- 1 - סדר יום לועדה מתאריך - 30/09/2020 - י"ב תשרי תשפ"א נתונים כלליים סוג בקשה שימוש עיקרי מהות בקשה סוג דיון מספר ועדה מספר בקשה מספר סידורי שטח האתר שטח לחישוב זכויות הכשרת עבירה המבקש עורך הבקשה מתכנן השלד מספר מתנגדים מספר שכנים שלא חתמו דיון בועדת המשנה 2020/31 2012/0262.10 13 תוכנית שינויים מגורים איחוד דירות, הגדלת מספר יחידות הדיור בהתאם לתב"ע קיימת - תוספת 4 יח"ד - מתחם המקשר. סה"כ 130 יח"ד. לא רובע ו )נאות המקשר בע"מ לשעבר( אדריכל ביטמן בן-צור בועז מהנדס המלי מאיה 0 0 כתובת האתר שדרות הרצל, 22 קרית משה גוש 30153 30153 30153 30153 30153 30153 חלקה 47 113 114 117 118 119 בשלמות לא לא לא לא לא לא תבע 11195 11195 סטטוס תחילת תוקף תחילת תוקף ת.סטטוס 11/10/2011 11/10/2011 תא שטח 001 005 יעוד מגורים ד פרטי פתוח שטח 1809 361 תאור הבקשה מהות הבקשה: בתאריך 22.11.2017 הופק היתר בניה עבור בניית חניון ומחסנים )עבור בניין בן 24
- 2 - קומות( במסגרת פינוי בינוי במתחם המקשר, בהמשך הופק היתר בניה עבור הקומות העליות בתאריך. 22.11.2017 בקשה נוספת לתוספת קומה חלקית ולשינויים בחניון בתיק מספר 12/262.9, נדונה ברשות הרישוי אך לא הופק לה היתר בניה. יצוין שהבנייה של המגדל הראשון וחניון מתבצעת בפועל. במסגרת הבקשה הנוכחית מבקשים: לאחד את הבקשות להיתר : בקשה מספר 12/262.9 ובקשה זו. 12/262.10 בקשה 12/262.9 נדונה ברשות רישוי בתאריך: 26.05.19 ולא הופק לה היתר כאמור. במסגרת הבקשה הנוכחית מוצעים שינויים ותוספות בניה בקומות החניה, מוצעת תוספת קומה 4-, שינויים בחדר טרנספורמציה, ביטול חניות ובמקומן תכנון מחסנים, תוספת חניות, במפלס קומת הקרקע 000 ובמפלס 3.06+ מבוקשים תוספות של 4 יח"ד, בקומה 17 במפלס 52.02 מבקשים איחוד דירות סה"כ 2 יח"ד, בקומה 22 במפלס 68.34 מבוקשים ביח"ד אחת שינויים פנימיים. פורסמה ההקלה: ניוד שטחים עיקריים ממתחת למפלס הכניסה הקובעת אל מעל לכניסה הקובעת - לצורך מימוש יח"ד במפלסים 1,0 בהתאם לנספח הבינוי בתב"ע וללא חריגה מסה"כ יח"ד המותרות - סה"כ 130 יח"ד. תום מועד להגשת התנגדויות בתאריך 15.10.19, לא התקבלו התנגדויות. מסמכי התכנית : במקום חלה תכנית 11195 בסמכות וועדה מחוזית ותחילת תוקפה מיום. 11.10.11 התכנית כוללת: תשריט - מחייב, הוראות תכנית - מחייב, טבלת איזון וחלוקה מחייב, נספח בינוי מחייב חלקית לעניין: קווי בניין, גובה בניה מרבי, מס' יח"ד מרבי, מס' קומות מרבי ושטחי בניה מרביים. במקרה של סתירה בין המסמכים המחייבים לבין המנחים יגברו המסמכים המחייבים. במקרה של סתירה בין המסמכים המחייבים לבין עצמם תגברנה ההוראות על התשריטים. - תכנית 11195 מבטלת את: תכנית המתאר 62, ותכנית 1085 א'. סעיף סטייה ניכרת : - לפי הוראות התכנית סעיף 4.1.2 )ה(: חריגה בגובה המרבי כמצויין בטבלה 5, קווי בניין המפורטים בנספח הבינוי, שטח הבניה בתכנית מחייב, כל סטייה מהוראות הנ"ל מהווה סטייה ניכרת בהתאם לתקנות התכנון והבניה )סטייה ניכרת( התשס"ב. 2002
- 3 - - סטייה ניכרת בסעיף 4.1.2 )ג(:" גובה מרבי של המבנים )גובה תקרה עליונה(, לא יחרוג מן המצויין בטבלה 5. תותר סטייה של עד 1.5 מ' מהגובה באישור מה"ע..." 1. אשור חניה: מבוקשת תכנית שינויים, תוספת יח"ד ואיחוד יח"ד. התקבל אישור חניה מתאריך: 12.12.19 ונרשמו ההערות: - אין התנגדות לתכנית החניה. אין שינוי בחניה לשלב א' ראה תכנית של יועץ תנועה א. קראוס בסריקה נפרדת. - תנאי לט' 4 אישור רשות התמרור. מוצג בבקשה קומה 4- עם תכנון החניות, בתכנית אישור החניה הקומה הת"ק 4- מוצגת ללא תכנון. - יש להגיש אישור מחלקת הסדרי תנועה וחניה הכולל תכנון של קומה 4-, כתנאי ראשון טרם העברת הבקשה לגורמים - יש להתאים בבקשה להיתר את הקומה, לאישור החניה. 2. אשור אד' העיר: - התקבל אישור אד' העיר מתאריך: 15.12.19 הבקשה אושרה בכפוף לתנאים, נרשמו הערות. )פרוט ההערות סרוק בארכיב אופטי(. - תנאי למתן היתר אישור אד' העיר. 3. מבנה ציבור: - מבנה ציבור המתוכנן להיבנות במגרש 003 מח' מבני ציבור ובהתאם להסכם הפיתוח. לא מבוקש בבקשה זו ויוגש בתאום עם.4 מיקום : - ע"פ תיק המידע מס' 2017/5685.00 קווי הבניין הנם בהתאם לתשריט תכנית,11195 כאשר קו הבניין באדום הוא קו בנין, קו בניין בכחול הינו קו בניין ת"ק. קיים תצ"ר מס' 211/2017 כשירה לרישום מתאריך:. 06.03.17 - תנאי למתן היתר אישור מחלקת המידע על רישום התצ"ר. - יש להציג בתכנית המדידה את כל האינפורמציה של קווי הבניין שנתנו. קווי בניין : - קו בניין תת"ק: - תוספות הבניה הת"ק המבוקשות - בתחום קווי הבניין, כמותר. - קו בניין עילי: - הבינוי הקיים תואם היתר לבקשה מס' 12/262.01, שאר הבינוי המוצע בתחום קווי
- 4 - הבניין, כמותר.. מס' קומות: מעל הכניסה הקובעת: מותר: 24 קומות, קיים: 24 קומות, ללא שינוי מהיתר. מתחת לכניסה הקובעת: מותר: 3 קומות, קיים: 3 קומות + קומה טכנית, מוצע: 1 קומה, סה"כ: 4 קומות + קומה טכנית. לפי סעיף 1.7 נספח בינוי מחייב לנושא מס' קומות, לפי הוראות התכנית סעיף 4.1.2 )ב() 2 (:"תקן חניה יהא זה אשר יהיה תקף לעת הוצאת היתר." התקבל אישור חניה באישור זה מוצג שני שלבים למתחם, בשלב א' מוצג קומה במפלס 4- ללא תכנון חניות ובטבלת מאזן מוצג תכנון של 9 מקומות חניות שהם ישמשו את שלב ב' עתידי למגורים. בשלב ב' נרשמה הערה:" לטובת השלמת חוסר של 19 מ"ח בשלב א' ולטובת תב"ע עתידית." - עפ"י אישור חניה, קומה 4- אינה מתוכננת מבחינת מקומות חניה. נראה כי החלל מתוכנן עם חללים ללא יעוד. - בבקשה שהוגשה מוצגת קומה 4- חלקית, נדרש להציג את כל תכנון קומת החניה. - נדרש תנאי ראשון טרם העברת הבקשה לגורמים לקבל אישור חניה סופי המציג חניות בתכנית התנועה גם בפלס - 4 החדש.. 6. גובה הבניין: - לפי הוראות התכנית לפי טבלה מס' 5: מותר: +, 77.0 לפי הוראות התכנית סעיף 4.1.2 )ג(תותר גמישות של עד 1.5 מ' באישור מה"ע. קיים בהיתר: 78.26+=878.06, המוצג בבקשה ללא שינוי מהיתר. 7. מס' יח"ד: מותר: 110 יח"ד עם גמישות, אושרו בהיתר: 126 יח"ד, באישור הוועדה המקומית כאשר במסגרת ההיתר נותרו לניצול כ - 350 מ"ר ו - 4 יח"ד נוספות מתחת למפלס ה - 0.00. בבקשה זו מבקשים לנייד שטחים אלו לטובת אותן 4 יח"ד נוספות, סה"כ: 130 יח"ד. עפ"י הוראות התכנית סעיף 4.1.2 ח' תתאפשר גמישות במספר יח"ד במסגרת סמכותה של הוועדה המקומית עפ"י חוק. בבקשה זו מבקשים להרחיב את הגמישות עבור תוספת 4 זה מובא לוועדה המקומית לאישורה. יח"ד כאמור - עניין - יש למספר את כל יח"ד בבניין יש להציג מספור בתאום עם בוחנת הרישוי.
