שומת מקרקעין מקיפה פרויקט משולב בית דיור לאוכלוסייה המבוגרת "אחוזת בית - רעננה" ומרכז מסחרי "פארק מול" רח' אחוזה 269 פינת דרך ירושלים, רעננה )חלקה 348 בגוש 7650( הערכה ליום 31.12.2015
-2-31 במרץ 2016 מספרנו: 36899.07/30.59 לכבוד אחוזת בית רעננה דיור מוגן בע"מ ג.א.נ, הערכת שווי של פרויקט משולב - בית דיור לאוכלוסייה המבוגרת - "אחוזת בית רעננה" ומרכז מסחרי "פארק מול" רח' אחוזה 269 פינת דרך ירושלים, רעננה )חלקה 348 בגוש 7650( 1. מטרת חוות הדעת התבקשנו על-ידי מר יוסף שלגי יו"ר חברת אחוזת בית רעננה דיור מוגן בע"מ )להלן 1 "החברה"(, להעריך את שווי הנכס הנדון כמפורט בסעיף 5 להלן במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. ההערכה התבקשה לצורך עריכת הדו"חות הכספיים של החברה. חוות דעת זו נערכה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח - 1968 ולצורך יישום תקינה חשבונאית(, ולצורך קביעת "השווי ההוגן" של הנכס כמשמעותו בתקן דיווח כספי בינלאומי 13 מדידת שווי הוגן,)IFRS13( ולצורך יישום בתקן חשבונאות בינלאומי 40 נדל"ן להשקעה.)IAS40( הננו נותנים בזאת את הסכמתנו, כי הערכתנו זו תפורסם לציבור. תצורף לדו"חות הכספיים של החברה, וכן 2. המועד הקובע המועד הקובע להערכה זו הינו 31.12.2015. 1 ביום 6.8.2014 שונה שמה של חב' מליבו ישראל בע"מ לחב' אחוזת בית רעננה דיור מוגן בע"מ. חב' מליבוי ייזום מחזיקה ב- 1% מהישות המשפטית השותפות שנקראת " אחוזת בית - מרכז מסחרי ודיור לגיל הזהב". חב' מליבו ייזום עצמה מוחזקת ב- 100% ע"י חב' מליבו ישראל שמחזיקה ב- 99% מאחוזת בית.
-3-3. פרטי המשרד והשמאים המעריכים משרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' פעיל מאז שנת 1998. המשרד עוסק בהערכות שווי נכסי מקרקעין ומשמש כיועץ בנושאי מקרקעין לחברות וגופים ציבוריים, לרשויות מקומיות, לחברות בניה, למוסדות פיננסיים ולחברות ביטוח. הערכת השווי לצורך חוות דעת זו נערכה ע"י שמאי המקרקעין ה"ה משה פרידמן ורענן דוד. להלן פרטי השכלתם וניסיונם: משה פרידמן שותף במשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' כלכלה ושמאות מקרקעין. מהנדס אזרחי בוגר הטכניון משנת 1984. באוניברסיטת תל-אביב משנת 1993. בוגר התכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים עוסק בשמאות מקרקעין והערכות שווי נכסים החל משנת 1991 ורשום בפנקס שמאי מקרקעין משנת 1993 )רישיון מס' 341(. רענן דוד שותף במשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' כלכלה ושמאות מקרקעין. שמאי מקרקעין, בעל תואר שני בכלכלה )MA( מהאוניברסיטה העברית בירושלים משנת.2000 בוגר התכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים ביחידה ללימודי חוץ - הטכניון משנת 2005. עוסק בשמאות מקרקעין והערכות שווי נכסים החל משנת 2004 ורשום בפנקס שמאי מקרקעין משנת 2005 )רישיון מס' 1389(. 4. פרטי ההתקשרות בין החברה לשמאים א. ההתקשרות בין החברה לבין משרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' כלכלה ושמאות מקרקעין בוצעה ביום 6.1.2016. ב. ג. ד. הננו להבהיר כי משרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' מספק שרותי שמאות מקרקעין למזמין העבודה, ואולם לא קיימת תלות בין השמאים לבין מזמין העבודה. הננו להבהיר כי שכר טרחתנו בגין ההערכה אינו מותנה בתוצאות ההערכה. במסגרת ההתקשרות ניתן לנו ע"י מזמין העבודה כתב שיפוי, ולפיו מתחייב מזמין העבודה לשפות את השמאים במידה ותוטל עליהם חבות כספית כתוצאה מעריכת שומה זו, ולמעט מקרים של רשלנות.
-4-5. פרטי הנכס גוש: חלקה: שטח החלקה הרשום: סוג הנכס: שטח בנוי: כתובת עירונית: הזכויות בקרקע: 7650 348 15,095 מ"ר בית דיור לאוכלוסייה המבוגרת מרכז מסחרי "פארק מול" 3 כ- 8,400 מ"ר 2 כ- 29,200 מ"ר רח' אחוזה 269 פינת דרך ירושלים, רעננה בעלות פרטית רשומה בפנקס הבתים המשותפים 6. מועד הביקור בנכס ביקור בנכס נערך ע"י רועי דאדי מתמחה ממשרדנו, ביום 11.2.2016. 7. תאור הסביבה הנכס נשוא חוות הדעת ממוקם בחלק מפגש הרחובות אחוזה ודרך ירושלים. המערבי של העיר רעננה, בצד הדרום-מערבי של הסביבה מאופיינת במבנים לצורכי ציבור )בית חולים ובית אבות סיעודי( שטחים פתוחים )פארק ציבורי - "פארק רעננה"( וחקלאיים, לצד מבנים המשמשים לתעסוקה ומבני מגורים בבניה רוויה וצמודת קרקע. רח' אחוזה הינו הרחוב הראשי של רעננה וכולל ארבעה נתיבים. הרחוב חוצה את העיר ממזרח למערב ולאורכו ממוקמים חנויות, מסעדות, בתי קפה ובתי עסק רבים. שינויים תחבורתיים בסביבה: מדרום לנכס נשוא חוות הדעת מערך התחבורה בשרון ומצפון לגוש דן. מוקם בימים אלו פרויקט כביש 531, אשר עתיד לשנות את במסגרת הפרויקט, מתוכננת הארכת נתיבי איילון צפונה, עד להשתלבותם בכביש 531, אשר יקשר בין כביש החוף )מספר 2(, כביש 4, וכביש חוצה ישראל )כביש 6(. ממסילות החוף, יתפצל קו רכבת חדש, "מסילות השרון" אשר ייסלל במרכזו של כביש 531 ולצדו יוקמו שתי תחנות רכבת, "רעננה דרום" ו"רעננה מערב" )סמוך לנכס הנדון(. עפ"י היתרי בניה מס' 20100266 ו- 20100267. עפ"י היתר בניה מס' 20080109. 2 3
-5- כביש מס' 531, עם סיום הקמתו בעוד כשנתיים, יחבר את ערי השרון הרצליה, רעננה, כפר סבא והוד השרון אל מערכת התנועה הבינעירונית וישלים טבעת תחבורתית מסביב לגוש דן המורכבת מהכבישים 431,2,4,6 ו- 531. המחלף הקרוב לנכס הנדון יקרא "מחלף הרצליה מזרח", אשר במסגרתו יבנה גשר בדרך ירושלים ברעננה מעל כביש מס' 531 ומסילת השרון. כביש מס' 531 יבנה כדרך דו מסלולית תלת נתיבית. העבודות יכללו, בין היתר, סלילת רח' ירושלים כדרך דו מסלולית דו נתיבית בכל כיוון, כאשר במרכז הרחוב יבוצע קו BRT השרון Transit( -Bus Rapid מערכת אוטובוסים רבת קיבולת(. בתחום המחלף יתווספו נתיבים לצורך פתיחה ליציאות לרמפות. 4 נכון למועד חוות הדעת נפתח 531 קטע מכביש החדש המקשר בין כביש ממזרח לדרך ירושלים ממערב )מחלף הרצליה מזרח(. תרשים הסביבה עם סימון מיקום הנכס מיקום הנכס תוואי כביש מס' 531 עם סימון מיקום הנכס
-6-8. הסביבה העסקית דיור מוגן קיימים מספר פרויקטים של בתי דיור לאוכלוסיה המבוגרת באזור השרון, שחלקם בעלי מאפיינים דומים ומהווים תחרות ישירה לפרויקט הנדון, כאשר הקרוב ביותר הינו בית דיור מוגן "מגדלי הים התיכון - כפר סבא". בתים נוספים באזור השרון כוללים, בין היתר, את "בית שבעה כוכבים" בהרצליה פיתוח, "הבית ברמת השרון", "בית בכפר - כפר סבא", מרכז "ורה סלומונס" בכפר סבא, בית "גיל פז" בכפר סבא ו"בית פרוטיאה" בהרצליה. המרכז המסחרי המרכז המסחרי פועל בסביבה עסקית תחרותית הכוללת מספר מרכזי קניות, וכן שטחי מסחר הממוקמים לאורך רח' אחוזה. בסמוך לנכס הנדון )מצפון-מזרח( ממוקם פרויקט לתעסוקה המכונה "מבנה א.דורי" הכולל שטחי משרדים, קומת קרקע מסחרית וקומה תחתונה המשמשת למתחם סופר מרקט וחניה. בנוסף, קיימים מרכזים מסחריים גדולים )קניונים( המהווים תחרות וכוללים את קניון "רננים" ברעננה וקניון "שבעת הכוכבים" בהרצליה. עקיפה לנכס הנדון 9. תאור הנכס 9.1 כללי הנכס נשוא חוות הדעת הינו פרויקט המורכב משני חלקים בית דיור לאוכלוסיה המבוגרת המכונה "אחוזת בית" ומרכז מסחרי המכונה "פארק מול", כמתואר בהמשך. 15,095 הפרויקט ניצב על חלקה 348 גבולותיה כדלקמן: בגוש 7650 בשטח קרקע )רשום( של אשר מ"ר, ממזרח - גובלת בכביש שירות פנימי המשמש לחניה ומעברו ירושלים. חזית עיקרית לדרך 4 פתוח מדרום - ממערב - גובלת בחלקה שבתחומה סלול חניון הנדון. 5 בבית אבות סיעודי "עמל בשרון". המשמש את באי הפרויקט מצפון - בחלק המערבי פונה בחזית משנית לדרך הפארק ומעברה "פארק רעננה". בחלק המזרחי גובלת בחניון ציבורי פתוח )בבעלות עיריית רעננה(, אשר משמש, בין היתר, את באי הפרויקט הנדון. 4 5 החברה שוכרת את החניון ממרכז משען בע"מ בהתאם להסכם שימוש מיום 18.1.2007. החברה שוכרת שטח בבית האבות הסיעודי המשמש למחלקות סיעודיות של "אחוזת בית".
-7- סימון החלקה ע"ג תצלום אוויר )סימון סכמתי בצהוב( המרכז המסחרי בית הדיור המוגן חזית הנכס הדיור המוגן המרכז המסחרי
-8-9.2 תאור בית הדיור לאוכלוסיה המבוגרת בית דיור לאוכלוסייה המבוגרת "אחוזת בית" כולל ארבעה מבנים, בשטח בנוי כולל של כ- 29,200 מ"ר ובהם 332 יח"ד. הבית נבנה בשני שלבים: שלב א' )אגף צפוני( שבנייתו הושלמה לפני כ- 22 שנים ושלב ב' )אגף דרומי( שבנייתו הושלמה לפני כארבע שנים )אוכלס לראשונה במרץ 2012 מיד לאחר קבלת טופס 4(. כאמור, בית הדיור המוגן "אחוזת בית" גובל ממערב במבנה המשמש כבית אבות סיעודי. במסגרת הפעלת בית הדיור המוגן מפעילה בהן 66 מיטות במבנה 25 מטר המשמש מעבר בין המבנים. החברה שתי מחלקות סיעודיות 6 הסמוך. בין שני המבנים בנוי גשר מקורה מבטון באורך של כ- האגף הצפוני: האגף הצפוני הינו החלק הוותיק בפרויקט והוא כולל שלושה מבנים בני חמש קומות, מעל לקומת קרקע וקומת מרתף המשותפים לשלושת המבנים. במקור היו באגף זה 300 יח"ד, כאשר בחלוף השנים בוצע, בתהליך הדרגתי, איחוד של חלק מהדירות לדירות בנות שניים ושלושה חדרים, וכיום קיימות בסה"כ 240 יח"ד. נציין, כי עפ"י תכניות החברה, מגמת איחוד הדירות צפויה להמשך גם בעתיד, וזאת בהתאם לביקושים המשתנים בענף. חזית האגף הצפוני 6 בהתאם להסכם שימוש שנחתם בין השותפות לבין מרכז משען בע"מ.
