|
|
- יוחנן בלום
- לפני2 שנים
- צפיות:
תמליל
1 דוח אנליטי מרץ 2007 קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ Aa2 דירוג סדרת אג"ח הדירוג ניתן לסדרת אג"ח בסך של עד 1,600 מיליון. סך של 800 מ' עומדים לפירעון ב- 10 תשלומים שווים בין השנים היתרה בסך 800 מ' יעמוד לפירעון בתשלום אחד בשנת אגרות החוב צמודות, קרן וריבית, למדד המחירים לצרכן ונושאות ריבית שנתית בשיעור שיקבע במכרז. חלק מתמורת ההנפקה תועבר כהלוואה לקנית השלום לצורך מימון הרחבת פעילותה העיסקית. לפירוט אודות קנית השלום ראה דוח מיידי ופעולת דירוג מינואר 2007 ודוח מעקב מאוגוסט מחברת: אביטל איגנר אנליסטית בכירה אביטל בר דיין סמנכ"ל ראש תחום תאגידים ומוסדות פיננסיים מידרוג בע"מ מגדל המילניום רח' הארבעה 17 תל-אביב, טל': פקס: דוח זה מתייחס למבנה הנפקה בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד אם יחולו שינויים במבנה ההנפקה, תהיה למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן. רק לאחר שיומצא למידרוג עותק מכל המסמכים הסופיים הקשורים באגרות החוב, ייחשב הדירוג שניתן על ידי מידרוג כתקף, ומידרוג תפרסם את הדירוג הסופי ואת תמציתו של דוח הדירוג. פרופיל החברה קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ (להלן:"קנית ניהול" או "החברה"), מקבוצת עזריאלי, עוסקת בייזום, פיתוח וניהול של נכסי נדל"ן ובעיקר קניונים בישראל. החברה הוקמה בשנת 1982 על ידי מר דוד עזריאלי אשר רכש את הקרקע עליה ממוקם כיום קניון איילון. בבעלות החברה (מלאה וחלקית) ארבעה קניונים בישראל קניון איילון( ), קניון הנגב (), קניון ירושלים () וקניון חולון (60%). למעט קניון חולון אשר נרכש בשנת 2000, כל הקניונים נבנו על ידי קנית ניהול. קניון איילון אשר היה הקניון הראשון במדינה נפתח ב- 1985, קניון הנגב נפתח בשנת 1990 וקניון ירושלים נפתח בשנת כמו כן מחזיקה החברה ב 19.7 דונם בצומת הצ'ק פוסט בחיפה. בנוסף, לחברה פעילות לא מהותית של החזקת נכסים מניבים בטקסס בשטח של כ- 52 אלף מ"ר (חלק החברה) מזה משרדים בשטח של כ- 39 אלף מ"ר ומסחר בשטח של כ- 13 אלף מ"ר. קנית ניהול הינה בבעלות מלאה של משפחת עזריאלי אשר מחזיק בבעלות מלאה גם את חברת האחות קנית השלום אשר האג"ח שלה מדורג בדירוג.Aa2 Secured debt נתונים פיננסים עיקריים אלפי 315, , ,660 הכנסות 245, , ,791 מזה, הכנסות משכר דירה הכנסות (הוצאות) מימון רווח נקי EBITDA FFO רכוש קבוע חוב פיננסי יתרות נזילות חוב נטו הון עצמי לסך מאזן חשבונאי חוב ל- CAP חשבונאי חוב נטו ל- CAP חשבונאי חוב ל- FFO חוב ל- EBITDA 6, , , , , , , , % 29% 8% ,908 67, , , , , ,532 54, % 31% 3% ,526 80, ,452 82, , , ,623-11, % 29% -1%
2 נכס תיאור נכסים ומאפייני פעילות עיקריים לחברה בעלות על 4 קניונים ותיקים בישראל בשטח של כ- 104 אלף מ"ר המניבים שכר דירה בהיקף של כ- 244 מ' לשנה. קניון איילון קניון הנגב ומשרדים קניון ירושלים ומשרדים קניון חולון סה"כ ישראל נכסים בטקסס רג'נסי נורטצייס סאן פליפה סה"כ טקסס סה"כ נכסים בישראל ובחו"ל בבעלות החברה 4 קניונים בישראל הכוללים כ- 93 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ- 11 אלף מ"ר שטחי משרדים, אשר מניבים שכר דירה כולל של כ- 244 מ' לשנה. הקניונים הינם בבעלות מלאה למעט קניון חולון אשר מוחזק ב- 60% על ידי קנית ניהול ו- 40% על ידי קנית השלום (חברה אחות בקבוצת עזריאלי, באמצעות חברה בת). הקניונים הינם ותיקים מאוד ומושכרים בתפוסה של. העלות ההיסטורית בספרים של נכסי החברה בישראל עמדה נכון ל על כ- 758 מ'. כנגד נכסים אלו עומד חוב בסך של כ- 371 מ' בנוסף, בבעלות קבוצת עזריאלי באמצעות קנית השלום 4 קניונים (כולל 40% מקניון חולון) אשר פעילותם סינרגטית לפעילותה של קנית ניהול. לחברה מספר נכסים בטקסס אשר משקלם בפעילות החברה אינו מהותי לחברה מספר נכסים בטקסס בשטח כולל של כ- 52 אלף מ"ר (חלק החברה) אשר מזה שטחי משרדים בהיקף של כ- 39 אלף מ"ר ושטחי מסחר בהיקף של כ- 13 אלף מ"ר. הנכסים בטקסס מניבים שכר דירה שנתי בהיקף של כ- 14 מ' ועלותם בספרים הסתכמה נכון ליום בכ- 166 מ'. היקף החוב העומד כנגד הנכסים בטקסס עומד על כ- 139 מ' מ"ר להשכרה (חלק החברה) סה"כ מסחר משרדים כ, - 84% מהעלות בספרים. פירוט נכסי החברה שנת / הפעלה רכישה שיעור תפוסה הכנסות לשנה כיום אלפי ( ) שיעור החזקה עלות בספרים מימון אלפי ( ) 0 3, , , ,357 37,238 36,458 66, , , , , ,249 38,206 46,851 81, , ,385 60% 40% 71,911 59,802 95,954 16, ,497 2,225 4,570 7,177 13, ,469 72% 97% 87% * ,900 3,000 10,900 17,274 21,615 38,889 49,789 22,000 23,000 38,500 9,390 92,890 13,172 13, ,062 22,000 30,900 41,500 9, ,790 17,274 13,172 21,615 52, ,851 * נרכש על ידי קנית בשנת 2000 פיזור גיאוגרפי בין אזורים כלכליים שונים בישראל רמת גן, ירושלים, באר שבע וחולון ארבעת הקניונים של החברה מפוזרים בין אזורים כלכליים שונים בישראל רמת גן, ירושלים, באר שבע וחולון. הקניונים ממוקמים בריכוזי אוכלוסיה גבוהים ונהנים ממעמד של בלעדיות באזור הפעילות בבאר שבע, ירושלים וחולון. פיזור שוכרים גבוה אין לחברה שוכר אשר ההכנסה ממנו תורמת מעל ל- 5% מהכנסות החברה משכירות שיעבוד לא משועבד משועבד משועבד משועבד משועבד משועבד משועבד < < < דוח אנליטי 2
3 פיזור שימושים נמוך דומיננטיות של נכסים מסחריים פיזור השימושים של החברה הינו נמוך שכן החלק הארי של הכנסות החברה מתקבלות מנכסים מסחריים. הדומיננטיות של נכסים מסחריים חושפת את החברה למחזוריות הכלכלית במשק אשר משפיעה באופן ישיר על הפדיון משוכרים בקניונים ובכך גם על מחירי שכר הדירה. מידרוג מעריכה כי מאפיינים כגון מיקומי הקניונים באזורים מרכזיים ובעלי ריכוזי אוכלוסיה, בלעדיות באזורי הפעילות ומוניטין רב שנים של החברה המנהלת, פועלים להקטנת מידת החשיפה למחזוריות הכלכלית. שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים על פני שנים בקניוני החברה שיעורי התפוסה בנכסי החברה הינם גבוהים. הקניונים של החברה הינם בתפוסה מלאה, למעט קניון איילון, אשר בשל השיפוצים ובניית בתי הקולנוע בשנים , קטנו השטחים להשכרה באופן זמני ב- 4,000 מ"ר. ולאחר סיום השיפוצים, הקניון חזר לתפוסה מלאה. במרבית הקניונים ישנן אף רשימות המתנה לחנויות בקניון וכן דמי פינוי. מידרוג מעריכה כי שיעורי התפוסה הגבוהים מצביעים על יציבות בפעילות החברה, בעיקר בתחום הקניונים. שיעורי תפוסה % % % % 99% 72% 96% 78% 86% 76% יוני שיעורי תפוסה * * קניון איילון קניון ירושלים קניון ירושלים (משרדים) קניון הנגב 98% קניון הנגב (משרדים) 99% קניון חולון 72% 72% (משרדים) Canit Regency 97% 97% (מרכז מסחרי) Canit Nerthchase 81% 84% (משרדים) 7500 San Felipe 83% 89% (משרדים) 6363 Weedway 79% 81% (משרדים) 1616 Vess *לא כולל שטחים בסך של כ- 4,000 מ"ר שעברו שיפוץ לבתי קולנוע 70.0 גידול בהכנסות למ"ר משנת 2002 בקניון איילון וקניון חולון ועליה משנת 2004 בקניונים בירושלים ובאר שבע מחיר למ"ר - נכסים בישראל (דולר לחודש) קניון איילון קניון ירושלים קניון ירושלים (משרדים) קניון הנגב קניון הנגב (משרדים) קניון חולון < < < דוח אנליטי 3
