LL.B,D.M.D. שמאי מקרקעין, - שמאי מכריע דר' גד נתן - משפטן שרון גל דרור-שמאית מקרקעין אורן גרנית-שמאי מקרקעין תאריך: 19 ינואר, 2017 מינוי מס':

תמליל

1 תאריך: 19 ינואר, 2017 מינוי מס': מספרנו: לכב' המבקש: מר יעקב חלבי, ע''י מר עו''ד צפריר יעקב, שמאי מקרקעין דוא''ל: מר דוד רום, שמאי מקרקעין דוא''ל: לכב' המשיבה: ו' מקומית תל אביב - יפו, ע''י מר רמי סוויצקי, שמאי מקרקעין דוא"ל: rami@363.co.il שומה מכרעת גוש 6623 חלקה 231 רח' כיסופים 32 תל אביב-יפו 1. המינוי ומטרת השומה בהתאם לסעיף 14 )ב( 1 לתוספת השלישית לחוק התו''ב, מוניתי בתאריך ע"י מועצת שמאי המקרקעין לדון בגובה היטל ההשבחה בנכס שבנדון בגין אישור תכניות בנין עיר מס' 1680, ע/ 1, 3408 ו- ג' 1. המימוש נעשה בדרך של מכר לשם הכנת חוות דעתי בצעתי את הפעולות הבאות: קיימתי דיון ביום 19/3/2017 ופרוטוקול הדיון נשלח לצדדים. ערכתי ביקור בנכס וסביבתו ביום ללא נוכחות הצדדים. נמסרו לידי המסמכים הבאים: חוות דעת שמאי המבקש מתאריך שומת המשיבה מתאריך תגובת המשיבה מיום מסמכים נוספים כגון: תוספת להסכם מיום , הסכם שיתוף מיום , נסח והיתר )1 )2 )3 )4 בניה. 1

2 2. מועדים הקובעים תכנית 1680 מ ע' ג' 1 המועד הקובע פרטי המקרקעין גוש חלקה שטח חלקה רשום- 739 מ"ר שטח בנוי - כ- 145 מ"ר + כ- 20 מ"ר מרפסת + כ- 39 מ"ר מרתף )עפ"י תכנית היתר הבניה(. 174 מ"ר שטח דירה רשום - הבעלות בחלקה - פרטית כתובת - רח' כיסופים 32, תל אביב-יפו 4. תאור הנכס והסביבה 4.1. הסביבה רח' כיסופים נמצא בשכונת רביבים בצפון מזרח העיר תל-אביב. הסביבה מאופיינת בבניה צמודת קרקע לצד מבנים משותפים בני 2 קומות הנכס הנכס נשוא השומה מהווה מגרש ועליו בית מגורים הכולל קומת מרתף בשטח של כ- 39 מ"ר, קומת קרקע בשטח של כ- 145 מ"ר ומרפסת בשטח של כ 17 מ"ר. 2

3 5. המצב התכנוני R/232 מצב קודם תכנית מס' התכנית פורסמה למתן תוקף בתאריך התכנית מחלקת את החלקות ומסווגת את החלקה לאזור מגורים א' 2. זכויות הבניה בהיקף 2 קומות 22% בקומה ובסה"כ 44% תכנית מס' 379 התכנית פורסמה למתן תוקף בתאריך התכנית קבעה צפיפות של 6 יח"ד לדונם נטו. החלקה הנדונה ששטחה 739 מ"ר אפשרה בניה של עד 4 יח"ד. מצב חדש תכנית מס' התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ בתאריך התכנית מאפשרת בניית קומת עמודים מפולשת בגובה של 2.3 מ' לחניה. בכך משנה את תכנית המתאר מס' "ל", שטחים מעבר לירקון תכנית מס' 1680 התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ בתאריך התכנית מתירה הקמת חדר יציאה לגג בשטח של 23 מ"ר ברוטו מכל דירה בקומה עליונה תכנית מס' מ' התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ בתאריך בתכנית בה אחוזי בניה של קומה, בבנין מגורים, הינם עד 38% ועד בכלל, יוספו 7% לאחוזי בניה של קומה המותרים לפי התכנית. 3

