איך לקחת משכנתא או למחזר

תמליל

1 1

2 2 הקדמה לתשומת הלב: כל הטקסט בספר כתוב בלשון זכר מטעם נוחות בלבד ומיועד לנשים וגברים כאחד. בספר "סודות המשכנתא הרווחית שלך" אני מנפץ מיתוס שכולנו גדלנו עליו ובזכותו מערכת הבנקאות מרוויחה כסף רב. את המיתוס אני מנפץ לרסיסים בעמוד 6, ע"י מתן 2 דוגמאות של לקוחות שהפסידו כסף רב רק בגלל שגם הם האמינו למיתוס ופעלו לפיו. אתה תיווכח בעצמך שהמיתוס שעליו גדלנו הוא איננו נכון ושהוא גורם להפסדים כבדים לכל אדם שנטל או שיטול משכנתא לפי אותו מיתוס. אגלה לך בעמודים את חמשת הפרמטרים לבניית תמהיל הלוואה רווחי, כך שגם אתה תוכל לבנות לך משכנתא רווחית בין אם יש לך משכנתא ובין אם אתה מתעתד לקחת משכנתא. לאחר מכן בעמודים אפרט את כל הפרמטרים שיובילו אותך לבניית תמהיל הלוואה רווחי לפי סוגי ההלוואות הקיימות במדינת ישראל. בעמודים אפרט את הפרמטרים לפי המסלול של ריבית קבועה צמודת מדד בעמודים אפרט את הפרמטרים לפי המסלול של ריבית קבועה שאינה צמודה. בעמודים אפרט את הפרמטרים לפי המסלול של ריבית משתנה צמודת מדד. בעמודים אפרט את הפרמטרים לפי המסלול של ריבית הפריים. בעמודים אפרט את הפרמטרים לפי המסלול של הלוואה ע"ב מט"ח. לאחר מכן בעמודים אציג את הדרך שגם בעלי משכנתא קיימת יוכלו לשפר את המשכנתא הנוכחית שלהם )כן זה אפשרי, גם אם לקחת משכנתא בעבר אתה יכול לשנות את התנאים שלה בכל שלב!(. ובעמודים אציג תמהיל הלוואה שנבנה לפי שיטת פשוט משכנתא, כך שהלקוח נהנה ממשכנתא רווחית. מאחל לך קריאה נעימה ויישום מהיר בדרך למשכנתא רווחית. מתחייב לחיסכון החודשי שלך, עומר דורון מנכ"ל פשוט משכנתא

3 3 קצת עליי ועל המשכנתא הראשונה שלי המשכנתא הראשונה שלקחתי הייתה בסכום של 133,000 לטובת רכישת דירה בבאר שבע. הרכישה הייתה מתוך מגמה למכור תוך שנה ולהנות מהרווח מהלך המכונה "עסקת אקזיט". הגעתי לבנק וביקשתי משכנתא לשנה, הפקידה בבנק אמרה לי 'לא', וההסבר היה שלוקחים משכנתא לתקופה מינימלית של 4 שנים. היא הציעה לי לקחת הלוואה של ריבית משתנה צמודת מדד. למזלי הגדול, לא הסכמתי להצעה שלה. היום אני יודע שאם הייתי נענה להצעה, הקרן היתה גדלה משמעותית. בסופו של דבר לקחתי הלוואת פריים ל- 25 שנה. בפועל החזרתי את ההלוואה לאחר 4 חודשים לתדהמתה המוחלטת של אותה פקידה, שלא כל כך הבינה מה עשיתי. הרווחתי בעסקה הזו, 40,000 זה היה נחמד וקל. אחרי העסקה הזו התחלתי להבין שישנם דברים בעולם המשכנתא שאף אחד לא מגלה. להפתעתי גם במסלול שעשיתי לתואר ראשון במימון ובמנהל עסקים לא שמעתי גם חצי מילה על הידע הכל כך נחוץ הזה בתחום המימון לדיור. יצאתי לחקור לעומק את נושא המשכנתא. מטרת המחקר שלי הייתה ליצור שיטה מצוינת ובדוקה לכל מי שזקוק למימון דיור. במהלך המחקר גיליתי שיש המון מידע שגוי. לדוגמא: ההנחה ש- 60% מתקופת החזר ההלוואה מוקדשת להחזר הריבית והצמדה. בשיטה שלי אני מוכיח שזה לא נכון. המשפט שאני שומע מרבים "אין מה לעשות, הקרן גדלה וממשיכים לשלם." התשובה שלי: יש מה לעשות, בשיטה שפיתחתי מקטינים את קרן ההלוואה במהירות. נקודה נוספת: הבנק לא מתייחס לנושא המדד בבואו להציע מסלול למימון. בשיטה שלי אני לוקח בחשבון עליות עתידיות במדד ושינויים עתידיים בהלוואת הפריים. אני מביא איתי מחשבה נדל"נית לעולם המשכנתא. אני מוצא שזה מהותי לבניה של תמהיל נבון. בין אם מדובר בנכס להשקעה ובין אם מדובר בנכס למגורים אז אני חושב על הלקוח ועל הצרכים שלו, מידע שישפיע באופן ישיר על מימון העסקה.

4 4 לדוגמא: משקיע רוצה לרכוש נכס להשקעה בשווי של 400,000 לצורך מימון העסקה המשקיע נטל משכנתא בגובה של. 300,000 כעבור 3 שנים מחיר הנכס עלה ל- 500,000 והמשקיע מחליט למכור את הנכס. לאחר מכירת הנכס, לתדהמתו הוא גילה שיש לו לשלם קנס של, 20,000 עבור פירעון מוקדם של הלוואתו. כלומר הרווח כבר לא 100,000 אלא. 80,000 דוגמא נוספת: זוג הלוקח משכנתא של 500,000 לטובת רכישת דירה. במהלך השנים רוצים לשדרג לדירה גדולה יותר. לאחר 7 שנים בבואם למכור את הנכס, הם בטוחים שהם צריכים להחזיר לבנק פחות מ-, 500,000 כיוון שבמשך 7 שנים כל חודש הם שילמו לבנק בפועל הם מגלים שהקרן עומדת על. 590,000 ולכן חיברתי את עולם הנדל"ן לעולם המימון ויצרתי שיטה שמונעת מקרים אלו.

5 תמהיל ההלוואה 5 כשנוטלים משכנתא ניגשים לבנק למשכנתאות ומבקשים מהבנקאי סכום הלוואה לצורך רכישת הנכס. כל בנק ירכיב על אותו סכום הלוואה מספר אפשרויות שונות, וגם אתה יכול להציע לבנק תמהיל הלוואה רווחי והבנק יקבל גם אותו. מה זה תמהיל הלוואה ואיך הוא נראה? תמהיל הלוואה מורכב ממספר תתי הלוואות. כל תת הלוואה מורכבת: סכום מסלול ההלוואה מספר השנים של ההלוואה. ריבית לדוגמא: הלוואה של 500,000 ניתן לחלק למספר תמהילים. תמהיל 1: תת ההלוואה הראשונה מורכבת מ- 250,000 שהמסלול של ההלוואה זה ריבית פריים של 3.1% ומספר השנים הם 22 שנים. תת הלוואה השנייה מורכבת מ- 250,000 כשהמסלול של ההלוואה זה ריבית קבועה צמודת מדד של 2.6% והשנים של ההלוואה הם 18 שנה. תמהיל 2: תת ההלוואה הראשונה מורכבת מ- 200,000 בריבית משתנה צמודת מדד ל- 20 שנה של 1.4%, כך שכל 5 שנים יש לי תחנת יציאה. תת הלוואה השנייה מורכבת מ- 300,000, בריבית קבועה צמודת מדד של 2.7% ל- 21 שנה תמהיל 3: תת הלוואה ראשונה מורכבת מ- 400,000 בריבית קבועה צמודת מדד של 2.02% ל 12 שנים תת הלוואה שנייה מורכבת מ- 100,000 בריבית פריים של 3% ל- 30 שנה. כפי שניתן לראות על אותו חצי מיליון שקל אפשר לבנות מספר רב של תמהילים.

