גיליון ינואר 2015 ה- 1,000 הבא? מתחם האלף בראשון לציון - סיפור הצלחה או פנטזיה השוכרים חוזרים לת"א בגלל הטאלנטים ובגלל המחירים בהרצליה איך משקיעים בנד

גודל: px
התחל להופיע מהדף:

Download "גיליון ינואר 2015 ה- 1,000 הבא? מתחם האלף בראשון לציון - סיפור הצלחה או פנטזיה השוכרים חוזרים לת"א בגלל הטאלנטים ובגלל המחירים בהרצליה איך משקיעים בנד"

תמליל

1 גיליון ינואר 2015 ה- 1,000 הבא? מתחם האלף בראשון לציון - סיפור הצלחה או פנטזיה השוכרים חוזרים לת"א בגלל הטאלנטים ובגלל המחירים בהרצליה איך משקיעים בנדל"ן מניב בתנאי אפס ריבית, ומה תהיה התשואה שוק המשרדים: סובב נתב"ג ממריא, נתניה נוחתת

2 ינואר קוראים יקרים, כתבת השער שלנו עוסקת ב מתחם האלף של עיריית ראשון לציון, שהופך בימים אלו מתוכנית רעיונית לתכנון תכליתי של אחד הפרויקטים המשמעותיים בארץ. מדובר בפרויקט ענק, שצפוי להפוך למרכז תעסוקה מהגדולים והמובילים. המתחם שצפוי להתחיל להיבנות בעוד שנתיים, יהווה פריצת דרך משמעותית לעיר ועשוי להוות אלטרנטיבה נגישה ואטרקטיבית לחברות ולתאגידים גדולים ומובילים במשק, שהיום מתרכזים בעיקר מצפון לכביש מס 1. הצלחתו של מרכז עזריאלי בחולון הוכיחה שכאשר עולים על קרקע בתולה בשילוב תכנון אופטימלי, גודל ותחבורה טובה, ניתן להצליח אפילו עם תאגידי המו פ היוקרתיים ביותר. האם יצליח המתחם למשוך אליו חברות מהמרכז ומהשרון? האם הרכבת וכביש 431 באמת יקצרו את המרחק התודעתי אליו? והאם עודף שטחי המשרדים שצפוי ב יהווה איום או הזדמנות? את זאת נותר לראות בשנים הקרובות. עוד במגזין: הריבית האפסית ואיתה גם המחסור באפיקי השקעה, משליכים על תשואת ההשקעה בנדל ן מניב. לא ברור מתי יחול שינוי בנושא הריבית וכיצד מצב זה ישפיע על ההשקעות בנדל ן בשנה הקרובה. מצב זה, הוביל את מחלקת המחקר של אינטר ישראל, לערוך בדיקה מקיפה על כדאיות ההשקעה ועל הנחות היסוד הנכונות לפעילות נדל ן אפקטיבית בתקופה שכזו. דיווח מקיף במגזין הנוכחי. וכרגיל, סקירת אזורי התעסוקה שסביב ת א בחציון השני של 2014 והפעם: הרצליה מזנקת משמעותית במחירי השכירות למשרדים, מה שלהערכתנו יוביל חברות לשקול חזרה לת א. בסקירת צירי המע ר של ת א, המופיעה גם היא במגזין זה, המצב יציב. מחצית השנה האחרונה, עומדת בסימן תנודות קלות במחירי השכירות, עם שיעורי תפוסה גבוהים. זאת ועוד במגזין הנוכחי של אינטר ניוז. קריאה מהנה ושנה אזרחית טובה, יורם בלומנטל, שותף, אינטר ישראל מגזין אינטר ניוז * גיליון ינואר 2015 עורך: אבריאל בן דור מחקר: טל לוין אינטר ישראל, מח' מחקר מפיקה: נעמה אוחנון עיצוב גרפי: סטודיו אורנה כהן עריכה והפקה: יאיר כחל מיצוב תקשורתי ולובינג בע"מ מו"ל: אינטר ישראל יועצי נדל"ן "אינטר ישראל", שותפתה הישראלית של Cushman & Wakefield הבינלאומית, הינה חברת ייעוץ נדל"ן עסקי ומסחרי המתמחה בשירותי ייעוץ, שיווק וניהול פרויקטים ונכסים בישראל ובעולם, השקעה בנכסים מניבים לרבות רכישה ומכירה בארץ ובחו"ל והערכות שווי ומחקר. אבא הילל סילבר 15, רמת-גן research@inter-israel.co.il * על אף, מהימנות המידע בדו"ח זה, יצוין כי כלל נתוניו אינם מחייבים ואין לעשות בהם כל שימוש כבסיס לבדיקת היתכנות ו/או קבלת החלטות עסקיות ללא קבלת סיוע וליווי מפורט ומקצועי. אינטר ישראל לא תישא בשום מקרה, באחריות למהימנות הנתונים כלפי הלקוח; ביחס לנזק עקיף, תוצאתי או נלווה, לרבות אך לא רק, אובדן לקוחות ו/או אובדן רווחים הנובעים מהנתונים בסקר זה. בדיקת מהימנות הנתונים תחול ותהיה באחריותו המלאה על העושה בו שימוש. סובב נתב"ג ממריא, נתניה נוחתת הרצליה ורעננה מראות עליה משמעותית במחירי השכירות למשרדים, רוב ערי השרון והשפלה ללא שינוי כל מה שקרה בחצי השנה האחרונה למחירים ולתפוסה באזורי התעסוקה השונים, ומהן הסיבות לכך ב מחקר הנוכחי ניתחנו את הביקוש וההיצע בתחום המשרדים בחציון השני של בדקנו את מחירי השכירות ברמת מעטפת ב- 9 אזורים שונים במרכז הארץ, מנתניה בצפון ועד נס ציונה ורחובות בדרום. הנתונים מצביעים על יציבות בדמי השכירות הממוצעים סביב רמה של 49 ש"ח למ"ר. בחירות באופק ואי-ודאות פוליטית, מיתון וחוסר יציבות בטחונית, כל אלה לא מפריעים להרצליה להמשיך לרתוח בביקוש לשכירות משרדים. העיר שהייתה פעם אלטרנטיבה לת א, מגיעה לרמות מחיר גבוהות, שגורמות לשוכרים בבנייני העסקים שבה - לשקול חזרה לת א. אנו מעריכים כי בשנה הקרובה, נראה גופים גלובליים בהרצליה שמנצלים את האטרקטיביות של ת א, לה עלויות כמעט זהות להרצליה, ומתחילים לנוע בכיוון ההפוך לכיוון העיר הגדולה. אנו מעריכים כי רמת המחירים בהרצליה גבוהה מדי, וזה צפוי להשתנות. "בחירות באופק, מיתון וחוסר יציבות בטחונית, כל אלה לא מפריעים להרצליה להמשיך לרתוח בביקוש לשכירות משרדים" האזורים בהם חלו שינויים בדמי השכירות הם נס ציונה עם ירידה של כ- 2% ונתניה עם ירידה של כ- 5%. בערים הוד השרון, כפר סבא, ראש העין ופתח תקווה נרשמת יציבות. באירפורט סיטי, עליה של כ- 2%, בהרצליה עליה של 3% וברעננה עליה של כ- 4%. ניתוח אזורי התעסוקה פתח תקווה - ללא שינוי, 48 ש ח למ ר על אף התחזיות לחולשה קלה, פ ת שומרת על יציבות. הפרויקטים שהבשילו לאכלוס באמצע 2013 ושיווקם היה איטי ונפרס עד לימים אלה, מגיעים לשיעורי אכלוס גבוהים, כאשר מסתמן כי לאור תקופת השיווק הארוכה INTER NEWS

3 סקירת שוק המשרדים באזורי התעסוקה H2 של פרויקטים משמעותיים, אין התחלות בניה בהיקפים גדולים בתחום המשרדים. נראה שמה שהוביל גופים פיננסים גדולים מסביבת ת א לסביבת פתח תקווה היה מחסור בהיצע בת א, ומנגד זמינות בהיקפים גדולים בפ ת. ראש העין - ללא שינוי, 37 ש ח למ ר לאחר שנתיים רצופות בהן נרשמו ירידות מחירים, סוף סוף נרשמת יציבות באזור זה. אפקט Better Place שיצאה מהמתחם ואורנג שצמצמה שטחים, הסתיים, וכיום יש איזון בין ביקושים להיצע באזור. הקירבה למחלף קאסם והתוכניות של נצבא להתחיל לפתח את פרויקט לב הארץ, יתנו לאזור פארק אפק, אופק חדש בעשור הקרוב. נס ציונה - רחובות - ירידה מ- 48 ש ח ל- 47 ש ח למ ר האיזור ממשיך להיות יציב מבחינת ביקושים ומחירים. דמי השכירות ברבעון הנוכחי ירדו בכ- 2% וזאת בשל זמינותם של מספר פרויקטים משמעותיים במקביל. על אף זאת, במהלך ששת החודשים האחרונים נסגרו עסקאות משמעותיות כמו למשל, סטנלי בלק & דקר ששכרה 5,000 מ ר במתחם החדש של אפריקה ישראל, קונדואיט ששכרה אף היא כ- 5,000 מ ר באותו מתחם ואחרים. המתחם צפוי להמשיך ליהנות מביקושים קשיחים לאור מאפייניו האקדמיים והקונספט של יזם אחד )שילוב של גב ים, אפריקה ישראל וקבוצת ישרס( שנותן את כלל השירותים. מדובר באחד מהפארקים הגדולים בישראל שמאחד את פארק המדע )ברחובות( ופארק תמר )בנס ציונה(. מתחם סובב נתב"ג אור יהודה, יהוד, בית דגן ואירפורט סיטי - עליה מ- 47 ש ח ל- 48 ש ח למ ר מתחילת 2014, דמי השכירות עלו ב- 4% במיוחד באור יהודה, זאת מכיוון שהשטחים האחרונים שנותרו לשיווק בפרויקט טרמינל פארק של ויתניה, היו במחירים גבוהים במקצת מאלו ששווקו בתחילת הפרויקט. יחד עם זאת, אנו צופים כי ב תהיה התייצבות מחירים ואולי אף ירידה מסוימת עקב פרויקטים נוספים שבנייתם תושלם ויהיו זמינים לשיווק. אזור השרון הרצליה - עליה מ- 67 ש ח ל- 69 ש ח למ ר הסיפור הגדול של 2014, הינו אזה ת הרצליה. בחציון השני של השנה המשכנו לראות את מגמת עליית המחירים וישנם פרויקטים שמשווקיהם דורשים כ- 80 ש ח למ ר ברמת מעטפת, בדומה למגדלי יוקרה בת א. ברבעון האחרון נסגרו כמה עסקאות בעיר שממשיכות את מגמת האטרקטיביות של הרצליה פיתוח, ואת התחרות עם ת א. לדוגמא חברת אפל ששכרה כ- 17,000 מ ר ובכך הכפילה את השטח המקורי שתכננה לשכור מגב-ים. כיום, מתנהלים מגעים לשכירויות בהיקפים גדולים מטעם מספר חברות נוספות. להזכירכם, בסוף שנת 2013 דמי השכירות באזור עמדו על 65 ש ח למ ר, כך שבמהלך 2014 נרשמה עליה של 6%. נתניה - ירידה מ- 39 ש ח ל- 37 ש ח למ ר המחירים בנתניה ממשיכים לרדת, והפעם ב- 5% בחצי השנה האחרונה. פתרונות התחבורה לעיר עדיין אינם מספקים את שוכרי העוגן ועד שלא ייראה פתרון באופק, נתניה תמשיך לסבול מביקושים חלשים. יחד עם זאת, רמת המחירים הגבוהה של הרצליה, עשויה דווקא לחזק בהמשך את נתניה כאלטרנטיבה לדיירים רגישי מחיר. כפר סבא - ללא שינוי 51 ש ח למ ר במהלך הרבעון האחרון נסגרו מספר עסקאות למשל חברת קלימוטק שסיימה לאכלס את הבניין שבבעלותה ברחוב עתיר ידע ובדומה בניין נוסף שאכלסה חברת אדוויס. האטרקטיביות של כפר סבא תמשיך לעלות ככל שנתקרב למועד פתיחת כביש 531 בסוף הכביש צפוי לשדרג את האזור ולהפוך את כפר סבא לחלופה איכותית להרצליה. רעננה - עליה מ- 53 ש ח ל- 55 ש ח למ ר רעננה מושפעת מהקרבה להרצליה ומהאטרקטיביות שלה. עליית המחירים בחצי השנה האחרונה, נובעת מהמחירים הגבוהים שנרשמים בהרצליה פיתוח. במקביל, גם אפקט כביש 531 ממשיך להשפיע לטובה על רעננה, כפר סבא והוד השרון, ומקזז עודפי שטחים בעיר. הוד השרון - ללא שינוי 48 ש ח למ ר מתחם אשטרום ממשיך להיבנות ובינתיים המחיר בפארק יציב. גם כאן כביש 531 צפוי להיטיב עם העיירה הממותגת סביב מכשור רפואי ותוכנה. המעבר של QUALCOMM לפארק המקומי תרם למיתוג הגבוה של המקום. דמ"ש חודשיים ברמת מעטפת ש"ח למ"ר 48 שח 48 שח Q H שח 47 שח 47 שח 48 שח 69 שח 67 שח 37 שח 39 שח 37 שח 37 שח 51 שח 51 שח 55 שח 53 שח 48 שח 48 שח

