news גיליון ינואר 2013 סקירת שוק המשרדים Q4 2012/
קוראים יקרים השמועות שנפוצו על בועת נדל"ן מתנפחת מחד, ועל קבוצות הרכישה שצפויות לשנות את השוק המניב, מאידך, מחייבות בדיקה מעמיקה יותר. בסקירה הנוכחית, החלטנו לנתח את הביקושים וההיצעים במספר ערים מרכזיות בארץ בתחום המשרדים, כדי לבדוק לעומק ולהעריך מה צפוי לקרות ברבעונים ובשנה הקרובה. מאוסף הנתונים שעלו במחקר, ניתן להסיק כי שוק המשרדים הישראלי ב- 2013 יהיה לכל הפחות יציב, עם המשך מגמת שיעורי האכלוס הגבוהים, כפי שנראו במהלך שנת 2012. בטווח הקצר והבינוני, ניכרים שיעורי אכלוס גבוהים מאד )מעל 95%( בצירי העסקים הראשיים. ישנה בעיה נקודתית בצירי העסקים המשניים )בעיקר המגדלים במתחם ה- BBC ומגדל עתידים( לאור בניה מסיבית מקבילה בסביבה מתהווה. שנה זו מאתגרת במיוחד, נוכח הקמת ממשלה חדשה בישראל והתמודדותה עם אתגרים מקרו כלכליים, שבוודאי תהיה להם השפעה על שוק הנדל"ן העסקי. כאמור, המחקר הנוכחי מסכם ממצאים רבעוניים בתחום המשרדים ומציג ניתוח מעמיק בצירי מרכזי העסקים הראשיים )המע"ר( והמשניים של מדינת ישראל. הניתוח כולל למעלה מ 2 מיליון מ"ר ב- 78 מגדלי משרדים יוקרתיים בגוש דן, מהם כ- 1.425 מיליון מ"ר בצירי העסקים הראשיים וכ- 625 אלף מ"ר בצירי העסקים המשניים. בנוסף, כוללת הסקירה את 11 אזורי התעסוקה המובילים של גוש דן והשרון. קריאה נעימה. יורם בלומנטל, שותף באינטר ישראל תודות רמי יולזרי, zeta-tools עיבוד ובקרה סטטיסטית מריסה קרזנר - איסוף נתונים אינטר ישראל מחקר - Joanna Tano מנהלת מחקר Cushman & Wakefield, EMEA יאיר כחל ואבריאל בן-דור, משרד יח"צ יאיר כחל- הגהה לשונית, עריכה ותקשורת. אילן מירובסקי חב' קוואלקום לקוחות אינטר ישראל, הסוכנים, השותפים וצוות העובדים. מעצב גרפי: שרון ניזרי כל הזכויות שמורות לאינטר אינטר ישראל )א.י.( יועצי נדל"ן )שותפות רשומה(. אין להעתיק, להפיץ, לשכפל, להציג בפומבי את תכנו הגרפי ו/או המילולי של סקר זה. כמו כן, אין להעמיד לרשות הציבור או למסור לצד שלישי את המידע ו/או כל חלק הימנו. אין לשנות, לפרסם, לשדר, להעביר, למכור, להפיץ או לעשות שימוש מסחרי כלשהו, במידע ו/או בכל חלק הימנו. 2 המרכז מתרחב: גוש דן, השרון ועוטף נתב"ג הופכים לרצף אחד השמועות שנפוצו לאחרונה על בועת נדל"ן מתנפחת מחד, ועל קבוצות הרכישה שצפויות לשנות את שוק המשרדים להשכרה מאידך, מחייבות בדיקה מעמיקה יותר. בסקירה הנוכחית, החלטנו לנתח את הביקושים וההיצעים במספר ערים ושכונות מרכזיות בארץ בתחום המשרדים להשכרה, כדי לבדוק לעומק מה קרה, ולהעריך מה צפוי לקרות ברבעונים הקרובים ובשנה הבאה. בדקנו על פי נתוני מחירי שכירות, מחירי מכירה ושיעורי תפוסה של משרדים ב- 11 אזורים שונים, בגוש דן וסביבתו, מ ועד נס ציונה ורחובות. הנתונים מצביעים, באופן כללי, על יציבותו של שוק הנדל"ן להשכרה בישראל ועל איזון בריא בין כוחות הביקוש וההיצע באזורים המפותחים שנדגמו. להלן ניתוח אזורי התעסוקה וממצאי המחקר: רמת החייל מתחם