דו ח מסכם עקרונות תכנון והנחיות תכנית מתאר מבשרת ציון דצמבר 2016 מנהל התכנון מבשרת כנית מתאר מועצה מקומית לרמן אדריכלים ומתכנני ערים בע מ מבשרת ציון
1
תוכן עניינים: 3 14 38 84 94 137 159 177 189 הקדמה עיצוב עירוני נוף סביבה תנועה ותחבורה כלכלה צורכי ציבור אוכלוסייה וחברה תשתיות: מים וביוב 2
3
הקדמה מבשרת ציון היא רשות מקומית בעלת אופי עירוני-פרברי הממוקמת בפרוזדורי ירושלים, 9 ק"מ מערבית לירושלים, משני ציידיו של כביש מס' 1 אשר הלכה למעשה מחלק את הישוב לשני חלקים; צפוני ודרומי. מבנה הישוב הנוכחי נוצר מאיחוד שני ישובים בשנת 1964, מעוז ציון ומבשרת ירושלים, למסגרת מוניציפלית אחת שקיבלה את השם "מבשרת ציון". היישוב משתרע על פני 6.4 אלף דונם, כיום אוכלוסייתו מונה כ 24 אלף תושבים, וצפיפות יח"ד לדונם ממוצעת עומדת על 6.5. אוכלוסיית הישוב מורכבת מציבור בעל מעמד כלכלי-חברתי גבוה מאוד אך גם מציבור ממעמד נמוך בהרבה )הדירוג הסוציו אקונומי של הישוב עומד על 8 מתוך 10 ומעיד על הפערים הגדולים שבין האוכלוסיות(. מאפיינים נוספים של הישוב: קהילה מעורבת ובעלת מודעות; רווחת דיור גבוהה במרבית חלקי היישוב; מיקום מרכזי על התפר בין ירושלים ותל אביב המאפשר נגישות גבוהה לערים הגדולות; מיקום בלב אזור עשיר במשאבי טבע, נוף, מורשת ושטחים פתוחים ערכיים; מערכת חינוך איכותית ועל יסודית אינטגרטיבית. כאמור לצד יתרונות הישוב, הוא מתמודד עם שונות חברתית-כלכלית בין קבוצות אוכלוסייה; גירעון תקציבי עמוק; מיעוט שטחי תעסוקה ומסחר היוצר יוממות גדולה החוצה; מערך תחבורה המבוסס על ציר ראשי אחד המוביל לעומסי תנועה גבוהים בעיקר בשעות השיא; תלות גבוהה ברכב הפרטי; קישוריות נמוכה לשטחים הפתוחים העוטפים את היישוב; בנייה בלתי מוסדרת במרקמים הוותיקים, רמת פיתוח ותחזוקה נמוכה של המרחב הציבורי לרבות גנים, רחובות, שבילים וכיכרות; מוסדות ציבור וחינוך וותיקים; העדר מרכז עירוני ומחסור בחללי פנאי ותרבות. תכנית המתאר התקפה לישוב נערכה בשלהי שנות השבעים ומאז אושרו בה בעיקר תכניות מקומיות- נקודתיות. העדר תוכנית מתאר מעודכנת יצר מחסור בפתרונות לתוספת מגורים ולמגמת הגירה שלילית מהישוב. סקירת המצב הקיים העלתה תמונה של יישוב מרכזי )במיקומו(, אולם שולי עדין במעמדו האזורי. יחד עם זאת, מבשרת ציון עוברת בעשור האחרון שינויים פנימיים חברתיים וכלכליים וניתן להבחין במגמות של חיזוק והעצמת הישוב המקבלים ביטוי במגוון פרויקטים חדשים בשלבי תכנון שונים, חלקם עוסקים בתוספת יח"ד וחלקם בתוספת שטחי תעסוקה ומסחר. במקביל, היישוב חשוף ללחצים והזדמנויות חיצוניים כגון שינויים במערך התנועה הארצי, תכניות לפיתוח שכונות חדשות בישוב והקמה של אזורי מגורים חדשים בסמוך לו. תכניות תשתית לאומית כגון תת"ל 16, העוסק בשדרוג כביש מס' 1, ותת"ל 2 העוסק בהוספת כביש מס' 16 )חיבור בין דרום ירושלים לכביש מס' 1 באזור מוצא(, כוללות שינוי משמעותי במערך הכניסות והיציאות של הישוב ומייצרות אתגר לישוב אשר מתמודד כבר היום עם עומסי תנועה. התוכנית לוותה בתהליך שיתוף ציבור אשר כלל קבוצות מיקוד, מפגשי שיתוף ציבור ומפגשים עם פרנסי העיר. כל אלה תרמו לגיבוש חזון הישוב והמטרות והיעדים. 4
חזון הישוב יישוב מתפתח ואטרקטיבי המספק איכות חיים גבוהה לתושביו - פיתוח מתון בעל מאפיינים עירוניים עם מרכז יישובי ומרחב ציבורי אטרקטיבי, פיתוח מרכזי תרבות וקהילה, מערכת חינוך איכותית, חיבור אינטגרלי וקישוריות טובה בין חלקי היישוב. יישוב בעל בסיס כלכלי איתן המאפשר איזון תקציבי ואספקת שירותים ברמה נאותה. יישוב המהווה שחקן משמעותי במרחב המהווה מוקד שירותים אזורי הנהנה מנגישות גבוהה לירושלים, מטרופולין תל אביב והמרחב הסובב. יישוב לכל תושביו - העשיר ויצירת "מחזור חיים" מאוזן. יצירת תנאים מיטביים לכל האוכלוסיות וחלקי היישוב, תוך שמירה על הפסיפס החברתי יישוב משולב בטבע ובנוף הסובבים אותו - שימוש מושכל ומקיים במרחבי הטבע הסובבים, תוך יצירת מערך קשרים למרחבים ציבוריים איכותיים בתוך ומחוץ ליישוב, המותאמים למנעד רחב של פעילויות וגילאים. עיקרי התוכנית המוצעת מגורים התוכנית מציעה יעד אוכלוסייה של 42,000 תושבים לשנת יעד התוכנית )2040( ותוספת של כ 5,500 יח"ד. תוספת המגורים לישוב באה לידי ביטוי הן בשכונות חדשות )בעיקר בדרום הישוב( והן בהתחדשות עירונית במרקמים הוותיקים של הישוב אשר עוברים כבר היום תהליכים מסוג זה. התוכנית קובעת עקרונות תכנוניים לסוגי השכונות השונים בישוב: שכונות חדשות, שכונות שנוסדו בשנות ה 80-90 )אשר אופיין אינו צפוי להשתנות באופן מהותי( ומרקמים ותיקים. עקרונות אלה יהוו קווים מנחים להכנת תכניות מפורטת אשר יבואו בעקבות תוכנית המתאר. פיתוח ואימוץ דפוסים עירוניים נראה שהאתגר הגדול ביותר אתו מתמודד הישוב הוא שינוי באופיו. בעוד שבמקור ועד שנות ה 80-90 היה הישוב בעל אופי כפרי-פרברי מובהק )בנייה צמודת קרקע במגרשים גדולים, מיעוט של שטחי מסחר ותעסוקה( בעשורים האחרונים הוא עובר שינויי משמעותי והפוך אט אט חישוב עירוני, למורת רוחם של תושבים רבים. השכונות הצפוניות של הישוב שפותחו בשנות ה 90 פותחו בדגמים עירוניים של בנייה לגובה של כ 6-7 קומות, המרקמים הוותיקים עברו עיבוי משמעותי וכבר כמעט ואינם מזכירים את הדגם הראשוני, ושכונות חדשות מתוכננות בדרומה בצפיפויות גבוהות יחסית ובבניה לגובה. יחד עם זאת, שאר 5
תשתיות העיר לא הותאמו לשינוי באופייה והיא עדיין מתמודדת עם חוסר תקציבי הנובע מהיעדר שטחים מניבים המקשים על המועצה לספק שירותים נאותים לתושבים. בנוסף, רשת הכבישים של הישוב לא עבר שדרוג כלשהו וזה, בנוסף לעליה ברמת המינוע ולתחבורה ציבורית ברמה נמוכה, יוצרים עומסי תנועה רבים. בשנת היעד של תוכנית המתאר )2040( יעמוד היקף האוכלוסייה על כ 42,000 נפש. המשמעות היא שמבשרת ציון תהפוך באופן חד משמעי לישוב עירוני. לכן תוכנית המתאר רואה את תפקידה העיקרי בסיוע לישוב במעבר מהיותו בעל אופי כפרי לישוב עירוני ואימוץ דפוסי עירוניות ומקסום הפוטנציאל העירוני הטמון בו. פיתוח ושדרוג דפוסים עירוניים בישוב בא ליד ביטוי בנושאים הבאים: ציר הראל החוצבים - שד' הראל-החוצבים עוברות לאורכו של הישוב כולו )צפון-דרום( ומהוות את עמוד השדרה העירוני אליו מתחברות כל שכונות הישוב. כיום שונה מאוד חלקו הצפוני של הציר )המתפקד כרחוב חצי עירוני( מחלקו הדרומי של הציר )המתפקד כעורק תנועה המעביר תנועה עוברת רבה(. חלקו הצפוני של הרחוב מטופח ומשמש בחלקים ממנו כציר הליכה למרות שלא גובלים בו שימושים עירוניים רבים. חלקו הדרומי )בו זכות הדרך ממומשת באופן חלקי בלבד( משמש בעיקר להעברת תנועה שכן ברובו הוא חסר מדרכות בכלל והשימושים הגובלים בו דלים ולא מושכי קהל. כיום שני חלקי הישוב מנותקים מבחינת הנתק העירוני ע"י כביש מספר 1 החוצה אותו )באזור מחלף הראל(. בעתיד עתידים לקום מתח"ם תחבורתי ומבני מגורים על גבי המחלף )פעולות אלה התאפשרו בעקבות שדרוג כביש מס' 1( אשר יסייעו בחיבור שני חלקי העיר לכן, התוכנית רואה בציר הראל-החוצבים את פוטנציאל הגדול ביותר של הישוב בכל הקשור לאימוץ דפוסים עירוניים. הפיכתו לרחוב עירוני פעיל בכל חלקיו, המשלב עירוב שימושים )מגורים, שימושי ציבור, תעסוקה, מסחר ועוד( ומתפקד כציר ירוק, מוצל ומגונן להולכי רגל ולאופניים לכל אורכו תתרום רבות לאיכות החיים העירונית. בנוסף, רחוב עירוני פעיל יסייע בחיבור והקישוריות בין שני חלקי העיר ויסייע באיזון חוסר שיווי המשקל הקיים היום בין צפון ודרום. לשם כך התוכנית מגדירה עקרונות לתכנון הציר ולשימושי הקרקע הגובלים בו. בנוסף, עשרות רבות של שטחי תעסוקה ומסחר נמצאים בהליכי תכנון ואישור בתמיכתה של תוכנית המתאר. כמו כן, במסגרת תכניות בהליכים שובצו מבני ציבור על הציר באופן שיתרום לו ויסייע בהפיכתו לחיוני כמו כן, תוכנית המתאר איתרה וסימנה מספר מוקדים עירוניים לאורך הציר, בקנה מידה משתנה, להם היא ממליצה, לאור חשיבותם, לערוך תכניות מפורטות על מנת למקסם את הפוטנציאל שלהם. למוקדים אלה חשיבות רבה בהפיכתו של הציר לעורק חיים פעיל ואיכותי. תעסוקה ומסחר כאמור הישוב מתמודד עם חוסר תקציבי גדול הנוסע ממיעוט שטחים מניבים. חוסר זה גרם ליוממות גדולה מהישוב החוצה כל בוקר ותרם לאופיו ותדמיתו כפרבר שינה. תוכנית המתאר והתוכניות המקודמות בו מוסיפים כ 360,000 מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר )197,000 מ"ר במסגרת תכניות מאושרות ומקודמות ו 170,000 מ"ר במסגרת תוכנית המתאר( אשר רובם 6
ממוקמים לאורך שד' הראל החוצבים )מבני תעסוקה המעורבים לעיתים עם שימושי מגורים ותיירות וכוללים חזיתות מסחריות(. אנו מאמינים שתוספת משמעותית של שטחים מניבים תסייע בהקטנת הגרעון התקציבי של המועצה, תאפשר לה לספק שירותים עירוניים טובים יותר, ותקטין את אחוז היוממות החוצה מן הישוב. בנוסף גישת תוכנית המתאר היא שעל מנת להגיע למימוש של היקף שטחי תעסוקה ומסחר שיכולתם לעשות שינוי משמעותי בכלכלת הישוב, על תוכנית המתאר לאשר שטחים בהיקף גדול יותר. אחרת שווי השטחי המסחר יהיה גבוה מגדי שיוכל להתממש. הסדרת ההתחדשות העירונית במרקמים הוותיקים )מעוז ציון א', מעוז ציון ב', מבשרת ירושלים( על המרקמים אלה חלק תוכנית מפורטת המאפשר עיבוי משמעותי של יח"ד. תוכנית זו מיושמת באופן נרחב במרקמים אלה והיא משלשת ומרבעת את כמו יחידות הדיור. משמעות עיבוי זה היא פגיעה קשה ברחובות המקומיים במרקמים אלה ובמרבים הציבוריים שבהם, קרי המדרכות )מרקמים אלה מאופיינים בחוסר ניכר של שצ"פים(. המדרכות ברחובות אלה צרות מלכתחילה, היעדר כמות מספקת של חניות בתוך המגרשים גורמת לחנייה על מדרכות, מכשולים רבים ממוקמים עליהן ומקשות על הליכה רציפה ואין בהם די מקום על מנת לשתול עצים בכלל, כל שכן עצים גדולים בעלי יכולות הצללה. תוכנית המתאר מקנה עקרונות להמשך ביצוע התחדשות עירונית במרקמים אלה כאשר עיקר הדגש הושם על שדרוג ושיפור המרחב הציבורי )חיוב חנייה בתוך המגרש או פתרון של איגום חניות, שינוי חתכי הרחוב באופן המאפשר הרחבת מדרכות, חיוב שתילת עצים גדולים בתוך המגרשים באופן שיסייע בהצללת הרחוב וכד'(. מתחמים להתחדשות / פינוי בינוי תוכנית המתאר איתרה 5 מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית בפורמט של פינוי בינוי / תמ"א 38, עיבוי וכד'. תוכנית המתאר אינה קובעת את אופן ההתחדשות העירונית ואף לא קובעת את היקף יחידות הידור העתידי אך היא קובעת עקרונות לתכנון מתחמים אלה בדגש על יצירת מרחב ציבורי איכותי, תרומה לרחובות ראשיים, יצירת שצ"פים ואספקת הצרכים הפרוגרמתיים הציבוריים )שכונתיים וכלל יישוביים(. תוספת חיבור תחבורתי )כביש עין חמד החוצבים( תוכנית המתאר תומכת בתוספת חיבור תחבורתי נוסף בין חלקו הדרומי של הציר למחלף עין חמד למרות הפגיעה בשטחי טבע ערכיים והפגיעה הנופית שטמונה בו מכיוון שהוא יכול לסייע מאוד בהפיכתו של ציר הראל החוצבים לרחוב עירוני. ע"י הסטת התנועה העוברת מכיוון מטרופולין תל אביב לדרום ירושלים יוכל הציר לשנות את אופיו, ולהתאפיין בתנועת רכב דלילה יותר, מהירויות נסיעה נמוכות יותר, תתאפשר פעילות הולכי רגל נרחבת יותר וחציות תכופות של הרחוב מצד לצד. * להרחבה ראו פרק עיצוב עירוני בדו"ח זה 7
נוף ושטחים פתוחים תכנית המתאר שמה דגש על שימור איכויות הנוף הסובב במבשרת והעצמת מערך השטחים הפתוחים בישוב. עיקרי התכנון הנופי הינם: 1.יצירת שלד ירוק עירוני המחבר את מערך הגנים הרחובות והשטחים הפתוחים ביישוב. מאפשר תנועה רציפה ונוחה להולכי רגל ורוכבי אופנים בין גנים, מגורים ומוסדות ציבור, ומהווה שלד ליער עירוני בר קיימא. 2. שדרוג מערך הגנים השכונתי ומתן מענה לכלל התושבים ולמגוון אוכלוסיות 3. קישור הישוב והפארקים לשטחים הטבעיים הסובבים בעזרת שביל סובב מבשרת 4. פארקים מרכזיים שיפנו למגוון משתמשים רחב בעיר ומחוצה לה: פארק הראל - פארק עירוני ושער לשטחים הפתוחים מצפון פארק המבשר )המחצבה( - פארק עירוני ושער לשטחים הפתוחים מדרום 5. שימור והעצמת איכויות הנוף הטבעי הסובב את מבשרת על ידי מניעת פגיעה מפיתוח, הגדרת אזורי טבע עירוני לניהול, הדגשת מבטים לנוף, קישור השטחים הפתוחים לישוב וכד'. 6. הטמעת מערך תשתיות ירוקות לניהול נגר עילי ומיתון אקלימי כחלק מחתך הרחוב 7. שיקום נופי של אזורים פגועים בדרום העיר כדוגמת המחצבה, המגרסה ואזור המלאכה. * להרחבה ראו פרק הנוף בדו"ח זה תחבורה עקרונות התכנון התחבורתי: הפיכת ציר הראל-החוצבים לרחוב עירוני: מדרכות רחבות ומוצלות ופיתוח שביל אופניים לאורך הציר. כניסות נוספת לישוב - ציר המחבר בין מחלף עין חמד לחוצבים וכניסה מכביש מס' 1 )מזרח( למבשרת ירושלים יישום עקרונות של מיתון תנועה בשכונות המשפר בטיחות והמרחיב משמעותית את התשתית עבור רוכבי אופניים. ייעול מערך התח"צ ע"י תוספת מסוף קצה בדרום הישוב. המלצה לשינוי מערך האוטובוסים - יותר קווי אוטובוס ישירים על הציר הראשי ופחות קווים מאספים בשכונות..1.2.3.4.5 * להרחבה ראו פרק התחבורה בדו"ח זה 8
פרוגרמה יישובית יח"ד ואוכלוסייה 9
פרוגרמה לצורכי ציבור שימוש מעונות יום היחידה כיתה כיתה כיתה כמות תוספת נדרשת שטח נדרש ליחידה )לפי המדריך ) תוספת בשטחי ם קיימים )דונם( שטח נדרש לתוספ ת בדונם )נטו( 5 הערות ניתן מענה ל 50% - מהאוכלוסיי ה המלצת צוות התכנון למיקום תוספת צורכי הציבור 9.6 27 34 גני ילדים חינוך מיוחד אין צורך להוסיף שטחים. מומלץ לשלב עם מוסדות קטנים אחרים כמו בתי כנסת, בשטחים סחירים וכד' שכונה י"א אח"י מתחם הישיבה התיכונית סה"כ 10 4 12 26 8.4 0.3 28 6 24 86 חינוך יסודי כיתה חמדת השקד מגרסה ארי כהן 18 מרכז 12 קליטה מתחם 3- השלום רכס חלילים 18 חוסר סה"כ בית ספר חדש בפארק "המבשר" 75 24 95 חינוך על יסודי כיתה מגרסה מתחם 36 "מולדת והיובל" 11
תיכון הראל 42 חוסר סה"כ בית ספר חדש בפארק "המבשר" 84 3 8 3 3.5 10 4 3 3 0.5 0.25 0.5 1 10 2 3 1 7 2 1 2 1 מרכזים קהילתיי ם מועדוני נוער מועדון לקשיש מרכז מועדון כדאי להצמיד למבנה לקריית החינוך בדרום. יש לשדרג את המרכז המתחם הראל אין צורך ביעוד נפרד. מומלץ לשלב במרכזים הקהילתיים או במבנה ציבורי אחר או במבנה סחיר. אין צורך ביעוד נפרד אין צורך ביעוד נפרד מגרסה, מתחם השלום, מתחם הראל פארק עירוני, מגרסה, הראל, הדרור, וד"ל החוצבים, מעוז ב', שכונה י"א מרכז יום 1 לקשישים מוגבלים מוסדות רווחה אחרים מגרש כדרוגל בריכת שחייה מגרש טניס מתחם הכולל 4 מגרשים בפארק העירוני במחצבה מגרסה, מתחם "מולדת והיובל" בפארק העירוני במחצבה 12
אולמות ספורט אין צורך ביעוד נפרד אין צורך לייעד שטח נוסף אין צורך לייעד שטח נוסף בפארק העירוני במחצבה 0.616 0.426 4.5 28.5 44 4.5 2 תחנות לבריאות המשפח ה קופות חולים שכונתיו ת בתי כנסת מקווה שירותי חירום והצלה מקלטים צרכים כלל עירוניים תיאטרון, מוזיאון, סינמטק וכד' אין צורך בתוספת שטח נפרד תידרש הקצאה לפי אופי אוכלוסייה חדשה אין צורך בתוספת שטח נפרד אין צורך בהקצאה נפרדת. מענה יינתן במסגרת מוסדות החינוך החדשים והבנייה החדשה. קונסרבטורי ון, מרכז הקליטה 42 37 79 25 286 סה"כ ללא הקצאה כלל עירונית סה"כ כולל הקצאה כלל עירונית * להרחבה ראו פרק צורכי הציבור בדו"ח זה 13
14
מבוא נספח העיצוב העירוני מפרט את עקרונות התכנון והעיצוב של מבשרת ציון ומתרגם אותם להנחיות ברורות אשר ידריכו את מתכנני התכניות המפורטות ותכניות בינוי חדשות וכן ישמשו אמות מידה למוסדות התכנון בבואם להדריך ולשפוט את התכניות הנ"ל או להוציא היתרי בנייה על פי תכניות קיימות המחייבות תכנית בינוי כתנאי להיתר בנייה. שדרות הראל החוצבים ציר הראל החוצבים מהווה את עמוד השדרה העירוני של מבשרת ציון. הוא נע מצפון לדרום, מחבר בין שני חלקי היישוב ומתפרש על פני כשלושה קילומטר. כיום תפקידו העיקרי של ציר הראל-החוצבים, בעיקר בחלקו הדרומי הוא העברת תנועה בהיקפים נרחבים לבאים מכביש 1 מכיוון מערב אל דרום ירושלים. בנוסף, הוא מתפקד כציר אורבני בעיקר בחלקו הצפוני, כאשר לאורכו ממוקמים המוקדים העירוניים המרכזיים כגון קניון הראל; קריית חינוך הכוללת: מרכז פיס, חטיבת ביניים, תנועת הצופים ובי"ס יסודי; בניין המועצה; תיכון הראל; פארק הראל ועוד. כיום שונה מאוד חלקו הצפוני של הציר )המתפקד כרחוב עירוני( מחלקו הדרומי של הציר בעיקר עקב חוסר בשימושים עירוניים הגובלים בציר. תוכנית המתאר רואה חשיבות גדולה בציר זה ובפוטנציאל הטמון בהפיכתו לשדרה עירונית ראשית המחברת את שני חלקי הישוב - הצפוני והדרומי והשכונות ממזרח וממערב. שדרה עירונית ומרחב ציבורי פעיל ונגיש בכל חלקיו, משלב שימושים מעורבים )מגורים, שימושי ציבור, תעסוקה, מסחר(, מתפקד כמרחב ציבורי איכותי; מעודד תנועת הולכי רגל, רוכבי אופניים, מפגשים ושהייה במרחב הציבורי. הפיכתו של הציר מעורק תנועתי לרחוב עירוני בחלקו הדרומי, כרוכה בהוצאת התנועה העוברת. דבר זה יתאפשר עם סלילתו של כביש אזורי חדש אשר צפוי לחבר בין מחלף עין חמד לשד' החוצבים )מדרום לשכונת המגרסה(. הכביש החדש צפוי לתת מענה טוב בהרבה לתנועה העוברת מבחינת רמת שירות, ולכן יתאפשר השינוי הרצוי באופיו ותפקידו של ציר הראל - החוצבים. 15
ציר הראל-החוצבים ופריסת מוקדים ותכניות בהליכים לאורכו עקרונות מנחים לפיתוח שדרות הראל-החוצבים: לאורך שדרות הראל - החוצבים יש לפתח מרחב ציבורי איכותי, שדרות עצים כפולות וטיילת עירונית, חזית עירונית פעילה ורציפה )מסחר, שרותים והסעדה( ושימושים מעורבים בהתאם לתוכנית המתאר )מגורים, מסחר, תעסוקה, שצ"פ, שב"צ ועוד(. חתך הרחוב יתוכנן תוך מתן עדיפות להולכי הרגל וליצירת מרחב ציבורי אטרקטיבי, מדרכות רחבות ופנויות ממכשולים ברוחב שלא יפחת מ 5 מ' בכל צד, בנוסף למרחב בזיקת הנאה עד קו הבנין בתחומי המגרשים )לא פחות מ - 4.0 מ' רוחב(, תוך מתן אפשרות להקמת ארקדות במרחב הפרטי הפתוח בקומת הקרקע. לאורך הציר יש לחייב נטיעת עצים גדולים בשדירה כפולה. דגש יושם על המשכיות מרחב הולכי הרגל גם לרחובות החוצים את שדרות הראל - החוצבים וחיבור של צירי הולכי רגל ואופניים אל העורף הבנוי משני צידי הציר. בחתך הרחוב, לכל אורך הציר, ישולב שביל אופניים רציף בדופן המערבית לפי תקנות משרד התחבורה. כל המבנים לאורך הרחוב יתוכננו כך שהכניסה הראשית אליהם תהיה מרחוב הראל - החוצבים. לא תותר הקמת חזית אטומה הפונה אל הרחוב ללא פתחים ו/או חלונות בחזית המסחרית או הציבורית. אזורי שירות של הבניינים, אזורי חניה ומתקני טיפול בפסולת והנגישות אליהם ימוקמו כך שיופנו לכיוונים צדיים או אחוריים שאינם מפריעים לפעילות ברחוב, לעסקים הסמוכים או לשטחי הציבור הסמוכים. יעשו הסידורים הנדרשים למניעת הפרעות ויזואליות, אקוסטיות וכד'. במרווח שבין קו הבניין לגבול המגרש בחזית מסחרית תקבע זיקת הנאה המאפשרת מעבר חופשי לציבור. ושימוש 16
לאורך כל הציר, באזורים בהם מסומנת בתשריט חזית מסחרית, תוקם חזית שכזו לאורך לפחות 80% מאורך חזית המבנן הפונה לרחוב. גובה החזית המסחרית יהיה 6 מ'. התכנון האדריכלי והעיצוב של המבנים יעשה בזיקה משותפת בין המבנים בכל מקטע. חזית מסחרית תתאפשר גם ברחובות החוצים את שדרות הראל - החוצבים, כמסומן בתשריט. בבניינים מעורבים עם מגורים, תעסוקה ומסחר, יושם דגש בהתרת השימושים על מניעת מטרד לדיירי הבניינים. לאורך הציר ישולבו פונקציות ציבוריות על מנת להפוך את שימושי הדופן ברחוב למגוונים ופעילים לאורך כל שעות היום. מומלץ לפתח פונקציות אלה במוקדים שזוהו כחשובים ע"י תוכנית המתאר )מסומנים בתשריט בסימבול "שטח לתכנון מפורט"(. במתחמים המסומנים ככיכרות עירוניות )מסומנים בתשריט בסימבול "שטח לתכנון מפורט"( הפיתוח והבינוי יהיו בהתאם לתוכניות מפורטות הכוללות תכניות לעיצוב אדריכלי. חתך מוצע לשד' הראל-החוצבים: 2 נתיבי תנועה לכל כיוון o חנייה לאורך בשני צידי הרחוב ככל שניתן או אחד לסירוגין o פס הפרדה/אי תנועה - 1.5 מ' מגונן o שביל אופניים דו סיטרי בדופן המערבית o רוחב מדרכה מינימלי בזכות הדרך 3.0 מ' לכל כיוון o שדרת עצים בכל צד )במקרים אפשריים שדרה כפולה( o לאורך הציר ישולבו פסי נטיעה / פתחי נטיעה בגודל ועומק אשר יאפשרו התפתחות של עצים גדולי נוף ויוטמעו מערכות תשתית ירוקה לניהול נגר עילי כדוגמת אדניות השהייה לנגר gardens(.)rain חתך עקרוני שד' הראל-החוצבים 1 1 להרחבה בנושא תשתיות ירוקות ניתן לעיין בפרק הנוף בדו"ח זה. 17
שדרות הראל-החוצבים - מושגים והנחיות לפיתוח מרחב ציבורי דופן פעילה - דופן בה שימושים עירוניים פעילים מופנים לרחוב - חזיתות מסחריות, מקומות עבודה, מרכזי שירות ופנאי, מבני ציבור - המעודדים פעילות אנושית. יצירת קו מגע פתוח בין המבנה והרחוב; נגישות מוחלטת להולך הרגל לחזיתות הפעילות )כניסה ישירה ממפלס הרחוב(; מלווה במרחב ציבורי הכולל מדרכה רחבה ועצים; מלווה בפעילות רחוב של הולך הרגל. אלמנטים מחברים - אלמנטים המאפשרים תנועה רציפה, בטוחה ואיכותית ויוצרים רצף ויזואלי. שדרת עצים, שביל אופניים, שביל הליכה, חזית מסחרית. מוקדים לתכנון מפורט - מתחמים המסומנים כמוקדים עירוניים )מסומנים בתשריט בסימבול "שטח לתכנון מפורט"(. מוקד עירוני מהווה מרכיב מהותי במרחב הציבורי והבינוי יהיו בהתאם לתוכניות מפורטות הכוללות תוכניות לעיצוב אדריכלי. ובעמוד השדרה העירוני ומושך אליו קהל רב של הולכי-רגל. הפיתוח רצועת הליכה - הרצועה על המדרכה לאורך הרחוב, המיועדת לתנועה אורכית של הולכי-רגל בלבד. רצועת עזר - הרצועה לאורך הרחוב על המדרכה או לאורך המיסעה/חנייה, המיועדת להתקנה של העצמים הנייחים והתשתיות העיליות, במגמה לפנות את רצועת הולכי הרגל ממכשולים ומטרדים. מרחב פעילות - מרחב מיוחד, ליניארי או מקומי, כגון רחבה, כיכר וכו, המיועד לשהייה ולפעילות של הולכי-רגל בתחום הרחוב לפי תיפקודו המתוכנן. רחוב נוף או טיילת - ציר הליכה המשכי מלווה בשד' עצים ומרחב פעילות. תכונתו המרכזית היא פתיחותו לנוף ייחודי. בשל כך הוא צפוי למשוך תנועה מיוחדת של הולכי-רגל ויש לטפחו. כיכר עירונית - מוקד מרכזי ומרחב ציבורי המעודד פעילות אנושית ומקושר למערך התנועה ביישוב. על אזורים אלה להיות בעלי נראות גבוהה, מוארים ונגישים לציבור על ידי רצועות הליכה רחבות, צל ואזורי ישיבה, בטוחים )כבר היה נראות( ומוארים לאורך שעות הפעילות. מומלץ ליצור אזורים מוצללים רבים ככל האפשר בעזרת נטיעת עצים וצמחייה ואמצעים מלאכותיים )פרגולות, קולונדות וכד'(. באזורים אלה יש לתכנן מרחב פעילות התואם את האופי של כל כיכר וכיכר. מוסדות ציבור חדשים לאורך הראל-החוצבים - מוסדות ציבור חדשים הן נדבך חשוב בתפישה האורבנית שגובשה לציר. בשונה ממבני מגורים או אזורי תעסוקה אשר עיקר בפעילות בהם מוגבלת לשעות מסוימות, מוסדות ציבור פעמים רבות פעילים בטווח שעות גדול יותר כל שכן אם הם מכילים שימושים שונים )כגון טיפת חלב ומועדון לקשיש וגן ילדים(, אז הם גם מושכים קהלים מגוונים. מכיוון שבתכנון נכון למוסדות ציבור יש פוטנציאל גדול להיות מושכי קהל, שילובם לאורך הציר הוא הזדמנות לייצר חיים עירוניים לאורכו ע"י יצירת דופן פעילה, מרחבי פעילות וכיכרות עירוניות. 18
עקרונות לתכנון מוסדות ציבור לאורך ציר הראל - החוצבים: בכניסה למוסדות הציבור יש לייצר רחבת כניסה / כיכר עירונית באופן שירחיב את מרחב ציבורי. אזור זה יכלול ריהוט רחוב ואלמנטי הצללה רבים ככל האפשר על מנת לעודד שהיית אנשים )ספסלים, תאורה, תשתיות תומכות אופניים(. אין לגדר את מוסדות הציבור בדופן הפונה לרחוב הראשי באופן שייצר נתק בינו לרחוב. מומלץ שכניסה להולכי רגל למוסד תהיה מהרחוב הראשי. כניסת וחניית רכבים - מומלץ שתתוכנן ככל האפשר מרחוב צדדי ולא מהרחוב הראשי על מנת למנוע קטיעת המרחב הציבורי ע"י כניסות רכב ובכל מקרה לא תותר בניה הפוגעת ברציפות הולכי הרגל ומשתמשי הרחוב ובקשר הישיר בין מפלס הרחוב והשטח הנמצא בזיקת הנאה לציבור. יש להנגיש את המוסדות והכניסה אליהם לכל סוגי האוכלוסיות כולל קשישים ובעלי מוגבלויות. תשתיות תומכות אופניים השימוש באופניים ככלי תחבורה היא תופעה הולכת וגדלה בעולם ובישראל. האופניים, ובעיקר האופניים החשמליות, הן כלי תחבורה יעיל, מהיר, מאפשר מגע ישיר עם הסביבה והקהילה ופעולת הרכיבה נחשבת מאוד בריאה. כל אלה, בנוסף לעומסי התנועה אותם חווים מרבית נהגי הרכב הפרטי וגם נוסעי התחבורה הציבורית, הופכים אותו לאטרקטיבי מאוד המשמש לפנאי וליוממות. רוכבי האופניים חשובים מאוד למערך העירוני מכיוון שהם משתמשים במרחב הציבורי באופן תדיר ובלתי אמצעי. נוכחותם ברחוב ונגישותם למוסדות ומוקדים עירוניים )מבני ציבור, מסחר וכו'( תורמים מאוד לחיי הרחוב העירוניים. על מנת לעודד אותם יש צורך ביצירת תשתית פיסית בטוחה ויעילה - על כך פורט רבות בתוכנית המתאר. אך מעבר לתשתית הפיסית יש לדאוג גם לתשתיות תומכות כגון: תאורה, מתקני קשירה, תחנות שתייה, מרכזי שירות וכדומה. הנחיות נוספות לתשתיות הפיסיות והמשלימות ניתן למצוא במדריך "הנחיות לתכנון רחובות בערים - תנועת אופניים" אשר יצא ע"י משרד התחבורה ומשרד הבינוי והשיכון. 19
שדרות החוצבים ממחלף הראל דרומה, חלקו של הציר נקרא "שדרות החוצבים" והוא כולל שני נתיבי תנועה לכל כיוון וצומת מרומזרת אחת )מרבית זכות הדרך המאושרת אינה ממומשת(. כיום הרחוב כולל מסחר דל במפלס הרחוב, מבני ציבור וחינוך, מדרכות צרות, ותנועה מוטורית רבה. חלק זה מתאפיין בחתך רחוב משתנה, חוסר אחידות, חוסר רציפות, מבנים רעועים ותנועת הולכי רגל דלילה הנובעת בעיקר מהיעדר מדרכות, היעדר צל והיעדר שימושים גובלים אטרקטיביים. תכנית המתאר שואפת להפוך את ציר החוצבים לשדרה עירונית פעילה המלווה בחזית מסחרית רציפה ומרחב ציבורי אטרקטיבי להולכי רגל. השדרה "תתפור" את השכונות הוותיקות עם החדשות, תחבר בין צפון היישוב ודרום היישוב ותקשר למרחבי פעילות בעומק המרקם הבנוי ולטבע הסובב. לאורך שדרות החוצבים יפותחו מספר מוקדים וכיכרות עירוניות - אזור התכנסות במפגש עם הקסטל; כיכר "המדע" במפגש בין גן השלום, בניין המועצה, מוסודת ציבור ותיכון הראל; כיכר "המעוזים"; כיכר "אבן וסיד" במפגש בין שכונות הדופן המזרחית, הדופן המערבית, שכונת "המגרסה" והפארק העירוני המתוכנן במחצבה )פארק "המבשר"(. 20
ניתן לחלק את הציר לשמונה מקטעים המוצגים באיור הבא. לכל אחד מהמקטעים אופי שונה, המושפע מחתך הרחוב ורוחבו, ומהמפגש עם הפעילות העירונית הסמוכה. בחלק הבא של הפרק פורטו עקרונות התכנון המומלצים לכל מקטע פרט למקטע - 5 המע"ר. למקטע זה אושרה תוכנית מפורטת )תוכנית מס' 152-0138727(. תוכנית המתאר מאמצת את עקרונות התוכנית ולכן אין צורך בהנחיות נוספות למתחם זה. 21
שדרות החוצבים - מקטע דרומי )מקטע מס' 1( תיאור כללי: מכביש 859 ועד כיכר "אבן וסיד". אזור זה מהווה שער כניסה ליישוב מדרום )מכיוון יער סטף( ועתיד להתאפיין במבני תעסוקה שישלבו מסחר בקומת הקרקע ומגורים בקומות העליונות. לאורך השדרה יפותח אזור תעסוקה בדופן המערבית במסגרת שכונת "המגרסה". הדופן הזמרחית תפותח בזיקה לפארק המבשר )המחצבה(. במפגש בין פרויקטי בינוי חדשים )שכונת "המגרסה", "הדופן המערבית", "הדופן המזרחית" ופארק "המבשר"( תפותח כיכר "אבן וסיד" - כיכר עירונית המחברת בין שדרות החוצבים, הפיתוח החדש ושכונת מעוז ציון הוותיקה. צריך גם לכלול הנחיה לשימוש בחומרים דומים בפיתוח הפאות וכו'. הנחיות מושגים רלוונטיים למקטע זה: "דופן פעילה", "אלמנטים מחברים", מוקדים לתכנון מפורט", "מרחב פעילות", "כיכר עירונית", "רחוב נוף או טיילת". כיכר "אבן וסיד" )מסומנת בתשריט "מוקד לתכנון מפורט"(: כיכר ציבורית הכוללת מסחר, מבנה ציבור ומרחב פעילות הקמת מבנה ציבור בדופן המערבית של הכיכר עם מרחב ציבורי רחבה ציבורית פתוחה - בחזית המבנה מרחב ציבורי אשר לא יפחת מ- 10 מ' מקו זכות הדרך ועד קו הבניין לאורך מפגש הרחובות מלווה בנטיעות עצי צל גדולים חזית מסחרית הפונה לרחוב בגובה 6 מ' פיתוח במרחב הציבורי בכל אחד מארבעת הפאות של הכיר ויצירת שפה עיצובית אחידה. דופן מזרחית: שטח פתוח אשר יפותח בזיקה לפארק המבשר יש להבטיח יצירת ציר הליכה ירוק המלווה בשדרת עצים חתך א'-א': חתך עקרוני בין אזור התעסוקה בשכונת המגרסה לבין פארק המבשר 22
שדרות החוצבים - מקטע מרכזי 2( )מקטע מס' תיאור כללי: מכיכר "אבן וסיד" בדרום ועד "המעוזים" בצפון. מקטע זה מכיל תמהיל מגוון של מוסדות ציבור לצד מסחר מקומי ומתאפיין במדרכות צרות, מרחב ציבורי מוזנח ותנועת הולכי רגל דלילה. בדופן המזרחית קיים בניין מסחרי גדול )מתחם החברה הכללית( אשר כיום נמצא במפלס נמוך מהרחוב ואינו מקושר אליו בשום צורה. מתחם זה סומן בתשריט התוכנית כ"מתחם להתחדשות" והתוכנית ממליצה לבצע במתחם פעולות "התחדשות" אשר יאפשר את חידוש המבנה, שילוב שימושים נוספים בו דוגמת מגורים ומסחר, וחיבורו והנגשתו למפלס הרחוב. הנחיות מושגים רלוונטיים למקטע זה: "דופן פעילה", "אלמנטים מחברים", מוקדים לתכנון מפורט", "מרחב פעילות", "כיכר עירונית", "רחוב נוף או טיילת". כיכר המעוזים )מסומנת בתשריט "מוקד לתכנון מפורט"( - ראו הנחיות במקטע הבא החברה הכללית - מתחם המיועד להתחדשות: מבנה מגורים חדש בן 6 ק' בתוספת קומה מסחרית. מפלס הכניסה לבניין יותאם למפלס רחוב החוצבים. אין למקם גדרות בגבול המגרש. יש לשאוף לאופי בנייה דומה למבנים הסמוכים בשכונת "הדופן המזרחית" יש לשלב חזית מסחרית המשכית בגובה 6 מ' הפונה לרחוב החוצבים. יש לייצר זיקת הנאה בין זכות הדרך לקו בניין המאפשרת מעבר חופשי לציבור ופיתוח מרחב ציבורי ברוחב שלא יפחת מ 4 מ'. כל החניה תהיה תת קרקעית. ובמפלסים הנמוכים ממפלס שדרות החוצבים יש לוודא שבקו המגע שבין הבניין והרחוב הגובל בו בצדו האחורי תתוכנן חזית מסחרית ולא ייווצרו קירות אטומים. חתך ב'-ב': חתך עקרוני בין וד"ל החוצבים ושכונת המגרסה 23
שדרות החוצבים - מקטע מרכזי )מקטע מס' 3( תיאור כללי: מכיכר "המעוזים" בדרום ועד "כיכר המדע" בצפון. מקטע זה מכיל תמהיל מגוון של מוסדות ציבור לצד מסחר מקומי ומתאפיין במדרכות צרות, מרחב ציבורי מוזנח ותנועת הולכי רגל דלילה. בדופן המזרחית בניין מסחרי גדול )החברה הכללית( אשר מסומן כמתחם לפינוי בינוי. הנחיות מושגים רלוונטיים למקטע זה: "דופן פעילה", "אלמנטים מחברים", מוקדים לתכנון מפורט", "מרחב פעילות", "כיכר עירונית", "רחוב נוף או טיילת". כיכר המעוזים- הנחיות כלליות )מסומנת בתשריט "מוקד לתכנון מפורט"(: תכנון כיכר ציבורית הכוללת מסחר, מבני ציבור, ומרחב פעילות המקושרת לשצ"פ ממזרח. הבטחת הריסה והסדרה של המבנים הקיימים היום. תכנון מרחב ציבורי - אשר לא יפחת מ- 10 מ' מקו זכות הדרך ועד קו הבניין. חזית מסחרית הפונה לרחוב בגובה 6 מ'. כיכר "המדע" - הנחיות כלליות )מסומנת בתשריט "מוקד לתכנון מפורט"(: תתוכנן ככיכר עירונית לאורך רחוב החוצבים המקושרת למע"ר ולשכונות ממזרח ומערב. תכנון הכיכר העירונית יבטיח רצף שטח ציבורי פתוח ורחב המתחבר לחזית תיכון הראל והגובל במבני תרבות וחברה כלל עירוניים נוספים תובטח הריסה ובינוי חדש של מבני ציבור ותעסוקה היוצרים את דפנות הכיכר תוך מחשבה על מקסום התועלות של הכיכר. תתוכנן חזית מסחרית בגובה 6 מ' הפונה לשדרות הראל ולכיכר. הכיכר הציבורית תתוכנן עם מרחב פעילות הכולל בתי קפה, מסעדות בדופן הבנויה ותכלול עצי צל,מקומות ישיבה. בדופן מערבית תובטח יצרת מעברים ירוקים בין המבנים המקשרים בין כיכר המדע, השדרה וגן השלום. חתך ג'-ג': חתך עקרוני בין כיכר "המדע" וגן השלום 24
שדרות החוצבים - מקטע צפוני 4( )מקטע מס' תיאור כללי: דרומית למחלף הראל ועד לצומת המרומזרת )שבע האחיות(. ממערב מתנשא הר מעוז וגן לאומי הקסטל. אזור זה מהווה שער כניסה ליישוב מכביש אחד. כיום מתפקד כציר תנועה בלבד. הגישה לגן לאומי הקסטל מתבצעת מכביש עוקף ובפועל הגן הלאומי אינו תורם לישוב מאומה. תכנית המתאר מציעה להפוך מקטע זה למרחב ציבורי המפותח בזיקה ישירה לגן לאומי הקסטל )ראה נספח נופי( וכולל מרחב התכנסות )אמפי(. בנוסף, מקטע זה יחבר בין המע"ר, "כיכר המדע" ושכונת מעוז ציון ב' כך שתיווצר שדרה המשכית צפון-דרום. בדופן המזרחית נמצא קניון רמי לוי המפנה כיום חזית אטומה לרחוב ומופרד מהרחוב על ידי רמפת תנועה המשמשת כלי רכב. עם השלמת שידרוג כביש מס' 1 הרמפה צפויה להתבטל. תכנית המתאר מציעה לטפל בדופן המזרחית ולפתח מרחב ציבורי לאורכו המתחבר למע"ר. בנוסף, דרומית לקניון רמי לוי צפוי לקום בעתיד מלון. הנחיות מושגים רלוונטיים למקטע זה: "דופן פעילה", "אלמנטים מחברים", מוקדים לתכנון מפורט", "מרחב פעילות", "רחוב נוף או טיילת". המקטע כולו מסומן בתוכנית "מוקד לתכנון מפורט". דופן מזרחית: יש לחבר בין מפלס הקניון למפלס הרחוב לאורך שד' החוצבים על ידי מילוי/קירוי הרמפה ויצירת מרחב ציבורי במפלס אחיד במפלס הרחוב. מוצע טיפול בחזית הקניון הפונה לרחוב ע"י תוספת של מסחר בקומת הקרקע או יצירת חזית ירוקה. יש להבטיח פיתוח מרחב פעילות הכולל אזורי שהייה ופעילות, גינון ונטיעת שד' עצים כפולה. יש להבטיח זיקת הנאה בשטח מגרש הקניון המאפשרת מעבר חופשי לציבור ופיתוח מרחב ציבורי. יש לפתח את דופן המלון הפונה לרחוב ע"י יצירת חזית פתוחה/מסחרית באופן שיתרום למרחב הולכי הרגל ולאיכות הרחוב. דופן מערבית - רחוב נוף: רחוב נוף יש להבטיח יצירת ציר הליכה ירוק המלווה בשדרת עצים אחת לפחות המחבר בין המע"ר לכיכר "המדע". יש להבטיח טיפול נופי בשולי אתר הקסטל הנושקים לשדר' החוצבים בעזרת טראסות חקלאות הר / פיתוח מסוג אחר ליצירת קו מגע פתוח המחבר בין השניים )ראה חתך עקרוני ונספח נופי( מוצע פיתוח אתר התכנסות )אמפי( - אזור המיועד לקליטת קהל מבקרים הכולל אמפי ומרכז מבקרים. יש לפתח בתיאום עם רט"ג ובצורה שתתרום גם לישוב גם לגן הלאומי. 25
