דוח תקופתי לשנת 04 שם החברה: אפריקה ישראל נכסים בע"מ )להלן: "החברה"( מספר חברה ברשם החברות: 5056088 כתובת: דרך החורש 4, יהוד טלפון: 035393586 פקסמיליה: 03539353 כתובת הדואר האלקטרוני: infopro@africaisrael.com תאריך המאזן: 3..04 תאריך הדוח: 0.3.05
אפריקה ישראל נכסים בע"מ חלק א' תיאור עסקי החברה
3 תיאור עסקי החברה תוכן עניינים נושא עמוד 4 7 7 7 חלק ראשון תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי החברה פעילות החברה ותיאור התפתחות עסקיה.. תחומי הפעילות העיקריים של החברה.. השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה.3. דיבידנדים.4. 8 9 9 חלק שני מידע אחר מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של החברה.5. שינויים בפילוח תחומי הפעילות.6. סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה.7. 9 39 חלק שלישי תיאור עסקי החברה לפי תחומי פעילות תחום הנכסים המניבים בישראל.8. תחום פיתוח המקרקעין והנכסים המניבים באירופה.9. 79 79 84 85 95 95 95 95 95 95 95 96 96 חלק רביעי מידע נוסף ברמת החברה והקבוצה.0. נכסים לא מוחשיים.. הון אנושי.. הון חוזר.3. מימון.4. מיסוי.5. איכות סביבה.6. מגבלות ופיקוח על פעילות הקבוצה.7. הסכמים מהותיים.8. הליכים משפטיים.9. מידע כספי לגבי מגזרים גיאוגרפיים.0. יעדים ואסטרטגיה עסקית.. צפי להתפתחות בשנה הקרובה.. דיון בגורמי סיכון
4 חלק א תיאור עסקי החברה את חלק זה של הדוח התקופתי בנושא תיאור עסקי החברה, יש לקרוא יחד עם החלקים האחרים של דוח תקופתי זה, לרבות הביאורים לדוחות הכספיים. חלק ראשון תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי החברה פעילות החברה ותיאור התפתחות עסקיה החברה התאגדה בישראל, ביום..97, כחברה פרטית לפי פקודת החברות תחת השם פרק לתעשיות עתירות מדע בע"מ. ביום 0.4.984 שינתה החברה את שמה לקריית ויצמן פרק המדע בע"מ, וביום 5..003 שינתה את שמה לשמה הנוכחי. בחודש ספטמבר 004 הפכה החברה לציבורית וניירות ערך שלה נרשמו לראשונה למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ )להלן: "הבורסה"(. החברה הינה חברה בת של אפריקה ישראל להשקעות בע"מ )להלן: "אפריקה השקעות"(, שהינה חברה ציבורית שמניותיה רשומות למסחר בבורסה, בשליטתו של מר לב לבייב וחברות בשליטתו. החברה פועלת, בעצמה ובאמצעות חברות הקבוצה, בייזום, הקמה, השכרה ותפעול של מבנים לתעשייה, משרדים ומסחר בישראל ובאירופה, וכן בפיתוח מקרקעין למגורים באירופה. בחודש ספטמבר 004 פרסמה החברה לראשונה תשקיף הנפקת ניירות ערך שלה, אשר נרשמו למסחר בבורסה. לתאריך דוח תקופתי זה, פועלת החברה הן בישראל והן באירופה. בבעלות החברה מבני משרדים, תעשיה, מסחר ודיור להשכרה, והיא אף מפתחת פרויקטים נוספים בתחומים אלו. לתאריך דוח תקופתי זה, מקיימת החברה את פעילותה בישראל, רומניה, צ'כיה, סרביה, גרמניה, פולין, בולגריה, לטביה והונגריה. ביום 6.5.00 השלימה אפריקה השקעות הסדר עם מחזיקי אגרות החוב שלה, במסגרתו הועברו 3,37,948 מניות של החברה לידי מחזיקי אגרות החוב של אפריקה השקעות. לתאריך דוח תקופתי זה מחזיקה אפריקה השקעות בכ 56% מהון המניות המניות המונפק והנפרע של החברה. למיטב ידיעת החברה, בעלת השליטה בחברה, אפריקה השקעות וכן מר לב לבייב )שהינו בעל השליטה באפריקה השקעות(, פועלים ומשקיעים בארץ ובחו"ל, במישרין או בעקיפין )לרבות באמצעות תאגידים בבעלות אפריקה השקעות ו/או בבעלותו של מר לבייב(, בין היתר, גם בתחומי פעילות בהן פועלת ו/או משקיעה קבוצת החברה ו/או בתחומי פעילות המשיקים לחלק מתחומי פעילותה של החברה, דהיינו בתחום הנדל"ן, בארץ ובחו"ל. לתאריך דוח תקופתי זה, לא נחתם בין החברה לבין מר לבייב ו/או לבין אפריקה השקעות הסכם או הסדר, אשר יש בו כדי להגביל את תחומי פעילותם או השקעותיהם של אפריקה השקעות ו/או של מר לבייב, כאמור לעיל........3..4..5..6
5 כפי שנמסר לחברה, "קבוצת אפריקה השקעות"( לתאריך דוח תקופתי זה, לאפריקה השקעות וחברות בשליטתה )להלן: אין פעילות בתחומי הנדל"ן המניב במדינות פעילותה של קבוצת החברה, בארץ או בחו"ל )למעט מספר נכסים מסחריים בישראל בהיקף לא מהותי, המצויים באופן היסטורי בבעלותה של אפריקה השקעות ו/או נכסים מסחריים שבבעלות אפריקה ישראל מגורים בע"מ )להלן: "אפריקה מגורים"(, המפותחים במסגרת פרויקטים למגורים שלה ואשר בכוונתה של אפריקה מגורים למוכרם, וגם זאת בהיקפים לא מהותיים(, וכן למעט להשכרה בקרקע בהרצליה פרויקט דירות מגורים אותו מפתחת החברה יחד עם אפריקה מגורים במסגרת מכרז שפרסמה מדינת ישראל )להלן: "פרויקט המגורים להשכרה"(. כמו כן, אפריקה מגורים, עוסקת בתחום הנדל"ן למגורים בישראל בלבד, מדינה בה החברה אינה עוסקת בנדל"ן למגורים, למעט כאמור במסגרת פרויקט המגורים להשכרה. למר לבייב )לרבות באמצעות אשכול של חברות פרטיות בשליטתו( )להלן: "קבוצת לבייב"( שהינו בעל השליטה באפריקה השקעות, פעילות עסקית חובקת עולם בתחומים שונים ובהיקפים נרחבים. ואולם, כפי שנמסר לחברה, ככלל, לקבוצת לבייב אין פעילות עסקית ממוסדת בתחום הנדל"ן המניב במדינות אירופה או בישראל ואף לא בתחום הנדל"ן למגורים במדינות אירופה, שהינן מדינות פעילותה של קבוצת החברה בתחומים הנזכרים לעיל, בהתאמה. פעילותה של קבוצת לבייב בתחומי הנדל"ן המניב והנדל"ן למגורים במדינות פעילותה של קבוצת החברה, מתאפיינת בביצוע עסקאות על בסיס מזדמן, כאשר הנכסים המדוברים הינם בדרך כלל בעלי מאפיינים שונים ממאפייני הנכסים בהן עוסקת קבוצת החברה בדרך כלל )כגון, קומות משרדים בודדות בבנין משרדים לשם השכרה, קרקע באזור פריפריה בייעוד למגורים וכד'(. זאת ועוד, לתאריך הדוח אין לקבוצת לבייב נכסי נדל"ן מניב או נדל"ן למגורים בסמיכות גיאוגרפית לנכסי נדל"ן דומים של קבוצת החברה. כמו כן, שווי הנכסים כאמור שבבעלותה של קבוצת לבייב והיקף הכנסותיה מהם אינם מהותיים בהשוואה לשווי נכסיה של קבוצת החברה והיקף הכנסותיה. תחומי הפעילות של החברה לחברה שני תחומי פעילות עיקרים המדווחים בדוחותיה הכספים של החברה ליום 3..04, כמפורט להלן: תחום הנכסים המניבים בישראל; תחום פיתוח המקרקעין למגורים והנכסים המניבים להלן תרשים המתאר את פעילות החברה בישראל באירופה. ובחו"ל, לתאריך דוח תקופתי זה. למידע מפורט על אחזקות החברה בחברות מאוחדות וכלולות ראו ביאור 7 לדוחות הכספיים של החברה ליום 3..04...7..7...7...8 יצוין, כי תחום זה מוצג בדוחותיה הכספיים של החברה בפילוח לפי מדינות. מובהר בזאת, כי השמות המופיעים בתרשים שלהלן, הינם שמות הפרויקטים המוחזקים )ולא שמות החברות המחזיקות בהם(.
