הסכם רכישת "בית בוסטון"

הסכם רכישת "בית בוסטון" רקע בית בוסטון נבנה ע"י חברת מת"מ מרכז תעשיות חיפה בע"מ, על מגרש של 2,200 מ"ר המהווה חלק מחלקה 22 בגוש 10898 בחוף שמן ברח' היינריך הרץ 18. לפי מסמך שנערך ע"י שמאית העירייה בחודש ינואר 2005, הנכס הינו מבנה בן שתי קומות מעל קומת קרקע, שטחו הכולל של הבניין הוא כ- 2,560 מ"ר ובנייתו הסתיימה בשנת 1997. הבנייה נעשתה בעזרת סיוע מימוני בסך של מיליון דולר מאת: Inc. Combined Jewish Philanthropies Of Greater Boston )להלן: ",)" שניתן בשנת 1993 כהלוואה ללא ריבית והצמדה לחברת מת"מ. ההלוואה ניתנה לתקופה של עד 312004, והיא ניתנת לפירעון בשתי אפשרויות כדלקמן: החזר מלוא ההלוואה )מיליון דולר( ללא ריבית וללא הצמדה ב- 312004. העברת 34.75% מהתמורה שתתקבל בגין מכירת הנכס )עפ"י נוסחה המפורטת בחוזה שנחתם בשנת 1993 בין מת"מ לבין (, אם הנכס יימכר קודם ל- 312004, בכפוף לתנאים ולמגבלות לגבי מכירת הנכס, כפי שיפורטו בהמשך. בסיכום פגישה שהתקיימה ב- 01.07004 במלון "הולידי- אין" חיפה, בין ראש עיריית חיפה ומנכ"ל העירייה, לבין נציגי קהילת בוסטון וחברי ועדת ההיגוי בוסטון חיפה, נרשם בנושא החזר ההלוואה לקהילת בוסטון כדלקמן:.3 ראש העיר אישר את המחוייבות הבלתי מותנית של העירייה להבטיח שההלוואה תוחזר במלואה ובמועד. הכסף שיוחזר לקהילת בוסטון יועמד לטובת פרוייקטים ללא מטרת רווח כפי שייקבעו ע"י ועדת ההיגוי בוסטון חיפה. ג. נציגות העירייה תוזמן להתייעצות עם ועדת ההיגוי בוסטון-חיפה לגבי פרוייקטים אפשריים. ד. קהילת בוסטון התבקשה להעביר תזכורת לחברת מת"מ בדבר מחויבותם כפי שנקבעה בחוזה. 209

הביקורת מציינת, כי התחייבותו של ראש העיר, לפיה עיריית חיפה תוודא שקהילת בוסטון תקבל את מלוא הסכום, ובמועד, הינה נכונה מההיבט הציבורי, לאור מערכת היחסים והתרומה הרבה של קהילת בוסטון לעיר חיפה. ישיבת מועצת העיר מתאריך 1005 בישיבת מועצת העיר הנ"ל הובאו לאישור המועצה שני המסמכים הבאים: מסמך מתאריך 152004, החתום ע"י מנכ"ל וגזבר עיריית חיפה, המופנה אל חברת מת"מ, מאושר ע"י מנכ"ל מת"מ, וכפוף לאישור מועצת העיר, בעניין החזר ההלוואה לקהילת בוסטון, שעיקרו כדלקמן: בהתאם לחוזה הלוואה שנחתם בשנת 1993 בין מת"מ לבין הלוואה מאת ניתנה למת"מ בסך מיליון דולר, לצורך סיוע במימון הקמת בניין הידוע בכינויו "בית בוסטון". בהסכם למתן ההלוואה נקבע, כי ההלוואה תוחזר במלואה במועד המוקדם מבין שני המועדים הבאים: )א( 312004 )להלן מועד הפרעון( או )ב( במועד סגירת עסקת מכירת הפרוייקט. סכום החזר ההלוואה יהיה מיליון דולר באם ההחזר יבוצע במועד הפירעון, או שווה ל- 34.75% ממחיר מכירת הפרוייקט נטו. בעקבות פניית אל ראש עיריית חיפה בבקשה כי יפעל להחזר מלוא התשלום בגין ההלוואה, ללא כל הפחתות הקשורות להסכם או למצבו העסקי של