מפותח זה הופך לאזור רפואי בהשפעת ביה"ח אסותא, שעבר למקום לפני כשנתיים. כמו כן מתפתחת במקום קריית תקשורת שכוללת כיום בין השאר את החברות קשת, רשת, גיתם, מקאן אריקסון, אולפני מימד ואחרות. מלון ליאונרדו ניזון מההתפתחות התקשורתית והרפואית מעבר לחברות ההייטק הרבות, ותורם להמשך המגמה של הפיכתה מסביבה הייטקיסטית בלבד, למע"ר )מרכז עסקים ראשי( כללי נוסף וחשוב בתל אביב. בעניין זה ניתן לראות את התמורות שחלו בתחום הסקטור הפיננסי. דוגמאות לכך ניתן למצוא במעבר של אלטשולר שחם, משרד עורכי הדין הבינלאומי,RC סיטי בנק וגורמי בנקאות ופיננסים חשובים נוספים. בטווח הקצר, ההיצע המאוד משמעותי של מגדל עתידים הסמוך בהחלט מהווה הפרת האיזון העדין בין כוחות ההיצע והביקוש. כמו כן, מספר פרויקטים נוספים הנמצאים בבניה בהכרח, יגדילו ההיצע במתחם. אין ספק שלטווח הארוך תורמים פרויקטים אלו להמשך הפיתוח וה"התמרכזות" של אזור זה כמע"ר נוסף של ת"א. : כוללת כיום שני פרויקטים מרכזיים הנמצאים בשלבי בניה: מגדל אמות פלטינום, מגדל משרדים מפואר בן כ- 20 קומות בהיקף 26,000 מ"ר, הצפוי לאכלוס ראשוני ביוני 2013, ו"בית המרטון" בהיקף של כ- 15,000 מ"ר )שלב ב'(, הצפוי אף הוא לאכלוס ראשוני באמצע 2013. מצב זה מותאם לגידול ההדרגתי של האזור, ולכן באופן יחסי, ההיצע הוא סביר בהשוואה לרמות הביקוש והאכלוס באזור זה. ראש העין )פארק אפק(: אנו מצפים להאטה מסוימת, בעיקר בשל העובדה שהפך באחרונה לסביבה המאכלסת ספקי שירותים ותקשורת כגון פרטנר, ברק 013 )לאור האיחוד עם חב' סלקום, עברה ל(, צמצומי המטה של חב' בטר פלייס וכד'. גופים אלו היוו נתח משמעותי מאד מסך מלאי שטחי התעסוקה במקום. נס ציונה ורחובות - ממשיכים ליהנות מיציבות ומשיעורי אכלוס גבוהים מאד, זאת על אף שלא מסתמנת עליית מחירים באזור. הסבר עיקרי לכך, הוא מיקומו הדרומי יחסית במרחב גוש דן. התפתחות האזור נשענת בעיקר על עוגני המו"פ המוכרים בתחום הביו-פארמה ומכון ויצמן. מלון העסקים מרשת לאונרדו שנפתח לאחרונה באזור, יוסיף לקדם התעניינות מצד חברות רב לאומיות. בין החברות הבולטות שמאכלסות את המתחם: Sapiens )צפויה לעבור לקראת סוף נס ציונה - רחובות ממשיכים ליהנות מיציבות ומשיעורי אכלוס גבוהים רמת החייל כ- 560,000 מ"ר 18% משטחי התעסוקה במרכז הארץ כ- 420,000 מ"ר 14% משטחי התעסוקה במרכז הארץ נס ציונה / רחובות כ- 225,000 מ"ר 9% משטחי התעסוקה במרכז הארץ
השנה לפארק עזריאלי ב(, חברות ביוטכנולוגיה רבות,,Elbit אפלייד מטריאלס,.HP,Objet היזמים הבולטים שממשיכים לפתח את המתחם: גב ים הרחבת הפארק הקיים, עוגן ואפריקה ישראל. מתחם סובב נתב"ג: ממשיכה להתבסס עם שיעורי אכלוס גבוהים ביותר - נמצאת במצב נדיר של כ- 100% אכלוס. לאור זאת, מתוכנן להיבנות בניין נוסף, "בניין ירדן" בשטח כולל של כ- 17,500 מ"ר. בנייתו צפויה להסתיים בעוד כשנה וחצי. נוכח הדרישה ההולכת וגדלה במקום, צפויה להיווצר בעיית היצע בטווח הבינוני )שנתיים(. אנו מעריכים כי ייהנו מכך אזורי התעסוקה