מרכזי קניות דוד גבאי מיכה גולדברג ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפ

גודל: px
התחל להופיע מהדף:

Download "מרכזי קניות דוד גבאי מיכה גולדברג ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפ"

תמליל

1 מרכזי קניות דוד גבאי מיכה גולדברג ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפה לחברות ממונפות: קנייה למליסרון וביג; ת. שוק לעזריאלי Stock Data - MLSR Price (ILS) 510 Target Price (ILS) 181 Market Cap (ILS,m) 6, Mo. Range (ILS) LTM Average Volume (ILS m) 6.6 תשואת FFO מתואמת 55.3% Stock Data - AZRL Price (ILS) 517 Target Price (ILS) 566 Market Cap (ILS,m) 56, Mo. Range (ILS) LTM Average Volume (ILS m) 53.1 תשואת FFO מתואמת 1.2% Stock Data - BIG Price (ILS) 225 Target Price (ILS) 266 Market Cap (ILS,m) 2, Mo. Range (ILS) LTM Average Volume (ILS m) 5.1 תשואת FFO מתואמת 52.1% נדל"ן 51 מול ת"א LTM 511 נדל"ן 51 ת"א 500 משיקים תחילת סיקור על ענף מרכזי הקניות והמסקנות: קנו מליסרון וביג ענף הנדל"ן ימשיך להיות אטרקטיבי להשקעה, לאור צפי להמשך סביבת ריבית נמוכה וצמיחה חזקה בהכנסות וברווחים. לאור זאת, אנו ממליצים על חשיפה לענף, תוך העדפה למניות מליסרון וביג, בעיקר כתוצאה ממבנה הון יעיל יותר. אנו מתחילים לסקר את מליסרון בהמלצת קנייה במחיר יעד )מ"י( של ; 515 ביג בהמלצת קנייה במ"י של ; 266 ועזריאלי עם המלצת תשואת שוק ומחיר יעד של. 566 בעידן של ריבית נמוכה ענף הנדל"ן ימשיך להיות אטרקטיבי מתחילת השנה רשם מדד נדל"ן 51 תשואת יתר של כ- 51% על פני ת"א 500 ות"א 21 ואנו סבורים כי מגמה זו תימשך. להערכתנו, בעידן של ריביות נמוכות לטווח ארוך, ענף הנדל"ן, הנהנה ממרווח של כ- 600 נב בין ה- CAP לבין התשואה השולית, ימשיך להוות אפיק השקעה אטרקטיבי. ממליצים על חשיפה לענף גם לאור צפי לצמיחה חזקה ב- NOI וב- FFO אנו צופים צמיחה שנתית ממוצעת בענף עד 2057, של כ- 1% ב- NOI כתוצאה משילוב בין שני גורמים: א( צפי לצמיחה שנתית בצריכה הפרטית של כ- 3.1% ו-ב( תכניות ייזום מצד החברות הפעילות בתחום. אנו צופים צמיחה בנכסים הזהים של כ- 5.1% בט"ק, לאור החוזקה של מפעילי הקניונים ואיכות הנכסים, וזאת למרות צפי ללחץ מצד שוכרים עיקריים. ברמת הרווח, אנו צופים צמיחה שנתית ממוצעת של כ- 52% ב-,FFO גבוהה מהצמיחה הצפויה בשורת ההכנסות וזאת כתוצאה מיציבות בעלויות התפעוליות ומהורדת עלויות המימון ע"י מיחזור החוב בריביות נמוכות. מליסרון בקנייה נסחרת בזול, הזדמנות לנצל את הארביטראז' מול עזריאלי מליסרון הינה המניה המועדפת עלינו בענף. עם שיעור מינוף של )LTV( 11% אנו מאמינים שמבנה ההון של מליסרון הינו המתאים ביותר לסביבת הריבית הנוכחית. בנוסף, בהינתן תחזית צמיחה של כ- 56% ב- FFO ב אנו מעריכים שמליסרון נסחרת בתשואת FFO מתואמת )על בסיס הנכסים המניבים בלבד( אטרקטיבית של כ- 55.3%. לאור זאת, אנו משיקים תחילת סיקור עם המלצת קניה במ"י של. 515 עזריאלי בתשואת שוק חברה מצוינת, אך המחיר אינו זול למרות תכנית ייזום מרשימה ותוצאות תפעוליות חזקות אנו סבורים כי בתשואת FFO מתואמת של כ- 1.2% בלבד, המניה מתומחרת באופן מלא. אנו משיקים תחילת סיקור עם המלצת תשואת שוק במ"י של. 566 ביג בקנייה ממליצים על המניה לאור הצמיחה הצפויה והתמחור הנוח אנו ממליצים במקביל לקנות את מניית ביג, חברה קטנה וממונפת יותר, עם קצב גידול מרשים ופעילות משמעותית בארה"ב. עם צפי לכ- 53% צמיחה ב- NOI וכ- 30% צמיחה ב- FFO ב- 2056, אנו מאמינים שבתשואת FFO מתואמת של כ- 52.1% המניה מגלמת הזדמנות. אנו משיקים תחילת סיקור בהמלצת קנייה עם מ"י של. 266 גורמי סיכון: בעיקר עליית ריבית והתדרדרות בפעילות הכלכלית עליית ריבית יכולה להוות גורם סיכון מהותי. ברם, אנו צופים שהתאוששות איטית מן הצפי בכלכלה העולמית תמתן את עליות הריבית בשנתיים הקרובות. להערכתנו לא תחול העלאת ריבית ב ותחול עלייה מתונה, עד כ- 21 נב, ב גורם סיכון נוסף הוא האטה בצמיחת התמ"ג וזאת כתוצאה מירידה בייצוא הנובעת מירידה ברמת הסחר העולמי ומטבע מקומי חזק. בינתיים הצריכה הפרטית עדיין צומחת בכ- 4% ולהערכתנו צמיחה זו תמשיך לתמוך בענף, אפילו על רקע האטה בתמ"ג. * לפרטים נוספים וגילוי נאות ראו פירוט בסוף המסמך ** אין להפיץ, לפרסם או להעביר דו"ח זה או כל חלק ממנו לצדדים שלישיים ללא אישור מראש ובכתב מאקסלנס נשואה שירותי בורסה בע"מ.

2 תקציר מנהלים משיקים תחילת סיקור על ענף מרכזי הקניות בהמלצה חיובית אנו משיקים תחילת סיקור על ענף מרכזי הקניות בישראל עם המלצת קנייה למליסרון במחיר יעד של 515, המגלם 21% אפסייד ממחיר השוק, המלצת קניה לביג עם מחיר יעד של 266 המגלם 20% אפסייד והמלצת תשואת שוק לעזריאלי עם מחיר יעד של, 566 המגלם אפסייד של כ- 6%. ענף מרכזי קניות: פעילות שמספקת תשואה גבוהה בזכות הפער בין הריבית הגלומה לעלויות החוב החברות בענף נהנות כיום ממרווח חסר תקדים של 600 נ"ב בין ה- rates cap לעלות החוב. פער זה עולה בהרבה על פער של 240 נ"ב בקרנות ריט בארה"ב. למרות ירידה מתונה ב- rates cap בשנים אחרונות, הירידה הנמשכת בשערי הריבית הרחיבה את המרווח עוד יותר ודחפה כלפי מעלה את שיערוך הנכסים ואת מחירי המניות. אנו לא צופים ירידה ב- rates cap או לחילופין עלייה בעלויות החוב בטווח הבינוני. לאור זאת, אנו סבורים שהשחקנים בשוק ימשיכו להנות ממרווח רחב גם בטווח הבינוני. סביבת ריבית נמוכה יוצרת העדפה לחברות ממונפות הריבית בישראל נמצאת בשפל היסטורי של 0.5% ולא צפויה לעלות בזמן הקרוב. להערכתנו, פעילות כלכלית מתונה )כ- 2.1% ב- 2056(, אינפלציה נמוכה ומטבע חזק ימנעו מבנק ישראל לעלות את הריבית באופן מהותית בטווח הבינוני. סביבה המתאפיינת בריביות נמוכות ואינפלציה נמוכה מבשרת טובות לענף בעתיד הקרוב. בסביבה הנוכחית, אנו מצפים שהשחקנים בשוק ימשיכו ליהנות מפער רחב של 600 נ"ב בין ה- rates cap לבין עלויות חוב בטווח הבינוני. סביבה זו יוצרת העדפה ברורה לשחקנים ממונפים כמו מליסרון וביג שמנצלים את עלויות החוב הנמוכות על מנת לייצר פורטפוליו נכסים אטרקטיבי. צמיחה דו ספרתית שנתית ב- FFO בשנים 6152 ו- 6152, לפחות... אנו צופים הוצאות מימון נמוכות ב כתוצאה ממחזור של כ- 30% מהחוב הנאמד כיום בסה"כ בכ- 20 מיליארד )סכום זה מייצג את ה- 500%, עבור 3 החברות(, בעלויות ריבית נמוכות יותר ובמח"מ ארוך יותר. להערכתנו, פעולות המחזור יפחיתו עלויות מימון בסך כ- 250 מ' בשנתיים הקרובות )ל- 3 החברות במצטבר(. בהתבסס על צפי לצמיחה גבוהה בשורה העליונה, עלויות תפעוליות יציבות ומנגד ירידה בעלויות המימון, אנו צופים צמיחה שנתית של כ- 52% ב- FFO בשנים 2056 ו לפחות. נתוני מאקרו חזקים, תוך צמיחה בצריכה הפרטית ימשיכו לתמוך בענף ישראל נהנית מרמת צמיחה גבוהה בצריכה פרטית בהשווה לגוש האירו ומדינות ה- OECD. אנו צופים שנתוני מאקרו חיוביים ימשיכו לתמוך בענף הקמעונאי, כפי שמשתקף בתחזיות לצמיחה של 3.1% לשנה בצריכה הפרטית בשנים )אחרי צמיחה של 4.1% בשנת 2051( וכן בשיעור אבטלה נמוך יחסית של 1.2%. מפעילי הקניונים נהנים ממאזן כוחות חזק המבנה הריכוזי של השוק בישראל והפופולריות של הקניונים מספקים למפעילי הקניונים הסגורים הכנסות גבוהות, המגלמות נתוני עומס שכירות שעשויים להגיע עד לשיעור של 51% )עומס שכירות שיעור הוצאות השכירות ביחס להכנסות השוכר(. אנו צופים שהתוצאות העסקיות החלשות שהציגו הרשתות הקמעונאיות יפעילו לחץ מסויים על מפעילי מרכזי הקניות, ובמיוחד על עזריאלי ומליסרון, לשאת ולתת מחדש על דמי השכירות בשנים יחד עם זאת, להערכתנו המבנה הריכוזי של השוק וכניסתן של רשתות קמעונאיות מחו"ל, ימשיכו להגן על מפעילי הקניונים, כך שהפגיעה, באם תחול, לא צפויה להערכתנו להיות מהותית בטווח הקצר, ביחס לפגיעה שנצפתה לאחרונה בתוצאותיהן של הרשתות הקמעונאיות המקומיות. לאור עומס השכירות הנמוך בפאוור סנטרים אנו צופים שביג תהיה חסינה יותר ללחצים אלו. לא על הקניונים לבדם - מנועי צמיחה מרוכזים גם בתחומים אחרים: משרדים, ייזום בארץ ובחו"ל ודיור מוגן בהסתכלות ענפית אנו צופים כי תחול צמיחה משמעותית במרכזי המסחר: בשנים 2056 ו אנו חוזים תוספת שטחי מסחר של כ- 230 אלף מ"ר וכ- 271 אלף מ"ר בהתאמה )כ- 7% צמיחה מדי שנה(. להערכתנו רוב הצמיחה העתידית תרוכז ע"י שחקנים קטנים, שכן עזריאלי, מליסרון וביג הגיעו לרוויה מסויימת והן מפגינות בררנות הולכת וגוברת בכל הקשור למרכזי קניות. לאור זאת, הן תרות אחר תחומים נוספים שיתרמו לצמיחה העתידית, כגון: משרדים )עזריאלי ומליסרון( - עזריאלי ומליסרון הגדילו בשנים האחרונות את חשיפתן למשרדים. כיום המשרדים מהווים כ- 31% מפרוטפוליו הנכסים של עזריאלי וכ- 57% אצל מליסרון )לפי.)NOI בשנים הקרובות צפויות החברות להתמקד בצמיחה בתחום זה. ביג כמעט ואינה פעילה בשוק המשרדים ואנו לא צופים שינוי אסטרטגי מהותי. 2

3 דיור מוגן )עזריאלי( - עזריאלי זיהתה גם את תחום הדיור המוגן כפלח שוק רווחי נוסף, העתיד להגיע לסך של 1% מכלל נכסי החברה בחמש השנים הבאות. פעילות מעבר לים )ביג( - פיתוח הפעילות של ביג בארה"ב, באמצעות רכישות, מבטיח לה מידה של עמידות לרווייה בתחום מרכזי הקניות בישראל ומשמש קרש קפיצה אטרקטיבי לצמיחה עתידית. לעזריאלי חשיפה נמוכה לחו"ל ואנו לא צופים שינוי מהותי בשנים הקרובות. למליסרון אין כיום חשיפה לחו"ל וגם כאן לא צפוי שינוי משמעותי בעתיד. הערכת שווי - מליסרון וביג נסחרות בזול, עזריאלי בשווי מלא השתמשנו במודלים מסוג FFO ושווי נכסי נקי )NAV) כדי להעריך את החברות )ראו פירוט בגוף העבודה(. מחירי היעד מבוססים בעיקר על מודל FFO שלדעתנו מבטא את התועלת הצפויה מסביבת הריביות הנמוכה בצורה האופיטמלית. יש לציין כי מכיוון שלחברות תמהיל פעילות שונה וחשיפה שונה לייזום, על מנת לאפשר השוואה נכונה יותר בין החברות השתמשנו במודל FFO מתואם, הנותן ביטוי לשווי הנכסים המניבים בלבד. כפי שניתן לראות בטבלה מטה, בעוד שעזריאלי מייצרת FFO הגדול בכ- 60% ממליסרון, השוק מתמחר את הנכסים המניבים שלה ביותר מכפול. נגזר מכך, כי השוק מתמחר לעזריאלי מכפיל FFO מתואם הגבוה בכ- 40% מזה של מליסרון. אמנם לעזריאלי מגיעה פרמיה בשל איכות נכסיה והמינוף הנמוך, אך להערכתנו מדובר בפרמיה גבוהה מדי בסביבת הריבית הנמוכה הנוכחית והמינוף הנמוך של עזריאלי. זאת במיוחד לאור הערכתנו כי סביבת הריבית תשאר נמוכה גם בשנים הקרובות. LTV FFO מייצג חברה שווי שוק מ' שווי נכסים לא מניבים שווי נכסים מניבים + חוב מכפיל FFO מתואם תשואת FFO מתואמת 29% 55% 57% 8.2% 11.3% 12.8% , ,164 5,600 2,011 6,476 1, ,039 6,679 2,860 עזריאלי מליסרון ביג מקור: בלומברג והערכות אקסלנס ברוקראז' מליסרון קנייה. מליסרון הינה שחקנית ממונפת עם LTV 11% ותכנית ייזום שמרנית בקנה הכוללת שיעור צמיחה שנתי ב- GLA של כ- 3% עד שנת ב אנו צופים כי החברה תציג צמיחה גבוהה של כ- 56% ב- FFO לכ- 653 מ'. זאת כתוצאה ממספר פרמטרים: צמיחה של כ- 6% ב- NOI, ירידה בעלויות המימון מכ- 3.7% לכ- 3.1% והוצאות תפעוליות יציבות. אנו סבורים שמליסרון היא קנייה אטרקטיבית, שכן היא נסחרת בתשואת FFO מתואמת של 55.3% בלבד. לאור שקלול בין הפרמטרים לעיל, אנו משיקים תחילת סיקור בהמלצת קנייה ובמחיר יעד של. 515 מחיר היעד מגלם אפסייד של כ- 25% ביחס למחיר השוק. עזריאלי תשואת שוק. עזריאלי הינה החברה הגדולה ביותר לפי שווי שוק, והיא בעלת נכסים באיכות גבוהה, אך לדעתנו היא כבר מוערכת בשוויה המלא. לחברה היה לאורך השנים מבנה הון במינוף נמוך של,LTV 26% אך יש לה תכנית ייזום אגרסיבית יותר שבו יגדל ה- GLA בשיעור שנתי של 6% עד ב אנו צופים גידול של 50% ב- NOI, שכן עזריאלי תיהנה מרווחים לראשונה בגין פרוייקטי ייזום. על בסיס FFO מייצג של 5,021 מ', עזריאלי מייצרת FFO גבוה בכ- 60% מזה של מליסרון )מייצג של 631 מ' (. אך עם זאת, מבחינת תמחור, עזריאלי נסחרת בשווי שוק גבוה כמעט פי שלוש, מה שמצביע על עיוות מסויים FFO( פי 5.6 לעזריאלי אך שווי של פי 3(. להערכתנו גודלה של עזריאלי, פעילות הייזום ויציבותה הפיננסית מצדיקים פרמיה מסוימת על פני מליסרון וביג, אך נראה שהפרמיה הנוכחית גבוהה מדי. לאור תשואת FFO של 1.2% בלבד להערכתנו עזריאלי נסחרת בשווי מלא ואנו משיקים תחילת סיקור בהמלצת תשואת שוק במחיר יעד של כ מחיר היעד מגלם אפסייד של כ- 6% ביחס למחיר השוק. ביג קנייה. ביג היא השחקנית הקטנה ביותר מבין השלוש, עם מינוף של כ- 17%.LTV עקומת הצמיחה של ביג מבוססת על שילוב בין שני פרמטרים: תכנית ייזום בישראל ורכישת מרכזי קניות בארה"ב. ב אנו צופים 53% צמיחה ב- NOI ו- 30% צמיחה ב- FFO, כשהחברה נהנית מגידול צנוע יותר בהוצאות התפעוליות והפיננסיות, ביחס לגידול בהכנסות. על בסיס תחזית FFO של 267 מ' ב- 2056, אנו סבורים שמחיר החברה, הנסחרת לפי תשואת FFO מתואמת של 52.1%, מהווה נקודת כניסה טובה. אנו מתחילים לסקר את ביג בהמלצת קנייה ומחיר יעד של, 266 המגלם אפסייד של כ- 20% ביחס למחיר השוק. 3