6 אפריקה ישראל נכסים בע"מ נכסים מניבים בישראל בית פסגות 5% )מוחזק על ידי החברה( בית פסגות 0 קומות עליונות 50% )מוחזק ע"י החברה( פיתוח מקרקעין למגורים ונכסים מניבים באירופה אפריקה ישראל נכסים בינלאומיים )00( בע"מ 00% AFI Europe NV 00% מגדלי קונקורד 63% )מוחזק על ידי החברה( גלובל פארק לוד 00% )מוחזק על ידי אפשר בע"מ( קרית ויצמן נס ציונה 00% )מוחזק על ידי החברה ואפשר בע"מ( סרביה גרמניה צ'כיה רומניה פולין לטביה הונגריה בולגריה Malina Tulip Malina Gardens EOOD00% Vitosha Tulip Vitosha Gardens EOOD 00% Lagera Tulip AFI Lagera Tulip Eood 00% Plovdiv Logistic Park Plovdiv Logistics Centre AD 75% Business Park Varna Business Park Varna AD 00% Club Aliga ProMot Hungaria Kft. 50% Nepliget Szepliget Kft 00% Akar Lak Kft 00% Metropolia sgn dl dao cir 00% Soleville SIA AFI Investments 00% Osiedle Europejskie Novo Maar sp z. o.o. 00% AFI Palace Ploiesti Veroskip Trading Srl 00% AFI Palace Cotroceni Adsednpc eleu sn 98.4% AFI Park ROI Management Srl 00% Pipera and Butimanu Star Estate Srl 00% AFI B. Noi Premier Solutions & Team Srl 00% AFI Towers (Inox) Tulip Management Srl 00% Magurele Plaza Arad Imobiliar Srl 00% AFI Karlin Balabenka s.r.o 00% Tulipa Modranska Rokle ata el odoelcrul Rokle s.r.o 00% Tulipa Rokytka Tulipa Rokytka s.r.o 50% Classic 7 Business Park I Classic 7 s.r.o 00% AFI City Tulipa city s.r.o 00% Classic 7 Business Park II Classic Park Group 00% Broadway Palace MICC Prague s.r.o 00% d l a l m p c u l r e d 0 0 % lepa etcorstnur bm 00% Margalit etcorstnur bm 00% eppeae etcorstnur bmg 00% Airport City Belgrade Airport city doo 53.7% Dired Capital Serbia AFI Project developers 4.87% סיטי סנטר חיפה 45% )מוחזק על ידי מחצבות חיפה בע"מ( רג"מ 00% )מוחזק על ידי נצר נשרים בע"מ ) בית אפריקה ישראל יהוד 40% )מוחזק על ידי החברה( מגדל היובל 49% )מוחזק על ידי מחצית היובל בע"מ( דיור להשכרה גליל ים 50% )מוחזק על ידי החברה( חניון הברזל בתל אביב 00% )מוחזק על ידי החברה( AFI Palace Arad Europe Logistics Srl 00% Evropska Business Centre Adut s.r.o 00% AFI Park AFI Park Srl 00% Tulipa Trebesin 00% AFI Park 3 AFI Park bulding 3 Srl 00% AFI Park 4 + 5 AFI Park Offises 4+5 Srl 00%
7 תחומי הפעילות העיקריים של החברה כאמור לעיל, לחברה שני תחומי פעילות. להלן יובא בתמצית תיאור כללי של תחומי פעילות אלה: נכסים מניבים בישראל בתחום פעילות זה החברה עוסקת בייזום, הקמה )לרבות על דרך של שיפוץ ו/או השבחה(, השכרה ותפעול של מבנים בישראל, בעיקר בייעוד לתעשייה, משרדים ומסחר. פיתוח מקרקעין למגורים ונכסים מניבים באירופה בתחום פעילות זה החברה פועלת, במרכז ובמזרח אירופה, בשני אפיקי פעילות, כדלקמן: פיתוח מקרקעין למגורים: ייזום של פרויקטים המיועדים למגורים, באירופה, על דרך של איתור קרקעות, רכישתן, הקמת המבנים )לרבות על דרך של שיפוץ ו/או השבחה( ומכירת היחידות; נכסים מניבים: ייזום, הקמה )לרבות על דרך של שיפוץ ו/או השבחה(, השכרה ותפעול של מבנים )בעיקר בייעוד לתעשייה, משרדים, מסחר ומגורים(, באירופה. פעילותה של החברה במרכז ובמזרח אירופה כאמור מבוצעת באמצעות AFI Europe N.V )להלן: "אפי אירופה"(. השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה הון המניות המונפק והנפרע של החברה לתאריך דוח תקופתי זה, הינו 8,477,906 ש"ח מחולק ל 8,477,906 מניות רגילות, רשומות על שם, בנות ש"ח ע.נ. כ"א. בשנתיים שקדמו לתאריך דוח תקופתי זה לא חלו שינויים בהון המונפק והנפרע של החברה, למעט מימוש כתבי אופציה ל 9,674 מניות על ידי נושאי משרה בחברה. דיבידנדים בשנתיים שקדמו לתאריך דוח תקופתי זה, החברה לא הכריזה או חילקה דיבידנדים לבעלי מניותיה, למעט דיבידנד בסך של 75 מיליון ש"ח אשר חולק ביום 9.9.04 לאחר שאושר על ידי דירקטוריון החברה ביום 4.8.04. בהתאם לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה, ליום 3 בדצמבר 04 לחברה יתרת עודפים חיובית בסך של כ,,50 מיליוני ש"ח. לפרטים בדבר התחייבות החברה לשמור על יחסים פיננסיים, ראו סעיף.3 להלן. לפרטים בדבר התניות פיננסיות החלות על החברה, וכן בקשר עם עם חלוקת דיבידנד, כלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרה ה'( ראו סעיף.3.4 להלן. לפרטים בדבר התניות פיננסיות החלות על החברה וכן בקשר עם חלוקת דיבידנד, כלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרה ו'( ראו סעיף.3.5 להלן. לפרטים בדבר התניות פיננסיות החלות על החברה וכן בקשר עם חלוקת דיבידנד, כלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרה ז'( ראו סעיף.3.6 להלן. לתארך דוח תקופתי זה אין לחברה מדיניות חלוקת דיבידנד. בשנתיים שקדמו לתאריך דוח תקופתי זה, לא הקצתה החברה מניות הטבה......... א. ב.....3.4.4..4..4.3.4.4.4.5.4.6.4.7.4.8
8 חלק שני מידע אחר פרק זה כולל, בין היתר, מידע ונתונים הלקוחים ממקורות שונים, כפי שמצאה החברה לנכון וכמפורט בגוף הפרק, לפי העניין )להלן: "המקורות"(. המקורות כאמור היוו גורם זמין לאיסוף המידע והנתונים הנכללים בתיאורים הרלוונטיים. להערכת הנהלת החברה, הגם שהיא לא ביצעה בדיקות עצמאיות לאימות הנתונים, המקורות כאמור מהווים מקורות סבירים לאיסוף המידע הרלוונטי לפי העניין. מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של החברה לפרטים בדבר מידע כספי המתייחס למגזרי פעילותה של החברה בשנים 0 עד 04, ראו פירוט בביאור 34 לדוחות הכספיים של החברה ליום 3..04. להלן מידע על מגזרי פעילותה של החברה, לתקופה של שנה שהסתיימה ביום 3..04, ולשנים שהסתיימו ביום 3..03 וביום 3..0:.5.5..5. לתקופה של שנה שהסתיימה ביום 3..04 )אלפי ש"ח(: הכנסות משכ"ד הכנסות ממגורים סה"כ הכנסות משכ"ד ומגורים עלויות הפעלת ואחזקת נכסים עלויות בגין עסקות בניה ומקרקעין סה"כ עלויות הפעלת ואחזקת נכסים, עסקאות בניה ומקרקעין רווח תפעולי משכ"ד ומגורים נכסי נדל'ן ומקרקעין )במיליוני ש"ח( ישראל )אלפי ש"ח( 89,58 89,58 8,656 8,656 80,86,467 מרכז ומזרח אירופה )אלפי ש"ח( 35,46 44,09 459,355 6,660 35,38 5,898 307,457 5,587 סה"כ )אלפי ש"ח( 404,664 44,09 548,873 5,36 35,38 60,554 388,39 7,054 לתקופה של שנה שהסתיימה ביום 3..03 )אלפי ש"ח(: הכנסות משכ"ד הכנסות ממגורים סה"כ הכנסות משכ"ד ומגורים עלויות הפעלת ואחזקת נכסים עלויות בגין עסקות בניה ומקרקעין סה"כ עלויות הפעלת ואחזקת נכסים, עסקאות בניה ומקרקעין רווח תפעולי משכ"ד ומגורים נכסי נדל'ן ומקרקעין )במיליוני ש"ח( ישראל )אלפי ש"ח( 79,53 79,53 7,89 7,89 7,44,34 מרכז ומזרח אירופה )אלפי ש"ח( 89,55 64,583 354,08 0,844 50,655 6,499 9,609 5,957 סה"כ )אלפי ש"ח( 368,778 64,583 433,36 8,673 50,655 69,38 364,033 7,98
9 לתקופה של שנה שהסתיימה ביום 3..0 )אלפי ש"ח(: הכנסות משכ"ד הכנסות ממגורים סה"כ הכנסות משכ"ד ומגורים עלויות הפעלת ואחזקת נכסים עלויות בגין עסקות בניה ומקרקעין סה"כ עלויות הפעלת ואחזקת נכסים, עסקאות בניה ומקרקעין רווח תפעולי משכ"ד ומגורים נכסי נדל'ן ומקרקעין )במיליוני ש"ח( ישראל )אלפי ש"ח( 73,787 73,787 7,95 7,95 65,836,44 מרכז ומזרח אירופה )אלפי ש"ח( 55,50 35,473 90,63 4,708 33,356 38,064 5,559 5,64 סה"כ )אלפי ש"ח( 38,937 35,473 364,40,659 33,356 46,05 38,395 6,885 שינויים בפילוח תחומי הפעילות בשנת 04 לא חלו שינויים בפילוח תחומי הפעילות של החברה. סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה האמור בסעיף זה להלן מבוסס על מגמות, אירועים והתפתחויות בסביבה המקרו כלכלית של החברה אשר להם, או צפויה להיות להם, השפעה על תוצאותיה העסקיות של החברה. לפיכך, כל התייחסות המופיעה בסעיף זה להלן, באשר להערכת החברה את ההתפתחויות הצפויות בעתיד והשפעתן על קבוצת החברה, הינה בבחינת מידע צופה פני עתיד, אשר איננו בשליטת החברה ואשר איננו ודאי. השפעות משקיות וענפיות החברה חשופה לשינויים במצב שוק הנדל"ן המניב בארץ ובתחום הנדל"ן בכללותו במדינות בהן היא פועלת. לתאריך דוח תקופתי זה, עיקר פעילותה של החברה בחו"ל הינו במזרח ובמרכז אירופה. מצב המשק הישראלי לפי אומדנים מוקדמים לחשבונות הלאומיים לשנת 04, צמח התוצר הריאלי בישראל בכ.6%, זאת בהמשך לגידול של כ 3.3% בתוצר בשנת 03, וגידול של כ 3.4% בשנת 0. לפי תחזית בנק ישראל, צפוי התוצר במשק לצמוח בשנת 05 ב 3.%, ובשנת 06 הצמיחה צפויה לעמוד על כ 3%. התוצר המקומי הגולמי לנפש עלה בשנת 03 בכ.4% ובשנת 04 בכ 0.7% ל 3.5 אלפי ש"ח במחירים שוטפים )אומדן(. לשם השוואה, ממוצע הגידול בתמ"ג לנפש בארצות ה OECD בשנת 04 עמד על כ.3%. המדד המשולב למצב המשק, אותו מפרסם בנק ישראל, מצביע על צמיחה דומה בכלל הרבעונים בשנת 04, בשיעורים של 0.6%0.%. על פי אומדנים ראשוניים, בשנת 04 גדלה הצריכה הפרטית בשיעור של כ 3.8%, וזאת בהמשך לשיעור של כ 3.3% שנרשם בשנה הקודמת. ההוצאה לצריכה פרטית לנפש עלתה בכ.8%, בעוד שיעור הגידול באוכלוסייה עמד על כ.6.7.7..7..