בית בוסטון החליט ראש העיר להיעתר לבקשה, וזאת בין היתר מתוך ההערכה והחשיבות שרואה העירייה בקשר המיוחד עם קהילת בוסטון ותרומתה המהותית לחיפה, ומתוך הבנה והבטחה כי כל סכום פירעון ההלוואה יוחזר למימון פעילות בקהילה בחיפה עפ"י החלטות. ג. בהמשך להחלטת ראש העיר ומתוך הצורך לפתור את בעיית הלו"ז הקצר לפקיעת הסכם ההלוואה העירייה מודיעה לחברת מת"מ כלהלן: עיריית חיפה מבקשת מחברת מת"מ כי חברת מת"מ תפרע את מלוא סכום ההלוואה ל - במועד הפירעון. בתמורה להסכמת חברת מת"מ לפירעון כאמור של מלוא סכום ההלוואה ל-, דהיינו מיליון דולר במועד הפירעון, עיריית חיפה: )1( )2( 210

)א( תכיר בסך 650,000 דולר כפירעון של 48.9% מיתרת ההלוואה המתואמת למועד זה )312004( בסך, 10,121,000 אשר ניתנה לחברת מת"מ על יד העירייה בשנת 1992. סכום זה יקוזז במועד הפירעון הנ"ל ל- מהחוב של חברת מת"מ לעירייה בגין ההלוואה הנ"ל שניתנה לה מעיריית חיפה. )ב( העירייה תרכוש את הזכויות בבית בוסטון, במצבו הקיים, וזאת בתמורה של 400,000 דולר בתוספת מע"מ כדין, והכל בכפוף לכך שיחתם בין הצדדים הסכם מפורט לרכישת הנכס, וזאת עד למועד הפירעון כהגדרתו לעיל. התמורה הנ"ל תשולם באמצעות פירעון מוקדם של 35% נוספים מההלוואה הנ"ל שניתנה למת"מ מעיריית חיפה. ד. הסכם זה כפוף לאישור מועצת העיר, אשר הנהלת העירייה תפעל להשגתו בהקדם. הסכם שנערך ונחתם ב- 302004 בין מת"מ-מרכז תעשיות מדע חיפה בע"מ לבין עיריית חיפה בעניין רכישת "בית בוסטון" ע"י העירייה. להלן עיקרי ההסכם: מת"מ מצהירה כי הנה בעלת הזכויות בבניין והיא מחזיקה בו ורשאית להתקשר בהסכם זה למכירת כל זכויותיה בבניין. על הבניין רובץ שעבוד/משכנתא לטובת )להלן השעבוד( וחלק משטחי הבניין מושכרים, אך פרט לשעבוד ולזכויות השוכרים הבניין נקי מכל שעבוד, חוב או זכות של צד שלישי. ג. השעבוד הנ"ל נרשם להבטחת החזר הלוואה שהתקבלה על ידי המוכרת )מת"מ( מאת.312004 ואשר בהתאם להסכמת הצדדים לחוזה זה תפרע במלואה ביום עוד מוסכם כי המוכרת )מת"מ( תפעל למחיקת השעבוד על הבניין מיד לאחר פירעון ההלוואה. ד. מסירת החזקה בבניין תעשה ביום 10.01005 התמורה )1,744,000 בתוספת מע"מ( למוכרת. כנגד וכפוף לתשלום מלוא 211

ה. בחוזה קיים תנאי מתלה לאמור: כניסתו של חוזה זה לתוקף מותנית בקבלת אישור מועצת העיר, אשר הקונה )העירייה( מתחייבת לפעול לקבלתו ללא כל דיחוי ובכל מקרה לא יאוחר מיום 10.01005. כמו כן, לחברי המועצה ניתנו הסברים נוספים והבהרות לגבי העיסקה. גזבר העירייה התייחס בדבריו לשלושה חלקים של העיסקה, כדלקמן: הנושא הציבורי - קהילת בוסטון נתנה בשנת 1993 הלוואה של מיליון דולר הפרוייקט בחוף שמן, שעלות בנייתו הגיעה לכ- 2.6 מיליון דולר. לבניית ההלוואה לא נשאה ריבית והצמדה וניתנה לחב' מת"מ שהיתה באותה עת חברה עירונית. באותן השנים רווחה ההנחה