שדרות החוצבים - מקטע צפוני 4( )מקטע מס' חתך ד'-ד': חתך עקרוני בין גן לאומי הקסטל וקניון רמי לוי 26
שדרות הראל ממחלף הראל צפונה, ציר זה נקרא רחוב הראל והחתך העקרוני שלו כולל שני נתיבי תנועה לכל כיוון, מפרדה לכל אורכו וחנייה לסירוגין. כיום הוא כולל צומת מרומזרת אחת ושני כיכרות אשר ייתכן ובעתיד יהפכו לצמתים מרומזרות אף הן )עקב עומסי התנועה הצפויים לגדול(. ציר זה מתאפיין בטופוגרפיה מתונה יחסית ובעל פוטנציאל לשרת תנועת הולכי רגל ואופניים. כיום הרחוב מתאפיין בתנועת הולכי רגל דלילה, מדרכות צרות ולא מוצללות המלוות בגדר אבן או גינון ומוקדי עניין תחומים אשר הגישה אליהם היא דרך רחובות צדדים ולא מהרחוב הראשי. חתך הרחוב משתנה ומתאפיין בארבעה מקטעים מרכזיים. תכנית המתאר שואפת להפוף את ציר הראל לשדרה עירונית פעילה המלווה לכל אורכה במרחב ציבורי אטרקטיבי להולכי רגל ורוכבי אופניים וכוללת בחלקה חזית מסחרית ודופן פעילה. השדרה "תתפור" את השכונות הוותיקות ממזרח עם השכונות ממערב, תחבר בין צפון היישוב ודרום היישוב ותקשר בין המרקם הבנוי למוקדי פעילות לארוך השדרה, פארק הראל והטבע הסובב. יפותחו מספר מוקדים וכיכרות עירוניות: טיפול נופי ופיתוח מרחב ציבורי בכניסה ליישוב, פיתוח מרכז הקליטה כמוקד עירוני הכולל שימושים מעורבים, פיתוח כיכר חלילים בדגש על קישוריות מזרח-מערב. 27
שדרות הראל - מקטע דרומי )מקטע מס' 6( תיאור כללי: צפונית למחלף הראל ועד רחוב יסמין. המקטע כולל מבני ציבור ומסחר מרכזיים. בדופן המערבית נמצא קניון הראל המהווה נקודת ציון ומוקד משיכה מרכזי לתושבי מבשרת ציון והסביבה הקרובה. בדופן המזרחית ממוקמת קריית חינוך "היובל" המשרתת את כל תושבי היישוב הכוללת מרכז פיס, בית ספר יסודי, חטיבת ביניים, שבט צופים ומגרש כדורגל. מקטע זה מהווה שער כניסה ראשי ליישוב. תכנית המתאר מציעה תוספת של מבנה מסחר בדופן המערבית של רחוב הראל בסמוך לקניון הראל. מבנה המסחר יאפשר חיבור ויצירת דופן פעילה ע"י ייצור חזית מסחרית פתוחה אל הרחוב ויפתח מרחב ציבורי לאורכו הכולל מדרכה רחבה ושד' עצים כפולה. בדופן המזרחית. קריית החינוך במתחם המערבי צפויה לעבור עיבוי משמעותי ולהפוך למוקד חשוב אף יותר בישוב. לכן, מוצע "לפתוח" את קריית החינוך וליצור חיבור ישיר בין רחוב הראל ומבני הציבור באמצעות פיתוח נופי ייחודי ולפתח את המקום כשער כניסה ליישוב. הנחיות מושגים רלוונטיים למקטע זה: "דופן פעילה", "אלמנטים מחברים", מוקדים לתכנון מפורט", "מרחב פעילות", "כיכר עירונית", "רחוב נוף או טיילת". צומת הרחובות הראל - היסמין על כל דפנותיה - מסומנת בתשריט "מוקד לתכנון מפורט": יש לשלב ברביע הצפון מערבית )במסגרת מתחם אזור הקליטה" מבני ציבורי אשר יכלול בנוסף כיכר ציבורית פתוחה אל הרחוב. ברביע הדרום מערבי יש לתת דגש על פתיחת והנגשת קריית החינוך אל הרחוב. הרביע הדרום מזרחי יש לתת דגש על שילוב החזית המסחרית העתידית עם הרחוב והצומת ו"פתיחתה" כך שתרחיב את המרחב הציבורי. דופן מזרחית: יש להבטיח ציר מרכזי מלווה רצועת הליכה שלא תפחת מ- 5 מ' יש להבטיח שד' עצים כפולה המתחברת למע"ר מוצע הוספת מבנה מסחר סמוך לקניון הראל המפנה חזית מסחרית אל הרחוב בגובה 6 מ' דופן מערבית: יצירת קו מגע פתוח בין רחוב הראל וקריית החינוך ללא גידור כולל טיפול נופי במרחב הציבורי הפתוח המקשר בין הרחוב והמבנה החינוכי כדלקמן: פיתוח הדופן המערבית כרחוב נוף מלווה בשד' עצים ומרחב פעילות הנמשך אל תוך קריית החינוך יצירת חיבור בין מבני הציבור בקריית החינוך ורחוב הראל באמצעות טיפול נופי )מדרגות, טראסות, שבילי הליכה וכו'( יצירת נגישות עבור הולך הרגל אל מבני הציבור ממפלס הרחוב שילוב תשתית לרוכבי אופניים. 28
שדרות הראל - מקטע דרומי )מקטע מס' 6( חתך ה'-ה': חתך עקרוני בין קניון הראל וקריית חינוך 29
שדרות הראל - מקטע מרכזי )מקטע מס' 7( תיאור כללי: מרחוב יסמין ועד כיכר חלילים. בדופן המזרחית נמצאת שכונת נוף הרים ובעתיד הקונסרבטוריון העירוני. מרכז הקליטה מסומן כאזור לפיתוח עתידי ומהווה את עתודת הקרקע הגדולה היחידה בצפון היישוב. בנוסף, מבנן מגורים בשכונה ב' הגובל ברחוב הראל סומן כמתחם להתחדשות. כללית, מוצע לפתח את הדופן המזרחית כציר הליכה נופי המחבר בין המע"ר, כיכר חלילים ופארק "הראל". את הדופן המערבית מוצע לפתח כדופן פעילה הכוללת שימושים מעורבים - מסחר, תעסוקה, מגורים ומבני ציבור - מרחב ציבורי אטרקטיבי הכולל מדרכה רחבה, שד' עצים כפולה ושביל אופניים דו סיטרי. פיתוח כיכר חלילים כמוקד עירוני הכולל קנטרי, קונסרבטוריון ומבני ציבור המתפקד כמחבר אל שכונות המגורים. הנחיות מושגים רלוונטיים: "דופן פעילה", "אלמנטים מחברים", מוקדים לתכנון מפורט", "מרחב פעילות", "כיכר עירונית", "טיילת נופית" מרכז קליטה הנחיות כלליות: יש לפתח ציר מרכזי מלווה רצועת הליכה שלא תפחת מ- 5 מ' שד' עצים כפולה תכנון מבנים בני 6-8 קומות תכנון עירוב שימושים - מסחר, תעסוקה, מגורים וציבור תכנון חזית מסחרית המשכית בגובה 6 מ' הפונה לרחוב לאורך כל המקטע יש להבטיח שביל אופניים דו סיטרי )המשכי( בדופן המערבית כיתות )בשטח 24 במתחם מוצע לשלב בית ספר יסודי בין ששוריין לכך בתשריט(. דופן מזרחית: הדופן המזרחית תפותח כציר הליכה ירוק המלווה בשדרת עצים המחבר בין המע"ר לכיכר חלילים. הקונסרבטוריון העירוני יפנה חזית פתוחה ולא מגודרת אל הרחוב ויפותח כמרחב פעילות )כיכר עירונית( לאורך רחוב הראל. הכניסה המרכזית להולכי רגל תהיה מרחוב הראל. חתך ו'-ו': חתך עקרוני בין שכונת נוף הרים ובינוי עתידי במתחם מרכז הקליטה 30
שדרות הראל - מקטע צפוני )מקטע מס' 8( תיאור כללי: מכיכר חלילים ועד כיכר אבני חן. הדופן המזרחית כוללת את פארק "הראל" -השטח הפתוח המרכזי והגדול ביותר בצפון היישוב. לאורך הדופן המזרחית מאושרת תכנית להקמת מרכז ספורט )קאנטרי קלאב( ומבני מגורים. הדופן המערבית כוללת בעיקר מבני מגורים המופרדים מן הרחוב באמצעות חומת אבן גבוהה. במרכז המקטע מרכז מסחרי במפלס הרחוב המהווה מוקד עניין מרכזי וכולל בעיקר בתי קפה ומסעדות. בקצה הצפוני של רחוב הראל, שטח פתוח גדול יחסית התחום על ידי מבני מגורים. תכנית המתאר מציעה לפתח את המקטע בדגש על חיבוריות לפארק הראל ולטבע הסובב וחיבור מזרח מערב דרך כיכר חלילים, רחוב יצחק ניסים )ממערב( ורחוב הברוש )ממזרח(. הנחיות: מושגים רלוונטיים: "אלמנטים מחברים", מוקדים לתכנון מפורט", "מרחב פעילות", "כיכר עירונית", "טיילת נופית" כיכר חלילים הנחיות כלליות )מסומנת בתשריט "מוקד לתכנון מפורט"(: הדופן המערבית של הכיכר תכלול חזית מסחרית הכניסה להולכי רגל למבני הציבור תהיה ממפלס הרחוב רחוב יצחק ניסים: יש להבטיח מדרכה ברוחב 3 מ' מינימום יש להבטיח שד' עצים מכל צד הכניסה למבני ציבור עבור הולכי רגל תהיה מהרחוב הראשי תתוכנן דופו פעילה הפונה אל הרחוב יש להבטיח יצירת דופן פעילה )חזית מסחרית/ ציבורית( בדופן הדרומית במסגרת תכנית פינוי-ביוני בשכונה ב'. רח' הברוש: יש להבטיח המשך פיתוח שדרות הראל ויצירת מרחב ציבורי הכולל מדרכות רחבות, שד' עצים, מרחבי שהייה ומשחק, תשתיות תומכות אופניים 31
מתחמים להתחדשות מתחמים להתחדשות עירונית תיאור כללי: בתשריט מסומנים 5 מתחמים "להתחדשות" מתחם בשכונה ב', מתחם בשכונה ג' )"השלום" / "הכלנית"(, מתחם במבשרת ירושלים )"האורן"(, מעוז ציון ב' )"מעלה הקסטל" ו"הראשונים"( ומתחם ה"חברה הכלכלית". הנחיות למתחמים ל"התחדשות" )מסומנים בתשריט ובנספח עיצוב עירוני( למתחמים אלה )מתחם שלם או חלקו( תוכן תוכנית מפורטת לפי ההוראות הבאות: תחום מדויק למתחם המיועד להתחדשות יקבע בתוכנית מפורטת. ניתן יהיה לקדם תוכנית רק לחלק ממתחם ובלבד שגודל מתחם זה לא יפחת משליש מגודל המתחם המוגדר בתשריט תוכנית המתאר. בתוכנית מפורטת, קביעת גובה הבינוי החדש תתחשב בנצפות הבניינים, השפעתם על הבינוי הסובב הקיים, שמירת קווי מבט של מבנים סובבים אל הנוף ובהשפעת הבינוי החדש על חתך הרחוב. בתכנון קו המגע בין המתחם לכל רחובות הסובבים אותו יש לשים דגש על פיתוח המרחב הרחוב והמרחב הציבורי ע"י: מימוש הרחבת זכות הדרך, תוספת מרחב ציבורי לזכות הדרך, חידוש המרחב הציבורי, תוספת עצים למדרכות, פינוי מכשולים מהמדרכות, הימנעות מקירות תומכים וגדרות ככל האפשר. החנייה במתחמים אלה תתוכנן בתת הקרקע. תקן החנייה יקבע לפי תקן החניה הקיים ביום הוצאת ההיתר. על המתחם לספק את שטחי הציבור השכונתיים הדרושים לכלל יח"ד הכלולות בו ובמידת הצורך גם לצרכים רובעיים וישוביים. שטחי הציבור יתוכננו לפי תדריך הארצי להקצאת שטחי ציבור התקף לעת אישור. במתחמים הגובלים בשד' הראל - החוצבים תתוכנן חזית מסחרית פעילה הפונה אל הרחוב הראשי. במתחמים בהם יוחלט על מנגנון של עיבוי )ולא פינוי בינוי( יותנה הדבר בחידוש החזיתות של המבנים הקיימים והמרחבים הציבורים. במתחמים בהם ימומש פתרון של עיבוי, פתרון החניה לא יבוא על חשבון שטחים פתוחים או ציבוריים הדרושים למתחם. במתחמים הבנויים בטופוגרפיה משופעת תתוכנן חזית פעילה גם אל הרחוב האחורי על מנת למנוע דפנות אטומות אל הרחוב. 32
ד/ ד/ התחדשות עירונית במקמים הוותיקים מתחמים עליהם חלות בתשריט "הנחיות מיוחדות" )מיועדים להתחדשות עירונית( תיאור כללי: השכונות הוותיקות - מעוז ציון א' וב' ומבשרת ירושלים. מרקמים אלה תוכננו במקור כבעלי אופי כפרי. מבני המגורים התאפיינו בבינוי בן קומה אחת ומשק עזר לידו היושבים על חלקות גדולות יחסית )עד כדונם(. בעשור האחרון, בעקבות תיקון שנעשה לתוכנית המתאר מי/ 250 )הל/מח/ 250 '( חל תהליך מתמשך של ציפוף והוספת יח"ד )התיקון מאפשר תוספת 2-3 יח"ד לכל מגרש(. המרקם מתאפיין כיום במבנים בני קומה אחת עד שלוש, תכסית בינוי גבוהה, רחובות צרים, מיעוט של שטחים פתוחים ומבני ציבור, מחסור גדול במקומות חנייה, חוסר אחידות, ואי סדר. חזית הרחוב מקוטעת כתוצאה מפלישות לזכות הדרך - אינה יוצרת דופן המשכית ואינה מאפשרת תנועה הולכי רגל רציפה. חתך הרחוב צר, ללא אפשרות להתפתחות עצים גדולים, וכולל לרוב נתיב תנועה אחד לכל כיוון ומדרכה צרה לאורכו אשר פעמים רבות חונים עליה והיא "משובצת" במכשולים רבים )פחים, פחי מחזור, תשתיות עירוניות וכו'(. הרחבה של זכות הדרך שתוכננה במרבית הרחובות במרקמים אלה מ - 10 מ' ל - 15 מ', ע"י הפקעה, מעולם לא מומשה. תכנית המתאר מציעה להכין תכנית מפורטת להתחדשות עירונית לכל רובע - תכנית אשר תבחן את כלל המערכות בתחום הרובע לצד המערכות המוניציפליות המשרתות את תושבי הישוב, ותוודא ששינויים כאלה או אחרים מאפשרים קיומה של איכות חיים גבוהה לתושבי הרובע והיישוב. תוכנית זו דרושה גם כתנאי להגדלת הצפיפות במרקמים אלה מעבר למאושר בתוכנית הל/מח/ 250.' הנחיות לביצוע התחדשות עירונית : 2 הרחבת זכות הדרך / מימושה ויצירת מדרכות רחבות יותר ע"י הפקעות והריסות פלישות לזכות הדרך במקומות נדרשים. רצועות ההליכה רחבות ורציפות, ובצידן רצועת חניה ושתילה. שיפור ושדרוג המרחב הציבורי ופינוי מתקנים ומכשולים שונים מהמדרכות )פחי אשפה, מתקני מחזור וכו'(. מיקום פחי האשפה בגבולות המגרש בתוך מסתורים מחוץ לזכות הדרך. חיוב נטיעת עצים בחזית הקדמית של המבנה תוך הבטחת בית גידול מיטבי לשורשי העצים בעומק שלא יפחת מ 1.5 מ' ובנפח שלא יפחת מ 9 מ"ק, או על פי הנחיות הועדה המחוזית בנושא ייעור עירוני. חיוב נטיעת עצים גדולים )עם בית גידול שלא יפחת מ 9.0 מ"ק( במדרכה הגובלת במבנה. כל החניות הפרטיות יתוכננו בתחום המגרש הפרטי למעט חניית אורחים. במגרשים המיועדים ל - 3 יח"ד ומעלה נדרש להבטיח חניה תת קרקעית בתחום המגרש הפרטי. הגדרת קווי בניין קדמיים, צדיים ואחוריים וקביעת כללים מחייבים לפיתוח ולעיצוב - חומרי בנייה, גובה מבנים, עיצוב גדרות, כניסות לחניות, שילוט, תאורה, מתקנים נדרשים וריהוט רחוב. תכנון מערך רחובות ממותני תנועה המאפשרים גם רכיבה בטוחה על אופניים במיסעה. תכנון והבטחת שצ"פים שכונתיים נוספים / הנגשת הקיימים ע"י השמשת השטחים המיועדים / יצירת צירים ירוקים המחברים את אזורי המגורים אל המרחב הירוק הסובב, אל מוסדות החינוך והציבור ואל ציר הראל החוצבים. להוראות בינוי ופיתוח מפורטות יש לעיין בתוכנית 152-0412247. 2 33
ניצול מיטבי וייעול שטחים המיועדים לצרכי ציבור, שילוב שימושי ציבור שונים באותם מבנים הבטחת תוספת שטחי ציבור בהתאם לקיבולת הריאלית של המתחם בהתאם לדרישות הפרוגראמה היישובית. יצירת חיבורים נוחים למערך שטחים הפתוחים הסובבים. שדרוג המערכות העירוניות - חשמל, מים, ביוב, ניקוז. רחובות מקומיים במתחמים להתחדשות עירונית: רוחבם של מרבית הרחובות המקומיים במרקמים הוותיקים נע בין 10-15 מ'. ברוב המקרים מדובר ברחובות חד סטריים אך קיימים גם רחובות דו סיטריים. כל הרחובות מתאפיינים בשתי מדרכות צרות מאוד אשר לרוב חונים עליהם או שיש עליהם מתקנים עירוניים אשר מקשים על הליכה נוחה ובטוחה להולכי הרגל ולא ניתן לשתול בהם עצים גדולים / עצים בכלל. במרבית השכונות הוותיקות )מעוז ציון א'-ב'( יש מחסור חמור במרחבים ציבוריים. רחובות אלו יכלו לתת מענה למחסור זה אם המדרכות בם היו פנויות ממכשולים, מוצלות והיה נעים ללכת בהן. ניתן לשנות את חתכי הרחוב באופן הבא לטובת שדרוג המרחב הציבורי: חלוקה מחדש של חלל הרחוב מצב מוצע )רחוב שרוחבו 10 מ'(* שינוי סטריות - ברחוב בו התנועה היא דו סטרית ניתן להצר את המיסעה ע"י הפיכת הרחוב לחד-סתרי ולשלב את תנועת האופניים במסעה )ע"י יישום עקרונות מיתון תנועה(. הרחבת המדרכות - במקרה בו לא ניתן להרחיב את שתי המדרכות ניתן להרחיבן באופן לא סימטרי. כדאי להרחיב יותר את המדרכה הנמצאת בצד בו התועלת מן העצים תהיה הגדולה ביותר בהיבט של עשיית צל. חשוב שהמדרכות יהיו רציפות ושהמדרכה הצרה לא תפחת מ - 1.3 )רוחב מינימלי נדרש למעבר כיסא גלגלים(. שתילת עצים - בצד בו קיימת שורת חניות לאורך, ניתן לשתול עצים באיי שתילה בין החניות. נטיעות עצים בתוך מגרשי המגורים - בחלק הקדמי של המגרש הפונה לרחוב יש להבטיח שתילת לפחות שני עצים בעלי נוף גדול על מנת שיסייע ובהצללת הרחוב. יש לשתול עצים אלו בבית גידול ראוי )שימוש בתאי אדמה בנפח של 9 מ"ק לעץ לפחות(. פינוי מכשולים מהמדרכה - פחי האשפה ימוקמו בתוך מסתורי אשפה בתוך גבולות המגרש ולא בתוך זכות הדרך. ישולבו תחנות אוטובוס צרות בלבד. ניקוז - תשולב רצועת עזר ותשתית ירוקה משולבת ברוחב 1.3 מטר לניהול מי הנגר העילי. *ראו בדף הבא חתך ותוכנית 34
חתך ותוכנית של החתך מוצע ברוחב 10 מ' : 3 מ 4 מ' ע"י שימוש בעקרונות מיתון תנועה. הרצת המיסעה תאפשר הרחבת המדרכות אף יותר. להרחבה 3 רוחב המיסעה יכול להיות צר יותר נא ראו פרק התנועה בדו"ח זה. 35
חתך ותוכנית של החתך המוצע ברוחב 15 מ' : 4 4 רוחב המיסעה יכול להיות צר יותר ע"י שימוש בעקרונות מיתון תנועה. הרצת המיסעה תאפשר הרחבת המדרכות אף יותר. להרחבה נא ראו פרק התנועה בדו"ח זה. 36
נושאים נוספים להתייחסות בעת הכנת תכנית מפורטת להתחדשות השכונות הוותיקות נפח ועוצמת בינוי צוות התכנון מציע לבחון במסגרת תכנית מפורטת את צפיפות יח"ד ואת נפחי הבינוי. כמו כן, מוצע לבחון האם ניתן להגדיל את הצפיפות באופן גורף )כמו תמ"א 38( או דיפרנציאלי כך שצפיפות יחידות הדיור וגובה המבנים יכול שישתנה מאזור לאזור בהתאם לטופוגרפיה ולשלד הרחובות. שירותי ציבור נדרשת בחינה ברמת השכונה וברמה כלל עירונית להיקף שירותי הציבור הנדרש בכל אחת מהרמות. יש להבטיח ברמת השכונה את המענה המלא לחינוך טרום יסודי ובמידת האפשר חינוך יסודי. חינוך על יסודי יינתן במסגרת כלל יישובית. כמו כן, יש להבטיח ברמה הרובעית מתן מענה לצרכים נוספים כגון: תרבות, דת, קהילה, בריאות ושירותי מסחר שכונתיים. רצוי לשלב מספר שימושים ציבוריים באותם מבנים מפאת החוסר בשטחים חומים במרקמים אלה. תנועה ותחבורה דרושה בדיקה תחבורתית מקיפה ברמת היישוב והרובע של המשמעות של תוספת יח"ד משמעותית. חנייה עקב העומס והמבנה הצר של הרחובות אין לאפשר חניה ברחוב. יש לחייב מתן פתרונות חנייה בתת הקרקע, מתחת למפלס הרחוב, או בתחום המגרש. למספר רכבים מוגבל )עד 3( ולא בחזית המבנה באופן שהכניסה לחניה והחניה לא יתפסו יותר מ 3.0 מ' מחזית המגרש. יצרת חניוני איגום כמענה למגרשים בהם לא ניתן ליישם חנייה תת קרקעית ומימונם ע"י כופר חניה. שטחים פתוחים שדרוג השצ"פים הקיימים והתאמתם למנעד רחב של גילאים. השמשה מחדש של שטחים המוגדרים סטטוטורית כשצ"פ אך בפועל סובלים מפלישות או מהזנחה. איתור מקומות נוספים להקמת שצפ"ים ברמה השכונתית / שילוב בשטחים חומים(. קישור וחיבור בין השכונות והשטחים הפתוחים העוטפים את היישוב. שדרוג ופיתוח שביל עוטף מבשרת והנגשתו לציבור. קביעת הנחיות ופיתוח נופי בגבול המגרש הימנעות מיצירת קירות תמך או גדרות מעל 1.20 מ'. עידוד גדרות "חיות" על פני גדרות אבן. הבטחת האפשרות והמימוש בפועל של נטיעות עצים גדולים בקו מגע בין גבול המגרש לזכות הדרך )בתחום המגרש הפרטי(. ]הבטחת עומק אדמה לנטיעת עצים גדולים[ שלד רחובות ומערך קשרים יצירת מערך קשרים באמצעות שדרוג הרחובות ויצירת צירים ירוקים למוקדים מרכזיים ביישוב לשכונות סמוכות ולשטחים פתוחים פריפריאליים. שכונות מעוז ציון א' וב' נושקות לשד' החוצבים אשר לפי חזון תכנית המתאר תהפוך "רחוב עירוני ראשי המתפקד כמרחב ציבורי איכותי, ופעיל; מכיל לאורכו מנעד רחב של שימושים מסחריים וציבוריים; מלווה בחלקו הדרומי בבניה אינטנסיבית; מקשר בין חלקי הישוב ומעודד תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים, מפגשים ושהייה במרחב הציבורי". חיזוק מערך הקשרים בין השכונות לבין שדר' החוצבים תרחיב את מנעד השימושים והפעילויות עבור ציבור התושבים בשכונות המגורים ותחזק את האינטנסיביות העירונית של השדרה. תשתיות מים, ביוב - דרושה בדיקה של תשתיות המים והביוב ברמה שכונתית וכלל יישובית. ניקוז - תכנית אב לניקוז נערכה באמצע שנות ה- 90 ' ולא עודכנה מאז. עקרונות שימור מי נגר, צמצום הנגר העירוני וחלחול לקרקע אינם מתקיימים כיום ביישוב. על תכנית מפורטת לקבוע הנחיות מפורטות בנושא. חשמל ותקשורת- מוצע לקבור את כל תשתיות החשמל והתקשורת העילאיים כך שלא יפריעו לתפקוד הרחוב. כמו כן, למקם את מתקני השרות לחיבורי חשמל, תקשורת ונוספים בגדר המבנה ולמקם עמודי התאורה ברצועת העזר ולא באופן אקראי ברחוב. 37
38
אדריכלית נוף טלי וקסלר אדריכל נוף חצב יפה אדריכלית נוף נור סעד אדריכלית נוף כרמל יערי 3.3. פארק המבשר השער לשטחים הפתוחים מדרום 4. שביל סובב מבשרת 5. עיצוב עירוני עקרונות עיצוב 5.1. השכונות הוותיקות מעוז ציון א' 5.2. גבול היישוב 5.3. כיכרות עירוניים והנגשת מוסדות ציבור 5.4. חלל הרחוב ותשתיות ירוקות חלוקה מחדש של חלל הרחוב סיכום תוכן עניינים מבוא 1. עיקרי התובנות סקר מצב קיים 1.1. שטחים פתוחים ורחובות עיקרי התובנות. סקר מצב קיים 1.2. עקרונות תכנון נופיים תכנית המתאר 1.3. נספח נופי סביבתי מקרא 2. פרוגרמה ופרישת שצ"פים ניתוח שטחים ציבוריים פתוחים ואוכלוסייה לפי מתחמי תכנון 2.1. חוסרים במדדים לפי שכונות 2.2 פיתוח חלופה נבחרת מערך הגנים הציבוריים. מדדים וטווחי שירות 2.2.1. פרישת שטחים פתוחים לפי מתחמי תכנון 2.2.2. פרישת שצ"פים המשמשים גנים ציבוריים בפועל )מצב קיים( 2.2.3. פרישת שצ"פים המשמשים טבע ומדרונות 2.2.4. פרישת גנים ציבוריים. יישום פתרונות בתכנית המתאר פרישה וטווחי שירות 3. פארקים עירוניים 3.1. פארק הראל גן עירוני ושער לשטחים הפתוחים מצפון 3.2. הקסטל פארק במשרת ואתר לאומי 39
מבוא נספח נופי סביבתי זה מכיל דברי הסבר לתכנית ויפרט את עקרונות התכנון הנופיים בתכנית המתאר מבשרת. הנספח מכיל את עיקרי התובנות על השטחים הפתוחים והרחובות של מבשרת ציון, העולים מסקר המצב הקיים. לאחר מכן יפורטו עקרונות התכנון הנופיים, כולל הניתוחים הרלוונטים עבור כל אחד מהעקרונות. 1. עיקרי התובנות סקר מצב קיים 1.1. שטחים פתוחים ורחובות עיקרי התובנות סקר מצב קיים שטחים פתוחים בגודל ישנו מחסור בפארק עירוני ובמקום התכנסות עירוני )כיכר עירונית, אמפי(. לפי המדריך לתכנון גנים ציבוריים )2012(, בעיר פרברית עד 50 אלף תושבים, יש עדיפות לפארק 60-70 יעודיים עבור פארק שכזה. דונם, הסמוך לצירי תנועה מרכזיים ולמוסדות ציבור. בנוסף, יש להקצות מקומות חנייה מרבית השצ"פים בעיר אינם מפותחים כגנים ציבוריים, אינם מונגשים ומותאמים לשימוש של מגוון אוכלוסיות: פעוטות, ילדים, בני נוער, מבוגרים וקשישים. ישנם אזורים בשכונות הוותיקות שאינם במרחק הליכה נוח מגנים ציבוריים. החיבור בין גן לאומי הקסטל למבשרת ציון אינו ממצה את הפוטנציאל של שטח פתוח גדול, עם מורשת לאומית בלב העיר. שטחי יער וטבע בשולי הישוב מוגדרים כשצ"פים, אך למעשה אינם נגישים או שמישים, ובעלי פוטנציאל נמוך להכשרה כגנים ציבוריים. אם זאת לשטחים אלה חשיבות רבה באפיון הישוב כישוב כפרי בעל איכויות נופיות וסביבתיות גבוהות. 40
שטחים פתוחים אקסטנסיביים, בעיקר בשולי הישוב הוותיק נתפסים כ"חצר אחורית", זמינים לפלישות והופכים למפגע. איור 2. נתק בין הקסטל לשכונה איור 1. ניתוח שטחים פתוחים איור 3. שביל סובב מבשרת רחובות ומרחב ציבורי איור 4. שכונת נוף הרים מבט אל המרחב בינה לבין שדרות הראל קיימת עדיפות לתנועת רכב בעיר על פני תנועה לא ממונעת. בנוסף, אין שבילי אופניים בעיר. 41
החיבור בין השכונות לציר הראל-החוצבים אינו מנוצל לפעילות עירונית. שדרות הראל-החוצבים אין רצועת הליכה רציפה לאורך ציר הראל-החוצבים. ציר הראל-החוצבים מהווה עורק תנועה ללא רצף של דופן עירונית פעילה. השכונות הוותיקות הרחובות לא מאפשרים רצף הליכה נוחה ובטוחה בשל פלישות, חניה על מדרכות, ותשתיות החוסמים את המדרכות. הפרשי הגבהים המשמעותיים בתוך השכונות )60-110 מ'( מקשים על ההתניידות בישוב. קיים מחסור בעצי רחוב בכלל ועצים בוגרים בפרט. 110 מ' איור 6. חנייה על מדרכות 75 מ' 60 מ' איור 5. ניתוח טופוגרפיה והפרשי גבהים איור 7. חסמים ברצף ההליכה 42
1.2. עקרונות תכנון נופיים תכנית המתאר להלן העקרונות המרכזים בפיתוח תכנית המתאר מבשרת ציון. 1. יצירת שלד ירוק עירוני המחבר את מערך הגנים הרחובות והשטחים הפתוחים ביישוב. מאפשר תנועה רציפה ונוחה להולכי רגל ורוכבי אופנים בין גנים, מגורים ומוסדות ציבור, ומהווה שלד ליער עירוני בר קיימא. 2. שדרוג מערך הגנים השכונתי ומתן מענה לכלל התושבים ולמגוון אוכלוסיות 3. קישור הישוב והפארקים לשטחים הטבעיים הסובבים בעזרת שביל סובב מבשרת 4. פארקים מרכזיים שיפנו למגוון משתמשים רחב בעיר ומחוצה לה: פארק הראל - פארק עירוני ושער לשטחים הפתוחים מצפון פארק המבשר )המחצבה( - פארק עירוני ושער לשטחים הפתוחים מדרום הקסטל - פארק לב מבשרת ואתר לאומי 5. שימור והעצמת איכויות הנוף הטבעי הסובב את מבשרת על ידי מניעת פגיעה מפיתוח, הגדרת אזורי טבע עירוני לניהול, הדגשת מבטים לנוף, קישור השטחים הפתוחים לישוב וכד'. 6. הטמעת מערך תשתיות ירוקות לניהול נגר עילי ומיתון אקלימי כחלק מחתך הרחוב 7. שיקום נופי של אזורים פגועים בדרום העיר כדוגמת המחצבה, המגרסה ואזור המלאכה 43
1.3. נספח נופי סביבתי מקרא איור 8. נספח נופי סביבתי להלן פירוט מרכיבי הנספח הנופי סביבתי. יער. שטחי יער לפי תמ"א 22. לשטחי היער חשיבות נופית גבוהה. שטחים אלה העוטפים את מבשרת ציון הינם מרכיב מרכזי בנוף, המשרה לישוב אופי ייחודי וחושת קרבה לטבע הפתוח. יש לשמור שטחים אלה, לתחזקם ולמנוע פלישות בפיתוח חדש. שמורת טבע. שמורת טבע נחל חלילים הינה אתר טיול פופולארי, המהווה קשר ושער לשטחים הפתוחים מצפון, ולפארק ירושלים עמק הארזים. השמורה מקושרת לישוב ברשת שבילי טיול למיטיבי לכת ועובר בה שביל סובב מבשרת גן לאומי. אתר לאומי הקסטל. ראה הרחבה בהמשך ארכיאולוגיה. שטח המכיל שרידי ארכיאולוגיה המוכרים על ידי רשות העתיקות. 44
שטחי חקלאות עם מגבלות נופיות. שטחי חקלאות הררית המאפיינים את הרי ירושלים כגון כרמים, מטעים וחלקות מעובדות קטנות. בשטחים אלה יותר בינוי מחומרים מקומיים, מוגבל לצרכי תפעול השטח, המשתלב בנוף חקלאות ההר. שטחים פתוחים. שטחי טבע בשולי הישוב, המשרים לישוב אופי ייחודי ותחושת קרבה לטבע הפתוח. יש לשמור שטחים אלה ללא בינוי, לתחזקם ולמנוע פלישות בפיתוח חדש. שטח ציבורי פתוח. שטחים המכילים גנים ציבוריים לרווחת תושבי הישוב כמו גם שטחי טבע בשולי הישוב. על שטחים אלה להיות מונגשים להולכי רגל ולהכיל בין היתר אזורי התכנסות, ישיבה ומוחה, מתקני ספורט ופנאי. ראה הוראות התוכנית לפירוט נוסף. שטח פרטי פתוח. ראה הוראות התוכנית החלות על שטח זה. נופש וספורט. הקאנטרי הצמוד לפארק הראל. מתקן נופש עירוני אליו מתאפשרת גישה בתחבורה ציבורית. מרכז הנופש מקושר לרשת שבילי הולי הרגל ברחובות ובשטחים הפתוחים ומהווה עוגן לפעילות נופש וספורט בישוב. מבנה ציבור. למבנים אלה גישה נוחה ברגל ובאופנים ובתחבורה ציבורית. המבנים מחוברים לרשת השבילים והרחובות מוטי הולכי הרגל בישוב. רחוב ראשי שדרות הראל החוצבים מוטה הולכי רגל ורוכבי אופנים. הציר המרכזי שלמבשרת אליו מתנקזת הפעילו העירונית בישוב. הציר פעיל לאורך שעות היממה ומכיל אזורי בילוי, מסחר ותעסוקה. חתך הדרך מכיל שביל רוכבי אופנים דו סטרי, מדרכות רחבות ושדרות עצים לתנועה נוחה לאורכו. לאורך הציר יפותחו גנים ציבוריים וכיכרות עירוניות כמקומות מפגש עירוניים. מוקדי הפעילות המרכזיים בישוב שיפותחו לאורכו הם: פארק הראל ומרכז הספורט, מרכז התחבורה והמסחר במחלף הראל )המע"ר(, אתר לאומי הקסטל, קריית המדע- המועצה ותיכון הראל, צומת המעוזים, צומת הכניסה לפארק המבשר ושכונת המגרסה. רחוב משני, מוטה הולכי רגל. הרחובות המרכזיים המהווים את השלד הירוק מרכזי בכל שכונה. רחובות ממותני תנועה, המאפשרים תנועת רוכבי אופנים במיסעה וכוללים מערך תחבורה ציבורית. ברחוב מדרכה רציפה המאפשרת תנועה נוחה ובטוחה להולכי רגל. ברחובות אלו רצועות שתילה ובתי שורשים מתאימים לגידול עצי רחוב בריאים, מהווים חלק חשוב בשלד היער העירוני של הישוב 45
מעבר הולכי רגל. מאפשר תנועה בטוחה ונוחה של הולכי רגל בכל שעות היממה. המעבר מואר ונצפה. מעברי הולכי הרגל מהווים אמצעי מקשר חשוב בין חלקי השכונה ומקשרים בין מבני ציבור, רחובות, גנים ציבוריים וכד'. שביל טיול. שבילים בשטח הפתוח המקשרים את הישוב עם השטחים הפתוחים והטבע בסביבת הישוב. השבילים ממופים כחלק ממערך השבילים בישוב ומחוברים לשביל סובב מבשרת. שביל סובב מבשרת. שביל טיול המתבסס על מערך שבילים ושצ"פים קיים. השביל מקשר בין חלקי הישוב השונים ומאפשר גישה נוחה ומידית לשטחים פתוחים סובבים. נקודות הכניסה לשביל מגנים ציבוריים מרכזיים משולטות וקריאות, וזאת על מנת למשוך משתמשים רבים יותר לטיול לאורכו. בכל שכונה לפחות 2 נקודות חיבור מתוך השכונה. השביל מתחבר למערך שבילי הטיול הסובבים את מבשרת ציון ומתקשר לשטחי הפארקים, שמורות הטבע והגנים סביב הישוב. לפירוט נוסף על שביל סובב מבשרת ראה הרחבה בהמשך. שביל קק"ל. )לפי קק"ל( שבילי טיול בתחזוקה של קק"ל. תחום תכנון מיוחד עיצוב עירוני-נופי. אזור שלפיתוחו חשיבות כלל יישובית. על תכניות פיתוח באזור זה לכלול התייחסות נופית, סביבתית ואדריכלית לאור תפקודו הייחודי במערך העירוני. האזורים הם: 1. עין המבשר. פיתוח נופי וסביבתי סביב המעיין, שילוב חקלאות קהילתית. 2. הקסטל. פיתוח דופן האתר הלאומי עם ציר החוצבים וחיבור האתר לציר העירוני. )ראה הרחבה בעמוד )XX( 3. אזור המלאכה. שיקום נופי וסביבתי של שצ"פ אזור המלאכה, חיבורו למגורים המתוכננים ולשכונת מעוז ציון ב' כגן שכונתי. 4. כיכר אבן וסיד, שכונת המגרסה והדופן לשדרות החוצבים. פיתוח המתחם כאזור משולב לתעסוקה מסחר ומגורים המהווה שער כניסה למבשרת מדרום ושער כניסה לפארק המבשר )המחצבה( אתר טבע עירוני. שטחי טבע עירוני הם שטחים פתוחים במרחב העירוני המכילים משאבי טבע וערכי נוף הראויים לשימור ולטיפוח. שטחי טבע עירוני נועדו לשמר את האופי המקורי והייחודי של ערכי הטבע המקומיים, ולאפשר לתושבי השכונה והעיר להכיר ערכים אלו וליהנות מהם. בנוסף לשימור משאבי טבע, הם מהווים מקום בו ציבור רחב יכול לפגוש בקרבה למקום מגוריו את משאבי הטבע המיוחדים לעירו בצורה זמינה, זולה ומידית. 46
אתר לשיקום נופי וסביבתי. שטח פתוח מופר או כזה בו התבצעה בעבר פעילות שכתוצאה ממנה קיים חשש לזיהום הקרקע. )כגון מוסכים, בתי מלאכה וכד'( או אזור בו בוצעו פעולות בנייה מאסיביות שהותירו את מופר מסביבתו הטבעית. בשטחים אלו תתבצע פעולת שיקום נופי וסביבתי אשר יעצימו את שירותי המערכת הטבעית בו. אתר ארכיאולוגי מבנה לשימור. מבנים או שרידי מבנים בעלי ערך תרבותי לשימור. יש לשלב מבנים אלה כחלק מתכנון ופיתוח מערך השצפ"ים בו הם מוצבים. קישור לשטחים פתוחים. נקודות בהן מתקיימת גישה נוחה וקריאה לשביל סובב מבשרת ולמערכת שבילי הטיול סביב מבשרת. מטרתן הגברת השימוש במערכת השטחים הפתוחים הסובבים לצרכי טיול נופש וספורט. בנקודות אלו יש לשקול לפתח נקודות קליטת קהל, הצללה, ברזיות כמו גם מתקנים למנוחה וישיבה. הן יונגשו לקהל ותוצב בהן מפה של מערך שבילי הטיול. נקודת תצפית נקודות הפזורות ביישוב ומשקיפות על נוף הרי ירושלים הסובב. בנקודות אלה יש לשמור על מבטים פתוחים לנוף. ולקול פיתוח נקודות שהיה, ישיבה והצללה. מוקד פעילות עירוני מיוחד. אזור המכיל מתקן נופש ופנאי ייחודי לשימוש עירוני כדוגמת סקייטפארק, אמפי, אגם וכד'. המוקד יהווה אטרקציה מרכזית הגן ציבורי עירוני, עם נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית, חניונים לרכב, כמו גם מערכת שבילי אופנים, הליכה. כניסה לעיר. כניסה לעיר מכביש אזורי. חניון נופש )לפי קק"ל( חניונים קיימים לפי קק"ל 47
נספח נופי סביבתי הגדלת מקטעי תכנית איור 9. צפון מזרח 48
איור 10. צפון מערב 49
איור 11. הקסטל, מעוז ציון ב' ושכונה י"א איור 12. מעוז ציון א' וכיכר המדע 50
איור 13. המגרסה ופארק המבשר 2. פרוגרמה ופרישת שצ"פים ניתוח שטחים ציבוריים פתוחים )שצ"פים( ואוכלוסייה לפי מתחמי תכנון הניתוח שלהלן מציג את רמת הפיתוח והשימוש בשצ"פים לפי מתחמי תכנון. הניתוח מצביע על חלוקה שני סוגי שצ"פים. כאלו המשמשים כגנים ציבוריים בפועל וכאלה המשמשים כשטחי טבע ומדרונות. האחרונים אינם בשימוש אדם משיום שאינם מפותחים ולרוב נמצאים על מדרונות תלולים המקשים על ההגעה הפיתוח והתחזוקה. מדד על מנת למדוד את רמת השירות לתושב, נלקחו בחשבון רק השצ"פים המשמשים כגנים בפועל )במצב קיים( ובמצב עתידי, לאחר הכשרת שטחי טבע ומדרונות לשימוש כגינות ציבוריות. 51
איור 14. פרוגרמה לפי שכונות 52
2.1. חוסרים במדדים לפי שכונות איור 15. חוסרים במדדים לפי שכונות מהניתוח ניתן להסיק מספר נקודות: ראשית, קיים מחסור בגנים ציבוריים בשכונות הוותיקות )מבשרת ירושלים והמעוזים(. תכנית המתאר מציעה שיפור של מדדי השירות לתושבים באמצעות הנגשה ומימוש של חלק משטחי הטבע הקיימים. 53
שנית, ישנם שצ"פים סטטוטוריים שאינם מפותחים בפועל. חלקם משמשים למגורים, חלקם סובלים מפלישות וחלקם מהווים שטח פתוח בשולי הישוב, שאינו מונגש. תכנית המתאר מציעה להשמיש שטחים אלו כגינות ציבוריות. שלישית, בשכונות הוותיקות ישנו מחסור חמור בשצ"פים. כך לדוגמא, שכונת מעוז ציון א' סובלת מהמחסור החמור ביותר בגנים ציבוריים נגישים עם 1.8 דונם של גנים בכל השכונה )0.5 מ"ר לתושב, מצב קיים(, וזאת לפני התחדשות עירונית. איכות הגנים הקיימים ותוספת האוכלוסייה המתוכנן בכל הישוב מצריך שדרוג מערך הגנים הציבוריים, פיתוח גנים נוספים, הנגשתם והתאמתם למגוון אוכלוסיות לכדי פרישה אחידה בכל ישוב. תמצית הניתוח הנ"ל מובא באיורים הבאים. 54
2.2. פיתוח חלופה נבחרת מערך הגנים הציבוריים. מדדים וטווחי שירות 2.2.1. פרישת שטחים פתוחים לפי מתחמי תכנון איור 16. פרישת שצ"פים סך כל השצ"פים הסטטוטוריים במבשרת 526.2 דונם. שטח זה כולל את התכניות המאושרות, כמו גם תכנית המגרסה, אזור המלאכה ופארק הראל. בנוסף, השטח כולל שבילים ומעברים שאינם נחשבים כגינות או שצ"פ אקטיבי. ניתן לראות שבמבשרת ציון פרישת השצ"פים אינה אחידה במתחמי השכונות. יש להדגיש שבאיור לא נכללים שטחי פארק המבשר )המחצבה המוצע( ואתר לאומי הקסטל המהווים כ- 400 דונם נוספים. 55
