Microsoft Word

תמליל

1 עקרוappleות שומה לטבלאות הקצאה ואיזון לתכappleית רצ/מק/ 1/1000/1 חלקות של חדשה לחלוקה 228,227 בגוש 3946 מתחם ב' "תכappleית האלף" ראשוןלציון הוכן עבור: הועדה המקומית ראשוןלציון על ידי : יובל ואוהד דappleוס ואסתי כהן שמאי מקרקעין יוappleי 2016 אוגוסט 2016

2 לכבוד, עיריית ראשון לציון לידי מר קיריל קוזיול, אדריכל מהappleדס העיר ראשון לציון ש/ ג.א. apple., הappleדון: appleספח עקרוappleות שומה לתכappleית רצ/מק/ 1/1000/1, לאיחוד וחלוקה חדשה ללא הסכמת בעלים, גוש 3946 חלקה, 228 מתחם ב' של תכappleית מתאר רצ/ 1000/1, ראשוןלציון. מטרת 1. עקרוappleות השומה לערוך עקרוappleות שומה לטבלאות הקצאה ואיזון לתכappleית המוצעת בappleדון, בהתבסס על שטח החלקה, הזכויות שהוקappleו לה בתכappleיות מאושרות ובתכappleית המוצעת הappleדוappleה הטבלאות ייערכו בהתאם להוראות חוק התכappleון והבappleיה (סעיף ), 122 בהתאם לתקappleות בappleין ערים ובהתאם להוראות תקן 15 של מועצת השמאים הטבלאות יתבססו, בין היתר, על המחירים השוררים כיום בשוק המקרקעין מסוג מגורים, מסחר, תעסוקה ועוד מועד הביקור בappleכס ביקורים אחרוappleים ביום דappleוס שמאי מקרקעין. וביום על ידי יובל 3. המועד הקובע מועד חוות דעת זו.

3 2 4. החלקה פרטי זיהוי : : 228 בשלמות וחלק מחלקה (4, מ"ר). : 288,790 מ"ר + 28,333 מ"ר. : 292,820 מ"ר = מתחם ב'. : מגורים, מסחר, תעסוקה, מגורים מיוחד ומלוappleאות ושטחי ציבור. : בעלות עיריית ראשוןלציון, חברות פרטיות ופרטיים. ס"ה כ 440 רשומות בעלים רשומים בחלקה. : בעלות עיריית ראשון לציון דרך. : גוש חלקה שטח רשום שטח תכappleית יעוד מאושר 228 הזכויות בחלקה הזכויות בחלקה 227 תכappleית מתאר מפורטת ומאושרת רצ/ 1000/1 מאושרת משappleת 1, דוappleם.,2016 : תכappleית מפורטת לאיחוד וחלוקה רצ/מק/ 1/1000/1 הסכמת הבעלים. בשטח של לאיחוד וחלוקה חדשה ללא תיאור הappleכסים 5. והסביבה 227, 228 של וחלקת דרך בשלמות בגוש מ"ר. 292,820 הappleכסים הappleדוappleים מהווים חלקה 3946, חלק, בשטח תכappleית מוצעת. 5.1 החלקה 228 וחלק מחלקה 227 מהווים כיום שטח דיוappleות פappleוי והם גובלים בצפון מזרח במחלף משה דיין, עם ירידה לappleתיבי איילון כביש 20 דרום ועליה לרמפה לרחוב המאה העשרים, בואך מתחם הסיappleמה סיטי והסופרלappleד. החלק הדרומי של חלקה 227 מהווה דרך סלולה על החלק המזרחי של החלקה 228 המappleקזת דרומה אל פארק האגם. תעלה זו תבוטל בתכappleון החדש. קיימת תעלת appleיקוז,. 5.3

4 3 סביבת הappleכסים רחבעם זאבי, מהווה הappleדוappleים מערב העיר ראשוןלציון, לשד' מדרום מצפון לרח' המאה העשרים, המהווה המשכו של רח' יצחק רבין ממערב לappleתיבי איילון, ממערב בappleתיבי איילון. רח' המאה העשרים, המשכו דוסיטרי, ראשי באזור, המחבר את appleתיבי איילון. בסביבה קיים פיתוח עירוappleי ואזורי בשדרות מרילappleד, וממזרח של שד' יצחק רבין, מהווה רח' חלקי. שד' מרילappleד, 20 עם כביש מס'. 5.4 תרשים החלקה והסביבה על רקע תצ"א: החלקה הappleדוappleה

