רפורמות וכשלים בשוק הדיור צבי אקשטיין ותמיר קוגוט* 2017 / נייר מדיניות יוני * פרופ' צבי אקשטיין הוא ראש מכון אהרן למדיניות כלכלית ודיקן בית ספ

גודל: px
התחל להופיע מהדף:

Download "רפורמות וכשלים בשוק הדיור צבי אקשטיין ותמיר קוגוט* 2017 / נייר מדיניות יוני * פרופ' צבי אקשטיין הוא ראש מכון אהרן למדיניות כלכלית ודיקן בית ספ"

תמליל

1 רפורמות וכשלים בשוק הדיור צבי אקשטיין ותמיר קוגוט* 2017 / נייר מדיניות יוני * פרופ' צבי אקשטיין הוא ראש מכון אהרן למדיניות כלכלית ודיקן בית ספר טיומקין לכלכלה במרכז הבינתחומי תמיר קוגוט הוא חוקר במכון אהרן למדיניות כלכלית ובוגר תואר ראשון בכלכלה ותואר שני בכלכלה פיננסית במרכז הבינתחומי הרצליה. בעריכת נייר המדיניות סייעו ד"ר טל מופקדי וד"ר רועי שלם. 1 סדרת ניירות המדיניות של מכון אהרן למדיניות כלכלית הינה תוצר של מחקרים והצעות מדיניות אשר הוזמנו ומומנו על ידי המכון ואושרו לפרסום על ידי הוועדה המדעית של המכון. העמדות המובאות בניירות המדיניות הינן באחריות הכותבים ואין לדירקטוריון המכון אחריות על המדיניות המוצעת בהם.

2 חזון מכון אהרן למדיניות כלכלית הוא לתמוך בצמיחה כלכלית ובחוזק חברתי בישראל על ידי עיצוב אסטרטגיה והצעות לתוכניות מפורטות למדיניות כלכלית המבוססות על ידע בינלאומי מעודכן. צמיחה כלכלית הנובעת מגידול בתעסוקה והעלאת הפריון לעובד היא היעד המרכזי של כל המשקים, ובכללם של המשק הישראלי. המדדים המרכזיים לצמיחה כלכלית בת-קיימא התוצר לנפש, התעסוקה והפריון במשק נמצאים עדיין ברמה נמוכה מזו המקובלת במדינות המובילות בעולם המפותח. חזון המכון הוא לערוך מחקרים כלכליים אשר יניבו הצעות הן לכלי מדיניות חדשניים והן לרפורמות במשק לקידום הצמיחה, התעסוקה והפריון. מטרת מחקרי המדיניות להשפיע על המדיניות המוניטרית והפיסקלית, תוך גיבוש תוכניות ארוכות טווח שתתמודדנה עם מכלול הבעיות הכלכליות והחברתיות ותתרומנה לצמצום פערים וחיזוק החברה והכלכלה. כמו כן, מטרתם להשפיע על השיח המקצועי, לעורר דיון המבוסס על מידע אמין ועל מחקר כלכלי- חברתי ובסופו של דבר להקנות כלים שיתמכו בתוואי של צמיחה ובחוסן החברתי של ישראל. היעד העיקרי הוא בגיבוש אסטרטגיות מדיניות כלכליות אשר מזהות את נקודות החוזק והחולשה של הכלכלה בישראל. על בסיס זה נבנות רפורמות בנושאים רוחביים, וכן מחקר המתמקד בענפים שונים כדי לבחון ולהמליץ על שימוש מושכל בכלי מדיניות וסדרי עדיפויות שיגרמו לגידול התעסוקה והפריון בכלל ענפי המשק. במסגרת זו ניתן דגש על חיזוק היתרונות היחסיים של ישראל בחדשנות טכנולוגית, וכן על העצמת ההתייעלות והחדשנות בענפים המסורתיים, ענפי השירותים והסקטור הציבורי. כל זאת נעשה על בסיס מחקרי מוצק והצבת יעדים כמותיים כדי להשיג את חזון המכון. דירקטוריון: מר שלמה דוברת )יו"ר(, מר שאול שני )סגן יו"ר(, פרופ' מרטין אייכנבאום, פרופ' צבי אקשטיין, גב' דיתה ברוניצקי, מר ארז ויגודמן, פרופ' אמיר ירון, פרופ' רפי מלניק, פרופ' דניאל צידון, ד"ר טלי רגב, גב' עפרה שטראוס, מר חיים שני. ראש המכון: פרופ' צבי אקשטיין. ועדה מדעית: פרופ' צבי אקשטיין )יו"ר(, פרופ' מרטין אייכנבאום, פרופ' צבי הרקוביץ, פרופ' עומר מואב, פרופ' רפי מלניק, פרופ' דניאל צידון, ד"ר טלי רגב. פרטי התקשרות: המרכז הבינתחומי הרצליה, ת.ד. 167 הרצליה טלפון: דוא"ל: אתר: 2

3 רפורמות וכשלים בשוק הדיור מחירי הדיור עלו בממוצע ארצי מ ל ב- 70 אחוזים במונחים ר אליים, וכך גם עלה המחיר למ"ר דיור בתל אביב. מחירי הדיור בישראל מאופיינים בכך שהמחיר יורד ככל שמתרחקים מתל אביב בצורה זהה לכל הכיוונים. העיר היחידה שבה המחיר עולה כשמתקרבים אליה היא ירושלים, וגם בה מחיר מ"ר דיור נמוך בכ- 25 אחוזים מזה של תל אביב. זו תופעה ידועה המגדירה את תל אביב כאזור מטרופוליני מיוחד בעל ערך כלכלי גבוה מיתר המיקומים. מאידך גיסא, אסטרטגיית התכנון המרכזי מאז אמצע שנות התשעים מייעדת את האוכלוסייה להתגורר באזורים המרוחקים מתל אביב )פריפריה(, אבל מוקד הפיתוח העסקי מתמקד בגוש דן, והביקוש לדיור בו אינו פוחת, ואף עולה, בשנים האחרונות. מאז שנת 2000 עולה צפיפות הדיור במונחי מספר הדירות למשק בית בממוצע ארצי, אך הצפיפות בתל אביב והמרכז עולה יותר. הגידול השנתי של מספר משקי הבית של כ- 1.8% בממוצע אינו מוצא ביטוי בגידול הדיור המתוכנן, ובזה שמתממש בממוצע ארצי ובמיוחד בגוש דן. כמו כן, ההשקעה בתשתיות תחבורתיות, ובמיוחד בתחבורה ציבורית בגוש דן, אינה תואמת בהיקפה ובמיקומה את הפריסה של הדיור. בשנות ה- 90, עם גל העלייה, הגבירה הממשלה את היצע הדיור בצורה מרשימה בכל הארץ, וכתוצאה מכך חלה ירידת מחירי דיור ר אליים מ עד גם היום הממשלה עושה מאמצים גדולים להגדלת היצע הדיור ושמה את הורדת מחירי הדיור כיעד מרכזי. אנו חושבים שזה יעד נכון מכיוון שעליית מחירי הדיור והמחסור בתשתיות פוגעים בצמיחת המשק, ובמיוחד בשכבות החלשות ובהיקף העוני. יחד עם זאת, פעולות הממשלה בפועל אינן מתמודדות בצורה מסיבית עם הכשלים הרוחביים של שוק הדיור והפיתוח האורבני בישראל. תכניות הדגל של "מחיר למשתכן" ו"הסכמי הגג" עם עיריות ממוקדים מחוץ לגוש דן, ובעיקר בפריפריה. אין מהלך מקיף כלל ארצי היוצר לרשויות המקומיות בכלל, ולאלו של גוש דן במיוחד, תמריץ מסיבי לאשר הגדלה של היצע דיור והשקעה בתשתיות תחבורה ומבני ציבור, כך שהשירות לאזרחים יעלה ויתאים את העדפותיהם על מיקום המגורים. אף שהוועדה להקמת מתחמי בנייה מועדפים )הותמ"ל ) 1 הצליחה להעלות את אישורי הבנייה הארציים, בפועל היתרי הבנייה במרכז אינם גדלים לפי הערכותינו על פי הביקושים. לכן, גם אם נראה שיש עצירה מסוימת בעליית מחירי הדיור לא נראה שהממשלה מנהלת אסטרטגיה כוללת המתמודדת עם כשלי ענף הנדל"ן למגורים בישראל, ולכן העצירה תתברר כזמנית בלבד. בהמשך לנייר מדיניות קודם )"רפורמות בענף הדיור"( אנו ממליצים על שינוי אסטרטגי במדיניות הדיור כך שתכלול את המרכיבים הבאים: רפורמה בתכנון הכולל, תוך דגש על גידול בהיצע על פי המלאי הקיים של דיור בהתאם לביקוש הקיים לגוש דן, וכן התאמת תשתיות כוללת; רפורמה במימון הרשויות המקומיות אשר תבטל את התלות במימון מגידול בשטחי תעסוקה ותיצור תמריץ חיובי להגדלת האוכלוסייה על כל רבדיה; רפורמה ברשות מנהל קרקעות ישראל )רמ"י( כך שקרקע לא מתוכננת בשטחי הערים תימכר ו/או תוחכר לגורמים פרטיים ועיריות; תכנון וקידום מסיבי של התחדשות עירונית בכל הארץ, אך במיוחד במרכז; השקעה מסיבית בתשתיות תחבורה ציבורית וכן בתחבורה פרטית בכל הארץ, ובעיקר במרכז; ניהול מערכת התחבורה עם אגרות גודש וקידום תחבורה שיתופית וחלופית לנסיעה ברכבים פרטיים; רפורמה מקיפה לאורבניזציה של הערים והכפרים של הסקטור הערבי. כל אחת מהרפורמות היא מרחיקת לכת, ודורשת משאבים פוליטיים ותקציביים. רק טיפול כולל בכשלי היצע הדיור בכל הארץ, ובמרכז בפרט, יבטיחו ירידה ר אלית ארוכת זמן במחירי הדיור תוך תמיכה בצמיחת המשק וצמצום העוני. למעשה, ללא טיפול כולל לא רק שלא ירדו המחירים הם גם ימשיכו לעלות, מאחר שישראל שונה ממדינות מערביות בקצב הגבוה של גידול האוכלוסייה בה. 1 הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור )ותמ"ל(, שמטרתה אישור תכניות נרחבות למגורים בלוח זמנים הדוק, כאלמנט אחד בסל של פתרונות המוצעים על ידי הממשלה להתמודדות עם משבר הדיור. 3

4 תוכן העניינים 1. סיכום ומסקנות היצע יחידות הדיור מחירי הקרקעות ובנייה ציבורית פעולות הממשלה והחסמים המרכזיים בתכנון ובבנייה הותמ"ל והשינויים בהיקפי הקרקע המתוכננת לדיור מעבר בסיסי צה"ל פערים במלאי התכנוני של יחידות דיור מה דרוש כדי שהגדלת המלאי התכנוני תשפיע על ציפיות המחירים? תקצוב הרשויות המקומיות כחסם להיצע יחידות הדיור עיוותים במס הארנונה והסכמי הגג היטל פיתוח התחדשות עירונית סיכום תקצוב הרשויות המקומיות כחסם להיצע יחידות הדיור צעדי הממשלה להפחתת ביקושים מצד רוכשי דירות להשקעה מחיר למשתכן הגדלת מס שבח על המשקיעים הוספת מס על שווי הדירות להשקעה נספחים

5 1. סיכום ומסקנות נייר מדיניות זה מתמקד בניתוח שוק הדיור, בבחינת המדיניות הננקטת על ידי הממשלה ובהצגת הסיבות לכך שנדרשת אסטרטגיה שונה מזו שמאפיינת את המדיניות היום. האסטרטגיה המוצעת מתמקדת ברפורמות מבניות של שוק הנדל"ן כולו, תוך שימת דגש על פיתוח התשתיות העירוניות של דיור ותחבורה בגוש דן ובירושלים. המשבר הנוכחי הוא תולדה של כשלים מבניים בשוק הנדל"ן בישראל, והוא מהווה הזדמנות ליישום אסטרטגיה לפיתוח אורבני אשר תקדם את צמיחת המשק ותקטין את אי-השוויון בו. לצורך כך נדרשות רפורמות מבניות משמעותיות, ובפרט כאלו שתאפשרנה פיתוח אורבני בגוש דן ובירושלים. החל משנת 2008 ועד היום חלה בישראל עלייה מהירה במחירי הדיור, מעבר למחזוריות בשוק הנדל"ן ולמגמה במדינות ה- OECD )ראו נספח 1(. 2 מספר המשכורות החודשיות הממוצעות הנדרשות לקניית דירה ממוצעת עלה מ- 96 בשנת 2007 ל- 150 ברבעון האחרון של 2016, גבוה משמעותית מכל מדינה מפותחת, ובמיוחד ארה"ב. עליית מחירי הדיור מעלה את העושר של בעלי נכסי נדל"ן לדיור ופוגעת באחרים ובכך מגדילה את אי-השוויון, פוגעת בפיתוח האורבני של המשק, בצמיחתו וברווחת התושבים. החלטת שר האוצר להתמקד בטיפול במשבר הדיור היא צעד חשוב, ואכן זהו אחד מהיעדים העיקריים של הממשלה. בנייר מדיניות זה נסביר מדוע האסטרטגיה הננקטת על ידי הממשלה אינה מתמודדת עם הכשלים ומובילה לפתרון למשבר הדיור, בכך שאינה תורמת להורדת מחירי הדיור לאורך זמן, ואינה מקדמת שוק נדל"ן יעיל כלל ועיקר. האם הפתרון לכשלים בשוק הדיור נעוץ בטיפול בצד ההיצע או בצד הביקוש של השוק? כפי שנראה בנייר זה, הכשלים בשוק הדיור אשר גורמים לעלייה במחירים נובעים בעיקרם מצמצום מתמשך במלאי התכנוני של קרקע זמינה לדיור יחסית לתוספת משקי הבית, וזאת במיוחד במרכז הארץ )גוש דן, או כפי שנהוג לומר "אזור הביקוש"(. כשלים אלו כוללים את: )א( מערכת התכנון הארצית לדיור, עסקים ותחבורה אשר אינה תואמת את הביקוש; )ב( מערכת מימון הרשויות המקומיות שפוגעת ברצונן לקלוט תושבים; )ג( רשות מקרקעין ציבורית שאין לה יכולת ליזום בנייה לדיור; )ד( מערכת לוקה בתמריצים להתחדשות עירונית. התוצאה היא שכמות הדירות הנבנות יחסית לכמות משקי הבית בעשרים השנים האחרונות הולכת וקטנה. גם הגידול של השנים האחרונות אינו משנה את המגמה, ומגמה זו חריפה יותר במחוזות תל אביב, המרכז וירושלים. גם כמות הדירות המתוכננות, אישורי הבנייה והיתרי הבנייה במחוזות הביקוש הללו קטנה יחסית לביקושים שאנו מחשבים. בפועל הממשלה ממשיכה במדיניות של הפניית רוב הבנייה החדשה אל מחוץ 3 למחוזות תל אביב והמרכז. הנתונים על מחירי מ"ר לדיור מלמדים שמחירי הדירות על קו החוף, עד כ- 50 ק"מ מתל אביב לכל 4 גוש דן הוא המרכז העסקי והתרבותי לכלל הכיוונים, קשורים באופן ברור למחירי הדירות בתל אביב. תושבי ישראל, ולכן מגבלה של קרקע זמינה למגורים במחוזות המרכז ותל אביב משפיעה, באמצעות מנגנון תמסורת של זמן ועלות נסיעה, על מחירי הדירות גם באזורים מרוחקים. כפי שניתן לראות מנספח 5, בין 2007 ל עלו מחירי הדירות בכל הארץ בממוצע בדיוק כפי שעלו בתל אביב, 71% במונחים ר אליים. בישראל היום תל אביב וירושלים הם שני האזורים המטרופוליניים היחידים על פי העלייה במחירי הדיור למ"ר בק רבה למרכזים אלו )נספח 4(. לכן, לאורך זמן מחירי הדיור הממוצעים בישראל יהיו מתואמים עם מחירי הדיור במרכזים המטרופוליניים, והם ירדו אם בו בזמן ירדו המחירים במרכזים אלו. מאחר שהיצע הקרקע במרכז מהווה חסם עיקרי לירידת מחירים, הרי שלהערכתנו המחירים ירדו רק אם חסם זה יוסר 5 או שיהיה שינוי משמעותי מאוד בעלויות ובזמן הנסיעה אל המרכזים האורבניים. 2 ראו נספח 2 מחזוריות ומגמה של מחירי הדיור הר אליים, ראו נספח 3 מחוזות ישראל. 4 ראו נספח 4 מחיר מ"ר נדל"ן למגורים על ציר חוף הים. 5 כיוון שבישראל יש עיר מרכזית אחת )על ציר החוף( שמרכזת את רוב מרכזי העבודה, השירותים הממשלתיים והפנאי. המחירים על ציר החוף נגזרים מהמרחק וזמן הנסיעה מתל אביב )נספח 4(. 5