-9- קומת מרתף )1-( הקומה כוללת חדרי חוגים, מועדון בריאות, חדר כושר, בריכה, חדר כביסה, ספריה, משרדי מכירות, מלתחות, חדרי טיפולים ומטבח. קומת קרקע הקומה כוללת לובי כניסה, דלפק קבלה, משרדי הנהלה, חדר אוכל, מטבח, פטיו, אולם כנסים רב תכליתי, ואזורי ישיבה. קומות 1-5 קומות טיפוסיות הכוללות דירות מגורים מטיפוסים שונים. דירות המגורים הינן בנות 1-3 חדרים כל אחת, חלקן עם מרפסת וחלקן ללא מרפסת. כל מבנה כולל גרעין המכיל שתי מעליות וחדר מדרגות המקשרות בין כל קומות המבנה, וכן מערך מדרגות המחבר בין קומת הקרקע לקומת המרתף )1-(. בנוסף, בכל מבנה מותקן מערך מדרגות חירום חיצוניות כמוצא בטוח בעת מילוט. תמהיל יחידות הדיור: יחידות הדיור באגף הצפוני הינן בנות 1-3 חדרים מ- 15 מטבחון וחדר רחצה הכולל מקלחת ושירותים. טיפוסים שונים. בכל יחידה בחלק מיחידות הדיור ישנה מרפסת. תמהיל יחידות הדיור: סוג דירה טיפוס כמות שטח נטו )מ"ר( 24 60 דירת חדר ללא מרפסת,A3 C 23-26 66 דירת חדר עם מרפסת,A1,A2,A5 A6 33 12 A4, D חדר וחצי 34-50 82 B, B1, B2, B3, P שני חדרים 57 20 שלושה חדרים,E E1 240 סה"כ
-10- האגף הדרומי: האגף הדרומי הינו האגף החדש בפרויקט והוא מכונה ע"י החברה "מגדל."TOP 92 המבנה הינו בן 7 קומות מעל קומת קרקע, קומת כניסה ושתי קומות מרתף, ובו יח"ד. חזית האגף הדרומי קומות מרתף )2-, 3-( הקומות משמשות לחניון )57 מקומות חניה(, שטחי אחסנה, חדרי חוגים, מעברים ושטחים משותפים. הגישה לחניון נעשית דרך שביל גישה בחלקו המערבי של המבנה. קומת כניסה הקומה כוללת לובי טרקלין, דלפק שירות לדייר, פטיו, חדר אוכל/קפיטריה ו- 7 דירות גן. לקומה זו חיבור ישיר עם קומת מרתף )1-( באגף הצפוני. קומת קרקע הקומה כוללת דירות מגורים מטיפוסים שונים. לקומה זו חיבור ישיר עם קומת הקרקע באגף הצפוני. קומות 1-7 קומות טיפוסיות הכוללות דירות מגורים מטיפוסים שונים. דירות המגורים הינן בנות 2-3 חדרים כל אחת, וכוללות מרפסת. המבנה כולל 2 מעליות המקשרות בין כל קומות המבנה, 2 מעליות המקשרות בין קומת כניסה לקומות המרתף, מעלית שירות וחדרי מדרגות.
-11- תמהיל יחידות הדיור: יחידות הדיור באגף הדרומי הינן בנות 2-3 חדרים מ- 23 טיפוסים שונים. בכל יחידה מטבחון וחדר רחצה הכולל מקלחת ושירותים, חדר ארונות ומרפסת. סוג דירה טיפוס כמות שטח נטו )מ"ר( 44-45 2 לופט גן 2 חדרים,G J 67-69 5 לופט גן 3 חדרים H, H1, I, K 44-47 22 שני חדרים L, L1, L2, M, M1 67-93 63 92 N, N1, O, P, Q, R, S, T, T1, U, V שלושה חדרים סה"כ סטנדרט הבניה והגמר: דיור מוגן )אגף צפוני - וותיק( המבנים בנויים משלד בטון ופלדה עם חיפוי חיצוני טיח עם אבני פסיפס. סטנדרט הבניה ורמת הגימור טובה וכוללת, בין היתר, לובי מעוצב המרוצף גרניט פורצלן, במעברים הציבוריים בקומות המגורים שטיחים מקיר לקיר, מערכות מיזוג אוויר מרכזיות, מערכות גילוי וכיבוש אש, 6 מעליות נוסעים וכיו"ב. דיור מוגן )אגף דרומי - חדש( מבנה חדש בנוי משלד בטון, קירות בלוקים וגג בטון שטוח, עם חיפוי לוחות אבן. סטנדרט הבניה ורמת הגימור מהודרת וכוללת, בין היתר, ריצוף שיש במעברים הציבוריים ובקומות המגורים שטיחים מקיר לקיר, דלתות עץ יוקרתיות, אלמנטים דקורטיביים, מערכות מיזוג אוויר מרכזיות, מערכות גילוי וכיבוש אש, 5 מעליות נוסעים וכיו"ב. יח"ד באגף הצפוני החדרים ברמת גימור הכוללת, בין היתר, ריצוף קרמיקה, תאורה פלורסנטית, שיש קיסר, מיזוג אויר מרכזי, מערכת גילוי וכיבוי אש ומערכת לחצני מצוקה. המטבחון כולל ארונות, מקרר וכיריים. יח"ד באגף הדרומי החדרים ברמת גימור גבוהה הכוללת, בין היתר, ריצוף קרמיקה, תאורת לדים שקועה, שיש קיסר, חיפוי קרמיקה בחדר שירותים, אסלה סמויה, מיזוג אויר מרכזי, מערכת גילוי וכיבוי אש ומערכת לחצני מצוקה. המטבחון כולל ארונות, מקרר ותנור, כיריים ומדיח כלים. בכל הדירות שירותים כפולים הכוללים מכונת כביסה ומייבש.
-12-9.3 תאור המרכז המסחרי המרכז מסחרי - "פארק מול" הינו מבנה מאורך בן שתי קומות מסחריות קומת מרתף המשמשת לחניה ובית קולנוע, בשטח בנוי של כ- 8,400 מ"ר. וגלריה, מעל למבנה חזית מאורכת הפונה לכיוון דרך ירושלים, כאשר בין המבנה לבין דרך ירושלים מפרידה רחבת חניה פתוחה. החנויות בקומת הקרקע פונות בחזית לרחבת החניה, כאשר לאורך החזית בנויה קולונדה. המרכז המסחרי הינו בשטח לשיווק כולל של כ- 4,400 מ"ר, מחולק למספר יחידות מסחריות בגדלים שונים, המאוכלסות ע"י מגוון עסקים, כאשר בשני קצותיו של מפלס הקרקע ממוקמים עוגנים בקצה הצפוני סניף של רשת "סופר פארם" ובקצה הדרומי מרכול מרשת "טיב טעם". הקומה העליונה מאוכלסת ברובה ע"י אולם אירועים ומסעדה. 5 בית קולנוע שבקומת המרתף המכונה "סינמה פארק" אולמות הקרנה ובהם בסה"כ 590 מקומות ישיבה. מרשת "סינמה סיטי", כולל בחלקו האחורי של המבנה )בצד המערבי והדרומי( קיים שטח פריקה ואחסנה, כאשר בצד המערבי עובר כביש צר המשמש לרכבי תפעול לצורך אחסנה ופריקה של סחורות למחסני החנויות )הממוקמים בחלקם האחורי של החנויות(. חזית המרכז המסחרי
-13- סטנדרט הבניה והגמר: המבנה בנוי משלד בטון, קירות בלוקים מחופים שיש וגג רעפים על מזבח עץ. המרכז המסחרי כולל מיזוג אויר מרכזי ושתי מעליות נוסעים. החנויות בנויות ברמת גימור לפי טעמם וצרכיהם של השוכרים, בחזיתן ויטרינות זכוכית במסגרת אלומיניום. האגף המסחרי מתוחזק ברמה טובה. החניה בפרויקט: החניה המשמשת את באי הפרויקט חלקה פתוחה וחלקה מקורה, והינה ללא תשלום. החניה הפתוחה כוללת שלושה מתחמי חניה, כאשר שניים מהם מצויים מחוץ לתחומי החלקה שבבעלות החברה: בחלק הצפוני של המרכז המסחרי, בסמוך למפגש הרחובות דרך ירושלים ודרך הפארק, מצוי חניון ציבורי עם זכות חניה ציבורית והינו בבעלות העירייה )אינו כלול בנשוא השומה(. בצמוד לחלק הדרומי של החלקה מצוי חניון פתוח המושכר ע"י החברה מחב' משען בעלת הקרקע. בחזית של המבנה המסחרי מצויה רחבת חניה פתוחה )כלולה בתחום החלקה(. בחלק הצפוני של החלקה בנויה רמפת ירידה לחניון תת-קרקעי. החניה בחלק הצפוני )העילי( ובחזית של המרכז המסחרי מוגבלת לשלוש שעות חניה.
-14-10. המצב התכנוני 7 10.1 תכניות בניין עיר מאושרות להלן ריכוז התכניות החלות על הנכס נשוא חוות הדעת: מס' תוכנית ילקוט פרסומים תאריך פרסום מתן תוקף מהות רע/ 1/297 28.2.1990 שינוי יעוד מאזור חקלאי לשטח למוסד )בית אבות( 3747 רע/במ/ 2001 25.4.1991 יעוד שטח למרכז מסחרי והרחבת בית האבות 3870 רע/ 2001 ו' 8.2.1999 שינוי לתכנית מיתאר רע/במ/ 2001 4728 רע/ 2001 יב' 3.7.2003 שינוי לתכנית מיתאר רע/ 2001 ו' 5202 רע/ 3000 17.3.2016 תכנית מתאר תכנית מתאר מקומית רע/ 2001 ו' משנה את תכנית מתאר רע/במ/ 2001 כדלקמן: א( ב( ג( תוספת שטחי שרות ותוספת שטח עיקרי למסחר בתוך מעטפת מבנה מסחרי קיים. החלפת שטחי שרות בשטחים עיקריים למוסד בתוך מעטפת מוסד קיים. שינוי שטח מש.צ.פ. לשטח ציבורי פתוח ומדרכה עם זכות חניה ציבורית. זכויות בניה מרכז מסחרי )במ"ר(: על קרקעי תת קרקעי סה"כ עיקרי שרות עיקרי שרות עיקרי שרות סה"כ כללי מס' קומות גובה מ' 13 2 8,035 5,506 2,529 4,054 1,452 מצב קיים 2,529 13 2 8,465 4,340 4,125 3,060 1,000 1,280 מצב מוצע 3,125 הערות למרכז המסחרי: השטח מיועד לבניית מרכז מסחרי. שטח הבניה וצורתה קיים עפ"י התרשימים בנספח הבינוי. השטח מיועד לשימוש למסחר ומשרדים, למעט שימושים שהם בגדר תעשיה זעירה או מלאכה, מטרידה או מזיקה וגורמת לזיהום אויר. שטחים בקומת המרתף יהיו שטחים עיקריים לשימוש בתי הקולנוע. שטח אולמות בתי קולנוע לא יעלה על 1,000 מ"ר. 7 עפ"י מידע שהתקבל מהוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה ובאתרי האינטרנט של הוועדה המקומית ומשרד הפנים.
-15- סה"כ שטחי בתי אוכל לא יעלה על 200 מ"ר. תשריט תכנית מס' רע/ 2001 ו' בית הדיור המוגן המרכז המסחרי תכנית מתאר מקומית רע/ 2001 יב' משנה את תכנית מתאר רע/ 2001 ו' כדלקמן: א( ב( בנית תוספת למבנה הקיים של המוסד. תוספת שטחים עיקריים ושטחי שירות. זכויות בניה דיור מוגן )במ"ר(: על קרקעי עיקרי שרות תת קרקעי עיקרי שרות סה"כ עיקרי שרות סה"כ כללי מס' קומות גובה מ' 25 6 17,917 4,188 13,729 3,778 1,050 410 מצב קיים 12,679 25 7 24,600 5,150 19,450 4,310 1,250 840 מצב מוצע 18,200 השטח מיועד למוסד בית אבות או דיור מוגן. שטחי חניה אינם נכללים במניין אחוזי הבניה. 1,100 תותר הקמת קומה טכנית מעל הבנין הקיים בגובה עד 2.20 מ' בשטח עד מ"ר. חניה עפ"י תקנות התכנון ובניה לא פחות מהמופיע בנספח התנועה וחניה וכפי שיהיה בעת מתן היתר בניה.
-16- תשריט תכנית מס' רע/ 2001 יב' בית הדיור המוגן המרכז המסחרי תכנית מתאר מקומית מס' רע/ 3000, אשר דבר אישורה פורסם בעיתונות ביום 17.3.2016, הינה תכנית ה"אב" החדשה לעיר רעננה. התכנית חלה על כל מרחב התכנון של העיר רעננה וקובעת קווים מנחים והוראות כלליות אשר ינחו הכנתן של תכניות מתאר מקומיות ותכניות מופרטות מכוחה, המציגות עד לשנת היעד תושבים 120,000 מסגרת תכנונית להגדלת אוכלוסיית העיר לכ-.2035 התכנית מהווה שינוי לתכנית מתאר מקומית רע/ 2000. בדברי ההסבר על מבנה התכנית צוין, בין היתר, כי הגדרת המתחמים בתכנית המתאר הכוללנית אינה משנה את המצב התכנוני הקיים היום. ייעודי הקרקע והשימושים המותרים בה, היקפי הבניה ואופייה יוכלו להשתנות במסגרת תכניות מפורטות אשר יאושרו מכוחה של תכנית זו. ביחס לתכניות קודמות קובעת התכנית, כי תכניות שאושרו לפני תחילתה של תכנית זו. אין בתכנית זו כדי לפגוע בזכויות על פי עיקרי התכנית: קביעת הוראות להכנת תכניות שמכוחן ניתן להוציא היתרי בניה. הגדרת מתחמי ומוקדי התכנון, והגדלת היצע המגורים בעיר. פיתוח מערכות תחבורה, תנועה וחניה. קביעת הוראות להתחדשות עירונית.