5 4 המצב התכappleוappleי 6. המאושר על פי תכappleית מתאר רצ/ 1/1, מאושרת משappleת החלקה הappleדוappleה לאזור לתכappleון בעתיד. 1970, מיועד שטח. 6.1 על פי תכappleית רצ/ 26/1, מאושרת משappleת שד' מרילappleד ממערב ושד' אבא אבן מדרום. 1985, appleקבעו תוואי הכבישים. 6.2 על פי תכappleית רצ/ 70/1, מאושרת משappleת כביש 20 התכappleית חלה על חלקה appleתיבי איילון לכוון דרום. 94 ממappleה התפצלה חלקה 1994, הוסדר המשך תוואי על פי תכappleית מתאר ארצית תמ"א/ 2/4, מאושרת משappleת 1997, שטח החלקה הappleדוappleה appleמצא בתחום מגבלות גובה מ' על פי תכappleית תמ"א/ 34 ביוב למים וביוב, מאושרת משappleת (שהפד"ן), לאורך שד' מרילappleד, לכיוון אגappleי החמצון. 2003, מתוכappleן קו. 6.5 על פי תמ"מ/ 21/3, מאושרת משappleת פיתוח עירוappleי, בתחום מגבלות גובה. 2003, מיועד שטח התכappleית לאזור. 6.6 בהתאם לתכappleית מתאר רצ/ 1/1 /י"ג, שפורסמה למתן תוקף ב 5280 מיום, הותרו שטחי שירות. י.פ בהתאם לתכappleית רצ/ 1/1 /ט"ז, שפורסמה למתן תוקף ב י.פ מיום, הותר שימוש מסחרי בהיקף של עד 10% משטח המעברים הכולל בכל קומה כשטח עיקרי, במבappleים המשמשים למסחר, ששטחם העיקרי עפ"י היתר תקף היappleו 4,000 מ"ר ומעלה. לדעתי, תכappleית זו איappleה חלה על הפרוייקט היות ולא מתוכappleappleים מעברים כפי שappleהוג בקappleיוappleים.. 6.8

6 5 על פי תכappleית תמ"א/ 35, מאושרת מיום לאזור פיתוח עירוappleי , מיועד שטח התכappleית.6.9 על פי תמ"א/ 34 /ב/ 3, מאושרת מיום , משולבת למשק המים, appleחלים וappleיקוז, מתוכappleappleת תעלת appleיקוז בתחום חלקה 228 הappleדוappleה על פי תמ"א/ 12, שיappleוי מס', 1 מאושרת מיום, appleקבעו מטרות להבטחת עתודות קרקע לתיירות ופיתוח מלוappleאות בהתאם לתכappleית רצ/ 2/36/1/1, שפורסמה למתן תוקף בי.פ מיום, appleקבע כי הועדה המקומית רשאית להתיר הקמת סוככים עוappleתיים לקירוי קל וזמappleי לעוappleת החורף, מחודש אוקטובר ועד סוף חודש אפריל, על המדרכות שבחזיתות בתי האוכל, וזאת בתappleאי שלבית האוכל היתר תקף להעמדת שולחappleות וכסאות בהתאם לחוק העזר העירוappleי (שמירת הסדר והappleקיון) שטח הסוכך לא יעלה על 30% משטח הappleכס העיקרי, או על שטח של 40 מ"ר לפי הקטן מביappleיהם. בappleוסף, appleקבע בתכappleית כי ההיתר יהיה לחמש שappleים עם אופציה לחמש שappleים appleוספות ויחודש על פי החלטת הועדה המקומית. על פי תכappleית מתאר רצ/ 1000/1, שפורסמה למתן תוקף ב י.פ מיום ואשר חלה על שטח של כ 1,490 דוappleם, appleכללו הגושים והחלקות המפורטות להלן: גוש חלקות בשלמות 227,228 10,11,65 חלקים מחלקות 95,229,360,363 7,12,66,67,72, ,40,47 67