6 במהלך השנים כיוונה מדיניות אישורי הדירות ותכנון הדיור של הממשלה, על ידי שליטה בהיצע הדיור, להפחתת הבנייה במרכז, על מנת להכווין את האוכלוסייה אל מחוץ למרכז הארץ. מדיניות זו יצרה חוסר בהיצע דיור של מעל ל- 100,000 יחידות דיור בין השנים , וכתוצאה מכך נוצר לחץ לעליית מחירי הדיור באזור המרכז. מדיניות זו טבועה בתכנון המרכזי, ובמיוחד בתכנית מתאר ארצית מספר 35 6 לאחרונה ביצעה הממשלה תיקונים מינוריים בתמ"א 35, אך לא שינתה את יעדי )להלן: "תמ"א 35"(. צפיפות האוכלוסייה שמיועדים לגידול באוכלוסייה. כלומר, תמ"א 35 צפויה להותיר צפיפות נמוכה במרכז וצפיפות נמוכה בפריפריה בצורה שמשמרת את חוסר ההיצע הנוכחי יחסית לביקושים הגוברים באזור המרכז. 7 למעשה תמ"א 35 מקבעת את הציפיות בשוק לכך שיש מחסור בהיצע קרקע מתוכננת למגורים בתל אביב והמרכז, ובכך מקבעת את עליית המחירים לדיור בכל הארץ, ובעיקר במרכזה. בנוסף, למרות ההשקעות בתחבורה, זמן הנסיעה בשעות העומס אל תל אביב וירושלים עלה בשנים האחרונות, ועל פי צבר ההשקעות הקיים לא צפויה ירידה בזמנים אלו. יתר על כן, יש צפי שבעשור הקרוב עלות וזמן הנסיעה לתל אביב וירושלים בשעות העומס יעלו. למעשה אין הלימה בין תכניות הפיתוח למגורים לבין התכניות לתעסוקה ותכנון תחבורה כולל לאזורים המטרופוליניים של תל אביב וירושלים. מדיניות הממשלה בשנים האחרונות מתמקדת בהסתת ביקושים ממשקיעים )לצורכי השכרה( לבעלות, הורדת מחירי הקרקע בהגרלות למשפחות צעירות והסכמי גג להגברת הבנייה למגורים בערים השונות )אך כמעט שלא בגוש דן(. הטענה היא שהמשבר נובע מביקושים גבוהים של המשקיעים לצורכי השכרה עקב הריבית הנמוכה, וזוהי הסיבה העיקרית לכך שהמחירים עולים. אנו טוענים שאף על פי שלריבית יש השפעה מסוימת על היקף הביקושים, עיקר ההשפעה הוא מהכשלים הגורמים לגמישות היצע נמוכה במרכז הארץ. עליית הריבית למשכנתאות ב בכ- 3% 2%, וכן העלייה בריבית למשכנתאות בשנה האחרונה בכמעט 1.5%, לכל היותר מיתנו את עליות מחירי הדיור אך לא גרמו להיפוך המגמה. חיזוק לטענה זו בא גם מנתונים חדשים שפרסם בנק ישראל המראים שמשנת 2006 עד 2013 התייקרו מחירי הקרקעות למגורים ב- 150%. 8 מאידך גיסא, עלות בניית דירה ללא מרכיב הקרקע נשארה קבועה ראלית מאז כמו כן, מחירי מ"ר של משרדים עלו ר אלית רק בשנתיים האחרונות, ומשנת 2007 ועד היום הם טיפסו ב- 28% בלבד, כאשר מ"ר דיור למגורים עלה ראלית באותן שנים ב- 70%. 9 בשוק תחרותי מצופה כי הפער בין המחירים של שני סוגי הנדל"ן יסתכם בסדר גודל של עלות הבנייה והבדלי מיסוי בלבד. 10 מכאן שהנתונים מלמדים באופן ברור כי עלות מ"ר קרקע למגורים התייקרה בשנים האחרונות באופן דרמטי יחסית לזו שבשימוש למשרדים או לזו של כל פעילות עסקית אחרת. אין, אפוא, ספק שמקור עליית מחירי הדיור הוא מגבלות על היצע של קרקעות המיועדות ליחידות דיור זמינות לבנייה. לשימושים עסקיים הוא נרחב מאוד, ולכן לא חלה בו התייקרות כה משמעותית. בניגוד לכך, ההיצע של קרקע חשוב להדגיש שמשבר הדיור כיום הוא בעיקרו תוצאה של כשלים בתכנון מרכזי וחסמים רגולטוריים על היצע קרקעות במרכז, כמצוין לעיל, ולא כתוצאה מכשל שוק או כתוצאה מקיומם של משקיעים להשכרה נסקר שוק הדיור 11 המושפעים מירידה בעלויות המימון של דירות. בנייר המדיניות "רפורמות בענף הדיור" בהרחבה. בנייר תואר מדוע שוק הנדל"ן בישראל יכול להיות מאופיין על ידי מודל העיר המרכזית. בהתאם לכך, מחירי הנדל"ן נגזרים מהמרחק מהעיר המרכזית, וככל שהמרחק ממנה גדל כך המחירים יורדים. לפיכך, חוסר היצע בתל אביב והמרכז מעלה את המחירים בכל הארץ. המסקנה העיקרית של הנייר הייתה 6 תכנית המתאר הארצית המשולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור, תמ"א 35, אשר קודמה על ידי מ נהל התכנון ואושרה על ידי הממשלה בסוף שנת 2005, מטרתה לתת מענה לצורכי הבנייה והפיתוח של המדינה תוך שמירה על השטחים הפתוחים ועל עתודות הקרקע לדורות הבאים. 7 על מנת לשמור על התפלגות האוכלוסייה הנוכחית בין המחוזות יש להגדיל את רמת הצפיפות במחוזות מרכז ותל אביב. 8 ויצמן נגר ודורון סייג, "בנית מדד הדוני למחירי הקרקעות לייעוד מגורים בישראל". 9 ראו נספח 6 מחיר מ"ר ממוצע לפי שימושי נדל"ן, במחירי תחת ההנחה שלא חלו שינויים דרמטיים בתשואה ליזמים בכל אחד מהאפיקים בתקופה זו. 11 צבי אקשטיין, אפרת טולקובסקי, דרור אבידור, דניאל גרף ותמיר קוגוט, "רפורמות בענף הדיור", מכון אהרן למדיניות כלכלית ומכון גזית-גלוב לחקר הנדל"ן )2015(. 6

7 שצריך להגדיל את היצע יחידות הדיור במרכז הארץ. הנייר הציע שש רפורמות משמעותיות לטיפול במחסור בהיצע הדיור. רפורמות אלו כללו מכירה/החכרה של קרקעות רשות מקרקעי ישראל בשטחי רשויות מקומיות; הגדלת מלאי אישורי הבנייה פי עשרה מהגידול השנתי במשקי הבית לפי מחוז; מימון תוספת משקי הבית ברשויות המקומיות, כך שיהיה להן תמריץ לאשר היתרי בנייה; עידוד ותכנון התחדשות עירונית; תמריצים לבנייה ממוכנת, יעילה ומהירה; תכנון אורבני בסקטור הערבי. בנייר מדיניות זה אנו מציגים תמונה עדכנית על היצע יחידות דיור על פי אזורים, וכן את מכלול הפעולות שביצעה הממשלה. במיוחד אנו מראים שלמרות הפעילות הרבה עדיין נמשך התהליך של הצטופפות משקי הבית בגוש דן, וההיצע במרכז נמוך מהגידולים בביקוש. מאז הקמתה ביצעה הממשלה הנוכחית כמה צעדים )1( כל שרשרת התכנון, כולל ועדות התכנון ורשות מקרקעי 12 ותכניות במטרה להגדיל את היצע הדיור: ישראל, הופקדה במשרד האוצר; )2( הוקמה ועדה מיוחדת לאישורי בנייה באזורים מועדפים; )3( מבוצעת תכנית "מחיר למשתכן" אשר משווקת קרקעות במכרז לפי מחיר שיווק דיור מינימלי לזכאים צעירים חסרי דיור, ובהגרלה; )4( נחתמים הסכמי גג עם הרשויות המקומיות אשר מטרתם לממן עבורן גידול במספר משקי הבית בשטח כל רשות מקומית; )5( הממשלה הצליחה להגדיל באופן משמעותי את כמות אישורי הבנייה בשנים , כאשר באמצעות הותמ"ל )הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור( נוספו 12,400 אישורים ליחידות דיור למרכז הארץ תוספת של מעל ל- 50% באישורי הבנייה. בין השנים 2014 ל יותר מהוכפל מספר אישורי הבנייה במחוז תל אביב. אולם ניתוח מעמיק מראה שכמות היתרי הבנייה והתחלות הבנייה יחסית לגודל מחוז תל אביב והמרכז נשארו נמוכים משמעותית. למרות כל המאמצים הממשלתיים אשר תוארו בתמצית לעיל, לא נעשו רפורמות משמעותיות המטפלות בכשלים הבסיסיים בהתאם להמלצות שנכתבו בנייר המדיניות "רפורמות בענף הדיור". אנו טוענים שעל מנת להבטיח ירידת מחירים על פני זמן יש להוציא לפועל באופן מידי את אותן רפורמות ארוכות טווח. יתר על כן, מדיניות הממשלה מבקשת לאחרונה להתערב בשוק הדיור על ידי התערבות בביקושים באמצעות הגדלת המיסוי על החזקת דירה שלישית וסבסוד רוכשי דירה ראשונה. כפי שצוין בהקדמה ל"רפורמות בענף הדיור", קיומם של משקיעי הנדל"ן אינו מפחית את היצע יחידות הדיור באופן גורף כמעט כל הדירות שנקנו על ידי משקיעים מושכרות, לכן מיסוי המייקר את הקנייה למשקיעי הדירות יוביל לעלייה במחיר לשוכרי הדירות. במיוחד הדבר נכון במרכז הארץ כך, למשל, בתל אביב מחצית מהתושבים הינם דיירים החיים בשכירות. יתרה מזו, פגיעה בביקוש על ידי מיסוי משקיעים יכולה בטווח הקצר לתרום לירידת מחירי הדירות )ועלייה במחירי ההשכרה(, אבל לאורך זמן ההשפעה על מחירי הדירות דווקא צפויה להיות חיובית: מלאי דירות נמוך יותר ושכירות גבוהה יותר שמגדילה את התשואה. לכן אנו חוזרים על הטענה הבסיסית שלנו: כדי להתמודד עם בעיית הדיור, יש להגדיל באופן משמעותי את היצע הקרקעות המיועדות ליחידות דיור וזמינות לבנייה )אישורים והיתרי בנייה( במחוזות תל אביב והמרכז על ידי שילוב של פעולות בתכנון, הרחבת תשתיות, הפרטת קרקעות בבעלות מדינה וקידום התחדשות עירונית. מבנה נייר זה הוא כדלהלן: בפרק 2 נציג את ההתפתחות הע תית של היצע יחידות הדיור בכל הארץ, ובמרכז הארץ בפרט; בפרק 3 נסקור את החסמים הקיימים בישראל בתחום התכנון והבנייה, את הפעולות שננקטו על ידי הממשלה ואת היעדים הנדרשים על מנת להקל על בעיית הדיור; בפרק 4 נציג ניתוח של בעיית המימון של הרשויות המקומיות והשפעתה כחסם להיצע קרקעות ליחידות הדיור; בפרק 5 נציג את צעדי הממשלה להפחתת ביקושים מצד רוכשי דירות להשקעה ואת השפעתם; בפרק 6 נסכם. 12 ראו נספח 7 השלב הראשון בתכנית הדיור כפי שפורסם על ידי הממשלה. 7

8 התחלות בנייה / תוספת משקי בית יחס התחלות בנייה לתוספת משקי הבית היצע יחידות הדיור בפרק זה ננתח את השינויים שחלו בשנים האחרונות בהיצע יחידות הדיור למגורים. ניתוח ההיצע של אישורי בנייה להלן מתבסס על הנתונים המצרפיים של התחלות הבנייה בישראל. על מנת לעקוב אחר השינויים הכמותיים לאורך זמן, הניתוח מניח כי שנת 1995 היא שנת ייחוס. כלומר, הניתוח מניח הנחה מפשטת כי יש לציין 13 בשנת 1995 סיפק היצע יחידות הדיור את הביקושים אשר אפיינו את גל העלייה של אותה תקופה. ששנת 1996 היא שנת היפוך המגמה במחירי הדיור, ושקצב גידול משקי הבית משנת 1996 ואילך היה דומה לזה של היום, בעקבות סיום גל העלייה הגדול. הנתונים באיור 1 מצביעים על כך שבשנת 1995 התחילו להיבנות כ- 73 אלף יחידות דיור אל מול תוספת של 56 אלף משקי בית, 14 כלומר יחס של 1.29 התחלות בנייה למשק בית, ואילו כיום היחס ירד ל התחלות בנייה לכל תוספת משק בית. במשך השנים 1995 עד 2015 הצטבר גירעון של כ- 83 אלף יחידות דיור. כדי לחזור לרמות של 1995, התחלות הבנייה היו צריכות לעמוד על סך של כ- 65,000 התחלות בנייה בגידול של 50 אלף משקי בית בשנה. אך בפועל התחלות הבנייה ב עמדו על כ- 48,000 יחידות דיור. כלומר, על פי 15 ניתוח זה חסרות כיום כ- 17,000 התחלות בנייה בכל שנה. איור 1: התחלות בנייה ויחס התחלות בנייה למשקי בית, פער מצטבר יחס התחלות לתוספת משקי הבית התחלות בנייה תוספת משקי בית מקור: הלמ"ס ועיבודי מכון אהרן יכולה לעלות הטענה כי באותה תקופה, בגלל גל העלייה, היה השינוי בביקושים ניכר, וכדי לעמוד בכך היה גידול משמעותי במספר התחלות הבנייה גם ביחס לגודל האוכלוסייה. ייתכן שאכן כך הדבר, אך, לכל הפחות, שנה זו נותנת נקודת ייחוס לכמות ההיצע שניתן להגיע אליה אם מופעלים מאמצים מספיקים. מאחר שכיום הממשלה מצהירה כי זהו אחד מיעדיה המרכזיים, היה ניתן לצפות שניתן יהיה לשחזר בקירוב את אותה נקודת ייחוס. בנוסף, שנה זו הייתה שנת תפנית כלפי מטה במחירים, ולכן ההיצע הוא רלוונטי בהתייחסות לשאלה האם מחירי הדירות עומדים לרדת. 14 משק בית: אדם אחד או קבוצת אנשים הגרים יחד בדירה באופן קבוע רוב ימות השבוע ומנהלים תקציב הוצאות משותף למזון. משק בית יכול לכלול אנשים שאינם קרובי משפחה )הלמ"ס(. 15 יחס אוכלוסייה נותן אומדן גם לביקושים העתידיים, ואילו מספר משקי הבית הנוספים נותן רק את הביקוש של אותה השנה. לכן יחס אוכלוסייה הוא אומד טוב יותר לפער בין הביקוש להיצע העתידי.

9 חשוב להדגיש ש"משק בית" זו הגדרה המבוססת על משפחה עם תקציב נפרד, ואילו "יחידות דיור" זו הגדרה פיזית של כניסה אחת. יש משקי בית החולקים דירה משותפת, ויש משקי בית שיש להם שתי דירות בשימושם האישי. כל עוד נותר פער שלילי בין קצב התחלות הבנייה בפועל לקצב התחלות הבנייה הנדרש ביחס לגידול האוכלוסייה, לא צפויה ירידה משמעותית במחירי הדיור בכל הארץ. בשנת 2016 גדלו התחלות הבנייה ל- 54,000. אם קצב זה ישתמר צפוי יחס התחלות הבנייה לתוספת משקי הבית להיות גדול מ- 1, אך עדיין נשמר הגירעון שנצבר ב- 20 השנים האחרונות. יותר מכך, בעוד שברמה הארצית יחס התחלות הבנייה 16 מספק כדי לספק יחידת דיור למשק בית, במחוזות תל אביב, המרכז וירושלים יש גירעון מצטבר גבוה יותר. הקיטון החד ביותר בהתחלות הבנייה בעשרים השנים האחרונות חל במחוז המרכז )שאינו כולל את תל אביב(, מכ- 32,000 התחלות בנייה בשנת 1995 לכ- 8,600 התחלות בנייה בשנת גם במחוזות הדרום, חיפה והצפון חל קיטון ניכר. כדי לשמור על המחירים באזורי המרכז יש לוודא שהיצע יחידות הדיור יגדל, כך שתישמר הרמה בדומה לזו של שנת 1995, וכן שהתחלות הבנייה תתחלקנה בין המחוזות לפי התפלגות משקי הבית, זאת מאחר שעל בסיס מחקרים כלכליים הביקושים בפועל תואמים בקירוב את פיזור משקי הבית הנוכחי על פני הארץ בהגדרה של מחוזות מגורים. מכאן שכדי להוריד את מחירי הדיור בטווח הארוך צריך להגדיל את היחס בין כמות היתרי הבנייה לגודל משקי הבית באופן קבוע לרמות שהיו נהוגות לפני שהתחיל להצטבר מחסור ביחידות דיור, כלומר לרמה 17 הממוצעת שלפני שנות ה כיום מספר התחלות הבנייה במחוז המרכז נמוך בהרבה מהדרוש כדי לשמור על יחס ההיצע לפי חלקו בהתפלגות משקי הבית. כך, למשל, נדרש להגדיל את התחלות הבנייה באזור תל אביב והמרכז ב- 42,000 יחידות דיור בכל שנה, מעבר ל- 17,000 יחידות הדיור הנבנות כיום מדי שנה. על כן, במקביל להגדלת כמות הקרקע המתוכננת יש צורך גם בהגדלת ההשקעות בתשתיות, ובמיוחד בתחבורה, בשטחי מסחר ובבניית מוסדות חינוך ובריאות בהתאם. ללא הגדלה של ההוצאה הציבורית על תשתיות מגורים באזור המרכז תמשכנה הרשויות המקומיות להיות חסם להגדלת ההיצע. על מנת להגיע ליעד של עוד 42,000 יחידות דיור בשנה במחוזות תל אביב והמרכז יש להגדיל את היצע הקרקעות הזמינות למגורים ולהגדיל את הצפיפות במרכז הארץ. לצורך כך יש לממן את פער ההכנסות של הרשויות המקומיות הנובע מגירעון הכנסות עבור כל משק בית נוסף הן במתן שירותים והן בהקמת תשתיות. ללא סגירת הפער לא יתאפשר להגדיל את מספר יחידות הדיור הנבנות מדי שנה, היצע יחידות הדיור יהיה נמוך מהביקושים ומחירי הדיור ימשיכו לעלות. החל משנות ה- 80 ועד שנת 2000 הצליחו ממשלות ישראל לספק כמויות אפקטיביות של יחידות דיור. לאורך כל התקופה היה מספר התחלות הבנייה המצטבר גדול ממספר משקי הבית. בשנות ה- 90 קלטה מדינת ישראל מספר חסר תקדים של משקי בית. בשיא תקופת העלייה סיפקה ממשלת ישראל יותר מ- 80,000 יחידות דיור בשנה אחת. השינוי הגדול הגיע בתחילת שנות ה- 2000, כאשר התחלות הבנייה היו קטנות משמעותית מהגידול במספר משקי הבית. משנת 2000 ועד שנת 2015 הצטבר הפער בין התחלות הבנייה לגידול במשקי הבית לכ- 80,000 יחידות דיור שחסרות כדי למלא את הביקוש של הגידול הטבעי במשקי הבית, ביקוש העומד על כ- 51,000 משקי בית חדשים בשנה. כלומר, גם אם כמות התחלות הדיור תהיה שווה או מעט גדולה מהגידול הצפוי במשקי הבית, הפער בכמות הדירות לא ייסגר, והיצע יחידות 18 הדיור ימשיך להיות נמוך מהכמות הרצויה על מנת למלא את ביקוש משקי הבית עבור דירות למגורים. 16 ראו נספח 3 מפה של חלוקת ישראל למחוזות. 17 ראו נספח 8 התפתחות מספר היתרי הבנייה לאורך זמן במחוז ת"א, מרכז, ירושלים וכל המחוזות. 18 ראו איורים 3 ו- 4 המציגים נתונים על הצטופפות משקי הבית )מלאי יחידות דיור לעומת הגידול במשקי הבית וכמות צרכני החשמל הביתיים מול הגידול במשקי הבית(. 9