- 5 -. 8 שטחי בנייה: להלן פירוט השטחים עפ"י הוראות התכנית טבלה : 5 פירוט שטחים: מגורים: )תא שטח 001( שטח עיקרי: - שטח מעל הכניסה הקובעת : מותר: 12,350.0 מ"ר, קיים מ"ר. בהיתר 11,896.34 : 12/262.01 מ"ר, נותר: 453.66 * עפ"י בקשה 12/262.01 להיתר שהופק נעשה שימוש בשטחים עיקריים שנותרו: 453.66 מ"ר עבור שטחי שרות ת"ק חורגים בשטח של: 430.60 מ"ר, כך שנותרו : 23.0 מ"ר עפ"י בדיקה חריגת השטח הוא: 529.71 מ"ר. )ראו פירוט העברת השטחים בשטחי שרות ת"ק( סה"כ נותר שטח עיקרי ע"ק: 15.0 מ"ר. כעת מוצע: 387.03 מ"ר, סה"כ: 12,283.37 מ"ר, נותר: 66.63 מ"ר. - שטח מתחת לכניסה הקובעת : מותר: 350.0 מ"ר, בבקשה לא מוצגים שטחים ת"ק עיקריים. )עפ"י היתר שטחים אלו לא נוצלו(. * נעשה שימוש בשטח עיקרי ת"ק שנותר: 350.0 מ"ר עבור שטח ת"ק חורג בשטח של 26.32 מ"ר, ז"א: 350.0 26.32 = 323.68 מ"ר שטח עיקרי ת"ק שנותר. * פורסמה ההקלה:" ניוד שטחים עיקריים ממתחת למפלס הכניסה הקובעת אל מעל לכניסה הקובעת - לצורך מימוש יח"ד במפלסים 1,0 בהתאם לנספח הבינוי בתב"ע וללא חריגה מסה"כ יח"ד המותרות - סה"כ 130 יח"ד." ז"א שטח עיקרי ת"ק שנותר: 323.68 מ"ר, עבור שטח שרות עילי חורג: 93.31 מ"ר, ז"א: 323.68 93.31 מ"ר = 230.37 מ"ר שטח ת"ק עיקרי שנותר. * ניתן להשתמש בשטח עיקרי ת"ק שנותר בסה"כ : 230.37 מ"ר עבור שטח ת"ק חורג בשטח של 26.99 מ"ר, ז"א: 230.37 26.99 = 203.38 מ"ר שטח עיקרי ת"ק שנותר. * נעשה שימוש בשטח עיקרי ת"ק שנותר: 203.38 מ"ר עבור שטח ת"ק לחניה שחורג בשטח של 22.23 מ"ר, ז"א: 203.38 22.23 = 181.15 מ"ר. שטח עיקרי ת"ק שנותר.
- 6 - שטח שרות: - שטח מעל הכניסה הקובעת: מותר: 3120.0 מ"ר, קיים: 3649.71 מ"ר, שטח חורג: 529.71 מ"ר. * בבקשה 12/262.01 הופק היתר ובו אושר שטח הבניה 3649.71 מ"ר, השטח עפ"י בדיקה חורג ב- 529.71 מ"ר. )3120.0 3649.71 ) כאשר השטח שנלקח עבור החריגה הוא מ- 5% נגישות )1821*5%=91.05( וע"ח השטח העיקרי ע"ק שנותר בשטח של: 453.66 מ"ר. ז"א: 529.71 )שטח שרות חורג( 91.05 )נגישות( = 438.66 מ"ר שטח שחורג. ניתן להשתמש בשטח עיקרי ע"ק שנותר 453.66 לשטח שרות ע"ק שחורג 438.66 ז"א: = 438.66-453.66 15.0 מ"ר שטח עיקרי ע"ק שנותר. - כעת מוצע: 278.72- מ"ר, ז"א שטח קיים: 3370.99 מ"ר, חריגה של: 3120.0 3370.99 = -250.99 מ"ר, מתוכם השתמשו ב- 5% נגישות )1821*5%=91.05( נותרה חריגה של: 159.94 מ"ר, נשתמש בשטח עיקרי שנותר: 66.63 מ"ר, 159.94 66.63 = 93.31 מ"ר שטח חורג פורסמה ההקלה:" ניוד שטחים עיקריים ממתחת למפלס הכניסה הקובעת אל מעל לכניסה הקובעת - לצורך מימוש יח"ד במפלסים 1,0 בהתאם לנספח הבינוי בתב"ע וללא חריגה מסה"כ יח"ד המותרות - סה"כ 130 יח"ד." - ז"א שטח עיקרי ת"ק שנותר: 323.68 מ"ר, עבור שטח שרות עילי חורג: 93.31 מ"ר, ז"א: 323.68 93.31 מ"ר = 230.37 מ"ר שטח ת"ק עיקרי שנותר. - שטח מתחת לכניסה הקובעת: שטח שרות כללי: מותר: 215.50 מ"ר, שטח קיים: 441.82 מ"ר ) 12/262 262.26( 179.56 + עפ"י בקשה שטח חורג: 226.32 מ"ר )בבקשה ) 12/262 * בבקשה להיתר 12/262 השתמשו בשטחי חניה עפ"י התקנות שניתן לקחת שטחי חניה עד 200.0 מ"ר עבור החריגה, ז"א: 262.32 מ"ר 200 מ"ר = 26.32 מ"ר. שטח שרות ת"ק שחורג. * ניתן להשתמש בשטח עיקרי ת"ק בסה"כ : 350.0 מ"ר עבור שטח ת"ק חורג בשטח של 26.32 מ"ר, ז"א: 350.0 26.32 = 323.68 מ"ר שטח עיקרי ת"ק שנותר. אין חריגה בשטחים. כעת מוצע: 26.99 מ"ר,
- 7 - * ניתן להשתמש בשטח עיקרי ת"ק שנותר בסה"כ : 230.37 מ"ר עבור שטח ת"ק חורג בשטח של 26.99 מ"ר, ז"א: 230.37 26.99 = 203.38 מ"ר שטח עיקרי ת"ק שנותר. אין חריגה בשטחים. - שטחי חניה: מותר: 3643.0 מ"ר, קיים: 6043.89 מ"ר) עפ"י היתר לבקשה 12/262 כל שטחי תאי השטח הת"ק לחניה רוכזו יחדיו ללא הפרדה בניהם (, קיים: חישוב שטחים עפ"י היתר: 3495.70 מ"ר )=6043.89-2548.13 כלל שטחי תאי השטח(, עפ"י היתר הועברו שטחי חניה שנותרו לשטחי שרות כללים. כעת מוצג שטח קיים: 3495.76 מ"ר, מוצע: 22.23 מ"ר, מאחר והועברו שטחי חניה בהיתר קודם לשטחים כללים השטח 22.23 חורג, ניתן להעביר שטח עיקרי ת"ק שנותר: 203.38 מ"ר לשטח חניה שחורג: 22.23 מ"ר, ז"א: = -22.23 203.38 181.15 מ"ר שטח עיקרי ת"ק שנותר. מרפסות: במקום חלה תכנית 11195 בסמכות מחוזית אשר הופקדה מיום 10.02.09 ותחילת תוקפה מיום. 11.10.11 על תכנית זו חלה תב"ע מס' 253286 )שמועד הפקדתן בין התאריכים 1.1.2010 ל- 31.12.2013( לתוספת שטחי בניה עבור מרפסות מקורות. לפיכך מגיע לכל יח"ד תוספת של 12 מ"ר עבור מרפסות מקורות בלבד כשטח עיקרי בנוסף לזכויות הבניה שע"פ התב"ע ובלבד שהשטח המקורה לא יעלה על 20% משטח המגרש או 500 מ"ר עפ"י הקטן המחמיר מבניהם. * 1809 20% = 361.80 מ"ר שטח מרפסות מותר. שטח קיים בהיתר: 1354.10 מ"ר, עפ"י תכנית 11195 שטח מרפסות מותר: 361.80 מ"ר, מוצע: 44.0 מ"ר, עומד בשטח המותר. - נדרש להציג טבלת מאזן מרפסות ששטח מרפסות אינו עולה על 12.0 מ"ר. שטח חניה ת"ק: שטח מבני ציבור תא : 003 מותר: 1646.0 מ"ר, קיים: 683.39 מ"ר, מוצע: 152.81 מ"ר, סה"כ: 836.20 מ"ר,
- 8 - נותר : 809.80 מ"ר. שטחי שפ"פ תאי שטח 004-008 )בתא שטח 004 לא מבוקש בינוי ת"ק(: מותר: 3210.0 מ"ר, תא שטח 005: קיים: 429.0 מ"ר, מוצע: 131.73 מ"ר, סה"כ: 560.73 מ"ר, תא שטח 006: קיים: 819.45 מ"ר, מוצע: 36.10 מ"ר, סה"כ: 855.55 מ"ר, סה"כ שטח תאי שפ"פ: 1416.28 מ"ר, נותר: 1793.72 מ"ר. שטח שצ"פ תאי שטח 010 )בתא 009, שטח 010 לא מבוקש בינוי ת"ק(: מותר: 1604.0 מ"ר, קיים: 616.29 מ"ר, מוצע: 116.87 מ"ר, סה"כ: 733.16 מ"ר, נותר: 870.84 מ"ר, * בהיתר חושבו סה"כ כל שטחי החניה ללא הפרדה של תאי השטח מסה"כ השטחים הקיימים שנותרו של החניה הועברו שטחים עבור שטח שרות כללי.. 9 אישורים: אשור חניה - התקבל אישור חניה מתאריך:, 12.12.19 יש להתאים את הקומה לאישור החניה. אשור אד' העיר - התקבל אישור אד' העיר מתאריך: 15.12.19, תנאי למתן היתר אישור אד' העיר. מבנה ציבור - מבנה ציבור המתוכנן להיבנות במגרש 003 לא מבוקש בבקשה זו ויוגש בתאום עם מח' מבני ציבור ובהתאם להסכם הפיתוח. 10. חסרים גרפיים בהרמוניקה: - יש לתקן את התכנית עפ"י ההערות המסומנות בתכנית. b * תוספת 4 יח"ד - מובא לוועדה המקומית לאישורה. * המלצת המחלקה: לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים, 1. אשור חניה: - יש להגיש אישור מחלקת הסדרי תנועה וחניה תנאי ראשון טרם העברת הבקשה לגורמים מידע קודם בדיקת המלצה תכנונית לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים מתאריך 21/09/2020
- 9 - - יש להתאים את הקומה לאישור החניה. 2. אשור אד' העיר: - תנאי ראשון טרם העברת הבקשה לגורמים אישור אד' העיר. 3. מבנה ציבור: - מבנה ציבור המתוכנן להיבנות במגרש 003 לא מבוקש בבקשה זו ויוגש בתאום עם מח' מבני ציבור ובהתאם להסכם הפיתוח. 4. מיקום: - תנאי למתן היתר אישור מחלקת המידע על רישום התצ"ר. 5. מס' קומות: מתחת לכניסה הקובעת: - בבקשה שהוגשה מוצגת קומה 4- חלקית, נדרש להציג את כל תכנון קומת החניה. - נדרש תנאי ראשון טרם העברת הבקשה לגורמים לקבל אישור חניה סופי. 6. מס' יח"ד: - עפ"י הוראות התכנית סעיף 4.1.2 ח' תתאפשר גמישות במספר יח"ד במסגרת סמכותה של הוועדה המקומית עפ"י חוק. תוספת 4 יח"ד מובא לוועדה המקומית לאישורה. בבקשה המוצעת מספור יח"ד אינו ברור כך שלא ניתן להבין כמה יח"ד יש בסה"כ. - יש למספר את כל יח"ד בבניין יש להציג כמה דירות קיימות כמה דירות מאחדים וכמה יח"ד מוצעות.