7 6 עיקר מטרות התכappleית היappleו תכappleון המשלב תעסוקה, מגורים, פארק עירוappleי ומתחמי פappleאי וזאת על ידי: א. שיappleוי ייעוד המתחם למגורים, מגורים ומסחר, מגורים מסחר ותעסוקה, דיור מיוחד מסחר ותעסוקה, מסחר ותעסוקה, מסחר ומבappleים ומוסדות ציבור, מסחר תיירות ומוסדות ציבור, מבappleים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, ספורט וappleופש, שטח לתפעול מסילה, רצועת תשתיות, שטחים פתוחים ומוסדות ציבור וכן דרכים. קביעת תכליות מותרות לכל ייעודי הקרקע. קביעת שלושה מתחמי תכappleון עיקריים א', ב', ג', כאשר במתחמים ב' ו ג' מסומן שטח לאיחוד וחלוקה. התוויות דרכים חדשות והעתקת מתחם הדיפו על פי תמ"א/ 23 /א/ 4. כמו כן, קובעת התכappleית זכויות בappleיה במסגרת שימושי הקרקע השוappleים כלהלן: ב. מגורים בתמהיל הבא: 2,604 דירות גדולות. 1,000 דירות קטappleות. 600 יחידות דיור מוגן. 800 יחידות למגורי סטודappleטים. מ"ר עיקרי. מ"ר עיקרי. מ"ר עיקרי. מ"ר עיקרי. 43,459 89,775 1,215, , חדרי מלון בהיקף מסחר בהיקף תעסוקה בהיקף מבappleי ציבור בהיקף

8 7 מסמכי התכappleית כוללים, בין היתר, תקappleון, תשריט, appleספחי ביוב, ביappleוי, חשמל, מים, appleיקוז, סביבה וappleוף, תappleועה. ג. התכappleית היappleה תכappleית מפורטת בסמכות וועדה מחוזית הכוללת בין היתר הוראות לעריכת איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים על חלק משטחה בתכappleית עתידית. ד. על פי תכappleית מוצעת רצ/מק/ 1/1000/1, היקף הזכויות שappleובעות מתכappleית מתאר רצ/ 1000/1, הוא כלהלן: 590 יח"ד מגורים בשטח כ 117 מ"ר עיקרי ליח"ד. 300 יח' דיור מוגן בשטח של 68 מ"ר עיקרי לדירה. 800 יח' מעוappleות סטודappleטים בשטח של 45 מ"ר עיקרי לדירה. 870 חדרי מלון. 22,165 מ"ר למסחר ב 7 מגרשים. 409,163 מ"ר לתעסוקה ב 6 מגרשים המצב המשפטי של חלקות 227 בגוש ו. 7 על פי appleסח רישום מיום , שהופק באמצעות האיappleטרappleט, רשומה חלקה, 228 בשטח 288,790 מ"ר, ע"ש בעלים רבים במושע. הappleסח משתרע על פappleי 91 עמודים ורשומים בו כ 470 רשומות בעלים, הערות ושעבודים. על מappleת לא להעמיס על טבלת האיזון, הופרדו טבלאות האיזון מהשעבודים, שappleיתappleו בטבלאות appleפרדות.. 7.1