ששוק הנדל"ן ימשיך לעלות ולצבור רווחים, ובהלך רוח זה נקבע בהסכם שנחתם בין כ- %40 מערך הנכס בעת שיימכר. למת"מ כי ההלוואה תוחזר במלואה ב- 312004, או לימים חברת מת"מ נמכרה והיא כעת חברה פרטית הנשלטת ע"י חב' גב- ים. לפני סוף השנה הציעה חברת מת"מ את הנכס למכירה, הובאו מספר מתווכים, ויש הצעה של גוף פרטי לרכישת הנכס ב- 398 אלף דולר בלבד. חברת גב-ים השולטת במת"מ הינה חברה פרטית, שאינה מחוייבת להיבט הציבורי, והמשמעות מכך היא כי על פי הסכם ההלוואה, הנכס יימכר בכ- 400 אלף דולר, ול- יוחזרו 40% מסכום זה שהם 160 אלף דולר. יוצא איפה כי מיליון דולר שהושקעו לפני כ 10 שנים, לא רק שלא צברו ריבית של כ- 790 אלף דולר נוספים, אלא שהפכו ל 160 אלף דולר. כאן ההחלטה היא בתחום הציבורי, האם מועצת העיר מאשרת שהעירייה תשלים את ההחזר לקהילת בוסטון לסך של מיליון דולר, במקום החזר של 160 אלף דולר בלבד. רכישת המבנה - ידוע שאם בונים מבנה בכ- 2.5 מיליון דולר ומוכרים ב- 0.4 מיליון דולר יש הפסד הון, ומאחר וגב ים וגם מת"מ הן חברות למטרת רווח, הן יכולות לקזז את ההפסד מסה"כ המיסוי על רווחיהן. לכן בישיבה שקויימה ביקשה העירייה, ומת"מ הסכימה, להעביר חצי מסכום קיזוז המס בגין ההפסד, כ- 190 אלף דולר נוספים, ל-. יוצא איפה, שקהילת בוסטון תקבל ממת"מ לאחר מכירת הנכס 350 אלף דולר המורכבים כדלהלן: 160 אלף דולר המהווים 40% מערך מכירת הנכס עפ"י ההסכם, ועוד 190 אלף דולר המהווים 50% מהחזר המס בגין הפסדי ההון. 212

ההחלטה השנייה שמועצת העיר צריכה לקבל האם העירייה רוכשת את בית בוסטון ב- 400,000 דולר בתוספת מע"מ, או שהוא יימכר בסכום זה לגורם חיצוני. מימון הרכישה אם מתקבלת החלטה לרכוש את המבנה, הציג הגזבר שתי אפשרויות.3 למימון העסקה: הלוואה מבנק בריבית של כ- 5.8%, שתגדיל את עומס ההלוואות של העירייה. הקדמת החזר הלוואות שנתנה העירייה למת"מ, ושאמורות להיות מוחזרות לעירייה בשנים 2010-2012, תמורת ריבית בסך של 6.5% בתוספת מע"מ. גזבר העירייה הסביר, שאמנם מדובר בריבית גבוהה יותר מהריבית בה ניתן לקבל הלוואה מהבנקים, אולם מאחר והעירייה מחזיקה בכ- 50% ממת"מ, אזי חצי מהרווח של מת"מ הוא למעשה גם רווח לעירייה, כך שהריבית בפועל היא 3.8% )כולל מע"מ(, ובנוסף לכך אין העמסה על התחייבויות העירייה. הביקורת מציינת, כי כבר ב- 15 באוגוסט 2004 פנה גזבר העירייה אל מנכ"ל משרד הפנים בבקשה למתן היתר לקבלת אשראי מחברת מת"מ כדלקמן: חברת מת"מ חייבת לעיריית חיפה הלוואות בסכום של כ- 15 מיליון צמודים למדד וללא ריבית האמורים להיפרע בשנים 2012, 2008, ו-. 