכנון ובניה ומיסוי נדלן: איחוד וחלוקה, הפקעות, ירידת ערך, היטלי השבחה, מס שב אהוד המאירי ושות' כלכלנים ושמאי מקרקעין הערכות שווי, מדידות, יעוץ בנושאי תכנון ובניה ומיסוי נדל"ן: איחוד וחלוקה, הפקעות, ירידת ערך, היטלי השבחה, מס שבח, ארנונה, אגרות בניה והיטלי פיתוח אהוד המאירי, שמאי

קרא עוד

אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מרכז מסחרי "ישפרו פלאנט" באר שבע אוגוסט 2016 רח

אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מרכז מסחרי ישפרו פלאנט באר שבע אוגוסט 2016 רח אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מרכז מסחרי "ישפרו פלאנט" באר שבע אוגוסט 2016 רח' אבן גבירול 192, תלאביב 62032, טל. 035441412, פקס.

קרא עוד

התנגדות לבקשה להיתר בנייה אסמכתא (דואר נכנס) מתאריך: 20/03/2017 פרטי בקשה (מתוך מערכת הרישוי העירונית) בקשה מספר: מהות הבקשה שי

התנגדות לבקשה להיתר בנייה אסמכתא (דואר נכנס) מתאריך: 20/03/2017 פרטי בקשה (מתוך מערכת הרישוי העירונית) בקשה מספר: מהות הבקשה שי התנגדות לבקשה להיתר בנייה אסמכתא (דואר נכנס) 17-02-000480 מתאריך: 20/03/2017 פרטי בקשה (מתוך מערכת הרישוי העירונית) בקשה מספר: 2017-0330 מהות הבקשה שינויים/שינוי ללא תוספת שטח/חזית כתובת הבקשה שלמה המלך

קרא עוד

מדיניות אכיפה הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון צוות הועדה: יו"ר הועדה וראש המועצה: מר רוני מרום מהנדס הועדה: מר גלעד חזן יועמ"ש הועדה: עו"ד חן אבי

מדיניות אכיפה הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון צוות הועדה: יור הועדה וראש המועצה: מר רוני מרום מהנדס הועדה: מר גלעד חזן יועמש הועדה: עוד חן אבי מדיניות אכיפה הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון צוות הועדה: יו"ר הועדה וראש המועצה: מר רוני מרום מהנדס הועדה: מר גלעד חזן יועמ"ש הועדה: עו"ד חן אביטן מפקח בניה: מר דימיטרי חנוכייב נכתב בסיוע גבי בנדרסקי

קרא עוד

1 תעריפים לשירותי מים וביוב לצרכן. בהתאם לקובץ תקנות 8240 מיום התעריפים בתוקף מיום שעור מע"מ: 17% מס' סוג צריכה תאור תעריף מים ובי

1 תעריפים לשירותי מים וביוב לצרכן. בהתאם לקובץ תקנות 8240 מיום התעריפים בתוקף מיום שעור מעמ: 17% מס' סוג צריכה תאור תעריף מים ובי 1 תעריפים לשירותי מים וביוב לצרכן. בהתאם לקובץ תקנות 8240 מיום 0.6.2019 התעריפים בתוקף מיום. 1.7.2019 שעור : 17% סוג צריכה מים וביוב מים וביוב 7.079 1.15 6.050 11.242 צריכה ביתית לכל יחידת דיור לכמות מוכרת

קרא עוד

משרד המשפטים מחלקת רשומות, מזהה דוקסנטר: , התקבל ב - 18/07/2018 רשומות ספר החוקים 18 ביולי ו' באב התשע"ח עמוד חוק התכנון ו

משרד המשפטים מחלקת רשומות, מזהה דוקסנטר: , התקבל ב - 18/07/2018 רשומות ספר החוקים 18 ביולי ו' באב התשעח עמוד חוק התכנון ו רשומות ספר החוקים 18 ביולי 2018 2733 ו' באב התשע"ח עמוד חוק התכנון והבנייה )תיקון מס',)126 התשע"ח- 2018 754 חוק עידוד מעורבות סטודנטים בפעילות חברתית וקהילתית, התשע"ח- 2018 756 חוק מגבלות על חזרתו של עבריין

קרא עוד

תכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות בטבלאות להלן, מוצגות תכניות מתאר מקומיות ומפורטות מאושרות בסביבת התכנית, עד לטווח של 200 מ' מציר

תכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות בטבלאות להלן, מוצגות תכניות מתאר מקומיות ומפורטות מאושרות בסביבת התכנית, עד לטווח של 200 מ' מציר תכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות בטבלאות 1.4.2.14 1.4.2.1- להלן, מוצגות תכניות מתאר מקומיות ומפורטות מאושרות בסביבת התכנית, עד לטווח של 200 מ' מציר המסילה: טבלה 1.4.2.1- תכניות מתאר מקומיות ומפורטות

קרא עוד

כנס הסברה בנושא ההוסטל

כנס הסברה בנושא ההוסטל כנס הסברה בנושא ההוסטל 8/7/2018 1 תחילת האירוע 25/5/18 למועצה המקומית ולתושבים נודע לראשונה על הקמת הוסטל לדרי רחוב ונפגעי התמכרויות מפרסומים ברשתות החברתיות ולא בעדכון מסודר. מיקומו: שדרות בן גוריון 5,