4 השוואה בינלאומית מליסרון וביג זולות מהותית ביחס לעזריאלי וחברות בחו"ל ניתוח של מפעילי מרכזי קניות בעולם מגלה כי חברות מחו"ל נסחרות במכפילי FFO גבוהים יותר ביחס לחברות המקומיות, עם ממוצע מכפילי FFO של 57.4x לשנת 2056E, אך בהתאם ל- rates cap נמוך יותר של כ- 6% השורר במקומות אלו. במקביל, כפי שניתן לראות בגרף מטה, סל חברות של,US Reits הפועלות בכלל המגזרים, נסחר במכפיל FFO ממוצע של 57.6x, מול ממוצע ארוך טווח של 56.3x. עזריאלי, לעומת זאת, נסחרת במכפיל FFO )לא-מתואם( גבוה יותר של 20.7x, שעה שמליסרון וביג נסחרות במכפילים נמוכים יותר של 11x. כאמור, אנו סבורים כי לעזריאלי מגיעה פרמיה מסויימת לאור גודלה ויציבותה, אך גם הניתוח ההשוואתי מצביע על כך כי הפרמיה המגולמת לעזריאלי גבוהה יתר על המידה. Company Bloomberg Country Market Cap Currency P/FFO P/FFO EV/EBITDA P/B Div yield % $m T12m 2016e 2016e T12m WEINGARTEN REALTY INVESTORS WRI US Equity US $4,888 USD % MACERICH CO/THE MAC US Equity US $12,034 USD % CHOICE PROPERTIES REIT CHP-U CN Equity CA $5,568 CAD b % EQUITY ONE INC EQY US Equity US $4,341 USD % SMART REAL ESTATE INVESTMENT SRU-U CN Equity CA $5,196 CAD % SEGRO PLC sgro LN Equity GB $2,978 GBp % INTU PROPERTIES PLC intu LN Equity GB $3,600 GBp % URSTADT BIDDLE - CLASS A UBA US Equity US $835 USD % AGREE REALTY CORP ADC US Equity US $1,086 USD % CEDAR REALTY TRUST INC CDR US Equity US $603 USD % Average $4, % Weighted Average $6, % AZRIELI GROUP AZRG IT Equity IS ILS 19,039 ILs % MELISRON MLSR IT Equity IS ILS 6,679 ILs % BIG SHOPPING CENTERS 2004 LT BIG IT Equity IS ILS 2,860 ILs % מקור: בלומברג והערכות אקסלנס ברוקראז' בעבור תחזיות לחברות המקומיות סל חברות :US REIT מכפיל FFO ממוצע מקור:,SNL Financial סל REIT המורכב מ- 35 חברות גדולות ונזילות בכל הסקטורים 4

5 שוק מרכזי הקניות בישראל גדול וממשיך לגדול... גודל השוק הקמעונאי בישראל, נכון לדצמבר 2051, לפי שטחי מסחר, עומד על כ- 1.6 מליון מ"ר ומשרת אוכלוסייה של כ- 1.1 מיליון תושבים. עיקר שטחי המסחר בישראל )כ- 65% ( מורכבים משטחי מסחר ברחוב, שעה שכ- 36% הם מרכזי מסחר מאורגנים. באמצע שנות השמונים הופיעו בישראל הקניונים הראשונים, ומאז גדל שטחם בהתמדה, על חשבון של חנויות רחוב. על בסיס המגמות הנוכחיות אנו צופים שמרכזי הקניות ימשיכו לצמוח בקצב מהיר יותר מקצב הצמיחה של שטחי חנויות הרחוב. התפלגות שטחי מסחר בארץ לפי מיקום כפרי: 55% רחובות אחרים: 5% קניונים: 56% פאוור סנטר: 54% אזור תעשייה: 57% שכונה: 51% מרכז מסחרי אחרים: 6% הגדרת ענף מרכזי הקניות בישראל מרכז עיר: 54% מקור: צ'מנסקי בן שחר גודל ענף מרכזי הקניות הוא כ- 3.6 מליון מ"ר, שהם כאמור כ- 36% מכלל שטחי המסחר. בתוך ענף מרכזי הקניות ניתן להצביע על מספר מגזרי משנה: קניונים סגורים, המהווים כ- 40% מכלל שוק מרכזי הקניות )5.44 מליון מ"ר(; פאוור סנטרים, 34%; קניונים שכונתיים קטנים )53%( ומספר תתי מגזר קטנים יותר, המסתכמים בעוד 53%. הדו שלנו מתמקד במרכזי קניות מסדר גודל בינוני עד גדול, המהווים כ- 74% מכלל שוק מרכזי הקניות. שלושה מפעילים נסחרים בבורסה - עזריאלי, מליסרון וביג. לשלושתם יחדיו יש נתח של כ- 5 מליון מ"ר, והם הפכו לשחקנים משמעותיים בתתי המגזרים האלו. 5

6 התפלגות מרכזים מסחריים כ-% מכמות השטח 5% 4% 13% 34% סך שטחי מסחר 3.2 מ' מ"ר 40% אחר מרכז אאוטלט מרכז לייף סטייל מרכז נושא פאוור סנטרים קניונים מרכז שכונתי מקור: צ'מנסקי בן שחר והערכות אקסלנס ברוקראז' צמיחה חזקה בשטחי מרכזי קניות בשנים האחרונות ישראל חוותה פריחה בייזום בשנים האחרונות, עם גידול שנתי של 1.3% בשטחי המסחר ב במהלך שנת 2051 צמחו שטחי המסחר ב- 1.2% בזכות תוספת של כ- 577 אלפי מ"ר, גידול העולה על זה שבמערב אירופה )5.4%( ובארה"ב )0.6%(, ומנגד נמוך, אך רק במקצת, מהגידול במרכז ובמזרח אירופה, שם צמחו שטחי המסחר ב- 6.3%. פעילות הייזום תואץ בשנתיים הקרובות, עם גידול של 230 אלף מ"ר וכ- 271 אלף מ"ר חדשים בשנים 2056 ו- 2057, המהווים גידול של 6% ו- 7%, בהתאמה. צמיחה חזקה בשטחי מרכזי קניות בארץ ב % 7% 5.2% 6% 5% 4% 3% 1.4% 2% 0.6% 1% מרכז ומזרח אירופה ישראל מערב אירופה מקור: Cushman & Wakefield והערכות אקסלנס ברוקראז' ארה"ב 0% מרכזי הקניות בישראל צפופים ביחס לעולם ישראל הינה אחת המדינות הצפופות בעולם בכל הקשור למרכזי קניות. בעוד שבמערב אירופה, ממוצע שטחי המסחר לכל 5,000 תושבים הוא כ- 310 מ"ר, בישראל נתון זה עומד על כ- 434 מ"ר. 6

7 נורבגיה אסטוניה לוקסמבורג ישראל שוודיה פינלנד סלובניה נוורלנד ממוצע מ. אירופה ליטואניה קרואטיה ספרד איטליה גרמניה צ'ילה בלגיה רוסיה טורקיה בולגריה מקסיקו פרו בוסניה הרצ. ברזיל קולמביה סרביה יוון ארגנטיה צפיפות בערים, שטח מרכזי מסחר )מ"ר( ל- 5,111 תושבים , מקור: Cushman & Wakefield והערכות אקסלנס ברוקראז'. רמת הצפיפות מחושבת לפי מ"ר/אלף תושבים, מרכזים מעל 3 אלף מ"ר אך שטחי המסחר ממשיכים לצמוח... הגידול בשטחי המסחר בהיקף גבוה ביחס לגידול בצריכה הפרטית צפוי להימשך גם בשנים הקרובות. בשנים גידול שנתי של כ- 7% בשטחי המסחר, בהשוואה לצמיחה שנתית חזויה בצריכה הפרטית של 3.1%. צפוי מרכזי מסחר המתוכננים היום לפי שנת פתיחה צפויה )אלפי מ"ר( 2016e 2017e 2018e 2019e** אחר לייף סטייל בילוי /נושאי מרכז שכונתי פאוור סנטר קניונים מקור: צ'מנסקי בן שחר והערכות אקסלנס ברוקראז'. ** 9102 צפויה לגדול בהתאם לגיבוש תכניות שעדיין בשלבים ראשוניים מתמקדים באזורים בעלי צפיפות נמוכה למרות התחזית ברמה הארצית, קיימים אזורים המגלמים הזדמנות. לדוגמה, הצפיפות בערים תל אביב )3.6 מ"ר למשק בית( וירושלים )2 מ"ר למשק בית( נמוכה מאוד. בתל אביב צפוי גידול בהיקף השטח הקמעונאי עם פרויקטים כמו שרונה )עזריאלי ומליסרון( והשוק הסיטונאי, אך ירושלים ממשיכה לפגר מאחור בגלל מחירי קרקעות מופרזים המונעים פיתוח פרויקטיים גדולים. 7

8 צפיפות מרכזי מסחר בערים )מ"ר למשק בית( ראשון לציון באר שבע חיפה אשדוד נתניה תל אביב פתח תקוה חולון רמת גן ירושלים 1 סביבת מאקרו חיובית מקור: הלמ"ס, צ'מנסקי בן שחר והערכות אקסלנס ברוקראז' ישראל נהנת מרמות צמיחה גבוהות מאוד בצריכה הפרטית בהשוואה לגוש האירו ולמדינות.OECD הצריכה הפרטית צמחה ב- 4.1% בשנת 2051, אחרי צמיחה של 3.7% בשנת 2054, ואילו האבטלה נותרה בשיעור נמוך יחסית של 1.2%. אנחנו צופים שנתוני הבסיס בתחום המאקרו ימשיכו לתמוך בפלח הקמעונאי, על בסיס התחזית שלנו להמשך צמיחה בצריכה הפרטית בקצב של 3.1% לשנה בשנים % 5% קצב הצמיחה בצריכה הפרטית בישראל גבוה יותר מגוש האירו ומדינות OECD 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% OECD יורוזון ישראל e 2017e מקור: OECD,CBS והערכות אקסלנס ברוקראז' התחרות מתעצמת בגלל סביבת הריבית הנמוכה והמרוץ אחר תשואה, התעצמה התחרות בענף מרכזי הקניות בשנים האחרונות, עם שלל שחקנים חדשים שהצטרפו לשוק. עיקר הפעילות העתידית בתחום הפיתוח של מרכזי קניות עתידה לבוא מהשחקנים הקטנים יותר, שיהיו אחראיים, כך אנו צופים, ליותר מ- 10% מכלל התוספת בשטחי מסחר. 8

9 התעצמות התחרות משתקפת בהשפעה של פתיחת מרכזים על פדיון הקניונים בסביבה ועל ההצלחה המעורבת של כמה מהפתיחות האחרונות. בבאר שבע, למשל, מתגוררים 200,000 איש, וגל של פתיחת מרכזים בשנים האחרונות הוביל לצמיחה בשטח הקניונים עד כדי 5 מ"ר לאדם. שיעורי התפוסה הממוצעים ירדו ל- 62%, והדינמיקה של התחרות יצרה מנצחים ומפסידים, עם בריחה של שוכרים לקניונים חדשים ועדכניים יותר מה שמדגיש את הצורך בחדשנות מתמשכת כדי להגדיל ולשמר את מעמדן של החברות. שלושת הגדולות: עזריאלי, מליסרון וביג מגזר הקניונים הבינוניים-גדולים נשלט בידי מליסרון )25 קניונים( ועזריאלי )51 קניונים(, השולטים במשותף בכ- 11% מסך השטחים, המהווים כ- 760 אלף מ"ר. למליסרון ולעזריאלי יש גם קניונים קטנים יותר, אך הם מתאפיינים בדרך כלל בקניונים בינוניים-גדולים, המתאימים לרשתות קמעונאיות גדולות. קניונים בגודל בינוני, של אלף מ"ר נמצאים בתוך הערים וקניונים גדולים של יותר מ- 30 אלף מ"ר בפרברי הערים הגדולות. ביג, השחקנית החשובה הנוספת, מחזיקה ב- 22 אתרים ומתמקדת בעיקר במרכזי קניות מחוץ לערים )פאוור סנטר(, אך בזכות השקת הפורמט ביג פאשן לאחרונה, היא מתחרה עתה גם במגזר הקניונים. מרכזי הקניות מחוץ לערים של ביג הם אתרים גדולים, בדרך כלל בשולי ערים גדולות או בצמתים מרכזיות לאורך עורקי תנועה ראשיים. עם השחקנים בדרג נמוך יותר ניתן למנות את מבני תעשיה, את ירושלים תל אביב השקעות,)JTLV( את גזית גלוב )ישראל(, את אמות השקעות ואת ריט 5. מפעילים אלו מתחרים במליסרון ובעזריאלי בפלח הקניונים הבינוניים-גדולים ומפעילים גם קניונים שכונתיים ואאוטלטים. מפעילי מרכזי מסחר הגדולים בישראל חברה מליסרון עזריאלי ביג מבנה תעשיה* JTLV גזית גלוב )ישראל( אמות השקעות REIT 1 מספר מרכזים שטח שכירות )אלפי מ"ר( פלח הקניונים נהנה מעומס שכירות גבוהות מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' *רובם מרכזים קטנים מפעילי קניונים מקורים בישראל נהנים מעומס שכירות גבוה, בגלל המבנה הריכוזי של השוק הישראלי ובגלל הביקוש הרב מצד קמעונאיים להיכנס לקניונים. העלויות עשויות להגיע עד כדי 52%, וכאשר מוסיפים את דמי הניהול העלויות עשויות להגיע עד כדי 51%, בממוצע. המילה 'ממוצע' חשובה כאן, משום אצל קמעונאים קטנים וחלשים יותר, עומס השכירות עשויים להגיע ליותר מ- 20%, ובכך הם מסבסדים את הנוכחות המוגברת של רשתות גדולות יותר, הנהנות מהנחות משמעותיות. לחץ להפחתת עומס השכירות בשנים אנחנו סבורים שעומס השכירות הגיע לקו פרשת מים. הרווחיות צנחה בשנת 2051 אצל קמעונאים מובילים כמו פוקס, גולף וקסטרו, ואנו סבורים שהדבר יביא להפעלת לחץ על מפעילי מרכזי קניות להפחית את דמי השכירות בשנים כתוצאה מכך, אנו צופים כי הצמיחה ב- NOI תבוא בעיקר ממגמות של צמיחה בצריכה הפרטית ומניהול פעיל של שטחים. בהתחשב במבנה עלות ההפעלה הנמוך יותר של מרכזי קניות מחוץ לערים )1-1.1% כולל דמי ניהול(, אנו צופים שביג תושפע פחות מהמשא ומתן על הפחתה בדמי השכירות. 9

