4/3/2012 שומת מקרקעין מקיפה- אומדן שווי זכויות במגרשים במתחם שכונת "נוף ציון", ירושלים מגרשים 15, 10-11, 5-8 ו- 16 בתב"ע מס' במ/ 4558 רח' אמיר,13 רמת גן 13 Amir Street ramat-gan Israel נייד: cell: 7720989-054 e-mail: פקס': Fax: 6768741-03 yaronschl@bezeqint.net טל': Tel: 6768741-03
לכבוד דיגל השקעות ואחזקות בע"מ "מגדל יבנה" רחוב יבנה 31 תל-אביב א.ג.נ., הנדון: אומדן שווי זכויות במגרשים במתחם שכונת "נוף ציון", ירושלים מגרשים מס' 15, 10-11, 5-8 ו- 16 בתב"ע מס' במ/ 4558 בהתאם לבקשתכם (על פי פנייתה מיום 1/1/2012 של הגב' איריס בכר-מנהלת הכספים בחב' "דיגל השקעות ואחזקות בע"מ"), הנני מגיש בזאת חוות דעת מקצועית לעניין אומדן שווי הזכויות בנכס שבנדון. מטרת השומה - אומדן שווי שוק של הזכויות בנכס הנדון, "במכירתן ממוכר מרצון לקונה מרצון", לצורך הדו"חות הכספיים של החברה, לפי תקן חשבונאות בינ"ל IAS 40 ועל פי עקרונות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין. הנני נותן בזאת את הסכמתי כי חוות דעת זו תצורף לדו"חות הכספיים של החברה וכן את הסכמתי כי חוות דעת זו תפורסם בציבור. שומות שנערכו בעבר- שומה של הנכס הנדון, בהקשר של התקינה החשבונאית, נערכה על ידי מר ספי רביב, שמאי מקרקעין, אשר העריך את שווי הזכויות בנכס הנדון ליום 31/12/2009, בסך של:. 60,800,000 שומה של הנכס הנדון ליום, 31/12/2010 נערכה על ידי ביום. 8/3/2011 בשומה זו הערכתי את שווי הזכויות בנכס הנדון בסך של-. 58,200,000 כפי שנמסר לי ע"י חב' דיגל, לא נערכו עבור החברה שומות אחרות לגבי הנכס הנדון, בכל הקשר, למעט השומות המצוינות לעיל. ערך הנכס בדו"חות הכספיים של החברה- כפי שממסר לי ע"י חב' דיגל, ערכו של הנכס הנדון, כפי שמצויין בדו"חות הכספיים של החברה ערב המועד הקובע לשומה-. 58,200,000 2
בכB יחסי תלות ושכ"ט-הריני מצהיר כי אין לי כל עניין בנכס הנישום, כי לא קיימים כל יחסי תלות ביני ובין חב' דיגל וכי לא קיימת כל תלות בין תוצאות חוות הדעת לתנאי ההתקשרות ביני ובין מזמין חוות הדעת, לרבות אי התניית שכר טרחתי בתוצאת חוות הדעת. כתב שיפוי - לצורך הכנת השומה התקבל כתב שיפוי מחברת דיגל השקעות ואחזקות בע"מ הקובע, בין היתר, כי החברה מתחייבת לשפות את השמאי, בגין נזק או הוצאה אשר תיגרם לו בשל תביעה שתוגש כנגדו בעקבות הגשת חוות הדעת, כתב שיפוי החתום ע"י מנכ"ל החברה מר יהודה לוי וע"י סמנכ"לית הכספי ם הגב' איריס בכר. המועד הקובע לשומה 31/12/2011 ביקור בנכס ובסביבתו נערך ביום 5/1/2012 ע"י הח"מ. פרטי מומחיותו של הח"מ בוגר תואר A. לכלה באוניברסיטת תל אביב, משנת 1991. בוגר התוכנית ללימודי תעודה בשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת תל אביב, משנת 1993. שמאי מקרקעין מוסמך משנת 1995, מס' רשיון 420. עבדתי במשרד בן ציון גולדשטיין משנת 1993 ועד לשנת 2005. בשנת 2005 הקמתי משרד עצמאי. במסגרת עיסוקי כשמאי מקרקעין, עסקתי במתן שירותי שמאות במקומות שונים בארץ, עבור מוסדות בנקאיים, רשויות מקומיות (כגון: עירית באר שבע, עירית לוד, עירית תל אביב), חברות (כגון: חברת שיכון ופיתוח, חברת כביש חוצה ישראל בע"מ, חברת החשמל,,חב' בז"ן וכו'), רשויות (כגון רשות שדות התעופה, ממ"י) קרן הפנסיה מבטחים ולקוחות פרטיים. כמו כן, הנני משמש כשמאי מומחה מטעם בית משפט, ומגיש חוות דעת של מומחה עבור משרדי עורכי דין. במסגרת עיסוקי, הנני עורך באופן שוטף שומות לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך ולצורך ישום התקינה החשבונאית וכן שומות לדו"חות הכספיים של קרן פנסיה. הנני מצהיר שאני בעל ידע ונסיון רלבנטי לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה. 3
1. פרטי הנכס הנכס הנישום: מגרשי בניה לא מבונים בפרויקט "נוף ציון", כמפורט להלן: מגרשים מס' 15-16, 10-11 5-8, בתב"ע במ/ 4558. 10871010 רישום בלשכת רישום המקרקעין: חלקות שונות בגושים לא מוסדרים ו-.10991008 שטח: כ- 20.3 דונם. זכויות: בעלות פרטית. מיקום: המורדות הצפון מזרחיים של גבעת ארמון הנציב, בסמוך לשכונת ג'בל מוכבר, בשוליים הדרום מזרחיים של העיר ירושלים. 2. הקרקע מתחם קרקע לא מפותח, המהווה את המשכה של שכונת "נוף ציון". המתחם מצוי בקרקע מדרונית, במורד הרכס, מצפון לשלב א' - הבנוי- של השכונה (מצפון לרחוב קוברסקי). הקרקע, בשטח כולל של כ- 20.3 דונם, מיועדת להקמה של 176 יח"ד+יחידה מסחרית ושטחי נופש וספורט, המהווים את שלב ב' ו- ג' של הפרויקט (למעט מגרש מס', 15 המסווג כשפ"פ וכלול בשלב ד'). הסביבה שכונת "נוף ציון", שכונת מגורים חדשה המצויה בחלק המזרחי של העיר ירושלים במורדות הצפון מזרחיים של גבעת ארמון הנציב וטיילת גולדמן, בסמוך לישובים הערביים ג'בל מוכבר וא-סוואחרה. שלב א' של השכונה נבנה ואוכלס וכולל 91 יח"ד הבנויות בשבעה בניינים מדורגים הבנויים על צלע המדרון (מגרשים 1-4 בתב"ע במ/ 4558)..3 מהפרויקט נשקף נוף אגן העיר העתיקה. פני השטח בעלי שיפוע חד לכיוון צפון (בחלקם שיפוע לכיוון מזרח ומערב). הגישה באמצעות כביש הרכס- המהווה את המשכו של רחוב על"ר וציר הטיילת (המהווה את המשכו של רחוב ינובסקי) רחוב אוריאלי ובמקביל אליו- רחוב קוברסקי. כאמור, שלב א' בנוי עם פיתוח סביבתי מלא כולל כבישים, מדרכות, גינה ציבורית עם מתקני שעשועים, תאורת רחוב וכדו'. השכונה מאוכלסת בעיקר ע"י אוכלוסיה שומרת מצוות ותושבי חוץ. 4
הערה : בסביבת הנכס הקרובה אין עוד מיזמי בניה למגורים המיועדים לאוכלוסיה יהודית. בניה למגורים לאוכלוסיה יהודית במיקום הקרוב ביותר לנשוא השומה הינה בשכונת תלפיות מזרח, אך בניה זו שונה במהותה ובאופיה לנשוא השומה ומיועדת לאוכלוסיה שונה. 5
4. מצב משפטי על פי העתק רישום מפנקס השטרות מיום 4/1/2012 (העתק לצפיה, לא חתום), רשומה חלקה 30 בגוש 10871010, בשטח רשום של 17,827 מ"ר, בבעלות-.4.1 64135/178270 לוי יהודה - לוי אווי עובדיה - 114135/178270 על זכות הבעלות רשומות משכנתאות כמפורט: רישום מיום 21/3/1999 על זכויות הבעלות של לוי יהודה- לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ- ללא הגבלת סכום. משכנתא מדרגה ראשונה רישום מיום 2/10/2005 על זכויות הבעלות של לוי אווי-עובדיה-משכנתא מדרגה ראשונה בסך של- 200,000,000 לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ, כולל רישום בספר 1008 דפים 351-365 ובספר 1010 דף.30 רישום מיום 2/10/2005 על זכויות הבעלות של לוי אווי-עובדיה-משכנתא מדרגה שניה ללא הגבלת סכום לטובת דיגל השקעות ואחזקות בע"מ, כולל רישום בספר 1008 דפים 351-365 ובספר 1010 דף. 30 כמו כן, על זכות הבעלות רשומות הערות כמפורט: הערה מיום 5/2/98- בהתאם לאישור המודד המחוזי הנכס נמצא בתחום שיפוט ירושלים החל מיוני 1967, הנכס הופקע בחלקו, הנכס לא הוסדר. (*) (*) הערה מיום 30/8/70 על הפקעה לפי ס' 5 ו- 7 י.פ. מס' 1656 מיום. 30/8/70 ביום 21.3.99 נרשמה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לטובת דיגל השקעות ואחזקות בע"מ על זכות הבעלות של לוי יהודה (בגין חוזה). ביום 2.10.05 נרשמו שתי הערות אזהרה לפי סעיף 126 לטובת דיגל השקעות ואחזקות בע"מ על זכות הבעלות של לוי אווי עובדיה (בגין חוזה). רשומות הערות אזהרה שונות לפי סעיף 126 לטובת רוכשים שונים, בגין רכישת הדירות שנמכרו בבניינים הבנויים בתחום מגרשים 4-1, כמו גם הערות לטובת בנקים נותני משכנתאות. (*) (*) (*) 4.2. על פי העתקי רישום מפנקס השטרות מיום 4/1/2012 (העתקים לצפיה, לא חתומים), רשומות חלקות 351-365 בגוש לא מוסדר 10991008, בשטח כולל של- 36,068 מ"ר, על פי הפרוט: 6