9 8 על פי appleסח רישום מיום , שהופק כapple "ל, רשומה חלקה 227 בגוש, 3946 בשטח 28,333 מ"ר כמקרקעי יעוד דרך, ע"ש עיריית ראשון לציון. כאמור, חלק מהחלקה בשטח של 4,030 מ"ר, משתתף בתכappleית הappleדוappleה, ללא קבלת תמורה אappleו מappleיחים כי ממועד הוצאת appleסח הרישום לחלקה 228 התרחשו שיappleויים במרשם ורישום בעלים חדשים תחת קודמיהם. מאחר ויתכappleו שיappleויים appleוספים עד למתן התוקף, appleיתן יהיה לרשום הבעלים החדשים בעת רישום הזכויות ע"י רשם המקרקעין העקרוappleות הקבועים בחוק התכappleון והבappleיה בסעיף 122 של פרק ג' סימן ז' לחוק התכappleון והבappleיה appleקבע כלהלן: "חלוקה חדשה שלא הושגה עליה הסכמתם יחולו עליה הוראות מיוחדות אלה: של כל הבעלים הappleוגעים בדבר, כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב, ככל האפשר, למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה. שוויו של המגרש שיוקצה כאמור ביחס לשוויים של סך כל המגרשים החדשים שappleוצרו על ידי החלוקה, יהיה, ככל האפשר, כשוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשוויים של סך כל המגרשים הקודמים. לא הייתה אפשרות לשמור על מלוא היחסיות כאמור, יהיה מקבל ההקצאה, ששווי מגרשו החדש appleמוך ביחס משוויו של מגרשו הקודם, זכאי לקבל מהוועדה המקומית תשלום ההפרש, ומקבל ההקצאה שווי מגרשו החדש גבוה ביחס משוויו של מגרשו הקודם, חייב לשלם לוועדה המקומית את ההפרש". ( 1) ( 2) ( 3)

10 9 העקרוappleות הקבועים בתקן מס' 15 בדבר פירוט מזערי appleדרש בטבלת הקצאה ואיזון לתכappleית איחוד וחלוקה ובתקappleות התכappleון והבappleיה (תכappleית איחוד וחלוקה), התשס"ט תקן 15 מאפריל 2008 קובע הוראות מקצועיות לביצוע ההקצאה. להלן העיקריות והרלווappleטיות לעappleייappleappleו, לפי סעיפים:. 9.1 הקטappleת שותפות במקרקעין (מושע)". ריכוז זכויות של בעל זכות אחד".. 7.2". 7.3" "7.4. שמירה על יחסיות ההקצאה". הפקעות והפרשות עבר "לא ייעשה שיחזור של הפקעות או הפרשות לצורכי ציבור שappleעשו בעבר". הכללת שווי יחסי (אקויולappleטי) בטבלת ההקצאה והאיזון (במקום שווי מוחלט)".. 8.5".9" תקappleות התכappleון והבappleיה (תכappleית איחוד וחלוקה), תשס"ט 2009, קובעות בסעיף, 4 שתכappleית הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, תכלול טבלת הקצאה ואיזון שתיערך בידי שמאי מקרקעין..." סעיפים 4 כapple "ל. (א') ו (ב') קובעים את הפרטים שייכללו בטבלה

11 10 הסכם העקרוappleות משappleת על פי הסכם עקרוappleות מיום , שappleחתם בין עיריית ראשוןלציון לבין 8 חברות, שהן חלק מהבעלים בחלקה 1 (מקורית) בגוש 3946, אשר היוו למעלה מ 90% מהזכויות בחלקה ואשר ממappleה appleוצרה, בסופם של הליכי תכappleון שוappleים, החלקה 228 הappleדוappleה, סוכם כלהלן: סעיף 7 להסכם קובע את המתחם הappleדון ל "מרכז מטרופוליטאappleי" שבו יוגש תכappleון אלטרappleטיבות חדשות לזכויות appleוספות עפ"י האפשרויות שיומצאו ע"י האדריכל, ולא פחות מהמוצע ברצ/ 62/1 ". בתכappleית מוצעת רצ/ 62/1 דאז, הוצעו הזכויות שלהלן: מגורים ג ' מיוחד יח"ד על מגרש של דוappleם מגורים ג' מיוחד יח"ד על מגרש של דוappleם. 60,000 30,000 מסחרי מיוחד משרדים מ"ר עיקרי מ"ר עיקרי 94.3 דוappleם מגרש של { 18,000 49,500 מסחר ומשרדים משרדים מ"ר עיקרי מ"ר עיקרי 38.4 דוappleם { מגרש של שירותי דרך מ"ר על מגרש של דוappleם.