6 המיתוס שגדלנו עליו נשבר! 6 לאחרונה קראתי באחד העיתונים הכלכליים על לקוח שביצע מכרז רביות און ליין מול פקידה של אחד מהבנקים למשכנתאות. הלקוח התגאה שהוא השיג מהבנק את הריבית הכי נמוכה שיש, והתגאה בכך שהיו אתו עוד 100 חברים און ליין שעזרו לו להשיג את הרביות הכי נמוכות. כמובן שאנחנו הישראלים לא רוצים לצאת פראיירים, ולכן הדבר שהכי חשוב בעת לקיחת הלוואת משכנתא זה להשיג את הריבית הכי נמוכה!. נכון? אז זהו שלא! הריבית היא לא רלוונטית בהלוואת המשכנתא ומה שחשוב זה תמהיל ההלוואה. זאת אומרת איך חילקתי את ההלוואה, לאיזה מסלולים ולכמה שנים פרסתי כל מסלול. כמובן שאני רוצה ריביות נמוכות, אבל אני רוצה ריביות נמוכות על תמהיל טוב. כלומר אני אגש לבצע מכרז רביות בין הבנקים רק אחרי שבניתי את תמהיל ההלוואה. כמובן שארצה לקבל את הריבית הכי נמוכה על תמהיל הלוואה טוב שמותאם לצרכים האישיים שלי. אציג כאן דוגמאות של לקוחות שלקחו משכנתא בריביות מאוד נמוכות יחסית לאותה תקופה ועדיין הם שילמו כסף רב לחינם, וכל זה בגלל שתמהיל ההלוואה שלהם היה גרוע!

7 7 נסקור כעת 2 דוגמאות לכך שתמהיל ההלוואה הוא הדבר הקריטי ביותר למשכנתא רווחית: דוגמא מספר 1:

8 8 זוהי דוגמא של זוג שלקח ב 522, בריבית קבועה צמודת מדד של 4.9% ל 25 שנה. באותה תקופה הריבית שהם קבלו )4.9%( הייתה ריבית מאוד טובה, אבל הזוג הזה בבעייה גדולה וכל זה רק בגלל תמהיל ההלוואה שלהם! הם לוו 522,840 שקל, ובמשך 78 חודשים הם שילמו לבנק קצת יותר מ- 251,452 שקל. שיעור ראשון בכיתה ב' - 520,000 פחות 250,000 כמה זה יוצא?, 270,000 נכון? הבעיה שבמשכנתאות זה לא מה שקורה בפועל. הזוג הנ"ל לווה, 522,840 בריבית טובה מאוד באותה תקופה )לריביות שניתנו בשנת 2004 ריבית של 4.9% היא ריבית מאוד טובה(. ובמשך 6 וחצי שנים הם שילמו לבנק 251,452. והיום הם צריכים להחזיר!. 581,680 זאת אומרת, הם לקחו 522,840 בשנת 6, 2004 וחצי שנים הם שילמו משכנתא קצת יותר מ-, 250,000 ולמרות שהם שילמו משכנתא כל חודש... היום עליהם להחזיר. 581,680 לא רק שהם לא הקטינו את הקרן, יש להם להחזיר יותר ממה שהם לקחו!. זה דבר שהוא לא נתפס במוח האנושי כי זה שובר לנו כל מוסכמה. הרי אנחנו למדנו ש- 520 פחות 250 שווה 270 והנה מסמך של הבנק מראה בדיוק הפוך לחלוטין. ראה שוב את הדוגמא בעמוד הבא:

9 9 זאת אומרת שכל מי שיש לו משכנתא והוא לקח משכנתא לתקופות ארוכות יתקל בתופעה הזו. במקרה הנ"ל מדובר בזוג ששילם קצת יותר מ - 250,000 שקל, שתכל'ס נזרקו לפח!. איך זה קורה? איך ייתכן שכל חודש משלמים לבנק כסף, ויש להחזיר יותר מסכום ההלוואה המקורי? הכול מתחיל ונגמר בתמהיל ההלוואה. אם תמהיל ההלוואה שלהם היה נבנה כמו שצריך הם לא היו מגיעים לסיטואציה הזו. אני מזכיר לך שהריבית היא, 4.9% נכון לאותה תקופה זו הייתה ריבית די טובה, בפועל הם משלמים, ומשלמים, ומשלמים והקרן שלהם רק גדלה!.

10 10 דוגמא מספר 2: זוג לקח הלוואה ב על סך 520,000 ל 24 שנה בריבית של 3.99%. במשך 30 חודשים הוא שילם לבנק, 91,132 וב הוא מכר את דירתו, אך לתדהמתו היה עליו להחזיר לבנק. 589,914 אני חוזר על המספרים הזוג הנ"ל לקח, 520,000 במשך 30 חודשים הוא שילם לבנק, 91,132 ויש לו להחזיר לבנק יותר מהסכום שהוא לקח 589,914. זה לא נראה הגיוני!. איך זה יכול להיות שכל חודש הבנק מקבל כסף ובסופו של דבר צריך להחזיר לבנק יותר מהסכום המקורי של ההלוואה?!. דו"ח יתרות לסילוק של הלוואתם )הצילום של מסמך הבנק( מראה שקרן ההלוואה שלהם

11 11 עומדת על 532,939 ויש להם עוד קנס של פירעון מוקדם בסך, 54,751 ולכן עליהם להחזיר לבנק. 589,914 לא רק שקרן ההלוואה הלכה וגדלה, אלא יש להם עוד לשלם קנס מאוד גבוה לבנק, וכל זה למה? כי הם רוצים להחזיר את ההלוואה לפני הזמן! למה זה קורה? בגלל שבעת בניית תמהיל ההלוואה שלהם לא נלקחו בחשבון פרמטרים רבים שגורמים לכך שקרן ההלוואה שלהם גדלה )ל 532,939 ( וגם יש להם לשלם קנס גבוה )54,751 ( בשל פירעון מוקדם של ההלוואה. אני לא אשכח את הדבר הראשון שהזוג הזה אמר לי לאחר שהוא ראה את הנתונים הנ"ל: "זה לא יכול להיות, הריבית שקיבלנו הייתה מאוד נמוכה ועוד התווכחנו עם הבנקים בכדי לקבל ריבית נמוכה...". אכן הריבית היא נמוכה, אבל התמהיל הוא גרוע!. תמהיל הלוואה לא נכון יכול לגרום ל 3 דברים: 1. קרן ההלוואה תגדל למרות התשלום החודשי לבנק עבור המשכנתא. 2. קנסות מיותרים בעבור פירעון מוקדם של ההלוואה 3. ההחזר החודשי הולך וגדל בצורה קיצונית עם השנים. כפי שניתן לראות מהדוגמאות הנ"ל: תמהיל הלוואה נכון הוא הדבר החשוב ביותר לבניית משכנתא רווחית!.