- 10-7. שטחי בנייה: להלן פירוט השטחים עפ"י הוראות התכנית טבלה : 5 פירוט שטחים: שטח שרות: - נדרש להתאים ולצמצם את השטח החורג 58.90 מ"ר, ויש להתאים את השטחים כנדרש. - שטח מתחת לכניסה הקובעת: - נדרש להתאים את השטח החורג להתאים את השטחים כמותר. - יש להתאים את השטח הקיים לשטח שאושר בהיתר. - שטחי חניה: - יש להתאים את השטח הקיים להיתר. - יש להציג ולסמן ע"ג כל התכניות הת"ק את חלוקת המגרשים ויש להציג בטבלה נפרדת את חישוב השטחים במפורט של שטחי החניה הנלקחים לבקשה זו. מרפסות: - השטח הקיים למרפסות המוצג בבקשה אינו תואם היתר, יש להתאימו. וכל שטח נוסף למרפסת יש לכלול בשטחים המוצעים. 8. חסרים גרפיים בהרמוניקה: - יש לתקן את התכנית עפ"י ההערות המסומנות בתכנית. b * תוספת 4 יח"ד - מובא לוועדה המקומית לאישורה. הכנת המלצה 13/09/2020 תכנונית לאשר את הבקשה בכפוף
- 11 - לשינויים ובתנאים * המלצת המחלקה: לשינויים ובתנאים, 1. אשור חניה: לאשר את הבקשה בכפוף - יש להגיש אישור מחלקת הסדרי תנועה וחניה תנאי ראשון טרם העברת הבקשה לגורמים - יש להתאים את הקומה לאישור החניה. 2. אשור אד' העיר: - תנאי ראשון טרם העברת הבקשה לגורמים אישור אד' העיר. 3. מבנה ציבור: - מבנה ציבור המתוכנן להיבנות במגרש 003 לא מבוקש בבקשה זו ויוגש בתאום עם מח' מבני ציבור ובהתאם להסכם הפיתוח. 4. מיקום: - תנאי למתן היתר אישור מחלקת המידע על רישום התצ"ר. 5. מס' קומות: מתחת לכניסה הקובעת: - בבקשה שהוגשה מוצגת קומה 4- חלקית, נדרש להציג את כל תכנון קומת החניה. - נדרש תנאי ראשון טרם העברת הבקשה לגורמים לקבל אישור חניה סופי. 6. מס' יח"ד: - עפ"י הוראות התכנית סעיף 4.1.2 ח' תתאפשר גמישות במספר יח"ד במסגרת סמכותה של הוועדה המקומית עפ"י חוק. תוספת 4 יח"ד מובא לוועדה המקומית לאישורה.
- 12 - בבקשה המוצעת מספור יח"ד אינו ברור כך שלא ניתן להבין כמה יח"ד יש בסה"כ. - יש למספר את כל יח"ד בבניין יש להציג כמה דירות קיימות כמה דירות מאחדים וכמה יח"ד מוצעות. 7. שטחי בנייה: להלן פירוט השטחים עפ"י הוראות התכנית טבלה : 5 פירוט שטחים: שטח שרות: - נדרש להתאים ולצמצם את השטח החורג 58.90 מ"ר, ויש להתאים את השטחים כנדרש. - שטח מתחת לכניסה הקובעת: - נדרש להתאים את השטח החורג להתאים את השטחים כמותר. - יש להתאים את השטח הקיים לשטח שאושר בהיתר. - שטחי חניה: - יש להתאים את השטח הקיים להיתר. - יש להציג ולסמן ע"ג כל התכניות הת"ק את חלוקת המגרשים ויש להציג בטבלה נפרדת את חישוב השטחים במפורט של שטחי החניה הנלקחים לבקשה זו. מרפסות: - השטח הקיים למרפסות המוצג בבקשה אינו תואם היתר, יש להתאימו. וכל שטח נוסף למרפסת יש לכלול בשטחים המוצעים.
- 13-8. חסרים גרפיים בהרמוניקה: - יש לתקן את התכנית עפ"י ההערות המסומנות בתכנית. b חוות דעת 13/09/2020 תכנונית מדובר בבקשה לתוספת קומת חניה חלקית, ושינויים בפרוייקט פינוי - בינוי המקשר. במסגרת הבקשה מבקשים לאחד את הבקשות להיתר : בקשה מספר 12/262.9 ובקשה זו. 12/262.10 יצוין כי בתאריך 22.11.2017 הופק היתר בניה עבור בניית חניון ומחסנים )עבור בניין בן 24 קומות( במסגרת פינוי בינוי במתחם המקשר, בהמשך הופק היתר בניה עבור הקומות העליות בתאריך. 22.11.2017 בקשה נוספת לתוספת קומה חלקית ולשינויים בחניון בתיק מספר 12/262.9, נדונה ברשות הרישוי אך לא הופק לה היתר בניה. יצוין שהבנייה של המגדל הראשון וחניון מתבצעת בפועל. במסגרת הבקשה הנוכחית מוצעים שינויים ותוספות בניה בקומות החניה, מוצעת תוספת קומה 4-, שינויים בחדר טרנספורמציה, ביטול חניות ובמקומן תכנון מחסנים, תוספת חניות, במפלס קומת הקרקע 000 ובמפלס 3.06+ מבוקשים תוספות של 4 יח"ד, בקומה 17 במפלס 52.02 מבקשים איחוד דירות סה"כ 2 יח"ד, בקומה 22 במפלס 68.34 מבוקשים ביח"ד אחת שינויים פנימיים. לבקשה פורסמה הקלה בדבר ניוד שטחים עיקריים ממתחת למפלס הכניסה הקובעת אל מעל לכניסה הקובעת - לצורך מימוש יח"ד במפלסים 1,0 בהתאם לנספח הבינוי בתב"ע וללא חריגה מסה"כ יח"ד המותרות - סה"כ 130 יח"ד. תום מועד להגשת התנגדויות בתאריך 15.10.19, לא התקבלו התנגדויות. * הבקשה תואמת את הוראות התכנית ונספחיה,
- 14 - מלבד זכויות הבניה לגביהן פורסמה ההקלה הנ"ל, פורסמה ההקלה: לעניין יחידות הדיור - מותר: 110 יח"ד עם גמישות, אושרו בהיתר: 126 יח"ד, באישור הוועדה המקומית כאשר במסגרת ההיתר נותרו לניצול כ - 350 מ"ר ו - 4 יח"ד נוספות מתחת למפלס ה - 0.00. בבקשה זו מבקשים לנייד שטחים אלו לטובת אותן 4 יח"ד נוספות, סה"כ: 130 יח"ד. תוספת 4 יח"ד מובא לאישור הוועדה המקומית וזאת בהתאם לסעיף הגמישות בתכנית - סעיף 4.1.2 ח' לפיו תתאפשר גמישות במספר יח"ד במסגרת סמכותה של הוועדה המקומית עפ"י חוק. השלמת פרסום לפי סעיף 149 לחוק לאחר שהוועדה תאשר את מספר יחידות הדיור, מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים, תנאי ראשון טרם העברת הבקשה לגורמים יש להגיש אישור של המחלקה להסדרי תנועה, הכולל תכנון מקומות החניה במפלס החדש בתכנית התנועה. נדרש למספר יח"ד בתאום עם בוחנת הרישוי, וכן נדרשים תיקונים גרפיים. ניוד שטחים עיקריים ממתחת למפלס הכניסה הקובעת אל מעל לכניסה הקובעת - לצורך מימוש יח"ד במפלסים 1,0 בהתאם לנספח הבינוי בתב"ע וללא חריגה מסה"כ יח"ד המותרות - סה"כ 130 יח"ד. 24/09/2019 הכנת נוסח 05/03/2019 פרסום ניוד שטחים עיקריים ממתחת למפלס הכניסה הקובעת אל מעל לכניסה הקובעת - לצורך מימוש יח"ד במפלסים 1,0 בהתאם לנספח הבינוי בתב"ע וללא חריגה מסה"כ יח"ד המותרות - סה"כ 130 יח"ד. תנאים באם תאושר הבקשה תנאים לקבלת היתר בוצ
- 15 - רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה אישור פיקוד העורף הג"א אישור שירותי הכבאות חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413 חוות דעת אגף תברואה - בקרה מרחבית אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת הגשת תכנית מתוקנת בהתאם לדרישות הועדה ו/או רשות רישוי 3 תכניות סופיות לאחר אישור בוחן להדפסה, צבועות חתומות ומתוקנות תשלום אגרת בניה הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים אישור משרד התמ"ת על הטמנת צוברי גז חוות דעת היחידה לאיכות הסביבה - בקרה מרחבית חוות דעת/תשלום חברת הגיחון אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה הגשת/הצגת/צילום תעודת הנדסאי/אדריכל/מהנדס בתוקף אישור סופי של אדריכל העיר אישור המח' להסדרי תנועה המציג את מקומות החניה במפלס 4- ע המלצת האגף לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים * תוספת 4 יח"ד - מובא לוועדה המקומית לאישורה. * המלצת המחלקה: לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים, 1. אשור חניה: - יש להגיש אישור מחלקת הסדרי תנועה וחניה תנאי ראשון טרם העברת הבקשה לגורמים - יש להתאים את הקומה לאישור החניה. 2. אשור אד' העיר: - תנאי ראשון טרם העברת הבקשה לגורמים אישור אד' העיר. 3. מבנה ציבור: - מבנה ציבור המתוכנן להיבנות במגרש 003 לא מבוקש בבקשה בתאום עם מח' מבני ציבור ובהתאם להסכם הפיתוח. זו ויוגש
- 16 -.4 מיקום : - תנאי למתן היתר אישור מחלקת המידע על רישום התצ"ר. 5. מס' קומות: מתחת לכניסה הקובעת: - בבקשה שהוגשה מוצגת קומה 4- חלקית, נדרש להציג את כל תכנון קומת החניה. - נדרש תנאי ראשון טרם העברת הבקשה לגורמים לקבל אישור חניה סופי. 6. מס' יח"ד: - עפ"י הוראות התכנית סעיף 4.1.2 ח' תתאפשר גמישות במספר יח"ד במסגרת סמכותה של הוועדה המקומית עפ"י חוק. תוספת 4 יח"ד מובא לוועדה המקומית לאישורה. בבקשה המוצעת מספור יח"ד אינו ברור כך שלא ניתן להבין כמה יח"ד יש בסה"כ. - יש למספר את כל יח"ד בבניין יש להציג כמה דירות קיימות כמה דירות מאחדים וכמה יח"ד מוצעות.. 7 שטחי בנייה: להלן פירוט השטחים עפ"י הוראות התכנית טבלה : 5 פירוט שטחים: שטח שרות: - נדרש להתאים ולצמצם את השטח החורג 58.90 מ"ר, ויש להתאים את השטחים כנדרש. - שטח מתחת לכניסה הקובעת: - נדרש להתאים את השטח החורג להתאים את השטחים כמותר. - יש להתאים את השטח הקיים לשטח שאושר בהיתר. - שטחי חניה: - יש להתאים את השטח הקיים להיתר. - יש להציג ולסמן ע"ג כל התכניות הת"ק את חלוקת המגרשים ויש להציג בטבלה נפרדת את חישוב השטחים במפורט של שטחי החניה הנלקחים לבקשה זו. מרפסות: - השטח הקיים למרפסות המוצג בבקשה אינו תואם היתר, יש להתאימו. וכל שטח נוסף למרפסת יש לכלול בשטחים המוצעים.
