גיליון ינואר 2015 ה- 1,000 הבא? מתחם האלף בראשון לציון - סיפור הצלחה או פנטזיה השוכרים חוזרים לת"א בגלל הטאלנטים ובגלל המחירים בהרצליה איך משקיעים בנדל"ן מניב בתנאי אפס ריבית, ומה תהיה התשואה שוק המשרדים: סובב נתב"ג ממריא, נתניה נוחתת
ינואר 2015 2 קוראים יקרים, כתבת השער שלנו עוסקת ב מתחם האלף של עיריית ראשון לציון, שהופך בימים אלו מתוכנית רעיונית לתכנון תכליתי של אחד הפרויקטים המשמעותיים בארץ. מדובר בפרויקט ענק, שצפוי להפוך למרכז תעסוקה מהגדולים והמובילים. המתחם שצפוי להתחיל להיבנות בעוד שנתיים, יהווה פריצת דרך משמעותית לעיר ועשוי להוות אלטרנטיבה נגישה ואטרקטיבית לחברות ולתאגידים גדולים ומובילים במשק, שהיום מתרכזים בעיקר מצפון לכביש מס 1. הצלחתו של מרכז עזריאלי בחולון הוכיחה שכאשר עולים על קרקע בתולה בשילוב תכנון אופטימלי, גודל ותחבורה טובה, ניתן להצליח אפילו עם תאגידי המו פ היוקרתיים ביותר. האם יצליח המתחם למשוך אליו חברות מהמרכז ומהשרון? האם הרכבת וכביש 431 באמת יקצרו את המרחק התודעתי אליו? והאם עודף שטחי המשרדים שצפוי ב- 2017 יהווה איום או הזדמנות? את זאת נותר לראות בשנים הקרובות. עוד במגזין: הריבית האפסית ואיתה גם המחסור באפיקי השקעה, משליכים על תשואת ההשקעה בנדל ן מניב. לא ברור מתי יחול שינוי בנושא הריבית וכיצד מצב זה ישפיע על ההשקעות בנדל ן בשנה הקרובה. מצב זה, הוביל את מחלקת המחקר של אינטר ישראל, לערוך בדיקה מקיפה על כדאיות ההשקעה ועל הנחות היסוד הנכונות לפעילות נדל ן אפקטיבית בתקופה שכזו. דיווח מקיף במגזין הנוכחי. וכרגיל, סקירת אזורי התעסוקה שסביב ת א בחציון השני של 2014 והפעם: הרצליה מזנקת משמעותית במחירי השכירות למשרדים, מה שלהערכתנו יוביל חברות לשקול חזרה לת א. בסקירת צירי המע ר של ת א, המופיעה גם היא במגזין זה, המצב יציב. מחצית השנה האחרונה, עומדת בסימן תנודות קלות במחירי השכירות, עם שיעורי תפוסה גבוהים. זאת ועוד במגזין הנוכחי של אינטר ניוז. קריאה מהנה ושנה אזרחית טובה, יורם בלומנטל, שותף, אינטר ישראל מגזין אינטר ניוז * גיליון ינואר 2015 עורך: אבריאל בן דור מחקר: טל לוין אינטר ישראל, מח' מחקר מפיקה: נעמה אוחנון עיצוב גרפי: סטודיו אורנה כהן עריכה והפקה: יאיר כחל מיצוב תקשורתי ולובינג בע"מ מו"ל: אינטר ישראל יועצי נדל"ן "אינטר ישראל", שותפתה הישראלית של Cushman & Wakefield הבינלאומית, הינה חברת ייעוץ נדל"ן עסקי ומסחרי המתמחה בשירותי ייעוץ, שיווק וניהול פרויקטים ונכסים בישראל ובעולם, השקעה בנכסים מניבים לרבות רכישה ומכירה בארץ ובחו"ל והערכות שווי ומחקר. אבא הילל סילבר 15, רמת-גן. 03-7516060 research@inter-israel.co.il www.inter-israel.co.il * על אף, מהימנות המידע בדו"ח זה, יצוין כי כלל נתוניו אינם מחייבים ואין לעשות בהם כל שימוש כבסיס לבדיקת היתכנות ו/או קבלת החלטות עסקיות ללא קבלת סיוע וליווי מפורט ומקצועי. אינטר ישראל לא תישא בשום מקרה, באחריות למהימנות הנתונים כלפי הלקוח; ביחס לנזק עקיף, תוצאתי או נלווה, לרבות אך לא רק, אובדן לקוחות ו/או אובדן רווחים הנובעים מהנתונים בסקר זה. בדיקת מהימנות הנתונים תחול ותהיה באחריותו המלאה על העושה בו שימוש. סובב נתב"ג ממריא, נתניה נוחתת הרצליה ורעננה מראות עליה משמעותית במחירי השכירות למשרדים, רוב ערי השרון והשפלה ללא שינוי כל מה שקרה בחצי השנה האחרונה למחירים ולתפוסה באזורי