10 תשואה מפתה החברות הישראליות בענף נהנות כיום ממרווח חסר תקדים של 600 נ"ב בין cap rates ועלות החוב, העולה בהרבה על פער של 240 נ"ב בקרנות ריט בארה"ב. להלן ניתן להתרשם מהמרווח עבור מליסרון, שלדעתנו מעיד על תחום הנדל"ן הקמעונאי. שיעור ה- cap rates הגבוהה נשחק בשנים האחרונות, אך הירידה הנמשכת בשערי הריבית הרחיבה את פער הריבית ודחפה כלפי מעלה את שערוך הנכסים ואת מחירי המניות. אנחנו צופים שהחברות ימשיכו להפחית את הוצאותיהן הפיננסיות בשנים באמצעות מחזור חוב בריבית נמוכה יותר ובמח"מ ארוכים יותר. 9.0% 8.0% מליסרון - מרווח חסר תקדים בין cap rate ועלות החוב המשוקלל 8.0% 7.8% 7.8% 7.4% 7.6% 7.5% 7.7% 7.5% 7.5% 7.5% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 5.2% 4.8% 4.7% 4.6% 4.9% 4.6% 4.3% 4.0% 3.7% 3.8% 3.0% 2.0% 1.0% YE07 YE08 YE09 YE10 YE11 YE12 YE13 YE14 YE15 1Q % תשואה לפדיון מח "מ 5 שנים עלות החוב המשוקללת Cap Rate מקור: נתוני חברת מליסרון US REIT's מרווח בין implied cap rates ואג"ח Baa מקור:,SNL Financial סל RIET מורכבת מ- 35 חברות גדולות ונזילות בכל הסקטורים הגדול מנצח - הגדלת הנוכחות של קמעונאיות זרות תדחוף להפחתת דמי השכירות, אך תעלה את חסם הכניסה לשוק אחת המגמות הבולטות בשנים האחרונות הייתה נוכחות מוגברת של רשתות קמעונאיות מחו"ל בקניונים בישראל. הפתיחה והניהול של הרשתות נעשית בין היתר באמצעות הסכמי זכיינות עם גורמים מקומיים )גוטקס, פוקס, גולף וקסטרו( והרשתות העולמיות כאן הן,H&M זארה, מנגו, אמריקן איגל ואחרות. 10

11 הרשתות הזרות תובעות בדרך כלל שטח מסחר גדול יותר, ובשנים האחרונות באו על חשבון מקומם של מרכולים, חנויות כלבו ובתי קולנוע כעוגני המשיכה של הקניונים, ותוך שהן נהנות מדמי שכירות נמוכים. החדשות הטובות עבור מפעילים גדולים היא שדרישות השטח המוגברות מצד הרשתות הזרות מקשות על קניונים קטנים לאכלס את הרשתות האלו, ואנו סבורים שזה יקשה על היכולת שלהם להתחרות באופן אפקטיבי. חדשנות היא עדיין המפתח להצלחה בעתיד בשוק תחרותי יותר, ניתן לראות פעילות פיתוח המדגישה בידול ומתמקדת בחוויית הלקוח. קניונים מסוג חדש, כמו ביג פאשן, חותרים ליצור חוויית קנייה עשירה יותר, המדגישה פנאי ובידור וחנויות ממותגות לצד שוכרי עוגן מסורתיים. צמיחה באמצעות רכישה אינה אפשרות סבירה בגלל גודלן של החברות, צמיחה באמצעות רכישה אינה אפשרות סבירה עבור החברות הגדולות, וסביר להניח שהן יידרשו לאישור מהממונה על ההגבלים העסקיים. משמעות הדבר היא שעבור מליסרון, עזריאלי וביג התרחבות עתידית תבוא מייזום ומשידרוג של קניונים קיימים. 11

12 שוק המשרדים בישראל חלק הולך וגדל מהעסק שוק המשרדים מהווה חלק חשוב בעסקי עזריאלי )כ- 36% מ- NOI ( ובעסקי מליסרון )כ- 57% (. הנתח ההולך וגדל של שוק המשרדים משתקף בפרויקטי ייזום אצל החברות, בהם ניכרת משקל למגדלים ולמתחמי משרדים חדשים, לאור אפשרויות הצמיחה המוגבלות בשוק מרכזי הקניות. עד כאן לא רע שוק המשרדים הפגין עמידות בשנת 2051, כפי שניתן ללמוד מהיציבות במחירים, העומדים על כ- 61 ש' למ"ר ואחוזי התפוסה הגבוהים )60%(. השוק ממשיך לצמוח בזכות צמיחה כלכלית סבירה, עם צמיחה בתמ"ג בשיעור של 2.1% בשנת שיעור גבוה מרוב מדינות,OECD ואבטלה ברמה נמוכה יחסית של 1.2%. 68 התאוששות בדמי שכירות במהלך דמי שכירות ושיעורי תפוסה ממוצעים 90.5% % % % 62 1Q13 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 דמי שכירות חודשיים, תפוסה ממוצעת 88.5% מקור: מאן נכסים והערכות אקסלנס ברוקראז' מתמקדים באזור העסקים של ת"א פרויקטי הייזום של עזריאלי ומליסרון מתמקדים בעיקר באזור העסקים של ת"א. גם כאן נותר שוק המשרדים איתן, על אף החששות הנובעות מהשיבושים הקשים בתעבורה בגלל עבודות הפיתוח של הרכבת הקלה בתל אביב והצפי לעודף שטחי משרדים. המצב הזה משתקף בשיעורי תפוסה גבוהים )67%( ועלייה בדמי השכירות החודשיים הממוצעים מ- 67 ש"ח במחצית הראשונה של שנת 2051 ל- 500 למ"ר במחצית השנייה של השנה )למעט רמת החייל ובני ברק(. 12

13 מקור: Inter Israel והערכות אקסלנס ברוקראז' דמי שכירות באזור העסקים בתל אביב )ש"ח למ"ר/חודש( שד' רוטשיילד שאול המלך מנחם בגין יגאל אלון בורסה רמת גן קו החוף בני ברק רמת החייל 1H H 2015 ברמת החברות, הסימנים מורים כי ההיצע נספג על ידי השוק. במרץ דיווחה עזריאלי על חוזי השכרה ל- 41 אלף מ"ר במרכז שרונה )526 אלף מ"ר שטח כולל להשכרה, ההשלמה צפויה למחצית השנייה של שנת 2057( ואמות דיווחה ברבעון הראשון ש- 60% ממגדל אטריום )17 אלף מ"ר( הושכר )66% חוזים חתומים(. ההיצע בשנים עשוי ללחוץ על מחירי שכירות באזור העסקים בתל אביב באזור העסקים בתל אביב יש גידול ממוצע בהיצע בהיקף של 60 אלף מ"ר מדי שנה. בשנים צפויה תוספת של 600 אלף מ"ר נוספים, כך לפי חברת ייעוץ הנדל"ן,Inter Israel זרוע הפעילות המקומית של.Cushman & Wakefield הגאות בהיצע מרוכזת בעיקר על פני 2057 )כלומר, 400 אלף מ"ר יציפו את השוק רק בשנת 2057(, כשמרכז עזריאלי שרונה יהווה 21% מהתוספת הזו בשנת קבוצת עזריאלי בסיכון לדעיכה מתונה, השפעה פחותה על מליסרון אנו צופים השפעה מתונה על דמי השכירות, החל בשנת 2051, אחרי השלמת פרוייקט שרונה. יתר על כן, התחזיות המאיימות שהושמעו לאחרונה הוכחו כשגויות, שכן מחירי השכירות באזור העסקים המשיכו לעלות, למרות הגידול בהיצע. עם זאת, הבאנו בחשבון כאן, במבט לעתיד, דיסקאונט של 50% בתחזיות מרכזי העסקים עבור מליסרון ועזריאלי כאחד. המגמות האלו תומכות בהעדפה שלנו למליסרון ולביג על פני עזריאלי, שכן האחרונה סובלת מהחשיפה הגדולה ביותר לאזור העסקים של תל אביב )211 מ' ב- NOI מפרויקטים חדשים(, בהשוואה למליסרון )כ- 511 מ',)NOI ולביג שאין לה חשיפה כלשהי למרכזי העסקים בתל אביב. 13

14 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10, ,000 33,125 קצב איכלוס באזור העסקים בתל אביב 18,670 42,635 39,546 מקור: Inter Israel והערכות אקסלנס ברוקראז' 60,279 67,601 H H H H H H H אין צפי לשינוי מהותי ב- cap rates על אף הסביבה הכלכלית היציבה וירידה של 320 נ"ב בשיעורי הריבית הנומינלית של בנק ישראל, שיעור ה- rates cap כמעט ולא ירד בחמש השנים האחרונות. בהיעדר נכסי איכות מניבים, לצד מרווח bid ask רחב נוצר שוק לא נזיל, ובהיעדר עסקאות מקבילות בערכן אימצו שמאים גישת שמרנית בקביעת שיעורי היוון. אנו לא צופים שהדינמיקה הבסיסית הזו תשתנה, ולכן לא מצפים לירידה משמעותית בשיעורי cap rates בטווח הבינוני תשואת ההשקעה בנדל ן מניב באזור העסקים בתל-אביב תשואת אג"ח 10 שנים Cap rates מקור: Inter Israel והערכות אקסלנס ברוקראז' 14

15 מליסרון משיקים תחילת סיקור עם המלצת קניה אנו סבורים שמבנה ההון הממונף של מליסרון, עם,LTV 11% מתאים ביותר לסביבת ריבית הנוכחית. בנוסף, בהינתן תחזית צמיחה של כ- 16% ב- FFO ב לדעתנו, מליסרון נסחרת במחיר זול המשקף תשואת FFO מתואמת של כ- 55.3% בלבד. לאור זאת, אנו משיקים תחילת סיקור בהמלצת קנייה עם מחיר יעד של 515 המגלם אפסייד של 25% על ערך המנייה כעת. תיאור כללי מליסרון היא מפעילה ויזמית מובילה של קניונים ומרכזים מסחריים בישראל. החברה הוקמה בשנת 5617, והיא חברת הנדל"ן הציבורית השלישית בגודלה בישראל )נסחרת בבורסה משנת 5662(. החברה מחזיקה באחד מתיקי הנדל"ן העשירים בישראל, הנאמד בכ מיליארד ובו 661 אלף מ"ר ו- 522 אלף מ"ר בפיתוח. החברה חשופה לענף מרכזי מסחר, התופס כ- 13% מתיק הנדל"ן )לפי,)NOI וחשיפה קטנה יותר )57%(, אך מתפתחת לשוק המשרדים. מליסרון פועלת אך ורק בישראל, בלי חשיפה מחוצה לה, ובלי חשיפה לנכסים שאינם נדל"ניים. בעלת השליטה היא עופר השקעות )65%(, שיעור המניות הצפות עומד על 21% ועוד 54% מוחזק בידי משקיעים מוסדיים ובעלי עניין. המניה צורפה למדד ת"א 21 בדצמבר 2054 ונוטלת חלק גם במדד נדל"ן 51. האג"ח של מליסרון הוא חלק ממדד תל בונד 20. מבנה הבעלות עופר השקעות: 65% מוסדיים ובעלי עניין: 54% ציבור: 21% מקור: אתר הבורסה 6 מהלכים הובילו את מליסרון לשחקן הגדול ביותר בתחום הקניונים פרץ הצמיחה המשמעותי הראשון של מליסרון בא בעקבות רכישת שלושה קניונים בשנת 2006 )שניים מאפריקה ישראל(. התוספות הללו חיזקו את מיצובה של החברה כאחד משלושה השחקנים העיקריים בענף, אף כי החזקתה התמצתה ב- 1 קניונים בלבד. המהלך השני של מליסרון היה רכישת שחקן גדול יותר, בריטיש ישראל השקעות, בשנת אחרי המיזוג עם בריטיש ישראל )הושלם ב (, הוסיפה מליסרון עוד 51 קניונים והפכה לשחקן הגדול ביותר בענף. כחלק מהליך האישור למיזוג בידי הממונה על ההגבלים העסקיים נאלצה מליסרון למכור 1 קניונים. מליסרון היא היום מפעילת הקניונים הגדולה בישראל, והיא מנהלת 25 קניונים ששטחם 416 אלף מ"ר, בהשוואה לקבוצת עזריאלי, שלה 51 קניונים בשטח של 300 אלף מ"ר )בישראל(. שטחים משרדיים: פעילות בהיקף קטן יותר, אך צומח נכסי המשרדים צמודים לקניונים או ניצבים במתחמים/פארקים משרדיים עצמאיים. הפעילות בתחום המשרדים משמשת גיוון טוב לחשיפה הקמעונאית של החברה, ומספקת גם קרש קפיצה חזק לצמיחה עתידית. אנחנו צופים כי תמהיל השטח הכולל המיועד למשרדים יצמח מ- 21% ל- 36% בחמש השנים הקרובות. 15

16 התפלגות NOI בשנת 6151 לפי סוגי פעילות משרדים: 57% מרכזי מסחר: 13% מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' תכניות ייזום של 3% צמיחה שנתית בשטחים לחברה יש תכניות ייזום שיגדילו את השטח להשכרה בטווח הבינוני ) ( בקצב שנתי של 3%, עד להיקף של 101 אלף מ"ר. עיקר השטחים בייזום יבואו בשלב מאוחר יותר ) (, כשהחברה תממש את פרויקט שרונה בשנת בטווח הקצר לחברה תכניות לבניית מגדלי משרדים בתוך קניונים קיימים ובמתחמי משרדים. קניונים, תוגבל צמיחת הקניונים לשיפוץ של קניונים קיימים. לאור שיעור החדירה הגבוה של 1,031 1,020 בין )מיל' ש"ח( 1, התפתחות ה- NOI 1,200 1, רכישת בריטיש ישראל מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' תיק הנכסים כפי שצוין, תיק נכסים של מליסרון כולל תמהיל של קניונים ופארקי משרדים. במונחים של מ"ר להשכרה, עיקר עסקיה של מליסרון הם בתחום הקניונים - 74% מול 26% לפארקי משרדים. מפני שדמי השכירות בתחום הקניונים גבוהים ביחס לתחום המשרדים, החשיפה לשוק הקניונים על בסיס NOI הינה 13% מול 57% לשטחים משרדיים. לפי היקף הפיתוח החזוי אנחנו צופים כי נתח המשרדים יעלה ל- 32% עד שנת קניונים ומרכזים מסחריים למליסרון 25 קניונים ומרכזים מסחריים, ששטחם הכולל 416 אלף מ"ר, עם תפוסה ממוצעת של 61%. צמיחת הקניונים מוגבלת לפי שעה להרחבת הקניונים עופר אדומים )ההרחבה תושלם ביוני 2057( ועופר מרכז דודג' )ההרחבה תושלם ביוני 2057(, בהיקף של 6 אלף מ"ר והשלמת רכישת 10% הנותרים של קניון עופר גרנד בבאר שבע. אחרי רכישת בריטיש ישראל האפשרויות של מליסרון בפלח שוק זה מוגבלות, שכן רכישות חדשות יצטרכו לקבל את אישור הממונה על ההגבלים העסקיים. 16