12 הפתרון המושלם למשכנתא רווחית: 12 מה עושים בפועל? איך גורמים לכך שלא נשלם כסף לחינם? איך משלמים פחות עבור הריבית וההצמדה? איך מקטינים את קרן ההלוואה במהירות? איך גורמים להימנעות/מיזעור קנס בעבור פירעון מוקדם של המשכנתא? איך גורמים לכך שההחזר החודשי לא יגדל בצורה משמעותית? אם אתה רוצה לדעת איך עושים זאת המשך לקרוא. בשנה האחרונה פיתחתי שיטה שנהנו ממנה 178 לקוחות של חברת "פשוט משכנתא", ואני רוצה לשתף גם אותך בשיטה הייחודית שפיתחתי. בשיטה שפיתחתי תהנה מהפרמטרים הבאים: 1. תשלם פחות כסף עבור ריבית והצמדה, כיוון שקרן ההלוואה תקטן במהירות. 2. עם השנים ההחזר החודשי ילך ויקטן. 3. הימנעות/מיזעור של קנסות עתידיים במקרה של פירעון מוקדם של הלוואת המשכנתא. כן זאת לא טעות! מה שאני הולך לגלות לכם ב 10 דקות הקרובות, ישבור כל מוסכמה שאפילו בנקאים מנוסים מדקלמים! ובכדי שתאמין שהשיטה עובדת מצורף דו"ח יתרות לסילוק של משקיע שנבנה עבורו תמהיל הלוואה לפי שיטת "פשוט משכנתא".

13 13 הוכחה שהשיטה עובדת: אתה בטח רוצה לדעת איך עושים זאת, ולכן אגלה לך כיצד בונים תמהיל משכנתא רווחי! פועלים לפי חמשת הפרמטרים שעל בסיסם השיטה עובדת.

14 5 הפרמטרים לבניית תמהיל הלוואה 14 כשאני בונה תמהיל הלוואה אני מתייחס לחמישה פרמטרים: עמלת פירעון מוקדם האם במסלול ההלוואה נשלם קנס במידה ונרצה לפרוע את ההלוואה לפני זמן פירעונה המקורי. לדוגמא: נטלת הלוואה בסך 320,000 בריבית קבועה צמודת של 4.15% לתקופה של 20 שנה, כעבור 4 שנים החלטת למכור את דירתך ופרעת את הלוואתך לפני הזמן ולכן תשלם עמלת פירעון מוקדם בסך. 33,939 אני כמובן רוצה למזער/להימנע מתשלום של קנס עבור פירעון מוקדם של ההלוואה ניתן לעשות זאת על ידי בניית תמהיל הלוואה נכון.

15 15 תנודתיות התנודתיות באה לידי ביטוי בשינויים שיתרחשו בריבית במהלך כל תקופת ההלוואה, לדוגמא: ישנן הלוואות שהריבית יכולה להשתנות כל חודש. אם נטלת הלוואה לתקופה של 20 שנה, הלוואת המשכנתא שלך חשופה לשינוי בריבית 240 פעמים במהלך כל תקופת ההלוואה שלך )שינוי כל חודש כפול 12 חודשים כפול 20 שנה שווה ל 240(. מה שהבנקים עושים היום הם מפתים לקוחות לקחת הלוואה בריבית משתנה צמודת מדד לתקופות יחסית קצרות. אם אני היום אגש לבנק ואקח הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד ל- 20 שנה הבנק ייתן לי ריבית של. 2.9% אם אני אלך לאותו בנק ואני אבקש את אותה הלוואה ל- 20 שנה רק משתנה כל שנה, הבנק ייתן לי ריבית של 1.4%. זאת אומרת כל בנאדם הגיוני יבחר בריבית הנמוכה! 2.8% ל- 20 שנה או 1.1% ל- 20 שנה, מה עדיף? ברור שעדיף 1.1%. זהו שזה לא נכון, כי 1.1% זאת הלוואה שהיא משתנה כל שנה, וההלוואה השנייה אמנם היא בריבית יותר גבוהה, אך הריבית לא תשתנה במהלך כל תקופת ההלוואה, בעוד שבהלוואה בריבית משתנה צמודת מדד, הריבית תשתנה כל שנה ובטוח בעתיד היא תהיה יותר גבוהה מ 2.8%.

16 16 הצמדה בהלוואות צמודות )הן בהצמדה למדד המחירים לצרכן והן בהצמדות לשער החליפין( יתרת קרן ההלוואה יכולה לגדול, למרות ששלמת כל חודש לבנק סכום כסף לא מבוטל. לדוגמא: ביולי 2007 נטלת הלוואה בסך 520,000 לתקופה של 24 שנה בריבית קבועה צמודת מדד של 3.99% לשנה, כעבור 32 חודשים )במשך הזמן הזה שילמת לבנק ( 91, פנית לבנק ובררת את סכומה המדויק של יתרת הקרן. להפתעתך, יתרת הקרן שלך גדלה ב 12,939, לסכום של. 532,939 אני רוצה לשלם כמה שפחות עבור ההצמדה. זאת אומרת יש לנו הלוואות צמודות או למדד )מדד המחירים לצרכן( או הלוואות הצמודות לשער החליפין המשפיעות ישירות הן על הריבית והן על קרן ההלוואה.

17 17 כמובן שאם אני לוקח הלוואות צמודות מדד לתקופות ארוכות, כמו שהראנו בדוגמאות הקודמות אני לא אקטין את הקרן כי אני כל חודש משלם עבור הריבית וההצמדה ויש משפט שכל פעם אני שומע אותו "אם אני לוקח הלוואה אז אין מה לעשות 60% מהזמן אני משלם עבור ריבית והצמדה". אז לכל אותם אנשים אני מראה את זה שחור על גבי לבן שיש מה לעשות וזה משפט לא נכון כי בתמהיל נכון ניתן מהחודש הראשון להקטין את קרן ההלוואה ואז אם מהחודש הראשון אני מקטין את קרן ההלוואה, אני משלם פחות ריבית, אם אני משלם פחות ריבית אני משלם פחות הצמדה. לדוגמא: אם לקחתי, 100,000 והריבית החודשית של ההלוואה עומדת על 1%. זאת אומרת חודש ראשון הריבית שאני אשלם לבנק תהיה 1,000 )אחוז אחד מ-.) 100,000 חודש לאחר מכן יתרת הקרן שלי ירדה מ- 100,000 ל- 90,000 אבל הריבית שלי היא עדיין 1%. זאת אומרת חודש שני אני אשלם תשלום של 900 עבור הריבית. זאת אומרת ככל שאני מקטין יותר את הקרן אני משלם פחות עבור ריבית ואם אני משלם פחות עבור ריבית אני גם משלם פחות עבור הצמדה. לכן מאוד חשוב להקטין את קרן ההלוואה מהחודש הראשון.