4 ינואר ,000 משרדים ה וא ממוקם רק 6.5 ק מ מת א, 10 ק מ ממגדלי עזריאלי, על נתיבי איילון, ויש לו תחנת רכבת HUB צמודה. מתחם האלף יימצא על קרקע בתולה, וישתרע על שטח כמעט כפול מכל שטחו של אזור התעשייה היוקרתי בהרצליה. שמו נגזר מגודלו - למעלה מאלף דונמים עליהם ייבנה. יורם בלומנטל, אינטר ישראל: הצלחתו של מרכז עזריאלי בחולון הוכיחה את היתרון בפיתוחה של קרקע בתולה, לעומת שיפור אזור תעשייה מיושן. השילוב של תכנון אופטימלי, גודלו העצום של המתחם ביחד עם נתוני תחבורה מעולים, מהווים נתוני פתיחה מצויינים, לאתגר העצום בשכנוע תאגידי המחקר והפיתוח היוקרתיים ביותר לאכלס בו את מרכזיהם. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, אישרה בימים אלה להפקיד בתנאים את תכנית מתחם האלף של עיריית ראשון לציון. מתחם האלף הינו כיום נוף של דיונות חול במערב העיר ממערב לנתיבי איילון, דרומית לשדרות רחבעם זאבי )בהמשך לשדרות משה דיין(. התכנית שאושרה, מציעה מתחם תעסוקה משולב מגורים בשטח של כ- 1,000 דונם, המשלב תעשיה עתירת ידע )היי טק(, משרדים, עסקים, מסעדות, מוסדות מחקר ומוסדות חינוך יעודי, מתחמי פנאי ומגורים משולבים. במתחם מתוכננים לקום גם מרכז קונגרסים ומלון. בלב המתחם יוקם פארק מרכזי לרווחת המועסקים והדיירים. המטרה בעירוב השימושים, מסבירים,000 בעיריית ראשל צ, היא לקיים מתחם חי כל שעות היממה. בעירייה נבדקת האפשרות להקים רכבת עילית חשמלית, נקייה, מהירה ושקטה,)skytrain( שתאפשר חיבור של כל מתחמי התעסוקה והמגורים לתחנת הרכבת. התכנית נערכה על ידי משרד יעד אדריכלים ומתכנני ערים ונוף, יחד עם מהנדס העיר אדריכל אלי יהלום וצוותו. המספרים מרשימים בכל קנה מידה, במיוחד ביחס לישראל: התכנית שתשתרע על שטח של אלף דונם ממערב ובצמוד לנתיבי איילון, כוללת 1.7 מיליון מ ר לעסקים ומסחר מקומי, עובדה המזכה אותו בתואר מרכז העסקים הגדול ביותר במדינה. כמו כן תכלול התוכנית 4,900 יחידות דיור, מתוכן בשנים הקרובות, צפוי להיבנות בראשון לציון מתחם ה- 1000, פארק עסקים מתקדם, שאם יצליח, יהפוך אותה למרכז עסקים מהגדולים בישראל ויהווה אלטרנטיבה אטרקטיבית כיצד ישפיע הפרויקט הענק על מרכזי העסקים במרכז הארץ, כיצד מקווים בעיריית ראשל צ להגיע ליזמים בינלאומיים והאם בנוף רווי בנייני משרדים של אחרי 2017, יש לו בכלל סיכוי 2,500 יחידות דיור רגילות, 1,000 יחידות דיור קטנות, 600 יחידות לדיור מוגן ו- 800 יחידות דיור לסטודנטים. בראשון גם מתהדרים, בשלב זה על הנייר בלבד, בנגישות הפרויקט ובמיקום שלו: המתחם מהווה את עתודת הקרקע המשמעותית ביותר לפיתוח העיר, הנהנה מיתרון מיקום מובהק בהיותו סמוך לתחנת רכבת משה דיין על קו תל אביב אשדוד, קווי רכבת קלה עתידיים, נגישות לכבישים ארציים )20 ו- 431 המגיע ישירות למתחם(, בסמיכות לשני צירי הרוחב העיקריים של ראשון לציון שדרות משה דיין / רחבעם זאבי ושדרות רבין, וכן בשל קרבתו לחוף הים. מחצית מהמתחם היא בבעלות עיריית ראשון לציון ומחציתו השנייה שייכת לבעלים פרטיים. בעת התכנון הקפידו המתכננים כי האזור המיועד למגורים ימוקם על הקרקע בבעלות הבעלים הפרטיים והאזור המיועד לעסקים ימוקם על קרקע בבעלות העירייה. ראש עיריית ראשון לציון, דב צור, אופטימי מאד: אישור התכנית הוא בשורה גדולה לעיר. ראשון לציון בדרכה להפוך למרכז העסקים של ישראל הסיטי החדש. מתחם האלף יהיה מתחם העסקים של העתיד. אנו שוקדים כיום על תכנון של פארק עסקים מתקדם, חדשני וייחודי שיהווה אלטרנטיבה נגישה ואטרקטיבית לחברות ולתאגידים מהגדולים במשק. אתה באמת מאמין שהפרויקט הזה יעלה את הביקוש מצד חברות הייטק בינלאומיות? המתחם צפוי להיות מתחם העסקים של העתיד. מתחם האלף יהיה מתחם חכם הן מהבחינה התחבורתית, הן מהבחינה של צריכת אנרגיה והן בכל הקשור למרקם ראש העיר ראשל צ, דב צור: כבר היום ברור שלא צריך להיות במרכז תל אביב כדי לעשות עסקים בהצלחה. אנו רואים חברות עוגן שהתמקמו בערים שונות ויצרו סביבן אזור עסקים פורח החיים הפנימי בו. אין לי ספק שכאשר חברות ותאגידים בינלאומיים יבחנו את ההיצע בישראל, הם יבינו שהשילוב בין הנגישות של המתחם, שיושב על נתיבי איילון, על תחנת רכבת ישראל ובמפגש שלושה קווים של הרכבת הקלה, יחד עם התכנון המוקפד והחכם של המתחם עצמו, הופך אותו לאלטרנטיבה העסקית הטובה ביותר עבורם. כבר היום ברור שלא צריך להיות במרכז תל אביב כדי לעשות עסקים בהצלחה. אנו רואים חברות עוגן שהתמקמו בערים שונות ויצרו סביבן אזור עסקים פורח - אני מאמין שכך גם זה יהיה אצלנו. הפרויקט יתרום רק לחברות, או גם לעיר עצמה?

5 מתחם נדל ן במבט מקרוב 5,000 1 פארק העסקים המתוכנן בראשל"צ: חיבור של מודרניזציה וטבע למתחם הזה יש את הפוטנציאל להפוך לסיטי החדש של ישראל ולשנות את פניה של ראשל צ והסביבה. מעיר שידועה כמצוינת למגורים, ראשון לציון תהיה שחקנית מרכזית ומשמעותית במפת העסקים המאוד ריכוזית של מדינת ישראל. תושבי העיר יוכלו לעבוד בעיר ולא לכלות את זמנם בפקקים לתל אביב והרצליה. בנוסף, העיר תהנה מהכנסות מארנונה ומהכנסות השיווק של הקרקע משום שמחצית מהקרקע במתחם היא בבעלות פרטית של העירייה. מה עם הנגישות אליכם, נוכח הפקקים שיש כיום בנתיבי איילון בשעות העומס? מהנדס העיר, אלי יהלום: בכניסה לעיר מכביש 20 )איילון דרום(, מתוכנן פרויקט מרהיב נוסף על שטח של 130 דונם, אשר יהווה את שער הכניסה המערבי לעיר לבאים מצפון, ועל שטחו יוקם מרכז תעסוקה מודרני עם מגדלי משרדים ומרכז מסחרי נגישות היא אחת ממילות המפתח העיקריות של הפרויקט. המתחם נהנה מיתרון מיקום מובהק בהיותו סמוך כאמור לנתיבי איילון, לתחנת רכבת משה דיין, לכביש 431 ולנקודת מפגש של שלושה קווי רכבת קלה. בנוסף, אנו גם מתכננים הקמתה של רכבת עלית מונורייל שתאפשר חיבור של כל מתחמי התעסוקה והמגורים לתחנת הרכבת ותוביל את העובדים מתחנת הרכבת אל תוך המתחם. יהיו גם אזורים משופעים בחנייה חכמה, ובכלל, מבחינה תחבורתית זה צפוי להיות אחד המתחמים המתקדמים בישראל. מהנדס העיר, אלי יהלום: מדובר בפריצת דרך משמעותית ביותר לעיר ולאזור כולו. אני מעריך כי תוך מספר חודשים ישלימו את התנאים אותם דורשת הוועדה המחוזית והתכנית תופקד. אנו שואפים שתוך שנה התכנית תקבל תוקף ונוכל להתחיל בבניה במהלך השנתיים הקרובות. האם ישנם פרוייקטים נוספים של אזורי תעסוקה שעיריית ראשל צ מתכננת? בכניסה לעיר מכביש 20 )איילון דרום(, על גדות מחלף משה דיין ותחנת הרכבת שנמצאת בו, מתוכנן פרויקט מרהיב נוסף אשר יהווה את שער הכניסה המערבי לעיר לבאים מצפון - פרויקט שער ראשון איילון. הנקודה הזו מהווה מרכז תחבורתי ומחברת בין אזורי התעסוקה הקיימים כיום: אזור התעשייה החדש במערב העיר ואזור התעשייה הידוע בכינוי אלקטרה )המכונה כיום ראשון איילון ( ביחד עם אזורי העסקים המתוכננים: מתחם האלף ו פארק האגמים. בפרויקט החדש יעברו גם 3 קווי הרכבת הקלה המתוכננים. בשל מרכזיות המקום, קיימה העירייה תחרות אדריכלים בקרב משרדי האדריכלות המובילים בארץ וביקשה רעיונות חדשניים ופורצי דרך לשימוש במרחב. הפרויקט שנבחר, מציע פרוגרמה חדשנית ונועזת, המציעה, לראשונה בישראל, בינוי מעל עורקים תחבורתיים ראשיים. על שטח של 130 דונם, יוקם מרכז תעסוקה מודרני, ובו מגדלי משרדים, מרכז מסחרי שישתלב עם תחנת הרכבת במקום, מרכז קונגרסים ובית מלון לתיירות עסקית, שישרת את מאות המשרדים והמפעלים במתחמי העסקים הסמוכים. כל זאת, על מרחב ירוק לפעילות ספורט ונופש בהיקף של 40 דונם, שיוקם במפלס חדש מעל מפלס הקרקע הקיים, ויאפשר להולכי רגל ורוכבי אופניים לחצות את הצומת הסואן על שבילי פארק בטוחים ונעימים. חשוב לזכור כי כבר בעוד שנתיים אנחנו צפויים להיות במצב של ירידת מחירים בשוק המשרדים, עקב ההצפה הצפויה בתל אביב, כאשר עשרות אלפי מ ר של משרדים יישפכו לשוק, וההיצע יעלה משמעותית על הביקוש. מפת הנדל ן של היום, שבה חברות נמשכות חזרה לתוך ת א עשויה להשתנות, כאשר גם איזור סובב נתב ג וגם חלקים בשרון מהווים חלופה אטרקטיבית. האם תצליח ראשל צ עם הפרויקט שנשמע מבטיח, כרגע רק על הנייר, להפוך לאטרקציה לתחום המשרדים? האם המחירים יוכלו לתת תחרות? האם הנגישות באמת תפעל לטובת ראשל צ נוכח הפקקים הכבדים כיום בשעות העומס בכביש 20 ובכביש מס 1? האם האופטימיות של ראש עיריית ראשל צ במקומה? ימים יגידו.

