שיעור 3 11.91.92 עו"ד זיו שרון איגוד מקרקעין איגוד מקרקעין מתחיל בשנת 33, כל השינויים נעשו ברשם החברות וזה המשמעות של איגודי מקרקעין. המטרה למנוע העברת מקרקעין בדרך כזו או אחרת. נושא איגודי מקרקעין מתחלק לכמה תק' קו פרשת המים העיקרי הוא הרפורמה של תיקון 25 בשנת 19. עד לתיקון מיסוי השבח היה כאילו נמכרו המקרקעין ונוצרה שקיפות מלאה לחברה וראו מוכר מניות באיגוד כאילו מכרו את חלקם במקרקעין. מנובמבר 1559 מיסוי השבח הפך להיות דומה למיסוי חברות הון, המיסוי לפי שווי המקרקעין במסגרת רווחי הון במס הכנסה ולכן הפקודה הרלוונטית היא פק' מס הכנסה. נושא מיסוי השבח באיגודי מקרקעין לעומת מיסוי מס הכנסה הפכו להיות לא רלוונטיים ב 1559, השאלה האם מדובר באיגוד או לא נותרה רלוונטית בפועל רק למס הרכישה. מס הרכישה בפעולה באיגוד איננו לפי שווי המניות אלא נותר כפי שהיה בבסיס חוק מיסוי מקרקעין קרי לפי שווי המקרקעין, מס הרכישה נגזר משווי המקרקעין ברוטו בודקים מה אחוז המניות הנמכר מכפילים בשווי המקרקעין מכפילים ב 3% מס רכישה וזה מס הרכישה. נכון להיום יש חריג מהחודש האחרון פס"ד שהלך על שיטת הנטו- כאשר מדובר בשינוי מבנה מיזוג בדרך של החלפת מניות אנחנו נמצאים במס ההכנסה, שם מוגדרים קריטריונים שמי שעומד בהם יהיה חיוב מיסוי של 5.2% )סעיפים 301 ו 301(, המרצה הלך על המלל הזה בוועדת הערר שבדקה ומצאה שבהוראות של שינוי מבנה, מס הרכישה יהיה על הנטו של שווי המניות ולא על הברוטו של המקרקעין, רשות המיסים מתכוונת לערער לעליון כדי לעקוב )וע )חי'( 13152-50-99 בריטיש ישראל השקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה חיפה (. 1 1 בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל את הערר ופסק: תכלית הוראת הפטור ממס למיזוג והתנאים להענקת הפטור שבסעיף 301 ב' לפקודה, הינה כפולה: מחד למנוע מצב בו סוגיית המס תהייה שיקול המונע מיזוג בעל תכלית כלכלית עסקית, ומאידך לא להעניק הטבות לעסקאות מיזוג נטולות שיקול עסקי כללי שכל תכליתן להימנע מתשלום מס. השתתפות של איגוד מקרקעין במיזוג תקנה הטבת מס רק אם יתקבל לכך אישור המנהל, ועם מתן אישורו יחולו על המיזוג כל הוראות פרק המיזוגים אלא אם קבע המנהל באישור, תנאים המסייגים חלק מההחלה או קבע תנאים נוספים לתחולת ההוראות. סעיף 301 יג' יחול גם כאשר איגוד המקרקעין הינו החברה הנעברת ולא רק כאשר הינו אחד מהתאגידים המתמזגים ישירות. בהעדר הוראה בפרק המיזוגים בדבר "הרמת מסך" ההתאגדות והתבוננות על העסקה כעסקה למכירת המקרקעין, ע"פ הפירוש הראוי של סעיף 301 ב' לפקודה יחושב מס הרכישה ע"פ שווי המכירה שהוא שווי המניות שהועברו בעסקת המיזוג ולא לפי שווים של המקרקעין שבבעלות החברה הנעברת. מסקנה זו עולה גם מהחלטת המיסוי.
