תכנית המתאר 9988 לשכונת רחביה מצגת לראש העיר 22.5.2011 עיריית ירושלים מינהל תכנון האגף לתכנון העיר מתכננים: נ. מלצר, ג. איגרא א.כהן אדריכלים הנחיה: עופר אהרון מנהל עריכה: מריאנה סיגלוב-קליין מתכננת ערים בכירה במחלקה למדיניות התכנון
נתונים מתוך שנתון סטטיסטי לירושלים, 2009/2010 נתונים עדכניים לשנת 2008 גבול השיפוט רחביה כ- 4,400 כ- 7,128 יח"ד נפש
הקשר סביבתי תחום התכנית משתרע אל מעבר לאזורים המזוהים עם רחביה, וכולל גם קטעים משכונות קריית-שמואל, טלביה ושערי-חסד. גבולות העיר ההיסטורית
רחביה החזון הציוני הקמת שכונת רחביה התאפשרה עקב פשיטת הרגל של הכנסיה היוונית האורתודוקסית בתקופת מלה"ע ה- I, ורכישת הקרקע ע"י קק"ל וחברת "הכשרת הישוב". התכנון בוצע ע"י אדריכל ריכרד קאופמן בשנת 1922, והושפע מסיגנון "עיר גנים". בשנת 1924 )באוהאוס(. נבנו הבתים הראשונים, ומרביתם נבנו בשנות ה- 30 בסגנון הבינלאומי חשיבותה ההיסטורית של שכונת רחביה: א-בשכונה התמקמו כמה ממוסדות הציבור המרכזיים של היישוב העברי: בניין קק"ל, קרן היסוד, הסוכנות היהודית לא"י, הוועד הלאומי לא"י והגימנסיה העברית. בין מתיישביה נמנו ראשי המוסדות הלאומיים ופקידיה, פקידי ממשלה גבוהים והאליטה הכלכלית והתרבותית של היישוב העברי. ב- רחביה הינה אחד המקומות הבודדים בעולם בו נשמר מרקם היסטורי המתאפיין במבנים בסגנון הבינלאומי אשר אפיין את מרכז אירופה באותה העת ונהרס במלה"ע.II
התפתחות השכונה רחביה א שכונת הגנים עמוד שדרה, ציר הליכה ירוק שחוצה את השכונה מצפון לדרום המתחבר לשני רחובות אורכיים )קק"ל ורמב"ן(. )גן הכוזארי( במקביל לציר הירוק שני רחובות רוחביים רחבים )אבן עזרא ואבן גבירול(. בתכנון השכונה יש הקפדה על 2 עקרונות יסודיים: א- ב- מרחקים דומים, כמידת שני מגרשי בניה בין הרחובות המקבילים. מגרשי בניה מלבניים, מסודרים בצורה אחידה עם קווי בניין אחידים וגינה חוצצת בין חזית הבניין לרחוב.
רחביה ב' 1928 רכישת הקרקע. התכנון בוצע ע"י האדריכלים וילהלם הקר, אליעזר ילין ודב קוצ'ינסקי. הציר המרכזי בשכונה שד' בן מימון. לאורכה שתי כיכרות )מולכו ומאגנס(. הציר הדרומי הוא רחוב עזה. מרבית הבתים נבנו באמצע שנות ה- 30 בסגנון הבינלאומי. רחביה ג' ו-ד' שטחים תלולים מדרום לשכונת רחביה ב', אשר נבנו במתכונת שונה עקב השיפוע הטופוגרפי. הרחובות אינם מקבילים, אלא מעוקלים ונבנו בהם בתי דירות משותפים בצפיפות גבוהה.
תכנית אב/מתאר לשכונת רחביה מטרת התכנית הכנת תכנית אב ומתאר לשכונת רחביה, אשר תבטיח את ציפוף השכונה יחידות דיור, תוך התייחסות ל"רוח המקום", למרקם הקיים, לערכים והרוחניים של השכונה, תוך שמירה על איכות החיים של התושבים. ותוספת הפיסיים יעדי התכנית א. הגדלת מצאי הדירות בשכונה לשם הכנסת אוכלוסיה צעירה יותר לשכונה הולכת ומזדקנת. ב. להחזיר את איכות החיים בשכונה, והבעיות שנוצרו עקב כך. תוך מיתון פעילות המשרדים ג. ד. שימור המרקם ההיסטורי ורוח המקום. הטמעת המלצות צוות יועצי השימור למהנדס העיר בתכנית סטטוטורית, תוך הקפדה על העיצוב האדריכלי. קביעת קווי מדיניות בנוגע ליעודי הקרקע, מערך הדרכים, פעילות המסחר והמשרדים, מערך שרותי הציבור, מערך השטחים הפתוחים, גובה בינוי, זכויות בניה. - ה. פיתוח המרחב הציבורי טיפול ברחובות, בכיכרות ובגנים.