2.2.2. פרישת שצ"פים המשמשים גנים ציבוריים בפועל )מצב קיים( איור 17. פרישת שצ"פים סך כל השצ"פים הסטטוטוריים המשמשים כגינות ציבוריות לרווחת התושבים - 193.7 דונם. במעוז ציון ב' אין שצפים מפותחים מלבד גן השלום )10 דונם( אשר נמצא במעלה הגבעה. במעוז ציון א' רק 1.8 דונם של השצ"פים מפותח כגנים. ברובעים 1,3,4 מרבית השצ"פים משמשים כגנים ציבוריים אפקטיביים. 56
2.2.3. פרישת שצ"פים המשמשים טבע ומדרונות איור 18. פרישת שצ"פים שצ"פים המשמשים טבע ומדרונות הינם שטחים הנמצאים במעטפת הישוב, אך אינם שמישים עבור התושבים ואינם אפקטיביים לשימוש התושבים. שטחים אלו הינם שטחים איכותיים בעלי איכויות אקולוגיות וויזואליות גבוהות. הם משווים לישוב אופי כפרי ומעלים את איכות החיים של התושבים. שטחים אלו סמוכים לשטחי יער, גנים לאומיים ושמורות טבע. למעשה, שטחים אלו מהווים עתודות לפיתוח גנים ציבוריים במיוחד בשכונות הוותיקות ואת הקשר לשטחים הפתוחים הסובבים. 57
2.2.4. פרישת גנים ציבוריים. יישום פתרונות בתכנית המתאר פרישה וטווחי שירות איור 19. פרישת גנים ציבוריים בניתוח זה אובחנו טווחי השירות לגנים הציבוריים במבשרת על ידי ניתוח מרחקי ההליכה ממרכז הגנים הציבוריים. יש לציין שבניתוח זה נלקחו בחשבון רק שצפים המשמשים כגנים ציבוריים או יכולים להיות מוסבים לכאלה. תכנית המתאר מציעה פרישה ראויה של שצ"פים אפקטיביים במרחב הבנוי, המאפשרת נגישות תושבים לגינות ציבוריות ולשטחים טבעיים. על אף שמרבית הישוב מכוסה ברמת השירות לתושבים ישנם שני אזורים בשכונות הוותיקות, בעלות המרקם הבנוי הצפוף, בהן לא ניתן לייצר שצפים חדשים. לאזורים אלו יש למצוא פתרונות ייעודיים. להלן עיקר המסקנות בנוגע למערך הגינות הציבוריות בתכנית המתאר: 58
יש להכשיר ולפתח גינות חדשות בשצ"פים על מנת לעמוד במדד השירות והנגישות של שטחי גנים ציבוריים לאדם. יש לפעול להשבת שצ"פים לייעודם המקורי במקרים בהם השימוש שונה בפועל. באזורים לא משורתים בהם אין יכולת להקים גינות ציבוריות: יש לפתח מתקני גן ונופש בשטחים שאינם שצ"פים כדוגמת שטחי יער, ומבני ציבור באזורים שאינם נגישים לגינות פנים שכונתיות בשכונות הוותיקות של המעוזים. 3. פארקים עירוניים במבשרת ציון שלושה פארקים מרכזיים שיפנו למגוון משתמשים רחב בעיר ומחוצה לה: פארק הראל - פארק עירוני ושער לשטחים הפתוחים מצפון פארק המבשר )המחצבה( - פארק עירוני ושער לשטחים הפתוחים מדרום הקסטל - פארק לב מבשרת וגן לאומי 3.1. פארק הראל גן עירוני ושער לשטחים הפתוחים מצפון איור 20. ניתוח מבני פארק הראל יהווה גן עירוני בצפון הישוב, המונגש לתושבים מקומיים וחיצוניים. הפארק יקושר למערך שבילי להולכי רגל של הגנים בשכונות הסובבות לציר הראל ולטיילת רכס חלילים מצפון. 59
הגן העירוני ייצר רצף והמשכיות של השטחים הפתוחים במבשרת אל שמורת הטבע של נחל חלילים ופארק ירושלים-עמק הארזים. שביל סובב מבשרת העובר בגן ומחברו למערך שבילי הטיול בישוב ומחוצה לו. פארק הראל נמצא בסמכות למרכז הספורט העירוני, כמו גם בקרבת שירותי בריאות, חינוך ומסחר )מסומנים בעיגולים כתומים(. מרכזים עירוניים אלו לצד מיקומו האסטרטגי במרכז השכונות הצפוניות של מבשרת, המעצים את חשיבותו כנקודת משיכה ומוקד עירוני. כתוצאה, פארק הראל יהיה גן עירוני המהווה מערכת מקשרת ברמה השכונתית, ברמת השטחים הפתוחים וברמת מוסדות הציבור. 3.2. הקסטל פארק במבשרת ואתר לאומי אתר לאומי הקסטל יושב על גבעה נישאת, הנצפית מכל שכונות הישוב והסביבה. אתר המורשת הלאומי ממוקם בשטח פתוח גדול, במרכז הישוב )כ- 135 דונם(, ונמצא בניהול רשות הטבע והגנים ובו. תכנית המתאר רואה באתר שטח פתוח איכותי ומציעה לקשור את שכונות הישוב בעזרת מרכז תרבות מורשת וחינוך, אמפיתיאטרון ומערך שבילים מקשרים המשמשים לפנאי ונופש. תכנית המתאר ממליצה על טיפול נופי בעזרת טראסות חקלאות-הר בשולי האתר, אלו יסייעו לקשור את פיתוח האתר לרחוב החוצבים ומדגישות את נוכחותו כנקודת ציון בעיר. שביל עוטף מבשרת יהווה קישור נוסף בין הגן הלאומי לשכונות מעוז ציון. מקטע שביל זה יהווה גם ציר יוממות 'ירוק' המחבר את מעוז ציון ב' למע"ר מחלף הראל )רק 5 דקות הליכה(. בנוסף מוצע לפיתוח, שביל ספורט סובב לאתר הלאומי באורך.1500 60
א א ב ב איור 21. סכמת פיתוח מוצעת לאתר לאומי הקסטל כגן עירוני בלב מבשרת ציון 61
תקדימים לפיתוח גנים לאומיים ושילובם במרקם חיים עירוני איור 22. אנטיפטריס. הופעות בתל אפק איור 23. בית שאן. ניצול המדרון ליצירת מוקד עירוני. איור 24. הקרנות סרטים במרחב הציבורי בערים 62
איור 25. נוף ירושלים הנשקף מהקסטל 3.2.2. שדרות החוצבים והקסטל שער כניסה נופי למבשרת ציון תכנית המתאר מייעדת את דופן הקסטל בשדרות החוצבים לשמש חיץ נופי של טראסות חקלאות הר. חגורת הרצועה החקלאית המורכבת מכרמים ומטעים תהווה ניגוד לשטח הבתה הפתוח המדגיש את המבנה בראש הגבעה. עיצוב נופי זה יהפוך את אתר הקסטל לנקודת ציון נופית הנשקפת מסביבתה ושער כניסה ייחודי למבשרת ציון. שדרות החוצבים הקסטל חתך א-א. מצב קיים דרום צפון 63
שדרות החוצבים הקסטל חתך א-א. מצב מוצע דרום צפון בחתך ב-ב, ניתן להבחין כי שדרות החוצבים-הקסטל מהווה שדרה מוצלת משני צדי הדרך ומכילה רצועת הליכה לאורכה, כאשר דופן הקסטל מפותחת באופי חקלאות-הרי ירושלים )טראסות כרמים ומטעים(. 64
שדרות החוצבים הקסטל חתך ב-ב. מצב קיים דרום צפון שדרות החוצבים הקסטל חתך ב-ב. מצב מוצע דרום צפון לאחר עבודות תת"ל 1, מוצע ביטול של הרמפה לכיוון ירושלים והפיכתה לרצועות פעילות וגינון לאורך השדרה. גם בחתך זה, השדרה מוצלת משני צדי הדרך. שביל אופנים יעבור בדופן הצפונית. שדרות החוצבים הקסטל חתך ב-ב. מצב מוצע לאחר עבודות תת"ל 1 דרום צפון 65
66
שדרות החוצבים הקסטל כחלק ממרחב עירוני מעוצב איור 26. תכנית שדרות החוצבים - הקסטל בנספח העיצוב העירוני האתר הלאומי משמש חוליה המקשרת בין המע"ר )מחלף הראל( לאזור כיכר המדע )בניין המועצה ותיכון הראל(. התרחבות שדרות החוצבים לכיכר ב'צומת שבע אחיות' וכניסה חדשה לאתר הלאומי. אזור זה מיועד לקליטת קהל מבקרים וכרחבה עירונית. תכנית המתאר מציעה עיצוב שייתמוך פיתוחו של מרכז התכנסות )אמפי( ומרכז מבקרים מבשרת ציון והקסטל. 67
3.3. פארק המבשר השער לשטחים הפתוחים מדרום תכנית המתאר מאמצת את המלצת המועצה המקומית מבשרת ציון, רט"ג והחברה להגנת הטבע לפיתוח פארק עירוני-אזורי במחצבה. הפארק ישמש את השכונות הדרומיות של מבשרת וישלב ערכי טבע ונופש ייחודיים הגובלים בהר חרת מצפון. הכניסה לפארק מצפון מוגדרת כתחום עיצוב נופי-עירוני מיוחד. ובו יתוכנן פיתוח מלונאות ותעסוקה, עיצוב המעודד ותומך בתנועת המבקרים בפארק ומקל על ההתמצאות וההגעה. יינתן דגש תכנוני ליצירת כניסה המכווינה את התנועה לכניסה לפארק אזורי. בשטח זה יפותחו שטחי פארק אינטנסיביים הכוללים מתקנים ואטרקציות המיועדים למגוון קהלים. אזור מלונאות ומסחר בכניסה לפארק יהווה דופן צפונית לרחוב החוצבים ויקשור בין הפארק לעיר. איור. 27 תכנית שכונת המחצבה 68
הקמת הפארק תכלול שיקום נופי וסביבתי וחיזוק שירותי המערכת האקולוגית בשטח המחצבה המופר. הפארק יהווה שטח טבע-עירוני לשימור בו תתקיים פעילות חינוך לקיימות ושמירת טבע בשילוב הקהילה המקומית. גן לאומי מוצע בשטח הדרומי של הפארק, יחובר לגן לאומי הר חרת ויער הסטף. מערכת שבילי טיול להולכי רגל יקשרו את הפארק לשביל סובב מבשרת ולסביבה הטבעית, ויהוו שער לשטחים הפתוחים מדרום. 69
4. שביל סובב מבשרת איור 28. שביל סובב מבשרת מצב קיים ומוצע שביל סובב מבשרת הינו שביל הליכה ברמות פיתוח שונות )מרמת דרך מצעים ועד שביל מיטיבי לכת העוטף את הישוב וקושר את השכונות למערך השטחים הפתוחים סביב מבשרת ציון. מטרת השביל היא להנגיש את משאבי הטבע והנוף בשולי הישוב לכל תושביו, עודד פעילות גופנית לסמן את גבול הישוב ולמנוע פלישות מגרשים לשטחים הפתוחים. השביל מרובה בנקודות תצפית איכותיות על נוף הרי ירושלים, נחל כסלון עמק הארזים ועמק מוצא, הר חרת ואזור עין חמד. השביל מהווה נקודת מוצא וחיבור לשבילי הטיול בסביבה הקרובה המובילים לשטחי יער, שמורות טבע ופארק ירושלים, לחניוני הנופש של קק"ל ומהווה תשתית מקשרת לשטחים הפתוחים הסובבים, במיוחד בשכונות הוותיקות אשר סובלות ממחסור בשטחים פתוחים. נקודות הכניסה לשביל יהיו מגינות ציבוריות ומנקודות מרכזיות בישוב אשר ינגישו אותו לציבור בישוב ולמבקרים בו. 70
5. עיצוב עירוני עקרונות עיצוב 5.1. השכונות הוותיקות מעוז ציון א' גנים ציבוריים מתן מענה שאינם בטווחי שירות בשכונות הוותיקות. איור 29. מעוז ציון א' חלק מהשטחים הציבוריים הפתוחים בעיר אינם מפותחים, ויישארו כאלה מסיבות שהוזכרו בתחילת הפרק. תכנית המתאר מציעה הקמת גני כיס בשצ"פים לא מפותחים ובשולי הבינוי לשימוש התושבים המקומיים. שביל מעבר להולכי רגל יקשר בין חלקי השכונה. בנוסף, יפותחו גינות ציבוריות ומתקנים בסמוך למרכזים מסחריים ומבני ציבור. בשכונות הוותיקות ישנם אזורים שאינם במרחק הליכה נוח מגנים ציבוריים. שבילים היוצאים מגינות ציבוריות ומהשכונה יהוו קשר לשטחים הפתוחים הסובבים אותה בדוגמת מעוז ציון א' שטחי היער המקושרים באמצעות שביל סובב מבשרת. פיתוח מתקני נופש בשטחי יער הינה אפשרות נוספת להוספת נקודות העונות על צרכי נופש ופנאי לאזורים שאינם משורתים. פיתוח מסוג זה יעשה בתיאום עם קק"ל ובהצעת ממשק ניהול ותחזוקה של הגנים. 71
. 5.2 גבול היישוב שכונת המגרסה נבנית על שטח מופר בטופוגרפיה הררית. בזמן פיתוח השכונה יש לשמר עקרונות תכונן נופיים אלה: 1. תנועה בשצ"פים ובמעברי הולכי רגל לאורך השכונה 2. שמירת רצף תנועה בוואדיות וקישור לשטחים פתוחים 3. ממשק מגורים-גנים ציבוריים 4. טיילת בין שכונה לשטחים הפתוחים איור 30. שכונת המגרסה 72
יחס בין מגורים לשצ"פים בשכונה לפיתוח בשטחים פתוחים פוטנציאל גבוה לגרימת נזקים סביבתיים לשטחים שכנים ושטחים המיועדים לשימור. בתכנית המגרסה, יש לדאוג לשימור שטחים פתוחים בעלי איכויות נופיות וסביבתיות בתוך השכונה, כדוגמת הוואדי לאורך ציר הראל ובהיקף השכונה, לאורך דרך הביוב ההיקפית ושביל הטיול. יש לחייב בתכניות המפורטות לבנייה הטמעה של פתרונות הגנה ושיקום נופי. להלן פתרונות שיקום המוצעים על ידי תכנית המתאר: פיתוח מגורים הגובל בשצ"פ יצירת קירות תמך המפרידים את הגן מהמבנים לצמצום נזקי פסולת בנייה מבטים מהמגרשים לנוף הפארק שתילת עצים וצמחיית חיץ צפופה למניעת פלישות לכיוון השצ"פ איזון עבודות עפר על ידי מילוי ואדיות למיתון שיפועים 73
איור 31. פיתוח מגורים הגובל בשצ"פ טיילת ושביל סובב מבשרת. גבול בינוי חדש עם שטחים פתוחים טבעיים קו הבינוי במבשרת ציון גובל עם שטחי טבע איכותיים רבים. תכנית המתאר רואה בפיתוח שביל סובב מבשרת כאמצעי לשמירת איכויות הנוף הסובב ויצירת חיץ ברור בין השטח הטבעי לקו הבינוי. טיילת היקפית נגישה לכלל האוכלוסייה תסייע בהגדרת קו הבינוי בשמירה ושיקום הטבע בקו הבינוי ובשיפור איכות החיים של תושבי מבשרת ציון. קירות תמך המפרידים את המגורים מהשטח הפתוח מונע שפיכת פסולת לשטחים פתוחים שמירת מבטים מהמגורים לנוף הטבעי המשך לטיילת 'שביל עוטף מבשרת' עקרון ליישום בהתחדשות שכונות ותיקות כדוגמת מעוז ציון א' יסייע בהסדרת פלישות ושיקום קו הבינוי כחלק מתהליך התחדשות עירונית. איור 32. טיילת ושביל סובב מבשרת 74
. 5.3 כיכרות עירוניים והנגשת מוסדות ציבור הכיכרות העירוניים ומערך תנועת הולכי הרגל ברחובות מהווים חלק חשוב מהמרחב הציבורי. הנגשת שטחים אלו לציבור על ידי רצועות הליכה רחבות, צל, ואזורי ישיבה, יתרום רבות ליצירת מרחב עירוני ציבורי איכותי והעלאת איכות החיים של התושבים. כיכרות עירוניים ממוקמים לרוב נקודות מרכזיות, ומקושרים למערכת התנועה בעיר. על אזורים אלה להיות מונגשים, נראים ומוארים לאורך שעות הפעילות. קיימת חשיבות לריבוי אזורים מוצללים בעזרת צמחייה ליצירת מיקרו אקלים ממותם ובעזרת אמצעים מלאכותיים נוספים )פרגולות, קולונדות וכד'(. באזורים אלה יש לתכנן חניות לאופנים, ומקומות ישיבה, התכנסות. איור. 33 כיכר המעוזים וכיכר המדע 75
5.4. חלל הרחוב ותשתיות ירוקות חלוקה מחדש של חלל הרחוב 5.4.1. חלל הרחוב בשכונות הוותיקות במבשרת קיימים מצבים בהן זכות הדרך הופרה ע"י פלישת מגורים ובכך קטן הרחוב בפועל מ- 15 מטר ל- 10 מטר. חלק מרחובות אלה הם דו סטריים. הרחובות מתאפיינים בחנייה על המדרכות, כאשר רצועות ההליכה חסומות על ידי פחי-אשפה וריהוט רחוב כדוגמת פנסים ועמודי חשמל. ברחובות רבים עצי הרחוב נמצאים בעקה, ללא בית גידול הולם, עובדה היוצרת חלל רחוב לא מוצל וללא צמחייה. חלוקה מחדש של חלל הרחוב מבשרת ציון. רחוב הברוש.)מבשרת ירושלים(.מצב קיים איור 34. מיקום החתך. רחוב הברוש. איור 35. הגדלה 76
5.4.2. תשתיות ירוקות פתרונות עיצוב לחתך הרחוב. מרקמים קיימים תכנית המתאר מציעה חלוקה מחודשת של חלל הרחוב, הסדרת תנועת הולכי רגל רוכבי אופנים ותחבורה ציבורית. בנוסף תתבצע הטמעה של מערך תשתיות ירוקות לניהול מי נגר עילי ומיתון אקלימי כחלק מחתך הרחוב. שינוי זה יתבצע בשילוב תכנית מיתון תנועה ותכנית לתחבורה ציבורית במערך הרחובות במבשרת. הטמעת התכנית תתבצע בשלבים כאשר עקרונות אלה יוטמעו בהנחיות לתכניות התחדשות עירונית של המרקמים הבנויים. חלוקה מחדש של חלל הרחוב מצב מוצע )10 מטר רוחב( הצרת הכביש לנתיב חד-סתרי אחד משולב לרכבים ולאופניים. רצועות ההליכה רחבות ורציפות. רצועת החנייה והשתילה מוסדרות ומייצרות מדרכות נגישות. המדרכות יהיו מוצלות היטב, בזכות נטיעת עצים במפנה הראוי, בצד המאפשר הצללה מירבית של חלל הרחוב. פחי האשפה ימוקמו בתוך גבולות המגרש ולא יפלשו לזכות הדרך. ניקוז. תשולב רצועת עזר ותשתית ירוקה משולבת ברוחב 1.3 מטר לניהול מי הנגר העילי. נטיעות. ברצועת החניה בכל מגרש ישתל עץ אחד. עצים אלו יגדלו בבית גידול ראוי תוך שימוש בתאי אדמה בנפח של 10 מ"ק לעץ לפחות. 77
78
חלוקה מחדש של חלל הרחוב מצב מוצע אופטימלי )15 מטר רוחב( המיסעה תפותח כנתיב חד סתרי משולב לרחב ואופניים או כנתיב דו סתרי משולב ושדרות עצים. רצועות ההליכה רחבות ורציפות, ובצידן רצועת חניה ושתילה. העצים ניטעים בצד המאפשר הצללה מרבית של הרחוב, כאשר ניטע לפחות עץ אחד ברצועת החניה מול כל מגרש. העצים ישתלו בית גידול ראוי, כנאמר בחתך המוצע המינימלי. פחי האשפה ממוקמים בגבולות המגרש מחוץ לזכות הדרך. חיוב שתילת עצים במגרשים בצד הפונה לרחוב כחלק מהתחדשות עירונית. רצועות העזר והשתילה הן ברוחב של 1.5 מטר, לניהול מי נגר עילי. 79
80
חתך תשתיות ירוקות ברחוב הראל-החוצבים כללי. כחלק מחתך הרחוב המחודש בציר הראל החוצבים תוטמע תשתית ירוקה המעצימה את תפקודיות שירותי המערכת הטבעית ברחוב. שירותים הכוללים צל טבעי, מערכת השהיית נגר וריצוף מחלחל, בית גידול מתאים לעצים המעודד את צמיחתם וקיומם לאורך שנים רבות. המסלע הגירני במבשרת ציון אינו מאפשר התפשטות שורשי העצים אל תאי שטח סמוכים ולמעשה מכתיב בית גידול שמוגבל לפתח השתילה של כל עץ. רצועות שתילה שיחצבו לאורך הרחוב יגדילו את נפח בית השורשים של כל עץ ובכך יאפשרו צמיחה לגודל מיטבי. יש לשמור על עומק בית גידול ממוצע של 1.5 מ' נפחי שתילה רצויים לעץ הינם כ 15 מ"ק לעץ בינוני ו 25 מ"ק לעץ גדול רצועות הליכה ושבילי אופנים הסמוכים לרצועות השתילה ייחפרו וימולאו אדמה מבנית או פתרון הנדסי דומה המאפשר התפשטות שורשי העץ אל מתחת רצועות אלו. ברצועות ההליכה והחנייה יעשה שימוש בריצוף מחלחל ככל הניתן על מנת להעשיר את בית השורשים רצועות בשתילה ינוקזו ואיטמו לפי הצורך, באם תנאי הקרקע מחייבים זאת והסמוך לחניונים תת קרקעיים קיימת סבירות גבוהה לכך שחומר החציבה הינו באיכות גבוהה וניתן לעשות בו שימוש חוזר. יש לבחון אפשרויות סינון של המסלע החצובה באתר ולהשתמש בחומר החצוב למימון הפיתוח. 81
תשתיות ירוקות- שד' החוצבים - חתך עקרוני 82
תשתיות ירוקות - שד' החוצבים - תוכנית 83
84
דני עמיר תכנון סביבתי בע"מ טל בן דב, דני עמיר מתכננים סביבתיים תכנית המתאר קודמה בתהליך תכנוני מפורט וממצה ובסופו של דבר התגבשה החלופה הנבחרת. לחלופה זו, משמעויות סביבתיות אותן נפרט להלן, ובהתאמה לכך אנו מציעים את דרכי ההתמודדות עם נושאים אלה, על ידי שילוב הדרישות הסביבתיות בהוראות תכנית המתאר. כמו כן, הדרישות הסביבתיות עשויות לחזור על עצמן כמענה לסוגיות סביבתית שונות. ציפוף ועיבוי של המרקם הקיים להערכתנו הציפוף והעיבוי בתחום מבשרת, לא יגיע למסה שתהיה בעלת השפעה סביבתית מהותית מכוון שהיא צפוייה להיות נקודתית, ובהתאם ליכולת הנשיאה של השטח בהיבט של התשתיות המשרתות אותו. אחד ההיבטים התכנוניים המרכזיים שיגביל ציפוף הוא מערך התנועה הנתון של הישוב שאינו ניתן לשידרוג משמעותי וצפוי להגביל ציפוף בהיקפים גדולים. יחד עם זאת, ציפוף ועיבוי של המרקם הותיק, מחייב התייחסות ליצירת איכות סביבה עירונית טובה. לנושא זה מספר היבטים סביבתיים: א. ב. ג. פסולת בנין מכוון שצפויה תוספת בניה, פסולת בנין הינה תוצר נלווה לתהליך, ויש לייצר את המנגנון הנאות לטיפול בה, על מנת שהיא לא תמצא את מקומה בשולי הישוב בשטחים הפתוחים הערכיים. לכן יש לשלב נהלי טיפול בפסולת בנין בכל בקשה להיתר ובכל תכנית מפורטת. תנאי להיתר בניה יהיה הבטחת סילוק מוסדר של פסולת בנין בהתאם לתקנות התכנון והבניה )היתר, תנאיו ואגרות טיפול בפסולת בנין(התשס"ה 2005. עודפי עפר תכנית מפורטת שבה נוצרים עודפי עפר תכלול הנחיות לפתרונות לטיפול בחומרי חפירה ומלוי ומתן עדיפות לשימוש חוזר בחומר בהתאם להרכבו, הפתרונות יתייחסו בין היתר: לדרכי טיפול במקום, ו/או לשינוע החומר לאתרי אחסון זמניים או להטמנה באתרים מורשים. מטרדים סביבתיים מתחבורה תוספת אוכלוסייה תלווה גם בגידול בכמות כלי הרכב, אשר יידרש למצוא להם פתרונות חניה, ונתיבי תנועה על מנת שהתנועה תזרום. התשתית הקיימת במרחב הבנוי כיום, מאוד מקשה על מציאת פתרונות לסוגיות אלה. לכן, אנו ממליצים על האפשרויות הבאות- 85
ד. ה. ו. קידום תכנון עירוני אשר יפחית זיהום אויר מתחבורה אשר יעשה על ידי מתן עדיפות לתחבורה לא ממונעת לפיכך יש לכלול בכל תכנית/היתר בניה ובחתכי הרחובות, רשת של צירים ירוקים להולכי רגל ושבילי אופניים, כחלופה למכונית הפרטית. האופניים החשמליים פותחים אפשרויות אלה, בעיקר בטופוגרפיה המייצרת קשיים להולכי רגל ורוכבי אופניים. בכל תכנית מפורטת במירקמים הותיקים, יבחנו העקרונות של מיתון תנועה. מיתון תנועה יכול לסייע בשינויים במערך התנועה ובהכרח גם להביא להפחתה בזיהום אויר באמצעות שינוי בזמני הנסיעה, תדירויות הנסיעה וכו'. מיכלי אצירה, הפרדה ומיון פסולת תוספות הבנייה יחייבו שיפור של מערך התשתיות המשרת את המגורים, ההנחיות שלהלן יהיו מחייבות ברמת ההיתרים וברמת התכניות המפורטות. תכנית מפורטת תקבע הנחיות להקצאת שטחים לאצירה, לטיפול ולפינוי פסולת ובכלל זה הקצאת שטחים הנדרשים להפרדה במקור של פסולת לסוגיה. מכוון שכיום, בעיקר באזורים הותיקים, המדרכות מאוד צרות, תחוייב הצבת מכולות הפסולת בתחומי המגרשים ולא על המדרכות כפי שקיים כיום. בתכניות מפורטות יש לשקול הקצאת שטחים למרכזי מחזור והפרדה שכונתיים ורובעיים )נייר, פלסטיק, פסולת אלקטרונית וכו'(. היתר בניה למגרש בניה יכלול פירוט מערך של מתקני הפסולת שבתחום הרשות לרבות מיקום במגרש, סוג מיכלי האצירה, חומר גמר, ניקוז וחזות. מניעת חדירת ראדון למבנים תכניות מפורטות יכללו הנחיות להיתרים /היתרים יכללו את דרישות התקנות בנוגע להגנה על בנין מפני חדירת ראדון - תקנות התכנון והבניה )בקשה להיתר, תנאיו ואגרות( )תיקון), התשס"ט - 2008. בנייה ירוקה בנייה ירוקה הינה נושא רב תחומי, אשר את חלק ממרכיביו, המלצנו בהנחיות שונות במסמך זה. אנו ממליצים כי הרשות המקומית תאמץ את המדיניות של בניה ירוקה בתחומי הבניה והתחזוקה השונים המצויים תחת פיקוחה וניהולה היתרי הבניה, בהם תחויב העמידה בתקן ת"י 5281 בנייה בת קיימא, הן בבניני מגורים פרטיים, הן במבני ציבור אותם מקימה הרשות המקומית והן בבנייה בבניה ותחזוקה של המרחב הציבורי. לשם כך: כל תכנית מפורטת/היתר בנייה יחייב עמידה בת"י 5281 בנייה בת קיימא. תכנית מפורטת תבטיח התייחסות הולמת לנושאים התכנוניים הנדרשים כדי לעמוד בתקן בניה ירוקה, לדוגמא: o פריסה של מגרשי הפיתוח ומיקום והעמדת המבנים במגרש o ניצול מיטבי של הטופוגרפיה הטבעית מזעור הצורך בחציבה ובהגבלת גובה של קירות תמך למינימום האפשרי והסביר o צמצום עודפי עפר ותכנון פתרונות מיטביים o מניעת בניה מעל הקרקע של שימושים המתאימים לתת הקרקע o 86
ז. o מיקום בנייה תת קרקעית ככל האפשר מתחת לשטחים מבונים o העמדת הבניין בכוונים הרלוונטים לניצול הרוח והשמש, למזעור הצללה על מבנים סמוכים ולניצול הצללה רצויה o מירוב השימוש קרקע בצפיפויות שנקבעו בתכניות מאושרות וניצול מירבי של המרחב התת קרקעי שמתחת לבנינים o איסוף, סימון ואחסון שכבת קרקע טבעית עליונה לשימוש חוזר במגרש/במתחם o שימור עצים בוגרים וערכי טבע ונוף במגרש ושימור התנאים הנדרשים לקיומם של ערכים אלו בסביבת המגרש, כמו למשל שמירה על תפקוד של מערכת הניקוז הטבעית. o הקצאת שטחים מספקים לתשתיות סביבתיות לאצירה, מיון והפרדת פסולת, לחניית אופניים וכו'. מסמך סביבתי בתכניות מפורטות שיכללו ציפוף עירוני משמעותי, מעל 50 יח"ד או 5000 מ"ר לשימושים מסחריים במרקם הבנוי, תדרש בחינה סביבתית מקיפה בהיבטים של רעש ואיכות ואויר, והיבטים סביבתיים אחרים ככל שיידרש. מתחמי בניה חדשים המקודמים בתכניות שונות רב השטח בתחום הקו הכחול של מבשרת בנוי, ונותרו מעט מאוד מתחמים חדשים לפיתוח לדוגמא: 4A )מרכז קליטה(, 6D )תעסוקה ומסחר בקירבת המחצבה(, 5B )אזור המלאכה( יחד עם זאת, במידה ושטחים אלה יפותחו לצרכי מגורים ו/או תעסוקה, תדרש עריכת מסמך סביבתי לבחינת אספקטים סביבתיים שתצור התכנית או העלולים להשפיע על התכנית. השפעת שולי התכנית על השטחים הפתוחים, ממשק בין הבינוי לשטח הפתוח - לעת הגשת תכניות מפורטות הכוללות את שולי הישוב יש להכין מסמך סביבתי, אשר יתייחס בין היתר גם לשיקום נופי ולמניעת השפעות של רעש וזיהום אור לעבר השטחים הפתוחים. יש לתת הוראות בתכניות/או בהיתרים במקומות בהם קיים ממשק עם השטח הפתוח אשר יבטיחו מניעת גלישת פסולת ופגיעה בנוף. א. ב. ג. תכניות מפורטות/היתרים הגובלות עם השטח הפתוח יכללו הנחיות עיצוב אדריכלי לחזית הפונה לשטח הפתוח )קירות, חיפוי(. מסמך סביבתי בתכניות מפורטות שיכללו ציפוף עירוני משמעותי, מעל 50 יח"ד או 5,000 מ"ר לשימושים מסחריים במרקם הבנוי, תדרש בחינה סביבתית מקיפה בהיבטים של רעש ואיכות ואויר. תוספת שטחי מסחר ותעסוקה 87
א. ב. ג. ד. ה. ו. רחוב החוצבים - תכנית המתאר מציעה תוספת של שטחי מסחר ותעסוקה לאורך דרך החוצבים שהיא דרך אזורית המשרתת את האזור ותנועה עוברת לכיוון ירושלים בשעות העומס. תכניות פיתוח עתידיות )וד"ל החוצבים ושכונת המגרסה( עתידות להגביר את היקף התנועות בדרך זו. הבחינה הסביבתית בשלב זה, לא הצביעה על חריגות עתידיות מתקני איכות אויר. יחד עם זאת שטחי מסחר ותעסוקה הינם אזורים מחוללי תנועה ולכן ההצעה היא להעדיף פתרונות של תחבורה ציבורית ותחבורה בלתי ממונעת באזור זה ורק ולבסוף לתת פתרונות לרכב פרטי. בהתאם לכך, יוקצה בקצה המערבי של דרך זו שטח לטרמינל לתחבורה ציבורית, ויבחן הצורך במתן זכות דרך לנת"צ לאורכה. בחתכים התחבורתיים והנופיים של דרך זו מוצעים שבילי אופניים והולכי רגל והללו יוצגו בכל תכנית מפורטת או בקשה להיתר לאורך דרך זו. שימושים מעורבים לאורך שדרות החוצבים, יתאפשרו שימושים בעלי פוטנציאל לפליטת של מזהמי אויר וריחות בסמיכות לאזורי מגורים. במקומות אלה תדרש בחינה של פתרונות למניעה ולהפחתה של זיהום אויר וריחות. פסולת בנין - פסולת בנין הינה תוצר נלווה לתהליך הבנייה והפיתוח ויש לייצר את המנגנון הנאות לטיפול בה, על מנת שהיא לא תמצא את מקומה בשולי הישוב בשטחים הפתוחים הערכיים. לכן יש לשלב נהלי טיפול בפסולת בנין בכל בקשה להיתר ובכל תכנית מפורטת. תנאי להיתר בניה יהיה הבטחת סילוק מוסדר של פסולת בנין בהתאם לתקנות התכנון והבניה )היתר, תנאיו ואגרות טיפול בפסולת בנין(התשס"ה - 2005. עודפי עפר תכנית מפורטת שבה נוצרים עודפי עפר תכלול הנחיות לפתרונות לטיפול בחומרי חפירה ומלוי ומתן עדיפות לשימוש חוזר בחומר בהתאם להרכבו, הפתרונות יתייחסו בין היתר: לדרכי טיפול במקום, ו/או לשינוע החומר לאתרי אחסון זמניים או להטמנה באתרים מורשים. מיכלי אצירה, הפרדה ומיון פסולת תוספות שטחי התעסוקה והמסחר יחייבו שיפור של מערך איסוף ופינוי הפסולת, ההנחיות שלהלן יהיו מחייבות ברמת ההיתרים וברמת התכניות המפורטות. תכנית מפורטת תקבע הנחיות להקצאת שטחים לאצירה, לטיפול ולפינוי פסולת ובכלל זה הקצאת שטחים הנדרשים להפרדה במקור של פסולת לסוגיה. במרכזי מסחר ותעסוקה תנתן עדיפות לאצירת הפסולת בחדרים יעודיים ולשימוש בדחסנים. היתר בניה למגרש בניה יכלול פירוט מערך של מתקני הפסולת שבתחום הרשות לרבות מיקום במגרש, סוג מיכלי האצירה, חומר גמר, ניקוז וחזות. בנייה ירוקה בנייה ירוקה הינה נושא רב תחומי, אשר את חלק ממרכיביו, המלצנו בהנחיות שונות במסמך זה. אנו ממליצים כי הרשות המקומית תאמץ את המדיניות של בניה ירוקה בתחומי הבניה גם של מבני מסחר ותעסוקה תכניות, היתרי הבניה, בהם תחויב העמידה בתקן ת"י 5281 בנייה בת קיימא, לשם כך: כל תכנית מפורטת/היתר בנייה יחייב עמידה בת"י 5281 בנייה בת קיימא. 88
תכנית מפורטת תבטיח התייחסות הולמת לנושאים תכנוניים נדרשים כדי לעמוד בתקן בניה ירוקה, לדוגמא: פריסה של מגרשי הפיתוח ומיקום והעמדת המבנים במגרש o ניצול מיטבי של הטופוגרפיה הטבעית o מזעור הצורך בחציבה ובהגבלת גובה של קירות תמך למינימום האפשרי והסביר o צמצום עודפי עפר ותכנון פתרונות מיטביים o מניעת בניה מעל הקרקע של שימושים המתאימים לתת הקרקע o o מיקום בנייה תת קרקעית ככל האפשר מתחת לשטחים מבונים o העמדת הבניין בכוונים הרלוונטים לניצול הרוח והשמש, למזעור הצללה על מבנים סמוכים ולניצול הצללה רצויה o מירוב השימוש קרקע בצפיפויות שנקבעו בתכניות מאושרות וניצול מירבי של המרחב התת קרקעי שמתחת לבנינים o איסוף, סימון ואחסון שכבת קרקע טבעית עליונה לשימוש חוזר במגרש/במתחם o שימור עצים בוגרים וערכי טבע ונוף במגרש ושימור התנאים הנדרשים לקיומם של ערכים אלו בסביבת המגרש, כמו למשל שמירה על תפקוד של מערכת הניקוז הטבעית o הקצאת שטחים מספקים לתשתיות סביבתיות לאצירה, מיון והפרדת פסולת, לחניית אופנים וכו' o מתן אפשרות להתקנת מערכות ליצור אנרגיה מתחדשת ומערכות לחסכון באנרגיה כגון: חימום מים סולרי, מערכות מיזוג תרמו סולריות וכו' o תכנון משולב של מערכות המבנה עם השטח הפתוח במגרש לניצול מי מערכות מיזוג ומים דלוחים )באישור משרד הבריאות(, גינון ונטיעות, מערכות השקייה חסכניות במים וכו' o החזית החמישית שימת דגש בניצול מיטבי של החזית החמישית וחללי ביניים למתקנים טכניים, מערכות מיזוג וארובות להוצאת אוויר. o בחינת האפשרות לפיתוח גגות ירוקים המגוננים בצמחייה קישור הישוב אל השטחים הפתוחים סביבו התובנה המרכזית שעלתה מניתוח המצב הקיים במבשרת ציון היא כי הישוב עטוף בשטחים פתוחים ערכיים המהווים את המשאב החשוב והמשמעותי ביותר של הישוב מבחינת איכות החיים של התושבים, והדבר תורם מאוד גם לדימוי האיכותי של הישוב. במספר מקומות, השטחים הפתוחים חודרים לתוך הישוב בשל הטופוגרפיה של הרכסים והואדיות, וזו הזדמנות נדירה לייצר את המימשק והקישוריות המתאימים במקרים ייחודיים אלה. 89
א. ב. ג. ד. ה. ו. שביל עוטף מבשרת - כיום החיבור בין השטח הבנוי והשטח הפתוח אינו מיטבי, ולכן הנספח הנופי-סביבתי מציע תוואי לשביל עוטף מבשרת, המתבסס על שביל קיים ומשולט מקטע אחד שבוצע על ידי קק"ל, וברב המקטעים האחרים הוא מתבסס על מערכת שבילים ודרכי שירות קיימים בשטח. הכנת תכנון נופי מפורט - בכדי לממש את המופיע בנספח הנופי, הרשות המקומית תכין תכנית מפורטת לשביל עוטף מבשרת על בסיס המוצע בנספח הנופי בתיאום עם קק"ל תכנית זו תכלול התוויה ומפרט לפיתוח לדוגמא: נקודות מים, רחבות, פחי אשפה, שילוט וכו'. בנוסף לאלה, התכנית תפרט את אופן חלוקת הסמכויות בין הגופים השונים לבין הרשות המקומית בתחזוקה שוטפת של השביל. אנו ממליצים על שילוב הקהילה המקומית ומערכת החינוך המקומית באחזקה ותחזוקה שוטפת של השביל. בדרך זו, התושבים נהנים מהמשאב האיכותי הקרוב אליהם, וגם לומדים להעריך את איכותו ותרומתו להם, ובדרך זו הם שומרים עליו. כדאי לשקול שילוב של הכנת תכנית זו, בתיאום עם התכנית להסדרת היער מפני שריפות על פי הנחיות הרשות הארצית לכבאות והצלה. עוד ניתן לשלב תכנית זו, עם תכניות פיתוח ואחזקה של דרכים סלולות לאורך קוי תשתית קיימים ו/או עתידיים. קישוריות אל מערך השטחים הפתוחים העוטף את מבשרת הנספח הנופי-סביבתי מציע את את נקודות החיבור מן השטח הבנוי אל עבר שביל עוטף מבשרת. החיבורים יכולים להעשות בשצ"פים קיימים, במעברים ציבוריים להולכי רגל, דרך תשתיות ניקוז וכו'. תכנית פיתוח כוללת לכלל מערך נקודות החיבור תעשה במקביל להגשת התכנון הנופי המפורט לשביל עוטף מבשרת. תכנית זו תקבע כללים ברורים לגבי אילו תשתיות נדרשות בנקודות חיבור אלה: ספסל, מים, פח, שילוט וכו'. גם כאן, רצוי מאוד לערב את הקהילה המקומית ואת מערכת החינוך בישוב. מימשק בין הבינוי לשטח הפתוח המימשק בין השטח הבנוי לשטח הפתוח אינו מוקפד. לעיתים ניתן לראות ערימות של עודפי עפר וחציבה, פסולת בנין, מעין התייחסות כאל חצר אחורית אשר לא נצפית. אך ברגע ששביל עוטף מבשרת יעוצב ורבים יצעדו בו, חזית זו של הישוב תהפוך גם כן למשמעותית. לשם כך, יש לתת הוראות בתכניות/או בהיתרים במקומות בהם קיים ממשק עם השטח הפתוח אשר יבטיחו מניעת גלישת פסולת ופגיעה בנוף. תכניות מפורטות/היתרים הגובלות עם השטח הפתוח יכללו הנחיות עיצוב אדריכלי לחזית הפונה לשטח הפתוח )קירות, חיפוי(. לעת הגשת תכניות מפורטות הכוללות את שולי הישוב יש להכין מסמך סביבתי, אשר יתייחס בין היתר גם לשיקום נופי ולמניעת השפעות של רעש וזיהום אור לעבר השטחים הפתוחים. שיקום וטיפוח אתרי טבע עירוני ברחבי הישוב א. הגדרה - שטחי טבע עירוני הם שטחים פתוחים במרחב העירוני המכילים משאבי טבע וערכי נוף הראויים לשימור ולטיפוח. שטחי טבע עירוני נועדו לשמר את האופי המקורי והייחודי של ערכי 90
הטבע המקומיים, ולאפשר לתושבי השכונה והעיר להכיר ערכים אלו וליהנות מהם. בנוסף לשימור משאבי טבע, הם מהווים מקום בו ציבור רחב יכול לפגוש בקרבה למקום מגוריו את משאבי הטבע המיוחדים לעירו בצורה זמינה, זולה ומיידית. במהלך הכנת תכנית המתאר זיהינו שלושה אתרי טבע,בעלי מאפיינים שונים זה מזה ברחבי הישוב: מבואת נחל חלילים בפיתחה של שמורת הטבע נחל חלילים, ושער לפארק עמק הארזים. עין מבשר אתר טבע נקודתי בשכונה ט'. המחצבה שטח מופר בשל עבודות החציבה המסיביות שנערכו בו ושנוצרה בו מערכת אקולוגית בעלת עניין, נדרש שיקום של השטח, יחד עם שימור ערכי הטבע הקיימים בו. כדי לשמור על אתרים ייחודיים אלה אנו מציעים לשמר אותם מבחינה סטטוטורית ובהתאם לכך הם זוהו וסומנו בנספח הנופי-סביבתי ובנוסף לכך משולבות הוראות בתקנון. בכדי לשמר ולטפח אתרים אלה, נדרשת גם הערכות של הרשות המקומית בהיבט של עבודה עם מערכת החינוך, הסברה ושיתוף עם הקהילה המקומית ועובדי הרשות המקומית. במקומות אשר סומנו בסימבול לאתר טבע עירוני בנספח הנופי סביבתי קיימים ערכי טבע. לאתרי טבע יוכן סקר משאבי טבע ונוף המבוסס על סקר שדה ועל נתונים קיימים במאגרי מידע. הסקר יכלול: מצאי בוטני ומצאי פעילות בעלי חיים o פרטים וקבוצות עצים מיוחדים ונדירים o זיהוי ומיפוי מקורות מים ומזון, אתרי רבייה וקינון וכו'. o זיהוי, הגדרה ואפיון של בתי גידול, גודלם ונדירותם. o תפקוד השטח כחלק ממערך המסדרונות והקשרים האקולוגיים o תכנות נופיות, אגן חזותי, נקודות ואזורי תצפית על האזור, חלוקה ליחידות נוף o ערכי מורשת היסטורית וארכאולוגית המצויים בשטח התכנית ובסביבתה o באתרי טבע, יותר פיתוח או בינוי לצרכי שימור וטיפוח האתר )לדוגמא: מסתורי צפיה בציפורים, סככת לימוד וכו'( כל עוד אין פגיעה בערכי הטבע הקיימים בשטח. לאחר עריכת סקר ערכי הטבע והנוף תוכן תכנית פיתוח ושימור שיגדירו את ערכי הטבע בשטח ואת התנאים המאפשרים את קיומם של ערכי הטבע. תכנית הפיתוח והשימור ותכלול, בין היתר, התייחסות לנושאים הבאים: חיבוריות ורציפות בין ערכי טבע ובין שטחים פתוחים ברמות שונות o לאפשר קיום של סביבות טבעיות ומגוונות ככל הניתן. o הגדרת אזורי חיץ המאפשרים מיתון פעילות שעלולה לפגוע או להפריע לתפקודן של o מערכות טבעיות ב. 91