קרא עוד

<4D F736F F D20E8E5F4F120E4E7ECF4FA20EEF0EBEC202D20E1F2EC20EEF0E9E5FA E646F63>

<4D F736F F D20E8E5F4F120E4E7ECF4FA20EEF0EBEC202D20E1F2EC20EEF0E9E5FA E646F63> מדינת ישראל רשות האוכלוסין וההגירה טופס בקשה לשינוי/החלפת בעל מניות/מנכ"ל בתאגיד בעל היתרים לשמש כקבלן כוח אדם מורשה להעסקת עובדים זרים בענף הבניין לשנת 2013 לפי סעיף 10 לחוק העסקת עובדים על ידי קבלני

קרא עוד

(Microsoft Word - indows-1255_B_8On65ecg5Pnp8OXp6e0g5O7l9vLp7SDh5Ono7CDk+eHn5CDh7vHi+Pog_=\344\370\364\345\370\356\344 \341\372\353\360\345\357 \345\3

(Microsoft Word - indows-1255_B_8On65ecg5Pnp8OXp6e0g5O7l9vLp7SDh5Ono7CDk+eHn5CDh7vHi+Pog_=\344\370\364\345\370\356\344 \341\372\353\360\345\357 \345\3 המחלקה לפיקוח תקציבי ניתוח השפעות השינויים בהיטל השבחה בהצעת חוק התכנון והבנייה, התש"ע- 2010 מוגש לוועדה המשותפת של ועדת הפנים והגנת הסביבה ושל ועדת הכלכלה לדיון בהצעת חוק התכנון והבנייה התש"ע- 2010 כתיבה:

קרא עוד

Microsoft Word doc

Microsoft Word doc אינג' חיים גלנצר, שמאי מקרקעין, מהנדס בנין. M.Sc ) Eng. Chaim Glencer, Real Estate Appraiser, Civil Engineer מוסמך במינהל עסקים M.B.A.) Master in Business Administration Shaked Yogev Real Estate Appraiser

קרא עוד

א) ב) תאור המאפיינים העיקריים של מכשירי הון פיקוחיים שהונפקו ליום הישות המשפטית של המנפיק מאפיין ייחודי המסגרת / המסגרות החוקיות החלות על המ

א) ב) תאור המאפיינים העיקריים של מכשירי הון פיקוחיים שהונפקו ליום הישות המשפטית של המנפיק מאפיין ייחודי המסגרת / המסגרות החוקיות החלות על המ א) ב) 0 הון עצמי רובד הון עצמי רובד הון מניות רגילות,.,.0 הון עצמי הבנק נוסד בשנת 0 )ראה גם פרק ב' לדוח הדירקטוריון(. הבנק התאגד ונרשם ב ביום בספטמבר 0. הבנק הנפיק את מניותיו במועדים שונים החל מיום ההתאגדות.

קרא עוד

untitled

untitled תקן חשבונאות מספר 36 תיקון גילוי דעת מספר 69 בדבר כללי חשבונאות ודיווח כספי על ידי מלכ"רים ותקן חשבונאות מספר 5 בדבר תיקונים והבהרות לגילוי דעת מספר 69 יוני 2014 1 רח' גרוזנברג 14 ת, "א,65811 טל.,972 3

קרא עוד

עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין חיפה

עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין חיפה עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין - 2008 חיפה הקדמה תוכן עניינים תכנון אסטרטגי ומחקר בעלון זה מוצגים נתונים על העיר חיפה שמבוססים על נתוני מפקד האוכלוסין שנערך על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint ת כ נ י ת א ב ניהול פרויקט אדריכלות אדריכלות נוף תנועה וכבישים פרוגרמה ליטל ידין מינץ מלמד אדריכלים ענת שדה אמאב תחבורה זאב ברקאי 01 עיר רובע שכונה מתחם א': שלב המצב הקיים ואבחונו שלב ב': מסקנות חיזוק

קרא עוד

נכחו: פרוטוקול ועדת משנה מספר בתאריך: 24/12/2013 כ"א טבת תשע"ד שעה 19:00 תאריך: 23/01/2014 ת. עברי:כ"ב שבט, תשע"ד - יו"ר ועדת משנה לתכנון ובנ

נכחו: פרוטוקול ועדת משנה מספר בתאריך: 24/12/2013 כא טבת תשעד שעה 19:00 תאריך: 23/01/2014 ת. עברי:כב שבט, תשעד - יור ועדת משנה לתכנון ובנ נכחו: פרוטוקול ועדת משנה מספר 20130008 בתאריך: 24/12/2013 כ"א טבת תשע"ד שעה 19:00 תאריך: 23/01/2014 ת. עברי:כ"ב שבט, תשע"ד - יו"ר ועדת משנה לתכנון ובניה כהן אלי חברים: - מ"מ וסגן ראש המועצה פטיגרו איתן