התעסוקה השונים, ומהן הסיבות לכך ב מחקר הנוכחי ניתחנו את הביקוש וההיצע בתחום המשרדים בחציון השני של 2014. בדקנו את מחירי השכירות ברמת מעטפת ב- 9 אזורים שונים במרכז הארץ, מנתניה בצפון ועד נס ציונה ורחובות בדרום. הנתונים מצביעים על יציבות בדמי השכירות הממוצעים סביב רמה של 49 ש"ח למ"ר. בחירות באופק ואי-ודאות פוליטית, מיתון וחוסר יציבות בטחונית, כל אלה לא מפריעים להרצליה להמשיך לרתוח בביקוש לשכירות משרדים. העיר שהייתה פעם אלטרנטיבה לת א, מגיעה לרמות מחיר גבוהות, שגורמות לשוכרים בבנייני העסקים שבה - לשקול חזרה לת א. אנו מעריכים כי בשנה הקרובה, נראה גופים גלובליים בהרצליה שמנצלים את האטרקטיביות של ת א, לה עלויות כמעט זהות להרצליה, ומתחילים לנוע בכיוון ההפוך לכיוון העיר הגדולה. אנו מעריכים כי רמת המחירים בהרצליה גבוהה מדי, וזה צפוי להשתנות. "בחירות באופק, מיתון וחוסר יציבות בטחונית, כל אלה לא מפריעים להרצליה להמשיך לרתוח בביקוש לשכירות משרדים" האזורים בהם חלו שינויים בדמי השכירות הם נס ציונה עם ירידה של כ- 2% ונתניה עם ירידה של כ- 5%. בערים הוד השרון, כפר סבא, ראש העין ופתח תקווה נרשמת יציבות. באירפורט סיטי, עליה של כ- 2%, בהרצליה עליה של 3% וברעננה עליה של כ- 4%. ניתוח אזורי התעסוקה פתח תקווה - ללא שינוי, 48 ש ח למ ר על אף התחזיות לחולשה קלה, פ ת שומרת על יציבות. הפרויקטים שהבשילו לאכלוס באמצע 2013 ושיווקם היה איטי ונפרס עד לימים אלה, מגיעים לשיעורי אכלוס גבוהים, כאשר מסתמן כי לאור תקופת השיווק הארוכה INTER NEWS
סקירת שוק המשרדים באזורי התעסוקה 3 2014 H2 של פרויקטים משמעותיים, אין התחלות בניה בהיקפים גדולים בתחום המשרדים. נראה שמה שהוביל גופים פיננסים גדולים מסביבת ת א לסביבת פתח תקווה היה מחסור בהיצע בת א, ומנגד זמינות בהיקפים גדולים בפ ת. ראש העין - ללא שינוי, 37 ש ח למ ר לאחר שנתיים רצופות בהן נרשמו ירידות מחירים, סוף סוף נרשמת יציבות באזור זה. אפקט Better Place שיצאה מהמתחם ואורנג שצמצמה שטחים, הסתיים, וכיום יש איזון בין ביקושים להיצע באזור. הקירבה למחלף קאסם והתוכניות של נצבא להתחיל לפתח את פרויקט לב הארץ, יתנו לאזור פארק אפק, אופק חדש בעשור הקרוב. נס ציונה - רחובות - ירידה מ- 48 ש ח ל- 47 ש ח למ ר האיזור ממשיך להיות יציב מבחינת ביקושים ומחירים. דמי השכירות ברבעון הנוכחי ירדו בכ- 2% וזאת בשל זמינותם של מספר פרויקטים משמעותיים במקביל. על אף זאת, במהלך ששת החודשים האחרונים נסגרו עסקאות משמעותיות כמו למשל, סטנלי בלק & דקר ששכרה 5,000 מ ר במתחם החדש של אפריקה ישראל, קונדואיט ששכרה אף היא כ- 5,000 מ ר באותו מתחם ואחרים. המתחם צפוי להמשיך ליהנות מביקושים קשיחים לאור מאפייניו האקדמיים והקונספט של יזם אחד )שילוב של גב ים, אפריקה ישראל וקבוצת ישרס( שנותן את כלל השירותים. מדובר באחד מהפארקים הגדולים בישראל שמאחד את פארק המדע )ברחובות( ופארק תמר )בנס ציונה(. מתחם סובב נתב"ג אור יהודה, יהוד, בית דגן ואירפורט סיטי - עליה מ- 47 ש ח ל- 48 ש ח למ ר מתחילת 2014, דמי השכירות עלו ב- 4% במיוחד באור יהודה, זאת מכיוון שהשטחים האחרונים שנותרו לשיווק בפרויקט טרמינל פארק של ויתניה, היו במחירים גבוהים במקצת מאלו ששווקו בתחילת הפרויקט. יחד עם זאת, אנו צופים כי ב- 2015 תהיה התייצבות מחירים ואולי אף ירידה מסוימת עקב פרויקטים נוספים שבנייתם תושלם