12 11 התכappleית המוצעת רצ/מק/ 1/1000/1 מתחם ב'. 11 כאמור התכappleית המוצעת הapple "ל מורכבת מחלקה 228 בגוש, 3946 כאשר בתחומה מתוכappleappleים תאי שטח, יעודים וזכויות בappleיה כלהלן: מס' תא שטח שטח התא במ"ר יעוד מגורים ג' מגורים ג' דיור מיוחד מסחר ותעסוקה דיור מיוחד מסחר תעסוקה דיור מיוחד מסחר תעסוקה מסחר ותעסוקה מספר יח"ד מכל הסוגים שטח עיקרי במ"ר שטח שירות עילי במ"ר 20,322 14,742 4, ,254 6, ,422 6, , ,976 הערות ( 1) ( 1) ( 1) ( 3) ( 1) ( 4) ( 1) ( 4) 40,158 29,126 30,600 3,242 21,272 26,000 2,070 7,112 26,000 1,996 5,934 3, ,879 13,227 9,606 16,177 10,347 9,979 38, N/508 + S/ , ,599 8,692 1,812 86,970 2, ,996 43,459 מסחר ותעסוקה מסחר ותעסוקה מבappleים ומוסדות ציבור 18,118 21,457 23, ( 5) 1,409 8, ,211 7,047 43, ,130 1,690 מסחר ותיירות 541 ס"ה

13 12 "הערות לטבלת זכויות והוראות בappleיה מצב מוצע" "א' הועדה המקומית, בעת שתדון בבקשות להיתרי בappleיה במגרשים בעלי יעוד מרובה שימושים, תהיה רשאית לappleייד זכויות בין השימושים בתappleאים הבאים: לא appleיתן להמיר שטחי שירות לשטח עיקרי ולהיפך. במסגרת השימוש העיקרי הזכויות הן לדיור מיוחד, על פי מפתח של 68 מ"ר לדירת דיור מוגן, בתוספת 34 מ"ר לדירה לשטחים עיקריים משותפים. לא appleיתן להמיר את הזכויות שהוקappleו לדירות בזכויות המשותפות לדיירים או להיפך. במסגרת השימוש העיקרי הזכויות הן לדיור מיוחד על פי מפתח של 45 מ"ר לדירת סטודappleטים בתוספת 20 מ"ר לדירה לשטחים עיקריים משותפים. לא appleיתן להמיר את הזכויות שהוקappleו לדירות בזכויות המשותפות לדיירים או להיפך. 870 יחידות אירוח. (1) ( 3) ( 4) ( 5) השימושים ביעודים השוappleים כמפורט להלן: והוראות הביappleוי הרלווappleטים לחוו"ד הם סעיף 4.1 ( לתקappleות התכappleית קובע מגורים ג' (תאי שטח שימושים: א.דירות מגורים. ב. שטחים משותפים לרווחת הדיירים. ג. חappleיה תת קרקעית. ד. מרתפים. הוראות הוראות ביappleוי: א... ב. יותרו מחסappleים בשטח של 10 מ"ר לכל יח"ד. המחסappleים יהיו תת קרקעיים בלבד.

14 13 ג. החappleיה תהיה תת קרקעית, ומספר מקומות החappleיה יהיה בהתאם לתקן החappleיה התקף. בappleוסף, יותרו חappleיות אורחים עיליות בשיעור של 10% ממספר יחידות הדיור בתא השטח. ד. לא יתאפשרו דירות גן. ה.... ו. שטחים עבור רווחת הדיירים יעמדו על 3% מהשטחים העיקריים. appleיוד שטחים אלה למטרות אחרות יהווה סטיה appleיכרת. סעיף 4.12 קובע: דיור מיוחד, מסחר ותעסוקה תאי שטח 134,133,132 שימושים: מעוappleות סטודappleטים (תאי שטח ) דיור מוגן (תאי א. שטח ). שטחים לצרכי תרבות ופעילויות חברה ושירותים appleוספים ב. לשימוש הדיירים בלבד כגון מרפאה, לדיור מוגן חדר אוכל, חדרי טיפולים. שטחים הדרושים לappleיהול המבappleים. ג. מתקappleים הappleדסיים, מתקappleים לאappleרגיה מתחדשת. ד. שירותים עסקיים ומשרדים. ה. מוסדות מחקר וחיappleוך יעודי (מכללות). ו. חappleויות, סדappleאות שימושים מסחריים לכלל הציבור ז. וגלריות, בappleקים, סappleיפי דואר, מרפאות, מסעדות, מזappleוappleים, בתי קפה, מכוappleי כושר ויופי ושירותי רווחה ופappleאי, הדרכה והשתלמויות. מקומות בילוי כגון: מועדוappleים, קולappleוע, תיאטרון וכו'. ח.... ט.... י. א. הוראות הוראות ביappleוי: א.... ב.... ג....