קרא עוד

בקשה לקבלת הצעות מחיר

בקשה לקבלת הצעות מחיר ה" קול קורא להפעלת תחנת רדיו קהילתית קול FM 106 )להלן: "העירייה"( מזמינה בזאת מציעים, העומדים בתנאים המפורטים להלן, להציע הצעות להפעלת תחנת רדיו קהילתית קול FM 106 להלן: "המציע" ו- שירות" בהתאמה(. את תנאי

קרא עוד

הוראת נוהל מס' 93 -תיקון רכב - תקנה 309

הוראת נוהל מס' 93 -תיקון רכב - תקנה 309 1 מ ד י נ ת י ש ר א ל בכיר תנועה לשכת סמנכ"ל אגף הרכב ושירותי תחזוקה תחזוקה שירותי תחום תל- אביב 8, רח' המלאכה ת"א 61570 ת.ד. 57031, 03-567130 טלפון: 03-5613583 פקס : ג' בניסן, התשס"ז תאריך: 22 מרץ 2007

קרא עוד

בקשה לפנסיית זקנה מקרן וותיקה ( מסלול קבוצה ) : בהמשך לפנייתך למשרדנו, להלן פירוט המסמכים הדרושים לביצוע משיכת פנסיה מהקרן: טופס יציאה לפנסיה מתכנית ק

בקשה לפנסיית זקנה מקרן וותיקה ( מסלול קבוצה ) : בהמשך לפנייתך למשרדנו, להלן פירוט המסמכים הדרושים לביצוע משיכת פנסיה מהקרן: טופס יציאה לפנסיה מתכנית ק בקשה לפנסיית זקנה מקרן וותיקה ( מסלול קבוצה ) : בהמשך לפנייתך למשרדנו, להלן פירוט המסמכים הדרושים לביצוע משיכת פנסיה מהקרן: טופס יציאה לפנסיה מתכנית קבוצה. צילום ת.ז. כולל ספח חתום "נאמן למקור" *** ע"י

קרא עוד

חוות דעת של מומחה שומת מקרקעין מקיפה נכס השקעה בשלבי הקמה מרכז לוגיסטי שדרות הרכס, פארק טכנולוגי, מודיעין עדינה גרינברג דברת אולפינר רונן כץ מיקי הימל

חוות דעת של מומחה שומת מקרקעין מקיפה נכס השקעה בשלבי הקמה מרכז לוגיסטי שדרות הרכס, פארק טכנולוגי, מודיעין עדינה גרינברג דברת אולפינר רונן כץ מיקי הימל חוות דעת של מומחה שומת מקרקעין מקיפה נכס השקעה בשלבי הקמה מרכז לוגיסטי שדרות הרכס, פארק טכנולוגי, מודיעין עדינה גרינברג דברת אולפינר רונן כץ מיקי הימלפרב גנאדי רפופורט גל אלש יניר צוריאל שי עמיר שרית אלוני

קרא עוד

1547 7/5/18 : : מספר החלטה תאריך בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית בתוקף סמכ

1547 7/5/18 : : מספר החלטה תאריך בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית בתוקף סמכ 1547 7/5/18 : : מספר החלטה תאריך בניה למגורים באגודות ובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ראל, התש"ך 1960 החליטה

קרא עוד

<4D F736F F D20E6E9EEE5EF20E0F1E9F4E4202D20E0F4F8E9F8ED202D E342E3135>

<4D F736F F D20E6E9EEE5EF20E0F1E9F4E4202D20E0F4F8E9F8ED202D E342E3135> מס'( אפריקה ישראל מגורים בע"מ 25 במרץ, 2015 ("החברה") הנדון: דיווח מיידי על-פי תקנות ניירות ערך (עסקה בין חברה לבעל שליטה בה), התשס"א- 2001 ובדבר כינוס אסיפה כללית מיוחדת של בעלי המניות של החברה בהמשך

קרא עוד

תקנון Switc h To Mac 2019

תקנון Switc h To Mac 2019 5.3.19 תקנון Mac Switch to עם istore לשנת 2019 1. הגדרות סער טכנולוגיות (ז.ח) בע מ ח.פ 514632561 (להלן: ("istore" מקיימת תוכנית מכירות תחת השם Mac Switch to ואשר תנאי ההשתפות בו מפורטים בתקנון זה (להלן:

קרא עוד

(Microsoft Word - \340\343\370\351\353\354\351\355 \343\351\345\345\ doc)

(Microsoft Word - \340\343\370\351\353\354\351\355 \343\351\345\345\ doc) אדריכלים דיווח שוטף 137 5 דפים תאריך: 8.7.07 ביוזמת משרד הפנים http://www.moin.gov.il/apps/pubwebsite/publications.nsf/openframeset?openagent&unid=bc4 BACFC131161C4C22572FD002ECE56 מהות הפרסום: לעיונכם

קרא עוד

Slide 1

Slide 1 תכנית המתאר 9988 לשכונת רחביה מצגת לראש העיר 22.5.2011 עיריית ירושלים מינהל תכנון האגף לתכנון העיר מתכננים: נ. מלצר, ג. איגרא א.כהן אדריכלים הנחיה: עופר אהרון מנהל עריכה: מריאנה סיגלוב-קליין מתכננת ערים