17 בשנת 2054 החלה מליסרון בתהליך מיתוג מחדש של הקניונים ברחבי ישראל תחת שם המותג "קניוני עופר." המיתוג לא הזיק, אך נאמנות הצרכן למותג/רשת קניונים נחשבת חלשה יחסית. אנחנו סבורים שמאמצי שיווק להבין את צרכי הצרכן המקומי והעדפותיו חשובים ויעילים הרבה יותר בהגברת מספר המבקרים והיקף הפדיונות. השכירות בקניונים משתנה לפי המיקום. לדוגמה, קניון הדגל ברמת אביב שוכן באזור עשיר בתל אביב, שבו יש ביקוש רב לשטחים, עם שכירות של 625 ש"ח בממוצע למ"ר. לעומת זאת, בקניון עופר הקריון בקרית ביאליק השכירות היא רק 267 ש"ח למ"ר. תמהיל השוכרים במרכזי מסחר כלי בית אחר 4% אלקטרוניקה 4% אחר 23% קוסמטיקה 3% רשתות מזון 7% הלבשה 37% אקססוריז 6% מזון מהיר 7% הנעלה 6% הנכסים המשמעותיים נכס הנכסים המשמעותיים - קניונים עופר הקריון עיר קריית ביאליק מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' בעלות מ"ר אפקטיבי שווי למליסרון מיל' תפוסה 67% 500% 61% 500% 500% 500% 63% 63% 2,275 2,301 5,416 5,321 5, , ,611 17,640 30,215 16,000 36,343 45,530 45,200 10,274 43, ,112 73% 99% 50% קניון עופר רמת אביב עופר גרנד עופר הקניון הגדול קניון עופר רחובות עופר בילו סנטר אאוטלט עופר גרנד הנכסים המשמעותיים משרדים פארק עופר סה"כ נכסים משמעותיים תל אביב חיפה פתח תקוה רחובות צומת בילו באר שבע פתח תקוה מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' מתחמי משרדים והיי-טק פלח שוק שני של מליסרון, משרדים ומתחמי היי-טק, כולל ארבעה אתרים בשטח כולל של 567 אלף מ"ר, עם שיעור תפוסה ממוצע של 66%. השוכרים הם בדרך כלל חברות היי-טק גדולות, ופלח השוק הזה מתייחד בשירותי ערך מוסף כמו קייטרינג, בשטחי מדשאות נרחבים ובמקומות חנייה רבים. מליסרון מספקת רמת בנייה, תכנון וגימור גבוהה. אנחנו סבורים שהחשיפה של החברה לתעשיית ההיי-טק היא גיוון חשוב לצד שוק הקמעונאי. עם מתחמי המשרדים בבעלות מליסרון בתחום זה ניתן למנות את פארק עופר בפתח תקווה, פארק עופר בשער הכרמל, פארק עופר שער יקנעם, ופארק עופר רעננה. פארק עופר פתח תקווה הינו אחד מהנכסים המהותיים ביותר מדובר בפארק משרדים במיקום מרכזי ועם גישה נוחה. עם השוכרים נמנות חברות כמו יב"מ, אינטל, מרוול ופוליקום. שטח הפארק כ- 11 אלף מ"ר. החברה מחזיקה בשיעור בעלות של 10% והתפוסה בו היא 500%. הנכס מוערך בכ- 5.2 מיליארד. 17

18 שוק המשרדים הוא מנוע צמיחה עבור מליסרון, גם במקומות בהם יש קניונים וגם במתחמי היי-טק. ההתפתחות העיקרית כאן היא השלמתם הקרבה של שני מבני משרדים הכוללים שכירות מלונות לטווח ארוך )21 שנים( המקושרים לקניונים בפתח תקווה וברעננה, בהיקף של 20 אלף מ"ר, לצד הרחבה של מתחמי משרדים בהיקף של 16 אלף מ"ר ומתחם שרונה )554 אלף מ"ר(. צפי מיל NOI תכניות ייזום )מרכזי מסחר ומשרדים( נכס מגדל שרונה עיר תל אביב בעלות מ"ר 114,000 25,000 25,000 13,000 7,000 14,000 סיום הערות פארק עופר שלב א פארק עופר שלב ב פתח תקוה פתח תקוה ספט- 57 שתי בניינים + חניה שתי בניינים נוספים אוק- 56 מגדל עופר קניון הגדול מגדל עופר קניון רעננה פתח תקוה רעננה מאי- 56 מלון 5 מלון פארק עופר יוקנעם יוקנעם בנין נוסף 50% 50% 50% 198,000 סה"כ משרדים 3 4,000 2,000 6, ,000 קניונים עופר אדומים מרכז דודג' מעלה אדומים נצרת יונ- 57 יונ- 57 קומה נוספת 2 שלב ב' הרחבה סה"כ קניונים סה"כ ,000 חלק מליסרון מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' תחזיות פיננסיות צמיחת NOI בנכסים זהים בהיקף של 6% ב- 6152, צמיחת ב- NOI של 1.2% אנו סבורים שהלחץ מצד שוכרים בולטים בתחום הקמעונאי יוביל למו"מ מחודש על חוזי שכירות ויתחיל להשפיע על צמיחת ה- NOI בתחום הקניונים. אנחנו חוזים גידול של 2% ב- NOI מנכסים זהים בתחום מרכזי קניות וגידול של 3% מנכסים זהים בתחום המשרדי. אנו צופים תרומה ל- NOI מרכישת 10% הנותרים של קניון באר שבע )השלמת העסקה צפויה ביוני 2056( וכמו כן תחילת הנבה מפתיחת מגדלי משרדים החדשים בפתח תקוה ורעננה לקראת סוף שנת צמיחת FFO של 52% מליסרון הצליחה למחזר את חובותיה בריבית נמוכה יותר ולהאריך מח"מ, עם ירידה בעלות חוב משוקלל ל- 3.7% בשנת 2051, שמשמעותה הוצאות מימון שנתיות בהיקף של 310 מ'. אנו צופים יציבות בעלויות המימון בשנים , שכן אג"ח בהיקף של 5.1 מיליארד ש"ח שעליהן משלמת מליסרון ריבית של % צפויות להיות ממוחזרות בשנים אך ירידה זו עשויה להתקזז עם גידול בחוב. התחזית שלנו לצמיחה של 56% ב- FFO, להיקף של 653 מ' ש"ח, מבוססת על הוצאות תפעוליות יציבות לצד הוצ' מס נמוכות בשל מימוש הפסדים צבורים שנוצרו לצורך מס בגין חברות שנרכשו בעבר. הערכת שווי שיטת הערכה: הערכנו את מליסרון לפי שתי שיטות, מודל FFO ומודל.NAV מחיר היעד מבוסס על מודל ה- FFO, היות ואנחנו מאמינים שמודל FFO מבטא את הרווח הצפוי מסביבת ריבית נמוכה. מכפילי :FFO לפי שווי השוק הנוכחי מיוחס לנכסים המניבים, ועל בסיס FFO מייצג של 631 מ', המניה נסחרת כיום במכפיל FFO אטרקטיבי של 1.1. בהתחשב באיכות נכסי הקניונים ומינוף פיננסי גבוה יותר אנו סבורים שמליסרון צריכה להיסחר במכפיל של 55 על הנכסים המניבים שלה. מכפיל 55 משמעותו מחיר יעד של 515 ש"ח, המגלם אפסייד של 25% על מחיר המניה. של 7.1% למשרדים בישראל. ממודל ה- NAV cap של 6.1% לקניונים בישראל וב- rates cap השתמשנו ב- rates :NAV מודל שלנו עולה ערך נכסים נטו של 567 ש"ח, המשקף אפסייד של 52% על ערך המנייה הנוכחי. 18

19 הרכב שווי במיל' הערות מודל NAV 53,613 84% קניונים בישראל שיעור היוון ממוצע 6.1% 2,337 15% משרדים בישראל שיעור היוון ממוצע 7.1% 713-5% חלק המיעוט 51,632 94% סה"כ נדלן להשכרה 5,076 נכסים בהקמה וזכויות בנייה 6% 52,352 סה"כ נכסים 1,521 חוב פיננסי, נטו ,113 מיסים נדחים היוון הוצאות מטה הערכות שווי החברה 33% מהמיסים הנדחים היוון לפי מכפיל 50, בניכוי 10% פרמיית יזמות 41 מספר מניות שווי למניה שווי המניה בשוק מקור: הערכות אקסלנס ברוקראז' מיל' Implied Cap Rates שווי שוק 6,679 אנחנו מעניקים ערך של 5.5 מיליארד ש"ח לנכסים הלא מניבים, המייצגים את ערך הפרויקטים בהקמה, זכויות בניה ושטחים פנויים. אנו מגיעים לערך של 53.7 מיליארד, המשקף את ערך השוק לנכסים המניבים. ה- NOI המייצג שך 5,012 מ' מגלם Cap Rate של 7.7% ואנו סבורים שהוא אטרקטיבי ביחס לתשואה על האג"ח בשיעור של 5.4%. Implied Cap rates חוב פיננסי, נטו נכסים הלא מניבים שווי נכסים המניבים 8,125 1,079 13,725 1, % מייצג NOI Implied cap rate מיסים נדחים Implied Cap rate כולל מיסים % מיל' 6,676 5,076 1, x 55.3% 6,612 5,076 1, מקור: הערכות אקסלנס ברוקראז' מכפילי FFO שווי שוק נכסים הלא מניבים שווי של נכסים המניבים מייצג FFO מכפיל FFO תשואת FFO מתואמת שווי המבוסס על מכפיל 55x נכסים הלא מניבים סה"כ שווי מחיר יעד מקור: הערכות אקסלנס ברוקראז' 19

20 2017E 2016E 6151A תחזיות NOI במיל' 5,511 5, NOI (16) (6) (332) 10 (77) 255 (11) (1) (330) 10 (74) 253 הוצאות הנהלה וכלליות מכירה ושיווק הוצאות מימון הכנסות מימון מיסים FFO מקור: הערכות אקסלנס ברוקראז' מבנה חוב בסוף 2051 הסתכם החוב הפיננסי של מליסרון ב- 6.3 מיליארד ש"ח, והנכסים הפיננסים שלה הסתכמו ב- 5 מיליארד, ובסיכום חוב נטו של 1.5 מיליארד. אחרי רכישת בריטיש ישראל ב הגיע המינוף של מליסרון לשיא, עם יחס LTV של 66%. מליסרון הפחיתה בהצלחה את המינוף שלה באמצעות תמהיל של מכירת נכסים, שתי הנפקות ותזרים מזומנים מפעולות, ויחס LTV היום ירד ל- 11%. בעקבות השיפורים האלו במינוף העלתה חברת הדירוג מעלות בספטמבר 2051 את דירוג האשראי לחוב של מליסרון מדירוג A+ לדירוג.-AA איננו חוששים ממינוף החברה, וסבורים כי יחס כיסוי ריבית )הוצ' מימון/ EBITDA ( של 3.1 הנו סביר. מיל' מבנה חוב סוג חוב צמוד מדד ריבית קבועה 711 חוב בנקאי כן כן 5,016 חוב מוסדי כן כן 7,576 אג"ח ציבורי כן כן 303 ניירות ערך מסחרי לא לא 52% 52% 5,362 סה"כ מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' פריסת פרעונות החוב )מיל' ש"ח( 3,500 3,000 2,500 2, ,842 1,500 1, ואילך מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' 20

21 קבוצת עזריאלי משיקים תחילת סיקור בהמלצת תשואת שוק עזריאלי הינה השחקנית הגדולה ביותר לפי שווי שוק והיא בעלת נכסים איכותיים, אבל לדעתנו נסחרת בשווי מלא. למרות תכנית ייזום אטרקטיבית ותוצאות תפעוליות חזקות אנו מאמינים שבתשואת FFO גלומה של כ- 1.2%, המניה מתומחרת באופן מלא ומשיקים כיסוי עם המלצת תשואת שוק ומחיר יעד של 566 למניה. מבנה הבעלות ציבור: 23% מוסדיים: 7% משפחת עזריאלי: 70% מקור: אתר הבורסה תיאור החברה קבוצת עזריאלי היא חברת הנדל"ן הציבורי הגדולה בישראל. לצד פיתוח והפעלה של קניונים הרחיבה קבוצת עזריאלי את פעילותה לפלח המשרדי. היום כולל תיק הנדל"ן של קבוצת עזריאלי 51 קניונים, 57 נכסים משרדיים בישראל ומעבר לים וחשיפה קטנה, אך צומחת במהירות, לפלח הדיור המוגן. ערך תיק הנדל"ן הוא כ- 23 מיליארד, כולל 116 אלף מ"ר של שטח להשכרה ו- 474 אלף מ"ר בפיתוח. לקבוצה החזקות, מחוץ לליבה, בהיקף של 1% מהנכסים, כולל נתח של 4.1% בבנק לאומי ונתח של 20% בחברת כרטיסי האשראי לאומי קרד, לצד השקעות בחברות אנרגיה, מים וסביבה באמצעות גרנית הכרמל הנמצאת בבעלות פרטית. תמהיל נכסים מגוון יותר הפעילות הבינלאומית של עזריאלי התחזקה במידה ניכרת עם רכישתם של שלושה נכסים ביוסטון שבטקסס בשנים הנכסים, בהיקף של 517 אלף מ"ר, מהווים כעת 6% מתיק הנכסים של הקבוצה. הפעילות הזו נפגעה מהירידה במחירי הנפט החל בשלהי 2054, שהשפיעה ישירות על הפעילות העסקית בטקסס ועל שכירת השטחים המשרדיים. על אף החולשה בשוק בטקסס, אנו סבורים שהפעילות הזו היא תוספת גיוון חשובה לפעילות הנדל"ן של הקבוצה בישראל. התפלגות NOI לפי סוגי פעילות משרדים בחו"ל: 6% דיור מוגן: 2% משרדים בישראל: 26% קניונים : 60% מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' 21