18 18 קרן ההלוואה האם קרן ההלוואה יכולה לגדול יותר מהסכום שלקחנו? לדוגמא: בדוגמא הקודמת נטלת 520,000 וכעבור 32 חודשים יתרת הקרן שלך גדלה ב-. 12,939 אם קרן הלוואה לא קטנה בצורה משמעותית במהירות - התמהיל שלי פחות רווחי. אם תמהיל המשכנתא שלך לא בנוי בצורה נכונה, אתה תכנס לסיטואציות כמו בכל הדוגמאות שראינו שמשלמים ומשלמים והקרן לא קטנה ובגלל שהקרן לא קטנה והם לקחו משכנתא ל- 20 שנה והם כבר 32 חודשים שילמו משכנתא והקרן לא קטנה, אז בשביל לשלם את אותם 520,000 שקלים ההחזר החודשי חייב לגדול. החזר חודשי ארבעת הפרמטרים הראשונים נמצאים כביכול "מאחורי הקלעים", אנשים לא מרגישים אותם, מבחינתם הם לא מבינים איך ההחזר החודשי שלהם גדל, ואנשים אומרים "אין מה לעשות, המדד עלה, הפריים עלה, הבנק... אני לא יודע על מה אני משלם" אני כל הזמן שומע את המשפטים האלה. מה שאנשים מרגישים לפחות ברמת המיקרו זה כמה כסף יוצא להם כל חודש מהכיס. ההחזר החודשי זה משהו שכולם מרגישים אותו בכיס וזה מה שבדרך כלל מציק לכולם. אנשים אומרים "רגע, אני לא עומד בתשלומים או זה כבד עלי או מה אני אעשה?" כשאני בונה משכנתא קריטי לי מאוד ההחזר החודשי, אצלי בתמהיל נכון עם השנים ההחזר השנתי הולך וקטן, זה חלק מתכנית לניהול הלוואה שמכוונת ספציפית לתמהיל, כך שמשמעותית ההחזר קטן במהלך השנים.

19 19 המסלולים הקיימים במערכת הבנקאות במדינת ישראל : הלוואות קבועות: א. ריבית קבועה צמודת מדד נבחן את ההלוואה ע"פ הפרמטרים הבאים: 1. עמלת פירעון מוקדם - במסלול זה תשלם עמלת פירעון מוקדם רק כאשר יש פער ריביות חיובי בין הריבית ביום לקיחת ההלוואה לריבית שביום הפירעון המוקדם של ההלוואה. הנוסחה לחישוב העמלה היא: יתרת החודשם X הפרש ריביות X ההחזר החודשי ביום הפירעון סכום זה צריך להיות מהוון להיום. היוון- מחשבים את הערך העתידי שתצטרך לשלם בעתיד במונחים כספיים של היום. לדוגמא: נטלת משכנתא בסך 600,000 בדצמבר 2007, חלקת את הלוואתך למספר תתי הלוואות. תת הלוואה :1 88,200 לתקופה של 20 שנה בריבית קבועה צמודת מדד של. 4.1% ביוני 2010 פנית לבנק ורצית לפרוע את תת הלוואה 1. הריבית הממוצעת למשכנתאות של בנק ישראל באותה תקופה עמדה על 3.35%. ולכן תאלץ לשלם עמלת פירעון מוקדם על הלוואתך. הנוסחה לחישוב העמלה היא: יתרת השנים,. X הפרש ריביות X ההחזר החודשי ביום הפירעון סכום זה צריך להיות מהוון להיום היוון- מחשבים את הערך העתידי שתצטרך לשלם בעתיד במונחים כספיים של היום. א.הפרש ריביות- )3.35%-4.1%(. 0.75% ב.ההחזר החודשי ביום פירעון המוקדם של ההלוואה ג.יתרת השנים- נשאר לך לשלם עוד 211 חודשים )240 חודשים פחות 29 חודשים שכבר שולמו( ולכן עמלת פירעון מוקדם שתשלם היא: 5,343.40

20 20 2. תנודתיות - שיעור הריבית שנקבע ביום לקיחת ההלוואה קבוע לכל תקופת ההלוואה ולכן במסלול זה אין בכלל תנודתיות כי הריבית לכל אורך ההלוואה לא תשתנה. 3. הצמדה - ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן כשהמדד יעלה הן יתרת הקרן והן הריבית יעלו, דבר שיגדיל את קרן ההלוואה למרות ששילמת כסף לבנק! לדוגמא: נטלת משכנתא בסך 341,000 לתקופה של 30 שנה בריבית קבועה צמודת מדד של 6.16% לשנה. כעבור 8 שנים לאחר ששילמת לבנק. 201, יתרת הקרן שלך לא קטנה, אלא גדלה לסכום של. 363, קרן ההלוואה - כפי שניתן לראות מהדוגמא האחרונה קרן ההלוואה יכולה לגדול במסלול זה. 5. החזר חודשי - ההחזר החודשי ילך ויגדל משמעותית במהלך השנים. לדוגמא: נטלת הלוואה בסך 500,000 לתקופה של 20 שנה בריבית קבועה צמודת מדד של 3.5%,מדד המחירים לצרכן עלה כל שנה ב- 2.4% בממוצע. ההחזר החודשי בחודש הראשון של הלוואתך יעמוד על 2900 ובחודש האחרון הוא יעמוד על, 4,660 כלומר במהלך השנים ההחזר החודשי גדל ב-. 1,760 ב. ריבית קבועה שאינה צמודה נבחן את ההלוואה ע"פ הפרמטרים הבאים: 1. עמלת פירעון מוקדם - במסלול זה אין עמלת פירעון מוקדם וניתן לצאת בכל יום ללא קנסות 2. תנודתיות - במסלול זה אין כלל תנודתיות בריבית. גם אם יהיו במשק שינויים כלשהם )מדד/פריים/ריבית ממוצעת למשכנתאות יעלו( הריבית במסלול זה לא תשתנה. במסלול זה שיעור הריבית הוא גבוה משמעותית בהשוואה לריבית קבועה צמודת מדד ולכן אם בוחרים במסלול זה החל מהחודש הראשון משלמים הרבה יותר כסף מאשר בהלוואה דומה במסלול של ריבית קבועה צמודת מדד.

