עתמ בבית המשפט המחוזי בלוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בעניין: עתירה כנגד תמ"ל 1003 )תכנית לקידום מתחמים מועדפים גן יבנה מערב( העותרים: 1..2.3.4 המצאת כתבי בית דין בפקס - נגד- 1. משרד האוצר - הוועדה למתחמים מועדפים לדיור כנפי נשרים 22, כניסה אמצעית, קומה 3 גבעת שאול ירושלים 9134101 טלפון: 02-5954480/4 פקס: 02-5954486 2 המשיבות:. חברת דירה להשכיר בע"מ כתובת אפעל 25 בית אמות פלטינום קומה 6 ת, פתח תקווה 4951125 טלפון: 03-7900500/1 פקס: 03-7900529 3. רשות מקרקעי ישראל רח' הצבי 15 )בנין בזק( ת.ד 2600 קומות 6-8 ירושלים 9438622.ד. 3208, קריית אריה, כתב עתירה מנהלית בית המשפט הנכבד מתבקש בזאת על ידי העותרים להיעתר למתן הסעדים המפורטים בעתירה דנן בהתאם לסעיף 5)1( לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, תש"ס -2000 )להלן: "החוק"( וכן סעיף 10 )א( לתוספת הראשונה לחוק. עניינה של העתירה בהחלטה מיום 9.3.2016 )להלן: "ההחלטה") של הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור )להלן: "הוועדה"(, שהוקמה מכוחו של חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור )הוראת שעה(, התשע"ד- 2014 )להלן: "הוראת השעה"(, המאשרת את תמ"ל 1003 "גן יבנה מערב" לבניית כ- 1600 יחידות דיור נוספות במועצה המקומית גן יבנה. העתק החלטת הוועדה מיום 9.3.16, לרבות החלטת וועדת המשנה והמלצת החוקר, מצ"ב ומסומנים כנספחים 2 1, ו- 3. העתק התנגדות מטעם 723 תושבים מצ"ב ומסומן כנספח 4. בד בבד עם הגשת עתירה זו, מוגשת לבית המשפט הנכבד בקשה למתן צו ביניים שמטרתה למנוע מן המשיבות שינוי המצב הקיים באמצעות כל פעולה שיש בה כדי לסכל את קבלת הסעדים הקבועים המבוקשים בעתירה. 1
בית המשפט הנכבד מתבקש לקבוע כי נפלו פגמים מהותיים בהחלטת הוועדה, בהליך קבלת ההחלטות, באופן הפקדת התכנית, בהתעלמותה משיקולים רלוונטיים וכבדי משקל, ובפרט בשינוי הבוטה של אופיו וצביונו של היישוב גן יבנה המצוי במרקם כפרי, כהגדרתו בתמ"א 35, באמצעות אישור בנייה לגובה של 4.5 קומות, בעלת אופי עירוני, המכילה גם שימושים מעורבים של מסחר ומגורים, ושונה באופן מהותי מן הבנייה הקיימת כיום ביישוב צמודי קרקע. עובדה אשר מעלה את צפיפות המגורים באופן תקדימי ולה השלכות רבות בכל ההיבטים הרלוונטיים תנועה ותחבורה, סביבה ושטחים פתוחים, תשתיות, מבני ציבור וחינוך וכיוצ"ב, כל זאת באמצעות הוראת השעה ובאמצעות וועדה ייעודית שכוחה הרב הנתון לה שימש לה בסיס להחלטה קיצונית ופוגענית כפי שיתואר בהמשך. לפיכך הסעדים המבוקשים בעתירה זו הנם כדלקמן : בית המשפט הנכבד מתבקש לקבוע כי נפלו פגמים מהותיים בהליך אישורה של תמ"ל 1003 המחייבים התערבות שיפוטית וקביעה כי: 1.1. נפל פגם מהותי בשיקול דעתה של הוועדה עת החליטה לאשר הגדלה מהותית של יחידות הדיור בגן יבנה בהתעלם מן התכנון הכוללני הנערך במקביל ביישוב )הכנת תכנית מתאר מקומית ביוזמת הוועדה המחוזית( הלוקח בחשבון את אופיו וצביונו הקיים של היישוב ואת עמדת התושבים במסגרת שיתוף הציבור. 1.2. נפל פגם מהותי בהפעלת סמכותה של הוועדה עת קבעה כי ביכולתה לאשר, דה פקטו, שינוי מעמדה של המועצה המקומית לעיר תוך קביעת מאפיינים תכנוניים עירוניים ותוך הנחת יסוד שגויה לפיה גן יבנה עתידה לשנות את מעמדה המוניציפאלי לעיר, כל זמן שטרם ניתנה החלטת שר הפנים בסוגיה זו. 1.3. נפל חוסר סבירות קיצוני בהחלטת הוועדה לאשר את התכנית חרף סתירות להוראות תמ"א 35 ללא אישורה של ממשלת ישראל ובניגוד להוראת השעה. למשל: אישור התכנית ללא פתרון קצה לביוב )מתקן לטיהור שפכים( מפורט בהוראות התכנית, המיועד לשרת את תוספת האוכלוסייה; הגדלת היישוב באופן החורג ממס' התושבים המוגבל על פי תמ"א 35; פגיעה באופיו של היישוב וצביונו כיישוב במרקם כפרי; 1.4. יש להורות על ביטולה של ההחלטה שכן עורכי התכנית אחרו את מועד מילוי התנאים להפקדה וחרף זאת התכנית אושרה להפקדה על ידי הוועדה. הוועדה הוסיפה חטא על פשע בכך שאישרה בדיעבד את הארכת המועד למילוי התנאים להפקדה לאחר מועד שמיעת ההתנגדויות )!( ועקב שמיעת טענת המתנגדים בנושא. 1.5. יש להורות על ביטול ההחלטה המאשרת את התכנית עד לסיום השלמתה המלאה של התכנית לאחר תיקוניה באופן מלא בהתאם להחלטת הוועדה עצמה. החלטת הוועדה לאשר את התכנית כשלפי החלטתה התכנית דורשת שינויים ותיקונים מהותיים בפרט בנושא שינוי ייעוד אזור הספורט והנופש והשפ"פ למגורים וכן כביש הגישה הצפוני; 1.6. יש להורות על ביטול ההחלטה לשנות ייעודו של אזור הספורט והנופש )המשמש כמגרש כדורגל( והשפ"פ לאזור מגורים, מבני ציבור ושצ"פ שכן לא הוצג כל טעם ענייני ומניח את הדעת שיש בו כדי להצדיק פגיעה כה קשה וחמורה בזכותם של התושבים לשטח.1 2
ציבורי למטרות ספורט ונופש בקרבת ביתם, המהווה, דה פקטו, הריאה הירוקה המשמעותית באזור הצפוני של גן יבנה המשפיעה על איכות חייהם והסביבה. 1.7. לחילופין, יש לקבוע שנפלה אי סבירות קיצונית בדחיית חלק מן הטענות בהתנגדות ולפיכך להורות על שינויים בהוראות התכנית בכל הנוגע לצפיפות יחידות הדיור בשטח התכנית כך שתהיה דומה לצפיפות הקיימת בשאר היישוב הקיים; בכל הנוגע לאי עריכת תסקיר השפעה על הסביבה )בנוגע להשפעות הרעש, זיהום האוויר והמים והקרינה וכו'( ועוד כפי שמפורט בהמשך. 1.8. בית המשפט הנכבד מתבקש להורות למשיבה 1 להציג את מסמך החלטת יו"ר הותמ"ל להאריך בדיעבד את לוחות הזמנים להשלמת תנאי ההפקדה כמו גם את תמליל החלטת הוועדה. הוועדה טרם מסרה מסמכים אלה למרות בקשות חוזרות של העותרים. 