קרא עוד

טבלת דרישות מרכזת - מאי 2018 ת"י בנייה בת קיימה )בנייה ירוקה( דרישות לבנייני מגורים - טבלת דרישות מרכזת הבהרה : אישור מקדמי אינו מהווה אישור שלב

טבלת דרישות מרכזת - מאי 2018 תי בנייה בת קיימה )בנייה ירוקה( דרישות לבנייני מגורים - טבלת דרישות מרכזת הבהרה : אישור מקדמי אינו מהווה אישור שלב ת"י 58 -בנייה בת קיימה )בנייה ירוקה( דרישות לבנייני מגורים - טבלת דרישות מרכזת הבהרה : אישור מקדמי אינו מהווה אישור '. יש להשלים את כל הראיות הנדרשות ולהוכיח עמידה בדרישות התקן ל'. כמו יש להשלים עמידה

קרא עוד

<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D>

<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D> לסיוע משפטי האגף שכר מצווה לעורכי דין מתנדבים מצגת דצמבר 2011 עו"ד אייל גלובוס הממונה על הסיוע המשפטי עבודת האגף לסיוע משפטי מהות שמירה על שוויון כזכות על שוויון בפני החוק/ביהמ"ש אמון על שמירת זכות הגישה

קרא עוד

<4D F736F F D20E1F7F9E420ECEEE9F0E5E920E0F4E5E8F8E5F4E5F1>

<4D F736F F D20E1F7F9E420ECEEE9F0E5E920E0F4E5E8F8E5F4E5F1> תיק : /09 בבית המשפט לענייני משפחה בכפר סבא המבקש: המשיב: היועץ המשפטי לממשלה במשרד העבודה והרווחה רח' שוקרי, 5 חיפה בקשה למינוי אפוטרופוס כב' בית המשפט מתבקש למנות את המבקש כאפוטרופוס קבוע לרכושה ולגופה

קרא עוד

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc ב"ה בוחן במימון מספר קורס: 03-01-911-74 אסור להשתמש בחומר עזר. מותר להשתמש בלוחות ההיוון ובמחשב כיס. יש לענות על כל אחת מהשאלות הבאות. ניקוד זהה לכל השאלות. משך הבוחן שעה וחצי. 1) לקחת הלוואה בסך 10,000

קרא עוד

תאריך : 18/02/2013 ת. עברי:ח' אדר תשע "ג נכחו: פרוטוקול ועדת משנה לתכנון ולבניה מספר בתאריך: 20/01/2013 ט' שבט תשע"ג שעה 18:00 - יו"ר הוועדה ה

תאריך : 18/02/2013 ת. עברי:ח' אדר תשע ג נכחו: פרוטוקול ועדת משנה לתכנון ולבניה מספר בתאריך: 20/01/2013 ט' שבט תשעג שעה 18:00 - יור הוועדה ה תאריך : 18/02/2013 ת. עברי:ח' אדר תשע "ג נכחו: פרוטוקול ועדת משנה לתכנון ולבניה מספר 2013201 בתאריך: 20/01/2013 ט' שבט תשע"ג שעה 18:00 - יו"ר הוועדה המקומית לתו "ב גב ' טלי פלוסקוב - חבר ועדה מר חיים מזרחי

קרא עוד

תנו לשמש לעבוד בשבילכם

תנו לשמש לעבוד בשבילכם תנו לשמש לעבוד בשבילכם 2 2 מהי אנרגיה סולארית? בשנים האחרונות גברה בארץ ובעולם באופן ניכר המודעות לאיכות הסביבה ולשמירה על סביבה אקולוגית נקייה וירוקה יותר, ובעקבות כך גדלה המודעות לפתרונות חלופיים לייצור

קרא עוד

(Microsoft Word \351\371\351\341\372 \356\354\351\340\344.doc)

(Microsoft Word \351\371\351\341\372 \356\354\351\340\344.doc) לכבוד מר עמי ארגוב, ראש המועצה לכבוד גב' יהודית רובין, חברת המועצה הממונה. לכבוד מר עמיחי בן דרור, חבר המועצה הממונה. לכבוד ד"ר יוסף ונונו, חבר המועצה הממונה לכבוד מר מהנא הזימה, חבר המועצה הממונה לכבוד

קרא עוד

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי תיירות אורחים ו ירושלים בהשוואה למקומות נבחרים בישראל מאפייני התיירים 99 61% 73% 44% תיירים וישראלים* במלונות בירושלים, 2017-2000 ביקור של תיירים באתרים נבחרים בירושלים*, לפי דת, 2016 הכותל המערבי 16%

קרא עוד

פרוטוקול כנס מציעים - קפיטריה חלבית

פרוטוקול כנס מציעים - קפיטריה חלבית מכרז פומבי מס' 90/39-17 לניהול ותפעול של בית קפה חלבי פרוטוקול כנס מציעים מיום 4.4.2017 ומכתב הבהרה רצ"ב פרוטוקול כנס המציעים בדבר המכרז שבנדון, אשר התקיים ביום 4.4.2017 וכן, תשובות הבהרה שנתקבלו בידי