הכנת תכנית ממשק שתפרט את דרכי הניטור והניהול של מכלול הטבע והמערכות הטבעיות בתחומו. o אתרים לשיקום ברחבי הישוב ברחבי הישוב שטחים מופרים במצבים שונים בין אם שטח פתוח מופר ואז נדרש שיקום נופי, ובין אם שטח שהתבצעה ומתבצעת בו פעילות אשר גורמת למפגעים סביבתיים ואז נדרש שיקום סביבתי. 1. המדרון הפונה לכביש מספר 1 )שכונה ט'( - במקום הוקמו על פי תכנית מאושרת מבני מגורים אשר 'פוצעים' את צלע ההר. שיקום השטח נדרש מכוח היתרי הבניה שהוצעו בשטח, ויש לוודא כי אכן מבוצע. בצמידות ומתחת למגרשי בנייה אלו, קיים שצ"פ סטטוטורי. אולם, השצ"פ אינו אפקטיבי, כוון שאינו נגיש לתושבים. לכן אנו ממליצים על הכנת תכנית נופית לשיקום השטח, שתכלול במסגרתה גם את שטח השצ"פ, )כפי שמופיע בנספח הנופי סביבתי(. אין ספק שמדובר בחזית של הישוב הנצפית מכביש 1 באופן מאוד בולט, ושיקום של השטח חשוב מאוד לשמירת הדימוי האיכותי של הישוב. 2. אזור המלאכה אזור המלאכה מצוי במתחם מספר B5,במקום מגוון בתי מלאכה, ולא ברורה מידת הפיקוח הסביבתי על הפעילות הנעשית במקום. כמו כן, בולטת מאוד העובדה כי אין בשטח תשתיות מסודרות. לעת הכנת תכנית מפורטת למתחם B5 תדרש התייחסות לצורך בטיפול בקרקע מזוהמת וטיפול במפגעים קיימים בשטח. 3. המגרסה שטחים בהם התקיימה פעילות חציבה בעבר, בשטח פזורים מתקנים שונים שהיום בשימוש במקום בעבר. לעת הכנת תכנית מפורטת למתחם המגרסה A5 תדרש הכנת נספח שיקום נופי לאור המצב הקיים בשטח )שטח מופר( 4. המחצבה המחצבה הינה שטח מופר בשל עבודות החציבה שנערכו בו בעבר )מתחם D6(. לשטח קיים פוטנציאל של אתר טבע עירוני ושטח פתוח יישובי. כמו כן, זוהה הצורך בהקמת תחנת מעבר זמנית לפסולת בנין בישוב לאור היקפי הבנייה הצפויה בישוב. מכוון שאין בהכרח תיאום בין מועד מימוש התכנית לפארק ובין הצורך בתחנת מעבר זמנית לפסולת בנין, אנו מציעים לאפשר הקמת תחנת מעבר זמנית לפסולת בנין, מכוח תכנית המתאר, במרחב חיפוש המסומן בתשריט המצ"ב, על בסיס השיקולים הבאים: אזור זה הינו אזור מופר וסמוך לאתר בו מצוי מפעל בטון, ניתן לשלב בין שני המתקנים התשתיתיים הללו. א. 92
הוא מרוחק יחסית מהאזורים הטבעיים לשימור בשטח הפארק המיועד. בהצעה לתכנון הפארק, אזור זה מיועד לבינוי אינטנסיבי, ולכן הקמת תחנת המעבר ופינויה לא יפגע בעתיד ביעוד השטח. o תנאי להקמת תחנת מעבר זמנית לפסולת בנין בשטח הפארק יהיה הגשת חוו"ד סביבתית אשר תבחן את ההשפעות הסביבתיות של הקמת תחנת מעבר בשטח זה והטמעת ההגבלות וההנחיות הסביבתיות בהיתר הבניה. o היתר הבניה לתחנת המעבר הזמנית יוגבל בזמן ביחס לשלבי המימוש של הפארק. o איתור השטח להקמת תחנת המעבר הזמנית יוצע בתחום המופיע בנספח הסביבה והנוף. בועדת ההיגוי האחרונה שהתקיימה עלתה הבקשה לשימוש במחצבה כאתר לקליטת עודפי עפר. מבחינה סביבתית, הרעיון המוצע כפתרון לבעיה סביבתית שנוצרת במקום אחר, יכול להשתלב בצורה מיטבית בתכנית הפיתוח העתידית של הפארק, אך מחייב הכנת תכנית מפורטת כולל בדיקות סביבתיות. קליטת עודפי עפר תתבצע בתנאי שתוגש תכנית מפורטת לפארק. לתכנית זו יוכן מסמך סביבתי. התכנית תציע את שלבי קליטת עודפי העפר בפיתוח פארק, תוך שמירה על אתרי טבע עירוני בעלי חשיבות לשימור וכן, תקבע את המנגנון שיבטיח את פיתוח הפארק לאחר ובמשולב עם הטמנת עודפי העפר. סלילת דרכים בשטחים פתוחים רגישים א. ב. ג. הדרך המוצעת ממחלף עין חמד לשדרות החוצבים הפיתוח המוצע במסגרת החלופה הנבחרת של תכנית המתאר למבשרת מחייב על פי שלביות פיתוח לסלול את הדרך. רגישות השטח הפתוח הדרך מוצעת בשטח פתוח טבעי ומאוד רגיש. במקרה זה, שטח זה מהווה "חיץ אקולוגי" שהוא על פי ההגדרה בתמ"מ 30 / 1 :"שטח פתוח העובר בין שטחים המיועדים לבינוי או לפיתוח, שמטרתו לשמור על מעבר בלתי מופרע, לכוונו של המרחב האקולוגי, על מנת למנוע פגיעה במעבר של מינים או לקטוע את רצף השטחים הפתוחים באופן בלתי הפיך". בחינה סביבתית תכנית מפורטת לדרך תדרש לבחינה סביבתית מקיפה, לפי ההנחיה ב- תמ"מ / 1 30 היא תדרש בהכנת נספח נופי סביבתי לתכניות בשטחים הפתוחים בסעיף 6.1.2. מכוון שהתכנית היא בתחום "החיץ האקולוגי" היא נדרשת גם בהכנת פרק אקולוגי לנספח הנופי סביבתי. 93
94
תוכן עניינים סוגיות מרכזיות מטרות ויעדים הנחיות בנושא דרכים ומבנה היישוב חתכים טיפוסיים לרחובות אזורי מיתון תנועה הנחיות בנושא חניה הנחיות בנושא תנועה לא מוטורית: שבילי אופניים והליכה ברגל הנחיות בנושא תחבורה ציבורית תוספת כניסות ודרכים.1.2.3.4.5.6.7.8.9 10.תחזיות תנועה 95
מבוא מסמך זה נועד להרחיב ולבאר את התקנון ונספח התחבורה של תכנית המתאר. מבשרת ציון ממוקמת ממערב לירושלים ואף גובלת מוניציפאלית בה. בתוך כך מבשרת ציון היא חלק מהותי ממטרופולין ירושלים, אך לא מהגלעין. היישוב, שמורכב משתי ישויות אורבניות מבשרת ירושלים ומעוז ציון )שאוחדו למבשרת ציון(, חצוי על ידי כביש 1. משמעות הדבר כי היישוב מתאפיין בנגישות גבוהה מאוד לירושלים המהווה מוקד תעסוקה ומשיכה עיקרי ברמה ארצית. כמו כן, היישוב עצמו נגיש הן לבאים ממערב והן לבאים ממזרח. בדרום היישוב ישנו חיבור לכבישים אזוריים המובילים למועצה אזורית מטה יהודה וכן לאזור בי"ח הדסה שבדרום ירושלים, המהווה מוקד משיכה משמעותי בפני עצמו. המבנה הטופוגרפי ההררי של הישוב, מבנה של שכונות הבנויות על שלוחות הרים הכתיב את רשת הדרכים - לאורך קו פרשת המים היישובי, מצפון לדרום חוצה את הישוב ציר הראל-החוצבים אשר אליו מתנקזות כל שכונות הישוב, לרוב בחיבור תנועתי אחד, לעיתים בשנים. יוצאת דופן היא שכונה י"א אשר אינה מחוברת לציר זה ולשאר השכונות והגישה אליה היא מכביש 1. ציר הראל-החוצבים מנקז את עיקר התנועה ביישוב היוצאת ונכנסת מ/אל כביש 1 וכן אל הדרכים האזוריות מדרום ליישוב. כיום, חלקו הדרומי של ציר זה )שד' החוצבים( מעביר תנועה עוברת רבה מכביש 1 לדרום ירושלים, בנוסף לתנועה הפנים יישובית. 5 זאת ביחס לרמת המינוע במבשרת ציון רמת מינוע גבוהה יחסית העומדת על כ- 390 כ"ר לכל 1000 נפש הממוצעת בישראל העומדת על כ- 340 כ"ר לכל 1000 נפש. כמו כן מעל ל- 80% מתושבי מבשרת, המצויים במעגל העבודה, מיוממים מחוץ ליישוב בשעות הבוקר, רובם לירושלים )כדאי להביא פה נתון. יש לכם(. בשילוב וניתוח כלל הנתונים שנצברו במהלך העבודה נמצא כי ליישוב מספר בעיות תחבורתיות הן מבחינת תנועות פנימיות והן מבחינת תנועה אזורית. יש לציין כי חלק מהבעיות קיימות כבר היום וללא תכנון נכון ומושכל אף יחריפו עם מגמות הפיתוח. כמו כן בימים אלה צוות מטעם "צוות תכנית אב לתחבורה ירושלים" עובד על הכנת תכנית אב תחבורתית ליישוב. מטרתה של תכנית האב להתוות אסטרטגיה ארוכת טווח בכל הקשור לתכנון התחבורה ביישוב. שנת היעד של תכנית האב הינה 2040 וצוות התכנון של תכנית האב מותאם ליעדי הפיתוח של תכנית המתאר. עם זאת לתכנית אב אין מעמד סטטוטורי, זאת בשונה מתכנית מתאר אשר לה תוקף סטטוטורי. 5 למ"ס, מפקד אוכלוסין 2008 96
סוגיות מרכזיות בניתוח המצב הקיים שנעשה במסגרת תכנית המתאר )שלב א( נמצאו מספר סוגיות שתכנית המתאר והדוח הנ"ל יתנו עליהם את הדעת: א. מערך הדרכים הפנימיות - בנוסף לתנאי הטופוגרפיה המקשים על תכנון תחבורה בת קיימא, ישנו ציר אחד במבשרת אליו מתנקזת כל התנועה - ציר הראל-החוצבים )שד' הראל הן החלק הצפוני של הציר, שד' החוצבים הן החלק הדרומי ושני החלקים נחצים ע"י מחלף הראל(. ציר זה מנקז אליו את התנועה מכל השכונות של הישוב לרבות תנועה עוברת שיעדה דרום ירושלים )הדסה(. העובדה שחלקו הדרומי של הציר מעביר תנועה עוברת רבה, פוגם בתפקודו כרחוב עירוני )בעצם חלק גדול מקטע זה מתפקד כדרך אזורית( בעוד החלק הצפוני עדיין מתפקד כרחוב. בתוך כך, מתוך יכולות מוגבלות לפיתוח מערך הדרכים הפנימי מרכז היישוב סובל מגודש תנועתי בשעות השיא. ב. יציאות וכניסות היישוב - תכניות גדולות כגון וד"ל החוצבים, תכנית מחלף הראל ותוכניות נוספות עומדות להגדיל את הביקוש לנסיעות בישוב. בנוסף תת"ל 16 המצוי בשלבים מתקדמים בימים אלו משנה את מערך הכניסות והיציאות במחלף הראל ומבטל את הכניסה המזרחית לצפון היישוב מכביש 1, דבר שעלול להוריד עוד יותר את רמת השירות בכניסות והיציאות מהיישוב. ג. פיצול האמצעים - במבשרת ציון רמת מינוע גבוהה מהממוצע הארצי. רמת המינוע הגבוה מתבטאת באחוז גבוה של נסיעות רכב פרטי בשעות העומס ושימוש מועט באמצעי תחבורה אחרים, כגון תחבורה ציבורית ואמצעים לא מוטוריים )הליכה ורכיבת אופניים(. שינוי דפוסי הנסיעה לרבות נסיעות פנימיות יוכל לשפר את רמות השירות. לשם כך יש לספק את התשתית המתאימה שתעודד שינוי בפיצול האמצעים ביישוב )ייעול מערך התח"צ, שדרוג מערך המדרכות ע"י הרחבתן פינוייו ממכשולים ושילוב תשתית לרוכבי אופניים(. ד. המרחב הציבורי - במרקמים הוותיקים, אשר עוברים לאורך השנים תהליכי ציפוף ועיבוי נוצרה בעיית חנייה אשר פוגעת פגיעה קשה במדרכות ולכן מקשה על התנועה הלא מוטורית. הסדרה ואכיפה של נושא החניה בשילוב עם שינויים מוצעים בחתכי הרחובות יסייעו בשדרוג המרחב הציפוי, לשיפור הבטיחות ולעידוד השימוש באמצעים שאינם מוטוריים. ה. יעילות התחבורה הציבורית - מערך התחבורה הציבורית כיום הינו מסורבל, איטי ואינו היררכי בהתאמה לרשת הדרכים. על מנת להפוך את התחבורה לאמצעי מתחרה לרכב פרטי בנסיעות בית-עבודה יש להתוות עקרונות תכנון לרשת הקווים בעתיד כמו גם להקצות שטח לתשתיות, כגון מסופים. מסוף תחבורה חדש אשר עתיד להיבנות במחלף הראל, הינו הזדמנות לפתרון סוגייה זו..1 מטרות ואמצעים עיקריים במסגרת שלב ב' של תוכנית המתאר גובשו בשיתוף עם הישוב המטרות העיקריות של התוכנית בתחום התחבורה והאמצעים להשגתן: מטרות.2 97
שיפור הקשרים התחבורתיים ביישוב לנוכח התפתחותו האורבנית והטופוגרפיה שלו. שיפור הנגישות התחבורתית גבוהה בין העיר ובין מוקדי המשיכה מחוץ לה ובתוכה שדרוג והסדרה של מערך התחבורה הציבורית בעיר לרבות פיתוח מסופי קצה משלימים למתח"ם המתוכנן במחלף הראל. עידוד שימוש באמצעי תנועה לא מוטוריים והבטחת תשתית הולמת לתנועת הולכי רגל ברחבי העיר. מתן התשתית חלופית לשד' החוצבים על מנת לסייע בהפיכתו מדרך אזורית מוטת תנועה לרחוב עירוני..1.2.3.4.5 אמצעים עיקריים יישום מלא של הסדרת שד' החוצבים לרבות רמזור הצמתים והרחבת המיסעה לשני נתיבים לכיוון. זאת בהתאם לתכנית המקודמת כתנאי לשיווק שכונת "החוצבים". מתן דגש לקידום תחבורה ציבורית ביישוב. הבטחת נגישות לתחבורה ציבורית עבור כל אזור ביישוב בדגש על מוסדות חינוך הוצאת תנועה עוברת משד' החוצבים והפיכתו לרחוב עירוני. הסדרת חתכי הרחוב בהתאם לעקרונות מיתון תנועה ובדגש על יצירת מרחב ציבורי המעודד תנועה לא מוטורית. הסדרת מערך תשתיות התח"צ ביישוב.1.2.3.4.5.6 3. הנחיות בנושא דרכים ומבנה היישוב תשתיות תחבורה ארציות במרחב מבשרת ציון על פי תמ"א 3 ותמ"א 23 הן: א. דרך מס' - 1 דרך מהירה; ב. דרך מס' - 16 דרך מהירה )בתכנון(; ג. דרך מס' - 3695 דרך אזורית; ד. דרך מס' - 3975 דרך אזורית; 98
מפה 1. מבשרת ציון על רקע רשת הדרכים הבינעירוניות והאזוריות הקיימות סווג תפקודי של רשת הדרכים 6 סיווג הדרכים העירוניות התבצע על - פי ההנחיות לתכנון רחובות בערים: רחובות ודרכים הגדרה: סיווג התפקוד לדרכים ורחובות נועד לצמצם את הניגוד שבין השאיפה לניידות ובין צרכי הנגישות של משתמשי הדרך אל שימושי הקרקע השונים. ההבחנה בין דרכים לבין רחובות התבצעה על פי ההנחיות לתכנון רחובות בערים. הרחוב הוא המרחב בעיר המשמש לכלל הפעילויות העירוניות. המרכיב התנועתי החשוב בו הוא הנגישות. ברחוב העירוני מתרחשת הפעילות העירונית: בתי מגורים, מקומות תעסוקה, חזיתות מסחריות, מרכזי שירות ופנאי וכיו"ב. לפיכך, 6 הנחיות לתכנון רחובות בערים מרחב הרחוב, משרד התחבורה והבטיחות בדרכים ומשרד הבינוי והשיכון, 2009. 99
תובטח נגישות מרבית לרצועת הדופן ברחוב ויסופק מרחב ראוי לכל השירותים הנדרשים לקיום פעולת הרחוב. הרחוב יכול לשרת גם תנועה עוברת מחלק אחד של העיר לאחר, אולם תנועה זו לא תבוא על חשבון הנגישות. זאת לעומת ה"דרך" המיועדת בעיקר כמסדרון לתנועת הרכב המנועי. לאפיון הבסיסי של 'רחוב' או 'דרך' חשיבות מהותית לאופיו ותפקודו של הרחוב. משנקבע רחוב הוא מהווה חלק מהמרקם העירוני 7 ומוכתבת בו עדיפות לנגישות ולפעילות לאור הנאמר לעיל ומטרת התכנית להפוך את ציר הראל-החוצבים לרחוב עירוני אין רחוב המוגדר כ'דרך' בתכנית. כלל הרחובות במבשרת מוגדרים תחת 'קבוצת הרחובות'. קבוצת הרחובות מתחלקת לשני סוגי רחובות. רחוב מקומי ורחוב מאסף. הרחוב המאסף הוא רחוב שהתנועה בו היא הן לצורך השימושים ברחוב והן לצורך מעבר בין חלקים אחרים של העיר. הרחוב המקומי הינו לרב ציר המשרת בעיקר את תושבי הרחוב עצמו. ההבחנה בין סוגי הרחוב בתכנית מסווגת לפי נפח התנועה. רח' מאסף עירוני - רחוב מרכזי ביישוב, מיועד לאזן בין הנגישות לשימושי הקרקע בעיר לבין התנועה מהשכונות אל מערכת הדרכים הבינעירונית. רמה זו מציינת רחוב שמעביר דרכו תנועה רבה. דוגמא לכך יכולה להיות ציר הראל-החוצבים. רח' מאסף שכונתי ראשי - רחוב מאסף מתפקד כרחוב ראשי בתוך השכונה ומחבר אל הרחוב העירוני. דוגמא לכך יכולה להיות רח' הפלמ"ח המתחבר לרח' עין חמד. רח' מאסף שכונתי משני - רמה זו נמצאת בין רחוב מקומי לרחוב מאסף שכונתי ראשי. דוגמא לכך יכולה להיות רח' הזמיר בשכונה ד' המנקז לתוכו רחובות ללא מוצא. 7 הנחיות לתכנון רחובות בערים, משרד התחבורה ומשרד השיכון והבינוי 2009 100
מפה 2. היררכיית דרכים מוצעת )נספח תנועה ותחבורה( כניסות ויציאות מהיישוב )מסומנים בנספח בעיגול כחול(.16 מחלף הראל - מחלף הראל המהווה כיום ואף יהווה בעתיד את הכניסה הראשית למבשרת ציון. כניסה/יציאה דרומית - המשך שד' חוצבים לדרך אזורית 3965. לפי התכנית יציאה זו תהפוך לצומת עם מפגש לכביש עוקף דרום מערבי ליישוב אשר יתחבר למחלף עין חמד. מחלפון מוצא בעקבות תת"ל 16 תישאר רק יציאה לכביש 1. תכנית המתאר מאמצת את "חלופת דקר" אשר מחזירה את הכניסה במחלפון באמצעות גשר שיתפצל מכביש 1 ויוביל לרח' שורק. שבע אחיות )3985( - חיבור לשכונת מעוז ציון א'. כיום מתחבר לכביש 1, בעתיד יתחבר לכביש כניסה/יציאה לשכונה י"א - חיבור זה למערכת הדרכים הארצית הינו היציאה היחידה של שכונה י"א אשר בפועל מנותקת מהיישוב ברמת תנועת כלי רכב. מוצע חיבור לכביש העוקף הדרום מערבי המוצע בתכנית..1.2.3.4.5 101
4. חתכים טיפוסיים מומלצים לרחובות תכנית המתאר מקדמת את הפיכת ציר הראל-החוצבים מדרך עירונית לרחוב עירוני הכולל שימושים מעורבים לאורכו: מגורים, תעסוקה, מבני ציבור, דופן פעילה הכוללת מסחר ושימושים ציבוריים הפעילים לאורך כל שעות היום.. בתוך כך מטרת התכנית היא הסדרת חתך רחוב המאפשר הן זרימת תנועה כפי שנצרך ברחוב ראשי, אך שמה דגש על הפעילות העירונית ועל תנועות שאינן מוטוריות, הולכי רגל ואופניים. שאר הרחובות המרכיבים את רשת הדרכים מתחלקים לשתי קטגוריות: רחובות מאספים שכונתיים ראשיים - רחובות אלה הם לרב בעלי זכות דרך של כ- 15 מ' ומהווים באזורי מיתון התנועה רחובות חיץ המנקזים תנועה מהרחובות המקומיים. הסיווג השני הוא רחובות מאספים שכונתי משני - רחובות אלה הם מרכזיים בשכונה, אך זכות הדרך הסטטוטורית שלהם הינה לרב 10 מטרים. כפי שניסקר במצב הקיים, חתך הרחובות היום אינו מוסדר במרקמים הותיקים של השכונות מבשרת ירושלים, מעוז תיון א' ומעוז ציון ב'. מגרשים רבים פולשים לזכות הדרך הסטטוטורית, דבר שמקטין את זכות הדרך בפועל. כפי שניתן לראות בדוגמא למטה שצולמה בשכונת מעוז ציון א'. המרחב הציבורי אינו מזמין ולפעמים אינו מאפשר כלל תנועה שאינה מוטורית )אופניים והולכי רגל(. רוחב המדרכה צר וקיום של תשתית עירונית, כגון עמודי חשמל, תחנות אוטובוס, מתקני מחזור וכד' מקשים על זרימת תנועת הולכי הרגל. כמו כן, על אף קיומן של חנית בתחום מגרשי הבתים, הכמות שלהן אינה מספקת ואף לפעמים אינה מנוצלת. במרקמים הוותיקים קיימת חנייה על המדרכות, בהיעדר כמות מספקת של חניות ברחוב או אי הסדרה של חניות כאלה. ללא נקיטת צעדים מתאימים לרבות: אכיפת נושא החניות בתוך המגרשים, מציאת פתרונות לתשתיות עירוניות שלא במסגרת המדרכות ובעיקר מימוש מלוא זכות הדרך על חשבון המגרשים הפרטיים והסדרת חתך הרחוב בדגש על הרחבת המדרכות, מצב זה יחמיר ככל שמגמות הפיתוח ימשיכו. 8 8 חלק ממגמות הפיתוח נובעות מתוכנית המתאר אך בשכונות הוותיקות נמצאות בידי התושבים זכויות מוקנות מכוח תוכנית הל/מח/ 250 /ד אשר מאפשרות תוספת ניכרת של יח"ד בכל מגרש כבר כיום. תוספת זו, אם לא תלווה בעקרונות המוצעים לעיל, משמעותה פגיעה נוספת ומתמשכת במרחב הציבורי בשכונות אלה )מעוז ציון א', ב' ומבשרת ירושלים. 102
תמונה - 1 רחובות בשכונות מעוז ציון א' ומעוז ציון ב', מבשרת ציון להסדרת החתכים, הכוללת שינוי בסדרי עדיפויות - כלומר העדפת הולכי הרגל והמשתמשים בתנועה לא מוטורית - על משתמשי הרכב הפרטי - חשיבות רבת מעלה בכל הקשור להסדרת המרחב הציבורי והצורך לספק מרחב הולכי רגל נעים, בטוח, מוצל ופנוי ממכשולים. כמו כן, הסדרה זו תאפשר כאמור, שילוב תשתית לרוכבי אופניים. 103
4.1 חתכי רחוב לשנת יעד 2040 שנת היעד של התכנית הינה 2040. על כן החתכים העקרוניים המוצעים מבוססים על הנחה של מימוש מלא של כלל תכניות הפיתוח לרבות תהליכי התחדשות במרקמים הותיקים. על כן, חתכים אלה מתייחסים למלוא זכות הדרך. התרשימים להלן מציגים חתכים מומלצים לרחובות במבשרת ציון. רחוב עירוני ראשי במבשרת ציון מוצע להגדיר את שדרות הראל והחוצבים כציר אחד, רח' עירוני. בתוך כך, עקרונית החתך המוצע מציג את הדרישה הכללית לאורך הרחוב. עם זאת במסגרת העבודה מוצעים עבור ציר זה שני חתכים עקרוניים: א. שד' הראל החוצבים ללא העדפה לתח"צ חתך זה מבוסס על החתך המקודם במסגרת וד"ל החוצבים. החתך כולל ציר דו סטרי עם שני נתיבי נסיעה לכיוון. ישנה חנייה משני צדי הדרך ושביל אופניים. כמו כן מוצעות מדרכות ברוחב 3.8 מ'. חתך 1. שד' הראל-החוצבים - רח' מאסף עירוני ללא העדפה - 30 מ' ב. שד' הראל החוצבים עם העדפה לתח"צ חתך זה מטרתו להוות קווים מנחים למתן העדפה לתח"צ בלב היישוב כחלק מסל הפתרונות התחבורתיים המוצעים. בנוסף, חתך זה מבוסס על החתך הבסיסי שאינו כולל העדפה כך שנעשה צמצום של המפרדה לטובת המסעה. כמו כן ניתן לראות כי העדפת תח"צ בציר תצריך הורדה של החניות בשני הצדדים. שביל האופניים נשמר והמדרכה השמאלית תקטן בחצי מטר. 104
חתך 2. שד' הראל-החוצבים רח' מאסף עירוני עם העדפה לתח"צ 30 מ' רחוב מאסף שכונתי ראשי הרחובות אשר מנקזים את התנועה מתוך השכונות לציר הראשי נכנסו תחת הקטגוריה של רחובות "מאספים שכונתיים ראשיים". רחובות אלה בהכרח יכללו תחבורה ציבורית כאשר תחנות האוטובוס ימוקמו ב"אנטי מפרץ" על חשבון חניית רכב פרטי. הרחובות בקטגוריה זו עונים על חתך סטטוטורי של 15 מטרים, פרט לרח' הבושם בשכונה י"א אשר מבוסס על חתך של 13.5 מ'. א. רח' מאסף שכונתי ראשי 15 מ' החתך הבסיסי המוצע לרחובות אלה כולל מסעה רחבה אשר יכולה להזרים תחבורה ציבורית דו סטרית. כמו כן, החתכים כוללים שביל אופניים דו סטרי המשתלב עם תחנות האוטובוס וחנייה בצד אחד של הרחוב. חתך 3. רח' מאסף שכונתי ראשי - זכות דרך 15 מ' ב. רח' מאסף שכונתי ראשי 15 מ' ממותן תנועה בשונה מהחתך הבסיסי שמציע מסעה של 6 מטרים, חתך זה מציע מסעה של 5.5 מטרים. מסעה כזו מחד מותאמת לתח"צ ומאידך מורידה את מהירות הנסיעה באופן שמאפשר לתנועת אופניים לנוע במסעה יחד עם תנועת הרכבים. נוסף לכך השטח ש"נחסך" משמש להגדלת המדרכות והוספת חניות מצדו השני של הרחוב. 105
חתך 4. רח' מאסף שכונתי משני ממותן תנועה - זכות דרך 15 מ' ג. רח' מאסף שכונתי ראשי 13.5 מ' רחוב מסוג זה קיים אמנם רק בשכונה י"א )רח' הבושם(, למרות זאת, צוות התכנית מצא לנכון לתת הדעת על חתכים מסוג זה. בחתך הבסיס מוצע שביל אופניים שבפועל ישתלב לשביל עוטף מבשרת ויחבר דרך רח' מור ונתיב הפורצים את שכונה י"א לשאר היישוב באמצעות אופניים. 9 יש לציין כי בחתך זה, השטח שנשאר בפועל בעבור מדרכה הינו קטן יחסית ועומד על 1.5 מטרים בכל צד. חתך 5. רח' מאסף שכונתי ראשי עם שביל אופניים - זכות דרך 13.5 מ' ד. רח' מאסף שכונתי ראשי 13.5 מ' ללא שביל אופניים חתך זה נותן עדיפות למדרכות הולכי רגל. בתוך כך המדרכות גדלות ל- 2.5 ו- 3 מטרים. יש לציין כי ניתן להקטין את המסעה ל- 5.5 מטרים 9 חיבור שלא ניתן באמצעות רכב 106
ולמתן את תנועת כלי הרכב. אולם חתך זה לא הוצג מכיוון שמדובר ברחוב המרכזי בשכונה אשר בשעות שיא בוקר אמור להוביל את התנועה החוצה מהשכונה. חתך 6. רח' מאסף שכונתי ראשי ללא שביל אופניים - זכות דרך 13.5 מ' רחוב מאסף שכונתי משני רחובות אלה מתחברים לרחובות המאספים הראשיים בתכנית ומובילים את התנועה בתוך השכונה. כלל הרחובות אשר הוגדרו כרחובות מאספים שכונתיים משניים הינם רחובות בעלי רוחב זכות דרך של 12 מטרים ופחות מכך. רחובות אלה תמיד יהיו בעלי כניסה ויציאה )בקטגוריה זו לא נכנסו רחובות ללא מוצא(. החתכים המוצעים מבוססים על עקרונות מיתון תנועה, על מנת לאפשר מדרכות רחבות ואפשרות לתנועת אופניים בטוחה במסעה. א. רחוב מאסף שכונתי חד סטרי 12 מ' חתך זה מציע מסעה של 3.5 המאפשרת תנועת תח"צ. כמו כן, מוצעת חנייה משני צדי הרחוב ותחנות אוטובוס המשתלבות באנטי מפרץ עם רצועת החנייה הימנית. חתך 7. רח' מאסף שכונתי משני חד סטרי - זכות דרך 12 מ' ב. רחוב מאסף שכונתי משני דו סטרי 12 מ' חתך זה נותן מענה לרחובות כגון המירון וחרמון בשכונה ה'. המסעה המוצעת בחתכים אלה הינה 5.5 מ' רוחב זה מבוסס על עקרונות מיתון 107
תנועה ומאפשר תנועת תח"צ לצד תנועת אופניים במסעה. רוחב המדרכות המוצע מאפשר הקמת תחנות אוטובוס עם סככה בשני צדי הרחוב. חתך 8. רח' מאסף שכונתי משני - זכות דרך 12 מ' ג. רח' מאסף שכונתי משני חד סטרי 10 מ' חתך זה מותאם לרחובות רבים בשכונה אשר רוחב זכות הדרך המינימאלי שלהם הינו 10 מטרים. בנספח התנועה מסומנים כדוגמה רחובות הגפן וכרמים. חתך 9. מאסף שכונתי משני חד סטרי - זכות דרך 10 מ' ד. רח' מאסף שכונתי דו סטרי 10 מ' חתך זה מטרתו לאפשר הסדרה של תנועה דו סטרית בין החיבור של רח' כרמים הרחובות הגפן ומצפה הבירה. התכנית מציעה תחנות אוטובוס "דגל" על מנת להתמודד עם חתך הרחוב הצר בחלק זה. 108
חתך 10. מאסף שכונתי משני דו סטרי - זכות דרך 10 מ' 4.2 חתכי רחוב זמניים בסעיף 4.1 הונחו חתכי רחוב המתבססים על מימוש מלא של זכות הדרך הסטטוטורית ביישוב. עם זאת, במרקמים הוותיקים בשכונות מבשרת ירושלים, מעוז ציון א' ומעוז ציון ב' זכות הדרך בפועל הינה צרה מכך עקב בנייה פולשת לזכות הדרך, חריגה מקווי בניין והרחבת גבולות מגרש על חשבון המדרכה. במפה 3 ניתן לראות דוגמא משכונת מעוז ציון א' כחלק מבחינה שנעשתה במהלך העבודה על תכנית המתאר. הפוליגונים הצהובים מסמנים מבנים הפולשים לזכות הדרך. מפה 3. פלישת בנייה לזכות הדרך מעוז ציון א' התוצאה היא שכל הסדרה של חתך הרחוב במרקמים אלה תדרוש השבה של זכות הדרך לרבות הריסת מבנים פולשים. תהליך זה עלול לקחת מספר שנים ולכן החתכים המוצעים בסעיף 4.1 אינם נותנים פתרון 109
למצב הקיים כיום. על כן נספח התנועה מציע חתכים זמניים לרחוב מרכזיים במרקמים ]שכונות[ אלה. במפה 4 ניתן לראות באדום את הרחובות המוצעים להסדרה זמנית בהינתן זכות דרך בפועל. מפה 4. רחובות מוצעים להסדרה זמנית תכנית המתאר מציעה ארבע חתכים אפשריים: א. הברוש - דו סטרי 12 מ' התכנית מציעה הסדרה של חתך דו סטרי ממותן תנועה ברחוב הברוש. בחתך זה מוצעת חנייה מצד ימין עם השתלבות של תחנות אוטובוס באנטי מפרץ. בצד ימין מוצעות תחנות אוטובוס עם סככה. בצד צמוד עקב מדרכה הקטנה מ- 3 מ' מוצע תחנות אוטובוס עם דגל. רוחב מסעה מוצע הינו 5.5 מ' על מנת להאט את מהירות הנסיעה ומתן אפשרות לתנועת אופניים. חתך 11. הברוש דו סטרי ממותן תנועה עם תח"צ 12 מ' 110
ב. הברוש חד סטרי 12 מ' התכנית מציעה הסדרה אפשרית נוספת לרחוב הברוש. בהסדרה חד סטרית מוצעת מסעה ברוחב 3.5 מ' עם חניות משני צדי הרחוב. הורדת נתיב נסיעה מתורגמת להגדלת קיבולת החנייה ברחוב. חתך 12. הברוש חד סטרי ממותן תנועה עם חנייה בכל צד 12 מ' ג. הפלמ"ח/מצפה הבירה החתך המוצע מאפשר תנועה חד סטרית עם יכולת אכיפה וחניות בצד ימין המשתלבות עם תחנות אוטובוס. כמו כן בצד שמאל מוצעת מדרכה רחבה של 2.7 מ'. חתך 13. הפלמ"ח/מצפה הבירה 10 מ' ד. כרמים מטרת החתך היא הנחייה אפשרית להסדרה של הרחוב ובפרט החנייה. כמו כן, כרחוב הנמצא בשולי היישוב חשוב שתהיה אפשרות מעבר לתח"צ על מנת לספק פריסת שירות מיטבית ביישוב. על כן רוחב הדרך מאפשר מעבר תח"צ. חתך 14. כרמים 8 מ' 111
5. מיתון תנועה "אזורי מיתון תנועה" הם תולדה של שינוי משמעותי בתפיסת העולם הנוגעת למערכת התחבורה בסביבה האורבנית. עד כה הגישה לתחבורה הייתה במרבית המקרים חד ממדית מנקודת מבט של יעילות שימוש 10 במכונית, כאשר יעד התכן היה היכולת המרבית של דרכים להעביר נפחי תנועה ביעילות ובבטיחות. אזורי מיתון תנועה מייצגים מעבר מעידן לעידן בכל הקשור להתייחסות הציבור לתנועה מנועית ובעיקר לרכב פרטי. אזורי מיתון תנועה מייצגים עידן של התפכחות תוך העדפה להולכי הרגל, לרוכבי האופניים ואיכויות סביבה על פני רמת שירות לרכב הפרטי. אזורי מיתון תנועה מתבססים על גבולות ברורים. אותם גבולות הם רחובות החיץ אשר אינם חלק מאזור מיתון התנועה אך תוחמים אותם ומנקזים אליהם את התנועה מתוך השכונות עצמן. בנספח התנועה מסומנים אזורים אלה באפור. הביטוי הפיסי של השינוי התפיסתי כולל הצרה של המיסעה לצד הגדלת המדרכה ושימוש ב"שערים" )מעברי הולכי רגל מוגבהים ואמצעים נוספים( שתפקידם לסמן לנהגי הרכבים שהם נכנסים לאזור ממותן תנועה בו הדגש הוא על הולכי הרגל, ושעליהם לשנות את נהיגתם. משמעות הדבר בפועל היא הורדה של מהירות התכן של הרכב הפרטי וכפועל יוצא יצירה של סביבה בטוחה יותר לכלל משתמשי הרחוב ובפרט להולכי רגל ורוכבי אופניים. כמו כן הורדת מהירות הנסיעה מאפשרת לייצר תשתית משותפת במסעה לרוכבי אופניים וכלי רכב ומצמצמת מפגעי רעש. הרחבת המדרכות תאפשר גם יותר נטיעות עצים אשר יתרמו לשדרוג המרחב הציבורי. במדריך לתכנון אזורי מיתון תנועה מוגדרים שישה יעדים: א. ב. ג. ד. ה. ו. הפחתת מהירויות הרכב המנועי הקטנת תדירויות התאונות ומידת חומרתן )הגברת הבטיחות( שיפור הבטיחות ותפישת הבטיחות הנוגעת למשתמשים הלא ממונעים שיפור התבנית האקולוגית, הקטנת רעש, הפחתת זיהום אוויר וכד' הפחתת תנועה עוברת עידוד הקשר הקהילתי כלפי פנים וחוץ מטרות הגדרת אזורים כממותני תנועה: א. ב. ג. ד. ה. שיפור איכות החיים ע"י שדרוג המרחב הציבורי ושיפור איכות הסביבה. הרחבת שימושי הקרקע באזור, תוך מתן דגש להעדפות ולדרישות התושבים יצירת סביבה עירונית ידידותית, בטוחה ואטרקטיבית סיוע בהפחתת ההשפעות השליליות של הרכב המנועי על סביבתו )זיהום, רעש( עידוד וקידום שימוש תחבורה ציבורית, הליכה ורכיבה על אופניים 10 אזורי מיתון תנועה, הנחיות. משרד התחבורה, 2002 112
במסגרת העבודה על תכנית המתאר למבשרת ציון נמצאו ארבעה מתחמים אשר ניתן להחיל עליהם הוראות של אזורים ממותני תנועה. א. מבשרת ירושלים ושכונה ג' - אזור זה תחום בין הרחובות האורן והשלום המהווים צירי חיץ. ב. שכונה ד' - אזור זה תחום על ידי רחובות הכרמל ודרור ושד' הראל. ג. מעוז ציון ב' - אזור זה תחום על ידי רחובות הפלמ"ח, עין חמד ושד' החוצבים. 113
ד. שכונת המגרסה - בפיתוח השכונה ממליצה תכנית המתאר על כך שתכן הרחוב הפנימי יתאים להנחיות מיתון התנועה. 6. הנחיות בנושא חניה ותקני חניה מוצעים כל תכנית חדשה תהיה כפופה לתקן החנייה הארצי כפי שפורסם ברשומות ב- 23 שיתעדכן מעת לעת. ליוני 2016, או כפי כמו כן על פי תכנית הל/מח/ 250 /ד )עדכון לתכנית מי/ 250 ( "מיקום החניה יהיה בתחום המגרש )כולל המבנים במגרש לרבות המבנים הישנים(".עם זאת נמצא כי זכויות הבניה בתכנית זו אינן מספקות כדאיות כלכלית המאפשרת הכנסת החניות בתת הקרקע. בימים אלו הועדה המרחבית הראל מקדמת תיקון לתכנית זו ומסדירה מחדש את נושא זכויות הבנייה. כמו כן התיקון מגדיר הנחיות ברורות כיצד יש הסדיר את החנייה בתחומי המגרש לרבות חנייה עילית. לצד ההסדרה הסטטוטורית של תכנית הל/מח/ 250 /ד ממליצה תכנית המתאר על שני אמצעי מדיניות משלימים שיעמדו לרשות המועצה בתחום זה: כופר חניה - כל הוצאת היתר עבור מימוש יח"ד שלה לא יהיה ניתן להסדיר את כמות החניות הנדרשת בתחום המגרש יהיה חייב בכופר חנייה בהתאם להיטל שיימצא לנכון על ידי המועצה. תשלומי כופר החנייה יופנו לקרן מיוחדת )"קרן חנייה"( שמטרתה תהיה פיתוח מתחמי חנייה )איגום חניות( בעבור מגרשים שבהם לא ניתן לספק את מלוא החניות הנדרשות. איגום חניות יכול להתבצע בשצ"פים על הקרקע או בתת הקרקע של מתחמי בנייני ציבור או כל תא שטח שיימצא לנכון על ידי המועצה. כמו כן וכפי שמצוין בהוראות התכנית בכל הקשור לפיצול דירות לדיוריות: "כל החניות הנדרשות ליח"ד יהיו בתוך המגרש בתת הקרקע או בכפוף לשיקול דעת מהנדס המועצה". משמעות הדבר היא בפיצול דירות אין שינוי בתקן החנייה שכן דיורית אינה משנה את מספר היח"ד בבניין. כמו כן, כל פתרון חניה יש למצוא בתחומי המגרש..1.2.3 חשוב לציין כי ללא אכיפה ברורה והסדרת החנייה לא יהיה ניתן לשקם את המרחב הציבורי. 7. תוספת דרכים במהלך העבודה נמצא כי פרט לעובדה ששכונות מבשרת ציון מתנקזות כולן לציר מרכזי אחד, אפשרויות היציאה והכניסה מהישוב מוגבלות עקב המבנה הטופוגרפי שלו. נוסף לכך בתת"ל 16 מבוטלת הכניסה המזרחית ליישוב מכיוון ירושלים דרך כביש 1. 114
בתוך כך תכנית המתאר מטמיעה שני כבישים חדשים שאינם בתחומה המוניציפלי של המועצה, אך חשובים להתפתחותה ולקישורה הפנימי כמו גם להתנקזות התנועה היוצאת ממנה. כמו כן כפיתרון להתנקזות התנועה לציר אחד מטמיעה התכנית התחבורתית שני חיבורים "צפון-דרום" מקבילים לציר הראל-החוצבים באזור המע"ר. א. כביש עוקף דרום מערבי - עם פיתוח תכנית "המגרסה" במסגרתה מקודמות כ- 1,300 יח"ד ו - 11 88,000 מ"ר תעסוקה ומסחר נערך בה"ת ובו נמצא כי במימוש של מעל ל- 750 יח"ד יש לפתח כביש גישה נוסף לישוב אשר יהווה יציאה/כניסה נוספת עבור תושבי השכונה אל ומכביש 1. כמו כן, במהלך העבודה נמצא כי כביש זה יוריד משמעותית את התנועה העוברת כיום בשד' החוצבים דבר שיתרום להפיכת הציר לרחוב עירוני. 12 בזמן כתיבת הדוח נמצא כביש זה בתהליכי תכנון ראשוניים ע"י רמ"י. חלופות הכביש מוצגות במפה 5. בדיון שנערך בלשכת התכנון של מחוז ירושלים בתאריך ה- 2 ליוני בשנת 2016, סוכם כי החלופה המסתמנת כמיטבית ביותר הינה חלופה א'. 13 מפה 5. עוקף דרום מערבי - חלופות מוצעות ב. כניסה מכיוון ירושלים לרח' שורק מכביש 1 )לאחר סיום ביצוע תת"ל 16( - אזור מחלף הראל ומוצא ישתנה באופן משמעותי לאחר סיום ביצוע תת"ל 16. אחד השינויים המשמעותיים, הוא ביטול כניסה מכיוון מזרח לרחוב שורק )כניסה הקיימת כיום(. ביטול כניסה זו משמעותי משום שהוא מצמצם את הגישה לצפון מבשרת ציון לכניסה אחת )מחלף הראל( ומוריד את רמת השירות של 11 בחינת השפעות תחבורתיות, מבשרת ציון ר.ע.מ הנדסת כבישים ותנועה, יוני 2015 12 יוצג במסגרת ס' 9 לפרק זה תוצאות המודל 13 סיכום ישיבה: הצגת חלופות חיבור מבשרת לכביש 1 מחלף עין חמד מיום 2.6.16 115
שכונות ג', ט' ומבשרת ירושלים משמעותית. כמו כן, ביטול כניסה זו משבש את שירות האוטובוסים לשכונות הצפון מזרחיות של מבשרת שירות ומאלץ את קווי השירות הפועלים בהם להיכנס גם גן דרך מחלף הראל, מה שמעריך את זמן הנסיעה משמעותית. התכנית ממליצה על הוספת כניסה מכיוון מזרח )כביש 1(. כמו כן, צוות תכנית המתאר ממליץ כי כל חלופה שתיבחר ע"י הגופים הרלוונטיים תעשה באמצעות גשר ככל הניתן וברמה מינימאלית של מילוי. זאת על מנת לאפשר את השיקום הנופי באזור זה. נכון לכתיבת הדוח קיימות שלוש חלופות מוצעות: חלופת "דקר" - חלופה זו מצויה כולה בתחומי הקו הכחול של התת"ל. כפי שניתן לראות באיור 1 חלופה זו מהווה תוספת של רמפה לגשר הנמצא מעל מוצא ומתחבר לכיכר המובילה מרחוב שורק..1 איור 1. כניסה מזרחית לצפון מבשרת מכביש - 1 חלופת דקר חלופת "סלעי" - חלופת "סלעי" דומה במהותה לחלופת "דקר", המוצגת לעיל. גם חלופה זו מושתתת על תוספת רמפה המסתעפת לכיוון מבשרת ירושלים. בשונה מחלופת "דקר", בחלופה זו הרמפה קצרה יותר והחיבור לרחוב שורק יתבצע למעגל תנועה מעט מזרחה מהעיקול הקיים בכביש..2 116