רקע סטטוטורי ניתוח פיזי סביבה ונוף / אתרים ארכיאולוגיים השילוב בין המרקם הבנוי והפתוח המרחב הציבורי שטחים ציבוריים פתוחים תכנית מתאר 62 תכניות מפורטות תכניות נקודתיות תכנית מתאר ירושלים תכניות בהתהוות הקשר עירוני סטרוקטורה מסחר ומשרדים מבני עזר הקשרים פנימיים ומוקדים טיפולוגיה שטח בנוי מצב קיים שימור "רוח המקום" שימור המרקם הפיזי - חברתי תנועה וחניה סקר דמוגרפי נתונים דמוגרפיים מצב סוציואקונומי השכלה ומשלח יד דיור מטרופולין ירושלים תחבורה ציבורית רשת הסעת המונים קומפילציה תנועתית )פרויקטים מתוכננים( מסלולי אופניים תקן חניה מדרג רחובות תאונות דרכים חתכי רחוב מדרג רחובות נתונים נתוני ארנונה מוסדות חינוך קיימים ניתוח השוואתי פרוגרמה לצרכי ציבור מצב קיים תנועה - חלופות המרחב הציבורי סיכום: אבחון המצב הקיים
שיתוף הציבור התכנית הראשונה בה נעשה שיתוף הציבור: המינהל הקהילתי חבר בוועדת ההיגוי באמצעות מנהל המינהל הקהילתי והמתכנן האורבני. א קביעת גבולות התכנית נעשתה בהתייעצות עם המינהל הקהילתי. ב השיתוף נעשה בעיקר ע"י המינהל הקהילתי והמתכננים ללא מימון עירוני. ג התקיימו 4 מפגשים של צוות התכנון עם התושבים לצורך איסוף תשומות לתכנון ולצורך הצגת המצב הקיים וחלופות התכנון המוצעות. ד נעשתה פגישה עם יזמים בולטים שפעלו באזור רחביה. ה
תכנית מתאר לשכונת רחביה שלבים עיקריים בתהליך האישור 9988 4/2004 2/2005 חתימת חוזה עם המתכנן סיום שלב תכנית האב ותחילת תכנית מתאר מפורטת.1.2 15/03/2004 3. דיון בוועדה משנה על סעיפים 77-78 19/01/2006 4. פתיחת תיק למתכנן 13/11/2006 5. דיון בוועדה משנה מקומית להפקדה 18/01/2008 6. דיון בוועדה מחוזית להפקדה 26/03/2010 7. תום תקופת ההפקדה 18/01/2011 שמיעת התנגדויות בוועדה המחוזית )טרם פורסמה ההחלטה(.8
מסמכי התכנית הוראות תשריט נספח בינוי ושימור רשימת שימור הנחיות למבנים לשימור תחת מגבלות תוספת בניה נספחי תנועה נספחי חניה
לימוד הערכים הסביבתיים של השכונה - נוף תכנית עתירת לרחביה הפיתוח של "שכונת גנים" יצרה עם חלוף השנים סביבה עצים וצמחיה מגוונת. סמטאות צרות וחצרות פרטיות מעניקות את אחד ממאפייניה העיקריים.