4 חוזים קצרים יחסית הנובעים מאופי פעילות השכרת נכסים מניבים מסוג קניונים. חלק ניכר, מן החוזים מסתיימים בין השנים כ( -78%) על פי ניסיון העבר, על אף פקיעת החוזים בין השנים , להערכת החברה, לא תתקשה בחידוש החוזים או השכרת השטחים מחדש במידה ויתפנו. בעלות, ניהול ואסטרטגיה קנית ניהול הינה חברה פרטית בבעלות מלאה של משפחת עזריאלי קנית ניהול הינה חלק מקבוצת חברות פרטיות בבעלותו המלאה של מר דוד עזריאלי ומשפחתו ואשר עוסקות בעיקר בייזום והחזקת נדל"ן מניב, בעיקר קניונים. החברה מתכוונת בעתיד להפוך לציבורית אך להישאר בשליטה מלאה של מר דוד עזריאלי ומשפחתו. הנהלה איכותית מאוד ובעלת ניסיון רב בתחום ייזום, הקמה והשכרת נכסים מניבים ובעיקר קניונים יו"ר הדירקטוריון הינו מר דוד עזריאלי אשר משמש כיו"ר מספר חברות בבעלותו וממלא תפקיד פעיל בעיקר ברמת האסטרטגיה העסקית של החברה ובהחלטות השקעה בתחום הקניונים. נשיא הקבוצה הינו מר מנחם עינן, אלוף במילואים, בעל עבר צבאי בתפקידים בכירים ומגוונים ואשר משמש כמנכ"ל החברה ונשיא קבוצת עזריאלי משנת סמנכ"ל הכספים של קנית ניהול ושל קבוצת עזריאלי עד לדצמבר 2006 היה מר תמיר פוליקר, אך מר פוליקר סיים את תפקידו כסמנכ"ל הכספים של הקבוצה ועבר לתפקיד של מנכ"ל חברת סונול, אשר נרכשה על ידי חברת האחות קנית השלום במסגרת רכישת גרנית הכרמל. החל מחודש מרס 2007 ישמש יובל ברונשטיין בתפקיד סמנכ"ל הכספים של קבוצת עזריאלי. מר ברונשטיין שימש בעבר כמשנה לחשב הכללי במשרד האוצר שם עבד ב- 12 השנים האחרונות והיה אחראי על המימון באגף החשב הכללי. מר פאר נדיר הינו מנכ"ל החברה וכן משמש כמנכ"ל של קבוצת קניוני עזריאלי. מר נדיר החל את עבודתו בחברה בשנת 1988 ושימש בעבר כסמנכ"ל הכספים תפקיד יו"ר הדירקטוריון נשיא מנכ"ל קנית ניהול סגן נשיא ומנהל כספים סגן נשיא של הקבוצה. בעלי תפקידים בחברה שם מר דוד עזריאלי מר מנחם עינן מר פאר נדיר יובל ברונשטיין גב' דנה עזריאלי רכישת גרנית הכרמל על ידי קנית השלום (חברה אחות) תלווה בהפניית תשומת לב ניהולית רבה לשיפור פעילות גרנית הכרמל חברת האחות קנית השלום רכשה את חברת גרנית הכרמל באמצעות מימון בנקאי אשר יוחלף במימון מקנית ניהול. הנהלת החברה אשר משמשת גם כהנהלת קנית השלום מתכוונת להפנות תשומת לב ניהולית רבה לשיפור פעילותה של גרנית הכרמל. המהלך הראשון הינו מינויו של מר תמיר פוליקר למנכ"ל סונול. להלן פירוט האסטרטגיה העסקית של החברה החברה משמשת כמסלקה של קבוצת עזריאלי ויתרות המזומנים שלה משמשות למימון פעילותה של הקבוצה ובעיקר פעילותה של קנית השלום. עיקר תמורת ההנפקה, כ- 1,300 מ', ישמש למימון פעילותה של קנית השלום אשר כוללת, השקעה בפרויקטים של ייזום ובפרט, בניית < < < דוח אנליטי 4
5 המגדל המרובע במרכז עזריאלי, בניית מרכז העיר מודיעין ובניית שני בנייני משרדים בהרצליה ביזנס פארק. חלק נכבד מהסכום שיועבר לקנית השלום ישמש להחלפת הלוואה בנקאית שנלקחה למימון רכישת גרנית הכרמל על ידי קנית השלום. מיזוג פעילויות הקבוצה כך שבשלב הראשון יתבצע מיזוג אנכי של קנית השלום לתוך קנית ניהול כך שקנית ניהול תהיה חברת האם לקנית השלום. בשלב השני מתוכננת הנפקה של קנית ניהול לאחר סיום בניית פרויקטי הייזום והפיכתה לציבורית, כך שתיוותר בשליטה מלאה של מר דוד עזריאלי ומשפחתו. שמירה על יתרות נזילות גבוהות, גם במחיר של נטילת חוב על מנת לשמור על גמישות בביצוע השקעות על פי הזדמנויות עסקיות, הן במהלך העסקים הרגיל של החברה והן בתחומים אחרים דוגמת רכישת גרנית הכרמל. בניית קומה נוספת בקניון איילון בשטח של כ מ"ר. אישור התב"ע. תחילת הבנייה מתוכננת בעוד כשנה וחצי. החברה נמצאת כיום בשלבים של מיזוג אנכי ושינוי מבנה קבוצת עזריאלי במידה ויבוצע מיזוג אנכי בין שתי החברות קנית ניהול וקנית השלום מידרוג מעריכה על בסיס הנתונים הקיימים ואשר הוצגו בפניה כי לא יהיה שינוי בדירוג קנית ניהול. שיקולים עיקריים לדירוג פעילות יציבה ורבת שנים בתחום ייזום בניה והחזקת קניונים, החברה הקימה את הקניון הראשון בישראל קניון איילון בשנת 1985; החזקה, השכרה ותפעול של 4 קניונים המפוזרים באזורים כלכליים שונים בישראל רמת גן, ירושלים, באר שבע וחולון ובנוסף, פעילות לא מהותית של החזקת משרדים ומסחר בטקסס; מרבית הקניונים נהנים ממעמד של בלעדיות באזורי הפעילות ושמרו על שיעורי תפוסה גבוהים, בשנות פעילותם הרבות; החברה הינה חלק מקבוצת עזריאלי אשר מחזיקה בבעלותה המלאה כ- 7 קניונים ברחבי הארץ, אשר הגדולים והוותיקים שביניהם נבנו על ידה; הכנסות החברה משכר דירה מושפעות מהמחזוריות הכלכלית במשק, אך המאפיינים הייחודיים של הקניונים פעלו למיתון השפעת ההאטה הכלכלית על שיעורי התפוסה ומחירי שכר הדירה; חברה פרטית בבעלות מלאה של משפחת עזריאלי עובדה המקטינה את השקיפות כלפי בעלי האג"ח; קבוצת עזריאלי מתכננת מיזוג אנכי כך שקנית ניהול תהיה חברת האם של קנית השלום (היום חברת אחות) אך לא תהיה ערבות בין החברות בקבוצה; מידרוג מעריכה כי המיזוג האנכי אינו צפוי לשנות את דירוגן של שתי החברות קנית השלום וקנית ניהול; קנית ניהול משמשת כמסלקה בקבוצת עזריאלי להעברת כספים למימון פעילות חברות אחרות בקבוצה ובעיקר קנית השלום. מרבית תמורת ההנפקה (כ- 1,300 מ' ) תשמש למימון פרויקטים בבניה בקנית השלום הכוללים את המגדל המרובע במרכז עזריאלי, מרכז העיר מודיעין ושני בנייני משרדים בהרצליה; חלק מן המימון שיועבר לקנית השלום הינו נחות לחוב אג"ח או בנקים בקנית השלום; הנהלה איכותית מאוד ובעלת ניסיון רב בתחום ייזום, הקמה והשכרת קניונים; גמישות פיננסית גבוהה מאוד הנובעת מנכסים מהותיים שאינם משועבדים, נכסים עם LTV נמוך ויתרות נזילות גבוהות; איתנות פיננסית גבוהה גם לאחר הנפקת החוב בסך 1.6 מיליארד ; יציבות של תזרים המזומנים הגבוה על פני שנים אשר תורם ליציבות יחסי הכיסוי התואמים את דירוג החברה; < < < דוח אנליטי 5
6 חוזקות קנית ניהול הינה חלק מקבוצת עזריאלי אשר פועלת בישראל מעל 20 שנה בייזום והקמה של נדל"ן מסחרי מניב ונהנית מניסיון רב בניהול של נכסים מניבים ובפרט, קניונים. ישנה סינרגיה גבוהה בפעילות של שתי החברות האחיות, קנית השלום וקנית ניהול אשר מחזיקות ומנהלות כיום שבעה קניונים. נכסים איכותיים, ממעמד של בלעדיות באזור הפעילות. ותיקים ובעלי מוניטין רב שנים אשר מרביתם למעט קניון איילון, נהנים נכסי החברה יצרו במהלך השנים וכן ממשיכים ליצור תזרים מזומנים חזק ויציב. הממוצע בשנים האחרונות עמד על כ מ' לשנה. ה- FFO גמישות פיננסית גבוהה מאוד הנובעת מקיומו של נכס מהותי (קניון איילון) חופשי משעבוד ונכס נוסף, קניון הנגב, אשר יתרת החוב כנגדו עומדת על כ- 3.7 מ' (ביחס לשווי של כ- 750 מ' להערכת החברה). בנוסף, לחברה יתרות נזילות גבוהות מאוד אשר יעמדו לפי מאזן הפרופורמה לאחר הגיוס על סכום של כ- 850 מ'. איתנות פיננסית גבוהה גם לאחר הנפקת החוב. יחס ההון העצמי הכלכלי לסך המאזן, בהתחשב בשווי הכלכלי של נכסי החברה, צפוי לפי נתוני הפרופורמה לאחר גיוס החוב לעמוד על כ- 55% ויחס החוב ל- CAP הכלכלי צפוי לעמוד על 43%. יחס החוב נטו ל- CAP צפוי להיות נמוך באופן משמעותי שכן החברה מחזיקה ביתרות נזילות גבוהות ויעמוד לפי נתוני הפרופורמה על כ- 26%. מידרוג מעריכה כי יחסי האיתנות הפיננסית הינם טובים ותואמים את דירוגה של החברה. הנהלה איכותית, ותיקה ומנוסה אשר תרמה באופן מהותי לפעילות רבת השנים של הקבוצה, למוניטין הרב שנצבר, לאיתור ההזדמנויות העסקיות ולרווחים הגבוהים שנצברו במהלך השנים. שליטה מלאה בנכסיה בישראל החברה מחזיקה בנכסיה בישראל בבעלות מלאה או בבעלות מלאה של קבוצת עזריאלי כך שהיא שולטת באופן מלא בנכסיה. פיזור השוכרים בחברה הינו גבוה אין לחברה שוכר אשר תורם למעלה מ- 5% מהכנסות החברה משכירות. גורמי סיכון עסקיים סיכון ענפי החברה חשופה לסיכונים הכרוכים בענף הנדל"ן ככלל, ומגזר הנכסים המניבים בפרט, והכוללים פעילות הנתונה למחזוריות עסקית אשר לא ניתן לצפותה מראש. המחזוריות תלויה בגורמים מקרו כלכליים ובגורמים ענפיים הכוללים גם את התפתחות ההיצע והביקוש לנכסים. מידרוג מעריכה כי פיזור גבוה של נכסים ושוכרים והסכמי שכירות ארוכי טווח עם שוכרים בעלי איתנות עסקית ופיננסית עשויים להגן מפני מחזור שלילי בענף. חברה פרטית רמת שקיפות נמוכה לבעלי אגרות החוב החברה הינה חברה פרטית ועל כן רמת השקיפות כלפי בעלי אגרות החוב הינה נמוכה. בעתיד מתכוונת החברה להפוך לציבורית, מהלך אשר יגביר את רמת השקיפות שלה כלפי בעלי אגרות החוב. < < < דוח אנליטי 6