21 21 3. הצמדה - אמנם ההלוואה לא צמודה למדד המחירים לצרכן, אך בשיעור הריבית מגולמים ציפיות אינפלציוניות של הבנק, ולכן הריבית היא מאוד גבוהה. 4. קרן ההלוואה - בהלוואה זו קרן ההלוואה לא יכולה לגדול ולכן החל מהחודש הראשון 'נוגסים' בקרן, אך בפחות מאשר במסלול של ריבית קבועה צמודת מדד על אותו הלוואה. לדוגמא: נטלת הלוואה בסך 300,000 בריבית קבועה שאינה צמודה של 5.2% לתקופה של 10 שנים, במשך שנה שלמה שילמת לבנק 38,536.8 והקטנת את הקרן ב -. 23,491.1 במסלול זה קרן ההלוואה לא יכולה להיות גדולה יותר מקרן ההלוואה ההתחלתית. 5. החזר חודשי - לכל אורך ההלוואה ההחזר החודשי שלך לא ישתנה, גם אם יהיו במשק שינויים כלשהם )מדד/פריים/ריבית ממוצעת למשכנתאות יעלו(, ההחזר החודשי יישאר ללא שינוי. כדאי לדעת, ההחזר החודשי שלך יהיה גבוה משמעותית לעומת הלוואות אחרות שנלקחו לאותן שנים ועל אותו הסכום. לדוגמא: נטלת הלוואה בסך 300,000 בריבית קבועה שאינה צמודה של 5.2% לתקופה של 10 שנים לכל אורך ההלוואה ההחזר החודשי שלך יהיה. 3,211.4 הלוואות משתנות : בהלוואות אלו הריבית משתנה לפי הנוסחה הבאה: או מרווח הנקבע בעת העמדת ההלוואה ריבית = עוגן + משתנה בכל תחנת משנה קבוע לכל אורך ההלוואה

22 22 ביום לקיחת ההלוואה הריבית של הלוואתך מורכבת מ"עוגן" )בכל הלוואה קיים עוגן אחר( ולעוגן מתווסף או מופחת מרווח כלשהו שילווה אותך לכל אורך ההלוואה. לדוגמא: בהלוואה על בסיס הפריים ה"עוגן" הוא הפריים, כלומר אם ביום לקיחת ההלוואה הפריים יעמוד על 3.5% והמרווח יעמוד על מינוס 0.9% אז הריבית שתשלם תהיה 2.6%. כעבור 5 חודשים ריבית הפריים תעלה ב 0.25% ולכן ריבית הפריים תעלה ל- 3.75% והמרווח לא ישתנה וישאר 0.9%, ולכן הריבית שתשלם תעמוד על 2.85%. בהלוואות משתנות ביום לקיחת ההלוואה נקבע לנו מספר נתונים שילוו אותנו לאורך כל חיי ההלוואה: 1. עוגן - לפי איזה עוגן מורכבת הריבית שלנו, לכל הלוואה יש עוגן אחר. 2. תקופת השינוי - בעת לקיחת ההלוואה נקבע לנו כל כמה זמן העוגן של הלוואתנו ישתנה, ככל שיש תקופות שינוי רבות יותר במהלך ההלוואה, כך גם הריבית שלנו תהיה תנודתית יותר. 3. מרווח - המרווח נקבע ביום לקיחת ההלוואה והוא לא ישתנה לכל תקופת ההלוואה. כחודש ימים לפני ההגעה לתקופת השינוי ניתן לעשות 3 פעולות: 1. לפרוע את כל יתרת הקרן או מינימום 10% מיתרת קרן - ללא קנס. לדוגמא: יתרת הקרן שלך עומדת על, 234,564 בכדי להקטין את יתרת הקרן צריך שיהיה ברשותך מינימום )10% 23,456 מיתרת הקרן(. 2. מעבר למסלולים אחרים דוגמת: ריבית קבועה צמודת מדד, פריים, הלוואות מט"ח וכד'- ללא קנס. 3. להמשיך באותו מסלול לפי הנוסחה שנקבעה בעת העמדת ההלוואה. במידה ותבחר באופציה א' או באופציה ב' יש להודיע לבנק מספר ימים לפני תום התחנה. במידה ולא פונים לבנק לפני תום התחנה, הבנק אוטומטית יבחר באופציה ג'.

23 23 ג. ריבית משתנה צמודת מדד במסלול זה ביום לקיחת ההלוואה קובעים לכמה שנים רוצים לפרוס את ההלוואה וכל כמה זמן תהיה לך "תחנת יציאה". בין "תחנת יציאה" ל- "תחנת יציאה " הריבית היא ריבית קבועה צמודת מדד לדוגמא: נטלת הלוואה ל- 20 שנה בריבית משתנה צמודת מדד של 2.5% )עוגן= 2%, מרווח =0.5%(, ההלוואה משתנה כל 5 שנים. מה תהיה הריבית במהלך השנים? העוגן של ההלוואה היום הוא 2%. חודש 1 עד חודש )5 60 שנים(: הריבית היא ריבית קבועה צמודת מדד בשיעור של 2.5%. 5 שנים מהיום העוגן של ההלוואה יהיה 3%. חודש 60 עד חודש ) שנים מהיום(: הריבית היא ריבית קבועה צמודת מדד בשיעור של 3.5%. חישוב הריבית: העוגן החדש )3%( + המרווח שנקבע ביום העמדת ההלוואה )0.5%( שווה ל- 3.5%. 10 שנים מהיום העוגן של ההלוואה יהיה 3.6% חודש 120 עד לחודש ) שנים מהיום(: הריבית היא ריבית קבועה צמודת מדד בשיעור של 4.1%. חישוב הריבית: העוגן החדש )3.6%( + המרווח שנקבע ביום העמדת ההלוואה )0.5%( שווה ל-.4.1% 15 שנים מהיום העוגן יהיה 1.8% חודש 180 עד לחודש ) שנה מהיום(: הריבית היא ריבית קבועה צמודת מדד בשיעור של 2.3%. חישוב הריבית: העוגן החדש )1.8%( + המרווח שנקבע ביום העמדת ההלוואה) 0.5% ( שווה ל- 2.3%.

24 24 במשך 5 השנים הקרובות, הריבית היא 4.1% לשנה במשך 5 השנים הקרובות,הריבית היא 2.5% לשנה במשך 5 השנים הקרובות,הריבית היא 2.3% לשנה במשך 5 השנים הקרובות, הריבית היא 3.5% לשנה לסיכום: במהלך 20 השנים הקרובות ישתנו הריביות בהלוואתך 4 פעמים )כמספר "תחנות היציאה"(. ובמהלך כל תקופה )הנמשכת בהלוואתך 5 שנים( הריבית היא ריבית קבועה צמודת מדד. הבנקים למשכנתאות משתמשים ב- 3 עוגנים שונים )כל בנק משתמש בעוגן אחר(: 1. עוגן של "עלות גיוס הכסף" - בנקים למשכנתאות מגייסים כסף מחברות ביטוח ומגופים מוסדיים, על סמך גיוס זה קובע הבנק את ריבית העוגן, לדוגמא העוגן של הבנק ל- 5 שנים היא ריבית של.1.5% 2. עוגן של "אג"ח" - תשואת אג"ח )אג"ח=אגרות חוב( מדינה מסוג גליל. 3. עוגן של "ריבית ממוצעת למשכנתאות של בנק ישראל" - שיעור הריבית הסטטיסטית למתן הלוואות משכנתא בישראל, ריבית זו נקבעת ע"י בנק ישראל ומפורסמת בכל חודש.