הבעלים לוי אוי (עובדיה) משכנתא והערות (*) רשומה משכנתא בדרגה ראשונה לטובת "בנק לאומי" בסכום של 200 מ'. (*) רשומות 2 הערות אזהרה לפי סעיף 126 (בגין חוזה) ומשכנתא בדרגה שניה לטובת "דיגל השקעות ואחזקות בע"מ", ללא הגבלת סכום. (*) רשומות הערות אזהרה לפי סעיף 126 לטובת רוכשי דירות במגרשים 4-1, כמו גם הערות לטובת בנקים נותני משכנתאות בהתייחס לדירותשנמכרו. שטח הנכס 4,008 מ"ר 3,715 מ"ר 1,879 מ"ר 1,691 מ"ר 2,963 מ"ר 4,242 מ"ר 1,918 מ"ר 3,183 מ"ר 2,679 מ"ר 386 מ"ר 446 מ"ר 751 מ"ר 3,198 מ"ר 199 מ"ר 4,810 מ"ר 36,068 מ"ר נסחי רישום ספר 1008 דף 351 ספר 1008 דף 352 ספר 1008 דף 353 ספר 1008 דף 354 ספר 1008 דף 355 ספר 1008 דף 356 ספר 1008 דף 357 ספר 1008 דף 358 ספר 1008 דף 359 ספר 1008 דף 360 ספר 1008 דף 361 ספר 1008 דף 362 ספר 1008 דף 363 ספר 1008 דף 364 ספר 1008 דף 365 סה"כ השטח הערה: המשכנתאות לטובת בנק לאומי וחב' דיגל כוללות רישום בספר 1008 דפים 351-365 ובספר 1010 דף. 30 סה"כ שטח הנכס הרשום על שם בעלים פרטיים על פי רישום בלשכת רישום מקרקעין - 53,895 מ"ר..4.3 זכות הבעלות בנכס כמוגדר בסעיפים 4.1 ו- 4.2 דלעיל, מקנה את זכות הבעלות במגרשי הבניה למגורים, מסחר וספורט על-פי ת.ב.ע 4558, ולמעשה כל מגרשי התב"ע למעט אלה המיועדים לצורכי ציבור ואמורים להירשם על שם עיריית ירושלים. 7
4.4. הסכם שיתוף וחלוקה במקרקעין בין חברת דיגל ובין אווי לוי בתאריך 4/5/05 נחתם הסכם שיתוף וחלוקה המסדיר, בין היתר, את החלוקה בעין של הזכויות במקרקעין בין חברת דיגל השקעות ואחזקות בע"מ לבין אווי עובדי לוי ואת יחסי הצדדים בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם במקרקעין. להלן עיקרי הסכם השיתוף: 4.4.1. חברת דיגל ואוי יחלקו ביניהם את הזכויות במקרקעין ובמגרשים, באופן הבא: (א) חברת דיגל תהיה בעלת הזכויות במגרשים מס' 15 11, 10, 1-8, ו- 16. (ב) אווי יהיה בעל הזכויות במגרשים מס' 13 12, 9, ו- 14. 4.4.2. על פי הסכם השיתוף, כל אחד מהצדדים זכאי לנהוג במגרשיו מנהג בעלים לכל דבר ועניין, בכפוף להסכם השיתוף. 4.4.3. כל אחד מהצדדים ישא לבדו בכל תשלומי המיסים, ההיטלים, האגרות ותשלומי החובה האחרים שיחולו בגין המגרשים שיוחדו לו ובכל עלויות התכנון והבניה בקשר אליהם. 4.4.4. פירוק השיתוף בין הצדדים יהיה אך ורק בדרך של החלוקה המתוארת לעיל. ההוראה האמורה בהסכם השיתוף תתחדש מאליה והצדדים יאשרו אותה מחדש בכתב מדי שלוש שנים..4.5 הערה: ניתוח המצב המשפטי הינו על פי נסחי רישום, אסמכתאות רלבנטיות ומידע שנמסר לי ע"י חב' דיגל. 8
5. מצב תכנוני תוכנית מפורטת מס' במ/ 4558 - נוף זהב, שפורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 4213 מיום 12/5/1994, יעדה את מגרשים מס' 10-11, 5-8 לאזור מגורים מיוחד, את מגרש מס' 15 לשפ"פ (מועדון נופש וספורט) ואת מגרש מס' 16 למסחר. להלן פרוט זכויות הבניה במגרשים נשוא חוות הדעת המיועדים למגורים: מספר מגרש 5 6 7 8 10 11 סה"כ שטח מגרש במ"ר 1,946 1,957 2,027 3,374 2,804 2,846 14,954 שטח בניה עיקרי במגרש במ"ר 2,632 2,882 2,882 4,400 4,280 4,280 21,356 מספר יח"ד מגרש 20 22 22 40 36 36 176 מספר בניינים 2 2 2 4 2 2 14 שטח עיקרי ליח"ד 131.6 131 131 110 118.9 118.9 121.3 שטחי שירות במ"ר תת-קרקעי עילי 900 316 1,000 316 1,000 316 1,500 500 1,000 800 1,000 800 6,400 3,048 הבניה המתוכננת - בניה רוויה מדורגת בת כ- 6 קומות, אשר תבנה תוך ניצול פני הקרקע השיפועים באופן אשר יאפשר תצפית לנוף אגן העיר העתיקה באופן מירבי. צורת המגרשים- מגרשים 5-7 ו- 10-11 הינם בצורה מעין טרפזית ומגרש מס' 8 הינו בצורה לא רגולרית שטח בניה למסחר (מגרש 16 בשטח של- 365 מ"ר): 365 מ"ר שטח בניה עיקרי: 365 מ"ר שטח שרות: מסחר שימושים: 6 מ' גובה המבנה: טרפז צורת המגרש: שטחי הבניה בשטח פרטי פתוח (מגרש 15 בשטח של- 4,977 מ"ר): 1,000 מ"ר שטח בניה עיקרי: 500 מ"ר שטח שרות: צורה לא רגולרית צורת המגרש: שימושים מותרים: מועדון נופש וספורט כולל כל השטחים והשימושים הדרושים להפעלתו כגון- מסעדה, בית-קפה, אולם אירועים, חנות, מתקן בריאות וכושר, בריכת שחיה, משרד, מגרשי משחקים וכו'. 9
גובה המבנה: שתי קומות מעל קומת עמודים חלקית. תנאים להוצאת היתר בניה (א) שלבי הבניה התכנית מגדירה ארבעה שלבי בניה במתחם התכנית: מגרשים: 1,2,3,4. - שלב א' מגרשים: 5,6,7,8. - שלב ב' מגרשים: 9,10,11,12. 16, - שלב ג' מגרשים: 13,14,15. - שלב ד' המעבר משלב לשלב מותנה בסיום שלבים מוקדמים. (ב) חתימת היזמים על כתב התחייבות בדבר שיפוי הועדה המקומית, להנחת דעתו של היועץ המשפטי של העירייה, על נזק שיגרם לה בגין הפקעת מקרקעין לדרכים ולשטחים ציבוריים. ביצוע תשתיות בעלי הזכות במקרקעין יבצעו על חשבונם את כל עבודות התשתית לרבות קו ביוב וניקוז, דרכים ועמודי תאורה הן בתחום התכנית והן בסמוך לה. בנוסף לאמור לעיל כוללת התחייבות היזם העתקת עבודות תשתית, מתקנים ואביזרים הכרוכים בהם למקם המתאים אשר יקבע ע"י מהנדס העיר. איחוד וחלוקה- על פי טבלת איחוד וחלוקה המהווה חלק מהתוכנית המגרשים הנ"ל ירשמו על שם הבעלים המקורי בשטח, בעוד השטחים המיועדים כהפרשה לצרכי ציבור ירשמו על שם עירית ירושלים. המגרשים הנדונים הינם מגרשי בניה בשטח "נטו" ללא הפקעות צפויות. הערה: עלות עבודות התשתית והפיתוח במתחם נאמדת בכ- 120,000 ליח"ד, על בסיס עלויות הפיתוח בשלב א' וכן על פי אומדן מהנדסי החברה ויועציה לשלב ב'. עלות זו גבוהה בכ- - 70,000 60,000 ביחס לעלות פיתוח נורמטיבית של יח"ד דומה וזאת בשל מיקומו של המתחם והטופוגרפיה המדרונית של הקרקע. ניתוח המצב התכנוני הינו על פי מידע שנמסר לי במח' ההנדסה של עירית ירושלים ועל פי בדיקת מסמכי תוכנית בניין העיר התקפה. 10
בדיקה זו העלתה כי נכון למועד הקובע לשומה לא היו תוכניות בנין עיר רלבנטיות לנשוא השומה, המצויות בשלב של הפקדה, או שהוחלט להפקידן. 6. היטל השבחה על פי שומה מכרעת להיטל השבחה מיום, 28/12/2011 שנערכה ע"י מר אריה קמיל, שמאי מקרקעין, נקבע כי היטל ההשבחה בגין תוכנית במ/ 4558 הינו $ 145,000 למועד הקובע-. 26/4/1994 על פי תחשיב שהוצג בפני, בהתייחס לתשלום שבוצע עבור מגרשים 1-4 ותשלום שכ"ט השמאי המכריע, חלקה של חב' דיגל ביתרת תשלום היטל ההשבחה, ממודד למועד הקובע לחוות הדעת, הינו כ-. 324,000 כתבי התחייבויות של החברה לביצוע עבודות התשתית והפיתוח ולשיפוי העירייה והועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים בהקשר להפקעות מקרקעין ותשלום פיצויים בתחום התב"ע.7 ביום 4/11/2004 נחתם כתב התחייבות, לפיו התחייבו חברת דיגל (להלן "החברה") ואווי לוי, כל אחד לחוד לפי חלקו היחסי בפרויקט נוף ציון, לשפות את עירית ירושלים ו/או הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (להלן "הועדה המקומית" וביחד "העירייה") בגין נזקים והוצאות שיגרמו לה עקב הפקעות (בעבר ובעתיד), של מקרקעין בתחום תב"ע, 4558 לדרכים ושטחים ציבוריים, לרבות פיצויי הפקעה שתחוייב לשלם. במסגרת הסכם השיתוף והחלוקה נטלה על עצמה החברה, בין היתר, את ההתחייבות האמורה. בנוסף לאמור מר יהודה לוי ערב אישית לתשלום כל פיצויי ההפקעה (אך ורק מעבר לסכום אומדן העירייה) וזאת ככל שסכום פיצויי ההפקעה הנ"ל לא ישולם לעירייה ו/או לועדה המקומית ע"י החברה. בחודש דצמבר 2005 חתמה החברה על כתב התחייבות לעירייה בגין פרויקט נוף ציון, אשר תוקן בחודש אוגוסט 2008 ופעם נוספת בחודש פברואר. 2010 על פי כתב ההתחייבות במקרקעין שבתחום תב"ע 4558 ובמקרקעין הסמוכים בשטח תב"ע, 4559 כפי שיקבע ע"י העירייה, תבצע החברה ותישא בלעדית בעלויות עבודות התשתית, הגינון, סלילה ופיתוח של דרכים ציבוריות, מערך החניה והסדרי התנועה וכן תקים החברה גן משחקים זמני עד עד להשלמת גן המשחקים הקבוע בשלב מאוחר יותר. על פי חוות דעת של עו"ד סטיב ברמן מיום 7/9/2011 ו- 21/2/2012, על פי פס"ד מיום 22/8/11, העוסק בקביעת פיצויים לשלושה תובעים, נפסקו פיצויי הפקעה לתשלום עבור שני תובעים בסכום של- $111,200 למועד ההפקעה (2002 ( בצרוף ריבית והצמדה, סכום העומד כיום על כ- 880,000 (סכום של כ- 1,000,000 הופרש לעניין זה בדו"חות הכספיים של החברה). לגבי התובע השלישי טרם נקבעו הפיצויים, כאשר תביעתו עומדת על סך של- $ 99,000 למועד ההפקעה (כ- 780,000 נכון להיום). על פס"ד הנ"ל הוגש ביום 26/10/11 ערעור ע"י הועדה המקומית ירושלים, על מנת לבטל או להפחית את תשלום הפיצויים. 11