ויהיו זמינים לשיווק. אזור השרון הרצליה - עליה מ- 67 ש ח ל- 69 ש ח למ ר הסיפור הגדול של 2014, הינו אזה ת הרצליה. בחציון השני של השנה המשכנו לראות את מגמת עליית המחירים וישנם פרויקטים שמשווקיהם דורשים כ- 80 ש ח למ ר ברמת מעטפת, בדומה למגדלי יוקרה בת א. ברבעון האחרון נסגרו כמה עסקאות בעיר שממשיכות את מגמת האטרקטיביות של הרצליה פיתוח, ואת התחרות עם ת א. לדוגמא חברת אפל ששכרה כ- 17,000 מ ר ובכך הכפילה את השטח המקורי שתכננה לשכור מגב-ים. כיום, מתנהלים מגעים לשכירויות בהיקפים גדולים מטעם מספר חברות נוספות. להזכירכם, בסוף שנת 2013 דמי השכירות באזור עמדו על 65 ש ח למ ר, כך שבמהלך 2014 נרשמה עליה של 6%. נתניה - ירידה מ- 39 ש ח ל- 37 ש ח למ ר המחירים בנתניה ממשיכים לרדת, והפעם ב- 5% בחצי השנה האחרונה. פתרונות התחבורה לעיר עדיין אינם מספקים את שוכרי העוגן ועד שלא ייראה פתרון באופק, נתניה תמשיך לסבול מביקושים חלשים. יחד עם זאת, רמת המחירים הגבוהה של הרצליה, עשויה דווקא לחזק בהמשך את נתניה כאלטרנטיבה לדיירים רגישי מחיר. כפר סבא - ללא שינוי 51 ש ח למ ר במהלך הרבעון האחרון נסגרו מספר עסקאות למשל חברת קלימוטק שסיימה לאכלס את הבניין שבבעלותה ברחוב עתיר ידע ובדומה בניין נוסף שאכלסה חברת אדוויס. האטרקטיביות של כפר סבא תמשיך לעלות ככל שנתקרב למועד פתיחת כביש 531 בסוף 2015. הכביש צפוי לשדרג את האזור ולהפוך את כפר סבא לחלופה איכותית להרצליה. רעננה - עליה מ- 53 ש ח ל- 55 ש ח למ ר רעננה מושפעת מהקרבה להרצליה ומהאטרקטיביות שלה. עליית המחירים בחצי השנה האחרונה, נובעת מהמחירים הגבוהים שנרשמים בהרצליה פיתוח. במקביל, גם אפקט כביש 531 ממשיך להשפיע לטובה על רעננה, כפר סבא והוד השרון, ומקזז עודפי שטחים בעיר. הוד השרון - ללא שינוי 48 ש ח למ ר מתחם אשטרום ממשיך להיבנות ובינתיים המחיר בפארק יציב. גם כאן כביש 531 צפוי להיטיב עם העיירה הממותגת סביב מכשור רפואי ותוכנה. המעבר של QUALCOMM לפארק המקומי תרם למיתוג הגבוה של המקום. דמ"ש חודשיים ברמת מעטפת ש"ח למ"ר 48 שח 48 שח Q2 2014 H2 2014 48 שח 47 שח 47 שח 48 שח 69 שח 67 שח 37 שח 39 שח 37 שח 37 שח 51 שח 51 שח 55 שח 53 שח 48 שח 48 שח
ינואר 2015 4 1,000 משרדים ה וא ממוקם רק 6.5 ק מ מת א, 10 ק מ ממגדלי עזריאלי, על נתיבי איילון, ויש לו תחנת רכבת HUB צמודה. מתחם האלף יימצא על קרקע בתולה, וישתרע על שטח כמעט כפול מכל שטחו של אזור התעשייה היוקרתי בהרצליה. שמו נגזר מגודלו - למעלה מאלף דונמים עליהם ייבנה. יורם בלומנטל, אינטר ישראל: הצלחתו של מרכז עזריאלי בחולון הוכיחה את היתרון בפיתוחה של קרקע בתולה, לעומת שיפור אזור תעשייה מיושן. השילוב של תכנון אופטימלי, גודלו העצום של המתחם ביחד עם נתוני תחבורה מעולים, מהווים נתוני פתיחה מצויינים, לאתגר העצום בשכנוע תאגידי המחקר והפיתוח היוקרתיים ביותר לאכלס בו את מרכזיהם. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, אישרה בימים אלה להפקיד בתנאים את תכנית מתחם האלף של עיריית ראשון לציון. מתחם האלף הינו כיום נוף של דיונות חול במערב העיר ממערב לנתיבי איילון, דרומית לשדרות רחבעם זאבי )בהמשך לשדרות משה דיין(. התכנית שאושרה, מציעה מתחם תעסוקה משולב מגורים בשטח של כ- 1,000 דונם, המשלב תעשיה עתירת ידע )היי טק(, משרדים, עסקים, מסעדות, מוסדות מחקר ומוסדות חינוך יעודי, מתחמי פנאי ומגורים משולבים. במתחם מתוכננים לקום גם מרכז קונגרסים ומלון. בלב המתחם יוקם פארק מרכזי לרווחת המועסקים והדיירים. המטרה בעירוב השימושים, מסבירים,000 בעיריית ראשל צ, היא לקיים מתחם חי כל שעות היממה. בעירייה נבדקת האפשרות להקים רכבת עילית חשמלית, נקייה, מהירה ושקטה,)skytrain( שתאפשר חיבור של כל מתחמי התעסוקה והמגורים לתחנת הרכבת. התכנית נערכה על ידי משרד יעד אדריכלים ומתכנני ערים ונוף, יחד עם מהנדס העיר אדריכל אלי יהלום וצוותו. המספרים מרשימים בכל קנה מידה, במיוחד ביחס לישראל: התכנית שתשתרע על שטח של אלף דונם ממערב ובצמוד לנתיבי איילון, כוללת 1.7 מיליון מ ר לעסקים ומסחר מקומי, עובדה המזכה אותו בתואר מרכז העסקים הגדול ביותר במדינה. כמו כן תכלול התוכנית 4,900 יחידות דיור, מתוכן בשנים הקרובות, צפוי להיבנות בראשון לציון מתחם ה- 1000, פארק עסקים מתקדם, שאם יצליח, יהפוך אותה למרכז עסקים מהגדולים בישראל ויהווה אלטרנטיבה אטרקטיבית כיצד ישפיע הפרויקט הענק על מרכזי העסקים במרכז הארץ, כיצד מקווים בעיריית ראשל צ להגיע ליזמים בינלאומיים והאם בנוף רווי בנייני משרדים של אחרי 2017, יש לו בכלל סיכוי 2,500 יחידות דיור רגילות, 1,000 יחידות דיור קטנות, 600 יחידות לדיור מוגן ו- 800 יחידות דיור לסטודנטים. בראשון גם מתהדרים, בשלב זה על הנייר בלבד, בנגישות הפרויקט ובמיקום שלו: המתחם מהווה את עתודת הקרקע המשמעותית ביותר לפיתוח העיר, הנהנה מיתרון מיקום מובהק בהיותו סמוך לתחנת רכבת משה דיין על קו תל אביב אשדוד, קווי רכבת קלה עתידיים, נגישות לכבישים ארציים )20 ו- 431 המגיע ישירות למתחם(, בסמיכות לשני צירי הרוחב העיקריים של ראשון לציון שדרות משה דיין / רחבעם זאבי ושדרות רבין, וכן בשל קרבתו לחוף הים. מחצית מהמתחם היא בבעלות עיריית ראשון לציון ומחציתו השנייה שייכת לבעלים פרטיים. בעת התכנון הקפידו המתכננים כי האזור המיועד למגורים ימוקם על הקרקע בבעלות הבעלים הפרטיים והאזור המיועד לעסקים ימוקם על קרקע בבעלות העירייה. ראש עיריית ראשון לציון, דב צור, אופטימי מאד: אישור התכנית הוא בשורה גדולה לעיר. ראשון לציון בדרכה להפוך למרכז העסקים של ישראל הסיטי החדש. מתחם האלף יהיה מתחם העסקים של העתיד. אנו שוקדים כיום על תכנון של פארק עסקים מתקדם, חדשני וייחודי שיהווה אלטרנטיבה נגישה ואטרקטיבית לחברות ולתאגידים מהגדולים במשק. אתה באמת מאמין שהפרויקט הזה יעלה את הביקוש מצד חברות הייטק בינלאומיות? המתחם צפוי להיות מתחם העסקים של העתיד. מתחם האלף יהיה מתחם חכם הן מהבחינה התחבורתית, הן מהבחינה של צריכת אנרגיה והן בכל הקשור למרקם ראש העיר ראשל צ, דב צור: כבר היום ברור שלא צריך להיות במרכז תל אביב כדי לעשות עסקים בהצלחה. אנו רואים חברות עוגן שהתמקמו בערים שונות ויצרו סביבן אזור עסקים פורח החיים הפנימי בו. אין לי ספק שכאשר חברות ותאגידים בינלאומיים יבחנו את ההיצע בישראל, הם יבינו שהשילוב בין הנגישות של המתחם, שיושב על נתיבי איילון, על תחנת רכבת ישראל ובמפגש שלושה קווים של הרכבת הקלה, יחד עם התכנון המוקפד והחכם של המתחם עצמו, הופך אותו לאלטרנטיבה העסקית הטובה ביותר עבורם. כבר היום ברור שלא צריך להיות במרכז תל אביב כדי לעשות עסקים בהצלחה. אנו רואים חברות עוגן שהתמקמו בערים שונות ויצרו סביבן אזור עסקים פורח - אני מאמין שכך גם זה יהיה אצלנו. הפרויקט יתרום רק לחברות, או גם לעיר עצמה?