22 גישה שמרנית למינוף פילוסופיית ההשקעה של עזריאלי היא מינוף נמוך. אחרי הנפקת הקבוצה בבורסה בשנת 2050, במסגרתה גייסה החברה 2.1 מיליארד ש"ח נפל יחס ה- LTV לשפל של כל הזמנים. המינוף עלה בהדרגה ל- 26%, אך בהחלט ניתן לכנות את מבנה ההון לא יעיל. הצד השני של המינוף הוא שלחברה יש אינספור אפשרויות השקעה ותכנית פיתוח שאפתנית מאוד. התפלגות תיק הנכסים לפי סוגי פעילות לא ליבתי: 1% נדל"ן בהקמה וזכויות בניה: 51% קניונים בישראל: 41% דיור מוגן: 2% משרדים בישראל: 25% משרדים בחו"ל: 6% מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' תכניות צמיחה שאפתניות, כניסה אסטרטגית לתחום הדיור המוגן תכנית הייזום של עזריאלי אגרסיבית מאוד, ומגלמת תוספת של כ- 310 אלף מ"ר עד שנת 2020, גידול המשקף צמיחה שנתית של 6% בחמש השנים הקרובות. למרות שעיקר הייזום יהיה במשרדים במרכז תל אביב, ובמיוחד בשטח שרונה המתפתח וגם,AZRIELI TOWN תחום הדיור מוגן יקבל תמריץ משמעותי, בעקבות ההחלטה האסטרטגית להקצות משאבים לפלח שוק מתפתח ויוקרתי זה. אנחנו סבורים שהדיור המוגן יצמח משיעור של 2% מכלל הנכסים לשיעור של 1% מכלל הנכסים עד שנת.2020 מימוש נכסים שאינם בליבת העסקים כחלק מההתמקדות בהכנסות הליבה מפעילות הנדל"ן נמצאת קבוצת עזריאלי בהליך של מכירת הנכסים שאינם בליבת העסקים, המהווים 1% מכלל תיק ההשקעות של החברה. המיצוב הכספי האיתן של החברה, לצד השיעור הקטן יחסית של נכסים שאינם בליבה, מאפשרים מכירה לא באילוץ אלא תוך ניצול של הזדמנויות עסקיות בטווח הבינוני. תיק נכסים כפי שצוין קודם לכן, עסקי הנדל"ן של עזריאלי משלבים מרכזי קניות/קניונים )בישראל(, משרדים )בישראל ובחו"ל( וחשיפה קטנה אך צומחת לדיור מוגן. במונחים של ערך נכסים מניבים, עיקר החשיפה העסקית של עזריאלי היא בישראל )65%(. במונחים של פלחי שוק, התמהיל הוא 60% קניונים, 31% משרדים ו- 2% דיור מוגן. קניונים ומרכזים מסחריים עזריאלי מפעילה 51 קניונים ומרכזים מסחריים בשטח של 261 אלף מ"ר, עם ממוצע תפוסה גבוה של 61%. שלושה נכסים בולטים בתחום זה הוא קניון עזריאלי בתל אביב, קניון אילון ברמת גן וקניון מלחה בירושלים. עזריאלי דבקה בתכנית ייזום הקניונים, הכוללת את ההרחבה של קניון אילון ואת פתיחת הקניון ברמלה )שניהם במרץ 2051(, ופתיחת הקניון בראשון בסוף השנה. בעתיד תימשך הרחבת הפלח הקמעונאי בקצב איטי יותר, כחלק מהרחבת המתחמים בשרונה,AZRIELI TOWN לצד הרחבות טבעיות של קניונים קיימים. 22

23 הנכסים המשמעותיים בארץ נכס עיר בעלות מ"ר אפקטיבי שווי לעזריאלי, מיל' תפוסה הנכסים המשמעותיים - קניונים 500% 500% 500% 2,231 2,045 5,616 34,000 36,061 32,734 66% 500% 500% עזריאלי שלום מלחה איילון הנכסים המשמעותיים - משרדים תל אביב ירושלים רמת גן 500% 2,163 5, , ,111 66% מגדל עזריאלי סה"כ נכסים משמעותיים תל אביב מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' מתחמי משרדים בישראל לעזריאלי 55 נכסים מניבים, בנייני עסקים ופארקי היי-טק בישראל. הסכמי השכירות הם לחמש שנים בממוצע, כשלשוכרים יש אופציה להארכה לחמש שנים נוספות. פלח המשרדים עתיד לגדול באופן משמעותי בחמש השנים הבאות. בטווח הקצר, מגדל מרכז חולון B2 ועזריאלי ראשונים )החלק המשרדי( יוסיפו עוד 46 אלף מ"ר בשנת 2056, ופרויקט שרונה יוסיף עוד 551 אלף מ"ר ברבעון הרביעי של שנת ניתן להמשיך ולחלק את פלח השטחים המשרדיים לשני סוגים: א. פארקים לעסקים ולתעשיית ההיי-טק. הקבוצה מתמחה במתן מענה לצרכים המיוחדים של תעשיות ההיי-טק ולבניית מבנים ייעודיים, המותאמים מראש לצורכי השוכרים. ב. מגדלי משרדים לקבוצה מגדלי משרדים המושכרים, בעיקרם, עם תפוסה גבוהה לשוכרים שונים ומשונים לתקופות ארוכות. הנכס המשמעותי הוא מגדל עזריאלי בתל אביב, מתחם מוכר הכולל שלושה מגדלים העגול, המשולש והמרובע - ובהם 510 אלף מ"ר של שטחים להשכרה. מתחמי משרדים בחו"ל לקבוצת עזריאלי שישה נכסי משרדים להשכרה מחוץ לישראל )חמישה בארה"ב ונכס קטן בבריטניה(, בסך כולל של 517 אלף מ"ר להשכרה. בשונה מנכסי הקבוצה בישראל, חלק מהנכסים מוחזקים במשותף עם שותפים מקומיים. עוד בשונה מנכסי המשרדים של הקבוצה בישראל, עזריאלי מעסיקה חברות ניהול מקומיות כדי לנהל את הנכסים. חשיפת המשרדים של עזריאלי בחו"ל הינה כמעט כולה ביוסטון שבמדינת טקסס )67%(, וכוללת נכסי.Class A החשיפה העיקרית של החברה נוצרה בשלוש עסקאות שבוצעו במהלך שלבי ההתאוששות של השוק בשנים הירידה במחירי האנרגיה מהמחצית השנייה של שנת 2054 השפיעה על מבני החברה ביוסטון בשנת 2051, והדגישה את הצורך לגוון את השקעתה באתרים אחרים בצפון אמריקה. החברה הצהירה כי המשרדים בחו"ל לא יצמחו מעבר ל- 51% מכלל נכסי הנדל"ן שלה. הנכסים בחו"ל נכס Three Galleria עיר יוסטון בעלות 90% מ"ר 99,000 Plaza at Enclave יוסטון 32,000 8 West יוסטון 21,000 One Riverway יוסטון 15,000 33% Three Riverway יוסטון אנגליה 17,000 45% Southern House סה"כ מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' 3, ,000 23

24 דיור מוגן לעזריאלי חשיפה מצומצמת, אך צומחת במהירות, לפלח השוק של דיור מוגן. עזריאלי נכנסה לשוק עם רכישת זכויות בנייה בשני אתרים )מודיעים ולהבים( בשנת החשיפה הוגברה בעקבות רכישתם באחרונה של שני מתחמי דיור מוגן, בתל אביב )30 אלף מ"ר( וברעננה )33 אלף מ"ר( ואת זכויות הבנייה בראשון לציון )33 אלף מ"ר(. שטף העסקאות האלו בתקופה האחרונה משקף את מטרת הקבוצה לגוון את חשיפתה העסקית באמצעות פלח שוק בעל צמיחה סינגרטית. על בסיס תוואי הפיתוח הנוכחי, אנחנו סבורים ששוק הדיור המוגן יצמח ל- 1% מכלל תיק הנכסים של עזריאלי עד לשנת דיור מוגן נכס עיר בעלות מ"ר 30,000 33, % 500% פאלאס תל אביב אחוזת בית תל אביב רעננה מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' צפי מיל NOI תכניות ייזום )מרכזי מסחר ומשרדים( עיר בעלות מ"ר סיום הערות משרדים/מסחר משרדים/מסחר שני בניינים נוספים משרדים/מסחר/דיור Dec-16 2q ,500 54,000 18,000 75, ,500 83% משרדים/קניונים/ דיור תל אביב עזריאלי שרונה ראשון לציון עזריאלי ראשונים חולון חולון 2B תל אביב Azrieli Town סה"כ משרדים/קניונים/ דיור מוג ,000 44,000 79,000 דיור מוגן מודיעין להבים סה"כ דיור מוגן מודיעין להבים ,500 סה"כ פרויקטים נוספים 69,000 הרחבת מרכז עזריאלי ת"א קרקע בחולון תל אביב חולון טרם ידוע 55,000 טרם ידוע מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' נכסים שאינם בליבת העסקים לעזריאלי כמה נכסים לא נדל"ניים, בהיקף של 1% מנכסיה: גרנית הכרמל - חברה פרטית בבעלות של 500% מחזיקה בבעלות של 500% בחברות הבאות: 5( סופרגז: שיווק ואספקה של גז בישול ברחבי ישראל ו- GES )פתרונות סביבתיים גלובליים( תשתיות ביוב ומים. אמדנו את ערכה של גרניט הכרמל ב- 416 מ', ערך המשקף את מכירתה באחרונה )אפריל 2056( של חברת סונול. בנק לאומי - אחזקה של 4.1% בבנק לאומי. נתח זה נרכש באפריל 2006, ונחשב השקעה פאסיבית לאומי קארד - נתח בעלות של 20% בחברת כרטיסי האשראי לאומי קארד. ההשקעה מוערכת לפי שווי הוגן, לפי הערכה בלתי תלויה )מדצמבר 2051(. השקעות הון סיכון - השקעות בהון סיכון ובקרנות השקעה. כולל כיום ארבע השקעות בסך כולל של 21 מ'. 24

25 תחזיות פיננסיות צמיחה של 5.1% בנכסים זהים ב- 6152, צמיחת ב- NOI של 5.1% בדומה למליסרון, לחץ משוכרי מפתח בתחום הקמעונאי יוביל להערכתנו למשא ומתן מחודש על חוזי השכירות, ויתחיל להשפיע על הצמיחה ב- NOI בתחום הקניונים. למרות זאת, אנחנו צופים צמיחה של 5.1% בנכסים זהים בפלח הקניונים וצמיחה של 1% במשרדים בישראל בשנת 2056, לאור החוזקה של מפעילי הקניונים ואיכות הנכסים. התחזיות שלנו לשטחי המשרדים בארה"ב קצת יותר שמרנים, לאור משבר הנפט ופגיעתו בנכסי הנדל"ן של החברה ביוסטון. התחזית שלנו היא ל- NOI של 5,316 מ' ב התחזית לנו מתבססת על צמיחה בנכסים קיימים לצד תרומה ראשונית משטחי המשרדים בחולון, ותרומה מלאה מהקניון ברמלה, מהקומה השנייה בקניון אילון ומרכישות בתחום הדיור המוגן. צמיחת FFO של 51% אנחנו צופים ירידה בהוצאות הכספיות השנתיות, בזכות מחזור של חוב החברה, בהיקף של 5.6 מיליארד ש"ח, בריבית נמוכה בהרבה )האג"ח שהונפקו נסחרות כעת ב % (, אבל עם קיזוז חלקי כתוצאה מגידול בחוב לטובת מימון פרויקטי ייזום. יתר על כן, קיצוצי עלויות המטה יפחיתו את ההוצאות התפעוליות בהיקף של 10 מ' ב אנו חוזים בסך הכל צמיחה של 50% ב- FFO, להיקף של 663 מ' ב הערכת שווי שיטה: הערכנו את עזריאלי לפי שתי שיטות, מודל FFO ומודל.NAV מחיר היעד מבוסס על מודל ה- FFO, היות ואנחנו מאמינים שמודל FFO מבטא את הרווח הצפויה מסביבת ריבית נמוכה. מכפילי :FFO בהתחשב באיכות נכסי הקניונים והסיכון הנמוך יותר הנובע רמת מינוף נמוכה, אנחנו סבורים שעזריאלי צריכה להיסחר במכפיל של 53.3 על הנכסים המניבים, גבוה משמעותית מהמתחרים המקומיות )מליסרון מכפיל 55 ומכפיל של 6 עבור ביג(. על בסיס רווח FFO מייצג של 5,021 מ', עזריאלי צריכה להיסחר לפי מחיר יעד של 566 המגלם אפסייד קטן של 6% בלבד ביחס למחיר השוק. מודל :NAV השתמשנו ב- rates cap של 6.7% לקניונים בישראל. למשרדים בישראל השתמשנו ב- rates cap של 7.2% ושיעורי cap rates של 6.3% למשרדים בארה"ב. ממודל ה- NAV שלנו עולה ערך נכסים נטו של, 570 המשקף אפסייד של כ- 1% ביחס למחיר המנייה הנוכחי. מודל NAV קניונים בישראל משרדים בישראל ואחרים משרדים בחו"ל דיור מוגן סה"כ נדלן להשכרה נכסים בהקמה וזכויות בנייה סה"כ נכסי נדל"ן גרנית בנק לאומי לאומי קארד קרנות הון סיכון סה"כ נכסים חוב פיננסי, נטו מיסים נדחים היוון הוצאות מטה הערכות שווי החברה מספר מניות שווי למניה שווי המניה בשוק מקור: הערכות אקסלנס ברוקראז' הרכב 45% שווי במיל' 12,388 5,986 2, ,804 4,374 25, , ,280 5, , % 7% 2% 76% 16% 92% 2% 4% 2% 0% הערות שיעור היוון ממוצע 6.7% שיעור היוון ממוצע 7.2% שיעור היוון ממוצע 6.3% שיעור היוון לפאלאס, אחוזת בית בשווי הרכישה שווי בספרים שווי שוק שווי הוגן שווי שוק 21% מהמיסים הנדחים היוון לפי מכפיל 50, בניכוי 10% פרמיית יזמות 25

26 Implied Cap Rates אנו מייחסים ערך של 6.1 מיליארד לנכסים הלא מניבים, סכום המייצג את ערך הפרויקטים בהקמה, זכויות בניה ושטחים פנויים. אנחנו מגיעים לערך כולל של 51.2 מיליארד, המשקף את ערך השוק לנכסים המניבים. ה- NOI המייצג של 5,407 מ' משקף Cap Rate של 7.7% ואנחנו סבורים שהוא אטרקטיבי ביחס לתשואת האג"ח )שנסחר כעת ב % (. מיל' 56,036 1,615 6,476 51,244 5, % % Implied Cap rates שווי שוק חוב פיננסי, נטו נכסים הלא מניבים שווי נכסים המניבים מייצג NOI Implied cap rate מיסים נדחים Implied Cap rate כולל מיסים מקור: הערכות אקסלנס ברוקראז' מיל' 56,036 6,476 56,121 5, x 5.6% 53,634 6,476 20, מכפילי FFO שווי שוק נכסים הלא מניבים שווי של נכסים המניבים מייצג FFO מכפיל FFO תשואת FFO מתואמת שווי המבוסס על מכפיל 53.3x נכסים הלא מניבים סה"כ שווי מחיר יעד מקור: הערכות אקסלנס ברוקראז' 2017E 2016E 6151A תחזיות NOI מיל' 5,121 5,312 5,635 NOI )11( )10( הנהלה וכלליות, מכירה ושיווק )530( )540( הוצאות מימון )513( )573( מיסים 5, FFO מקור: הערכות אקסלנס ברוקראז' 26

27 מבנה חוב בסוף 2051 הסתכם החוב של הקבוצה ב- 6.6 מיליארד, וסך כל הנכסים הפיננסיים היה 0.6 מיליארד, מה שמביא אותנו לחוב פיננסי נטו של 1.7 מיליארד. חברת הדירוג מעלות מדרגת את האשראי של האג"ח של עזריאלי בדירוג AA +/יציב. עיקר החוב של החברה צמוד למדד המחירים לצרכן, המותאם להכנסות הצמודות למדד של החברה בישראל. המינוף הנמוך של עזריאלי משתקף ב- LTV של 26% ויחס כיסוי ריבית )הוצ' מימון/ EBITDA ( הולם של 6.6. מבנה חוב )מיל' ( ריבית קבועה ריבית משתנה סה"כ סה"כ 614 שוטף צמוד מדד צמוד דולר - לא צמוד - צמוד לליש"ט לא צמוד ריבית קבועה ריבית משתנה , , ,117 לא שוטף 4,696 2, , ,117 4,696 סה"כ מקור: הערכות אקסלנס ברוקראז' 3,000 2,500 2,000 פריסת פרעונות החוב )מיל' ש"ח( 1, ,500 1, , ואילך מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' 27