לפני כ 93 שנה עלתה השאלה האם ההקלות בתקנות לעניין מס רכישה חלות גם בפעולה באיגוד מקרקעין? כי סעיף 1 אומר שדין פעולה באיגוד הינו כדין מכירה במקרקעין, פס"ד וע )ת"א( 9110959 רוגובין אידה נ 'מנהל מס שבח מקרקעין ת"א 2 ועדת ערר נקבעו 1 דברים : 9. ההקלה לא חלה. 1. מכיוון שעברו כמה נכסים נקבע שהמנהל מנוע מלשנות את השומות. בבימ"ש העליון ע"א 1159953 מנהל מיסוי מקרקעין איזור תל-אביב נ' אידה רוגבין )נסגר בהסדר דיוני( המרצה ייצג והתקבל פס"ד רשות המיסים חזרה בה והגיעה להסכמה ששיעורי מס הרכישה באיגוד מקרקעין וההקלות לפי תקנות מס הרכישה יחולו גם בפעולה באיגוד מקרקעין. ההקלות חלות אבל רשות המיסים לא פרסמה את זה ופס"ד לא הכריע ולכן אם נמכור לקרוב מניות האיגוד מקרקעין אז מס הרכישה שיחול יהיה 1% למרות שהמלל בתקנות מס רכישה קובע אחרת. הרציונל באיגוד מקרקעין הגיע כדי למנוע העברת מניות במסווה כאשר מדובר במקרקעין ואז לברוח מהמיסוי. בהגדרה של איגוד מקרקעין רואים את המנטליות האנטי תכנונית, התיקון האחרון שנעשה הוא כאשר מדובר בחברה שהזכויות בה נסחרות בבורסה אז גם אם אופייה איגוד מקרקעין העובדה שהיא נסחרת פוטרת אותה ממיסוי כאיגוד. עולה השאלה האם המונח "איגוד שהזכויות בו.." הרי יש שני סוגים חברות מדווחות והאם חברה מדווחת יוצאת מאיגוד מקרקעין = אין לכך תשובה, אג"ח זה זכות כלפי החברה ולא בחברה ולכן ההנחה שהכוונה רק לחברה שמניותיה נסחרות ולא חברות אג"ח. עד שנת 2003 תיקון 00 2 כל שינוי שהיה באחוז החזקה במניות בין במכירה ובין בהקצאת מניות ו 9 או צירוף שותף לחברה היה מהווה פעולה באיגוד מקרקעין כלומר גם מכירה וגם רכישה ויש הטלת מס רכישה. התיקון הוציא מגדר הגדרת פעולה באיגוד את המצב של הקצאה ונקבע "למעט הקצאה" מאחר ומדובר בהשקעה בחברה, כסף שנכנס לחברה, הייתה שנה של נדל"ן קפוא ולכן זה עודד לקבוע שהקצאה לא תטיל מס רכישה. הוגדרה הקצאה "כל הקצאה, הנפקה של זכויות באיגוד שלא נרכשו.. אשר תמורתה כולה או חלקה לא שולמה לבעלי המניות.." כי אז זה היה מייצר מכירה בלבוש הקצאה. 2 פעולה באיגוד" הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד והכל בין בתמורה ובין בלא תמורה, אך למעט הקצאה; לענין זה, "הקצאה" הנפקה של זכויות באיגוד שלא נרכשו על ידי האיגוד קודם לכן, אשר תמורתה, כולה או חלקה, לא " שולמה למי מבעלי הזכויות באיגוד, במישרין או בעקיפין;
אחרי 1559 בייחוד במצבים שבהם שווי החברה היה שלילי ערך ההתחייבויות עלה על ערך הנכסים, נלקחו הלוואות בעלים ו 9 או בנקים, ערך הנדל"ן ירד, לכן במצבים האלה נכנסו שותפים לפי שווי 5 הרבה פעמים הם חילצו את בעל המניות הקודם במובן שהם הכניסו כספים לחברה ובעל המניות היה מקבל את הלוואת הבעלים והיה נעשה דילול עמוק הנפקה של דילול מניות שמדללת את בעל המניות לאחוז אפסי. עלתה השאלה האם המצב הזה הוא מכירה או הקצאה? במהות בעל המניות הוצא מהחברה פס"ד גלובס אולפינר )לא נמצא( קניון הזהב נקבע בועדת הערר שדילול עמוק עד ל 5 מהווה מכירה למרות שבדרך הפורמאלית שהוא מבוצע הוא מבוצע בהקצאה, בשבועות האחרונות פס"ד נוסף דומה ניתן. דעת המרצה צריך לבחון מהו אחוז הדילול עד 02% אין חשד שמדובר במכירה אלא הקצאה. נניח ב - 15% אם בעל המניות