8. נשוא השומה מתחם קרקע לא מבונה ולא מפותח, בשטח כולל של- כ- 20.3 דונם, המהווה את שלב ב', חלק משלב ג' ומגרש ביעוד שפ"פ בשלב ד' בפרויקט "נוף ציון"-מגרשי בניה בתחום תוכנית במ/ 4558,על פי הפרוט: מס' מגרש שטח המגרש מיקום מצפון ובצמוד לשלב א', מעברו הצפוני של רחוב קוברסקי, במורדות הצפוניים של הרכס. 1,946 מ"ר 5 מצפון למגרשים 8-5 במורדות הצפוניים של הרכס. 1,957 מ"ר 2,027 מ"ר 3,374 מ"ר 2,804 מ"ר 2,846 מ"ר 4,997 מ"ר 365 מ"ר 6 7 8 10 11 15 16 המגרשים נשוא השומה 12
מגרשים מס' 5-8 ו- 10-11 מיועדים למגורים- 176 יח"ד בשטח עיקרי ממוצע של כ- 121 מ"ר ליח"ד. 1,000 מגרש מס' 15 לשטח עיקרי. כשפ"פ מסווג המיועד למועדון נופש וספורט, בשטח מבונה של- מ"ר מגרש מס' 16 מיועד למסחר בשטח עיקרי של- 365 מ"ר. שלב א'- מבט מדרום: המגרשים נשוא השומה- מבט מרחוב קוברסקי: 13
נוף ציון- שלב א': 14
9. עקרונות, גורמים ושיקולים בשומה בבואי לאמוד את שווי הזכויות במתחם העקרונות, הגורמים והשיקולים כמפורט: הנדון, הבאתי בחשבון, בין השאר, את מיקומו של הנכס במרקם הכללי של העיר ירושלים- מתחם שכונת "נוף ציון" בחלקה המזרחי של העיר, במורדות הצפוניים של גבעת ארמון הנציב. הקרקע הנדונה-שטחה וזכויות הבניה המוקנות לה על פי תוכנית בנין עיר שבתוקף. אופיה של הקרקע- מגרשי בניה לא מבונים ולא מפותחים, המהווים את המשכה של שכונת מגורים חדשה. הטופוגרפיה של הקרקע- קרקע מדרונית המצויה בשיפוע חד כלפי צפון.לעניין זה, הבאתי בחשבון עלות פיתוח צפויה גבוהה בסך של כ- 120,000 ליח"ד. התייחסתי לזכויות הקנייניות בנכס הנדון-זכות בעלות. באומדן השווי עשיתי שימוש בשלוש גישות השומה המקובלות:.9.1.9.2.9.3.9.4.9.5.9.6 גישת ההשוואה ("השוק")- על פיה נאמד שוויו של נכס ע"י השוואה למחירי נכסים דומים בסביבה בכפוף לשוני בין הנכסים. גישת הכנסות ("היוון ההכנסות")-על פיה נאמד שוויו של נכס ע"י הערך הנוכחי של זרם ההכנסות הצפוי ממנו, תוך שימוש במקדם היוון ראוי המגלם את אי הוודאות ואת רמת הסיכון של אותו זרם הכנסות. גישת הערך השיורי ("גישת החילוץ") - על פיה ניגזר שוויה של הקרקע משווי הנכס הבנוי בניכוי עלויות הבניה ורכיב היזמות..9.6.1.9.6.2.9.6.3 הערה: בשל אופיו היחודי של המתחם ומיקומו, הגעתי לכלל דיעה כי לעניין השומה שבנדון, גישת השומה העדיפה במקרה זה הינה גישת הערך השיורי ("החילוץ"), דהיינו גזירת שווי הקרקע משווי דירות כבנויות, על בסיס מחירי מכירה של דירות בשלב א' של פרויקט נוף ציון. בנוסף,למטרת ביקורת, נעשה שימוש גם בגישת ההשוואה, בהתייחס למחירי קרקע למגורים בשכונות פסגת זאב ונווה יעקב, שם מחירי "המוצר המוגמר", קרי הדירות, דומים למכירי המכירה בשכונת נוף ציון ואף נמוכים מעט בשיעור של עד-.10% 15
באומדן שווי מגרשי המגורים הובא בחשבון הפחתה לזמינות, הנובעת משלביות ביצוע נדרשת, הפחתה בשיעור 7% (שווה ערך לדחיה בשלוש שנים בגין כ- 40% מיחידות הדיור). לעניין שווי המגרש המסחרי- שווי קרקע למ"ר מבונה עיקרי במגרש 16 נאמד כאקוויולנטי לשווי קרקע למ"ר מבונה עיקרי למגורים, בהתייחס לעובדה כי מגרש זה אמור לשמש "כמרכזון" מסחרי שכונתי, בבינוי בהיקף קטן, שאמור לשרת שכונה בת כ- 400 יח"ד באופן בלעדי. כמו כן, הובאה בחשבון הפחתה בשעור של- 15% בגין דחיה (שווה ערך לדחיה לשלוש שנים). לעניין שווי השפ"פ- לאור היקפה הקטן של השכונה, הנני בדיעה כי אין כדאיות כלכלית בהקמת מועדון נופש וספורט (קאנטרי קלאב) בשכונה הנדונה. לפיכך, לא הבאתי בחשבון בשומתי את המגרש הנדון. לצורך עריכת השומה נערך סקר מחירי ביקוש ועסקאות שנקשרו בנכסים דומים בסביבה, תוך ביצוע ההתאמות המתחייבות מתהליך ההשוואה. סקר זה העלה, בין השאר, את הממצאים כמפורט:.9.7.9.8.9.9.9.10 על פי נתונים שהועברו אלי ע"י חב' דיגל, וחוזי מכר שהוצגו בפני, להלן ריכוז נתוני מכירה של דירות שנמכרו בשלב א' של פרויקט נוף ציון, במהלך שנת 2010: מס' חדרים/ קומה/מס' דירה 332/3/3 151/5/4 143/4/4 322/2/3 321/2/4 243/4/4 222/2/4 451/5/5 741/4/5 263/6/4 שטח "פלדלת" במ"ר 121.1 105.9 114.4 111 116 114.4 123.1 127 139.9 106 "הצמדות" 22.14 מ"ר מרפסת 8.7 מ"ר מרפסת 13.1 מ"ר מרפסת 14.03 מ"ר מרפסת 12.69 מ"ר מרפסת 13.1 מ"ר מרפסת 13.2 מ"ר מרפסת 15.7 מ"ר מרפסת 21.9 מ"ר מרפסת 7.5 מ"ר מרפסת מחיר מכירה כולל מע"מ 1,348,000 1,360,000 1,425,000 1,287,750 1,360,000 1,395,000 1,383,000 1,670,000 1,760,000 1,375,000 הערות נוף נוף נוף - - נוף - נוף נוף נוף מחיר למ"ר אקו' פלדלת 10,369 12,431 11,915 11,044 11,240 11,664 10,771 12,528 11,844 12,615 16
על פי נתונים שהועברו אלי ע"י חב' דיגל, וחוזי מכר שהוצגו בפני, להלן ריכוז נתוני מכירה של דירות שנמכרו בשלב א' של פרויקט נוף ציון, במהלך שנת 2011: 3 דירות בנות 4 ח' בשטח "פלדלת" של 105 מ"ר+כ- 13 מ"ר מרפסת בקומה, 5 נמכרו עבור 1,360,000 כולל מע"מ. דירת 2 ח' בשטח "פלדלת" של 95.3 מ"ר+ כ- 13 מ"ר מרפסת בקומה, 1 נמכרה עבור 1,050,000 כולל מע"מ. מחירי דירות 4 ח' משקפים שווי אקויולנטי למ"ר של כ- 12,341 למ"ר. מחיר דירת 2 ח' משקף שווי אקויולנטי למ"ר של כ- 10,444 למ"ר. שווי אקויולנטי ממוצע (משוקלל) של 4 העסקות הנ"ל-. 11,867 הערות: א. שווי אקויולנטי למ"ר פלדלת חושב בהתייחס לאקויולנט של 0.4 לשטחי המרפסות. ב. ג. שווי אקויולנטי ממוצע למ"ר פלדלת לשנת 11,640 2010- למ"ר. שווי אקויולנטי ממוצע למ"ר פלדלת לשנת 11,867 2011- למ"ר. מגרש מס' 15 בתב"ע 4404 בשכונת פסגת זאב דרום, המיועד להקמת 42 יח"ד בנות 4 ח' כ"א בשטח "פלדלת" ממוצע של כ- 95 מ"ר, נמכר ב- 12/2010 עבור כ- 299,000 קרקע ליח"ד, לא כולל כ- 24,000 הוצ' פיתוח ואגרות שישולמו ע"י הקונים, דהיינו מחיר המבטא שווי של כ- 3,850 למ"ר עיקריכולל פיתוח. במכרזי ממ"י מיום 24/6/2010 הוחכרו מגרשים 24 28, בתב"ע 7928 בחלק הצפון מזרחי של פסגת זאב, קרוב למחסום חיזמא, מול גדר ההפרדה, המיועדים ל- 12 יח"ד כ"א, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 136 מ"ר לדירה, על פי הפרוט: - מגרש 28 הוקצה עבור כ- 342,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 2,515 למ"ר עיקרי). מגרש 24 - הוקצה עבור כ- 337,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 2,478 למ"ר עיקרי). במכרזי ממ"י מיום 3/3/2010 הוחכרו מגרשים 24, 22, 10-12 המזרחי של פסגת זאב, על פי הפרוט: בתב"ע 8151 בחלק מגרש 12 המיועד ל- 18 יח"ד, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 160 מ"ר ליח"ד, הוקצה עבור כ- 477,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 2,982 למ"ר עיקרי). מגרש 11 המיועד ל- 24 יח"ד, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 160 מ"ר ליח"ד, הוקצה עבור כ- 422,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 2,638 למ"ר עיקרי). מגרש 10 המיועד ל- 18 יח"ד, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 160 מ"ר ליח"ד, הוקצה עבור כ- 390,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 2,437 למ"ר עיקרי). 17 - - -