15 14 חל איסור על חיבור מספר יחידות דיור ליחידה אחת. המבappleים בכל תא שטח יהיו בבעלות אחת, ויappleוהלו ע"י חברת appleיהול. בתאי שטח מעוappleות סטודappleטים.. 1 שטח כל דירה לא יעלה על 45 מ"ר. הדירות יושכרו לסטודappleטים בלבד.. 2 לא תורת מכירת דירות בודדות או מישכוappleן אלא את המבappleה בכללותו.. 3 appleיתן יהיה להקים מבappleה אחד או מספר מבappleים, ובתappleאי שיהיו בappleיהול משותף.. 4 השימושים המיועדים לכלל הציבור ימוקמו במפלס הרחוב.. 5 appleיתן לתכappleן מטבח ו/או שירותים משותפים למספר דירות. בתאי שטח דיור מוגן:. 1 שטח כל דירה לא יעלה על 68 מ"ר. הדירות יהיו לשימוש אוכלוסיה מבוגרת מעל גיל 60 (לפחות אחד מבappleי הזוג).. 2 לא תותר מכירת דירות, או מישכוappleן שלא במסגרת הסכמי הדיירים של הדיור המוגן.. 3 לא appleיתן יהיה להפריד במבappleים שוappleים בין השימושים המיועדים לדיור המוגן, לבין שטחי המסחר והתעסוקה המיועדים לכלל הציבור. שימושי המסחר יהיו בשימוש מעורב, ולא יתאפשרו כשימוש בלעדי למגרש או למבappleה. ד. ה. ו. ז. ח. ב. סעיף 4.13 לתקappleות קובע: מסחר ותעסוקה (מגרשים (510,509,508 שימושים: א. תעשיה עתירת ידע כגון: פיתוח תכappleות, מיחשוב, ביואיappleפורמטיקה, ביוטכappleולוגיה, appleappleוטכappleולוגיה וכו'. ב. משרדים לסוגיהם למקצועות חופשיים, מוסדות כספיים וכו'. ג. שירותים עסקיים.

16 15 ד. ה. ו. ז. ח. ט. י. יא. אחסappleה כחלק מפעילות תומכת לעסקים בלבד. שימושים מסחריים הכוללים: אולמות תצוגה לשימושים מסחריים, חappleויות, סדappleאות וגלריות, בappleקים, סappleיפי דואר, משרדים, מרפאות, מסעדות מזappleוappleים, בתי קפה, מכוappleי כושר ויופי ושירותי רווחה ופappleאי הדרכה והשתלמויות כגון אלה לשימוש דיירי אזור המגורים, עובדי אזור התעסוקה ומבקרים. מקומות בילוי כגון: מועדוappleים, קולappleוע, תיאטרון וכו' חappleיוappleים ציבוריים לרכב תת קרקעיים ומעל הקרקע. מכוappleי מחקר, מעבדות למחר ופיתוח.... הוראות הוראות ביappleוי: א. תישמר חזית מסחרית בקומת הקרקע כלפי הצירים הראשיים והפארק כמופיע בתשריט התכappleית. ב.... ג.... ד. השימושים המותרים יעמדו בכל תappleאי איכות הסביבה להבטחת מappleיעת מטרדים לאזורי המגורים הסמוכים. ה. שימושי המסחר יהיו בשימוש מעורב, ולא יתאפשרו כשימוש בלעדי למגרש או למבappleה. ו. החappleיה תהיה תת קרקעית, ומספר מקומות החappleיה יהיה בהתאם לתקן החappleיה התקף.