-17- המקרקעין שבנדון מסומנים באזור תכנון מס' 114, בחלקו הצפון-מזרחי מתחם של התעסוקה המערבי )מתחם מס' 7(. זכויות הבניה מעל מפלס הכניסה הקובעת המותרות במתחם 7 הינן כדלקמן: גודל המגרש עד 0.5 דונם בין 0.5 דונם עד 1.5 דונם מעל 1.5 דונם זכויות בניה עד 250% זכויות בניה כוללות מעל מפלס הכניסה עד 300% זכויות בניה כוללות מעל מפלס הכניסה עד 400% זכויות בניה כוללות מעל מפלס הכניסה גובה מס' הקומות לא יעלה על 10 קומות.,2 שימושים שימושים ראשיים: משרדים ותעסוקה 1, שימושים משניים: מסחר 1 מתח"מ ומלונאות ובלבד שלא יעלו על 15% מסך זכויות הבניה הכלולות למתחם. ו- קטע רלוונטי מתשריט התכנית עם סימון מיקום הנכס
-18-10.2 תכנית בנין עיר בהכנה ביוזמת החברה הוכנה תכנית מפורטת חדשה מס' רע/ 600, שמטרתה שינוי ייעוד ממסחר לדיור מיוחד ומסחר וכן תוספת זכויות בנייה במרכז המסחרי. להלן עיקרי הוראות התכנית המוצעת רע/ 600 : שינוי ייעוד הקרקע עליה ניצב המרכז המסחרי "פארק מול", מקרקע למסחר לקרקע 8 לדיור מיוחד ומסחר. תוספת שטח עיקרי ושטח שירות נלווה לדיור מיוחד. קביעת הוראות בינוי. בישיבה מס' 2015017 מיום 14.6.2015 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה להמליץ בפני הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית לאישור בתנאים. נכון למועד חוות הדעת התכנית טרם הופקדה, ולפיכך הינה ללא כל מעמד סטטוטורי. 10.3 רישוי הבניה מעיון בתיק הבניין לפרויקט בוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נמצאו מסמכי רישוי הבניה המפורטים להלן: חלק א' דיור מוגן: מס' היתר 23/90 96/90 20000170 20000271 20070190 20090142 20100266 20100267 20140222 20140352 20150020 20150086 תאריך מתן היתר מטרה לאשר מרתף כשלב "א" להקמת בית אבות לאשר בית אבות שלב "ב" תוספת בניה והפיכת שטחי שרות לשטח עיקרי תוספת בניה גשר מעבר זמני סגור ומקורה בין משען לאחוזת בית הריסת מבנה קיים ובניית בניין עבור דיור מוגן הכולל 7 קומות ע"ג קומת קרקע ושלושה מפלסי מרתף תוספת בניה ושינויים לבניין דיור מוגן הנמצא בבניה בניית דירה לדוגמא + משרד מכירות, הרחבת מבואת כניסה וסגירת מדרגות קיימות הוספת 11 פרגולות בקומה 7 מעל כל המרפסות הלא מקורות - ללא תוספת שטח תוספת מעלית חיצונית ומדרגות בפינה הדרום מזרחית של המגרש - ללא תוספת שטח )פתיחת פתח לחלקה הדרומית לכניסת הולכי רגל( איחוד דירות בבנין אחוזת בית בבניין הצפוני הרחבת פירים לשתי מעליות בשלוש כניסות בשש קומות והגדלת שלושה חדרי מכונות מעלית 13.2.1990 11.6.1990 20.6.2000 11.9.2000 14.6.2007 4.6.2009 26.10.2009 24.3.2010 17.7.2014 25.12.2014 5.2.2015 31.3.2015 8 בהגדרת דיור מיוחד לצורך התכנית נכללים דיור מוגן, בית אבות ומחלקות סיעודיות.
-19- להלן שטחי הבניה לפי תכנית מאושרת להיתר בניה מס' 9 20100266 )במ"ר(: קומה שטח עיקרי שטחי שירות סה"כ 2,497.3 2,247.0 4,827.7 3,326.8 2,977.7 2,977.7 2,977.7 2,793.7 2,656.7 942.7 942.7 29,168 2,497.3 2,247.0 3,832.0 509.4 99.6 99.6 99.6 99.6 99.6 99.6 99.6 9,783.0 995.7 2,817.4 2,878.1 2,878.1 2,878.1 2,694.1 2,557.1 843.1 843.1 19,385 מרתף 3 מרתף 2 מרתף 1 קרקע ראשונה שניה שלישית רביעית חמישית שישית שביעית סה"כ טפסי 4 ותעודת גמר: ביום 17.7.2008 התקבלה תעודת גמר להיתר מס' 20070190. ביום 21.3.2012 התקבל טופס 4 עבור תוספת אגף דרומי לבית אבות "אחוזת בית" בן 7 קומות מגורים ע"ג קומת קרקע ושלושה מפלסי מרתף, אשר נבנה לפי היתר בניה מס' 20100266. ביום 18.3.2013 התקבל טופס 4 עבור גשר בין שני בתי אבות "משען" ו"אחוזת בית" - בין דרך הפארק 1 ו- 3, אשר נבנה לפי היתר בניה מספר 20070190. חלק ב' המרכז המסחרי: מס' היתר 178/91 164/92 33/93 20080109 20150001 תאריך מתן היתר מטרה תוספת לבית אבות קיים לאשר מרכז מסחרי תכנית שינויים העברת מזנון בית הקולנוע ממקומו והפיכת החלל המתפנה למחסן, החלפת שטח עיקרי בשרות משטח ישיבה במקום 3 חניות ע"י הצבת דק פריקה שתגיע עד קצה עומק המפרץ 24.9.1991 5.8.1992 16.3.1993 28.4.2008 5.1.2015 9 שטח כולל של בית בית הדיור המוגן. בשטח כלולה תוספת שטח עיקרי של 64.94 מ"ר למשרדים בקומת קרקע לפי היתר בניה מס' 20100267.
-20- להלן שטחי הבניה לפי תכנית מאושרת להיתר בניה מס' 20080109 )במ"ר(: קומה שטח עיקרי שטחי שירות סה"כ 322.2 322.2 מרתף א' 3,732.1 2,732.4 מרתף ב' 999.8 2,458.1 613.1 קרקע 1,845.0 1,875.9 609.5 א' 1,266.4 8,388.3 4,277.2 סה"כ 4,111.2 10.4 סיכום זכויות בניה להלן יתרת זכויות הבניה לניצול בפרויקט )שטחים עיקריים(: חלק בנכס שטח עיקרי - לפי תב"ע שטח עיקרי בנוי - לפי היתר בניה יתרת שטח עיקרי (מ"ר) (מ"ר) (מ"ר) 0 19,450 19,450 חלק א' - דיור מוגן 14 4,111 חלק ב' - קומפלקס מסחרי 4,125
-21-11. המצב המשפטי 11.1 הרישום בלשכת רישום מקרקעין עפ"י דף מידע מפנקס הבתים המשותפים המתנהל בלשכת רישום המקרקעין פתח תקווה מיום 6.1.2016 רשומה חלקה 348 בגוש 7650, ששטחה הרשום הינו 15,095 מ"ר כדלקמן: בעלות: שם הבעלים אחוזת בית רעננה דיור מוגן בע"מ מליבו ייזום בע"מ החלק בנכס 99/100 1/100 משכנתאות: על מרבית מהיחידות בבית המשותף רשומה משכנתא מדרגה ראשונה לטובת משמרת חברה לשירותי נאמנות בע"מ. הערות אזהרה: על חלק מהיחידות בבית המשותף רשומות הערות אזהרה לטובת דיירים בבית הדיור המוגן, בגין הסכמים שנחתמו עם דיירים בקשר עם זכות שימוש למגורים ביחידות בבית הדיור המוגן. על היחידה הידועה כחלקת משנה 442 לטובת חברת החשמל לישראל בע"מ בגין הסכם מיום בבית המשותף רשומה הערת אזהרה 10. 3.9.2013 11.2 תקנון מוסכם של הבתים המשותפים לגוש 7650 חלקה 348 הבית המשותף הנדון מתנהל על פי תקנון מוסכם המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. להלן מספר סעיפים רלוונטיים מהתקנון: הרכוש המשותף או חלק ממנו שבתחומי כל מבנה למעט הקרקע שבתחום כל מבנה יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה בלבד, ולפיכך תחול חובת השתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף המבני או חלק ממנו שבתחומי כל מבנה על כל בעלי הדירות באותו מבנה, למעט יחידה 384/442 שלא משתתפת בהוצאות הרכוש המשותף וכל הוצאה אחרת. יחידה זו מתחזקת את עצמה בלבד. 10 עפ"י הסכם זה )הוצג בפנינו( רכשה חב' החשמל מהבעלים את חדר הטרפו המצוי בקומת מרתף ראשון במרכז המסחרי.
-22- כל זכויות הבניה ו/או אחוזי הבניה הקיימים במקרקעין עליהם שוכן הבית המשותף על פי כל תכנית בנין ערים החלה עליהם בעת רישום תקנון זה, וכמו כן כל זכויות הבניה העתידיות שיהיו במקרקעין ו/או אחוזי הבניה העתידיים, על פי כל תכנית בנין ערים שתחול עליהם לאחר רישום תקנון זה ו/או על פי הקלות, וכל זכות ו/או רשות לבצע בניה ביחס למקרקעין יהיו נתונים לבעלי יחידה 348/16 בלבד. היטלי השבחה ו/או מיסים ו/או אגרות למיניהן, בגין ניצול זכויות הבניה כאמור לעיל, יחולו על בעלי יחידה 348/16 בלבד. לבעלים של יחידה 348/16 תהא, בכל עת, הזכות לבנות על השטחים הצמודים ליחידה זו כל בנייה מכל סוג, לרבות הרחבה של יחידות ו/או תוספת של יחידות חדשות, בהתאם לרישיון כדין מאת הרשויות המוסכמות ולנצל את אחוזי הבניה הקיימים והעתידיים שניתן לבנות על השטחים הצמודים מתחת לפני הקרקע עד רום הרקיע. וכן תהא לבעל יחידה 348/16 הזכות לבצע כל פעולה, כפי שיידרש לשם קבלת היתר בניה ולהגיש ולחתום לשם כך על כל בקשה, תוכנית, תשריט וכל מסמך אחר, ללא צורך בהסכמת יתר בעלי היחידות או מי מהם ו/או בעלי הזכויות ו/או מי מהם והסכמת בעלי היחידות ובעלי הזכויות הבלתי חוזרת ניתנת בזאת מראש. הגג/ות והקיר/ות שייווצרו כתוצאה מכל בניה נוספת, יהיו צמודים ליחידה מס'.348/16
-23-12. ענף הדיור לאוכלוסיה המבוגרת ענף הדיור לאוכלוסיה המבוגרת הידוע כ"דיור מוגן" Housing( )Senior Living החל להתפתח בארץ החל משנות השמונים, בעקבות תמורות רבות שחלו במערך השירותים לאוכלוסייה לגיל השלישי. מטרת הדיור לאוכלוסיה המבוגרת הינה פתרון בעיות הדיור של האוכלוסייה המבוגרת, וזאת לאור הגידול שחל במספרם של אוכלוסיית הגיל השלישי בישראל והעלייה בתוחלת החיים. בית דיור לאוכלוסיה המבוגרת הינו מבנה או קבוצת מבנים הכוללים יחידות דיור בנות חדר אחד עד ארבעה חדרים, בהן מתגוררת אוכלוסיה מבוגרת ועצמאית, אשר מקבלת מערכת של שירותים תומכים מהנהלת הבית, אך מנהלת אורח חיים עצמאי. מרבית המרכזים לדיור לאוכלוסיה המבוגרת ממוקמים באזור גוש דן, אזור השרון ואזורים נוספים עד לגבול דרום ראשון לציון. הענף מחולק לשוק ציבורי ולשוק פרטי. השוק הציבורי מיועד בעיקרו לאוכלוסיה מבוגרת שזכאית לסיוע מהמדינה ובולטות בו חברות ממשלתיות. השוק הפרטי מיועד בעיקרו לאוכלוסיה מבוגרת מבוססת כלכלית ומטרתו מתן פתרון דיור נח, ושיפור איכות החיים של האדם בגיל השלישי. ההבדל העיקרי בין השוק הציבורי לפרטי הוא בסל השירותים, בסטנדרט המבנה ויחידות הדיור ובגורם המממן. הבחנה בין בית אבות לבית דיור לאוכלוסיה המבוגרת ההבחנה בין בית אבות לבין בית דיור לאוכלוסיה המבוגרת )"דיור מוגן"( נסובה בעיקר סביב יכולתו של הדייר לנהל אורך חיים עצמאי. בית אבות פונה בעיקר לדיירים הנזקקים בראש ובראשונה לעזרה תפקודית יומיומית )ובשל כך נדרשים לקבל שירותים רבים(, לעומת בתי הדיור לאוכלוסיה המבוגרת המאוכלסים בדיירים עצמאיים. בשל כך, התשלומים בבתי אבות נגבים, בדרך כלל, על בסיס חודשי, בהתאם לשהות בפועל בבית האבות, בעוד שבבית הדיור לאוכלוסיה המבוגרת יש הפרדה בין תשלום הפיקדון, המהווה את התשלום בגין הזכות להשתמש ביחידת הדיור, לבין התשלומים עבור השירותים השונים )דמי אחזקה(. בנוסף, לאור השוני בדיירים בין בית האבות לבין בית הדיור לאוכלוסיה המבוגרת הרי שתקופת השהייה הממוצעת של דיירים בכל אחד מהסדרים אלו הינה שונה )בבית אבות תקופת השהייה הממוצעת קצרה יותר( ובשל כך בבית אבות אין לשוהה במקום שום זכות קניינית ו/או רישומית כזאת או אחרת, על היחידה בה הוא שוהה, וזאת בניגוד לדייר בבית הדיור לאוכלוסיה המבוגרת המקבל זכות שימוש ביחידה ואף יש לו אפשרות לרשום לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בגין זכות זו.