מגרש 22 המיועד ל- 40 יח"ד, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 125 מ"ר ליח"ד, הוקצה עבור כ- 420,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 3,363 למ"ר עיקרי). מגרש 24 המיועד ל- 26 יח"ד, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 125 מ"ר ליח"ד, הוקצה עבור כ- 362,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 2,896 למ"ר עיקרי). - - במכרזי ממ"י מיום 24/6/2010 הוחכרו מגרשים 7, 1-2 בתב"ע 6513 /א' בשכונת נווה יעקב, על פי הפרוט: מגרשים 1-2 המיועדים ל- 66 יח"ד, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 105 מ"ר ליח"ד, הוקצו עבור כ- 339,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 3,230 למ"ר עיקרי). מגרש 7 המיועד ל- 78 יח"ד, בשטח עיקרי ממוצע של כ- 105 מ"ר ליח"ד, הוקצו עבור כ- 361,000 ליח"ד כולל פיתוח (כ- 3,440 למ"ר עיקרי). - - לסיכום- מנתוני מכירת דירות בפרויקט נוף ציון ניתן להסיק שדירה ממוצעת בפרויקט נמכרת על בסיס כ- 11,500 למ"ר "פלדלת". נתוני ההחכרה של המגרשים במכרזי ממ"י בשכונות פסגת זאב ונווה יעקב מצביעים על שווי ממוצע לקרקע למ"ר מבונה עיקרי, כמפורט: 2,760 בשכונת פסגת זאב פיתוח. דירות בשטח ממוצע גדול יחסית- כ- למ"ר עיקרי כולל בשכונת נווה יעקב- כ- 3,335 למ"ר עיקרי כולל פיתוח. המגרש בשכונת פסגת זאב דרום נמכר עבור כ- 3,850 למ"ר עיקרי כולל פיתוח. הערה: על פי הצעה לרכישת נכסים מיום 9/2/2011 שהוצגה בפני, מציעה קבוצת משקיעים בראשות מר קווין ברמייסטר לרכוש את כל הזכויות במגרשים בשלבים ב'-ד' בפרויקט נוף ציון וכן 100% מהונה המונפק והנפרע של חב' קילאס עבור 123 מליון. בהתייחס לשווי המוערך של הזכויות במקרקעין בפרויקט "קילאס" (מתחם המלונאות) - 36.87 מליון ולשווי זכויותיו של אווי לוי בפרויקט נוף ציון כ- 32.13 מליון (זכויות ל- 108 יח"ד בשלבים ג ו- ד בתוכנית, בהם שווי קרקע ליח"ד הינו נמוך ביחס לשווי זכויותיה של חב' דיגל, עקב הדחיה במימוש הזכויות), לעובדה ששווי מניות בחב' נחות ביחס לשווי הזכויות במקרקעין של אותה חברה (עקב חשיפה לחובות עבר, תביעות, היבטי מיסוי וכדו') ובהתייחס לעובדה שהעסקה הנ"ל מהווה מעין מכירה באילוץ של מימוש מהיר (הנחה של הפחתה בשעור של- 5% ), הרי שהצעת הרכישה הנ"ל תואמת פחות או יותר את נתוני השווי המצויינים לעיל, כמפורט: ההצעה- 123 מליון. 18
- 5% בהתאמה לעסקה באילוץ- עסקה המגלמת הפחתה בשעור של 129.5 מליון. בניכוי שווי זכויות אווי לוי במתחם נוף ציון- 32.13 מליון - ושווי הזכויות במתחם קילאס - 36.75 מליון - הרי ששווי הזכויות שבנדון הינו- 60.6 מליון. במהלך חודש 8/2011 פורסמה הודעה מטעם קבוצת הרוכשים הנ"ל בדבר ביטול העסקה הצפויה. 10. נתונים שהוצגו ע"י החברה על פי בקשתי הועברו אלי ע"י חב' דיגל המסמכים, כמפורט: נתוני מכירה של דירות במגרשים 1-4,כולל חוזי המכר, לשנים. 2010-2011 שומה מכרעת להיטל השבחה של מר אריה קמיל, שמאי מקרקעין, בצרוף תחשיב יתרת חלקה של חב' דיגל בתשלום היטל ההשבחה הצפוי. חוות דעת משפטיות בנוגע לחוב צפוי בגין שיפוי עיריית ירושלים בתשלום פיצויי הפקעה. כתבי התחייבות של חב' דיגל לעיריית ירושלים/ הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, בהקשר לביצוע עבודות התשתית והפיתוח ולשיפוי העירייה בקשר לתשלום פיצויי הפקעה בתחום התב"ע הנדונה. מסמכים אלו נבדקו ואומתו על ידי ונכללו במסגרת שיקולי בהערכת השווי. 19
11. ניתוח נתוני השוק- על פי גישת הערך השיורי- שווי 1 מ"ר מבונה "פלדלת" בפרויקט נוף ציון- 11,500 למ"ר כולל מע"מ רכיב היזמות- 25% 11,500 למ"ר 7,931 למ"ר 4,400) למ"ר) 3,531 למ"ר שווי שטח בנוי- בניכוי 25% יזמות ו- 16% מע"מ- עלות בניה- עלות בניה ישירה כולל תכנון- שווי קרקע למ"ר מבונה "פלדלת" - שטח "פלדלת" של יחידה ממוצעת- 121 מ"ר עיקרי +12 מ"ר ממ"ד= 133 מ"ר שווי יח"ד ממוצעת- 133 מ"ר = 3,531 X 470,000 כולל פיתוח שווי קרקע ליח"ד ללא פיתוח- = 350,000 120,000-470,000 2,893 למ"ר = 350,000 121 מ"ר שווי קרקע למ"ר מבונה עיקרי- על פי גישת ההשוואה- שווי למ"ר מבונה עיקרי בפסגת זאב ונווה יעקב- לדירות בשטח דומה לנשוא השומה- 3,250 למ"ר מבונה עיקרי כולל פיתוח. - בהתאמה לנשוא השומה בשעור של - 20% (מחירי הדירות בנשוא השומה גבוהים בכ- 10%) תוספת לקרקע 3,900 למ"ר ) 1,000 למ"ר) 2,900 למ"ר עיקרי ללא פיתוח בניכוי עלויות פיתוח למ"ר עיקרי- במעוגל- 20
12. השומה לאור כל האמור לעיל, אומדן שווי הזכויות בנכס הנדון, כריק ופנוי ונקי מכל חוב או שיעבוד, הינו על פי הפרוט: שווי מגרשי המגורים- 350,000 שווי קרקע ליח"ד- 121 מ"ר עיקרי = 2,900 X 61,600,000 ש"ח 176 יח"דX = 350,000 הפחתה בגין פריסת מכירות על פני זמן- 57,288,000 = 0.93 X 61,600,000 שווי המגרש המסחרי- מגרש מס' - 16 365 מ"ר עיקרי = 0.85 X 2,900 X 899,725 סה"כ שווי הזכויות במגרשים במתחם הנדון- 58,187,725 = 899,725 + 57,288,000 58,200,000 ש"ח במעוגל - (חמישים ושמונה מליון ומאתיים אלף ) אומדן השווי אינו כולל מע"מ. 21
הערות: חבות בהיטל השבחה בעת העברת זכויות בנכס או מימוש בניה- 324,000 (סעיף 6 דלעיל). חבות בתשלום פיצויי הפקעה בתחום התוכנית 880,000 נכון להיום (כפי שנפסקו ע"י ביהמ"ש, לפני ערעור של עירית י-ם) וכ- $99,000 למועד ההפקעה (2002 ( +ריבית והצמדה (כ- 780,000 נכון להיום), תביעה תלויה ועומדת. בדיקותי העלו כי בנכס הנישום לא מגולמים סיכונים ו/או סיכויים מעבר לסיכוני/סיכויי שוק המקרקעין אליו הוא משתייך, העשויים להשפיע על שוויו. ניתוח רגישות- על פי גישת הערך השיורי, כל שינוי בשעור של 1% בעלויות הבניה יעלה או יפחית את אומדן השווי (בהתאמה) בשעור של כ-. 1.7% הנני מצהיר בזאת כי אין לי עניין או חלק בנכס שבנדון וכי ערכתי שומה זו על פי מיטב ידיעותיי המקצועיות, הבנתי וניסיוני. בכבוד רב, שמאי מקרקעין עבודה\דיגל\חוות דעת נוף ציון.doc2011 My \\ Documents C:\Documentsירון and Settings\ 22
4/3/2012 שומת מקרקעין מקיפה- אומדן שווי זכויות במגרש ביעוד למלונאות- מתחם "קילאס", ירושלים מגרש 1 בתב"ע מס' 4559 רח' אמיר,13 רמת גן 13 Amir Street ramat-gan Israel נייד: cell: 7720989-054 e-mail: פקס': Fax: 6768741-03 yaronschl@bezeqint.net טל': Tel: 6768741-03
לכבוד דיגל השקעות ואחזקות בע"מ "מגדל יבנה" רחוב יבנה 31 תל-אביב א.ג.נ., הנדון: אומדן שווי זכויות למגרש ביעוד למלונאות-מתחם "קילאס", ירושלים מגרש מס' 1 בתב"ע מס' במ/ 4559 בהתאם לבקשתכם (על פי פנייתה מיום 1/1/2012 של הגב' איריס בכר-מנהלת הכספים בחב' "דיגל השקעות ואחזקות בע"מ"), הנני מגיש בזאת חוות דעת מקצועית לעניין אומדן שווי הזכויות בנכס שבנדון. מטרת השומה - אומדן שווי שוק של הזכויות בנכס הנדון, "במכירתן ממוכר מרצון לקונה מרצון", לצורך הדו"חות הכספיים של החברה, לפי תקן חשבונאות בינ"ל IAS 40 ועל פי עקרונות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין. הנני נותן בזאת את הסכמתי כי חוות דעת זו תצורף לדו"חות הכספיים של החברה וכן את הסכמתי כי חוות דעת זו תפורסם בציבור. שומות שנערכו בעבר- שומות של הנכס הנדון, בהקשר של התקינה החשבונאית, נערכו בעבר, על פי הפרוט: מר ספי רביב, שמאי מקרקעין, העריך את הזכויות בנכס הנדון בסך של- 44,650,000 למועד-. 31/12/2009 מר יוסף זרניצקי, שמאי מקרקעין, העריך את שווי הזכויות בנכס הנדון בסך של 42,100,000 למועד-.31/12/2008 שומה של הנכס הנדון ליום, 31/12/2010 נערכה על ידי ביום. 18/9/2011 בשומה זו הערכתי את שווי הזכויות בנכס הנדון בסך של-. 36,765,000 כפי שנמסר לי ע"י חב' דיגל, לא נערכו עבור החברה שומות אחרות לגבי הנכס הנדון בכל הקשר, למעט השומות המצויינות לעיל. 2