איור 2. כניסה מזרחית לצפון מבשרת מכביש - 1 חלופת סלעי חלופת "גרונר" - חלופה זו, גם היא מצויה בתחומי תת"ל 16. חלופה זו מצויה מערבית לגשר הנמצא מעל מוצא. ההצעה בחלופה זו היא הרחבה של הכביש בנתיב המסתעף לכיוון מבשרת וסלילת כביש במורדות מבשרת לכיוון מזרח המתחבר לרחוב שורק..3 איור - 3 כניסה מזרחית לצפון מבשרת מכביש - 1 חלופת גרונר 117
ג. חיבורים "צפון-דרום" במסגרת השלבים מוקדמים של תכנון אזור מחלף הראל המוצעו שני חיבורים מקבילים לגשר הראל. חיבור אלה אינם מתחברים לכביש 1 ומבוססים על גשרים אשר נותנים חיבור דרום צפון בלבד. החיבור המערבי נותן מענה תנועתי למתחם המתוכנן בלב המחלף. פרט למתן ציר מקביל להראל החוצבים עבור רכב פרטי, הצדקה נוספת לחיבורים אלה הינה הפרדת תנועת הרכב הפרטי והתחבורה הציבורית בציר המרכזי. הפרדה כזו יכולה להגדיל את הקיבולת לטובת תחבורה ציבורית וכך לשפר את רמת השירות ביישוב. תכנית המתאר מסמנת שני חיבורים צפון דרום על מנת לאפשר למועצה גמישות בבחירת תוואי החיבור הנחוץ, בחינה אשר תעשה במסגרת תכנון מפורט. איור 4. חיבורים מוצעים צפון דרום חלופת גיורא שילוני" - כחלק מניסיונות המועצה במהלך השנים לשפר את מערך התחבורה בעיר, נשכרו שירותיו של המהנדס גיורא שילוני. "חלופת שילוני" מציעה מספר חיבורים פנימיים וכן חיבורים למערכת הבינעירונית בכל רחבי הישוב. חלופות דקר וסלעי המחברות את צפון היישוב לכביש מס' 1 וחלופות הכביש העוקף הדרום מערבי נותנות מענה להצעות שניתנו במסגרת תכנית שילוני. עם זאת, כחלק מבחינת חלופות 118
רשת הדרכים, נבחנו כל ההצעות שהוגשו במסגרת "חלופת שילוני" כפי שיוצג בסעיף העוסק בתחזיות התנועה של תכנית המתאר. 8. הנחיות בנושא תנועה לא מוטורית: שבילי אופניים ומדרכות כאמור, מבשרת ציון יושבת באזור הררי כך שיש הבדלי גובה בין רחובותיה השונים ובעיקר בין רחובותיה בשוליים לבין ציר הראל-החוצבים. עם זאת ועל אף הטופוגרפיה, התכנית רואה לנכון לקדם תנועה שאינה מוטורית. פרט להסדרת שביל אופניים רציף מצפון היישוב לדרום היישוב )כחלק מהסדרת ושדרוג ציר הראל- 14 החוצבים( התכנית רואה חשיבות בהסדרת המדרכות בכל רחובות השכונה ומציע חתכים אשר מנחים כיצד ניתן לפתור את אפשרויות התנועה שאינה מוטורית ביישוב. על מנת להתמודד עם זכויות הדרך הצרות במרקמים הוותיקים, חתכי הרחוב המוצעים בכלל היישוב, לרבות אזורי מיתון תנועה באזורים שהוגדרו כאלה, מציעים שדרוג של המרחב הציבורי ורמת בטיחות גבוהה גם למשתמשי הדרך שאינם ברכב פרטי או תח"צ. א. שבילי אופניים תכנית המתאר מקדמת פיתוח רשת שבילי אופניים ברחבי היישוב. הרשת מתבססת על הרחובות המאספים הראשיים וציר הראל החוצבים. רשת השבילים מבוססת על רחובות בהם זכות הדרך אינו פוחת מ- 13.5 מ' כפי שמוצג בחתכים. כמו כן, רשת שבילי האופניים המוצעת מציעה חיבור בין שכונה י"א למעוז ציון ב' שפתרון לחיבור הרכב שלא קיים בין השכונות. מפה 6. רשת שבילי אופניים מוצעת תכנית מתאר מבשרת ציון 14 119
את פיתוח רשת השבילים ביישוב יש לעשות בהתאם להנחיות משרד התחבורה: יצירת מסלולי אופניים רציפים, כך שהרוכב יוכל לבצע את כל מסלול נסיעתו באמצעי זה. הפרדה מקסימאלית בין תנועת האופניים והתנועות האחרות, הן של כלי רכב והן של הולכי רגל במגמה להפחית למינימום את החיכוך ביניהן ולאפשר רכיבה בטוחה לרוכבי האופניים והליכה בטוחה להולכי הרגל. שבילי האופניים לא ימוקמו על המדרכות. כל תוכנית חדשה תכלול תשתית לרוכבי אופניים לפי הנחיות משרד התחבורה. שבילי האופניים יקושרו אחד בין השני ויהוו מערכת שלמה וסגורה. ב. רשת המדרכות רשת המדרכות תתבסס בחלקה על הרשת הקיימת, אך רחובות רבים מומלץ כי יעברו הסדרה בהתאם להנחיות בנספחים התחבורתי והנופי. על מנת להסדיר את המרחב הציבורי באופן המיטבי ממליצה תכנית המתאר לבצע שינוי ברוחבי המדרכות בכל הישוב כך שלפחות מדרכה אחת תהיה ברוחב של 3 מ' המאפשר נטיעת עצים מצלילים והליכה נעימה ונוחה גם לאימהות עם עגלות וגם לאנשים בעלי מוגבלויות. בנוסף, בכל רחוב בו תעבור תחבורה ציבורית יהיה רוחב מדרכה מינימאלי של 3 מ' על מנת לאפשר הקמת תחנות אוטובוס הכוללות סככה וכיסאות כמו גם ריהוט רחוב, כך שתנועת הולכי הרגל לא תיפגע.. 15 רשת צירים ירוקים המשמשים כצירי הולכי רגל מפורטים בנספח הנוף. צירים אלו ישמשו כצירי גישה למבני ציבור, מוסדות בעיר ולפנאי. 9. הנחיות בנושא תחבורה ציבורית רשת התחבורה הציבורית במבשרת ציון תמשיך להתבסס בעיקרה על אוטובוסים. עם זאת מטרת התכנית היא להטמיע שינויים הן תנועתיים והן תפעוליים על מנת לשדרג את המערכת הקיימת. 15 בהתאם להנחיות לתכנון רחובות בערים, "מרחב הרחוב", משרד התחבורה ומשרד השיכון, 2009 120
פריסת קווי תח"צ כפי שניתן לראות במפה 7 לא תשתנה במהותה, פרט לאזורים בהם תוקם שכונה חדשה וכמו כן ציר עין חמד - המגרסות שישודרג ביחס להיום. קווי האוטובוס יתבססו על מעבר ברחובות המוגדרים כמאספים שכונתיים ראשיים אשר יתאימו תשתיתית למעבר תח"צ. בנוסף וכפי שיפורט בהמשך תכנית המתאר ממליצה על תכנון היררכי של שירות התח"צ. מפה 7. פריסה אזורית של קווי האוטובוס בסביבת מבשרת ציון - מצב קיים )מתוך מערכת הרישוי של משרד התחבורה( עקרונות שתכנית המתאר ממליצה ליישם בתכנון תח"צ: א. ב. ג. ד. קביעת מרחק הליכה מקסימאלי מתחנות. מרחק ההליכה הרצוי הינו 250 מטרים. יש למקם תחנות אוטובוס בצמוד לשימושי קרקע מרכזיים כגון מסחר ומוסדות ציבור. יש לתכנן את מסלולי הקווים כך שיתחילו ויסיימו במסוף תח"צ מוסדר. יש למקם חניות אופניים בצמוד לתחנות האוטובוס כחלק מראייה תחבורתית משלימה. תמונה 2. חניות אופניים בתחנות אוטובוס - פורט קולינס, קולרדו, ארה"ב )צילום: )Transfort website 121
שירות האוטובוסים הסדיר בכל רחובות היישוב המוגדרים כמאספים שכונתיים ראשיים חתכי הרחוב יאפשרו מעבר של תחבורה ציבורית לרבות הצבת תחנות אשר לא יפריעו לתנועת הולכי הרגל. כפי שניתן לראות בחתכים המוצעים, תחנות האוטובוס ימוקמו ב"אנטי מפרץ" על חשבון מקומות חנייה. כמו כן תחנות האוטובוס יהיו מדגם עירוני צר. בתמונות מטה ניתן לראות דוגמא מרחוב בלוך בתל אביב לחתך המשלב ריהוט רחוב, תחנת אוטובוס באנטי מפרץ, חניות בצד אחד ושביל אופניים. תמונה 3. רח' בלוך, בתל אביב בתמונה זו ניתן לראות שילוב של תחנת אוטובוס צרה עם מדרכה צרה. כמו כן רציף תחנת האוטובוס מודגש באמצעות אבני השפה וביטול החניות לאורך 18 עד 25 מטרים. 122
תמונה 4. שילוב תחנות אוטובוס צרות במדרכה צרה )בן יהודה, תל אביב( קווי התח"צ יתוכננו בהתאם לשני סוגי שירות. א. שירות מהיר - שירות של קווים שעיקר מסלולם ינוע על ציר "הראל-החוצבים" ויקשרו את שני חלקי היישוב למסוף המתוכנן במחלף הראל. כמו כן קווים אלה גם יקושרו למסוף שתכנית מתאר מציעה באזור בפארק בדרום היישוב. ב. שירות מאסף )שכונתיות( - שירות של קווים שייכנס לשכונות עצמן. שירות זה יחבר הן למוקדי התחבורה והן בין השכונות. עדיף כי שירות זה יינתן על ידי מיניבוסים. חלק מן הקווים יתוכננו כקווים העוצרים רק לפי דרישה על מנת לקצר את משך הנסיעה ולייעל את השירות. מסופי תחבורה ציבורית כיום מקודם מסוף תחבורה ציבורית במחלף הראל. המסוף יהיה ממוקם מתחת לבניין משרדים. 16 כמו כן, התכנית מציע מסוף קצה בדרום היישוב שמטרתו להוציא את תחנות הקצה הקיימות כיום מן השכונות, להבטיח שירות סדיר ותדיר וכן לשרת את מבני התעסוקה המתוכננים בדרום היישוב. א. מסוף הראל מסוף הראל מקודם במסגרת תכנית מס' 152-0138727 המייעדת חלק משטח המחלף לתעסוקה, מסחר ותחבורה, בנוסף לכ - 200 יח"ד. הפרוגרמה המוצעת למסוף מבחינה תחבורתית כוללת, 22 חניות תפעוליות לאוטובוסים, חניון חנה וסע שיכלול 1,500 חניות לכלי רכב פרטיים ועוד חניון של כ- 300 חניות עבור באי המתחם. 16 תחנות ראשונות במבשרת מתוך דו"ח מצב קיים לתכנית המתאר פרק 4, סעיף 4.5: הבושם/מבוא קטורת, שד' החוצבים/מצפה הבירה, המועצה, הפלמ"ח/מבצע נחשון. 123
כמו כן כוללת התכנית כ- 5,000 מ"ר מסחר בקומת הרחוב, 16,400 מ"ר של תעסוקה בקומות העליונות ו- 153 יח"ד. מסוף זה יהווה בסיס טוב להסדרה וארגון מחדש של מערך התח"צ ביישוב. איור 5. מרכז תחבורתי הראל, הדמיה מפה 8. תכנית מס' - 152-0138727 מחלף הראל 124
טבלה 1. הקצאת שטחים - מחלף הראל ב. מסוף דרומי התכנית מציעה מסוף דרומי שימוקם בשולי שטח פארק "המבשר" המוצע באזור המחצבה. בתכנית המפורטת שתוגש בעבור הפארק של שטח המחצבה בצמוד לחניון הפארק יוקצה שטח לטובת שימוש קרקע ייעודי למסוף אוטובוסים. המסוף יכלול בהכרח תחנה להורדה והעלאת נוסעים, שטח לחניית אוטובוסים, ביתן לנהגים למנוחה, שירותים, סככה וכל מרכיב אחר אשר יפורט בהנחיות לתכנון תח"צ אשר מתגבשות במשרד התחבורה בימים אלה. המסוף יתוכנן באופן שאינו נצפה משד' החוצבים. כמו כן שטח המסוף לא יפחת מ- 1.5 דונם. שטח זה יכול להיות חלק משטח החניון של הפארק. בנוסף לפי דרישת המועצה, התכנית מציעה גם מסוף באזור המגרסה לטובת מבני התעסוקה. מפה 9. מסופים מוצעים נספח תנועה ותחבורה 125
10.תחזיות תנועה כללי מודל התחבורה מהווה כלי מרכזי המספק הערכות לביקושים הצפויים לנסיעות, ולאומדן רמת השרות והתפקוד של מערכת התחבורה. עריכת תחזיות תנועה לשנת היעד מצריכה איסוף נתונים המאפשרים בניית רשת תחבורה עירונית, ואת הגדרת הביקושים לנסיעות במונחי מטריצות מוצא-יעד. נתונים אלו משמשים כבסיס להפעלת מודל התחבורה המאפשר לבצע הצבות תנועה, מהצבות אלו מתקבלות מפות נפחי התנועה ומדדים נוספים כגון: מהירות נסיעה ממוצעת ונסועה )קילומטרז'(. על בסיס מודל התחבורה, ניתן לאתר את צווארי הבקבוק הצפויים של המערכת, ואת נקודות התורפה העתידיות שלה. בניית המודל עבור תכנית המתאר של מבשרת ציון נבנה מודל במיוחד. לבניית המודל מספר שלבים: א. ב. ג. ד. ה. ו. קידוד רשת דרכים למצב קיים הצבת ספירות תנועה על רשת הדרכים יצירת מטריצת ביקוש מוצא-יעד למצב קיים מכוילות בהתאם לספירות יצירת מטריצת ביקוש מוצא יעד לשנת יעד התכנית )2040( בהתאם לתכניות הפיתוח קידוד חלופות לרשת הדרכים לשנת היעד של התכנית הצבת מטריצת ביקוש לשנת היעד של התכנית על רשת הדרכים העתידית. לאחר כל שלבי התהליך המוצגים לעיל מתקבלות תחזיות התנועה המציבות נפחי תנועה על הקטעים השונים. נפחי תנועה יחד עם נתוני התכן המעודכנים במודל מגדירים את רמות השירות המתקבלות וכיוצא בזאת את היחס בין הפיתוח שמציעה תכנית המתאר לבין מערכת הדרכים המוצעת. רמות השירות מתחלקות לארבע רמות כפי שניתן 126
צבע רמת שירות יחס נפח / קיבולת אופי הנסיעה > 0.75 צהוב A -C זרימת תנועה רציפה 0.75-0.9 ירוק D מתנהלת בכבדות, יש אפשרות לעיכובים ברמזורים כחול 0.9 1.1- זרימת תנועה בלתי רציפה ויצירת תורים בצמתים E אדום ביקוש גדול מההיצע, גודש תנועה < 1.1 F טבלה 2. רמות שירות לקטעי נסיעה מצב קיים כפי שנאמר, תהליך הכיול מבוסס על ספירות תנועה של צמתים מרכזיים ביישוב. עבור מודל זה נעשו ספירות תנועה עדכניות. במפה 10 ניתן לראות את מיקומם של הספירות ביישוב. מפה 10. ספירות תנועה - מבשרת ציון 127
מטרת הכיול הוא יצירת מטריצת ביקושים שתייצג את דפוסי הנסיעות באופן נאמן למצב הקיים. במפה 11 ניתן לראות את תוצאות ההצבה של מטריצת הביקושים למצב הקיים, לאחר סדרת תהליכי כיול. ניתן לראות כי ברמת קטעי נסיעה המודל זיהה את השפעת התנועה העוברת על שד' החוצבים. עם זאת יש לציין כי המודל מוגבל בהשלכת רמת שירות נמוכה בבקרת צמתים על קטעי הנסיעה המתחברים לצומת זה. מפה 11. מבשרת ציון - נפחי תנועה מצב קיים )2015(, שעת שיא בוקר במפה 12 ניתן לראות את כיכר חלילים. בקטעי הנסיעה של מעגל התנועה רמת השירות נמוכה. רמת שירות זו משפיעה על קטעי הנסיעה המובילים לכיכר, על אף שנראה כי רמת השירות בקטעים אלה טובה. על כן, ניתוח של התוצאות מראה כי המודל מזהה בפועל את התפתחות העומסים על שד' הראל הקיימים כיום על ידי זיהוי של רמת שירות נמוכה במעגל התנועה. על כן, ניתן כבר היום להסב מעגל תנועה זה לצומת מרומזר, דבר שיגדיל את קיבולת המעבר בצומת. 17 17 במהלך העבודה על תכנית המתאר הורחבה הכיכר למעגל תנועה דו מסלולי. 128
מפה 12. כיכר חלילים - מצב קיים )2015(, שעת שיא בוקר תחזיות - 2040 על בסיס התחזיות המכוילות בעבור המצב נבנו מטריצות המגדילות את נפחי התנועה בהתאם לתכניות הפיתוח שכוללת תכנית המתאר. מטריצת היעד מבוססת על מקדמי משיכה ויצירה רשמיים של משרד התחבורה. 18 במפה 13 ניתן לראות את תוצאות ההצבה לשנת יעד 2040. תרחיש זה של שנת 2040 הינו עבור שעת שיא בוקר והוא מהווה את תרחיש הבסיס לבחינת החלופה הנבחרת. התרחיש שנבחן הוא התרחיש המיוצג בנספח התחבורה. רשת 2040 כוללת: כביש 16 )תת"ל 2(. תת"ל 16 כביש 1 המשודרג כולל שינויים במחלף הראל. וד"ל החוצבים )שינוי חתך ציר החוצבים( שכונת המגרסה. תוספות דרכים משמעותיות. הכניסה המזרחית לצפון היישוב מכביש 1 18 הנחיות לתכנון חניה: מקדמי משיכה ויצירה של נסיעות, משרד התחבורה, 2002. 129
כביש עוקף דרום מערבי המחבר את מחלף עין חמד לכניסה הדרומית ליישוב מפה 13. מבשרת ציון - נפחי תנועה לשנת 2040, שעת שיא בוקר תרחישי רגישות כחלק מתהליך העבודה על המודל, פרט לתרחיש הבסיס )הכולל את העוקף המערבי וכניסה מזרחית(, נבחנו מספר תרחישי רגישות שמטרתם היתה כפולה. מטרה ראשונה היא לבחון את רגישות המודל לשינויים ברשת הדרכים וכיוצא בזאת את אמינותו. מטרה שנייה לתרחישים אלה היא בחינה בפועל של תוספות הדרכים המוצעות והשפעתן על התפלגות התנועה ורמות השירות במערכת הדרכים. פרק זה יסקור את עיקר הממצאים מכל תרחיש רגישות. בתוך כך נעשו שלושה תרחישי רגישות לשנת 2040: א. ב. ג. ללא תוספת כבישים חיצוניים - ללא כניסה מזרחית מכביש 1 וללא עוקף דרום מערבי. שעת שיא אחה"צ - בחינת נפחי חזויים לכניסה המערבית. חלופת שילוני - בחינת תרומת פיתוח מוגבר של כבישים פנימיים לרמות שירות תרחיש א' - ללא תוספת כבישים חיצוניים 130
תרחיש זה נועד בעיקרו לבחון את השפעת העוקף הדרום מערבי על היישוב בכלל ועל שד' החוצבים בפרט. כפי שנסקר בסעיף 7 לפרק זה, כביש זה נמצא נדרש עם פיתוח שכונת המגרסה. 19 עם זאת לכביש זה שתי מטרות. האחת, מתן מענה תחבורתי ליישוב עם גידול האוכלוסייה בחלקו הדרומי. מטרה שניה אשר הינה חלק ממדיניות תכניות המתאר, הינה הפיכת ציר החוצבים לרח' עירוני ועל כן להוצאת תנועה עוברת חשיבות רבת מעלה. בהשוואת תרחיש הבסיס הכולל כביש זה אל מול תרחיש ללא תוספת כבישים חיצוניים, לרבות העוקף הדרום מערבי, ניתן לראות הפחתה של כ- 30% בנפחי התנועה. משמעות הדבר היא כי לכביש זה יכולה להיות תרומה משמעותית בהפחתת התנועה העוברת על ציר החוצבים. מפה 14. תרחיש בסיס מפה 15. תרחיש ללא תוספת כבישים חיצוניים תרחיש ב' - שעת שיא אחה"צ, 2040 עיקר ההתמקדות בבחינת רמות שירות ברשת דרכים הינה בשעת שיא בוקר, זאת משום שמערכת הדרכים היא העמוסה ביותר בשעות אלה. עם זאת מכיוון שדפוסי הנסיעה במבשרת ציון מאופיינים ביוממות יחסית 19 החל ממימוש 750 יח"ד ומעלה. 131
גבוהה לצרכי תעסוקה וככל הנראה מגמה זו לא תשנה משמעותית, נעשה תרחיש מיוחד לשעות אחר הצהריים. עיקר ההתמקדות של תרחיש זה הינה בכניסה המוצעת לצפון היישוב מכביש 1. ניתן לראות במפה 16 כי חיבור זה מושך 517 כלי רכב בשעת שיא אחה"צ. מדובר מספר גבוה יחסית לדרך ברמת שירות כזו. כמו כן, מדובר על הורדת כ- 500 כלי רכב ממחלף הראל נתון משמעותי ביותר. מפה 16. כניסה מזרחית לצפון מבשרת ציון - 2040, שעת שיא אחה"צ תרחיש ג' - חלופות שילוני חלופת שילוני שונה בעיקרה מחלופת הבסיס בחיבורים פנימיים שמציעה התכנית. בתוך כך בחלופה זו ישנם חיבורים בין שכונת רכס חלילים לשכונה ג', בין הכיכר ברחוב שורק לבין הקניון ופתיחת חיבור בין שכונה י"א למעוז ציון ב'. השפעת פיתוח החיבורים בין השכונות על רמות השירות נמצאה במודל זניחה. כמו כן נפח התנועה בחיבורים אלה נמצא נמוך. החיבור בין רכס חלילים לשכונה ג' מושך כ- 60 נסיעות בשעת שיא בוקר. כך גם החיבור בין שכונה י"א למעוז ציון ב'. מפה 17. חלופת שילוני - 2040, שעת שיא בוקר 132
סיכום תוצאות המודל ומסקנות ציר הראל-החוצבים בסיכום והשוואה של המצב הקיים מול תחזיות המודל נמצא כי רמת השירות בשד' החוצבים תשתפר עקב ירידה משמעותית בנפח התנועה העוברת וכן הסדרה של צמתים מרומזרים והרחבה של הדרך לשני נתיבים. בחלק הצפוני של שד' הראל )אזור כיכר חלילים( ניתן לראות ירידה ברמת השירות עקב פיתוח משמעותי במבשרת ירושלים. כפי שנאמר, פתרון מידי שניתן ליישם הוא הסדרה של כיכר חלילים כצומת מרומזר על מנת להגדיל את קיבולת המעבר בצומת. איור 6. ציר הראל החוצבים - השוואת רמת שירות לשעת שיא בוקר, מצב קיים מול 2040 יציאות היישוב צפון היישוב 133
בצפון היישוב רמת השירות ביציאות מהיישוב משתפרת מעט. היציאה הראשית במחלף הראל צפויה להיות ברמת שירות בינונית לעומת רמת שירות נמוכה היום. זאת עקב רמת השירות הנמוכה הצפויה להיות ברמפה לכיוון מזרח )ירושלים( שעתידה לשנות את תצורתה מהרמפה הקיימת היום )כיום קיימות שתי יציאות ממחלף הראל לכיוון ירושלים. בעתיד תהיה רק אחת אשר אמורה לנקז את מרבית התנועות לכיוון זה. דרום היישוב בדרום היישוב צפוי להיות שיפור ניכר עקב שדרוג התשתיות כפי שאוזכר בחלקיו הקודם של הפרק. הסתת התנועה העוברת לכביש עוקף דרום מערבי ופתיחת כביש 16 יביאו לרמת שירות טובה על ציר החוצבים גם בהמשכו לכיוון דרום. היציאה הממשיכה משבע אחיות ומתחברת למחלפון מוצא וכביש אחת תישאר ברמת שירות טובה עם שיפור כלל המערכת בשעת שיא בוקר. מימוש שדרוג שדרות החוצבים ופתיחת כביש עוקף דרום מערבי יקל על היציאות של דרום היישוב. איור 7.יציאות היישוב מבשרת ציון - השוואת רמת השירות לשעת שיא בוקר מצב קיים מול 2040 סיכום הפרק התחבורתי לסיכום ניתן לומר כי רמת הפיתוח של תכנית המתאר מותאמת למערך הדרכים בהינתן מגבלותיו הגיאוגרפיות של היישוב. תכנית המתאר מספקת את התשתית לטיפול בסוגיות המרכזיות שהועלו במהלך 134
העבודה ונסקרו בסעיף הראשון לפרק זה. כמו כן, פרט למסמך הסטטוטורי בדמות נספח התנועה ולהוראות בתקנון המתייחסות לנושא התחבורתי, פרק זה כולל מגוון כלי מדיניות שאינם סטטוטוריים וניתן לעשות בהם שימוש על מנת לשפר את המצב התחבורתי ביישוב, ביניהם שינוי שעות פעילות מוסדות החינוך, עידוד מוניציפאלי לשימוש באמצעים שאינם מוטוריים, שינוי חתכי רחוב, יישום עקרונות מיתון תנועה, עידוד יצירת חניות בתוך המגרשים, שיפור מערך התח"צ וכד'. כמו כן, לתוספת של כ- 300,000 מ"ר תעסוקה ביישוב תהיה השפעה על צמצום היוממות, פילוג הנסיעות וגידול חלקן היחסי של הנסיעות הפנימיות ביישוב לצרכי עבודה. אם להתייחס לסוגיות אשר מלוות את תהליך התכנון מהשלב הראשון, הרי שבפעול כלל הסוגיות משולבות אחת בשנייה. מערך הדרכים הפנימיות קשור גם להסדרת המרחב הציבורי. הסדרת המרחב הציבורי קשור במהותו לשבילי אופניים המשפיעים על פיצול האמצעים. כמו כן, יעילות התח"צ גם היא משפיעה על פיצול האמצעים. בתוך כך, התכנית מתייחסת לסוגית הדרכים הפנימיות בדגש על ציר החוצבים העמוס בשעות הבוקר כפועל יוצא של תנועה עוברת. פיתוח כביש עוקף דרום מערבי יסיט תנועה המגיעה מכיוון מערב. באשר לפיצול האמצעים מניחה התכנית בכלים שיש לה כי עם פיתוח תעסוקה ומסחר ביישוב יוכלו התושבים לצרוך שירותים או תעסוקה ללא צורך שימוש ברכב פרטי. בפועל, מהווה התכנית מכלול שלם של פתרונות שיש לראות כיחידה שלמה שניתן לפרוט לרשימת פרויקטים. לסיכום הפרק התחבורתי רשימת הפרויקטים הנגזרים מן התכנית הם: א. ב. ג. ד. ה. ו. לדבוק בהיררכיות מערכת הדרכים כבסיס לפיתוח שימושי הקרקע. ייעול את מערך התחבורה הציבורית באמצעות תכנון מחודש של הקווים אשר יתבסס על היררכיית הדרכים. יש לייצר קווים מהירים לאורך ציר הראל החוצבים ולקדם חניות אופניים לצד תחנות האוטובוס בציר זה. קווים מאספים ייכנסו לשכונות וייתנו כיסוי ליישוב. מימוש תוספות הדרכים המוצעות ושדרוג שד' החוצבים כבסיס לפיתוח היישוב. תשתיות התחבורה המקודמות כיום בדגש על מתח"ם מחלף הראל מייצרות מנוף לפיתוח מערכת תח"צ יעילה ביישוב יש לקדם מסוף זה וחניון החנה וסע ללא קשר לפיתוח המסחרי. הסדרת המרחב הציבורי - רוחב המדרכות המינימלי לא יפחת מ- 2 מטרים ברחובות ללא תחנות אוטובוס ומ- 3 מטרים ברחובות עם תחנות אוטובוס. יש לאפשר תנועת אופניים או במסעה צרה )ממותנת תנועה( או בשביל ייעודי כפי שמנחה נספח התנועה. במסגרת הסדרת חתכי הרחוב יוסדר גם מערך החניות ביישוב. ראשית יוסדרו החניות בתחומי המגרש. חנייה ברחובות תהיה חנייה ציבורית ומצומצמת אשר תשלב עם תחנות אוטובוס או רצועות שתילה )כפי שמופיע בנספח הנופי(. 135
ז. ח. קידום מתחמי מיתון תנועה התכנית מציעה שלושה מתחמים אשר יכולים להוות מתחמים למיתון תנועה. במבשרת ירושלים ומעוז ציון ב' מהווים מתחמים חלק מיסודות התחדשות המרקם. קידום רשת שבילי אופניים. רשת זו מהווה בסיס לשינוי בפיצול האמצעים ביישוב. כך פעילויות בתוך היישוב יוכלו לקבל מענה על ידי נסיעות באופניים במקום רכב פרטי. 136
137
א) ב) פרופ' עזרא סדן כלכלן 1.1 רקע: מנקודת ראות כלכלית מבטיחה תכנית המתאר המוצגת בזה להמשיך ולקדם את מבשרת ציון כיישוב מתפתח ואטרקטיבי המספק איכות חיים גבוהה לתושביו. התכנית חותרת לבסס את רווחת היישוב ותושביו במסגרת פעולה של רשות מקומית איתנה הערוכה, ריאלית ופיננסית, לספק שירותים ציבוריים ברמה נאותה. 1.1.1. המערך הכלכלי-חברתי התכנון המרחבי קובע את הגבולות המרחביים של פיתוח המערך הכלכלי-חברתי של היישוב ומשפיע על מסגרת הפעולה והמימון של הרשות המקומית במספר מישורים, בעת ובעונה אחת. בהתייחס למערך הכלכלי-חברתי של היישוב נדרשת תוכנית המתאר המוצגת בזה אל ממדי המערך הנקבעים בגין מגבלות פריסה המעוגנות בתכנית מתאר מרחבית. מגבלות אלה, המשקפות מצידן את תכונות השטח ואת התפיסה התכנונית, פועלות על שני צידי המערך הכלכלי-חברתי: על הצד האחד, מצויים הצריכה המקומית והייצור לצריכה מקומית )ביישוב גופו(. על הצד האחר מצוי הייצור ל"ייצוא"; כאשר, במסגרת הדיון בכלכלה מקומית, המושג "ייצוא" מתייחס למוצרים והשירותים ה"מיוצאים" אל מחוץ ליישוב, לשווקים הארציים והבינלאומיים. ) על צד הצריכה והייצור לצריכה עצמית קובע התכנון המרחבי את הגבולות הפיסיים של פריסת המגורים והשירותים הנלווים ]1[ גבולות הפיתוח של שטחי המגורים, הקובעים מצידם תקרות לגודל האוכלוסייה ביישוב. במקביל ובהקשר ל-] 1 [, קובע התכנון המרחבי את ]2[ היקף שטחי הציבור, הקובעים מצידם את הנפח המרבי של פעילויות השירות של מוסדות הציבור המקומיים כגון: מוסדות החינוך, ואת ]3[ היקף ומיקום שטחים לפעילויות עסקיות בשירות הציבור המקומי כגון: בתי עסק המתמחים בסחר קמעונאי במוצרי "נוחות" )מזון, תרופות וכו'(. בסך הכול, קובעים גבולות הפיתוח המרחביים על צד הצריכה, קרי, המגורים והשירותים הנלווים מגבלות או תקרות לגודל האוכלוסייה, ולהיקף התעסוקה בפעילויות השירות המקומיות, הציבוריות והעסקיות. ) על צד הייצור ל"ייצוא", קרי, תעסוקה וייצור מעבר לנדרש לצורכי האוכלוסייה המקומית, קובע התכנון המרחבי את ממדי הפריסה המרביים; קרי, גבולות הפיתוח של ייצור מוצרים ושירותים ל'ייצוא". 138
בסך הכול, קובעים גבולות הפיתוח המרחביים של צד הייצור ל"ייצוא" את פרופיל היישוב על ציר שבין שני קטבים. על הקוטב האחד של הציר מצויים יישובים, דוגמת מבשרת ציון או בת ים, שהם נטולים או דלים- במיוחד בתעסוקה ל"ייצוא", ומתאפיינים ביוממות נטו אל מחוץ ליישוב; קרי, מספר תושבי יישובים אחרים המיוממים למקומות עבודה ביישוב נופל מתחת למספר תושבי היישוב המיוממים למקומות עבודה מחוץ ליישוב. על הקוטב האחר מצויים יישובים, כגון תל אביב-יפו או חולון שהם עתירי תעסוקה ל"ייצוא" המתאפיינים ביוממות נטו אל תוך היישוב; קרי, מספר תושבי יישובים אחרים המיוממים אל מקומות עבודה ביישוב עולה על מספר תושבי היישוב המיוממים למקומות עבודה מחוץ ליישוב. 1.1.2 מסגרת הפעולה של הרשות המקומית החיתוך בין פריסת המערך החברתי-כלכלי לבין התכנון המרחבי ממוקד סביב שאלות המימון של הרשות המקומית. לרשות מקומית בישראל עומדות העברות מיועדות שמקורן בתקציב הממשלתי. העברות אלה מכסות הוצאות ליעדי חינוך, רווחה וכיו"ב. ההעברות מתוקצבות על ידי משרדי הממשלה יעודיים הנוגעים בדבר, על יסוד מפתחות הקבועים בתקנות ו/או בנוהלים. לצד המימון המיועד הממשלתי יש לרשויות המקומיות מקורות מימון עצמיים הכוללים ארנונה, אגרות והיטלים. חרף השונות בין הרשויות המקומיות בישראל בכל מה שנוגע בהתנהלות הכספית, ניתן לציין כי על פי רוב ההכנסות מארנונה על מגורים ומאגרות והיטלים על משקי בית מכסות בדוחק רב או שאינן מכסות כלל את הוצאות הרשות על משקי הבית )על מגזר המגורים( בתקציב הרגיל. לא כן הדבר ביחס לארנונה, אגרות והיטלים על עסקים. ההכנסות ממיסוי עסקים מותירות, בדרך כלל, יתרה חיובית בתקציב הרגיל של הרשות המקומית. בסך הכול, ובדרך כלל, למעט באזורים מטרופוליניים מובהקים, כפי שנראה להלן, היחס בין שטחי תעסוקה לשטחי המגורים )וממדי האוכלוסייה( מקשה על איזון התקציב הרגיל של הרשות המקומית. על רקע זה מעמידה הממשלה לרשויות המקומיות הנזקקות לכך "מענק כללי לאיזון". )"כללי" בשונה מהעברה מיועדת(. השכיחות של ה"מענק הכללי" מעידה על היותה של בעיית האיזון בעיה מערכתית; מתוך 76 ערים בישראל, מכל סדרי הגודל, בשנת 2014 רק 20 ערים היו מאוזנות תקציבית, מבלי שקיבלו מענק כללי לאיזון. מתוך 46 יישובים ערים ומועצות מקומיות שמנו 20-45 אלף נפש באותה שנה, רק 7 רשויות מקומיות היו מאוזנות מבלי שנעזרו במענק כללי לאיזון. כפי שיתברר בהמשך, מבשרת ציון איננה נמנית על 7 הרשויות המקומיות האמורות. במקביל ולא במקרה, מבשרת ציון דלה מאוד בשטחי תעסוקה. לפיכך, התכנית הנדונה בזה מציגה מסגרת פריסה המבטיחה מערך כלכלי-חברתי העשוי לתרום, בטווח הארוך לפחות, לאיזון תקציבי ולמיתון התלות בסיוע ממשלתי. תרומה לאיזון התקציב הרגיל תהיה תלויה ביחס בין השטחים המחויבים בארנונת עסקים לבין גודל האוכלוסייה, קרי, השטחים המחויבים בארנונת מגורים. נזכיר כי יחס זה, הוא גם הקובע את )או נקבע על ידי( הממדים והכיוון של היוממות-נטו. 139
במילים אחרות, ליחס בין שטחי תעסוקה לשטחי מגורים יש, בעת ובעונה אחת השלכות על הישות הכלכלית- חברתית הריאלית המקומית ועל ההיבט הפיננסי של מסגרת הפעילות של הרשות המקומית. בהקשר הכפול הזה מציגה התוכנית הנדונה בזה מסגרת של פריסה מרחבית אשר יכולה לשמש בסיס לישות המקומית להיחלץ ממעמד של עיר-שינה )bedroom-town( ולעבור למעמד של יישוב יוצר-"מייצא" ותחלץ את הרשות המקומית ממעמד של תלות פיננסית מוחלטת למעמד של תלות כספית סבירה. 1.2 פרמטרים של תיכנון פיסי הסעיפים הבאים מציגים צפי של ממדי אוכלוסייה וכוח עבודה עתידיים )סעיף משנה 1.3(, צפי של ממדי התעסוקה העתידית )1.4(, והערכה טנטטיבית של האיתנות הכספית העתידית של הרשות המקומית במבשרת ציון )1.4(. הצפי וההערכה מתבססים על ניתוח הנתונים בנקודת המוצא ועל הפרמטרים המקובצים של התיכנון הפיסי, כפי שנקבעו במסגרת תכנית המתאר הנדונה בזה. תמצית הפרמטרים של התכנון הפיסי מוצגת בלוח 1.1 להלן: לוח 1.1: פרמטרים של התיכנון למבשרת ציון, לשנת היעד 2040 מגורים א. שנת תוספת נקודת היעד המוצא אלפי יח"ד המותרות בבנייה 12.812.8 6.4 6.4 % 200% 100% שטחי תעסוקה ב. שנת תוספת נקודת היעד המוצא אלפי מ"ר המותרים בבנייה 400 360 40 % 1000% 100% מ"ר תעסוקה מותר ליח"ד מותרות 31.25 6.25 צפי של מ"ר שטח תעסוקה לנפש לפי 3.45 נפשות ליח"ד ובהנחת מימוש ממוצע בשיעור של 60% 5.45 1.3 הפרמטרים של התכנון הפיסי, המגורים והאוכלוסייה 1.3.1 האוכלוסייה נקודת המוצא מבשרת ציון היא יישוב עירוני יהודי איכותי בסמוך לעיר ציון. כפי שמעידים המחירים היחסיים של יחידות דיור על הציר בין מודיעין-מכבים-רעות לבין מעלה אדומים, מבשרת ציון הוא אתר מגורים עדיף על מתחריו. היישוב מבשרת ציון מונה כיום כ- 25 אלף תושבים. אוכלוסיית היישוב אשר נשקה ל- 6 אלפים נפש ב- 1980, הכפילה את עצמה, פעם ב- 10 השנים 1980-1990, ופעם נוספת ב- 20 השנים 1990-2010. 140
מבשרת ציון נוסדה כ"מעברת הקסטל" מדרום לכביש מס' 1, בראשית שנת 1951. המעברה אשר שימשה כאתר קליטה של עולים מעירק, איראן, וכורדיסטן, הפכה ליישוב של קבע בשם "מעוז ציון". בשנת 1955 התגוררו ביישוב זה קרוב לאלפיים נפש )תרשים מס' 1.1(. המרחב האמור היה לאתר קליטה, פעם נוספת, על רקע גל העלייה הגדול מצפון אפריקה. לצורך זה הוקם יישוב שני, מצפון לכביש מס' 1, בשם "מבשרת ירושלים". בשנת 1964 אוחדו "מעוז ציון" ו"מבשרת ירושלים" ליישוב אחד בשם "מבשרת ציון". שני חלקי היישוב תיפקדו, כבעת ייסודם, כשני מוקדים של שתי אוכלוסיות: קהילה של יוצאי צפון אפריקה מצפון לכביש וקהילה של יוצאי עירק, איראן, כורדיסטן מדרום. בנקודת זמן זו, במחצית שנות ה- 60 הגיע מספרם של תושבי שני חלקי היישוב יחד לכ- 5,000 נפש. לקראת שנות ה- 1980 הפך היישוב לאתר מגורים מעניין לכלל האוכלוסייה במרחב ירושלים. בשנת 1980 הייתה אוכלוסיית היישוב כששת אלפים נפש. בסיכום, האוכלוסייה הכפילה את עצמה בתקופה עשור השנים 1980 1990. האוכלוסייה הכפילה את עצמה, פעם נוספת, בתקופת עשרים השנים 1990 2010, והגיעה לרמה של כ- 24.5 אלף נפש ב- 2014 )תרשים מס' 1.1(. לדפוס הצמיחה משנות ה- 50 עד שנות העשרה הייתה צורת סיגמה והייתה לה, לכאורה תקרת צמיחה ברמה של 26.5 אלף נפש )קו המגמה ההיסטורי בתרשים 1.1 להלן מוביל לתקרת צמיחה זו(. 1.3.2 מגורים ואוכלוסייה התיכנון והיעד התיכנון קובע למבשרת ציון יעד של 12.812.8 אלף יחידות דיור, כ- 200% של מספר יחידות הדיור כיום. על רקע הביקושים הגואים ליחידות דיור במטרופולין בכללותה, ועל רקע ההעדפה הנגלית של יחידות דיור במבשרת, בפרט, זהו יעד סביר. על ההעדפה הנגלית ניתן ללמוד ממפל המחירים על הציר בין מודיעין-מכבים-רעות לבין מעלה אדומים בלוח 1.2 להלן. במונחי אוכלוסייה היעד של תוספת של 12.8 אלפי יחידות דיור יבוא לידי ביטוי בהשגת יעד אוכלוסייה של כ- 44 אלף נפש ב- 2040. יעד אוכלוסייה זה והדרך אליו, קרי נקודת המוצא, מגמת הצמיחה ההיסטורית, ושינוי המגמה על בסיס התיכנון הפיסי מוצגים בתרשים מס' 1.1: 141
אלפי תושבים תרשים מס' 1.1: מגמת הצמיחה ההיסטורית, הפרמטרים של התיכנון הפיסי א ואוכלוסיית מבשרת ציון, 1954 2035 45.0 40.0 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 שנים 1940 1960 1980 2000 2020 2040 א מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שנתון סטטיסטי 2015, לוח 2.24 ולוחות מקבילים בשנתונים קודמים. מקרא: תצפיות. מגמה היסטורית. מימוש ההזדמנות על פי תוכנית המתאר. היעד של תכנית המתאר. נתוני גידול האוכלוסייה, אשר תועדו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מיוצגים בתרשים מס' 1.1 על ידי סדרת העיגולים האדומים. התרשים מציג כמו כן, באמצעות עקום שחור עבה מגמת צמיחה )לוגיסטית( המותאמת לסדרת הנתונים ההיסטוריים. נציין כי עקומה מעין זו מתארת, בדרך כלל, דפוס צמיחה של מערכת אורגנית פתוחה הצומחת בקצב עולה עד לנקודה מסוימת. העקום המתייחס לצמיחה של מבשרת ציון מניח כי נקודה זו חלה בשנת 1980. מנקודה זו נמשכת הצמיחה, אך בקצב פוחת. כאמור, האוכלוסייה מוכפלת תוך עשור מ- 1980 עד 1990, וכשהקצב הצמיחה פוחת, הכפלה נוספת מתחוללת במהלך עשרים שנה. מגמת הצמיחה ההיסטורית, אשר נמשכה בראשית שנות העשרה, הלכה והתקרבה לתקרה של כ- 26.5 אלף נפש. הצמיחה הצפויה לרמה של כ- 44 אלף נפש, מעל מעבר לתקרה ההיסטורית-כביכול, תהיה תולדה של ההזדמנות שפותח התיכנון הפיסי במסגרת תכנית המתאר. אפשרות זו הנפתחת לפני שוק דיור המחפש 142
הזדמנויות, תבוא, להערכתנו, לידי מימוש מלא, פחות או יותר. כך יושג יעד האוכלוסייה המיוצג בתרשים על ידי מעוין לבן. 1.3.3 מגורים ואוכלוסייה תהליך המימוש יעד האוכלוסייה מיוצג כאמור בתרשים מס' 1.1 על ידי מעוין לבן. קצב המימוש איננו ידוע לאשורו. העקום המקוטע, בתרשים 1.1, המקשר את היעד )המעוין הלבן( עם המגמה )העקום המלא השחור( מסמל את תהליך המימוש מבלי להתיימר לנבא נכונה את הקצב הצפוי, הלכה למעשה. אולם, יש לצפות למימוש מואץ. שכן, שוק הדיור במרחבי המטרופולין מצטיין בעודפי ביקוש. יתר על כן, כפי שניתן ללמוד מתרשים מס' 1.2, מבשרת ציון היא יעד מגורים מועדף בין ערי הלוויין של המטרופולין. תרשים זה, המציג את מחירי יחידות הדיור בערי לוויין אלה, יחסית למחיר שנרשם במבשרת ציון, בשנים 2010 2015, מצביע בבירור על מבשרת ציון כיישוב המגורים היקר ביותר, קרי, המבוקש ביותר מכל יתר 5 היישובים, לרבות מודיעין-מכבים-רעות, יישוב מבוקש, לכל הדעות, וזאת בכל אחת מ- 6 השנים הנסקרות. תרשים מס' 1.2: מבשרת ציון העיר המבוקשת ביותר בין מודיעין למעלה אדומים המחירים היחסיים של יחידות דיור, חדשות ויד שניה, א בין מודיעין למעלה אדומים, 2010-2015 מחיר יח"ד יחסית 120% למחיר במבשרת מבשרת ציון מודיעין-מכבים-רעות גבעת זאב מעלה אדומים בית שמש מודיעין עילית 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 א מקור: משרד השיכון והבינוי, אגף ניתוח כלכלי )2016(, לוח יישוב, מחירי דירות חדשות ויד שנייה )בשקלים(. 143