7 אין לחברה מדיניות חלוקת דיבידנד מוצהרת כיום, אין לחברה מדיניות דיבידנד מוצהרת. החברה אינה מחלקת ולא חילקה דיבידנד כלל לבעל המניות ובכוונתה לא לחלק דיבידנדים. יחד עם זאת, הפיכתה של החברה לציבורית יכולה להביא לצורך בחלוקת דיבידנד בעתיד. החברה משלמת ושילמה בשנים האחרונות דמי ניהול שנתיים בסך של כ- 15 מ' לבעל המניות. גורמי סיכון פיננסים החברה מלווה ממקורותיה כספים למימון פעילויות בקבוצת עזריאלי ובעיקר לקנית השלום, חלק מחוב זה הינו נחות ביחס לחוב בנקים קנית ניהול צברה במשך השנים יתרות מזומנים גבוהות ומשמשת כמסלקה לצורך מימון השקעות של חברות אחרות בקבוצה ובעיקר לחברת האחות קנית השלום. מסך תמורת ההנפקה בסך 1.6 מיליארד, תעביר קנית ניהול למימון פעילותה של קנית השלום סכום של כ- 1.3 מיליארד. (להלן, "החוב העתידי") חלק מחוב זה יצטרף לחוב קיים של קנית השלום לחברה.החוב הקיים וחלק מהחוב העתידי נחות ביחס 1 לחובות בנקאיים אחרים שנלקחו או ילקחו על ידי קנית השלום אשר נפרעים מעודפים בלבד. יתרת החוב תיפרע גם מן מהתזרים השוטף. אופק הדירוג גורמים אשר עשויים לשפר את הדירוג הנפקת החברה והפיכתה לציבורית תוך הגברת השקיפות גורמים אשר עלולים לפגוע בדירוג ירידה בגמישות הפיננסית בתוך כך ירידה בנכסים חופשיים משיעבוד ירידה באיתנות הפיננסית כתוצאה מגידול ברמת החוב הפיננסי. מדיניות דיבידנד אשר תפגע באיתנות הפיננסית ובנתוני הנזילות. שינויים בליבת העסקים ובמאפיינים הפיננסים בשל כניסה להשקעות מהותיות חדשות. שינוי בתמהיל הפעילות בין פעילות ייזום לבין בעלות ותפעול נכסים מניבים באופן אשר יעלה את הסיכון העיסקי. ירידה בדירוג של קנית השלום. 1 מנגנון ה- EBITDA המפורט בשטר האג"ח של קנית השלום < < < דוח אנליטי 7
8 ניתוח פיננסי יציבות יחסית בהכנסות משכר דירה וברווחיות התפעולית. הרווח הנקי מושפע מהכנסות/הוצאות מימון בגין תיק ניירות ערך של החברה וחד פעמית בשנת 2005 ממימוש ערבות בסך 100 מ' סך ההכנסות משכר דירה בישראל נהנות מיציבות יחסית על פני השנים. ההכנסות משכר דירה בישראל, נמצאות במגמת עלייה מתונה החל משנת בישראל צמודות למדד המחירים לצרכן ומושפעות מהמחזוריות הכלכלית במשק. ההכנסות בשנת 2004 נרשמה עלייה משמעותית בהכנסות משכירות מכ- 232 מ' לכ- 245 מ' כתוצאה מרכישת נכסים בטקסס אשר נרכשו בשנת 2003 והכנסתם נרשמה במלואה בשנת הרווח הגולמי והתפעולי לפני מימון רשם יציבות יחסית ברמה של כ מ' אם כי מובחנת ירידה מתונה בין שנת 2004 לשנת נתוני המחצית הראשונה של שנת 2006 בגילום שנתי מצביעים על עליה ביחס לשנים 2004 ו רווח והפסד ,220 66, ,035 81, ,887 13,734 2,271 14, ,328-25, ,977-4, ,469 58,273 99, , , ,646 69, ,047 77, ,261 16,649 1,472 14, ,026 5, , ,659 62, ,054-1, , , ,881 69, ,744 88, ,394 15,806 1,138 14, ,600 6, ,755-2, ,628 54, ,817-2, ,471-4, , ,306 70, ,014 90, ,297 17,415 1,346 15, ,497 37, , , ,211 60,276 69,935-2,915 67, ,020 H ,791 34, ,660 45, ,746 10, , ,355-3,526 96,829 2,460 99,289 18,513 80, , ,776 אלפי הכנסות משכירות הכנסות אחרות (בעיקר מחניה, דמי ניהול ואחזקה) סך הכנסות עלות הכנסות רווח גולמי הוצאות הנהלה וכלליות הוצאות מכירה ושיווק דמי ניהול לחברות קשורות רווח מפעילות רגילות לפני מימון הכנסות (הוצאות) מימון נטו רווח מפעולות לאחר מימון הכנסות (הוצאות) אחרות נטו רווח לפני מס מיסים על ההכנסה רווח מפעולות לאחר מס חלק ברווחי חברות מוחזקות רווח לפני השפעה מצטברת השפעה מצטברת לתחילת השנה של שינוי שיטה חשבונאית רווח נקי לשנה תנודתיות בהוצאות/הכנסות המימון המשפיעה על הרווחיות הוצאות המימון הינן תנודתיות ומושפעות בעיקר מהוצאות/הכנסות מימון כתוצאה משינויים בשווי ניירות ערך סחירים. לחברה תיק ניירות ערך בשווי כולל של כ- 483 מ' נכון ליום המורכב מכ- 305 מ' מניות, כ- 170 מ' אג"ח קונצרני וממשלתי. החברה החלה לנהל תיק ניירות ערך החל משנת 2002 ותשואת תיק ניירות הערך משפיעה על היקף הוצאות/הכנסות המימון שלה. סך הוצאות המימון בגין הלוואות בנקאיות הסתכמו בכ מ' לשנה בשנים האחרונות. בשנים השפיעה התשואה על תיק ניירות הערך באופן חיובי על רווחיות החברה בטווח של כ מ'. במחצית הראשונה של שנת 2006 נרשמו הכנסות מימון נמוכות יותר בסכום של כ- 14 מ'. < < < דוח אנליטי 8
9 פירוט הוצאות מימון ורווח ללא הכנסות מימון מניירות ערך , , , ,228 27, , , ,107 31, , , ,481 52, ,450 77,256 H ,686 13,822 83,007 85,467 אלפי הוצאות מימון בגין הלוואות לזמן ארוך רווח מניירות ערך רווח מפעולות רגילות לאחר מימון בניכוי רווח מניירות ערך רווח לאחר הוצאות אחרות בניכוי רווח מניירות ערך רווח לאחר מימון גבוה במגמת עלייה גם בניטרול הכנסות המימון מתיק ניירות ערך בשנת 2005, נפגעה הרווחיות באופן חד פעמי בגין מימוש ערבות שנתנה קנית ניהול לחברה בבעלות בעל השליטה בסך 100 מ' בגין מימון רכישת גמל ועצמה בשנת 2005 נרשמו הוצאות אחרות בסך של כ- 100 מ' אשר נבעו ממימוש ערבות שניתנה על ידי קנית ניהול לחברה בבעלות בעל השליטה בסך של 100 מ'. ערבות זו ניתנה לבנק בישראל בגין קבלת מימון לרכישת חלק בחברות גמל ועצמה שביצע בעל השליטה באמצעות חברה בבעלותו. בשנת 2005, עם המכירה של אג"ח גמל ועצמה, מימש הבנק את מלוא הערבות לפרעון ההלוואה שניתנה לרכישת גמל ועצמה. הפגיעה ברווחיות היתה חד פעמית ועל אף מימוש הערבות, הרווח הנקי של החברה עמד בשנת 2005 על כ- 67 מ'. החברה רשמה הפרשה להפסדים בגין השקעות בחברות הזנק בסכומים לא מהותיים ביחס לפעילותה. החברה אינה מתכוונת להשקיע סכומים מהותיים נוספים בתחום ההיי טק יציבות בסעיף הרכוש הקבוע וההלוואות לחברות קשורות וגידול בהיקף יתרות הנזילות המגדילות את הגמישות הפיננסית של החברה הסעיף העיקרי בצד הנכסים הינו סעיף הרכוש הקבוע אשר עמד נכון ל על כ- 943 מ' וכולל בעיקר את הקניונים בישראל (כ- 760 מ' ). סעיף זה עלה משמעותית בשנת 2003 בעקבות הרכישה של הנכסים בטקסס. סעיף מרכזי נוסף הינו הלוואות לצדדים קשורים אשר עמד נכון ל על כ- 353 מ'. כאמור לעיל, החברה משמשת כמסלקה להעברת כספים לחברות אחרות בקבוצת עזריאלי ובעיקר למימון פעילות קנית השלום. סך של כ- 260 מ' הינם הלוואות לקנית השלום והיתרה לחברות אחרות בקבוצה אשר עוסקות בנדל"ן מניב בישראל ובקנדה. גמישות פיננסית גבוהה הנובעת מיתרות נזילות גבוהות, נכסים לא משועבדים ונכסים משמעותיים אחרים ב- LTV נמוך סעיף משמעותי נוסף הינו סעיף הניירות ערך סחירים. סעיף זה רשם גידול משמעותי בשנים האחרונות הן בעקבות הצטברות מזומנים בחברה והשקעתם והן מגידול בשווי השוק של ניירות אלו. יתרות המזומן הגבוהות מסווגות לטווח קצר והינן נזילות ותורמות לגמישות הפיננסית הגבוהה של החברה. זאת ועוד, לחברה נכס מהותי אשר אינו משועבד קניון אילון. כנגד קניון הנגב קיימת הלוואה מזערית בסך של כ- 3.7 מ', כך שבקלות רבה יכולה החברה להסיר את השעבוד או לקבל כנגד הנכס הלוואות נוספות בהיקפים משמעותיים. < < < דוח אנליטי 9