- 17-8. חסרים גרפיים בהרמוניקה: - יש לתקן את התכנית עפ"י ההערות המסומנות בתכנית. b
- 18 - סדר יום לועדה מתאריך - 30/09/2020 - י"ב תשרי תשפ"א סוג דיון מספר ועדה מספר בקשה מספר סידורי נתונים כלליים סוג בקשה שימוש עיקרי מהות בקשה שטח האתר שטח לחישוב זכויות הכשרת עבירה המבקש עורך הבקשה מתכנן השלד מספר מתנגדים מספר שכנים שלא חתמו דיון בועדת המשנה 2020/31 2020/0085.00 14 בניית מרפסת מגורים תוספת 2 מרפסות זיז עבור סוכה. לא ברייער מאיר שמעון בן משה הודיה מהנדס שפר דן 0 26 כתובת האתר פנים מאירות, 15 רוממה גוש 30234 חלקה 84 בשלמות כן תבע 1477 סטטוס תחילת תוקף ת.סטטוס 11/01/1973 תא שטח יעוד שטח תאור הבקשה נתוני מספרי היתרים קודמים בחלקה : עפ"י נתוני המערכת היתר אחרון שהופק לבניין זה בחלקה זו: - הופק בתאריך 22/01/1980 ב-ת.ב. 1979/800.00 עבור "בנית מרפסת", בהיתר זה אושרו 10.40 מ"ר למניין שטחי מרפסות. - הופק בתאריך 25/07/1980 ב-ת.ב. 1979/800.01 עבור "שינויים בבניין קיים ". - הופק בתאריך 27/09/1981 ב-ת.ב. 1978/405.00 עבור "תוספת בניה לדירות", בהיתר זה אושרו 93.24 מ"ר למניין שטחים עיקריים ו- 81.84 למניין שטחי מרפסות.
- 19 -, מהות הבקשה: הבקשה מוצעת ברחוב פנים מאירות 15 בשכונת רוממה גוש: 30234 חלקה: 84 מדובר במבנה למגורים בן 8 קומות מעל קומת מחסנים. במסגרת הבקשה מוצעות התוספות הבאות: קומה א' )קומת הכניסה מהרחוב עם גשרון( במפלס 0.00: חזית דרומית מוצעת מרפסת זיז לא מקורה בתוך קווי הבניין. במסגרת הבקשה פורסמו ההקלות הבאות : 1. "שינוי מנספח הבינוי בגין מרפסת סוכה". תום מועד הגשת התנגדויות: 02/06/2020 ולפי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות. בעלי העניין בנכס : הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס'. 84 הליך פרסומי בוצע בתיק לפי 149 לחוק, בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק, לפי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות. מידע קודם בדיקת המלצה תכנונית לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים מתאריך 15/09/2020 לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים: מרפסות זיז: על עורך הבקשה: * לחשב את מרפסת זיז הקיימת כמוצעת ולא כקיימת. * לסמן ע"ג ההרמוניקה את מרפסת הזיז הקיימת כמוצעת בריבוע אדום בתכניות, חזיתות וחתכים. * להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסות זיז המוצעות.
- 20 - חוות דעת תכנונית: הכנת המלצה תכנונית לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים על עורך הבקשה לתקן את ההערות הגרפיות המופיעים ע"ג תכנית. a לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים: מרפסות זיז: על עורך הבקשה: * לחשב את מרפסת זיז הקיימת כמוצעת ולא כקיימת. * לסמן ע"ג ההרמוניקה את מרפסת הזיז הקיימת כמוצעת בריבוע אדום בתכניות, חזיתות וחתכים. * להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסות זיז המוצעות. 28/07/2020 חוות דעת תכנונית: חוות דעת תכנונית על עורך הבקשה לתקן את ההערות הגרפיות המופיעים ע"ג תכנית. a התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות: * תכנית 6219 תחילת תוקף 12/07/2004, אזור מגורים מיוחד )נספח 1(. * תכנית 1477 תחילת תוקף 11/01/1973 אזור מגורים. 1 * כפיפות לתכנית מתאר. 62 * תקנות התכנון והבניה. סטייה ניכרת: בתכנית הנ"ל אין סעיף סטייה ניכרת. 28/07/2020
- 21 - נספח בינוי: בתכנית הנ"ל חל נספח בינוי מס' 1 שותק )מחייב(, המוצע בבקשה הינו בשונה מנספח הבינוי, פורסמה הקלה בנידון והיות ואין סעיף סטייה ניכרת, מבחינת התאמה לנספח הבינוי או בשונה ממנו - אין מניעה לאשר. שלביות ביצוע: עפ"י סעיף 9 )ט( )1( "תותר הוצאת היתר בניה עבור תוספות באופן שהבניה תהיה בשלבים מהקרקע כלפי מעלה ללא דילוג על קומה כל שהיא ובמקרה של ביצוע חלקי יהווה גמר הגג של התוספת מרפסת תקינה עם מעקה, ריצוף וכיו"ב לרווחת הדירה שמעליה". )2( "תוספת הקומה תבנה בהינף אחד, לא תותר בניה בשלבים", המוצע בבקשה הינו בשונה מהינתן מכוח התב"ע ולכן התנאי הנ"ל איננו רלוונטי בבקשה המוצעת. קווי בניין: הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 25/09/2017 ע"י המח' למידע תכנוני ולא נמצאו חריגות מקווי הבניין המאושרים. שטחי בניה: מוצע תוספת שטח למרפסת זיז לא מקורה ולא עיקרי או שירות )ראה סעיף מרפסות(. מרפסות זיז: קומה א' )קומת הכניסה מהרחוב עם גשרון( מפלס : 0.00 חזית דרומית מוצעת מרפסת זיז לא מקורה ברוחב של 6.05 מ', עומק 1.10 מ' ובשטח של 6.66 מ"ר. ניתן לראות בבקשה כי עורך הבקשה מסמן מרפסת
- 22 - השלמת פרסום לפי סעיף 149 זיז מקורה קיימת אשר לא נמצא לגביה היתר בניה, לאחר בדיקה טלפונית מול עורכת הבקשה התבהר כי המבקשים רכשו את הדירה כך. לאחר חישוב מרפסת זיז הקיימת בעבירה בסך 4.24 מ"ר ניתן לראות כי סך שטחי המדרגות עומדים ב- 12 מ"ר המורים, מרפסות זיז המוצעות עומדות בהנחיות המחלקה לעניין צמדים, אין מניעה לאשרם בתנאים הבאים על עורך הבקשה: * לחשב את מרפסת זיז הקיימת כמוצעת ולא כקיימת. * לסמן ע"ג ההרמוניקה את מרפסת הזיז הקיימת כמוצעת בריבוע אדום בתכניות, חזיתות וחתכים. * להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסות זיז המוצעות. אישור הסדרי תנועה: לא רלוונטי לבקשה הנ"ל. אישור שימור: לא רלוונטי לבקשה הנ"ל. חוות דעת תכנונית: מרפסת זיז המוצעת הינה בחזית אשר קיימים בה מס' מרפסות זיז, מעבר לכך עורכת הבקשה טרם הגשת הבקשה קיימה פגישת התייעצות עם ראש הצוות לעניין העיצוב והמרחק ממרפסת זיז הקיימת, אין מניעה לאשר את מרפסת זיז המוצעת בכפוף לדרישות המחלקה על עורך הבקשה לתקן את ההערות הגרפיות המופיעים ע"ג תכנית. a התנגדויות: עפ"י נתוני המערכת בבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות. שינוי מנספח בינוי בגין מרפסת סוכה - 12/05/2020
- 23-13/02/2020 לחוק הכנת נוסח פרסום שינוי מנספח בינוי בגין מרפסת סוכה - תנאים באם תאושר הבקשה תנאים לקבלת היתר אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413 3 תכניות סופיות לאחר אישור בוחן להדפסה, צבועות חתומות ומתוקנות תשלום אגרת בניה הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים חוות דעת/תשלום חברת הגיחון אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה הגשת/הצגת/צילום תעודת הנדסאי/אדריכל/מהנדס בתוקף בוצ ע המלצת האגף לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים: מרפסות זיז : על עורך הבקשה: * לחשב את מרפסת זיז הקיימת כמוצעת ולא כקיימת. * לסמן ע"ג ההרמוניקה את מרפסת הזיז הקיימת כמוצעת בריבוע אדום בתכניות, חזיתות וחתכים. * להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסות זיז המוצעות. חוות דעת תכנונית : על עורך הבקשה לתקן את ההערות הגרפיות המופיעים ע"ג תכנית. a