28 ביג מרכזי קניות אנחנו ממליצים על מניית ביג, חברה קטנה וממונפת יותר, עם קצב גידול מרשים ופעילות משמעותית בארה"ב. בהינתן לצפי של כ- 53% בצמיחת NOI וכ- 30% צמיחה ב- FFO בשנת 2056, אנו מאמינים שבתשואת FFO מתואמת של כ- 52.1% המניה אטרקטיבית ומשיקים כיסוי עם המלצת קניה ומחיר יעד של. 266 תיאור החברה ביג מפתחת ומפעילה מרכזי קניות, במיוחד בעיקר פאוור סנטרים, המרכזים שמחוץ לערים, בישראל ומחוצה לה. החברה הוקמה בשנת 2004 בידי יהודה ורוני נפתלי, והונפקה בשנת כיום מפעילה החברה 22 מרכזי קניות בישראל ומחזיקה בבעלות )לעתים חלקית( על 21 מרכזי קניות בארצות הברית, עם 111 אלף מ"ר כולל. החדרת פאוור סנטרים לישראל בשנות התשעים, כשהחלו מפתחים לבנות מרכזי קניות מקורים בסגנון קניונים באזורים מאוכלסים בצפיפות בישראל, כיוונה ביג אל אזורי הפריפריה. הפאוור סנטר הראשון נבנה בבאר שבע בשנת 5667, בשטח של 32 אלף מ"ר. הפאוור סנטר, כפי שהוא משתקף בתמהיל השוכרים והחנויות, הוא עמוד השדרה של ביג, ומציב אותה כהשקעה הגנתי, ואיזון לסיכון הכרוך במדיניות הצמיחה השאפתנית של החברה. מבנה הבעלות ציבור: 26% בעלי עניין: 1% אחים נפתלי: 66% ביג פאשן מקור: אתר הבורסה אנו מתרשמים מההשקה בשנת 2051 של פורמט מרכז הקניות היוקרתי ביג פאשן, המתחרה ישירות עם קניונים מקורים. המהלך משקף את הניהול החדשני והדינמי של החברה ומעניק לחברה הזדמנות לתפוס נתח גדול יותר בשוק הקמעונאי. התפלגות NOI לפי סוגי פעילות מרכזי קניות בסרביה: 2% מרכזי קניות בארה"ב: 45% מרכזי קניות בישראל: 17% מקור: נתוני החברה והערכות אקסלנס ברוקראז' 28

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378>

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378> סקירה חודשית יולי 2015 מאת: יוסף שמחון, מחלקת מחקר ואנליזה להלן סקירה חודשית של חברת המתארת את עיקרי השינויים שחלו בריביות ובמרווחים במהלך חודש יולי 2015. שינויים אלו השפיעו באופן ישיר על שערי השערוך של

קרא עוד

סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו

סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 danny.daniel@discountbank.co.il תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשואות תל בונד ריבית משתנה מח"מ ממוצע מרווח ממשלתי תשואה פנימית

קרא עוד

ענף המלונאות

ענף המלונאות 1 מאי 4102 המלונאות ענף תקציר של בגידול החיובית המגמה נמשכה 4102 שנת של הראשון ברביע שיא נשבר 4102 שבשנת לאחר זאת לישראל, תיירים כניסות הנכנסת. בתיירות של בשיעור הראשון ברביע עלה התיירות במלונות הלינות

קרא עוד

נורסטאר החזקות אינק

נורסטאר החזקות אינק ... 23 יוני, 2024 gil.avrahami@standardandpoors.com אנליסט אשראי ראשי: גיל אברהמי, 972-3-7539719 alice.kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: אליס קדם, 972-3-7539739 תוכן עניינים... שיקולים עיקריים

קרא עוד

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח דירה להשכיר בפרדס, אור יהודה דירה להשכיר בחולון עוזי לוי, מנכל דירה להשכיר מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר דיור להשכרה ארוכת טווח מטרות "דירה להשכיר" יצירת מאסה קריטית של אלפי יחידת דיור לשכירות ארוכת

קרא עוד

Microsoft Word - newsletter_sr_may2011.doc

Microsoft Word - newsletter_sr_may2011.doc יוני 2011 לכבוד לקוחות שערי ריבית -Newsletter נתונים וריביות שפורסמו בחודש מאי 2011 מובאת לעיונכם סקירה חודשית של חברת שערי ריבית בע"מ המתארת את השינויים שחלו בריביות ובמרווחים בחודש מאי 2011, ומספקת מידע

קרא עוד

תנו לשמש לעבוד בשבילכם

תנו לשמש לעבוד בשבילכם תנו לשמש לעבוד בשבילכם 2 2 מהי אנרגיה סולארית? בשנים האחרונות גברה בארץ ובעולם באופן ניכר המודעות לאיכות הסביבה ולשמירה על סביבה אקולוגית נקייה וירוקה יותר, ובעקבות כך גדלה המודעות לפתרונות חלופיים לייצור

קרא עוד

מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדור

מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדור מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה Retail Parks בגרמניה יזם ה Condo המוביל בדיסלדורף נובמבר 2015 הבהרה משפטית מטרת מצגת זו היא להציג את

קרא עוד

wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל

wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל ליבת העסקים החדשה של ישראל במרכז ה- city החדש של תעשיית התקשורת וההייטק הישראלית, מחכה לכם מתחם חדש מסוגו אשר יהווה את אחד ממוקדי העסקים המשמעותיים במרכז הארץ. 30,000

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint הערכות שווי סוגיות נבחרות האיגוד הישראלי לכלכלנים עסקיים רו"ח יובל זילברשטיין, מנכ"ל פרומתאוס ייעוץ כלכלי מרץ 2016 רחוב קרמניצקי 14 תל אביב I 6789912 טלפון: I 03-561-7801 פקס: 03-5617765 הערכות שווי סוגיות

קרא עוד

Microsoft Word - תקופתי

Microsoft Word - תקופתי סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 תוכן העניינים חלק א' תיאור עסקי התאגיד חלק ב' דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד חלק ג' דוחות כספיים ליום 31 בדצמבר

קרא עוד

בס"ד

בסד ח ס ר ב ה פ ר ש ו ת ל צ ו ר כ י צ י ב ו ר ב מ ס ג ר ת אישור תכניות ב נ י י ן ע י ר תוכן העניינים פ ר ק נ ו ש א ע מ ו ד 2 5 8 2 6 4 מ ב ו א תקציר מנהלים.1.2 2 6 6 3. פירוט הממצאים 2 6 6 3. 1 הפרשות שטחים

קרא עוד

(Microsoft Word - \371\347\346\345\370\351\345\360\ )

(Microsoft Word - \371\347\346\345\370\351\345\360\ ) 2012 יוני הבחינה במקצועית א' שחזור שוחזר ע"י המרצה חזי כהן מכללת מיטב ממשיכה לעשות הכל על מנת לספק לכם את חומרי הלימוד, השחזורים, השאלות החמות וקורסי ההכנה הטובים ביותר שיעזרו לכם לעבור את בחינות הרישוי.

קרא עוד

מניבים קרן הריט החדשה בע"מ דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים

מניבים קרן הריט החדשה בעמ דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים 2 כללי דוח דירקטוריון על מצב עסקי התאגיד ליום 13 במרץ 8132 הסברי הדירקטוריון למצב עסקי החברה, תוצאות פעולותיה, הונה העצמי ותזרימי המזומנים שלה

קרא עוד

הודעה לתקשורת אתר: דוא"ל: פקס: מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 2016 הייתה 7.4% מהתמ"ג In 2016, the N

הודעה לתקשורת אתר:   דואל: פקס: מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 2016 הייתה 7.4% מהתמג In 2016, the N הודעה לתקשורת אתר: www.cbs.gov.il דוא"ל: info@cbs.gov.il פקס: 0651340 מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 016 הייתה 7.4% מהתמ"ג In 016, the National Expenditure on Health 7.4% of GDP ירושלים, כ"ה באב

קרא עוד

PubTmp

PubTmp ... 3 נובמבר, 2013 אנליסט אשראי ראשי: אליס קדם, 753979(03) alice_kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: גיל אברהמי, 7539719(03), gil_avrahami@standardandpoors.com תוכן עניינים... שיקולים עיקריים

קרא עוד

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדלן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר. נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידול במספר העסקאות, אולם בממוצע דוחודשי מדובר ברמת העסקאות הנמוכה

קרא עוד

<4D F736F F D202D2DF7E1E5F6FA20E1E6F720EEE3E5E5E7FA20F2EC20FAE5F6E0E5FA20EBF1F4E9E5FA20ECF8E1F2E5EF20E4F8E0F9E5EF20F9EC20F9F0FA203

<4D F736F F D202D2DF7E1E5F6FA20E1E6F720EEE3E5E5E7FA20F2EC20FAE5F6E0E5FA20EBF1F4E9E5FA20ECF8E1F2E5EF20E4F8E0F9E5EF20F9EC20F9F0FA203 04 מאי 2010 קבוצת בזק מדווחת על התוצאות לרבעון הראשון של 2010 הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות עלה ברבעון הראשון ב 5.6% ל- 642 מיליון שקל ה- EBITDA גדל ב- 4% לעומת הרבעון המקביל, ועמד על 1.22 מיליארד שקל

קרא עוד

סקירה מקרו – כלכלית שבועית

סקירה מקרו – כלכלית שבועית 21 באוגוסט 2018 י' באלול, ה'תשע"ח סקירה מקרו כלכלית שבועית תחזית שלנו ציפיות הנגזרות משוק ההון 0.3% באוגוסט 0.3% באוגוסט מינוס 0.1% בספטמבר מינוס 0.2% בספטמבר אינפלציה בחודשים הקרובים אינפלציה מצטברת 1.2%

קרא עוד

Microsoft Word - mlnx1q12pre2

Microsoft Word - mlnx1q12pre2 1 16/4/2012 מלאנוקס עדכון לקראת תוצאות רבעון 1, תשואת יתר, $45 צפויות תוצאות חזקות לרבעון הראשון בזכות תחום ה- HPC מלאנוקס תפרסם את תוצאותיה העסקיות לרבעון הראשון ב- 18/4 עם תום המסחר בארה"ב והיא החברה

קרא עוד

סקירה שבועית. מאקרו ושווקים אלכס זבז'ינסקי עיקרי הדברים אינפלציה 12 חודשים הבאים 1.3% מדד מרץ 0.4% מדד אפריל 0.

סקירה שבועית. מאקרו ושווקים אלכס זבז'ינסקי עיקרי הדברים אינפלציה 12 חודשים הבאים 1.3% מדד מרץ 0.4% מדד אפריל 0. סקירה שבועית. מאקרו ושווקים אלכס זבז'ינסקי 03-7903784 alexz@mtds.co.il 31.03.2019 עיקרי הדברים אינפלציה 12 חודשים הבאים 1.3% מדד מרץ 0.4% מדד אפריל 0.5% מדד מאי 0.4% ריבית בנק ישראל צפויה בעוד 12 חודשים

קרא עוד

קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ

קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדורף רוסטוק Park Hanse

קרא עוד

28 בדצמבר 2017 סקירה שבועית שוק ההון 21/12/ /12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה

28 בדצמבר 2017 סקירה שבועית שוק ההון 21/12/ /12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה 28 בדצמבר 2017 21/12/2017-28/12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה איטית בסביבת האינפלציה הגלובלית. מגמות אלו, בשילוב סביבת ריבית שעודנה נמוכה

קרא עוד

המשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר

המשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר המשך חוזים עתידיים F מייצג את מחיר החוזה S המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחירו של חוזה עתידי נכס שאינו מניב הכנסה לדוגמא קבלן שקונה

קרא עוד

סקירה מקרו – כלכלית שבועית

סקירה מקרו – כלכלית שבועית 9 באוקטובר 2018 ל בתשרי ה'תשע"ט סקירה מקרו כלכלית שבועית תחזית שלנו ציפיות הנגזרות משוק ההון 0.0% בספטמבר מינוס 0.1% בספטמבר 0.2% באוקטובר 0.2% באוקטובר אינפלציה בחודשים הקרובים אינפלציה מצטברת 1.0% 1.1%

קרא עוד

אורנה

אורנה רמלה 30 דצמבר 2015 היסטוריה נוסדה במאה השמינית לספירה )718-716( העיר היחידה שנבנתה ע"י המוסלמים בארץ. שוכנת על הציר ההיסטורי - יפו יהודים הגיעו לרמלה לראשונה בשנת 1099 הגיעו יוחנן הקדוש. לעיר ראשוני ירושלים.

קרא עוד

AlphaBeta מדד AlphaBeta USA Healthcare מתודולוגיה - 1 -

AlphaBeta מדד AlphaBeta USA Healthcare מתודולוגיה - 1 - מדד USA Healthcare מתודולוגיה - 1 - 1. אוכלוסיית חישוב הסיגנל הגדרת האוכלוסייה אוכלוסיית המניות ממנה יורכב מדד USA Healthcare הינה המניות הכלולות במדד Russell 3000 בעת עדכון המדד ("יום החיתוך") והנכללות

קרא עוד

דרקטוריון0912

דרקטוריון0912 תמצית דוחות כספיים ליום 30.9.2012 תוכן העניינים הפעילות הכלכלית... 4 רווח ורווחיות... 6 התפתחות ההכנסות וההוצאות... 7 תמצית מידע לפי מיגזרי פעילות:... 11 מיגזר בנקאות אישית... 12 מיגזר הבנקאות הפרטית...

קרא עוד

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל החלטת מיסוי: 7634/16.1.1.1.2.1.3.1 תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעילות לחברה חדשה בהתאם להוראות סעיף 104 א לפקודה ומיזוגה של עם "שלד 103

קרא עוד

קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ

קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדורף רוסטוק Park Hanse

קרא עוד

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי תיירות אורחים ו ירושלים בהשוואה למקומות נבחרים בישראל מאפייני התיירים 99 61% 73% 44% תיירים וישראלים* במלונות בירושלים, 2017-2000 ביקור של תיירים באתרים נבחרים בירושלים*, לפי דת, 2016 הכותל המערבי 16%

קרא עוד

הלשכה המשפטית משרד האוצר אפריל 2015

הלשכה המשפטית  משרד האוצר    אפריל 2015 צוות בריס לרגולציה על שירותים פיננסיים מאי 2016 שירותים פיננסיים להסדרה Middle- Men שירותי תשלום P2P ללא חשש יציבותי נותני אשראי שירותי מטבע עם חשש יציבות אגודות אשראי וחיסכון גמ"חים תכליות עבודת הצוות

קרא עוד

מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond

מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond Chicago-Eagle Creek הבהרה משפטית ומידע צופה פני עתיד מצגת זו אינה מהווה הצעת ניירות ערך של ( Lightstone Enterprises Limited

קרא עוד

(Microsoft Word - \372\367\366\351\370 \362\370\345\352.doc)

(Microsoft Word - \372\367\366\351\370 \362\370\345\352.doc) ההתפתחות הדמוגרפית במחוז ירושלים מאת יעקב פייטלסון (סיכום נייר העמדה) מבוא נייר העמדה בנושא מחוז ירושלים הוא ראשון מעבודות שמציגות את ההתפתחות הדמוגרפית בכל מחוז ומחוז במדינת ישראל. מטרת המחקר המוצג בנייר

קרא עוד

אביב ארלון בע"מ דוח תקופתי לשנת 4102

אביב ארלון בעמ דוח תקופתי לשנת 4102 אביב ארלון בע"מ דוח תקופתי לשנת 4102 ב) דו"ח תקופתי לשנת 4102 תוכן העניינים תיאור עסקי החברה דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה דוחות כספיים ליום 10 בדצמבר 4102 פרטים נוספים על החברה שאלון ממשל תאגידי

קרא עוד

א) ב) תאור המאפיינים העיקריים של מכשירי הון פיקוחיים שהונפקו ליום הישות המשפטית של המנפיק מאפיין ייחודי המסגרת / המסגרות החוקיות החלות על המ

א) ב) תאור המאפיינים העיקריים של מכשירי הון פיקוחיים שהונפקו ליום הישות המשפטית של המנפיק מאפיין ייחודי המסגרת / המסגרות החוקיות החלות על המ א) ב) 0 הון עצמי רובד הון עצמי רובד הון מניות רגילות,.,.0 הון עצמי הבנק נוסד בשנת 0 )ראה גם פרק ב' לדוח הדירקטוריון(. הבנק התאגד ונרשם ב ביום בספטמבר 0. הבנק הנפיק את מניותיו במועדים שונים החל מיום ההתאגדות.

