תשע"ב י"ז בטבת 12 בינואר 2012 : שע/כ/ 6596/35 מס' תיק שומה : 30100548 מס' תיק ממ"י : 14310 מס' מע' אופק לכבוד ה"ה איסחרוב דוד ואירנה ע"י ה"ה דוד שפירא ומשה לוי, עו"ד באמצעות דוא"ל: dshapira.adv@gmail.com גב' דפנה הלינגר - כהן ממונה שמאות מחוז חיפה במינהל מקרקעי ישראל באמצעות דוא"ל: dafnak@mmi.gov.il החלטה בהשגה נחלה מס' 50 במושב אביאל - חלקה 13 בגוש 12415 בפתח החלטה זו יצוין כי בין הצדדים התנהל הליך משפטי, וניתן פסק-דין לפיו בין השאר תטופל ההשגה בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 798 ולנוהלי מינהל מקרקעי ישראל. השגה זו, אפוא, לא הייתה אמורה לבוא בפני וועדה זו, וההליך שהתנהל בפניה התנהל נוכח נסיבות העניין הייחודיות. לפנינו השגה על שומה מתאריך 26.11.1995 שניתנה על ידי מר שמואל שחר ז"ל, שמאי מקרקעין מחוזי באגף שומת מקרקעין, לשכת חיפה והצפון (להלן: "שומת מינהל מקרקעי ישראל"), אשר נערכה לצורך קביעת גובה דמי הסכמה בנכס שבנדון. בשומת מינהל מקרקעי ישראל נקבע כדלקמן: 950,000 - שווי הנחלה 360,000 (בית המגורים בלבד. לא כולל מחוברים חקלאיים). - שווי המחוברים מתוך שווי הנחלה על שומה זו הוגשה ההשגה שבפנינו. המועד הקובע להחלטה הינו המועד הקובע בשומת מינהל מקרקעי ישראל, 13.03.1995. רקע עובדתי הנכס שבנדון מהווה נחלה בשטח כ- 40 דונם במושב אביאל. מושב אביאל ממוקם ממזרח לבנימינה, סמוך לגבעת עדה. במועד הקובע הנחלה כללה מטעים ובית מגורים בשלבי בניה. עפ"י שומות הצדדים, שטח בית המגורים במועד הקובע הינו כדלקמן: - שטח ברוטו כולל בשומת ממ"י: 356 מ"ר. השטח כולל מרפסת פתוחה לא מקורה בשטח כ- 60 מ"ר. - שטח כולל בשומת המשיגים: 323 מ"ר..1 עמוד 1 מתוך 9
העברת הזכויות בנכס שבנדון בוצעה בתאריך 19.03.1995, בהליך כינוס נכסים. כונס הנכסים, עו"ד יוסף רוטמן, מונה בתאריך 14.05.1992. המשיגים מבססים את טענותיהם, בין היתר, על שומת מקרקעין שנערכה לנחלה שבנדון ע"י שמאי המקרקעין מר גדעון גולדשטיין בתאריך 3.10.1994 (טרם מועד המכר), עפ"י הזמנת מזכיר מושב אביאל (להלן: "שומת המשיג"). השומה ניתנה כחוות דעת מומחה לצורך הגשה לבית המשפט. בשומת המשיג נקבע, בין היתר, כדלקמן: "שווי הנכס על פי שומה זו אמור לבטא את התמורה הסבירה הצפויה להתקבל בעסקת מכר הזכויות בנחלה שבין קונה ומוכר מרצון, זאת בתנאי השוק השוררים כיום, כאשר הנכס חופשי מכל חוב מחזיק או שיעבוד." "...