6 ינואר המרדף אחרי הטאלנטים למרות צמיחה שלילית וצוק איתן, חצי השנה האחרונה עומדת בסימן תנודות קלות במחירים בצירי המע"ר, עם כ- 98% תפוסה בצירי שאול המלך, יגאל אלון ובמתחם הבורסה נרשמו ירידות קלות במחירים ואילו מנחם בגין עולה גם אי הוודאות מבחינת משילות לא משפיעה, וה'עלייה לרגל' לתל אביב נמשכת, בעיקר כדי להיות קרובים לכח אדם צעיר ואיכותי 2016 הבחירות הצפויות בקרוב, ביחד צפויה להיות שנה מאתגרת: שיעורי שטח פנוי בצירי המע"ר באחוזים עם המיתון ואי הוודאות במשק, ותחזיות צמיחה חלשה, יוצרים סביבת נדל"ן שלא הייתה כמותה בשנים האחרונות, במיוחד עם העודף שצפוי בשנתיים הקרובות של 300,000 מ"ר משרדים באיזורי מע"ר ת"א, רמת גן ובני ברק. את 2014 ניתן לסכם בשורה אחת: רמת אכלוס המשרדים בצירי מע"ר ת א, כמו גם הביקוש ממשיכים לעלות, למרות זליגה ועלייה באכלוס במיוחד באיזור ה- BBC. סקירת שוק המשרדים של אינטר ישראל יועצי נדל"ן לחציון השני של 2014, נעשתה על שטח משרדים של כ מיליון מ"ר, ב- 130 מגדלים יוקרתיים בגוש דן, כאשר 63 מתוכם כללו ניתוח סטטיסטי. בת"א נסקרו שישה צירי מע"ר )מרכז עסקים ראשי( מרכזיים רוטשילד, שאול המלך, ציר החוף, מנחם בגין, יגאל אלון ורמת החייל. בנוסף נסקרו ציר הבורסה בר"ג, וה- BBC )בני ברק(. נמשכת היציבות בדמי השכירות במהלך החציון השני של 2014, שיעורי התפוסה המשיכו להיות גבוהים מאד והם עומדים כיום על יותר מ- 98% בממוצע. דמי השכירות החודשיים, נותרו אף הם ללא שינוי ברמה ממוצעת והם עומדים על 97 ש ח למ"ר לחודש, ללא בני ברק ורמת החייל. יחד איתם, המחיר המשוקלל יורד ל- 91 ש ח למ"ר לחודש. ציר רוטשילד ממשיך לשמור על רמת מחירים גבוהה ויציבה אולם, המחיר ממשיך לרדת באופן איטי לעומת יציבות במחירים ברוב הצירים. מחיר השכירות ברוטשילד עומד כיום על 108 ש"ח למ"ר לחודש, כמו ברבעון השני של עם זאת, יש לזכור כי לפני שנה )הרבעון האחרון של 2013( המחיר הממוצע למ"ר/חודש עמד ברוטשילד על 111 ש ח. ציר שאול המלך שומר על המקום הראשון מבחינת עלות דמי השכירות למ"ר, למרות ירידה קלה מ- 110 ש ח למ"ר לחודש ל- 109 ש ח למ"ר. ציר מנחם בגין עולה קלות מ- 100 ל- 101 ש ח למ"ר. בציר יגאל אלון נרשמת ירידה קלה מ- 98 ל- 97 ש ח למ"ר לחודש. מתחם הבורסה ברמת-גן רשם במהלך המחצית השנייה ירידה מ- 86 ל- 84 ש ח למ"ר לחודש. בקו החוף נרשמת יציבות מחירים - 78 ש ח למ"ר. גם בבני ברק ובמתחם רמת החייל נותר המחיר של 72 ש ח למ"ר לחודש בממוצע. Q H דמי שכירות בצירי המע"ר מ"ר/חודשי ש"ח למ"ר Q שח H שח 110 שח 108 שח 101 שח 100 שח 98 שח 97 שח 86 שח 84 שח 78 שח 78 שח 72 שח 72 שח 72 שח 72 שח

7 7 שוק המשרדים במרכז העסקים הראשי 2014 H2 שלוש שנים קדימה: האם התחזיות לירידות מחירים יתממשו? שיעורי התפוסה הולכים וצומחים במחצית השנה השנייה של 2014 אוכלסו )Take-Up( כ- 40,000 מ"ר, ובכל 2014 אוכלסו כ- 80,000 מ"ר, מספר קרוב לממוצע הרב-שנתי. כאמור, בחציון המסוקר שוק המשרדים ממשיך להיות יציב, עם שיעורי אכלוס גבוהים ביותר. מתחם ה- BBC מהווה את ההפתעה של החציון, כאשר שיעור השטחים הפנויים מצטמצם מ- 18% לפחות מ- 10%. בשד' רוטשילד נרשמת ירידה חדה בשיעור השטחים הפנויים. בתחילת השנה, עמד שיעורם על כ- 5% וכיום הוא עומד על פחות מ- 1%. בציר מנחם בגין עומדים שיעורי השטחים הפנויים על כ- 1.7%. בסיכום השנה שיעור התפוסה השנתי במרכז העסקים הראשי, כולל בני ברק ורמת החי"ל עומד על מעל ל- 98%. בסקירות הקודמות ציינו שציר רוטשילד שהיה בעבר הציר הפיננסי של ישראל, הפך אט אט לליבת הייטק תל אביבית. באחרונה אנחנו רואים מעבר של חברות פיננסיות כמו בנק לאומי למתחם ה- BBC, שהצטרף למיטב "ב יצטרפו לשוק כ- 100,000 מ"ר משרדים, כ- 60% מהם בת"א. להערכתנו, צפויה תנועה חזרה לת"א, בעיקר גופים בינלאומיים, שרוצים להיות קרובים ל'טאלנטים' שגרים בת"א" מהנתונים עולה תמונה מסקרנת. במהלך 2014 הסתיימה בנייתם של כ- 64,000 מ ר. חיבור של שטחי המשרדים שנכנסו לשוק ב ואלה שנוספו ב- 2014, מביאים לכדי ממוצע של כ- 104 אלף מ ר לשנה בממוצע. ב אנו צופים גידול נוסף ולשוק המשרדים עתידים להתווסף כ- 95,000 מ ר. כובד המשקל העיקרי לשוק המשרדים יגיע ב- 2016, בה עתידים להתווסף כ- 200,000 מ ר משרדים, כאשר מרכז הכובד )כ- 85% מהשטחים( הינו בת א והיתרה בבני ברק. לפיכך, בשנים יתווספו לשוק המשרדים כ- 295,000 מ ר ובממוצע כ- 150,000 מ ר בשנה. מאחר וקצב האכלוס )Take-Up( בתנאי מאקרו ממוצעים עומד על כ- 90,000 מ ר, אנו מניחים כי בסוף שנת 2016 יהיה בשוק עודף של יותר מ- 120,000 מ ר משרדים. כאמור, 2017 תפתח עם עודף מלאי של כ- 120,000 מ ר משרדים. אולם, האתגר הגדול באמת יגיע במהלך שנה זו, עת יבשילו פרויקטים בהיקף חסר תקדים של למעלה מ- 400 אלף מ ר. שיווק כמות משרדים כה גדולה, לאור ניסיון העבר, צפוי להתפרס על כארבע שנים, על בסיס צמיחה סבירה כפי שחווינו בעשר השנים האחרונות. יורם בלומנטל, שותף באינטר ישראל יועצי נדל ן: משמעות הנתונים הללו הינה כי בשלוש השנים הקרובות, יחל להיווצר לחץ מחירים ששיאו יגיע ב- 2016/2017, באם פרויקטים לא יידחו או יתבטלו. אנו צופים קרב איתנים בשיווק מתחמים חדשים, שיגרור הטבות שונות לשוכרים )שדרוג פנימי מרמת מעטפת, תשתיות ועוד( ובהנחות שונות, כפונקציה של רמת הביקוש וההיצע הספציפית בכל איזור ואזור. אנו מעריכים כי המחירים ירדו בהדרגה לקראת 2017 בעד 15%, לכן שנים אלו מהוות הזדמנות לשוכרים ולמשדרגים. קיים חשש שיזמים ללא חוסן פיננסי ומערך שיווק אגרסיבי, עלולים למצוא עצמם בסיטואציה לא נוחה. דש, שעברו לפני כשנה וחצי לבניין צ'מפיון. כזכור, לפני כשנה צירפנו את צירי רמת החייל וה- BBC לסקירת המע"ר, כחלק אינטגרלי ממנו, והדבר מקבל תוקף עם המשך מגמת מעבר המוסדות הפיננסיים. ב יצטרפו לשוק קרוב ל- 100,000 מ"ר משרדים, כ- 60% מהם בת"א. להערכתנו, צפויה תנועה חזרה לת"א של משרדים ממגוון סוגים, בעיקר גופים בינלאומיים, ובהם לא מעט מרכזי מו"פ, שרוצים להיות קרובים ל'טאלנטים' שגרים בת"א. בנוסף, גם רמת המחירים הגבוהה באזה"ת הרצליה, תדחוף למעבר לת"א. לאור זאת, אנו מעריכים שרמת המחירים בת"א תישאר כפי שהיא כעת, כמו גם שיעורי התפוסה הגבוהים. עם זאת, יש לזכור כי אנו מצויים בפתחה של תקופה מאתגרת: הבחירות הצפויות בחודש מרץ שמשדרות כרגע אי ודאות וחוסר משילות, בשילוב עם צמיחה חזויה כמעט אפסית, והצפי לתוספת של עוד 200,000 מ"ר שטחי משרדים במהלך במהלך חצי השנה האחרונה ולאחר מבצע צוק איתן, נרשמה במשק, כך עפ"י נתוני הלמ"ס, ולראשונה מאז 2009, צמיחה שלילית ברבעון השלישי של 0.4%. למרות ההאטה במשק נתפסו השנה כ- 80,000 מ"ר משרדים בצירי המע"ר, בעיקר בגלל כניסה והתרחבות של חברות גלובליות בישראל, ומנגד העדר מלאי משרדים מספיק גדול.