0.9%. כמו כן, במהלך 04 גדלה ההוצאה לצריכה ציבורית בכ 3.8%, בהמשך לגידול בשנת 03 בשיעור של 3.5%. העלייה בהוצאה לצריכה ציבורית בהוצאה לצריכה אזרחית ועלייה של 7.8% בצריכה הביטחונית. שיעור האינפלציה בשנת 04 היה מתחת פירות וללא ירד וירקות, בשיעור של 0.% ב 03 משקפת עלייה של.5% לטווח היעד של בנק ישראל. מדד המחירים, ללא דיור שנת במהלך 04, וזאת לעומת עליה של.% בשנת 03. סעיף הדיור עלה בשנת 04 בכ 3.%, כאשר סעיף המזון ירד בכ.5%. לפי תחזית בנק ישראל, בשנים 05 ו 06 שיעור האינפלציה יהיה בטווח יעד האינפלציה, ויעמוד על.% ו %, בהתאמה. על פי בנק ישראל, הריבית במשק צפויה להישאר מתחת ל 0.5% רצון הוועדה המוניטארית במהלך שנת לתמוך בפעילות ובחזרת האינפלציה אל סביבת מרכז היעד. ביום 3..05 הודיע בנק ישראל על הורדת שיעור הריבית ל 0.%. להלן מספר פרמטרים כלכליים בקשר למשק 05, בשל בישראל : יצוין, כי.7.. 0 99,76 7.6 7%.5%.7% 6.9% 39 4.% 0.9%.3% 4% A+ 3.8 4.9 03,049,08 30.8 5.8%.4%.8% 6.4% 33. 3.%.5% 0% 4.0% A+ 3.5 4.8 04,088,307 3.5 3.7% 0.7% ) 0.% ) 5.9%.8.% 0.6% 0.9%.4% A+ 3.9 4.7 תוצר מקומי גולמי )במיליוני ש"ח( תוצר לנפש )באלפי ש"ח( שיעור צמיחה בתמ"ג הריאלי )ביחס לשנה קודמת( שיעור צמיחה בתוצר לנפש שיעור אינפלציה שיעור האבטלה גירעון תקציבי )במיליארדי ש"ח( גירעון תקציבי )אחוז מהתמ"ג( יצוא סחורות ושירותים )במחירים קבועים( יבוא סחורות ושירותים )במחירים קבועים( תשואה על חוב ממשלתי מקומי לטווח ארוך 3 דרוג חוב ממשלתי לטווח ארוך שע"ח מטבע מקומי ביחס לדולר שע"ח מטבע מקומי ביחס לאירו 4 )סוף תקופה( 4 )סוף תקופה( הנתונים נלקחו מדוחות שפורסמו באתרי האינטרנט של בנק ישראל ושל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. תשואות ממוצעת לפדיון של אג"ח שקלי ל 0 שנים. הנתונים נלקחו מאתר חברת הדירוג.S&P שערים יציגים מתוך אתר בנק ישראל. 3 4
המצב הכלכלי במדינות פעילות החברה באירופה ומצב שוק הנדל"ן במדינות הפעילות העיקריות של החברה כללי השפעתו של המשבר הפיננסי העולמי חלחלה למרבית המדינות באירופה בהן פעילה הקבוצה. יצוין כי, בעקבות ההתפתחויות הכלכליות כאמור לעיל וכמפורט להלן, בחנה החברה את השפעות המשבר הכלכלי על ערכם של רוב נכסי המקרקעין שבבעלותה. בחינה זו נערכה, בין היתר, על ידי שמאים חיצוניים. ממצאי הבחינה הובילו להפחתת )או לשערוך, לפי העניין( ערך הנכסים המניבים, ערך מלאי הקרקעות וערך מלאי הבניינים למכירה אשר בבעלות החברה באירופה, בהתאם לשווי השוק הנוכחי של נכסים אלו. להלן מידע לגבי מדינות הפעילות העיקריות של קבוצת החברה באירופה: צ'כיה חל 04 בשנת גידול בצריכה הביתית ועליה מתונה במגזר הבניה, בהשקעות וביצוא. גידולים אלו הובילו לשינוי כיוון ולצמיחת הכלכלה הצ'כית לאחר שבמהלך השנים 0 ו 03 התכווצה כלכלת צ'כיה, וזאת עקב מדיניות הצנע שנקטה הממשלה והמיתון בגוש האירו שפגע בביקוש ליצוא צ'כי. על פי תחזית ה OECD בשנת 05 צפויה כלכלת צ'כיה לצמוח בשיעור ריאלי של כ.3%, בכפוף מיוצרים בצ'כיה. להתאוששות כלכלית 06 בשנת שיעור האבטלה צפוי לעמוד על בשנת 04. בשנת הצ'כי. במדינות האיחוד שתוביל לגידול בביקוש למוצרים אשר התחזית הינה לצמיחה משמעותית יותר בקצב של.7%, כאשר בשנים ו 6% 6.% 05 ו 06, בהתאמה, לעומת 6.3% 03 עמדה האינפלציה בתוך טווח יעד האינפלציה של )%3%( של הבנק המרכזי עליית המחירים בשנה זו הושפעה מהותית מהעלאת שיעור המע"מ על מוצרים בסיסיים משיעור של 0% לשיעור של 4%. בשנת 04 ירדה האינפלציה ועמדה על שיעור של 0.6% בממוצע. ע"פ ה OECD הגירעון צפוי לעמוד ברמה של.4% ו.% בשנים 04 ו 05, בהתאמה. במהלך שנת 04, המטבע הצ'כי נחלש ביחס לאירו בשיעור של.%. לכלכלת צ'כיה חשיבות גדולה לשמירה על מטבע מקומי יחסית חלש, לאור היותה מדינה מוטת יצוא, ולכן הבנק המרכזי הצ'כי החל במדיניות של התערבות בקביעת שער החליפין וקביעת תקרה להתחזקות הקרונה הצ'כית אל מול מטבעות זרים )ובראשם האירו, המטבע של מרבית שותפות הסחר המרכזית של צ'כיה(. על פי סקירה של חברת,Jones Lang LaSalle במהלך שנת 04 נבנו כ 49 אלף מ"ר של שטחי משרד בפראג )אומדן(. בהשוואה לשנת בסך הכל נמצאים כרגע תחת בנייה כ 3 03 חלה עליה חדה בהיצע בשיעור של 90%. אלף מ"ר של שטחי משרד בפראג, אשר מתוכם.7..7...7.. א. הנתונים נלקחו מדוחות ה OECD, קרן המטבע הבינלאומית והבנק המרכזי של צ'כיה.
צ'כיה בנייתם של כ 8,500 מ"ר צפויה להסתיים עד סוף שנת 05. נכון לסוף הרבעון השלישי של 04, שיעור התפוסה מסתכם בכ 84.74%. תוצר מקומי גולמי נומינלי )במיליוני דולר ארה"ב( תוצר לנפש )במונחי PPP בדולר ארה"ב( שיעור צמיחה בתמ"ג ריאלי )ביחס לשנה קודמת( שיער צמיחה בתוצר לנפש )במונחי PPP בדולר ארה"ב( שיעור אינפלציה )ממוצע לתקופה( שיעור אבטלה גרעון תקציבי )אחוז מהתמ"ג( תשואה על חוב ממשלתי מקומי לטווח ארוך )ממוצע שנתי( דרוג חוב ממשלתי לטווח ארוך 3 שע"ח מטבע מקומי ביחס לאירו )סוף תקופה( 0 96,450 7,7 (%) 0.5% 3.3% 7% (.3%).9% AA AA 5. 03 98,450 7,347 )0.9%( 0.4%.4% 7% (.4%).% AA 7.4 04 00,00 8,446.5 % 4% 0.6% 6.4% (0.%) 0.7% 7.7 4 ב. רומניה 04 בשנת הצמיחה המשיכה כמו גם גידול בהשקעות ובביקוש הצרכני. צמח ב.4%, והתוצר בשנת 05 צפוי לצמוח ב.5%. בשנת לעלות כאשר נמשכו הרפורמות המבניות במדינה וגידול ביצוא, להערכת קרן המטבע העולמית, התוצר בשנת 04 04 עלתה האינפלציה בשיעור של.5%. בשנת 04 נרשמה הורדת ריבית במשק אשר נועדה לעודד את הפעילות הכלכלית במדינה. בסוף שנת 04 הריבית ברומניה עמדה על.8%, לעומת 3.8% בסוף 03. על פי קרן המטבע הבינלאומית, בשנים לאחר מכן האינפלציה צפויה להיות בטווח אשר הגדיר הבנק המרכזי של רומניה, העומד על.5%3.5%. שיעור האבטלה הממוצע ברומניה נמוך ביחס למדינות אירופה. להישאר דומה בשנת 05, והגרעון התקציבי צפוי לעמוד על כ.8% מהתוצר. שיעור האבטלה במדינה צפוי המטבע הרומני נותר ללא שינוי ביחס לאירו בשנת 04. רומניה הייתה צפויה להצטרף לאיחוד המוניטארי האירופאי בשנת 04, אך בשל המיתון בשוק האירופאי וכן ההאטה במשק המקומי, דחתה את מועד אימוץ האירו לזמן בלתי מוגבל. 0 כ על על פי סקירה של חברת,Jones Lang LaSalle במהלך שנת 04 נבנו בבוקרשט כ,000 אלף מ"ר של שטחי משרד, ושיעור התפוסה בשנה זו עמד על כ 86.7%. הצפי לשנת 05 עומד לכ מקדמיים אלפי מ"ר של שטחי משרד נוספים. במהלך שנת 04 80,000 נחתמו בבוקרשט חוזים מטר מרובע של משרדים, חוזים אלו מהווים כ 5% מסך מ"ר משרדים שהושכרו במהלך שנת 04 בבוקרשט דבר המעיד על חוזקת השוק שאמורה להמשיך גם בשנת התשואה המוצגת הינה לאג"ח ממשלתי עם אורך חיים של כ 0 שנים. הנתונים נלקחו מאתר הבית של.European Central Bank הנתונים נלקחו מאתר חברת הדירוג.S&P הנתונים מתוך אתר הבנק המרכזי של צ'כיה. הנתונים נלקחו מדוחות קרן המטבע הבינלאומית והבנק המרכזי של רומניה. 3 4
3 05. שיעור התפוסה של משרדים בבוקרשט ברבעון הרביעי של שנת 04 הסתכם בכ 87% והערכה היא שהמגמה החיובית בשוק תמשך גם בשנת 05 ובסוף 05 שיעור התפוסה יעלה בכ % נוסף. התשואה של משרדים באזורים המבוקשים של בוקרשט הגיע בסוף הרבעון הרביעי של שנת 04 לכ. 7.75% שטחי המסחר המודרניים ברומניה מסתכמים בכ.6 מיליון מטר מרובע, מתוכם יותר מ 35% בבוקרשט. הצמיחה הכלכלית ברומניה גורמת לגידול בצריכה הפרטית ובהתאם את הגדלת הביקוש לשטחי מסחר. הגידול בביקוש מתרכז בעיקר במרכזי המסחר המובילים הקיימים. במהלך שנת 05 צפויים להתווסף כ 67 אלפי מ"ר שטחי מסחר בשלושת הערים: בוקרשט, בראשוב וטימישוארה. רומניה תוצר מקומי גולמי נומינלי )במיליוני דולר ארה"ב ) תוצר לנפש )במונחי PPP בדולר ארה"ב( שיעור צמיחה בתמ"ג ריאלי )ביחס לשנה קודמת( שיער צמיחה בתוצר לנפש )במונחי PPP בדולר ארה"ב ( שיעור אינפלציה )ממוצע שיעור אבטלה גרעון תקציבי )אחוז מהתמ"ג( לתקופה( תשואה על חוב ממשלתי מקומי לטווח ארוך )ממוצע 0 69,80 6,560 0.6%.6% 3.3% 7% ) 4.4%( 6.7% 03 88,890 7,440 3.5% 5.3% 4% 7.3% ).%( 5.3% 04 0,470 9,397.4% 4.%.5% 7.% ).%( 3.5% שנתי( 3 דרוג חוב ממשלתי לטווח ארוך שע"ח מטבע מקומי 4 ביחס לאירו )סוף תקופה( BB+ 4.4 BB+ 4.5 BBB 4.5 5 ג. סרביה במהלך השנים האחרונות נקטה הממשלה בפעולות לצמצום השחיתות בכדי להביא לשיפור בדעת הקהל וכדי לעמוד בדרישות האיחוד האירופי אליו היא מעוניינת להצטרף. למרות שהאקלים העסקי עדיין לא חיובי, הכלכלה הסרבית התאוששה בשנת 03 ועברה לצמיחה חיובית, כאשר הייצור התעשייתי והיצוא עלו באופן משמעותי, אולם חוותה נסיגה משמעותית בשנת בחזרה לצמיחה שלילית. בשנת 05 צפוי התוצר לצמוח ב % ולשוב לטווח החיובי. האינפלציה בסרביה הייתה גבוהה בשנים האחרונות, כאשר במחירי המזון, במחירי המוצרים בפיקוח ובמחירי היבוא. 04 האצת האינפלציה הושפעה מעלייה האינפלציה הגבוהה הובילה להעלאת הנתונים נלקחו מדו"ח של חברת.Jones Lang LaSalle התשואה המוצגת הינה לאג"ח ממשלתי עם אורך חיים של כ 0 שנים. הנתונים נלקחו מאתר הבית של.European Central Bank הנתונים נלקחו מאתר חברת הדירוג.S&P הנתונים נלקחו מאתר הבנק המרכזי של רומניה. הנתונים נלקחו מדוחות קרן המטבע הבינלאומית והבנק המרכזי של סרביה. 3 4 5