אני מעריך את שווי הזכויות בנחלה הנישומה כריקה ופנויה וחופשיה מכל חוב או שיעבוד בסך שווה ערך בשקלים חדשים ל- 230,000..." המועד הקובע בשומת המשיג הינו מועד עריכתה, 3.10.1994. במסגרת הליך כינוס הנכסים נערכה בתאריך 2.01.1995 התמחרות בין שמונה מציעים למכירת הנכס שבנדון. הרוכש, מר איסחרוב, זכה בהתמחרות לאחר שהציע את המחיר הגבוה ביותר,, 230,000 מבין 17 ההצעות שהוצעו במסגרת ההתמחרות. מפרוטוקול ההתמחרות עולה כי ההצעות שהוגשו נעו בטווח שבין 175,000 לבין. 230,000 בבקשה לאישור המכירה אשר הוגשה ללשכת ההוצאה לפועל בחיפה ע"י כונס הנכסים צויין כי: "המחיר הנ"ל הוא שווי המשק כפי שנקבע בשמאות שהוגשה לתיק ההוצל"פ ע"י הח"מ." בהתאם להסכם מכר מתאריך 19.03.1995 שנחתם בין אורה קליאוט (המוכרת) באמצעות עו"ד יוסף רוטמן, ככונס נכסים עפ"י צו ראש ההוצל"פ, לבין איסחרוב דוד ואירנה (הרוכשים), הועברו הזכויות בנכס שבנדון תמורת. 230,000 בשומת מינהל מקרקעי ישראל נקבע, בין היתר, כי: "לפי חוזה מ- 19.3.95 נמכרו זכויות החכירה בנחלה תמורת 230,000 (ערכם בשקלים חדשים). לדעתנו, השווי הסביר של הזכויות היה בתאריך החוזה סך 950,000 ומזה היה שווי המחוברים סך ". 360,000 שער החליפין בשומת מינהל מקרקעי ישראל: 3.0 לדולר. עמוד 2 מתוך 9
מצב תכנוני המצב התכנוני אינו שנוי במחלוקת ולא נמצא צורך להציגו במסגרת זו..2 עיקרי הטיעונים בהשגה להלן עיקרי טענות המשיגים:.3 - מחיר הנכס שנקבע במסגרת ההתמחרות שערך כונס הנכסים בה השתתפו שמונה מציעים לאחר שדבר ההתמחרות פורסם בשני עיתונים, מגלם את שווי הנחלה האמיתי. ראיה לכך מהווה גם אישור רשויות המס לעסקה והעובדה כי התמורה תואמת את השווי שנקבע בשומת גולדשטיין. ב"כ המשיג מציין גם כי כונס הנכסים מהווה את זרועו הארוכה של בית המשפט שאישר אף הוא את העסקה וכי לא יתכן שמינהל מקרקעי ישראל יערער על מעשיו של בית המשפט. - הליכי הכינוס ארכו למעלה משלוש שנים ולפיכך לא יתכן כי מחיר המכירה שהושג אינו המחיר המירבי שניתן היה להשיג תמורת הנכס שבנדון במועד הקובע. - מסקנת השומה בשומת מינהל מקרקעי ישראל אינה מנומקת. - שמאי מינהל מקרקעי ישראל טעה בהבנת מקור סמכותו להתערבות במחיר המכירה והעניק פרשנות שגויה להוראות סעיף 13 בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 אשר חלה במועד עריכת העסקה. בדומה לסמכויות המצויות בידיהן של רשויות המס, למינהל מקרקעי ישראל הסמכות לקבוע שווי שונה מהשווי עליו הצהירו הצדדים הינה