1.4 הפרמטרים של התכנון הפיסי, התעסוקה 1.4.1 אוכלוסייה ומועסקים מתושבי המקום החוליה המקשרת בין הדיון במגורים ובאוכלוסייה בסעיף 1.3 לבין התעסוקה בכללותה, נשוא הדיון בסעיף הנוכחי, הוא כוח העבודה והתעסוקה של תושבי מבשרת ציון. על פי ממצאי המפקד האחרון )2008( שיעור ההשתתפות של בני 15 ומעלה, במבשרת ציון היה בממוצע, כ- 65% לעומת שיעור של כ- 60% בממוצע הארצי. לוח 1.2 מבחין בין הרצועה הצפונית )אזורים סטטיסטיים 1 ו- 3( האמידה יחסית, לבין יתר חלקי העיר: א לוח 1.2: שיעור ההשתתפות בכוח העבודה, מבשרת ציון והממוצע הארצי, 2008 אחוז המשתתפים בכוח העבודה מבני 15 ומעלה רמת מינוע: מכוניות ב למשק בית אזורים סטטיסטיים 67% 2.0 & 3 1 מבשרת ציון, רצועה צפונית 65% 1.3 2,4,5,& 6 מבשרת ציון, היתר 66% 1.5 1-6 מבשרת ציון, ממוצע עירוני 60% 0.8 ממוצע ארצי 144
א מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה )2008( מפקד האוכלוסין. ב קיים מתאם סטטיסטי גבוה בין רמת הכנסה לרמת מינוע, כפי שניתן ללמוד מתרשים 1.3 להלן: מכוניות פרטיות לאלף נפש תרשים מס' 1.3: היחס בין רמת מינוע לרמת ההכנסה מעבודת שכירים ועצמאיים לנפש, ערי א ישראל, 2010 750 1 א מחושב על פי: למ"ס, הרשויות המקומיות בישראל, 2011. כולל את כל הערים, למעט בני ברק, לוד ופתח תקווה, שם רשומות מכוניות פרטיות של חברות להשכרת רכב במספרים גדולים; דבר הבא לידי ביטוי בגיל הרכב הממוצע השווה או נופל מתחת ל- 4 שנים. )להשוואה גיל הרכב הממוצע בסביון הוא 5 שנים(. כן אין נכללת בזה בקה אל גרבייה, בהעדר נתונים. 500 25,000 50,000 75,000 100,000 לנפש לשנה מבשרת ציון, כעיר יהודית אמידה יחסית, הצטיינה ומצטיינת ברמת השתתפות גבוהה בכוח העבודה 66% לעומת ממוצע ארצי של 60%. בהתייחס לעתיד אנו מניחים כי תכונה לא תשתנה אלא תתחזק עם ההתרחבות הצפויה על בסיס הפרמטרים התיכנוניים המרחיבים )לוח 1.1(. שכן, מתוך תרשים מס' 1.2 נקיש כי האוכלוסייה העתידית של מבשרת ציון תהייה אוכלוסייה אמידה יחסית אשר תוכל לעמוד במחירי הדיור הגבוהים יחסית הנגזרים מן המיקום של העיר. על שיעורי ההשתתפות הגבוהים יחסית של אוכלוסיות אמידות יחסית ניתן ללמוד מניתוח התכונות של משקי הבית, על פי עשירוני הכנסה, ברמה הארצית; למשל, בשנת 2013 דווח כי מספר המועסקים למשק בית בשני עשירוני ההכנסה התחתונים היה 0.9 בלבד, לעומת 1.6 מפרנסים בשני עשירוני ההכנסה העליונים )למ"ס, הודעה לעיתונות 290/2014(. תכונה זו של האוכלוסייה האמידה יחסית משתקפת, במידת מה, גם בפער בהשתתפות, בין הרצועה האמידה ליתר המשתקף בלוח 1.2 גופו המצביע על רמת השתתפות גבוהה במידת מה ברצועת המגורים האמידה יחסית. אלא שהפער הוא קטן יחסית. לצרכי הניתוח הנוכחי נקבל, איפוא, את השיעור הממוצע שנצפה ב- 2008, לצורך הניבוי של ההשתתפות העתידית. במילים אחרות, אנו משערים כי שיעור הגידול של כוח העבודה יהיה שווה, פחות או יותר, לשיעור הגידול באוכלוסייה. להשערה זו אנו מצרפים הנחת עבודה על פיה שעור המועסקים בפועל מתוך כוח עבודה זה בשנת היעד יהיה שווה לזה הנצפה בשנים האחרונות. בנסיבות אלה מתקבל צפי של כ- 20 אלף מועסקים תושבי המקום )הכולל את תושבי היישוב המועסקים ביישוב גופו ותושבי המקום המועסקים מחוצה לו, כאחד(: 145
תיבה 1.1: קירוב של מספר תושבי היישוב המועסקים ביישוב גופו או מחוצה לו, מבשרת ציון, 2031 12.7 X )44/25( = 22.3 אלפי מועסקים תושבי היישוב בשנת היעד היחס בין גודל האוכלוסייה כיום לבין גודל האוכלוסייה בשנת היעד אלפי מועסקים )שכירים ועצמאיים( תושבי היישוב כיום צפי ראה דיון בגוף הטקסט מקור: למ"ס )2014( הרשויות המקומיות בישראל 1.4.2 דפוס התעסוקה בנקודת המוצא, תעסוקת תושבים, סך התעסוקה ביישוב ויוממות )א( קובץ ניסוחים סעיף 1.4.1 דן במספר המועסקים תושבי מבשרת ציון, הן אלה שמקום עבודתם בעיר גופה, והן אלה שמקום עבודתם ביישובים אחרים. סעיף 1.4.2 ימשיך להתייחס לתעסוקת התושבים וירחיב את הדיון ויתייחס גם לסך התעסוקה ביישוב. סך התעסוקה ביישוב כולל תעסוקה במקום של תושבי מבשרת ציון ותעסוקה של מועסקים במבשרת ציון שהם תושבי יישובים אחרים. למען הבהירות מציגה תיבה 1.2 ניסוחים הנדרשים לדיון: היצע מועסקים תושבי היישוב תיבה 1.2: קובץ ניסוחים הנדרשים לדיון תעסוקת תושבי היישוב בפועל תעסוקת תושבי היישוב = תעסוקת תושבי היישוב ביישוב גופו + תעסוקת תושבי היישוב ביישובים אחרים יוממות של תושבי היישוב אל מחוץ ליישוב, לצרכי תעסוקה תושבי היישוב המועסקים ביישובים אחרים הביקוש למועסקים ביישוב סך התעסוקה ביישוב בפועל. סך התעסוקה ביישוב = סך התעסוקה ביישוב במגזר הציבורי + סך התעסוקה ביישוב בענפי המשק ביקוש למועסקים ביישוב סך התעסוקה ביישוב = תושבי היישוב המועסקים ביישוב + תעסוקה של תושבי יישובים אחרים ביישוב יוממות ליישוב, של תושבי יישובים אחרים, לצורכי תעסוקה תעסוקה של תושבי יישובים אחרים ביישוב יוממות נטו* יוממות ליישוב, של תושבי יישובים אחרים, לצורכי תעסוקה יוממות של תושבי היישוב אל מחוץ ליישוב, לצרכי תעסוקה = סך התעסוקה ביישוב תעסוקת תושבי היישוב )נקרא מימין לשמאל( = יחס ביקוש כולל להיצע עצמי של מועסקים, האופייני ליישוב = הביקוש למועסקים ביישוב היצע מועסקים תושבי היישוב סך התעסוקה ביישוב בפועל תעסוקת תושבי היישוב בפועל )ב( בסיסי הנתונים בסיסי נתונים זמינים, ממקור הלמ"ס או המוסד לביטוח לאומי, מציגים את תעסוקת תושבי המקום במונחים של מספר המועסקים הרלוונטי ברמת היישוב, במכלול הרשויות המקומיות. לעומת זאת בסיס נתונים זמין המציג את מספר המועסקים הרלוונטי במה שנוגע בסך התעסוקה ביישוב ספציפי מוגבלים לערים הגדולות )מעל 200 אלף תושבים(. ביחס לערים/יישבים קטנים יותר מציג בסיס הנתונים ממצאים המתייחסים למקבצי יישובים. את החסר בנתוני תעסוקה ישירים ברמת מבשרת ציון כיישוב קטן ספציפי, אנו ממלאים, בדלית ברירה, בקירובים המבוססים על נתונים המתייחסים לשטחי תעסוקה. לצורך זה נסתייע בלוח של מקדמים אמפיריים המשמשים ל"תרגום" שטחי התעסוקה במונחי מספר מועסקים )לוח 146
1.3(. כן נסתייע במפרט שטחי התעסוקה במבשרת ציון בנקודת המוצא המופיע בלוח 1.4 הנדון בסעיף- משנה )ג( להלן. לוח 1.3: מספרי מועסקים, שטחי תעסוקה ומקדמי חישוב אמפיריים א תעשייה ומלאכה בתי עסק תעשייה ומלאכה בתי עסק תעשייה ומלאכה בתי עסק אלפי מועסקים אלפי מ"ר מ"ר למועסק F=D/B E=C/A D C B A 31 68 16,180 16,100 525 235 א מקורות: טורים A ו- B למ"ס שנתון סטטיסטי לישראל 2014, לוח 12.13; טורים C ו- D למ"ס, הרשויות המקומיות בישראל 2012. )ג( נקודת המוצא: שטחי תעסוקה, תעסוקה ויוממות לרשות המגזר העסקי במבשרת ציון בנקודת המוצא: לוח 1.4 להלן מציג את שטחי התעסוקה שעמדו לוח 1.4: שטחי תעסוקה, המגזר העסקי, מבשרת ציון, 2011 א ערכים מקוריים, אלפי מ"ר ערכים מחושבים, מ"ר לאלף נפש תושבים שירותים מסחר ובנקים תעשייה ומלאכה שירותים מסחר ובנקים תעשייה ומלאכה סה"כ שטחי תעסוקה 1,730 110 1,630 2.7 40 24.5 א מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הרשויות המקומיות בישראל 2012. יחסית למספר התושבים, עמדו לרשות המגזר העסקי במבשרת ציון בנקודת המוצא, פחות מ- 2 מ"ר לנפש. זאת, לעומת 2-4 מ"ר לנפש בגבעת שמואל או קריית אונו, או 9 עד 12 מ"ר לנפש באור יהודה ויהוד, כולן ערים בסדר גודל של 20 50 אלף נפש. בסך הכול, מצטיירת מבשרת ציון כעיר מגורים, באוריינטציה של מעין משק בית המחזיק שטחי תעסוקה בסדר גודל הנדרש לצרכיו, פחות או יותר, ומקיים איזון כלכלי-מסחרי עם סביבתו על בסיס ייצוא של שירותי עבודה, קרי, יוממות כבדה יחסית של תושבי היישוב ליישובים אחרים. או, במונחי תיבה 1.2, יוממות נטו כבדה יחסית אל מחוץ ליישוב. אכן, לוח 1.5 להלן מציג את מבשרת ציון בנקודת המוצא כיישוב של יוממות-נטו אל מחוץ ליישוב בסדר גודל משמעותי. לצורך השוואה מציג לוח 1.5 )שורה 1( "עיר ממוצעת" בת 25 אלף תושבים, מתוך אוכלוסיית הערים בנות 20-50 אלף תושבים. שורה )2(, בלוח 1.5, מצביעה על דפוס התעסוקה והיוממות המשוער של מבשרת ציון, בנקודת המוצא. הסבר לדרכי החישוב מופיע בהערות ללוח. דרכי החישוב הן מורכבות, אך הממצאים ברורים למדי: 147
לוח 1.5 מצביע על יוממות נטו של תושבי מבשרת ציון ליישובי )מקומות( עבודה מחוץ ליישוב בסדר גודל של כ- 6,400 יוממים )בערכים מוחלטים( המהווים מעט יותר מ- 60% של כוח העבודה המקומי. זאת, לעומת יוממות נטו, בסדר גודל של 2,885 יוממים )בערכים מוחלטים( ב"עיר ממוצעת", שמספר תושביה כמספר תושבי מבשרת ציון. יוממות נטו בעיר ממוצעת זו מהווה מעט פחות מ- 30% של כוח העבודה המקומי. ראוי לציין כי מדובר ב"ייצוא" של כוח עבודה אשר כמחציתו הם עובדים בסיווג אקדמי, או בעלי מקצועות חופשיים או מנהלים. כן, מדובר ב"ייצוא" למרחב תעסוקה )ירושלים( עתיר הזדמנויות. על כן, כנגד מאזן היוממות השלילי נהנים משקי הבית בעיר ממאזן הכנסות חיובי וגבוה. מנקודת ראות זו של משקי הבית, באוריינטציה של היישוב על מגורים, אין כל פגם; ואכן, בעיני תושביה ותושביה הפוטנציאליים מבשרת ציון היא עיר מגורים איכותית. זאת למדנו, כאמור, מיחסי המחירים של יחידות הדיור במבשרת ציון וביישובים העירוניים האחרים על הציר מודיעין-מעלה אדומים )תרשים מס' 1.2 לעייל(. סך התעסוקה במבשרת ציון בהשוואה ל"עיר ממוצעת" המונה כ- 25 אלף תושבים, קירובים א לפני נתוני השנים 2011-2014 לוח 1.5: תעסוקה ביישוב, תושבים ותושבי יישובים אחרים ענפי המשק השירות הציבורי סה"כ תעסוקה ביישוב יוממות נטו מספר תושבי היישוב, המועסקים ביישוב גופו או מחוצה לו יחס ביקוש כולל להיצע עצמי של מועסקים האופייני ליישוב F=C/E E D = C-E C=A+B B A 72.5% ב 10,435-2,855 7,580 2.705 4,875 )1 ) "עיר ממוצעת" 38.5% ב 10,435-6,400 4,035 2,705 )2( מבשרת ציון, קירוב 1,330 א ערכים מעוגלים. אם צוין אחרת. ראה ניסוח מפורט של המונחים בתיבה 1.2 לעייל. מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שנתון סטטיסטי לישראל 2014, אלא ב מספר זה של מועסקים תושבי המקום מבוסס על סקרי כוח אדם של הלשכה לסטטיסטיקה. במקביל, מציגה הלשכה, במסגרת הפירסום: "הרשויות המקומיות בישראל" את מספר השכירים והעצמאיים בכל יישוב עירוני. מספר זה, מבוסס על נתונים של הביטוח הלאומי. לפי הפירסום האמור לשנת 2012, מספר השכירים והעצמאיים תושבי מבשרת ציון, היה בשנת 2012 כ- 12.1 אלף. מספר זה מייצג מהות השונה מזו המיוצגת על ידי האומדן הנקוב בלוח; ובכל זאת, הוא עשוי לרמז כי ייתכן שהגירעון התעסוקתי של מבשרת ציון עמוק יותר מזה הנקוב בלוח. הגדרות )ראה גם תיבה 1.2(: הערכים בשורה 1: מתייחסים למקבץ של 51 יישובים עירוניים המאכלסים 20-50 אלף תושבים בישראל, בשנת 2013. מספר התושבים ביישוב הממוצע במקבץ היה 31.7 אלף תושבים )לוח 2.21 בשנתון(. הערכים הנקובים בלוח 1.3 המתייחסים ליישוב הממוצע הם ערכים מותאמים למספר התושבים במבשרת ציון, שהיה באותה שנה 24.6 אלף )לוח 2.24 בשנתון(. מקדם ההתאמה = 0.776 = 24.6/31.7. A, 1 שורה )1( טור A, הערך הנקוב מייצג ענף מקובץ של ענפי המשק ביישוב, ביישוב )מקום( העבודה )טורים A עד N בלוח 12.13 בשנתון(, במקבץ הנוגע לערים/יישובים המאכלסים 20-50 אלף תושבים; הערך הנקוב בשורה זו מותאם עבור יישוב בן כ- 25 אלף תושבים. B, 1 שורה )1( טור B,הערך הנקוב מייצג ענף מקובץ של ענפי השירותים הציבוריים ביישוב, כיישוב )מקום( העבודה )טורים P עד T בלוח 12.13 בשנתון(, במקבץ הנוגע לערים/יישובים המאכלסים 20-50 אלף תושבים; הערך הנקוב בשורה זו מותאם עבור יישוב בן כ- 25 אלף תושבים. 148
D,שורה 1 )1( טור D, מחושב על בסיס ההפרש בין מספר המועסקים ביישוב )כמקום העבודה( לבין מספר המועסקים תושבי היישוב )כמקום המגורים( בקבוצת היישובים העירוניים של 20-50 אלף תושבים )לוח 12.13 בשנתון(; כאמור, במקבץ הנוגע לערים/יישובים המאכלסים 20-50 אלף תושבים; הערך הנקוב בשורה זו מותאם עבור יישוב בן כ- 25 אלף תושבים. Eשורה 1 )1( טור E, ראה הערת שוליים ב'. A, 2 שורה )2( טור A, על יסוד שטחי התעסוקה במבשרת ציון הנקובים בלוח בענפי המשק במקומות עבודה במגזר העסקי במבשרת ציון..B 2 = נקוב בכפוף להנחת עבודה על פיה B 1 הערך B 2,B )2( טור B,שורה 2 1.4 והמקדמים הנקובים בלוח 1.3 מחושב האומדן של התעסוקה D,שורה 2 )2( טור D, ערך תוצאתי והוא שווה להפרש בין C ל- E בשורה זו D. 2 = E 2 - C 2 זאת, בכפוף להנחת עבודה על פיה סך התעסוקה של תושבי היישוב במבשרת ציון, ביישוב ומחוצה לו, שווה לסך התעסוקה של תושבי העיר ב"עיר ממוצעת" E. 2 = E 1 E 2 = על פי הנחת העבודה E 1,E שורה )2( טור,E 2 הן במבשרת ציון והן בעיר הממוצעת מקרב הערים בנות 20-50 אלף תושבים הביקוש הכולל למועסקים בעיר גופא נמוך מהיצע המועסקים של תושבי העיר. לכן, היוממות נטו היא ערך שלילי )לוח 1.5 טור D( והיחס בין הביקוש הכולל בעיר להיצע המועסקים תושבי העיר נמוך מאחד )טור F(. )ד( יוממות במערך מטרופוליני מטעמי נוחות אנו מתמקדים, להלן, ביחס הביקוש הכולל בעיר להיצע המועסקים תושבי העיר, כאינדיקטור של הכיוון והעצימות של היוממות למקומות העבודה: באשר נגלה כי יחס זה נמוך מ- 100%, נסיק כי היוממות נטו היא ערך שלילי; היינו, מספר המועסקים תושבי העיר היוצאים את העיר ופוקדים מקומות עבודה ביישובים אחרים עולה על מספר המועסקים מיישובים אחרים הפוקדים מקומות עבודה בתוך העיר. באשר נגלה כי יחס זה עולה על 100%, נסיק כי היוממות נטו היא ערך חיובי, היינו, מספר המועסקים תושבי יישובים אחרים הפוקדים מקומות עבודה בעיר עולה על מספר מועסקים תושבי העיר היוצאים את העיר ופוקדים מקומות עבודה ביישובים אחרים. מרכזי עסקים ותעסוקה, ובראשם מוקד הליבה, הם מאפיין עיקרי של מערך מטרופוליני, דוגמת זה הערוך סביב הליבה וקודקוד העסקים הארצי, תל אביב-יפו, או זה הערוך סביב הליבה והבירה ירושלים. לענייננו, הפועל היוצא של מירכוז התעסוקה בליבה ובמוקדי תעסוקה מטרופוליניים הוא יחס של ביקוש כולל להיצע מועסקים תושבי העיר ההולך ופוחת מן הערים הגדולות לערים וליישובים העירוניים הקטנים )תרשים מס' 1.4(: 149
פתח תקווה )218( ראשון לציון )241( תל אביב-יפו )426( 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% ירושלים )850( חיפה )277( אשדוד )225( 199,999-100,000 99,999-50,000 49,999-20,000 19,999-10,000 9,999-2,000 תרשים מס' 1.4: יחס הביקוש הכולל למועסקים בעיר להיצע מועסקים תושבי העיר, א ערים גדולות, ומקבצים של ערים/יישובים-עירוניים בינוניים וקטנים, 2014 מספר התושבים ביישוב א מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה )2015( שנתון סטטיסטי לישראל, לוח 12.13. היחס הגדרת היחס בלשון המקור תהייה: מספר המועסקים ביישוב כישוב-עבודה מספר המועסקים ביישוב כיישוב מגורים המגמה בתרשים מס' 1.4 היא ברורה. בערי הליבה היחס עולה על אחד. ערים אלה הן נושא ליוממות נטו למקומות עבודה בתוך העיר. במקבץ היישובים העירוניים אליו משתייכת מבשרת ציון היחס הממוצע הוא 72.5% והוא זהה )לא במקרה( ליחס הנקוב בטור F בלוח 1.5 בשורה המציגה את העיר הממוצעת במקבץ זה. על פי אותו לוח, 1.5, רחוקה מבשרת ציון, בנקודת המוצא, מרחק רב מן הממוצע. נשאלת השאלה האם עשויה תכנית המתאר להביא לידי שינוי בהקשר זה? בניסיון להשיב על השאלה נתמקד במקבץ היישובים המאכלסים 20-50 אלף תושבים ונבחן את התפלגות יחס הביקוש הכולל למועסקים בעיר להיצע המועסקים מתושבי העיר ברזולוציה גבוהה יותר. זאת נעשה במסגרת דיון בהזדמנות לשינוי במסגרת תכנית הפריסה המרחבית, הפיסית. 1.4.3 תעסוקה בנקודת המוצא וההזדמנות לשינוי תכנית הפריסה הפיסית, במסגרת תוכנית המתאר מתירה בינוי של 294 אלף מ"ר בנקודות שונות במבשרת ציון, בנוסף ל- 40 אלף מ"ר שטחי תעסוקה הקיימים. אנו נבחן את המשמעות של הזדמנות זו בשני שלבים. בסעיף משנה 1.4.3, הנוכחי, נבחן את הנושא במונחים של שוני בין מצבים, המצב הקיים בנקודת המוצא ומצבים היפותטיים המתאפשרים 150
במסגרת התיכנון הפיסי. בסעיף המשנה 1.4.4 נתייחס למגבלות על תהליך המימוש העשוי לחולל את השוני בין מצב קיים למצבים עתידיים. )א( מעמד מבשרת ציון יחסית ליישובים העירוניים המאכלסים 20 50 אלף תושבים המצב הקיים את מצבה של מבשרת ציון בנקודת המוצא ניתן להמחיש באמצעות תרשים 1.5 א' המציג את התפלגות הערים והיישובים העירוניים המאכלסים כיום 20 50 אלף תושבים. בהתפלגות הערים והיישובים העירוניים ניתן לזהות בהתפלגות היחס של ביקוש כולל למועסקים בעיר להיצע מועסקים של תושבי העיר שתי תת- אוכלוסיות: תת אוכלוסייה דלה בשטחי תעסוקה המתאפיינת ביחס ביקוש להיצע של 36% 65%; תת-אוכלוסייה עתירה בשטחי תעסוקה המתאפיינת ביחס ביקוש להיצע של 76% 130%. מבשרת ציון, בנקודת המוצא, משתייכת לרף התחתון של תת האוכלוסייה הדלה. )ב( מעמד פוטנציאלי של מבשרת ציון יחסית ליישובים העירוניים המאכלסים 20 50 אלף תושבים בהנחה של מימוש ההזדמנויות תרשימים 1.5 ב' ו-ג' מתארים מצבים פוטנציאלים: ב' לאחר מימוש 100% של ההזדמנות להרחיב את מגזר המגורים ולגדיל את האוכלוסייה, ומימוש של 60% של ההזדמנות להרחיב את מערך התעסוקה; ו- ג' לאחר מימוש 100% של ההזדמנות להרחיב את מגזר המגורים ולגדיל את האוכלוסייה, ומימוש של 90% של ההזדמנות להרחיב את מערך התעסוקה. בשני המצבים הפוטנציאליים, אנו מניחים כי ביתר הערים והיישובים העירוניים שורר המצב הקיים. כפי שמציע תרשים מס' 1.5 המצב הפוטנציאלי ב' מעביר-כביכול את מבשרת ציון מ-תת האוכלוסייה הדלה בשטחי תעסוקה לגבול תת האוכלוסייה עתירת שטחי תעסוקה. המצב הפוטנציאלי ג' מעלה-כביכול את מבשרת ציון לרף העליון-כמעט של תת האוכלוסייה העתירה בשטחי תעסוקה. נקדים את המאוחר ונציין כי על הרקע הבעייתי של תהליך מימוש ההזדמנויות במערך התעסוקה, המצב הפוטנציאלי ב' הוא אופטימי ועל רקע המגבלות )ראה סעיף 1.4.4 (המצב הנרמז ב-ג' הוא דמיוני. על רקע זה ניתן לקבוע, במונחים של סטאטיקה משווה, כי ההזדמנויות הגלומות בתיכנון המרחבי המכונס בתכנית המתאר המקומית מאפשרות, עקרונית, מצב שבו מבשרת ציון תחלץ מן הרף התחתון ותשתווה לעיר הממוצעת במקבץ הערים והיישובים המאכלסים 20 50 אלף תושבים. מימוש ההזדמנויות, הלכה למעשה, יהיה תלוי בתהליך הפיתוח של מגזר תעסוקה עירוני חדש התלוי מצידו בפרטים של מסכת ההזדמנויות האמורה. תרשים מס' 1.5: התפלגות יחס הביקוש הכולל למועסקים בעיר להיצע מועסקים א תושבי העיר, בערים/יישובים-עירוניים המאכלסים 20 50 אלף תושבים, 2013 א' מצב קיים ב' מצב פוטנציאלי מבשרת: מגורים 100% מימוש תעסוקה 60% מימוש כל השאר: מצב קיים ג' מצב פוטנציאלי מבשרת: מגורים 100% מימוש תעסוקה 90% מימוש כל השאר: מצב קיים 151
עד 105% מעל 105% 95% עד 85% עד 75% עד 65% עד 55% עד 45% עד עד 105% מעל 105% 95% עד 85% עד 75% עד 65% עד 55% עד 45% עד עד 105% מעל 105% 95% עד 85% עד 75% עד 65% עד 55% עד 45% עד 96% מ- 86% מ- 76% מ- 66% מ- 56% מ- 46% מ- 36% מ- 96% מ- 86% מ- 76% מ- 66% מ- 56% מ- 46% מ- 36% מ- 96% מ- 86% מ- 76% מ- 66% מ- 56% מ- 46% מ- 36% מ- מבשרת היתר 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1.4.4 מימוש ההזדמנות לשינוי, מגבלות התיכנון המתארי הנדון בזה מתיר פריסה של שטחי תעסוקה בסך כולל של 400 אלף מ"ר )לוח 1.1(. התיכנון המתארי מתיר הוא איננו מבטיח מימוש, קרי, ייזום, הקמה ותפעול. הייזום והמימוש תלויים בביקוש הקונקרטי לשטחי תעסוקה באתרים המותרים. נשאלת השאלה לכמה מ- 400 אלף המ"ר המותרים בבנייה יש ביקוש קונקרטי ויש לצפות כי יזכו למימוש, הלכה למעשה. לכ- 10%- 15% של השטח המותר בפריסה מובטח הביקוש של אוכלוסיית היעד של העיר גופא; בזה נכללים שטחי מסחר ושירותים לאוכלוסייה המקומית. מקובל לחשוב כי שטח המסחר והשירותים לצרכן לאוכלוסיית-יעד של כ- 44 אלף נפש הוא כ- 44 אלף מ"ר, פחות או יותר; קרי כ- מ 1 "ר לנפש. לאומדן בסדר גודל זה מגיעים הן על בסיס פראמטרים ממקורות מסחריים והן על יסוד ממצאים של הלשכה המרכזית 20 לסטטיסטיקה. 20 במאמר שכותרתו "נדל"ן מסחרי: המצוי, הרצוי והצפוי," הנוקב בסדר גודל של 1 מ"ר לתושב. מאת נעם גל, הארץ, מאי 2015, מצוטט מקור מסחרי )צ'מנסקי-בן שחר( על יסוד נתונים מתוך הלוחות: 2.1 )אוכלוסייה(, 12.4 )תעסוקה(, 18.13 )עסקים( ו- 23.11 )מלונאות ושירותי אירוח( הנכללים בשנתון הסטטיסטי לישראל 2015, ניתן להסיק כי מספר המועסקים במסחר קמעונאי ובאירוח )ללא מלונאות( לתושב במדינת ישראל הוא כ- 0.038 )קרי, 38 מועסקים בענפים אלה ל- 1,000 תושב(. מספר המ"ר למועסק, בשטחי תעסוקה ביישובים עירוניים, המשלמים ארנונה תחת הכותרת "עסקים", מחושב על פי לוח 12.13 ב- למ"ס נתונים שנתיים, 2015 )הגירסה הדיגיטלית של מה שהיה, עד 2015 "שנתון סטטיסטי לישראל"( והפרסום: רשויות מקומיות בישראל, 2015, הוא כ- 30 מ"ר. כאשר מספר המ"ר למועסק במסחר קמעונאי ואירוח )ללא מלונאות( הוא 25-30 מ"ר מספר המ"ר לתושב בענפים אלה הוא: 0.95 1.15 מ"ר/תושב. 152
מתוך 44 אלף מ"ר אלה, אשר יידרשו לצריכה עצמית של אוכלוסיית מבשרת ירושלים יש לנכות כ- 15 אלפי מ"ר לאספקה של מוצרי נוחות ושירותים ברחבי העיר כולל פריסה על צירי מסחר מרכזיים. את יתרת הביקוש העצמי לשטחי המסחר, היינו,מ- 44-15=29 אלף מ"ר יש לנכות שיעור לא-קטן של השטח של מרכזי המחסר "הראל" ו "רמי לוי כשטח המשרת את תושבי העיר. היתרה )אם ותיוותר כזו, גם לאחר השינויים בצירי התחבורה( מיועדת ל"ייצוא" שירותים לשאינם תושבי העיר. תיכנון של מרכזים גדולים של סחר ושירותים מעבר להנ"ל ממנו ובו תיכנון של שטחי תעסוקה ל"ייצוא"; כלומר, למכירת שירותי מסחר קמעונאי ושירותים אחרים לצרכנים שאינם תושבי מבשרת ציון. מיקומם ה"טבעי" של אתרי מסחר ושירותים אלה הוא על אם הדרך, בעבר ניתן היה להשקיף על אתרים על צומת הראל כאתרים העונים על הגדרה זו. יש לשער כי גם בעתיד, אם תתעורר יוזמה להקמה ותפעול של מרכז נוסף של שירותי מסחר לייצוא במבשרת ציון, וזאת חרף ניתוקה הצפוי מן הדרך הבינעירונית, המתחם המועדף, אם יימצא, יהיה קרוב לצומת הראל של היום. בתכנית מצוי מתחם אחד כזה בסדר גודל של יוזמה למרכז קניות בינוני המתיר בנייה של אשר תכביד, כך יש לשער על הייזום בתחום זה. יפיקו מ"ר. 24 אלף מ"ר, בנוסף לשטחים הקיימים או המוקמים. זוהי מגבלה התכנית מטילה מגבלה דומה גם על הייזוםשל מתחמים/פארקים מאורגניםשל מבני משרדים/מעבדות אשר שירותים ומוצרים ל"ייצוא". שכן, פארקים כאלה ממוקמים, כלל, בדרך במיקומים אטרקטיביים למשתמש, ובין השאר, קרוב לעורקי התנועה הבינעירונית והם משתרעים על מאות, ולפחות עשרות אלפי הסך הכולל של 400 מ"ר המותרים בפריסה כולל 3 אתרים בשטח סביר, בהקשר זה: "המגרסה" )88 אלף מ"ר(, הדופן מול "שכונת המגרסה" )75 אלף מ"ר( ו- "אזור המלאכה" )38 אלף מ"ר(. שלושתם אתרים לא-אטרקטיביים במיוחד או נגישים במיוחד. השטחים הנוספים מבוזרים בעיקרם. על רקע זה אין זה סביר לשיעור מימוש ממוצע של 60% על כל 400 אלף שיהיו מותרים בבנייה לתעסוקה בשנת היעד. 1.5 מימוש ההזדמנויות, ושיפור ישיר ברווחת תושבי מבשרת ציון מבשרת ציון בנקודת המוצא היא עיר-שינה מעוטת שטחי תעסוקה ותעסוקה במקום. מבין הערים המאכלסות 20 50 אלף תושבים, משתייכת מבשרת ציון לעשירייה הדלה ביותר בשטחי תעסוקה )תרשים 1.5 א'( תכנית המתאר פותחת לפני מבשרת ציון הזדמנות להתפתח על צד התעסוקה ולהשתוות, בבוא היום, לעיר הממוצעת בקבוצת הערים האמורה. נשאלת השאלה באיזו מידה יביא ניצול ההזדמנויות ושינוי במעמדה של העיר מעיר-שינה לעיר מייצרת ומייצאת לשיפור ברווחת התושבים במבשרת ציון. שיפור כזה עשוי להתחולל בשני מסלולים: ]1[ התושבים. שיפור ישיר ברמת החיים, העתיד לבוא לידי ביטוי ברמות ההכנסה וברמות הצריכה הפרטית של 153
שיפור עקיף ]2[ שיפור ברמות השירותים הציבוריים ובאיכות הסביבה שברשות הרבים, בעקבות שינוי העשוי לנבוע משיפור ברמת ההכנסות העצמיות של הרשות המקומית, בעקבות כינון והבשלה של עסקים משלמי ארנונה בעיר. )א( השיפור במסלול העקיף יידון בסעיף 1.6 להלן. בסעיף הנוכחי, 1.5, נדון בקצרה באפשרות השיפור הישיר. רמת החיים בנקודת המוצא ב- 2013, נשקה רמת ההכנסה הנובעת מעבודת שכירים ועצמאיים תושבי מבשרת ירושלים, ל- 70 אלף לנפש לשנה. זו הייתה, פחות או יותר, גם רמת ההכנסה לנפש במודיעין, המתחרה עם מבשרת ציון על אוכלוסייה הגולשת מירושלים. רמת ההכנסה במבשרת ציון עלתה גם על זו שנרשמה במעלה אדומים או גבעת זאב 47-53 ההכנסה שנרשמה בבית שמש 22 אלף לנפש לשנה. אלף לנפש לשנה, ולא כל שכן על רמת יתר על כן, מתרשים מס' 1.6 להלן ניתן ללמוד כי מבשרת ציון היא הרביעית ברמת ההכנסה לנפש מכלל 50 הערים והיישובים העירוניים המאכלסים 20-50 אלף תושבים, המיוצגים בתרשים. רמת החיים במבשרת ציון היא תולדה של שני גורמים: ]1[ רמות ההשכלה והמיומנות הגבוהות יחסית של תושבי מבשרת ציון המשתתפים בכוח העבודה. כך, למשל, נרשמו במפקד האחרון )2008( 21% מבני 15 ומעלה במבשרת ציון, כבעלי משלח-יד אקדמי. שיעור זה גבוה פי 1.5 מן השיעור שנרשם ברמה הכלל ארצית קרי, 14% בלבד. ]2[ הגורם השני היא הסמיכות לשוק עבודה גדול. ניתן לעמוד על הזיקה של תושבי מבשרת ציון המשתתפים בכוח העבודה לשוק העבודה בירושלים מתוך תרשים מס' 1.7 להלן. על פי תרשים זה כמחצית המועסקים מקרב תושבי מבשרת ציון הם עובדי המגזר הציבורי )!(. ביתר דיוק, משקל התעסוקה בשירותים הציבוריים בסך התעסוקה של תושבי מבשרת ציון הוא 46%, היינו, פי 1.4 מן השיעור הכלל ארצי שהוא 32% בלבד. נציין כי שיעור התעסוקה בשירותי מינהל מבשרת ירושלים גבוה פי 2.5 מן השיעור הכלל ארצי. ציבוריים מכלל התעסוקה של מועסקים תושבי 154
תרשים מס' 1.6: ההכנסה, בש"ח לנפש לשנה, בערים המאכלסות 20 50 אלף תושבים, 2013 א 100.0 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 כפר כנא ערערה מגאר שפרעם עראבה קלנסווה כפר קאסם רהט טמרה סח'נין טייבה טירה ביתר עילית אלעד צפת נתיבות אופקים קריית מלאכי טבריה עכו מגדל העמק שדרות ערד קריית ים עפולה קריית שמונה אור יהודה נצרת עילית מעלות-תרשיחא דימונה כרמיאל גדרה קריית ביאליק מעלה אדומים פרדס חנה-כרכור יבנה ראש העין נשר כפר יונה קריית מוצקין גן יבנה יקנעם עילית גבעת שמואל יהוד נס ציונה זכרון יעקב מבשרת ציון קריית אונו רמת השרון שוהם ערים ערביות ערים יהודיות ומעורבות א מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הרשויות המקומיות בישראל, 2014. ההכנסה לנפש מחושבת על יסוד נתוני ההכנסה השנתיים של שכירים ועצמאיים ומספר הנפשות ביישוב. ראוי לציין כי הזיקה והסמיכות באות לידי ביטוי גם במה שאיננו אופייני לשוק העבודה בירושלים: משקל התעסוקה בענפי הייצור במבשרת ציון מהווה 12.5% של סך התעסוקה של תושבי העיר, לעומת 20.5 ברמה הארצית. בסך הכול תמונת התעסוקה של המועסקים במבשרת ירושלים )כעיר מגורים( היא "תצלום" של תמונת התעסוקה בעיר ירושלים )כעיר עבודה(. שכן, התעסוקה במגזר הציבורי בירושלים היא 40% לעומת 31% ברמה הארצית ובדומה לתעסוקת תושבי מבשרת ציון 46% )שהם יותר ירושלמים, בהקשר זה, מעיר העבודה ירושלים...(. 155
אחוז מבני 15 ומעלה שעבדו בשנת 2008 תרשים מס' 1.7: התמיינות המועסקים מבני 15 ומעלה שעבדו בשנת 2008 א בתעסוקות שונות 50% 40% 30% 20% 10% ייצור שירותים אחרים שירותים עסקיים שירותים ציבוריים כלל ארצי מבשרת ציון א מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מפקד 2008. 0% התופעות הרשומות לעייל הן אינדיקציה ברורה לזיקה של כוח העבודה במבשרת ציון לשוק העבודה בירושלים. אנו משערים כי כוח העבודה במבשרת ציון ישמור על זיקה לשוק העבודה בירושלים. בעתיד, כמו היום, שוק העבודה בירושלים יוכל להבטיח מסד איתן לרמת השתכרות והכנסות גבוהות לכוח עבודה אשר כמחציתו הם מתמחים בתעסוקות אופייניות למגזר הציבורי, במינהל, בהוראה, ברפואה וכו'. הרחבת מערך התעסוקה בעיר תבורך, אך היא איננה נדרשת על מנת להבטיח תעסוקה לכוח העבודה של תושבי העיר. השיפור, תולדת הרחבה עתידית של משק התעסוקה בעיר לכשיבוא, יהיה בעיקרו שיפור עקיף כמפורט בסעיף 1.6 להלן. 1.6 מימוש ההזדמנויות, והמסגרת הכספית של הרשות המקומית במקביל, ולא במקרה, להיות העיר דלה בשטחי תעסוקה, הרשות המקומית במבשרת ציון סובלת מגירעון כרוני בתקציב הרגיל, המכוסה בחלקו על ידי מענק כללי מתקציב המדינה. נשאלת השאלה באיזו מידה פותחות תכנית המתאר וההזדמנות להתפתח על צד התעסוקה הזדמנות לשינוי במעמדה הכספי של הרשות המקומית, בכיוון של איזון תקציבי ומיתון התלות בסיוע ממשלתי. את החולשות של המסגרת הכספית של הרשות המקומית ואת זיקתן לדלות היישוב בשטחי תעסוקה נמחיש בעזרת לוח 1.6 להלן. לוח זה הוא לוח השוואתי. למספרים המוחלטים בלוח יש חשיבות משנית בלבד )אם בכלל(. לוח זה מציג ערכים מקובצים מתוך התקציב הרגיל של הרשות המקומית מבשרת ציון. ועורך השוואה 156
בינה לבין רשות מקומית ממוצעת בין הרשויות המקומיות של ערים שאכלסו 20 50 אלף תושבים והיו מאוזנות תקציבית, ללא מענק איזון כללי. כדי להתגבר על פערי גדלים בין מבשרת ציון לעיר מאוזנת הממוצעת מציג לוח 1.6 נתונים מחושבים לאלף נפש, הן, בעיר המאוזנת והן במבשרת ציון. לוח 1.6: עיקרי התקציב הרגיל, מבשרת ציון ועיר מאוזנת, 2013 א הוצאות, לנפש לשנה הכנסות, לנפש לשנה עיר מאוזנת מבשרת ציון עיר מאוזנת מבשרת ציון 1,795 3,070 1,950 1,320 ארנונה, מגורים תלויות אוכלוסייה 2,815 3,310 385 2,965 ארנונה, תעסוקה אחרות 410 300 2,335 4,285 ארנונה, סה"כ מימון ושירות חוב 2,215 2,415 אחרות 465 0 מענק לאיזון 5,020 6,680 5,015 6,700 הכנסות סה"כ הוצאות סה"כ -5 +20 עודף )+( גירעון )-( מספרים מקורבים מעוגלים. מקור: למס, הרשויות המקומיות בישראל, 2013, ממוצע משוקלל של נתוני 4 הערים היהודיות א והמעורבות אשר אכלסו ב- 20 2013 50 אלף תושבים ואשר לא קיבלו מענקי איזון ולא סיימו בגירעון את ביצוע התקציב הרגיל. הפערים בין מבשרת ציון לערים המאוזנות באים בלוח זה לידי ביטוי ב: תלות במענק לאיזון במבשרת ציון, לעומת אי-תלות בערים המאוזנות. תלות במקורות מימון, ועלות מימון+שירות חוב ברמה של 137% יחסית לערים המאוזנות. ארנונה על מגורים לאלף נפש במבשרת ציון ברמה של 148% יחסית לערים המאוזנות. הוצאה תלויות אוכלוסייה לאלף נפש במבשרת ציון, ברמה של 58% יחסית לערים המאוזנות. פועל יוצא של )3( ו-) 4 ( היא רמת שירות ריאלית לתושב צנועה יחסית, במבשרת ציון יחסית לערים המאוזנות. ארנונה על נכסים אחרים שהם רובם ככולם שטחי תעסוקה ברמה של 13% לעומת הערים המאוזנות. )1 )2 )3 )4 )5 )6 157
הפער המצטייר בנקודה )6( לעייל משקף פער בשטחי תעסוקה פעילים ובאיכותם )המשתקפת בשיעורי הארנונה(. סך שטחי התעסוקה לנפש במבשרת ציון מהווים 13% בלבד של שטחי התעסוקה לנפש בערים המאוזנות. לענייננו, תכנית המתאר מתירה הגדלה של שטחי התעסוקה לנפש פי 4.33 )לוח 1.1 לעייל(. על מנת לעמוד על ההשפעה הפוטנציאלית של השינוי האפשרי במה שנוגע בתקציב הרגיל נתאר "תרגיל מחשבה" experiment( )thought כדלקמן: במסגרת התרגיל נניח כי ניתן היה לממש במבשרת ציון 100% X של המותר על פי התיכנון, במגורים ובתעסוקה, בלי להפר את התנאים המונחים ביסוד לוח 1.6, וניתן היה לקיים את שיעורי הארנונה על עסקים במבשרת ציון בתנאי לוח 1.6. תוספת ההכנסה לרשות ב- לנפש לשנה, כתולדה של שינוי רעיוני כזה הייתה: לנפש לשנה = 1,282 3.33 385; זהו, להשוואה, סכום דומה לפער בהוצאות על שירותים לאוכלוסייה בין מבשרת ציון והערים המאוזנות, קרי, לנפש לשנה = 1,275 1,795 3,070. במציאות, קשה לתאר מימוש של 100%, לפחות לא על צד התעסוקה. יתר על כן, מימוש איננו מתחולל לאלתר ותנאי הרקע משתנים. לכן, לסך המחושב המסכם את התרגיל אין נפקות. מה שהתרגיל מציע זו המחשה של הסיכוי לשיפור רווחת התושבים בדרך העקיפה. היינו, המחשה של ההקלה במסגרת המימון בגין מימוש ההזדמנויות במסגרת תכנית המתאר על צד התעסוקה; הקלה העשויה להביא שיפור אפשרי ברווחת התושבים בדרך של תיגבור השירותים הציבוריים. 158
159