4 שיעורי הריבית, מהלך שהביא בשנת טווח 04 לצניחה בשיעור האינפלציה. על פי תחזית קרן המטבע הבינלאומית, במהלך שנת 05 צפוי שיעור האינפלציה במדינה לעלות בכ 3.4%, בתוך יעד האינפלציה. בשנת 04 שיעור האבטלה עלה ל הבינלאומית, שיעור האבטלה צפוי לעלות באופן מזערי ולעמוד בשנת.8%. כמו כן, הגרעון צפוי לקטון ל 5.% מהתוצר בשנת.6%. על פי קרן המטבע על 05 שיעור של כ 05, לפי תחזית קרן המטבע. בשנת 04 המטבע הסרבי ירד ב 5.% ביחס לאירו, זאת לאחר שנותר כמעט ללא שינוי בשנת 03. על פי סקירה של חברת Jones Lang LaSalle שוק הבניה למשרדים נותר כמעט דומם בשנים 0304. רק בניה של מבנה משרדים אחד )בגודל של 3,665 מ"ר( הושלמה במהלך הרבעון האחרון של 04. בשנים 0304 שוק המשרדים בבלגרד גדל בכ % בלבד. עם זאת בשנת 05 צפויה השלמה של כ 3,000 מ"ר שטחי משרדים. התפוסה הממוצעת עומדת על כ 93%. סרביה תוצר מקומי גולמי נומינלי )במיליוני דולר ארה"ב( תוצר לנפש )במונחי PPP בדולר ארה"ב( שיעור צמיחה בתמ"ג ריאלי )ביחס לשנה קודמת( שיער צמיחה בתוצר לנפש )במונחי PPP בדולר ארה"ב( שיעור אינפלציה )ממוצע לתקופה( שיעור אבטלה גרעון תקציבי )אחוז מהתמ"ג( תשואה על חוב ממשלתי מקומי לטווח ארוך דרוג חוב ממשלתי לטווח ארוך שע"ח מטבע מקומי 3 ביחס לאירו )סוף תקופה( )ממוצע שנתי( 0 38,090,98 ).5%( 0% 3.% 3.% ).3%( 4% BB 3.5 03 4,490,465.5% 3.4% 7.7% % ) 6.5%( 0.% BB 4.6 04 4,650,605 ) 0.6%(.%.3%.6% ) 6.%( 9.7% BB 0.6 4 ד. פולין בשנת 04 נרשמה צמיחה גבוהה ביחס לשנת 03. בהתאם לשיפור בכלכלה האירופית, צפוי התמ"ג בפולין לצמוח בשיעור ריאלי של כ 3.3% בשנת 05. 04 בשנת האינפלציה בפולין הירידה בביקוש המקומי. יעד המשיכה לרדת, לאחר ירידה במחירי הסחורות והגז, וכן המשך האינפלציה של הבנק המרכזי הפולני עומד על 3.5% של הטווח..5% המקומי. האבטלה האינפלציה הממוצעת צפויה בשנת עמדה בפולין 0.8% על לעמוד על 04 בשנת שיעור ממוצע של 05, לאחר עליה קלה בביקוש כ 9.5%, קיטון של כ 0.9% ביחס הנתונים נלקחו מדוח הבנק המרכזי של סרביה. התשואה הינה לאג"ח במטבע מקומי ל 3 שנים. הנתון ל 04 נכון לחודש נובמבר 04 הנתונים נלקחו מאתר של חברת הדירוג.S&P הנתונים נלקחו מתוך אתר הבנק המרכזי של סרביה. הנתונים נלקחו מדוחות ה OECD, קרן המטבע הבינלאומית והבנק המרכזי של פולין. 3 4
5 לשיעור האבטלה הממוצע בשנה הקודמת. תחזית האבטלה לשנת 05 הינה 9.5%. בשנים 0304 פולין הצליחה לשמור על יעד גרעון תקציבי של 3% ולעמוד על פחות מ %. להערכת קרן המטבע הבינלאומית, הגרעון התקציבי של פולין צפוי לעלות לרמה של כ.% מהתוצר בשנת 05. המדיניות הכלכלית של ממשלת פולין בטווח הקצר תתרכז בשיפור המשמעת התקציבית על מנת לשפר את אמון הסקטור העסקי ולהפחית את פרמיית הסיכון על חוב הממשלה. לשם כך נקטה הממשלה במספר צעדים בשנים האחרונות, הועלו תשלומי הביטוח הלאומי ב %, בוטלו הטבות מס שונות והועלו המיסים על דלק וסיגריות. כמו כן, מתכננת הממשלה המשך הפרטות כמקור הכנסות נוסף. בשנת 04, שער החליפין הממוצע של המטבע הפולני נחלש ביחס לאירו ב.9%. על פי סקירה של חברת CBRE ברבעון הרביעי של 04 שנת,500 כ הושלמו מ"ר של שטחי משרדים בוורשה, ובשנת 04 הושלמו בנייתם של סך של כ 76,900 מ"ר כאשר תחת בניה ישנם כ 786,000 מ"ר שטחי משרדים, וסך ההיצע עומד על כ, 39,000 מ"ר. יתרה מכך, במהלך השנתיים הקרובות ההיצע צפוי לגדול בכ 8%. שיעור התפוסה מסתכם בכ 87%, אך בשל הגדלת ההיצע הצפויה שיעור התפוסה צפוי לרדת במהלך השנתיים הקרובות. ברבעון האחרון של שנת 04 בהמשך למגמה בכל שנת 04 מספר הדירות שהוצעו למכירה ב 6 הערים הגדולות בפולין היה נמוך במקצת ממספר הדירות שנמכרו. שוק הדיור בפולין מושפע מיציבות במחירי הדיור, שיעורי ריבית נמוכים ושוק משכנתאות המאפשר נטילת משכנתאות בשיעור של מעל ל 90% מערך הדירה. בשנת 04 הוצעו למכירה כ 47,500 בשש הערים הגדולות בפולין, גידול של כ 00% מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. פולין תוצר מקומי גולמי נומינלי )במיליוני דולר ארה"ב( תוצר לנפש )במונחי PPP בדולר ארה"ב( שיעור צמיחה בתמ"ג ריאלי )ביחס לשנה קודמת( שיעור צמיחה בתוצר לנפש )במונחי PPP בדולר ארה"ב שיעור אינפלציה )ממוצע לתקופה( גרעון תקציבי )אחוז מהתמ"ג( תשואה על חוב ממשלתי מקומי לטווח ארוך )ממוצע 03 57,70 04 55,30 דירות חדשות 0 490,690,577 % 3.6% 3.7% ) 3.7%( 3.9% 3,73.6%.7% 0.9% ).4%( 4.4% 4,49 3.3% 4.9% 0.% ).5%(.6% שנתי( דרוג חוב ממשלתי לטווח ארוך שע"ח מטבע מקומי 3 ביחס לאירו )סוף תקופה( A 4. A 4. A 4.3 התשואה המוצגת הינה לאג"ח ממשלתי עם אורך חיים של כ 0 שנים. הנתונים נלקחו מאתר הבית של.European Central Bank הנתונים נלקחו מאתר של חברת הדירוג.S&P הנתונים נלקחו מתוך אתר הבנק המרכזי של פולין. 3
6 ה. בולגריה החולשה בכלכלת גוש האירו, ובפרט ביוון, המהווה יעד לכ 0% מהיצוא הבולגרי, העיבה על צמיחת התוצר הבולגרי הן בשנת 03, בה הצמיחה הסתכמה ב 0.9% בלבד, והן בשנת 04, בה הצמיחה הסתכמה ב.4% בלבד. בשנת 05 בולגריה הייתה צפויה להצטרף לגוש האירו בשנת צפויה הכלכלה הבולגרית לצמוח והסיכונים הכרוכים בהצטרפות, בולגריה ביטלה את הצטרפותה לעת עתה. ב %. 03, אולם בשל חוסר היציבות בגוש האינפלציה בבולגריה נמוכה ביחס לאזור, לאור מאמציה של בולגריה החל מ 007 להתאים את הכלכלה שלה לכניסה לגוש האירו, והצמדת המטבע הבולגרי לאירו. הבינלאומית, האינפלציה צפויה לעמוד על 0.7% בשנת 05. ע"פ קרן המטבע שוק העבודה בבולגריה לא מראה סימני התאוששות, ונדרשת צמיחה מהירה יותר על מנת להביא למפנה. המשך ההתאוששות בכלכלה צפוי לתמוך בירידת שיעור האבטלה ל.9% בשנת 05. למרות עליה קלה בשיעור הגירעון, שיעור הגירעון מהתוצר של בולגריה נמצא עדיין מתחת לדרישת האיחוד האירופי לגרעון מקסימאלי של מהתוצר, ובשנת התוצר. תוצר, כאשר בשנת 3% ).9%( היה 03 04 עמד על.)0.%( 05 בשנת הגירעון צפוי לעמוד על כ).3% ( מן שע"ח הבולגרי מוצמד לאירו ומנגנון ההצמדה צפוי להישמר עד שבולגריה תצטרף לגוש האירו ותאמץ את המטבע המשותף. בחציון הראשון של שנת 04 גדלו שטחי המשרדים בסופיה ב %, כאשר התפוסה הממוצעת עלתה ועומדת על כ 83%. בסוף החציון הראשון של 04 הסתכמו שטחי המסחר בבולגריה בכ 737,000 מ"ר. נכון לסוף שנת 04 קיימים כ 49,400 מ"ר שטחי משרדים בבניה. בולגריה תוצר מקומי גולמי נומינלי )במיליוני דולר ארה"ב( תוצר לנפש )במונחי PPP בדולר ארה"ב( שיעור צמיחה בתמ"ג ריאלי )ביחס לשנה קודמת( שיעור צמיחה בתוצר לנפש )במונחי PPP בדולר ארה"ב( שיעור אינפלציה )סוף תקופה( שיעור האבטלה )סוף תקופה( גרעון תקציבי )אחוז מהתמ"ג( תשואה על חוב ממשלתי מקומי לטווח ארוך )ממוצע 0 5,330 6,039 0.6% 3.%.8%.4% )0.9%( 3.4% 03 53,050 6,58 0.9%.4% )0.9%( 3% ).9%( 3.4% 04 55,080 7,5.4% 3.6% 0%.5% )0.%( 3% שנתי( 3 דרוג חוב ממשלתי לטווח ארוך 4 שע"ח מטבע מקומי ביחס לאירו )סוף תקופה( BBB BBB BB+ הנתונים נלקחו מדוחות קרן המטבע הבינלאומית, הבנק האירופאי והבנק המרכזי של בולגריה. התשואה המוצגת הינה לאג"ח ממשלתי עם אורך חיים של כ 0 שנים. הנתונים נלקחו מאתר הבית של.European Central Bank הנתונים נלקחו מאתר חברת הדירוג.S&P הנתונים נלקחו מתוך אתר.OANDA 3 4