הסמוכים של אור יהודה, מה שניכר בהצלחת פרויקט "טרמינל פארק" )שלב א' בפרויקט, כ- 25,000 מ"ר, שווק במלאו( וגם יהוד שעומדת לקראת הפקדת תב"ע חדשה. קריית שמונה חיפה לאור הצלחת הפרוייקט באור יהודה החליטו היזמים להמשיך ללא שוכר קצה עם בניית שלב ב' של הפרויקט המהווה כ- 20,000 מ"ר נוספים וצפוי להיות מוכן לאכלוס בתחילת 2014. יהוד כחלק מציר "סובב נתב"ג" כאמור, תהנה מהמיתוג הגבוה שקיבלו 3 אזורי התעסוקה בציר זה )אירפורט סיטי, אור יהודה ויהוד(. מעבר לכך שוקדת עיריית יהוד על תב"ע חדשה שנועדה לעודד יזמים לפתח את אזור התעסוקה באמצעות זכויות מוגדלות. כמו כן כוללת תב"ע זו טיילת מרהיבה שתעניק למקום חזות הייטקית מפותחות. אין ספק כי מתחם איירפורט סיטי + הנגזרות התשתיתיות הרבות הנובעות מפיתוח נתב"ג, היוו את הזרז המשמעותי ביותר בתהליך זה. אור יהודה - כאמור, התפתחה מאד כתוצאה מתשתיותיו המתקדמות של הציר, "סובב נתב"ג" - גישה תחבורתית מצוינת; חיבור לכבישים 461 ו- 412 אזורי התעסוקה במרכז הארץ באמצעות מחלף מסובים העתידי, ישפר עוד יותר הגישה ממערב )כביש מס' 4(. כאמור, חברת "ויתניה" בונה בעיר פארק עסקים בשם "טרמינל פארק", הכולל 2 מבנים בהיקף כולל של כ- 45,000 מ"ר. עוטף נתב"ג כ- 225,000 מ"ר 8% משטחי התעסוקה במרכז הארץ תל אביב אשדוד רחובות ירושלים אשקלון כפר סבא ערד באר שבע הוד השרון פתח תקווה רמת החיל רמת גן תל אביב תל אביב 8km דימונה ראש העין יהוד 17km אילת שהם חבל איירפורט סיטי אור יהודה ראשון לציון המפה מראה את המרכז העסקי של ישראל וחלקו היחסי מכלל המדינה. הרצף הזה כולל את אזור השרון גוש דן ועוטף נתב"ג לוד נס ציונה רחובות 3
4 השלב הראשון אוכלס ע"י חברות גדולות כגון: וולטק, מע"צ, קופ"ח לאומית,,My Heritage קיידנט ונוספות. שלב ב' צפוי להסתיים ב- 2014. לוד בשונה מרוב שכנותיה הסמוכות לנתב"ג, דווקא לוד צפויה גם בשנה הבאה לחוות המשך ירידה במפת הביקושים לנדל"ן עסקי איכותי. זאת למרות התפנית החיובית שהחלה באזור בסוף שנות ה- 90. אין ספק כי התדמית השלילית שדבקה בעיר, לא מוסיפה נקודות, כאשר חברות שוקלות לאן לעבור. אזור השרון מסעדות, מועדוני כושר, חנויות "לייפסטייל" ומתחמי פנאי( מייצר ערך רב לשוכרים הבינלאומיים המובילים ולהמשך היציבות. אנו מעריכים כי אזור התעסוקה של פיתוח ימשיך לשמור על מיקומו הגבוה )לאחר ת"א( במפת הביקושים. מיקומה בכניסה "הצפונית", תרתי משמע, למטרופולין הגדול, וההיצע המוגבל בטווח הקצר והבינוני, המתקרב לגבול המיצוי התב"ע יחזקו אף יותר נושא זה. כיום נבנים במתחם 4 פרויקטים משמעותיים. - אזור התעסוקה הצפוני במתחם פולג: גם כאן, מתחם המשרדים והתעסוקה המרכזי ממוקם מחוץ לליבת המגורים של העיר, כאשר עיקר ההתפתחות ניכרת בסביבת האצטדיון החדש הסמוך. בין השאר, המעבר של משרדי חברת ebay שהרחיבה את כ- 240,000 מ"ר 9% משטחי התעסוקה במרכז הארץ כ- 95,000 מ"ר 4% משטחי התעסוקה במרכז הארץ לוד בשונה מרוב שכנותיה הסמוכות לנתב"ג, דווקא לוד צפויה גם בשנה הבאה