פרוגרמה לצורכי ציבור כללי מערך שירותי הציבור במבשרת ציון כיום, נותן מענה למרבית הביקושים של הקהילה המקומית - מערכת החינוך ברמות השונות, מוסדות קהילה, שירותי ספורט, רפואה, שירותי חירום, דת ועוד. דבר זה קורה כאשר חלק מהביקושים בתחום החינוך מופנים למוסדות מחוץ למבשרת ומאידך 21 הישוב קולט תלמידים מבחוץ. בפועל, מערך שירותי הציבור במבשרת ציון סובל מרמת תחזוקה נמוכה מאוד ורבים ממבני הציבור וחלק מהשירותים הציבוריים, אפילו בבתי הספר, ניתנים במבנים יבילים ובקרוונים שאינם ראויים לשימוש בראשית המאה ה- 21, בעיקר בישוב ברמה הכלכלית- חברתית של מבשרת. 1.1 כמו כן יש להזכיר כי הפיזור של מוסדות החינוך ביישוב אינו אחיד. לדוגמא בדרום היישוב אין בית ספר יסודי ממלכתי )יש במקום רק בי"ס ממ"ד "צלילי נועם"( והתלמידים נאלצים לנסוע לבתי הספר בצפון היישוב. 1.2 כדאי להזכיר כי הישוב מבשרת עובר תהליך מתמשך של הזדקנות. ב- 10 השנים 2002 עד 2013 ירד שיעור הילדים בגילים 0-17 מ- 34% מכלל האוכלוסייה )7,072 ילדים( בשנת 2002 ל- 28% מכלל האוכלוסייה )6,944 ילדים( בשנת 2013, ירידה אבסולוטית של 128 ילדים. בתקופה זו האוכלוסייה כולה גדלה בכ- 4,000 תושבים. מספר התלמידים במערכות החינוך בבתי הספר ביישוב ירד באותה תקופה מ- 4,024 תלמידים בשנת 2002 ל- 3,987 תלמידים בשנת 2013, ירידה של 37 תלמידים. תופעה זו היא לאחר שהובאו בחשבון תלמידים שנכנסו ללמוד במערכת החינוך של מבשרת מיישובי הסביבה ולאחר שנוכה מספר התלמידים שנאלצו או בחרו ללמוד מחוץ ליישוב. 1.3 בשלב א' של העבודה, בתיאור וניתוח של המצב הקיים, הוצג תחשיב לפיו יש במבשרת גלישה נטו של תלמידים תושבי המקום לבתי ספר מחוץ לישוב וכ- 558 תלמידים לפחות מתוך פוטנציאל התלמידים של הישוב לומדים במקומות אחרים. היישוב קולט 75 תלמידי החינוך העל יסודי מהיישוב 1.4 21 שירותים אלו נסקרים בהרחבה בשלב א' "תיאור מצב קיים" 160
הר אדר, ועוד כ- 15% תלמידים בעלי ציונים גבוהים הנקלטים בחינוך העל יסודי במבשרת מקיבוצים ואפילו מירושלים ומבקשים ליהנות ממערכת החינוך הטובה ביישוב. כמו כן, 48 תלמידי החינוך המיוחד נקלטים מהסביבה בבית הספר האזורי אח"י בישוב. במקביל, כ- 600 ילדי מרכז הקליטה במבשרת יוצאים ללמוד בישובים אחרים בהם מציעים להם חינוך דתי, כנדרש ע"י מוסדות הקליטה של עולי אתיופיה. ניתוח זה מורה כי על אף ההערכות שתהליך הזדקנות האוכלוסייה בישוב הוותיק יימשך ככל הנראה, יש בישוב פוטנציאל גבוה של תלמידים שיכולים לבקש להיקלט במוסדות הקיימים ובשל כך מוסדות אלה לא יוכלו להציע לאוכלוסייה החדשה המתוכננת לישוב מקומות לימוד בלתי מנוצלים. כמו כן, בניתוח המצב הקיים נמצא כי במרבית מוסדות החינוך במבשרת, הן במערכת החינוך היסודי והן במערכת החינוך העל יסודי מספר התלמידים בכיתה הוא גבוה, אפילו לפי הפרמטרים הישנים של משרד החינוך )כיתת תקן של 30 תלמידים(. בנוסף, על פי ההנחיות הפרוגרמתיות החדשות יש לתת מענה לצרכי התלמידים בחינוך היסודי והעל יסודי לפי כיתות תקן של 27 תלמידים. משום כל הסיבות הללו, יש להציע למבשרת שטחים שיענו ככל הניתן על הצרכים של מוסדות החינוך, הן לתוספת המתוכננת של האוכלוסייה והן לצורכי האוכלוסייה הקיימת. בנוסף, יש להביא בחשבון את הצורך לתת מענה לביקושים שמגיעים מחוץ לישוב בחינוך העל יסודי ובחינוך המיוחד. תהליכי ההתחדשות העירונית, המתוכננים ביישוב והפיתוח המאסיבי המתוכנן בדרום הישוב יגדילו את מספר התושבים במבשרת ועל פי הפרוגראמה הישוב כמעט יכפיל את מספר תושביו. הדרישה לתוספת שירותי ציבור, כולל דרישות לשיפור המצב הקיים ותוספת הבנייה החדשה בדרום היישוב מחייבת תוספת משמעותית של שטחים המיועדים למערך שירותי הציבור. 1.5 יעד האוכלוסייה בתכנית המתאר הוא כ- 42 אלף תושבים. זוהי תוספת של כמעט 20 אלף נפש לאוכלוסיית היישוב כיום, והיא מתבטאת בתוספת צפויה של כ- 5,500 יח"ד. מתוך זה, התוספת של האוכלוסייה לצפון היישוב היא כ- 8,500 תושבים )תוספת של כ- 2,670 יח"ד( ולדרום היישוב תוספת של כ- 9,270 תושבים )תוספת של כ- 2,780 יח"ד(. הגידול הצפוי באוכלוסייה מבוסס על תכניות מאושרות שטרם מומשו, הידוע על תוכניות בתהליכי אישור שונים ועל הערכות לגבי תהליכי התחדשות עירונית ביישוב. 1.6 161
עקרונות תכנון כלליים הפרוגראמה מתייחסת לשני עקרונות תכנון כדלהלן: מוסדות ציבור באזורים הוותיקים - הקצאת הקרקע, או שטחי מבנה למוסדות ציבור באזורים הוותיקים תיעשה בהתאם להערכות לגבי תוספת האוכלוסייה הצפויה עד שנת היעד, אם בתוכניות חדשות או בגין התחדשות עירונית..1 מוסדות שכונתיים קטנים כגון גני ילדים, מעונות יום ובתי כנסת יוקמו בתוך מתחמי המגורים ובמתחמים שיעברו התחדשות עירונית, על פי הגדרות הפרוגראמה הנוכחית. איתורם יעשה במסגרת תכניות מפורטות כמעט ללא הקצאה נוספת של קרקע ייעודית. במסגרת של תכניות פינוי בינוי, הקצאת השטחים למוסדות ציבור תהיה כדי לתת מענה מלא ככל הניתן לצרכים של תוספת האוכלוסייה ובמידת הנדרש לתורכי האוכלוסייה הקיימת. יינתן מענה ככל הניתן, להורדת התקנים של מספר ילדים בכיתה במערכת החינוך, על פי טיוטת 22 התדריך החדש להקצאת שטחים לצורכי ציבור. ריכוזיות ושילוב הן במרקם הקיים והן באזורים החדשים ייעשה מאמץ לרכז ולשלב שירותים ציבוריים ושימושים ציבוריים במתחמים קרובים )מוסדות חינוך, תרבות, קהילה וספורט(. דבר זה יאפשר יצירת מרכזים אטרקטיביים, שיהיו פעילים לאורך כל ימות השנה ובמשך רוב שעות היום. כך יתאפשרו ניצול מיטבי של תשתיות קיימות וחסכון בקרקע ובעלויות תחזוקה, יחד עם נגישות נוחה למגוון רחב של שירותים בו זמנית. דבר זה אינטגרציה של מגוון סוגי האוכלוסייה ביישוב. יעודד אינטראקציה בין קהלי יעד וקבוצות גיל שונים שונות יחד עם.2 ההערכה היא שבתי הספר קיימים כחדשים, צריכים ויכולים לתפקד כמוקד תרבותי וחברתי, המספק מגוון של שירותים ציבוריים. יש לדאוג לכך שמתקני הספורט והשטחים הפתוחים בבתי הספר היסודיים והעל-יסודיים, יעמדו לרשות הקהילה מעבר לשעות הלימודים. דגם זה ימנע את הצורך להקצות קרקע נפרדת למתקני ספורט שכונתיים. כמו כן, תוקדש תשומת לב לשימוש משולב במוסדות תרבות למגוון ייעודים, עבור קהלי יעד מגוונים כדלהלן: תימנע ככל האפשר הקמת מוסדות תרבות וקהילה ייחודיים קטנים. הדגם המומלץ הוא של מתנ"ס משולב, שיהיה פעיל לאורך כל שעות היום, ויכלול מגוון של פונקציות כגון מועדון קשישים, מועדון נוער, אגף לגיל הרך, מועדוניות לסוגיהן ועוד. חלק משירותי התרבות יסופקו במסגרת של מבני בתי הספר היסודיים והעל-יסודיים. 22 טיוטת "תדריך הקצאות שטח לצורכי ציבור" )אוגוסט 2015(. 162
מוסדות תרבות וקהילה עבור מגוון שימושים, לקהלי יעד שונים, יפעלו לאורך כל שעות היום. שימוש משולב במוסדות ציבור קטנים )גני ילדים, מעונות יום( הן מבחינת קיום מגוון פעילויות באותו מוסד והן בבניה רב שכבתית. הביטויים הפרוגרמאתיים הנגזרים הם כדלהלן: מומלץ להפעיל בגני הילדים, לאחר שעות הלימודים מועדוניות מסוגים שונים. מומלץ להקים מוסדות ציבור קטנים כגון תחנה לבריאות המשפחה, בית כנסת וכדומה בקומה השנייה מעל גני ילדים או מעונות יום. בכך ייחסך הצורך בהקצאת קרקע עבור רוב מוסדות הציבור הקטנים. פרוגרמה לצרכי חינוך מערכת החינוך משרתת כמעט שליש מאוכלוסיית היישוב בכל רגע נתון ומהווה אחת מצרכניות השטח הגדולות מבין מוסדות הציבור. משום כך,מערכת החינוך היא אחד ה"שחקנים" המרכזיים בתכנון של המרחב הבנוי. הפרוגראמה לצורכי חינוך מבוססת על כמה רכיבים עיקריים: גני הילדים והחינוך היסודי יתנו שירות ברמת השכונה; מוסדות החינוך העל יסודי ייתנו שירות.1 ברמה הכלל עירונית. התוספת הנדרשת של מוסדות חינוך טרום יסודי, תקבל מענה, עד כמה שניתן במסגרות קיימות, בשטחים שהוקצו לכך בעבר, במבנים סחירים או בקומת בקרקע של מבני מגורים חדשים. תוספת של כיתות לימוד יסודי הנדרשת לתוספת הצפויה של האוכלוסייה תינתן ב- 3 מוסדות חינוך חדשים )שני בתי ספר חדשים בדרום היישוב ובי"ס אחד חדש בצפון היישוב(. ובארגון מחדש והרחבה של מוסדות חינוך קיימים. כדוגמת מולדת שיעבור על פי התוכנית לאתר מרכז הקליטה ויוגדל. כך, יתאפשר לתלמידים במערכת החינוך היסודי לקבל מענה במסגרת של מרחקים סבירים ממקום מגוריהם. תוספת של כיתות לימוד בחינוך העל יסודי הנדרשת בהתאם לתוספת הצפויה של האוכלוסייה תינתן בארגון מחדש של שני מוסדות החינוך העל יסודי הקיימים ופועלים היום ביישוב, באמצעות ניצול יעיל יותר של הקרקע והרחבה של בתי הספר הקיימים. נערכה בחינה של פוטנציאל הקליטה של כיתות חינוך נוספות בבתי הספר הקיימים, וזאת, על פי התקנים החדשים. בנוסף, יוקם מוסד חינוך חדש בדרום היישוב. 23.2.3.4 23 חישוב הדרישה למוסדות חינוך נערך ללא פיצול לזרמים 163
הנחות בסיס 24 חישוב הדרישות למוסדות חינוך הן על פי טיוטת התדריך להקצאות שטח לצורכי ציבור. גודל שנתון החישוב של גודל השנתון במרקמים הוותיקים הוא 1.6% מהאוכלוסייה. באוכלוסייה שתתווסף באזורי בנייה חדשה הונח כי גודל השנתון הוא 2.2% מהאוכלוסייה. התחשיב נערך בהנחה של קיבולת מלאה של 100% ביקוש לשירותי חינוך בגילאי 3-18. התחשיב גם מביא בחשבון את הצורך להמשיך ולקלוט אוכלוסיית ילדים מישובים קרובים, כפי שמתרחש היום. מעונות יום - גילאי 2-0. מוסד שבו 3-5 כיתות, ממוצע של 20 ילדים לכיתה. שיעור השתתפות של 50% מאוכלוסיית הגיל. גן ילדים - גילאי 3-5.עד 6 כיתות במוסד, ממוצע של 30 ילדים בכיתה, לפי 0.5 דונם לכיתה אך אם נבנית קומה שנייה ל- 6 כיתות גן, רק 2 דונמים למוסד. בית ספר יסודי - גילאי 6-12. ממוצע 27 תלמידים בכיתה. למבנה יוקצה מגרש ציבורי ייעודי לפי 0.4 דונם לכיתה. גודל מוסד 12, 18 או 24 כיתות. במרקם הקיים עפ"י התדריך ניתן לחשב לפי 0.3 דונם לכיתה אך תהיה התחשבות בצפיפות של הכיתות. בית ספר על יסודי - חטיבת ביניים וחטיבה עליונה, גילאי 27 13-18. תלמידים בכיתה. למבנה יוקצה מגרש ציבורי ייעודי לפי 0.5 דונם לכיתה. במרקם הקיים עפ"י התדריך ניתן לחשב לפי 0.4 דונם לכיתה אך תהיה התחשבות בצפיפות של הכיתות. מוסדות חינוך מיוחד- יתוכננו עבור 2% מאוכלוסיית התלמידים בגילאי 0-21. מוסדות אלה ייתנו מענה לכלל הצרכים של האוכלוסייה, הן הקיימת והן החדשה, החל ממעון יום ועד בי"ס על יסודי. יובא בחשבון הצורך להמשיך ולתת שירות לאוכלוסיית הסביבה במסגרת של בי"ס לחינוך מיוחד אזורי. הפרוגרמה המפורטת 25 מוסדות חינוך יסודי כיום ישנם 5 בתי ספר יסודיים פעילים ובסה"כ יש 77 כיתות פעילות. בניכוי 7 כיתות של החינוך המיוחד בבתי הספר הכלליים ובניכוי הכיתות בבית הספר צלילי נועם יש 54 כיתות פעילות לאוכלוסייה הכללית. ניתוח אוכלוסיית מבשרת כיום מורה כי על פי הנחיות טיוטת התדריך החדש המנחה תכנון לפי גודל כיתה ממוצע של 27 תלמידים, מתן מענה מלא לכלל אוכלוסיית הילדים של מבשרת כיום )לא כולל האוכלוסייה הגולשת ) 26 היה מחייב קיומן של 60 כיתות לאולוסייה הכללית, דהיינו, כבר כיום חסרות במבשרת כ- 6 כיתות לימוד של בי"ס יסודי.. ככל הנראה, כמו היום, חלק מאוכלוסיית התלמידים של 24 טיוטת "תדריך הקצאות שטח לצורכי ציבור" כאמור )אוגוסט 2015(. 25 26 ר' נספח. כ- 600 תלמידים ממרכז הקליטה לומדים היום מחוץ ליישוב. 164
מבשרת ימשיכו לגלוש ללימוד במוסדות מחוץ ליישוב גם בעתיד, זאת בשל הקרבה הרבה לירושלים והמגוון הרחב של מוסדות החינוך המוצעים שם ובשל הנטייה של חלק מההורים להפנות את ילדיהם לבתי ספר ייחודיים במועצה האזורית הסמוכה. משום כך, תכנית המתאר אינה נדרשת לתת מענה לכלל אוכלוסיית היישוב והיא מניחה אחוז מסוים של גלישת תלמידים. על פי התחזית המפורטת של האוכלוסייה שתגיע, כאמור לכ- 42 אלף תושבים, נערך תחשיב המורה כי נדרשות עוד 78 כיתות, מהן 36 כיתות בצפון היישוב ו- 42 כיתות בדרומו. אם נוסיף לכיתות אלה את הכיתות החסרות במבשרת במצב הקיים להורדת התקן, כ- 6 כיתות, כאמור, הרי בסך הכול נדרשות לישוב עוד 84 כיתות לחינוך יסודי. אם היה נדרש לתת מענה לכלל האוכלוסייה היו נדרשות עוד כ- 18 כיתות בשנת היעד, אולם תכנית המתאר מניחה אחוז מסוים של גלישת תלמידים ויינתן בה מענה מלא לצורכי האוכלוסייה החדשה )78 כיתות( ומענה חלקי לצורכי האוכלוסייה הקיימת. בחינה של השטחים הקיימים בבתי הספר בחינוך היסודי במבשרת מורה כי עומד לרשותם כיום שטח של 41.75 דונמים. בבית הספר השלום ניתן להוסיף עוד 12 כיתות )סה"כ 30 כיתות(. בבית ספר מולדת, לאחר ארגון מחדש של קריית החינוך ומעבר בית הספר למתחם מרכז הקליטה, ניתן יהיה להוסיף לבית הספר הזה עוד 12 כיתות )סה"כ 24 כיתות( בית הספר חמדת השקד נמצא כיום בבנייה ברחוב האורן )ויועבר לשם מהשטח של בית הספר אח"י ברחוב הרקפת( עם השלמת הבנייה תוך שחרור של שטח להרחבת ביה"ס לחינוך מיוחד שם. בשל ההגדלה של השטח כתוצאה מהבנייה יהיה ניתן להוסיף לבית הספר חמדת השקד עוד 12 כיתות לימוד. סה"כ ניתן להוסיף במוסדות החינוך הקימים עוד 36 כיתות. במידת הצורך ניתן לשקול ציפוף רב יותר של בתי הספר הקיימים מה שהיה מאפשר הגדלה נוספת של מספר הכיתות בהם. בדרום הישוב מוצע להקים 2 בתי ספר בית ספר אחד בהיקף של 24 כיתות )סה"כ 9 דונם( בשכונת המגרסה ובית ספר שני בהיקף של 18 כיתות )סה"כ 6 דונם( בתכנית אזור המלאכה. יש לשקול שמירת רזרבה תכנונית ליד אחד מבתי הספר הללו להרחבה אפשרית של בית הספר בעתיד. כמו כן, על פי המלצת מערכת החינוך בישוב מומלץ להוסיף לכל אחד מבתי הספר שטח שיאפשר שילוב של כיתות חינוך מיוחד )לפחות 3 כיתות בכל בי"ס(. בצפון היישוב יש שטחים המיועדים כבר כיום לבתי ספר. ברכס חלילים יש שטח של 9.3 דונם המיועדים לבניית בית ספר. נראה כי השטח במקום יוכל לשמש להקמת בית ספר ומוצע לבחון את ההתאמה הפיזית של הקרקע לצרכי ההקמה של בי"ס בהיקף של 18 כיתות. אחרת יש להמיר את השטח הזה בשטח חלופי מתוך השטחים הקיימים בצפון היישוב. בשכונה יא' יש שטח של 6.3 דונם, אולם הוא קטן מדי להקמת בי"ס והוא ממוקם על טופוגרפיה בעייתית. יש לשקול המרת הייעוד של השטח של 6.3 דונם בשכונה יא' למטרות ציבוריות אחרות. שטח זה יובא בחשבון השטחים הפנויים של הישוב. כאמור, מוצע להעביר את בית ספר מולדת למתחם מרכז הקליטה המתחדש ולהרחיבו ל- 24 כיתות. בתוכנית המתאר ניתן אם כך מענה ל- 96 כיתות - מספר כיתות כזה נותן מענה מלא לצורכי האוכלוסייה החדשה )78 כיתות, כאמור(, מענה מלא למחסור הקיים היום במידה ומספר התלמידים בכיתות יצומצם 165
)6 כיתות( זאת מתוך הנחה כי כ- 600 תלמידים ימשיכו לצאת וללמוד מחוץ ליישוב כמו תלמידי מרכז הקליטה היוצאים ללמוד מחוץ לישוב כיום. בהתחשב בכך שחלק מילדי מבשרת ימשיכו להישען על מערכות החינוך בירושלים ובמועצה האזורית הקרובה, התוכנית נותנת מענה לכלל הצרכים של היישוב בתחום החינוך היסודי בטווח הארוך. התחשיב הוא כדלהלן: בי"ס חדש 24 כיתות בשכונת המגרסה - 18 כיתות במתחם "המלאכה" בי"ס חדש - בי"ס חדש - 18 כיתות ברכס חלילים - הרחבה של בי"ס מולדת ומעבר למתחם מרכז הקליטה - תוספת של 12 כיתות - הרחבה של בי"ס השלום תוספת של 12 כיתות - הרחבה של בי"ס חמדת השקד תוספת של 12 כיתות - 96 כיתות סה"כ - 27 מוסדות חינוך על יסודיים כיום יש 3 בתי ספר על יסודיים במבשרת: תיכון הראל שהוא מוסד חינוך על יסודי כללי לחטיבה העליונה, בי"ס היובל לחטיבת הביניים ו"קול המבשר" שהוא ישיבה תיכונית שקולטת בעיקר תלמידי ישיבה ודיירים מחוץ לישוב. בנוסף, פועל בישוב בי"ס אח"י לחינוך מיוחד לכיתות ז'-יב' ובו 8 כיתות עם 51 תלמידים שרק 3 מהם הם תושבי מבשרת. לצורך התכנון אנו מוציאים מהחשבון את הישיבה התיכונית "קול המבשר" שמשרתת אוכלוסייה של כ- 130 תלמידים מחוץ ליישוב ב- 7 כיתות לימוד )כולל חנ"מ( ואת בי"ס אח"י שיקבל פתרון במסגרת התכנון של החינוך המיוחד. סה"כ יש כיום בישוב 85 כיתות בחינוך העל יסודי ובניכוי הישיבה התיכונית, בית הספר לחינוך מיוחד והכיתות לחינוך מיוחד בבתי הספר הכלליים )סה"כ 20 כיתות( עומדות כיום לצורכי האוכלוסייה הכללית 65 כיתות לימוד. אם מביאים בחשבון את הצורך לתת מענה לירידה בגודל כיתת התקן הממוצעת ל- 27 תלמידים בממוצע, נדרש להוסיף עוד כ- 10 כיתות שכן כיום הצפיפות הממוצעת לכיתה ביישוב היא גדולה בחינוך הממלכתי. עוד כ- 15 כיתות היו נדרשות למתן מענה לכ- 400 תלמידים הגולשים היום מהיישוב ולומדים מחוצה לו )זאת, במקביל לכ- 275 תלמידים שמגיעים ללמוד במוסדות החינוך העל יסודיים במבשרת מישובים אחרים(. כאמור, ככל הנראה כמו היום, חלק מאוכלוסיית תלמידי החינוך העל יסודי של מבשרת ימשיכו לגלוש ללימודים במוסדות מחוץ ליישוב גם בעתיד, ואכן תכנית המתאר מניחה המשך גלישת תלמדים באחוז מסוים ואינה נדרשת לתת מענה מלא ל- 100 אחוזים מהביקושים הכוללים של כלל האוכלוסייה, 27 כנ"ל, הערה 4. 166
על פי הפרמטרים המוצעים בתדריך. יחד עם זאת, מוצע לשקול שמירת רזרבה תכנונית להרחבה אפשרית בעתיד, אם יהיה מימוש מלא של כלל היעדים. על פי התחזית המפורטת של האוכלוסייה שתגיע, כאמור לכ- 42 אלף תושבים, נערך תחשיב המורה כי נדרשות עוד 78 כיתות בחינוך העל יסודי ברמה הכלל עירונית. בסך הכול אם כך נדרשות בישוב כ- 143 כיתות תיכון, דהיינו תוספת של עוד 78 כיתות על 65 הכיתות הקיימות. בתוך הכיתות האלה נמנים, כאמור, גם ביקושים של כ- 275 תלמידים מחוץ לישוב. לפי תחשיב של 27 תלמידים לכיתה, יש ליעד כ- 10 כיתות נוספות ואף יותר למטרה זו, כלומר יש צורך ב כ- 88 כיתות. בחינה של השטחים הקיימים בבתי הספר בחינוך העל יסודי במבשרת מורה כי עומד לרשותם כיום שטח של 43 דונמים. מהם בבית הספר היובל כ- 20 דונם ובבית הספר הראל 23 דונם. בבתי הספר האלה ניתן להוסיף לפחות עוד כ- 44 כיתות. ניתן אפילו להגדיל את מספר הכיתות הנוספות אם יהיה ציפוף נוסף של השטח לכיתה. בדרום הישוב הוקצה שטח המיועד להקמת מוסד על יסודי בהיקף של 24 כיתות. התחשיב הוא כדלהלן: בי"ס חדש 24 כיתות בשכונת המגרסה - הרחבה של תיכון הראל - תוספת של 23 כיתות - הרחבה של חטיבת ביניים היובל תוספת של 21 כיתות - 68 כיתות סה"כ - כתוצאה מההמלצה של ניצול יעיל יותר של שטחים עודפים בבתי הספר הקיימים, התוכנית נותנת מענה ל 68 כיתות מתוך 78 כיתות הכיתות הנדרשות בחינוך העל יסודי על פי תחזית האוכלוסייה. התוכנית ממליצה להביא בחשבון ייעוד שטח נוסף להרחבת החינוך העל יסודי אם יתברר בעתיד שהביקושים הם גבוהים יותר. אחת האפשרויות שניתן לשקול היא שטח בפארק המחצבה בדרום היישוב שייועד לבי"ס הנותן מענה לתלמידים עם אוריינטציה מתאימה. 167
מוסדות חינוך טרום יסודי מעונות יום - על פי תחזית האוכלוסייה, נדרשת תוספת של כ- 27 כיתות, לקצת יותר מ- 800 ילדים, זאת לאחר שחושב כי יש לתת מענה רק ל- 50% מהאוכלוסייה הרלבנטית. כיום יש במבשרת רק 4 מעונות. גני ילדים - על פי תחזית האוכלוסייה, נדרשת תוספת של כ- 39 כיתות, עבור קצת יותר מ- 1000 ילדים. בישוב קיימים כ- 9.6 דונם המיועדים לבניית מעונות וגני ילדים וניתן לתת בהם מענה לחלק מהצרכים, דהיינו יש ליעד שטחים רק לצרכים מעבר להם. סך תוספת הצרכים בתחום זה לפי התקנים החדשים מסתכמת בכ- 18 דונמים. עד כמה שניתן, מעבר לשטחים הקיימים, מרבית נאמר כחצי מהשטחים הנדרשים לחינוך הטרום יסודי - יוכלו לקבל מענה והתייחסות במסגרות מסחריות, בתוך מוסדות קיימים או בקומת הקרקע של מבני מגורים חדשים. מוסדות חינוך מיוחד בסך הכול נדרש לתת מענה לאוכלוסייה של כ- 250 נפש בכל קבוצות הגיל מגיל 6 ועד גיל 21 של אוכלוסיית החינוך המיוחד. לצורך זה יש להציע כ- 28 כיתות ל- 15 השנתונים, מהן בי"ס יסודי בן 10 כיתות ועוד בי"ס על יסודי בן 18 כיתות. בסך הכול יש להקצות לנושא זה 3 דונם לחינוך היסודי ועוד 6 דונם לחינוך העל יסודי. בנוסף, אם היישוב מבקש להמשיך ולהיות מוקד שירות אזורי בתחום זה יש להקצות שטח נוסף שייתן מענה לצרכים של יישובים סמוכים. בישוב פועל כיום בי"ס אזורי לחינוך מיוחד אח"י המפעיל 8 כיתות עם 51 ילדים בכיתות ז-יב'. המוסד פועל כיום על שטח של כ- 1.8 דונמים אך עם הפינוי של ביה"ס חמדת השקד שיעבור למיקום חדש מהמתחם של ביה"ס אח"י, יתפנה במקום שטח נוסף של 3 דונם. בסך הכול יעמדו לרשות בית הספר הזה 4.8 דונם מה שיאפשר להרחיב את השירות לאוכלוסיית המרחב ולחלק מהצרכים של אוכלוסיית היישוב. במחלקת החינוך של מועצת מבשרת הוצע להוסיף לבתי הספר הכלליים שטחים שיאפשרו קליטה של לפחות 3 כיתות לחינוך מיוחד בכל אחד מבתי הספר החדשים המתוכננים ביישוב. בכל מקרה, עדיין נדרשת הקצאת שטח נוסף לצורך מתן מענה מלא לצורכי החינוך המיוחד של היישוב ולגידול בביקושים של יישובי הסביבה. 168
להלן טבלה המסכמת את צורכי מערכת החינוך במבשרת ציון בהתאם לתוספת האוכלוסייה תכניות בהליכים והתחדשות עירונית מספר יח"ד גדול משק בית ממוצע תוספת אוכלסייה גודל שנתון ממוצע גדול שנתון עתידי מספר כיתות נדרש גנים 3-6 מספר כיתות נדרש בי"ס יסודי מספר כיתות נדרש חטיבה ותיכון 85 65 10 77 70 6 44 392 1.6 24,500 3.8 6,440 מצב קיים )כולל חינוך מיוחד וישיבה תיכונית( מצב קיים )ללא חינוך מיוחד וישיבה תיכונית( מצב קיים - תוספת נדרשת לצמצום מס' ילדים בכיתה תוספת יח"ד ואוכלוסייה צפון הישוב 3.8 1.0 1.0 10.3 3.4 10.6 2.8 1.5 1.3 3.8 1.0 1.0 10.3 3.4 10.6 2.8 1.5 1.3 1.9 0.5 0.5 5.1 1.7 5.3 1.4 0.7 0.7 17 5 5 46 15 48 13 7 6 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 1.6 1.6 1.6 1.6 770 210 214 2,100 700 2,994 798 420 378 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3 3 3 3 220 60 61 600 200 998 266 140 126 מע"ר ארי כהן צפון קאנטרי מרכז קליטה גולף התחדשות עירונית- מבשרת ירושלים פינוי בינוי-כלנית פינוי-בינוי האורן פינוי-בינוי שכונה ב 36 36 18 161 8,584 2,671 סה"כ צפון היישוב דרום הישוב 6.8 21.7 3.4 0.8 6.8 21.7 3.4 0.8 3.4 10.9 1.7 0.4 31 98 15 4 2.2 2.2 2.2 1.6 1,400 4,442 700 225 3.5 3.5 3.5 3 400 1,269 200 75 וד"ל החוצבים המגרסה אזור המלאכה פינוי-בינוי החברה הכלכלית 2.0 2.0 1.0 9 1.6 576 3 התחדשות עירונית- מעוז ציון א' 192 5.6 1.3 5.6 1.3 2.8 0.6 25 6 1.6 1.6 1,572 354 3 3 524 118 התחדשות עירונית- מעוז ציון ב' פינוי-בינוי מעלה הקסטל 42 42 21 188 9,269 2,778 סה"כ דרום היישוב 78 78 39 349 17,852 סה"כ תוספת אוכלוסיה 5,449 169
מערך שירותי הציבור כלל מערך שירותי הציבור כולל את שירותי החינוך )שנסקרו לעיל(, וכן גם מוסדות תרבות, קהילה ורווחה, מתקני ספורט, שירותי בריאות, שירותי דת ושירותים מוניציפאליים. שירותי תרבות וקהילה מבשרת ציון מאופיינת בהיצע מגוון של פעילויות חברתיות, הנותנות מענה לביקושי האוכלוסייה. יחד עם זאת, חלק מהפעילויות הללו נערך במבנים יבילים, או בקרוונים או במקלטים ציבוריים. עיריית מבשרת מתלוננת על כך שבישוב חסרים מוסדות תרבות ופנאי כלל עירוניים, כמו אולם תרבות שיוכל לתת מענה להופעות תיאטרון וקונצרטים, בריכות שחיה, מגרשי טניס וכד'. בשנים האחרונות העירייה ניסתה ליזום מגוון פעילויות המתקיימות במרחב פתוח, כמו טקסים של יום הזיכרון או פעילויות של ימי עצמאות אך בשל המחסור במקום ציבורי ראוי היה קשה לתת מענה לביקושים. בישוב פועלים כיום 2 מרכזים קהילתיים, אחד ליד תיכון הראל והשני ליד בי"ס מולדת. מרכזים אלה אינם נותנים מענה לכלל הצרכים. בעיקר במרכז ליד תיכון הראל שם ניתנים השירותים כמו מועדון לקשישים וכד' במבנים יבילים. על פי תדריך הקצאות שטח לצורכי ציבור חושבו הנתונים הבאים: מרכז קהילתי - מיועד לכלל האוכלוסייה, בשיעור השתתפות של כ- 15%. על פי תחזית אוכלוסייה של כ- 42 אלף נפש יש צורך ב- 3 מרכזים קהילתיים בינוניים המשרתים כ- 2,500 תושבים כל אחד,יש אם כך להוסיף מרכז קהילתי נוסף ולהקצות לו 3 דונם בדרום הישוב. בתוכנית המגרסה. כמו כן, יש ליעל את השימוש בקרקע המיועדת למרכז קהילתי ליד בי"ס הראל ולהקים שם מבנה קבוע תוך שימוש יעיל יותר בקרקע מהמצב כיום. מועדון נוער / תנועת נוער - לגילאי 11-18, כ- 7 שנתונים בשיעור השתתפות של כ- 35% לשניהם יחד. על פי תחזית האוכלוסייה, יש צורך ב- 7 מועדונים ותנועות נוער המשרתים כל אחד כ- 350 בני נוער, בשטח בנוי נטו של עד 400 מ"ר או 0.5 דונם הצמודים לשטח פתוח/מגרש ספורט פתוח. כיום, פועלות תנועות הנוער )למעט אחת( במקלטים שונים. ניתן להקצות ל- 3 מהמועדונים שטחים בגודל מינימאלי של 150 מ"ר אשר ישרתו עד 300 בני נוער, בשטח בנוי במגרש ציבורי או סחיר ובכך לחסוך שטח ציבורי. בסך הכול נדרשים כ- 3 דונם להקמת מועדונים כאלה וניתן לשלבם בקריות החינוך ובמרכזים הקהילתיים תוך שמירה על שטחי פעילות ייחודיים למטרה זו, ועד כמה שניתן, בקרבה לשטחים פתוחים. מועדון לקשיש - לגילאי 70+, בשיעור השתתפות של 10% מהאוכלוסייה. על פי תחזית האוכלוסייה, ובהנחה שאחוז הקשישים בעיר יעלה לכ- 13% מאוכלוסיית העיר בהשוואה ל- 11.7% כיום, יש צורך ב- 2 מועדונים )המשרתים 300-250 קשישים כל אחד(, בהקצאת שטח של לפחות 250 מ"ר לאחד. מומלץ לשלב מועדונים אלה במרכזים הקהילתיים, תוך שמירה על שטחי פעילויות ייחודיים למועדון הקשישים, או לחילופין, בכל מבנה ציבורי או סחיר בתנאי נגישות מתאימים. 170
שירותי רווחה המועצה המקומית מבשרת מקיימת פעילויות תמיכה באוכלוסיות מוחלשות חברתיים וכן דואגת לאוכלוסיית הקשישים בעיר באמצעות מרכז יום לקשיש. על פי תדריך הקצאות שטח לצורכי ציבור חושבו הנתונים הבאים: באמצעות האגף לשירותים מרכז יום לקשיש )מוגבלים / תשושי נפש( - לגילאי 75+, בשיעור של 2% מקבוצת הגיל )1.8% למרכזי יום למוגבלים ו- 0.2% למרכזי יום לתשושי נפש(.על פי תחזית האוכלוסייה, יש צורך במרכז יום למוגבלים שייתן מענה לכ- 40 קשישים, מוצע לשלב מרכז כזה בשטחים ציבוריים בנויים ולא ליעד לו שטח נפרד. מוסדות רווחה נוספים - כדוגמת מרכז לגיל הרך, מרכז שירותים לעיוור ומועדוניות. שיעור השתתפות של 2.5% מכלל האוכלוסייה. על פי תחזית האוכלוסייה, יש צורך בהקצאה כלל עירונית של כ- 1 דונם, אשר ניתן למקם לפחות חלק מהם בשטחים ציבוריים בנויים. ספורט קיימים בעיר מרחבים המתאימים לפעילויות ספורט שונות במוסדות הן ומצויים והן החינוך במרחבים הציבוריים בשולי העיר: על פי תדריך הקצאות שטח לצורכי ציבור חושבו הנתונים הבאים: מגרש כדורגל- מגרש לכל 20,000. על פי תחזית האוכלוסייה, יש צורך להקים עוד מגרש כדורגל ולהקצות לו כ- 10 דונם ביישוב. בשל מצוקת הקרקע נעשים מאמצים להקים מגרש כדורגל אזורי שישמש את היישוב ויישובים סמוכים וכך יימנע הצורך להקצות מגרש כדורגל בתחום היישוב. בריכת שחייה על פי טיוטת התדריך החדש נדרשת בריכת שחיה אחת לכל 10,000 תושבים. כיום אין בישוב בריכת שחיה ועל פי תחזית האוכלוסייה, יש צורך להקצות קרקע לבניית 4 בריכות שחיה )בהקצאת שטח של מינימום 2 דונם לכל בריכה(, במגרש ציבורי ייעודי או לחלופין, של 1,000 מ"ר בהקצאת שטח בנוי במגרש ציבורי או סחיר )כדוגמת מרכז קהילתי או בי"ס על -יסודי(. הקצאה של בריכת שחייה לכל 10,000 תושבים נראית גבוהה מדיי ועדכון ברוח זו כנראה ישתלב בתיקון לטיוטת התדריך. בשלב זה מוצע להקצות שטח ל- 2 בריכות שחיה בלבד. תכנית המתאר מציעה להקים בריכה שחייה אחת בשכונת המגרסה ובריכת שחייה שנייה בקריית החינוך היובל. מגרש טניס- סף כניסה למקבץ קטן ובו 4 מגרשי טניס, הוא אוכלוסייה של 30,000-50,000 נפש. ההקצאה הנדרשת היא של 2.8 דונם. ניתן לשלב את הפונקציה בקריית הספורט בדרום היישוב. 171
אולם ספורט- לפחות אולם ספורט לכל בית ספר. התדריך מציין מהם סוגי אולמות הספורט ומה גודלם: אולמות ספורט )קטן, בינוני, גדול( ישולבו בבתי הספר. כאמור, מוצע לשקול הקמת מרכז ספורט ליד קריית החינוך העתידית בדרום העיר, אשר יכלול: מגרש כדורגל, מגרשי טניס ובריכת שחיה עירונית. בנוסף מומלץ לפעול לכך ששטחי בתי הספר יעמדו לרשות הציבור, הן כשטחי ספורט בשעות אחר הצהריים, הן כשטחי התכנסות ופעילות תרבותית והן כשטחים פתוחים לטובת הציבור. בריאות מערך קופות החולים הקיים בעיר מונה 6 סניפים של קופות החולים השונות. על פי תדריך הקצאות שטח לצורכי ציבור חושבו הנתונים הבאים: תחנה לבריאות המשפחה - לגילאי 0-1, בשיעור של 100% מקבוצת הגיל ולגילאי 1-6 בשיעור של 20%. על פי תחזית האוכלוסייה, יש צורך ב- 12 אחיות, בכ- 4 תחנות בריאות בינוניות, כל אחת של 200 מ"ר שטח בנוי במגרש ציבורי או סחיר )ללא הקצאה של מגרש ציבורי ייעודי(. כיום יש בישוב 2 תחנות לבריאות המשפחה ויש להוסיף להן עוד 2. ברכס חלילים, ברחוב ענבר יש שטח פנוי של 616 מ"ר המיועד לבנייה של טיפת חלב. מרפאה שכונתית - הקצאה כלל עירונית של כ- 0.1 מ"ר בנוי לנפש. כלומר, כ- 4,200 מ"ר שטח בנוי. יתכנו מספר מרפאות באותו אזור ובגדלים שונים, בהתאם למספר המבוטחים המשורתים בקופות השונות. ברכס חלילים, ברחוב ענבר יש שטח פנוי של 426 מ"ר המיועד לבנייה של מרפאה. לא יוקצו מגרשים ציבורים ייעודיים למרפאות נוספות והן ישוכנו בשטחים מסחריים. שירותי דת מאפיין מרכזי בשירותי הדת, הוא הפיצול הרב לקבוצות דתיות שונות ובהם לזרמים ועדות שונות הנבדלות בסגנון התפילה ובמנהגים. עבור האוכלוסייה היהודית, נדרשת הקצאה לשני מוסדות: לבית כנסת ולמקווה טהרה לנשים. בתי כנסת בין השטחים הפנויים במבשרת מיועדים כבר כיום 4.5 דונם לבניית בתי כנסת. מומלץ כי כל דרישה לתוספת של שטחים תקבל מענה במסגרת של שילוב במוסדות חינוך דתיים. לא יוקצו מגרשים ציבורים ייעודיים נוספים לבניית בתי כנסת ובמידת הצורך הם ישולבו בשטחים מסחריים. מקווה טהרה לנשים כיום יש בישוב 2 מקווי טהרה לנשים. על פי התחשיב יש להוסיף לישוב עוד מקווה טהרה אחד, זאת, אם תעלה דרישה על פי אופי האוכלוסייה החדשה שתצטרף ליישוב. 172
שירותי חירום והצלה בישוב יש תחנת משטרה, תחנת מד"א וכן מערך כיבוי והצלה הנותנים מענה לצרכים המקומיים, כולל לישוב המורחב. ניתן יהיה להרחיב את המבנים והשירותים במסגרת המגרשים הקיימים. בתחום מערך המיגון של העורף האזרחי לישוב 21 מקלטים ציבוריים,רבים מהם במוסדות החינוך, וכן חניון מקורה במרכז הקניות המשמש גם הוא כמקלט. במרכז הקניות החדש נבנה חניון תת קרקעי נוסף שיכול לשמש לאותה מטרה. מענה נוסף למערך המיגון הנדרש לאוכלוסייה החדשה יינתן במסגרת מוסדות החינוך החדשים ובמקלטים ציבוריים שייבנו בשטחים הפתוחים של השכונות החדשות. סל הקצאות כלל עירוני הקצאות לשירותים כלל עירוניים שונים כדוגמת תיאטרון עירוני, מוזיאון, סינמטק, וכד', מעבר להקצאה הנעשית לשירותים כלל-עירוניים - לחירום, ספורט ומרחב ציבורי פתוח. למרבית המוסדות הכלל עירוניים הנמנים עם קבוצה זו אין פרוגראמה תכנונית אחידה ומוסכמת מראש. מאפייני התכנון של כל אחד מהם נקבעים על פי נסיבות פרטניות, ולאור הצרכים, הרצונות והאילוצים השונים התקפים בכל ישוב. על פי התדריך, גודלו של סל השטחים הכלל עירוני ייקבע עפ"י מפתח של 1 מ"ר לנפש )לפי החלוקה הבאה: 0.85 מ"ר למוסדות כלל עירוניים; 0.10 מ"ר למוסדות חינוך כלל עירוניים; 0.05 מ"ר למוסדות רווחה כלל- עירוניים(. בסך הכול, לישוב המתוכנן להגיע לגודל של כ- 42,000 תושבים יש צורך להקצות למטרה זו כ- 42 דונם שהפיזור שלהם יהיה תואם את פיזור האוכלוסייה ביישוב. מכיוון שגבולותיה של מבשרת לא הוגדלו במסגרת תוכנית המיתאר, ובשל המצוקה באיתור שטחים לצרכים השונים יש קושי לאתר שטח כה גדול כרזרבה לשירותים כלל עירוניים. במסגרת התוכנית ועל פי העדפות של העירייה אותר שטח לקונסרבטוריון וניתן מענה לדרישות נוספות באזורי הבנייה החדשה. אם יתעורר צורך בשטחים לשירותים כלל עירוניים נוספים יהיה ניתן לשקול שילובם בפארק העירוני של מבשרת. 173
טבלה מסכמת שימוש היחידה כמות תוספת נדרשת שטח נדרש ליחידה )לפי המדריך( תוספת בשטחים קיימים )דונם( שטח נדרש לתוספת בדונם )נטו( הערות שולב בתשריט היכן שובץ כמות 5 27 מעונות יום כיתה ניתן מענה ל - 50% מהאוכלוסייה 9.6 34 גני ילדים כיתה מזה, לחינוך הטרום יסודי יש שטחים שונים בסך מצטבר של כ- 9.6 דונם המיועדים להקמת גני ילדים. אין צורך להוסיף שטחים. מומלץ לשלב עם מוסדות קטנים אחרים כמו בתי כנסת וכד' 10 4 8.4 0.3 28 חינוך מיוחד כיתה שכונה י"א אח"י 12 מתחם הישיבה התיכונית + 26 סה"כ 12 24 18 24 18 96 + 101 חינוך יסודי כיתה בי"ס אחד )24 כיתות( בצפון היישוב ושני בתי ספר )24 כיתות( בדרומו. בצפון הישוב יש כבר שטח המיועד להקמת בית ספר. יש לבחון אם השטח הזה אכן עונה לתנאים הנדרשים להקמת בית ספר או שיש להמירו בשטח חלופי מתוך השטחים הקיימים בצפון היישוב. בנוסף יש עוד שטח של 6.3 דונמים המיועדים לחינוך אך בגלל גודל השטח מומלץ להמיר את יעודים לצרכים אחרים. חמדת השקד מגרסה ארי כהן מרכז קליטה )מולדת( והשלום נוסף לקיים רכס חלילים ראזרבה למקרה שיחולו שינויים במגמות הגלישה סה"כ 24 22 + 103 חינוך על יסודי כיתה ייעול השימוש בשטחי בתי הספר הקיימים ובניית בי"ס אחד )24 כיתות( בדרום היישוב ולשקול מגרסה מתחם "מולדת והיובל" 174