10 פער בין מלאי דיור למשקי הבית ניתוח לפי מלאי יחידות נעשה על בסיס נתוני מלאי של יחידות הדיור משנת 1995 ונתוני גמר הבנייה. בעוד שבשנת 1997 היה עודף של 170,000 דירות הרי שבשנת 2016 ירד העודף ל- 21,700, סך הכול ירידה ממוצעת של 6,900 יחידות בשנה )נספח 9(. החוסר אינו מתחלק באופן אחיד: במחוזות ירושלים, המרכז ותל אביב יש יותר משקי בית מיחידות דיור, ומחוץ למחוזות הללו יש עודף. נכון לשנת 2016, הנתונים מראים כי חסרות 40,000 יחידות דיור במחוזות ירושלים, תל אביב והמרכז, והפער גדל ב- 5,800 יחידות דיור בממוצע בשנה )איור 2(. לעומת זאת, בשאר המחוזות קיים עודף מצטבר של 67,000 דירות. כלומר, ההבדל בין מלאי הדירות למשקי הבית מראה את מגמת הצטופפות משקי הבית, ובעוד שבמחוזות תל אביב, המרכז וירושלים הגידול במשקי הבית גדול מהגידול במלאי הדירות ומספר יחידות הדיור קטן מהביקוש, במחוזות הצפון והדרום יש יותר מלאי דירות ממספר משקי הבית. איור 2: פער בין מלאי יחידות דיור למשקי בית לפי מחוזות, , ,000 80,000 y = x ,000 40,000 20, ,000-40,000-60,000 שנה y = x כל השאר קו מגמה כל השאר אביב, מרכז מכרז וירושלים תל וירושלים מגמה תל אביב, מרכז קו מקור: הלמ"ס ועיבודי מכון אהרן. באיור 3 אפשר לראות שבשנת 1995 היה מלאי דירות גבוה מכמות משקי הבית בכל הארץ ובכל מחוז 1.08 דירות לכל משק בית ולעומת זאת בשנת 2015 ירד היחס ל מלאי דירות למשק בית, כלומר עדיין יש יותר דירות ממשקי בית, אך במחוזות תל אביב, המרכז ובמיוחד ירושלים ירד היחס באופן עקבי משך השנים: מלאי יחידות הדיור למשקי בית נמוך בהם מ- 1, כלומר יש יותר משקי בית ממלאי דירות. לעומת זאת במחוזות הרחוקים ממרכז הארץ היחס ירד במעט, או לא ירד כלל. כאמור, הגדרת משק בית היא על פי ניהול התקציב בין הפרטים המתגוררים בדירה. יש משקי בית החולקים דירה אחת, ויש משקי בית שיש להם שתי דירות. היחס בין דירות למשקי בית מבטא את צפיפות המגורים שסביר שתעלה עם עליית המחיר היחסי של דירות. 10

11 איור 3: מלאי יחידות דיור לכמות משקי הבית לפי מחוז, חיפה מחוז הצפון )3 ) מחוז ירושלים סך הכול מחוז הדרום מחוז תל אביב )4 ) מחוז המרכז מקור: הלמ"ס )לוחות משקי בית מפרסומים שונים( ועיבודי מכון אהרן. כאשר לוקחים בחשבון את נתוני צרכני החשמל )איור 4(, מסתמן שמעודף של 95,000 יחידות דיור בשנת 1995 מגיעים בשנת 2015 לחוסר של 65,000 יחידות דיור. כלומר, כ- 90,000 מיחידות הדיור שבמלאי ב אינן מחוברות לחשמל ואינן משמשות את משקי הבית המקומיים, כך שבפועל יש יותר משקי בית ממלאי 20 יחידות דיור זמין. איור 4: צפיפות הדיור של צרכני חשמל ביתיים )מלאי דירות( ומשקי הבית מקור: הלמ"ס. כתוצאה מהגידול בפער בין מלאי יחידות הדיור למשקי הבית אפשר לראות שבכל מחוז היה תהליך הצטופפות, כאשר במחוזות תל אביב, המרכז ובמיוחד ירושלים יש יותר משקי בית מאשר מלאי דירות, לעומת זאת בכל שאר המחוזות הרחוקים מהמרכז הכלכלי של ישראל יש עדיין עודף במלאי )איור 3(. 19 החישובים מניחים התפלגות קבועה של משקי בית בין השנים חלק מהן דירות שלא אוכלסו ועומדות למכירה )26,000 בסוף 2015( וחלק מהן עומדות ריקות. 11

12 מכאן שעל מנת להוריד את מחירי הדיור יש להתאים את היצע יחידות הדיור במחוזות תל אביב, המרכז וירושלים. הגדלת היצע יחידות הדיור בשוליים איננה דרך אפקטיבית להורדת מחירי הדיור עבור רוב אוכלוסיית ישראל. הסיבה לכך נובעת מהתפלגות הביקושים. מחירי הדירות בישראל מתנהגים לפי מודל העיר המרכזית באופן הבא: למרות גידול אוכלוסייה גבוה וצפיפות נמוכה יותר ממחוז תל אביב, התפלגות האוכלוסייה נשארת גבוהה וצפיפות משקי הבית עולה. המחיר למ"ר למגורים על ציר החוף עולה בממוצע ב- 71% בהתאם לעלייה הממוצעת במחיר למ"ר בתל אביב )נספח 5(. המחיר למ"ר קטן ככל שזמן הנסיעה לתל אביב גדל. לכן, ככל שתגדל הצטופפות משקי הבית במחוזות תל אביב והמרכז בעקבות חסמים בצד ההיצע במחוז תל אביב )המטרופולין המרכזי בישראל( כך יהיו לחצי ביקוש שיגרמו לעלייה במחיר למ"ר. 2.1 מחירי הקרקעות ובנייה ציבורית במהלך השנים עלו מחירי הקרקעות ב- 150% )איור 5(, אף על פי ש- 93% מהקרקעות הם בבעלות המדינה. במחוזות המרכז, תל אביב, ירושלים וחיפה גרה מחצית האוכלוסייה, ושם יש למדינה בעלות על 83% מהקרקעות. המדינה אינה משווקת את הקרקעות המבוקשות. למרות המשקל הקטן של בעלות פרטית על הקרקע, כמחצית מיחידות הדיור המשווקות נבנות ביזמה פרטית, כאשר חלק משמעותי מזה על קרקע פרטית. יותר מכך, אף על פי שכשני שליש מקרקעות המדינה נמכרות במכרז רק 68% מיחידות הדיור אשר הוצאו למכרז נמכרו בפועל, 21 זאת מכיוון שבנוסף לשיווק על ידי מכרז למרבה במחיר קיים גם מחיר מינימום לקרקע. כלומר, אם לאחר המכרז היחידות/מגרשים אינם נמכרים. המרבה במחיר לא הציע מעל מחיר המינימום )שאינו מפורסם( איור 5: עליית מחירי הקרקעות והדירות מקור: בנק ישראל. על מנת להוריד את מחירי הקרקעות יש להגדיל את היקף שיווק הקרקע מצד אחד, ולשנות את תנאי המכרז מצד שני. לצורך כך נדרשת רפורמה ברשות מקרקעי ישראל למכירת קרקעות לא מתוכננות במרכזי הערים, שיווק קרקעות מתוכננות ולא מתוכננות תוך ויתור על קביעת מחיר מינימום ומיסוי ערך הקרקע כל עוד הקרקע אינה בנויה. 21 ויצמן נגר ודורון סייג, "בנית מדד הדוני למחירי הקרקעות לייעוד מגורים בישראל" )לעיל, הערה 3(. 12

13 הירידה בהתחלות הבנייה מתואמת עם הקיטון בהתחלות בנייה ביזמה ציבורית, על כן סביר לייחס חלק מהירידה הדרמטית בהתחלות הבנייה לירידה בבנייה הציבורית. בשנת 1995 נבנו כ- 28,000 יחידות דיור בבנייה ציבורית, שהן כ- 38 אחוזים מסך התחלות הבנייה. בשנת 2008 עמדו התחלות הבנייה ביזמה ציבורית על 4,135 יחידות דיור, שהן רק כ- 12 אחוזים מסך התחלות הבנייה. בשנה זו היו רק כ- 1,300 התחלות בנייה נכון לסוף 2015 התחלות הבנייה ביזמה ציבורית עומדות על כ- 7,000 יחידות 22 באזור המרכז ביזמה ציבורית. דיור, והן מתחלקות באופן שווה בין מחוזות ירושלים, הצפון, המרכז והדרום. על מנת לחזור ליחס ששרר בשנת 1995 בין התחלות בנייה ביזמה ציבורית לאלו שביזמה פרטית נדרש כי התחלות הבנייה ביזמה ציבורית תעמודנה על כ- 29,000, כלומר נדרשת תוספת של כ- 22,000 יחידות דיור 23 ביזמה ציבורית. על מנת לחזור ליחס הבנייה הציבורית הרצוי, יש להגדיל את הבנייה ביזמה ציבורית. זה הבסיס להמלצה שלנו למכירה )או החכרה( של רוב הקרקעות, הלא-מתוכננות והמתוכננות, של רשות מקרקעי ישראל בשטחי המועצות המקומיות לקידום היזמות הפרטית. 24 מחוץ לתל אביב, רוב קרקעות המדינה הן בבעלות רשות מקרקעי ישראל. לכן ללא הצבת יעדי יזמת קרקעות לרשות אשר מגדילים בצורה ניכרת את המכרזים לבנייה ציבורית, המחסור בבנייה ציבורית יהווה חסם להגדלת היצע יחידות הדיור. לפי דיווחי הרשות למקרקעי ישראל, כמות הקרקע ששווקה בשנת 2016 עמדה על מספר שיא של 60,000 יחידות דיור פוטנציאליות. בפועל לאורך השנים, כפי שרואים בנספח 10 ובנספח 11, שיעורן של התחלות הבנייה שהן ביזמה ציבורית מכלל התחלות הבנייה אינו גבוה. באזור המרכז, תל אביב וירושלים ההשפעה על מחירי הקרקעות היא דרמטית במיוחד. בשנים היה שיעור הקרקע ששווקה במונחי יחידות דיור רק 25%, כאשר האוכלוסייה בתל אביב והמרכז היא 45% ממשקי הבית; לעומת זאת בחיפה ובירושלים היה שיעור הקרקע ששווקה 39%, 25 כאשר האוכלוסייה שם היא רק 23% ממשקי הבית. 22 "הבנייה ביוזמה ציבורית כוללת בנייה על קרקע ששווקה על ידי משרד הבינוי והשיכון, בנפרד או במשותף עם מינהל מקרקעי ישראל, אולם נבנית על ידי יזמים פרטיים. בנייה ביוזמה פרטית כוללת שני מרכיבים: בנייה על קרקע בבעלות פרטית )כ- 59% ( ובנייה על קרקע בבעלות המדינה המשווקת ע"י מינהל מקרקעי ישראל", משרד השיכון. 23 ראו נספח 11 סך התחלות בנייה והתחלות בנייה ביזמה ציבורית לפי מחוז. 24 כדי להעביר את כל הקרקעות, המתוכננות והלא-מתוכננות, לידיים פרטיות, יש לתמרץ את בעלי הקרקע לבנות יחידות דיור ולא לאגור קרקעות ולהוריד את ההיצע. אפשר לעשות זאת על ידי מס על קרקעות מתוכננות שאין בונים עליהן. 25 מקור: רשות מקרקעי ישראל. 13

14 3. פעולות הממשלה והחסמים המרכזיים בתכנון ובבנייה מכון אהרן המליץ על מספר רפורמות משמעותיות להגדלת ההיצע התכנוני: שינוי במודל המימון של הרשויות המקומיות; קידום התחדשות עירונית; מכירה מוגברת של קרקעות, מתוכננות ושאינן מתוכננות, בעיקר במרכז הארץ; קידום הפריון בענף הבניין. בכל התחומים האלו כמעט לא בוצע דבר, כך שמחירי הדיור במרכז, ובעקבות זאת ברוב האזורים בארץ, צפויים להמשיך ולעלות, עם כל הנזקים החברתיים והכלכליים 26 הנגזרים מכך. פעולות הממשלה מתחלקות לאלו שמצד ההיצע ולאלו שמצד הביקוש. מצד ההיצע, הממשלה נקטה צעדים מספר כדי להתמודד עם שני החסמים העיקריים: כמות יחידות הדיור הזמינות לבנייה במרכז הארץ ובעיות המימון של הרשויות המקומיות שנגרמת מתוספת תושבים. הממשלה אישרה קביעת היטלי פיתוח שהרשויות המקומיות יכולות לגבות כדי לממן את תוספת הבנייה. בנוסף, בחוק ההסדרים הממשלה מסדירה את הרשות להתחדשות עירונית. השאלה העיקרית שעולה מכל הרפורמות בצד ההיצע היא האם הן מטפלות בצורה אפקטיבית בחסמים בהיצע הדיור במרכז הארץ? כרגע לא נראה שהממשלה הציבה לעצמה יעד לטפל בצורה משמעותית בחסמי ההיצע במרכז. הממשלה צריכה להגדיר לעצמה מה הם החסמים המרכזיים שמונעים התחלות בנייה בכמות משמעותית לאורך זמן באזור המרכז. מצד הביקוש, הממשלה שמה לעצמה יעד להוריד את כמות המשקיעים בשוק הדיור על ידי קביעת מסים לא אחידים על המשקיעים. בעוד שהיא מגדילה את המסים על המשקיעים, אין הממשלה מעבירה את מסי הנדל"ן הנוספים אל הרשויות המקומיות כדי לממן שם את הצרכים הגדלים עקב תוספת התושבים בתחומן. מטרתם של המסים עצמם היא להקטין את כדאיות ההשקעה בדיור על ידי משקיעים. יש לציין באופן חד- משמעי שהמשקיעים בשוק הדיור אינם מגדילים את הביקוש לדיור ואינם מקטינים את היצע הדיור. המסים מאלצים חלק מהשוכרים שלא רצו בכך לרכוש דירה, עקב הפחתת כמות הדירות המוחזקות על ידי משקיעים. על כן ייתכן ששוכרי הדירות ייפגעו כתוצאה מהמס, כפי שפורט לעיל. 3.1 הותמ"ל והשינויים בהיקפי הקרקע המתוכננת לדיור כאמור לעיל, הממשלה ביצעה צעדים מספר על מנת לרכז את התכנון הארצי תחת אחריות משרד האוצר. הותמ"ל מקצרת בצורה משמעותית את תהליך התכנון ומאפשרת למשרד האוצר לתאם בין תכניות הסכמי 27 הגג לתהליך התכנון. בנוסף, הותמ"ל מאפשרת בנייה בצפיפות גבוהה מהצפיפות המאושרת בתמ"א 35. נסקור להלן את השינויים שחלו במספר אישורי הבנייה, לפי חתכים שונים. איור 6 מציג את השינויים שחלו 28 בעשור האחרון במספר אישורי הבנייה: 26 מרבית האוכלוסייה מתגוררת באזורים שבהם מחירי הדיור מושפעים ישירות מהמחיר בתל אביב. בפריפריה הרחוקה המחירים חסומים מלמטה במחירי עלויות הבנייה, כאשר ערך הקרקע אפסי או במחירי הנגישות למטרופולין הקרוב. כמות הבנייה בכל אזור נקבעת בו בזמן על ידי היצע הקרקעות, מחירי הדיור והביקושים. אין למעשה היצע דירות שנקבע על ידי הממשלה ללא קשר לביקושים. 27 ראו נספח 12 יחידות מוכרזות לפי חלוקה למחוזות הותמ"ל. 28 אישורי בנייה ניתנים על ידי הוועדות המחוזיות ובכך יוצרים את הקרקע המתוכננת למגורים שעליה אפשר לקבל היתרי בנייה; רק לאחר קבלתם ניתן להתחיל לבנות בפועל. 14

15 איור 6: מספר אישורי בנייה בין השנים , והיעד לשנת * אישורי בנייה מקור: הלמ"ס ועיבודי מכון אהרן. כמות אישורי הבנייה בשנת 2014 היה נמוך במיוחד אף ביחס לשנים 2012 ו אולם, כתוצאה מפעילות הממשלה, מספר אישורי הבנייה באזור המרכז גדל במידה משמעותית. מנתוני מנהל התכנון, בין השנים גדל מספר אישורי הבנייה בכ- 59%, שהם כ- 40,000 יחידות דיור. למרות זאת, אף היום בוועדות התכנון השונות ממתינות כ- 250,000 יחידות דיור לאישור. איור 7 מציג את השינויים ה עתיים שחלו בשנים האחרונות במספר אישורי הבנייה, לפי מחוזות: איור 7: אישורי בנייה לפי מחוז בין השנים , והיעד לשנת ,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 מחוז ירושלים מחוז צפון מחוז חיפה מחוז מרכז מחוז תל אביב מחוז דרום ,732 10,472 8,904 19,034 5,153 9, ,650 10,460 11,210 20,250 25,420 20, ,000 13,500 12,000 22,000 14,000 28,500 מקור: מנהל התכנון שנתון

16 ניתן לראות גידול משמעותי באישורי הבנייה במחוז הדרום. גם במחוז תל אביב גדל מספר אישורי הבנייה מכ- 5,000 בשנת 2014 לכ- 25,000 בשנת 2015, עם יעד של 14,000 יחידות דיור בשנת 2016 פי שניים מהגידול הטבעי של המחוז. לעומת זאת במחוז המרכז אין גידול באישורי הבנייה, ולאורך השנים 2014 עד 2016 נשמרת כמות אישורי הבנייה סביב 20,000 יחידות. לסיכום, הותמ"ל הגדילה דרמטית את מלאי אישורי הבנייה במחוזות תל אביב והדרום בשנת 2015, וצפויה להגדיל עוד את מלאי אישורי הבנייה בשנת למרות זאת, כאמור, במחוזות תל אביב והמרכז נדרשות 20,000 התחלות בנייה נוספות בשנה כדי לכסות את הגירעון במלאי יחידות הדיור אשר הצטבר בשנים האחרונות. על מנת להגיע לגידול משמעותי בהיצע יחידות הדיור, יש לתכנן ולאשר מלאי קרקעות זמינות למגורים באזור המרכז בכמות שתבטיח היצע קרקעות זמינות הנדרשות כדי לספק את הביקושים לעשר השנים הקרובות. העלייה באישורי הבנייה בשנת 2015 במחוזות המרכז ותל אביב היא ההישג המשמעותי ביותר של הממשלה בנושא הגידול בצד ההיצע של שוק הדיור. 3.2 מעבר בסיסי צה"ל בשנת 2013 פעלה הממשלה הקודמת, באמצעות קבינט הדיור, לאשר דרך ועדות התכנון את העברת בסיסי צה"ל לנגב ופינוי בסיסים ומתחמים ממרכז הארץ. על פי פרסומי משרד האוצר, עד שנת 2020 יתפנו מחנות צה"ל ומתחמי תע"ש מאזורי המרכז לטובת כ- 100,000 יחידות דיור חדשות. הזמן שיעבור עד שהמתחמים הללו יקבלו היתרי בנייה אינו ידוע מתחמי תע"ש למשל יצטרכו לעבור ניקוי קרקע לפני שיהיה אפשר להתחיל לבנות בהם יחידות דיור, כך שלמעשה התכנית מגדילה את מלאי הדירות בטווח הארוך ואינה פועלת 29 להגדלת היצע יחידות הדיור בשמונה השנים הקרובות. 3.3 פערים במלאי התכנוני של יחידות דיור כמות הקרקעות המתוכננות הזמינות לבנייה בכל רגע נתון הן שקובעות בפועל את מחירי הקרקע, היצע הדיור ומחירי הדיור. לפיכך, על מנת למנוע את המשך עליית המחירים יש לפעול להגדלת היצע הקרקעות לדיור והגמשתו. לשם כך יש לבצע הרחבה מידית ומשמעותית בתכנון מלאי הקרקעות הזמינות לבנייה לאור זאת, רמת 30 למגורים ללא חסמי תכנון ובנייה בכל רחבי הארץ, ובמחוזות המרכז ותל אביב בפרט. התכנון מחייבת תיאום כלל תכניות המתאר הנלוות לבנייה למגורים כגון תשתיות, שטחים ירוקים, אזורי מסחר ותעסוקה, מערכת הסעת המונים וכו'. מה הם יעדי התכנון הדרושים כדי למתן את עליות המחירים? על מנת לאפשר תחרות מתמדת בין רשויות מקומיות, יזמים ובעלי קרקעות בכל מחוז שתאפשר ירידת מחירים, יש לתכנן מלאי קרקעות זמינות לבנייה הגדול בערך פי עשרה מקצב גידול האוכלוסין. מספר משקי הבית בישראל נאמד בכ- 2.5 מיליון, וקצב הגידול השנתי עומד על כ- 1.9%. לפיכך, התוספת השנתית של יחידות הדיור הנדרשת עומדת על כ- 440 אלף. תחת ההנחה כי הביקוש ברמה המחוזית נשאר קבוע, ובשל ההשפעה המכרעת של שינויי מחירים במחוזות תל אביב והמרכז על המחירים במחוזות השונים, יש לתכנן חד פעמית ראשית כול מלאי יח"ד זמינות לבנייה במחוז תל אביב ובמחוז המרכז בהיקף של כ- 75,000 ו- 100,000 יח"ד, בהתאמה, שישמור על מכפלה של בערך פי עשרה מהזרם השנתי. לאחר מכן התוספת למלאי תגדל בהתאם לגידול הטבעי. 29 ראו נספח 13 ונספח 14 פירוט פוטנציאל הדירות ממעבר בסיסי צה"ל ומתחמי תע"ש. 30 משנת 2000 ניכרת ירידה דרמטית בתכנון הכולל. על רקע זה ההמלצה כאן תהווה תיקון לעיוות זה. 16