ערך הנכס בדוחו"ת הכספיים של החברה- כפי שנמסר לי ע"י חב' דיגל ערכו של הנכס הנדון, כפי שמצויין בדוחו"ת הכספיים של החברה ערב המועד הקובע לשומה-. 36,765,000 זכויות חב' דיגל בחב' קילאס אינווסטמנט קורפוריישן (להלן "קילאס")- ע"י חב' דיגל, החברה מחזיקה ב- 50% ממניות חברת קילאס. כפי שנמסר לי יחסי תלות ושכ"ט-הריני מצהיר כי אין לי כל עניין בנכס הנישום, כי לא קיימים כל יחסי תלות ביני ובין חב' דיגל וכי לא קיימת כל תלות בין תוצאות חוות הדעת לתנאי ההתקשרות ביני ובין מזמין חוות הדעת, לרבות אי התניית שכר טרחתי בתוצאת חוות הדעת. כתב שיפוי - לצורך הכנת השומה התקבל כתב שיפוי מחברת דיגל השקעות ואחזקות בע"מ הקובע, בין היתר, כי החברה מתחייבת לשפות את השמאי, בגין כל נזק או הוצאה אשר תיגרם לו בשל תביעה שתוגש כנגדו בעקבות הגשת חוות הדעת, כתב שיפוי החתום ע"י מנכ"ל החברה מר יהודה לוי וע"י סמנכ"לית הכספים הגב' איריס בכר. המועד הקובע לשומה 31/12/2011. ביקור בנכס ובסביבתו נערך ביום 5/1/2012 ע"י הח"מ. 3
בכB פרטי מומחיותו של הח"מ בוגר תואר A. לכלה באוניברסיטת תל אביב, משנת 1991. בוגר התוכנית ללימודי תעודה בשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת תל אביב, משנת.1993 שמאי מקרקעין מוסמך משנת 1995, מס' רשיון 420. עבדתי במשרד בן ציון גולדשטיין משנת 1993 ועד לשנת 2005. בשנת 2005 הקמתי משרד עצמאי. במסגרת עיסוקי כשמאי מקרקעין, עסקתי במתן שירותי שמאות במקומות שונים בארץ, עבור מוסדות בנקאיים, רשויות מקומיות (כגון: עירית באר שבע, עירית לוד, עירית תל אביב), חברות (כגון: חברת שיכון ופיתוח, חברת כביש חוצה ישראל בע"מ, חברת החשמל,,חב' בז"ן וכו'), רשויות (כגון רשות שדות התעופה, ממ"י) ולקוחות פרטיים. כמו כן, הנני משמש כשמאי מומחה מטעם בית משפט, ומגיש חוות דעת של מומחה עבור משרדי עורכי דין. במסגרת עיסוקי, הנני עורך באופן שוטף שומות לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך ולצורך ישום התקינה החשבונאית וכן שומות לדו"חות הכספיים של קרן פנסיה. הנני מצהיר שאני בעל ידע ונסיון רלבנטי לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה. 4
1. פרטי הנכס -4559 1 הנכס הנישום: מפותח. מס' מגרש מס' בתב"ע מגרש ריק ולא מבונה במתחם לא שטח: כ- 16,819 מ"ר. זכויות: הסכם פיתוח עם ממ"י. מיקום: המורדות הצפון מזרחיים של גבעת ארמון הנציב, על ציר הטיילת (רחוב על"ר). אזור בשוליים הדרום מזרחיים של העיר ירושלים, על קו התפר, בצמוד- ממזרח- לטיילת גולדמן ובסמוך לשכונת ג'בל מוכבר. הערה: בהסכם הפיתוח אין איזכור לגבי גוש/חלקה. יש להדגיש שהמדובר בקרקע לא מוסדרת ושאין רישום של זכויות החברה בלשכת הרישום. לפיכך, זיהוי הנכס- כפי שנעשה גם בהסכמי הפיתוח השונים מול ממ"י- הינו על פי המגרש בתב"ע התקפה. הקרקע מתחם קרקע לא מפותח, בשטח של- 16.819 דונם, המצוי על הגדה הצפונית של רחוב על"ר, בצמוד- ממזרח- לטיילת גולדמן ומתחם ארמון הנציב. המתחם מצוי- בחלקו- ברום הגבעה ובחלקו -בקרקע מדרונית, במורד הרכס לכיוון צפון- לכיוון רח' אוריאלי ושכונת נוף ציון..2 על החלק הדרום מערבי של המתחם מצוי מתחם ארעי של משטרת ישראל- תחנת עוז במרחב מוריה- ובצמוד לו מגרש חולי המשמש לחנית כלי רכב (מגרש החניה אינו מהווה חלק מהמגרש נשוא השומה). התחנה תופסת שטח של כ- 3.7 דונם, עליו ניצבים מבנים יבילים וסככות המשמשים את התחנה. הקרקע, בצורה לא רגולרית, בשטח כולל של כ- 16.8 דונם, מיועדת להקמה של מלון המכיל כ- 270 חדרים. 5
.3 הסביבה מתחם המצוי על קו התפר, במורדות הצפון מזרחיים של גבעת ארמון הנציב וטיילת גולדמן, בסמוך לישוב הערבי ג'בל מוכבר, מדרום לשכונת המגורים "נוף ציון" )המצויה במורד הרכס( ובסמוך - מצפון מזרח - לשכונת תלפיות מזרח. מהמתחם נשקף נוף אגן העיר העתיקה. חלק מהמתחם מצוי ברום הגבעה וחלקו בשיפוע יורד לכיוון צפון. הגישה הינה מרחוב על"ר וציר הטיילת )המהווה את המשכו של רחוב ינובסקי(. בסביבת הנכס פיתוח חלקי הכולל כביש גישה וכיכר תנועה, כאשר המתחם מצוי בסמוך למתחם פרויקט נוף ציון בו קיימת תשתית מלאה. הערה : על פי פרסומים שונים, מציינים גורמים בענף התיירות כי כיום מסתמן ביקוש ניכר לחדרי מלון באזור ירושלים, כאשר הפוטנציאל ללינת תיירים גבוה מהיצע חדרי המלון הקיים. בסביבת המגרש שבנדון אין מיזם מלונאי אחר שכבר קיים או בתכנון. מתחם קילאס 6
א( ב( ג( ד( 4. מצב משפטי על פי תוספת לחוזה פיתוח מהוון שנערכה בתאריך 10/11/08, בין ממ"י לבין "קילאס אינווסטמנט קורפוריישן" (להלן "קילאס"), הסכם המתייחס למגרש מס' 1, לפי תכנית מפורטת מס' 4559, בשטח של כ- 16,819 מ"ר:.4.1 מטרת ההקצאה: מלון ומרכז תיירות. תקופת הפיתוח: 121 חודשים החל מיום אישור העסקה וכלה ביום 1/10/2010. תקופת החכירה: החל מיום 20/8/2000 וכלה ביום 19/8/2049. שיעור ניצול: 35,000 מ"ר. המועד להגשת תוכניות: המועד להתחלת הבניה: 94 חודשים מיום אישור העסקה. 103 חודשים מיום אישור העסקה. המועד לסיום יציקות יסודות: 1/8/09. המועד לסיום שלד: 1/7/10. המועד להשלמת הבניה: 1/10/10. התמורה בגין הסכם הפיתוח שולמה במלואה. בנוסף לתנאי חוזה הפיתוח יחולו התנאים המיוחדים הבאים: ידוע ליזם שבגין תשלום הפיתוח לא יקבל חשבונית מס. ידוע ליזם שכל הוצאות הפיתוח העתידיים יחולו עליו. ( ( עפ"י מכתב עיריית ירושלים מיום 24/7/2000, העבודה והתכנון הם על חשבון היזם בפיקוח העירייה (בהתאם לתב"ע). ( על אף כל האמור בחוזה זה, מוסכם בזאת כי היזם יהיה רשאי לשנות את היעוד בחלק מהמגרש, באופן שחלקו ייועד למלון בגודל של כ- 130-150 חדרים ויתרת השטח תיועד למגורים. במקרה של שינוי יעוד תישא קילאס בתשלום מלא של שינוי זה על פי נוהלי ממ"י. ( 7
הערה: במקור נחתם הסכם פיתוח בין ממ"י לבין קילאס לגבי הקרקע הנדונה ביום 24/9/2000, כאשר ביום 1/3/2007 נחתמה תוספת להסכם הפיתוח, שהאריכה את ההסכם עד ליום 20/12/2008. התוספת להסכם מיום 10/11/2008 המצוינת לעיל, מהווה, כאמור, תוספת נוספת להסכם הפיתוח. על פי חוות דעת משפטית מיום 3/8/2011 של מר יוסף ריכטר, עו"ד, לעניין הזכויות במגרש הנדון (מצ"ב חוות הדעת), עולה כי קיימת הסכמה של ממ"י, משרד התיירות ופרקליטות מחוז ירושלים להארכת הסכם הפיתוח לשלוש שנים עם אפשרות להארכה נוספת.הארכת ההסכם תהא למטרת מלונאות בלבד..4.2.4.3 עקרונית, תותר העברת זכויות לצד ג', אשר יאושר על פי קריטריונים הנהוגים והמקובלים במשרד התיירות וכללי המנהל. כמו כן, מציין עו"ד ריכטר: "העולה מכל האמור הוא כי ביטולו של החוזה אינו נראה סביר, בלשון המעטה שכן ביטול כאמור עומד בניגוד לחובתה המוגברת של רשות מנהלית לקיום התחייבויות בתום לב ועלול להעמיד את ממ"י בפני תביעה שבה סיכוייה של קילאס לקבלת סעד של אכיפת החוזה, טובים עד למאוד." לפיכך, לעניין השומה ובהתייחס לחוות הדעת המשפטית דלעיל, הנחתי שהסכם הפיתוח יוארך לתקופה נוספת. על פי עדכון מיום 12/2/2012 של עו"ד ריכטר: " בהמשך לחוות דעתי מיום, 3/8/2011 הנני להבהיר כי לא חל כל שינוי במצב ו/או בעובדות בשטח המצדיק שינוי או עדכון של חוות דעתי מיום, 3/8/2011 לאמור, אני עומד על חוות דעתי האמורה..." מכיוון שהסכם הפיתוח טרם הוארך, לא ניתן לקבל אישור זכויות מממ"י. ביום 6/3/2008 הוגשה לבית המשפט המחוזי בירושלים תביעה ע"י חב' קילאס כנגד ממ"י, שענינה תביעה כספית של קילאס בגין הפרת הסכמות והבטחות מצד המינהל בהקשר להסכם הפיתוח שבנדון (התביעה הוגשה במקור כאישור לתביעה נגזרת ע"י בעל מניות בחברה בשם החברה ביום ). 20/9/2007 טרם נקבע מועד לדיון, הצדדים מנהלים מו"מ לסיום ההליך בהסכמה. על פי שומה מוסכמת מיום 22/2/2007 של הגב' נאוה סירקיס- שמאית מקרקעין- לעניין אומדן דמי שימוש ראויים לתחנת עוז ירושלים, עולה כי בתאריך 16/3/97 נחתם חוזה הרשאה בין ממ"י לבין מנהל נכסי הדיור הממשלתי למתקן מג"ב של משטרת ישראל לתקופה של 24 חודשים עד ליום. 15/3/99.4.4.4.5.4.6.4.7 8