-24- הענף הפרטי התפתחות הענף נבעה מעלייה ברמת החיים הכוללת בארץ ועלייה בשיעור האוכלוסייה המבוגרת בעלת היכולות מכלל האוכלוסייה. בית הדיור לאוכלוסיה המבוגרת הפרטי פונה אל לקוחות פרטיים, מיועד לתת מסגרת סביבתית שלמה, נוחה ומקלה לאדם המבוגר, הכוללת סל שירותים מגוון ורחב. בהתאם לכך, הדיור לאוכלוסיה המבוגרת הפרטי מציע לדייריו לגור בקומפלקסים מפוארים עם שטחים ציבוריים נרחבים, כאשר הדייר נהנה ממכלול שירותי נוחות כלליים, משירותים רפואיים מסוימים, מחיי חברה ותרבות עשירים וממתקנים כגון בריכת שחיה, ספא וחדרי כושר. בנוסף לאמור, מתאפיין שוק הדיור לאוכלוסיה המבוגרת הפרטי במבנה בעלויות מבוזר עם מספר רב של חברות שפעילות בשוק, כאשר הגופים הגדולים ביותר הפעילים בשוק זה הינם רשת "משען" )כ- 2,600 יח"ד(, רשת "מגדלי הים התיכון" )1,305 יח"ד ו- 325 יח"ד בהקמה 11 בגני תקווה(, רשת "אחוזות רובינשטיין" )כ- 1,250 יח"ד(, ורשת "בית בכפר" )כ- 830 יח"ד(. להלן פילוח פעילות שוק הדיור המוגן )עפ"י מס' יח"ד(: יח"ד מס' "משען" 676 750 2,038 830 1,305 2,566 1,249 "אחוזת רובינשטיין" "מגדל הים התיכון" "בית בכפר" "בית בלב" "עד 120" אחרים חוק הדיור המוגן ביום 3.6.2012 פורסם ברשומות חוק הדיור המוגן, התשע"ב - 2012 )להלן: "החוק"(, שעיקרו הסדרת רישוי בתי דיור מוגן, הסדרת נושאים והוראות לגבי עריכת הסכמי התקשרות בין בעל הרישיון לבין מי שמבקש להיות דייר בבית, העמדת בטוחות לדיירים להבטחת השבת כספי פיקדון, תנאים לפינוי דייר, הגדרת סל שירותי החובה שיש לספק לדיירי הבית, הוראות לגבי מנגנוני העלאת גובה דמי האחזקה השוטפים, הסדרת מנגנוני אחריות, פיקוח, אכיפה וענישה וכיו"ב. 11 מקור הנתונים: דירוג דן אנד ברדסטריט - דיור מוגן לפי מספר יחידות דיור לשנת 2014. לגבי מספר יחידות הדיור במגדלי הים התיכון עפ"י נתונים בפועל.
-25- החוק קובע, כי בעל רישיון של בית שבו 250 דירות לפחות, יבטיח כי בבית תפעל מחלקה סיעודית והוא יאפשר לדייר הבית הנדרש לאשפוז מקום באותה מחלקה )אלא אם ניתן לו פטור מחובה זו על פי חוק(. בהתאם להוראות החוק, כל ההסכמים שהיו צמודים לשער הדולר קודם ליום 3.12.2012 יוצמדו החל ממועד זה למדד המחירים לצרכן. תחילתו של החוק הינה 6 חודשים ממועד פרסומו ברשומות, אולם לגבי חלק מהוראות החוק נקבעו מועדי תחולה מאוחרים יותר. עובר למועד חוות הדעת )פברואר 2016(, אושרה בהצבעה בכנסת בקריאה טרומית, הצעת חוק פרטית לתיקון סעיף הבטוחות בחוק לפיו, בין היתר, יושתו באופן מלא על מפעיל בית 12 הדיור המוגן העלויות הכרוכות במתן הבטוחות לדיירים. נציין, כי הצעת החוק נמצאת בשלבים ראשונים וייתכנו שינויים בהצעה )וייתכן אף מהותיים( בטרם תובא לאישור בקריאה ראשונה בכנסת. הביקוש וההיצע בענף עפ"י נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסוף שנת 2014 חיו בישראל כ- אלף 900 תושבים בני 65 ומעלה, המהווים כ- 11% מתושבי המדינה. קרוב למחצית מהם מעל גיל 75. מאז 1995 חלקם של בני 65 באוכלוסייה היה יציב, אך על פי התחזיות עד שנת 2035 באוכלוסייה יהיה כ- 15% וצפוי למנות 1.66 מיליון איש. חלקם ההתפתחות בענף הדיור לאוכלוסיה המבוגרת הביאה לפתיחה של בתי דיור חדשים לאוכלוסיה המבוגרת ולתחרות מחירים בין בתי הדיור השונים לאוכלוסיה המבוגרת. כמו כן, קיימת עליה ניכרת במגוון השירותים ומתן הפתרונות המוצעים לאדם המבוגר בביתו וסביבתו, וכפועל יוצא מהווים תחליף עבור האדם המבוגר למעבר לבתי הדיור לאוכלוסיה המבוגרת. 12 בשונה מהמצב כיום שבו המפעיל נושא ב- 20% מהעלות והדייר נושא ב- 80% מהעלות.
-26- התייחסות למיתוג/מוניטין בתחום בתי הדיור לאוכלוסיה המבוגרת הפרטיים פועלים כמה עשרות גופים. התחום מבוזר כך שפועלים בו באופן יחסי מספר רב של גופים, מבלי שניתן להצביע על מותג מוביל דומיננטי. קיימת תחרות בין גופים המנסים לבנות רשת מרכזים בכל הנוגע לפריסת המרכזים ולמהירות התפתחות הרשת, וההערכה בשוק הינה שמבנה התחרות עשוי להשתנות בעתיד כחלק מתהליך המעבר החזוי משוק מבוזר לשוק ריכוזי יותר. בתי הדיור לאוכלוסיה המבוגרת מתחרים זה בזה בעיקר על בסיס גיאוגרפי ורמת הבתים מבחינת סטנדרט הבניה ומגוון השירותים המוצעים לדייריהם. למעשה, קיימת שונות גדולה בין הבתים הבאה לידי ביטוי במיקום, בסטנדרט הבניה, באופי הבינוי )צמודי קרקע, בנייה רוויה(, בתמהיל יחידות הדיור, במגוון השטחים הציבוריים )מועדון, חדר כושר, בריכה, ספא, ספריה חדרי חוגים והרצאות, בית כנסת, קפיטריה וכו'(, במגוון השירותים שהבית מציע לדייריו )קומפלקס שנותן מענה לצרכיו של האדם המבוגר בהתאם לכושר תפקודו. שירותים רפואיים, פעילות חברתית ותרבותית, שירותי הסעדה, שירותי רווחה וכיוצ"ב( ובוותק הבית והניסיון הנצבר של הצוות המקצועי בהפעלת הבית. כפועל יוצא מהאמור, קיים קושי להצביע על יתרון מוכח שקיים לרשת או בית דיור מוגן מסוים, הבא לביטוי בהכנסות יתר לעומת רשת או בתי דיור דומים אחרים מסוגם המהווים תחרות ישירה להם. שיטת השיווק בענף הדיור המוגן באופן עקרוני, תשלומי הדייר בבתים של דיור לאוכלוסיה המבוגרת כוללים שני מרכיבים: תשלום חד פעמי במועד הכניסה דמי אחזקה חודשיים שלושת מסלולי ההתקשרות הנפוצים בענף הינם: מסלול פיקדון, מסלול דמי כניסה ומסלול דמי אחזקה מוגדלים, כאשר שתי השיטות הראשונות הינן הנפוצות ביותר, ועיקרן כמפורט להלן: שיטת דמי הפיקדון בשיטה זו הדייר משלם את מלוא מחיר הדירה כפיקדון. תמורת הפיקדון הדייר זכאי לגור בדירה לכל ימי חייו. סכום הפיקדון מוחזר לדייר או ליורשיו עם עזיבת הדירה, 13 כולל הפרשי הצמדה, ובניכוי שחיקה שנתית בשיעור מסוים )בד"כ סביב - 3% 3.5% לשנה( המוגבלת למספר שנים )בד"כ 10-12 שנים(. במידה והדייר ממשיך להתגורר בבית מעבר לתקופה שנקבעה בהסכם כתקופה שלאורכה יחושבו דמי השחיקה, תפסק השחיקה של הפיקדון. 13 בעבר, כשבשוק הנדל"ן בישראל היה נהוג לקיים עסקאות בדולרים, היו פיקדונות אלו צמודים לשער החליפין של הדולר. בעקבות כניסתו לתוקף של חוק הדיור המוגן סכום הפיקדונות צמוד למדד המחירים לצרכן.
-27- מחירי המכירה של זכויות השימוש ביחידות הדיור נקבעים עפ"י תנאי שוק, בהתחשב, בין היתר, בגורמים הבאים מיקומו של הבית, גודל יחידת הדיור וכיוצ"ב. שיטת דמי הכניסה בשיטה זו הדייר משלם רק כ- 60% ממחיר הדירה תמורת הזכות לגור בדירה כל ימי חייו. בשיטה זו השחיקה השנתית של דמי הכניסה הינה גבוהה )20% עד 25% לשנה(, כך שלאחר תקופה של 4-5 שנים נשחק מלוא הסכום ששולם כדמי כניסה. דמי אחזקה בשתי השיטות הנ"ל משלם הדייר בנוסף דמי אחזקה חודשיים קבועים בגין שירותים מוגדרים שונים להם זכאי הדייר. השירותים העיקריים הנכללים בדמי אחזקה אלה כוללים: שירותי תחזוקה וניקיון בסיסי, שירותי שמירה, שירותים רפואיים מסוימים, חוגים, פעילות תרבות וחברה מסוימות, שירותי פקיד קבלה, וכן שימוש במתקנים הציבוריים המצויים בבית. גובהם של דמי האחזקה משתנה לפי אופי הבית, גודל הדירה ומספר הדיירים בדירה )יחיד או זוג(. בנוסף, קיימת בד"כ אופציה של תשלום דמי שכירות חודשיים )במקום דמי פיקדון או דמי כניסה(.
-28-13. הפעילות הכלכלית בפרויקט 13.1 מסגרת ההתקשרות בין החברה לדיירים בבית הדיור המוגן בעת כניסתו של הדייר לבית הדיור לאוכלוסיה המבוגרת נחתם הסכם בין הדייר לבין החברה, המקנה לדייר זכות שימוש ביחידת דיור ושירותים נוספים, וכן זכות שימוש במתקנים השונים במסגרת השטחים הציבוריים בפרויקט, בתמורה לסכום פיקדון חד פעמי וכן תשלומים חודשיים שוטפים כמפורט בהמשך. השירותים אותם מספק הבית כוללים, בין היתר, ארגון פעילויות חברתיות )כגון הרצאות, טיולים, הקרנת סרטים, הופעות אמנים וכיוצ"ב(, ארגון חוגים בתחומים שונים, שרותי מרפאה ורופא, חדר כושר, ניקיון הדירות, שמירה ותחזוקה כללית. כמו כן קיימות שתי מחלקות המספקת שירותים סיעודיים )שירותים אלו ניתנים במבנה סמוך(. הדייר זכאי לקבל מהחברה בעלת הנכס בטוחות להבטחת השבת יתרת הפיקדון בדרך של רישום משכנתא מדרגה ראשונה בהתאם להוראות חוק הדיור המוגן. הגם שההסכם בין החברה לדייר אינו קצוב בזמן, ניתן לסיים את ההסכם ע"י הדייר בכל עת בהודעה מוקדמת. החברה רשאית אף היא, במקרים קיצוניים, להביא לכדי סיומו של ההסכם בהודעה מוקדמת. הוצג בפנינו הסכם סטנדרטי שנחתם בין החברה לדייר ממנו עולה, כי בתמורה לזכות השימוש ביחידת הדיור ובשטחים הכלליים בפרויקט מפקיד הדייר פיקדון בגובה שנקבע בהסכם )משתנה בהתאם לסוג הדירה(, כאשר הפיקדון אינו נושא ריבית והוא מחולט ע"י החברה בשיעור שנתי קבוע במשך תקופה קצובה. יתרת הסכום הבלתי מחולטת כוללת הפרשי הצמדה. תשלומים נוספים: דמי שירותים ואחזקה עפ"י ההסכם, הדייר מתחייב לשלם סכום חודשי קבוע בגין שירותים ואחזקה. דמי השירותים צמודים למדד, כאשר החברה רשאית להגדיל את דמי השירותים מעבר לעליית המדד עקב גידול בעלויות אספקת השירותים הכלליים, בהתאם לחוק הדיור המוגן ועפ"י מנגנון המפורט בהסכם. ארנונה, טלפון, חשמל ושונות הדייר משלם ישירות לעירייה את החיוב השוטף של הארנונה העירונית בגין היחידה, בתוספת חלק יחסי מהארנונה החלה על השטחים המשותפים. הדייר מתחייב לשלם בגין שימוש בטלפון וכן עבור החשמל והמים על מכסה מסוימת לה הוא זכאי בהתאם להסכם עם החברה. בנוסף לשירותים הכלליים בגינם משולמים דמי השירותים, כאמור לעיל, מעמידה החברה לרשות הדייר שירותים נוספים וזאת תמורת תשלום נפרד.