8 הריבית אפס, התשואה יורדת הריבית האפסית ובעקבותיה המחסור באפיקי השקעה שיניבו תשואה נאותה, הובילו את מחלקת המחקר של אינטר ישראל לערוך בדיקה מקיפה בדבר כדאיות ההשקעה בנדל"ן מניב ההערכה היא כי תשואת ההשקעה בנדל"ן מניב לא תעלה בחודשים הקרובים, ינואר 0%2015 ויש סיכוי סביר שהיא תוסיף לרדת מ ה עושים עם הכסף? שאלה זו מטרידה רבים שסובלים ממחסור באפיקי השקעה קלאסיים עקב הריבית האפסית הנהוגה בעולם. באינטר ישראל הרימו את הכפפה והחליטו לבדוק האם הנדל"ן יכול לספק תשובה נאותה. מחלקת המחקר של אינטר ישראל בדקה את תשואת ההשקעה בנדל"ן מניב )משרדים Class A במע"ר תל-אביב( לעומת תשואת אג"ח ממשלתי, צמוד מדד בריבית קבועה ל- 10 שנים )"גליל"(, וזאת החל משנת ממצאי הבדיקה העלו כי לאורך תקופת המדידה, עמד מרווח ההשקעה על 5.7% בממוצע. כיום )ינואר 2015( עומד מרווח ההשקעה על 6.6%, ב- 0.7% מעל לרמתו בינואר ההצהרות האחרונות של נשיאת הפד גורמות לכלכלנים רבים להעריך כי הריבית בארה"ב לא תשוב לטפס לפני החציון השני של גם בישראל ההערכה היא כי הריבית לא תתחיל לטפס חזרה לפני מועד זה ואולי אף לאחריו. בכל מקרה, עליית הריבית צפויה להיות איטית ומדודה. לאור זאת, במחלקת המחקר של אינטר ישראל מעריכים כי תשואת ההשקעה בנדל"ן מניב לא תעלה בחודשים הקרובים, ועל בסיס הכוחות שצפויים לפעול בשווקים, בהחלט סביר שאף תוסיף לרדת. מנגד, מאחר ובשנים צפוי עודף של כ- 500,000 מ"ר משרדים במע"ר ת"א, וקרוב לוודאי כי עודף ההיצע יגרור אחריו ירידת מחירים, ביצעה מחלקת המחקר של אינטר ישראל בדיקה באשר לכדאיות ההשקעה בנדל"ן מסחרי בעת הנוכחית לעומת המתנה לירידת המחירים. לצורך הבדיקה נבחנו שתי חלופות: מר ישראלי רוכש כיום נדל ן מניב תמורת 1,000 ש ח ומשכירו תמורת 72.5 ש ח בשנה )דמי שכירות המשקפים רכישה ב- 7.25% תשואה(, צמודים למדד המחירים לצרכן. שכנו של מר ישראלי, מר ציוני השמרן, בוחר להשקיע את 1,000 הש ח באג ח ממשלתי לשלוש השנים הקרובות שכן הוא חוזה שמחירי הנדל ן המסחרי ירדו בחלוף פרק זמן זה. במשך שלוש השנים רושם מר ציוני תשואה ריאלית שלילית על השקעתו באג ח, אך לשם פשטות נניח כי התשואה הריאלית היא אפס. בתום שלוש שנים מתברר כי מר ציוני צדק, ונרשמת ירידת מחירים בגובה 15% )שילוב של ירידת דמי שכירות ועלייה בתשואות(. מדד כדאיות ההשקעה בנדל"ן מניב מר ציוני נפרד מהאג ח הממשלתית, ופנה בחדווה רבה לשכנו הפזיז והציע לו לחלץ אותו מהעסקה הגרועה שביצע שלוש שנים קודם לכן. הוא רוכש ממנו את הנכס תמורת 850 ש ח בלבד. האמנם מר ציוני יכול להיות שבע רצון מביצועיו? התשובה כמובן שלילית: מר ישראלי אמנם רכש נכס במחיר גבוה יותר, אך לאורך התקופה הנכס הניב לו פירות בגובה של קרוב ל- 230 ש"ח צמודים למדד. אמנם הוא נפרד מ- 150 ש"ח בעת המימוש, אך עדיין בתום שלוש שנים השיג במצטבר 80 ש"ח שהניבו לו תשואה שנתית ממוצעת של קרוב ל- 3% צמודים למדד. מר ציוני, מנגד, רשם לאורך שלוש השנים תשואה ריאלית שלילית! בתום שלוש השנים שניהם יכולים להחזיק נדל ן בשווי 850 ש"ח וליהנות מתשואה זהה מרגע זה ואילך, אך את התשואה האבודה של מר ציוני, לאורך שלוש השנים שחלפו, כבר לא ניתן להשיב. הדוגמא הפשוטה הזו ממחישה כי ההמתנה, בסביבת הריבית הנמוכה והתשואות הזעומות מעריכים כי תשואת ההשקעה בנדל ן מניב לא תעלה בחודשים הקרובים וסביר שאף תוסיף לרדת שניתן לקבל בנכסים חסרי סיכון, עלולה ליצור נזק הרבה יותר גבוה מהתועלת שעשויה לצמוח בעתיד בעקבות רכישה במחיר נמוך יותר מהמחיר הנוכחי. הבהרה: השקעה בנדל ן מסחרי מחייבת בחינת שורה ארוכה של רכיבים, מעבר לתשואה ולדמי השכירות, ומחייבת בחינה מקיפה טרם הרכישה: מיקום, אופי הנכס, רמת השוכרים )אם קיימים(, בטחונות, מחיר למ ר בנוי, קיומם של מקומות חנייה, שיקולי מיסוי )בדוגמא הנוכחית התעלמנו, למשל, ממס הרכישה( ועוד. תשואת ההשקעה בנדל ן מניב במע ר תל-אביב

wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל

wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל ליבת העסקים החדשה של ישראל במרכז ה- city החדש של תעשיית התקשורת וההייטק הישראלית, מחכה לכם מתחם חדש מסוגו אשר יהווה את אחד ממוקדי העסקים המשמעותיים במרכז הארץ. 30,000

קרא עוד

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח דירה להשכיר בפרדס, אור יהודה דירה להשכיר בחולון עוזי לוי, מנכל דירה להשכיר מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר דיור להשכרה ארוכת טווח מטרות "דירה להשכיר" יצירת מאסה קריטית של אלפי יחידת דיור לשכירות ארוכת

קרא עוד

news גיליון ינואר 2013 סקירת שוק המשרדים Q4 2012/

news גיליון ינואר 2013 סקירת שוק המשרדים Q4 2012/ news גיליון ינואר 2013 סקירת שוק המשרדים Q4 2012/ קוראים יקרים השמועות שנפוצו על בועת נדל"ן מתנפחת מחד, ועל קבוצות הרכישה שצפויות לשנות את השוק המניב, מאידך, מחייבות בדיקה מעמיקה יותר. בסקירה הנוכחית,

קרא עוד

Slide 1

Slide 1 מדיניות מתחם המסילה דיון חוזר במליאת הועדה המקומית לתכנון ובנייה מתחם המסילה - הזדמנות לחיבור בין דרום העיר למרכזה מיטל להבי, סגנית ראש העירייה 20.07.2009 1 תכניות סטטוטוריות תכנית יפו A זכויות בניה -

קרא עוד

אורנה

אורנה רמלה 30 דצמבר 2015 היסטוריה נוסדה במאה השמינית לספירה )718-716( העיר היחידה שנבנתה ע"י המוסלמים בארץ. שוכנת על הציר ההיסטורי - יפו יהודים הגיעו לרמלה לראשונה בשנת 1099 הגיעו יוחנן הקדוש. לעיר ראשוני ירושלים.

קרא עוד

פיתוח עירוני בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב

פיתוח עירוני בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב פיתוח עירוני מוכוון תחבורה ציבורית בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב 20.6.16 מציגה: אירית לבהר גבאי מתכננת תנועה ארוך טווח, אגף התנועה עורכי התכנית עיריית תל אביב: אגף תכנון עיר: ניר דוד כהן אגף התנועה משרד

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint התחדשות עירונית שער יוספטל כנס תושבים 7.12.2017 מה במפגש? התחדשות עירונית בבת ים שלבי התכנון תיאור המתחם והסביבה הצגת עקרונות התכנון עקרונות שלב היישום מילוי שאלון ודיון בקבוצות.1.2.3.4.5.6 מהי התחדשות

קרא עוד

התאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ

התאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מספר חודשים, כולל ימי קרב מורכבים, "תפסה" את המערכות התומכות בענף ברמת מוכנות גבוהה. השיקולים של שמירה על נהלים רגילים

קרא עוד

Slide 1

Slide 1 1 התחדשות עירונית מתחם שלמה המלך, יולי 2013 2 צוות התכנון : תכנון נוף נספח הצללה כבישים אדריכל אבינעם לוין אדריכלית נטליה אלפימוב אדריכלית טל לוין אדריכל משה אוחנה : רינה קרוגליאק, אדריכלית נוף : לשם -

קרא עוד

סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו

סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 danny.daniel@discountbank.co.il תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשואות תל בונד ריבית משתנה מח"מ ממוצע מרווח ממשלתי תשואה פנימית

קרא עוד

תנו לשמש לעבוד בשבילכם

תנו לשמש לעבוד בשבילכם תנו לשמש לעבוד בשבילכם 2 2 מהי אנרגיה סולארית? בשנים האחרונות גברה בארץ ובעולם באופן ניכר המודעות לאיכות הסביבה ולשמירה על סביבה אקולוגית נקייה וירוקה יותר, ובעקבות כך גדלה המודעות לפתרונות חלופיים לייצור

קרא עוד

בס"ד

בסד ח ס ר ב ה פ ר ש ו ת ל צ ו ר כ י צ י ב ו ר ב מ ס ג ר ת אישור תכניות ב נ י י ן ע י ר תוכן העניינים פ ר ק נ ו ש א ע מ ו ד 2 5 8 2 6 4 מ ב ו א תקציר מנהלים.1.2 2 6 6 3. פירוט הממצאים 2 6 6 3. 1 הפרשות שטחים

קרא עוד

עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין חיפה

עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין חיפה עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין - 2008 חיפה הקדמה תוכן עניינים תכנון אסטרטגי ומחקר בעלון זה מוצגים נתונים על העיר חיפה שמבוססים על נתוני מפקד האוכלוסין שנערך על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת

קרא עוד

תכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות בטבלאות להלן, מוצגות תכניות מתאר מקומיות ומפורטות מאושרות בסביבת התכנית, עד לטווח של 200 מ' מציר

תכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות בטבלאות להלן, מוצגות תכניות מתאר מקומיות ומפורטות מאושרות בסביבת התכנית, עד לטווח של 200 מ' מציר תכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות בטבלאות 1.4.2.14 1.4.2.1- להלן, מוצגות תכניות מתאר מקומיות ומפורטות מאושרות בסביבת התכנית, עד לטווח של 200 מ' מציר המסילה: טבלה 1.4.2.1- תכניות מתאר מקומיות ומפורטות

קרא עוד

Microsoft Word doc

Microsoft Word doc ישיבת ועדת משנה ב', ישיבה מספר 2008010 החלטות בר/ 11 198/ ישיבת ועדת משנה ב' מספר 2008010 מתאריך 24/06/2008 התכנית עניינה הקטנת קו בניין מציר דרך מס' 410 מ - 80 מ' ל- 41.60 מ' למשק מס' 140 במושב גאליה.