1.9. לחילופין, בית המשפט מתבקש ליתן כל סעד אחר כפי ראות עיניו ועל פי שיקול דעתו. 1.10. כמו כן, בית המשפט הנכבד מתבקש בזאת לחייב את המשיבים בהוצאותיהם המשפטיות של העותרים. כאמור לעיל, עתירה זו נסבה סביב החלטת הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור מיום 9.3.2016. כבר עתה ייאמר כי המסמך שנמסר לעותרים הכיל את ההחלטות שהתקבלו בישיבה בלבד, אך לא את מתמליל הישיבה או הפרוטוקול שטרם נמסרו לעותרים למרות בקשות חוזרות. ההחלטה נשוא העתירה נסמכת על החלטת וועדת המשנה להתנגדויות מיום 9.3.2016 ועל המלצותיו של החוקר, האדריכל אדיב דאוד נקאש, שמונה לצורך שמיעת התנגדויות. העותרים יפרטו בזאת את מהות העתירה, הרקע העובדתי והתכנוני, וכן טיעוניהם המשפטיים..2.3.4 רקע עובדתי גן יבנה הנה מועצה מקומית הנמצאת מזרחית לעיר אשדוד. גן יבנה מצויה בתוך טבעת המושבים שתולים, ביצרון וגן דרום וקיבוץ חצור. בתחומה השיפוטי של גן יבנה מצויים שטחים חקלאיים שחלקם עדיין מעובדים. גן יבנה נוסדה בשנת 1931 כמושבה על ידי חברת "אחוזה א' ניו יורק". לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטיסטיקה, נכון לחודש דצמבר שנת 2014, התגוררו בגן יבנה 21,762 תושבים )קצב הגידול השנתי עומד על 2.5% לשנה בממוצע(. דהיינו, היום היישוב מונה, על פי הנחת יסוד זו, כ- 22,000 תושבים. לפני למעלה משנה וחצי החלה להתאגד ביישוב גן יבנה קבוצת תושבים המכונה "עוצרים את העיר" )להלן: "הקבוצה"(. קבוצה חברתית זו הוקמה על רקע החלטת מנכ"ל משרד הפנים דאז להקים וועדת חקירה לבחינת שינוי מעמדה המוניציפאלי ממועצה מקומית לעירייה, לבקשת ראש המועצה, ללא עריכת משאל תושבים ובניגוד לפקודת העיריות. בסמוך לאותה עת, הצליחה הקבוצה להחתים כ- 4,300 תושבים על עצומה כנגד הפיכת היישוב לעיר..5.6.7.8 משרד הפנים, באמצעות ועדת חקירה שמונתה על פי הדין, קיים דיון בנושא מעמדה המוניציפאלי של גן יבנה, שמע את תושבי היישוב, כמו גם גורמים נוספים התומכים במהלך. 3
כפי הנראה, ועדת החקירה מסרה המלצותיה לידי שר הפנים אך טרם ניתנה על ידו הכרעה סופית בסוגיה הבוערת. 9. עם הכרזת היישוב גן יבנה כמתחם מועדף לדיור על פי הוראת השעה על ידי שר האוצר דאז, יאיר לפיד, הבינו חלק מתושבי היישוב כי מדובר במהלך שנועד ליצור עובדה מוגמרת בשטח עוד טרם ניתנה הדעת ליכולת היישוב לשאת גידול משמעותי באוכלוסייה הן מבחינת היכולת הכלכלית של המועצה והן מהיבט של תשתיות תנועה ותחבורה, מים, ביוב וחשמל. ובפרט, ללא פיתוח אזורי תעסוקה ועוגנים כלכליים שיש בהם כדי לספק מקומות עבודה לתושבי המקום והסביבה ולהוות מקור הכנסה מארנונה למועצה. כך בעצם יהפוך היישוב לעיר ענייה שאין ביכולתה לספק שירות נאות לתושביה. 10. יתרה מכך, חלק מתושבי גן יבנה הבינו כי הנוף הפתוח, השטחים החקלאיים והבנייה צמודת הקרקע שהיוו כולם יחדיו מאפיינים של הישוב הקהילתי כפרי ייעלמו והיישוב הפסטוראלי יהפוך, בעל כורחו, לעיר סואנת, צפופה שמעולם לא תוכננה כעיר ולכן כך יהיו פניה כשמיכה העשויה טלאים טלאים. 11. ברקע הדברים, הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה החלה לקדם תכנית מתאר הצופה את פני 20 השנים הבאות עד לשנת 2035 ולשם כך שכרה משרד יועצים ומתכננים שהחל בביצוע עבודתו. במסגרת זו בוצע שיתוף ציבור וניתנה לתושבים הזכות להביע את עמדתם אודות אופן שמירת צביון היישוב לצד פיתוח העתידי ומתן מענה למגוון הבעיות הקיימות ביישוב בהווה באמצעות התכנון הכוללני, למשל: עומסי תנועה בצירים מרכזיים ביישוב, מחסור בשטחים ירוקים, מחסור במוסדות תרבות ועוד. 12. עם ההחלטה על הפקדת התכנית החליטו 723 מתושבי גן יבנה להגיש התנגדויות לתמ"ל 1003 המלוות בתצהיר כנדרש על פי החוק. 13. ביום 11.2.2016 נשמעו התנגדויות התושבים על ידי החוקר בנוכחות צוות מתכנני הוועדה ויזמי התכנית. 14. יש לציין כי התנגדות זו הצליחה להביא לידי הישגים שונים. ההתנגדות הצביעה על ליקויים שונים בהליך התכנון שהצריכו תיקון התכנית או הליך קבלת ההחלטות. אך יחד עם זאת, התכנית נותרה בעינה כתוכנית פוגענית ובלתי סבירה. 15. יובהר ויודגש כי משיקולים כספיים שהיו כרוכים בהגשת עתירה זו ומחשש של תושבים רבים ששמם יתנוסס על גבי העתירה ומשכך יבולע להם על ידי גורמים כלשהם ומטעמים של יעילות הוחלט על הגשת העתירה ע"י קבוצה מצומצמת של עותרים. עם זאת, יובהר כי מאחורי העותרים עומדת קבוצה גדולה של תושבים התומכים במאבק זה והעותרים רואים עצמם כמייצגים את הלך הרוח הציבורי ביישוב. 16. יצוין כי עתירה זו הוגשה בקושי רב, ללא תמיכת מנהיגות היישוב )בניגוד לשוהם ולירושלים שם ראשי הרשות התנגדו בתוקף לתמ"ל( או מוסד תכנון מקומי וללא אמצעים ומשאבים כספיים, באמצעות התגייסות העותרים ותושבים רבים נוספים ביישוב שתרמו ממיטב כספם או מזמנם הפרטי והתנדבו להכין את כתב העתירה ללא כל שכר או תמורה. על כן, בית המשפט מתבקש לתת לעותרים להשמיע את טענותיהם בפניו בבחינת מוצא אחרון. 17. יוצא אפוא, שקבוצת המתנגדים נאלצה להגן על טובת הציבור הרחב והאינטרס הציבורי במקום בו הגופים האמונים על אינטרסים אלו לא פעלו כנדרש. 4
רקע תכנוני זמ/ 598 / 102 תכנית זו פורסמה ברשומות )י.פ. 4596( ביום 11.12.97 )להלן: "התכנית המקומית"(. ביצוע של תכנית זו נקבע בסעיף 21 לתכנית למשך 15 שנים בלבד, קרי עד לשנת 2012. רובה של תכנית זו מומשה במהלך השנים האחרונות ואולם השטח המוגדר בתכנית זו )סעיף 11( כ"אזור מגורים מיוחד" טרם נבנה כיוון שאינו מפורט ואינו כולל את זכויות הבנייה המותרות, את גובה הבנייה, ייעודי הקרקע ועוד. מטעם זה, לא ניתן היה להוציא היתרים ביחס לאזור זה בתכנית )יתר האזורים בתכנית זה נבנו זה מכבר ומאוכלסים(. עם זאת, הפרט היחיד שהוגדר הוא הצפיפות המותרת באזור מגורים מיוחד באופן הבא: "השטחים יתוכננו ברמת צפיפות כוללת של 3.5 יח"ד לדונם. הצפיפות תתייחס לכל השטח שבין המתחם המתוכנן לבין כל היישוב." כמו כן, תכנית זו ייעדה שטח מסוים בלב השכונה הצפונית לייעוד של אזור ספורט )חלק מזרחי( ושטח פרטי פתוח )חלק מערבי( במקום למגורים. בחלק המזרחי קיים נכון להיום מגרש כדורגל. לא למותר לציין כי באזור הספורט אין זכויות לבנייה ואילו בשטח הפרטי הפתוח ישנן זכויות לבנייה על פי התכנית המקומית. תמ"ל 1003 שטחה של תכנית זו הנו 638 דונם. תכנית זו התיימרה לפרט את החלק המתארי בתכנית המקומית כאמור לעיל אך בפועל הגדילה את הצפיפות באופן קיצוני ובלתי סביר כפי שיפורט בהמשך. כמו כן, התכנית סיפחה לעצמה שטחים נוספים בייעוד חקלאי לצרכי חיבורים לתשתיות אך בפועל שינתה ייעודם למגורים והוסיפה בהם גם בנייני מגורים למכביר. תכנית זו אף שינתה שטח של כ- 39 דונם מאזור ספורט ושפ"פ לאזור מגורים המכיל כ- 130 קוטג'ים, מבני ציבור ושצ"פ זעיר. כפועל יוצא מכך, התכנית מגדילה באופן משמעותי ולא מידתי את אוכלוסיית היישוב בכשליש מגודלו כיום. תכנית זו מהווה הסנונית הראשונה ליצירת עיר חדשה הצמודה ליישוב הקיים וזאת בניגוד למגמת הפיתוח כפי שנקבעה בתמ"א 35 הקובעת יעד אוכלוסייה של 20,000 תושבים בלבד. יתרה מכך, התכנית החילה לתוכה גם את פתרון התחבורה שהוכן על ידי משרד התחבורה לצורך כביש גישה צפוני שיחבר את גן יבנה לכביש 4 ויקל על העומסים הבלתי נסבלים בתוך היישוב. פתרון שנועד לתת מענה לבעיית התנועה החמורה הקיימת ביישוב כעת ללא כל תוספת של יחידות דיור. למען הסר ספק, יצוין כי העותרים אינם מתנגדים לקידום כביש הגישה הצפוני כפי שתוכנן. מספר היחידות שתוכננו בתמ"ל 1003 עמד על 1,622 בצפיפות ממוצעת של 9.54 יח"ד לדונם נטו. מתוכן 20% מיחידות הדיור הנן דירות קטנות בשטח כולל של 80 מ"ר ו- 240 דירות הן יחידות דיור מוגן. מקצתן של היחידות הנן צמודות קרקע. בהתאם לראייתה של אדריכלית התכנית )מתוך דברי ההסבר לתכנית( תכנית זו הנה תכנית צופה פני עתידה. תכנית מתוכננת עם "קצוות פתוחים" לצרכי התחברות עתידית עם שכונות נוספות שיוקמו בעתיד ממערב לתכנית )התכנון טרם פורסם באופן פומבי(. התכנית יוצרת שכונה עם מאפיינים עירוניים קלאסיים, בנייה לגובה של 4.5 קומות בגובה של 17-18 מטרים, לרבות שימושים מעורבים )מסחר ומגורים יחדיו( באופן שאינו משתלב עם הצביון הכפרי והתכנון הקיים. יתרה מכך, התכנית מעודדת עירוניות..18.19.20 5
