מדיניות מתחם המסילה דיון חוזר במליאת הועדה המקומית לתכנון ובנייה מתחם המסילה - הזדמנות לחיבור בין דרום העיר למרכזה מיטל להבי, סגנית ראש העירייה 20.07.2009 1
תכניות סטטוטוריות תכנית יפו A זכויות בניה - תכנית נפחית קובעת זכויות בניה והוראות בינוי כפונקציה של רוחב הרחוב וקווי בניין )לחזית לצד קו בניין 0( )כ- 300% בניה כוללים(. שימושים - מעורבים. גובה הבינוי - גובה המבנה פרופורציוני לרוחב הדרך )ע"פ רוב מדובר ב- 6 קומות, 19 מ' גובה(. תכנית 44 אושרה ב- 1941, חלה על חלקו המזרחי של המתחם. שימושים מסחר, עסקים ומגורים. גובה הבינוי - גובה המבנה = רוחב הרחוב. תכסית.70%-40% זכויות בניה שטח עיקרי: 140%-280% משטח המגרש נטו. תכנית 1200 אושרה ב- 1975 שטח שירות: 120%-60% משטח המגרש נטו. גודל מגרש מינימלי 425 מ"ר. שימושים שטח לתכנון בעתיד. תוואי המסילה כדרך הבינוי הוועדה רשאית לאשר בניה ע"פ תכניות תקפות קודמות אם אינה סותרת תכנון עתידי. 2 מרחוב שלוש/אברבנאל מערבה רחוב אילת אמור להיות מורחב ל- 32 מ' על חשבון המגרשים הצפוניים. מיטל להבי
מתחמי משנה עם התייחסות לתכניות הנקודתיות 04 נחושתן 06 ציר אליפלט/ שלבים 07 לפיד 05 לורנס שטחים ציבוריים תחנת רכבת קלה 03 האטד 02 ליבר 01 ניבה 00 רכבת קלה 06 04 0503 03 02 02 01 01 05 07 04 01 מתחם פיג'וטו 05 מתחם לפיד 02 מתחם ניבה - גת רימון 03 מתחם הגוש הגבוה 04 מתחם אליפלט - שלוש גבול מערבי עובר על מתחם שטחים ציבוריים יוצר ניתוק במקום חיבור ציר אליפלט הופך למתחם אליפלט-שלוש גבול מערבי חוצה את מתחם לפיד מתחם לפיד מאבד חצי לטובת אליפלט שלוש 3
מתחמים גובלים תעסוקה, מגורים, מסחר ופנאי. מבנים 5-6 קומות ומס' מגדלים. רחובות שתי וערב אופייניים לאחוזת בית. תכניות - 44, 1200 ותכניות נקודתיות. שולי המע"ר המסורתי גבולות מתחם המסילה מגורים, מסחר ופנאי. מבנים 2-3 קומות, קו בניין 0. תכסית גבוהה בבניה מרקמית. תכניות -,2277.1200,44 נווה צדק גבולות המתחמים כיום: חניון עירוני ופיתוח מתחם התחנה לשימור כאזור בילוי, תרבות ופנאי. שימור כביח"ר 'וילנד' ותחנת הרכבת. תכניות למנשיה: למגורים, שב"צ, מלונאות ובילוי. מתחם מנשיה יש להתייחס למתחמים הגובלים בהיבטים של: צירי תנועה וצירים ירוקים צל ומשטר רוחות שימושי קרקע שטחים ציבוריים פתוחים ובנויים גבהים טופוגרפים וחיבורם התייחסות לדרך יפו כציר מזמין 4 פלורנטין מערב פלורנטין שימושים מעורבים. כיום בעיקר מלאכה. מעורב מגורים, מסחר ותעסוקה. מבנים עד 6-10 קומות. מבנים עד 6 קומות + ג- 1. תכניות - 2790 מאפשרת מגורים. רחובות שתי וערב צרים, בלוק עירוני קטן. תכניות - 44 מ, ' ותכנית בהכנה לתוספת שטחי מגורים בנייה עד גובה של 7-13 קומות. ומסחר למבנים הקיימים. המושבה האמריקאית מעורב בדגש מגורים. מבנים 2-7 קומות ומבנים רבים לשימור. תכניות 2498 המאפשרת בניה חדשה ושימור. מיטל להבי מתחם נגה מגורים עם ק"ק מסחרית. מבנים 4-9 קומות בבניה צפופה קווי בנין 0.תכניות - יפו B 2606 מגורים לכ- 1,100 יח"ד.