הנותר הוא לא פסיבי אלא אקטיבי אז הוא הצליח להכניס שותפים לחברה ואז ניתן לטעון שזאת לא מכירה אלא הקצאה זה רק דעתו של המרצה. באותה תק' נעשו עסקאות קומבינציה בדרך של הקצאת מניות לחברה הקבלנית רשויות המס ראו שסכומי המס מאיגודי מקרקעין הולכים ופוחתים ב 1593 תיקון 63 חוק הסדרים ראשון של לפיד נקבע שיוטל מס גם על הקצאה, כלומר כיום אין הבדל ומוטל מס רכישה גם בהקצאה וגם במכירה. אין מע"מ על הקצאה אבל יש מס רכישה. זכויות באיגוד מקרקעין מהוות מקרקעין במע"מ מה שמקים חבות במע"מ היא קיומה של עסקה ע"פ ההגדרה בחוק המע"מ לא כל מכר של מקרקעין מקים חבות יש לבחון את זה לפי ההגדרות בחוק. דוגמא שני אנשים פרטיים עושים פעולת מכר של מניות בחברת גוש חלקה, אין להם נגיעה למקרקעין זה לא מהווה עסקה. אם למוכר אין זיקה למקרקעין והקונה נדל"ן הוא תחום העיסוק שלו גם אז לא יהיה מע"מ אפקטיבי כי לפי 3 ב' למע"מ יש חשבונית עצמית עסקה אקראית יש ניכוי של מס תשומות. סעיפים 13 ו 13 לחוק מע"מ קובעים שאין לנכות תשומות בעסקה חייבת המרצה נתקל במקומות שנחשדו באיגודי מקרקעין פנה למע"מ וקיבל אישורים לניכויים בשנים האחרונות, הטענה שהקונה יהיה חייב במע"מ במכירה שלו. איגוד מקרקעין: איגוד משמע רק איגודים רשומים לפי חוק מיסוי מקרקעין לכאורה עמותה היא לא איגוד מקרקעין אבל צריך לשים לב כי מחוק מס הכנסה אין הבדל בין איגוד רשום או לא רשום.
בהמשך ההגדרה כל נכסיו במישרין או עקיפין הן זכויות במקרקעין ההערות המרצה: המבחן הוא מבחן נכסי נקבע בפסיקה. המבחן מדבר על כל הנכסים דהיינו מספיק שיש נכס שאיננו זכות במקרקעין אנחנו במקום שלא מדובר באיגוד מקרקעין. דוגמאות מקרקעין הכוונה על קרקע בישראל, לכן אם יש קרקע בחו"ל אז יש נכס נוסף שאיננו מקרקעין ולכן פורמלית זה לא ייחשב איגוד מקרקעין בייחוד עם הנכס משמש להכנסות קבועות. מכאן נולד המושג "לכלוכי האיגוד" זה היווה תמריץ לחברות איגוד לנכס נכסים שאינם בהגדרה כדי לצאת מההגדרה של איגוד. דיירות מוגנת נישומה לפי מס הכנסה וישנן הקלות במכירות דיירות מוגנת ולכן היא לא מהווה זכות במקרקעין, בבר רשות או מוכר היא זכות שתקופתה עולה על 12 שנה, דהיינו אם בידינו הסכם להחזקה בקרקע ל 15 שנה זה כן יהווה נכס אבל לא יהווה זכות במקרקעין וזה יוציא מגדר איגוד מקרקעין. לפני כ 15 שנה נקבע כי למרות לשון החוק יהיה מבחן מהותי שלפיו הנכסים שאינם זכויות במקרקעין צריכים להוות 95% לפחות רשות המיסים אימצה זאת וצריך שווים של הנכסים שאינם מקרקעין יעלה על שווי הנדל"ן שבחברה. "במישרין ובעקיפין": סוף שנות ה 15 יש 1 פס"ד התעשיינים ומשגב בנינים אם מסתכלים על חברה שיש בה מניות של חברות אחרות שבחברות האחרות יש מקרקעין או העקיפין יכלול איגוד מקרקעין. בגדר החריגים יש מזומנים, מניות אג"ח, ני"ע אחרים קיומם של מניות על פניו לא יוציא מאיגוד מקרקעין, ואכן מניות בבורסה לא יוציאו מאיגוד אבל אם חברה מחזיקה בחברה אחת שמחזיקה בנדל"ן ומחזיקה בחברה אחרת שעוסקת בפעילות עסקית מסחרית של מתכות לצורך העניין אז גם פה תיכנס הבדיקה ל"עקיפין" להבנת המרצה אבל אין כאן הלכה מבימ"ש. נניח שהחברות המוחזקות הן ממונפות בהלוואות מול הנדל"ן ובפעילות העסקית לדעת המרצה הדרך לבחינת 95% צריכה להיות אחידה