-29-13.2 נתונים כלכליים דיור מוגן להלן ריכוז הנתונים הכלכליים של תפעול בית הדיור המוגן, כפי שנמסרו לנו ע"י הנהלת החברה )נכון למועד הקובע 31.12.2015(: סעיף אגף צפוני אגף דרומי סה"כ 332 92 240 דירות לשיווק 40 19 21 דירות פנויות יתרת פיקדונות כ- 162,525 א' כ- 114,868 א' כ- 277,393 א' הכנסה מחילוט לשנת כ- 4,327 א' כ- 3,796 א' כ- 8,123 א' 14 2015 שיווק הדירות: עפ"י מידע שנמסר לנו מהחברה עולה, כי מדיניות החברה הינה לשיווק הדירות עפ"י מסלול דמי פיקדון, אשר בעיקרם מחולטים בשיעור שנתי של 3.5% כולל מע"מ במשך 12 שנים הראשונות. הוצג בפנינו מחירון דירות עדכני של החברה, לפיו מחירון דירות ומכירות בפועל משווקות הדירות בפרויקט. כמו כן, הועברו לידינו נתוני מכירות של דירות בפרויקט. מהנתונים עולה, כי מרבית הדירות ששווקו בשנים האחרונות הינן במסלול דמי פיקדון, עם שיעור שחיקה של 3.5% כולל מע"מ, לתקופה של 12 שנים. בהקשר זה נציין, כי תשלום הפיקדון החד-פעמי, באופן שהיתה גמישות בנושא אפשרה החברה בעבר לתשלום חודשי )עפ"י חלק מהפיקדון החד-פעמי הנדרש לדייר האפשרות להמיר מפתח המרה קבוע(. שיפוץ האגף הצפוני הוותיק: כפי שנמסר לנו, החברה מתכננת ביצוע שיפוץ יסודי של האגף הצפוני הוותיק ובכלל זה, בין היתר, שיפוץ שטחים ציבוריים, החלפות מערכות, לרבות מעליות, החלפת הציפוי החיצוני של המבנים, הצרחת שטחים שונים לניצול יעיל יותר של השטחים, איחוד דירות ועוד. עפ"י תקציב השקעות שהוצג בפנינו סה"כ עלות השיפוץ נאמדת בכ- 14,250 אלפי. 14 פעולת החילוט הינה פעולה חשבונאית המתבצעת בספרי החברה, בהתאם לחוזים שנחתמו עם הדיירים. הסכום כולל מע"מ.
-30- פעילות הניהול: פעילות הניהול כוללת את שירותי הבית המסופקים לדיירים, בגינם משולמים אחזקה 15 חודשיים קבועים, וכן את פעילות המחלקות הסיעודיות הסיעודיות ראה בהרחבה בהמשך(. להלן תוצאות פעילות ניהול בית הדיור המוגן בשנתיים האחרונות: דמי )בנושא המחלקות 2014 24,740,617-21,925,167-5,525,104-2,709,654 2015 25,491,426-22,363,023-5,484,414-2,356,012 סעיף סה"כ הכנסות סה"כ הוצאות תפעול הוצאות הנהלה וכלליות סה"כ נטו הערות (*) ההכנסות אינן כוללות תשלומים חודשיים המשולמים ע"י חלק מהדיירים חלף פיקדון )כאמור, קיים מנגנון המרה של חלק מדמי הפקדון לתשלום חודשי(. )*( להלן תוצאות פעילות ניהול המחלקה הסיעודית בשנתיים האחרונות: 2014 11,323,335-8,620,821-2,655,000 47,514 2015 10,825,787-9,346,326-2,638,209-1,158,748 סעיף סה"כ הכנסות סה"כ הוצאות תפעול ישירות דמי שכירות ל"משען" סה"כ נטו הערות (1) (2) (3) הערות: כפי שנמסר לנו ע"י החברה, במהלך שנת 2015 חלה ירידה זמנית בשיעורי התפוסה במחלקה הסיעודית )כ- 94% שיעור תפוסה לעומת כ- 97% בשנים 2013-2014(. כמו כן נמסר לנו, כי עובר למועד חוות הדעת )רבעון ראשון של שנת 2016( שיעור התפוסה עומד על כ- 98%. כפי שנמסר לנו ע"י החברה, הגידול בהוצאות השוטפות נובע בעיקר מעלייה בשכר עבודה )גידול בשכר מינימום(. תשלום שכירות המשולם לחב' משען בעלת הזכויות במבנה שבו ממוקמות המחלקות הסיעודיות. כמפורט בהמשך חוות הדעת, הסכם השכירות עם חב' משען לגבי המחלקה הסיעודית מסתיים ב- 31.1.2021. דמי השכירות המשולמים מגלמים, בין היתר, גם החזר השקעה שביצעה חב' משען בהקמת המחלקה )1( )2( )3( 15 בהקשר זה נציין שוב שחוק הדיור המוגן קובע, כי בעל רישיון של בית שבו 250 דירות לפחות, יבטיח כי בבית תפעל מחלקה סיעודית.
-31- הסיעודית. עפ"י הערכת החברה, בעת חידוש חוזה השכירות, ככל שיחודש, ישולמו דמי שכירות ראויים כמקובל בסביבה. סכום הגרעון התפעולי של המחלקה הסיעודית עד לתום תקופת חוזה השכירות הוערך ע"י החברה בסך כולל של כ- 3,727 אלפי )בערכים נומינליים(. הסכם שכירות המחלקות הסיעודיות: ביום 9.8.2011 נחתם תיקון לחוזה שכירות מיום 18.1.2007 בין ח.ל.צ )"משען"( לבין אחוזת בית מרכז מסחרי ודיור לגיל הזהב )"אחוזת בית"( בדבר הפעלת שתי מחלקות מחלקה אחת סיעודית ומחלקה אחת לתשושי נפש בבית האבות הסיעודי משען רעננה. בהתאם לחוזה המקורי, תקופת השימוש נקבעה לתקופה של 60 חודשים עוקבים, שתחילתה במועד מסירת החזקה במחלקות לידי אחוזת בית )קרי, מיום 15.12.2008 ועד ליום 14.12.2013(, ובנוסף ניתנה לאחוזת בית זכות הברירה )אופציה( להאריך את תקופת השימוש לשתי תקופות נוספות: הראשונה בת 60 חודשים עוקבים מתום תקופת השימוש והשנייה בת 36 חודשים מתום התקופה הנוספת הראשונה. בהתאם לתיקון לחוזה המקורי, זכות הברירה )אופציה( שהוענקה לאחוזת בית להאריך את תקופת השימוש בשתי תקופות בוטלה, ובמקומה נקבע כי תקופת השימוש תוארך עד ליום 31.1.2019 או עד ליום 31.1.2021, זאת ככל שהחוזה מיום 17.12.2008 בין משען לבין עמל מעל ומעבר בע"מ, עמל סיעודית בע"מ ועמל בשרון בע"מ )שלושתן ביחד "המפעיל"( )"חוזה המפעיל"(, ולפיו נתנה משען למפעיל את הזכות לנהל ולהפעיל את בית האבות משען רעננה )למעט המחלקות( יוארך בשנתיים נוספות עד ליום 31.1.2021 כך שתקופת השימוש של המחלקות תהיה מקבילה להארכת תקופת חוזה המפעיל, ככל שיוארך כאמור. דמי השימוש בתמורה לזכות השימוש במחלקות, בחדרים הנוספים, בשטח המעבר ושטחי הציבור, אחוזת בית מתחייבת לשלם למשען דמי שימוש חודשיים קבועים. משען מתחייבת לבצע, על חשבונה, את השינויים וההתאמות המפורטים בתוכניות ובמפרט הנספח לחוזה לצורך הכשרת המחלקות כמחלקות לסיעוד ולתשושי נפש.
-32- מאזן תפעולי נורמטיבי דיור מוגן: עפ"י תחזית החברה, לאחר השלמת השיפוץ של האגף הצפוני וככל שיתקדם אכלוס הפרויקט והתייצבות שיעורי התחלופה בדומה לפרויקטים בעלי מאפיינים דומים צפויה פעילות הניהול להתנהל בעודף מאזני. להלן המאזן התפעולי הנורמטיבי החזוי: סעיף סה"כ הכנסות סה"כ הוצאות תפעול הוצאות הנהלה ומכירה סה"כ נטו )במעוגל( נורמטיבי 30,020,249 22,363,023 5,084,311 2,600,000 הערה: המאזן הנורמטיבי הינו בהנחה של אכלוס הפרויקט בשיעור של כ- 95%.
-33-13.3 נתונים כלכליים במרכז המסחרי כל השטחים במרכז המסחרי הינם בבעלות החברה, ומיועדים להשכרה בשוק החופשי. הוצגו בפנינו חוזי השכירות של השוכרים במרכז לחודש דצמבר 2015. המסחרי וכן ריכוז נתוני השכירות נכון מהנתונים עולה, כי המרכז המסחרי פועל בתפוסה מלאה וכולל בסה"כ שטח לשיווק של כ- 4,400 מ"ר. דמי השכירות מחושבים על-פי מנגנון של דמי שכירות בסיסיים, שנקבעו ביחס לשטח המושכר ולמרביתם קיימת חלופה של תשלום לפי אחוז מסוים מהפדיון, לפי הגבוה מביניהם, וזאת למעט מתחם בתי הקולנוע שלגביו נקבעה חלופת פדיון בלבד. להלן התפלגות ההכנסות והשטחים הפנויים במרכז המסחרי: הקומה מס' יחידות שטח לשיווק במ"ר אחוז משטח לשיווק דמי שכירות חודשיים )ללא הכנסה מפדיון( אחוז מסה"כ הכנסה (*) 24% 1,060 מרתף 1 80% 320,787 50% 2,197 קרקע 13 2% 7,374 2% 105 גלריה 1 18% 70,289 24% 1,071 א' 7 100% 398,450 100% 4,434 סה"כ 22 )*) הכנסה מפדיון בלבד. הערות: דמי השכירות הבסיסיים צמודים למדד המחירים לצרכן. השטחים לשיווק הינם עפ"י הסכמי השכירות. הכנסה מפדיון עפ"י נתוני החברה לחודשים 1-12/2015, דמי השכירות בגין פדיון עבור בתי הקולנוע והתוספת מעבר לדמי השכירות הבסיסיים לשוכרים אחרים הינה בחישוב שנתי כ-. 577,500
-34- פעילות הניהול: החברה משכירה את השטחים בפרויקט, גובה מהשוכרים דמי שכירות ודמי ניהול ומבצעת את פעולות האחזקה הנדרשות. בחוזי הניהול של שוכרי השטחים במרכז המסחרי נקבע, כי דמי הניהול יגבו על בסיס COST+15% )למעט לגבי שוכרים בודדים(. במסגרת הפעלת המרכז המסחרי מפעילה החברה חניון פתוח מדרום למרכז המסחרי, בשטח של כ- 6.2 דונם, אותו היא שוכרת עפ"י הסכם שנחתם בשנת 2007 )הוצג בפנינו( בינה לבין מרכז משען בע"מ בעלת הזכויות במקרקעין. עפ"י ההסכם, תקופת השימוש מוארכת אוטומטית לתקופות בנות 12 חודשים כ"א, אלא אם החברה הודיעה למשען שהיא אינה מעוניינת בהארכה לתקופה הנוספת. נציין, כי השוכרת "טיב טעם" משתתפת בחלק מעלות שכירות החניון. להלן תוצאות פעילות הניהול בשלוש השנים האחרונות: 2013 2014 2015 סעיף 1,867,917 1,860,550 1,867,662 דמי ניהול - 1,646,400-1,908,468 הוצאות ניהול - 1,990,864 221,517-47,918-123,202 סה"כ נטו כפי שנמסר לנו, העלייה בהוצאות הניהול נובעת בעיקרה מגידול בשכר מינימום 16 לעובדים. עוד נמסר לנו, כי בכוונת החברה לאזן את פעילות הניהול, ע"י מימוש זכותה לעדכן את דמי הניהול המשולמים או לחילופין צמצום שירותי השמירה והאחזקה במתחם עד לרמה ההכרחית. בהקשר זה הועבר לעיוננו תקציב לשנת 2016, שהוכן על ידי החברה, לפיו פעילות הניהול צפויה להתנהל באיזון. 16 השפעה ניכרת על הוצאות השמירה והתחזוקה.