7 ו. גרמניה גרמניה, הכלכלה החזקה באירופה ואחת הכלכלות המובילות בעולם, הינה גם מבין המדינות הבודדות המחזיקות בדירוג אשראי מושלם.)AAA( בשנת 04 התחזקות הביקוש המקומי, בשילוב התאוששות הכלכלה הגלובלית, הביאה לגידול בתוצר הריאלי בכ.4%. בשנת צפוי התוצר הריאלי לגדול בשיעור של כ.5%. 05 שוק העבודה הגרמני מהווה סממן מרכזי לחוסנה ויציבותה של הכלכלה הגרמנית. שיעור האבטלה 03 בשנת עמד על 5.% ובשנת,04 5.3% והוא צפוי להישמר ברמה זהה בשנת 05. בשנת נוצרה עליה קלה, כך ששיעור האבטלה עמד על כ 04, עמדה האינפלציה במונחי סוף תקופה על כ 0.9%. עם זאת, בשנת האינפלציה צפויה לעלות לכ.3%. בשנת 05 04 במחצית השנייה של שנת נחלש מטבע היורו ביחס לדולר 04 ארה"ב ונמשכת גם בתחילת שנת ולחיזוק הכלכלה הגרמנית, ומאידך עלולה להביא לירידה בצריכה הפרטית. הגירעון התקציבי הצטמצם, מרמה של כ 7% בשנת בשיעור של כ %. היחלשות זו, שהחלה 05, צפויה מחד לתרום ליצוא 03, לרמה של כ 6.% מגמת הירידה צפויה להימשך גם לתוך שנת 05, לרמה של כ 5.8%. גרמניה תוצר מקומי גולמי נומינלי )במיליוני דולר ארה"ב( תוצר לנפש )במונחי PPP בדולר ארה"ב( שיעור צמיחה בתמ"ג ריאלי )ביחס לשנה קודמת( שיעור צמיחה בתוצר לנפש )במונחי PPP בדולר ארה"ב( שיעור אינפלציה )סוף תקופה( שיעור האבטלה )סוף תקופה( גרעון תקציבי )אחוז מהתמ"ג( תשואה על חוב ממשלתי מקומי לטווח ארוך )ממוצע בשנת.04 0 3,67,400 38,666.7%.5%.% 5.5% 7.4%.3% 03 3,6,600 39,468.9%.%.6% 5.3% 7% % 04 3,80,460 44,74.4% 3% 0.9% 5.3% 6.% 0.6% שנתי( 3 דרוג חוב ממשלתי לטווח ארוך AAA AAA AAA.7.3 שינויים בחקיקה ובתקינה חשבונאית לפירוט ביחס לתקנים חשבונאים חדשים ראו 3 ביאור לדוחות הכספיים של החברה ליום.3..04 הנתונים נלקחו מדוחות קרן המטבע הבינלאומית, הבנק האירופאי והבנק המרכזי של גרמניה. התשואה המוצגת הינה לאג"ח ממשלתי עם אורך חיים של כ 0 שנים. הנתונים נלקחו מאתר הבית של.European Central Bank הנתונים נלקחו מאתר חברת הדירוג.S&P 3
8 תנודות בשערי מטבע זר הדוחות הכספיים של החברות מקבוצת החברה בחו"ל נערכים במטבעות זרים. לגבי שיעור השינוי בשערי החליפין של המטבעות הזרים ולגבי השפעת השינויים בשערי החליפין של מטבע חוץ, ראו ביאור כח. לדוחות הכספיים של החברה ליום 3..04. שינוי במדד המחירים לצרכן לגבי שיעור השינוי במדד המחירים לצרכן ראו ביאור כח. לדוחות הכספיים של החברה ליום.3..04 לשיעור עליית מדד המחירים לצרכן בארץ השפעה על הוצאות המימון של החברה )בגין אשראי שצמוד למדד המחירים לצרכן(, וכן על ההכנסות מדמי שכירות הצמודים ברובם, למדד המחירים לצרכן..7.4.7.5
9 חלק שלישי תיאור עסקי החברה לפי תחומי פעילות החברה פעילה בתחום הנדל"ן המניב מאז היווסדה בשנת 97. לקבוצת החברה מבנים המשמשים לתעשייה, למסחר ולמשרדים בארץ ובחו"ל. בנוסף, לקבוצת החברה נכסים בבניה, קרקעות וזכויות בניה שטרם נוצלו. להלן מובא תיאור מפורט של עסקי החברה. התיאור מובא בנפרד לגבי כל אחד מתחומי הפעילות של החברה )נכסים מניבים בישראל, פיתוח מקרקעין למגורים ונכסים מניבים לפעילות החברה בכללותה יובא בחלק הרביעי שלהלן. באירופה(. תיאור כאמור שנוגע המידע בפרק זה מתואר ברמת הקבוצה, ולכן בכל מקום בו כתוב "החברה" הכוונה גם לחברה באמצעות תאגידים המוחזקים על ידה..8.8..8.. א. ב..8...8..3 תחום הנכסים המניבים בישראל בתחום פעילות זה החברה מתמקדת בייזום, הקמה )לרבות על דרך של שיפוץ ו/או השבחה(, השכרה ותפעול של מבנים בישראל, בעיקר בייעוד לתעשייה, משרדים ומסחר. בגדר האמור, לחברה נכסי מקרקעין בישראל המוחזקים ומפותחים על ידה במישרין, וכן החזקות בחברות המחזיקות בעצמן ו/או באמצעות חברות בת, נכסי מקרקעין, ועוסקות כאמור בייזום, הקמה, השכרה ותפעול של נכסי מקרקעין. מידע כללי על תחום הפעילות מבנה ענף הנדל"ן המניב בישראל והשינויים שחלו בו ענף הנדל"ן המניב בישראל כולל את תחום הייזום, התכנון, ההקמה, השיווק, ההשכרה והתפעול של נכסים בישראל המיועדים להשכרה, בעיקר בייעוד לתעשייה, מסחר, משרדים, חניונים, אחסנה ולוגיסטיקה. לפרטים בדבר שינויים שחלו במצב המשק הישראלי ובהתאם, במצב שוק הנדל"ן המניב בישראל, ראו סעיף.7.. לעיל. מגבלות, חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על ענף הנדל"ן המניב בישראל לפרטים בדבר ראו סעיף.8.8 להלן. 3 שוק הנדל"ן המניב בישראל מגבלות, חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על ענף הנדל"ן המניב בישראל דוח נת"מ, הבוחן את איתנות שוק המשרדים בישראל וצמיחת שוק המשרדים בישראל, מצביע על יציבות בשנת 04, וירידה קלה בשיעורי האכלוס של נכסים מסוג B. שיעור האכלוס עלה בשנת 04 בכ %, ועומד על כ 97.9%. עליות המחירים נרשמו בנכסים מסוג A ברחבי הארץ, כך שמחירי השכירות באזור ת"א ורמת גן זכויות הקבוצה בנכסים )בין שנרשמו ובין שטרם נרשמו( הינן זכויות בעלות ו/או זכויות חכירה ו/או זכויות קנייניות או חוזיות או אחרות, לפי העניין. סעיף זה כולל מידע שהינו צופה פני עתיד ומבוסס על הערכות החברה את מצב השוק והגורמים המשפיעים עליו, וזאת, בין היתר, בהתבסס על ניתוחים כלכליים ובחינת השינויים בענף הנדל"ן בשנים עברו. הנתונים נלקחו מדוח שנכתב על ידי מחלקת המחקר של נת"מ. 3
0 עלו ל 0 ש"ח בממוצע למ"ר, ובשל מחסור בהיצע, ובשל פרויקטים שעדיין באיבם והשלמתם צפויה רק בשנים 0807, צפוי כי מחירי השכירויות של נכסים מסוג A באזור זה ימשיכו לעלות. כמו כן, בפריפריה של ת"א )הכוללת את רעננה, פתח תקוה, כפר סבא וכד'( עלו גם הן בכ % לכ 64 ש"ח למ"ר בממוצע, והתפוסה עלתה בכ 3.3% לכ 90.4%. לאור האמור, בשל מחסור בשטחי משרד איכותיים המחיר צפוי לעלות בצורה מתונה. יחד עם זאת, בשל השלמת מספר פרויקטים אשר הסתיימו בשנת 04 ופרויקטים נוספים אשר השלמתם צפויה בשנת 05, צפויה ירידה בשיעור האכלוס ובהתאם ירידה קלה במחירי השכירות המבוקשים. בנכסים מסוג B בת"א ובפריפריה של ת"א ירד שיעור האכלוס )בת"א בשיעור של 3.3% לרמה של 9.%, ובפריפריה של ת"א בשיעור של.% לרמה של 94.%(, אולם מחירי השכירויות עלו )בת"א בשיעור של 0.% לרמה של כ 7 ש"ח למ"ר, ובפריפריה של ת"א בשיעור של כ 4% למחיר של 57.7 ש"ח למ"ר(. באזורים האמורים צפויה התייצבות, עם סיכוי לירידה מתונה, בין היתר בשל היצעים חדשים הצפויים להיכנס לשוק במהלך שנת 05. באזור חיפה והצפון נרשמה ירידה קלה בשיעור האכלוס בשיעור של כ 0.3% לרמה של 93.4%, ועליה של.7% במחירי השכירות למ"ר, כך שהממוצע עומד על כ 53 ש"ח למ"ר. מספר פרויקטים שהשלמתם צפויה, וכן התחלות בניה חדשות אמורות צפויות להוריד את שיעור האכלוס, אולם ההשפעה הצפויה על מחירי השכירויות נעה בין ירידה מתונה להיעדר השפעה. לפרטים נוספים בדבר שינויים שחלו במצב המשק הישראלי ראו סעיף.7.. לעיל..8..4 גורמי הצלחה קריטיים בענף הנדל"ן המניב א. ב. )( )( כללי להערכת הנהלת החברה, הגורמים הקריטיים בענף הנדל"ן המניב הינם: ידע וניסיון באיתור וניצול הזדמנויות עסקיות, באיתור נכסים, בתכנון, בבניה, בשיווק ובתפעול הנכסים; מיקום הנכסים ודרכי הגישה אליהם; ואיתנות פיננסית. להלן יפורטו הגורמים העיקריים המשפיעים, להערכת הנהלת החברה, על הביקוש ושיעור התפוסה של מבני משרדים בישראל וכן הגורמים העיקריים המשפיעים על הצלחתם של מרכזי מסחר, כדלקמן: מבני משרדים מיקום הנכס; דרכי גישה לתחבורה )לרבות תחבורה ציבורית(; חניה בבניין בו ממוקם הנכס או חניונים בסביבה; גיל הבניין בו ממוקם הנכס; צורתו החיצונית והפנימית של הנכס; גובה דמי השכירות; גובה דמי האחזקה; גובה המיסוי העירוני;שירותים אזוריים; סביבה עסקית )כולל מידת התחרות באזור לסוג מבנה( וכיו"ב. מרכזי מסחר דמי שכירות; דמי אחזקה; מיקום הנכס; קרבה לקהל היעד; דרכי גישה לתחבורה )לרבות תחבורה ציבורית(; נגישות לכבישים ראשיים; אפשרויות חניה; חלוקת שטחים יעילה בתוך המרכזים המסחריים; היצע המרכזים המסחריים באזור; זמינות המרכז המסחרי )שעות פתיחה וימי פתיחה(; מיצוב המרכז המסחרי והתאמתו לקהל היעד אליו הוא פונה; תמהיל מגוון של חנויות, קיום מוקדי בידור ופנאי במרכז המסחרי כמוקדי משיכה ללקוחות.