לימוד הערכים הסביבתיים של השכונה - בניינים
אמות מידה לשימור סקר שימור מבנים התבסס על עבודת צוות מומחים אשר ייעץ למהנדס העיר בנושא איתור מבנים הראויים לשימור. צוות התכנון הוסיף את המלצותיו לרשימה זו. בתכנית המפורטת החדשה לרחביה יפורטו הדרכים והאמצעים לשימור מבנים אלו. ברחביה א'- כ- 165 מבנים מתוכם 81 מיועדים לשימור - מהווים כ- 49% ברחביה ב'- כ- 230 מבנים מתוכם 46 מיועדים לשימור מהווים כ- 20% ברחביה א' ו-ב' כ- 395 מבנים מתוכם 127 מיועדים לשימור מהווים כ- 32% בכל רחביה סומנו 141 אתרים לשימור. 4 6 98 26 7 7 בניין לשימור ללא תוספות בניה בניין לשימור המגביל תוספות בניה בניין לשימור הכולל אפשרות לתוספת בניה בניין לשימור גוש חזית בלבד מתחם המחייב הכנת תכנית מפורטת רחוב/גן ציבורי לשימור
דרגות לשימור בניין לשימור לפי תכנית 2097 2008 חלקות של מבנים לשימור ומספרם שנבחנו ע"י צוות 2003 חלקות של מבנים לשימור אשר הוצעו ע"י צוות התכנון חלקות ובהן בניין לשימור עפ"י תב"ע שבתוקף מתחם המחייב הכנת תכנית מפורטת שימור 1: בניין לשימור ללא תוספות בניה שימור 2: שימור בניין לשימור המגביל תוספת בנייה 3: שימור ומימוש זכויות הבניה החלות באזור שימור 4: בניין לשימור גוש חזית בלבד שימור 5: שימור ומימוש זכויות הבניה החלות באזור 2008 שימור 6: רחוב, גן ציבורי לשימור
בניינים המיועדים לשימור
קבוצה א: בנינים לשמור עם תוספות בניה רגילות בנין לשימור עליו /אליו ניתן להוסיף בניה, במגבלת זכויות הבניה שקובעת התוכנית ועל פי הוראותיה והנחיותיה. תוספת הבניה תהיה ע"פ התרשים הנפחי. פיתוח השטח, גדרות וחניה יהיו על פי הוראות התוכנית.
קבוצה ב : בנינים לשמור עם שימור חזית בלבד בנין אשר חלק מחזיתותיו מיועדות לשימור במקומן וניתן לבנותו במגבלת זכויות הבניה שקובעת התוכנית ועל פי הוראותיה והנחיותיה. החזיתות המיועדות לשימור והבניה יהיו על פי התרשים הנפחי. פיתוח השטח, גדרות וחניה יהיו על פי הוראות התוכנית.
קבוצה ג : בנינים לשמור עם הגבלת זכויות בנין לשימור עליו /אליו ניתן להוסיף בניה, במגבלת זכויות הבניה שקובעת התוכנית ועל-פי הוראותיה והנחיותיה. תוספת הבניה תהיה ע"פ התרשים הנפחי. פיתוח השטח, גדרות וחניה יהיו על פי הוראות התוכנית.
קבוצה ד : בנינים לשמור עם אסור תוספות בנין שבשל ערכו האדריכלי אין להוסיף עליו בניה.
קבוצה ה : בנינים לשמור עם הנחיות להכנת תכניות מפורטות מתחם לשימור.אין לבצע כל פעילות בניה להוציא שפורים סניטרים. מימוש זכויות בניה כרוך בהכנת תכנית מפורטת לכל המתחם, שתהווה שנוי לתכנית מתאר זו.
מתחמים לשימור המחייבים הכנת תכנית מתאר מפורטת
נספח מס' 1: הוראות בינוי
נתונים כמותיים כיום קיימות בשכונה כ- 4,400 יחידות דיור, מתוכם, על-פי הערכותינו, 411 יחידות הדיור הקיימות )כ- 10% מסך יחידות הדיור וכ- 14% מסך השטחים( משמשות בפועל למשרדים ועסקים. קיים פוטנציאל לתוספת של כ- 600 בהנחת מימוש של כ- 60%. יחידות דיור חדשות,
הוראות התכנית זכויות הבניה המירביות
שמירת רצועת אדמה בהיקף הבניינים לנטיעות מתוכננות צמחיה שטח פנוי לגינון ב%: 290 מ"ר- 54% בבנין עם חניון "חודר": 235 מ"ר- 43.5%
נספח מס' : תדריך מנחה לבינוי ופרטי בניין 4 גבהי גדר בנויה בחזית הרחוב
נספח מס' : תדריך מנחה לבינוי ופרטי בניין 4 חלון פינתי בקיר אבן
נספח מס' 6: תכנית מנחה לחניונים ציבוריים נספח חניה גימנסיה
נספח מס' 6: תכנית מנחה לחניונים ציבוריים נספח חניה הנשיא