-35-14. עקרונות השומה קיימות שלוש שיטות עקרוניות להערכת שווים של נכסי מקרקעין: שיטת ההשוואה השיטה מבוססת על הערכת שווי השוק של הנכס בהסתמך על עסקות, שנעשו בנכסים אחרים, הדומים לנכס המוערך - במיקומם, אופיים ומידת סחירותם. שיטת היוון ההכנסות בשיטה זו שווי הנכס יקבע ע"י היוון ההכנסה המתקבלת, או עשויה להתקבל ממנו לאורך זמן. פעולת ההיוון נעשית לפי שער ריבית, ששיעורו נקבע בהתאם לאופי ורמת הסיכון הגלומה בהכנסה השוטפת מהנכס. שיטת ההוצאה )השווי הפיזי( שווי השוק לפי שיטה זו מוערך לפי העלויות הצפויות להקמת נכס הדומה לנכס הנדון )שווי קרקע כריקה ופנויה, בתוספת עלות הפיתוח והקמת המבנים ובניכוי הפחת לסוגיו השונים באם קיים(. טכניקת החישוב הידועה כ"גישת החילוץ" Value( )Residual מבוססת על שיטת ההוצאה. בגישה זו מחשבים את שווי הקרקע ע"י חילוץ משווי הנכס הבנוי וזאת ע"י הפחתת רווח יזם ראוי ועלות הבניה והפיתוח. התייחסות לנכס הנישום: נשוא חוות הדעת הינו קומפלקס משולב של בית דיור לאוכלוסייה המבוגרת ומרכז מסחרי. בית הדיור לאוכלוסייה המבוגרת: בית דיור לאוכלוסייה המבוגרת הינו נכס המיועד )עפ"י תב"ע( ונבנה עפ"י פרוגראמה התואמת שימוש של בית דיור לאוכלוסייה המבוגרת. בית דיור פעיל לאוכלוסייה המבוגרת הינו נכס עסקי המופעל ע"י הנהלה מרכזית, ולפיכך הדרך הנכונה להערכת שוויו הינו היוון תזרים המזומנים העתידי. לצורך חישוב תזרים המזומנים יש להביא בחשבון את המרכיבים המפורטים להלן: תזרים המזומנים החיובי בעת החלפת דייר )תקבול בערך דירה מלא מדייר נכנס מול החזר פיקדון לאחר שחיקה לדייר יוצא(. הכנסה צפויה מדירות פנויות. רווח מפעילות ניהול ואחזקה שוטפת. הוצאות מע"מ - שחיקת הפיקדון הינה הכנסה לחברה ולפיכך החברה מחויבת בתשלום מע"מ.
-36- פחת כלכלי הוצאה הנאמדת בשיעור מסוים מעלות בניה ישירה המוערכת של המבנים )הינה למעשה הגורם האחראי ליצירת מקור כספי עתידי לחידוש ציוד ותחזוקה פיסית של הבניינים לאורך השנים(. המרכז המסחרי: השיטה הנכונה להערכת שווי הנכס הינה שיטת היוון ההכנסות שכן זרם ההכנסות הצפוי לבעלי הנכס מהווה אינדיקציה ישירה לסכום שמשקיע פוטנציאלי סביר יהיה מוכן לשלם בעד רכישת הזכויות בנכס. קביעת שיעורי ההיוון: ככלל, שיעור ההיוון משקף את התשואה הדרושה, כדי להוות כוח משיכה להשקעת הון. מכאן, שבחירת השער המתאים מהווה גורם מכריע בקביעת השווי. שיעורי ההיוון לתזרים הצפוי להתקבל מהנכס הינם פועל יוצא של שיעורי ההיוון המקובלים כיום לנכסים מניבי תשואה, כאשר שיעור ההיוון המקובל בשוק נקבע בנקודת זמן מסוימת, לסוג נכסים מסוים, ובהקשר של שיעור הריבית והציפיות האינפלציוניות במשק באותה עת. לצורך קביעת שיעורי ההיוון למרכיבי ההכנסה השונים הצפויים להתקבל בנכס משתמשים בגישת ההשוואה לפיה בוחנים עסקאות לנכסים מניבים בעלי מאפיינים דומים, ככל הניתן, תוך ביצוע התאמות נדרשות. שיעורי ההיוון לתזרימי המזומנים הצפויים יבטאו את הסיכון )השונה( הקיים ממרכיבי תזרים המזומנים. בכל אחד למותר לציין, כי קיים קושי לנתח את עסקאות ההשוואה באופן פרטני של כל מרכיב התזרים, ולפיכך, עסקאות ההשוואה משמשות למעשה לצורך בחינת סבירות תוצאת שיעור ההיוון הכולל המתקבל בנכס הנישום )לאחר קביעת שיעור ההיוון הפרטני לכל מרכיב תזרים(. סקירה כללית לגבי מצב שוק הנכסים המניבים: שוק הנכסים המניבים מתאפיין בשנים האחרונות בעלייה ניכרת בביקוש לרכישת נכסים ע"י גופים מוסדיים, וזאת בשל המרווח הגדול שנוצר בין התשואות בשוק האג"ח הסולידי )ממשלתי וקונצרני( לבין התשואות מנדל"ן מניב וכן, בשל הרצון לגוון את תיק הנכסים שלהם )על רקע המשבר העולמי(. כמו כן מאופיין השוק בהעדר היצע של נכסים איכותיים המוצעים למכירה וזאת בשל העדר אפיקי השקעה אלטרנטיביים וטובים יותר לשימוש בכסף.
-37- עסקת רכישת בית דיור מוגן: ביום 17.6.2015 מסרה קבוצת עזריאלי דיווח מיידי לבורסה, לפיו חברה שבשליטתה התקשרה בהסכם מותלה לרכישת הזכויות של 100% ממניות חברה פרטית המחזיקה ומנהלת את "פאלאס תל אביב", שהינו בית דיור מוגן יוקרתי במרכז תל אביב, הכולל כ- 231 יחידות דיור מוגן ו- 4 מחלקות סיעודיות )העסקה הושלמה ביום 29.7.2015(. התמורה עבור מניות החברה הינה בסך של, מיליון 270 כאשר החברה ציינה בדיווח, כי לצורך קביעת ערך הנכס בעסקה נעשה שימוש בשיעור היוון של כ- 9.25%-9%. הנכס הנרכש הינו חלק מקומפלקס הידוע כ"מרכז ויצמן" המשלב שימושים מעורבים, הכוללים: מרכז מסחרי )קניון(, משרדים, מרפאות, דיור מוגן, מרכז רפואי וחניון תת קרקעי. סיעודי, מלונית - נבהיר, כי קיים קושי לנתח את העסקה באופן פרטני הואיל ולא הוצג המודל התחשיבי שלפיו הוערך הנכס, לא הוצגו מרכיבי התזרים ולא הוצגו מכלול הגורמים והשיקולים בבחינת שווי הנכס. עסקאות לרכישת נכסים מניבים אחרים: מניתוח עסקאות השוואה בשלוש השנים האחרונות עולה, כי שיעור התשואה שנקבע בעסקאות למרכזים מסחריים הינו בטווח של 7.1% עד 8.4%, ובשוק נכסי משרדים/תעסוקה בטווח של 6.8% עד 8.8%. 17 להלן מספר עסקות מכר של נכסים מניבים שנערכו במהלך השנים האחרונות : מרכזים מסחריים: הערות שיעור סכום הרכישה הנכס תאריך התשואה העסקה/ (באלפים) הפרסום 8.23% 130,000 מרכזי מסחרי "לב תלפיות", ירושלים 01/2013 (1) 7.90% 1,022,000 מכירת הזכויות בקניון "רננים" ברעננה ו"סביונים" ביהוד 02/2013 (2) 7.90% 145,500 רכישת מחצית מזכויות בחלקים ב"דיזינגוף סנטר" בת"א 02/2013 8.35% 27,000 רכישת 25% מזכויות בקניון "שמונה באמצע" בקרית שמונה (3) 8.00% 390,000 מחצית מהזכויות בקניון "עיר ימים" - ע"י הראל 03/2013 8.40% 88,750 מרכז מסחרי "השדרה השביעית", באר שבע 05/2013 7.80% 116,000 פאואר סנטר - "one" מודיעין 05/2013 (4) 7.70% 266,000 מכירת הזכויות בקניון "הדר" בירושלים 05/2013 (5) 7.70% 175,000 מכירת הזכויות בקניון "הצפון" בנהריה 7.65% 304,000 רכישת 30% מזכויות ב"דיזנגוף סנטר" בת"א 04/2014 8.12% 34,500 רכישת תחנת תדלוק הכוללת חנות נוחות ומבנה המשמש למשרדים ומסחר 06/2014 (6) 7.13% 171,700 רכישת 51% במרכז מסחרי "G בעמק" בעפולה 02/2015 8.12% 69,000 רכישת 50% במרכז מסחרי "רמלוד" ברמלה 08/2015 17 מקור המידע: פרסומים במגנא וכן מידע הקיים במשרדנו לגבי נכסים שמטופלים על ידנו. שיעורי התשואה המוצגים בטבלה לעיל מבטאים את היחס בין דמי השכירות המתקבלים בפועל נכון למועד הרכישה לבין מחיר הרכישה, ואינם מעידים על שיעורי התפוסה בנכס, וכן מרכיבי שווי אחרים, כגון יתרת זכויות בניה לניצול.
-38- הערות: העסקה בוצעה בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטת הממונה על ההגבלים העסקיים במסגרת אישורו של הממונה לעסקת רכישת השליטה בחב' בריטיש ישראל ע"י חב' מליסרון; שיעור התשואה הינו עפ"י הערכתנו בהתאם לניתוח נתוני התפעול והזכויות בקניונים שנמכרו )הוערכו על ידנו באופן שוטף לצורך הדו"חות הכספיים של חב' מליסרון(. העסקה כוללת רכישת זכויות בחלקים הרשומים בטבלה בשני הנכסים ע"י חב' ריט 1 מחב' אדרי-אל; העסקה כוללת מנגנון של הבטחת תשואה עד 31.12.2017, כאשר במועד העסקה שיעור התפוסה בנכס בדיזינגוף סנטר - 96% ובקניון "שמונה באמצע" - 92%; שיעור התשואה מחושב לפי נתונים שהתפרסמו בהערכות שווי שפורסמו במגנא ע"י אדרי-אל; ביום 20.5.2013 הודיעה חב' ריט 1 כי העסקה בוטלה עקב הפרת תנאים יסודיים ע"י אדרי-אל. העסקה הינה עבור נכס הכולל את הקניון הבנוי ויתרת זכויות הבניה, למעט יתרת הזכויות לדיור מוגן; בסמוך למועד העסקה הוערך שווי הנכס על ידנו עבור הדו"ח הכספי של המוכרת - חב' אזורים. שיעור ההיוון המוצג הינו עפ"י היחס שבין ההכנסה לבין שווי הבנוי עפ"י הערכתנו. העסקה בוצעה בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטת הממונה על ההגבלים העסקיים במסגרת אישורו של הממונה לעסקת רכישת השליטה בחב' בריטיש ישראל ע"י חב' מליסרון; שיעור התשואה הינו עפ"י דיווח חב' מליסרון. העסקה בוצעה בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטת הממונה על ההגבלים העסקיים במסגרת אישורו של הממונה לעסקת רכישת השליטה בחב' בריטיש ישראל ע"י חב' מליסרון; שיעור התשואה הינו עפ"י דיווח חב' מליסרון, כאשר מובטחת תשואה בשיעור זה לתקופה בת 10 שנים כולל התאמת תמורה בסוף התקופה. ביום 7.1.2015 דיווחה קבוצת עזריאלי על התקשרות החברה בהסכם מכר מותלה לרכישת 51% מהזכויות במרכז המסחרי )"הנכס"( מחברת ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ )"המוכרת"(. ביום 5.2.2015 דיווחה חברת ריט 1 )המחזיקה ב- 49% מהזכויות במרכז המסחרי( על מימוש זכות הסירוב הראשון, עבורה וכן בנאמנות עבור ג'יי.טי.אל.וי 1, שותפות מוגבלת.)"JTLV"( בהתאם לעסקה, 31% מהנכס יירכש על ידי ריט 1 ו- 20% מהנכס יירכש על ידי ריט 1 בנאמנות עבור.JTLV (1) (2) (3) (4) (5) (6) מבני משרדים/תעסוקה: תאריך העסקה/ הנכס סכום הרכישה שיעור התשואה הפרסום (באלפים) (1) 6.8% 03/2013 שטחי משרדים המושכרים לממשלה בבאר שבע 85,000 7.75% 03/2013 שתי קומות משרדים במגדל "פלטיניום" בתל אביב 31,500 (2) 7.8% 04/2013 שלושה בנייני משרדים באזור התעשייה ביהוד 236,000 8.80% 57,800 10/2013 שלוש קומות במגדל משה אביב ברמת גן 8.00% 78,200 05/2014 שש קומות ב"בית פסגות" בתל אביב (1) 7.51% 62,000 09/2014 מבנה משרדים באור יהודה (3)(1) 7.5% 10/2014 זכויות )25%( ב"מגדל אלקטרה" בתל אביב 300,000 (1) 8.5% 118,000 10/2014 מבנה משרדים בטירת הכרמל (4) 7.75% 40,000 11/2014 חמש קומות ב"מגדל אביב" בתל אביב (3)(1) 7.5% 12/2014 זכויות )25%( ב"מגדל אלקטרה" בתל אביב 302,500 (1) 8.0% 155,100 12/2014 זכויות )50%( ב"בית קודאק" בפתח תקווה 7.75% 211,180 12/2014 מבנה משרדים ברמת גן 7.47% 02/2015 שתי קומות משרדים במגדל "משה אביב" ברמת גן 36,800 (1) 8.4% 02/2015 מבני תעשייה ולוגיסטיקה באזור התעשייה הצפוני בלוד 27,550 (5) 8.3% 60,250 02/2015 מבנה משרדים בהוד השרון (6) 8.4% 67,500 03/2015 זכויות ב"בית פסגות" בתל אביב )ע"י ריט 1 ( (7) 7.25% 36,839 09/2015 זכויות ב"בית פסגות" בתל אביב )ע"י ריט 1 ( (7) 7.25% 09/2015 זכויות ב"בית פסגות" בתל אביב )ע"י איי.די.איי( 200,000 (8) 7.2% 85,430 12/2015 זכויות במבנה משרדים בתל אביב 7.50% 01/2016 מבנה משרדים ותעשייה בפארק התעשייה בקיסריה 70,000