אם בנדל"ן בודקים ללא ההתחייבויות אז גם את שווי הפעילות העסקי האחרת נעשה בהתעלם מההתחייבויות. נאמר שאם יש בנוסף לנדל"ן יש לחברה מניות 9 מזומנים מיטלטלין וכו' החריגים האלה לא יוצאו מאיגוד. להבנת המרצה המיטלטלין הוא שונה מהחריגים שהובאו לפניו כי החריגים שלפני מייצגים תחליפי מזומן שברור מדוע אינם מוציאים מאיגוד, לעומת זאת מיטלטלין הוא עניין קבוע ולכן כאן המחוקק מחריג את המיטלטלין למשל חברת אריחים חברה סיימה את פועלה כחברה לייצור אריחים וממתינה לעליית ערכם של המקרקעין ובינתיים מפעילה חניון שנחשב כפעילות עסקית זמנית והיא מטרה משנית אזי בנסיבות האלה הפעילות העסקית של החניות היא איננה מוציאה מפעולה מאיגוד.
סוגים שונים של חברות בהן יש פעילות שעשויה להיחשד לאיגוד מקרקעין : בעבר הייתה הבחנה בין חברה שמפעילה מלון ובין השכרת מלון. לפני עשור ניתנה החלטה ברשות המיסים ששתי החברות האלו לא ייראו כאיגוד מקרקעין וזאת כי חברה שמכירה מלון )שהוכרה בעבר כאיגוד( בבעלותה מיטות, סדינים וכו' שמשמשים פעילות קבע מקובל היום שמלונות בכל קונסטלציה עסקית איננה מהווה איגוד מקרקעין. חברה שמפעילה בית דיור מוגן נקבע בעליון לפני כשנה וחצי שחברה מהסוג הזה לא רק משכירה את החדרים לקשישים אלא גם מספקים שירות ועיקר התשלום שניתן להם הוא בגין השירותים ועל כן חברה שהיא בעלים של דיור מוגן איננה מהווה איגוד מקרקעין. אז האם הזכויות של הדיירים באיגוד מקרקעין הן זכויות מקרקעין? לפטירה לא ניתן לומר שזה זכות למעל 12 שנים. מאחר והרכישה היא עד חברה שמשכירה בניין משרדים התשובה כאן נגזרת מאופן נכסיה של החברה, האם יש לה רק זכויות מקרקעין או יותר? חוזי השכירות של הדיירים שנמכרים עם בניין המשרדים לא מוציאים מאיגוד המקרקעין. נתיקים לפני כעשור ניתן פס"ד בעניין עיריית ר"ג תיאטרון היהלום, עלתה השאלה האם הציוד שיש שם נחשב למס רכישה? ועדת הערר והעליון קיבלו את העמדה וקבעו מבחן הנתיקות ולא האינדטיות, דהיינו אם יש דופן של מעלית שניתן לפרק מחוץ לנדל"ן אזי לא ייחשב למס רכישה והוא שייך לחברה ולכן היא לא איגוד מקרקעין. רשות המיסים לא אהבה את ההחלטה הזאת ואז הגיעו מלונות צרפת מערכות מיזוג האוויר והמעליות את פס"ד ר"ג שם ניסו לטעון לגבי העליון חזר לפס"ד קולנוע רינה משנות 05 והחליט שזה מבחן הנתיקות + מבחן איבוד הזהות כלומר ניתן לפירוק ואז מאבד מהערך שלו וניתן למכור אותו בפחות מהעלות שהיה נמכר במחובר אזי זה לא יוציא מחישוב למס רכישה. היום קשה לטעון ביחס לבנייני משרדים שהללו מהווים נכסים אחרים וזאת כי הם משמשים לייצור הכנסה, לכן בניין משרדים עם זכויות מעל 12 שנה ייראה כאיגוד מקרקעין ע אף העובדה שבהיסטוריה האמיתית של חוק מיסוי מקרקעין דיברה על למנוע מקרקעין המשמשים כעליית ערך בנפרד ממקרקעין המשמשים לעסקים. קיים מאמר של אוסקר שמדבר שחברה קבלנית איננה איגוד מקרקעין, וניתן היה לומר באנלוגיה שמי שאצלו הכנסה מהשכרה לא יהווה איגוד מקרקעין נכון להיום זה לא נטען ולא יתקבל. חברת קניון נכון להיום מונחים לפתחו של בימ"ש העליון 3 תיקים בעניין קניון כאיגוד פס"ד של מליסרון מועדת ערר בחיפה הועדה פסקה שקניון יהיה איגוד. פס"ד בת ים קובע שקניון אינו איגוד. פס"ד גלובס גם קובע שקניון אינו איגוד.