במקרי קיצון בלבד, דוגמת מקרים בהם יש לרשות בסיס ראוי להניח כי מחיר העסקה שדווח הינו שקרי או שהושפע מיחסים אישיים וכדומה. לעניין זה הציג ב"כ המשיג פסקי דין שונים. - אין להתיר ביסוסה של שומת מינהל מקרקעי ישראל באמצעות עסקאות המאוחרות למועד הקובע ובוודאי שלא למועד המאוחר לשומת מנהל מקרקעי ישראל מאחר ועסקאות המאוחרות למועד הקובע מושפעות ממסד נתונים עתידי שאינו רלוונטי למועד הקובע. - בשומת מינהל מקרקעי ישראל לא הובאו בחשבון תרומת המבנה לשווי הנכס והעובדה כי בגין המבנה שולמו דמי היתר. בנוסף מציין ב"כ המשיגים כי שווי המבנים גבוה מזה שהובא בחשבון בשומת מינהל מקרקעי ישראל. - ההפחתה שהובאה בחשבון בשומת מינהל משקפת את נסיבות המקרה שבנדון. מקרקעי נסיבות עקב ישראל הרכישה, אינה סבירה ואינה ההשגה נסמכת, בין היתר, על שומה שנערכה ע"י שמאי המקרקעין מר דן ברלינר בתאריך 24.01.2011. עמוד 3 מתוך 9
להלן התחשיב שהוצג בשומת שמאי המשיגים, מר דן ברלינר: 100,000 120,000 15,000 235,000 414,000 135,000 549,000 65% 360,000 שווי נחלה בסיסית במועד הקובע: שווי המבנה: קומת מגורים: 188 מ"ר = 2,200 x קומה תחתונה: 135 מ"ר = 1,000 x סה"כ: שלב הבניה במועד הקובע: = 65% x 549,000 ולפיכך: סה"כ שווי המבנה בדולר: שווי שטחי המטעים 1 (מחוברים ): סה"כ שווי הנכס במועד הקובע: להלן נתוני השווי שהוצגו ע"י שמאי המשיגים: ת א ר י ך מ ק ו ר ה נ ת ו נ י ם מ פ ס " ד ב ת י ק א ז ר ח י 1 3 5 2 / 0 5 ש ו ו י נ ח ל ה 2 4 ב ש ט ח ה ע ר ו ת ד ו נ ם. ב- 7 8, 0 0 0 ט ב ל א ו ת מ מ " י מ ה ו ר א ת א ג ף מ ס ' 1 3 ש ל מ מ " י ש מ א י ה מ ש י ג י ם מ צ י י ן כ י ע ר כ י ה ק ר ק ע מ צ ב י ע י ם ע ל ה מ ח י ר י ם ה נ מ ו כ י ם, י ח ס י ת, ב י ש ו ב י ה מ ו ע צ ה ה א ז ו ר י ת א ל ו נ ה. 2 7 0, 0 0 0 1 6. 0 8. 1 9 8 7 י נ ו א ר נ ח ל ה ב ש ט ח 2. 5 נ מ ס ר ב מ ס ג ר ת ה ע ר כ ה ש ו מ ה ש ל ג ד ע ו ן ג ו ל ד ש ט י י ן כ פ י ש נ מ ס ר ל ש מ א י ג ד ע ו ן ג ו ל ד ש ט י י ן כ פ י ש נ מ ס ר ל ש מ א י ג ד ע ו ן ג ו ל ד ש ט י י ן י ש ן. ב י ת ד ו נ ם, ל ל א מ ב נ י ם. 2 4 0, 0 0 0 1 7 0, 0 0 0 2 4 0, 0 0 0 2 7 5, 0 0 0 1 9 9 4 1 9 9 1 5. 0 8. 