קרא עוד

תמ"א 38 תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה

תמא 38  תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה קביעת עקרונות למדרוג תוספת זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 המזמין: משרד הבינוי והשיכון הצגה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון 24.1.2010 2 ועדת היגוי משרד הבינוי והשיכון סופיה

קרא עוד

מפגעי בניה לא גמורה במרחב הציבורי הצעה לדיון

מפגעי בניה לא גמורה במרחב הציבורי  הצעה לדיון 10038 דרך בית לחם 67 חידוש עירוני לפי פרק א' : סקר מצב קיים מיקום מצב תכנוני מצב פיזי קיים פרק ב' : חלופות חלופה א' : תב"עית חלופה ב' : 10038 הריסה ובניה מחדש חלופה ג' : 10038 תוספת בניה לצורך חיזוק הבניין

קרא עוד

בעיית הסוכן הנוסע

בעיית הסוכן הנוסע במרכז חלם היה בור אזרחי חלם באופן קבוע נפלו לבור במרכז הכביש האזרחים שברו ידיים ורגליים וכמובן שפנו למועצת חלם לעזרה התכנסה מועצת חלם והחליטה סמוך לבור יש להקים בית חולים. ניהול עומס בשיטת נידן מגיש: עופר

קרא עוד

קובץ_פנימי[TOD11]

קובץ_פנימי[TOD11] ד"ר יודן רופא - "עקרונות התכנון של פיתוח עירוני מסביב לרכבת" מאמר זה מציג את עקרונות התכנון והעיצוב האורבני האמורים להנחות את המתכננים של אזורי פיתוח עירוני מסביב לרכבת. הוא פותח בתיאור הגורמים התכנוניים-פיזיים

קרא עוד

הלשכה המשפטית משרד האוצר אפריל 2015

הלשכה המשפטית  משרד האוצר    אפריל 2015 צוות בריס לרגולציה על שירותים פיננסיים מאי 2016 שירותים פיננסיים להסדרה Middle- Men שירותי תשלום P2P ללא חשש יציבותי נותני אשראי שירותי מטבע עם חשש יציבות אגודות אשראי וחיסכון גמ"חים תכליות עבודת הצוות

קרא עוד

משתתפים: סיכום ישיבה ועדת איכות הסביבה שהתקיימה ב גב' מאיה כץ מ"מ וסגנית רה"ע בנושא: עו"ד תום סטרוגו חבר מועצת העיר,יו"ר הועדה שביל

משתתפים: סיכום ישיבה ועדת איכות הסביבה שהתקיימה ב גב' מאיה כץ ממ וסגנית רהע בנושא: עוד תום סטרוגו חבר מועצת העיר,יור הועדה שביל 21.11.17 משתתפים: סיכום ישיבה ועדת איכות הסביבה שהתקיימה ב- 15.11.17 גב' מאיה כץ מ"מ וסגנית רה"ע בנושא: עו"ד תום סטרוגו חבר מועצת העיר,יו"ר הועדה שבילי אופניים בעיר. גב' אביבה מלכה מנהלת מחלקת כבישים גב'

קרא עוד

קרקע לדירה בטאבו גילה הירוקה ההזדמנות שלכם בירושלים

קרקע לדירה בטאבו גילה הירוקה ההזדמנות שלכם בירושלים קרקע לדירה בטאבו גילה הירוקה ההזדמנות שלכם בירושלים גילה הירוקה! השקעה שכדאי לבנות עליה. עתודות הקרקע בארץ ובירושלים בפרט, הולכות ומתמעטות. נותרו מעט מאוד קרקעות פנויות שעליהן ניתן לתכנן ולבנות דירות בבניה

קרא עוד

צו ארנונה 1997

צו ארנונה 1997 1 צו ארנונה 2018 בתוקף סמכותה לפי חוק ההסדרים במשק המדינה )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב(, התשנ"ג 1992 והתקנות שהותקנו על פי כל דין, מחליטה בזה המועצה האזורית זבולון )להלן: "המועצה"( בישיבתה ביום 19.6.2017

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 1 תכנית מתאר מבשרת ציון צוות התכנון ראש צוות התכנון מתכנן ריכוז תפעולי מנהלי מנהלת לקוח תכנון עירוני כולל יועץ כלכלי פרוגרמות לצורכי ציבור יועץ חברתי, שיתוף ציבור אדריכל נוף יועץ סביבה שמאי מקרקעין יועץ

קרא עוד

(Microsoft Word - \372\367\366\351\370 \362\370\345\352.doc)

(Microsoft Word - \372\367\366\351\370 \362\370\345\352.doc) ההתפתחות הדמוגרפית במחוז ירושלים מאת יעקב פייטלסון (סיכום נייר העמדה) מבוא נייר העמדה בנושא מחוז ירושלים הוא ראשון מעבודות שמציגות את ההתפתחות הדמוגרפית בכל מחוז ומחוז במדינת ישראל. מטרת המחקר המוצג בנייר

קרא עוד

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378>

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378> סקירה חודשית יולי 2015 מאת: יוסף שמחון, מחלקת מחקר ואנליזה להלן סקירה חודשית של חברת המתארת את עיקרי השינויים שחלו בריביות ובמרווחים במהלך חודש יולי 2015. שינויים אלו השפיעו באופן ישיר על שערי השערוך של

קרא עוד

בהרי ברחובות ההולנדית חוויית מגורים מושלמת. בשכונה מושלמת.

בהרי ברחובות ההולנדית חוויית מגורים מושלמת. בשכונה מושלמת. בהרי ברחובות ההולנדית חוויית מגורים מושלמת. בשכונה מושלמת. חברת הבוטיק בהרי בונה את צמד הבניינים האחרון ברחובות ההולנדית. זוהי ההזדמנות האחרונה לרכוש דירה חדשה בשכונה המבוקשת ביותר ברחובות וזאת ההזדמנות

קרא עוד

ענף המלונאות

ענף המלונאות 1 מאי 4102 המלונאות ענף תקציר של בגידול החיובית המגמה נמשכה 4102 שנת של הראשון ברביע שיא נשבר 4102 שבשנת לאחר זאת לישראל, תיירים כניסות הנכנסת. בתיירות של בשיעור הראשון ברביע עלה התיירות במלונות הלינות

קרא עוד

Dia 1

Dia 1 משרד האוצר אגף תקציבים - עיר מודל לתחבורה בת-קיימא אשדוד משלבים לירוק תחבורה חכמה מזניקה עיר 7 במרץ 2013 החזון עיר שתאפשר איכות חיים ונגישות לכלל תושביה ובאיה ותהווה מודל מוצלח לעירוניות מתחדשת בישראל

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint נגישות לתחבורה ציבורית מדיניות משרד התחבורה דצמבר 2014 מתוקף חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלויות התשס"ח- 1998, תוקנו תקנות הנגשת תחבורה ציבורי תשס"ג- 2003. במסגרת החוק, משרד התחבורה, מפעילי התח"צ, הרשויות

קרא עוד

1 תעריפים לשירותי מים וביוב לצרכן. בהתאם לקובץ תקנות 8240 מיום התעריפים בתוקף מיום שעור מע"מ: 17% מס' סוג צריכה תאור תעריף מים ובי

1 תעריפים לשירותי מים וביוב לצרכן. בהתאם לקובץ תקנות 8240 מיום התעריפים בתוקף מיום שעור מעמ: 17% מס' סוג צריכה תאור תעריף מים ובי 1 תעריפים לשירותי מים וביוב לצרכן. בהתאם לקובץ תקנות 8240 מיום 0.6.2019 התעריפים בתוקף מיום. 1.7.2019 שעור : 17% סוג צריכה מים וביוב מים וביוב 7.079 1.15 6.050 11.242 צריכה ביתית לכל יחידת דיור לכמות מוכרת

קרא עוד

<4D F736F F D20FAEBF0E9FA20F2F1F7E9FA20ECECF7E5E720F4F8E8E920ECE4ECE5E5E0E42E646F63>

<4D F736F F D20FAEBF0E9FA20F2F1F7E9FA20ECECF7E5E720F4F8E8E920ECE4ECE5E5E0E42E646F63> תוכנית עסקית להתקנת מערכת סולארית תאריך: מגיש: מוגשת ל: סקירה: ביוני 2008 נחקק חוק חשוב לעידוד והקמת תחנות עצמאיות ליצור חשמל ע"י הענקת תעריפי קניה גבוהים של חשמל מתחנות אלו ולמשך 20 שנה. החוק זוכה לסביבת

קרא עוד

פרופיל ארגוני - תדריך להכרת שירות - מסלול מלא ציין כאן את מירב הפרטים המזהים: שם השירות, כתובת, שם מנהל השירות, שמות עובדים בכירים, שעות קבלת קהל, שעו

פרופיל ארגוני - תדריך להכרת שירות - מסלול מלא ציין כאן את מירב הפרטים המזהים: שם השירות, כתובת, שם מנהל השירות, שמות עובדים בכירים, שעות קבלת קהל, שעו פרופיל ארגוני תדריך להכרת שירות מסלול מלא ציין כאן את מירב הפרטים המזהים: שם השירות, כתובת, שם מנהל השירות, שמות עובדים בכירים, שעות קבלת קהל, שעות פתיחה ונעילה. מספרי טלפון בשירות ובבית עובדים בכירים

קרא עוד

המשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר

המשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר המשך חוזים עתידיים F מייצג את מחיר החוזה S המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחירו של חוזה עתידי נכס שאינו מניב הכנסה לדוגמא קבלן שקונה

קרא עוד

סקירה מקרו – כלכלית שבועית

סקירה מקרו – כלכלית שבועית 21 באוגוסט 2018 י' באלול, ה'תשע"ח סקירה מקרו כלכלית שבועית תחזית שלנו ציפיות הנגזרות משוק ההון 0.3% באוגוסט 0.3% באוגוסט מינוס 0.1% בספטמבר מינוס 0.2% בספטמבר אינפלציה בחודשים הקרובים אינפלציה מצטברת 1.2%