פס"ד אספן נכסים בועדה נפסק שלא מדובר באיגוד והעליון קבע שהניהול נעשה ברמת השותפים ולא החברה. הבעלים של הקניון מקבל דמי שכירות אז לגישת רשויות המס במה שונה חלקו מבניין משרדים? מנגד יולות טענות שבקניונים החברה שבבעלותה הקניון קונה חשמל מחב' החשמל ומוכרת בנפרד ואז ניתן לראות זאת כעסק מחריג. מה ההכנסה האמיתית של בעלים של קניון? האם שכירות 9 מוניטין וכו' שמוציאים מגדר איגוד מקרקעין, לגישת ועדת הערר הכל חלק וקשור למקרקעין, ולכן זה איגוד מקרקעין. מנגד עולות טענות שההכנסה היא לא רק מדמי שכירות אלא יש את הפן של החברות שמנהלות את הקניונים שקובעות תמהיל עסקי, אירועים משותפים, כלומר החברות שמנהלות את הקניונים המעורבות של הבעלים בקביעת אופי הפעילות עמוקה יותר מבנייני משרדים. למעשה הם שותפים של השוכרים בפעילות העסקית. השוכרים מביאים את המומחיות שלהם בתחום המכירה. פס"ד שי.י נכסים קובע שחברה קבלנית תחשב חברת איגוד מקרקעין. פס"ד איגוד המוסכים שם הנכסים של האיגוד חייבים לשמש לפעילות כדי שיהיה פטור, נקבע שהמונח משמשים מפורש תכליתית והכוונה שזה לא מוחרג מהפעילות הרגילה של העסק. חלק ב אורית קוך- היבטי המס בעת מימוש בנדל"ן של חברות: נתמקד במכירת נכס בחברות גוש חלקה- חברה שמחזיקה נכס אחד של מקרקעין, איך ניתן לממש את מכירת הנכס בצורה הזולה ביותר לבעלי המניות? הדרך הראשונה : אם הנכס היחיד הוא המקרקעין אז במכירת המניות מעבירים את המקרקעין לקונה. שהחברה מוכרת את הנכס מס השבח הוא בשיעור מס חברות, יתרת הכסף שתישאר בחברה תחולק לבעלי המניות כדיבדנד בשיעור מס דיבדנד. יש לבדוק את כל השרשרת של הכסף כדי לבדוק מה כדאי יותר לבעלי המניות. בדרך הראשונה בעל המניות נפגש עם הכסף לאחר 25% מס. כלומר זאת דרך יקרה. מדובר בבעל מניות פרטי ולא בעל מניות שהוא חברה. דרך שנייה :
פירוק החברה- מצריכה בחינה של מס' דברים: -הקונה רוכש את המניות ומגיע לשליטה בנכס על דרך זו. האפשרות הזאת מבחינת הקונה מס הרכישה שהוא ישלם זהה לאופציה הראשונה )3%(. מבחינת המוכר המוכר מוכר את מניותיו, אם מדובר באדם פרטי אז יש שלב אחד ולא דו שלבי כמו בהעברה של חברה, המניות נחשבו רווח הון והוא ישלם מס שבח על המניות שנע בין -15% - 15% זאת אומרת שגם אם יום הרכישה הוא גרוע מבחינת חישוב המס עדיין ישלם מקסימום 15% שזה פחות מ 25%. מכירת מניות במקרקעין הנכס שממסים הוא המנייה. המוכר משלם לפי שווי המכירה של המנייה ויום הרכישה הוא יום רכישה של המנייה ולכן אם יום הרכישה הוא ישן היסטורי אז ניתן להגיע לשיעור מס נמוך. אם הקונה קונה נכס מהחברה הוא מקבל יום רכישה ושווי חדש ואם הוא קונה מנייה כל מס השבח שנצבר עד הרכישה נשאר גלום בחברה, אם