לחוות המשך ירידה במפת הביקושים לנדל"ן עסקי איכותי פעילותה ושבכוונתה לאכלס את השטחים שהושכרו בעבר לחנות קיקה לשעבר. חברות בתחום הרפואה כמו מדיצ'י וטבע, איקאה ועוגני מסחר נוספים, חב' הייטק ותקשורת, כגון סלקום, אלביט, סיסקו, HP וכו', מסייעים ליציבות המתחם במפת הביקושים. האזור ממשיך להוות במידה מסוימת חלופה זולה יותר ל ו ובנושא זה שומר על יציבות בעשר השנים האחרונות. אנו מצפים לזינוק משמעותי בשנה הקרובה במיקומה במפת הביקושים לשכירות: לאזור עברו חברות משמעותיות כגון, אלקטל לוסנט, חב' elbe ו-.advise בנוסף, הושלם תהליך האכלוס של אנו מצפים לזינוק משמעותי בשנה הקרובה במיקומה במפת הביקושים לשכירות מרכז המחקר והפיתוח החדש חברת חב' טבע, חב' סאן- דיסק ממשיכה להתפתח באזור., שכנתה ממערב של, צפויה לעומתה לחוות מחסור בשטחים חדשים, מה שעשוי לייצר עליית מחירי שכירות ומכירה ולסגור הפערים בינה לבין שכנתה ממערב, הסמוכה. הקרבה לכביש החוף הביאה לכאן חברות רבות לפני שגילו את, ועכשיו הגל עובר מזרחה ואף עם עדיפות מסוימת ל לאור החיבור המיטבי לכביש 6. העיירה השקטה ניעורה מתרדמת החורף הממושכת שלה העיירה השקטה ניעורה מתרדמת החורף הממושכת שלה, ולמרות שאין בה פרויקטים רבים, הרי שבדומה ל, יש תנועת הגירה חיובית של חברות לכיוונה. פעילות בנייה מועטה במקביל לעבודות פיתוח תשתית משמעותיות, הביאו במחצית השנה האחרונה לשיעורי אכלוס גבוהים. הנ"ל ניכר בייחוד בפארק העסקים של חב' אשטרום, שלמרות העזיבה הצפויה של חברת אמדוקס, הצליח מאד. אנו צופים להמשך יציבות מחירים ולחיזוק מעמדה של הוד השרון על מפת הביקושים הכללית של מרכז הארץ. מאפיין בולט הוא מספר חברות הפארמה המאכלסות את אזור התעסוקה של כגון,MSD מרק, Abbott,Bayer ונוספות. לסיכום, בניגוד לפרסומים שהיו לאחרונה ובהנחה ומדינת ישראל לא תכנס למשבר כלכלי, אנחנו סבורים כי שנת 2013 תהיה לכל הפחות שנת יציבות עם המשך מגמת שיעורי האכלוס הגבוהים שנראו במהלך שנת 2012 ללא הצטרפות של פרויקטים רבים לשוק. יוצא הדופן היחידי יהיה מתחם, כ- 450,000 מ"ר 15% משטחי התעסוקה במרכז הארץ כ- 200,000 מ"ר 7% משטחי התעסוקה במרכז הארץ כ- 97,000 מ"ר 4% משטחי התעסוקה במרכז הארץ שנת 2013 תהיה לכל הפחות שנת יציבות עם המשך מגמת שיעורי האכלוס הגבוהים שנראו במהלך שנת 2012 ובמידה מסוימת רמת החייל שבהם )בייחוד ב( מקבץ של מגדלי משרדים חדשים, שייתכן וייצר בעיה מקומית באכלוס ועודפי היצע לטווח הבינוני, לאור היצע גדול ובו-זמני. לטווח הארוך אנו צופים ל עתיד מאד טוב ומשוכנעים שתהווה חלק אינטגרלי מרצף המע"ר האיכותי של תל אביב ומתחם הבורסה ברמת גן. סביבה עסקית מפותחת וטובה באווירת בניה חדשה ומודרנית. כאמור בטווח הקצר, אכן אנו צופים מאבק "ראש בראש" בין הפרויקטים השונים במתחם הממותג כמתחם )BBC( Bnei Brak Business Center בעיקר בין בעלי הנכסים בפרויקטים מרובי הבעלים )קב' הרכישה וכד'(, כל אחד לפי אורך הנשימה הכלכלי שלו, מידת התחרותיות ומידת האגרסיביות שלו.