קרא עוד

מרוץ סובב בית שמש , יום שישי 26

מרוץ סובב בית שמש , יום שישי 26 אליפות שוהם ה II- בסייקלו-קרוס מרוץ ראשון בסבב 2017 יום שישי 27.10.2017 מועדון אופניים ת"א,TACC מועצה מקומית שוהם ואיגוד האופניים בישראל שמחים להזמין אתכם למרוץ הראשון של סבב הסייקלו-קרוס בישראל. ביום

קרא עוד

כנס הסברה בנושא ההוסטל

כנס הסברה בנושא ההוסטל כנס הסברה בנושא ההוסטל 8/7/2018 1 תחילת האירוע 25/5/18 למועצה המקומית ולתושבים נודע לראשונה על הקמת הוסטל לדרי רחוב ונפגעי התמכרויות מפרסומים ברשתות החברתיות ולא בעדכון מסודר. מיקומו: שדרות בן גוריון 5,

קרא עוד

היוזמה לתחבורה ציבורית בת קיימא קדימה-צורן, תל מונד ולב השרון

היוזמה לתחבורה ציבורית בת קיימא קדימה-צורן, תל מונד ולב השרון תחבורה ציבורית בת קיימא אשכול לב השרון בתנועה היוזמה לתחבורה בת קיימא אשכול לב השרון איפה? הגוש 80,000~ תושבים קשרים פנימיים וחיצוניים חזקים: מוסדות חינוך אזוריים מתחמי קניות ובילוי משותפים יעדים דומים

קרא עוד

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc ב"ה בוחן במימון מספר קורס: 03-01-911-74 אסור להשתמש בחומר עזר. מותר להשתמש בלוחות ההיוון ובמחשב כיס. יש לענות על כל אחת מהשאלות הבאות. ניקוד זהה לכל השאלות. משך הבוחן שעה וחצי. 1) לקחת הלוואה בסך 10,000

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint ועדת היגוי ות 2015 מאי 2016 סדר יום ועדת היגוי ות מלון יהודה 2.5.2016 2015 10:30 11:15 התכנסות וארוחת בוקר - 11:30 פתיחה וברכות 11:15 11:30 12:30 סיכום 2015 - דוח סטטוס ות 2015 הצגת עיקרי הדברים ודיון

קרא עוד

Slide 1

Slide 1 תכנית המתאר 9988 לשכונת רחביה מצגת לראש העיר 22.5.2011 עיריית ירושלים מינהל תכנון האגף לתכנון העיר מתכננים: נ. מלצר, ג. איגרא א.כהן אדריכלים הנחיה: עופר אהרון מנהל עריכה: מריאנה סיגלוב-קליין מתכננת ערים

קרא עוד

נורסטאר החזקות אינק

נורסטאר החזקות אינק ... 23 יוני, 2024 gil.avrahami@standardandpoors.com אנליסט אשראי ראשי: גיל אברהמי, 972-3-7539719 alice.kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: אליס קדם, 972-3-7539739 תוכן עניינים... שיקולים עיקריים

קרא עוד

תרגיל 5-1

תרגיל 5-1 תרגיל 1 יחסי העדפה, פונקציות תועלת, עקומות אדישות וקווי תקציב כל השאלות להלן מתייחסות לצרכן שהעדפותיו מוגדרות על סלי צריכה של שני מוצרים. העדפות אלה הן רציונאליות (ז"א, מקיימות את תכונות השלמות והטרנזיטיביות).

קרא עוד

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל החלטת מיסוי: 7634/16.1.1.1.2.1.3.1 תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעילות לחברה חדשה בהתאם להוראות סעיף 104 א לפקודה ומיזוגה של עם "שלד 103

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 איה: פו: איה: פו: "מה אתה עושה כשאתה קם בבוקר?" "שואל את עצמי מה אני אוכל הבוקר..ומה אתה?" "אני שואל איזה דבר מסעיר יקרה לי היום.." "זה בדיוק אותו הדבר.." אימון לקריירה מאסטרטגיה לפרקטיקה ממוקדת תוצאות

קרא עוד

אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מרכז מסחרי "ישפרו פלאנט" באר שבע אוגוסט 2016 רח

אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מרכז מסחרי ישפרו פלאנט באר שבע אוגוסט 2016 רח אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מרכז מסחרי "ישפרו פלאנט" באר שבע אוגוסט 2016 רח' אבן גבירול 192, תלאביב 62032, טל. 035441412, פקס.

קרא עוד

סקירה שבועית. מאקרו ושווקים אלכס זבז'ינסקי עיקרי הדברים אינפלציה 12 חודשים הבאים 1.3% מדד מרץ 0.4% מדד אפריל 0.

סקירה שבועית. מאקרו ושווקים אלכס זבז'ינסקי עיקרי הדברים אינפלציה 12 חודשים הבאים 1.3% מדד מרץ 0.4% מדד אפריל 0. סקירה שבועית. מאקרו ושווקים אלכס זבז'ינסקי 03-7903784 alexz@mtds.co.il 31.03.2019 עיקרי הדברים אינפלציה 12 חודשים הבאים 1.3% מדד מרץ 0.4% מדד אפריל 0.5% מדד מאי 0.4% ריבית בנק ישראל צפויה בעוד 12 חודשים

קרא עוד

PowerPoint Presentation

PowerPoint Presentation שוק הסחורות עקומת S שינוים ברמת ההשקעות גורמים לשינוים בתוצר של שיווי משק ל. נניח משק סגור, הו צאות הממשלה קבועו ת ואין מסים, ההשקעות תלויות בשער הריבית והצריכה תלויה בהכנסה הפנויה. A 45 עק ומת : S מתארת

קרא עוד

Microsoft Word - תקופתי

Microsoft Word - תקופתי סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 תוכן העניינים חלק א' תיאור עסקי התאגיד חלק ב' דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד חלק ג' דוחות כספיים ליום 31 בדצמבר

קרא עוד

סדנת חזון משאבי אנוש

סדנת חזון משאבי אנוש תקשורת חזותית אינפוגרפיקה איך הופכים מידע לאטרקטיבי? מאמן חזותי פיטר מלץ אפריל יולי 2019 מרצה בבצלאל מרצה בבצלאל מאמן חזותי מאמן חזותי 4 סיבות לכישלון בפירסומים )מבחינה חזותית( 51% המלל רב מדי מלל קטן,

קרא עוד

התאחדות המלונות בישראל ת ע ש י י ת המלונאות ב י ש ר א ל תמונת מצב ומבט קדימה ס פ ט מ ב ר

התאחדות המלונות בישראל ת ע ש י י ת המלונאות ב י ש ר א ל תמונת מצב ומבט קדימה ס פ ט מ ב ר התאחדות המלונות בישראל ת ע ש י י ת המלונאות ב י ש ר א ל תמונת מצב ומבט קדימה ס פ ט מ ב ר 2 0 1 3 נתוני תפעול מלונות בשנת 2012 מקור הנתונים: "רבעון סטטיסטי לתיירות ושירותי הארחה" )כרך 41(- ל.מ.ס, "מלונות

קרא עוד

רפורמות וכשלים בשוק הדיור צבי אקשטיין ותמיר קוגוט* 2017 / נייר מדיניות יוני * פרופ' צבי אקשטיין הוא ראש מכון אהרן למדיניות כלכלית ודיקן בית ספ

רפורמות וכשלים בשוק הדיור צבי אקשטיין ותמיר קוגוט* 2017 / נייר מדיניות יוני * פרופ' צבי אקשטיין הוא ראש מכון אהרן למדיניות כלכלית ודיקן בית ספ רפורמות וכשלים בשוק הדיור צבי אקשטיין ותמיר קוגוט* 2017 / נייר מדיניות 2017.01 יוני * פרופ' צבי אקשטיין הוא ראש מכון אהרן למדיניות כלכלית ודיקן בית ספר טיומקין לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה,.zeckstein@idc.ac.il

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint ת כ נ י ת א ב ניהול פרויקט אדריכלות אדריכלות נוף תנועה וכבישים פרוגרמה ליטל ידין מינץ מלמד אדריכלים ענת שדה אמאב תחבורה זאב ברקאי 01 עיר רובע שכונה מתחם א': שלב המצב הקיים ואבחונו שלב ב': מסקנות חיזוק

קרא עוד

הכנס השנתי של המכון לחקר הגורם האנושי לתאונות דרכים

הכנס השנתי של המכון לחקר הגורם האנושי לתאונות דרכים אופניים חשמליים סקירה ותחזית ד"ר שי סופר המדען הראשי משרד התחבורה והבטיחות בדרכים הכנס השנתי של המכון לחקר הגורם האנושי לתאונות דרכים יולי 2015, אוניברסיטת בר אילן רקע שוק הרכב במדינת ישראל ובעיקר בערים

קרא עוד

PowerPoint Presentation

PowerPoint Presentation מערכת החינוך והעיר אילת - בדרך ממצאי הערכה עיקריים אלול תשע"ה, אוגוסט 2015 ל- 2020 מטרות ויעדי מערכת החינוך והעיר אילת ל- 2020 מיצוי משאבי הסביבה והידע חיזוק החוסן הקהילתי "עיר חכמה" חיזוק הקהילתיות קידום

קרא עוד

מרכזי קניות דוד גבאי מיכה גולדברג ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפ

מרכזי קניות דוד גבאי מיכה גולדברג ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפ מרכזי קניות דוד גבאי 03-7132041 David.Gubbay@xnes.co.il מיכה גולדברג 03-7533100 Micha.Goldberg@xnes.co.il 26.6.2056 ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפה לחברות ממונפות: קנייה למליסרון וביג; ת. שוק לעזריאלי

קרא עוד

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדלן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר. נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידול במספר העסקאות, אולם בממוצע דוחודשי מדובר ברמת העסקאות הנמוכה

קרא עוד

מדיניות אכיפה הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון צוות הועדה: יו"ר הועדה וראש המועצה: מר רוני מרום מהנדס הועדה: מר גלעד חזן יועמ"ש הועדה: עו"ד חן אבי

מדיניות אכיפה הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון צוות הועדה: יור הועדה וראש המועצה: מר רוני מרום מהנדס הועדה: מר גלעד חזן יועמש הועדה: עוד חן אבי מדיניות אכיפה הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון צוות הועדה: יו"ר הועדה וראש המועצה: מר רוני מרום מהנדס הועדה: מר גלעד חזן יועמ"ש הועדה: עו"ד חן אביטן מפקח בניה: מר דימיטרי חנוכייב נכתב בסיוע גבי בנדרסקי

קרא עוד

שם המסמך

שם המסמך החברה להגנות ים המלח בע"מ תכנית מס' 565-0254458 - בנית בתי מלון בתוך מי בריכה 5 חוות דעת סביבתית ירושלים - יוני 2016 תוכן העניינים פרק א 1.1 1.2 1.3 1.4 פרק ב 2.1 2.2 2.3 2.4 פרק ג 3.1 3.2 תוכן העניינים...