25 25 נבחן את ההלוואה ע"פ הפרמטרים הבאים: 1. עמלת פירעון מוקדם - במסלול זה משלמים עמלת פירעון מוקדם רק כאשר יש פער רביות חיובי בין הריבית ביום לקיחת ההלוואה לריבית שביום הפירעון המוקדם של ההלוואה. הנוסחה לחישוב העמלה היא: X ההחזר החודשי ביום הפירעון הפרש ריביות יתרת השנים )עד לתום תחנת היציאה( X סכום זה צריך להיות מהוון להיום היוון- מחשבים את הערך העתידי שתצטרך לשלם בעתיד במונחים כספיים של היום. לדוגמא: נטלת משכנתא בסך 600,000 בדצמבר 2007, חלקת את הלוואתך למספר תתי הלוואות. תת הלוואה : 1 88,200 לתקופה של 32 שנה בריבית משתנה צמודת מדד של 3.94%, ההלוואה מתחלקת ל- 2 תחנות יציאה )16+16, כל 16 שנה יהיה לך תחנת יציאה(. ביוני 2010 פנית לבנק ורצית לפרוע את תת הלוואה 1. הריבית הממוצעת למשכנתאות של בנק ישראל באותה תקופה עמדה על 2.89%. יהיה עליך לשלם עמלת פירעון מוקדם על הלוואתך. הנוסחה לחישוב העמלה היא: X ההחזר החודשי ביום הפירעון. הפרש ריביות יתרת השנים )עד לתום תחנת היציאה( X סכום זה צריך להיות מהוון להיום היוון- מחשבים את הערך העתידי שתצטרך לשלם בעתיד במונחים כספיים של היום. א. הפרש ריביות % )2.89%-3.94%( ב. החזר חודשי 441 ביום פירעון המוקדם של ההלוואה ג. יתרת השנים - נשאר לך עד לתום תחנת היציאה 167 חודשים )192 חודשים פחות 25 חודשים ששלמת(. גובה עמלת פירעון מוקדם שמשלמים היא :9, *אם בוחרים במסלול של ריבית משתנה שתחנת השינוי היא כל שנה, לא משלמים עמלת פירעון מוקדם וניתן לסלק את ההלוואה ללא קנס זה.

26 26 בריבית קבועה צמודת מדד מחשבים את יתרת השנים עד לתום תקופת ההלוואה )בדוגמא שלנו לקחת הלוואה ל- 32 שנה- 384 חודשים, ושלמת רק 25 חודשים ולכן יהיה עליך לשלם עבור 359 חודשים(. בריבית משתנה צמודת מדד מחשבים את יתרת השנים עד לתום תחנת היציאה )בדוגמא שלנו, תחנת היציאה היא כל 16 שנה- 192 חודשים, ושלמת רק 25 חודשים ולכן יהיה עליך לשלם עבור 167 חודשים(. 2. תנודתיות - התנודתיות נקבעת לפי מספר תחנות היציאה, אם מספר תחנות היציאה הוא גבוה אז התנודתיות גבוהה גם כן )לדוגמא: הלוואה בריבית משתנה ל- 20 שנה, שתחנת השינוי היא כל שנה, בהלוואה זו הריבית תשתנה במהלך חיי ההלוואה 20 פעמים(. בין תחנה לתחנה אין שינוי בריבית והריבית מתנהגת כמו ריבית קבועה צמודת מדד. 3. הצמדה - ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן כשהמדד יעלה הן יתרת הקרן והן הריבית יעלו, דבר שיגדיל את קרן ההלוואה למרות ששילמת כסף לבנק! לדוגמא: ביולי 2007 נטלת הלוואה בסך 520,000 לתקופה של 24 שנה בריבית משתנה צמודת מדד של 3.99% לשנה, בהלוואתך יש 2 תחנות שינוי )12+12, כל 12 שנה יש תחנת יציאה(. כעבור 32 חודשים )במשך הזמן הזה שילמת לבנק ( פנית לבנק ובררת את סכומה המדויק של יתרת הקרן. להפתעתך, יתרת הקרן שלך גדלה ב-, 15,163 לסכום של. 535, קרן ההלוואה - כפי שניתן לראות מהדוגמא האחרונה קרן ההלוואה יכולה לגדול במסלול זה.

27 27 5. החזר חודשי - ההחזר החודשי ילך ויגדל משמעותית במהלך השנים הן בגלל ההצמדה למדד המחירים לצרכן והן בגלל השינויים שיתרחשו בריבית במהלך חיי ההלוואה )השינויים בריבית תלויים במספר תחנות היציאה של הלוואתך(. לדוגמא: נטלת הלוואה בסך 500,000 לתקופה של 20 שנה בריבית משתנה צמודת מדד של, 3.5% בהלוואה זו יש 2 תחנות יציאה )הלוואה שהריבית תשתנה בה כל 10 שנים(, מדד המחירים לצרכן עלה כל שנה ב- 2.4% בממוצע. המרווח לכל חיי ההלוואה הוא :0.5% עוגן ביום העמדת ההלוואה הוא: 3%,עוגן לאחר 10 שנים הוא: 5% ההחזר החודשי בחודש הראשון של הלוואתך יעמוד על 2,900 ובחודש האחרון הוא יעמוד על, 5,088 כלומר במהלך השנים ההחזר החודשי גדל ב. 2,188 ד. הלוואה על בסיס הפריים ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל +מרווח קבוע של 1.5%. בנק ישראל מפרסם את הריבית ביום שני בסוף כל חודש. בכל חודש בנק ישראל יכול להוריד את הריבית, להעלות אותה או להשאיר אותה על כנה ולכן במסלול זה הריבית יכולה להשתנות כל חודש. הלוואה זו היא הלוואה משתנה ולכן מתקיימים בה כל התנאים של הלוואה משתנה )ראה לעייל את התנאים-נוסחת הריבית ואת השינויים שניתן לעשות בתום התחנה(. ריבית הפריים בשנים האחרונות: 1999 פריים באותה שנה מ- 15% )01/99( ועד )12/99( 12.67% פריים באותה שנה מ % )01/00( ועד )12/00(. 9.67% 2001 פריים באותה שנה מ- 9.5% )01/00( ועד )12/00( 6.85% 2002 פריים באותה שנה מ- 5.3% )01/02( ועד )12/02( 10.6% 2003 פריים באותה שנה מ % )01/03( ועד )12/03( 6.7% 2004 פריים באותה שנה מ- 6.27% )01/04( ועד )12/04( 5.39% 2005 פריים באותה שנה מ- 5.17% )01/05( ועד )12/05( 5.98% 2006 פריים באותה שנה מ- 6.04% )01/06( ועד )12/05( 6.45% 2007 פריים באותה שנה מ- 6% )01/07( ועד )12/07( 5.5% 2008 פריים באותה שנה מ- 5.75% )01/08( ועד )12/08( 4% 2009 פריים באותה שנה מ- 3.2% )01/09( ועד )12/09( 2.5% 2010 פריים באותה שנה מ- 2.75% )01/10( ועד 12/10( 3.5% )