ראיון קוואלקום ישראל, הינה סניף פיתוח של חברת קוואלקום, חברה אמריקאית המעסיקה כ 30,000 עובדים ברחבי העולם. החברה היא אחת מהחברות החשובות והמשפיעות בעולם הסלולארי העולמי, כשחלק גדול מהתקנים העולמיים נקבעו על ידה. כיום ניתן למצוא את הטכנולוגיה של החברה כמעט בכל הסמארטפונים, כשלאחרונה נכנסה בהצלחה גדולה גם לתחום הטאבלטים והטלוויזיות החכמות. קוואלקום היא בין החברות הגדולות בנאסד"ק כשלאחרונה חצתה את קו המאה מיליארד דולר. קוואלקום ישראל Israel( )Qualcomm מונה כיום כ- 300 עובדים וממוקמת בחיפה בשני בניינים: בניין אומגה, השוכן בסמוך למת"מ חיפה, בו שוכרת החברה כ 6000 מ"ר משרדים, והוא הבניין הראשי, ובניין בית יצחק, גם הוא באותו אזור בו שוכרת החברה כ- 1500 מ"ר. ב - Qualcomm Israel נצבר ידע רב בפיתוח מערכות תקשורת מורכבות, המשלבות חומרה ותוכנה, תכנון אנלוגי ודיגיטלי, תכנון מעגלים מורכבים, תכנות זמן-אמת, רשתות,, RF והנדסת מערכות Physical-.Layer מרכז הפיתוח בישראל משתייך לחטיבת,QMC שהינה החטיבה העסקית הגדולה ביותר ב-.Qualcomm חטיבה זו מפתחת ומייצרת שבבים לטלפונים ניידים, טאבלטים, טלוויזיות חכמות ועוד. במהלך שנת 2010 נרכשה חברת ISKOOT הישראלית ע"י חברת קוואלקום. מיד עם רכישתה, נערכה החברה למעבר למשרדים חדשים, וכיום היא ממוקמת במתחם ביג בבית שמש, על שטח של כ- 1,000 מ"ר. השנה, רכשה קוואלקום את חברת DesignArt Networks מ, הרכישה מחזקת את עמדתה של קוואלקום בדור הרביעי של התקשורת הסלולארית ומסמלת את כניסתה לאזור המרכז, בימים אלו אנו נמצאים בתהליך בדיקת שטח משרדים חדש עבור החברה החדשה באזור השרון. כמו כן נרכשה השנה חברת EPOS מ העוסקת בטכנולוגית אולטרה סאונד למכשירים ניידים. מה היו השיקולים המנחים במקור להקים את מרכז הפיתוח של קוואלקום דווקא באזור דרום חיפה ולא במרכז הארץ? המוטיבציה העיקרית הייתה קיומו של כח אדם מקצועי איכותי באזור חיפה, רובו בוגרי טכניון מצטיינים מהפקולטות להנדסת חשמל ומחשבים.. כתוצאה מהמיקום של קוואלקום במבואות הדרומיים של חיפה, ניתן להגיע אליה בקלות רבה גם מתל-אביב ומכל היישובים שמצפון לתל-אביב. אגב, יש קשר חזק בין הטכניון והחברה, כשקוואלקום תורמת מדי שנה לפקולטות החשמל ומדעי המחשב, כמו כן לוקחת חלק במימון תחזוקת מעבדות, מקיימת הרצאות ושיתופי פעולה בתחומים שונים. הסניף החדש שייבנה באזור השרון, ואשר מיקומו נגזר מהרכישות האחרונות ייתן מענה לכ"א רלוונטי ממרכז הארץ. במסגרת תפקידך אתה אחראי על גיבוש ויישום מדיניות הנדל"ן של קואלקום בישראל. האם תוכל לספר לנו קצת על הנושאים בהם אתה מטפל, מה מידת המעורבות ושיקולי חברת האם בתהליך וכיצד הנ"ל מתיישב עם הצרכים בישראל? בעקרון הקווים המנחים של חברת האם הינם: שכירת שטח ולא קניה, מיקום איכותי באזור הנבחר, שמירת סטנדרט גבוה בכל התחומים )עיצוב, איכות, בטיחות וכו'(, שמירה על תקנים בינלאומיים של החברה בנושאי מחשוב, בטחון וכו', מעורבות מסוימת בנוגע לשיתופי פעולה עם פירמות וחברות בינלאומיות Cushman( כדוגמא(. כמובן שהכל מתבצע בשיתוף פעולה מלא עם המשרד המקומי, הנותן מענה הולם לבעיות מקומיות ולהבדלי תרבות. לבסוף, נשמח לשמוע ממך כיצד אתה רואה את ענף הנדל"ן המסחרי בשנה הקרובה, מבחינת טרנדים עיקריים, מחירים ואזורים שיהפכו לאטרקטיביים ועוד. המבואות הדרומיים של חיפה עברו בשנים האחרונות שינויים גדולים. מבחינה תחבורתית הכניסה הדרומית אילן מירובסקי מנהל אדמיניסטרציה בכיר לחיפה שודרגה מאד, הפרויקט המרשים של מנהרות הכרמל הסתיים ומקשר את כל האזור לצפון, ביחד עם תחנת הרכבת הסמוכה הנגישות למקום מצוינת. האזור כולו מטופח מאד ע"י העירייה, והאצטדיון המפואר שהולך ומוקם )הגדול והאיכותי בארץ( ישלים את פיתוח האזור כולו. אזור מת"מ מתחלק בין מספר יזמים גדולים.הראשונה היא חברת גב-ים המחזיקה את פארק מת"מ עצמו, מעט דרומה ניתן למצוא את חברת בריטיש, המחזיקה שטחי מסחר גדולים ואת אלקטרה נדל"ן המחזיקה בסמוך את בניין אומגה, מעבר לכביש הולך ומתקדם הפארק הביוטכנולוגי המשותף לעירית חיפה ולחברת מבני תעשיה. כשאני בוחן את אזור מת"מ אני מזהה לאחרונה התעוררות, ה"שמועות" מדברות על לפחות עוד שלוש חברות אמריקאיות גדולות מאד שנמצאות בתהליכי איתור שטחים ואכלוס במתחם. אני חושב שאחרי קיפאון ארוך למדי, הגיע הזמן להתחלה של בניה ספקולטיבית ע"י חברות הנדל"ן, על מנת שיוכלו לתת מענה מסחרי לאזור איכותי זה, אחרי הכל לא סתם קוואלקום, גוגל, אינטל, יאהו, אלביט, מיקרוסופט, פיליפס, CSR ועכשיו גם אפל מחזיקות סניפי פיתוח באזור זה. הבהרה חשובה על אף, מהימנות המידע בדו"ח זה, יצוין כי כלל נתוניו אינם מחייבים ואין לעשות בהם כל שימוש כבסיס לבדיקת היתכנות ו/או קבלת החלטות עסקיות ללא קבלת סיוע וליווי מפורט ומקצועי. כמו כן יצוין כי מרבית הנתונים בדו"ח זה התקבלו מאת צדדים שלישיים ועל כן כאמור, אינטר ישראל לא תישא בשום מקרה, באחריות למהימנות הנתונים כלפי הלקוח; ביחס לנזק עקיף, תוצאתי או נלווה, לרבות אך לא רק, אובדן לקוחות ו/או אובדן רווחים הנובעים מהנתונים בסקר זה. בדיקת מהימנות הנתונים תחול ותהיה באחריותו המלאה על העושה בו שימוש. 5