מחסומי כניסה ויציאה בתחום פעילות זה לא קיימים חסמי כניסה ויציאה פורמאליים. עם זאת, נוכח אופיו המיוחד של תחום פעילות זה יש צורך באיתנות פיננסית ובנגישות למקורות מימון. היציאה מהתחום אינה גמישה לאור העובדה, כי מימוש השקעות יכול לארוך זמן ממושך מאחר ויכולת מימוש הנכסים הינה, בין השאר, פועל יוצא של מיקום הנכסים, מצבם הפיזי ומצב השוק. מבנה התחרות בענף הנדל"ן המניב להערכת הנהלת החברה, ענף הנדל"ן המניב הוא ענף תחרותי המתאפיין בריבוי שחקנים. בסמוך למרבית נכסי החברה בישראל קיימים נכסים דומים המתחרים בנכסי הקבוצה. האזורים הגיאוגרפיים וסוגי הנכסים המניבים בהם מתבצעת הפעילות בתחום החברה בחרה להציג את אזורי הפעילות כשני אזורים עיקריים, האחד "תל אביב והסביבה" הכולל את נכסי החברה בערים הבאות: שני מגדלי משרדים בתל אביב, מגדל משרדים בבני ברק, פארק למדע בנס ציונה, ופארק משרדים בלוד והשני "אחר" הכולל שני נכסים מסחריים חיפה. מדיניות מימוש נכסים החברה בוחנת הזדמנויות עסקיות למימוש נכסים על בסיס שיעור הרווחיות ותזרים. במסגרת מימוש הנכסים של החברה, היא מכרה בדצמבר 0 את חלקה במרכז מסחרי תלפיות בירושלים, בשנת 03 מכרה החברה את חלקה בפארק רחובות, את חלקה במעונות הסטודנטים בהר הצופים, וכן את זכויותיה בפארק לתעשייה עתירת ידע במגדל העמק, ובשנת 04 מכרה את חלקה במרכז המסחרי פנורמה חיפה. )לפרטים ראו הטבלה בסעיף 3(.8..5 ()א( להלן(. בנוסף, החברה חתמה על מערכת הסכמים עם מכון וויצמן למדע בקשר עם פארק המדע בנס ציונה )לפרטים נוספים ראו ביאור 5.ה. 4. לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 3..04. מוצרים ושירותים מוצרי החברה בתחום פעילות זה הינם בעיקר שטחי משרדים, תעשייה ומסחר המיועדים להשכרה בישראל. לחברה נכסי מקרקעין המוחזקים ומפותחים על ידה במישרין, וכן החזקות בחברות המחזיקות ועוסקות בעצמן ו/או באמצעות חברות בת, בפיתוח ותפעול של נכסי מקרקעין. ההסכמים לרכישת הקרקעות )בין אם קרקעות בנויות ובין אם לאו( המיועדות, כולן או חלקן, להשכרה, כוללים על פי רוב את התנאים המהותיים )כולם או חלקם(, כדלקמן: הקבוצה משלמת את תמורת הממכר )בכפוף לתנאים מתלים, אם נקבעו(, באחת או יותר מהדרכים הבאות )לרבות שילוב בין הדרכים(: עסקת מזומן התמורה הינה בהתאם למחיר הנקוב בהסכם ו/או על פי המנגנון לקביעת המחיר הקבוע בהסכם. עסקת קומבינציה המתווה השגור בעסקאות קומבינציה הינו רכישת חלק בלתי מסוים מהמקרקעין בתמורה למתן שירותי בניה בפרויקט הרלוונטי, על ידי הקבוצה..8..5.8..6.8..7.8..8.8..8...8...8..3 א. )( )(
ב. במקרים בהם יש לקבוצה שותפים במקרקעין )בין מכוח רכישה משותפת של המקרקעין ובין מכוח רכישה של חלק מהזכויות במקרקעין( פועלת הקבוצה, בדרך כלל, במסגרת עסקה משותפת או חברה משותפת, וזאת לצורך הסדרת מערכת היחסים בין הצדדים, לרבות:. ניהול העסקה באמצעות מנהלת ו/או ועדת היגוי המורכבת מנציגי הצדדים, ואשר ההחלטות בה מתקבלות בהתאם למנגנון שנקבע )בדרך כלל פהאחד(;. הוראות בדבר איסור או הגבלת אפשרות המחאת ו/או העברת ו/או שיעבוד הזכויות על ידי הצדדים ו/או מתן זכות סירוב ראשונה; 3. הוראות בדבר אחריות הצדדים למימון הפרויקט וסנקציות בגין הפרתן וכו'; 4. הוראות בדבר בחירת הקבלן המבצע, או כל קבלן ו/או צד שלישי המעורב בהליכי התכנון והביצוע של הפרויקט; 5. הוראות בדבר הטלת מטלות על אחד השותפים או בדבר מתן שירותים של אחד השותפים לטובת הפרויקט, ולעיתים הוראות בדבר תשלום דמי ניהול בגין שירותים אלה; 6. הוראות בדבר העמדת בטוחות מצד השותפים לטובת בנק או מוסד מממן. לצורך מימון הפרויקט משעבדת לעיתים הקבוצה את חלקה בפרויקט הרלוונטי לגורם המממן, ובכלל זאת את זכותה לקבלת דמי שכירות ויתר תקבולי הפרויקט וזכויות הקבוצה אל מול מוכר הפרויקט האמור, ולעיתים מתקשרת הקבוצה בהסכמי ליווי בנקאיים. במקרים של אי עמידה ביעדים, רשאי הבנק להתערב בניהול הפרויקט עד כדי תפיסתו בפועל ו/או העמדת האשראי לפירעון מיידי. סך ההון העצמי הנדרש במסגרת הסכמי ליווי כאמור נע על פי רוב בשיעורים של כ 0% עד כ 40% מסך העלויות הצפויות של הפרויקט. לעיתים ניתנים בטחונות נוספים להבטחת עמידה ביעדי התקציב ויעדים נוספים. עם השלמת הפרויקט מוחלפת, בדרך כלל, מסגרת האשראי בהלוואה לזמן ארוך )5 עד 5 שנים(. בהסכמי ליווי בחו"ל, בדרך כלל, האשראי ניתן ללא זכות חזרה ללווה )"נון ריקורס"( )לפרטים בקשר עם פעילות הנכסים המניבים בחו"ל, ראו סעיף.9.3 להלן(. תמהיל שוכרים על מנת לשמור על תמהיל נכון של השטחים המושכרים, נוהגת הקבוצה, בין השאר, להתקשר בהסכמי שכירות עם שוכרים המהווים "עוגנים" ו"מושכי קהל" בשטחים המסחריים כגון מרכולים ורשתות אופנה גדולות. דמי השכירות הנגבים משוכרי חנויות ה"עוגנים" כאמור נמוכים לרוב מדמי השכירות הנגבים מיתר שוכרי החנויות )כלומר אלו שאינם "עוגנים"(, ותקופות השכירות של חנויות ה"עוגנים" הינן, בדרך כלל, ארוכות יותר. בנוסף, הקבוצה בונה חלק מהנכסים המניבים שבבעלותה בשיטת B.O.T. Build Operate ( )Transfer ו/או P.F.I..)Private Finance Initiative( בשיטות אלו היזם )שהינו גוף פרטי( מקבל ממזמין הפרויקט )בד"כ המדינה או גופים מעין ציבוריים(, זיכיון להפעלת הנכס וכן את הזכות לגבות תשלום בגין הפעלת אותו נכס לתקופה מוגבלת, בתמורה לבניית הנכס על ידי בעל הזיכיון והחזרתו לבעלות המזמין ו/או מי מטעמו, בתום תקופת ההקמה, התפעול והתחזוקה, כאשר הפרויקט ממומן לרוב בחלקו על ידי מימון בנקאי בשיטת.Limited Recourse.8..4