10 נתונים עיקריים מן המאזן ,470 33, , ,525 57,110 1,423, , , , ,521 72,767 1,605, , , , ,913 73,422 1,708, , , , ,042 73,668 1,861, , , , ,217 87,133 1,930,790 אלפי נכסים מזומנים ושווי מזומנים ניירות ערך סחירים הלוואות לצדדים קשורים רכוש קבוע נטו סעיפים נכסיים אחרים סך נכסים התחייבויות 24, , , ,284 1,423,393 31, , , ,172 1,605,940 33, , ,239 1,110,104 1,708,085 34, , ,314 1,179,330 1,861,780 35, , ,417 1,258,820 1,930,790 אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים (בעיקר חלויות שוטפות) הלוואות מתאגידים בנקאיים סעיפי התחייבות נוספים הון עצמי סך התחייבויות והון חוב פיננסי נמוך ערב ההנפקה אשר צפוי לעלות באופן משמעותי בעקבות ההנפקה. על אף זאת, יחסי האיתנות הפיננסית הנסמכים על שווי כלכלי של נכסי החברה נותרים גבוהים ותואמים את הדירוג סך החוב הפיננסי ל עמד על כ- 536 מ' וכלל בעיקר חוב בגין קניונים בארץ, כ- 395 מ' וחוב בגין נכסים בטקסס. כנגד חוב זה, החזיקה החברה יתרות נזילות גבוהות, כ- 548 מ', כך שנכון ל החוב הפיננסי נטו היה שלילי. החברה מתכוונת להנפיק חוב בגובה של כ- 1.6 מיליארד כך שסך החוב צפוי לעלות לכ- 2.1 מיליארד. כ- 1.3 מיליארד יועברו לחברת האחות קנית השלום ויתרות המזומן צפויות לעלות לכ- 850 מ'. יחסי האיתנות הפיננסית של החברה ערב גיוס החוב הינם מעולים יחס ההון העצמי לסך המאזן החשבונאי עמד על כ- 65% נכון ל ויחס ההון העצמי הכלכלי בהתחשב בשווי הכלכלי של הנכסים (אחרי בדיקות רגישות של מידרוג) עמד על כ- 80%. לאחר גיוס החוב, צפויה הרעה ביחסי האיתנות כך שיחס ההון העצמי החשבונאי לסך המאזן יעמוד על כ- 36% ויחס ההון העצמי הכלכלי לסך המאזן יעמוד על כ- 55%. מידרוג מעריכה כי יחסי האיתנות לאחר הגדלת החוב נותרים ברמה התואמת את הדירוג. חוב ויחסי איתנות פיננסית פרופורמה , , , % 34% 25% , , , % 32% 18% , , , % 29% 8% , ,532 54, % 31% 3% , ,623-11, % 80.5% 29% -1% 16% 0% פרופורמה 2,152, ,623 1,304, % 55.0% 62% 38% 43% 26% אלפי חוב פיננסי יתרות נזילות חוב פיננסי נטו הון עצמי לסך מאזן הון עצמי כלכלי לסך מאזן חוב ל- CAP חוב נטו ל- CAP חוב ל- CAP כלכלי חוב נטו ל- CAP כלכלי < < < דוח אנליטי 10
11 תזרים מזומנים חזק ויציב ויחסי כיסוי טובים מאוד. יחסי הכיסוי נשארים ברמה התואמת את הדירוג גם לאחר הגדלת החוב המיועדת תזרים המזומנים מפעילות שוטפת וכן ה- FFO הינם יציבים על פני שנים. סך ה- FFO (תזרים מפעילות שוטפת לפני שינויים בהון חוזר) עלה באופן עקבי בשנים האחרונות מכ- 136 מ' בשנת 2002 לכ- 156 מ' בשנת 2005 וכ- 83 מ' במחצית הראשונה של שנת תזרים המזומנים מפעילות השקעה כולל בעיקר פעילות השקעה בניירות ערך וכן בשנת 2003, רכישת נכסים בטקסס ובשנת 2005 שיפוץ בקניון איילון. תזרים מזומנים ויחסי כיסוי חוב ,743-37,223-30, , , , ,657 42, , , ,698-87,863-34, , , , ,201 66, , , H ,796-42,929-15,454 82, , שלילי 2.3 שלילי אלפי תזרים מפעילות שוטפת תזרים מפעילות השקעה תזרים מפעילות מימון FFO EBITDA יחסי כיסוי חוב ל- FFO חוב נטו ל- FFO חוב ל- EBITDA חוב נטו ל- EBITDA ערב ההנפקה, יחסי כיסוי החוב הינם מעולים הן כתוצאה מיצירת תזרים מזומנים גבוה והן כתוצאה מרמת חוב נמוכה. לאחר ההנפקה צפויה הרעה ביחסי כיסוי החוב אך אלו עדיין תואמים את הדירוג יחס החוב הפיננסי ל- FFO בשנים האחרונות (לפני הנפקת החוב) עמד על רמה של כ- 3 שנים ויחס החוב נטו היה שלילי נכון למחצית הראשונה של שנת אך לאחר גיוס החוב, צפוי יחס הכיסוי לעלות באופן משמעותי. מידרוג מעריכה כי גם במקרה קיצון שההלוואה לא תניב תזרים מזומנים כלל, יחסי הכיסוי נטו תואמים את הדירוג ויחסי כיסוי החוב ברוטו יהיו גבוהים, אך לא באופן קיצוני מאלו המקובלים לדירוג החברה. בהנחה שקנית השלום (אשר אגרות החוב המגובות נכסים שלה מדורגות בדירוג גבוה של (Aa2 תשלם הן את הריבית והן את הקרן של ההלוואה שתיקח מקנית ניהול בגובה 1.3 מיליארד, יחסי כיסוי החוב יוותרו ברמה התואמת באופן מלא את דירוג החברה. < < < דוח אנליטי 11
12 מושג (עברית) הגדרות בסיסיות ליחסים פיננסיים מושג (English) הגדרה הכנסות נטו Net Income נכסים הכנסות נטו (בניכוי הנחות ( מדוח רווה"פ סך נכסי החברה במאזן Assets חוב פיננסי Debt חוב פיננסי נטו חוב לזמן קצר+ חלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך+ חוב לזמן ארוך+ חבויות בגין ליסינג חוב לזמן קצר+ חלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך+ חוב לזמן ארוך -מזומן ושווי מזומן- השקעות לזמן קצר Net Debt Capitalization (CAP) Gross Cash Flow (GCF) Cash Flow from Operation (CFO) Funds from Operation (FFO) בסיס ההון תזרים מזומנים גולמי תזרים מזומנים מפעילות מקורות מפעילות חוב+ הון עצמי+ זכויות המיעוט +מניות בכורה (לפי ערך פדיון) + מסים נדחים רווח נקי+ פחת+ הפחתות+ מסים נדחים+ זכויות המיעוט + דיבידנד במזומן מחב' בנות+ הוצאות חד"פ לא תזרימיות- הכנסה הונית שלא במזומן. הגדרה 1- תזרים מזומנים מפעילות שוטפת מהדוח המאוחד. הגדרה 2- תזרים הכולל את כל הפעולות פרט לפעולות השקעה ומימון. תזרים מזומנים מפעילות שוטפת לפני שינויים בהון חוזר < < < דוח אנליטי 12
13 Aaa Aa A Baa Ba B Caa Ca C סולם הדירוג דרגת השקעה דרגת השקעה ספקולטיבית התחייבויות המדורגות בדירוג Aaa הן, על פי שיפוטה של מידרוג, מהאיכות הטובה ביותר וכרוכות בסיכון אשראי מינימלי. התחייבויות המדורגות בדירוג Aa הן, על פי שיפוטה של מידרוג, מאיכות גבוהה, וכרוכות בסיכון אשראי נמוך מאד. התחייבויות המדורגות בדירוג A נחשבות על ידי מידרוג בחלק העליון של הדרגה האמצעית, וכרוכות בסיכון אשראי נמוך. התחייבויות המדורגות בדירוג Baa כרוכות בסיכון אשראי מתון. הן נחשבות כהתחייבויות בדרגה בינונית, וככאלה הן עלולות להיות בעלות מאפיינים ספקולטיביים מסוימים. התחייבויות המדורגות בדירוג Ba הן, על פי שיפוטה של מידרוג, בעלות אלמנטים ספקולטיביים, וכרוכות בסיכון אשראי משמעותי. התחייבויות המדורגות בדירוג B נחשבות על ידי מידרוג כספקולטיביות, וכרוכות בסיכון אשראי גבוה. התחייבויות המדורגות בדירוג Caa הן, על פי שיפוטה של מידרוג, בעלות מעמד חלש וכרוכות בסיכון אשראי גבוה מאוד. התחייבויות המדורגות בדירוג Ca הן ספקולטיביות מאוד ועלולות להיות במצב של חדלות פרעון או קרובות לכך, עם סיכויים כלשהם לפדיון של קרן וריבית. התחייבויות המדורגות בדירוג C הן בדרגת הדירוג הנמוכה ביותר ובד"כ במצב של חדלות פרעון, עם סיכויים קלושים לפדיון קרן או ריבית. מידרוג משתמשת במשתנים המספריים 2 1, ו- 3 בכל אחת מקטגוריות הדירוג מ- Aa ועד.Caa המשתנה '1' מציין שאגרת החוב מצויה בקצה העליון של קטגורית הדירוג שאליה היא משתייכת, המצוינת באותיות. המשתנה '2' מציין שאגרת החוב נמצאת באמצע קטגורית הדירוג; ואילו המשתנה '3' מציין שאגרת החוב נמצאת בחלק התחתון של קטגורית הדירוג שלה, המצוינת באותיות.