מתחם נדל ן במבט מקרוב 5,000 1 פארק העסקים המתוכנן בראשל"צ: חיבור של מודרניזציה וטבע למתחם הזה יש את הפוטנציאל להפוך לסיטי החדש של ישראל ולשנות את פניה של ראשל צ והסביבה. מעיר שידועה כמצוינת למגורים, ראשון לציון תהיה שחקנית מרכזית ומשמעותית במפת העסקים המאוד ריכוזית של מדינת ישראל. תושבי העיר יוכלו לעבוד בעיר ולא לכלות את זמנם בפקקים לתל אביב והרצליה. בנוסף, העיר תהנה מהכנסות מארנונה ומהכנסות השיווק של הקרקע משום שמחצית מהקרקע במתחם היא בבעלות פרטית של העירייה. מה עם הנגישות אליכם, נוכח הפקקים שיש כיום בנתיבי איילון בשעות העומס? מהנדס העיר, אלי יהלום: בכניסה לעיר מכביש 20 )איילון דרום(, מתוכנן פרויקט מרהיב נוסף על שטח של 130 דונם, אשר יהווה את שער הכניסה המערבי לעיר לבאים מצפון, ועל שטחו יוקם מרכז תעסוקה מודרני עם מגדלי משרדים ומרכז מסחרי נגישות היא אחת ממילות המפתח העיקריות של הפרויקט. המתחם נהנה מיתרון מיקום מובהק בהיותו סמוך כאמור לנתיבי איילון, לתחנת רכבת משה דיין, לכביש 431 ולנקודת מפגש של שלושה קווי רכבת קלה. בנוסף, אנו גם מתכננים הקמתה של רכבת עלית מונורייל שתאפשר חיבור של כל מתחמי התעסוקה והמגורים לתחנת הרכבת ותוביל את העובדים מתחנת הרכבת אל תוך המתחם. יהיו גם אזורים משופעים בחנייה חכמה, ובכלל, מבחינה תחבורתית זה צפוי להיות אחד המתחמים המתקדמים בישראל. מהנדס העיר, אלי יהלום: מדובר בפריצת דרך משמעותית ביותר לעיר ולאזור כולו. אני מעריך כי תוך מספר חודשים ישלימו את התנאים אותם דורשת הוועדה המחוזית והתכנית תופקד. אנו שואפים שתוך שנה התכנית תקבל תוקף ונוכל להתחיל בבניה במהלך השנתיים הקרובות. האם ישנם פרוייקטים נוספים של אזורי תעסוקה שעיריית ראשל צ מתכננת? בכניסה לעיר מכביש 20 )איילון דרום(, על גדות מחלף משה דיין ותחנת הרכבת שנמצאת בו, מתוכנן פרויקט מרהיב נוסף אשר יהווה את שער הכניסה המערבי לעיר לבאים מצפון - פרויקט שער ראשון איילון. הנקודה הזו מהווה מרכז תחבורתי ומחברת בין אזורי התעסוקה הקיימים כיום: אזור התעשייה החדש במערב העיר ואזור התעשייה הידוע בכינוי אלקטרה )המכונה כיום ראשון איילון ( ביחד עם אזורי העסקים המתוכננים: מתחם האלף ו פארק האגמים. בפרויקט החדש יעברו גם 3 קווי הרכבת הקלה המתוכננים. בשל מרכזיות המקום, קיימה העירייה תחרות אדריכלים בקרב משרדי האדריכלות המובילים בארץ וביקשה רעיונות חדשניים ופורצי דרך לשימוש במרחב. הפרויקט שנבחר, מציע פרוגרמה חדשנית ונועזת, המציעה, לראשונה בישראל, בינוי מעל עורקים תחבורתיים ראשיים. על שטח של 130 דונם, יוקם מרכז תעסוקה מודרני, ובו מגדלי משרדים, מרכז מסחרי שישתלב עם תחנת הרכבת במקום, מרכז קונגרסים ובית מלון לתיירות עסקית, שישרת את מאות המשרדים והמפעלים במתחמי העסקים הסמוכים. כל זאת, על מרחב ירוק לפעילות ספורט ונופש בהיקף של 40 דונם, שיוקם במפלס חדש מעל מפלס הקרקע הקיים, ויאפשר להולכי רגל ורוכבי אופניים לחצות את הצומת הסואן על שבילי פארק בטוחים ונעימים. חשוב לזכור כי כבר בעוד שנתיים אנחנו צפויים להיות במצב של ירידת מחירים בשוק המשרדים, עקב ההצפה הצפויה בתל אביב, כאשר עשרות אלפי מ ר של משרדים יישפכו לשוק, וההיצע יעלה משמעותית על הביקוש. מפת הנדל ן של היום, שבה חברות נמשכות חזרה לתוך ת א עשויה להשתנות, כאשר גם איזור סובב נתב ג וגם חלקים בשרון מהווים חלופה אטרקטיבית. האם תצליח ראשל צ עם הפרויקט שנשמע מבטיח, כרגע רק על הנייר, להפוך לאטרקציה לתחום המשרדים? האם המחירים יוכלו לתת תחרות? האם הנגישות באמת תפעל לטובת ראשל צ נוכח הפקקים הכבדים כיום בשעות העומס בכביש 20 ובכביש מס 1? האם האופטימיות של ראש עיריית ראשל צ במקומה? ימים יגידו.