2017 עיריית חיפה ביקשה מחברת מת"מ לבצע פירעון מוקדם של ההלוואות בשיעור ריבית של 6.5%. חברת מת"מ הביעה הסכמתה להעמיד הלוואה לעיריית חיפה שתפרע העירייה. BACK TO BACK להלוואות ב- 14.09004 אישרו מנכ"ל משרד הפנים והממונה על התקציבים באוצר קבלת האשראי כהלוואת פיתוח כמפורט לעיל. ועדת הכספים בישיבתה מיום 170004 החליטה לאשר פרעון מוקדם בסך 8,511,790 של חוב חברת מת"מ לעיריית חיפה, באמצעות קבלת הלוואה מחברת מת"מ בסכום הנ"ל בתנאים כמפורט לעיל. החלטה זו אושרה ע"י מועצת העיר. גזבר העירייה הבהיר, כי להליך הפירעון המוקדם של ההלוואות שניתנו למת"מ לא היה בשלב זה כל קשר לנושא רכישת בית בוסטון, ובמועד זה הוא לא ידע דבר בעניין בית בוסטון. יצויין, כי בפועל הליך הפירעון המוקדם לא בוצע. מכל מקום, תוקף ההיתר של שר הפנים פג בתאריך 312004. מנכ"ל העירייה ציין, בין השאר, את הדברים הבאים: ב- 1994 נטלה קהילת בוסטון סיכון והעמידה הלוואה ללא ריבית למשך 10 שנים במטרה לפתח את אזור חוף שמן. 213

כתוצאה מתנאי ההלוואה הרווח הנלווה למת"מ הינו כ- 790 אלף דולר. נציגי קהילת בוסטון פנו אל ראש העיר ואמרו, כי כעת, עפ"י מת"מ, עפ"י ההסכם, קהילת בוסטון זכאית להחזר של 160 אלף דולר בלבד. השאלה המונחת היום על השולחן היא לא האם לקנות או לא לקנות את בית בוסטון, אלא, פנייתה של קהילת בוסטון להחזר כל קרן ההלוואה, כאשר כל הסכום שיוחזר לא עוזב את העיר חיפה. המשמעות היא שעיריית חיפה התבקשה כפנייה ציבורית להשלים את כל מיליון הדולר כדי שקהילת בוסטון באמצעות ועדת ההיגוי החיפאית שלה ישקיעו את אותו מיליון דולר בתוכניות חינוך ורווחה בעיר. כלומר עיריית חיפה בעצם נותנת מיליון דולר לחשבון בנק חיפאי שמנוהל ע"י ועדת ההיגוי חיפה-בוסטון, והכסף נישאר לתוכניות חינוך ורווחה..3 הביקורת מעירה, כי לפי מימצאי הבדיקה שיפורטו להלן, נתונים נוספים, שהינם רלוונטיים לקבלת ההחלטה, לא הוצגו בפני המועצה. לדברי ר' העיר, מנכ"ל העירייה וגזבר העירייה הנתונים הנ"ל לא היו ידועים להם במועד ישיבת מועצת העיר. כתוצאה מהאמור לעיל חלק מהנתונים שהוצגו בפני מועצת העיר ושפורטו בהרחבה לעיל, אינם מדוייקים. להלן הערות הביקורת בנושא זה: בהסכם שנחתם בשנת 1993 בין חברת מת"מ לבין מת"מ ל- נקבע, כי סכום ההלוואה יוחזר ע"י במועד המוקדם מבין: 312004; בעת מכירת הנכס. עוד נקבע )סעיף 5 להסכם(, כי על מנת למכור את הנכס לפני ה- 312004 יש לקבל אישור לכך, בכתב, מוועדת היגוי שמורכבת משלושה נציגי של ארבעה חברים לפחות. כמו כן, על הנכס קיים שעבוד לטובת. הסעיפים הנ"ל נקבעו על מנת להבטיח את זכויות במלואו., ושלושה נציגי מת"מ, ברוב ולוודא, שסכום ההלוואה יוחזר ב- 30 או ב- 31 לדצמבר 2004 הועבר סך של מיליון דולר ע"י חברת מת"מ לחשבון בנק של בבוסטון. ר' העיר ומנכ"ל העירייה מסרו לביקורת, כי לא יודעו בדבר העברת הסכום ע"י מת"מ ל-. יודגש, שגזבר העירייה ו/או היועץ המשפטי לעירייה לא היו מעורבים או מיודעים בדבר פרטי ההסכם משנת 1993 שצויינו לעיל. בחודש נובמבר 2004 פרסמה חברת מת"מ הודעה בעיתונות בדבר רצונה למכור את בית בוסטון..3 214