-39- הערות: נכסים בטיפול משרדנו - מפאת סודיות עסקית נתונים מלאים לגבי עסקאות אלו אינם מוצגים בחוות הדעת עסקת ;Sale&Lease Back במקביל להסכם הרכישה חתמה אמות )הרוכשת( עם המוכרת )מקב' )HP על הסכם שכירות ביחס לשלושת המבנים לתקופה של 7 שנים + שתי אופציות באוקטובר מכרה אלקטרה נדל"ן את זכויותיה בפרויקט, ובדצמבר נענתה אלקטרה השקעות להצעה נוספת למכור את חלקה בפרויקט הנכס כולל כ- 4,000 מ"ר שטחי השכרה וכן 40 מקומות חניה המושכרים במלואם נכון למועד העסקה המבנה מושכר בתפוסה של 96% ל- 7 שוכרים לתקופות שכירות קצרות )2-4 שנים(. כמחצית מדמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן ומחצית צמודה לשער הדולר. הממכר כולל 4,500 מ"ר ו- 79 מק' חניה המושכרים בתפוסה של כ- 98% לכ- 30 שוכרים לתקופות שכירות קצרות עד שנת 2017. התמורה הכוללת בגין הממכר בסך של 67.5 מיליון כוללת הסבת הלוואה שהמוכר קיבל מבנק מסחרי שיתרתה בסך של כ- 34 מיליון איי.די.איי. חברה לביטוח בע"מ רכשה 50% מהזכויות מבניין משרדים בתל אביב המכונה "בית פסגות", זאת לאחר שריט 1, במסגרת הסכמות בין הצדדים, מימשה זכות סירוב ביחס להצעת איי.די.איי לרכישה של חלקים נוספים מן השטחים בנכס. יצוין, כי מרבית הבניין מושכר )כ- 56%( לפסגות בית השקעות בע"מ, עד ליום 31 בדצמבר 2024. הנכס מושכר בתפוסה מלאה לשני שוכרים על פי הסכמי שכירות בתוקף, האחד עד ליום 30.6.2017 )עפ"י פרסומים בעיתונות מהווה 85% מהנכס - מושכר למדינת ישראל( והשני עד ליום 20.5.2020 )עפ"י פרסומים מושכר לקבוצת דלק מוטורס( (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) בתי חולים ובתי מלון: העסקאות שלהלן מהוות למעשה עסקאות תשואה שנערכות במתכונת של Sale & Lease Back בהן, בד בבד עם רכישת הנכס נחתם הסכם שכירות עם המוכרת, עפ"י רוב, לתקופת שכירות ארוכת טווח. תאריך העסקה/ הפרסום הנכס סכום הרכישה )באלפים( תקופת השכירות )בשנים( שיעור התשואה (1) 8.75% 15 85,000 10/2012 בית חולים "אלישע", חיפה (2) 9.00% 15 01/2013 בית חולים סיעודי "בית הדר", אשדוד 70,000 (3) 8.00% 20 64,000 08/2013 בית חולים סיעודי, נס ציונה (4) 7.80% 10 10/2014 זכויות בבית מלון "רימונים", אילת 200,000 בהתחשב במנגנון עדכון שכ"ד - עלייה של 3% ראלי מדי 5 שנים - מתקבל שיעור היוון אפקטיבי של 9.11% ביום 21.2.2013 הודיעה חב' סלע קפיטל )הרוכשת המיועדת( לבורסה, כי עקב אי התקיימות התנאים המתלים בעסקה, העסקה לא הושלמה התשואה הינה החל משלוש שנים ממועד חתימת ההסכם, ובמהלך שלוש השנים הראשונות - תשואה של בין 8.25% ל- 8.75% עסקת,Sale&Lease Back במקביל להסכם הרכישה חתמה חברת ריט 1 )הרוכשת( עם המוכרת על הסכם שכירות ביחס לנכס הנדון לתקופה של 20 שנה. עסקת,Sale&Lease Back בה רכשו חברת סלע קפיטל נדל"ן בע"מ וחברת איסתא נכסים בע"מ מהמוכרת 66.67% מהזכויות במקרקעין ובד בבד חתמו עם המוכרת )נותרה עם 33% מהזכויות( על הסכם שכירות (1) (2) (3) (4)
-40- קביעת שיעורי ההיוון לנכס הנדון: לאור האמור לעיל, שיעורי ההיוון למרכיבי התזרים השונים בנכס הנדון נקבעו כדלקמן: מקור הכנסה תזרימי המזומנים הנובעים מתנועת פיקדונות, מרווחי פעילות הניהול והוצאות פחת כלכלי הכנסות משכירות מסחר והכנסה מפדיון המרכז המסחרי שיקולים עיקריים בבחירת שיעור ההיוון שיעור ההיוון שנקבע הינו בקצה העליון של טווח עסקאות ההשוואה המפורטות לעיל, וזאת בהתחשב במרכיב הסיכון ואי הוודאות בביצוע הערכות שווי לנכסים מסוג הנכס הנדון. יחד עם זאת נציין, כי בעסקאות ההשוואה מגולם 18 מרכיב הפחת הכלכלי בשיעור ההיוון הכולל לנכס, לעומת המקרה הנדון בו מרכיב פחת נוסף מחושב בנפרד ומופחת משוויו הכולל של הנכס, ולפיכך מתקבל, למעשה, שיעור היוון אפקטיבי גבוה מהשיעור שנקבע. המרכז המסחרי פועל בתפוסה מלאה, בתמהיל עסקים מגוון, עם שני עוגנים מרכזיים. כמו כן הובאו בחשבון תנאי השכירויות, מצב התחזוקה והתחרות בסביבה. שימושים בפועל במרכז המסחרי עפ"י הוראות תב"ע מס' רע/במ/ 2001 ו' סה"כ שטחי בתי אוכל במרכז המסחרי לא יעלה על שיעור ההיוון שנקבע 8.75% 200 מ"ר. בפועל, סה"כ שטח קיים המשמש למסעדות/בתי אוכל במרכז המסחרי עולה על ככל הידוע מ"ר. 200 לנו, סוגיה זו לא עלתה בהקשר של רישוי הבניה ומול השוכרים ולפיכך להערכתנו אין בעניין סיכון החורג מעבר לסיכוני השוק הרגילים הבאים לידי ביטוי ממילא בשיעור ההיוון. 7.5% להכנסות ממסחר ו- 8.5% להכנסות מפדיון 18 בתיאוריה השמאית "שיעור היוון כולל" מגלם מרכיבים שונים, כגון ריבית חסרת סיכון, פרמיה בגין סיכון ואי וודאות, פרמיה בגין רמת נזילות נמוכה, פחת, אינפלציה ועוד.
-41-15. גורמים ושיקולים בהערכה בבואנו להעריך את שווי הנכס הנדון הבאנו בחשבון, בין היתר, את הגורמים והשיקולים הבאים: א. ב. ג. ד. ה. מיקום הפרויקט בעיר רעננה בסביבה מאופיינת במבנים לצורכי ציבור, שטחים פתוחים וחקלאיים לצד מבנים המשמשים לתעסוקה ומבני מגורים בבניה רוויה וצמודת קרקע. בסמיכות לפארק ציבורי - "פארק רעננה". הפרויקט ממוקם בסמיכות ובחשיפה לצירי תנועה מרכזיים בסביבה והנגישות אליו צפויה אף להשתפר בשנים הקרובות באופן ניכר עם השלמתו של פרויקט כביש 531, אשר עתיד לשנות את מערך התחבורה בשרון ומצפון לגוש דן. הנכס נשוא חוות הדעת מורכב משני חלקים הניצבים על החלקה: בית דיור מוגן לאוכלוסייה המבוגרת "אחוזת בית" ומרכז מסחרי "פארק מול", המתופעלים באופן נפרד עם הנהלה מרכזית משותפת. המתחרים הקיימים בסביבה. המצב התכנוני זכויות הבניה והשימושים המותרים עפ"י תכניות בנין-עיר מאושרות, ועפ"י היתרים שניתנו לפרויקט. ו. סטנדרט הבניה, רמת הגימור ומצב התחזוקה. המתפנות שטרם שופצו עוברות שיפוץ יסודי. נציין, כי עפ"י מדיניות החברה, הדירות ז. הזכויות המשפטיות בעלות פרטית רשומה בפנקס הבתים המשותפים. ח. תפעול הפרויקט הובאו בחשבון הנתונים של הפעילות הכלכלית של הפרויקט המפורטים לעיל, בכפוף להנחות העבודה ולביאורים שיפורטו במסגרת התחשיב. ט. כאמור, הערכת וההוצאה המפורטים לעיל. השווי תבוצע בשיטת היוון ההכנסות, בהתאם למרכיבי ההכנסה לאור ההבדלים במאפייני שני אגפי בית הדיור המוגן הצפוני הותיק והדרומי החדש נערכה הבחנה בתחשיב בין שני האגפים, למעט נושא התפעול המשותף. י. הזכויות המוערכות זכויותיה של החברה במרכז המסחרי ובבית הדיור המוגן, התחייבויות החברה כלפי הדיירים )יתרת הפיקדונות הבלתי מחולטת(. בתוספת
-42-16. תחשיבי השווי חלק א' בית הדיור המוגן: ריכוז נתוני שיווק ותפעול באור 1 1 2 3 1 4 5 6 7 8 אגף צפוני 240 מספר יח"ד כולל 219 מספר יח"ד תפוסות 21 יתרה לא משווקת 91% שיעור תפוסה 242,360,000 סה"כ דמי פקדון לכלל הדירות 20,440,000 סה"כ דמי פקדון לדירות במלאי 162,525,659 יתרת פיקדונות בפועל 2.99% שיעור שחיקה )ללא מע"מ; עפ"י חוזים( 10% שיעור תחלופה שנתי )לאחר החלפה ראשונה( 6 תקופה עד לגמר החלפה ראשונה )לדיירים קיימים( 14,770,753 הכנסה צפויה מחילוט פקדונות עד לשנה מייצגת 199,947,000 שווי פקדונות מתואם )לחישובי מע"מ( 77,300,000 אומדן תחשיבי לעלות בניה ישירה )לחישוב הפחת( אגף דרומי 92 73 19 79% 196,090,000 44,930,000 114,868,059 2.99% 10% 10 26,498,988 161,774,250 43,500,000 סה"כ בפרויקט 9 10 2,600,000 3,727,000 14,250,000 עודף תפעולי נורמטיבי גרעון מחלקה סיעודית עד לשנה מייצגת - בערכים נומינליים אומדן הוצאות שיפוץ ביאורים: עפ"י נתונים נכון למועד הקובע 31.12.2015. סה"כ דמי הפיקדון לכלל הדירות נקבע לפי מסלול דמי פיקדון סטנדרטי )חילוט בשיעור שנתי של 3.5% כולל מע"מ במשך 12 שנים הראשונות( עפ"י מחירון עדכני של החברה ובהתחשב בעסקאות בפועל בפרויקט. נציין כאמור, כי בעבר היה קיים מנגנון לפיו התאפשר לדיירים להמיר חלק מהפיקדון לתשלום חודשי, ולפיכך, חלק מהעסקאות בפועל כוללות שימוש במנגנון ההמרה האמור. סה"כ דמי הפיקדון לפי מסלול דמי פיקדון סטנדרטי לדירות במלאי נכון למועד הקובע. לצורך התחשיב הנחנו, כי לאחר ההחלפה הראשונה של הדיירים הקיימים בפרויקט יתייצב שיעור התחלופה בהתאם לנתוני תקופת שהייה ממוצעת של דיירים בפרויקטים אחרים בעלי מאפיינים דומים, לגביהם יש בידינו נתוני אקטואריה. בהקשר זה הובא בחשבון, כי החברה מתכננת לבצע שיפוץ יסודי )עלות השיפוץ מובאת בחשבון בתחשיב השווי( שיכלול גם איחוד דירות על מנת להתאים את האגף הישן לסטנדרטים ולביקושים המשתנים בענף. בהתבסס על נתוני הגיל הממוצע הנוכחי של הדיירים בפרויקט. החישוב בוצע ע"י החברה עפ"י נתונים נכון למועד הקובע 31.12.2015, כאשר "שנה מייצגת" הינה מחצית התקופה עד לסיום צפוי של ההחלפה הקרובה. )1 )2 )3 )4 )5 )6
-43-7( הבית מצוי כיום בתפוסה חלקית. לצורך התחשיב הנחנו, שבעתיד עם התייצבות שיעורי התפוסה, כמקובל בפרויקטים בעלי מאפיינים דומים, יגדלו הפיקדונות שבידי החברה וכנגזרת יגדלו הוצאות המע"מ. 8( מחושב כאחוז מעלות בניה ישירה הנאמדת בסך של כ- 5,000 למ"ר ברוטו, כאשר נקבע שיעור של 1% לאגף הצפוני הוותיק ו- 0.5% לאגף הדרומי החדש. 9( כאמור, עפ"י תחזית החברה, לאחר השלמת השיפוץ של האגף הצפוני וככל שיתקדם אכלוס הפרויקט והתייצבות שיעורי התחלופה בדומה לפרויקטים בעלי מאפיינים דומים צפויה פעילות הניהול להתנהל בעודף מאזני. יחד עם זאת, הואיל ומדובר בתהליך הדרגתי של צמצום הגרעון התפעולי והמעבר לעודף תפעולי הובאה בחשבון דחייה של 3 שנים לתחזית העודף התפעולי הנורמטיבי. 10( כאמור, סכום הגרעון התפעולי של המחלקה הסיעודית עד לתום תקופת חוזה השכירות הוערך ע"י החברה בסך כולל של כ- 3,727 אלפי )בערכים נומינליים(.