קרא עוד

<4D F736F F D D20EEF9E2E12C20F1ECE0EEE42C20E1E9E4F120E4E9F1E5E3E920E5E0E3E920F1ECE0EEE42C20F1>

<4D F736F F D D20EEF9E2E12C20F1ECE0EEE42C20E1E9E4F120E4E9F1E5E3E920E5E0E3E920F1ECE0EEE42C20F1> מהדורה 04 18.01.10 עמוד 1 מתוך 7 שם הטופס: דוח בדיקה RF מס' טופס: טה- 0103 30814 מספר דוח - י"ד סיון תש"ע 27 מאי 2010 לכבוד מר אלבס צור מנהל מחלקת איכות הסביבה מועצה אזורית משגב. קמפוס משגב דוח בדיקה הנדון:

קרא עוד

גילוי דעת 29 - מהדורה doc

גילוי דעת 29 - מהדורה doc (**) (*) גילוי דעת 29 "צדדים קשורים" מ ב ו א א. עיסקאות נקשרות או מבוצעות לעתים קרובות בין צדדים שאינם בלתי-תלויים זה בזה בגלל קשרים מסוימים ביניהם - להלן "צדדים קשורים". אלמלא קשרים אלה ייתכן שהעיסקאות

קרא עוד

תקנון ועדות קבלה לתואר בוגר אוניברסיטה

תקנון ועדות קבלה לתואר בוגר אוניברסיטה 1 10-02 1. מ ט ר ה: מטרת נוהל זה זה היא לקבוע את תפקידיהן של הוועדה האוניברסיטאית לענייני קבלה ושל ועדות הקבלה הפקולטיות, ואת הרכבן. פרק ראשון: הוועדה האוניברסיטאית לענייני קבלה סמכויות 2. הוועדה ותפקידיה:

קרא עוד

כתב תביעה

כתב תביעה בבית המשפט השלום בבאר שבע תא"ק 21013-09-12.1.2.3.4 בעניין: איסמעילוף מארק שלמה שמחה, ת.ז 011920642 שושנה בן דוד, ת.ז 303512 רות לוי, ת.ז 381071 שלמה שמואלי, ת.ז 5196254 ע"י ב"כ עוה"ד עמיר פישר מטעם תנועת

קרא עוד

נכחו: פרוטוקול ועדת משנה מספר בתאריך: 11/06/2013 ג' תמוז תשע"ג שעה 19:00 תאריך: 30/07/2013 ת. עברי:כ"ג אב תשע"ג - יו"ר ועדת משנה לתכנון ובניה

נכחו: פרוטוקול ועדת משנה מספר בתאריך: 11/06/2013 ג' תמוז תשעג שעה 19:00 תאריך: 30/07/2013 ת. עברי:כג אב תשעג - יור ועדת משנה לתכנון ובניה נכחו: פרוטוקול ועדת משנה מספר 20130005 בתאריך: 11/06/2013 ג' תמוז תשע"ג שעה 19:00 תאריך: 30/07/2013 ת. עברי:כ"ג אב תשע"ג - יו"ר ועדת משנה לתכנון ובניה פטיגרו איתן חברים: - סגן ראש המועצה ומ"מ יו"ר ועדת

קרא עוד

דוח ביניים לדוגמה 2014

דוח ביניים לדוגמה 2014 דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים לדוגמה ליום 0/ במרץ/ביוני/בספטמבר 06 ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 4 ובהתאם לפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 970 מרץ 06 4 6 9 4 6 7 7 0

קרא עוד

גילוי דעת 74.doc

גילוי דעת 74.doc גילוי דעת 74 תכנון הביקורת תוכן העניינים סעיפים 4-8 - 10-1 5 9 מבוא תכנון העבודה התכנון הכולל של הביקורת 12-11 13 14 15 תוכנית הביקורת שינויים בתכנון הכולל של הביקורת ובתוכנית הביקורת מונחים תחילה אושר

קרא עוד

בהרי ברחובות ההולנדית חוויית מגורים מושלמת. בשכונה מושלמת.

בהרי ברחובות ההולנדית חוויית מגורים מושלמת. בשכונה מושלמת. בהרי ברחובות ההולנדית חוויית מגורים מושלמת. בשכונה מושלמת. חברת הבוטיק בהרי בונה את צמד הבניינים האחרון ברחובות ההולנדית. זוהי ההזדמנות האחרונה לרכוש דירה חדשה בשכונה המבוקשת ביותר ברחובות וזאת ההזדמנות

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint ועדת היגוי ות 2015 מאי 2016 סדר יום ועדת היגוי ות מלון יהודה 2.5.2016 2015 10:30 11:15 התכנסות וארוחת בוקר - 11:30 פתיחה וברכות 11:15 11:30 12:30 סיכום 2015 - דוח סטטוס ות 2015 הצגת עיקרי הדברים ודיון

קרא עוד

בס"ד עיריית קרית מלאכי אגף ההנדסה "משא דבר ה' אל ישראל ביד מלאכי" )מלאכי א',א'( מכרז 27/2018 חוזה מכרז למתן חוות דעת שמאיות לעיריית קרית מלאכי ולוועדה