17 לוח 1 מסכם את הנתונים: גידול אוכלוסייה 1.9% 31 לוח 1: המלאי הדרוש של יחידות דיור מתוכננות יעד מלאי תכנוני מומלץ 10 )פי האוכלוסייה( מגידול אישורי בנייה 2015 התחלות בנייה 2015 מחוז ארצי ירושלים צפון חיפה מרכז תל אביב דרום תוספת למלאי התכנוני ב פער במלאי התכנוני 382,066 38,856 61,152 51,751 98,738 74,717 42,697 57,328 7,257 1,567 5,743 9,543 18,744 14,474 42,048 4,393 8,893 5,467 10,707 6,676 5,912 99,376 11,650 10,460 11,210 20,250 25,420 20, ,394 46,113 62,719 57, ,281 93,461 57,171 43, , , , , , ,717.1 מקור: הלמ"ס ועיבודי מכון אהרן. האם הממשלה מתקרבת ליעד המלאי התכנוני שהוצע? במידה שהממשלה תשמור את התוספת למלאי התכנוני קבועה תוך כארבע שנים תסגור, ברוב המחוזות, את הפער מהמחסור במלאי התכנוני הזמין של דירות שעליו המלצנו בנייר המדיניות "רפורמות בענף הדיור" על מנת למתן את עליית המחירים. חשוב לציין שמנתוני היעדים של 2016 עולה כי המחסור בפועל של מלאי יחידות הדיור המתוכננות במחוז הדרום נסגר, ולעומת זאת במחוז המרכז שם המחסור בהיצע הדירות משפיע בצורה חזקה יותר על מחירי הדירות נדרשים עוד כעשור של עמידה ביעדי התכנון הנוכחיים. כלומר, נראה שהממשלה פתרה את צוואר הבקבוק העיקרי הנובע מוועדות התכנון לשנים הקרובות, מלבד במחוזות תל אביב והמרכז. במחוז הדרום, לעומת זאת, היא סוגרת את הפער התכנוני בקצב מהיר יותר. 3.4 מה דרוש כדי שהגדלת המלאי התכנוני תשפיע על ציפיות המחירים? כדי לשמור על רמת המחירים הנוכחית על הממשלה להתאים את תמ"א 35, וכן את פעילות ועדות התכנון, כך שתהיה ודאות של מלאי יחידות הדירות הזמינות לבנייה ברמות הדרושות כדי למלא את הביקוש, בהתאם לגידול האוכלוסייה בכל המחוזות. לפי תמ"א 35 מתוכננות היום לבנייה במרכז ל- 15 שנים הקרובות דירות המספקות גידול אוכלוסייה טבעי של שנה בודדת. לכן, חוסר הוודאות לגבי גידול ההיצע של הדירות בעתיד הוא בעיה מרכזית. מאחר ששוק הנדל"ן בכלל, וזה המיועד למגורים בפרט, מושפע מראייה ארוכת טווח, הרי שללא גידול משמעותי בהיצע יחידות הדיור העתידי באזורי גוש דן יימשך הלחץ לעליית המחירים במרכז. כפי שהוסבר, לחץ זה יביא לעליית מחירים בכל הארץ. מאידך גיסא, מאחר שהממשלה לא פתרה את החסם הנובע מתמרוץ הרשויות המקומיות, קיימת גם אי-ודאות לגבי הקצב שבו יהפכו אישורי הבנייה 32 להיתרי בנייה. 31 עדכון של יעד מלאי תכנוני מתוך "רפורמות בענף הדיור". 32 יש לציין כי, למרות זאת, בפועל קיים מתאם גבוה בין אישורי בנייה והתחלות בנייה, ראו נספח

18 מכאן שכדי להוריד את מחירי הדיור בטווח הארוך צריך להעלות את היחס בין היתרי הבנייה לאוכלוסייה באופן קבוע לרמות ששררו לפני שהתחיל להצטבר מחסור ביחידות דיור, כלומר לרמה הממוצעת שלפני שנות ה במיוחד צריך להגדיל את היתרי הבנייה במחוזות תל אביב, המרכז וירושלים. כיוון שהזמן שהיתרי הבנייה מקדימים את התחלות הבנייה נמשך עד כשנה, נצפה שירידה ביחס האוכלוסייה להיתרי הבנייה תביא בשנה שלאחריה ירידה ביחס האוכלוסייה להתחלות הבנייה. בפועל, המתאם הסטטיסטי בין היתרי בנייה להתחלות בנייה הוא גבוה ועומד על כ- 99.6%, במדידה חודשית לאורך השנים כדי להגיע לכמות רצויה של התחלות בנייה יש צורך להגיע תחילה לכמויות מספקות של היתרי בנייה. את היתרי הבנייה מנפיקות הרשויות המקומיות. בעל קרקע מתוכננת למגורים מגיש לוועדת התכנון המקומית בקשה להיתר בנייה, וכאשר הרשות המקומית מספקת לו את ההיתר הוא יכול להתחיל לבנות. בפרק שלהלן נבהיר את הקשר שבין תקצוב הרשויות המקומיות לבין היצע היתרי הבנייה. 33 ראו נספח 15 ניתוח כמותי של הקשר בין מספר היתרי הבנייה ומספר התחלות הבנייה. ממוצע נע לאורך 27 חודשים, בין היתרי בנייה לסיום בנייה לאחר שנתיים, עומד על 98.5%. 18

19 Denmark Canada Sweden Finland Belgium Spain Germany Switzerland United States Austria Australia Japan Norway averge Averge Italy Netherlands Korea Iceland Poland Mexico France Czech Republic United Kingdom Estonia Hungary Portugal Israel Luxembourg New Zealand Ireland Greece 4. תקצוב הרשויות המקומיות כחסם להיצע יחידות הדיור כפי שנסביר להלן, מבנה תקצוב הרשויות המקומיות מייצר להן תמריצים על מנת לייצר חסמים למתן היתרי בנייה זאת על מנת להגן על רמת השירותים שהן מספקות לתושביהן. 4.1 עיוותים במס הארנונה והסכמי הגג כדי שהתכנון ייושם בפועל להתחלות בנייה, מן ההכרח שתקצוב הרשויות המקומיות יאפשר לרשויות לממן את תוספת הדיירים ברמת שירותים טובה. החסם העיקרי להגדלת היקף הבנייה למגורים ברשויות המקומיות נובע מהעלויות הגבוהות הכרוכות בהגדלת מספר התושבים, ובהן עלויות לצורכי חינוך, רווחה ותשתיות ציבוריות שאינן מכוסות מההכנסה מארנונה למגורים. כיום הרשויות המקומיות אינן יכולות להעלות את הארנונה לפי העדפות השירותים של הציבור, ולמעשה התייקרות הארנונה מוגבלת על ידי מדד המחירים, על פי הנחיה ממשרד הפנים. בהשוואה עולמית, המס על שירותים מקומיים עומד בישראל רק על 5.5% תוצר, נכון ל ; לעומת זאת, במדינות ה- OECD המס עומד מעל ל- 15% תוצר, נכון ל- 2014, 34 כמתואר באיור 8: איור 8: תקבולי הרשויות המקומיות / ממשל מקומי, % מהתוצר, מדינות,OECD נכון ל מקור:.OECD הבעיה מחמירה משום שהארנונה העסקית גבוהה הן באופן מוחלט והן באופן יחסי להוצאה הנדרשת בגינו מהרשות המקומית. בכך נוצר תמריץ לרשויות המקומיות להשקיע את משאביהן בבניית נדל"ן לעסקים )תכנון קרקע לעסקים על חשבון קרקע למגורים(. כפי שצוין בנייר המדיניות "רפורמות בענף הדיור", כדי להגדיל משמעותית את מלאי יחידות הדיור הזמינות לבנייה יש לפתור את בעיית התמריצים של הרשויות המקומיות על ידי שינוי מבנה הארנונה, כך שלרשויות המקומיות לא יהיה תמריץ לעכב אישורים של היתרי הבנייה. ניתן לעשות זאת על ידי העלאת הארנונה למגורים באופן אחיד על פני כל הארץ, או על ידי חלוקת מחדש של תקבולי הארנונה העסקית בין הרשויות המקומיות. בנוסף, ניתן להטיל קנסות על בעלי קרקעות מתוכננות אשר אינם מקדמים את פיתוחן. 34 הממשל המקומי במדינות הפדרטיביות ארצות הברית, שווייץ וגרמניה כולל את תקציב המדינות.)states( 19

20 נציין גם כי בעולם נהוג שמסים על הקרקע משמשים מקור למימון שירותים מקומיים. הממשלה מתכננת להטיל מס על שווי הדירה מהדירה השלישית. אולם, במתווה הנוכחי, תקבולי מס זה הצפויים לעמוד על כ- 800 מיליון שקלים בשנה מיועדים להגיע לתקציב המדינה הכללי, ולא לרשות המקומית. כדי להגדיל את היתרי הבנייה ברשויות המקומיות הממשלה מממנת את תוספת יחידות הדיור על ידי חתימה על הסכם גג עם הרשויות המקומיות. הסכמי הגג נחתמים בין רשות מקומית לממשלה, כך שפער המימון של לא ידוע מתי תשווקנה יחידות הדיור, אך במסגרת הסכמי 35 תוספת יחידות הדיור ממומן על ידי הממשלה. הגג הרשויות המקומיות צריכות לשווק לפחות 2,000 יחידות דיור בשנה. במהלך הגיע משרד האוצר להסכמי גג עם 15 רשויות מקומיות שונות ביחס לכ- 200,000 יח"ד 49% במרכז, 29% בדרום, 18% 36 בצפון ו- 4% במחוז ירושלים. האם הסכמי הגג פותרים את חסם היתרי הבנייה ברשויות המקומיות? הסכמי הגג מתייחסים לפיתוח מתחמים ספציפיים. כיוון שהסכמי הגג אינם מממנים את תוספת העלות השולית של כל יחידת דיור על תקציב העירייה, נותר התמריץ של הרשויות המקומיות שלא לאשר היתרי בנייה מחוץ לאותם מתחמים הכלולים בהסכם הגג. כלומר, אף על פי שייתכן שהעיריות תקיימנה את ההסכם הן יכולות לא להגדיל את כמות היתרי הבנייה בשטחן. יתר על כן, בעיה נוספת שההסכם יוצר היא שלעירייה יש אינטרס לביצוע בחסר של ההסכם. תוספת המימון שהרשות המקומית מתחמים חדשים, לעומת ההוצאה על כל משק בית מקבלת היא חד-פעמית, שהיא שוטפת, ואינה בתחילת תהליך הבינוי של ממומנת במלואה מתשלום הארנונה. לכן, לאורך זמן, עשוי להיווצר לרשות המקומית תמריץ שלא לקיים את מלוא ההתחייבות על תוספת הדירות. לכן, יש חשיבות רבה ביישום הרפורמה הכוללת כפי שהומלץ על ידינו ב"רפורמות בענף הדיור". בעיה נוספת של הסכמי הגג היא חוסר-ודאות לגבי מועד אספקת יחידות הדיור. ההסכם אינו פותר, עבור כלל המשק, את חסם המימון של תוספת התושבים המוטל על הרשויות המקומיות, אלא דורש לנהל משא ומתן מול כל רשות בנפרד. בסיכומו של דבר, הסכמי הגג תוקצבו במיליארדים רבים, אולם הנתונים אינם מראים כי חל שיפור במספר היתרי הבנייה שניתנים. 4.2 היטל פיתוח רשויות מקומיות מעכבות היתרי בנייה גם מכיוון שנטל מימון התשתיות ליחידות הדיור הנוספות נופל על תקציבן ואינו יוצר הכנסות אלא רק הוצאות. מכאן שמימון התשתיות מהווה חסם היצע בשוק הדיור הן חסם להוספת יחידות דיור במרקם הקיים, והן חסם לפיתוח של אזורים שאינם מפותחים כלל. עבור תוספת יחידות הדיור נדרשות תשתיות ביוב, שבילים להולכי רגל, כבישים, תשתיות חשמל ומוסדות ציבור. עבור כל התשתיות נדרש מימון שאינו מכוסה באופן מלא על ידי הארנונה, ועל כן הרשויות דורשות 37 מהיזם השתתפות בעלות המימון. חוק ההסדרים הנוכחי מיישם את המלצת ועדת טרכטנברג לגבות היטלי פיתוח על בנייה חדשה. היטלי הפיתוח הם למעשה מס על בנייה שיממן את התשתיות הנדרשות )תחבורה ובנייני שירותים ציבוריים( על מנת לפתח אזורי מגורים חדשים והוספת יחידות דיור במתחמים קיימים. על ידי כך נטל הפיתוח אינו מעיק על תקציב הרשויות המקומיות. 35 כפי שנסקר בפרק זה, הרשויות המקומיות מהוות חסם להגדלת היצע הדיור, מכיוון שתוספת ההוצאה בגין גידול במספר משקי הבית בשטח הרשות המקומית אינה מביאה לגידול מספיק בהכנסות הרשות המקומית מארנונה. 36 נכון למאי 2016, על פי סיכום פרסומי הממשלה בין 2014 למאי כמפורט ב"רפורמות בענף הדיור". 20

21 לכן, אולם אף על פי שהיטלי הפיתוח הם צעד בכיוון הנכון אין הם פותרים לחלוטין את בעיית הרשויות המקומיות, מאחר שאישור היטלי הפיתוח וגודל היטלי הפיתוח יהיה בידיים של משרד הפנים )שר הפנים( ולא בידי הרשויות המקומיות. לכן שינוי מדיניות זה מוסיף חוסר ודאות ויוצר מצב שגובה היטלי הפיתוח עשוי להיקבע על ידי שיקולים פוליטיים ולא כלכליים. כאמור, משרד הפנים גם אינו מאפשר לרשויות המקומיות להעלות את הארנונה על משקי הבית, סיבה נוספת לרשויות להערים חסמים למתן היתרי בנייה. אם משרד הפנים יגביל את גודל ההיטלים ברמה שמעודדת את הרשויות לעכב היתרי בנייה התוספת לחוק ההסדרים לא תשנה הרבה. 4.3 התחדשות עירונית התחדשות עירונית באמצעות פרויקטים של פינוי-בינוי היא כלי יעיל להשגת יעדים חברתיים וכלכליים כאחד, להרחבת היצע הדיור תוך ניצול מיטבי של מרכזי הערים ציפוף עירוני, במקום פיתוח פרברי או בנייה בשטחים פתוחים, לצורך התמודדות עם בעיית התדרדרות התשתיות במרכזי הערים וכן הצטמצמות 38 השטחים הפתוחים. לפי החוק, הרשות להתחדשות עירונית אמורה לקדם את התהליך הבירוקרטי של ההתחדשות העירונית: "מטרת הרשות החדשה הינה לעודד ולהגדיל את היקף המימוש של מיזמים להתחדשות עירונית ולהאיץ את ביצועם. בתוך כך, תהיה אחראית הרשות לאתר אזורים עירוניים בנויים המתאימים להתחדשות עירונית ולהכין תכניות וכן תסייע להתארגנות דיירים לשם מימוש וקידום מיזמי התחדשות עירונית". אולם, הרשות להתחדשות עירונית מהווה גם חסם בירוקרטי: "תלווה הרשות את בעלי הדירות במתחמי התחדשות עירונית, במטרה להגן על זכויותיהם ולמנוע מצבים של כפייה או ניצול שלהם מצד יזמים, מארגני עסקאות ועוד". התחדשות עירונית מתבטאת בהרחבה משמעותית של כמות הדירות במתחמים של בנייה ישנה באמצעות פינוי-בינוי או חיזוק ושיפור בניינים קיימים )תמ"א 38(. פעילות זו מוסיפה כמות משמעותית של יחידות דיור דורשת תקציב לתשתיות. ללא תוספת תקציבית זו הרשויות המקומיות תישארנה חסם להתחדשות עירונית. על פי לשון החוק הרשות להתחדשות אינה מטפלת בחסמי הרשות המקומית, כפי שהומלץ בנייר המדיניות "רפורמות בענף הדיור". ראוי שמטרת רשות כזו תהיה גם לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, ויותר מכך לתקצב פרויקטים של התחדשות עירונית ולייצר תחרות בין הרשויות המקומיות על התקציבים. ההצעה שלנו היא הקצאת תקציב לרשות להתחדשות עירונית בשיטה שלפיה רשות מקומית תגיש הצעות לפרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, באופן שייצר תחרות בין הרשויות המקומיות על התקציב, והן תיתנה עדיפות לפרויקטים של התחדשות עירונית בשטחן על פני בנייה חדשה. הרשות תתעדף ותתקצב את הפרויקטים לפי קריטריונים של יתרונות תכנוניים ברמה הארצית, תרומה להגדלת היצע הדיור וצמצום אי-השוויון. בפועל יש לדאוג שהתקציב לכך יהיה ממשלתי, ופרויקטים שייבחרו יקבלו תקציב תשתיות נדיב. כדי שלרשות להתחדשות עירונית תהיה השפעה על היצע יחידות הדיור במרכז הארץ ובפריפריה יש לתקצב את הרשות בתקציב משמעותי שיאפשר מימון פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית. להתחדשות עירונית מעבר לכך, הרשות 39 יש פוטנציאל להוסיף בין 20 ל- 50 אלף יחידות דיור בשנה, על ידי הגדלת הצפיפות. תהיה חייבת לתקצב את ההפסד של רשויות מקומיות הנובע מהגדלת הצפיפות בשטחן. בפועל, כאשר החוק עבר, הרשות תוקצבה ב- 80 מיליון ש"ח בשנה בלבד. תקציב זה לא יאפשר לרשות לממן את הגדלת הצפיפות 38 ראו "רפורמות בענף הדיור". 39 ראו "רפורמות בענף הדיור". 21