קרא עוד

Microsoft Word - 1-דוח דירקטוריון 0315

Microsoft Word - 1-דוח דירקטוריון 0315 31 במרס 2015 תמצית דוחות כספיים ליום 1 תוכן עניינים דוח הדירקטוריון לאסיפה הכללית של בעלי המניות עמוד 3 7 11 21 23 28 28 29 66 70 70 70 71 75 75 76 77 78 95 97 הפעילות הכלכלית רווח ורווחיות מיגזרי הפעילות

קרא עוד

• 03.11.2010 רגע לפני העלאת ריבית? העולם חושב אחרת מחלקת מחקר ואסטרטגיה, אקסלנס נשואה עורך: יניב חברון, כלכלן ראשי ומנהל מחלקת מחקר ואסטרטגיה בנימה אישית בפד מאותתים שהאפשרות להעלאת ריבית עוד השנה עדיין

קרא עוד

(Microsoft Word \344\362\370\353\372 \371\345\345\351 \347\341\370\345\372.doc)

(Microsoft Word \344\362\370\353\372 \371\345\345\351 \347\341\370\345\372.doc) שווי חברות הערכת שיטות להערכת שווי חברה שווי נכסי ראשית, חשוב להבהיר כי אנו מתייחסים לשאלת שוויה של חברה שמהווה עסקחי מנקודת מבטו של משקיע שרוכש את כל מניות החברה. המונח "שווי" מתייחס למחיר בו יקנה משקיע

קרא עוד

Slide 1

Slide 1 מדיניות מתחם המסילה דיון חוזר במליאת הועדה המקומית לתכנון ובנייה מתחם המסילה - הזדמנות לחיבור בין דרום העיר למרכזה מיטל להבי, סגנית ראש העירייה 20.07.2009 1 תכניות סטטוטוריות תכנית יפו A זכויות בניה -

קרא עוד

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc ב"ה בוחן במימון מספר קורס: 03-01-911-74 אסור להשתמש בחומר עזר. מותר להשתמש בלוחות ההיוון ובמחשב כיס. יש לענות על כל אחת מהשאלות הבאות. ניקוד זהה לכל השאלות. משך הבוחן שעה וחצי. 1) לקחת הלוואה בסך 10,000

קרא עוד

פיתוח עירוני בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב

פיתוח עירוני בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב פיתוח עירוני מוכוון תחבורה ציבורית בסביבות תחנות הרכבת בתל אביב 20.6.16 מציגה: אירית לבהר גבאי מתכננת תנועה ארוך טווח, אגף התנועה עורכי התכנית עיריית תל אביב: אגף תכנון עיר: ניר דוד כהן אגף התנועה משרד

קרא עוד

ג'ובוקיט החזקות בע"מ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016

ג'ובוקיט החזקות בעמ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016 ג'ובוקיט החזקות בע"מ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016 ג'ובוקיט החזקות בע"מ חלק ראשון החזקות רשומות בחברות בנות 100% 100% ג'ובוקיט טכנולוגיות בע"מ ויובמה LLC טכנולוגיות בתחום משאבי אנוש שיתוף

קרא עוד

בעיית הסוכן הנוסע

בעיית הסוכן הנוסע במרכז חלם היה בור אזרחי חלם באופן קבוע נפלו לבור במרכז הכביש האזרחים שברו ידיים ורגליים וכמובן שפנו למועצת חלם לעזרה התכנסה מועצת חלם והחליטה סמוך לבור יש להקים בית חולים. ניהול עומס בשיטת נידן מגיש: עופר

קרא עוד

PowerPoint Presentation

PowerPoint Presentation : שיווקיות המרצה : ד"ר ענת אלון מבוא לשיווק נושאי ההרצאה הצגת הגישות השונות לניהול השיווק בחינת המאפיינים של ה שבמסגרתן ארגונים מנהלים את פעילויות השיווק שלהם מבוא לשיווק גישות הפירמה לניהול השיווק מה

קרא עוד

Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016

Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016 Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016 2 תגצמה היושע לולכל עדימ הפוצ ינפ דיתע ותרדגהכ קוחב תוריינ,ךרע ח"כשתה.1968

קרא עוד

התאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ

התאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מספר חודשים, כולל ימי קרב מורכבים, "תפסה" את המערכות התומכות בענף ברמת מוכנות גבוהה. השיקולים של שמירה על נהלים רגילים

קרא עוד

תמצית דוחות כספיים

תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 31.3.2015 בנק מסד תמצית דוחות כספיים ליום 31 במרס 2015 תוכן העניינים 3 דוח הדירקטוריון 78 סקירת ההנהלה 91 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאי הראשי 93 תמצית הדוחות הכספיים ביניים )בלתי מבוקרים(

קרא עוד

עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין חיפה

עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין חיפה עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין - 2008 חיפה הקדמה תוכן עניינים תכנון אסטרטגי ומחקר בעלון זה מוצגים נתונים על העיר חיפה שמבוססים על נתוני מפקד האוכלוסין שנערך על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת

קרא עוד

קבוצת חג'ג' יזום נדל"ן בע"מ

קבוצת חג'ג' יזום נדלן בעמ קבוצת חג'ג' מצגת הנפקה יזום נדל"ן בע"מ אג"ח ד' פברואר 2013 מטרת מצגת זו היא להציג את החברה על פעילותה ותוצאותיה הכספיות. היא אינה מהווה הצעה לרכישה או מכירה של ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות

קרא עוד

• בית השקעות סיכומים ותחזיות 2015-2016 אקסלנס - מחלקת מחקר ואסטרטגיה ייעוץ משכנתאות מוצרים פיננסיים מסחר בבורסה חיתום קרנות נאמנות גמל והשתלמות ניהול תיקי השקעות בית השקעות 2015-2016: סיכומים ותחזיות מחלקת

קרא עוד

Microsoft Word - חווד פלאזה סנטרס אפריל 2014 חתומה

Microsoft Word - חווד פלאזה סנטרס אפריל 2014 חתומה בנין רוגובין תדהר רחוב מנחם בגין 11 רמת גן 52681 טלפון 03-5665006 פקס 074-7144150 info@bakertilly.co.il www.bakertilly.co.il חוות דעת כלכלית פלאזה סנטרס סלע קולקר בייקר טילי פיננסים Baker Tilly הינו שמה

קרא עוד

תמצית דוחות כספיים

תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 30.6.2015 בנק מסד תמצית דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2015 תוכן העניינים 3 דוח הדירקטוריון 80 סקירת ההנהלה 97 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאי הראשי 99 תמצית הדוחות הכספיים ביניים )בלתי מבוקרים(

קרא עוד

דוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק א

דוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק א דוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: 691212 ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק או מכוח ההצבעה של בנק דיסקונט לישראל בע"מ שם המחזיק

קרא עוד

תעריף עמלות מסחר מניות מינימום לעסקה עמלת ביצוע מטבע המסחר AUD (%) AUD CAD (shares) CAD CHF (%) CHF EUR (%) EUR GBP (

תעריף עמלות מסחר מניות מינימום לעסקה עמלת ביצוע מטבע המסחר AUD (%) AUD CAD (shares) CAD CHF (%) CHF EUR (%) EUR GBP ( תעריף עמלות מסחר מניות AUD (%) 0.2 12 AUD CAD (shares) 0.015 3 CAD CHF (%) 0.15 7.5 CHF (%) 0.15 7.5 (%) 0.15 7.5 ILS (%) 0.1 15 ILS (%) 0.15 40 CNH (%) 0.2 45 CNH (%) 0.15 200 MXN (%) 0.15 120 MXN SEK

קרא עוד

פיננסית מתקדמת ב'

פיננסית מתקדמת ב' מרצה: רונן בן גל זכויות בעסקאות משותפות IAS 31 שנת השלמה 2011 תוכן עניינים זכויות בעסקאות משותפות 31...IAS 3 הגדרות... 3 1. 2. 3. 4. 5. שליטה... 3 שליטה משותפת...3 עסקה משותפת... 3 משתתף בעסקה משותפת...

קרא עוד

אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015

אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015 אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015 הבהרה משפטית המצגת אינה מהווה הצעה לרכישת ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור, ונועדה אך ורק למסירת מידע למשקיעים. מצגת זו אינה הצעת ניירות

קרא עוד

המשברים מאז 2007

המשברים מאז 2007 המשבר הפיננסי העולמי GFC: הרקע מקור עיקרי: דו"ח ועדת החקירה הממלכתית האמריקאית (2011) לגבי הסיבות להתרחשות המשבר Source: National Commission Inquiry Report, 2011 המגזר הפיננסי האמריקאי טרם המשבר: בנקאות

קרא עוד

Successful Marketing Strategies

Successful Marketing Strategies קורס עקרונות השיווק דר' קובי מורבינסקי המחרה Pricing 1 מטרות השיעור הבנה מהו מחיר, מה הוא מייצג,והבנת תהליך התמחור אסטרטגיות תמחור עיקריות למוצרים קיימים וחדשים גורמים פנימיים וחיצוניים נוספים המשפיעים

קרא עוד

<4D F736F F D20E0ECE1E9E820EEF2F8EBE5FA20F2E3EBE5EF20EEECE >

<4D F736F F D20E0ECE1E9E820EEF2F8EBE5FA20F2E3EBE5EF20EEECE > יחידת המחקר - האגף לני"ע ונכסים פיננסים אלביט מערכות העלאת המלצה: מחיר המניה לא משקף את שוויה הכלכלי של החברה מועד הפרסום: דוד לוינסון 17.08.11 עדכון מלא תשואת יתר סיכון נמוך נתוני מסחר: בצועי המניה Q2-11

קרא עוד

מיזוג אבנר ודלק קידוחים ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאל

מיזוג אבנר ודלק קידוחים ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאל ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאלות מחזיקי יחידות ההשתתפות בנוגע למיזוג. הסיבה העיקרית לדחייה היא פרסום תזרים

קרא עוד

דוח ביניים לדוגמה 2014

דוח ביניים לדוגמה 2014 דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים לדוגמה ליום 0/ במרץ/ביוני/בספטמבר 06 ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 4 ובהתאם לפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 970 מרץ 06 4 6 9 4 6 7 7 0

קרא עוד

אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מרכז מסחרי "ישפרו פלאנט" באר שבע אוגוסט 2016 רח

אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מרכז מסחרי ישפרו פלאנט באר שבע אוגוסט 2016 רח אברהם כץ מהנדס בנין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך שמאות מקרקעין הנדסה יעוץ וניהול נכסים שומת מקרקעין מקיפה מרכז מסחרי "ישפרו פלאנט" באר שבע אוגוסט 2016 רח' אבן גבירול 192, תלאביב 62032, טל. 035441412, פקס.

קרא עוד

התאחדות המלונות בישראל ת ע ש י י ת המלונאות ב י ש ר א ל תמונת מצב ומבט קדימה ס פ ט מ ב ר

התאחדות המלונות בישראל ת ע ש י י ת המלונאות ב י ש ר א ל תמונת מצב ומבט קדימה ס פ ט מ ב ר התאחדות המלונות בישראל ת ע ש י י ת המלונאות ב י ש ר א ל תמונת מצב ומבט קדימה ס פ ט מ ב ר 2 0 1 3 נתוני תפעול מלונות בשנת 2012 מקור הנתונים: "רבעון סטטיסטי לתיירות ושירותי הארחה" )כרך 41(- ל.מ.ס, "מלונות

קרא עוד

תבנית לכתיבת תוכנית עסקית לפניכם שלד לכתיבתה של תוכנית עסקית. השלד מכיל את כל הפרקים שכדאי שיופיעו בתוכנית עסקית, עם הסברים מפורטים על מה כדאי לחשוב ו

תבנית לכתיבת תוכנית עסקית לפניכם שלד לכתיבתה של תוכנית עסקית. השלד מכיל את כל הפרקים שכדאי שיופיעו בתוכנית עסקית, עם הסברים מפורטים על מה כדאי לחשוב ו תבנית לכתיבת תוכנית עסקית לפניכם שלד לכתיבתה של תוכנית עסקית. השלד מכיל את כל הפרקים שכדאי שיופיעו בתוכנית עסקית, עם הסברים מפורטים על מה כדאי לחשוב ומה רצוי לכלול בכל פרק. גם אם נראה לעתים שנושא מסוים

קרא עוד

מפגעי בניה לא גמורה במרחב הציבורי הצעה לדיון

מפגעי בניה לא גמורה במרחב הציבורי  הצעה לדיון 10038 דרך בית לחם 67 חידוש עירוני לפי פרק א' : סקר מצב קיים מיקום מצב תכנוני מצב פיזי קיים פרק ב' : חלופות חלופה א' : תב"עית חלופה ב' : 10038 הריסה ובניה מחדש חלופה ג' : 10038 תוספת בניה לצורך חיזוק הבניין

קרא עוד

<4D F736F F F696E74202D20E0ECE5EF20E2ECE6F8202D20F1F7E8E5F820E4F4E9F0F0F1E9ED202D20E0E9ECFA20F1F4E8EEE1F >

<4D F736F F F696E74202D20E0ECE5EF20E2ECE6F8202D20F1F7E8E5F820E4F4E9F0F0F1E9ED202D20E0E9ECFA20F1F4E8EEE1F > ס קטור הפיננס י ם והז דמנו יות ה ש ק עה בא ג"ח גלזר, אלון לידר שוקי הון ספטמבר 2008 1 סקטור הבנקים נתחיל בחדשות הטובות: לא קיים חשש ליציבות הבנקים הישראליים. הבנקים המקומיים לא נתנו אשראי בלתי מרוסן -

קרא עוד

Microsoft Word - ezch2q12post

Microsoft Word - ezch2q12post 1 9/8/2012 איזיצ'יפ תוצאות רבעון 2012 2, תשואת יתר, $35 האטה משמעותית בהוצ' הוניות של מפעילות תקשורת, מובילה להורדת מחיר היעד ל- $35 איזיצ'יפ דיווחה על תוצאות טובות מהצפי לרבעון השני של 2012, אך באותה

קרא עוד

Microsoft Word - מבק אל 2011.doc

Microsoft Word - מבק אל 2011.doc שירותי בורסה מבט אל 2011 מבט אל 2011 בעשור האחרון הצליחו מדדי המניות של הבורסה בתל אביב לשמור על מקום טוב באמצע, בין מזרח למערב. השקעה במניות בישראל הניבה תשואה עודפת על פני מרבית השווקים המפותחים אף אם

קרא עוד

Microsoft Word - PTNR Post 3Q11 .doc

Microsoft Word - PTNR Post 3Q11 .doc 23 בנובמבר 2011 צחי אברהם אנליסט טלפון 03 5652510 מייל tsahiav@clal-fin.co.il פרטנר רבעון שלישי במורד ההר שום דבר לא ידוע, לא שנה לא שבוע דו"ח מדמם של פרטנר, עם ירידה של 17% ב- (27% EBITDA בנטרול סמייל)

קרא עוד

שומת מקרקעין מקיפה פרויקט משולב בית דיור לאוכלוסייה המבוגרת "אחוזת בית - רעננה" ומרכז מסחרי "פארק מול" רח' אחוזה 269 פינת דרך ירושלים, רעננה )חלקה 348