22 68 בדרומו שמירה של רזרבה תכנונית להרחבה בעתיד. המוסדות ייתנו מענה גם לאוכלוסיית יישובים סמוכים כמו הר הדר ומוצא. תיכון הראל רזרבה לביס נוסף אם יחולו שינויים בגלישת תלמידים סה"כ + 3 3 1 מרכזים קהילתיים מרכז כדאי להצמיד למבנה בקרית החינוך בדרום או במתחם המגרסה. יש לשדרג את המרכז במתחם הראל מגרסה, מתחם השלום, מתחם הראל + 3.5 0.5 7 מועדוני נוער מועדון ניתן להקצות ל- 3 מהמועדונים שטחים בגודל מינימאלי של 150 מ"ר אשר ישרתו עד 300 בני נוער, בשטח בנוי במגרש ציבורי או סחיר ובכך לחסוך שטח ציבורי. בסך הכול נדרשים כ- 3 דונם להקמת מועדונים כאלה וניתן לשלבם בקריות החינוך ובמרכזים הקהילתיים תוך שמירה על שטחי פעילות ייחודיים למטרה זו, ועד כמה שניתן, בקרבה לשטחים פתוחים. פארק עירוני, מגרסה, הראל, הדרור, וד"ל החוצבים, מעוז ב, שכונהי"א 0.25 2 מועדון לקשיש אין צורך ביעוד נפרד. מומלץ לשלב במרכזים הקהילתיים או במבנה ציבורי אחר או במבנה סחיר. 0.5 מרכז יום 1 לקשישים מוגבלים אין צורך ביעוד נפרד. 1 מוסדות רווחה אחרים אין צורך ביעוד נפרד. + 10 10 1 מגרש כדרוגל בפארק העירוני במחצבה או מחוץ לגבולות הישוב + 4 2 2 בריכת שחייה מגרסה, מתחם "מולדת והיובל" + 3 3 1 מגרש טניס מתחם הכולל 4 מגרשים בפארק העירוני במחצבה + אולמות ספורט אין צורך ביעוד נפרד. 175
0.616 2 תחנות לבריאות המשפחה קיים שטח לתחנה נוספת אחת. אין צורך לייעד שטח נוסף 0.426 קופות חולים שכונתיות קיים שטח לאחת אין צורך לייעד שטח נוסף 4.5 4.5 בתי כנסת אין צורך בתוספת שטח נפרד מקווה תידרש הקצאה לפי אופי אוכלוסיה חדשה אם יידרש, בתכנון מפורט שירותי חירום והצלה אין צורך בתוספת שטח נפרד מקלטים אין צורך בהקצאה נפרדת. מענה יינתן במסגרת מוסדות החינוך החדשים והבנייה החדשה. 42 28.5 צרכים כלל עירוניים תיאטרון, מוזיאון, סינמטק וכד' קונסרבטוריון, אולי במרכז הקליטה, אולי בשטח שהיום יושבת בו המועצה 37 סה"כ ללא הקצאה כלל עירונית 79 44 25 286 סה"כ כולל הקצאה כלל עירונית 176
177
מאפיינים ומגמות מגמות חברתיות הבנת תהליכי הקמת הישוב ולמידת התפתחותה של מבשרת ציון לאורך ציר הזמן, שופכת אור על המבנה החברתי שלה גם כיום. המשפחות הוותיקות בישוב, אשר נכנסו להתגורר בו עם גלי העליות של שנות ה- 50 לאחר קום המדינה, ממשיכות להתגורר בה עד היום ומטביעות את חותמן על המשך התפתחותה של מבשרת ציון מבחינה חברתית. האבחנה בין "האוכלוסייה הוותיקה" והאוכלוסייה החדשה" נשמרת לאורך השנים, כמו גם האבחנה בין "אוכלוסיית מבשרת ירושלים" הוותיקה ואוכלוסיית "הקסטל" מעוז ציון א' וב'. השונות בין האוכלוסיות היא תוצר של ארצות מוצא שונות ודפוסי חיים שקיבלו ביטוי גיאוגרפי-מרחבי והוא ממשיך להיות מרכיב חשוב בתפיסת הזהות החברתית של בני המקום גם כיום. מתוך רצון לאפשר לבנים להמשיך ולהתגורר בישוב, נעשה לאורך השנים תהליך הדרגתי, אך אינטנסיבי של ציפוף המגורים בשכונות הוותיקות, מבלי שנעשתה פעולה מתוכננת ומתמשכת של שיפור התשתיות. אוכלוסיית מבשרת ציון מונה על פי נתוני למ"ס נכון לשנת 24,255 2014 נפש. בשנת 1955 מנתה אוכלוסיית מבשרת ירושלים ומעוז ציון א' ו- ב' כ- 1,900 נפש. גידול האוכלוסייה החל משנות ה- 70 הוא תוצר של בנית השכונות החדשות וכניסה של אוכלוסייה חדשה. הקמת השכונות החדשות הביאה להכפלתו של הישוב בעשור הבא. בין השנים 1972 ל- 1994 גדלה אוכלוסיית מבשרת ציון ביותר מפי 3. שעור הגידול השנתי התמתן במחצית השנייה של שנות ה- 90 וניתן לזהות בה הגירה שלילית. 178
מאזן הגירה שלילי החל משנת 2007 התמתן קצב ושעור גידול האוכלוסייה. שעורי גידול האוכלוסייה המשיכו לרדת בהדרגה והגיעו לשיעורים נמוכים ואף שליליים בשנת 2012. בחינת מרכיבי גידול האוכלוסייה מראה כי מבשרת ציון סובלת ממאזן הגירה שלילי גדל והולך בעשור האחרון. גידול האוכלוסייה הוא בעיקר תוצר של ריבוי טבעי. התבגרות האוכלוסייה 179
אוכלוסיית מבשרת ציון נמצאת בתהליך מתון של התבגרות, הבא לידי ביטוי בגידול בשיעור בני 65+ באוכלוסייה וכן בגידול בשיעור שכבות הגיל בין 30 ל- 44 ובמקביל ירידה בשיעור הילדים עד גיל. 19 בהשוואה להתפלגות כלל האוכלוסייה בישראל והאוכלוסייה היהודית, ניתן ללמוד כי מבשרת ציון נמצאת בתהליך של התבגרות, אך אין מדובר בישוב מזדקן. 180
פערים חברתיים בין שכונות השינוי המשמעותי שחל בהרכב החברתי והסוציו-כלכלי של האוכלוסייה במבשרת ציון, החל משנות ה- 80 ובעיקר לאורך שנות ה- 90, בא לידי ביטוי בנתוני ההשכלה של האוכלוסייה. ניתן לומר כי למרות הפערים החברתיים בין קבוצות האוכלוסייה השונות במבשרת ציון, ניתן לאפיין את הישוב כישוב עם תשתית חברתית סוציו-כלכלית חזקה. בחינת נתוני האוכלוסייה בחלוקה לשכונות על פי אזורים סטטיסטיים מראה כי מעל 60% מכלל אוכלוסיית מבשרת ציון מתאפיינת ברמה סוציו-כלכלית גבוהה יחסית, הבאה לידי ביטוי בין היתר בשעורי השכלה גבוהים ודירות מרווחות. ניתן לראות שונות בין האזורים השונים. שעור בעלי ההשכלה הגבוהה בשכונות בהן מתגוררת אוכלוסייה שנכנסה בעשורים האחרונים למבשרת ציון גבוה מאד גם ביחס לממוצע הארצי. יחד עם זאת ניתן לראות כי שעור בעלי תואר ראשון ושני מתקרב לממוצע הארצי במעוז ציון א' וגבוה יותר מהממוצע הארצי במבשרת הוותיקה שקלטה אוכלוסייה חדשה בהיקפים גדולים יותר. 181
השונות בין קבוצות האוכלוסייה במבשרת ציון בולטת יותר במאפייני ההשכלה, המשליכים על המאפיינים הכלכליים של משקי הבית והיא פחות מובהקת בבחינת מאפייני הדיור צפיפות דיור וגודל הדירות. בחינת נתוני האוכלוסייה על פי אזורים סטטיסטיים על פי מפקד 2008 אזור סטטיסטי אוכלוסייה משקי גיל נפשות שעור שעור באלפים בית למשק חציוני גילאי גילאי +65 0-17 באלפים בית 6.4 33.3 30 4 0.6 1 רכס חלילים 2.7 9.4 26.2 31 3.4 1.6 2 מבשרת 5.7 הוותיקה 8.3 30.7 33 3.1 1.5 3 שכונה ד-ו 4.5 9.7 29.8 29 3 1.1 4 שכונה א-ב 3.3 מרכז הישוב 6.7 32.6 29 3.2 1.3 5 מעוז ציון ב+עין 4 חמד 6.9 28.7 28 3.2 1.1 6 מעוז ציון א 3.5 8.1 30.5 30 3.3 7.2 כלל הישוב 23.8 182
מפת אזורים סטטיסטיים קריית ענבים QIRYAT ANAVIM 3 ' ' ' ' 1 ' בית נקופה BET NEQOFA אבו גוש ABU GHOSH ' 4 ' 2 ' ' " 5 מוצא עילית MOZA ILLIT ירושלים JERUSALE M 6 בית זית BET ZAYIT 14 המלצות מדיניות בתוכניות מפורטות להבטיח תמהיל דירות מגוון שיכלול גם דירות קטנות יחסית, כדי לאפשר לבני המקום ולמשפחות צעירות לגור בישוב. לבחון בתוכניות מפורטות את האפשרויות לפיצול דירות, הליך שיש לו תרומה חיובית למחזור החיים בשכונות קיימות. לקדם אמצעים נוספים כגון דיור מוגן ו/או מגורים מיוחדים המיועדים לגיל השלישי, במטרה לאפשר לבני הגיל השלישי "לפנות" את הבית הגדול לטובת משפחות צעירות ולהישאר להתגורר בישוב. להכין תוכנית אב לחנוך אשר תקבע עקרונות וכללים שיש להם השלכות חברתיות, במטרה להמשיך ולחזק את תפקידה של מערכת החינוך בישוב כגורם "מחבר" בין אוכלוסיות. תוכנית אב 183
כזו אמורה לקבוע אסטרטגיה ומדיניות בנושאים כגון: קביעת אזורי רישום או לחילופין "רישום פתוח", התייחסות למערכת החינוך הדתי בישוב, מענים לחנוך הטכנולוגי, שימוש במבני חנוך וחצרות בתי ספר בשעות אחר הצהריים לטובת הקהילה וכד'. לאור תוספת האוכלוסייה הגדולה יחסית המתוכננת בחלק הדרומי של הישוב, לחזק את המערך המקצועי והתפקודי בתחום הקהילתי, כמשאב מקצועי שיתרום לחיבור בין אוכלוסיות וותיקות וחדשות ובין חלקי הישוב )כפי שנעשה בעבר בשנות ה- 80 בתהליך האכלוס של מבשרת ציון(. ללוות את כניסת האוכלוסייה החדשה לדרום הישוב בתוכנית פיתוח מקושרת תקציב לשכונות הוותיקות בקסטל, לשיפור התשתיות כבישים ומדרכות, שיפוץ מבני ציבור ישנים וכד', כדי למתן פערים ולמנוע עוינות וניכור בין האוכלוסייה הוותיקה בקסטל לבין האוכלוסיות החדשות שתכנסנה לישוב. 184
שיתוף ציבור הליך שיתוף הציבור כלל: ראיונות עומק עם בעלי תפקידים בתחום החברתי, 7 קבוצות מיקוד בהן השתתפו כ- 100 תושבים, מפגש ציבורי רחב לגיבוש תמונת עתיד בהשתתפות כ- 90 תושבים ומספר דיונים במליאת המועצה, חלקם בפורום מורחב שכלל תושבים פעילים. חזון הישוב: עמדות התושבים שמירה על אופי הישוב כפרבר עירוני עם זהות עצמאית. ישוב עצמאי המספק את הצרכים של עצמו בהיבטים החינוכיים והקהילתיים. חיבור פיזי וחברתי משופר בין חלקי הישוב. מיקוד הפיתוח בתוספת שירותים מסחר ומקומות בילוי ברמה גבוהה ובקנה מידה של ישוב עירוני- פרברי. המענה בתוכנית תוכנית מגדירה תוספת של כ- 60% יח"ד על פי חלופה מתונה יחסית של מגורים ואוכלוסייה. מרבית התוספת בדרום, במטרה לייצר שווי משקל נכון יותר בין שני חלקי הישוב. הדגשת פיתוח ציר הראל-החוצבים כרחוב עירוני המשלב שימושים מעורבים. חיזוק כלכלת הישוב ע"י תוספת שטחי תעסוקה בכלל הישוב ויצירת אזור תעסוקה בחלק הדרומי. מגורים עמדות התושבים: תוספת מתונה של יח"ד. מתן מענה לפתרונות דיור לצעירים, למשפחות ולגיל השלישי בשכונות מעורבות. יצירת הלימה בין תוספת המגורים לפיתוח התשתיות. 185
בשכונות חדשות גובה הבניינים צריך להתאים לאופי הישוב. המענה בתוכנית התוכנית מציעה תוספת של כ- 4,000 יח"ד על כ- 6,400 יח"ד הקיימות. כ 50% מהבינוי החדש הוא בדרום הישוב. קביעת עקרונות תכנון לשכונות החדשות להבטחת נגישות, קישוריות, מרחבים ציבוריים ראויים, מרחב ציבורי ראוי להולכי רגל, שילוב מבני ציבור בהיקף מתאים וקישוריות נוחה של השכונות לציר הראל - החוצבים. קביעת עקרונות מנחים להתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות, במטרה להתאים את התשתיות לתוספת המגורים: חניה בתוך המגרשים, הרחבת כבישים ומדרכות ודגש על הליכה נוחה, נטיעות עצים והסרת מכשולים. קביעת עקרונות מנחים לשכונות חדשות דוגמת גובה בנייה מרבי, שימושים מעורבים, שטחי ציבור מספקים ועוד. קביעת הנחיות לתמהיל מגורים שייתן מענה למנעד רחב של גילאים. שרותי ציבור ומרחב ציבורי עמדות התושבים צורך בשדרוג התשתיות והוספת מרחבי התכנסות וחללים לפעילות תרבותית וקהילתית. פיתוח ציר הראל החוצבים כמרחב ציבורי מגונן, נעים ונח להליכה, תוך שמירה על מבטים לנוף. פריסה מאוזנת של מוסדות החינוך והציבור ושדרוג מוסדות קיימים הסובלים מהזנחה. מענה בתוכנית פיתוח שדרות הראל-החוצבים כמרחב ציבורי איכותי ע"י הרחבת מדרכות ונטיעת עצים, המכיל שימושים מעורבים, פעיל רוב שעות היום הכולל: מסחר, תעסוקה, שירותי ציבור, בילוי, ומגורים. חיזוק ופיתוח מרכזי משנה לאורך ציר הראל-החוצבים: הגדרת מוקדים עירוניים לאורך הציר בהם יושם דגש על קישוריות מזרח-מערב, פיתוח כיכרות עירוניות ויצירת מרחב ציבורי מזמין. תוספת שטחי ציבור לשימושים עבור כלל הישוב )קריית חינוך ותרבות( בשכונות החדשות בדרום ובשטח מרכז הקליטה. תוספת שרותי ציבור והמלצות לשדרוג שירותים קיימים עפ"י פרוגרמה כוללת לאוכלוסייה הנוכחית והנוספת. תנועה ותחבורה עמדות התושבים: לפתח רחובות המעודדים תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים. לשפר את מערך התנועה הפנים יישובי ולהקטין עומסי תנועה. 186
להקטין את עומסי התנועה בכניסות וביציאות מהישוב. לשפר את התחבורה הציבורית. המענה בתוכנית: יצירת כניסה נוספת לישוב - חיבור בין מחלף עין חמד לשד' החוצבים - וע"י כך הסטת התנועה העוברת מציר החוצבים והפיכתו לרחוב עירוני. יצירת חיבורים מהכביש החדש לשכונת י"א ולמעוז ציון ב'. הפיכת ציר הראל-החוצבים לרחוב עירוני וקביעת חתך עקרוני: 2 מסלולים לכיוון, אפשרויות חניה לסירוגין משני צדי הרחוב, שבילי אופניים דו-סטריים, רוחב מדרכה מתאים להליכה, נטיעת שדרות עצים. קביעת עקרונות מנחים לשיפור ושדרוג מערך הרחובות הפנימיים בשכונות הוותיקות, על מנת לאפשר המשך להתחדשות עירונית. שיפור הקישוריות בין השכונות לציר הראל החוצבים ע"י תוספת שבילי הולכי רגל ואופניים. שדרוג מערך הולכי רגל ורוכבי אופניים בתוך הישוב: הרחבת מדרכות, נטיעת עצים, מיתון תנועה )ע"י שינוי בהסדרי התנועה והרחבת רחובות, בשילוב עם התחדשות עירונית(. כלכלה עמדות התושבים: המענה בתוכנית לחזק את כלכלת המועצה, כדי שניתן יהיה לשפר את השירותים ואת איכות החיים של התושבים. לפתח אזור תעסוקה, כבסיס כלכלי למועצה. לדאוג לערוב שימושים, כדי לקיים פעילות לאורך כל היממה. לפזר את המסחר ומקומות הבילוי ולהימנע מהקמת קניונים נוספים. התוכנית מוסיפה כ - 250,000 מ"ר מסחר ותעסוקה ומגדירה אזור תעסוקה בדרום הישוב במסגרת תוכנית המגרסה. התוכנית קובעת פריסה של מסחר ותעסוקה משולבים במגורים ושירותי ציבור לאורך ציר הראל- החוצבים. סביבה ושטחים פתוחים עמדות התושבים לשפר את הקשר למרחב הסובב ולהגן על השטחים הפתוחים מסביב לישוב. לייצר מרחבים ציבוריים איכותיים וגינות ציבוריות למנעד גילאים. לפתח פארק יישובי. לחזק את הזיקה לקסטל. 187
לשמור על המחצבה כשטח ירוק פתוח. המענה בתוכנית שימור והעצמת איכויות הנוף הטבעי הסובב את מבשרת על ידי מניעת פגיעה, הגדרת חגורות טבע עירוני, והדגשת מבטים לנוף שיפור הנגישות משכונות המגורים למרחב הסובב ע"י עיבוי רשת השבילים, והגדרת מנגנון לשמירה וטיפוח קו המגע בין השטחים הפתוחים למגורים. פיתוח המחצבה כפארק עירוני מטרופוליני. צעדים לחיזוק הקשרים בין האתר הלאומי 'הקסטל' למבשרת ציון ויצירת הזדמנויות לשימוש בו כאזור לנופש ופעילות עירונית. קביעת הנחיות לאיתור והקצאת שטחים לגינות שכונתיות במסגרת תוכנית התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות. קביעת עקרונות והנחיות תכנון לשטחים פתוחים ולפיתוח המרחב הציבורי בתוכניות לבניה חדשה בשכונות החדשות, בשטח מרכז הקליטה ולאורך ציר החוצבים. 188
189
ירון גלר מתכנן תשתיות.1 1.1 רקע תיאור המרחב העירוני הישוב מבשרת ציון נמצא במורדות המערביים של הרי ירושלים בצמוד לכביש מספר 1 מערבית למטרופולין ירושלים. שטח שיפוט של המועצה המקומית כ 5,600 דונם. המועצה המקומית ממוקמת על גבי רכס חלילים ומתחלקת, מבחינה גיאוגרפית לשני חלקים: מבשרת ציון החלק החדש של הישוב פרוס על פני רכס חלילים ממחלף הראל לכיוון צפון. חלק זה כולל את קניון מבשרת ציון והשכונות הצעירות יותר. מקו פרשת המים משתפלים פני הקרקע לדרום ודרום מזרח לעבר אגן נחל שורק ולמערב וצפון מערב לעבר ערוץ נחל הכסלון. על גבי הרכסים המקומיים והמדרונות בנויות השכונות. כבישי הגישה לחלק הישוב שמצפון לכביש 1 הם ממחלף הראל וממחלף אקווה בלה דרך רחוב שורק. החלק הגבוה של הישוב מצוי באזור גבעת אסא, בה ממוקם מתקן המים העיקרי של הישוב, בריכת אסא, בגובה פני קרקע 813+ מטר מעל פני הים. ראה איור 1 מעוז ציון השכונה הוותיקה - נמצאת מדרום למחלף הראל וכוללת מספר מוסדות ציבור, את מבנה המועצה וכן את חלק הישוב הוותיק, מעוז ציון. חלק זה של הישוב ממוקם לאורך כביש מע"צ 395 המחבר את כביש מספר 1 עם צומת הר איתן. ראה איור 2. חלק זה של מבשרת ציון צפוי לפיתוח מאסיבי בשנים הקרובות כתוצאה מייזומן של שכונות חדשות דוגמת החוצבים, המגרסה ומגורים דרום, לרבות מתן אפשרויות של פינוי בינוי בתחום שכונות מבשרת ציון הוותיקות. טופולוגית הישוב נפרס על שני אזורים בנויים ביניהם עובר כביש ארצי מספר 1. ציר הישוב פרוס על גבי רכס חלילים ונשען על עמוד שדרה בשדרות הראל. משדרות אלו מתפצלים כבישים המזינים את השכונות הפרוסות על גבי השלוחות, לכוון אגם נחל שורק ולכיוון אגן נחל כסלון. לשכונות עצמם תצורה כללית של 190
"לשוניות" עם כבישים סובבים להם שפועים מתונים מעצם קיומם לאורכם של קווי גובה. כבישים הגישה "חוצים" את קווי הגובה ולהם שפועים בינוניים, בד"כ סביב 5 עד 8 אחוז. בחלק המערבי של הישוב מתוכננות כיום שתי שכונות חדשות המהוות את עיקר הפיתוח הצפוי במועצה: שכונת "החוצבים" הכוללת כ 550 יח"ד בבניה רוויה, בניה המהווה שינוי לבניה המסורתית בישוב )התכנית אושרה ב 2015( ותכנית נוספת להקמת שכונת המגרסה, על בסיס המחצבה הישנה, אשר מתוכננת להכיל כ 1,500-1,600 יח"ד. מבחינת אופי הבינוי: בחלק המערבי עיקר הבתים הינם צמודי קרקע עם מעט בניה בצפיפות בינונית בחלק הצפוני, ומספר בתי רכבת ישנים בני קומה אחת ושתי קומות אשר הורחבו עם השנים בחלק המזרחי. בחלק המע' שוכנת שכונת יא' המהווה את גוש הבינוי הצעיר במעוז. שכונות נוספות במסגרת תכנית הפיתוח לישוב כוללת את פינוי מרכז הקליטה המיועד השטח למגורים בעתיד. איור 8 פריסת שכונות המגורים והבינוי בחלק מבשרת ציון 191
איור 9 פריסת שכונות המגורים והבינוי בחלק מעוז ציון מערכות מים וביוב: החל מ 01.2011 אחראי תאגיד הגיחון על תפעול מערכת המים והביוב בתחום המועצה המקומית במבשרת ציון. ב 11.2012 לאחר שנה אחת של תפעול המערכת, יצאה חברת הגיחון בקול קורא לעדכון תכנית האב לאספקת מים ולאיסוף שפכים לשנת יעד 2040. תכניות האב החדשות מדגישות את המעבר הצפוי מאופי כפרי עירוני לאופי עירוני מעורב והנגזרות מכך בתחום התשתיות. אף מערכת אספקת המים הראשית לישוב מיועדת לשנות את פניה: א. ב. ג. ד. ה. פיתוח של מערכת הקו החמישי לירושלים ובריכת הר המורים )835+, 50,000 מ"ק(, תכנית לה משמעות ביחס לאופן אספקת המים בעתיד לישוב. עדכון נתוני צריכת המים, הפיתוח והאכלוס לצורך עריכת תחזית עדכנית של צריכת המים. בחינת מערכות אספקת המים ואיסוף השפכים בעיקר בהיבט של גיל קווי המים וקביעת סדרי עדיפויות בפיתוח ושדרוג מערכת אספקת המים המקומית. התאמת תכנית אספקת המים ומערכת הביוב לקריטריוני תכנון עדכניים, לרבות נושא של בחינת מערך האיגום, ניהול לחצים, המלצות להפרדה, DMA'S עמידה בתקני כ"א, הסדרה של מכוני שאיבה לביוב, מתקני אנרגיה לחירום, בחינת אפשרות ביטול תחנות שאיבה, אופן ההתחברות למערכת הביוב האזורית וכו'. בחינת מערכת הולכת השפכים הקיימת בדגש על צמצום של מכוני השאיבה הקיימים ומתן עדות למערכות גרביטציוניות. בחינת הנחיצות במתקני השאיבה לביוב הקיימים במועצה, והאפשרויות לתעדף מערכות ביוב גרביטציוניות. 192
ו. ז. הצגת את מערכת הביוב לשלב הפיתוח המלא של הישוב, כולל השכונות החדשות החוצבים והמגרסה, המיועדות להוסיף לישוב כ 5,800 יח"ד )ראה פירוט( בעיקר באזורים בהם לא מצויים כיום פתרונות ביוב. אוכלוסיית הישוב על פי תכנית המתאר תהה 43,000 נפש. בחינת התחברות עתידית של שפכים מהחלק הצפוני למאסף ביוב כסלון )אליו מחוברים ישוב גב ההר, ביניהם אבו גוש, של חברת הגיחון( 1.2 מאפייני קרקע ומורפולוגיה מבשרת ציון בנויה על גבי רכס סלעי האופייני לתצורת סלע הגיר של הרי ירושלים. מפגישה שנערכה במשרדי מהנדס המועצה נמסר כי לא צפויה הרחבת תחום השיפוט. מבשרת ציון מחולקת כיום לשני גושי בינוי עיקרים, מדרום ומצפון למחלף הראל שבכביש מספר 1. מידע בנוגע למבנה הגיאולוגי התקבל מהשירות הגיאולוגי: מהתבוננות במחשופי סלע לאורך כביש 1 )במצב הקיים( ומספר סקרי קרקע מקומיים )שנמסרו מלשכת מהנדס המועצה(, הקרקעות אופייניות להרי ירושלים. בעיקר נוגעים הדברים ביחס למחשופי הסלע: בנסיעה בכביש ארצי 1 ניתן לראות מחשופי סלע אבן גיר בדרגות צפיפות שונות עם זיהוי של סדקים, בד"כ קטנים. סלע זה ברובו רצוף וקשה ואינו מאפשר תהליכי חידור מים. במדרונות המתונים בד"כ עד שפועים של 10%, ניתן להבחין בצמחיה אופיינית, נמוכה בד"כ, רב עונתית, ועם שורשים רדודים הנתפסים בשכבות החרסית הדקות )עד 0.5-0.8 מטר( המכסות את הסלע. בשיפועים מעל 10% הצמחייה אינה אוחזת והמדרון בד"כ חשוף. בחלק מהמקרים, בהם קיים סידוק, מהווים הסדקים מנגנון מצוין להעשרת מי תהום. בחתכים של הסלע ניתן לראות מרקמים של שכבות משופעות בכיוונים שונים, אופייניות למסלע גירי של הרי ירושלים. במעבר בין השכבות חומר בלוי בעל מירקם דק וחדיר בד"כ. במורדות של הסלע הגירי נוצרו עם השנים כתוצאה מתהליכי בליה של מים, מערות וכוכים. במערכות אלו ניתן להבחין בחלחול של מים שמקורו בתנועת מים לאורך הסידוק של הסלע. מים אלו חודרים עד שכבות עמוקות ומזינים את האקוויפר הטורוני הקיים מתחת לסלע. ראה איור מספר 3 להלן. 193
איור 10 סטרטיגרפיה אופיינית של שכבות הקרקע האופייניות לישוב 194
איור 11 מפת שכבות גיאולוגיות לישוב 1.3 סיכום מצב קיים מים וביוב מתוך דו"ח שלב "סקירת המצב הקיים" מובאים עיקרי המסקנות ביחס לתשתיות המים והביוב, מתקני המים ומוכנות מערכות התשתית לתכנית ההרחבה המוצעת לישוב: 1.3.1 מערכת המים 1. בתחום המועצה קיימות ארבע בריכות מים מהן אחת מיועדת לביטול )בריכת ארזים( נפח המים הנותר בשתי הבריכות הקימות מתאים מבחינת תחזית צריכת המים לכ 20 שנה קדימה. לא נדרשים מתקני איגום נוספים. 2. קיימת תכנית של חברת מקורות לשינוי מערך אספקת המים בהר )אזור קריית ענבים, הר אדר ועין חמד( המשפיע גם על אספקת המים למבשרת ציון )המים יסופקו לא עוד מקו המים הישן אלא מהמערכת החדשה(. 3. תכנית אב לאספקת מים לאופק של 25 שנה הכוללת התייחסות לשכונות העתידיות ואכלוס הישוב בכ 37,000 נפש עברה דיון בוועדת המשנה לתשתיות שליד הוועדה המחוזית ואושרה. ראה אישור בנספח. התכנית אינה נותנת מענה להיקף של 43,000 נפש, אוכלוסייה על פי תכנית המתאר. 4. בידי חברת הגיחון מצויה, מתוך מסמכי תכנית האב המאושרת לאספקת מים, תכנית רב שנתית לשיקום ושדרוג תשתיות אספקת מים. 195
1.3.2 מערכות הביוב 1. מערכת הביוב תישאר ברובה גרביטציונית. יבחנו המשמעויות של ביטול תחנות השאיבה לביוב באגן המערבי וחיבור של השפכים ישירות בגרביטציה למאסף ביוב של נחל כסלון, זאת בכפוף ליכולתו של מאסף הביוב לקלוט כמויות שפכים נוספות. ביטול תחנות השאיבה לביוב כלול בהמלצות תכנית האב לביוב. 2. תחנת השאיבה הצפונית לביוב תשודרג ותורחב במשבצת הקרקע הקיימת, ללא הרחבה נדרשת של האתר, זאת על מנת לתת מענה לדרישות המשרד להג"ס זו, וכן להתאים את המבנה ההנדסי לרמה המקובלת בחברת הגיחון. 3. תכנית האב לביוב הביאה בחשבון אוכלוסייה כללית של 38,000 נפש מבחינת מאספי הביוב. נדרשת האמת התכנית ובחינתה ביחס לאוכלוסיית יעד של 43,000 נפש. 4. קווי ביוב חדשים יבוצעו באזורים המיועדים לפיתוח. 5. יבחנו החלופות לחיבור השפכים מהשכונות החדשות )חוצבים, מגרסה( אל מערכת הביוב המרכזית תוך מזעור הצורך בתחנות שאיבה חדשות ומתן דגש לפתרונות גרביטציוניים. בהחלטת ועדת המשנה לביוב נקבע כי תכנית שכונת המגרסה תופקד עם שמירת האופציה למימוש שתי חלופות לפתרון ביוב לשכונה. 196
2. עיקרי התכנית המוצעת 2.1 אוכלוסייה ונתוני הפיתוח בחינת חלופות להיקף הפיתוח באוכלוסיית העיר נערכה במסגרת דיוני צוות תכנית המתאר. היקף האוכלוסייה בחלופה הנבחרת, ותרשים פירוס האוכלוסייה מרוכז בתרשים מספר 5. איור 12 תחזית אוכלוסייה ופריסתה במרחב העירוני בבחינת יעד אוכלוסיית הישוב ניתן לראות כי בטווח של 20 שנה צפויה תוספת של 5,800 יח"ד המהוות 18,600 נפש, לפי גודל בית אב ממוצע של 3.2. מספר זה מתאים לממוצע הארצי. 2.2 עקרונות לפיתוח מערכת המים עקרונות לפיתוח מערכת המים הותוו בשלב חלופות היסוד. עבור כל חלופה נרשמו המשמעויות בפיתוח והתאמת תשתיות רטובות. להלן עיקרים: אספקת המים תתבסס על הזנה של מערכת המים המקומית מ 3 כיווני אספקה של חברת מקורות: 197
א. חיבור קיים ראשי בצומת הראל יש להתאים מיקום חיבור זה לתכנית הפיתוח במחלף צומת הראל לרבות יישומה של שכונת מגורי הראל המתוכננת לאחר הסדרת המחלף החדש. ב. חיבור מים בבריכת הראשונים חיבור שיספק מים בעיקר לשכונות המערביות הוותיקות כולל שכונות ההחרבה הגדולות של החוצבים המגרסה ושכונת מבואות מבשרת. ההזנה תהה מקו מקורות של מערכת הקו השלישי לירושלים לאחר הטיית קו המים הראשי במסגרת שכונת המחצבה. ג. חיבור חדש מברכת גבעת המורים )שלוחה של הקו הרביעי לירושלים( בקו מספק הראשי בקוטר "24 אשר יזין ישירות את בריכת אסא, המהווה את מקור המי המקומי העיקרי בישוב. איור מספר 6 מציג את מערכת אספקת המים האזורית וחיבור הצרכן מבשרת ציון. איור 13 מערכת חברת מקורות המזינה את מבשרת ציון 198
איור מספר 7 מציג את מערכת אספקת המים הפנימית המותאמת לאוכלוסייה של 37,000 נפש. תידרש בחינה הידראולי של רשת המים עבור אוכלוסייה של 43,000 נפש )אם כי יש להניח שעיקר התוספת היא בשכונות חדשות, ומכאן ההשפעה על קיבעת קוטרי צנרת המים בתחום השכונות הקיימות יהיה ככל הנראה מינורי(. רשת המים הפנימית תכלול חלוקה ל 5 אזורי לחץ בתחום מבשרת ציון ו 4 א"ל נוספים בתחום הישוב מעוז ציון. אזור הלחץ הגבוה מקבל עומד אספקת מים של 850+ באמצעות בוסטר מים השואב מבריכת אסא למגדל אסא. אזור הלחץ המרכזי ניזון מבריכת אסא בגובה 813+ ויתרת אזורי הלחץ 780+, 750+ ו 730+, 715+ מקבלים את אספקת המים בשבירות לחץ מאזור הלחץ המרכזי. מפת קווי מים של חברת מקורות ראה איור 6. בשכונות החדשות יהיה אזור לחץ נמוך נוסף 700+ מטר. 199
איור 14 מפת רשת המים מצב קיים מבשרת ציון 200
201
2.2.1 בריכות ומתקני מים מצב פירוט של מתקני המים הקיימים, קיימים מיועדים לביטול ומתקני המים המוצעים במסגרת כנית הרחבת מערכת המים המקומית טבלה 3 ריכוז נתוני מתקני המים במערכת המים מבשרת ציון שם הבריכה רום רצפה רום מים מירבי קוטר )פנימי( רום מינימאלי אופן חיבור לרשת* 811.0 31 818.0 801.7 אסא... נפח כולל 5,000 מ"ק 850.0 מגדל אסא 844.5 הזנה מלמעלה, איור 7 22 791 ראשונים 789 נפח מים 1,000 מ"ק. מיועדת להרחבה ל 2,5000 מ"ק 747 742 ארזים 500 מ"ק מיועד לביטול +850 בוסטר אסא 800 בוסטר הגברת לחץ לא"ל +830 מתקני הפחתת לחץ: משרעת הגבהים וחלוקת רשת המים ל 5 אזורי לחץ )הפרדת אזורי לחץ( מחייבת התקנתם של מגופים עיליים לשבירת לחץ. על פי תכנית האב למים ביחס למצב הקיים מוצעים עוד 8 מתקני שבירת לחץ חדשים על מנת להפחית את הלחצים ברשת המים. מ 8 מתקנים אלו 5 מתקנים הם בתחום מערכת המים הקיימת ועוד 3 מתוכננים במסגרת השכונות החדשות. בהיבט תכנית המתאר ומתקנים הידראוליים ותכנית המתאר לא נדרשת הקצאת שטחים למבנים הנדסיים עבור מערכת המים )למעט אסדרת הקרקע עבור בריכת הראשונים(. 202
איור 15 מגדל מים אסא )בסמוך לבריכת אסא( 203
2.3 עקרונות לפיתוח מערכת הביוב רשת הביוב בישוב מופעלת על ידי חברת הגיחון. חברת יזמה בשנת 2012 ב 02.2012 עבודה לעדכון תכנית האב לאיסוף שפכים, לרבות התייחסות לסוגיית כושר ההולכה של מאסף הביוב הראשי בנחל שורק, אליו מחוברים כיום שפכי המועצה. כל שטח המועצה מרושת כיום בקווי ביוב. בתחום הישוב לא קיימים בורות ספיגה לביוב. כלל שפכי המועצה מחוברים כיום באמצעות שני מאספי ביוב אל מאסף הביוב הראשי של נחל שורק. שני מאספי ביוב בקוטר 250 ו 315 מ"מ יורדים מרכס חלילים אל מאסף הביוב בנחל שורק ועוד מאסף ביוב אחד בקוטר 250 מ"מ מחבר את שפכי החלק הוותיק של מעוז ציון אל המאסף. מאסף זה יורד אל נחל שורק בסמוך למאגר בית זית ו"עוקף" את המאגר עד החיבור עם מאסף נחל שורק. קוטר מאסף הביוב בנחל שורק בקטע זה 1500 מ"מ. 2.3.1 חלוקת תא השטח לאגני איסוף שפכים )תקציר( חלוקה לאגני היקוות. מבשרת ציון מחולקת לשישה אגני היקוות, מתוכם 4 אגנים מזרחיים ו- 2 מערביים. ארבעת האגנים המזרחיים מנקזים כיום כ- 4,500 יח"ד שמיצרים כ- 1,815 מק"י ביוב וכ- 409 מק"ש. ע פי מתכנן תוכנית האב לביוב לספיקה הנ"ל יש להוסיף 35% תוספת משקעים בימי גשם. סה"כ ספיקת התכן כיום של האגנים המערביים לכיוון מאסף שורק כ- 552 מק"ש. בנוסף לנ"ל, אגנים אלה מקבלים את הביוב של שני האגנים המערביים בסניקה. שני האגנים המערביים מנקזים כיום כ- 1,750 יח"ד שמיצרים כ- 713 מ"ק ליום וכ- 105 מק"ש. לספיקה הנ"ל יש להוסיף 35% תוספת משקעים בימי גשם. סה"כ ספיקת התכן כיום של האגנים המערביים, הנסנקים כיום לכיוון האגנים המזרחיים הינה כ- 161 מק"ש. סה"כ מאסף שורק מקבל ממבשרת בשעת שיא, ביום גשום, כ- 713 מק"ש ביוב, משלש נקודות חיבור שונות לאורכו. איור מספר 9 מציג את חלוקת אגני ההיקוות על רקע מפת הישוב. 204
איור 16 חלוקת לאגני היקוות בתחום מועצה מקומית מבשרת ציון 205
הוראות התכנית מים ביוב ניקוז 3. הוראות ותנאים לביצוע של תשתיות מים וביוב 3.1 להלן הוראות מנחות למסמכי התכנית בהקשר של תשתיות מים וביוב : א. ב. ג. ד. ה. ו. ז. ח. ט. התכנית המקצועית הקובעת לפיתוח מערכת אספקת המים תהה תכנית האב למים כפי שתאושר על ידי הוועדה המקצועית של משרד הבריאות וועדת המשנה לתשתיות של הוועדה המחוזית )בהתאם לתקנות המים 08.2014(. תכנון מערכת אספקת המים בעיר יהיה בהתאם לעקרונות נספח המים המצורף לתכנית זו, ולתכנית האב למים ובתיאום עם תאגיד המים והביוב ומהנדס הרשות המקומית. על פי הנחיות משרד הבריאות כל תכנית מפורטת הכוללת תוספת מעל ל 400 יח"ד במתחם קיים, תכלול פתרונות אספקת מים שיציגו את ההתחברות למערכת הקיימת, לרבות את יכולת המערכת הקיימת, ממנה יסופקו המים לשאת את התוספת. ככל שיידרשו פתרונות מיוחדים, אלו יוצגו בהוראות התכנית )במידה ולא מומשו קודם לכן במסגרת פרויקט(. תכנית מפורטת במתחם חדש לפיתוח תכלול הוראות בדבר חיבור מערכת המים במתחם לרשת המים העירונית, בתיאום עם מהנדס הרשות. תכנית הכוללת סימון אתר להקמת בריכת אגירה המופיעה בנספח התשתיות או אתר בסמוך, יקבע את מיקומה המדוייק של בריכת האגירה בשטח קרקע בהתאם למסומן בתכנית. מערכת המים תכיל איגום עצמי של מים שלא יפחת מ 20% מכלל צריכת המים היומית בכל שלב משלבי התכנון. נפח סופי של בריכת המים ומיקומה יקבע המשותף עם הרשות המוסמכת היא רשות המים. נפח בריכת המים הנוסף יחולק ל שני אתרים: דרומי )בשטח שהוקצה לכך בעתיד( ודרומי. התכנית המפורטת להקמת הבריכה תקבע הוראה המאפשרת שימוש בגג בריכת האגירה כשצ"פ או שימוש ציבורי אחר בתנאי שיעמוד בדרישות משרד הבריאות ובתנאי הרשויות המוסמכות בנוגע לבטיחות וביטחון. תכנית מפורטת הנמצאת כולה או חלקה בשטח המצוי בתחום רדיוסי המגן מקידוחי מי שתיה )פעילים או מושבתים(, על פי סימון משרד הבריאות, תסמן את הקידוח בתשריטיה ותקבע כי תנאי לאישור בקשה להיתר בניה הינו נקיטת אמצעים למניעת זיהום מים בהתאם להנחיות משרד הבריאות ובתיאום עם רשות המים. לא יותרו כל שימושים בתחום רדיוסי מגן א' של קידוח מים )פעיל או מושבת(. בתחום רדיוס מגן ב' יותרו שימושי קרקע למגורים בלבד ובכפוף להתניות משרד הבריאות )מניעת זיהום, איטום קווי ביוב וכיו"צב(. התכנית המקצועית הקובעת לפיתוח מערכת הביוב תהה תכנית האב לביוב כפי שתאושר על ידי הוועדה המקצועית של משרד הבריאות וועדת המשנה לתשתיות של הוועדה המחוזית )בהתאם לתקנות המים 08.2014(. 206
י. יא. יב. יג. יד. המצויין בנספח הביוב לתכנית המתאר מהווה השלמה לנאמר בתכנית האב לביוב. מימוש מרכיבים במערכת הביוב )מאספים ראשיים, הגדלת כושר שאיבה בת"ש קיימות( ייקבע על פי הוראות התכנית הנוכחית. על פי הנחיות משרד הבריאות כל תכנית מפורטת הכוללת תוספת מעל ל 400 יח"ד במתחם קיים, תכלול פתרונות ביוב שיציגו את ההתחברות למערכת הביוב הקיימת, לרבות את יכולת המערכת הקיימת, אליה מחוברים השפכים לשאת את התוספת. יוצגו הפתרונות שיידרשו עבור התכנית המוגשת )במידה ולא מומשו קודם לכן במסגרת פרויקט אחר(. ככל שידרשו עבודות שדרוג/שיקום/הרחבה של מערכת הביוב בגין תכנית מסויימת, יכילו הוראות התכנית הנחיות למימוש הפתרונות במסגרת תנאים לביצועה. תכנית מפורטת תכלול שלבי ביצוע שיבטיחו את השלמת ההתחברות למערכת השפכים העירונית המחוברת למתקן קצה עד גמר הבניה. תכנית מפורטת לתעשייה תכלול, ככל שיידרש, הוראות ברורות ביחס לאיכות השפכים המותרת להזרמה, הנחיות לפתרון טיפול הקדם בשפכים ותנאים למתן היתרי בנייה, ובכלל זה: התייחסות לעמידה בתקנים, טיפול קדם, סילוק תמלחות וחומרים נוספים, אמצעי דיגום וניטור ואמצעים למניעת זיהום מי תהום. הוראות ותנאים לביצוע של תשתיות ניקוז ושימור נגר עילי כל תכנית מפורטת תלווה בנספח ניהול ושימור נגר עילי על פי הנחיות תמ"א 34 ב' 3. בעיק אמורים הדברים בכל הנוגע לבינוי הסמוך לרצועות ההשפעה של נחל ברקאי ונחל עירון כפי שרושמים בתמ"א. 34 לא תותר כל בניה ברצועה של 50 מטרא מציר הנחל לכל כיוון. ברצועה של 100 מטר מציר הנחל תהיה בנהי בכפוף לנאצמר ומיגבלות תמ"א 34 ב' 3 לשימור נחלים. תכניות מפורטות תציג פתרונות לניקוז משמר נגר, ברמה העירונית במרחב הציבורי וברמת המגרש הבודד, ויכללו הוראות בדבר שימור וניצול מי נגר עילי )לרבות שימוש בטכנולוגיות ושיטות חדשניות(, השהייתם והחדרתם לתת הקרקע להעשרת מי התהום )שלא ברצועה ה 300 מטר מקו החוף( התאם להנחיות נספח הניקוז המצורף לתכנית זו. תכניות מפורטות יכללו הוראות בדבר שילובם של פתרונות לניהול ושימור מי נגר עילי במרחב הציבורי ובשטחים הציבוריים הפתוחים, כדוגמת אגנים ירוקים, אגני השהייה ותעלות ניקוז המכוסות צמחייה וכד', באופן המעניק להם ערך סביבתי, אקולוגי, נופי וחברתי. ייכתבו הנחיות לתחזוקה וניהול מערכות לניהול ולשימור מי נגר, בהתייעצות עם אדריכל נוף ואקולוג, על מנת להבטיח את תפקודם האקולוגי והחברתי כחלק ממערך השטחים הפתוחים והטבע העירוני בעיר. 3.2 א. ב. ג. ד. ה. 207
ו. על המועצה המקומית לדאוג לישומה של תכנית האב לניקוז. 208
נספחים נספח א' סיכום דיון וועדת משנה לתשתיות, ירושלים 209
נספח ב' תמונות של מכוני השאיבה ביוב מכון ביוב "בילו" 210
מכון ביוב י"א ראשי 211
212