22 במחוזות המרכז בצורה משמעותית. כדי לממן את פער ההוצאות ברשויות המקומיות הנובע מתוספת של 40 44,000 יחידות דיור בשנה נדרש מימון של כמיליארד שקל בשנה. 4.4 סיכום תקצוב הרשויות המקומיות כחסם להיצע יחידות הדיור בעוד שמלאי יחידות הדיור המתוכננות גדל, עדיין קיימת אי-ודאות בנוגע ליכולת לתרגם את מלאי היחידות המתוכננות להיתרי בנייה. ראשית, כפי שפירטנו לעיל, הסכמי הגג לא פתרו את בעיית חוסר התמריצים של הרשויות המקומיות לתת היתרי בנייה. שנית, כאשר הציפיות הן לעליית מחירי הדירות בטווח הבינוני והארוך בעלי הקרקע עשויים לעכב בקשות להיתרי בנייה, מאחר שההיתרים עולים כסף, ומרגע מתן האישור יש להתחיל בבנייה בטווח של עד שנה. לכן עדיין מוקדם לבחון את ההשפעה של מדיניות הממשלה על כמות היתרי הבנייה והתחלות הבנייה. בעוד שהנתונים מראים גידול בהיתרי הבנייה בכל הארץ, עדיין אי אפשר לייחס את הגידול באופן מובהק למדיניות הממשלה. בנוסף, במחוז המרכז אין שינוי במתן היתרי הבנייה, 41 ולמעשה מאז 2012 במחוזות תל אביב והמרכז לא קיים גידול ניכר בכמות היתרי הבנייה, נכון לסוף עובדה זו תומכת בהערכתנו שלא נראה בעתיד הקרוב ירידה משמעותית במחירי הדיור בגוש דן ובירושלים, ולכן לא תתרחש ירידה משמעותית במחירי הדירות על פני כל הארץ. כדי לקדם את המעבר ממלאי יחידות דיור זמינות לבנייה להיתרי בנייה בפועל יש לפתור את בעיית התמריצים של הרשויות המקומיות. כפי שצוין בנייר המדיניות "רפורמות בענף הדיור", יש לשנות את מבנה הארנונה כך שלרשויות המקומיות לא יהיה תמריץ להימנע מלאשר היתרי בנייה אם זה על ידי העלאת הארנונה למגורים באופן אחיד על פני כל הארץ ואם על ידי חלוקת הארנונה העסקית בין הרשויות המקומיות. בנוסף, מצד בעלי הקרקע, צריך להטיל קנס עבור קרקע מתוכננת שבעליה אינו מקדם את פיתוחה. ללא פתרון בעיית הרשויות המקומיות, במיוחד באזור המרכז, הממשלה לא תצליח להגדיל את היצע הדיור בקצב ובכמות שתוריד את מחירי הדיור בצורה משמעותית. כיום הרשויות המקומיות הן עדיין חסם לאישורי בנייה, להגדלת הצפיפות ולפרויקטים של התחדשות עירונית. יתר על כן, על הממשלה לתקצב 42 את הגידול בצפיפות במרכז הארץ. 40 בהתאם לנייר המדיניות "רפורמות בענף הדיור", חלוקת הכסף תהיה על פי הגידול בפועל של מספר יחידות הדיור בכל רשות מקומית. לדוגמה, עבור תקציב של מיליארד שקלים לשנה ניתן יהיה לתת סכום של כ- 23 אלף שקלים ביחס לכל משק בית. מאחר שהסכום מצטבר, יהיה צורך בתוספת זו לשנתיים-שלוש. 41 היתרי הבנייה במחוז תל אביב ב היו נמוכים מכמות היתרי הבנייה ב ; במרכז שנת השיא של היתרי הבנייה הייתה ב : 16,391 לעומת 13,078 ב הנושא של תקצוב הרשויות המקומיות הוא חשוב ביותר, ובמכון אהרן אנו עובדים על חשיבה ולימוד נושא זה ומצפים להצעה כוללת במשך השנה הקרובה. 22

23 5. צעדי הממשלה להפחתת ביקושים מצד רוכשי דירות להשקעה בתקופה האחרונה הממשלה רואה ככיוון מרכזי לפעילותה בשוק הדיור פעולה משולבת של דחיקת המשקיעים מענף הדיור מחד גיסא, וסבסוד רוכשי דירה ראשונה למגורים מאידך גיסא. שילוב צעדים אלה מפורט להלן. 5.1 מחיר למשתכן במכרזי מחיר למשתכן המציעים מתחרים על המחיר הנמוך ביותר למ"ר לדירה, בהתאם למפרט שקבע משרד הבינוי והשיכון. היזמים מקבלים הנחה גדולה על מחיר הקרקע. התכנית חלה על מתחמי בנייה רוויה, בניין הכולל שש דירות לפחות, בשתי קומות ומעלה, ודירה אחת לפחות בכל קומה. 43 הזכאים לקנות דירה משתתפים בהגרלה כדי לזכות בדירה המוזלת. זכאות להשתתף בהגרלה ניתנת על בסיס מספר תנאים, כולל בדיקת בעלות קודמת לדירה וקריטריונים של נישואין וגיל. הדירות נמכרות בהנחה, כאשר הקונים מקבלים בנוסף מענק של עד 60,000 ש"ח והטבות בהשגת משכנתא. התכנית מורידה את הדרישה להון עצמי ל- 100,000 ש"ח בלבד, כלומר משקי בית שלא יכלו, או לא תכננו, לקנות דירה מקבלים כעת תמריץ לרכוש דירה. לכן התכנית מגדילה את הביקוש לרכישת דירות. מכיוון שרוב המכרזים מתבצעים מחוץ לאזור המרכז, התכנית מעודדת משקי בית שמעוניינים לגור במרכז לקנות דירות בפריפריה, ובכך לממן את המגורים במרכז על ידי השכרת הדירה בפריפריה. בין שנת 2015 ל שווקו במסגרת זו 35,000 יחידות דיור. נכון להיום קיימים 2,800 זוכים מתוך 55,000 זכאים אשר נרשמו 44 לתכנית. תכנית מחיר למשתכן איננה מגדילה את כמות הדירות המתוכננות אלא את הביקוש ליחידות מתוכננות קיימות. מכיוון שהתכנית אינה פועלת להגדלת המלאי התכנוני בטווח הארוך ומגדילה את הביקוש, התכנית אינה תורמת להורדת מחירי הדיור. במקרה הטוב היא גורמת להחלפת השכרת דירה בקניית דירה וסבסוד משמעותי של הפרטים ללא בעלות על דירה, ובכך היא ממתנת במידת מה את השפעת עליית המחירים על אי-השוויון. יחד עם זאת סביר שהסבסוד מגדיל את סך הביקוש לדיור, ובכך מעלה את מחירי הדיור בשוק, כמודגם באיור 9. ההשפעה של מחיר למשתכן על מחיר המשכנתא מחיר למשתכן מתמרץ אוכלוסיות בעלות הון עצמי נמוך, כאלו אשר לא היו קונות דירה אלמלא התכנית, לקחת על עצמן משכנתא ולרכוש דירה. האוכלוסיות הללו מאופיינות בסיכון גבוה יותר: הן ללא נכסים וללא הון עצמי מספק. במשך תקופת הבנייה התכנית דורשת מזוג ללא דירה גם לשלם שכירות וגם לשלם משכנתא במשך שנים מספר, לרבות לקיחת הסיכון שהפרויקט לא יסתיים. ההלוואות המסוכנות הללו צריכות להיתרגם לריביות משכנתאות גבוהות יותר על מנת להצדיק את הסיכון. 45 מבחינה משקית, הוספת לווים מסוכנים לשוק הדיור בכמויות נרחבות עשויה לגרום לגידול בעלויות המשכנתא בשוק הדיור, ובכך להקשות 46 על כלל הציבור לממן רכישת דירות. 43 משרד הבינוי והשיכון. 44 "תקציב הממשלה , משרד האוצר. 45 בנק ישראל: תאגיד בנקאי רשאי לחשב את יחס המימון של ההלוואה בהתבסס על הערכת שמאי במקום על מחיר הרכישה בפועל, כשעל הרוכש לשלם לפחות 100 אלף ש"ח ממקורותיו העצמיים. בכל מקרה, השווי לצורך חישוב יחס המימון כאמור לא יעלה על 1.8 מיליון ש"ח. יודגש כי התיקון מאפשר מתן משכנתאות לדירות אלו ביחס מימון של 75% מהמחיר בהערכת השמאי, ולכן למעלה מ- 75% מהמחיר בפועל. עם זאת, יחס המימון המותר בפועל תלוי בהערכת השמאי למחיר הרכישה. כבכל הלוואה, ההחלטה על גובה ההלוואה נתונה לשיקוליו העסקיים של הבנק: 46 חשוב להדגיש שהניתוח כאן הוא חלקי עקב כך שאינו כולל את שוק השכירות שנקבע בו בזמן עם שוק בעלי הדיור. בנוסף, אנו מתעלמים מטענות חזקות אשר הראו שזו תכנית רווחה שגויה עקב כך שהיא מיטיבה בצורה אקראית עם בני זוג בצורה שלא תשפר בוודאות את מצבם לאורך זמן ותקטין משמעותית את אי השוויון הכלכלי. 23

24 איור 9: השפעת תכנית מחיר למשתכן על מחירי השוק 5.2 הגדלת מס שבח על המשקיעים המס על דירות בשווי של עד 4.8 מיליון ש"ח עלה ל- 8%, לעומת מדרגות מס של 5% 7%, ואילו מעל סכום זה נקבע מס רכישה של 10 אחוזים. אחוז הדירות להשקעה בשוק הנדל"ן הוא 25% 30%, ואף יותר מכך במרכז הארץ, כפי שניתן לראות באיור 10. ניתן לראות כי המס הפחית משמעותית את כמות רוכשי הדירות להשקעה, ומשקלם ירד מכ- 30% מרוכשי הדירות ל- 20% מרוכשי הדירות. איור 10: סך הדירות שנרכשו להשקעה מסך הדירות מקור: הכלכלן הראשי, משרד האוצר. 24

25 עם ההודעה על החלתו של המס הפנימו המשקיעים את העובדה שהמס צפוי לעלות. על כן, השינוי במס גרם לגל של מכירות לפני כניסתו. ניתן לראות זאת בצורה ברורה באיור 11 המציג את היקף הרכישות נטו של דירות להשקעה: איור 11: רכישות נטו של דירות להשקעה מקור: הכלכלן הראשי, משרד האוצר. חשוב לציין כי, ככלל, משקיעי נדל"ן אינם מורידים את היצע יחידות הדיור, כיוון שלרוב דירות אלה מושכרות ומהוות חלק ממלאי הדיור אשר קיים בשוק. לכן למהלך זה לא צפויה להיות השפעה משמעותית על מחירי הנדל"ן למגורים, אלא בעיקר על עלייה מסוימת במחירי השכרת דירה אשר צריכים לגלם את המס הנוסף. יחד עם זאת יש להדגיש ששוק השכירות ושוק הדירות בבעלות הם חלק משוק אחד של ביקושים לשירותי דיור, ומחירי השכירות ומחירי הדיור נקבעים בו בזמן, לכן יש קושי רב בניתוח ההשפעה ארוכת הטווח של צעדים אלו על מחירי הדיור ומחירי השכירות. כללית ניתן לטעון שעליית מיסוי על נכסי נדל"ן למגורים יגרמו כנראה לעליית המחירים הן של השכירות והן של הבעלות. 5.3 הוספת מס על שווי הדירות להשקעה בנוסף, משרד האוצר מקדם מס בשיעור של 1% משווי דירה על בעלי יותר משתי דירות. המס צפוי להניב לקופת המדינה כ- 800 מיליון ש"ח בשנה, כמפורט בלוח 2: לוח 2: תקבולי המס על דירה שלישית להשקעה מספר בעלי דירות ניתנים למיסוי מספר דירות ניתנות למיסוי שווי דירה ממוצעת מס שנתי ממוצע סה"כ תקבולים מקור: רשות המסים, משרד השיכון ועיבודי מכון אהרן ,453 80,229 1,000,000 ש"ח 10,000 ש"ח 802,290,000 ש"ח 47 התפלגות בעלי דירות לפי מספר דירות )ללא אזרחים זרים(. 25

26 ההשפעות של מס לא אחיד על משקיעי הדיור הן בלתי צפויות מכיוון שלא ידועה מידת האפקטיביות של המס בעלי הדירות יכולים לרשום את הדירות על שם קרובי המשפחה שלהם ובכך להימנע מהמס. אם נטל המס נופל כולו על בעלי הדירות, המס מוריד בפועל את התשואה מהחזקת דירות להשקעה ומוריד את הביקוש מצד המשקיעים, ועל כן יכול להוריד את הכדאיות לפתח קרקע לדיור. נטל המס עלול ליפול על הדיירים באזורים שבהם הביקוש קשיח והיצע הדירות מצומצם. לא ברור מדוע הממשלה רואה במשקיעי הנדל"ן בעיה מרכזית בשוק, כאשר הרוב המכריע של הדירות בבעלות משקיעי הנדל"ן מושכרות בפועל. הביקוש לדיור להשכרה גבוה בעיקר באזור תל אביב. איור 12 מציג את שיעורי הגרים בשכירות בערים הגדולות בארץ: איור 12: אחוז הגרים בדירות שכורות בשנת 2014 לפי יישוב עירוני מעל 100,000 תושבים "ל סהכ ישובים עירוניים ירושלים תל אביב- יפו חיפה ראשון אשדוד לציון באר שבע נתניה פתח תקווה מקור: הלמ"ס ועיבודי מכון אהרן. משקיעי הנדל"ן מספקים היצע של דירות להשכרה. אם הממשלה תצליח להוריד את ביקוש המשקיעים בצורה נרחבת כך שכמות הדירות להשקעה לא תגדל במרכז הארץ )ובמיוחד בתל אביב(, היכן יגורו שוכרי הדירות? במידה שיקטן היצע הדירות להשכרה ייאלצו אותם שוכרים לרכוש דירות, גם אם מבחינה פיננסית אין זה המצב האי דאלי עבורם. בשוק השכירות בעיקר באזור תל אביב ובערים נוספות במרכז הארץ גריעתן של אותן דירות מההיצע הקיים עשויה להביא לעליית מחירי השכירות. בנוסף, המס מוריד את כדאיות ההשקעה ביחידות דיור חדשות )גידול המלאי( במרכז הארץ. אם המס נראה זמני ולא ישים, בעלי הקרקעות יכולים לחכות שנים מספר עד שיבוטל המס, וגם כך הגידול במלאי הדירות במרכז הארץ ירד. מעבר לכך שלא ברורה היעילות הישירה של דחיקתם של משקיעי הנדל"ן מהשוק, עולות תהיות נוספות ביחס ליעילות של מס זה. כך, לדוגמה, מטרת המס היא שרירותית, ולא ברור מדוע הוא מוחל דווקא מדירה שלישית. על פניו, מס יעיל יותר היה כזה המוחל על שווי הקרקע באופן אחיד בכל השוק. חלק גדול מהביקורת על המס קשור לחוסר המידתיות וגודל העיוות שלו: בעלים של שלוש דירות זולות משלם מס, אך בעלים של שתי דירות יקרות באזור ביקוש אינו משלם מס. מכאן שלמשקיעים יש דרך להתחמק מהמס על ידי מכירת דירות זולות בפריפריה וקניית דירה יקרה באזור ביקוש. על כן ייתכן שהמס יפגע בהשקעות הנדל"ן למגורים בפריפריה לטובת מרכז הארץ. 26

27 בנוסף, בעולם נהוג שמס על שווי הקרקע או על שווי הדירה מממן שירותים מקומיים. תקבולי מס זה, לעומת זאת, מיועדים למימון הוצאות הממשלה הכלליות. במידה שמטרת המס היא הקלה על מחירי הדיור הרי שניתן לעשות שימוש גם בתקבוליו לצורך זה. בהקשר זה נציין, כפי שהוצג לעיל, כי הכנסות הרשויות אם המס ישמש למימון פיתוח תשתיות ולסיפוק 48 המקומיות נמוכות דרמתית יחסית למדינות ה- OECD. שירותים עירוניים הוא יאפשר לעירייה לאשר יותר יחידות דיור, במיוחד בערים הצפופות במרכז הארץ, שם מחירי הקרקע יקרים, וישווה בין תקבולי המס למ"ר נדל"ן עסקי למ"ר נדל"ן למגורים. לכן, כחלק מהצעדים להגדלת היצע יחידות הדיור, מומלץ כי משרד האוצר יעשה שימוש בכסף, באמצעות קרן פיתוח ייעודית, לשימוש ברשויות המקומיות, כך שייווצרו להן תמריצים לאשר יחידות דיור נוספות כלומר שתקבולי המס ישמשו להגדלת כמות היתרי הבנייה החדשים. לחילופין, ניתן לשקול לתת לרשויות המקומיות לגבות בעצמן את המס ורצוי, כאמור, באופן אחיד על כל הקרקעות. לסיכום, שינוי מבנה המס על הנדל"ן הוא בעל השפעות רחבות על שוק הנדל"ן למגורים, ולא נראה שהממשלה בחנה ברצינות את האופן שבו ישפיע המס על מלאי הדירות להשכרה בערים במרכז הארץ. 5.5% 48 מהתוצר לעומת מעל 15% במדינות ה- OECD. 27

28 6. נספחים נספח 1: מדד מחירים ראליים של דירות ומספר משכורות ממוצעות לרכישת דירה חודשי משכורת לדירה Israel OECD - Total מקור: הלמ"ס, OECD ועיבודי מכון אהרן. נספח 2: מחזוריות ומגמה של מחירי הדיור הראליים, מקור: הלמ"ס ועיבודי מכון אהרן. 28

29 נספח 3: מחוזות ישראל מקור: הלמ"ס. נספח 4: מחיר מ"ר נדל"ן למגורים על ציר חוף הים 2007 לעומת 2016 מקור: רשות המסים ועיבודי מכון אהרן. 29