28 28 נבחן את ההלוואה ע"פ הפרמטרים הבאים: 1. עמלת פירעון מוקדם - בהלוואה זו אין עמלת פירעון מוקדם וניתן לצאת בכל יום ללא קנסות 2. תנודתיות - התנודתיות בהלוואה זו היא מאוד גבוהה,אם נטלת הלוואה זו ל 20 שנה, ההלוואה שלך חשופה לשינויים בריבית ההלוואה 240 פעמים )20 שנה כפול 12 חודשים(. 3. הצמדה - ההלוואה איננה צמודה לשום מדד )לא למדד המחירים לצרכן ולא לשער החליפין(. 4. קרן ההלוואה - בהלוואה זו קרן ההלוואה לא יכולה לגדול ולכן החל מהחודש הראשון מקטינים את הקרן. לדוגמא: נטלת הלוואה בסך 300,000 על בסיס הפריים בריבית של 3.1% לתקופה של 10 שנים. )פריים =4%,מרווח = 0.9%- ריבית ההלוואה היא: 3.1% (, במשך שנה שלמה שילמת לבנק 34,932 והקטנת את הקרן ב -23,798.41, קרן ההלוואה במסלול זה לא יכולה להיות יותר גדולה מהסכום ההתחלתי שלקחת. 5. החזר חודשי - בהלוואה זו ההחזר החודשי יכול לגדול בצורה קיצונית: ההלוואה היא ע"ב הפריים ל 5 שנים- על שינוי של 1% בריבית הפריים ההחזר, החודשי יגדל ב- 2.43%. ההלוואה היא ע"ב הפריים ל 10 שנים- על שינוי של 1% בריבית הפריים ההחזר החודשי יגדל ב 4.78%. ההלוואה היא ע"ב הפריים ל 15 שנים- על שינוי של 1% בריבית הפריים ההחזר החודשי יגדל ב 7.06%. ההלוואה היא ע"ב הפריים ל 20 שנים- על שינוי של 1% בריבית הפריים ההחזר החודשי יגדל ב 9.19%. ההלוואה היא ע"ב הפריים ל 25 שנים- על שינוי של 1% בריבית הפריים ההחזר החודשי יגדל ב 11.26%.

29 29 דוגמא 1: המון זוגות צעירים שאני מכיר, לקחו 900,000 לפני שנתיים כשריבית הפריים עמדה על 2%, הם קיבלו מרווח של פריים מינוס 0.9% זאת אומרת הם נטלו הלוואה של 900,000 שקל בריבית של 1.1%. כמובן שבשביל לעמוד בהחזר חודשי של 3,500 הם צריכים לפרוס את כל ההלוואה על בסיס פריים ל- 25 שנה. ההחזר החודשי שהם שילמו בחודש הראשון היה. 3,432 בהלוואה על בסיס פריים ל- 25 שנה, כל שינוי של 1% בריבית הפריים ההחזר החודשי שלי גדל ב % נכון לתחילת 2011 אחרי שהפריים עלה ב- 2% ההחזר החודשי שלהם עומד על 4,252 שקל. זאת אומרת גידול של 820 שקל בהחזר החודשי, כל חודש!. שים לב, ריבית הפריים ב 1999 הייתה 15%, בשנת 2006 ריבית הפריים הייתה 6.45%, בשנת 2009 ריבית הפריים הייתה בשפל היסטורי והייתה 2% ובתחילת 2011 ריבית הפריים היא 4%. אני לא יודע מה תהיה ריבית הפריים בעוד מספר שנים, אך בתמהיל הלוואה נכון אני נערך מראש לעליות שיהיו בריבית הפריים במהלך השנים, כך שההחזר החודשי שלי לא ישתנה בצורה קיצונית.

30 30 דוגמא 2: נטלת הלוואה בסך 300,000 על בסיס הפריים לתקופה של 20 שנה. המרווח לאורך כל ההלוואה הוא: 1%- תאריך לקיחת חודש ראשון חודש שני חודש שלישי ההלוואה 298, ,410 סכום ההלוואה 300, שנה תקופה 20 שנה פחות חודש 20 שנה פחות חודשיים מסלול פריים פריים פריים 6% 5.5% 5% ריבית פריים מפורסמת - 1% 1%- 1%- מרווחת מהפריים בהלוואה החזר חודשי קיים 9% 4.5% - ההפרש באחוזים מכיוון שההלוואה נלקחה לתקופה של 20 שנה,על כל עלייה של 1% בריבית הפריים ההחזר החודשי שלך יגדל ב -9%. בחודש הראשון שלמת, 1,817 ובחודש השלישי לאחר עלייה של 1% בריבית הפריים ההחזר החודשי שלך גדל ל 1,981 )זה ההחזר החודשי שתשלם כל חודש!( גידול של 9% מההחזר החודשי של החודש הראשון. על כל עלייה של 1% בריבית הפריים ההחזר החודשי יושפע לפי מספר השנים שנלקחה ההלוואה. ה. הלוואה על בסיס מטבע חוץ: 5 הלוואה זו היא הלוואה משתנה ולכן מתקיימות בה כל התנאים של הלוואה משתנה )ראה לעייל את התנאים-נוסחת הריבית ואת השינויים שניתן לעשות בתום התחנה(. העוגן בהלוואה הוא ה- LIBOR שהוא שיעור הריבית הבין בנקאית הממוצעת הניתנת ע"י הבנקים הגדולים בעולם.

31 31 נבחן את ההלוואה ע"פ הפרמטרים הבאים: 1. עמלת פירעון מוקדם - בהלוואה זו אין עמלת פירעון מוקדם וניתן לצאת בכל יום ללא קנסות. 2. תנודתיות - ריבית ה- LIBOR )המהווה את העוגן( משתנה בכל 3 חודשים או 6 חודשים )כל בנק קובע מראש את תקופת השינוי של העוגן, חשוב לבדוק לפני חתימה על מסמכי ההלוואה כל כמה זמן מתבצע שינוי בעוגן(, ולכן הריבית תשתנה במהלך שנה אחת בין 2 פעמים )כשהשינוי ב- LIBOR הוא כל 6 חודשים( או 4 פעמים )כשהשינוי ב LIBOR הוא כל 3 חודשים(. התנודתיות בהלוואה זו היא מאוד גבוהה, אם נטלת הלוואה זו ל 20 שנה, תהיה לך חשיפה לשינויים בריבית ההלוואה בין 40 ל 80 פעמים )תלוי כל כמה זמן יש שינוי בריבית, כל 6 חודשים או כל 3 חודשים(. 3. הצמדה - ההלוואה צמודה לשער החליפין שעל בסיסו נלקחה ההלוואה )אירו או דולר או יין או פרנק שווצרי(, ולכן כששער החליפין יעלה הן יתרת הקרן והן הריבית יעלו, דבר שיגדיל את קרן ההלוואה למרות ששילמת כסף לבנק! לדוגמא: נטלת משכנתא בסך 100,000 לתקופה של 30 שנה בהלוואה על בסיס היין בריבית של 2.45% )ריבית הלייבור עמדה על 0.25% והמרווח הוא 2.25%(. במשך שנתיים שילמת לבנק. 12,672 לאחר שנתיים של תשלום משכנתא, יתרת הקרן שלך עמדה על. 122, כן,זאת לא טעות הקרן גדלה ב- 22, כל זה בגלל ההצמדה. 4. קרן ההלוואה - כפי שניתן לראות מהדוגמא האחרונה קרן ההלוואה יכולה לגדול משמעותית. 5. החזר חודשי - בהלוואה זו ההחזר החודשי יכול להשתנות בצורה קיצונית,מכיוון שההלוואה היא צמודה לשינויים החודשיים בשער החליפין,ונוסף על כך ריבית ההלוואה תשתנה מספר פעמים במהלך כל שנה )בין 2 שינויים ל 4 שינויים(. כמו כן, בגלל שההלוואה היא צמודה ההחזר החודשי ילך ויגדל במהלך השנים.