מרכזי העסקים בסביבת תל אביב הדו"ח מסכם את ממצאי סקירת השוק שערכנו בחטיבת המחקר של אינטר ישראל. המסמך מציג את ממצאי הסקירה הרבעונית של הרבעון הרביעי של 2012. המחקר מציג ניתוח מעמיק של שוק המשרדים במרכז העסקי הראשי והמשני של תל אביב רבתי. סקירת השוק נעשתה על שטח משרדים של יותר מ- 2 מיליון מ"ר, ב- 78 מגדלים יוקרתיים בגוש דן, מהם 1.425 מיליון מ"ר במרכז העסקים הראשי, הכולל 6 צירי מע"ר מרכזיים בת"א ועוד ציר של מרכז עירוני ראשי אחד במתחם הבורסה בר"ג. בנוסף נסקרו 625 אלף מ"ר במרכז העסקים המשני, הכולל את מתחם ה- BBC )( הנמצא בהתהוות ואת רמת החייל. כאמור, לצורך ביצוע הסקר חילקנו את השוק לשניים: צירי מרכז העסקים הראשיים )המע"ר( PRIME Sub-Prime צירי מרכז העסקים המשניים CBDs. Business District הסקירה בחנה 78 מגדלי משרדים יוקרתיים, מתוכם 27 בבעלות יחידה )ולכן רלבנטיים לחברות עתירות שטח(, והשאר מרובי בעלויות. מסקנות עיקריות בצירי המע"ר קיים מחסור בשטחי משרדים, בעוד שבמרכזי העסקים המשניים ישנו עודף מסוים של שטחי משרדים. שוק המשרדים ממשיך להיות איתן, עם שיעורי אכלוס גבוהים ביותר, בצירי המע"ר. לעומת זאת במרכזי העסקים המשניים אנו רואים שיעורי תפוסה נמוכים יותר. דמי השכירות החודשיים הממוצעים עלו ברבעון האחרון ביותר מ- 3% מ- 93 ל- 96 מ"ר בממוצע בצירי המע"ר. פירוט הנתונים קצב האכלוס במרכזי העסקים הראשיים עומד בממוצע של השנים האחרונות על מעל ל- 100,000 מ"ר משרדים בשנה. עד 2016 מתוכננים להיבנות כ- 750,000 מ"ר שטחי משרדים בצירי המע"ר. מתוך היקף זה אנו צופים ש- 20% לא ייבנו לבסוף, כלומר ייבנו בפועל כ- 600,000 מ"ר. להערכתנו אם לא תהיה האטה משמעותית בכלכלה העולמית ובפרט בכלכלה הישראלית, בשנה הקרובה, אנו צפויים ב- 2013/4 ליציבות בדמי השכירות של משרדים. במידה ותהיה בעיה אנו צפויים לחוות אותה רק ב- 2015 ובעיקר ב- 2016, וזאת רק אם כל אלו שמתכננים כיום לבנות אכן יבצעו זאת. ברבעון השלישי של 2012 השטח הפנוי היה 2.66% בצירי המע"ר, לעומת 2.7% כיום )ללא שינוי(, מה שמצביע על המשך מגמת המחסור בשטחי משרדים. לעומת זאת באזור המשני )מתחם ה- BBC ב ורמת החי"ל / עתידים( יש דווקא עודף היצע, של 12.2% שטח פנוי מתוך 625,000 מ"ר משרדים. הנ"ל נובע בעיקר מהמטראז' העצום הזמין במגדל עתידים שבקריית עתידים. חוסר ההיצע הקיצוני בצירי המע"ר לעומת ה"עודף" בצירי האזור המשני )כ- 76,000 מ"ר( שנובע משני מגדלים גדולים בעיקר מגדל עתידים, מגדל צ'מפיון ומגדל ב.ס.ר 3, שהינו מגדל של קבוצת רכישה, ולכן בעייתי לאכלוס ע"י חברות גדולות / ביקושים גדולים. כאמור, את הפער הזה מייצר בעיקר מגדל אחד - מגדל עתידים- הנמצא בתת אכלוס גדול במיוחד )כמעט פנוי לחלוטין פניות של כ- 40,000 מ"ר, מעל למחצית מתוך 60,000 מ"ר, השאר שטחי מסחר(, ומשפיע לרעה על המדידה בכל מרכז העסקים המשני. דמי השכירות הממוצעים עלו ברבעון האחרון ביותר מ- 3% מ- 93 ל- 96 בממוצע, למ"ר משרד לחודש במע"ר. הצירים עם שיעורי האכלוס הגבוהים ביותר מנחם בגין ויגאל אלון, בהם 99% תפוסה, התמחור הממוצע שם הוא 95.5 