במסגרת הקצאת הקרקע בהסכם פיתוח לחב' קילאס, נתנה התחייבות לגבי המשך שימוש המשטרה ומשמר הגבול בקרקע בכפוף להודעה לפינוי של שישה חודשים מראש. הסיכום בין חב' דיגל, כפי שנכנסה בנעלי חב' קילאס, מתיר למשטרה להישאר במתחם תמורת תשלום דמי שימוש ראויים, כאשר, החב' יכולה לדרוש את פינוי המתחם בכפוף להודעה מראש של- 6 חודשים. דמי השימוש שנקבעו - 42,000 $ לשנה (בפועל שולמו דמי שימוש במהלך שנת 2011 בסך של-.( 176,000 על פי מכתב מיום 19/6/2011 של סגן ניצב רוני טל, ראש מדור נכסים, משטרת ישראל, המופנה לעו"ד אלי כהן, בא כוחה של חב' קילאס, בעקבות פניתו מיום 15/11/11 של עו"ד כהן לפינוי תחנת המשטרה מהמתחם שבנדון: "1. משטרת ישראל מפעילה במקום תחנת משטרה- משטרת עוז תחת הסכמה של מרשך לתיקונו של פסק הדין ולהאריך את מועד הפינוי ככל שינתן ואנו מלאי ההערכה על ההסכמה.. 2 מיותר לציין כי משטרת ישראל תפנה את שטח התחנה במועד שתתבקש.. 3 בשלב זה המועד המבוקש על ידכם הוא פינוי לא יאוחר מיום 15/11/11 ואנו מבקשים לאשר לנו להמשיך להחזיק תחנת משטרה במתחם כל עוד השטח אינו דרוש לכם לביצוע פיזי של העבודות תוך שאנו מתחייבים לפנותו בכל עת שנתבקש ובלבד שתודיעוני 3 חודשים לפני המועד המבוקש כדי לאפשר לנו להתארגן לפינוי במועד.. 4 מודים על הרצון הטוב. ".4.8 לפיכך, בהתייחס לעובדה כי המצאות תחנת המשטרה בשטח אינה מעוגנת בחוזה כלשהו ובהסתמך על המצוין לעיל ולסעיף 4.6 דלעיל, ניתן לפנות את תחנת המשטרה בהתראה של 3 חודשים. 4.9. הערות: א. ב. חידוש הסכם הפיתוח אינו כרוך בתשלום לממ"י. ניתוח המצב המשפטי הינו על פי התוספת להסכם הפיתוח, חוות דעת משפטית שהוצגה בפני, אסמכתאות רלבנטיות ומידע שנמסר לי ע"י חב' דיגל. 9
5. מצב תכנוני תוכנית מפורטת מס' 4559- נוף זהב, שפורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 4755 מיום 19/5/1999, חלה על שטח של- כ- 25.710 דונם במורדות הצפון מזרחיים של ארמון הנציב, מצפון לקטע המזרחי של הטיילת..5.1 להלן מטרות התכנית: (א) שינויים במערך יעודי הקרקע. (ב) קביעת בינוי ופיתוח להקמת בית מלון, מרכז תיירות ובית שרד במגרש חדש מס' 1, בהתאם לנספחי הבינוי. (ג) קביעת שטחי הבניה המרביים, גובה הבניה המרבי, מס' הקומות המרבי, וקווי בנין מרביים בשטח המגרש המיועד לבניה. (ד) קביעת הוראות בינוי ופיתוח אדריכליות להקמת בית המלון, מרכז התיירות ובית השרד, ולפיתוח השטחים הפתוחים הציבוריים. (ה) קביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח. (ו) קביעת שטחים עם זיקת הנאה מוגבלת לציבור, שטח עם זכות מעבר לרכב שרות ומעבר תת קרקעי להולכי רגל מתחת למפלס הכביש. (ז) שינוי מערך הדרכים בשטח התוכנית ע"י הרחבת דרכים קיימות/מאושרות וקביעת שטח לחניה ציבורית מגוננת. (ח) איחוד וחלוקה חדשה. מתחם הקרקע בתוכנית מחולק למגרשים כדלקמן: שטח קרקע 16,819 מ"ר 2,581 מ"ר 6,148 מ"ר 160 מ"ר 25,708 מ"ר מגרשים 1 2 3 4 סה"כ יעוד מלונאות שטח פתוח ציבורי מיוחד שטח לדרך ציבורית שטח פתוח ציבורי מיוחד על פי טבלת איחוד וחלוקה המהווה חלק מהתוכנית, מגרשים מס' 1-4 ירשמו על שם הבעלים הרשומים, כאשר מגרשים מס' 2-4 מהווים הפרשות לצורכי ציבור. 10
ב( זכויות הבניה בתחום השטח למלונאות - מגרש מס' 1 שטחים מתחת למפלס ה- 0.00 סה"כ חלקי שימושים (המ"ר) שרות עיקריים (במ"ר) (במ"ר) 26,400 14,500 11,900 שטחים מעל למפלס ה- 0.00 שימושים חלקי עיקריים שרות (במ"ר) (במ"ר) 150 8,450 סה"כ 8,600 מ"ר) סה"כ שטח עיקרי- 20,350 מ"ר סה"כ שטח מבונה- 35,000 מ"ר השימושים המותרים בשטח המלונאות הם בית מלון, מרכז תיירות ובית שרד. שטחי הבניה המפורטים בטבלה שלעיל כוללים את כל השטחים שבתחום מעטפת הבניה, למעט שטחי הבניה להקמת בית השרד שלא יעלה על 700 מ"ר. על פי הוראות התוכנית ניתן, כאמור, להקים בית שרד- בית ארוח לאח"מים- בשטח של כ- 700 מ"ר, בנוסף לזכויות הבניה המצוינות לעיל, בכפוף לאישור תוכנית מפורטת. עפ"י תכנית הבינוי של התב"ע ונתונים מאדריכל התכנית מר יונתן שילוני, התכנית מאפשרת בנית בית מלון בן כ- 250-275 חדר, ב- 2 אגפים, שטח מסחר של כ- 2,500 מ"ר, אולם כנסים ואירועים הכולל 1,000 מושבים, מסעדה בשטח של 110 מ"ר. 11
להלן תשריט התכנית:.. תנאים למתן היתר בניה: (א) הגשת תוכנית פיתוח לשטח המלונאות (מגרש חדש מס' 1), לשטח הפתוח הציבורי המיוחד ולשטח החניה הציבורית המגוננת (מגרש חדש מס' 2), לאישור המחלקה לשיפור פני העיר ע"י מגישי התוכנית ועל חשבונם. תוכנית הפיתוח כאמור תהא עם זיקה ברורה לתכנון טיילת ארמון הנציב, על מנת לשוות המשכיות תכנונית לנוף. ביצוע פיתוח השטח, בהתאם לתוכנית הפיתוח, כאמור, לרבות פיתוח שטח מגרש חדש מס' 2 יהיה על חשבון מגישי התוכנית כחלק בלתי נפרד מהיתר הבניה למגרש חדש מס' 1, בתיאום ובפיקוח המחלקה לשיפור פני העיר וקרן ירושלים. לא ינתן טופס 4 למגרש חדש מס' 1 עד לביצוע בפועל של הפיתוח, כאמור. לצורך ביצוע האמור לעיל, יפקידו מגישי התוכנית התחייבות משפטית לשביעות רצון היועץ המשפטי לעירייה, כתנאי למתן היתר בניה למגרש מס'.1 12
ו( ד( ז( ב( ג( ה( ח( תיאום עם "קרן ירושלים" בדבר תכנון וביצוע עבודות הפיתוח בשטח התוכנית, בכפוף לאמור בסעיף א' לעיל. תנאי למתן היתר בניה למגרש חדש מס' 1, הגשת תכנון מפורט של מערכת הדרכים הציבוריות והפרטיות, לרבות תכנון מפורט של כביש הטיילת (המשך כביש הרכס) באורך שייקבע ע"י מחלקת הדרכים וכן של מערך החניה הציבורית והפרטית שבתחום התוכנית וסביבתה ע"י מגישי התוכנית ועל חשבונם. ביצוע הדרכים, לרבות, ביצוע המשך כביש הרכס, ביצוע הרחבות הדרכים שבתחום התוכנית והתחברותן למצב קיים, ביצוע תשתיות תת קרקעיות ותאורה וביצוע החניה הציבורית, במגרש חדש מס' 2, יחולו על מגישי התוכנית ועל חשבונם. לא ינתן טופס 4 למגרש חדש מס' 1, עד גמר ביצוע הדרכים, כאמור, לשביעות רצון מחלקת הדרכים בעיריית ירושלים. ( ( תנאי למתן היתר בניה למגרש חדש מס' 1, הוא הקמת קיר תומך בגבולו הצפוני של מגרש חדש מס' 1, לשם מניעת דרדור שפכי עפר לתחתית הוואדי. הקמת הקיר התומך, כאמור, תבוצע לפני מתן היתר בניה, ו/או חפירה בשטח התוכנית ע"י מגישי התוכנית ועל חשבונם. ( תנאי למתן היתר בניה במגרש חדש מס' 1, הוא מתן התחייבות משפטית ע"י מגישי התוכנית ועל חשבונם בדבר רישום הערות אזהרה בספרי המקרקעין בדבר זיקת הנאה לציבור, ובדבר זיקת הנאה מוגבלת לציבור. ( תנאי להוצאות היתרי בניה ו/או חפירה בשטח הוא תאום העתיקות. עם רשות ( תנאי למתן היתר בניה הוא תיאום עם אגף המים בדבר אמצעים לאגירת מים. ( ( תנאי למתן היתר בניה הוא תיאום עם אגף הביוב בעיריית ירושלים בדבר ביצוע מערכת ביוב וניקוז בשטח התוכנית, תוך חיבור למערכת הביוב והניקוז המתוכננת בשטח שכונת המגורים מצפון (תוכנית מס' 4558). 13