ינואר 2015 6 המרדף אחרי הטאלנטים למרות צמיחה שלילית וצוק איתן, חצי השנה האחרונה עומדת בסימן תנודות קלות במחירים בצירי המע"ר, עם כ- 98% תפוסה בצירי שאול המלך, יגאל אלון ובמתחם הבורסה נרשמו ירידות קלות במחירים ואילו מנחם בגין עולה גם אי הוודאות מבחינת משילות לא משפיעה, וה'עלייה לרגל' לתל אביב נמשכת, בעיקר כדי להיות קרובים לכח אדם צעיר ואיכותי 2016 הבחירות הצפויות בקרוב, ביחד 2017 2015 צפויה להיות שנה מאתגרת: שיעורי שטח פנוי בצירי המע"ר באחוזים עם המיתון ואי הוודאות במשק, ותחזיות צמיחה חלשה, יוצרים סביבת נדל"ן שלא הייתה כמותה בשנים האחרונות, במיוחד עם העודף שצפוי בשנתיים הקרובות של 300,000 מ"ר משרדים באיזורי מע"ר ת"א, רמת גן ובני ברק. את 2014 ניתן לסכם בשורה אחת: רמת אכלוס המשרדים בצירי מע"ר ת א, כמו גם הביקוש ממשיכים לעלות, למרות זליגה ועלייה באכלוס במיוחד באיזור ה- BBC. סקירת שוק המשרדים של אינטר ישראל יועצי נדל"ן לחציון השני של 2014, נעשתה על שטח משרדים של כ- 2.23 מיליון מ"ר, ב- 130 מגדלים יוקרתיים בגוש דן, כאשר 63 מתוכם כללו ניתוח סטטיסטי. בת"א נסקרו שישה צירי מע"ר )מרכז עסקים ראשי( מרכזיים רוטשילד, שאול המלך, ציר החוף, מנחם בגין, יגאל אלון ורמת החייל. בנוסף נסקרו ציר הבורסה בר"ג, וה- BBC )בני ברק(. נמשכת היציבות בדמי השכירות במהלך החציון השני של 2014, שיעורי התפוסה המשיכו להיות גבוהים מאד והם עומדים כיום על יותר מ- 98% בממוצע. דמי השכירות החודשיים, נותרו אף הם ללא שינוי ברמה ממוצעת והם עומדים על 97 ש ח למ"ר לחודש, ללא בני ברק ורמת החייל. יחד איתם, המחיר המשוקלל יורד ל- 91 ש ח למ"ר לחודש. ציר רוטשילד ממשיך לשמור על רמת מחירים גבוהה ויציבה אולם, המחיר ממשיך לרדת באופן איטי לעומת יציבות במחירים ברוב הצירים. מחיר השכירות ברוטשילד עומד כיום על 108 ש"ח למ"ר לחודש, כמו ברבעון השני של 2014. עם זאת, יש לזכור כי לפני שנה )הרבעון האחרון של 2013( המחיר הממוצע למ"ר/חודש עמד ברוטשילד על 111 ש ח. ציר שאול המלך שומר על המקום הראשון מבחינת עלות דמי השכירות למ"ר, למרות ירידה קלה מ- 110 ש ח למ"ר לחודש ל- 109 ש ח למ"ר. ציר מנחם בגין עולה קלות מ- 100 ל- 101 ש ח למ"ר. בציר יגאל אלון נרשמת ירידה קלה מ- 98 ל- 97 ש ח למ"ר לחודש. מתחם הבורסה ברמת-גן רשם במהלך המחצית השנייה ירידה מ- 86 ל- 84 ש ח למ"ר לחודש. בקו החוף נרשמת יציבות מחירים - 78 ש ח למ"ר. גם בבני ברק ובמתחם רמת החייל נותר המחיר של 72 ש ח למ"ר לחודש בממוצע. Q2 2014 H2 2014 דמי שכירות בצירי המע"ר מ"ר/חודשי ש"ח למ"ר Q2 2014 109 שח H2 2014 108 שח 110 שח 108 שח 101 שח 100 שח 98 שח 97 שח 86 שח 84 שח 78 שח 78 שח 72 שח 72 שח 72 שח 72 שח
7 שוק המשרדים במרכז העסקים הראשי 2014 H2 שלוש שנים קדימה: האם התחזיות לירידות מחירים יתממשו? שיעורי התפוסה הולכים וצומחים במחצית השנה השנייה של 2014 אוכלסו )Take-Up( כ- 40,000 מ"ר, ובכל 2014 אוכלסו כ- 80,000 מ"ר, מספר קרוב לממוצע הרב-שנתי. כאמור, בחציון המסוקר שוק המשרדים ממשיך להיות יציב, עם שיעורי אכלוס גבוהים ביותר. מתחם ה- BBC מהווה את ההפתעה של החציון, כאשר שיעור השטחים הפנויים מצטמצם מ- 18% לפחות מ- 10%. בשד' רוטשילד נרשמת ירידה חדה בשיעור השטחים הפנויים. בתחילת השנה, עמד שיעורם על כ- 5% וכיום הוא עומד על פחות מ- 1%. בציר מנחם בגין עומדים שיעורי השטחים הפנויים על כ- 1.7%. בסיכום השנה שיעור