למ"ר לחודש )בציר מנחם בגין( ו- 98.5 למ"ר לחודש בציר יגאל אלון. בעינינו זו הפתעה שהמחיר בציר יגאל אלון עקף את המחיר בציר מנחם בגין, וזאת בעיקר עקב מגדל אלקטרה. ציר מנחם בגין כולל 20 בנייני משרדים בשטח כולל של 405,000 מ"ר, ואילו ציר יגאל אלון כולל 7 בנייני משרדים בהיקף של כ- 180,000 מ"ר. ציר רוטשילד ממשיך לשמור על רמת מחירים הגבוהה ביותר של 112.8 למ"ר לחודש בממוצע, ואחריו ציר שאול המלך עם 106.3 למ"ר לחודש בממוצע. ציר קו החוף הוא בעל המחיר הנמוך ביותר בצירי המע"ר ועומד על 78.1 למ"ר לחודש בממוצע. מדרגת ה- 90% המחיר מושפע לא רק מהביקוש, אלא ממדרגות של קפיצה בתודעה לביקוש. כך למשל, אנו רואים התאמה בין רמת ההיצע על ציר החוף לבין המחיר הנמוך יחסית, וזוהי קורלציה שאנו מזהים גם בשוק המשני, כאשר שיעורי האכלוס נופלים מ- 90% - ואז המחיר יורד. יש לקחת בחשבון שהמחסור בשטחים בצירי מרכז העסקים הראשיים ייצור הגירה לצירים המשניים, מה שיתחיל ליצור איזון בין הצירים המשניים והראשיים, כמו שראינו בשנות ה- 90, כאשר מתחם הבורסה בר"ג נחשב לאזור משני, וכיום נחשב לאחד ממרכזי העסקים הראשיים, ומהווה את מרכז העסקים הראשי והגדול ביותר מבין 6 צירי המע"ר )32% משטחיו, 450,000 מ"ר ב- 22 מגדלי משרדים(. קצב אכלוס ברבעון ה- 4 של 2012 ירד קצב האכלוס ב- 17,500 מ"ר ברבעון השלישי ב- 13,500 מ"ר. השיא היה ברבעון הראשון של 2011 בו היה אכלוס של 66,000 מ"ר. נתונים אלו מתייחסים לכל צירי מרכז העסקים הראשיים יחדיו. מספרים אלו לא מעידים בהכרח על האטה, אלא על מחסור של שטחים, כלומר היצע קטן יותר ויותר. סקר השוק הרבעוני נעשה בליווי מקצועי שכלל פיקוח על איסוף הנתונים ובקרת איכות של מר רמי יולזרי מחברת.zeta-tools 12% אחוז השטח הפנוי בצירי המע ר 1% 1% 2% 3% 9% דמי השכירות בצירי המע ר מ ר/חודש 78 106 112 98 95 85 96 ממוצע 97% 99% 99% 98% 88% 91% מתחם הבורסה מנחם בגין יגאל אלון רוטשילד שאול המלך קו החוף מתחם הבורסה מנחם בגין יגאל אלון רוטשילד שאול המלך קו החוף 6
צירי מרכז העסקים המשני Sub-Prime CBDs רמת החייל ו- BBC % השטחים הריקים בצירי העסקים המשניים כ- 75,000 מ ר רמת החייל כ- 627,000 מ ר 20 מלאי כולל של כ- 625,000 מ ר BBC 7.4% 23.2% כ- 475,000 מ ר כ- 150,000 מ ר 1,425,000 מ ר שטחו המע ר הראשי 69.5% צירי המע"ר CBDs רמת גן מתחם הבורסה % השטחים הריקים בצירי המע ר שאול המלך סביבת בתי המשפט 2.7% יגאל אלון מנחם בגין קו החוף רוטשילד 97.3% מלאי כולל של כ 1,425,000 מ ר 20 קו החוף 6% שאול המלך 10% מתחם הבורסה 32% רוטשילד 11% יגאל אלון 13% מנחם בגין 28%
אינטר ישראל, מח' מחקר אבא הלל 15 רמת גן 03-7516060 research@inter-israel co.il www.inter-israel.co.il news