בסד עיריית קרית מלאכי אגף ההנדסה משא דבר ה' אל ישראל ביד מלאכי )מלאכי א',א'( מכרז 27/2018 חוזה מכרז למתן חוות דעת שמאיות לעיריית קרית מלאכי ולוועדה מכרז 27/2018 חוזה מכרז למתן חוות דעת שמאיות ל ולוועדה המקומית לתכנון ובניה אוגוסט 2018 מכרז פומבי מס' 27/2018 למתן חוות דעת שמאיות ל ולועדה המקומית לתכנון ובניה מסמך א' - הזמנה להציע הצעות תוכן עניינים

קרא עוד

רשומות ילקוט הפרסומים י"ד באב התשע"ו באוגוסט 2016 עמוד צווי הענקת סמכויות לפי חוק סדר הדין הפלילי )סמכויות אכיפה - מעצרים( הסמכה וצו ה

רשומות ילקוט הפרסומים יד באב התשעו באוגוסט 2016 עמוד צווי הענקת סמכויות לפי חוק סדר הדין הפלילי )סמכויות אכיפה - מעצרים( הסמכה וצו ה רשומות ילקוט הפרסומים י"ד באב התשע"ו 18 7323 באוגוסט 2016 עמוד צווי הענקת סמכויות לפי חוק סדר הדין הפלילי )סמכויות אכיפה - מעצרים(... 9124 הסמכה וצו הענקת סמכויות לפי פקודת מס הכנסה, חוק מס רכוש וקרן פיצויים,

קרא עוד

מאמר פגרות בתי המשפט משופר doc

מאמר פגרות בתי המשפט משופר doc ג( ג( עמוד 1 מתוך 7 השפעת פגרות ושביתות בבתי המשפט על הליכים משפטיים מאת עו"ד משה כדריה מבוא על מועדים והארכת מועדים סדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט נוקבים בדרך כלל במועדים אשר בהם חייב בעל דין לנקוט הליך

קרא עוד

1 20/7/2015 לכ' גב' עדנה רודריג, יו"ר הוועד המקומי קיסריה הנדון: התייחסות לטיוטת תכנית המתאר של קיסריה שהוצגה בישיבת וועדת ההיגוי בתאריך 21 ביוני 2015

1 20/7/2015 לכ' גב' עדנה רודריג, יור הוועד המקומי קיסריה הנדון: התייחסות לטיוטת תכנית המתאר של קיסריה שהוצגה בישיבת וועדת ההיגוי בתאריך 21 ביוני 2015 1 20/7/2015 לכ' גב' עדנה רודריג, יו"ר הוועד המקומי קיסריה הנדון: התייחסות לטיוטת תכנית המתאר של קיסריה שהוצגה בישיבת וועדת ההיגוי בתאריך 21 ביוני 2015. 1. רקע מסמך זה נערך במענה לפניית הוועד המקומי בקיסריה

קרא עוד

קרקע לדירה בטאבו גילה הירוקה ההזדמנות שלכם בירושלים

קרקע לדירה בטאבו גילה הירוקה ההזדמנות שלכם בירושלים קרקע לדירה בטאבו גילה הירוקה ההזדמנות שלכם בירושלים גילה הירוקה! השקעה שכדאי לבנות עליה. עתודות הקרקע בארץ ובירושלים בפרט, הולכות ומתמעטות. נותרו מעט מאוד קרקעות פנויות שעליהן ניתן לתכנן ולבנות דירות בבניה

קרא עוד

שחזור מבחן יסודות הביטוח – מועד 12/2016

שחזור מבחן יסודות הביטוח – מועד 12/2016 שחזור בחינה יסודות הביטוח מועד 2202/21 לפניכם שחזור מבחן יסודות הביטוח מועד 2202/21. השאלות מבוססות על שחזור התלמידים. תודה לכל אלו שתרמו בביצוע השחזור. במידה והנכם זוכרים שאלות נוספות ו 0 או דיוק טוב

קרא עוד

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378>

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378> סקירה חודשית יולי 2015 מאת: יוסף שמחון, מחלקת מחקר ואנליזה להלן סקירה חודשית של חברת המתארת את עיקרי השינויים שחלו בריביות ובמרווחים במהלך חודש יולי 2015. שינויים אלו השפיעו באופן ישיר על שערי השערוך של

קרא עוד

פסק-דין בתיק ע"א 6340/08

פסק-דין בתיק עא  6340/08 בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א /043686 בפני: המערערת: כבוד השופטת א' פרוקצ'יה כבוד השופט ס' ג'ובראן כבוד השופט י' דנציגר וילאר נכסים )5985( בע"מ ד ג נ המשיב: מנהל מיסוי מקרקעין

קרא עוד

תקנון הגרלת מוצרי אינטל בין משתתפי כנס Technion GE

תקנון הגרלת מוצרי אינטל בין משתתפי כנס Technion GE תקנון הגרלת מוצרי אינטל בין משתתפי כנס Technion GE בכללים אלה ובכל פרסום הנוגע לפעילות ייעשה שימוש בלשון זכר, לצורכי נוחיות, אך שימוש זה כולל פניה בלשון זכר ובלשון נקבה כאחד, או רבים לפי העניין. 1. כללי