32 32 לדוגמא: בחודש הראשון של הלוואתך ההחזר החודשי שלך עמד על 3200,שער החליפין עלה ב 5.4%, ולכן ההחזר החודשי בחודש השני יהיה גידול של! כל שינוי בשער החליפין ישפיע משמעותית על ההחזר החודשי שלך. לבעלי משכנתא קיימת: יש לך משכנתא? בוקר טוב! כדאי להתעורר ולבדוק מה שלומה. רבים מהאנשים שאני פוגש טומנים את הראש בחול כמו בת יענה, בכל הקשור למשכנתא הקיימת שלהם: 'עזוב אותי מהבנק' הם אומרים, 'לי זה לא יקרה, אין מצב שההחזר החודשי ישתגע ויקפוץ בצורה משמעותית.' רובם מבועתים רק מהרעיון לפתוח שוב את הנושא ולגלות ששוב אין להם את הדרך לשלוט בכל הפרטים לטובתם. מה שהבנקאים לא מספרים לך יכול לחסוך לך 20% עד 40% מעלות המשכנתא שלך! הבנק לא יפנה אליך מיוזמתו בכדי ש"תמחזר את הלוואתך". מה אפשר להרוויח ממחזור המשכנתא שלך? לקצר את תקופת המשכנתא ולהמשיך לשלם את אותו החזר חודשי. 1. להקטין את ההחזר החודשי ולהמשיך לשלם את המשכנתא עד תום התקופה. 2. להמשיך לשלם עד תום התקופה את אותו החזר חודשי ואפילו לקבל כסף לעו"ש. 3. לדוגמא: נטלת הלוואה בסך 400,000 ל- 25 שנה, כעבור 8 שנים יתרת הקרן שלך עומדת על 360,000 וההחזר החודשי שלך עומד על. 2,950 בפעולת המחזור תוכל לבצע את הפעולות הבאות: 1. על יתרת הקרן של 360,000 תמשיך לשלם כל חודש, 2,950 אך תקצר את תקופת המשכנתא מ- 17 שנה ל- 14 שנה. 2. על יתרת קרן של 360,000 תקופת המשכנתא שלך תישאר ל- 17 שנה, אך ההחזר החודשי שלך יקטן מ- 2,950 ל-. 2, תמשיך לשלם החזר חודשי בסך 2,950 למשך 17 שנה, יתרת קרן ההלוואה תגדל מ- 360,000 ל-, 390,000 כלומר תמשיך לשלם את אותו החזר חודשי במשך אותו מספר שנים, אך תקבל לעו"ש. 30,000

33 33 נשמע טוב? אם כך, מה עליך לעשות בכדי שתוכל להרוויח כסף החל מהחודש הבא? אחת לחצי שנה הוצא מהבנק דוח יתרות לסילוק של המשכנתא הקיימת. למה כל חצי שנה? כיוון שניתן לקבל את דו"ח היתרות לסילוק פעמיים בשנה ללא עלות. לכן כל חצי שנה הוצא את דו"ח היתרות לסילוק מהבנק ובדוק האם כדאי לך לבצע מחזור להלוואת המשכנתא שלך. ניתן לקבל את הדו"ח יתרות לסילוק דרך המוקדים הטלפוניים של הבנק. מוקדי הטלפונים של הבנקים להוצאת הדו"ח הם: * לאומי למשכנתאות * משכן)פועלים( * דיסקונט למשכנתאות מזרחי טפחות 3533* 5. הבינלאומי למשכנתאות אני שב ומדגיש ניתן לקבל דו"ח יתרות לסילוק פעמיים בשנה ללא עלות. "העתיד )הכלכלי( שלך מתגבש ע"י מה שאתה עושה היום, לא מחר... לאחר שהוצאת את הדו"ח יתרות לסילוק של הלוואת המשכנתא שלך, תוכל לראות אם קרן ההלוואה שלך קטנה או גדלה למרות ששלמת כסף לבנק כל חודש. רבים מהבנקאים יאמרו לך שאם יש לך קנס גבוה לא כדאי לך לבצע מחזור להלוואת המשכנתא שלך. זאת טעות חמורה!

34 34 ראשית הקנס לא משולם מכיסך בעת מעמד המחזור, אלא הוא מתווסף לקרן ההלוואה שלך ושנית כבר ביצעתי מחזור לפי שיטת "פשוט משכנתא" ללקוח עם קנס של. 87,654 ואותו לקוח המשיך לשלם כל חודש, 4300 אך תקופת המשכנתא שלו קוצרה ב 4 שנים. הלקוח הנ"ל חסך 206,400 רק בגלל שביצע מחזור משכנתא. כדאיות המחזור הייתה גדולה למרות הקנס הגבוה. אתה בטח שואל את עצמך איך אני עושה זאת? איך אני בונה משכנתא רווחית? מצורף תמהיל הלוואה של משקיע נדלן שמרוויח שכירות של שים לב שבתמהיל ההלוואה הנ"ל לאחר תשלום של 4 חודשים: 1. קרן ההלוואה קטנה ב. 8,910,01 2. ההחזר החודשי לא גדל בצורה קיצונית כפי שקורה בהלוואות הנחטלות לתקופות ארוכות. 3. הימנעות מתשלום עבור פירעון מוקדם של ההלוואה. כחלק משיטת "פשוט משכנתא" הלקוח מקבל תוכנית לניהול הלוואת המשכנתא שלו כך שבמסמכי הבנק ההלוואה תסתיים כעבור 15 שנה. בפועל אותו לקוח יסיים את הלוואת המשכנתא שלו כעבור 6.5 שנים מיום לקיחת ההלוואה.

35 35 קרן ההלוואה של הלקוח קטנה ב 8, ב 4 חודשים בלבד!

36 36 במקרה והלקוח ירצה לפרוע את הלוואת המשכנתא הוא לא ישלם קנס בעבור עמלת פירעון מוקדם )פרט לעמלה תפעולית שנלקחת בהוראת בנק ישראל בשווי של (. 60

37 37 אם הגעת עד לכאן אתה בדרך הנכונה ליצירת משכנתא רווחית. אם אתה מתעתד לקחת משכנתא הקדש זמן ומחשבה לבניית תמהיל משכנתא רווחי, אם כבר יש לך משכנתא שום דבר לא אבוד, אתה יכול לפנות אל הבנק למשכנתאות ולשנות את המשכנתא הנוכחית שלך בפעולה מאוד פשוטה. חשוב מאוד שתמהיל המשכנתא יענה על הקריטריונים הבאים: 1. תשלם פחות כסף עבור ריבית והצמדה, כיוון שקרן ההלוואה תקטן במהירות. 2. עם השנים ההחזר החודשי ילך ויקטן. 3. הימנעות/מיזעור של קנסות עתידיים במקרה של פירעון מוקדם של הלוואת המשכנתא. מאחל לכם הצלחה רבה בלקיחת משכנתא רווחית!. מתחייב לחיסכון החודשי שלך, עומר דורון מנכ"ל פשוט משכנתא