30 נספח 5: שינוי ראלי לאורך ציר החוף מקור: רשות המסים ועיבודי מכון אהרן. 49 נספח 6: מחיר מ"ר ממוצע לפי שימושי נדל"ן )במחירי 2014( תשומות משרדים מגורים מקור: רשות המסים ועיבודי מכון אהרן. 49 מדד מחירי תשומות בנייה מאתר הלמ"ס, מחולק במדד המחירים לצרכן; מחיר מ"ר ממוצע לנדל"ן למגורים חושב כממוצע מחיר מ"ר מנתוני עסקאות של נתוני הכרמ"ן )רשות המסים(; מחיר מ"ר ממוצע לנדל"ן לעסקים בכל שנה חושב מנתוני כרמ"ן לשנים על מנת להפחית השפעה של אירועים נקודתיים שאינם משקפים את המגמה הכללית ניתנה משקולת לעסקאות בת"א של 0.18 ובשאר חלקי הארץ של המשקולת נקבעה לפי יחס העסקאות בתל אביב מסך העסקאות בכל התקופה. 30

31 הרפורמות להגדלת היצע הדיור 50 נספח 7: השלב הראשון בתכנית הדיור כפי שפורסם על ידי הממשלה 1. צעדים להגדלת היצע הדיור במרקם הבנוי א. ב. עידוד המרת דירות-משרדים לדירות למגורים. מסלול מקוצר לפיצול דירות להשכרה תוך שמירה על מרחב מגורים ראוי. ג. ד. קידום בנייה למגורים על קרקעות בייעוד ציבורי. הרחבת ההגדרה של בני מקום בהקצאות רמ"י. הרחבת תכנית מחיר למשתכן והיצע קרקעות מוזל העמקת ההנחות והרחבת הקריטריונים במחיר למשתכן לרוכשי דירה ראשונה. הגברת הפריון בענף הבנייה מענקים ושינויי תקינה לטובת תיעוש חברות הבנייה, הגדלת מספר העובדים בענף הבנייה באמצעות הכשרת ישראלים ותוספת עובדים זרים. רפורמה בפדיון הקרקע העמקת הליכי פדיון קרקע לטובת הגדלת היצע הדיור, בהתאם להמלצות צוות 90 הימים. הקמת הרשות להתחדשות עירונית הקמת רשות שתרכז את הסמכות והאחריות בתחום ההתחדשות העירונית שמטרתה הסרת חסמים לפרויקטים של פינוי-בינוי. אימוץ מסקנות הצוות הממשלתי לבחינת הדיור ביישובי המיעוטים הסרת חסמים לבנייה למגורים ביישובי המיעוטים. עידוד הבנייה במרחב הכפרי קידום בנייה באמצעות יצירת תמהיל נכון בין שיווק לבנים ממשיכים לבין כלל האוכלוסייה, ותמריצים נוספים ביישובי הפריפריה. דיור לאוכלוסייה החרדית הרחבת סל הפתרונות לדיור עבור האוכלוסייה החרדית. גיבוש הסכמי גג והסכמים אסטרטגיים קידום הסכמים להסרת חסמים למתחמים גדולים לדיור. סך הכול מתוכננות בהסכמים אלה כ- 95,000 יחידות דיור צעדים לריסון הביקוש להשקעה בדירות הגדלת מס רכישה למשקיעים ל- 10% 8% )כיום קיימות מדרגות מספר בין 5% 7% שתועלנה ל- 8%, ומדרגות 8% 10% תועלנה ל- 10% (. צעדי מיסוי נוספים להרחבת היצע הדירות הזמינות. צמצום הגדרת דירות בהמתנה ל- 12 חודשים. רשות המסים מאפשרת כיום לרוכשי דירה שנייה שעדיין לא מכרו את דירתם הראשונה משך זמן של 24 חודשים עד ליום המכירה )לצורך חיוב במס(. על פי ההצעה יצומצם משך הזמן ל- 12 חודשים מתוך מטרה לשחרר מלאי דירות בהמתנה לשוק בטווח הקצר, וכן לסייע בקידום מהיר יותר של עסקאות הדיור. צמצום תקופת הפטור ממס שבח עבור דירות בירושה מקבלי דירה יחידה בירושה זכאים למכור אותה בפטור ממס שבח ללא קשר למספר הדירות שברשותם וללא הגבלת זמן. על פי ההצעה, תקופת הפטור ממס שבח על דירה יחידה שהתקבלה בירושה תוגבל ל- 24 חודשים מיום קבלת הדירה, או שנתיים מיום כניסת החוק לתוקף פורסם על ידי משרד האוצר,

32 נספח 8: התפתחות מספר היתרי הבנייה לאורך זמן במחוזות ת"א, מרכז, ירושלים וכל המחוזות מרכז תל אביב ירושלים כל המחוזות מקור: הלמ"ס ועיבודי מכון אהרן. נספח 9: פער בין מלאי יחידות הדיור למספר משקי הבית 200, , , , , ,000.0 y = x , , , , מקור: הלמ"ס ועיבודי מכון אהרן. 32

33 נספח 10: בנייה ביזמה ציבורית מסך כל התחלות הבנייה מקור: הלמ"ס )סידרה שהופסקה( ועיבודי מכון אהרן. נספח 11: סך התחלות בנייה והתחלות בנייה ביזמה ציבורית לפי מחוז מקור: הלמ"ס ועיבודי מכון אהרן. 33

34 נספח 12: יחידות מוכרזות לפי חלוקה למחוזות הותמ"ל מקור הותמ"ל. נספח 13: מספר יחידות הדיור הפוטנציאליות כתוצאה ממעבר בסיסי צה"ל 35,000 32,000 30,000 25,000 20,000 15,000 17,000 16,500 15,000 12,000 10,000 5, , הורדצקי סירקין תל השומר שלישות שדה דב צריפין רמה "ש מקור: משרד האוצר. 34

35 נספח 14: מספר יחידות הדיור הפוטנציאליות כתוצאה ממעבר מתחמי תע"ש בית הכרם טירת הכרמל השלום )ערבי נחל ) נוף ים מקור: משרד האוצר. נספח 15: היחס בין גודל האוכלוסייה להיתרי בנייה והתחלות בנייה לאורך זמן יחס אוכלוסייה להתחלות בנייה יחס אוכלוסייה להיתרי בנייה מקור: הלמ"ס ועיבודי מכון אהרן. 35

36 נספח 16: התפלגות האוכלוסייה והתפלגות יח"ד שנמכרו במכרזי רשות מקרקעי ישראל מקור: בנק ישראל. נספח 17: הותמ"ל מאפשר צפיפות גבוהה יותר מהמתוכנן בתמ"א הארצית מקור: הותמ"ל. 36

אורנה

אורנה רמלה 30 דצמבר 2015 היסטוריה נוסדה במאה השמינית לספירה )718-716( העיר היחידה שנבנתה ע"י המוסלמים בארץ. שוכנת על הציר ההיסטורי - יפו יהודים הגיעו לרמלה לראשונה בשנת 1099 הגיעו יוחנן הקדוש. לעיר ראשוני ירושלים.

קרא עוד

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח דירה להשכיר בפרדס, אור יהודה דירה להשכיר בחולון עוזי לוי, מנכל דירה להשכיר מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר דיור להשכרה ארוכת טווח מטרות "דירה להשכיר" יצירת מאסה קריטית של אלפי יחידת דיור לשכירות ארוכת

קרא עוד

בס"ד

בסד ח ס ר ב ה פ ר ש ו ת ל צ ו ר כ י צ י ב ו ר ב מ ס ג ר ת אישור תכניות ב נ י י ן ע י ר תוכן העניינים פ ר ק נ ו ש א ע מ ו ד 2 5 8 2 6 4 מ ב ו א תקציר מנהלים.1.2 2 6 6 3. פירוט הממצאים 2 6 6 3. 1 הפרשות שטחים

קרא עוד

התאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ

התאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מספר חודשים, כולל ימי קרב מורכבים, "תפסה" את המערכות התומכות בענף ברמת מוכנות גבוהה. השיקולים של שמירה על נהלים רגילים

קרא עוד

תמ"א 38 תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה

תמא 38  תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה קביעת עקרונות למדרוג תוספת זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 המזמין: משרד הבינוי והשיכון הצגה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון 24.1.2010 2 ועדת היגוי משרד הבינוי והשיכון סופיה

קרא עוד

פיתוח עירוני בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב

פיתוח עירוני בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב פיתוח עירוני מוכוון תחבורה ציבורית בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב 20.6.16 מציגה: אירית לבהר גבאי מתכננת תנועה ארוך טווח, אגף התנועה עורכי התכנית עיריית תל אביב: אגף תכנון עיר: ניר דוד כהן אגף התנועה משרד

קרא עוד

Slide 1

Slide 1 מדיניות מתחם המסילה דיון חוזר במליאת הועדה המקומית לתכנון ובנייה מתחם המסילה - הזדמנות לחיבור בין דרום העיר למרכזה מיטל להבי, סגנית ראש העירייה 20.07.2009 1 תכניות סטטוטוריות תכנית יפו A זכויות בניה -

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint התחדשות עירונית שער יוספטל כנס תושבים 7.12.2017 מה במפגש? התחדשות עירונית בבת ים שלבי התכנון תיאור המתחם והסביבה הצגת עקרונות התכנון עקרונות שלב היישום מילוי שאלון ודיון בקבוצות.1.2.3.4.5.6 מהי התחדשות

קרא עוד

תנו לשמש לעבוד בשבילכם

תנו לשמש לעבוד בשבילכם תנו לשמש לעבוד בשבילכם 2 2 מהי אנרגיה סולארית? בשנים האחרונות גברה בארץ ובעולם באופן ניכר המודעות לאיכות הסביבה ולשמירה על סביבה אקולוגית נקייה וירוקה יותר, ובעקבות כך גדלה המודעות לפתרונות חלופיים לייצור

קרא עוד

(Microsoft Word - \372\367\366\351\370 \362\370\345\352.doc)

(Microsoft Word - \372\367\366\351\370 \362\370\345\352.doc) ההתפתחות הדמוגרפית במחוז ירושלים מאת יעקב פייטלסון (סיכום נייר העמדה) מבוא נייר העמדה בנושא מחוז ירושלים הוא ראשון מעבודות שמציגות את ההתפתחות הדמוגרפית בכל מחוז ומחוז במדינת ישראל. מטרת המחקר המוצג בנייר

קרא עוד

(Microsoft Word - indows-1255_B_8On65ecg5Pnp8OXp6e0g5O7l9vLp7SDh5Ono7CDk+eHn5CDh7vHi+Pog_=\344\370\364\345\370\356\344 \341\372\353\360\345\357 \345\3

(Microsoft Word - indows-1255_B_8On65ecg5Pnp8OXp6e0g5O7l9vLp7SDh5Ono7CDk+eHn5CDh7vHi+Pog_=\344\370\364\345\370\356\344 \341\372\353\360\345\357 \345\3 המחלקה לפיקוח תקציבי ניתוח השפעות השינויים בהיטל השבחה בהצעת חוק התכנון והבנייה, התש"ע- 2010 מוגש לוועדה המשותפת של ועדת הפנים והגנת הסביבה ושל ועדת הכלכלה לדיון בהצעת חוק התכנון והבנייה התש"ע- 2010 כתיבה:

קרא עוד

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדלן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר. נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידול במספר העסקאות, אולם בממוצע דוחודשי מדובר ברמת העסקאות הנמוכה

קרא עוד

קובץ_פנימי[TOD11]

קובץ_פנימי[TOD11] ד"ר יודן רופא - "עקרונות התכנון של פיתוח עירוני מסביב לרכבת" מאמר זה מציג את עקרונות התכנון והעיצוב האורבני האמורים להנחות את המתכננים של אזורי פיתוח עירוני מסביב לרכבת. הוא פותח בתיאור הגורמים התכנוניים-פיזיים

קרא עוד

מפגעי בניה לא גמורה במרחב הציבורי הצעה לדיון

מפגעי בניה לא גמורה במרחב הציבורי  הצעה לדיון 10038 דרך בית לחם 67 חידוש עירוני לפי פרק א' : סקר מצב קיים מיקום מצב תכנוני מצב פיזי קיים פרק ב' : חלופות חלופה א' : תב"עית חלופה ב' : 10038 הריסה ובניה מחדש חלופה ג' : 10038 תוספת בניה לצורך חיזוק הבניין

קרא עוד

<4D F736F F D20FAEBF0E9FA20F2F1F7E9FA20ECECF7E5E720F4F8E8E920ECE4ECE5E5E0E42E646F63>

<4D F736F F D20FAEBF0E9FA20F2F1F7E9FA20ECECF7E5E720F4F8E8E920ECE4ECE5E5E0E42E646F63> תוכנית עסקית להתקנת מערכת סולארית תאריך: מגיש: מוגשת ל: סקירה: ביוני 2008 נחקק חוק חשוב לעידוד והקמת תחנות עצמאיות ליצור חשמל ע"י הענקת תעריפי קניה גבוהים של חשמל מתחנות אלו ולמשך 20 שנה. החוק זוכה לסביבת

קרא עוד

ענף המלונאות

ענף המלונאות 1 מאי 4102 המלונאות ענף תקציר של בגידול החיובית המגמה נמשכה 4102 שנת של הראשון ברביע שיא נשבר 4102 שבשנת לאחר זאת לישראל, תיירים כניסות הנכנסת. בתיירות של בשיעור הראשון ברביע עלה התיירות במלונות הלינות

קרא עוד

wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל

wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל ליבת העסקים החדשה של ישראל במרכז ה- city החדש של תעשיית התקשורת וההייטק הישראלית, מחכה לכם מתחם חדש מסוגו אשר יהווה את אחד ממוקדי העסקים המשמעותיים במרכז הארץ. 30,000

קרא עוד

עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין חיפה

עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין חיפה עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין - 2008 חיפה הקדמה תוכן עניינים תכנון אסטרטגי ומחקר בעלון זה מוצגים נתונים על העיר חיפה שמבוססים על נתוני מפקד האוכלוסין שנערך על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת

קרא עוד

גילוי דעת 74.doc

גילוי דעת 74.doc גילוי דעת 74 תכנון הביקורת תוכן העניינים סעיפים 4-8 - 10-1 5 9 מבוא תכנון העבודה התכנון הכולל של הביקורת 12-11 13 14 15 תוכנית הביקורת שינויים בתכנון הכולל של הביקורת ובתוכנית הביקורת מונחים תחילה אושר

קרא עוד

סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו

סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 danny.daniel@discountbank.co.il תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשואות תל בונד ריבית משתנה מח"מ ממוצע מרווח ממשלתי תשואה פנימית

קרא עוד

מכרז לבחירת רכז התחדשות עירונית במחלקת קהילה.docx ט' 1

מכרז לבחירת רכז התחדשות עירונית במחלקת קהילה.docx ט' 1 החברה הכלכלית לראשון לציון בע"מ רחוב ירושלים 2, ראשון לציון מכרז פומבי מספר 2/2019 לבחירת רכז נושא התחדשות עירונית במחלקה לעבודה קהילתית בשילוב עם מנהלת בינוי-פינוי-בינוי רמת אליהו החברה הכלכלית לראשון

קרא עוד

הלשכה המשפטית משרד האוצר אפריל 2015

הלשכה המשפטית  משרד האוצר    אפריל 2015 צוות בריס לרגולציה על שירותים פיננסיים מאי 2016 שירותים פיננסיים להסדרה Middle- Men שירותי תשלום P2P ללא חשש יציבותי נותני אשראי שירותי מטבע עם חשש יציבות אגודות אשראי וחיסכון גמ"חים תכליות עבודת הצוות

קרא עוד

Slide 1

Slide 1 1 התחדשות עירונית מתחם שלמה המלך, יולי 2013 2 צוות התכנון : תכנון נוף נספח הצללה כבישים אדריכל אבינעם לוין אדריכלית נטליה אלפימוב אדריכלית טל לוין אדריכל משה אוחנה : רינה קרוגליאק, אדריכלית נוף : לשם -

קרא עוד

הודעה לתקשורת אתר: דוא"ל: פקס: מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 2016 הייתה 7.4% מהתמ"ג In 2016, the N

הודעה לתקשורת אתר:   דואל: פקס: מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 2016 הייתה 7.4% מהתמג In 2016, the N הודעה לתקשורת אתר: www.cbs.gov.il דוא"ל: info@cbs.gov.il פקס: 0651340 מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 016 הייתה 7.4% מהתמ"ג In 016, the National Expenditure on Health 7.4% of GDP ירושלים, כ"ה באב

קרא עוד

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל החלטת מיסוי: 7634/16.1.1.1.2.1.3.1 תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעילות לחברה חדשה בהתאם להוראות סעיף 104 א לפקודה ומיזוגה של עם "שלד 103

קרא עוד

לסטודנטים במבוא מיקרו שבכוונתם לגשת למועד ב': אנו ממליצים לכם לפתור מחדש את המבחן שהיה במועד א'. עדיף לפתור בלי לראות את התשובות הנכונות מסומנות. לשם

לסטודנטים במבוא מיקרו שבכוונתם לגשת למועד ב': אנו ממליצים לכם לפתור מחדש את המבחן שהיה במועד א'. עדיף לפתור בלי לראות את התשובות הנכונות מסומנות. לשם לסטודנטים במבוא מיקרו שבכוונתם לגשת למועד ב': אנו ממליצים לכם לפתור מחדש את המבחן שהיה במועד א'. עדיף לפתור בלי לראות את התשובות הנכונות מסומנות. לשם כך העלינו לפורטל שאלון מעורבל ללא שום סימונים עליו.