14 מידרוג בע"מ, מגדל המילניום רח' הארבעה 17 תל-אביב טלפון, פקס, כל הזכויות שמורות למידרוג בע"מ (להלן: "מידרוג") אין להעתיק, לצלם, החלטת השקעה. להפיץ או לעשות כל שימוש מסחרי ללא הסכמת מידרוג, למעט לצרכים מקצועיים תוך ציון המקור ו/או לצורך כל המידע המפורט במסמך זה ושעליו הסתמכה מידרוג נמסר לה על ידי מקורות הנחשבים בעיניה לאמינים ומדויקים. מידרוג אינה בודקת באופן עצמאי את נכונותו, שלמותו, התאמתו, דיוקו או אמיתותו של המידע (להלן: "המידע") שנמסר לה והיא מסתמכת על המידע שנמסר לה לצורך קביעת הדירוג על ידי החברה המדורגת. הדירוג עשוי להשתנות כתוצאה משינויים במידע המתקבל או מכל סיבה אחרת, על כן מומלץ לעקוב אחר עדכונו או שינויו באתר האינטרנט של מידרוג שכתובתו :. הדירוגים המתבצעים על ידי מידרוג הנם בגדר חוות דעת סובייקטיבית ואין הם מהווים המלצה לרכישה או להימנעות מרכישה של אגרות חוב או מסמכים מדורגים אחרים, ואין להתייחס אליהם בגדר הבעת דעה באשר לכדאיות מחירן או תשואתן של אגרות חוב או של מסמכים מדורגים אחרים. דירוגי מידרוג מתייחסים במישרין רק לסיכוני אשראי ולא לכל סיכון אחר, כגון הסיכון כי ערך השוק של החוב המדורג ירד עקב שינויים בשערי ריבית או עקב גורמים אחרים המשפיעים על שוק ההון. כל דירוג או חוות דעת אחרת שמעניקה מידרוג צריכים להישקל כמרכיב בודד בכל החלטת השקעה הנעשית על ידי משתמש במידע הכלול במסמך זה או על ידי מי מטעמו, ובהתאם, כל משתמש במידע הכלול במסמך זה חייב ללמוד ולבצע הערכה של כדאיות השקעה מטעמו לגבי כל מנפיק, ערב, אגרת חוב או מסמך מדורג אחר שבכוונתו להחזיק, לרכוש או למכור. מידרוג מצהירה בזאת שהמנפיקים של אגרות חוב או של מסמכים מדורגים אחרים או שבקשר עם הנפקתם נעשה דירוג, התחייבו לשלם למידרוג עוד קודם לביצוע הדירוג תשלום בגין שרותי הערכה ודירוג הניתנים על ידי מידרוג.
נורסטאר החזקות אינק
... 23 יוני, 2024 gil.avrahami@standardandpoors.com אנליסט אשראי ראשי: גיל אברהמי, 972-3-7539719 alice.kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: אליס קדם, 972-3-7539739 תוכן עניינים... שיקולים עיקריים
קרא עודדוח מעקב שנתי מאי 2008 "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ Aa1 אג"ח (סדרה 4 ו- 5 ) אופק הדירוג: יציב התפתחויות עסקיות ופיננסיות הצבת אופק דירוג יציב 1 עיקריות מידרוג משיבה את אופק הדירוג של החברה לאופק יציב.
קרא עודמכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר
מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר דיור להשכרה ארוכת טווח מטרות "דירה להשכיר" יצירת מאסה קריטית של אלפי יחידת דיור לשכירות ארוכת
קרא עודPubTmp
... 3 נובמבר, 2013 אנליסט אשראי ראשי: אליס קדם, 753979(03) alice_kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: גיל אברהמי, 7539719(03), gil_avrahami@standardandpoors.com תוכן עניינים... שיקולים עיקריים
קרא עוד<4D F736F F D20E7F9E1E5F0E0E5FA20F4E9F0F0F1E9FA2E646F63>
הלוואות לזמן ארוך הלוואה בלתי צמודה הלוואה לזמן ארוך הינה הלוואה שפירעונה נמשך מעבר לשנה. ערך הסילוק של ההלוואה הצורה בה ההלוואה מוצגת במאזן והמשמעות הינה: כמה עולה (כמה צריך לשלם) היום על מנת "להיפטר"
קרא עודMicrosoft Word - newsletter_sr_may2011.doc
יוני 2011 לכבוד לקוחות שערי ריבית -Newsletter נתונים וריביות שפורסמו בחודש מאי 2011 מובאת לעיונכם סקירה חודשית של חברת שערי ריבית בע"מ המתארת את השינויים שחלו בריביות ובמרווחים בחודש מאי 2011, ומספקת מידע
קרא עודמניבים קרן הריט החדשה בע"מ דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים
דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים 2 כללי דוח דירקטוריון על מצב עסקי התאגיד ליום 13 במרץ 8132 הסברי הדירקטוריון למצב עסקי החברה, תוצאות פעולותיה, הונה העצמי ותזרימי המזומנים שלה
קרא עודהלשכה המשפטית משרד האוצר אפריל 2015
צוות בריס לרגולציה על שירותים פיננסיים מאי 2016 שירותים פיננסיים להסדרה Middle- Men שירותי תשלום P2P ללא חשש יציבותי נותני אשראי שירותי מטבע עם חשש יציבות אגודות אשראי וחיסכון גמ"חים תכליות עבודת הצוות
קרא עודא) ב) תאור המאפיינים העיקריים של מכשירי הון פיקוחיים שהונפקו ליום הישות המשפטית של המנפיק מאפיין ייחודי המסגרת / המסגרות החוקיות החלות על המ
א) ב) 0 הון עצמי רובד הון עצמי רובד הון מניות רגילות,.,.0 הון עצמי הבנק נוסד בשנת 0 )ראה גם פרק ב' לדוח הדירקטוריון(. הבנק התאגד ונרשם ב ביום בספטמבר 0. הבנק הנפיק את מניותיו במועדים שונים החל מיום ההתאגדות.
קרא עוד<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378>
סקירה חודשית יולי 2015 מאת: יוסף שמחון, מחלקת מחקר ואנליזה להלן סקירה חודשית של חברת המתארת את עיקרי השינויים שחלו בריביות ובמרווחים במהלך חודש יולי 2015. שינויים אלו השפיעו באופן ישיר על שערי השערוך של
קרא עוד(Microsoft Word \344\362\370\353\372 \371\345\345\351 \347\341\370\345\372.doc)
שווי חברות הערכת שיטות להערכת שווי חברה שווי נכסי ראשית, חשוב להבהיר כי אנו מתייחסים לשאלת שוויה של חברה שמהווה עסקחי מנקודת מבטו של משקיע שרוכש את כל מניות החברה. המונח "שווי" מתייחס למחיר בו יקנה משקיע
קרא עודפיננסית מתקדמת ב'
מרצה: רונן בן גל זכויות בעסקאות משותפות IAS 31 שנת השלמה 2011 תוכן עניינים זכויות בעסקאות משותפות 31...IAS 3 הגדרות... 3 1. 2. 3. 4. 5. שליטה... 3 שליטה משותפת...3 עסקה משותפת... 3 משתתף בעסקה משותפת...
קרא עודגילוי דעת 51 - מהדורה doc
גילוי דעת 51 דין וחשבון על תזרימי המזומנים (**)(*) (להחלפת גילוי דעת 13) 1. מבוא ומטרות גילוי דעת זה קובע, שבמקום דוח על השינויים במצב הכספי ייכלל בדוחות הכספיים דוח על תזרימי המזומנים. שני הדוחות שונים
קרא עודMicrosoft Word - תקופתי
סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 תוכן העניינים חלק א' תיאור עסקי התאגיד חלק ב' דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד חלק ג' דוחות כספיים ליום 31 בדצמבר
קרא עודתנו לשמש לעבוד בשבילכם
תנו לשמש לעבוד בשבילכם 2 2 מהי אנרגיה סולארית? בשנים האחרונות גברה בארץ ובעולם באופן ניכר המודעות לאיכות הסביבה ולשמירה על סביבה אקולוגית נקייה וירוקה יותר, ובעקבות כך גדלה המודעות לפתרונות חלופיים לייצור
קרא עודדרקטוריון0912
תמצית דוחות כספיים ליום 30.9.2012 תוכן העניינים הפעילות הכלכלית... 4 רווח ורווחיות... 6 התפתחות ההכנסות וההוצאות... 7 תמצית מידע לפי מיגזרי פעילות:... 11 מיגזר בנקאות אישית... 12 מיגזר הבנקאות הפרטית...
קרא עודהחלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל
החלטת מיסוי: 7634/16.1.1.1.2.1.3.1 תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעילות לחברה חדשה בהתאם להוראות סעיף 104 א לפקודה ומיזוגה של עם "שלד 103
קרא עודMicrosoft Word - 1-דוח דירקטוריון 0315
31 במרס 2015 תמצית דוחות כספיים ליום 1 תוכן עניינים דוח הדירקטוריון לאסיפה הכללית של בעלי המניות עמוד 3 7 11 21 23 28 28 29 66 70 70 70 71 75 75 76 77 78 95 97 הפעילות הכלכלית רווח ורווחיות מיגזרי הפעילות
קרא עודדוח ביניים לדוגמה 2014
דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים לדוגמה ליום 0/ במרץ/ביוני/בספטמבר 06 ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 4 ובהתאם לפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 970 מרץ 06 4 6 9 4 6 7 7 0
קרא עודגילוי דעת 29 - מהדורה doc
(**) (*) גילוי דעת 29 "צדדים קשורים" מ ב ו א א. עיסקאות נקשרות או מבוצעות לעתים קרובות בין צדדים שאינם בלתי-תלויים זה בזה בגלל קשרים מסוימים ביניהם - להלן "צדדים קשורים". אלמלא קשרים אלה ייתכן שהעיסקאות
קרא עודמיזוג אבנר ודלק קידוחים ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאל
ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאלות מחזיקי יחידות ההשתתפות בנוגע למיזוג. הסיבה העיקרית לדחייה היא פרסום תזרים
קרא עודחילן בע"מ תוכן העניינים עמודים דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה ל
חילן בע"מ תוכן העניינים עמודים 2 14 15 38 39 47 48 49 52 דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה למידע כספי תמציתי מאוחד ונפרד דוח רבעוני בדבר הבקרה
קרא עוד<4D F736F F D20E8E5F4F120E1E7E9F0E420E2EEE5F8202B20F4FAF8E5EF>
1 המכינה בחשבונאות הנהלת חשבונות וחישובים מסחריים סמסטר א' תשע"ג - מבחן ביניים - מרצים: מתרגל: אבי דגן, אודי לבקוביץ משה רדמן מועד הבחינה: משך הבחינה: מס' עמודים: יום שישי 21.12.2012 שלוש שעות 10 שעה 08:30
קרא עודענף המלונאות
1 מאי 4102 המלונאות ענף תקציר של בגידול החיובית המגמה נמשכה 4102 שנת של הראשון ברביע שיא נשבר 4102 שבשנת לאחר זאת לישראל, תיירים כניסות הנכנסת. בתיירות של בשיעור הראשון ברביע עלה התיירות במלונות הלינות
קרא עוד(Microsoft Word - \371\347\346\345\370\351\345\360\ )
2012 יוני הבחינה במקצועית א' שחזור שוחזר ע"י המרצה חזי כהן מכללת מיטב ממשיכה לעשות הכל על מנת לספק לכם את חומרי הלימוד, השחזורים, השאלות החמות וקורסי ההכנה הטובים ביותר שיעזרו לכם לעבור את בחינות הרישוי.