התפוסה השנתי במרכז העסקים הראשי, כולל בני ברק ורמת החי"ל עומד על מעל ל- 98%. בסקירות הקודמות ציינו שציר רוטשילד שהיה בעבר הציר הפיננסי של ישראל, הפך אט אט לליבת הייטק תל אביבית. באחרונה אנחנו רואים מעבר של חברות פיננסיות כמו בנק לאומי למתחם ה- BBC, שהצטרף למיטב "ב- 2015 יצטרפו לשוק כ- 100,000 מ"ר משרדים, כ- 60% מהם בת"א. להערכתנו, צפויה תנועה חזרה לת"א, בעיקר גופים בינלאומיים, שרוצים להיות קרובים ל'טאלנטים' שגרים בת"א" מהנתונים עולה תמונה מסקרנת. במהלך 2014 הסתיימה בנייתם של כ- 64,000 מ ר. חיבור של שטחי המשרדים שנכנסו לשוק ב- 2013 ואלה שנוספו ב- 2014, מביאים לכדי ממוצע של כ- 104 אלף מ ר לשנה בממוצע. ב- 2015 אנו צופים גידול נוסף ולשוק המשרדים עתידים להתווסף כ- 95,000 מ ר. כובד המשקל העיקרי לשוק המשרדים יגיע ב- 2016, בה עתידים להתווסף כ- 200,000 מ ר משרדים, כאשר מרכז הכובד )כ- 85% מהשטחים( הינו בת א והיתרה בבני ברק. לפיכך, בשנים 2015-2016 יתווספו לשוק המשרדים כ- 295,000 מ ר ובממוצע כ- 150,000 מ ר בשנה. מאחר וקצב האכלוס )Take-Up( בתנאי מאקרו ממוצעים עומד על כ- 90,000 מ ר, אנו מניחים כי בסוף שנת 2016 יהיה בשוק עודף של יותר מ- 120,000 מ ר משרדים. כאמור, 2017 תפתח עם עודף מלאי של כ- 120,000 מ ר משרדים. אולם, האתגר הגדול באמת יגיע במהלך שנה זו, עת יבשילו פרויקטים בהיקף חסר תקדים של למעלה מ- 400 אלף מ ר. שיווק כמות משרדים כה גדולה, לאור ניסיון העבר, צפוי להתפרס על כארבע שנים, על בסיס צמיחה סבירה כפי שחווינו בעשר השנים האחרונות. יורם בלומנטל, שותף באינטר ישראל יועצי נדל ן: משמעות הנתונים הללו הינה כי בשלוש השנים הקרובות, יחל להיווצר לחץ מחירים ששיאו יגיע ב- 2016/2017, באם פרויקטים לא יידחו או יתבטלו. אנו צופים קרב איתנים בשיווק מתחמים חדשים, שיגרור הטבות שונות לשוכרים )שדרוג פנימי מרמת מעטפת, תשתיות ועוד( ובהנחות שונות, כפונקציה של רמת הביקוש וההיצע הספציפית בכל איזור ואזור. אנו מעריכים כי המחירים ירדו בהדרגה לקראת 2017 בעד 15%, לכן שנים אלו מהוות הזדמנות לשוכרים ולמשדרגים. קיים חשש שיזמים ללא חוסן פיננסי ומערך שיווק אגרסיבי, עלולים למצוא עצמם בסיטואציה לא נוחה. דש, שעברו לפני כשנה וחצי לבניין צ'מפיון. כזכור, לפני כשנה צירפנו את צירי רמת החייל וה- BBC לסקירת המע"ר, כחלק אינטגרלי ממנו, והדבר מקבל תוקף עם המשך מגמת מעבר המוסדות הפיננסיים. ב- 2015 יצטרפו לשוק קרוב ל- 100,000 מ"ר משרדים, כ- 60% מהם בת"א. להערכתנו, צפויה תנועה חזרה לת"א של משרדים ממגוון סוגים, בעיקר גופים בינלאומיים, ובהם לא מעט מרכזי מו"פ, שרוצים להיות קרובים ל'טאלנטים' שגרים בת"א. בנוסף, גם רמת המחירים הגבוהה באזה"ת הרצליה, תדחוף למעבר לת"א. לאור זאת, אנו מעריכים שרמת המחירים בת"א תישאר כפי שהיא כעת, כמו גם שיעורי התפוסה הגבוהים. עם זאת, יש לזכור כי אנו מצויים בפתחה של תקופה מאתגרת: הבחירות הצפויות בחודש מרץ שמשדרות כרגע אי ודאות וחוסר משילות, בשילוב עם צמיחה חזויה כמעט אפסית, והצפי לתוספת של עוד 200,000 מ"ר שטחי משרדים במהלך 2016. במהלך חצי השנה האחרונה ולאחר מבצע צוק איתן, נרשמה במשק, כך עפ"י נתוני הלמ"ס, ולראשונה מאז 2009, צמיחה שלילית ברבעון השלישי של 0.4%. למרות ההאטה במשק נתפסו השנה כ- 80,000 מ"ר משרדים בצירי המע"ר, בעיקר בגלל כניסה והתרחבות של חברות גלובליות בישראל, ומנגד העדר מלאי משרדים מספיק גדול.