- 24 - סדר יום לועדה מתאריך - 30/09/2020 - י"ב תשרי תשפ"א סוג דיון מספר ועדה מספר בקשה מספר סידורי נתונים כלליים סוג בקשה שימוש עיקרי מהות בקשה שטח האתר שטח לחישוב זכויות הכשרת עבירה המבקש עורך הבקשה מתכנן השלד מספר מתנגדים מספר שכנים שלא חתמו דיון בועדת המשנה 2020/31 2018/0847.00 15 בנית מחסנים, ממ"ד, פיצול יח"ד קיימות - צו שעה מגורים פיצול יח"ד, תוספת שטח עיקרי, ממ"דים ומחסן לא אבוקרט נתנאל וקסלר חגית ברכ מהנדס קפלן איליה 0 3 כתובת האתר רוזנבלט, 12 רמות גוש 30730 חלקה 2 בשלמות כן תבע סטטוס תחילת תוקף ת.סטטוס תא שטח יעוד אזור מגורים..1 שטח 10100 3 23/10/1981 2789 תאור הבקשה ברחוב רוזנבלט 12, רמות, עבור משפחת אבוקרט, מבוקש שינוי בדירת קוטג' קיימת ותוספת בניה הכוללת: במפלס 3.40- מבוקשת קומה חדשה בחפירה הכוללת שטח עיקרי ומחסן בשטח של 20.09 מ"ר. כמו
- 25 - כן מבוקש הנמכת פני הקרקע לחצר ואוורור באמצעות חצר אנגלית. במפלס 0.00 בקומה קיימת מבוקשים שינוים פנימיים + שינוי במיקום מדרגות + הוספת ממ"ד במרווח + הוספת פתחים. במפלס 2.71+ בקומה קיימת מבוקשת הוספת יח"ד חדשה + סגירת רצפה במקום פיר מדרגות פנימי + ממ"ד במרווח + מרפסת זיז במרווח המהווה כניסה לדירה מפיתוח שטח סמוך + הוספת פתחים. הקלות תוספת מחסן יותר מ- 8% משטח הדירה- עד 20 מ"ר. - תוספת שטחים בגין 6% הקלה כמותית. - הקלה מקו בנין בגין ממ"דים. - תוספת שטחים בגין ממ"דים הקלה מקו בנין עבור מימוש שטחים עודפים. - הקלה בדבר פיצול יח"ד עם תוספת בניה עקב יח"ד עודפים. לא התקבלו התנגדויות מידע קודם הכנת המלצה תכנונית לדחות במתכונת המוצעת מתאריך 21/09/2020 לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת היות ואין קוו בנין רלוונטי לבחינת הבקשה, מחלקת הסדרי תנועה דחתה את הבקשה וכן לא עומדים בתנאי תקנה 117 לביצוע פיצול דירה קיימת. א. פיצול דירה - הפיצול המבוקש אינו עומד בתנאים בנושא פיצול יח"ד: על פי סעיף 147 )י() 13 ( "דירה צמודת קרקע" דירה על מגרש שלפי ייעודו מיועד לבניית ארבע דירות לדונם לכל היותר, ואשר מעליה או מתחתיה אין דירה נוספת." על פי חישוב מספר יח"ד מותר במגרש )92( לשטח המגרש ( 10.979 דונם( נמצא
- 26 - כי קיימות 8 יח"ד לדונם במקום 4 המותרות ועל כן - לא עומדים בדרישה. בניה במרווח מבוקשת בניה במרווח עבור שטח עיקרי בקומה תחתית מבוקשת - לא התקבלו מידות מגבול מגרש ולא ניתן לבחון באם החריגה עומדת במותר היות ו לא סומן קו בניין רלוונטי בתיק המידע כאשר צוין שהקו האדום הינו קו נטור בנין קיים- יש לתקן הבקשה לנושא. חצר אנגלית מבוקשת לשם אוורור החדר שבמרווח על פי תקנות בניה במרווחים תותר חצר אנגלית בעומק 1.5 מטר ובגובה 1.5 מטר המידות המוצעות חורגות מהמותר, יש לתקן. ממ"ד מבוקשת בנייה במרווח עבור ממ"ד אין מניעה לאשר לצורך מיגון. אך לא ניתן לבקש ממ"ד לדירה המפוצלת תוך קיזוז שטחים, ניתן לחזק חדר קיים או ע"ח שטחים עיקריים. מרפסת זיז מבוקשת במרווח בעומק 2 מטר לא התקבלו מידות המציגות מרחק מגבול חלקה וכן אין קוו בנין רלוונטי לבדיקת עמידה בתקנות סטיה ניכרת, ולכן לא ניתן לבחון. פיתוח שטח - מוצעת חפירה בעומק הקומה המבוקשת כ- 3 מטר לשם יצירת חצר עם 4 קירות מסביב דבר המהווה שטח עיקרי לא ניתן לאשר. מחסן מבוקש מחסן בשטח של 20 מ"ר היות והתוכנית אושרה לפני 1.8.89 והיא כפופה למתאר אין מניעה לאשר. חניה ממחלקת הסדרי תנועה נרשם: "דחיית התכנית מסיבות הבאות: בתכנית אין התייחסות לחניה. חסרה טבלת מאזן חניה, תכנון חניה עבור הדירה החדשה." הסכמת שכנים על פי נהלי המחלקה נדרש לפיצול דירה הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות בבניין
- 27 - בדיקת המלצה תכנונית לדחות במתכונת המוצעת בבקשה בלי הקלה ולכל שאר הדיירים נדרש משלוח הודעות. ובבקשה עם הקלה נדרשת חתימה של 100% מבעלי הזכויות בבניין. בבקשה זו מדובר על מגרש גדול הכולל 29 קוטג'ים ו- 5 בניינים. התקבלה תכנית עם חתימות שכנים אך מאחר ומדובר במגרש גדול לא ניתן לבחון מיהם המסכימים לבקשה. ע"ב נדרשת להציג פרוט בדבר הסכמת השכנים. ייתרה באחוזי בניה עורכת הבקשה הציגה חישוב לפיו קיימת ייתרה בסך השטחים שהתוכנית נתנה עבור בניית קוטג'ים מותר 4180 מ"ר נוצל בהיתרים קודמים 3544.37 מ"ר )לפי היתר שמספרו 81-913( ולפיכך קיימת יתרה של 635.63 מ"ר חלקי 29 קוטג'ים = יתרה של 21.9 מ"ר לניצול. אך היתר זה אינו מופיע ברשימת התיקים בגוש חלקה של הבניין. עורכת הבקשה נדרשת להציג נתונים בדבר שטחים עודפים בשטח. חלוקה יחסית במקום חלה תכנית מספר 4989 אשר אושרה לאחר 1.8.89 ואשר מוספיה אחוזי בניה עבור בנייני המגורים במגרש )תוכנית זו אינה כוללת את דירות הקוטג'(. לפיכך עורכת הבקשה הציגה חישוב לפיו החלוקה היחסית בהקלה הכמותית מתבצעת בין 29 יחידות הקוטג' הזכאיות להקלה כמותית מתוקף התוכנית הישנה יותר שמספרה. 2789 לפיכך 658.74 חלקי 29 יח"ד שנבנו בפועל = 22.7 מ"ר. מוצע שטח עיקרי בסך 48.18 מ"ר בחריגה מהמותר. כמו כן חישוב השטחים לוקה בחסר ואינו כולל מרפסות שירות שחושבו בהיתר המקורי ואשר כיום מבקשים להפוך אותם לשטח עיקרי. יש לתקן את הבקשה על פי המסומן על גבי תכנית. a לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת היות ואין קוו בנין רלוונטי לבחינת הבקשה, מחלקת הסדרי תנועה דחתה את הבקשה וכן לא עומדים בתנאי תקנה 117 לביצוע פיצול דירה קיימת. 21/09/2020
- 28 - א. פיצול דירה - הפיצול המבוקש אינו עומד בתנאים בנושא פיצול יח"ד: על פי סעיף 147 )י() 13 ( "דירה צמודת קרקע" דירה על מגרש שלפי ייעודו מיועד לבניית ארבע דירות לדונם לכל היותר, ואשר מעליה או מתחתיה אין דירה נוספת." על פי חישוב מספר יח"ד מותר במגרש )92( לשטח המגרש ( 10.979 דונם( נמצא כי קיימות 8 יח"ד לדונם במקום 4 המותרות ועל כן - לא עומדים בדרישה. בניה במרווח מבוקשת בניה במרווח עבור שטח עיקרי בקומה תחתית מבוקשת - לא התקבלו מידות מגבול מגרש ולא ניתן לבחון באם החריגה עומדת במותר היות ו לא סומן קו בניין רלוונטי בתיק המידע כאשר צוין שהקו האדום הינו קו נטור בנין קיים- יש לתקן הבקשה לנושא. חצר אנגלית מבוקשת לשם אוורור החדר שבמרווח על פי תקנות בניה במרווחים תותר חצר אנגלית בעומק 1.5 מטר ובגובה 1.5 מטר המידות המוצעות חורגות מהמותר, יש לתקן. ממ"ד מבוקשת בנייה במרווח עבור ממ"ד אין מניעה לאשר לצורך מיגון. אך לא ניתן לבקש ממ"ד לדירה המפוצלת תוך קיזוז שטחים, ניתן לחזק חדר קיים או ע"ח שטחים עיקריים. מרפסת זיז מבוקשת במרווח בעומק 2 מטר לא התקבלו מידות המציגות מרחק מגבול חלקה וכן אין קוו בנין רלוונטי לבדיקת עמידה בתקנות סטיה ניכרת, ולכן לא ניתן לבחון. פיתוח שטח - מוצעת חפירה בעומק הקומה המבוקשת כ- 3 מטר לשם יצירת חצר עם 4 קירות מסביב דבר המהווה שטח עיקרי לא ניתן לאשר. מחסן מבוקש מחסן בשטח של 20 מ"ר היות והתוכנית אושרה לפני 1.8.89 והיא כפופה למתאר אין מניעה לאשר.