1 9 9 4 א ו ק ט ו ב ר 1 9 9 4 א ו ק ט ו ב ר 1 9 9 4 ח ו ז ה ש ל ש ו מ ה ש מ א י ה מ ש י ג י ם ה נ כ ס פ ר ט י ב מ ו ש ב א ב י א ל 7 6 מ ש ק ק ר ק ע ר ל ו ו נ ט י י ם ע ר כ י ב ש " ח ל ל א מ ע " מ : א ב י א ל 0 1 0 0 1 0 נ י ל " י ג ב ע ת 0 1 0 ע מ י ק ם 0 1 5 א מ ץ 0 1 5 כ ר מ ל ג ב ע 0 2 0 מ ה ר " ל כ ר ם ב כ ר ם מ ה ר " ל נ ח ל ה ב ג ב ע ת ע ד ה נ ח ל ה ב ע מ י ק ם נ ח ל ה ב ח ל ק ה א ' ב י ת מ ג ו ר י ם ב ש ט ח 1 8 0 מ " ר ש נ ב נ ה ב ש נ י ם. 1 9 8 9-1 9 9 1 נ ח ל ה ב ש ט ח כ ו ל ל ש ל 3 5 ד ו נ ם. נ ח ל ה ב ש ט ח כ ו ל ל ש ל 3 2. 5 ד ו נ ם. ב י ת מ ג ו ר י ם ב ש ט ח 1 2 3 מ " ר, ב י ת נ ו ס ף ) ו ת י ק ( ב ש ט ח 6 5 מ " ר. ה נ ח ל ה כ ו ל ל ת ב י ת, ח צ ר, ס כ כ ו ת, א ד מ ה ח ק ל א י ת ב ש ט ח כ- 3 0 ד ו נ ם ו צ י ו ד ח ק ל א י ק ב ו ע. 3 7 5, 0 0 0 2 4 5, 0 0 0 ח ו ז ה נ ח ל ה ב ג ב ע ת ע ד ה מ ש ק 3 ב מ ו ש ב א מ ץ נ ח ל ה ב כ ר ם מ ה ר " ל נ ח ל ה 3 4 ב ג ב ע כ ר מ ל 7. 1 1. 1 9 9 4 2 3. 0 1. 1 9 9 5 2 8. 0 6. 1 9 9 5 1 לפי 38 דונם. 400 x עמוד 4 מתוך 9
4. תגובת מינהל מקרקעי ישראל - סעיף 13 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534, הקובעת את החבות בתשלום דמי הסכמה, קובע כי: "ראה השמאי שהתמורה אינה סבירה, או שהעברת זכות החכירה בנחלה או בשטחי עיבוד היתה ללא תמורה, ישום השמאי את ערך זכות החכירה, והתמורה תהיה הסכום שנקבע בשומה". בהתאם להחלטת המועצה הנ"ל, הערכת הנכס תיעשה על פי שווי השוק של הנכס כריק ופנוי. במקרה שבנדון, המחיר שנתקבל במכירת הנכס נתקבל תוך מכירה באילוץ, במסגרת הליך של כינוס נכסים, ולכן אף אם המחיר היה סביר בנסיבות הענין עדיין מהווה התמורה שנתקבלה מחיר ולא שווי שוק. - בהתאם לקווים המנחים שנערכו ע"י אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, "פרק א': עריכת שומה לצורך חישוב "דמי הסכמה" בנחלה", נקבע כי: "אם השמאי השתכנע כי המכירה נתבצעה בנסיבות מיוחדות אשר מסבירות את הפער שבין שווי הזכויות והמחיר שבהסכם...יוסיף השמאי את התייחסותו... ובמקרים אלה יבחר ממ"י אם לחשב את דמי ההסכמה על בסיס השווי או התמורה עפ"י שיקוליו". כך עשה המינהל במקרה זה משדרש את דמי ההסכמה על בסיס שומת השמאי הממשלתי ולא על בסיס התמורה החוזית, וועדת ההשגות מתבקשת שלא להתערב בשיקולי המינהל משעשה כן. - השמאי הממשלתי הפחית מערך המקרקעין בשל נסיבות הרכישה, כמפורט בתסקיר השומה. - נפלה שגגה בשומות כולן משנלקחו בחשבון בתרומת המחוברים גם מחוברים שנבנו שלא כדין. לעניין זה מציין מינהל מקרקעי ישראל כי שווי המחוברים בשומת מנהל מקרקעי