בעקבות פרסום זה, ב- 221004 בו נכתב כדלקמן: שיגר עו"ד אמריקאי המיצג את מכתב אל מת"מ ל המסמך נכתב בהתייחס לכתב ההתחייבות משנת חיפה בע"מ בעניין מיליון דולר לזכות 1993 של מת"מ מרכז תעשיות מדע ולמכתב ההסכמות שבין מת"מ ו-. - נודע שהפרוייקט שהוקם בעזרת ההלוואה שצוינה לעיל פורסם/עומד למכירה. תשומת הלב של חברת מת"מ מופנית לסעיף 5 של כתב ההסכמות בו צוין, שכל עוד לא הוחזרה מלוא ההלוואה, חברת מת"מ אינה רשאית למכור, להעביר או להקנות לאחר זכות על הפרוייקט או חלק כלשהו ממנו, ללא הסכמה כתובה שתינתן מראש ע"י ועדת היגוי הפרוייקט, המורכבת משלושה נציגים של מת"מ ושלושה נציגים של. בנוסף, תשומת הלב מופנית לכך, שסכום הקרן בסך מיליון דולר שבכתב ההתחייבות אמור להיפרע במלואו ב- 312004. על התשלום להתבצע במועד זה או לפניו ע"י העברה בנקאית לחשבון הבנק שפרטיו נמסרו במסמך ע"ש. עורך הדין הוסיף וציין, שבכל הנוגע לנושא זה יש לפנות אליו ישירות. יצויין, כי העתק מהמכתב לא נשלח לשום גורם בעיריית חיפה, ור' העיר, מנכ"ל העירייה וגזבר העירייה מסרו, כי לא היו מודעים לקיומו. בעקבות המכתב כינסה חברת מת"מ את ועדת ההיגוי המשותפת בתאריך 152.04. בישיבה זו נמסר לחברי הוועדה, שחברת מת"מ תעביר את הסכום בסך של מיליון דולר עד תאריך 312004 לחשבון הבנק בבוסטון, כנדרש )וזאת לאחר שנחתם המסמך בעניין החזר ההלוואה לקהילת בוסטון, ע"י מנכ"ל העירייה וגזבר העירייה, ושכאמור, הובא לאישור מועצת העיר(. יצויין, כי לפי חוות דעתו של היועץ המשפטי של חברת מת"מ, לחברה יש את הסמכות למכור את הנכס, בכפוף לכינוס ועדת ההיגוי..4 מכל האמור לעיל עולה, כי על אף חוות דעתו של היועץ המשפטי של חברת מת"מ, אפשרית פרשנות משפטית, לפיה המחוייבות להחזר הסכום של מיליון הדולר היא של חברת מת"מ, ולחברה אין את הסמכות למכור את הנכס לפי שיקול דעתה ולהעביר רק סכום של כ- 40% מערך המכירה ל-. 215

קודם להבאת נושא רכישת בית בוסטון לאישור מועצת העיר, היו שתי פניות נוספות הקשורות בהחזר ההלוואה ל- כדלקמן:.5 ב- 011004 פנה מנכ"ל העירייה במכתב אל נציג קהילת בוסטון בחיפה לאמור: לידיעתך, בהמשך לדרישת, להחזר מלא של ההלוואה שניתנה ע"י העירייה פנתה למת"מ והציגה את בקשתה. הנהלת מת"מ נענתה לשקול בחיוב את דרישת העירייה להחזר הקרן. יחד עם זאת הביאה מת"מ לידיעת העירייה, שבשלב הנוכחי היא שוקלת את האפשרות של רכישת המניות הנותרות של החברה הכלכלית שבמת"מ. השלמת העיסקה צפויה לכלול את "בית בוסטון" ואת ההלוואה. בהתחשב בנאמר לעיל, והעיסוק בכך, מבקשות מת"מ והחברה הכלכלית את הסכמתה של 005 לדחות את יום הפרעון כפי שהוגדר בהסכם לסוף חודש יוני לא התקבלה תשובת בנוש לביקורת נמסר, כי במהלך חודש נובמבר 2004 התבקשה החברה הכלכלית להעביר את סכום ההלוואה ל-, אולם בבירור שערכה החברה הכלכלית, הנסמך על חוות דעת משפטית וחוות דעת של יועץ חיצוני, נקבע שביצוע מהלך שכזה יעמוד לרועץ לחברה בבואה לחלוק על שלטונות מע"מ, על שאין הם מכירים בחברה כ"עוסק" לצרכי החוק. לדעת היועץ, אין כל הגיון עיסקי שיכול להצדיק את ביצוע החזר ההלוואה ע"י החברה הכלכלית. 