קרא עוד

קובץ הבהרות מס' 1 21/07/2019 מכרז פומבי מספר 5/19 למתן שירותי ביקורת פנים לחברת פארק אריאל שרון בע"מ

קובץ הבהרות מס' 1 21/07/2019 מכרז פומבי מספר 5/19 למתן שירותי ביקורת פנים לחברת פארק אריאל שרון בעמ קובץ הבהרות מס' 1 21/07/2019 מכרז פומבי 5/19 למתן שירותי ביקורת פנים לחברת פארק אריאל שרון בע"מ 1. כללי בהתאם ל 22 למכרז פומבי מס' 5/19 למתן שירותי ביקורת פנים לחברת פארק אריאל שרון )להלן: ""(, להלן קובץ

קרא עוד

סקירה מקרו – כלכלית שבועית

סקירה מקרו – כלכלית שבועית 21 באוגוסט 2018 י' באלול, ה'תשע"ח סקירה מקרו כלכלית שבועית תחזית שלנו ציפיות הנגזרות משוק ההון 0.3% באוגוסט 0.3% באוגוסט מינוס 0.1% בספטמבר מינוס 0.2% בספטמבר אינפלציה בחודשים הקרובים אינפלציה מצטברת 1.2%

קרא עוד

PowerPoint Presentation

PowerPoint Presentation מה הם הגורמים שקובעים את רמת הפעילות הכלכלית, שער הריבית, רמת המחירים ורמת התעסוקה? הפעילות המשותפת במספר שווקים: פעילות ריאלית שוק הסחורות: CIGX-M עקומת IS (r,) שיווי משק ל פעילות מונטרית שוק הכספים:

קרא עוד

יום עיון עורכי בקשות להיתרים

יום עיון עורכי בקשות להיתרים יום עיון לעורכי בקשות להיתרים 13.7.2017 יום עיון לעורכי בקשות להיתרים 13.7.2017 ימים תנאים מקדימים + 45 מידע להיתר ימים מידע 5 בדיקת תנאים מקדימים איסוף מידע הפקת תיק מידע ומסירתו למבקש מירי תמר תמר תנאים

קרא עוד

נספח להיתר בנייה שלום רב, אנו מברכים אתכם על קבלת ההיתר. נא קראו בעיון את ההנחיות הבאות בטרם תתחילו לבנות. א. ב. ג. ד. ה. תוקפו של ההיתר - 3 שנים מיום

נספח להיתר בנייה שלום רב, אנו מברכים אתכם על קבלת ההיתר. נא קראו בעיון את ההנחיות הבאות בטרם תתחילו לבנות. א. ב. ג. ד. ה. תוקפו של ההיתר - 3 שנים מיום נספח להיתר בנייה שלום רב, אנו מברכים אתכם על קבלת ההיתר. נא קראו בעיון את ההנחיות הבאות בטרם תתחילו לבנות. א. ב. ג. ד. ה. תוקפו של ההיתר - 3 שנים מיום הוצאתו. במידה ולא התחלתם לבנות תוך שנה אחת מיום הוצאת

קרא עוד

1547 7/5/18 : : מספר החלטה תאריך בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית בתוקף סמכ

1547 7/5/18 : : מספר החלטה תאריך בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית בתוקף סמכ 1547 7/5/18 : : מספר החלטה תאריך בניה למגורים באגודות ובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ראל, התש"ך 1960 החליטה

קרא עוד

השפעת אג"ח צמודי מחירי נדל"ן על שוק הדיור בישראל: 1 נייר עמדה פרופ' בעז רונן דר' צבי ליבר גב' שני עזריה מרץ אנו מודים למכון אלרוב לחקר הנדל"ן ע

השפעת אגח צמודי מחירי נדלן על שוק הדיור בישראל: 1 נייר עמדה פרופ' בעז רונן דר' צבי ליבר גב' שני עזריה מרץ אנו מודים למכון אלרוב לחקר הנדלן ע השפעת אג"ח צמודי מחירי נדל"ן על שוק הדיור בישראל: נייר עמדה פרופ' בעז רונן דר' צבי ליבר גב' שני עזריה מרץ 50 אנו מודים למכון אלרוב לחקר הנדל"ן עבור התמיכה הכספית במחקר. . רקע. מדינת ישראל מעונינת בירידה

קרא עוד

שם המסמך

שם המסמך החברה להגנות ים המלח בע"מ תכנית מס' 565-0254458 - בנית בתי מלון בתוך מי בריכה 5 חוות דעת סביבתית ירושלים - יוני 2016 תוכן העניינים פרק א 1.1 1.2 1.3 1.4 פרק ב 2.1 2.2 2.3 2.4 פרק ג 3.1 3.2 תוכן העניינים...

קרא עוד

שר החקלאות ופיתוח הכפר י' כסלו תשע"ט 18 נובמבר 2018 לכבוד, מר גאל גרינוולד יו"ר החטיבה להתיישבות שלום רב, החטיבה להתיישבות- מדיניות, מטרות ויעדים לשנת

שר החקלאות ופיתוח הכפר י' כסלו תשעט 18 נובמבר 2018 לכבוד, מר גאל גרינוולד יור החטיבה להתיישבות שלום רב, החטיבה להתיישבות- מדיניות, מטרות ויעדים לשנת י' כסלו תשע"ט 18 נובמבר 2018 לכבוד, מר גאל גרינוולד יו"ר החטיבה להתיישבות שלום רב, החטיבה להתיישבות- מדיניות, מטרות ויעדים לשנת 2019 מצ"ב מדיניות השר לאחר התייעצות עם ח"כ יואב גלנט, שר הבינוי והשיכון,

קרא עוד

Slide 1

Slide 1 בניית תכנית שיווקית מהי תכנית שיווקית? התכנית השיווקית מתארת את הפעולות השיווקיות שעסק צריך לבצע על מנת להשיג את יעדי המכירות שלו. מטרת התכנית השיווקית בניית התכנית השיווקית עוזרת לנו להגדיר את: 1. יעדי

קרא עוד

קרקע לדירה בטאבו גילה הירוקה ההזדמנות שלכם בירושלים

קרקע לדירה בטאבו גילה הירוקה ההזדמנות שלכם בירושלים קרקע לדירה בטאבו גילה הירוקה ההזדמנות שלכם בירושלים גילה הירוקה! השקעה שכדאי לבנות עליה. עתודות הקרקע בארץ ובירושלים בפרט, הולכות ומתמעטות. נותרו מעט מאוד קרקעות פנויות שעליהן ניתן לתכנן ולבנות דירות בבניה

קרא עוד

שוויון הזדמנויות

שוויון הזדמנויות מדיניות של הערכת מורים ואיכות ההוראה פאדיה נאסר-אבו אלהיג'א אוניברסיטת תל אביב, מכללת סכנין להכשרת עובדי הוראה והמכללה האקדמית בית ברל 10.11.2010 כנס 1 מכון ואן ליר מדיניות של הערכת מורים: - מטרות ההערכה

קרא עוד

מדיניות אכיפה הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון צוות הועדה: יו"ר הועדה וראש המועצה: מר רוני מרום מהנדס הועדה: מר גלעד חזן יועמ"ש הועדה: עו"ד חן אבי

מדיניות אכיפה הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון צוות הועדה: יור הועדה וראש המועצה: מר רוני מרום מהנדס הועדה: מר גלעד חזן יועמש הועדה: עוד חן אבי מדיניות אכיפה הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון צוות הועדה: יו"ר הועדה וראש המועצה: מר רוני מרום מהנדס הועדה: מר גלעד חזן יועמ"ש הועדה: עו"ד חן אביטן מפקח בניה: מר דימיטרי חנוכייב נכתב בסיוע גבי בנדרסקי

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 www.pwc.com/il חידושים בתחום התמריצים טלי ברנד, רו"ח, דירקטורית, מנהלת מחלקת תמריצים, אוקטובר 2014 תוכן העניינים דגשים לגבי הטבות מס על פי החוק לעידוד השקעות הון תכניות מענקי מחקר ופיתוח נבחרות שינויים

קרא עוד

להלן התיחסותינו לטיוטת דוח ביקורת בנושא: היחידה לניהול נסכי קופ"ג- ניירות ערך זרים

להלן התיחסותינו לטיוטת דוח ביקורת בנושא: היחידה לניהול נסכי קופג- ניירות ערך זרים לקוח/ה נכבד/ה.1 חטיבת שווקים פיננסיים ובנקאות בינלאומית דצמבר 2018 חשוב לנו להביא לידיעתך, כי על מנת לתמוך בפעילות לקוחות בניירות ערך זרים בשווקים בנק הפועלים התקשר עם גופים בינלאומיים מובילים בתחום שירותי

קרא עוד

א' בשבט תשע"ה 12 בינואר 1122 סימוכין: לכבוד מר עודד טירה יו"ר המועצה הלאומית לספורט שלום רב, הנדון: תקצוב הרשויות המקומיות לקידום הספורט אנו מבר

א' בשבט תשעה 12 בינואר 1122 סימוכין: לכבוד מר עודד טירה יור המועצה הלאומית לספורט שלום רב, הנדון: תקצוב הרשויות המקומיות לקידום הספורט אנו מבר א' בשבט תשע"ה 12 בינואר 1122 סימוכין: 21221 לכבוד מר עודד טירה יו"ר המועצה הלאומית לספורט שלום רב, הנדון: תקצוב הרשויות המקומיות לקידום הספורט אנו מברכים על כינונה של המועצה הלאומית לספורט ומאחלים לה הצלחה

קרא עוד

בעיית הסוכן הנוסע

בעיית הסוכן הנוסע במרכז חלם היה בור אזרחי חלם באופן קבוע נפלו לבור במרכז הכביש האזרחים שברו ידיים ורגליים וכמובן שפנו למועצת חלם לעזרה התכנסה מועצת חלם והחליטה סמוך לבור יש להקים בית חולים. ניהול עומס בשיטת נידן מגיש: עופר

קרא עוד

ההסתדרות הציונית העולמית

ההסתדרות  הציונית העולמית ההסתדרות הציונית העולמית החטיבה להתיישבות חטיבת חוזים בטחונות וקרקעות המתיישבים יחתמו בראשי תיבות בתחתית כל עמוד וחתימה מלאה בעמוד האחרון טופס 3 חוזה בר רשות בישוב קהילתי במגרש למגורים ביו"ש בין ההסתדרות

קרא עוד

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc ב"ה בוחן במימון מספר קורס: 03-01-911-74 אסור להשתמש בחומר עזר. מותר להשתמש בלוחות ההיוון ובמחשב כיס. יש לענות על כל אחת מהשאלות הבאות. ניקוד זהה לכל השאלות. משך הבוחן שעה וחצי. 1) לקחת הלוואה בסך 10,000

קרא עוד

מנהל עסקים תואר ראשון שנה א' שם קורס אנגלית רמת טרום בסיסי א' שם המרצה קוד הקורס 698 מתכונת סמסטריאלי נקודות זכות אנגלית רמת טרום בסיסי ב' סמסטר

מנהל עסקים תואר ראשון שנה א' שם קורס אנגלית רמת טרום בסיסי א' שם המרצה קוד הקורס 698 מתכונת סמסטריאלי נקודות זכות אנגלית רמת טרום בסיסי ב' סמסטר מנהל עסקים תואר ראשון שנה א' אנגלית רמת טרום בסיסי א' שם המרצה 698 נות זכות 699 אנגלית רמת טרום בסיסי ב' 701 אנגלית רמת בסיסי 70 אנגלית רמת מתקדמים א' 107 אנגלית רמת מתקדמים ב' 800 8004 8006 810 מתמטיקה

קרא עוד

(Microsoft Word - \340\343\370\351\353\354\351\355 \343\351\345\345\ doc)

(Microsoft Word - \340\343\370\351\353\354\351\355 \343\351\345\345\ doc) אדריכלים דיווח שוטף 137 5 דפים תאריך: 8.7.07 ביוזמת משרד הפנים http://www.moin.gov.il/apps/pubwebsite/publications.nsf/openframeset?openagent&unid=bc4 BACFC131161C4C22572FD002ECE56 מהות הפרסום: לעיונכם

קרא עוד

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378>

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378> סקירה חודשית יולי 2015 מאת: יוסף שמחון, מחלקת מחקר ואנליזה להלן סקירה חודשית של חברת המתארת את עיקרי השינויים שחלו בריביות ובמרווחים במהלך חודש יולי 2015. שינויים אלו השפיעו באופן ישיר על שערי השערוך של

קרא עוד

המשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר

המשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר המשך חוזים עתידיים F מייצג את מחיר החוזה S המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחירו של חוזה עתידי נכס שאינו מניב הכנסה לדוגמא קבלן שקונה

קרא עוד

תרגיל 5-1

תרגיל 5-1 תרגיל 1 יחסי העדפה, פונקציות תועלת, עקומות אדישות וקווי תקציב כל השאלות להלן מתייחסות לצרכן שהעדפותיו מוגדרות על סלי צריכה של שני מוצרים. העדפות אלה הן רציונאליות (ז"א, מקיימות את תכונות השלמות והטרנזיטיביות).

קרא עוד

Microsoft Word doc

Microsoft Word doc ישיבת ועדת משנה ב', ישיבה מספר 2008010 החלטות בר/ 11 198/ ישיבת ועדת משנה ב' מספר 2008010 מתאריך 24/06/2008 התכנית עניינה הקטנת קו בניין מציר דרך מס' 410 מ - 80 מ' ל- 41.60 מ' למשק מס' 140 במושב גאליה.

קרא עוד

PowerPoint Presentation

PowerPoint Presentation שוק הסחורות עקומת S שינוים ברמת ההשקעות גורמים לשינוים בתוצר של שיווי משק ל. נניח משק סגור, הו צאות הממשלה קבועו ת ואין מסים, ההשקעות תלויות בשער הריבית והצריכה תלויה בהכנסה הפנויה. A 45 עק ומת : S מתארת

קרא עוד

טבלת חישוב ציוני איכות מנהלי פרויקטים.pdf

טבלת חישוב ציוני איכות מנהלי פרויקטים.pdf ב) א) דירוג פרויקט לשלב הביצוע % סובייקטיבית % איכות % תקציב % % מניעת תוספות תכולה במהלך תכנון הפרויקט

קרא עוד

1 20/7/2015 לכ' גב' עדנה רודריג, יו"ר הוועד המקומי קיסריה הנדון: התייחסות לטיוטת תכנית המתאר של קיסריה שהוצגה בישיבת וועדת ההיגוי בתאריך 21 ביוני 2015

1 20/7/2015 לכ' גב' עדנה רודריג, יור הוועד המקומי קיסריה הנדון: התייחסות לטיוטת תכנית המתאר של קיסריה שהוצגה בישיבת וועדת ההיגוי בתאריך 21 ביוני 2015 1 20/7/2015 לכ' גב' עדנה רודריג, יו"ר הוועד המקומי קיסריה הנדון: התייחסות לטיוטת תכנית המתאר של קיסריה שהוצגה בישיבת וועדת ההיגוי בתאריך 21 ביוני 2015. 1. רקע מסמך זה נערך במענה לפניית הוועד המקומי בקיסריה

קרא עוד

דיודה פולטת אור ניהול רכש קניינות ולוגיסטיקה

דיודה פולטת אור ניהול רכש קניינות ולוגיסטיקה דיודה פולטת אור ניהול רכש קניינות ולוגיסטיקה מחזור 64 שירה עזרא דיודה פולטת אור דיודה הינו רכיב אלקטרוני בעל שני חיבורים הפועלים כחד כיווני ומאפשר מעבר זרם חשמלי בכיוון אחד בלבד. ניתן לבצע שינוים בגוון

קרא עוד

<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D>

<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D> לסיוע משפטי האגף שכר מצווה לעורכי דין מתנדבים מצגת דצמבר 2011 עו"ד אייל גלובוס הממונה על הסיוע המשפטי עבודת האגף לסיוע משפטי מהות שמירה על שוויון כזכות על שוויון בפני החוק/ביהמ"ש אמון על שמירת זכות הגישה

קרא עוד

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי תיירות אורחים ו ירושלים בהשוואה למקומות נבחרים בישראל מאפייני התיירים 99 61% 73% 44% תיירים וישראלים* במלונות בירושלים, 2017-2000 ביקור של תיירים באתרים נבחרים בירושלים*, לפי דת, 2016 הכותל המערבי 16%

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 איה: פו: איה: פו: "מה אתה עושה כשאתה קם בבוקר?" "שואל את עצמי מה אני אוכל הבוקר..ומה אתה?" "אני שואל איזה דבר מסעיר יקרה לי היום.." "זה בדיוק אותו הדבר.." אימון לקריירה מאסטרטגיה לפרקטיקה ממוקדת תוצאות

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint נגישות לתחבורה ציבורית מדיניות משרד התחבורה דצמבר 2014 מתוקף חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלויות התשס"ח- 1998, תוקנו תקנות הנגשת תחבורה ציבורי תשס"ג- 2003. במסגרת החוק, משרד התחבורה, מפעילי התח"צ, הרשויות

קרא עוד

שאלון אבחון תרבות ארגונית

שאלון אבחון תרבות ארגונית שאלון: אבחון תרבות ארגונית על פי : Cameron, E. and Quinn, R. Diagnosing and changing organizational culture Edison Wesley 1999. 1 לפניך שש שאלות הנוגעות לאבחון תרבות ארגונית. בכל שאלה מוצגים ארבעה איפיונים

קרא עוד

עיריית הרצליה 04/10/2018 אגף המינהל הכספי - ה ג ז ב ר ו ת ת.ד. 1 הרצליה טל פקס' עדכון הסכומים בחוקי העזר להלן רשימת

עיריית הרצליה 04/10/2018 אגף המינהל הכספי - ה ג ז ב ר ו ת ת.ד. 1 הרצליה טל פקס' עדכון הסכומים בחוקי העזר להלן רשימת תוכן העניינים דפים 2-6 7 7 8 אגרת תעודות אישור: פיקוח על כלבים, פיקוח על מכירת מוצרים מן החי: מודעות ושלטים: סלילת רחובות: היטל תיעול: מניעת מפגעים ושמירה על הסדר והנקיון: י-ם 91061 מ. פדלון, ראש העירייה

קרא עוד

(Microsoft PowerPoint - \347\357 \371\370\351\351\341\370)

(Microsoft PowerPoint - \347\357 \371\370\351\351\341\370) דילמות בחיי ו של CFO חן שרייב ר, CFO ACE AUTO DEPOT LTD. כנס אילת, ספטמבר 2008 1 2 דור ההמשך מבפנים או מב חוץ? 1. דור ה המשך מבפנים או מבחוץ? עולות מספר שאלות: העדפה האם להעדיף מועמד לתפקיד CFO שגדל בארגון,

קרא עוד

(Microsoft PowerPoint - \356\366\342\372 \354\353\360\361 ver3.pptx)

(Microsoft PowerPoint - \356\366\342\372 \354\353\360\361 ver3.pptx) ברוכים הבאים לכנס מקצועי בנושא : 28 לאוקטובר 2015, ד"ר טל מופקדי ד"ר רועי שלם מנהלי פורום הגבלים עסקיים ורגולציה רקע ונתונים ד"ר טל מופקדי וד"ר רועי שלם /// פורום הגבלים עסקיים ורגולציה 3 גז טבעי מקור

קרא עוד

1 תעריפים לשירותי מים וביוב לצרכן. בהתאם לקובץ תקנות 8240 מיום התעריפים בתוקף מיום שעור מע"מ: 17% מס' סוג צריכה תאור תעריף מים ובי

1 תעריפים לשירותי מים וביוב לצרכן. בהתאם לקובץ תקנות 8240 מיום התעריפים בתוקף מיום שעור מעמ: 17% מס' סוג צריכה תאור תעריף מים ובי 1 תעריפים לשירותי מים וביוב לצרכן. בהתאם לקובץ תקנות 8240 מיום 0.6.2019 התעריפים בתוקף מיום. 1.7.2019 שעור : 17% סוג צריכה מים וביוב מים וביוב 7.079 1.15 6.050 11.242 צריכה ביתית לכל יחידת דיור לכמות מוכרת

קרא עוד

המשברים מאז 2007

המשברים מאז 2007 המשבר הפיננסי העולמי GFC: הרקע מקור עיקרי: דו"ח ועדת החקירה הממלכתית האמריקאית (2011) לגבי הסיבות להתרחשות המשבר Source: National Commission Inquiry Report, 2011 המגזר הפיננסי האמריקאי טרם המשבר: בנקאות

קרא עוד

"ניצנים" תוכנית הצהרונים

ניצנים תוכנית הצהרונים "ניצנים" - צהרונים חברתיים אוגוסט 2017 אב תשע"ז החוק, הקול הקורא, תכנית "ניצנים" החוק לפיקוח על הפעלת צהרונים לגילאי 3-8 נחקק בתהליך מואץ, ביוזמת מספר חברי כנסת, במטרה להסדיר את הפיקוח על הצהרונים במדינה.