ביצוע מערכת הביוב והניקוז, כאמור, יהיה על חשבון מגישי התוכנית. הערה: על פי מסמך שנערך ע"י אדריכל שלמה גרטנר ביום 7/11/2010 והמופנה לגב' כרמית פונץ ממשרד התיירות, עולה כי ברצון בעלי הזכויות בקרקע לקדם פרוייקט מלונאי על בסיס תוכנית. 4559 הפרוייקט המוצע יתבסס בתכנונו על מרכז SPA ותכנים מיוחדים בנושאי בריאות והעשרה עצמית. המלון המוצע יכלול כ- 270 יחידות ארוח ברמת 5 כוכבים מהן כ- 50% חדרים וכ- 50% סוויטות, על פי העקרונות של אחסון מלונאי מיוחד, המאפשר שיווק של עד 50% מהיחידות לחודש אחד לכל היותר לכל רוכש ועד ל- 9 רוכשים לכל היותר לכל יחידה. הפרויקט יבנה בפרוגרמה המוצעת עפ"י התב"ע התקפה, ללא תוספת זכויות בניה. מיקום המלון בתחום המגרש יהיה במרכזו כך שתכסית השטח הבנוי תהווה כ- 8,000 מ"ר ויתרת המגרש תהווה יער היקפי כולל יעור וגינון, תוך שילוב עם רצף הטיילות הקיים. תוכנית מוצעת מס' 9835, התוכנית טרם הופקדה ומטרתה שינוי יעוד ממלון ושטח ציבורי פתוח למלון, מגורים, מבנה תחנת משטרה, מבנה ציבור, טיילת, חניון מקורה ושטחים ציבוריים פתוחים..5.2 מכיוון שהתוכנית הנ"ל טרם אושרה ואף טרם הופקדה, לתוכנית מוצעת מס'. 9835 לא התייחסתי בשומתי 5.3. הערות: א. ב. ג. ד. מימוש זכויות על פי הוראות התב"ע התקפה אינו כרוך בתשלום היטל השבחה למעט היטל השבחה צפוי בגין תוכנית מפורטת להקמת בית השרד- היטל השבחה בסכום מוערך של כ- 50,000 (ראה סעיף 6 להלן). ביום 13/4/2003 נחתם כתב התחייבות, לפיו התחייבה חב' קילאס לשפות את העיריה בגין נזקים והוצאות שיגרמו לה עקב הפקעת מגרש בתחום תב"ע 4559 לדרך ושטח ציבורי, לרבות פיצויי הפקעה שתחויב לשלם. כפי שנמסר לי ע"י חב' קילאס, נכון להיום לא שילמה קילאס סכומים כלשהם בגין ההתחייבות האמורה. להערכת החברה, נכון להיום, הסכומים שתחויב קילאס לשלם, אם תחויב, אינם מהותיים. ניתוח המצב התכנוני הינו על פי מידע שנמסר לי במשרדי מח' ההנדסה של עיריית ירושלים ועל פי בדיקת מסמכי תוכנית בניין העיר התקפה. כפי שנמסר לי במשרדי מח' ההנדסה, נכון למועד הקובע לשומה לא היו תוכניות בניין עיר רלבנטיות לנשוא השומה בשלב של הפקדה או שהוחלט להפקידן. 14
6. נשוא השומה מתחם קרקע לא מבונה ולא מפותח, המתואר בסעיף 2 דלעיל, המהווה את מגרש מס' 1 בתב"ע, 4559 מגרש בשטח של כ- 16,819 מ"ר, המיועד להקמת מלון בשטח עיקרי כולל של כ- 20,350 מ"ר המכיל כ- 270 חדרים+ 700 מ"ר לבית שרד, בכפוף להכנת תוכנית מפורטת. לעניין בית השרד, הבאתי בחשבון זכויות בניה נוספות של- 700 מ"ר, בכפוף לאישור תב"ע בסמכות ועדה מקומית. לעניין השומה הנחתי שתב"ע שכזו תאושר תוך שנה ולפיכך מקדם הדחיה (שיעור היוון של- ( 6% הינו-. 0.94 לפיכך, שטח הבניה האקויולנטי לבית השרד הינו- 700 מ"רX = 0.94 658 מ"ר ומכאן שסך זכויות הבניה האקויולנטיות במתחם הינו- 20,350 מ"ר+ 658 מ"ר= 21,008 מ"ר עיקרי אקויולנטי. אומדן השווי מתייחס לזכויותיה במתחם של חב' קילאס אינווסטמנט קורפוריישן, בהתייחס להסכם פיתוח עם ממ"י, בכפוף להנחה שההסכם יוארך, כמפורט בסעיף 4 דלעיל. הערה: אישור התב"ע הנקודתית לעניין בית השרד עשוי להיות מחויב בהיטל השבחה בסכום המוערך על ידי בסך של כ-. 50,000 ברם, בשומתי לא הבאתי בחשבון את עלות היטל השבחה זה מכיוון שהיא מתקזזת מול דמי השכירות המשולמים ע"י משטרת ישראל "כשימוש ביניים" לתקופה של 6 חודשים עד לפינוי בהתאם להודעת המשכיר, כמתחייב מהסיכום בין חב' דיגל למדינה. יש להדגיש, שלמעט דמ"ש לתקופת הביניים לא התייחסתי למבנים ולשימוש שנעשה בתחנת מג"ב ובשומתי התייחסתי לקרקע כריקה ופנויה לניצול זכויות הבניה (לפיכך, לא בחנתי כלל בשומתי באם המבנים במתחם נבנו בהיתר או לגבי מתן היתר לשימוש שנעשה בו). 15
מפה מצבית: מגרש מס' 1 מגרש מס' 1 מבט כלפי מזרח: 16
הנוף הנשקף לעיר העתיקה: 17
7. עקרונות, גורמים ושיקולים בשומה בבואי לאמוד את שווי הזכויות במתחם העקרונות, הגורמים והשיקולים כמפורט: הנדון, הבאתי בחשבון, בין השאר, את מיקומו של הנכס במרקם הכללי של העיר ירושלים- במורדות הצפון מזרחיים של גבעת ארמון הנציב,על ציר הטיילות, בחלקה המזרחי של העיר..7.1 הקרקע הנדונה-שטחה וזכויות הבניה המוקנות לה על פי תוכנית שבתוקף. בנין עיר.7.2 אופיה של הקרקע-. 4559 מגרש לא מבונה ביעוד למלונאות על פי הוראות תב"ע.7.3 התייחסתי לזכויות הקנייניות בנכס הנדון הנובעות מהסכם פיתוח עם ממ"י, בהנחה שההסכם יוארך, כמצויין בסעיף 4 דלעיל. הבאתי בחשבון הפחתה בשווי עקב אי הוודאות בנוגע להארכת הסכם הפיתוח- הפחתה בשיעור של-. 10% התייחסתי לפיתוח הקיים בסמוך למתחם הנדון- הפיתוח בשכונת המגורים הסמוכה "נוף ציון" ומע' הכבישים בסביבה הקרובה. הבאתי בחשבון את הפוטנציאל המלונאי של המתחם בשל מיקומו בסמוך לטיילת ארמון הנציב והנוף הנשקף ממנו לעיר העתיקה וכן בשל הביקוש הרב לחדרי מלון באזור ירושלים. באומדן השווי עשיתי שימוש בשתי גישות השומה המקובלות:.7.4.7.5.7.6.7.7.7.8 גישת ההשוואה ("השוק")- על פיה נאמד שוויו של נכס ע"י השוואה למחירי נכסים דומים בסביבה בכפוף לשוני בין הנכסים. גישת הערך השיורי ("גישת החילוץ") - על פיה ניגזר שוויה של הקרקע משווי הנכס הבנוי בניכוי עלויות הבניה ורכיב היזמות..7.8.1.7.8.2 הערה: בשל אופיו היחודי של המתחם ומיקומו- מגרש המיועד למלונאות במיקום עם פוטנציאל תיירותי- הגעתי לכלל דיעה כי לעניין השומה שבנדון, גישת השומה העדיפה במקרה זה הינה גישת ההשוואה ("השוק"), בהסתמך על מכרז קרקע למלונאות שנערך בשנת 2008 בשכונת גילה הסמוכה, מכרז קרקע למלונאות מ- 7/2011 במתחם "מחנה מרכוס" בכרמל הצפוני בחיפה וכן על פי עסקת מכר מיום 10/10/2011 לרכישת קרקע למלונאות, מגורים 18
ומסחר במתחם "מכון הסיבים" בירושלים. בנוסף, התייחסתי להערכות שווי עדכניות של השמאי הממשלתי ושמאי ממ"י לקרקע למלונאות במקומות עם פוטנציאל תיירותי דומה מתחם המלונות בעין בוקק ומתחם המלונות בחוף הצפוני באילת. למטרת ביקורת בלבד, נעשה שימוש גם בגישת ההשוואה העקיפה, ע"י השוואה לשווי קרקע למ"ר מבונה עיקרי למגורים בסביבה, שווי המהווה חסם עליון. שווי קרקע למ"ר מבונה מגורים נגזר (בגישת הערך השיורי) ממחירי דירות בפרויקט נוף ציון הסמוך.על שווי הקרקע למ"ר מבונה מגורים "הופעל" מקדם התאמה המבטא סחירות מוגבלת לשטחי מלונאות- מקדם בשעור של 0.66 לעניין "בית השרד"- על פי הגדרתו בתב"ע, הבאתי בחשבון זכויות בניה נוספות של- 700 מ"ר, בכפוף לאישור תב"ע בסמכות ועדה מקומית. לעניין השומה הנחתי שתב"ע שכזו תאושר תוך שנה ולפיכך מקדם הדחיה (שיעור היוון של- 6%) הינו-. 0.94.7.9 658 = לפיכך, שטח הבניה האקויולנטי לבית השרד הינו- 700 מ"רX 0.94 מ"ר ומכאן שסך זכויות הבניה האקויולנטיות במתחם הינו- 20,350 מ"ר+ 658 מ"ר= 21,008 מר עיקרי אקויולנטי. 7.10. לצורך עריכת השומה נערך סקר מחירי ביקוש ועסקאות שנקשרו בנכסים דומים בסביבה, תוך ביצוע ההתאמות המתחייבות מתהליך ההשוואה. סקר זה העלה, בין השאר, את הממצאים כמפורט: חב' ישרוטל רכשה ביום 10/10/2011 את מתחם "מכון הסיבים" בפינת הרחובות דרך בית לחם ועמק רפאים בירושלים, המיועד למלונאות, מסחר ומגורים במסגרת הסכם פיתוח מהוון. - המגרש בשטח של 5,576 מ"ר עם זכויות בניה כמפורט: מלונאות- 14,050 מ"ר עיקרי. מסחר- מגורים- 1,300 מ"ר עיקרי. 1,866 מ"ר עיקרי., התמורה שנקבעה בהסכם- 5,500 למ"ר עיקרי למלונאות. 127,000,000 משקפת שווי של כ- 19