3 א. ב. ג. ההוראות המופיעות לרוב בהסכמים ביחס לפרויקטים מהסוג הנ"ל, ברוב המקרים נוגעות לעניינים כדלקמן: )א( מהות הזיכיון ומתן הבלעדיות לבעל הזיכיון להפעלת הפרויקט; )ב( תקופת הזיכיון והוראות בדבר הארכת תקופת הזיכיון, ככל שישנה אפשרות להארכה; )ג( אופן הקמת הפרויקט על חשבונו ובאחריותו של בעל הזיכיון; )ד( התחייבויות וזכויות בעל הזיכיון; )ה( התחייבויות וזכויות המזמין, לרבות התחייבות לרף הכנסה מינימאלי לבעל הזיכיון; )ו( אופן הפעלת הפרויקט; )ז( הוראות בדבר כיסוי ביטוחי של בעל הזיכיון; )ח( הוראות בדבר אופן סיום חוזה הזיכיון בגין הפרה של בעל הזיכיון. הקבוצה הפעילה ומפעילה, במתכונת פעילות זו, מספר פרויקטים כדלקמן: עד ליום 30.6.03 הפעילה מחצית היובל בע"מ )"מחצית היובל"( )חברה כלולה בה מחזיקה החברה ב 49% מהון המניות המונפק( כחוכרת משנה את מעונות הסטודנטים באוניברסיטה העברית בירושלים, מכוחו של הסכם זיכיון )B.O.T( עם האוניברסיטה להקמה והפעלה של מעונות הסטודנטים. ביום 30.6.03 התקשרה מחצית היובל עם האוניברסיטה בהסכם, לפיו החל ממועד החתימה תבוטל חכירת המשנה ומחצית היובל תחדל מלהפעיל את המעונות ולהעניק להם שירותי ניהול ותחזוקה וזאת בתמורה לסך כולל של כ 79 מיליון ש"ח, אשר שולמו למחצית היובל במועד החתימה. החברה זכתה במכרז לתכנון, הקמה, הפעלה ומסירה בשיטת DBOT של חניון ציבורי תת קרקעי בן ארבעה )4( מפלסים, אשר יכלול כחמש מאות וארבעים )540( מקומות חניה ברחוב הברזל בתל אביב יפו במקרקעין אשר בבעלות עיריית תל אביב יפו, וכן לביצוע עבודות גינון, פיתוח רחבות ושבילים, תאורה, מים והשקייה, ניקוז וריהוט גן בשטחי עבודות הפיתוח, בהתאם למפורט הנכלל במסמכי המכרז. יצוין, כי בחודש מאי 04 התקשרה החברה בהסכם מימון עם תאגיד בנקאי בישראל לקבלת מימון להקמת החניון הציבורי )עבור מסגרת ההקמה סכום של כ 57.3 מיליון ש"ח, אשראי נוסף בסך של כ 3.6 מיליון ש"ח עם השלמת הבנייה וכן של 8 מיליון ש"ח בגין ערבות בנקאית(. לפרטים נוספים בקשר עם הפרויקט האמור ראו הדוחות המיידים שפרסמה החברה ביום 6.7.0 וביום 3..0 )מס' אסמכתא: 0094535 ו 003679(. המידע הנכלל בדוחות האמורים מובא בזאת על דרך ההפניה. ביום 9.4.04 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישורה של ועדת הביקורת, את התקשרות החברה יחד עם אפריקה מגורים בהסכם עקרונות לפיו יפעלו, בין היתר, להגשת הצעה משותפת במסגרת מכרז אשר פורסם על ידי מדינת ישראל, החשב הכללי במשרד האוצר ביחד עם משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל )ביחד, להלן: "מזמין המכרז"(, לרכישת קרקע בהרצליה להקמת דירות מגורים להשכרה למשך תקופה של 0 שנה. ביום 5.5.04 עדכנה החברה כי נתקבלה הודעה מטעם עורך המכרז לפיה ההצעה הוכרזה כהצעה הזוכה במכרז לרכישת הקרקע בהרצליה. בהמשך לכך, במהלך חודש יולי 04 רכשה החברה את חלקה בקרקע בהרצליה ממקורותיה העצמאיים, בתמורה לסך של כ 4 מיליון ש"ח. יצוין כי החברה
4 ואפריקה מגורים התקשרו עם דניה סיבוס בהסכם קבלנות, לפיו תשמש דניה סיבוס כקבלן ההקמה של פרויקט המגורים על הקרקע בהרצליה, בהיקף כולל של 37,000 מ"ר, הכולל בין 70 ל 79 יחידות דיור, חניון תת קרקעי בהיקף של 0,000 מ"ר ושטחים ציבוריים. בנוסף ביום 5..05 התקשרו החברה ואפריקה מגורים בהסכם לקבלת מימון לתכנון ולהקמת הפרויקט. לפרטים נוספים ראו הדוחות המידיים שפרסמה החברה ביום 3.4.04, ביום.5.04, ביום 5.5.04, ביום 0.5.04, ביום.5.04 ביום 7.8.04, ביום..05 וביום 8..05 )מס' אסמכתא:,040064395,040060537,04004598 040068064 ו 050008635,04034985,040070044 ו 05 0039, בהתאמה(. המידע הנכלל בדוחות האמורים מובא בזאת על דרך ההפניה. כמו כן, יצויין, כי לתאריך דוח תקופתי זה החברה מצויה בהליכים במסגרת הליכי מיון למכרזי B.O.T שונים..8..5 להלן מידע בדבר הנכסים המניבים של הקבוצה בישראל: א. )( ד. מובהר בזה, כי המידע בטבלאות בסעיף.8..5 זה להלן המתייחס לעצם הקמת הפרויקטים שטרם הוחל בבנייתם, תוכניות שטרם אושרו, העלות הנוספת המשוערת לפרויקט, ומועד ההשלמה המתוכנן מהווה מידע צופה פני עתיד. הנתונים בטבלאות מבוססים בין היתר, על ההנחות כדלקמן: )א( הקבוצה תקבל החלטה לעשות שימוש בזכויות בניה שטרם נוצלו; )ב( בהתאם לציפיות הקבוצה, כל בעלי הזכויות הנוספים במקרקעין יצטרפו לפרויקט המתוכנן; )ג( התוכניות ו/או הבקשות שהגישה ו/או תגיש הקבוצה יאושרו ויקבלו תוקף, מבלי שיחול שינוי מהותי בשטחים שניתן יהיה לבנות במקרקעין, בתמהיל השטחים ו/או בתכנון, לעומת הכמות, התמהיל והתכנון שצפתה הקבוצה; )ד( לא יחולו שינויים מהותיים באגרות, בהיטלים ו/או במסים החלים על צדדים לעסקאות מקרקעין; )ה( עלויות הבניה וכן יתר עלויות המכר יהיו בהתאם להערכות הקבוצה. מובהר, כי במקרה בו יחול שינוי מהותי באחד או יותר מהגורמים דלעיל, עשוי לחול שינוי מהותי בשטחים הניתנים לבניה והשכרה ו/או בעלויות ו/או במועדים שהקבוצה צופה. להלן תמצית תוצאות הפעילות של נדל"ן להשקעה בישראל )מצרפי(: להלן תמצית תוצאות הפעילות )באלפי ש"ח(: 3..0 3..03 3..04 פרמטר באלפי ש"ח 4,59 7,345 7,8 סך כל הכנסות הפעילות )מאוחד( 60,78 65,478 6,0 רווחים/הפסדים משערוך )מאוחד( 70,389 78,74,5 רווחי הפעילות )מאוחד(,4 6,4 IOg מנכסים זהים )מאוחד(**,4 6,4 IOg מנכסים זהים )מאוחד( )(** 09,66,696 6,4 סה"כ IOg )מאוחד( 09,448,545 6,4 סה"כ IOg )( * יצוין, כי הנתונים המאוחדים כוללים את בנכסים המוחזקים בשליטה משותפת. ** הנתונים מוצגים לשנתיים האחרונות בלבד.