- 29 - חניה ממחלקת הסדרי תנועה נרשם: "דחיית התכנית מסיבות הבאות: בתכנית אין התייחסות לחניה. חסרה טבלת מאזן חניה, תכנון חניה עבור הדירה החדשה." הסכמת שכנים על פי נהלי המחלקה נדרש לפיצול דירה הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות בבניין בבקשה בלי הקלה ולכל שאר הדיירים נדרש משלוח הודעות. ובבקשה עם הקלה נדרשת חתימה של 100% מבעלי הזכויות בבניין. בבקשה זו מדובר על מגרש גדול הכולל 29 קוטג'ים ו- 5 בניינים. התקבלה תכנית עם חתימות שכנים אך מאחר ומדובר במגרש גדול לא ניתן לבחון מיהם המסכימים לבקשה. ע"ב נדרשת להציג פרוט בדבר הסכמת השכנים. ייתרה באחוזי בניה עורכת הבקשה הציגה חישוב לפיו קיימת ייתרה בסך השטחים שהתוכנית נתנה עבור בניית קוטג'ים מותר 4180 מ"ר נוצל בהיתרים קודמים 3544.37 מ"ר )לפי היתר שמספרו 81-913( ולפיכך קיימת יתרה של 635.63 מ"ר חלקי 29 קוטג'ים = יתרה של 21.9 מ"ר לניצול. אך היתר זה אינו מופיע ברשימת התיקים בגוש חלקה של הבניין. עורכת הבקשה נדרשת להציג נתונים בדבר שטחים עודפים בשטח. חלוקה יחסית במקום חלה תכנית מספר 4989 אשר אושרה לאחר 1.8.89 ואשר מוספיה אחוזי בניה עבור בנייני המגורים במגרש )תוכנית זו אינה כוללת את דירות הקוטג'(. לפיכך עורכת הבקשה הציגה חישוב לפיו החלוקה היחסית בהקלה הכמותית מתבצעת בין 29 יחידות הקוטג' הזכאיות להקלה כמותית מתוקף התוכנית הישנה יותר שמספרה. 2789 לפיכך 658.74 חלקי 29 יח"ד שנבנו בפועל = 22.7 מ"ר. מוצע שטח עיקרי בסך 48.18 מ"ר בחריגה מהמותר. כמו כן חישוב השטחים לוקה בחסר ואינו כולל מרפסות שירות שחושבו בהיתר המקורי ואשר כיום מבקשים להפוך אותם לשטח עיקרי. יש לתקן את הבקשה על פי המסומן על גבי תכנית
- 30 -. a חוות דעת 21/09/2020 תכנונית תיאור הבקשה ברחוב רוזנבלט 12, רמות, עבור משפחת אבוקרט, מבוקש שינוי בדירת קוטג' קיימת ותוספת בניה הכוללת: במפלס 3.40- מבוקשת קומה חדשה בחפירה הכוללת שטח עיקרי ומחסן בשטח של 20.09 מ"ר. כמו כן מבוקש הנמכת פני הקרקע לחצר ואוורור באמצעות חצר אנגלית. במפלס 0.00 בקומה קיימת מבוקשים שינוים פנימיים + שינוי במיקום מדרגות + הוספת ממ"ד במרווח + הוספת פתחים. במפלס + 2.71 בקומה קיימת מבוקשת פיצול דירה קיימת לשם הוספת יח"ד חדשה + סגירת רצפה במקום פיר מדרגות פנימי + ממ"ד במרווח + מרפסת זיז במרווח המהווה כניסה לדירה מפיתוח שטח סמוך + הוספת פתחים. הקלות תוספת מחסן יותר מ- 8% משטח הדירה- עד 20 מ"ר. - תוספת שטחים בגין 6% הקלה כמותית. - הקלה מקו בנין בגין ממ"דים. - תוספת שטחים בגין ממ"דים הקלה מקו בנין עבור מימוש שטחים עודפים. - הקלה בדבר פיצול יח"ד עם תוספת בניה עקב יח"ד
- 31 - עודפים. לא התקבלו התנגדויות תיק מידע תכנוני התקבל תיק מידע שמספרו 18/6489 לפיו במקום חלה תכנית 2789 תאריך תוקף 23.10.81 תא שטח 3 אזור מגורים. 1 תכנית נוספת שנרשמה 4989 תחילת תוקף 26.1.98 אך נרשם בסעיף 3: "במבנים הסמוכים קיימת תוכניות לתוספות בניה. תכנית מספר 4989 שחלה בשטח החלקה לא מראה תוספות בבניין זה." חוו"ד מהנדס העיר טרם התקבל. יושלם לאחר תיקון הרמוניקה והשלמת בחינת המחלקה. תכנית 2789 היא תכנית כללית לאזור הכוללת חלוקה לאזורי מגורים, למספר יח"ד, מספר קומות, אחוזי בניה וכדומה. כפיפות על תכנית זו תחולנה ההוראות הכלולות בתוכנית המתאר המקומית לירושלים. מספר קומות על פי תכנית 2789 תותר באזור מגורים 1 בניית 3 קומות + קומת מסד - מוצעת תוספת קומה שלישית במסגרת המותר. עבור מגרש / תא שטח 3 נקבעו: מספר יח"ד רגילות 60 יח"ד בשטח כולל של 6000 מ"ר. מספר קוטג'ים 32 יח"ד )140 מ"ר ליחידה( בשטח כולל של 4180 מ"ר. הוספת יח"ד מבוקש פיצול דירה - עורכת הבקשה הציגה כי מספר יח"ד הדיור שבוקשו עבור קוטג'ים הוא 29 יח"ד במקום 32 יח"ד לפי התוכנית ובכך קיימת ייתרה של 3 יח"ד שניתן להוסיף. מוצעת יח"ד נוספת במסגרת ההקלה שפורסמה: "הקלה
- 32 - בדבר פיצול יח"ד עם תוספת בניה עקב יח"ד עודפים". הגישה לדירה הינה באמצעות פיתוח שטח קיים מרחוב רוזנבלט. על פי תקנות החוק לנושא פיצול דירות מכוח תיקון 117 לחוק התכנון והבניה סעיף 147 )י(: "ועדה מקומית תיתן הקלה לתוספת דירות למגורים במגרש מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבנייה על המגרש על פי הוראות התוכנית החלה על המגרש, בדרך של פיצול דירה קיימת לדירה אחת נוספת, אף אם נקבע בתוכנית כי סטייה מהוראות התוכנית כאמור לעניין זה תהוה סטייה נכרת, בהתקיים כל אלה: )הסעיף נחקק כהוראת שעה ל- 5 שנים שתחילתם 3 חודשים מיום פרסומו של התיקון בספר החוקים ביום. 7.8.2017 א. הדירה לגביה מתבקשת ההקלה היא דירה צמודת קרקע. על פי סעיף 147 )י() 13 ( "דירה צמודת קרקע" דירה על מגרש שלפי ייעודו מיועד לבניית ארבע דירות לדונם לכל היותר, ואשר מעליה או מתחתיה אין דירה נוספת." על פי חישוב מספר יח"ד מותר במגרש )92( לשטח המגרש ( 10.979 דונם( נמצא כי קיימות 8 יח"ד לדונם במקום 4 המותרות ועל כן - לא עומדים בדרישה. ב. שטחה של הדירה לגביה מתבקשת ההקלה הוא 120 מ"ר לפחות - שטח הדירה הקיימת רשום 113.69 מ"ר, אולם חישוב השטחים לוקה בחסר כאשר שטחי השירות מחושבים כשטחים עיקריים. על השטח הקיים מבוקש להוסיף שטח עיקרי ושטח עבר ממ"ד. באישור ר"צ ניתן באותה הפעימה לראות את מכלול השטחים, כך שסך השטח העיקרי הקיים והמוצע + ממ"ד עולה על 120 מ"ר ועל כן עומד בדרישה. ג. שטחה של דירת המגורים שתיווסף, מעבר למותר לפי תכנית, למעט שטח מדרגות גישה למפלס, לא יפחת מ- 45 מ"ר והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים; עומדים בדרישה שטח קיים בקומה המבוקשת לפיצול 54 מ"ר.
- 33 - ד. התוכנית החלה בחלקה נכנסה לתוקף לפני יום כ"ה בטבת התשע"א 1.01.2011 עומד בדרישה. ה. במועד הגשתה, הבקשה להקלה אינה חורגת מהמגבלה שנקבעה בהחלטת הוועדה המקומית כאמור בפסקה )2(, ככל שנקבעה; - החלטה לעניין מגבלת מספר יח"ד מפוצלות במרחב התכנון. לא החליטה הוועדה המקומית על קביעת מגבלה כאמור בפסקה )2(, תינתן ההקלה אם לא הוכח להנחת דעתה של הוועדה המקומית, לפי חוות דעת מהנדס הוועדה שהוצגה לפניה בכתב, אם הוצגה, כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה אינם נותנים מענה לצרכים הנובעים מהגדלת מספר דירות המגורים; - מדובר על אישור מהנדס העיר אשר בשלב זה אינו נדרש מאחר ולא קיימת עמידה בכל התנאים. ו. לא הוגשה התנגדות לבקשה להקלה לפי סעיף 149, ואם הוגשה התנגדות כאמור הוכח להנחת דעתה של הוועדה המקומית כי אין במתן הקלה לפי סעיף קטן זה כדי לגרום לפגיעה בלתי סבירה במי שהגיש התנגדות כאמור; - לא הוגשו התנגדויות. )2( ועדה מקומית רשאית לקבוע, לאחר שהוצגה לפניה חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה, את מספר דירות המגורים המרבי שהיא תתיר לפצל לפי הוראות סעיף קטן זה בתחום מרחב התכנון שלה כולו או חלקו, בהתחשב במוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה הקיימים בכל אזור במרחב התכנון, ובלבד שהמספר האמור לא יפחת מ- 20% ממספר הדירות צמודות הקרקע שבתחומה; החלטת הוועדה המקומית כאמור תפורסם באתר האינטרנט שלה והודעה על כך תפורסם בעיתון; הרואה את עצמו נפגע על ידי החלטה כאמור שקבעה ועדה מקומית, רשאי לערור לוועדת הערר בתוך שלושים ימים מיום פרסומה;
- 34 - ז. יש להוסיף תנאי למתן היתר בניה אישור הג"א עבור הדירה המבוקשת מוצע ממ"ד. על פי סעיף 4 בתקנות : דירת מגורים שנוספה בשל ההקלה תשמש להשכרה בלבד או למגורי קרוב, כהגדרתו בתוספת השלישית, בלא העברת הבעלות בה לאותו קרוב, ולא יינתן לגביה היתר לשימוש חורג לשימוש שאינו למגורים; החליטה הוועדה המקומית על מתן ההקלה, לא יינתן היתר אלא אם כן נרשמה הערה, לבקשת יושב ראש הוועדה המקומית, שלפיה ייעוד יחידת הדיור נושא ההקלה הוא להשכרה או למגורי קרוב, בלבד; הגדרת "קרוב" לפי התוספת השלישית לחוק בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם. הפיצול המבוקש אינו עומד בתנאים לפי התקנות בנושא פיצול יח"ד בכך שמבוקש על מגרש הכולל יותר מ -4 יח"ד ובכך ששטח הדירה קטן מ- 120 מ"ר. כמו כן, מאחר ומדובר במגרש גדול, שלא ניתן לדעת כמה פיצלו את דירתם, יש להשלים מידע זה לא ניתן לאשר את הבקשה לפיצול. )7( היתה בקשת ההקלה לפי סעיף קטן זה לתוספת דירת מגורים ששטחה אינו עולה על 60 מ"ר, לא תתנה הוועדה המקומית את מתן ההקלה בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום המגרש נושא ההקלה, כולם או חלקם, ואולם הוועדה המקומית רשאית לחייב את מבקש ההקלה להשתתף בהתקנתו של מקום חניה אחד בחניון ציבורי באזור המגרש נושא ההקלה, בסכום שיקבע שמאי מטעם מוסד התכנון, ויחולו לעניין זה הוראת סעיף 158 א 3, בשינויים המחויבים; חניה ממחלקת הסדרי תנועה נרשם: "דחיית התכנית מסיבות הבאות: בתכנית אין התייחסות לחניה. חסרה טבלת מאזן חניה, תכנון חניה עבור הדירה החדשה."