17 לתקappleות קובע: (תא שטח ( 541 סעיף ציבור מסחר, תיירות ומבappleים ומוסדות ג. שימושים: אולמות יעודיים לארועי ספורט תחרותי וספורט עממי. א. מבappleי ציבור כלל עירוappleיים ומוסדות תרבות כגון: ספריה ב. ציבורית, מוזיאוappleים, אולמות קוappleצרטים, סיappleמטק, תיאטרון. יציעי קהל. ג. שימושים מסחריים הכוללים: חappleויות: סדappleאות וגלריות, ד. מרפסות, מסעדות, מזappleוappleים, בתי קפה, מכוappleי כושר ויופי. שימושי פappleאי וappleופש, אירועים וכappleסים, הדרכה ה. והשתלמויות.... ו.... ז. מוסדות מחקר וחיappleוך יעודי (מכללות). ח. בתי מלון, אכסappleיות, בתי הארחה. ט. הוראות הוראות ביappleוי: א.... ב.... ג.... ד.... ה. שימושי המסחר יהיו בשימוש מעורב ולא יתאפשרו כשימוש בלעדי למגרש או למבappleה. ו. החappleיה תהיה תת קרקעית, ומספר מקומות החappleיה יהיה בהתאם לתקן החappleיה התקף. ז. מספר חדרי המלון לא יעלה על. 870 חדרי המלון ומתקappleיו יתוכappleappleו בהתאם לappleדרש בתקappleי משרד התיירות התקפים בהתאם לסעיפים 5 ו 6 בתמ"א/ 1/12. ח. לעת מתן היתר בappleיה לשימושי תיירות, על הועדה המקומית ליישם את הוראות תמ"א/ 1/12 במסגרת תכappleית הביappleוי והפיתוח.

18 חappleיה סעיף לתקappleות קובע הוראות בגין חappleיה: ד. א. ב. ג. תקן החappleיה יהיה תקן החappleיה התקף בעת הוצאת היתרי בappleיה. החappleיה במגרשים הסחירים תהיה תת קרקעית כולל חappleיה לפריקה וטעיappleה. בתאי שטח בהם קיים יעוד למגורים תותר חappleיית אורחים על קרקעית בהיקף של 10% מסך יח"ד. אם וכאשר תופעל מערכת הסעת המוappleים באזור (כגון הפעלת קווי הרכבת הקלה), appleיתן יהיה, עפ"י תכappleיות שיאושרו בסמכות הועדה המקומית לתכappleון ובappleיה, להסב לשימושים אחרים חלק מקומות החappleיה התת קרקעיות המתוכappleappleות, ובלבד שהשימושים המוצעים יהיו בהתאם לשימושים המותרים בתאי השטח הרלווappleטיים. בקומות החappleיה המוסבות appleיתן יהיה להפוך שטחי שירות לשטחים לשימוש עיקרי. בחappleיוappleים תת קרקעיים ביעודי קרקע הכוללים שימושים ציבוריים או מסחריים, הקומה העליוappleה תיועד לחappleיות ציבוריות ולתפעול בלבד. חappleיות מוצמדות למשתמשי הבappleין יהיו מקומה 2 ומטה. חappleיה מתחת לשטחים ציבוריים (מבappleי ציבור או שצ"פים) תהיה לטובת הציבור בלבד.

19 18 עקרוappleות, שיקולים ומרכיבים בהכappleת טבלאות ההקצאה והאיזון. 12 כאמור, מדובר בחלקה 228 רשומה בשטח appleיכר ובבעלות מאות בעלים, שעוברת הליך של חלוקה חדשה על פי החוק. החלקים של הבעלים בחלקה appleעים בין חלקיקי האחוז לבין כ 27% משטח החלקה. הבדלים כאלה בזכויות מחייבים זהירות מירבית בהקצאת הזכויות במגרשים השוappleים, שהם כאמור, בעלי יעודים שוappleים ובשטחי מגרשים גדולים יחסית מאחר והזכויות למגורים ג' במתחם ב' הן מצומצמות יחסית (590 יח"ד ), יוקצו המגרשים לבעלי זכויות גדולים יחסית ולקבוצות בעלים מרוכזות לאור הזכויות המצומצמות במגורים ג', הייappleו בדיעה שאין מקום להקצות לעיריית ראשון לציון זכויות במגורים, אלא להקצות לה את מגרש 541 למבappleים למוסדות ציבור, מסחר ותיירות, בשלמות, ועל מappleת להשלים את זכויות העירייה בתכappleית, להקצות את יתרת זכויותיה במגרשים , ו לעappleין שווי המצב הקיים בכappleיסה לתכappleית החלוקה החדשה, מאחר ומדובר בבעלים של חלקה אחת במושע, כאשר חלקו של כל בעלים משתרע על פappleי כל החלקה, לא מצאappleו מקום לייחס שווי בערכים כספיים והשווי היחסי של כל בעלים הוא למעשה חלקו בחלקה החלק מחלקה 227 בגוש 3946 שבבעלות העירייה ואשר משתתף בחלוקה החדשה, יהיה "מתחת לקו" ולא יקבל זכויות במגרשי התמורה הסחירים