ברי כי תכנית זו הנה סנונית ראשונה בדרך להקמת עיר חדשה נקודתי ובאמצעות הוראת שעה. באמצעות תכנון מקומי תמ"א 35 תכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה לפיתוח ולשימור תמ"א 35 )פורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 27.12.2005( קבעה כי היישוב גן יבנה מצוי ב"מרקם כפרי". על פי דברי ההסבר לתמ"א 35: "מרקם כפרי" - אליו יכוון פיתוח יישובים כפריים ופיתוחם של היישובים המיוחדים שבו, לרבות שטחי תעסוקה, שטחים חקלאיים ושטחים לתיירות, ובלבד שלא ייפגע אופיו הכפרי- חקלאי הכולל ויישמר, ככל האפשר רצף שטחים פתוחים חקלאיים." ובהמשך מוסבר: "במרקמים מסוג עירוני וכפרי בולטות מגמות הפיתוח העירוני או הכפרי בהתאמה... גבולות המרקמים העירוניים המסומנים בתשריט מהווים "קווים אדומים" התוחמים את התפתחות הרצפים העירוניים הגדולים בישראל... המרקמים העירוניים מהווים למעשה את אזורי החיפוש העיקריים לפיתוח עירוני, הן בתוך השטחים שכבר בנויים והן בהמשך רצוף אליהם." היישוב גן יבנה מכונה בתמ"א 35 כיישוב מיוחד גדול שיעד האוכלוסייה שלו הנו 20,000 תושבים בלבד. לפיכך, בנייה עירונית במאפייניה צריכה להיות בתוך תחום המרקם העירוני ולא במרקם הכפרי שכן יש בה כדי לפגוע באופי הכפרי של היישוב המאופיין בבנייה צמודת קרקע. והרי דרך פרשנות אחרת משמעה ריקון מתוכן של הגדרת המרקם הכפרי בו מצויה גן יבנה ושמירת גבולות המתחמים. כמו כן, ישנה חשיבות רבה לניצול המרקם העירוני ולציפוף הבנייה בו טרם הרחבת הפרברים ו"חיסולם" של שטחים פתוחים וחקלאיים. בהתאם לסעיף 8 להוראות חוק הותמ"ל הרי שהותמ"ל אינה מוסמכת לאשר תכנית הסותרת את הוראות תמ"א 35 אלא באישור הממשלה או ועדת שרים שמינתה לעניין זה. אישור זה לא ניתן לה. תמ"מ 21-3/ תכנית מתאר מחוזית מחוז מרכז תכנית זו עוסקת בעיקרה בחיזוק ערי המרכז תוך שיקום מרכזיהן, הגדלת הצפיפויות בהן והימנעות מגלישה למרחב הכפרי. תכנית זו נותנת עדיפות לניצול הקיבולת הקיימת ומאושרת בתכניות על פני פיתוח שטחים חדשים. תמ"מ 21 3/ מייעדת חלק מהשטחים נשוא תמ"ל 1003 לבינוי וחלק אחר בה מיועד לאזור חקלאי פתוח. למרות זאת, התמ"ל שינתה ייעודם של שטחים חקלאיים לבינוי ולתשתיות ובכך פגעה ברציפות השטחים הפתוחים ובחיץ בין השטחים החקלאיים לשטחים המבונים. גם בשטחים המיועדים לבינוי לא קיים כל חיץ בין השטח החקלאי לבנייה דבר שיוצר פגיעה נופית ברורה לעין..21.22.23.24.25.26.27.28 29. הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור 30. החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור )הוראת שעה( התשע"ד 2014 נכנס לתוקף ביום 7.8.2014 ונועד לגבש הליך תכנוני מהיר ומיוחד לאישור תכניות בנייה למגורים בהיקף נרחב. קיצור הליכי התכנון וקידום תכניות בנייה למגורים במתחמים שהממשלה הכריזה עליהם כמועדפים לדיור אלו העילות שעמדו ביסוד חיקוקו. 6
חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור )הוראת שעה(, תשע"ד- 2014 קובע כי הממשלה או ועדת שרים שמינתה לעניין זה רשאיות להכריז בצו על קרקע שעיקרה מקרקעי ישראל או על קרקע ביישוב מיעוטים, כעל מתחם מועדף לדיור, ובלבד שלא יוקם במתחם האמור יישוב חדש. המשיבה, המועדפות וועדה ארצית ייחודית שהוקמה מכוח חוק הותמ"ל לשם יישומו לתכנן תכניות לדיור, להפקידן ולאשרן. הועדה כפופה למשרד האוצר לאחר שמנהל התכנון הועבר אליו ממשרד הפנים. מהלך זה, שמוטה משמעותית לאינטרסים כלכליים ולפיתוח, מנטרל את הגוף המבקר על ההבנה המקצועית החשובה לפיתוח לטווח הארוך ולמניעת פגיעה בבריאות, בסביבה ובאיכות החיים של תושבי ישראל. על חבריה נמנים נציגי משרדי ממשלה שונים, נציגי רשויות מקומיות, נציגי ארגונים של גופים ציבוריים ובהם ארגונים להגנת איכות הסביבה ועוד. הוענקו למשיבה, על פי החוק, כלים להתמודד עם מכשולים שמעמיד החוק לתכנון ובנייה ולקבל החלטות ביעילות ובמהירות. גג. כאמור לעיל, הוועדה הוקמה על ממשלת ישראל בחלק ממסכת ארוכת שנים שמטרתה טיפול בבעיית הדיור. ובפרט לאחר כישלון הממשלות השונות להתוות מדיניות דיור ארוכת טווח )ראה בהקשר זה דו"ח מבקר המדינה בנושא משבר הדיור שפורסם בשנת 2015( ולאחר שהוקמה מספר וועדות דומות לוועדה זו. הוועדה מתפקדת כוועדת תכנון עליונה שתכניותיה גוברות על כל תכנית אחרת למעט תמ"א 35 )סעיף 4 לחוק הותמ"ל(. הוועדה מורכבת מנציגי הממשלה, ראש הרשות המקומית וארגוני בהשוואה להליכי תכנון רגילים, הרי שמדובר בהליך שיש בו כדי לפגוע באופן גדול יותר בגורמים רלוונטיים מכמה סיבות: מדובר בתכנית ארצית ברמה מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה, לא ניתן להגיש ערר על ההחלטה אלא התנגדות בלבד, אם ההתנגדות נדחתה יהא חייב המתנגד להשקיע כספים רבים בניהול מאבק משפטי, הוועדה מקיימת דיונים בתכנית באופן מזורז ומהיר דבר אשר פוגע לא אחת באיכות התכנון כפי שהוכח בענייננו. הותמ"ל משמשת גם כוועדה לשמירת קרקע פתוחה ושטחים חקלאיים ועל כן רשאית לשנות ייעודן של קרקעות חקלאיות מוכרזות ללא כל הפרעה. בתוך כך, בענייננו, הוועדה לא נתנה דעתה לעובדה שציר הכביש הצפוני המתוכנן עובר על פני מבנה קיים ולכן נאלצה לתקן את התכנית לאחר הפקדתה. כמו כן, הוועדה קבעה באופן בלתי מוסבר ומנומק כי סלילת הכביש הצפוני תחל רק לאחר בניית 400 יח"ד למרות שיועץ התנועה שלה סבר שהפתרון חייב להיות מידי. רק לאחר הפקדת התכנית ושמיעת התנגדויות בנושא הוחלט לשנות תנאי זה. הוועדה אף התרשלה בכך שלא פנתה לקבל את אישורה של חברת החשמל לתכנית על מנת לוודא כי צרכי החשמל יוכלו להיות מסופקים היטב. עקב ההתנגדויות ורק ביום 7.3.16 נמסרה תשובת חח"י )התשובה טרם נמסרה לעיון העותרים חרף בקשתם(. הוועדה החליטה להפקיד תכנית זו ורק לאחר מכן קיימה דיון בנושא הכביש הצפוני נושא מהותי בתכנית זו. כמו כן, הוועדה לא הבחינה כי חלף המועד למילוי תנאי ההפקדה על ידי עורכת התכנית )במקום 6 חודשים חלפו כ- 11 חודשים( ורק לאחר שמיעת ההתנגדות ביום 23.2.2016, החליט.31.32.33.34.35.36.37 7