שומת מקרקעין מקיפה פרויקט משולב בית דיור לאוכלוסייה המבוגרת אחוזת בית - רעננה ומרכז מסחרי פארק מול רח' אחוזה 269 פינת דרך ירושלים, רעננה )חלקה 348 שומת מקרקעין מקיפה פרויקט משולב בית דיור לאוכלוסייה המבוגרת "אחוזת בית - רעננה" ומרכז מסחרי "פארק מול" רח' אחוזה 269 פינת דרך ירושלים, רעננה )חלקה 348 בגוש 7650( הערכה ליום 31.12.2015 -2-31 במרץ 2016 מספרנו:

קרא עוד

MeitavIsraelWeekly

MeitavIsraelWeekly 13.09.2012 השוק המקומי רון אייכל, כלכלן ואסטרטג ראשי השוק מאמין ביציבות של הריבית מאקרו פרוטוקול דיוני הריבית ככל הנראה, ריבית בנק ישראל לא תשתנה, עד אשר יגבש בנק ישראל עמדה בעניין שוק הדיור, גרעון הממשלה

קרא עוד

האגף לתכנון אסטרטגי טלפון: פקס: פברואר 2017 יום רביעי כ"ו שבט תשע"ז לקט נתונים ליום המשפחה 2016 בפתח תקווה נכון לתאריך 01/01/

האגף לתכנון אסטרטגי טלפון: פקס: פברואר 2017 יום רביעי כו שבט תשעז לקט נתונים ליום המשפחה 2016 בפתח תקווה נכון לתאריך 01/01/ פברואר 0 יום רביעי כ"ו שבט תשע"ז לקט נתונים ליום המשפחה 06 בפתח תקווה נכון לתאריך 0/0/0 בפתח תקווה יש,868 תושבים. התפלגות התושבים בעיר לפי מגדר מגדר סך אחוז 4% % 00% 066 868 זכר נקבה התפלגות התושבים בעיר

קרא עוד

<4D F736F F D20FAEEF6E9FA20EEF2E5E3EBF0FA20F1E3F8E EEEEE5F0F4FA20E1E7F1F8>

<4D F736F F D20FAEEF6E9FA20EEF2E5E3EBF0FA20F1E3F8E EEEEE5F0F4FA20E1E7F1F8> קסם ממונפת בחסר (PR) S&P 500 פי 3 חודשי (6Da) מס' ני"ע: 1129808 (סדרה 53) שתשואתן מושפעת (בהופכי, פי 3) משינויים במדד S&P 500 ובשער הדולר ארה"ב כללי כללי: המידע נכון לתאריך: 10.5.2016 חברה : קסם תעודות

קרא עוד

צו ארנונה 1997

צו ארנונה 1997 1 צו ארנונה 2018 בתוקף סמכותה לפי חוק ההסדרים במשק המדינה )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב(, התשנ"ג 1992 והתקנות שהותקנו על פי כל דין, מחליטה בזה המועצה האזורית זבולון )להלן: "המועצה"( בישיבתה ביום 19.6.2017

קרא עוד

<4D F736F F D20FAEBF0E9FA20F2F1F7E9FA20ECECF7E5E720F4F8E8E920ECE4ECE5E5E0E42E646F63>

<4D F736F F D20FAEBF0E9FA20F2F1F7E9FA20ECECF7E5E720F4F8E8E920ECE4ECE5E5E0E42E646F63> תוכנית עסקית להתקנת מערכת סולארית תאריך: מגיש: מוגשת ל: סקירה: ביוני 2008 נחקק חוק חשוב לעידוד והקמת תחנות עצמאיות ליצור חשמל ע"י הענקת תעריפי קניה גבוהים של חשמל מתחנות אלו ולמשך 20 שנה. החוק זוכה לסביבת

קרא עוד

כנס הסברה בנושא ההוסטל

כנס הסברה בנושא ההוסטל כנס הסברה בנושא ההוסטל 8/7/2018 1 תחילת האירוע 25/5/18 למועצה המקומית ולתושבים נודע לראשונה על הקמת הוסטל לדרי רחוב ונפגעי התמכרויות מפרסומים ברשתות החברתיות ולא בעדכון מסודר. מיקומו: שדרות בן גוריון 5,

קרא עוד

PowerPoint Presentation

PowerPoint Presentation מה הם הגורמים שקובעים את רמת הפעילות הכלכלית, שער הריבית, רמת המחירים ורמת התעסוקה? הפעילות המשותפת במספר שווקים: פעילות ריאלית שוק הסחורות: CIGX-M עקומת IS (r,) שיווי משק ל פעילות מונטרית שוק הכספים:

קרא עוד

תרגיל 5-1

תרגיל 5-1 תרגיל 1 יחסי העדפה, פונקציות תועלת, עקומות אדישות וקווי תקציב כל השאלות להלן מתייחסות לצרכן שהעדפותיו מוגדרות על סלי צריכה של שני מוצרים. העדפות אלה הן רציונאליות (ז"א, מקיימות את תכונות השלמות והטרנזיטיביות).

קרא עוד

Microsoft Word - Bezeq 4Q04 Hebrew Update.doc

Microsoft Word - Bezeq 4Q04 Hebrew Update.doc בזק תקשורת 5.4 קניה מחיר יעד רבעון רביעי 2004 - איכזב בתוצאותיו 5.9 (ללא שינוי) 2006E 2005E 2004 2003 2002 2001 2000 10,753 10,881 9,270 7,981 8,079 8,518 8,903 הכנסות מכירות (מ' ( 827 530 621-438 -913

קרא עוד

תמ"א 38 תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה

תמא 38  תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה קביעת עקרונות למדרוג תוספת זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 המזמין: משרד הבינוי והשיכון הצגה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון 24.1.2010 2 ועדת היגוי משרד הבינוי והשיכון סופיה

קרא עוד

הערכת שווי חברת טיב טעם הולדינגס בע"מ / 6106/01/6

הערכת שווי חברת טיב טעם הולדינגס בעמ / 6106/01/6 הערכת שווי חברת טיב טעם הולדינגס בע"מ / 6106/01/6 תמצית מנהלים זוהי תמצית מנהלים של ניתוח דוחותיה הכספיים, והערכת השווי של חברת "טיב טעם הולדינגס בע"מ". מפרופיל החברה ניתן ללמוד שמדובר בחברה קמעונית מבודלת

קרא עוד

ב א ו ג ו ס ט 2 ה מ ד ו ב ר ב ס כ ו ם ש ל. צ ו ק" עיקרי הדברים סיוע איראני לטרור הפלסטיני : נמשכות העברות כספים איראניות למשפחות שהידים ברצועת עזה באמ

ב א ו ג ו ס ט 2 ה מ ד ו ב ר ב ס כ ו ם ש ל. צ ו ק עיקרי הדברים סיוע איראני לטרור הפלסטיני : נמשכות העברות כספים איראניות למשפחות שהידים ברצועת עזה באמ ב א ו ג ו ס ט 2 ה מ ד ו ב ר ב ס כ ו ם ש ל. צ ו ק" עיקרי הדברים סיוע איראני לטרור הפלסטיני : נמשכות העברות כספים איראניות למשפחות שהידים ברצועת עזה באמצעות אגודת הצדקה אלאנצאר, המזוהה עם הג' האד האסלאמי

קרא עוד

חשבונאות ניהולית שיעור תמחיר ABC תמחיר זה אומר כי בגלל שלאורך השנים יותר משמעותיות מאשר בעבר צריך למדוד אותן בצורה טובה יותר לוקחים את העלוי

חשבונאות ניהולית שיעור תמחיר ABC תמחיר זה אומר כי בגלל שלאורך השנים יותר משמעותיות מאשר בעבר צריך למדוד אותן בצורה טובה יותר לוקחים את העלוי חשבונאות ניהולית שיעור..0 תמחיר ABC תמחיר זה אומר כי בגלל שלאורך השנים יותר משמעותיות מאשר בעבר צריך למדוד אותן בצורה טובה יותר לוקחים את העלויות העקיפות שיש בחברה ו, בגלל סיבות טכנולוגיות, העלויות העקיפות

קרא עוד

<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D>

<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D> לסיוע משפטי האגף שכר מצווה לעורכי דין מתנדבים מצגת דצמבר 2011 עו"ד אייל גלובוס הממונה על הסיוע המשפטי עבודת האגף לסיוע משפטי מהות שמירה על שוויון כזכות על שוויון בפני החוק/ביהמ"ש אמון על שמירת זכות הגישה

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 עו"ד עמית לוי, שותף במחלקת חברות ושוק ההון וראש הפורום המקצועי מידע פנים - 2015 חידושים, סיכונים ודרכי התגוננות דצמבר 2014 תזכורת - האיסור הפלילי על שימוש במידע פנים חל על: אנשי פנים בחברה: "איש פנים בחברה

קרא עוד

טלי גרש

טלי גרש ד"ר דורית תבור דיקן הנדסה כימית פריסת הקורסים ותוכנית הלימודים בהנדסה כימית התמחות תעשייה תהליכית תקף מתש"ע התמחות אנרגיה תקף מתשע"ד עידכון: יוני 0 טל' המכללה האקדמית להנדסה סמי שמעון (ע"ר) קמפוס באר שבע

קרא עוד

PowerPoint Presentation

PowerPoint Presentation שוק הסחורות עקומת S שינוים ברמת ההשקעות גורמים לשינוים בתוצר של שיווי משק ל. נניח משק סגור, הו צאות הממשלה קבועו ת ואין מסים, ההשקעות תלויות בשער הריבית והצריכה תלויה בהכנסה הפנויה. A 45 עק ומת : S מתארת

קרא עוד

תקנות ביטול עסקה _ nevo_

תקנות ביטול עסקה _ nevo_ משפט פרטי וכלכלה מסחר הגנת הצרכן משפט פרטי וכלכלה חיובים מכר תוכן ענינים סעיף 1 סעיף סעיף סעיף סעיף 5 סעיף 6 סעיף 7 סעיף 8 סעיף 9 הגדרות ביטול עסקה החזרת התמורה אופן החזרת התמורה דמי ביטול הגבלת זכות הביטול

קרא עוד

גיליון ינואר 2015 ה- 1,000 הבא? מתחם האלף בראשון לציון - סיפור הצלחה או פנטזיה השוכרים חוזרים לת"א בגלל הטאלנטים ובגלל המחירים בהרצליה איך משקיעים בנד

גיליון ינואר 2015 ה- 1,000 הבא? מתחם האלף בראשון לציון - סיפור הצלחה או פנטזיה השוכרים חוזרים לתא בגלל הטאלנטים ובגלל המחירים בהרצליה איך משקיעים בנד גיליון ינואר 2015 ה- 1,000 הבא? מתחם האלף בראשון לציון - סיפור הצלחה או פנטזיה השוכרים חוזרים לת"א בגלל הטאלנטים ובגלל המחירים בהרצליה איך משקיעים בנדל"ן מניב בתנאי אפס ריבית, ומה תהיה התשואה שוק המשרדים:

קרא עוד

נתנאל גרופ בע"מ דו"ח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר חלק שני דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חל

נתנאל גרופ בעמ דוח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר חלק שני דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חל נתנאל גרופ בע"מ דו"ח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2014. חלק שני דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חלק שלישי דוחות כספיים. חלק רביעי פרטים נוספים על התאגיד.

קרא עוד

השתלמות עומק מיסוי מקרקעין שיעור עו"ד זיו שרון איגוד מקרקעין איגוד מקרקעין מתחיל בשנת 33, כל השינויים נעשו ברשם החברות וזה המשמעות של איגוד

השתלמות עומק מיסוי מקרקעין שיעור עוד זיו שרון איגוד מקרקעין איגוד מקרקעין מתחיל בשנת 33, כל השינויים נעשו ברשם החברות וזה המשמעות של איגוד שיעור 3 11.91.92 עו"ד זיו שרון איגוד מקרקעין איגוד מקרקעין מתחיל בשנת 33, כל השינויים נעשו ברשם החברות וזה המשמעות של איגודי מקרקעין. המטרה למנוע העברת מקרקעין בדרך כזו או אחרת. נושא איגודי מקרקעין מתחלק

קרא עוד

18 15 בדצמבר, 2014 לכבוד רשות ניירות ערך רח' כנפי נשרים 22 ירושלים אינטרקיור בע"מ ח.צ )להלן: "החברה"( לכבוד הבורסה לניירות ע

18 15 בדצמבר, 2014 לכבוד רשות ניירות ערך רח' כנפי נשרים 22 ירושלים   אינטרקיור בעמ ח.צ )להלן: החברה( לכבוד הבורסה לניירות ע 18 15 בדצמבר, 2014 לכבוד רשות ניירות ערך רח' כנפי נשרים 22 ירושלים www.isa.gov.il אינטרקיור בע"מ ח.צ. 512051699 )להלן: "החברה"( לכבוד הבורסה לניירות ערך בת"א בע"מ רח' אחוזת בית 2 תל-אביב www.tase.co.il

קרא עוד

1 דוח תקופתי לשנת 2017 שם החברה: אפריקה ישראל נכסים בע"מ )להלן: "החברה"( מספר חברה ברשם החברות: כתובת: דרך החורש 4, יהוד טלפון: פ

1 דוח תקופתי לשנת 2017 שם החברה: אפריקה ישראל נכסים בעמ )להלן: החברה( מספר חברה ברשם החברות: כתובת: דרך החורש 4, יהוד טלפון: פ דוח תקופתי לשנת 207 שם החברה: אפריקה ישראל נכסים בע"מ )להלן: "החברה"( מספר חברה ברשם החברות: 5056088 כתובת: דרך החורש 4, יהוד טלפון: 035393586 פקסמיליה: 035393523 כתובת הדואר האלקטרוני: infopro@africaisrael.com

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 www.pwc.com/il חידושים בתחום התמריצים טלי ברנד, רו"ח, דירקטורית, מנהלת מחלקת תמריצים, אוקטובר 2014 תוכן העניינים דגשים לגבי הטבות מס על פי החוק לעידוד השקעות הון תכניות מענקי מחקר ופיתוח נבחרות שינויים

קרא עוד

הכנס השנתי של המכון לחקר הגורם האנושי לתאונות דרכים

הכנס השנתי של המכון לחקר הגורם האנושי לתאונות דרכים אופניים חשמליים סקירה ותחזית ד"ר שי סופר המדען הראשי משרד התחבורה והבטיחות בדרכים הכנס השנתי של המכון לחקר הגורם האנושי לתאונות דרכים יולי 2015, אוניברסיטת בר אילן רקע שוק הרכב במדינת ישראל ובעיקר בערים

קרא עוד

דוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בע"מ וחברות מאוחדות שלו

דוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בעמ וחברות מאוחדות שלו דוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בע"מ וחברות מאוחדות שלו עיצוב: סטודיו 'שחר שושנה' מקבוצת 'סקורפיו 88' נדפס בדפוס העיר העתיקה, ירושלים. דוח שנתי לשנת 2016 תוכן עניינים 5 13 84 87 95 233 285 303

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint הסכם קיבוצי 14/7/2016 לעובדים בדירוג המנהלי ובדירוג המח"ר אוגוסט 2016 האם השינויים בהסכמי המסגרת שהסתדרות המעוף עשתה לאורך השנים, שיפרה את שכר העובדים ברשויות המקומיות? 3.6% הסכם מיום 31.01.2001 הסכם מיום

קרא עוד

<4D F736F F D20E7F9E1E5F0E0E5FA20F4E9F0F0F1E9FA2E646F63>

<4D F736F F D20E7F9E1E5F0E0E5FA20F4E9F0F0F1E9FA2E646F63> הלוואות לזמן ארוך הלוואה בלתי צמודה הלוואה לזמן ארוך הינה הלוואה שפירעונה נמשך מעבר לשנה. ערך הסילוק של ההלוואה הצורה בה ההלוואה מוצגת במאזן והמשמעות הינה: כמה עולה (כמה צריך לשלם) היום על מנת "להיפטר"

קרא עוד