ישראל זהה לשווי שקבע שמאי המשיגים מר ברלינר. עוד בעניין שווי המחוברים טוענים נציגי מינהל מקרקעי ישראל כי ככל שתתקבל ההשגה לעניין שווי הקרקע יש להפחית בהתאם גם את שווי המחוברים. - בעובדה כי העסקה אושרה ע"י רשויות המס אין כדי לבסס שווי שוק. בנוסף, היותה של המכירה בחסות לשכת ההוצאה לפועל אינה מעלה או מורידה מהזכות והצורך בבחינת שווי השוק של הנכס. עמוד 5 מתוך 9
ת א ר י ך - להלן נתוני השווי שהוצגו ע"י מינהל מקרקעי ישראל: מ ק ו ר ה נ ת ו נ י ם פ ר ט י ה נ כ ס ת מ ו ר ה ב- ה ע ר ו ת ) ע פ " י נ ת ו נ י מ מ " י ( מ מ " י : ע " י ה מ ח ו ב ר י ם ש ו ו י. 5 3, 0 0 0 1 8 5, 0 0 0 ב ב י ת ח נ נ י ה 6 נ ח ל ה ח ו ז ה א י ז כ ו ר 1 1. 0 4. 1 9 9 4 ש ו ו י ה מ ח ו ב ר י ם ע " י מ מ " י :. 6 0, 0 0 0 1 8 0, 0 0 0 ב ב ת ש ל מ ה 1 4 נ ח ל ה ח ו ז ה א י ז כ ו ר 1 1. 0 4. 1 9 9 4 ז ה מ ת ו ך י ו י., 2 4 5, 0 0 0 6 8, 0 0 0 מ מ " י ם ב ש ו מ ח ו ב ר 2 0 0, 0 0 0 ב ע י ן א י י ל ה 3 4 נ ח ל ה ח ו ז ה א י ז כ ו ר 2 1. 0 4. 1 9 9 4 מ מ " י : ע " י ה מ ח ו ב ר י ם ש ו ו י. 4 0, 0 0 0 1 1 5, 0 0 0 ב ב ת ש ל מ ה 3 0 נ ח ל ה ח ו ז ה א י ז כ ו ר 1 1. 0 5. 1 9 9 4 מ ת ו ך ה ת מ ו ר ה 1 2, 0 0 0 ת ש ל ו ם ע ב ו ר ה ל ו ו א ת ס ו כ נ ו ת. ב י ת ל ה ר י ס ה. 1 3 4, 5 0 0 ב ע מ י ק ם 8 9 נ ח ל ה ח ו ז ה א י ז כ ו ר 1 9. 0 5. 1 9 9 4 ז ה מ ת ו ך מ מ " י, 2 0 0, 0 0 0 מ ח ו ב ר י ם ב ש ו ו י. 2 5, 0 0 0 1 0 5, 0 0 0 ב צ ר ו פ ה 3 9 נ ח ל ה ח ו ז ה א י ז כ ו ר 1 4. 0 7. 1 9 9 4 ש ו ו י ה מ ח ו ב ר י ם ע " י מ מ " י :. 1 1 7, 0 0 0-1 1 6, 0 0 0 2 8 0, 0 0 0 ב א ב י א ל 7 2 נ ח ל ה ח ו ז ה א י ז כ ו ר 2 8. 0 8. 1 9 9 5 מ " ר ע ל מ ג ר ש 2, 0 0 6 1 2 0 ב י ת ב ש ט ח מ " ר. 3 9 3, 3 7 9 ש ו מ ר ו ן ג ן ב מ ו ש ב ב י ת ח ו ז ה א י ז כ ו ר 2 7. 1 1. 1 9 9 5. 2 7 8 5 מ " ר ע ל מ ג ר ש 8 0 ב ש ט ח ב י ת 3 1 1, 0 5 3 ב מ ו ש ב ג ן ש ו מ ר ו ן ב י ת ח ו ז ה א י ז כ ו ר 1 4. 1 2. 1 9 9 5 מ מ " י : ע " י ה מ ח ו ב ר י ם ש ו ו י. 2 5, 0 0 0 2 5 0, 0 0 0 ב ב ת ש ל מ ה 4 1 נ ח ל ה ח ו ז ה א י ז כ ו ר 8. 0 1. 1 9 9 6 מ מ " י : ע " י ה מ ח ו ב ר י ם ש ו ו י. 3 3, 0 0 0 2 6 0, 0 0 0 ב ב ת ש ל מ ה 4 9 נ ח ל ה ח ו ז ה א י ז כ ו ר 2 8. 0 3. 