יו"ר הוועדה להאריך בדיעבד מועד זה בהתאם להוראות סעיף 86 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 )להלן: "חוק התו"ב"(. בנוסף, ניכר כי הוועדה החלה דיוניה טרם החלטת שר האוצר על גן יבנה כמתחם מועדף. הוועדה לא הכחישה זאת אך טענה כי דובר היה בשולחן עגול ולא בדיון סטטוטורי. ואולם, ברי כי תוכנו של הדיון מלמד כי הדיון עסק בשלב זה כבר בפרטי התכנית והתנהל כטרום דיון להפקדה. התנהלות זו מלמדת על פגם חמור ומנהל בלתי תקין. כמו כן, הוועדה ראתה עצמה כל יכולה ואף לא טרחה לדון במשמעות ובהשלכות שינוי ייעודם של השטחים החקלאיים באזור תחת כובעה כוועדה לשמירת שטחים פתוחים וחקלאיים לפי התוספת הראשונה לחוק התו"ב אלא הסתפקה במשפט לאקוני שהוסיף יו"ר הוועדה בהחלטתו הסופית כדי לצאת ידי חובה בהקשר זה. וועדת המשנה אף התעלמה מטענת המתנגדים כי על התכנית לקבוע חובת פיתוח מבני ציבור בד בבד עם הבניה כפי שמחייבת תמ"א 35. לבסוף, תיקון זה התקבל על ידי יו"ר הותמ"ל. יש לציין כי הוועדה לא טרחה לציין בדיוניה את התכניות הנרקמות "מאחורי הקלעים" וידועות לה. למשל: שיווק מתחם המכונה "גוש 563" על ידי קבוצת יזמים פרטיים ותכניות נוספות ששואפות להגדיל את היישוב לעיר בת 100,000 תושבים. כל זאת במטרה לזרות חול בעיני הציבור ולהסוות את מטרתה של תכנית זו המהווה חלק בתצרף. הרושם העולה הוא כי התנהלות הוועדה הייתה מהירה למדי והביאה, עקב כך, לתכנון בלתי יסודי. הטעויות התכנוניות היו הרבות ובולטות לעין שכך שאפילו המתנגדים שאינם אנשי תכנון הבחינו בהן בנקל. כמו כן, העובדות מצביעות על כך שהוועדה עשתה כל שביכולתה על מנת להגשים את מדיניות הממשלה וזאת בהתעלם מהוראות חוק התו"ב, תמ"א 35, ותוך מתן משקל יתר לשיקולים מסוג הגדלת הכנסות הרשות המקומית מארנונה ומהיטלים על פני שמירת שטחים פתוחים וירוקים ואיכות חיי התושבים, מציאת פתרונות תעסוקה ויצירת עוגנים כלכליים להתפתחות היישוב וכיוצ"ב. יש להוסיף כי גם התנהלות מליאת הוועדה מעלה תמיהה רבה באשר לאופן קבלת החלטתה ביום 9.3.16. שכן באותו יום ממש )ואולי בסמיכות זמנים או בחפיפה ) ניתנה המלצת וועדת המשנה להתנגדויות. דבר המצביע על ליקוי חמור באופן קבלת ההחלטות, בלמידת ההמלצות.38.39.40.41.42.43 והטענות וכלל החומרים שהיוו בסיס להחלטה הסופית של הוועדה. יוסף כי הוועדה מכילה נציגים שאינם נמנים עם וועדת המשנה להתנגדויות ועל כן תמוה כיצד עלה בידם תוך זמן כה קצר ללמוד את הנתונים והטיעונים שהיוו בסיס להחלטתם. ההתנהלות מעידה כי הוועדה שימשה כ"חותמת גומי" בלבד להחלטות קודמות. יתרה מכך, התנהלות הותמ"ל לימדה כי מטרתה העיקרית הייתה להציג מלאי של דירות למגורים ללא מתן פתרונות תכנוניים אמתיים וארוכי טווח בבחינת "אחריי המבול", והכל על מנת לשרת אינטרס פוליטי צר שגם יעילותו מוטלת בספק רב )ראה למשל דברי הביקורת של מבקר המדינה ונגידת בנק ישראל על פרויקט דיור למשתכן(..44.45 הטיעונים המשפטיים 8
ההחלטה לאשר תוספת מהותית של יח"ד ביישוב בהתעלם מתהליך הכנת תכנית המתאר וממסקנותיו הנה בלתי סבירה דורסנית פוגענית. הגיונם של דברים הוא כי לפני ביצוע מהלך דרסטי המשנה פניו של יישוב בעל צביון כפרי, תאושר תכנית מתאר לכלל היישוב. תכנית זו תיתן דגש לפן הכפרי קהילתי ותיתן מענה לכלל הבעיות התכנוניות הקיימות בכל ההיבטים: ניקוז, ביוב, סלילת רחובות, מדרכות ושבילי אופניים, שינוי הסדרי תנועה, השלמת צרכי חינוך, תרבות פנאי וספורט ועוד. רק לאחר הבנת הצרכים ואופן פתרונם יש להתחיל בתכנון מפורט. תכנון מן הסוג שנעשה בותמ"ל הנו בבחינת "לרתום את העגלה לפני הסוסים", תכנון "טלאי על טלאי" ללא ראייה כוללנית ובמנותק מרווחת התושבים וצרכיהם. תכנון שכזה מבוסס על תכניות אב בלתי מעודכנות )תוך ידיעה שהן בלתי מעודכנות ואינן תואמות את המציאות(, תכנון שכזה מנותק מרצון התושבים ונכפה עליהם הר כגיגית. בסיכום מפגש שיתוף ציבור לגיבוש תכנית מתאר 2035 מיום 6.7.2015 סומן כנספח "1" בכתב ההתנגדות עולה כי התושבים מעוניינים לשמור על אופי כפרי וקהילתי על בנייה צמודת קרקע וכיוצ"ב. על חשיבות קיומה של תכנית מתאר מעודכנת והתכנון הכוללני על פני נקודתי, נכתב רבות אך נביא בהקשר זה את דברי של מבקר המדינה בדו"ח משבר הדיור 2015: "על פי נתוני הלוח רק ב- 61 )כ- 22% ( יישובים חלה תכנית מקומית שאושרה אחרי 2000 וב- 110 יישובים )כ- 39% ( התכנית המקומית אינה עדכנית או אין כלל תכנית. עם זאת, ב- 110 יישובים אחרים )כ- 39% ( ישנה תכנית בהכנה בשלבים שונים של קידום. יוצא אפוא שתהליכי העדכון של התכנון המתארי המקומי מצויים בעיצומם." )עמ' 135 לדו"ח( "על פי מצב הדברים הזה, הליכי התכנון של תכניות מפורטות למגורים באזורים המיועדים לפיתוח מואץ ולציפוף )יישובים עירוניים( מסורבלים, ולעיתים אף מעוכבים זמן ממושך עד התבהרותם של עקרונות התכנון המתארי המקומי... תכניות מפורטות אמורות להיגזר מתכניות מקומיות, והיעדרן של תכניות מקומיות עלול להוביל למצב שבו התכניות המפורטות לא יוכנו מתוך ראייה כוללת של צורכי שוק הדיור. משרד מבקר המדינה שב ומדגיש את החשיבות שיש לעדכון נדבך התכנון המתארי המקומי, וזאת כדי להתאימו לעקרונות תכנון מקובלים, לתת מענה כוללני לצורכי היישוב ולייעל את הליכי התכנון של תכניות מפורטות." _)עמ' 136 לדו"ח(. בעניין עעמ 8909/13 הרמלין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז )מיום 23.10.2014( נקבע על ידי בית המשפט העליון כי ככלל יש להעדיף תכנון כוללני על פני תכנון נקודתי. כלל זה עשוי להגשים עקרונות של מניעת אפליה וצדק חלוקתי. תמ"ל 1003 יוצרת שינוי מהותי בעל השפעות רבות בכל תחומי החיים שיש לעשותו באופן מושכל ויסודי ולא באמצעות תכנית שנועדה לתת פתרון מידי ומהיר למצוקת הדיור בכל מדינת ישראל. בכל הכבוד, היישוב הקטן גן יבנה אינו צריך לשאת על כתפיו את פתרון בעיית הדיור טרם יישובים עירוניים אחרים וסמוכים מיצו את פתרונות הציפוף כדוגמת תמ"א 38 וחידוש עירוני ומיצוי קרקעות נרחבות ופנויות )ראה למשל אזור המשולש החקלאי באשדוד(..46.47.48.49.50.51.52.53 9