קרא עוד

מיזכר

מיזכר קול קורא להגשת מלגה למשפטנים יוצאי אתיופיה ע"ש עו"ד צבי מיתר ז"ל שנה"ל תשע"ו רקע כללי מזה ארבע עשר שנים, העניקו עו"ד צבי מיתר ומשרד עורכי הדין מיתר ליקוורניק גבע לשם טל ושות עורכי דין, מלגות נדיבות לסטודנטים

קרא עוד

דוח ריכוז ממצאים בנושא הכנסות

דוח ריכוז ממצאים בנושא הכנסות מחלקת תאגידים יחידת הביקורת מאי 2018 הקדמה יחידת הביקורת של מחלקת תאגידים )"סגל הרשות"( ביצעה ביקורת רוחב בנושא הכרה בהכנסות במדגם שכלל 4 תאגידים מדווחים )"חברות המדגם"(. הביקורת בחנה את ההכרה, המדידה

קרא עוד

מרוץ סובב בית שמש , יום שישי 26

מרוץ סובב בית שמש , יום שישי 26 אליפות שוהם ה II- בסייקלו-קרוס מרוץ ראשון בסבב 2017 יום שישי 27.10.2017 מועדון אופניים ת"א,TACC מועצה מקומית שוהם ואיגוד האופניים בישראל שמחים להזמין אתכם למרוץ הראשון של סבב הסייקלו-קרוס בישראל. ביום

קרא עוד

הצעה לביטוח תאונות אישיות לפרט

הצעה לביטוח תאונות אישיות לפרט הצעה לביטוח תאונות אישיות לפרט טופס זה מנוסח בלשון זכר אך פונה לנשים ולגברים כאחד שם הסוכן... מס' סוכן... שם מפקח... מס' מפקח... א. פרטי המועמדים לביטוח יש לענות על כל השאלות תשובות ברורות ומלאות המועמד

קרא עוד

חטיבה של ג'יי סי הלת' קר בע"מ 1/10/2015 תקנון מבצע "תוכניות שנתיות" הטבה של חודשיים מתנה בעת רכישת "תוכנית שנתית" של עדשות מגע חד-יומיות ממותג אקיוביו

חטיבה של ג'יי סי הלת' קר בעמ 1/10/2015 תקנון מבצע תוכניות שנתיות הטבה של חודשיים מתנה בעת רכישת תוכנית שנתית של עדשות מגע חד-יומיות ממותג אקיוביו 1/10/2015 תקנון מבצע "תוכניות שנתיות" הטבה של חודשיים מתנה בעת רכישת "תוכנית שנתית" של עדשות מגע חד-יומיות ממותג אקיוביו TruEye 1-DAY ACUVUE או 1-DAY ACUVUE MOIST או.1-DAY ACUVUE MOIST for ASTIGMATISM

קרא עוד

אורנה

אורנה רמלה 30 דצמבר 2015 היסטוריה נוסדה במאה השמינית לספירה )718-716( העיר היחידה שנבנתה ע"י המוסלמים בארץ. שוכנת על הציר ההיסטורי - יפו יהודים הגיעו לרמלה לראשונה בשנת 1099 הגיעו יוחנן הקדוש. לעיר ראשוני ירושלים.

קרא עוד

תקנון כדורגל כללי 1. הוראות תקנון זה, הינן ייחודיות לענף הכדורגל ובאות להוסיף על הוראות התקנון הכללי. 2. המשחקים ייערכו לפי חוקת המשחקים הנהוגה בהתאחד

תקנון כדורגל כללי 1. הוראות תקנון זה, הינן ייחודיות לענף הכדורגל ובאות להוסיף על הוראות התקנון הכללי. 2. המשחקים ייערכו לפי חוקת המשחקים הנהוגה בהתאחד תקנון כדורגל כללי 1. הוראות תקנון זה הינן ייחודיות לענף הכדורגל ובאות להוסיף על הוראות התקנון הכללי. 2. המשחקים ייערכו לפי חוקת המשחקים הנהוגה בהתאחדות לכדורגל בישראל להוציא הוראות מיוחדות המפורטות בתקנון

קרא עוד

שומת מקרקעין מקיפה פרויקט משולב בית דיור לאוכלוסייה המבוגרת "אחוזת בית - רעננה" ומרכז מסחרי "פארק מול" רח' אחוזה 269 פינת דרך ירושלים, רעננה )חלקה 348

שומת מקרקעין מקיפה פרויקט משולב בית דיור לאוכלוסייה המבוגרת אחוזת בית - רעננה ומרכז מסחרי פארק מול רח' אחוזה 269 פינת דרך ירושלים, רעננה )חלקה 348 שומת מקרקעין מקיפה פרויקט משולב בית דיור לאוכלוסייה המבוגרת "אחוזת בית - רעננה" ומרכז מסחרי "פארק מול" רח' אחוזה 269 פינת דרך ירושלים, רעננה )חלקה 348 בגוש 7650( הערכה ליום 31.12.2015 -2-31 במרץ 2016 מספרנו:

קרא עוד

ענף המלונאות

ענף המלונאות 1 מאי 4102 המלונאות ענף תקציר של בגידול החיובית המגמה נמשכה 4102 שנת של הראשון ברביע שיא נשבר 4102 שבשנת לאחר זאת לישראל, תיירים כניסות הנכנסת. בתיירות של בשיעור הראשון ברביע עלה התיירות במלונות הלינות

קרא עוד

גילוי דעת 91.doc

גילוי דעת 91.doc (*) גילוי דעת 91 מכתב התקשרות לביצוע ביקורת של דוחות כספיים תוכן העניינים סעיפים 3-1 מבוא 9-4 מכתב התקשרות לביצוע ביקורת של דוחות כספיים ביקורת דוחות כספיים של תאגיד אחר שבשליטת המבוקר 10 11 אי-קבלת אישור

קרא עוד

פיתוח עירוני בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב

פיתוח עירוני בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב פיתוח עירוני מוכוון תחבורה ציבורית בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב 20.6.16 מציגה: אירית לבהר גבאי מתכננת תנועה ארוך טווח, אגף התנועה עורכי התכנית עיריית תל אביב: אגף תכנון עיר: ניר דוד כהן אגף התנועה משרד

קרא עוד

פרק 1: מבוא

פרק 1: מבוא 1 3 3 6 פרק א': כללי 1. זכות הקניין 2. הדין החל שער א': דיני הפקעה - כללי 7 פרק ב': חוקיות ההפקעה ותקיפת ההפקעה 9 9 10 13 13 18 20 25 26 28 40 45 פרק ג': פיצויי הפקעה 2. פסקי-דין לגבי שווי מקרקעין באזור

קרא עוד

Microsoft Word - MERGEBLB007.DOC

Microsoft Word - MERGEBLB007.DOC TBPIRUT0 0001 א/ כ/ כ/ כ/ א/ כ/ מס' דף : 1 26/01/2015 25 תכנית מפורטת: חפ/ 1332 סדר יום לועדת משנה של הועדה המקומית ישיבה מספר: שם: "קסטרא" תוספת שימושים וזכויות בניה בעלי עניין : חב' חוצות היוצר חיפה

קרא עוד

"ניצנים" תוכנית הצהרונים

ניצנים תוכנית הצהרונים "ניצנים" - צהרונים חברתיים אוגוסט 2017 אב תשע"ז החוק, הקול הקורא, תכנית "ניצנים" החוק לפיקוח על הפעלת צהרונים לגילאי 3-8 נחקק בתהליך מואץ, ביוזמת מספר חברי כנסת, במטרה להסדיר את הפיקוח על הצהרונים במדינה.

קרא עוד

תקנות שירותי תיירות )עסק מאושר לתייר(, התשע"ב בתוקף סמכותי לפי סעיפים 3)5(, 10, 12 11, ו 24 לחוק שירותי תיירות, התשל"ו )להלן - החוק(, ול

תקנות שירותי תיירות )עסק מאושר לתייר(, התשעב בתוקף סמכותי לפי סעיפים 3)5(, 10, 12 11, ו 24 לחוק שירותי תיירות, התשלו )להלן - החוק(, ול תקנות שירותי תיירות )עסק מאושר לתייר(, התשע"ב- 2011 1 בתוקף סמכותי לפי סעיפים 3)5(, 10, 12 11, ו 24 לחוק שירותי תיירות, התשל"ו- 1976 )להלן - החוק(, ולעניין תקנה 11 באישור שר האוצר לפי סעיף 39 ב לחוק יסודות

קרא עוד

הורים יקרים אנו שמחים שבחרתם לרשום את בנכם / בתכם לצהרון במסגרת תוכנית "ניצנים". צהרוני ניצנים בבת ים מופעלים באמצעות החברה לתרבות פנאי וספורט בת ים.

הורים יקרים אנו שמחים שבחרתם לרשום את בנכם / בתכם לצהרון במסגרת תוכנית ניצנים. צהרוני ניצנים בבת ים מופעלים באמצעות החברה לתרבות פנאי וספורט בת ים. הורים יקרים אנו שמחים שבחרתם לרשום את בנכם / בתכם לצהרון במסגרת תוכנית "ניצנים". צהרוני ניצנים בבת ים מופעלים באמצעות החברה לתרבות פנאי וספורט בת ים. הפעלת הצהרונים מאפשרת לכם ההורים להמשיך את יום עבודתכם

קרא עוד

Microsoft Word - ייעוץ ובדיקות מאי 2006.doc

Microsoft Word - ייעוץ ובדיקות מאי 2006.doc -1- נספח ייעוץ ובדיקות (439) - גילוי נאות - חלק א' - ריכוז התנאים א. הנושא כללי הסעיף. 1 שם הביטוח הנוסף נספח "ייעוץ ובדיקות " התנאים ייעוץ אצל רופא מומחה עקב בעיה ו/ או מחלה פעילה; 1. הכיסויים 2. בדיקות

קרא עוד

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדלן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר. נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידול במספר העסקאות, אולם בממוצע דוחודשי מדובר ברמת העסקאות הנמוכה

קרא עוד