- 35 - הסכמת שכנים על פי נהלי המחלקה נדרש לפיצול דירה הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות בבניין בבקשה בלי הקלה ולכל שאר הדיירים נדרש משלוח הודעות. ובבקשה עם הקלה נדרשת חתימה של 100% מבעלי הזכויות בבניין. בבקשה זו מדובר על מגרש גדול הכולל 29 קוטג'ים ו- 5 בניינים. התקבלה תכנית עם חתימות שכנים אך מאחר ומדובר במגרש גדול לא ניתן לבחון מיהם המסכימים לבקשה. ע"ב נדרשת להציג פרוט בדבר הסכמת השכנים. היתרים קודמים כפי שהוצגו על ידי עורכת הבקשה הם: היתר מקורי של הבניין אושר 665.65 81/911 מ"ר. 81/913 81/896 ייתרה באחוזי בניה עורכת הבקשה הציגה חישוב לפיו קיימת ייתרה בסך השטחים שהתוכנית נתנה עבור בניית קוטג'ים מותר 4180 מ"ר נוצל בהיתרים קודמים 3544.37 מ"ר )לפי היתר שמספרו 81-913( ולפיכך קיימת יתרה של 635.63 מ"ר חלקי 29 קוטג'ים = יתרה של 21.9 מ"ר לניצול. אך היתר זה אינו מופיע ברשימת התיקים בגוש חלקה של הבניין. עורכת הבקשה נדרשת להציג נתונים בדבר שטחים עודפים בשטח. הקלה כמותית מבוקשת הקלה בסך 6% משטח המגרש 10979 מ"ר שהם 658.74 מ"ר. לאחר ייעוץ עם מחלקת המידע התכנוני יש לחשב הקלה כמותית משטח המגרש המעודכן 10979, כפי שנרשם בתוכנית האחרונה וכפי שהוגש על ידי המודד. חלוקה יחסית במקום חלה תכנית מספר 4989 אשר אושרה לאחר 1.8.89 ואשר מוסיפה אחוזי בניה עבור בנייני המגורים במגרש )תוכנית זו אינה כוללת את דירות הקוטג'(. לפיכך עורכת הבקשה
- 36 - הציגה חישוב לפיו החלוקה היחסית בהקלה הכמותית מתבצעת בין 29 יחידות הקוטג' הזכאיות להקלה כמותית מתוקף התוכנית הישנה יותר שמספרה. 2789 לפיכך 658.74 חלקי 29 יח"ד שנבנו בפועל = 22.7 מ"ר. מוצע שטח עיקרי בסך 48.18 מ"ר בחריגה מהמותר. כמו כן חישוב השטחים לוקה בחסר ואינו כולל מרפסות שירות שחושבו בהיתר המקורי. מספר קומות מותר 4 קומות מוצעים 3 קומות במסגרת המותר. מחסן מבוקש מחסן בשטח של 20 מ"ר היות והתוכנית אושרה לפני 1.8.89 והיא כפופה למתאר אין מניעה לאשר. בניה במרווח מבוקשת בניה במרווח עבור שטח עיקרי בקומה תחתית מבוקשת - לא התקבלו מידות מגבול מגרש או סימון קווי בניין ולא ניתן לבחון באם החריגה עומדת במותר המוצע מהווה סטייה נכרת - יש לתקן הבקשה לנושא. חצר אנגלית מבוקשת לשם אוורור החדר שבמרווח על פי תקנות בניה במרווחים תותר חצר אנגלית בעומק 1.5 מטר ובגובה 1.5 מטר המידות המוצעות חורגות מהמותר. מבוקשת בנייה במרווח עבור ממ"ד אין מניעה לאשר לצורך מיגון. אך על פי תקנה 117 לא ניתן לקבל ממ"ד עבור הדירה המפוצלת. מרפסת זיז מבוקשת במרווח בעומק 2 מטר לא התקבלו מידות המציגות מרחק מגבול חלקה וכן לא הוצג קוו בנין רלוונטי ולכן לא ניתן לבחון. מוצעת חפירה בעומק הקומה המבוקשת כ- 3 מטר. נוהל בקרה הנדסית לא נדרש בהוראות התוכנית.
- 37 - חוות דעת תכנונית יש לתקן את הבקשה על פי המסומן על גבי תכנית. a תיאור הבקשה ברחוב רוזנבלט 12, רמות, עבור משפחת אבוקרט, מבוקש שינוי בדירת קוטג' קיימת ותוספת בניה הכוללת: במפלס 3.40- מבוקשת קומה חדשה בחפירה הכוללת שטח עיקרי ומחסן בשטח של 20.09 מ"ר. כמו כן מבוקש הנמכת פני הקרקע לחצר ואוורור באמצעות חצר אנגלית. במפלס 0.00 בקומה קיימת מבוקשים שינוים פנימיים + שינוי במיקום מדרגות + הוספת ממ"ד במרווח + הוספת פתחים. במפלס + 2.71 בקומה קיימת מבוקשת פיצול דירה קיימת לשם הוספת יח"ד חדשה + סגירת רצפה במקום פיר מדרגות פנימי + ממ"ד במרווח + מרפסת זיז במרווח המהווה כניסה לדירה מפיתוח שטח סמוך + הוספת פתחים. הקלות תוספת מחסן יותר מ- 8% משטח הדירה- עד 20 מ"ר. - תוספת שטחים בגין 6% הקלה כמותית. - הקלה מקו בנין בגין ממ"דים. - תוספת שטחים בגין ממ"דים הקלה מקו בנין עבור מימוש שטחים עודפים. - 01/09/2020
- 38 - הקלה בדבר פיצול יח"ד עם תוספת בניה עקב יח"ד עודפים. לא התקבלו התנגדויות תיק מידע תכנוני התקבל תיק מידע שמספרו 18/6489 לפיו במקום חלה תכנית 2789 תאריך תוקף 23.10.81 תא שטח 3 אזור מגורים. 1 תכנית נוספת שנרשמה 4989 תחילת תוקף 26.1.98 אך נרשם בסעיף 3: "במבנים הסמוכים קיימת תוכניות לתוספות בניה. תכנית מספר 4989 שחלה בשטח החלקה לא מראה תוספות בבניין זה." חוו"ד מהנדס העיר טרם התקבל. יושלם לאחר תיקון הרמוניקה והשלמת בחינת המחלקה. תכנית 2789 היא תכנית כללית לאזור הכוללת חלוקה לאזורי מגורים, למספר יח"ד, מספר קומות, אחוזי בניה וכדומה. כפיפות על תכנית זו תחולנה ההוראות הכלולות בתוכנית המתאר המקומית לירושלים. מספר קומות על פי תכנית 2789 תותר באזור מגורים 1 בניית 3 קומות + קומת מסד - מוצעת תוספת קומה שלישית במסגרת המותר. עבור מגרש / תא שטח 3 נקבעו: מספר יח"ד רגילות 60 יח"ד בשטח כולל של 6000 מ"ר. מספר קוטג'ים 32 יח"ד )140 מ"ר ליחידה( בשטח כולל של 4180 מ"ר. הוספת יח"ד מבוקש פיצול דירה - עורכת הבקשה הציגה כי מספר יח"ד הדיור שבוקשו עבור קוטג'ים הוא 29 יח"ד במקום 32 יח"ד לפי התוכנית ובכך קיימת ייתרה של 3 יח"ד שניתן להוסיף. מוצעת
- 39 - יח"ד נוספת במסגרת ההקלה שפורסמה: "הקלה בדבר פיצול יח"ד עם תוספת בניה עקב יח"ד עודפים". הגישה לדירה הינה באמצעות פיתוח שטח קיים מרחוב רוזנבלט. על פי תקנות החוק לנושא פיצול דירות מכוח תיקון 117 לחוק התכנון והבניה סעיף 147 )י(: "ועדה מקומית תיתן הקלה לתוספת דירות למגורים במגרש מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבנייה על המגרש על פי הוראות התוכנית החלה על המגרש, בדרך של פיצול דירה קיימת לדירה אחת נוספת, אף אם נקבע בתוכנית כי סטייה מהוראות התוכנית כאמור לעניין זה תהוה סטייה נכרת, בהתקיים כל אלה: )הסעיף נחקק כהוראת שעה ל- 5 שנים שתחילתם 3 חודשים מיום פרסומו של התיקון בספר החוקים ביום. 7.8.2017 א. הדירה לגביה מתבקשת ההקלה היא דירה צמודת קרקע. על פי סעיף 147 )י() 13 ( "דירה צמודת קרקע" דירה על מגרש שלפי ייעודו מיועד לבניית ארבע דירות לדונם לכל היותר, ואשר מעליה או מתחתיה אין דירה נוספת." על פי חישוב מספר יח"ד מותר במגרש )92( לשטח המגרש ( 10.979 דונם( נמצא כי קיימות 8 יח"ד לדונם במקום 4 המותרות ועל כן - לא עומדים בדרישה. ב. שטחה של הדירה לגביה מתבקשת ההקלה הוא 120 מ"ר לפחות - שטח הדירה הקיימת רשום 113.69 מ"ר, אולם חישוב השטחים לוקה בחסר כאשר שטחי השירות מחושבים כשטחים עיקריים. על השטח הקיים מבוקש להוסיף שטח עיקרי ושטח עבר ממ"ד. באישור ר"צ ניתן באותה הפעימה לראות את מכלול השטחים, כך שסך השטח העיקרי הקיים והמוצע + ממ"ד עולה על 120 מ"ר ועל כן עומד בדרישה. ג. שטחה של דירת המגורים שתיווסף, מעבר למותר לפי תכנית, למעט שטח מדרגות גישה למפלס, לא יפחת מ- 45 מ"ר והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים; עומדים בדרישה שטח
- 40 - קיים בקומה המבוקשת לפיצול 54 מ"ר. ד. התוכנית החלה בחלקה נכנסה לתוקף לפני יום כ"ה בטבת התשע"א 1.01.2011 עומד בדרישה. ה. במועד הגשתה, הבקשה להקלה אינה חורגת מהמגבלה שנקבעה בהחלטת הוועדה המקומית כאמור בפסקה )2(, ככל שנקבעה; - החלטה לעניין מגבלת מספר יח"ד מפוצלות במרחב התכנון. לא החליטה הוועדה המקומית על קביעת מגבלה כאמור בפסקה )2(, תינתן ההקלה אם לא הוכח להנחת דעתה של הוועדה המקומית, לפי חוות דעת מהנדס הוועדה שהוצגה לפניה בכתב, אם הוצגה, כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה אינם נותנים מענה לצרכים הנובעים מהגדלת מספר דירות המגורים; - מדובר על אישור מהנדס העיר אשר בשלב זה אינו נדרש מאחר ולא קיימת עמידה בכל התנאים. ו. לא הוגשה התנגדות לבקשה להקלה לפי סעיף 149, ואם הוגשה התנגדות כאמור הוכח להנחת דעתה של הוועדה המקומית כי אין במתן הקלה לפי סעיף קטן זה כדי לגרום לפגיעה בלתי סבירה במי שהגיש התנגדות כאמור; - לא הוגשו התנגדויות. )2( ועדה מקומית רשאית לקבוע, לאחר שהוצגה לפניה חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה, את מספר דירות המגורים המרבי שהיא תתיר לפצל לפי הוראות סעיף קטן זה בתחום מרחב התכנון שלה כולו או חלקו, בהתחשב במוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה הקיימים בכל אזור במרחב התכנון, ובלבד שהמספר האמור לא יפחת מ- 20% ממספר הדירות צמודות הקרקע שבתחומה; החלטת הוועדה המקומית כאמור תפורסם באתר האינטרנט שלה והודעה על כך תפורסם בעיתון; הרואה את עצמו נפגע על ידי החלטה כאמור שקבעה ועדה מקומית, רשאי לערור לוועדת הערר בתוך שלושים ימים מיום פרסומה;