העותרים סבורים כי מאחר שמדובר בהוראת ייעודית הרי שאין בה כדי לחרוג מאופי הבנייה הקיים בכל חלקי היישוב )למעט 6 בניינים נמוכים משנות ה- 70 שנועדו לאכלס זוגות צעירים וכיום מאוכלסים בעולים ותיקים(. לכן החלטתה של הוועדה לאשר את תמ"ל 1003 במתכונתה הנוכחית, הכוללת בנייה בעלת אופי עירוני מובהק להבדיל מהאופי הכפרי הקיים, טרם אישורה של תכנית מתאר 2035 לגן יבנה המצויה בהליכי עבודה בימים אלה הנה בלתי סבירה וקיצונית..54.55 החלטת הוועדה לשנות את צביונו הכפרי של היישוב ניתנה בחוסר סמכות והיא החלטה בלתי סבירה על פי הוראות תמ"א 35 המאושרת, היישוב גן יבנה מצוי תחת "מרקם כפרי" וזאת לא בכדי. בגן יבנה עצמה מצויים שטחים חקלאיים שעדיין מעובדים, מצפון, ממזרח ומדרום לה מצויים מושבים חקלאיים. כאמור לעיל, בקשה לשנות את המרקם של גן יבנה למרקם עירוני כשל העיר אשדוד הוגשה לוועדה המחוזית אך נדחתה לאחרונה. על פי סעיף 7.2.1 להוראות תמ"א 35, לא תאושר תכנית המשנה את צביונו הכפרי של יישוב. על פי הוראות תכנית המתאר המאושרת למחוז מרכז תמ"מ /21, 3 חלק משטחה של התכנית מצוי בתחומי קרקע חקלאית מוכרזת וחלקה בשטח מיועד לבינוי. התכנית מתיימרת לכאורה לפרט את הקבוע בתכנית זמ/ 598 / 102. חלק משטח התכנית המקומית מצוי באזור המוגדר כ"אזור מגורים מיוחד". אזור זה מוגדר בסעיף 11 כאזור שמיועד להכיל מגורים, מסחר, שצ"פים ומתקנים הנדסיים. לגבי צפיפות יחידות הדיור נקבע שם: "השטחים יתוכננו ברמת צפיפות כוללת של 3.5 יח"ד לדונם. הצפיפות תתייחס לכל השטח שבין המתחם המתוכנן לבין כל היישוב." במילים אחרות: הצפיפות שנקבעה ואושרה לאזור זה, כמו גם לאזורי מגורים אחרים שתוכננו ברמה מפורטת, היא 3.5 יח"ד לדונם. בניגוד לעמדת הוועדה לפיה מדובר בצפיפות ברוטו )לפני ביצוע הפקעות לצרכי ציבור של 63% מהשטחים(, הרי שלשון הסעיף אינה ברורה וחד משמעית בהקשר זה. לשיטת העותרים מדובר על צפיפות נטו לאחר תכנון )ולאחר ביצוע הפקעות(. לפיכך, התכנית המקומית אינה משנה את יחסי הצפיפויות הקיימים כיום באזור המפורט )שכבר נבנה(. כללו של דבר הוא כי תכנית סטטוטורית אינה יכולה להיות עמומה ונסתרת. תכנית היא חיקוק ויש לפרשה בהתאם ללשונה ותכליתה, תוך שימוש בכלי הפרשנות המקובלים. )ראו: ע"א 3213/97 נקר נ' הועדה המקומית הרצליה ואח', פ"ד נג) 4 (, עמ' 625(. כלל זה מקבל משנה תוקף לאור השינוי המשמעותי שחלק במעמד זכות הקניין בעקבות חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. כך נקבע לא כי פרשנות חוקים שעניינם זכויות קניין תיעשה לאור חוק היסוד תוך צמצום הפגיעה בזכות הקניין ככל שניתן )ראה עע"מ 2775/01 שרגא ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים"(. התכנית מאופיינת בבנייה רוויה של 4 קומות הכוללת מרתפי חנייה גדולים המשרתים מספר בניינים, חלק מהבניינים )מערבית לפארק הלינארי( משלבים מגורים עם חזית מסחרית. יש להדגיש כי בנייה זו אינה מאפיינת את היישוב גן יבנה ואת סביבתה הקרובה של התכנית. מה גם ש- 20% מן הדירות המתוכננות תהיינה דירות קטנות וחלק נוסף מן הדירות 30% - ישמש לצרכי שכירות מטבע הדברים, שדירות אלה תאוכלסנה על ידי משפחות וזוגות.56.57.58.59.60.61.62.63.64.65 10
צעירים. משפחות אלה תהיינה זקוקות לצרכים עירוניים רבים דוגמת חינוך, רווחה. כמו כן, סביר להניח כי הדירוג הסוציואקונומי יפחת מזה הקיים כיום )אשכול -6 5 לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה(. אף לא מן הנמנע כי אחוזי גביית הארנונה יפחתו ויפגעו בהכנסות הרשות המקומית. במצב דברים בו קיים חוסר בעוגנים כלכליים ביישוב ובמקומות תעסוקה מגוונים ורבים, הרי שכישלונה הכלכלי של הרשות הנו עניין צפוי. לפיכך, הוראות התכנית פוגעות בצביון היישוב באמצעות הגדלת הצפיפויות בו ושינוי אופי הבנייה ומרקם האוכלוסייה. אם כך, תכנית 1003 סותרת את הוראות תמ"א 35 בניגוד להוראת סעיף 8 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור )הוראת שעה(, תשע"ד 2014 )להלן: "החוק"(. סתירה מסוג זה אפשרית רק באישור של הממשלה בצו ההכרזה )דבר שאינו קיים(. על כן, החלטת הוועדה בהקשר זה הנה החלטה החורגת מסמכות ויש להורות על ביטולה..66.67.68 69. זאת ועוד, החלטת הוועדה לאשר את תמ"ל 1003 במתכונת של צפיפות גבוהה יחסית הנה בלתי סבירה מכיוון שנשענה על הנחות יסוד שגויות לפיהן גן יבנה מצויה בתהליך עיור ועל כן לא קיימת כל מניעה באישור תכנית לתוספת של כ- 1600 יח"ד. 70. כאמור לעיל, היישוב גן יבנה מצוי במרקם כפרי וזאת לא בכדי. בתחומו של היישוב ובסביבתו מצויים מושבים וקיבוצים וכיום סביבת היישוב מאופיינת בנוף חקלאי פתוח או בבנייה צמודת קרקע. 71. בהחלטתה של הוועדה לאשר את תמ"ל 1003 הניחה באופן שגוי כי גן יבנה מצויה בתהליך של עיור ולכן מגמות התכנון האורבניות הכוללות עירוב שימושים והגדלת צפיפויות עולות בקנה אחד עם מעמדה המוניציפאלי ולא כך הם פני הדברים. 72. החשש הוא כי החלטת הוועדה תהיה בבחינת "בכייה לדורות" שכן הדיון במעמדה המוניציפאלי של גן יבנה טרם הסתיים, כאמור לעיל, והחלטת שר הפנים טרם ניתנה )למרות שחלף זמן ניכר כשנה וחצי- מקיום דיוניה(. 73. יש לציין כי הניסיון להרחיב את גבולות המרקם העירוני )כהגדרתו בתמ"א 35( כך שיכלול את היישוב גן יבנה לא צלח ונדחה על ידי הוועדה המחוזית. מצ"ב החלטתה מיום 1.06.2015 כנספח "5". 74. התוצאה של החלטה זו בטווח הרחוק היא חיבור, דה פקטו, של גן יבנה עם המושבים הגובלים לה ועם העיר אשדוד הסמוכה, תוך טשטוש גבולות בין המרקם העירוני לכפרי ויצירת עיר חדשה או כזו שאין לה זכות קיום ייחודית דווקא. 75. החלטה זו פוגעת באופן חמור בקיומם של שטחים פתוחים במרחב בנוף הפתוח ובשטחים החקלאיים שיש לשמר. 76. בעניין בג"ץ 2683/92 מכבים ישוב קהילתי במודיעים נ' הוועדה לבנייה למגורים במחוז מרכז )פ"ד מח )1( 535( נדונה החלטה של הול"ל, היא ועדה ייעודית שהוקמה מכוחה של הוראת שעה כבענייננו לצורך מתן פתרון מידי לעלייה מברית המועצות. שם נקבע כי הקמת עיר חדשה באמצעות תכנון מתחמים בודדים בלי שקדם לכך תכנון כולל של עיר היא החלטה הלוקה בחוסר סבירות קיצוני. 77. בג"ץ עסק בשאלת היקף הסמכות של הוועדה לפי הוראת השעה וקבע כך: 11