במכרז ממ"י מיום 16/3/2008, הוחכרה קרקע בשטח של 6,059 מ"ר ביעוד למלונאות בשכונת גילה (בגבול עם בית צפפא)- מגרש מס' 1 בתב"ע 3062 עם זכויות בניה כוללות (עיקרי +שרות) בשיעור של, 150% קרי- כ- 9,088 מ"ר, בכפוף להכנת תוכנית מפורטת, עבור, 25,270,000 סכום המשקף שווי של כ- 3,850 למ"ר מבונה עיקרי ללא פיתוח. במכרז ממ"י מיום, 27/7/2011 הוחכרה קרקע בשטח של כ- 5,700 מ"ר ביעוד למלונאות במתחם "מחנה מרכוס"- שד' הנשיא ורח' יפה נוף בכרמל הצפוני בחיפה- מגרשים 2001 ו- 2003 בתב"ע חפ/ 1957 עם זכויות בניה להקמת מלון בן 200 חדרים בשטח עיקרי כולל של- 10,300 מ"ר. התוכנית כוללת מטלות ציבוריות רבות כפיתוח ותחזוקת טיילת. - - ההצעה הזוכה-, 26,000,000 סכום המשקף שווי של כ- 2,525 למ"ר מבונה עיקרי ללא פיתוח (כאשר לערך זה יש להוסיף את עלות המטלות הציבוריות). שמאי ממ"י מעריך- לצורך הקצאת קרקעות/ תשלומים לממ"י- את שווי הקרקע למ"ר מבונה עיקרי למלונאות באזור עין בוקק (סדום), בסך של כ- - 1500 1,300 למ"ר ללא פיתוח (הוצ' הפיתוח באזור גבוהות). יש להדגיש שמקום זה הינו נחות ביחס לנשוא השומה וזאת עקב הסכנה להצפת אזור המלונות "היושבים" על בריכות מלח, כאשר על הפרק רעיון לפינוי המתחם. השמאי הממשלתי מעריך- לצורך הקצאה/ תשלומים לממ"י- את שווי הקרקע למ"ר מבונה עיקרי למלונאות באזור החוף הצפוני באילת, בסך של כ- - 3,500 3,000 למ"ר ללא פיתוח (הוצ' הפיתוח באזור גבוהות). במכרזי ממ"י למגרשי מגורים, שנערכו באזור תלפיות מזרח בשנת 2008, בסמוך למועד בו נערך מכרז ממ"י למגרש ביעוד למלונאות בשכונת גילה, הוקצאו המגרשים עבור ממוצע של כ- 4,243 למ"ר עיקרי. - - - בהתייחס למחיר ההקצאה למגרש המלונאי בשכונת גילה- 2,800 למ"ר עיקרי- הרי שמקדם מלונאות ביחס למגורים בסביבה, הינו-. 0.66 20
על סמך חוזי מכר שהועברו אלי ע"י חב' דיגל ובהתייחס למחירי מכירה של 10 דירות שנמכרו במהלך שנת 2010 ו- 4 דירות שנמכרו במהלך שנת 2011 בפרויקט נוף ציון, עולה כי, שווי ממוצע של- 1 מ"ר שטח "פלדלת" בדירות הנ"ל, הינו כ- 11,500 למ"ר כולל מע"מ. - 21
8. ניתוח נתוני השוק- על פי גישת ההשוואה העקיפה- שווי מ"ר מבונה עיקרי למלונאות ביחס לשווי מ"ר מבונה עיקרי למגורים בסביבה- 0.66 שווי מ"ר מבונה עיקרי למגורים על פי גישת הערך השיורי- שווי 1 מ"ר מבונה "פלדלת" בפרויקט נוף ציון- 11,500 למ"ר כולל מע"מ רכיב היזמות- 25% 11,500 למ"ר 7,931 למ"ר 4,400) למ"ר) 3,531 למ"ר שווי שטח בנוי- בניכוי 25% יזמות ו- 16% מע"מ- עלות בניה- עלות בניה ישירה כולל תכנון שווי קרקע למ"ר מבונה "פלדלת"- שטח "פלדלת" של יחידה ממוצעת- 121 מ"ר עיקרי +12 מ"ר ממ"ד= 133 מ"ר שווי יח"ד ממוצעת- 133 מ"ר = 3,531 X 470,000 כולל פיתוח שווי קרקע ליח"ד ללא פיתוח- = 350,000 120,000-470,000 2,900 למ"ר = 350,000 121 מ"ר שווי קרקע למ"ר מבונה עיקרי- 1,914 = 0.66 שווי מ"ר מבונה עיקרי ביעוד למלונאות- X 2,900 על פי גישת ההשוואה הישירה- בהתייחס לעסקה בשכונת גילה- 3,850 למ"ר- בשים לב לעובדה שבמגרש זה עלויות הפיתוח הינן "נורמטיביות" (כ- 450 למ"ר עיקרי) ונמוכות בהרבה ביחס להוצ' הפיתוח הצפויות בנשוא השומה (כ- 1,050 למ"ר עיקרי, בהתייחס לעלויות הפיתוח בפרויקט נוף ציון- כ- 120,000 ליח"ד-) ובשים לב שהעסקה הנ"ל שיקפה פוטנציאל לשינוי יעוד למגורים, הרי ששווי קרקע למ"ר מבונה עיקרי ביעוד למלונאות הינו- - =0.75 2,800 (הפחתה לפוטנציאל לשינוי יעוד למגורים) 3,850 X = 2,200 600 (פיתוח עודף) 2,800 22
- בהתייחס לעסקה במתחם "מכון הסיבים" בירושלים- - 600 3,850 = 0.7 (התאמה למיקום) 5,500X = 3,250 בהתייחס לעסקה במתחם מרכוס בחיפה- 2,500 למ"ר- בשים לב לעובדה שבמגרש זה עלויות הפיתוח הינן "נורמטיביות" (כ- 450 למ"ר עיקרי) ונמוכות בהרבה ביחס להוצ' הפיתוח הצפויות בנשוא השומה (כ- 1,050 למ"ר עיקרי, בהתייחס לעלויות הפיתוח בפרויקט נוף ציון- כ- 120,000 ליח"ד-), הרי ששווי קרקע למ"ר מבונה עיקרי ביעוד למלונאות הינו- - 1,900 למ"ר= - 600 2,500 יש להדגיש שעלות הפיתוח הגבוהה הצפויה במתחם מגלמת את ההתניה בתב"ע התקפה לגבי מתן היתרי בניה- הקמת קיר תומך, הקמת מע' ביוב וניקוז, בדיקות עבור רשות העתיקות וכדו'. על פי ממוצע משוקלל של הטווח הנמוך בהערכות השמאי הממשלתי ושמאי ממ"י לגבי שווי קרקע למלונאות באזור עין בוקק והחוף הצפוני באילת (משקל של- 66% לשווי בעין בוקק ומשקל של- 33% לשווי בחוף הצפוני) מתקבל שווי ממוצע של כ- 1,850 למ"ר מבונה עיקרי בנשוא השומה. לסיכום, שיקלול הנתונים דלעיל (בשים לב לעובדה שעסקת מתחם "מכון הסיבים" בירושלים הינה חריגה בגובהה) מצביע על שווי של 1,950 למ"ר עיקרי בנשוא השומה. - - - 23
הערה: על פי הצעה לרכישת נכסים מיום 9/2/2011 שהוצגה בפני, מציעה קבוצת משקיעים בראשות מר קווין ברמייסטר לרכוש את כל הזכויות במגרשים בשלבים ב'-ד' בפרויקט נוף ציון וכן 100% מהונה המונפק והנפרע של חב' קילאס עבור 123 מליון (בכפוף לבדיקת נאותות). בהתייחס לשווי המוערך של הזכויות במקרקעין בפרויקט נוף ציון- 58.2 מליון לזכויותיה של חב' דיגל וכ- 32.13 מליון לזכויותיו של אווי לוי- זכויות ל- 108 יח"ד בשלבים ג ו- ד בתוכנית, בהם שווי קרקע ליח"ד הינו נמוך ביחס לשווי זכויותיה של חב' דיגל, עקב הדחיה במימוש הזכויות) לעובדה ששווי מניות בחב' נחות ביחס לשווי הזכויות במקרקעין של אותה חברה (עקב חשיפה לחובות עבר, תביעות, היבטי מיסוי וכדו') ובהתייחס לעובדה שהעסקה הנ"ל מהווה מעין מכירה באילוץ של מימוש מהיר (הנחה של הפחתה בשעור של- 5% ), הרי שהצעת הרכישה הנ"ל תואמת פחות או יותר את נתוני השווי המצויינים לעיל, כמפורט: ההצעה- 123 מליון - 5% בהתאמה לעסקה באילוץ- עסקה המגלמת הפחתה בשעור של- 129.5 מליון. - מליון שווי הזכויות בניכוי שווי הזכויות במתחם נוף ציון- 90.33 במתחם הנדון - 39.17 מליון. במהלך חודש 8/2011 פורסמה הודעה מטעם קבוצת הרוכשים הנ"ל בדבר ביטול העסקה הצפויה. 9. נתונים שהוצגו ע"י החברה 24 על פי בקשתי הועברו אלי ע"י חב' דיגל המסמכים, כמפורט: נתוני מכירה של דירות במגרשים 1-4 בפרויקט נוף ציון, כולל חוזי המכר, לשנים. 2010-2011 שומה מוסכמת לעניין מתחם המשטרה. התכתבות בין בא כוחה של חב' קילאס ומשטרת ישראל. חוות דעת של החברה בנוגע לחוב צפוי בגין שיפוי עיריית ירושלים/ הועדה המקומית בתשלום פיצויי הפקעה. מסמכים אלו נבדקו ואומתו על ידי ונכללו במסגרת שיקולי בהערכת השווי.
השומה לאור כל האמור לעיל, אומדן שווי הזכויות בנכס הנדון, כריק ופנוי ונקי מכל חוב או שיעבוד, הינו על פי הפרוט:.10 0.9 X שווי למ"ר עיקרי- 1,950 (הפחתה בגין אי וודאות לגבי הארכת הסכם הפיתוח) = 1,750 36,764,000 ש"ח 36,765,000 ש"ח 21,008 מ"ר אקו' = 1,750 X במעוגל - (שלושים ושישה מליון שבע מאות שישים וחמישה אלף ( הערות: א. אומדן השווי אינו כולל מע"מ. ב. העברת זכויות בנכס או מימוש בניה על פי התב"ע התקפה אינו מחויב בתשלום היטל השבחה לועדה המקומית או בתשלום דמי היתר/ הסכמה/ היוון לממ"י (למעט היטל השבחה צפוי בסך של כ- 50,000 למימוש שטח שולי של "בית השרד", ששוויו מגולם בשווי הזכויות המצויין לעיל). ג. בדיקותי העלו כי בנכס הנדון לא מגולמים סיכונים ו/או סיכויים מעבר לסיכוני/סיכויי שוק המקרקעין אליו הוא משתייך, העשויים להשפיע על שוויו, למעט הסיכון ואי הוודאות שבהארכת הסכם הפיתוח, סיכון המגולם בהערכת השווי. ד. ניתוח רגישות- על פי גישת הערך השיורי, גידול בשיעור של כ- 10% בעלויות הבניה יפחית את אומדן השווי בשעור של כ-. 18.5% הנני מצהיר בזאת כי אין לי עניין או חלק בנכס שבנדון וכי ערכתי שומה על פי מיטב ידיעותיי המקצועיות, הבנתי וניסיוני. זו בכבוד רב, שמאי מקרקעין עבודה\דיגל\חוות דעת קילאס.doc2011 My \\ Documents C:\Documentsירון and Settings\ 25