6. שתי נקודות נוספות ראויות להתייחסותי ולחוות דעתי: רכישת בית בוסטון בסכום של $ 400,000 בתוספת מע"מ היא כדאית לעירייה )בהנחה שהעירייה זקוקה למבנה(. לבקשת הגזבר, ערכה שמאית העירייה בדיקה להערכת שווי השוק של הנכס כחופשי מכל שעבוד, חזקה או תביעה כלשהי לצורך מכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. בסיכום הערכת המקרקעין עפ"י שלוש גישות שונות להערכת נכסי המקרקעין- גישת ההכנסות, גישת ההשוואה וגישת העלות, ובעיקר לאור השפל המתמשך בשוק הנדל"ן, לדעת שמאית העירייה במועד הקבוע להערכה - 20.01005, שווי הנכס הנדון הינו $. 1,100,000 216

.$ יצויין, כי הערכת שווי הנכס ע"י שמאי חיצוני נוסף היתה גם היא בסך 1,000,000 לגבי האפשרויות לממן את העיסקה, אם תאושר, לא ניתן לקבוע נקודת איזון מדוייקת, לגבי מהו סכום הריבית המירבי שבו כדאי לעירייה לבצע מימון באמצעות היוון ההלוואות לחברת מת"מ, בלא להעמיס על החזר ההלוואות של העירייה, לעומת לקיחת הלוואה בבנק, בריבית המקובלת במשק )נמוכה יותר(, שכרוכה בהחזר ההלוואה והכבדת נטל החובות של העירייה. לדעתי, גם אין אפשרות לשלב שיקול שכזה בטענה, שהעירייה נהנית מ"החזר" בסך של כ- 50% מרווח חברת מת"מ במסגרת המימון, שכן מדובר ברווח שהינו "על הנייר", ולא ידוע מתי, ואם בכלל העירייה תוכל ליהנות ממנו. עמדת גזבר העירייה, שהוא שמתמודד עם עומס ההלוואות הרובץ על עיריית חיפה, היא שעדיף לעירייה לבצע את ההיוון, גם במחיר של ריבית גבוהה יותר, וזאת על מנת להימנע מלקיחת הלוואה נוספת, שתעמיס על החזר ההלוואות של העירייה. לאור האמור לעיל, הביקורת בדיעה, כי אופן המימון שהוצע על-ידי הגזבר, בהנחה שהעיסקה היתה יוצאת אל הפועל, הוא סביר, וניתן לקבל אותו. לסיכום, בשלב זה, ההלוואה שניתנה ע"י הוחזרה במלואה ע"י חברת מת"מ. אני ממליץ למועצת העיר, שהעיסקה כפי שהובאה לדיון במועצת העיר לא תאושר בשלב זה. מומלץ לקיים הליך של בוררות מוסכמת על כל הצדדים, שתקבע מהי המחוייבות של מת"מ לביצוע ההחזר לקהילת בוסטון. הליך הבוררות צריך לכלול התייחסות לרכישת בית בוסטון ולהחזר ההלוואה כאחד, כלומר: אם ייקבע שמת"מ מחוייבת להחזר ההלוואה במלואה, יקויים רק חלקה של העיסקה המתייחס לרכישת בית בוסטון ע"י העירייה תמורת $400,000 בתוספת מע"מ; אם ייקבע שמת"מ היתה יכולה למכור את הנכס ולהעביר רק כ- 40% מערך המכירה, אזי תבוצע העיסקה כפי שהוצגה במועצת העיר; אם תיקבע כל חלוקה אחרת של החזר ההלוואה, אזי תעודכן העיסקה בהתאם, וידווח על כך למועצת העיר. 217