"השאלה בדבר היקף הסמכות על פי הוראת השעה היא שאלה פרשנית. בשאלה זו יש להכריע על פי תכליות חוק התכנון מזה וחוק הוראת השעה מזה ומתוך הנחה כי "ההרמוניה התחיקתית מחייבת ששני החיקוקים יעלו בקנה אחד"... במקורם נועדו דיני התכנון והבנייה לאפשר ניצול מרבי של הקרקע, תוך פגיעה מינימאלית בזכות הקניין, למטרות של מניעת מטרדים ומתן אפשרות לשימוש שקט על ידי כל בעלי הקרקע. ואולם, עם השנים התפתחה המודעות לצרכים נוספים לשימוש בקרקע לאזורי נופש, "ריאות ירוקות", אתרי תיירות וכיוצא באלה. הובן כי בתכנון ארוך טווח אין להתחשב רק בצרכים המידיים ולהועיד את הקרקע אך לשימוש שיניב החזר כספי מרבי, אלא מן הראוי להקציב קרקע גם לצרכים הנוספים, כדי להפיק ממנה את מרב התועלת החברתית דיני התכנון המודרניים למען שמירת אינטרסים ארוכי טווח של החברה מציבים סייג לניצול מידי של הקרקע. הקמת עיר חדשה תובעת התחשבות במגוון נושאים, וביניהם ההשלכה על תפרוסת האוכלוסייה בארץ כולה, פיתוח תשתית תחבורתית והיבטים מקומיים של השתלבות העיר במרחב האזורי. ההליכים שנקבעו בחוק התכנון נותנים ביטוי למורכבות הנושא. תכנון עיר חדשה נתון בידי מידרג של מוסדות הממשלה, המועצה הארצית, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה שמרחב התכנון הרלוונטי מצוי בתחום מחוזה, והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שהקרקע עליה עומדים להקים את העיר נמצאת במרחב תכנונה. בראש מוסדות אלה עומדת המועצה הארצית. עליה לקבוע בתכנית המיתאר הארצית הטעונה אישור הממשלה את גודל העיר, מיקומה וסוגה, ולדאוג לכך כי יישמרו שטחי נופש, ייעור, שימור הקרקע, ערכי נופים ושטחים שיישארו בטבעם )סעיף 49 לחוק התכנון(... להבדיל מחוק התכנון, נועד חוק הוראת השעה למלא צרכים דחופים... חוק הוראת השעה הוחק לנוכח מחסור חמור במקומות מגורים, ומטרתו הייתה לאפשר הקמה מזורזת של יחידות מגורים כדי לשכן בהם את מחוסרי הדיור, עולים וותיקים." על כן, קבע בג"ץ כי המסקנה היא שחוק הוראת השעה אינו חל על הקמת עיר ואין מטרתו לעסוק בעניינים הכוללים תכנון ארוך טווח. מן הכלל אל הפרט גם בענייננו התגלו פגמים רבים בהליך התכנוני כמו במקרה מכבים שלעיל, כיוון שהתכנון הנקודתי מהווה חלק מתכנית נרחבת ועתידית אך בלתי ברורה בשלב זה, שנועדה להפוך את גן יבנה לעיר בישראל. כל זאת, לפני שהשאלה נתבררה והוכרעה בפני הגורמים השלטוניים המוסמכים לכך. מטרתה של תכנית זו היא יצירת עובדה מוגמרת בשטח שרק תפתח את סכר הבנייה הרוויה ללא כל חשיבה מעמיקה ותכנון כוללני לטווח הרחוק. בנסיבות העניין, מתן משקל נכבד למדי למצוקת הדיור בישראל תוך דחיקת איכות חייהם של תושבי גן יבנה ויכולתו של היישוב לשאת תוספת משמעותית זו ועתידית לוקה בחוסר סבירות קיצונית. מטעם זה, החלטה זו מהווה התערבות בוטה בהפרדת הרשויות והיא חסרת כל סמכות ודינה להתבטל. יתרה מכך, מאחר שתמ"ל 1003 היא חלק מתכנית עתידית להרחבת גן יבנה וזה חלקה הראשון בלבד, ואין בה רק כדי לתת מענה מידי למשבר הדיור )שהרי היא חורגת מאופי היישוב ומייעדת גם שטחים חקלאיים למגורים(, הרי שיש לקבוע כי החלטתה לוקה בחוסר.78.79.80.81 12
כ) סבירות קיצוני ויש לבטלה או לחילופין לאשרה במתכונת התואמת את אופי היישוב ואינו חורגת מן השטחים שהותרו לבינוי בתכנית המקומית. לסיכום האמור עד כה, ההחלטה לאשר, דה פקטו, שינוי אופיו של היישוב לישוב עירוני הכולל בנייה רוויה ושימושים מעורבים אינה החלטה הנתונה בסמכותו של מוסד תכנוני שהוקם במסגרת הוראת שעה כדי לספק פתרון נקודתי ומידי..82 החלטת הוועדה לשנות ייעוד של אזור ספורט ונופש ושפ"פ לאזור מגורים הנה בלתי מידתית וחורגת ממתחם הסבירות תמ"ל 1003 קבעה תחילה )לפני הגשת התנגדויות העותרים( כי שטח בגודל של כ- 39 דונם שיועד בתכנית המקומית משנת 97' לאזור ספורט ושטח פרטי פתוח )שטח שהיה צריך להיות מופקע לרווחת הציבור על ידי המועצה המקומית(, יהפוך לאזור מגורים בבנייה צמודת קרקע -130 קוטג'ים(, למבני ציבור ולשצ"פ קטן. העותרים התנגדו לכך ממספר טעמים פגיעה בזכות הקניין ופגיעה בריאה הירוקה הנרחבת היחידה באזור הצפוני. יצוין כי על פי התכנית המקומית אין זכויות לבנייה באזור הספורט. על פי המלצת החוקר, אזור המגורים יצומצם ל- 60% מהשטח הכולל בחטיבה המזרחית בעוד 40% ממנו המצוי בחטיבה המערבית ישמש כשצ"פ וחנייה. עם זאת וועדת המשנה הבהירה בהחלטתה )ס' זה. 8( כי השטח יסומן ביעוד משולב של שצ"פ ומבני ציבור הכוללים חנייה. ולפיכך, ניכר כי אין כל שינוי מהותי מהתכנית המקורית שממילא ייעדה את החטיבה המערבית למבני ציבור ושצ"פ קטן. ובכל אופן התכנית התאשרה טרם התבצע תיקון התכנית המבהיר האם צפיפות יח"ד פחתה ואם כן האם באופן משמעותי ומי עתיד להינזק משינוי יתרה מכך, לטענת העותרים החלטה זו לשנות ייעודם של אזור הספורט והשפ"פ למגורים הנה החלטה החורגת מסמכותה של הוועדה ויש בה לפגוע באופן בלתי מידתי וסביר בזכות הקניין של התושבים. העותרים ביקשו לברר בהתנגדותם את הטעם לאקט תכנוני זה ולביטול הצורך הציבורי אך לא קיבלו תשובה עניינית מלבד הניסיון "לעבות" את הבנייה למגורים ביישוב ולנצל שטחים נוספים לשם כך. עם זאת, על פי תכליות חוק התכנון והבנייה לא ניתן להתעלם משיקולים ארוכי טווח כגון שמירה על ריאות ירוקות ושטחים פתוחים בתוך היישוב על מנת להגשים תכליות חברתיות וסביבתיות. אין כל ספק, כי הוועדה התעלמה במופגן מאינטרס זה וככל הנראה, ראתה לנגד עיניה כיצד עורכי הבקשה ממקסמים את ערך הקרקע באופן מרבי וכיצד הרשות המקומית תוכל לגבות יותר מסים עקב כך..83.84.85.86.87.88 89. שיקולים אלה הנם בלתי עניינים לתחום התכנוני ולכן החלטה זו נגועה באי סבירות קיצונית ויש להתערב בה. 13
כפי הנראה, שינוי הייעוד הנו תוצר של "תן וקח" בין עורכי התכנית לבין הרשות המקומית. שכן האחרונה קיבלה התחייבות להעתיק את מגרש הכדורגל הקיים למקום חלופי ובכך נסתתמו טענותיה. גם ההחלטה "המתקנת" הנשענת על המלצת החוקר ניכר כי שיקולים בלתי ענייניים קיבלו מעמד מיוחד. במילים אחרות, העובדה כי ישנם גורמים העושים שימוש בלתי חוקי במקרקעין לצרכי חניית רכבים פרטיים ומשאיות לפריקת סחורה )למרכז המסחרי הסמוך( קיבלה "במה" יתרה והוחלט כי הצורך בחניות גובר על הצורך בבנייה למגורים. ישאל השואל מדוע בעיני הוועדה הצורך בשטחים פתוחים ובאזור ספורט ונופש לרווחת התושבים אינו חשוב מחניות באותה מידה אם לא יותר? מדוע יש לתת פתרונות לעוולות אחרות )הכיצד אושרה בנייתם של ביהכנ"ס / המרכז המסחרי ללא פתרונות חניה מספקים?