קרא עודאורנה
רמלה 30 דצמבר 2015 היסטוריה נוסדה במאה השמינית לספירה )718-716( העיר היחידה שנבנתה ע"י המוסלמים בארץ. שוכנת על הציר ההיסטורי - יפו יהודים הגיעו לרמלה לראשונה בשנת 1099 הגיעו יוחנן הקדוש. לעיר ראשוני ירושלים.
קרא עודהמשברים מאז 2007
המשבר הפיננסי העולמי GFC: הרקע מקור עיקרי: דו"ח ועדת החקירה הממלכתית האמריקאית (2011) לגבי הסיבות להתרחשות המשבר Source: National Commission Inquiry Report, 2011 המגזר הפיננסי האמריקאי טרם המשבר: בנקאות
קרא עודuntitled
תקן חשבונאות מספר 36 תיקון גילוי דעת מספר 69 בדבר כללי חשבונאות ודיווח כספי על ידי מלכ"רים ותקן חשבונאות מספר 5 בדבר תיקונים והבהרות לגילוי דעת מספר 69 יוני 2014 1 רח' גרוזנברג 14 ת, "א,65811 טל.,972 3
קרא עודאדמה פתרונות לחקלאות בע"מ ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132
ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 חלק א' דוח הדירקטוריון על מצב עניני התאגיד חלק ב' דוחות כספיים בלתי מבוקרים
קרא עודAlphaBeta מדד AlphaBeta USA Healthcare מתודולוגיה - 1 -
מדד USA Healthcare מתודולוגיה - 1 - 1. אוכלוסיית חישוב הסיגנל הגדרת האוכלוסייה אוכלוסיית המניות ממנה יורכב מדד USA Healthcare הינה המניות הכלולות במדד Russell 3000 בעת עדכון המדד ("יום החיתוך") והנכללות
קרא עודהראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ני"ע: )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער
הראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ני"ע: 9952311 )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער הדולר ארה"ב כללי כללי: המידע נכון ליום 59.5.2.91 חברה:
קרא עודMicrosoft Word - mimun-kraus-test2.doc
ב"ה בוחן במימון מספר קורס: 03-01-911-74 אסור להשתמש בחומר עזר. מותר להשתמש בלוחות ההיוון ובמחשב כיס. יש לענות על כל אחת מהשאלות הבאות. ניקוד זהה לכל השאלות. משך הבוחן שעה וחצי. 1) לקחת הלוואה בסך 10,000
קרא עודפיננסית מתקדמת א'
מרצה: רונן בן גל השפעת שינויים בשערי חליפין של מטבע חוץ IAS 21 שנת השלמה תשע"א 1 תוכן עניינים השפעת שינויים בשערי חליפין של מטבע חוץ 21... IAS 4 הגדרות... 4 1. 2. מטבע פעילות...4 פעילות חוץ...4 מטבע חוץ...
קרא עוד<4D F736F F D20ECE0E5EEE920F7E0F8E E382E ECECE020F6E4E5E1E9ED2E646F63>
לאומי קארד בע"מ והחברות המאוחדות שלה דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2010 דוחות כספיים ביניים ליום 30 ביוני 2010 תוכן העניינים עמוד דוח הדירקטוריון 7 8 10 12 13 14 15 16 16 17 18 18 19 23 28 34 נתונים כלליים
קרא עודאביב ארלון בע"מ דוח תקופתי לשנת 4102
אביב ארלון בע"מ דוח תקופתי לשנת 4102 ב) דו"ח תקופתי לשנת 4102 תוכן העניינים תיאור עסקי החברה דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה דוחות כספיים ליום 10 בדצמבר 4102 פרטים נוספים על החברה שאלון ממשל תאגידי
קרא עודMicrosoft Word - חווד פלאזה סנטרס אפריל 2014 חתומה
בנין רוגובין תדהר רחוב מנחם בגין 11 רמת גן 52681 טלפון 03-5665006 פקס 074-7144150 info@bakertilly.co.il www.bakertilly.co.il חוות דעת כלכלית פלאזה סנטרס סלע קולקר בייקר טילי פיננסים Baker Tilly הינו שמה
קרא עודתמצית דוחות כספיים
תמצית דוחות כספיים 31.3.2015 בנק מסד תמצית דוחות כספיים ליום 31 במרס 2015 תוכן העניינים 3 דוח הדירקטוריון 78 סקירת ההנהלה 91 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאי הראשי 93 תמצית הדוחות הכספיים ביניים )בלתי מבוקרים(
קרא עוד1-1
1-1 2 ביקורת חשבונות שעור 31- ביקורת מסים התאמות חשבונאיות של יתרות ותביעות ממוסדות ורשויות תקן ביקורת 48 "אישורים חיצוניים" )בעיקר סעיף (. 6 אתיקה במסים תדריך הלשכה לרואי חשבון בדבר "כללי ההתנהגות מקצועית
קרא עודתמצית דוחות כספיים
תמצית דוחות כספיים 30.6.2015 בנק מסד תמצית דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2015 תוכן העניינים 3 דוח הדירקטוריון 80 סקירת ההנהלה 97 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאי הראשי 99 תמצית הדוחות הכספיים ביניים )בלתי מבוקרים(
קרא עודמרכזי קניות דוד גבאי מיכה גולדברג ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפ
מרכזי קניות דוד גבאי 03-7132041 David.Gubbay@xnes.co.il מיכה גולדברג 03-7533100 Micha.Goldberg@xnes.co.il 26.6.2056 ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפה לחברות ממונפות: קנייה למליסרון וביג; ת. שוק לעזריאלי
קרא עודמצגת של PowerPoint
הסכם קיבוצי 14/7/2016 לעובדים בדירוג המנהלי ובדירוג המח"ר אוגוסט 2016 האם השינויים בהסכמי המסגרת שהסתדרות המעוף עשתה לאורך השנים, שיפרה את שכר העובדים ברשויות המקומיות? 3.6% הסכם מיום 31.01.2001 הסכם מיום
קרא עודwetube ליבת העסקים החדשה של ישראל
wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל ליבת העסקים החדשה של ישראל במרכז ה- city החדש של תעשיית התקשורת וההייטק הישראלית, מחכה לכם מתחם חדש מסוגו אשר יהווה את אחד ממוקדי העסקים המשמעותיים במרכז הארץ. 30,000
קרא עודMicrosoft Word - ????? ????? ????? ?????? - ?????? 2013.docx
ניתוח דוחות כספיים 1. מבוא מטרת הדוחות הכספיים היא לספק מידע לגבי המצב הכספי, הביצועים והשינויים במצב הכספי של הישות, אשר יהא שימושי למגוון רחב של משתמשים בקבלת החלטות כלכליות. אולם, דוחות כספיים אינם
קרא עודקבוצת חג'ג' יזום נדל"ן בע"מ
קבוצת חג'ג' מצגת הנפקה יזום נדל"ן בע"מ אג"ח ד' פברואר 2013 מטרת מצגת זו היא להציג את החברה על פעילותה ותוצאותיה הכספיות. היא אינה מהווה הצעה לרכישה או מכירה של ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות
קרא עודמודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדור
מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה Retail Parks בגרמניה יזם ה Condo המוביל בדיסלדורף נובמבר 2015 הבהרה משפטית מטרת מצגת זו היא להציג את
קרא עוד<4D F736F F D20FAEEF6E9FA20EEF2E5E3EBF0FA20F1E3F8E EEEEE5F0F4FA20E1E7F1F8>
קסם ממונפת בחסר (PR) S&P 500 פי 3 חודשי (6Da) מס' ני"ע: 1129808 (סדרה 53) שתשואתן מושפעת (בהופכי, פי 3) משינויים במדד S&P 500 ובשער הדולר ארה"ב כללי כללי: המידע נכון לתאריך: 10.5.2016 חברה : קסם תעודות
קרא עודהמשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר
המשך חוזים עתידיים F מייצג את מחיר החוזה S המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחירו של חוזה עתידי נכס שאינו מניב הכנסה לדוגמא קבלן שקונה
קרא עוד23 ביולי 2103 קובץ הנהלים של המסלול האקדמי נוהל 3 א' - גיוס עובד חדש מטרת הנוהל לקבוע את ההליכים לביצוע תהליך גיוס וקליטת עובדים מנהליים חדשים במסלול
23 ביולי 2103 קובץ הנהלים של המסלול האקדמי נוהל 3 א' - גיוס עובד חדש מטרת הנוהל לקבוע את ההליכים לביצוע תהליך גיוס וקליטת עובדים מנהליים חדשים במסלול האקדמי. הנוהל מתייחס לגיוס עובד קבוע, עובד בהסכם אישי