הוא ימכור את הנכס בעתיד הוא יגלם את מס השבח מה שאומר שתמורת המניות תהיה כלולה במס השבח שהיה צריך לשלם אם הנכס היה נמכר. לקונה הבעיה יש בעיה אחרת בהיבט המס שהוא קונה את הקרקע אז שימכור יקבל שווי רכישה ועד שימכור הוא יכול לקבל פחת. אבל שהוא קונה א המניה אם יום אחד החברה תחליט למכור את הנכס אז הסכום שהוא שילם עבור המניות לא בא לידי ביטוי בהיבט המיסויי. מניה היא לא נכס בר פחת. הוא יוכל לקבל א עלויות המניות רק אם ימכור את המניות או יפרק את החברה. הוצאות שיש בחברה לא רלוונטי למכירת מניות כמו היטל השבחה זה דברים שיבואו במחיר שייקבע למניה אבל לא רלוונטי לאותה עת. הרבה פעמים עלות רכישת הקרקע היא גרוש וחצי ואז השיטה הזאת עובדת טוב כי לקרקע אין עלות. אם שווי המניה 9 ש"ח ויש לחברה התחייבויות גבוהות א זה גם כדאי לרכוש את המניות בחברה. יש הרבה פעמים שהקונה מעדיף לקנות מניות למשל שיקולים מסחריים של חוזים קיימים וכד'. חלופה שלישית: פירוק החברה ובפירוק מכירת הנכס: הרעיון הוא שהליך הפירוק יהיה פטור ממס וזה שמעבירים את הקרקע ללא תמורה לבעלי המניות במושע, לא ניתן להפוך את זה למלאי עסקי, ב 1 שנים האחרונות לא נעשתה הקצאה וזה כי פחדו מתכנון מס של הקצאה ואז מכירה ולכן ההגבלה. אם הנכס נרכש לפני 1 שנים אי אפשר לפרק את החברה עד שחלפו 1 שנים. הפטור הוא לא מוחלט. בחברה שהיא איגוד מקרקעין התנאים האלה קלים ליישום, כי מדובר בבעלי מניות בד"כ בחברות שפעילות זמן רב ואז העסקה תהיה פטורה ממס שבח.
מס הרכישה רכישה לפני שנת 03 פטור ממס רכישה, אם לאחר שנת 03 יהיה מס רכישה, יום הרכישה מתייחס לכל רכישה של זכות במקרקעין לכן אם קניתי לפני 15 שנה אבל לפני שנתיים שילמתי דמי היתר אז יהיה מיסוי יחסי. אם מדובר בחברה ותיק אז הליך הפירוק אמור להיות פטור והנכס יגיע לבעלי המניות בלי מיסים. בפקודת מס הכנסה שחברה מתפרקת יש 1 אירועי מס: החברה מוכרת את הנכס לבעלי המניות והיא תשלם מס רווחי הון, ובעל המניות.. בחוק מיסוי מקרקעין יש פטור לפי 69 על העברת מניות בחברה בפירוק. בשנת 1551 הייתה רפורמה ונקבע שאם לחברה יש נכס נוסף חוץ ממקרקעין יחול סעיף 13, לכן גם באיגודי מקרקעין מסויימים יחול סעיף 13 זה יקרה על חברה שהפכה לאיגוד מקרקעין 6.99.59 או אם לא ניתן לה פטור לפי סעיף 69 או אם יש לחברה נכס נוסף שלא עובר בסעיף 69. המקרקעין יעבור בפטור והנכס הנוסף יעבור דרך 25% 13 מס. הוראת חוק נוספת בפירוקים ס 69 א' מדובר בפירוק חברות עם נכסים חדשים יחסית קרי נכס שנרכש אחרי 10- תכנון המס האולטימטיבי של חברות אם יש מזומן בחברה הולכים קונים נכס,למחרת מפרקים ומעבירים לפי 69 והנכס הועבר בפטור ממס. זה תכנון מס שנגמר בסעיף 