( על חשבון האינטרס הציבורי?.90.91.92 מדוע זכות הקניין של התושבים נדחקה מפני שימוש בלתי חוקי / אי הסדרה? מדוע הצורך הציבורי באזור ספורט פקע בפתאומיות? ברי כי יש בהחלטה בלתי מנומקת ולא ברורה זו כדי להביא לפגיעה חמורה בערכי נכסיהם של בעלי המקרקעין הגובלים בתכנית שעד כה גרו בשכונה שקטה, בלתי צפופה וללא עומסי תנועה וללא הסתרת נוף / אור לביתם ובזכותם של כלל תושבי השכונה הצפונית ותושבי גן יבנה לאיכות חיים והנאה משטחים לצרכי ספורט. העותרים סבורים כי תכנון הפארק הלינארי לא ריפא את הפגיעה מכיוון שהפארק מרוחק מאזור השכונות הצפוניות ואין בו כדי לפצות על הפגיעה בערכי הנכסים באמצעות הגדלת הצפיפות, עומסי תנועה, הסתרת הנוף הפתוח, כניסת האור וזרימת האוויר מכיוון מערב..93.94 החלטת הוועדה שלא לספק פתרון תחבורה מידי הנה בלתי סבירה 95. מלכתחילה קבעה הוועדה בחוסר סבירות כי תחילת סלילתו של כביש גישה צפוני תתקיים רק לאחר שייבנו 400 יחידות דיור. 723 המתנגדים הלינו על קביעה בלתי סבירה ובלתי מנומקת זו וטענו שהפתרון צריך להיות מלא - דו נתיבי - ומושלם טרם מתן היתרי בניה / אכלוס. בעקבות זאת, הוועדה תיקנה את החלטתה אך לא באופן מלא. הוועדה קבעה כי תנאי למתן היתרי בניה בתכנית יהיה תחילת סלילתו של כביש הגישה הצפוני במתווה המלא שלו )דו מסלולי ולא בחלוקה לשני שלבים(. 96. העותרים יטענו בזאת כי הימנעות הוועדה מלקבוע כי תנאי למתן היתר בנייה בתכנית יהיה סיום ביצוע דרך 3922 )כביש צפוני לכביש 4 ת"א( אלא תחילת ביצוע בלבד הנה בלתי סבירה שכן כך פתרון התחבורה לא יהיה מידי. הוסף לכך את העובדה כי התכנית גם אינה קובעת תקופת ביצוע מחייבת לסיום הכביש והרי שדי בבעיות תקציביות או שינויי מדיניות ממשלתית כדי להביא לכך שתוספת יחידות תהיה אך פתרון תחבורה לא. 97. משהובא לידיעתה של הוועדה כי מצב התחבורה והתנועה ביישוב הוא חמור ביותר וכי נדרש פתרון כבר כעת, עוד טרם הוספת יחידות דיור נוספות, הרי שלא היה מנוס מקביעת סיום 14
ביצוע הכביש הצפוני כתנאי לתוספת יחידות הדיור או לחלופין קביעת אבני דרך לביצוע בהתאמה למס' יחידות הדיור שיינתן להן היתר. 98. התוצאה החמורה שעלולה להיווצר היא שביצוע הכביש יתנהל בעצלתיים במשך עשרות שנים בעוד שבניית יחידות הדיור תתקדם בקצב מהיר, ולפיכך בעיית התחבורה לא רק שלא תיפתר אלא תחמיר עד מאוד. 99. מכל מקום, החלטת הוועדה תביא באופן וודאי לכך שפתרון התחבורה לא יהא מידי ולא יהיה בו כדי לשרת את יחידות הדיור הנוספות, אלא עד לסיומו שאינו וודאי. 100. מטעמים אלה, בית המשפט הנכבד מתבקש להתערב בהחלטה זו ולהורות על תיקונה כמבוקש. 101. על הוועדה היה מוטל לדרוש ביצוע סקר השפעה על הסביבה 102. התכנית מכילה נספח סקר אקולוגי לאזור כביש הגישה בלבד, אך אינה מכילה כלל סקירה סביבתית בכל הנוגע לשטחים הפתוחים המיועדים לבינוי עתידי כפי שיובהר להלן אשר צפויים לסבול מזיהום אויר, רעש, קרינה וכו'. 103. כידוע, שטחי הבינוי המתוכננים מצויים בסמיכות ישירה לשטחים חקלאיים ממערב, מצפון ומדרום. המדובר בשטחים מעובדים ובתוך כך שטחים אלה מרוססים מעת לעת. בנוסף, אזור זה מצוי בסמיכות לאזור התעשייה באשדוד המכיל מפעלים רבים שהנם מפעלים מזהמים הפולטים חומרים רעילים לאוויר הסביבה. הוסף לכך את העובדה כי בגן יבנה עצמה מצוי מפעל מעדנות המכיל מאגר של אמוניה )ובעבר אירעו בו דליפות אמוניה(. כמו כן, בסביבת היישוב עוברים שלושה נחלים: שורק, האלה ולכיש. נחלים אלה מושפעים באופן ישיר משפכים וזיהום הנוצרים מהיישוב גן יבנה. 104. יתרה מכך, בקרבת האזור המתוכנן מצוי פרוזדור קו מתח גבוה של חברת החשמל המהווה מקור סכנה בשל פליטת קרינה. בנוסף, בשטח התכנית עובר קו מי קולחים המשמש את מושב גן הדרום להשקיית הגידולים החקלאיים. שטח התכנית מצוי בסמיכות לבסיס חיל האוויר "חצור" המהווה מקור להמראות ונחיתות מטוסי קרב בשגרה ובחירום בכל שעות היממה. 105. הוועדה נדרשה לשאלה אלו נתונים עמדו בפניה לעניין טווחי רעש המטוסים הקיימים בגן יבנה כיוון שהסתבר כי יועץ האקוסטיקה )טופ אקוסטיקה( כלל לא טרח לציין זאת בחוות דעתו. מתכנני הוועדה לא ידעו לספק תשובה חד משמעית בנושא זה. ככל שהוועדה הסתמכה על בדיקות קודמות, הרי שאין מדובר בניטורים עדכניים המתייחסים לשינוי נתיבי המראה / נחיתה. 106. לפיכך, ההחלטה לתכנן אזורי מגורים מבלי לבצע ניטור עדכני לרעש המטוסים מבסיס חצור הנה החלטה שהיא בגדר "עצימת עיניים" או "טמינת ראש בחול" ועל כן יש למקום להתערב ולהורות לוועדה לבצע ניטור רעש לגבי האזורים המיועדים לבינוי. 15
107. כמו כן, בתחומי התכנית מצוי מתקן קידוח ביצרון 12 )בסמוך למגרש מס' 835(. מתקן זה מצוי בסביבת מגורים. התכנית מציבה באזורי המגן שלו מבנים אסורים שעלולים לסכן ולזהם את הקידוח. 108. ככלל, על פי תקנות בריאות העם )תנאים תברואתיים לקידוח מי שתייה(, תשנ"ה- 1995 קיימות הגבלות על בנייה באזורי המגן )א, ב ו-ג כהגדרתם שם(: "7. )א( באזורי המגן כמפורט להלן אסורה - כל בניה, למעט למבנים המשמשים להפעלת הקידוח ולשיפור באזור מגן א'- )1( מימיו; באזור מגן ב' כל בניה, התקנה או פעילות העלולים לזהם את הקידוח, כגון מבני )2( מגורים, מבני מסחר או מבני ציבור; באזור מגן ג' כל בניה, התקנה, או פעילות העלולים לגרום לזיהום חמור בקידוח, )3( מיתקן ביוב, קן ביוב ראשי, אתר אשפה, אזור תעשייה או אזור השקייה כגון בקולחים." חרף הוראות אלה, עיון בתשריט התכנית מלמד כי באזור מגן ב' נכלל מבנה מגורים )תא 109. שטח 200( אשר יש להורות על הסרתו המידית. כמו כן, קיים חניון סמוך )תא שטח 835(. בנוסף, מתוכנן באזור זה שצ"פ. על רקע הדברים האמורים, תמוה למדי מדוע הועדה לא התייעצה עם יועץ סביבתי 110. לבחינת הצורך בהכנת סקר השפעה על הסביבה. כך למשל, היה מקום לקבוע כי נדרשת התייחסות ובחינה של ההשלכות הסביבתיות הצפויות למתקן הקידוח מבחינת זיהומי קרקע. כמו כן, היה מקום לבחון את השפעת רעש המטוסים דה פקטו על הדירות המתוכננות. התעלמות מנתונים אלה מעידה על חוסר סבירות בשיקול דעתה של הועדה ומחייבת 111. קבלת סקר סביבתי לבחינת השלכות התכנית על הסביבה. העותרים סבורים כי היה מקום לקבוע שבהתאם לתקנה 2(2 ()ג( או תקנה )3( 2 לתקנות 112. התכנון והבניה )תסקירי השפעה על הסביבה(, תשס"ג - 2003 כי מדובר בתכנית שיש בביצועה השפעה ניכרת על הסביבה ולהגיש תסקיר השפעה על הסביבה. יצוין, כי בתמ"ל 1002 )פרדס בחיסכון( נדרשה על ידי הותמ"ל חוות דעת סביבתי לבחינת מטרדי הרעש, זיהום ואף נבחנו מטרדים סביבתיים שיוצרו כתוצאה מהליכי הבנייה האוויר וזיהום הקרקע הצפויים. משמעותי בין גן יבנה לבין המושב גן יתרה מכך, החלטת הוועדה שלא ליצור כל חיץ 113. דרום הסמוך הנה בלתי סבירה ויש בה ליצור מפגעים כדוגמת ריסוסים מכיוון המושב לעבר אזורי המגורים המתוכננים. ניכר כי הוועדה הסתפקה ברצועת שצ"פ צרה מאוד המפרידה בין אזורי הבנייה הרוויה לשטחים החקלאיים. רצועה זו אינה יוצרת חיץ רך בין השימושים הנבדלים אלא שקיימת פגיעה נופית חמורה. כך גם בנוגע לטענת המתנגדים כי הפארק הליניארי אינו מהווה פארק אלא שביל ארוך 114. וצר ולא קיים ביישוב שטח להתכנסות המונים ולאירועים. היה על הוועדה לאמץ את המלצתו של החוקר בדבר ביטול תאי שטח מס' 371-373. ביטול שטחים אלה אכן אמור לשרת את הרחבת הפארק חרף הכביש החוצץ שכן המטרה הייתה 16