1 9 9 6 מ " ר. מ ג ו ר י ם ח ד ש ב ש ט ח כ- 2 0 0 מ ב נ ה 3 5 0, 0 0 0 ב ג ן ש ו מ ר ו ן 8 4 מ ש ק ח ו ז ה א י ז כ ו ר 1 9 9 6 א פ ר י ל ש ו ו י ה מ ח ו ב ר י ם ע " י מ מ " י :. 1 2 5, 0 0 0 4 6 0, 0 0 0 ב ע ו פ ר 1 3 נ ח ל ה ח ו ז ה א י ז כ ו ר 2 5. 0 4. 1 9 9 6 ש ו ו י ה מ ח ו ב ר י ם ע " י מ מ " י :. 1 2 1, 5 0 0 5 5 0, 0 0 0 ב ע ו פ ר 1 2 נ ח ל ה ח ו ז ה א י ז כ ו ר 2 9. 0 4. 1 9 9 6 ב י ת ל ב ן מ " ר, ש ל ד ב ש ט ח כ- 7 0 ב י ת ל א ח ק ל א י ת א ד מ ה ד ' 8 4 מ מ ש י ך, נ ט ו ע ה ו ל א מ ע ו ב ד ת. ש ו ו י ה מ ח 3 5 0, 0 0 0 ב א ב י א ל 8 1 נ ח ל ה ח ו ז ה 2 2. 0 5. 1 9 9 6 מ מ " י : ע " י ו ב ר י ם. 7 7, 0 0 0 מ " ר. י ש ן ב ש ט ח כ- 7 0 מ ב נ ה 3 5 0, 0 0 0 ב פ ר ד ס ח נ ה 1 5 נ ח ל ה ח ו ז ה א י ז כ ו ר 5. 0 6. 1 9 9 6 ד ו נ ם, מ ס ש ב ח ו ד מ י ה נ ח ל ה כ- 2 0 ש ט ח ה ס כ מ ה ע ד 7 5, 0 0 0 ע ל ה ר ו כ ש, ב י ת 2 3 0 0, 0 0 0 ב ש ט ח 1 4 5 מ " ר נ ה ר ס ע ק ב ב י ס ו ס ל ק ו י. 2 7. 0 6. 1 9 9 6 א י ז כ ו ר ח ו ז ה נ ח ל ה 1 9 ב א ב י א ל, מ ת ו ך ז ה 3 5 5, 0 0 0 מ מ " י. 7 0, 0 0 0 מ ח ו ב ר י ם ב ש ו ו י נ כ ס י ם, ב י ת י ש ן. כ י נ ו ס 4 7 0, 0 0 0 ב ת ל מ י א ל ע ז ר 2 מ ש ק ח ו ז ה א י ז כ ו ר 9 6 ד צ מ ב ר כ ו ל ל ת ה נ ח ל ה ד ו נ ם. ה נ ח ל ה כ- 4 3 ש ט ח ש נ י מ " ר, ב י ת 1 9 4 מ ש ו פ ץ ב ש ט ח ב י ת ) ו ת י ק ( ב ש ט ח 7 3 מ " ר, מ ט ע י ם, ס כ כ ו ת, מ ח ס נ י ם, ב י ת א י מ ו ן ל ש ע ב ר. 3 4 1 0, 0 0 0 ב א ב י א ל 5 3 נ ח ל ה מ מ " י ש ו מ ת 8. 1 0. 1 9 9 7, מ ת ו ך ז ה מ ח ו ב ר י ם 4 8 0, 0 0 0 מ מ " י. כ- 1 7 5, 0 0 0 ב ש ו ו י בנוסף, מס שבח ודמי הסכמה על הרוכש (עד לסכום כולל של ). 75,000 שווי הנחלה עפ"י הצהרת הבעלים לצורך קבלת מידע מוקדם (כפי שמצויין בשומת ממ"י); מבירור שערכנו עולה כי ככל הנראה לא בוצעה עסקה. 2 3 עמוד 6 מתוך 9
5. דיון סבירות התמורה שנקבעה בעסקה בחנו את שומתו של השמאי מר גולדשטיין, שנערכה בסמוך למועד הקובע תוך התייחסות למצבו של הנכס במועד זה, לרבות השטח הבנוי, גילו ושלב הבניה והתייחסות למחוברים החקלאיים בנכס ותרומתם לשוויו. לעניין זה יצויין כי מטרת שומתו של מר גולדשטיין הינה הערכת שווי השוק של הנכס ולא הערכה לצורך מכירתו באילוץ. כאמור לעיל, שומת גולדשטיין נערכה כחוות דעת של מומחה לצורך הגשתה לבית המשפט. בחנו גם את פרוטוקול ההתמחרות שנערכה במסגרת כינוס הנכסים