69 א' להשלים מהמצגת. הערה על הנוסחה בחוק מדובר על הון מניות אבל גם הלוואות מנטרלים, המהות היא שמשלמים מס על רווחים שהצטברו בחברה והחברה קנתה נכס במקום לשלם דיבידנד. מע"מ בפירוק השאלה האם החברה עוסקת במע"מ או לא, אם החברה לא עוסרת במע"מ אז אין מע"מ בפירוק. אם החברה כן עוסקת במע"מ פה יינתן פטור לפירוק רק אם העלי המניות הם גם עוסקים. הפטור שנותן חוק מע"מ לפירוק הוא תלוי בבעלי המניות. אם בעלי המניות הם לא עוסקים במע"מ אז יש תקלה. הפתרון הוא שני רולינגים במצגת אם הפירוק הוא העברת הקרקע לבעלי מניות שאינם עוסקים החברה תוציא לבעלי המניות חשבונית שצריך לשלם אותה והיא תגיע לקונה של הקרקע והוא ינכה את התשומות בגינה. בעלי המניות יקבלו את החשבונית והקונה במידה והוא עוסק יוכל לנכות את התשומות עם החשבוניות של בעלי המניות שהם לא עוסקים יש לכך 3 חודשים לביצוע המכירה. אם מדברים על פירוק נכס שהוא דירת מגורים לא יהיה פטור במכירת הדירה החוצה לכן יש לשקול את כדאיות הפירוק. מצגת שלב ב' מכירה ע"י בעל המקרקעין.
חברות שקופות חברות משפחתיות 9 חברות בית : חברות שקופות הן חברות שמבחינת דיני התאגידים הן חברות לכל דבר אבל מבחינת מיסים הן שקופות. חברה משפחתית היא אופציה שכבר לא רלוונטית מ 9.9.91- החוק תוקן והוגבל ל 3 חודשים מיום הקמת החברה להחליט מה המסלול ואז אפשר לשנות פעם אחת. אם יש חברה משפחתית למרות שהנכס נמצא בתוך חברה ביום שהנכס יימכר הוא יימכר כאדם פרטי וזה אומר שתמיד יגיע עד ל 15%. חברות בית היה רצון לעשות תיקון גם פה כמו במשפחתיות, אבל בחברת בית לא מוםיע התיקון אבל רשות המיסים מנסה לשנות זאת. אם חברת בית נמכרת לקונה שרוכש נכס אז המכירה היא של החברה אבל שיעור המס הוא לפי יום רכישה לפי החברה, כלומר שיעור המס הוא הסיטורי, עד שנות ה 1555 הגישה של רשות המיסים כללה בהכנסות לא יכלל מס שבח עד להחלטצ מסיוי 11950 דובר על חברה שקנתה נכס ב 16 ופנתה לפרורולינג שיכירו בה כחברת בית לפני המכירה, רשות המיסים החליטה שהחברה שמוכרת תוכל להיות חברת בית, מי שהיה רוכש המניות זאת חברה שרכשה בשנת 16 ב 93 מיליון, מחפשים קונה לחברה למטה ההחלטה של הרשות הייתה שהוסכם שחברת הבת תיחשב כחסרת בית למכירה, יום הרכישה הוא יום רכישת הנכס ע"י חברת הבת, מאחר ששתי הנצגיות הן חברות שיעור המס זהה, חברת האם מתפרקת וחברת הבת היא רוכשת. חברת בית בהגדרה עד 2 חברים בשליטה היא לא יכולה להיות חברת בת של יותר מ 2 אנשים והיא צריכה להיות חברה פרטית שאין לציבור עניין בה. כלומר חברת גוש חלקה סטנדרטית נכנסת פה. העניין הוא שהמקרקעין היחיד שמותר לחברת בית זה שעסקיה הם בניינים כלומר חברה עם מגרש לא יכולה להיות חברת בית.