קרא עוד

המשברים מאז 2007

המשברים מאז 2007 המשבר הפיננסי העולמי GFC: הרקע מקור עיקרי: דו"ח ועדת החקירה הממלכתית האמריקאית (2011) לגבי הסיבות להתרחשות המשבר Source: National Commission Inquiry Report, 2011 המגזר הפיננסי האמריקאי טרם המשבר: בנקאות

קרא עוד

1 20/7/2015 לכ' גב' עדנה רודריג, יו"ר הוועד המקומי קיסריה הנדון: התייחסות לטיוטת תכנית המתאר של קיסריה שהוצגה בישיבת וועדת ההיגוי בתאריך 21 ביוני 2015

1 20/7/2015 לכ' גב' עדנה רודריג, יור הוועד המקומי קיסריה הנדון: התייחסות לטיוטת תכנית המתאר של קיסריה שהוצגה בישיבת וועדת ההיגוי בתאריך 21 ביוני 2015 1 20/7/2015 לכ' גב' עדנה רודריג, יו"ר הוועד המקומי קיסריה הנדון: התייחסות לטיוטת תכנית המתאר של קיסריה שהוצגה בישיבת וועדת ההיגוי בתאריך 21 ביוני 2015. 1. רקע מסמך זה נערך במענה לפניית הוועד המקומי בקיסריה

קרא עוד

טבלת דרישות מרכזת - מאי 2018 ת"י בנייה בת קיימה )בנייה ירוקה( דרישות לבנייני מגורים - טבלת דרישות מרכזת הבהרה : אישור מקדמי אינו מהווה אישור שלב

טבלת דרישות מרכזת - מאי 2018 תי בנייה בת קיימה )בנייה ירוקה( דרישות לבנייני מגורים - טבלת דרישות מרכזת הבהרה : אישור מקדמי אינו מהווה אישור שלב ת"י 58 -בנייה בת קיימה )בנייה ירוקה( דרישות לבנייני מגורים - טבלת דרישות מרכזת הבהרה : אישור מקדמי אינו מהווה אישור '. יש להשלים את כל הראיות הנדרשות ולהוכיח עמידה בדרישות התקן ל'. כמו יש להשלים עמידה

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 www.pwc.com/il חידושים בתחום התמריצים טלי ברנד, רו"ח, דירקטורית, מנהלת מחלקת תמריצים, אוקטובר 2014 תוכן העניינים דגשים לגבי הטבות מס על פי החוק לעידוד השקעות הון תכניות מענקי מחקר ופיתוח נבחרות שינויים

קרא עוד

(Microsoft Word - \340\343\370\351\353\354\351\355 \343\351\345\345\ doc)

(Microsoft Word - \340\343\370\351\353\354\351\355 \343\351\345\345\ doc) אדריכלים דיווח שוטף 137 5 דפים תאריך: 8.7.07 ביוזמת משרד הפנים http://www.moin.gov.il/apps/pubwebsite/publications.nsf/openframeset?openagent&unid=bc4 BACFC131161C4C22572FD002ECE56 מהות הפרסום: לעיונכם

קרא עוד

Microsoft Word doc

Microsoft Word doc תאריך 17/01/2012 מספרנו 11420/1-11 שומת הממוקם מקרקעין, נכס גשוש גו חיפה בעיר ואדי סליב בשכונת 1068-1072,1074,1080 1072,1074,1080-1083 מגרשים 1083 10853 שומה (1601 חפ/ 1601 מספר תב"ע (לפי מזמין השומה דו"ח

קרא עוד

<4D F736F F F696E74202D20E0ECE5EF20E2ECE6F8202D20F1F7E8E5F820E4F4E9F0F0F1E9ED202D20E0E9ECFA20F1F4E8EEE1F >

<4D F736F F F696E74202D20E0ECE5EF20E2ECE6F8202D20F1F7E8E5F820E4F4E9F0F0F1E9ED202D20E0E9ECFA20F1F4E8EEE1F > ס קטור הפיננס י ם והז דמנו יות ה ש ק עה בא ג"ח גלזר, אלון לידר שוקי הון ספטמבר 2008 1 סקטור הבנקים נתחיל בחדשות הטובות: לא קיים חשש ליציבות הבנקים הישראליים. הבנקים המקומיים לא נתנו אשראי בלתי מרוסן -

קרא עוד

מערכת החינוך והעיר אילת_מצגת

מערכת החינוך והעיר אילת_מצגת מערכת החינוך והעיר אילת - בדרך ל- 2020 כסלו תשע"ו, נובמבר 2015 מטרות ויעדי מערכת החינוך והעיר אילת ל- 2020 עיר מקיימת עיר תיירות מינוף משאבי וספורט בינלאומית הסביבה והידע אטרקטיבית עיר אקדמית חיזוק החוסן

קרא עוד

תעריפי חשכל

תעריפי חשכל 1. יועציםלניהול (מקצועותשונים) תעריפיםלתשלום סוג יועץ עד 318 שקלים חדשים עד 282 שקלים חדשים יועץ 1 יועץ העונה על שלושת התנאים הבאים, במצטבר: בעל תואר מהנדס בעל תואר שני שלישי; 1.1.1. בו שנים בתחום הרלוונטי

קרא עוד

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי תיירות אורחים ו ירושלים בהשוואה למקומות נבחרים בישראל מאפייני התיירים 99 61% 73% 44% תיירים וישראלים* במלונות בירושלים, 2017-2000 ביקור של תיירים באתרים נבחרים בירושלים*, לפי דת, 2016 הכותל המערבי 16%

קרא עוד

השפעת אג"ח צמודי מחירי נדל"ן על שוק הדיור בישראל: 1 נייר עמדה פרופ' בעז רונן דר' צבי ליבר גב' שני עזריה מרץ אנו מודים למכון אלרוב לחקר הנדל"ן ע

השפעת אגח צמודי מחירי נדלן על שוק הדיור בישראל: 1 נייר עמדה פרופ' בעז רונן דר' צבי ליבר גב' שני עזריה מרץ אנו מודים למכון אלרוב לחקר הנדלן ע השפעת אג"ח צמודי מחירי נדל"ן על שוק הדיור בישראל: נייר עמדה פרופ' בעז רונן דר' צבי ליבר גב' שני עזריה מרץ 50 אנו מודים למכון אלרוב לחקר הנדל"ן עבור התמיכה הכספית במחקר. . רקע. מדינת ישראל מעונינת בירידה

קרא עוד

< A2F2F E6B696B E636F2E696C2FE4E7F8E3E92DE4E7E3F92DEEF9F8FA2DE5ECE5EEE32DEEF7F6E5F22E68746D6C>

< A2F2F E6B696B E636F2E696C2FE4E7F8E3E92DE4E7E3F92DEEF9F8FA2DE5ECE5EEE32DEEF7F6E5F22E68746D6C> Page 1 of 5 נתוני האמת: זינוק במספר החרדים שעובדים ומשרתים נתונים מנפצי מיתוסים שמפרסם מוסד שמואל נאמן, מראים כי חל גידול של מאות אחוזים בגיוס לצבא, לשירות האזרחי ובהשתלבות חרדים בשוק העבודה. ח"כ אורי

קרא עוד

PowerPoint Presentation

PowerPoint Presentation המרד הגדול: התבוסה במרד והתוצאות הדמוגרפיות שלו תוצאות המרד הגדול התבוסה במרד לאחר התבוסה שנחל קסטיוס גאלוס, הנציב הסורי שלא הצליח לכבוש את ירושלים, בשנת 66 התמנה אס פ ס י נ וס למפקד המלחמה נגד היהודים.

קרא עוד

החינוך הגופני בבית הספר מה רצוי ? מהו מקומה ש המכללה?

החינוך הגופני בבית הספר מה רצוי ? מהו מקומה ש המכללה? חינוך גופני מתפיסת עולם לתוכנית לימודים המכללה ד"ר איתן אלדר האקדמית בוינגייט מה משפיע על תפיסת עולם של המורה? התנסות עבר )מה שהיה הוא שיהיה??( שירות צבאי תפיסה / הכתבה פוליטית גלובלית ומקומית מערכת הכשרה

קרא עוד

המעבר לחטיבה עליונה

המעבר לחטיבה עליונה בס "ד בס "ד בס "ד עיריית אשדוד מקיף ז' הקריה אשדוד התשע "ב בית הספר ביכולת של התלמידים, ומאפשר בכל מסלול לגשת לבחינות הבגרות לפי יכולתו והישגיו הלימודים. בית הספר שכל תלמידי שכבה ט' ימשיכו ללמוד במסגרת

קרא עוד

שוויון הזדמנויות

שוויון הזדמנויות מדיניות של הערכת מורים ואיכות ההוראה פאדיה נאסר-אבו אלהיג'א אוניברסיטת תל אביב, מכללת סכנין להכשרת עובדי הוראה והמכללה האקדמית בית ברל 10.11.2010 כנס 1 מכון ואן ליר מדיניות של הערכת מורים: - מטרות ההערכה

קרא עוד

נספח להיתר בנייה שלום רב, אנו מברכים אתכם על קבלת ההיתר. נא קראו בעיון את ההנחיות הבאות בטרם תתחילו לבנות. א. ב. ג. ד. ה. תוקפו של ההיתר - 3 שנים מיום

נספח להיתר בנייה שלום רב, אנו מברכים אתכם על קבלת ההיתר. נא קראו בעיון את ההנחיות הבאות בטרם תתחילו לבנות. א. ב. ג. ד. ה. תוקפו של ההיתר - 3 שנים מיום נספח להיתר בנייה שלום רב, אנו מברכים אתכם על קבלת ההיתר. נא קראו בעיון את ההנחיות הבאות בטרם תתחילו לבנות. א. ב. ג. ד. ה. תוקפו של ההיתר - 3 שנים מיום הוצאתו. במידה ולא התחלתם לבנות תוך שנה אחת מיום הוצאת

קרא עוד

מנהל עסקים תואר ראשון שנה א' שם קורס אנגלית רמת טרום בסיסי א' שם המרצה קוד הקורס 698 מתכונת סמסטריאלי נקודות זכות אנגלית רמת טרום בסיסי ב' סמסטר

מנהל עסקים תואר ראשון שנה א' שם קורס אנגלית רמת טרום בסיסי א' שם המרצה קוד הקורס 698 מתכונת סמסטריאלי נקודות זכות אנגלית רמת טרום בסיסי ב' סמסטר מנהל עסקים תואר ראשון שנה א' אנגלית רמת טרום בסיסי א' שם המרצה 698 נות זכות 699 אנגלית רמת טרום בסיסי ב' 701 אנגלית רמת בסיסי 70 אנגלית רמת מתקדמים א' 107 אנגלית רמת מתקדמים ב' 800 8004 8006 810 מתמטיקה

קרא עוד

עיריית הרצליה שיתוף ציבור תכנית מתאר הר/ סיכום מפגש שולחנות עגולים: מרכז העיר 1

עיריית הרצליה שיתוף ציבור תכנית מתאר הר/ סיכום מפגש שולחנות עגולים: מרכז העיר 1 עיריית הרצליה שיתוף ציבור תכנית מתאר הר/ 2530 2018 סיכום מפגש שולחנות עגולים: מרכז העיר 1 משתתפים: CR קשרי קהילה: ברוריה נעים-ארמן, דורין דרור, ליאור בן אליהו, יפתח גור אריה, אורלי שקורי, תמר אלמליח, ספי