בתאריך 2.01.1995. בהתמחרות פתוחה שבוצעה ע"י כונס הנכסים השתתפו שמונה מציעים שונים. במסגרת ההתמחרות הוגשו שבע-עשרה הצעות. ההצעה הגבוהה ביותר, בסך של, 230,000 תאמה את שווי השוק של הנכס כפי שנקבע בשומת גולדשטיין. בהתייחס להתנהגות שוק הנדל"ן במועד הקובע, אשר התאפיין בביקושים גבוהים ובתמורות משמעותיות בערכי השווי, יש לדעתנו לתת משקל משמעותי לתוצאותיה של ההתמחרות הנ"ל. אנו סבורים כי תוצאות התמחרות, הכוללת מספר רב של מציעים והצעות, קרובה על פי רוב לשווי השוק של הנכס. בנסיבות הנ"ל, לא מצאנו כסבירה את קביעת מינהל מקרקעי ישראל כי התמורה שנתקבלה הינה בשיעור של כ- 70% משווי השוק של הנכס. בהיעדר ראיה לסתור, לא מצאנו, על בסיס נתוני השווי שהוצגו ע"י הצדדים, כי ניתן לשלול את סבירותה של התמורה שנתקבלה ולקבוע כי שווי הנכס שנקבע ע"י שמאי מינהל מקרקעי ישראל סביר יותר. יצויין כי האמור לעיל מקבל משנה תוקף בשל חלקיות הנתונים שהוצגו ע"י הצדדים, חלקם אף לא ניתנים כלל לניתוח בהיותם חסרים מידע משמעותי הנדרש לצורך ניתוח אמין וחלקם רחוקים מהמועד הקובע או מהמיקום הגאוגרפי של הנכס. לא עלה בידנו למצוא נתונים נוספים על אלו שהוצגו ע"י הצדדים או להשלים את הנתונים החסרים. יצויין כי אף בשומת מינהל מקרקעי ישראל עצמה לא נכללו נתונים אשר די בהם כדי לערוך ניתוח מספק לצורך קביעת שווי הנכס. חילוץ שווי הקרקע משווי הנחלה נכון שייעשה לדעתנו תוך ניכוי מרכיב יזמות מופחת ומרכיב מע"מ מופחת (על שטחי המגורים), והפחתת עלויות הבניה, בהתאם לסוג המחוברים וגילם, לרבות המחוברים החקלאיים. חילוץ שווי הקרקע בדרך זו, לא זו בלבד שלא בוצע בשומת מנהל מקרקעי ישראל לנכס שבנדון אלא אף לא הוצג בפנינו בשומות ממ"י של נכסי ההשוואה. נוכח חלקיותם של כל נתוני ההשוואה שהוצגו ע"י הצדדים, לא עלה בידינו לערוך תחשיב מבוסס לחילוץ שווי הקרקע מעסקאות ההשוואה. עמוד 7 מתוך 9
למרות שאנו מסכימ םי עם המשיגים כי לא ניתן לבסס שומה באמצעות עסקאות שנערכו לאחר מועד עריכת השומה, הרי שככלל אין מניעה לדעתנו לבסס שומה על עסקאות מאוחרות למועד הקובע (שנערכו טרם עריכת השומה) תוך ביצוע התאמות מועד. אין מניעה לדעתנו להציג בדיעבד עסקאות מאוחרות למועד עריכת השומה המחזקות את השווי שנקבע בשומה. מסקירת נתוני ההשוואה שהוצגו ע"י ממ"י עולה כי ערכי השווי עלו בשיעור חד בתקופה שבין שנת 1994 לבין שנת 1996. להמחשה, ניתן להשוות בין העסקאות שבוצעו באביאל, כדלקמן: שווי המחוברים שווי הקרקע עפ "י ממ"י עפ "י ממ"י התמורה הממכר תאריך עסקה 1 6 4, 0 0 0 1 1 6, 0 0 0 2 8 0, 0 0 0 ב א ב י א ל 7 2 נ ח ל ה 2 8. 