-44- תחשיב השווי א. אומדן הכנסות מהחלפה קרובה אגף צפוני אגף דרומי סה"כ בפרויקט 277,393,718 114,868,059 162,525,659 (A) יתרת פיקדונות בפועל 5.0 3.0 מחצית תקופה עד לגמר החלפה ראשונה (41,269,741) (26,498,988) (14,770,753) שחיקה עד מחצית תקופה עד לגמר החלפה ראשונה (B) 236,123,977 88,369,071 147,754,906 (A+B=C) יתרת פיקדונות בפועל בניכוי שחיקה 373,080,000 (236,123,977) 136,956,023 98,945,963 151,160,000 (88,369,071) 62,790,929 5.0 8.75% 41,281,035 221,920,000 סה"כ שווי דירות משווקות )שווי כולל בניכוי שווי דירות במלאי( (147,754,906) (C) בניכוי יתרת פקדונות לאחר שחיקה 74,165,094 הכנסה צפויה מתחלופה ראשונה 3.0 מחצית תקופה עד לגמר החלפה ראשונה 8.75% שיעור היוון 57,664,928 ערך נוכחי של תמורה נוספת מהחלפה ראשונה ב. צפי הכנסות מדירות פנויות אגף צפוני אגף דרומי סה"כ בפרויקט 40 19 21 סה"כ דירות במלאי 65,370,000 44,930,000 20,440,000 שווי דירות במלאי 93% 88% מקדם הפחתה לשיווק 59,902,780 41,879,368 18,023,411 סה"כ הכנסה נוספת מדירות במלאי ג. תוספת הכנסה מתחלופת דיירים בעתיד אגף צפוני אגף דרומי סה"כ בפרויקט 438,450,000 196,090,000 242,360,000 סה"כ שווי הדירות )דמי הפקדון לכלל הדירות( 10% 10% שיעור תחלופה שנתי 19,609,000 24,236,000 הכנסה שנתית ממוצעת בגין החלפות דיירים 65% 65% שיעור ההחזר )מחושב לתקופה השהייה הצפויה( (12,745,850) (15,753,400) בניכוי החזר פקדונות 6,863,150 8,482,600 עודף שנתי ממוצע מתחלופת דיירים 8.75% 8.75% שיעור היוון 78,436,000 96,944,000 סה"כ השווי מתחלופה עתידית של דיירים 10.0 8.0 מס' שנים עד לשנה מייצגת 83,456,725 33,901,802 49,554,924 ערך נוכחי של הכנסה עתידית מחילופי דיירים ד. הוצאות מע"מ ופחת כלכלי אגף צפוני אגף דרומי סה"כ בפרויקט 2.99% 2.99% שיעור שחיקה נטו )ללא מע"מ( 2.78% 2.78% ריבית רעיונית בגין דמי פיקדון )ללא מע"מ( (1,410,677) (584,158) (826,519) מע"מ בגין שחיקה שנתית )על פקדון בפועל( (1,309,915) (542,433) (767,482) מע"מ בגין ריבית רעיונית )על פקדון בפועל( (2,720,592) (1,126,591) (1,594,002) סה"כ הוצאות מע"מ על פקדון בפועל 5.0 3.0 מחצית תקופה עד לגמר החלפה ראשונה 8.75% 8.75% שיעור היוון (8,463,551) (4,410,618) (4,052,933) (D) ערך נוכחי (1,839,523) (822,698) (1,016,824) מע"מ בגין שחיקה שנתית )על שווי פקדונות מתואם( (1,708,128) (763,934) (944,194) מע"מ בגין ריבית רעיונית )על שווי פקדונות מתואם( (3,547,651) (1,586,632) (1,961,019) הוצאות מע"מ נורמטיביות )לאחר החלפה ראשונה( 8.75% 8.75% שיעור היוון (40,544,580) (18,132,938) (22,411,642) סה"כ בערכים שוטפים 5.0 3.0 דחייה עד למחצית תקופה עד לגמר החלפה ראשונה (29,346,777) (11,921,251) (17,425,525) (E) ערך נוכחי (990,500) (217,500) (773,000) פחת כלכלי )מעלות בניה ישירה( 8.75% 8.75% שיעור היוון (11,320,000) (2,485,714) (8,834,286) (F) סה"כ בגין פחת (49,130,328) (18,817,583) סה"כ ערך נוכחי של תשלומי מע"מ ופחת כלכלי (D+E+F=G) (30,312,744)
-45- ה. שווי פעילות הניהול סה"כ בפרויקט 2,600,000 8.75% 29,714,286 77% 22,944,881 סה"כ עודף שנתי מתפעול - נורמטיבי שיעור היוון שווי פעילות הניהול - בערכים שוטפים מקדם דחייה עד לשנה מייצגת שווי פעילות הניהול - בערכים נוכחיים )ללא פעילות מ.סיעודית( ו. סיכום התחשיב סה"כ בפרויקט 98,945,963 59,902,780 83,456,725 (49,130,328) 22,944,881 (14,250,000) 201,870,021 277,393,718 479,263,739 הכנסות מהחלפה קרובה הכנסות מדירות במלאי הכנסות עתידיות מתחלופת דיירים הוצאות פחת ומע"מ שווי פעילות הניהול אומדן הוצאות שיפוץ סה"כ שווי זכויות החברה בפרויקט בתוספת יתרת פקדונות סה"כ שווי הנכס (א) (ב) (ג) (ד) (ה) 479,300,000 ובמעוגל (3,000,000) חלק ב' - גרעון מחלקה סיעודית בערכים נוכחיים )במעוגל( - חלק ג' המרכז המסחרי: מקור הכנסה סה"כ שנתי שיעור היוון סה"כ שווי 63,751,975 7.50% הכנסה משכירויות 4,781,398 6,793,750 8.50% הכנסה מפדיון 577,469 70,545,724 7.60% 5,358,867 סה"כ מניב 70,500,000 ובמעוגל סיכום התחשיב: סעיף שווי הדיור המוגן - אחוזת בית שווי מרכז מסחרי - פארק מול סיכום ביניים גרעון מחלקה סיעודית בערכים נוכחיים סה"כ סה"כ 479,300,000 70,500,000 549,800,000-3,000,000 546,800,000
-46- ניתוח רגישות: להלן בחינת ההשפעה של שינויים בשיעור היוון למרכיבי ההכנסה/הוצאה ושיעור להכנסות שכירות במרכז המסחרי על שווי הנכס )באלפי (: ההיוון 9.25% 9.00% 8.75% 8.50% 8.25% ##### 543,200 547,200 551,400 555,800 560,400 7.00% 540,800 544,800 549,000 553,400 558,000 7.25% 538,600 542,600 546,800 551,200 555,800 7.50% 536,600 540,600 544,800 549,200 553,800 7.75% 534,700 538,700 542,900 547,300 551,900 8.00% 17. הערכה בשוק החופשי, במכירה לאור האמור לעיל, הננו מעריכים את שווי הנכס הנדון במצבו בסך של ממוכר מרצון לקונה מרצון, נקי מכל חוב, שעבוד, משכנתא וזכויות צד ג' שקלים ושמונה מאות אלף מיליון ושישה ארבעים )חמש מאות 546,800,000 חדשים(. הערות: השווי המוערך, המפורט לעיל, אינו כולל מס ערך מוסף. הערכה זו הוכנה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968 ולצורך יישום תקינה חשבונאית(. א. ב. 18. נתונים נוספים הנכס א. הוערך על ידנו לצורך הדו"חות הכספיים של החברה הפיקדונות(, כמפורט להלן: )כולל תוספת יתרת - - - - - - למועד 30.06.2014 למועד 30.09.2014 למועד 31.12.2014 למועד 31.03.2015 למועד 30.06.2015 למועד 30.09.2015 בסך של 532,800 אלפי בסך של 539,700 אלפי בסך של 540,100 אלפי בסך של 545,500 אלפי בסך של 547,100 אלפי בסך של 550,300 אלפי
-47- ב. כפי שנמסר לנו, הנכס האחרונות כדלקמן: ע"י הוערך שמאי מקרקעין מר ירון ספקטור, בשלוש השנים מועד קובע 31.12.2012 1.6.2013 31.12.2013 מטרת הערכה דו"ח כספי שעבוד לאשראי שעבוד לאשראי בית הדיור המוגן המרכז המסחרי 65,170 א' 66,290 א' 441,472 א' 19 441,472 א' ג. ד. כפי שנמסר לנו על-ידכם, לא בוצעו עסקאות מכר בנכס הנדון בשלוש שנים האחרונות, למעט מכירת זכויות דיור. מכירת השליטה בחברה לקב' עזריאלי: להלן מידע אודות הסכם מותלה למכירת השליטה בחברה הקובע )31.12.2015( ועד תאריך החתימה על חוות הדעת: אשר נחתם לאחר המועד ביום 24.3.2016 פרסמו החברות אחוזת בית רעננה דיור מוגן בע"מ )להלן "החברה"( וקבוצת עזריאלי בע"מ )להלן: "קב' עזריאלי"( דוח מיידי באתר הבורסה לפיו, ביום 20 23.3.2016 התקשרה בעלת השליטה בחברה עם חברה מקבוצת עזריאלי בע"מ בהסכם מותלה למכירת מלוא הון המניות של החברה, "אחוזת בית" ואת המרכז המסחרי "פארק מול" ברעננה. המחזיקה ומנהלת את בית הדיור המוגן לפי ההודעה, תמורת מניות החברה תשלם קבוצת עזריאלי בע"מ תמורה כוללת בסך של 55 מיליון. עוד נמסר, כי העסקה, תיכנסנה ככל ובמהלך התקופה שסיומה בתום 10 שנים ממועד ההשלמה של לתוקף תכניות בניין עיר חדשות אשר תחולנה על מקרקעי החברה ותקננה זכויות בניה נוספות, תהא בעלת השליטה בחברה זכאית לתמורה נוספת בגובה 1/3 משווי הזכויות הנוספות כאמור )נטו(. עפ"י הודעת קב' עזריאלי, התמורה משקפת שיעור תשואה של 8.75%-8.5% לדיור המוגן ו- 7.8% למסחר. בהודעה נמסר, כי השלמת העסקה מותנית בקבלת אישור הממונה על ההגבלים 21 העסקיים ככל שנדרש. נבהיר, כי בהסתמך על הנתונים הנ"ל קיים קושי לנתח את העסקה, באופן שלא ניתן לזהות את אופן חישוב מרכיב שווי הנכס בקביעת התמורה הכוללת בגין מניות החברה, 19 הנכס הוערך בסכום של 229,049 אלפי, לאחר ניכוי יתרת פיקדונות הדיירים. הסכום המוצג בטבלה הינו תוצאת סכימה של השווי המוערך ויתרת הפיקדונות. 20 אקסור השקעות )ישראל( בע"מ שהינה בעלת השליטה באחוזת בית רעננה דיור מוגן בע"מ. 21 נכון למועד החתימה על חוות דעת זו טרם התקבלה התייחסות הממונה על ההגבלים העסקיים.
-48- שכן לא הוצגו מכלול הגורמים והשיקולים בבחינת המרכיבים האחרים שהשפיעו בסופו של דבר על קביעת התמורה הכוללת. עוד נבהיר, כי בהסתמך על המידע שפורסם לא מצאנו אינדיקציות שיש בהן את המודל התחשיבי שבו נקטנו והשווי שנקבע על ידנו בהערכת השווי שלנו. כדי לשנות 30.9.2015 ה. כפי שנמסר לנו ע"י החברה, הנכס רשום בספרי החברה נכון ליום בסך של 550,300 אלפי. 19. הצהרות א. הננו מצהירים כי אין לנו השומה. כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין ב. ג. הדו"ח הוכן על-פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו 1966. השומה הוכנה לצרכי מזמין השומה ולמטרת השומה בלבד. השומה אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת. השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שאינו מזמין השומה, ועורך השומה לא יהיה אחראי להסתמכות כלשהי כאמור. בכבוד רב, רענן דוד משה פרידמן מהנדס ושמאי מקרקעין כלכלן )MA( ושמאי מקרקעין
-49- נספח א' תמונות מייצגות שטחים ציבוריים באגף הצפוני לובי קומת מגורים חדר כושר אולם כנסים בריכת שחייה
-50- שטחים ציבוריים באגף הדרומי לובי קומת מגורים לובי טרקלין פטיו חדר חוגים
-51- יח"ד באגף הצפוני
-52- יח"ד באגף הדרומי
-53- המרכז המסחרי