קרא עוד

<4D F736F F D20F2E1E5E3E420EEE7E5E9E1E5FA20E0E9F9E9FA2E646F63>

<4D F736F F D20F2E1E5E3E420EEE7E5E9E1E5FA20E0E9F9E9FA2E646F63> עבודת הגשה בפרויקט: מגיש: יובל מרגלית כיתה: י' 4 בי"ס: אורט" מילטון" בת ים תאריך: 31-5-2009 .1 מקום ההשמה בו הייתי הינו שירותי כבאות והצלה בעיר בת ים. שירותי הכבאות בבת ים, הינם חלק משירותי הכבאות הארצית

קרא עוד

ארנונה כללית לשנת 2017 טיוטא בתוקף סמכותה מחוק ההסדרים במשק המדינה )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב( התשנ"ג , החליטה ביום 21/06/16 מועצת עיריית ה

ארנונה כללית לשנת 2017 טיוטא בתוקף סמכותה מחוק ההסדרים במשק המדינה )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב( התשנג , החליטה ביום 21/06/16 מועצת עיריית ה טיוטא בתוקף סמכותה מחוק ההסדרים במשק המדינה )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב( התשנ"ג - 1992, החליטה ביום 21/06/16 מועצת עיריית הרצליה להטיל בתחומי עיריית הרצליה בשנת 2017 את הארנונות המפורטות להלן. פרק

קרא עוד

Engage חשיפה ראשונית לפרויקט אירופאי ייחודי הקניית כלים למעורבות פעילה בנושאי מדע-חברה לכלל אזרחי העתיד חזית המדע והטכנולוגיה אוריינות מדעית לחיים שית

Engage חשיפה ראשונית לפרויקט אירופאי ייחודי הקניית כלים למעורבות פעילה בנושאי מדע-חברה לכלל אזרחי העתיד חזית המדע והטכנולוגיה אוריינות מדעית לחיים שית Engage חשיפה ראשונית לפרויקט אירופאי ייחודי הקניית כלים למעורבות פעילה בנושאי מדע-חברה לכלל אזרחי העתיד חזית המדע והטכנולוגיה אוריינות מדעית לחיים שיתוף פעולה בין מורים שיח טיעוני (ארגומנטציה) בקרב תלמידים

קרא עוד

תכנית 15:20:25 18/05/ נספח סקרים/חוות דעת/דוחות דוח מסכם - עקרונות תכנון והנחיות דו ח מסכם עקרונות תכנון והנחיות תכנית מתאר מבשרת ציון

תכנית 15:20:25 18/05/ נספח סקרים/חוות דעת/דוחות דוח מסכם - עקרונות תכנון והנחיות דו ח מסכם עקרונות תכנון והנחיות תכנית מתאר מבשרת ציון דו ח מסכם עקרונות תכנון והנחיות תכנית מתאר מבשרת ציון דצמבר 2016 מנהל התכנון מבשרת כנית מתאר מועצה מקומית לרמן אדריכלים ומתכנני ערים בע מ מבשרת ציון 1 תוכן עניינים: 3 14 38 84 94 137 159 177 189 הקדמה

קרא עוד

תובנות ראשונות מתהליך שיתוף הציבור - עד כה

תובנות ראשונות  מתהליך שיתוף הציבור - עד כה סדר הכנס 19:00-19:30 התכנסות, רישום וכיבוד 19:30-20:30 ראש העיר מר שלום בן משה, מבוא דורית פרי יועצת לשיתוף ציבור תוכנית מתאר ראש העין - התוכנית המוצעת אדריכלית נעמה מליס 20:30-21:15 דיון בקבוצות סבב 1

קרא עוד

Microsoft Word - newsletter_sr_may2011.doc

Microsoft Word - newsletter_sr_may2011.doc יוני 2011 לכבוד לקוחות שערי ריבית -Newsletter נתונים וריביות שפורסמו בחודש מאי 2011 מובאת לעיונכם סקירה חודשית של חברת שערי ריבית בע"מ המתארת את השינויים שחלו בריביות ובמרווחים בחודש מאי 2011, ומספקת מידע

קרא עוד

עתמ (ת"א) 1985/06 הרמתי ינון נ' עיריית תל אביב בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים בפני: כב' השופט ד"ר ורדי קובי בתי המשפט עת

עתמ (תא) 1985/06 הרמתי ינון נ' עיריית תל אביב בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים בפני: כב' השופט דר ורדי קובי בתי המשפט עת בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים בפני: כב' השופט ד"ר ורדי קובי בתי המשפט עתמ 001985/06 בעניין: הרמתי ינון ע"י ב"כ עו"ד טלבי נ ג ד 1. עיריית תל-אביב 2. מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב

קרא עוד

AlphaBeta מדד AlphaBeta USA Healthcare מתודולוגיה - 1 -

AlphaBeta מדד AlphaBeta USA Healthcare מתודולוגיה - 1 - מדד USA Healthcare מתודולוגיה - 1 - 1. אוכלוסיית חישוב הסיגנל הגדרת האוכלוסייה אוכלוסיית המניות ממנה יורכב מדד USA Healthcare הינה המניות הכלולות במדד Russell 3000 בעת עדכון המדד ("יום החיתוך") והנכללות

קרא עוד

שאלון אבחון תרבות ארגונית

שאלון אבחון תרבות ארגונית שאלון: אבחון תרבות ארגונית על פי : Cameron, E. and Quinn, R. Diagnosing and changing organizational culture Edison Wesley 1999. 1 לפניך שש שאלות הנוגעות לאבחון תרבות ארגונית. בכל שאלה מוצגים ארבעה איפיונים

קרא עוד

Slide 1

Slide 1 בניית תכנית שיווקית מהי תכנית שיווקית? התכנית השיווקית מתארת את הפעולות השיווקיות שעסק צריך לבצע על מנת להשיג את יעדי המכירות שלו. מטרת התכנית השיווקית בניית התכנית השיווקית עוזרת לנו להגדיר את: 1. יעדי

קרא עוד

גלובס יום א' ב' א' ב' באלול תשע"ה באוגוסט לוח העסקים של ישראל נדל"ן נדל"ן כללי חייב להימכר בא.ת רמלה מגרש של כ- 1

גלובס יום א' ב' א' ב' באלול תשעה באוגוסט לוח העסקים של ישראל נדלן נדלן כללי חייב להימכר בא.ת רמלה מגרש של כ- 1 20 נדל"ן נדל"ן כללי חייב להימכר בא.ת רמלה מגרש של כ- 13 דונם +מבנים לוגיסטים +זכויות בניה. חנות ליד בית חולים שניידר בפ"ת 350 מ"ר, מתאים למרפאות. מתחם לוגיסטי 7000 מ"ר עצמאי על ציר כביש 6, תקרה גבוהה,

קרא עוד

המתווה להסכם השכר של העובדים הסוציאליים

המתווה להסכם השכר של העובדים הסוציאליים המתווה להסכם השכר של העובדים הסוציאליים איגוד העובדים הסוציאליים מרץ 2011 עובדי המגזר הציבורי תוספת שכר ממוצעת של 25% לכל העו"סים במגזר הציבורי. נשים שלהן ילד מתחת לגיל 5 יקבלו החל משנת הלימודים הבאה תוספת

קרא עוד

Microsoft Word doc

Microsoft Word doc תת 2009-967 - יו"ר - חבר - מ"מ חבר - חבר - חבר - חבר - חבר - חבר - חבר - חבר - חבר - חבר - מ"מ חבר בהשתתפות: גב' ג. אורון אדר' נ. אנג'ל מר ע. אמזלג גב' נ. יוגב גב' ו. פוהורוליס גב' ט. דבורסקי מר י. פרלשטיין

קרא עוד

ההסתדרות הציונית העולמית

ההסתדרות  הציונית העולמית ההסתדרות הציונית העולמית החטיבה להתיישבות חטיבת חוזים בטחונות וקרקעות המתיישבים יחתמו בראשי תיבות בתחתית כל עמוד וחתימה מלאה בעמוד האחרון טופס 3 חוזה בר רשות בישוב קהילתי במגרש למגורים ביו"ש בין ההסתדרות

קרא עוד

<4D F736F F D D20EEF9E2E12C20F1ECE0EEE42C20E1E9E4F120E4E9F1E5E3E920E5E0E3E920F1ECE0EEE42C20F1>

<4D F736F F D D20EEF9E2E12C20F1ECE0EEE42C20E1E9E4F120E4E9F1E5E3E920E5E0E3E920F1ECE0EEE42C20F1> מהדורה 04 18.01.10 עמוד 1 מתוך 7 שם הטופס: דוח בדיקה RF מס' טופס: טה- 0103 30814 מספר דוח - י"ד סיון תש"ע 27 מאי 2010 לכבוד מר אלבס צור מנהל מחלקת איכות הסביבה מועצה אזורית משגב. קמפוס משגב דוח בדיקה הנדון:

קרא עוד

נתנאל גרופ בע"מ דו"ח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר חלק שני דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חל

נתנאל גרופ בעמ דוח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר חלק שני דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חל נתנאל גרופ בע"מ דו"ח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2014. חלק שני דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חלק שלישי דוחות כספיים. חלק רביעי פרטים נוספים על התאגיד.

קרא עוד

PowerPoint Presentation

PowerPoint Presentation מה הם הגורמים שקובעים את רמת הפעילות הכלכלית, שער הריבית, רמת המחירים ורמת התעסוקה? הפעילות המשותפת במספר שווקים: פעילות ריאלית שוק הסחורות: CIGX-M עקומת IS (r,) שיווי משק ל פעילות מונטרית שוק הכספים:

קרא עוד

אל:

אל: חוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965 הוראות התכנית תכמ 2015-711 שם תכנית: תכנית מתאר מקומית כוללנית מבשרת ציון מחוז: ירושלים מרחב תכנון מקומי: הראל סוג תכנית: תכנית כוללנית אישורים הפקדה מתן תוקף עמוד 1 מתוך

קרא עוד

טלי גרש

טלי גרש ד"ר דורית תבור דיקן הנדסה כימית פריסת הקורסים ותוכנית הלימודים בהנדסה כימית התמחות תעשייה תהליכית תקף מתש"ע התמחות אנרגיה תקף מתשע"ד עידכון: יוני 0 טל' המכללה האקדמית להנדסה סמי שמעון (ע"ר) קמפוס באר שבע

קרא עוד

28 בדצמבר 2017 סקירה שבועית שוק ההון 21/12/ /12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה

28 בדצמבר 2017 סקירה שבועית שוק ההון 21/12/ /12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה 28 בדצמבר 2017 21/12/2017-28/12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה איטית בסביבת האינפלציה הגלובלית. מגמות אלו, בשילוב סביבת ריבית שעודנה נמוכה

קרא עוד

מספר נבחן / תשס"ג סמסטר א' מועד א' תאריך: שעה: 13:00 משך הבחינה: 2.5 שעות בחינה בקורס: מבחנים והערכה א' מרצה: ד"ר אבי אללוף חומר עזר

מספר נבחן / תשסג סמסטר א' מועד א' תאריך: שעה: 13:00 משך הבחינה: 2.5 שעות בחינה בקורס: מבחנים והערכה א' מרצה: דר אבי אללוף חומר עזר מספר נבחן 2002 2003 / תשס"ג סמסטר א' מועד א' תאריך: 29.1.03 שעה: 13:00 משך הבחינה: 2.5 שעות בחינה בקורס: מבחנים והערכה א' מרצה: ד"ר אבי אללוף חומר עזר: אין שימוש במחשבון: מותר בבחינה 10 עמודים כולל עמוד

קרא עוד