- 41 - ז. יש להוסיף תנאי למתן היתר בניה אישור הג"א עבור הדירה המבוקשת מוצע ממ"ד. על פי סעיף 4 בתקנות : דירת מגורים שנוספה בשל ההקלה תשמש להשכרה בלבד או למגורי קרוב, כהגדרתו בתוספת השלישית, בלא העברת הבעלות בה לאותו קרוב, ולא יינתן לגביה היתר לשימוש חורג לשימוש שאינו למגורים; החליטה הוועדה המקומית על מתן ההקלה, לא יינתן היתר אלא אם כן נרשמה הערה, לבקשת יושב ראש הוועדה המקומית, שלפיה ייעוד יחידת הדיור נושא ההקלה הוא להשכרה או למגורי קרוב, בלבד; הגדרת "קרוב" לפי התוספת השלישית לחוק בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם. הפיצול המבוקש אינו עומד בתנאים לפי התקנות בנושא פיצול יח"ד בכך שמבוקש על מגרש הכולל יותר מ -4 יח"ד ובכך ששטח הדירה קטן מ- 120 מ"ר. כמו כן, מאחר ומדובר במגרש גדול, שלא ניתן לדעת כמה פיצלו את דירתם, יש להשלים מידע זה לא ניתן לאשר את הבקשה לפיצול. )7( היתה בקשת ההקלה לפי סעיף קטן זה לתוספת דירת מגורים ששטחה אינו עולה על 60 מ"ר, לא תתנה הוועדה המקומית את מתן ההקלה בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום המגרש נושא ההקלה, כולם או חלקם, ואולם הוועדה המקומית רשאית לחייב את מבקש ההקלה להשתתף בהתקנתו של מקום חניה אחד בחניון ציבורי באזור המגרש נושא ההקלה, בסכום שיקבע שמאי מטעם מוסד התכנון, ויחולו לעניין זה הוראת סעיף 158 א 3, בשינויים המחויבים; חניה ממחלקת הסדרי תנועה נרשם: "דחיית התכנית מסיבות הבאות: בתכנית אין התייחסות לחניה. חסרה טבלת מאזן חניה, תכנון חניה עבור
- 42 - הדירה החדשה." הסכמת שכנים על פי נהלי המחלקה נדרש לפיצול דירה הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות בבניין בבקשה בלי הקלה ולכל שאר הדיירים נדרש משלוח הודעות. ובבקשה עם הקלה נדרשת חתימה של 100% מבעלי הזכויות בבניין. בבקשה זו מדובר על מגרש גדול הכולל 29 קוטג'ים ו- 5 בניינים. התקבלה תכנית עם חתימות שכנים אך מאחר ומדובר במגרש גדול לא ניתן לבחון מיהם המסכימים לבקשה. ע"ב נדרשת להציג פרוט בדבר הסכמת השכנים. היתרים קודמים כפי שהוצגו על ידי עורכת הבקשה הם: היתר מקורי של הבניין אושר 665.65 81/911 מ"ר. 81/913 81/896 ייתרה באחוזי בניה עורכת הבקשה הציגה חישוב לפיו קיימת ייתרה בסך השטחים שהתוכנית נתנה עבור בניית קוטג'ים מותר 4180 מ"ר נוצל בהיתרים קודמים 3544.37 מ"ר )לפי היתר שמספרו 81-913( ולפיכך קיימת יתרה של 635.63 מ"ר חלקי 29 קוטג'ים = יתרה של 21.9 מ"ר לניצול. אך היתר זה אינו מופיע ברשימת התיקים בגוש חלקה של הבניין. עורכת הבקשה נדרשת להציג נתונים בדבר שטחים עודפים בשטח. הקלה כמותית מבוקשת הקלה בסך 6% משטח המגרש 10979 מ"ר שהם 658.74 מ"ר. לאחר ייעוץ עם מחלקת המידע התכנוני יש לחשב הקלה כמותית משטח המגרש המעודכן 10979, כפי שנרשם בתוכנית האחרונה וכפי שהוגש על ידי המודד. חלוקה יחסית במקום חלה תכנית מספר 4989 אשר אושרה לאחר 1.8.89 ואשר מוסיפה אחוזי בניה עבור בנייני המגורים במגרש )תוכנית זו אינה
- 43 - כוללת את דירות הקוטג'(. לפיכך עורכת הבקשה הציגה חישוב לפיו החלוקה היחסית בהקלה הכמותית מתבצעת בין 29 יחידות הקוטג' הזכאיות להקלה כמותית מתוקף התוכנית הישנה יותר שמספרה. 2789 לפיכך 658.74 חלקי 29 יח"ד שנבנו בפועל = 22.7 מ"ר. מוצע שטח עיקרי בסך 48.18 מ"ר בחריגה מהמותר. כמו כן חישוב השטחים לוקה בחסר ואינו כולל מרפסות שירות שחושבו בהיתר המקורי. מספר קומות מותר 4 קומות מוצעים 3 קומות במסגרת המותר. מחסן מבוקש מחסן בשטח של 20 מ"ר היות והתוכנית אושרה לפני 1.8.89 והיא כפופה למתאר אין מניעה לאשר. בניה במרווח מבוקשת בניה במרווח עבור שטח עיקרי בקומה תחתית מבוקשת - לא התקבלו מידות מגבול מגרש או סימון קווי בניין ולא ניתן לבחון באם החריגה עומדת במותר המוצע מהווה סטייה נכרת - יש לתקן הבקשה לנושא. חצר אנגלית מבוקשת לשם אוורור החדר שבמרווח על פי תקנות בניה במרווחים תותר חצר אנגלית בעומק 1.5 מטר ובגובה 1.5 מטר המידות המוצעות חורגות מהמותר. מבוקשת בנייה במרווח עבור ממ"ד אין מניעה לאשר לצורך מיגון. אך על פי תקנה 117 לא ניתן לקבל ממ"ד עבור הדירה המפוצלת. מרפסת זיז מבוקשת במרווח בעומק 2 מטר לא התקבלו מידות המציגות מרחק מגבול חלקה וכן לא הוצג קוו בנין רלוונטי ולכן לא ניתן לבחון. מוצעת חפירה בעומק הקומה המבוקשת כ- 3 מטר. נוהל בקרה הנדסית לא נדרש בהוראות התוכנית.
- 44 - הכנת המלצה תכנונית לדחות במתכונת המוצעת יש לתקן את הבקשה על פי המסומן על גבי תכנית. a לדחות את הבקשה במתכונת המוצעת היות ואין קוו בנין רלוונטי לבחינת הבקשה, מחלקת הסדרי תנועה דחתה את הבקשה וכן לא עומדים בתנאי תקנה 117 לביצוע פיצול דירה קיימת. א. פיצול דירה - הפיצול המבוקש אינו עומד בתנאים בנושא פיצול יח"ד: על פי סעיף 147 )י() 13 ( "דירה צמודת קרקע" דירה על מגרש שלפי ייעודו מיועד לבניית ארבע דירות לדונם לכל היותר, ואשר מעליה או מתחתיה אין דירה נוספת." על פי חישוב מספר יח"ד מותר במגרש )92( לשטח המגרש ( 10.979 דונם( נמצא כי קיימות 8 יח"ד לדונם במקום 4 המותרות ועל כן - לא עומדים בדרישה. בניה במרווח מבוקשת בניה במרווח עבור שטח עיקרי בקומה תחתית מבוקשת - לא התקבלו מידות מגבול מגרש ולא ניתן לבחון באם החריגה עומדת במותר היות ו לא סומן קו בניין רלוונטי בתיק המידע כאשר צוין שהקו האדום הינו קו נטור בנין קיים- יש לתקן הבקשה לנושא. חצר אנגלית מבוקשת לשם אוורור החדר שבמרווח על פי תקנות בניה במרווחים תותר חצר אנגלית בעומק 1.5 מטר ובגובה 1.5 מטר המידות המוצעות חורגות מהמותר, יש לתקן. ממ"ד מבוקשת בנייה במרווח עבור ממ"ד אין מניעה לאשר לצורך מיגון. אך לא ניתן לבקש ממ"ד לדירה המפוצלת תוך קיזוז שטחים, ניתן לחזק חדר קיים או ע"ח שטחים עיקריים. מרפסת זיז מבוקשת במרווח בעומק 2 מטר לא התקבלו מידות המציגות מרחק מגבול חלקה וכן אין קוו בנין רלוונטי לבדיקת עמידה בתקנות סטיה 01/09/2020
- 45 - ניכרת, ולכן לא ניתן לבחון. פיתוח שטח - מוצעת חפירה בעומק הקומה המבוקשת כ- 3 מטר לשם יצירת חצר עם 4 קירות מסביב דבר המהווה שטח עיקרי לא ניתן לאשר. מחסן מבוקש מחסן בשטח של 20 מ"ר היות והתוכנית אושרה לפני 1.8.89 והיא כפופה למתאר אין מניעה לאשר. חניה ממחלקת הסדרי תנועה נרשם: "דחיית התכנית מסיבות הבאות: בתכנית אין התייחסות לחניה. חסרה טבלת מאזן חניה, תכנון חניה עבור הדירה החדשה." הסכמת שכנים על פי נהלי המחלקה נדרש לפיצול דירה הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות בבניין בבקשה בלי הקלה ולכל שאר הדיירים נדרש משלוח הודעות. ובבקשה עם הקלה נדרשת חתימה של 100% מבעלי הזכויות בבניין. בבקשה זו מדובר על מגרש גדול הכולל 29 קוטג'ים ו- 5 בניינים. התקבלה תכנית עם חתימות שכנים אך מאחר ומדובר במגרש גדול לא ניתן לבחון מיהם המסכימים לבקשה. ע"ב נדרשת להציג פרוט בדבר הסכמת השכנים. ייתרה באחוזי בניה עורכת הבקשה הציגה חישוב לפיו קיימת ייתרה בסך השטחים שהתוכנית נתנה עבור בניית קוטג'ים מותר 4180 מ"ר נוצל בהיתרים קודמים 3544.37 מ"ר )לפי היתר שמספרו 81-913( ולפיכך קיימת יתרה של 635.63 מ"ר חלקי 29 קוטג'ים = יתרה של 21.9 מ"ר לניצול. אך היתר זה אינו מופיע ברשימת התיקים בגוש חלקה של הבניין. עורכת הבקשה נדרשת להציג נתונים בדבר שטחים עודפים בשטח. חלוקה יחסית במקום חלה תכנית מספר 4989 אשר אושרה לאחר 1.8.89 ואשר מוספיה אחוזי בניה עבור בנייני המגורים במגרש )תוכנית זו אינה כוללת את דירות הקוטג'(. לפיכך עורכת הבקשה הציגה חישוב לפיו החלוקה היחסית בהקלה הכמותית מתבצעת בין 29 יחידות הקוטג' הזכאיות