0 8. 1 9 9 5 2 7 3, 0 0 0 7 7, 0 0 0 3 5 0, 0 0 0 ב א ב י א ל 8 1 נ ח ל ה 2 2. 0 5. 1 9 9 6 2 8 5, 0 0 0 7 0, 0 0 0 4 3 5 5, 0 0 0 ב א ב י א ל 1 9 נ ח ל ה 2 7. 0 6. 1 9 9 6 לעניין זה יודגש כי מבדיקתנו עולה כי נחלה 72 דומה לנחלה 19 בשטחי הקרקע למגורים ולחקלאות. העסקאות שבוצעו בשנת משקפות שווי 1996 באופן מהותי גבוה לשווי במועד ביחס הקובע שבנדון ולדעתי לא ניתן באמצעותן בלבד לבסס את השווי במועד הקובע (הגם שלא עמדו בבסיס שומת ממ"י לנכס שבנדון היות ונערכו לאחר מועד עריכת השומה). לאור כל האמור לעיל הגענו לידי מסקנה כי לא הינה בלתי סבירה. ניתן לקבוע באופן מובהק כי התמורה בעסקה שבנדון שווי המחוברים - עלות בניית בית המגורים: הערכת עלויות הבניה בשומת מינהל מקרקעי ישראל נערכה בהתייחס למצבו של הבית במועד הקובע בהסתמך על שומת גולדשטיין. עם זאת, טוענים נציגי מינהל מקרקעי ישראל כי במידה ויימצא כי יש לבחון את סבירות התמורה בהתחשב בנסיבות העסקה הרי שיש להפחית את שווי המחוברים בהתאמה. בית המגורים הוערך בשומת מינהל מקרקעי ישראל בנפרד, תוך הצגת תחשיב מפורט המבוסס על עלויות הבניה שהיו מקובלות במועד הקובע, ולא כאחוז משוויו הכולל של הנכס. עלות בניית בית המגורים במצבו במועד הקובע הוערכה על ידי שני הצדדים בגבולות של. 120,000 בהתחשב בעובדה כי סכום זה כולל יזמות חלקית ומע"מ, מצאנו כי הסכום סביר. נוכח החלטתנו לעיל לעניין סבירות התמורה, הבניה בסך של. 120,000 את אימצנו הסכמת הצדדים לעניין הערכת עלויות כולל מס שבח ודמי הסכמה (עפ"י הערכת ממ"י). 4 עמוד 8 מתוך 9
המחוברים החקלאיים: בחילוץ שווי הקרקע מפחית שמאי המשיג גם את שווי המחוברים החקלאיים. לעומתו, שמאי מינהל מקרקעי ישראל כולל את שווי המחוברים החקלאיים בשווי הקרקע החקלאית. שווי להפחית גם את יש כי בקביעת השווי על-פי גישת החילוץ קיבלנו את גישת שמאי המשיג המחוברים החקלאיים. - החלטה לאור כל האמור לעיל, תוך התייחסות לנסיבות המיוחדות כמפורט לעיל, ההשגה מתקבלת. שווי הנכס הינו לפיכך כדלקמן:.6 100,000 120,000 שווי הקרקע: שווי המבנה: 15,000 שווי המחוברים החקלאיים: 235,000 סה"כ שווי הנכס: ( - ) אילנה יעקב, עו"ד יו"ר ועדת השגות ( - ) טל אלדרוטי השמאי הממשלתי הראשי ( - ) אמנון נזרי שמאי מכריע עמוד 9 מתוך 9