א) ב) א) 5 3..03 לפרטים בדבר פרמטרים כלכליים באזור הפעילות ראו סעיף.7.. לעיל. להלן פילוח שטחי הנדל"ן המניב של הקבוצה בישראל, לפי אזורים ושימושים ליום וליום 3..04 )במ"ר(: )( ) ליום 3..04 אזור שימושים משרדים ותעשייה מסחר סה"כ אחוז מסך השטחים 97% 97% 3% 3% 00% 00% 7,374 7,374 4,884 4,884 77,58 77,58 00% 00%,65,65,65,65 % % 7,374 7,374,69,69 74,993 74,993 99% 99% ת"א והסביבה אחר סה"כ אחוז מסך השטחים ) ליום 3..03 אזור שימושים משרדים ותעשייה מסחר סה"כ אחוז מסך השטחים 97% 97% 3% 3% 00% 00% 7,068 7,068 5,334 5,334 76,40 76,40 00% 00%,75,75,75,75 % % 7,068 7,068,69,69 73,687 73,687 98% 98% ת"א והסביבה אחר סה"כ אחוז מסך השטחים 3..03 להלן פילוח שווי הנדל"ן המניב של הקבוצה בישראל, לפי אזורים ושימושים, ליום )3( וליום 3..04: ) ליום 3..04 אזור שימושים משרדים ותעשייה מסחר סה"כ )אלפי ש"ח( אחוז מסך שווי הנכסים 98% 98% % % 00% 00%,666,705,666,705 30,68 30,68,696,973,696,973 00% 00%,88,88,88,88 % %,666,705,666,705 9,080 9,080,675,785,675,785 99% 99% ת"א והסביבה )באלפי ש"ח( אחר )באלפי ש"ח( סה"כ )באלפי ש"ח( אחוז מסך שווי הנכסים
ב) א) ב) 6 ) ליום 3..03 אזור שימושים משרדים ותעשייה מסחר סה"כ )אלפי ש"ח( אחוז מסך שווי הנכסים 98% 98% % % 00% 00%,68,80,68,80 36,330 36,330,654,50,654,50 00% 00% 7,36 7,36 7,36 7,36 % %,68,80,68,80 9,094 9,094,67,74,67,74 98% 98% ת"א והסביבה )באלפי ש"ח( אחר )באלפי ש"ח( סה"כ )באלפי ש"ח( אחוז מסך שווי הנכסים פילוח להלן NOI הנובע מהנדל"ן המניב של הקבוצה בישראל, לפי אזורים ושימושים לשנים )4( 03,0 ו :04 ) שנת 04 אזור שימושים משרדים ותעשייה מסחר סה"כ )אלפי ש"ח( אחוז מסך ION של הנכסים 98% 98% % % 00% 00% 4, 4,,003,003 6,4 6,4 00% 00%,4,4,4,4 % % 4, 4, 59 59 4,70 4,70 99% 99% ת"א והסביבה )באלפי ש"ח( אחר )באלפי ש"ח( סה"כ )באלפי ש"ח( אחוז מסך ה IOg של הנכסים ) שנת 03 אזור שימושים משרדים ותעשייה מסחר סה"כ )אלפי ש"ח( אחוז מסך NIO של הנכסים 96% 96% 4% 4% 00% 00% 08,338 08,338 4,358 4,07,696,545 00% 00%,508,508,508,508 % % 08,338 08,338,850,699 0,88 0,037 98% 98% ת"א והסביבה )באלפי ש"ח( אחר )באלפי ש"ח( סה"כ )באלפי ש"ח( אחוז מסך ה IOg של הנכסים
א) ב) ג) 7 ) שנת 0 אזור שימושים משרדים ותעשייה מסחר סה"כ )אלפי ש"ח( אחוז מסך NIO של הנכסים 93% 93% 7% 7% 00% 00% 0,463 0,463 8,98 7,985 09,66 09,448 00% 00% 6,055 6,055 6,055 6,055 6% 6% 0,463 0,463,43,930 03,606 03,393 94% 94% ת"א והסביבה )באלפי ש"ח( אחר )באלפי ש"ח( סה"כ )באלפי ש"ח( אחוז מסך ה IOg של הנכסים להלן פילוח רווחי )הפסדי( שערוך הנובעים בקשר עם הנדל"ן המניב של הקבוצה בישראל אזורים ושימושים, לשנים 03 04, ו 0: לפי )5( ) שנת 04 אזור שימושים משרדים ותעשייה מסחר סה"כ )אלפי ש"ח( אחוז מסך רווחי השערוך 0% 0% )0%( )0%( 00% 00% 6,640 6,640 )69( )69( 6,0 6,0 00% 00% )69( )69( )69( )69( )0%( )0%( 6,640 6,640 6,640 6,640 0% 0% ת"א והסביבה )באלפי ש"ח( אחר )באלפי ש"ח( סה"כ )באלפי ש"ח( אחוז מסך רווחי השערוך ) שנת 03 אזור שימושים משרדים ותעשייה מסחר סה"כ )אלפי ש"ח( אחוז מסך רווחי השערוך 98% 98% % % 00% 00% 64,00 64,00,476,476 65,478 65,478 00% 00%,476,476,476,476 % % 64,00 64,00 64,00 64,00 98% 98% ת"א והסביבה )באלפי ש"ח( אחר )באלפי ש"ח( סה"כ )באלפי ש"ח( אחוז מסך רווחי השערוך
ג) 8 ) שנת 0 אזור שימושים משרדים ותעשייה מסחר סה"כ )אלפי ש"ח( אחוז מסך רווחי השערוך 0% 0% )%( )%( 00% 00% 6,303 6,303 )575( )770( 60,78 60,533 00% 00% ),875( ),875( ),875( ),875( )3%( )3%( 6,303 6,303,300,05 6,603 6,408 03% 03% ת"א והסביבה )באלפי ש"ח( אחר )באלפי ש"ח( סה"כ )באלפי ש"ח( אחוז מסך רווחי השערוך )6( להלן פילוח דמי שכירות ממוצעים בש"ח לחודש למ"ר, לפי אזורים ושימושים: 3..04 60 60 שימושים אזורים ת"א והסביבה טווח ת"א והסביבה)*( אחר טווח אחר )*( מסחר משרדים ותעשייה לשנה שנסתיימה ביום 3..03 3..04 3..03 6.5 6.3 850 05 00 35 39 870 35 39 )*(יצוין, כי הטווח הרחב במחירי השכירות נובע, בין היתר,מהמיקום, מטיב הנכס המושכר ומרמת הגמר של הנכסים השונים הנכללים בטבלה. )7( פילוח דמי שכירות ממוצעים בש"ח לחודש לגבי חוזים שנחתמו בתקופה: 3..04 39 39 שימושים אזורים ת"א והסביבה טווח ת"א והסביבה)*( אחר טווח אחר )*( מסחר משרדים ותעשייה לשנה שנסתיימה ביום 3..03 3..04 3..03 6 67.8 746 846 46 38 3.4 46 38 55 )8( להלן פילוח שיעורי תפוסה ממוצעים לפי אזורים ושימושים: שימושים משרדים ותעשייה מסחר באחוזים % לשנת 03 96 לשנת 04 86 לשנת 03 90 88 לשנת 04 אזורים ת"א והסביבה אחר ליום 3..04 95 95 ליום 3..04 96 94 95
9 )9( להלן פילוח מספר הנכסים המניבים של הקבוצה בישראל, לפי אזורים ושימושים: 3..04 שימושים אזורים ת"א והסביבה אחר סה"כ ליום מסחר 3..03 משרדים ותעשייה 3..04 3..03 6 6 6 6 להלן פילוח שיעורי תשואה ממוצעים בפועל הנובעים מהנדל"ן המניב של הקבוצה בישראל )לפי )0( שווי בסוף השנה(, לפי אזורים ושימו 3..04 6.7% שימושים אזורים ת"א והסביבה אחר מסחר משרדים ותעשייה לשנה שנסתיימה ביום 3..03 3..04 3..03 6.8% 6.7% 9.% 6.5% 9.3% )( להלן הכנסות צפויות בגין הנדל"ן המניב של הקבוצה בישראל, בגין חוזי שכירות חתומים: בהנחת אי מימוש תקופות אופציות שוכרים בהנחת מימוש תקופות אופציות שוכרים הכנסות מספר שטח נשוא הכנסות מספר שטח נשוא קופת ההכרה מרכיבים חוזים ההסכמים מרכיבים חוזים ההסכמים בהכנסה קבועים מסתיימים המסתיימים קבועים מסתיימים המסתיימים )באלפי מ"ר( )באלפי מ"ר( )באלפי ש"ח( )באלפי ש"ח( 33,95 6 33,95 רבעון שנת 05 0 6 3,88 6 0 3,738 רבעון שנת 05 0 3,33 3 4 30,849 רבעון 3 שנת 05 5 4 3,858 9 7 30,350 רבעון 4 שנת 05 4 39 09,83 6 39 03,83 שנת 06 7 36 0,78 6 40 9,0 שנת 07 9 4 86,94 9 3 78,477 שנת 08 09 6 367,8 88 07 שנת 09 ואילך 38,00 68 66 795,9 68 66 79,003 סה"כ
30 )( להלן פירוט בדבר הנכסים המניבים בהקמה של הקבוצה בישראל, באזור תל אביב והסביבה: שנה שנסתיימה ביום 3..0 3..03 3..04 4 7 7 43,78 6,655 3,076 88,443 0,3 39,55 6,357 4,000 5,64 6,357 4,000 5,64 45% שנה שנסתיימה ביום 3..0 3..03 3..04 7 8,939 8,939 35,09 63,450 שנה שנסתיימה ביום 3..0 3..03 3..04 9 43,500 ת"א והסביבה פארק המדע נס ציונה ת"א והסביבה חניון הברזל בתל אביב ת"א והסביבה דיור להשכרה גליל ים )נתונים פרמטרים מספר נכסים בהקמה בתום התקופה סה"כ שטחים בהקמה )מתוכנן( בתום התקופה )באלפי מ"ר( סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת )מאוחד( )באלפי ש"ח( הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות בתום התקופה )מאוחד( )באלפי ש"ח( תקציב הקמה בתקופה העוקבת )אומדן( )מאוחד( )באלפי ש"ח( סה"כ יתרת תקציב ההקמה המשוער להשלמת עבודות ההקמה )מאוחד( )אומדן לתום התקופה( )אלפי ש"ח( שיעור מהשטח הנבנה לגביו נחתמו חוזי שכירות הכנסה שנתית צפויה מפרויקטים שיושלמו בתקופה העוקבת ושנחתמו בהם חוזים לגבי 50% או יותר מהשטח )( )אומדן( )באלפי ש"ח( פרמטרים מספר נכסים בהקמה בתום התקופה סה"כ שטחים בהקמה )מתוכנן( בתום התקופה )באלפי מ"ר( סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת )מאוחד( )באלפי ש"ח( הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות בתום התקופה )מאוחד( )באלפי ש"ח( תקציב הקמה בתקופה העוקבת )אומדן( )מאוחד( )באלפי ש"ח( סה"כ יתרת תקציב ההקמה המשוער להשלמת עבודות ההקמה )מאוחד( )אומדן לתום התקופה( )אלפי ש"ח( שיעור מהשטח הנבנה לגביו נחתמו חוזי שכירות הכנסה שנתית צפויה מפרויקטים שיושלמו בתקופה העוקבת ושנחתמו בהם חוזים לגבי 50% או יותר מהשטח )( )אומדן( )באלפי ש"ח( פרמטרים מספר נכסים בהקמה בתום התקופה סה"כ שטחים בהקמה )מתוכנן( בתום התקופה )באלפי מ"ר( סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת
3 43,500 6,66 6,500 בגין חלק החברה בלבד )50% )מאוחד( )באלפי ש"ח( הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות בתום התקופה )מאוחד( )באלפי ש"ח( תקציב הקמה בתקופה העוקבת )אומדן( )מאוחד( )באלפי ש"ח( סה"כ יתרת תקציב ההקמה המשוער להשלמת עבודות ההקמה )מאוחד( )אומדן לתום התקופה( )אלפי ש"ח( שיעור מהשטח הנבנה לגביו נחתמו חוזי שכירות הכנסה שנתית צפויה מפרויקטים שיושלמו בתקופה העוקבת ושנחתמו בהם חוזים לגבי 50% או יותר מהשטח )( )אומדן( )באלפי ש"ח( להלן נתונים מצרפיים אודות הקרקעות בישראל, המצויות בבעלות/ בחכירה של החברה: באיזור ת"א והסביבה המיועדות לפיתוח נכסים מניבים קרקע פארק סה"כ קרקע המדע, רג"מ שם הנכס יכין לוד* נס ציונה 00% 00% אחוז אחזקה הסכום בו מוצגת הקרקע 0,34 5,500 88,000 69,000 37,84 3..03 בדוחות הכספיים בתום התקופה )מאוחד( )אלפי ש"ח(,900 5,500 86,000 69,000 4,400 3..04 36 9 64 4 3..03 סה"כ שטח הקרקעות בתום 36 9 64 4 3..04 התקופה )אלפי מ"ר( 89 8 3 59 תעשיה עתירת 8 3 59 ידע ומשרדים סה"כ, 6 6 6 זכויות בניה תעשיה 6 6 בקרקעות, 33 33 33 לפי תוכניות מאושרות, מלאכה 33 33 לפי 5 5 5 שימושים אחסנה 5 5 )באלפי 56 56 44 תעסוקה מ"ר( 56 44 ומשרדים * לפרטים בדבר חתימה על הסכם אופציה למכירת הקרקע ראו ביאור 35 ב. בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה לשנת. 04