א) ליצור פארק מרכזי ורחב שיישרת אירועים המוניים, בהם קיימת סגירת כבישים, ולכן אין כל משמעות לעובדה שישנו חיץ בין מגרשים 345-344 לבין מגרשים.373-371.115 לפיכך, בית המשפט מתבקש להורות על אימוץ המלצת החוקר במלואה בהקשר זה וביטול מגרשים 373-371 בנוסף למגרשים.345-344.116 החלטת הוועדה לאשר התכנית ללא פתרון החלטה החורגת מסמכות ומהוראות תמ"א 35 מפורט לבעיית הביוב הנה 117. העותרים יטענו בזאת כי הוועדה לא קבעה מלכתחילה כי על עורכי התכנית לכלול בתכנית הוראה הקובעת מהו פתרון הביוב המחייב כמתחייב בהוראות תמ"א 35, אף על פי שבחוות דעת יועץ התשתיות של הוועדה מצוין כי נדרש פתרון קצה עתידי במט"ש תימורים. לטענת מתכננת הותמ"ל, דקלה פרסיקו, במהלך דיון ההתנגדות הפתרון "לוט בערפל" עדיין ולכן לא נקבע בתכנית. 118. בדיעבד, לאחר הגשת ההתנגדות, טענה הוועדה כי בידיה מס' פתרונות אפשריים וטרם נבחר פתרון מתאים. משמעות הדבר היא לצורך הוצאת התכנית אל הפועל נדרשת תכנית נוספת. דבר הסותר את חוק הותמ"ל הקובע כי התמ"ל היא תכנית עצמאית שניתן להוציא מכוחה היתרים לבניית 750 יחידות דיור לפחות, וזהו נוסחו של סעיף 4 )א( לחוק: ) תכנית מועדפת לדיור תכלול הוראות המאפשרות להוציא מכוחה היתר לבנייה.4 " או לשימוש בלא צורך באישורה של תכנית נוספת, ואולם לגבי חלק מתחום התכנית אפשר שתידרש תכנית נוספת לשם הוצאת היתר בו, ובלבד שהתכנית כוללת הוראות להקמת 750 יחידות דיור לפחות, וביישוב מיעוטים 200 יחידות דיור לפחות, אשר לגביהן מתאפשר להוציא היתר לבנייה או לשימוש בלא צורך באישורה של תכנית נוספת." 119. כידוע, עורכי התכנית ידעו היטב כי יהיה עליהם לתת פתרון הולם לסילוק השפכים של השכונה המתוכנתת, באשר התשתית הקיימת אינה מתאימה לטיפול בכמות השפכים הגדולה שתיווצר. כפי הנראה, בפני עורכי התכנית עמדו מספר חלופות לפתרון קצה לביוב שיפוץ מט"ש חצור ושדרוגו כך שיתאים לספיקות המתוכננות או הולכת השפכים למכון תימורים. 120. לא למותר לציין כי מט"ש חצור תוכנן בשנת 1993 לספיקות של 4,200 מ"ק ליממה אולם בפועל הוא מקבל כיום שפכים בספיקות של 6,000 מ"ק ביממה. 121. העותרים יטענו כי אין לאשר את תמ"ל 1003 טרם אישורה של תכנית מאושרת לביוב. לחילופין, ככל שתכנית כזו התאשרה )והדבר אינו ידוע לעותרים( הרי שיש לקבוע בתכנית הוראות מפורטות לעניין הקמת מערכת ההולכה למתקן טיהור השפכים בתימורים ובפרט קביעת לוחות זמנים לביצוע או התניית מתן היתר בניה על פי התכנית בסיום בניית מערכת ההולכה וחיבור סופי למתקן. 122. יש לציין על פי הוראות תמ"א 35 סעיף 12.1.2 ס"ק 2, על התכנית להתנות מתן היתרי בנייה בקיומם של תכנית ביוב מאושרת כדין ותכניות מפורטות לפתרון ביוב שאושרו על ידי משרד הבריאות והמשרד לאיכות הסביבה וקביעת שלבי ביצוע שיבטיחו השלמת פתרון הביוב עד לגמר הבנייה. 17
123. אשר על כן, החלטת הוועדה להימנע במכוון מקביעת פתרון ביוב והתניית הוצאת היתרי בנייה בקיומה של תכנית ביוב מאושרת כדין ומקביעת שלבי ביצוע שיבטיחו השלמת הפתרון עד לסיום הבניה ואכלוס הנה בלתי סבירה וחסרת סמכות. 124. תכנית זו מרמזת על קיומן של תכניות נוספות עתידיות להרחבת היישוב שאין בדעתה של הוועדה לחשוף וייתכן שזהו השיקול העומד מאחורי הערפל שנוצר. 125. יתרה מכך, לא ניכר כי הועדה בחנה את יכולתו של מט"ש תימורים לקלוט שפכים נוספים כתוצאה מתכנית זו ומתכניות נוספות בעתיד ובפרט תכניות להוספת אזור תעשייה. בהקשר זה יצוין כי בהתאם לנתונים שפורסמו באתר משרד הבריאות, מט"ש תימורים אינו עומד בערכים המחייבים וניתנה לו הקלה וחריגה מהם עד ל- 31.07.2016. יש להוסיף כי תכנית המט"ש המעודכנת שעתידה לכלול גם את גן יבנה טרם אושרה בוועדה המקצועית לביוב. 126. לפיכך, הנתונים מלמדים כי מט"ש חצור אינו יכול להכיל ספיקות נוספות )כבר כיום הן עולות על הקיבולת( גם מט"ש תימורים אינו ערוך לקליטת שפכים נוספים ונדרשת השלמת תכנונו וביצועו טרם תוספת יחידות דיור ביישוב. 127. לאשר על כן, לא ברור אילו נתונים עמדו בבסיס החלטתה של הוועדה בקביעתה כי יש בידיה תכניות מאושרות כדין. הוועדה נמנעה מלפרט באילו תכניות מדובר ומבירור שערכו העותרים על משרד הבריאות תכניות אלה לא מוכרות. וממילא העותרים סבורים כי הפתרון צריך להיות פתרון ידוע מראש ומתוכנן לפרטיו שכן אם לא כן, הרי שתמ"ל 1003 תהיה תכנית אשליות, ללא כל תוחלת, שיש בה כדי להציג מלאי של יחידות דיור "על הנייר" ללא יכולת מימוש אמתית. 128. על כן, בית המשפט הנכבד מתבקש לתקן את החלטתה הבלתי סבירה של הוועדה ולהורות לה להסביר ולנמק מהם פתרונות הביוב המאושרים כדין שעל בסיסם יהיה ניתן להוציא היתר בנייה כנדרש על פי תמ"א 35..129.130 לסיכום מכל האמור לעיל, בית המשפט הנכבד מתבקש להיעתר למתן הסעדים המתבקשים כל זאת במטרה להגן על האינטרס של ציבור תושבי גן יבנה, הן כפרטים והן כציבור רחב, ובעיקר לשמור אופיו של היישוב כיישוב כפרי וקהילתי המתאפיין בבנייה צמודת קרקע ולבחון את צרכי היישוב ותושביו בראייה כוללנית וארוכת טווח. 18
תצהיר אני הח"מ,, ת"ז, לאחר שהוזהרתי כי עליי לומר אמת, וכי אהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק, אם לא אעשה כן, מצהיר בזה בכתב, כדלקמן: 1. הנני עושה תצהירי זה בתמיכה לעובדות המפורטות בבקשת לצו ביניים זמני וארעי וכתב העתירה המנהלית בנושא אישורה של תמ"ל 1003 "גן יבנה מערב"; 2. כל האמור בבקשה ובעתירה ידוע לי לפי מיטב ידיעתי ומידיעה אישית; 3. הנני מצהיר, כי זהו שמי, זו חתימתי ותוכן הצהרתי אמת. אימות חתימה הנני לאשר כי ביום הופיעה בפני עו"ד אורטל חמדני, מ.ר. 49982 נושא ת.ז המוכר לי באופן אישי לאחר שהזהרתיו כי עליו להצהיר את האמת וכי יהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשה כן, אישר את נכונות תצהירו וחתם עליו בפני. 19