קרא עוד

אוקטובר 2007 מחקר מס 21 תקציר מנהלים הקמתם של אזורי תעשייה משותפים במגזר הערבי מחמוד ח טיב עמית קורת מכון מילקן

אוקטובר 2007 מחקר מס 21 תקציר מנהלים הקמתם של אזורי תעשייה משותפים במגזר הערבי מחמוד ח טיב עמית קורת מכון מילקן אוקטובר 2007 מחקר מס 21 תקציר מנהלים מחמוד ח טיב עמית קורת מכון מילקן על אודות תוכנית עמיתי קורת מכון מילקן תוכנית עמיתי קורת מכון מילקן מקדמת את הצמיחה הכלכלית בישראל באמצעות התמקדות בפתרונות חדשניים,

קרא עוד

1

1 איך לבנות שגרות ניהוליות? מה זה שגרות ניהוליות? פעולות המבוצעות ב קבועה, לצרכי ניהול משימות ואנשים. למה זה חשוב? ניהול עם שגרות קבועות ועקביות מאופיין בסדר, ארגון ושליטה. השגרות מאפשרות למנהל להיות בקיא

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint ועדת היגוי ות 2015 מאי 2016 סדר יום ועדת היגוי ות מלון יהודה 2.5.2016 2015 10:30 11:15 התכנסות וארוחת בוקר - 11:30 פתיחה וברכות 11:15 11:30 12:30 סיכום 2015 - דוח סטטוס ות 2015 הצגת עיקרי הדברים ודיון

קרא עוד

<4D F736F F F696E74202D20F9E5F720E4FAF8E5F4E5FA20E4F2E5ECEEE920F8E7EEE9ECE1E9F C456D696E696D697A657229>

<4D F736F F F696E74202D20F9E5F720E4FAF8E5F4E5FA20E4F2E5ECEEE920F8E7EEE9ECE1E9F C456D696E696D697A657229> מיזוגים ורכישות המד יניות ה מסחרית בנוגע לניהול מחסן התרופות והציוד 2 מחסן התרופות משווק תרופות וחיסונים המותווים לבקר ומקנה החקלאית קונה הן ישירות מספקים בחו"ל והן ממפיצים מקומיים המחסן מספק מוצרים במשקל

קרא עוד

גילוי דעת 77.doc

גילוי דעת 77.doc *) גילוי דעת 77 ביקורת יתרות פתיחה בגוף בו עורך המבקר ביקורת לראשונה תוכן העניינים סעיפים 4 1 מבוא 12 5 נהלי ביקורת 16 סיכום הביקורת וההשלכות על דוח רואה החשבון המבקר 13 17 תחילה גילוי דעת זה אושר עלידי

קרא עוד

כנס הסברה בנושא ההוסטל

כנס הסברה בנושא ההוסטל כנס הסברה בנושא ההוסטל 8/7/2018 1 תחילת האירוע 25/5/18 למועצה המקומית ולתושבים נודע לראשונה על הקמת הוסטל לדרי רחוב ונפגעי התמכרויות מפרסומים ברשתות החברתיות ולא בעדכון מסודר. מיקומו: שדרות בן גוריון 5,

קרא עוד

776 17/12/18 : : מספר הצעה תאריך הקצאת קרקע לאנרגיה מתחדשת סולארי בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך החליטה מועצת מקרקעי ישר

776 17/12/18 : : מספר הצעה תאריך הקצאת קרקע לאנרגיה מתחדשת סולארי בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התשך החליטה מועצת מקרקעי ישר 776 17/12/18 : : מספר הצעה תאריך הקצאת קרקע לאנרגיה מתחדשת סולארי בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך 1960 החליטה מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום על תיקון החלטה מועצה מספר 1507 כלהלן:

קרא עוד

דרקטוריון0912

דרקטוריון0912 תמצית דוחות כספיים ליום 30.9.2012 תוכן העניינים הפעילות הכלכלית... 4 רווח ורווחיות... 6 התפתחות ההכנסות וההוצאות... 7 תמצית מידע לפי מיגזרי פעילות:... 11 מיגזר בנקאות אישית... 12 מיגזר הבנקאות הפרטית...

קרא עוד

ע( אהרן איסרס חבר מועצת העיר חולון ביתנו רח' חנקין 42, חולון פקס: (, טלפונים: (ב) דואר אלקטרוני: iswi

ע( אהרן איסרס חבר מועצת העיר חולון ביתנו רח' חנקין 42, חולון פקס: (, טלפונים: (ב) דואר אלקטרוני: iswi ע( אהרן איסרס חבר מועצת העיר חולון ביתנו רח' חנקין 42, חולון 58283 פקס: 09-8851969 (,09-8851970 09-8639464 טלפונים: (ב) 03-5041412 דואר אלקטרוני: iswima@bezeqint.net סלולרי: 050-2333122 052-3866616, 18.2.08

קרא עוד

הכנס השנתי של המכון לחקר הגורם האנושי לתאונות דרכים

הכנס השנתי של המכון לחקר הגורם האנושי לתאונות דרכים אופניים חשמליים סקירה ותחזית ד"ר שי סופר המדען הראשי משרד התחבורה והבטיחות בדרכים הכנס השנתי של המכון לחקר הגורם האנושי לתאונות דרכים יולי 2015, אוניברסיטת בר אילן רקע שוק הרכב במדינת ישראל ובעיקר בערים

קרא עוד

פרופיל ארגוני - תדריך להכרת שירות - מסלול מלא ציין כאן את מירב הפרטים המזהים: שם השירות, כתובת, שם מנהל השירות, שמות עובדים בכירים, שעות קבלת קהל, שעו

פרופיל ארגוני - תדריך להכרת שירות - מסלול מלא ציין כאן את מירב הפרטים המזהים: שם השירות, כתובת, שם מנהל השירות, שמות עובדים בכירים, שעות קבלת קהל, שעו פרופיל ארגוני תדריך להכרת שירות מסלול מלא ציין כאן את מירב הפרטים המזהים: שם השירות, כתובת, שם מנהל השירות, שמות עובדים בכירים, שעות קבלת קהל, שעות פתיחה ונעילה. מספרי טלפון בשירות ובבית עובדים בכירים

קרא עוד

סקירה מקרו – כלכלית שבועית

סקירה מקרו – כלכלית שבועית 9 באוקטובר 2018 ל בתשרי ה'תשע"ט סקירה מקרו כלכלית שבועית תחזית שלנו ציפיות הנגזרות משוק ההון 0.0% בספטמבר מינוס 0.1% בספטמבר 0.2% באוקטובר 0.2% באוקטובר אינפלציה בחודשים הקרובים אינפלציה מצטברת 1.0% 1.1%

קרא עוד

התחדשות עירונית היבטים חברתיים בתכנון

התחדשות עירונית היבטים חברתיים בתכנון התחדשות עירונית היבטים חברתיים בתכנון מחקר וכתיבה: אדריכלית ד ר יעל פדן עיצוב גרפי: שני דהרי וליטל קרני Shine Little studio עמותת 'במקום' - מתכננים למען זכויות תכנון, הוקמה בשנת 1999 על ידי מתכננים/ות

קרא עוד

<4D F736F F D202D2DF7E1E5F6FA20E1E6F720EEE3E5E5E7FA20F2EC20FAE5F6E0E5FA20EBF1F4E9E5FA20ECF8E1F2E5EF20E4F8E0F9E5EF20F9EC20F9F0FA203

<4D F736F F D202D2DF7E1E5F6FA20E1E6F720EEE3E5E5E7FA20F2EC20FAE5F6E0E5FA20EBF1F4E9E5FA20ECF8E1F2E5EF20E4F8E0F9E5EF20F9EC20F9F0FA203 04 מאי 2010 קבוצת בזק מדווחת על התוצאות לרבעון הראשון של 2010 הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות עלה ברבעון הראשון ב 5.6% ל- 642 מיליון שקל ה- EBITDA גדל ב- 4% לעומת הרבעון המקביל, ועמד על 1.22 מיליארד שקל

קרא עוד

וועדת הלסינקי מרכזית - מטרות ואמצעים

וועדת הלסינקי מרכזית - מטרות ואמצעים מערכת האישור והמעקב אחר ניסויים קליניים בישראל - הצעות לשיפור דר' אבי לבנת 4 אוקטובר, 2018 מטרה: ייעול האישור והניטור של ניסויים קליניים רב-מרכזיים תהליך אחיד, מניעת כפילויות קיצור זמן קבלת האישור האתי

קרא עוד

ביעור חומר ארכיוני

ביעור חומר ארכיוני 1 1. מ ט ר ה: מטרת הוראה זו לקבוע סדרים והנחיות לביעור חומר ארכיוני נטול כל ערך. 2. ה ג ד ר ו ת: בהוראה זו: "חומר ארכיוני" כל מכתב, מסמך, כרטסת, דיאגרמה, תרשים, מפה, תצלום, תוית, תיק, תקליט, סרט וכיו"ב,

קרא עוד

שאלות ותשובות צרכים מיוחדים שעת חירום

שאלות ותשובות צרכים מיוחדים שעת חירום קובץ שאלות ותשובות לאוכלוסיות בעלות צרכים מיוחדים בקרו באתר האינטרנט של פיקוד העורף www.oref.org.il מרכז המידע של פיקוד העורף 7021 אוכלוסיות בעלות צרכים מיוחדים )נכים, קשישים, כבדי שמיעה( ש: מהם העקרונות

קרא עוד

CECI Citizens Empowerment Center in Israel A Government that works. For us. המרכז להעצמת האזרח ממשל שעובד. בשבילנו. דו"ח מעקב ארנונה על דירות רפאים יי

CECI Citizens Empowerment Center in Israel A Government that works. For us. המרכז להעצמת האזרח ממשל שעובד. בשבילנו. דוח מעקב ארנונה על דירות רפאים יי CECI Citizens Empowerment Center in Israel A Government that works. For us. המרכז להעצמת האזרח ממשל שעובד. בשבילנו. דו"ח מעקב ארנונה על דירות רפאים יישום החלטת ממשלה מספר 1827: "ארנונה על מבנה מגורים שאינו

קרא עוד

טבלת דרישות מרכזת - מאי 2018 ת"י בנייה בת קיימה )בנייה ירוקה( דרישות לבנייני מגורים - טבלת דרישות מרכזת הבהרה : אישור מקדמי אינו מהווה אישור שלב

טבלת דרישות מרכזת - מאי 2018 תי בנייה בת קיימה )בנייה ירוקה( דרישות לבנייני מגורים - טבלת דרישות מרכזת הבהרה : אישור מקדמי אינו מהווה אישור שלב ת"י 58 -בנייה בת קיימה )בנייה ירוקה( דרישות לבנייני מגורים - טבלת דרישות מרכזת הבהרה : אישור מקדמי אינו מהווה אישור '. יש להשלים את כל הראיות הנדרשות ולהוכיח עמידה בדרישות התקן ל'. כמו יש להשלים עמידה

קרא עוד

Microsoft Word - beayot kniya-1.doc

Microsoft Word - beayot kniya-1.doc בעיות מילוליות - בעיות קנייה ומכירה 1.01 סוחר בגדים קנה חולצות בסכום כולל של 1575 ש"ח. הוא מכר 5 חולצות בהפסד של 5 ש"ח על כל חולצה. את שאר החולצות הוא מכר ברווח של 15 ש"ח על כל חולצה. בסך הכול הסוחר הרוויח

קרא עוד

ל

ל הגשת מועמדות לנבחרי ציבור למליאת המועצה ולוועדים המקומיים: למה מתי ואיך? חוברת זו נועדה לספק מידע למועמדים ולמתעניינים לקראת הבחירות לרשות המועצה, למליאת המועצה ולוועדים המקומיים, שיתקיימו בתאריך 08.00.01.03

קרא עוד

כללים להעסקת קרובי משפחה ועבודה נוספת ברשויות המקומיות

כללים להעסקת קרובי משפחה ועבודה נוספת ברשויות המקומיות כללים להעסקת קרובי משפחה ברשויות המקומיות מגישה: מרגלית בוטרמן, עו"ד ממונה )כ"א ושכר( משפטית משרד הפנים איסור העסקת קרובי משפחה הדין הישראלי מטיל מגבלות על הזכות של הרשות המקומית להתקשר עם קרוב משפחה של

קרא עוד

דוח ביניים לדוגמה 2014

דוח ביניים לדוגמה 2014 דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים לדוגמה ליום 0/ במרץ/ביוני/בספטמבר 06 ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 4 ובהתאם לפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 970 מרץ 06 4 6 9 4 6 7 7 0

קרא עוד

<4D F736F F D20E7F9E1E5F0E0E5FA20F4E9F0F0F1E9FA2E646F63>

<4D F736F F D20E7F9E1E5F0E0E5FA20F4E9F0F0F1E9FA2E646F63> הלוואות לזמן ארוך הלוואה בלתי צמודה הלוואה לזמן ארוך הינה הלוואה שפירעונה נמשך מעבר לשנה. ערך הסילוק של ההלוואה הצורה בה ההלוואה מוצגת במאזן והמשמעות הינה: כמה עולה (כמה צריך לשלם) היום על מנת "להיפטר"

קרא עוד

המעבר לחטיבה עליונה

המעבר לחטיבה עליונה בס "ד בס "ד בס "ד עיריית אשדוד מקיף ז' הקריה אשדוד התשע "ב בית הספר ביכולת של התלמידים, ומאפשר בכל מסלול לגשת לבחינות הבגרות לפי יכולתו והישגיו הלימודים. בית הספר שכל תלמידי שכבה ט' ימשיכו ללמוד במסגרת

קרא עוד

שחזור מבחן יסודות הביטוח – מועד 12/2016

שחזור מבחן יסודות הביטוח – מועד 12/2016 שחזור בחינה יסודות הביטוח מועד 2202/21 לפניכם שחזור מבחן יסודות הביטוח מועד 2202/21. השאלות מבוססות על שחזור התלמידים. תודה לכל אלו שתרמו בביצוע השחזור. במידה והנכם זוכרים שאלות נוספות ו 0 או דיוק טוב

קרא עוד

‏כ"ב סיון, תשס"ו

‏כב סיון, תשסו מקרקעין יב/ 5 )ספטמבר )3102 32 שיקולים חברתיים בהליכי התחדשות עירונית מאת יעל פדן 1 גיל גן-מור שוו בנפשכם מקרה שבו נציג השלטון מגיע לשכונה מסוימת, שדייריה עניים, ומודיע לתושבים כי בתוך זמן מסוים יהיה עליהם

קרא עוד

תקנון כדורגל כללי 1. הוראות תקנון זה, הינן ייחודיות לענף הכדורגל ובאות להוסיף על הוראות התקנון הכללי. 2. המשחקים ייערכו לפי חוקת המשחקים הנהוגה בהתאחד

תקנון כדורגל כללי 1. הוראות תקנון זה, הינן ייחודיות לענף הכדורגל ובאות להוסיף על הוראות התקנון הכללי. 2. המשחקים ייערכו לפי חוקת המשחקים הנהוגה בהתאחד תקנון כדורגל כללי 1. הוראות תקנון זה הינן ייחודיות לענף הכדורגל ובאות להוסיף על הוראות התקנון הכללי. 2. המשחקים ייערכו לפי חוקת המשחקים הנהוגה בהתאחדות לכדורגל בישראל להוציא הוראות מיוחדות המפורטות בתקנון

קרא עוד

נהג, דע את זכויותיך! 1 עי שלך! מען - האיגוד המקצועי שלך! מען - האיגוד המקצועי שלך! מען - האיגוד המקצועי שלך! מען - האיגוד האיגוד המקצועי שלך! מען - הא

נהג, דע את זכויותיך! 1 עי שלך! מען - האיגוד המקצועי שלך! מען - האיגוד המקצועי שלך! מען - האיגוד המקצועי שלך! מען - האיגוד האיגוד המקצועי שלך! מען - הא נהג, דע את זכויותיך! 1 איגוד המקצועי שלך! מען - האיגוד המקצועי שלך! מען - האיגוד המקצועי שלך! מען - האיגוד המקצועי שלך! מען אהא 2 נהג! דע את זכויותיך! אין זה סוד, שמעבידים רבים אינם משלמים את המעט שמגיע

קרא עוד

צו ארנונה 1997

צו ארנונה 1997 1 צו ארנונה 2018 בתוקף סמכותה לפי חוק ההסדרים במשק המדינה )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב(, התשנ"ג 1992 והתקנות שהותקנו על פי כל דין, מחליטה בזה המועצה האזורית זבולון )להלן: "המועצה"( בישיבתה ביום 19.6.2017

קרא עוד

התאחדות המלונות בישראל ת ע ש י י ת המלונאות ב י ש ר א ל תמונת מצב ומבט קדימה ס פ ט מ ב ר

התאחדות המלונות בישראל ת ע ש י י ת המלונאות ב י ש ר א ל תמונת מצב ומבט קדימה ס פ ט מ ב ר התאחדות המלונות בישראל ת ע ש י י ת המלונאות ב י ש ר א ל תמונת מצב ומבט קדימה ס פ ט מ ב ר 2 0 1 3 נתוני תפעול מלונות בשנת 2012 מקור הנתונים: "רבעון סטטיסטי לתיירות ושירותי הארחה" )כרך 41(- ל.מ.ס, "מלונות

קרא עוד

מיזכר

מיזכר קול קורא להגשת מלגה למשפטנים יוצאי אתיופיה ע"ש עו"ד צבי מיתר ז"ל שנה"ל תשע"ו רקע כללי מזה ארבע עשר שנים, העניקו עו"ד צבי מיתר ומשרד עורכי הדין מיתר ליקוורניק גבע לשם טל ושות עורכי דין, מלגות נדיבות לסטודנטים

קרא עוד

האגף לתכנון אסטרטגי טלפון: פקס: פברואר 2017 יום רביעי כ"ו שבט תשע"ז לקט נתונים ליום המשפחה 2016 בפתח תקווה נכון לתאריך 01/01/

האגף לתכנון אסטרטגי טלפון: פקס: פברואר 2017 יום רביעי כו שבט תשעז לקט נתונים ליום המשפחה 2016 בפתח תקווה נכון לתאריך 01/01/ פברואר 0 יום רביעי כ"ו שבט תשע"ז לקט נתונים ליום המשפחה 06 בפתח תקווה נכון לתאריך 0/0/0 בפתח תקווה יש,868 תושבים. התפלגות התושבים בעיר לפי מגדר מגדר סך אחוז 4% % 00% 066 868 זכר נקבה התפלגות התושבים בעיר

קרא עוד

PowerPoint Presentation

PowerPoint Presentation : עדכון ממשקים, פעולות וחובות שימוש הדרכה לסוכנים אפריל 2018 26 אפריל 18 עדכון, עדכון עדכון, ב 29.4.2018 יכנס לתוקף עדכון של חוזר מידע ונתונים בשוק הפנסיוני" ובבקשות שניתן להגיש באמצעות המסלקה. "מבנה אחיד

קרא עוד