קרא עודמצגת של PowerPoint
הערכות שווי סוגיות נבחרות האיגוד הישראלי לכלכלנים עסקיים רו"ח יובל זילברשטיין, מנכ"ל פרומתאוס ייעוץ כלכלי מרץ 2016 רחוב קרמניצקי 14 תל אביב I 6789912 טלפון: I 03-561-7801 פקס: 03-5617765 הערכות שווי סוגיות
קרא עודדוחות כספיים ביניים ליום 13 במרס, 5132 בלתי מבוקרים חלק א' חלק ב' דוח הדירקטוריון דוחות כספייים ביניים מאוחדים חלק ג' חלק ד' חלק ה
דוחות כספיים ביניים ליום 13 במרס, 5132 בלתי מבוקרים 33 21 חלק א' חלק ב' דוח הדירקטוריון דוחות כספייים ביניים מאוחדים 13 43 23 חלק ג' חלק ד' חלק ה' נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים
קרא עוד<4D F736F F D202D2DF7E1E5F6FA20E1E6F720EEE3E5E5E7FA20F2EC20FAE5F6E0E5FA20EBF1F4E9E5FA20ECF8E1F2E5EF20E4F8E0F9E5EF20F9EC20F9F0FA203
04 מאי 2010 קבוצת בזק מדווחת על התוצאות לרבעון הראשון של 2010 הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות עלה ברבעון הראשון ב 5.6% ל- 642 מיליון שקל ה- EBITDA גדל ב- 4% לעומת הרבעון המקביל, ועמד על 1.22 מיליארד שקל
קרא עוד<4D F736F F D20E3E5E7E3E9F8F7E8E5F8E9E5EFE9E5F0E E646F63>
דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2010 (ים) יוני 2010 ב 3 דוח הדירקטוריון לששת החודשים שנסתיימו ביום 0 1 כללי: ("החברה") פועלת בתחום האינטרנט, ובתחום הבלוגטיוי ("BlogTv") בחו"ל. בתחום שירותי התוכן הסלולארי צירופי
קרא עודRiverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016
Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016 2 תגצמה היושע לולכל עדימ הפוצ ינפ דיתע ותרדגהכ קוחב תוריינ,ךרע ח"כשתה.1968
קרא עודסאני תקשורת סלולרית בע"מ )לשעבר: סקיילקס קורפוריישן בע"מ( דוח רבעוני ליום 31 במרץ 2018 רח' הרכבת 8, פתח תקווה, 49277, טל: , פקס:
סאני תקשורת סלולרית בע"מ )לשעבר: סקיילקס קורפוריישן בע"מ( דוח רבעוני ליום 31 במרץ 2018 רח' הרכבת 8, פתח תקווה, 49277, טל: 039057701, פקס: 039314422 ת ו כ ן ע נ י י נ י ם דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
קרא עודMicrosoft Word - sug-oz-total.doc
(1) 2/3/05 שיעור 1 ניתוח דוחות כספיים כשבאים לנתח דוח כספי של חברה, ראשית צריך לראות את מי הניתוח הזה מעניין (משקיעים, נושים, רשויות פיקוח, ספקים, לקוחות, מתחרים, עובדים וכו'). כל אחד מעניינת אותו הזווית
קרא עודדוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בע"מ וחברות מאוחדות שלו
דוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בע"מ וחברות מאוחדות שלו עיצוב: סטודיו 'שחר שושנה' מקבוצת 'סקורפיו 88' נדפס בדפוס העיר העתיקה, ירושלים. דוח שנתי לשנת 2016 תוכן עניינים 5 13 84 87 95 233 285 303
קרא עודPowerPoint Presentation
שוק הסחורות עקומת S שינוים ברמת ההשקעות גורמים לשינוים בתוצר של שיווי משק ל. נניח משק סגור, הו צאות הממשלה קבועו ת ואין מסים, ההשקעות תלויות בשער הריבית והצריכה תלויה בהכנסה הפנויה. A 45 עק ומת : S מתארת
קרא עודצו ארנונה 1997
1 צו ארנונה 2018 בתוקף סמכותה לפי חוק ההסדרים במשק המדינה )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב(, התשנ"ג 1992 והתקנות שהותקנו על פי כל דין, מחליטה בזה המועצה האזורית זבולון )להלן: "המועצה"( בישיבתה ביום 19.6.2017
קרא עודנייר חדרה בע"מ עדכון פרק א' )תיאור עסקי התאגיד( למידע שהובא בדוח התקופתי של החברה ליום לפי תקנה 93 א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיי
עדכון פרק א' )תיאור עסקי התאגיד( למידע שהובא בדוח התקופתי של החברה ליום 31.3.13 לפי תקנה 93 א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 1391 )להלן: "תקנות הדוחות"(, להלן יובא פירוט השינויים או
קרא עודסקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו
סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 danny.daniel@discountbank.co.il תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשואות תל בונד ריבית משתנה מח"מ ממוצע מרווח ממשלתי תשואה פנימית
קרא עודגילוי דעת 74.doc
גילוי דעת 74 תכנון הביקורת תוכן העניינים סעיפים 4-8 - 10-1 5 9 מבוא תכנון העבודה התכנון הכולל של הביקורת 12-11 13 14 15 תוכנית הביקורת שינויים בתכנון הכולל של הביקורת ובתוכנית הביקורת מונחים תחילה אושר
קרא עודבס"ד
ח ס ר ב ה פ ר ש ו ת ל צ ו ר כ י צ י ב ו ר ב מ ס ג ר ת אישור תכניות ב נ י י ן ע י ר תוכן העניינים פ ר ק נ ו ש א ע מ ו ד 2 5 8 2 6 4 מ ב ו א תקציר מנהלים.1.2 2 6 6 3. פירוט הממצאים 2 6 6 3. 1 הפרשות שטחים
קרא עודמצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond
מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond Chicago-Eagle Creek הבהרה משפטית ומידע צופה פני עתיד מצגת זו אינה מהווה הצעת ניירות ערך של ( Lightstone Enterprises Limited
קרא עודPowerPoint Presentation
מה הם הגורמים שקובעים את רמת הפעילות הכלכלית, שער הריבית, רמת המחירים ורמת התעסוקה? הפעילות המשותפת במספר שווקים: פעילות ריאלית שוק הסחורות: CIGX-M עקומת IS (r,) שיווי משק ל פעילות מונטרית שוק הכספים:
קרא עוד(Microsoft Word - \356\362\341\370\345\372 \356\340\345\347\ V2)
מוצרי מעברות בע"מ וחברות מאוחדות שלה דוחות כספיים מאוחדים ליום 31 בדצמבר דוחות כספיים מאוחדים ליום 31 בדצמבר תוכן העניינים עמוד 2 3 45 דוח רואי החשבון המבקרים בקרה פנימית על דיווח כספי דוח רואי החשבון
קרא עודרכבת ישראל בע"מ דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 13 במרס 1038
דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 13 במרס 1038 דוח הדירקטוריון למצב ענייני התאגיד לתקופה שהסתיימה ביום 13 במרץ ג) ב) א) דירקטוריון חברת )להלן: "החברה"( מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה
קרא עוד<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D>
לסיוע משפטי האגף שכר מצווה לעורכי דין מתנדבים מצגת דצמבר 2011 עו"ד אייל גלובוס הממונה על הסיוע המשפטי עבודת האגף לסיוע משפטי מהות שמירה על שוויון כזכות על שוויון בפני החוק/ביהמ"ש אמון על שמירת זכות הגישה
קרא עוד(Microsoft Word - \372\356\366\351\372_\367\361)
קסם (4Da') S&P 500 Low Volatility High Dividend מספר ני"ע: 1132240; טיקר: ;SP5LVHD שם מקוצר: קס.ספתנודיב תעודות סל (סדרה קס') (4Da') שמחירן מושפע משינויים במדד S&P 500 Low Volatility High Dividend ומשער
קרא עודמהפכת השכר ברשויות המקומיות ממשיכה הסכם קיבוצי ארצי בחטיבת הרשויות המקומיות
מהפכת השכר ברשויות המקומיות ממשיכה קיבוצי ארצי בחטיבת הרשויות המקומיות 14.7.2016 1 דבר היו"ר מהפכת השכר ברשויות המקומיות ממשיכה. ביום 14/7/2016 נחתם פורץ דרך נוסף לעובדי הרשויות המקומיות במדינת ישראל.