צירי תנועה מתוכננים מסביב ובתוך המתחם נווה צדק מנשיה פלורנטין המושבה האמריקאית ציר תנועה חדשים ציר תנועה חדשים ציר תנועה לרכב פרטי תוואי רכבת קלה ציר להולכי רגל 5
מיקום המגדלים על רקע החלקות מגדל רעיוני מגדל בתוכנית נקודתית מגדל בנוי מגדל ניבה מגדל ליבר מגדל נחושתן מגדל אליפלט 01 מגדל לפיד 01 מגדל האטד מגדל אליפלט 02 מגדל לפיד 02 6
מבנים לשימור ומיקום המגדלים שימור שימור הגבלות מחמירות מגדל בנוי מגדל בתוכנית נקודתית מגדל רעיוני תכנית 2650 ב אושרה ב- 2008, חלה על חלק נרחב מהעיר ובין היתר על כ- 30 מבנים מתקופות שונות שבמתחם. יש לציין כי מתחם המסילה הוא שכונת ולהאלה שראשיתה ב- 1890, ולפיכך יש לעבות את סקר המבנים לשימור מגדל ניבה מגדל ליבר מגדל נחושתן מגדל אליפלט 01 מגדל לפיד 01 מגדל האטד מגדל אליפלט 02 מגדל לפיד 02 7
שכונת ולהאלה הטמפלרים התיישבו על קרקעות המושבה האמריקאית הנטושה ליד יפו בשנת 1869 ובסמוך לה יצרו אזור מעורב, הראשון מסוגו באזור, אשר כלל גם תעשייה "כבדה" 8
תוכנית כוללת או אוסף של תוכניות נקודתיות? פיג 'וטו אליפלט - שלוש לפיד ניבה-גת רימון הגוש הגבוה? פיג 'וטו אליפלט - שלוש לפיד ניבה-גת רימון הגוש הגבוה 9
תמ"א 35 הוראות לגבי תוכניות להתחדשות עירונית 10
הצעת החלטה לאשר את מתחם מדיניות המסילה בתנאים הבאים: תנאים כללים: להכין תסקיר סביבה מקיף ביחס למשטר רוחות והצללה )כפי שנעשה לא.ת. ביצרון(. לקיים תהליך שיתוף ציבור ביחס למתחמים: אליפלט-שלוש ולפיד. להציג תכנית מפורטת לנקודות החיבור בין השכונות, צירים תנועתיים וירוקים. למפות צרכים קהילתיים וחברתיים במתחם ובאזורים הסמוכים, על-מנת להגדיר את השימושים הציבוריים, בהתאמה לצרכי האוכלוסיה. להגדיר שלביות לצורך הבטחת ביצוע השטחים הציבוריים: בנויים ופתוחים..1.2.3.4.5 11
הצעת החלטה - המשך תנאים לגבי המתחמים: מתחם 3 )הגוש הגבוה(: פרוייקט ליבר להגדיר ייעוד לתעסוקה בלבד )אלא אם כן ניתן מענה לצרכי חינוך בפרוייקט יצחק אלחנן(, פרוייקט האטד להחזיר לבחינה מחודשת לאור ערכי השימור ועומס הבנייה לגובה. מתחם 4 )אליפלט-שלוש(: הכנת תכנית מפורטת שתענה על הצרכים ותוצג לועדה המקומית בנפרד כולל חלופות תכנוניות )אחת מרקמית(, אשר תתייחס להיבטים של: ריבוי בעלויות, מבנים לשימור )כ- 15(, מענה לצרכי ציבור, חשיבה מחודשת בסוגיית הבנייה לגובה, הצגת כביש שלבים במתחם המסילה כשדרה עירונית ודרכי ניקוזו, תוספת צירים ירוקים לעיבוי החיבור בין דרום למרכז העיר, בחינת סוגיית דיור בר-השגה וייעודי הקרקע במתחם. מתחם 5 )לפיד(: להציג בפני הועדה המקומית 2 חלופות בנייה, אשר אחת מהן מרקמית, בהתחשב בהיותו מחבר בין מתחם מנשיה ומבואות יפו, ובהתחשב בקרבתו לים..1.2.3 לחילופין, אם לא יתקבלו התנאים, לא לאשר את התכנית. 12