הריבית אפס, התשואה יורדת הריבית האפסית ובעקבותיה המחסור באפיקי השקעה שיניבו תשואה נאותה, הובילו את מחלקת המחקר של אינטר ישראל לערוך בדיקה מקיפה בדבר כדאיות ההשקעה בנדל"ן מניב ההערכה היא כי תשואת ההשקעה בנדל"ן מניב לא תעלה בחודשים הקרובים, ינואר 0%2015 ויש סיכוי סביר שהיא תוסיף לרדת מ ה עושים עם הכסף? שאלה זו מטרידה רבים שסובלים ממחסור באפיקי השקעה קלאסיים עקב הריבית האפסית הנהוגה בעולם. באינטר ישראל הרימו את הכפפה והחליטו לבדוק האם הנדל"ן יכול לספק תשובה נאותה. מחלקת המחקר של אינטר ישראל בדקה את תשואת ההשקעה בנדל"ן מניב )משרדים Class A במע"ר תל-אביב( לעומת תשואת אג"ח ממשלתי, צמוד מדד בריבית קבועה ל- 10 שנים )"גליל"(, וזאת החל משנת 2003. ממצאי הבדיקה העלו כי לאורך תקופת המדידה, עמד מרווח ההשקעה על 5.7% בממוצע. כיום )ינואר 2015( עומד מרווח ההשקעה על 6.6%, ב- 0.7% מעל לרמתו בינואר 2014. ההצהרות האחרונות של נשיאת הפד גורמות לכלכלנים רבים להעריך כי הריבית בארה"ב לא תשוב לטפס לפני החציון השני של 2015. גם בישראל ההערכה היא כי הריבית לא תתחיל לטפס חזרה לפני מועד זה ואולי אף לאחריו. בכל מקרה, עליית הריבית צפויה להיות איטית ומדודה. לאור זאת, במחלקת המחקר של אינטר ישראל מעריכים כי תשואת ההשקעה בנדל"ן מניב לא תעלה בחודשים הקרובים, ועל בסיס הכוחות שצפויים לפעול בשווקים, בהחלט סביר שאף תוסיף לרדת. מנגד, מאחר ובשנים 2017-2018 צפוי עודף של כ- 500,000 מ"ר משרדים במע"ר ת"א, וקרוב לוודאי כי עודף ההיצע יגרור אחריו ירידת מחירים, ביצעה מחלקת המחקר של אינטר ישראל בדיקה באשר לכדאיות ההשקעה בנדל"ן מסחרי בעת הנוכחית לעומת המתנה לירידת המחירים. לצורך הבדיקה נבחנו שתי חלופות: מר ישראלי רוכש כיום נדל ן מניב תמורת 1,000 ש ח ומשכירו תמורת 72.5 ש ח בשנה )דמי שכירות המשקפים רכישה ב- 7.25% תשואה(, צמודים למדד המחירים לצרכן. שכנו של מר ישראלי, מר ציוני השמרן, בוחר להשקיע את 1,000 הש ח באג ח ממשלתי לשלוש השנים הקרובות שכן הוא חוזה שמחירי הנדל ן המסחרי ירדו בחלוף פרק זמן זה. במשך שלוש השנים רושם מר ציוני תשואה ריאלית שלילית על השקעתו באג ח, אך לשם פשטות נניח כי התשואה הריאלית היא אפס. בתום שלוש שנים מתברר כי מר ציוני צדק, ונרשמת ירידת מחירים בגובה 15% )שילוב של ירידת דמי שכירות ועלייה בתשואות(. מדד כדאיות ההשקעה בנדל"ן מניב מר ציוני נפרד מהאג ח הממשלתית, ופנה בחדווה רבה לשכנו הפזיז והציע לו לחלץ אותו מהעסקה הגרועה שביצע שלוש שנים קודם לכן. הוא רוכש ממנו את הנכס תמורת 850 ש ח בלבד. האמנם מר ציוני יכול להיות שבע רצון מביצועיו? התשובה כמובן שלילית: מר ישראלי אמנם רכש נכס במחיר גבוה יותר, אך לאורך התקופה הנכס הניב לו פירות בגובה של קרוב ל- 230 ש"ח צמודים למדד. אמנם הוא נפרד מ- 150 ש"ח בעת המימוש, אך עדיין בתום שלוש שנים השיג במצטבר 80 ש"ח שהניבו לו תשואה שנתית ממוצעת של קרוב ל- 3% צמודים למדד. מר ציוני, מנגד, רשם לאורך שלוש השנים תשואה ריאלית שלילית! בתום שלוש השנים שניהם יכולים להחזיק נדל ן בשווי 850 ש"ח וליהנות מתשואה זהה מרגע זה ואילך, אך את התשואה האבודה של מר ציוני, לאורך שלוש השנים שחלפו, כבר לא ניתן להשיב. הדוגמא הפשוטה הזו ממחישה כי ההמתנה, בסביבת הריבית הנמוכה והתשואות הזעומות מעריכים כי תשואת ההשקעה בנדל ן מניב לא תעלה בחודשים הקרובים וסביר שאף תוסיף לרדת שניתן לקבל בנכסים חסרי סיכון, עלולה ליצור נזק הרבה יותר גבוה מהתועלת שעשויה לצמוח בעתיד בעקבות רכישה במחיר נמוך יותר מהמחיר הנוכחי. הבהרה: השקעה בנדל ן מסחרי מחייבת בחינת שורה ארוכה של רכיבים, מעבר לתשואה ולדמי השכירות, ומחייבת בחינה מקיפה טרם הרכישה: מיקום, אופי הנכס, רמת השוכרים )אם קיימים(, בטחונות, מחיר למ ר בנוי, קיומם של מקומות חנייה, שיקולי מיסוי )בדוגמא הנוכחית התעלמנו, למשל, ממס הרכישה( ועוד. תשואת ההשקעה בנדל ן מניב במע ר תל-אביב 10 5.87 9 9 8.5 8 7.6 9.8 9 8.6 8.25 8 7.4 7.25 7.25 3.98 3.97 3.31 3.16 3.46 3.73 2.5 2.19 1.97 1.38 1.47 0.67 0.66