20 על מappleת לא להעמיס על טבלאות ההקצאה והאיזון פרטים אודות הערות ושיעבודים של זכויות הבעלים, appleיתappleו אלה בטבלאות appleפרדות, שמספריהם הסידוריים חופפים לאלה שבטבלאות ההקצאה. רצ"ב appleספח א' לטבלאות ההקצאה והאיזון הערכת שווי תאי השטח השוappleים התבססה על השוואות מאזורי מגורים, מסחר, תעסוקה, דיור מוגן, מעוappleות ומלוappleאות וכן, על מקדמי שווי שוappleים כמפורט בappleספח ב' של הטבלאות המצ"ב בappleוסף, ועל מappleת להקל במתן ובקבלת מידע אודות הרכב הבעלויות במגרשים השוappleים, מצ"ב appleספח מיון לפי מגרשים לטבלאות, המפרט את שמות הבעלים לפי מספריהם הסידוריים, כפי שמופיעים בטבלאות האיזון, והמגרשים המוקצים להם. רצ"ב appleספח ג' לטבלאות ההקצאה והאיזון הערכים הבסיסיים של היעודים השוappleים לא כולל מ.ע.מ. appleקבעו למ"ר מבוappleה עיקרי כלהלן: ,500. מגורים א. ש"ח למ"ר מבוappleה עיקרי. 1,500. תעסוקה ב. ש"ח למ"ר מבוappleה עיקרי. 6,000. מסחר ג. ש"ח למ"ר מבוappleה עיקרי. 3,100. דיור מוגן ש"ח למ"ר מבוappleה עיקרי. ד. 2,000. מעוappleות סטודappleטים ש"ח למ"ר מבוappleה עיקרי. ה. 1,100. מלוappleאות/תיירות ש"ח למ"ר מבוappleה עיקרי. ו. 20

21 בappleוסף לערכי השווי הapple "ל, יוחסו מקדמי שווי שוappleים למחירים הבסיסיים הapple "ל, כלהלן: א. מקדמים לגודלי מגרש או יח"ד,. 15% 5% בשיעור שבין הפחתות ב. ג. מקדם מיקום/צורה,5%15% בהתאמה. לשצ"פ קירבה מקדם תוספת תוספת בשיעור בשיעור של לבין 2%3%, והפחתה בשיעור. 3% ד. מקדם קירבה לשב"צ הפחתה בשיעור של.3% לא הובאו בחשבון תשלומי איזון של עד.500 ש"ח. לפיכך, וכפי שappleיתן להיווכח, הטבלאות מאוזappleות ועל זאת באappleו על החתום, יובל ואוהד דappleוס שמאי מקרקעין אסתי כהן רצ"ב: appleספח א' טבלאות הערות ושעבודים. appleספח ב' שווי מגרשים חדשים. appleספח ג' הרכב בעלים במגרשים. appleספח ד',ה' 1, ה' 2, ו' עסקאות מגורים, משרדים ומסחר. appleספח ו' appleיתוח עסקאות מגורים, משרדים מסחר. appleספח ז' מידע עסקאות דיור מוגן. appleספח ח' מידע מחירים מעוappleות סטודappleטים. appleספח ט' מידע קרקע למלוappleאות.