קרא עודגילוי דעת 77.doc
*) גילוי דעת 77 ביקורת יתרות פתיחה בגוף בו עורך המבקר ביקורת לראשונה תוכן העניינים סעיפים 4 1 מבוא 12 5 נהלי ביקורת 16 סיכום הביקורת וההשלכות על דוח רואה החשבון המבקר 13 17 תחילה גילוי דעת זה אושר עלידי
קרא עודקיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ
קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדורף רוסטוק Park Hanse
קרא עודעל נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי
תיירות אורחים ו ירושלים בהשוואה למקומות נבחרים בישראל מאפייני התיירים 99 61% 73% 44% תיירים וישראלים* במלונות בירושלים, 2017-2000 ביקור של תיירים באתרים נבחרים בירושלים*, לפי דת, 2016 הכותל המערבי 16%
קרא עוד28 בדצמבר 2017 סקירה שבועית שוק ההון 21/12/ /12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה
28 בדצמבר 2017 21/12/2017-28/12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה איטית בסביבת האינפלציה הגלובלית. מגמות אלו, בשילוב סביבת ריבית שעודנה נמוכה
קרא עודשחזור מבחן יסודות הביטוח – מועד 12/2016
שחזור בחינה יסודות הביטוח מועד 2202/21 לפניכם שחזור מבחן יסודות הביטוח מועד 2202/21. השאלות מבוססות על שחזור התלמידים. תודה לכל אלו שתרמו בביצוע השחזור. במידה והנכם זוכרים שאלות נוספות ו 0 או דיוק טוב
קרא עוד<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F7F6F8E420F0E9E4E5EC20F1F4F8E9ED20F2EEE5FAE5FA E DE2E9F8F1E020ECE0FAF8E9ED>
בס"ד ניהול ספרים בעמותה איריס שטרק,סגנית נשיא לשכת רואי חשבון ויו"ר ועדת הקשר עם רשות התאגידים בהשתתפות: מר אייל ירושלמי,סגן פקיד שומה אשקלון מר אייל גלובס,עו"ד,ראש רשות התאגידים כנס עיר דוד, ירושלים,כסלו
קרא עודשקופית 1
עו"ד עמית לוי, שותף במחלקת חברות ושוק ההון וראש הפורום המקצועי מידע פנים - 2015 חידושים, סיכונים ודרכי התגוננות דצמבר 2014 תזכורת - האיסור הפלילי על שימוש במידע פנים חל על: אנשי פנים בחברה: "איש פנים בחברה
קרא עוד<4D F736F F D20E6E9EEE5EF20E0F1E9F4E4202D20E0F4F8E9F8ED202D E342E3135>
מס'( אפריקה ישראל מגורים בע"מ 25 במרץ, 2015 ("החברה") הנדון: דיווח מיידי על-פי תקנות ניירות ערך (עסקה בין חברה לבעל שליטה בה), התשס"א- 2001 ובדבר כינוס אסיפה כללית מיוחדת של בעלי המניות של החברה בהמשך
קרא עודתמ"א 38 תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה
קביעת עקרונות למדרוג תוספת זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 המזמין: משרד הבינוי והשיכון הצגה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון 24.1.2010 2 ועדת היגוי משרד הבינוי והשיכון סופיה
קרא עודתמצית דוחות כספיים
תמצית דוחות כספיים 30.6.05 B תוכן העניינים דוח הדירקטוריון סקירת ההנהלה הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית סקירת רואי החשבון המבקרים תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 30.06.05 יובנק בע"מ וחברות מאוחדות
קרא עודהצעת רשות ניירות ערך לתיקון מבחן הרווח הקבוע בחוק החברות אשר נדונה במליאת הרשות והועברה למשרד המשפטים אנשי קשר לשאלות והבהרות: רו"ח יהודה אלגריסי, רו"
הצעת רשות ניירות ערך לתיקון מבחן הרווח הקבוע בחוק החברות אשר נדונה במליאת הרשות והועברה למשרד המשפטים אנשי קשר לשאלות והבהרות: רו"ח יהודה אלגריסי, רו"ח ועו"ד עדי טל, רו"ח אילן ציוני, רו"ח שלומי וינר טל':
קרא עודאורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015
אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015 הבהרה משפטית המצגת אינה מהווה הצעה לרכישת ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור, ונועדה אך ורק למסירת מידע למשקיעים. מצגת זו אינה הצעת ניירות
קרא עוד<4D F736F F D20EEE0E5E7E3E9ED20E02D20F1E9EBE5ED20EEF7E5F6F820EEF7E5F6F820F9ECE92E646F6378>
עד 20% (לא כולל)- טיפול לפי IAS39 החזקה סיכום נושאים מקוצר טיפול בהתאם לסיווג פנימי: נכסים פיננסיים לפי שווי הוגן דרך רוה"ס: הקבוצה כוללת שני מרכיבים: (1) ני"ע מוחזקים למסחר (קנייה/מכירה בטווח קצר); (2)
קרא עודMicrosoft Word - mlnx1q12pre2
1 16/4/2012 מלאנוקס עדכון לקראת תוצאות רבעון 1, תשואת יתר, $45 צפויות תוצאות חזקות לרבעון הראשון בזכות תחום ה- HPC מלאנוקס תפרסם את תוצאותיה העסקיות לרבעון הראשון ב- 18/4 עם תום המסחר בארה"ב והיא החברה
קרא עודנתנאל גרופ בע"מ דו"ח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר חלק שני דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חל
נתנאל גרופ בע"מ דו"ח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2014. חלק שני דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חלק שלישי דוחות כספיים. חלק רביעי פרטים נוספים על התאגיד.
קרא עודרווח ורווחיות
תוכן העניינים 97 סקירת ההנהלה הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית סקירת רואי החשבון המבקרים 5 תמצית דוחות כספיים ביום 6 בנובמבר 0 החליט הדירקטוריון של לאשר ולפרסם את הדוחות הכספיים המאוחדים הבלתי מבוקרים
קרא עוד<4D F736F F D20FAEBF0E9FA20F2F1F7E9FA20ECECF7E5E720F4F8E8E920ECE4ECE5E5E0E42E646F63>
תוכנית עסקית להתקנת מערכת סולארית תאריך: מגיש: מוגשת ל: סקירה: ביוני 2008 נחקק חוק חשוב לעידוד והקמת תחנות עצמאיות ליצור חשמל ע"י הענקת תעריפי קניה גבוהים של חשמל מתחנות אלו ולמשך 20 שנה. החוק זוכה לסביבת
קרא עודדוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק א
דוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: 691212 ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק או מכוח ההצבעה של בנק דיסקונט לישראל בע"מ שם המחזיק
קרא עודההסתדרות הציונית העולמית
ההסתדרות הציונית העולמית החטיבה להתיישבות חטיבת חוזים בטחונות וקרקעות המתיישבים יחתמו בראשי תיבות בתחתית כל עמוד וחתימה מלאה בעמוד האחרון טופס 3 חוזה בר רשות בישוב קהילתי במגרש למגורים ביו"ש בין ההסתדרות
קרא עודקיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ
קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדורף רוסטוק Park Hanse
קרא עודבנק כשר לכתחילה: שותפות ולא שיעבוד וך ח כךיא ך ךיומו ךךאא ח חךי ךךעוו ימ יטהע י יוד ו וע ע ו קה הח חז ז קק י ותע וב ו ו...ע ע חמך ך א לא וממ ח א ת וא
בנק כשר לכתחילה: שותפות ולא שיעבוד וך ח כךיא ך ךיומו ךךאא ח חךי ךךעוו ימ יטהע י יוד ו וע ע ו קה הח חז ז קק י ותע וב ו ו...ע ע חמך ך א לא וממ ח א ת וא ת ח תקחא נ שש ש ךךא וךת ת ךר ח בךיתע ו קיי חרא יתע
קרא עודב א ו ג ו ס ט 2 ה מ ד ו ב ר ב ס כ ו ם ש ל. צ ו ק" עיקרי הדברים סיוע איראני לטרור הפלסטיני : נמשכות העברות כספים איראניות למשפחות שהידים ברצועת עזה באמ
ב א ו ג ו ס ט 2 ה מ ד ו ב ר ב ס כ ו ם ש ל. צ ו ק" עיקרי הדברים סיוע איראני לטרור הפלסטיני : נמשכות העברות כספים איראניות למשפחות שהידים ברצועת עזה באמצעות אגודת הצדקה אלאנצאר, המזוהה עם הג' האד האסלאמי
קרא עודנספח להיתר בנייה שלום רב, אנו מברכים אתכם על קבלת ההיתר. נא קראו בעיון את ההנחיות הבאות בטרם תתחילו לבנות. א. ב. ג. ד. ה. תוקפו של ההיתר - 3 שנים מיום
נספח להיתר בנייה שלום רב, אנו מברכים אתכם על קבלת ההיתר. נא קראו בעיון את ההנחיות הבאות בטרם תתחילו לבנות. א. ב. ג. ד. ה. תוקפו של ההיתר - 3 שנים מיום הוצאתו. במידה ולא התחלתם לבנות תוך שנה אחת מיום הוצאת
קרא עודמדיניות אכיפה הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון צוות הועדה: יו"ר הועדה וראש המועצה: מר רוני מרום מהנדס הועדה: מר גלעד חזן יועמ"ש הועדה: עו"ד חן אבי
מדיניות אכיפה הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון צוות הועדה: יו"ר הועדה וראש המועצה: מר רוני מרום מהנדס הועדה: מר גלעד חזן יועמ"ש הועדה: עו"ד חן אביטן מפקח בניה: מר דימיטרי חנוכייב נכתב בסיוע גבי בנדרסקי
קרא עוד<4D F736F F F696E74202D20E0ECE5EF20E2ECE6F8202D20F1F7E8E5F820E4F4E9F0F0F1E9ED202D20E0E9ECFA20F1F4E8EEE1F >
ס קטור הפיננס י ם והז דמנו יות ה ש ק עה בא ג"ח גלזר, אלון לידר שוקי הון ספטמבר 2008 1 סקטור הבנקים נתחיל בחדשות הטובות: לא קיים חשש ליציבות הבנקים הישראליים. הבנקים המקומיים לא נתנו אשראי בלתי מרוסן -
קרא עודעיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין חיפה
עיריית מפקד תכנון אסטרטגי ומחקר אוכלוסין - 2008 חיפה הקדמה תוכן עניינים תכנון אסטרטגי ומחקר בעלון זה מוצגים נתונים על העיר חיפה שמבוססים על נתוני מפקד האוכלוסין שנערך על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת
קרא עודשם הנוהל
מטבע חוץ עמלת חליפין )נגבית עבור כל פעולה שיש בה המרה בין מטבעות וזאת בנוסף לעמלה הספציפית( מט"י-מט"ח סכום/ שיעור 3,2,1 2 )936( )936( 1.90% לפי השער הידוע לפי שער הצהריים/שער מוסכם מינ' - $6.70 מקס' -
קרא עודפיננסית מתקדמת א'
מרצה: רונן בן גל 69 מלכ"רים תקן + 5 ג"ד שנת השלמה תשע"א א. ב. ג. תוכן עניינים מלכ"רים ג"ד + 69 תקן... 5 3 שיטת הדיווח במלכ"ר... 3 השיטה החשבונאית...3 בסיס הדיווח...3 תקציב...3 1. 2. דוחות כספיים... 3 עקרונות
קרא עודדוח דירקטוריון
תוכן העניינים 4 88 סקירת ההנהלה 06 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית 09 סקירת רואי החשבון המבקרים 0 תמצית דוחות כספיים ביום 6 בנובמבר 200 החליט הדירקטוריון של לאשר ולפרסם את הדוחות הכספיים המאוחדים
קרא עודעיריית הרצליה 04/10/2018 אגף המינהל הכספי - ה ג ז ב ר ו ת ת.ד. 1 הרצליה טל פקס' עדכון הסכומים בחוקי העזר להלן רשימת
תוכן העניינים דפים 2-6 7 7 8 אגרת תעודות אישור: פיקוח על כלבים, פיקוח על מכירת מוצרים מן החי: מודעות ושלטים: סלילת רחובות: היטל תיעול: מניעת מפגעים ושמירה על הסדר והנקיון: י-ם 91061 מ. פדלון, ראש העירייה
קרא עוד<4D F736F F D20E1E6EF202D20E3E5E720E3E9F8F7E8E5F8E9E5EF202D20E9E5F0E E646F6378>
. בע"מ זקוק לנפט יבתי תמצית דוחות כספיים ת וחדים ביניים מאו ליום 30 ביוני 2011 (בלתי מבוקרים) . תמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ביוני 2011 (בלתי מבוקרים) . תמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום
קרא עוד