4 תכנית מס' ע' - מרתפים התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ בתאריך הותרה הקמת קומת מרתף אחת בגודל קומה טיפוסית לשימושי חניה, מקלט, מתקנים תברואתיים, אולם משחקים וכד'. לא יורשו מגורים במרתף. גובה המרתף 2.2 מ' תכנית מס' ג' התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ בתאריך התכנית התירה הקמת חדרי יציאה לגג מהקומות העליונות בשטח של 23 מ"ר. בנוסף, התכנית מאפשרת הקמת פרגולות בשטח שלא יעלה על שליש משטח הגג תכנית מס' ע' 1 - מרתפים התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ בתאריך תותר הקמת 2 קומות מרתף בתכסית של עד 80% משטח המגרש. ביחידות מגורים צמודות קרקע רשאית הוועדה להתיר חיבור והצמדה של חלקי המרתף העליון לדירות שבקומת הקרקע שמעליו ובלבד ששטח המרתף המוצמד לא יעלה על שטח הדירה אליה הוא מוצמד. במרתף זה יותרו גם משרדים לבעלי מקצוע חופשי לשימוש דיירי היחידה שמעליו. גובה קומת המרתף העליונה והקומה שמתחתיה נטו לא יהיה גדול מ- 4 מ'. גובה כל אחת מקומות המרתף התחתונות נטו לא יהיה גדול מ- 3.5 מ'. השימושים המותרים בקומות המרתף הינם: שטחי שירות כללים, שטחים נלווים למגורים בתים עם דירות צמודות קרקע )מחסנים דירתיים, משרדים, חדרי משחקים וכד'(, שטחים נלווים לכל סוגי המבנים. שטח מחסנים דירתיים הינו 12 מ"ר לכל יח"ד. בצמודי קרקע, מס' קומות מרתף 1 קווי בניין: בשטח תכסית קומת הקרקע. יותר משרדים לבעלי מקצוע חופשי לשימושי דיירי הבית עם כניסה נפרדת. 4

5 תכנית מס' 3408 התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ בתאריך עפ"י הוראות התכנית הנכס הנדון נכלל בתחום איזור מגורים א' 2 לגביה נקבע כי מותרת הקמת מבנה בן 2 קומות, זכויות הבניה בקומה הינן בשיעור 29%, סה"כ 58% תכנית מתאר מס' ג' 1 התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ בתאריך מטרת התכנית לעדכן את הוראות תכנית מתאר מקומית ג', בין היתר, ע"י: הגדלת שטח חדר היציאה לגג עד ל- 40 מ"ר לדירה. הגדלת תכסית הבניה על הגג לשיעור מרבי של 65% משטחו, כולל שטח חדר המדרגות וחדרים טכניים, בתנאי של בניה בו זמנית של כל השטחים האפשריים לבניה על הגג. בבניה בו זמנית תבוטל מגבלת השטח לחדר יציאה לגג ובלבד שתכסית הבנייה הכוללת על הגג לא תעלה על 65% משטחו. בבניה חדשה בו זמנית ניתן לאחד את חדרי היציאה ליח''ד נפרדת בתנאי שטח מינימלי כולל שטחי שרות של 80 מ''ר. 6. רישוי בתיק הבנין של הנכס נמצאו ההיתרים הבאים: היתר מס' 565, ניתן בתאריך למטרת: בנין בית בן קומה אחת המכיל: דירה בת חדר וח"ש. סה"כ שטח בנוי: מ"ר. היתר מס' 542, ניתן בתאריך למטרת: הוספת חדר ומרפסת בקומה א' ומחסן מתחת למרפסת, סה"כ שטח בנוי 61 מ"ר. היתר מס' 1/35, ניתן בתאריך למטרת: הריסת בנין קיים לשם הקמת בנין חדש. היתר מס' 1/34, ניתן בתאריך למטרת: בנין חדש למגורים בן 2 קומות מעל קומת עמודים מפולשת המכיל בקומת עמודים מקלט מחסן וחדר מדרגות ו- 2 מקומות חניה על שטח פתוח. בקומה א' דירה בת 5 חדרים וחדרי שרות, בקומה ב' דירה בת חדר, חדרי שרות ומרפסת גג. לבנין חדר מדרגות משותף ובגבולות המגרש גדר. סה"כ השטחים בהיתר: מרתף מ"ר, קומת כניסה מ"ר + מרפסות מ"ר, קומה א' מ"ר. 5

6 7. הזכויות במקרקעין 7.1. נסח - עפ"י העתק רישום מפנקס בתים משותפים בלשכת רישום מקרקעין תל אביב-יפו מס' מתאריך רשומות הזכויות בחלקה 231 בגוש 6623 ע"ש: חלבי יעקב מתאריך , מכר ללא תמורה על 1/2 חלקים מהנכס. קרסו חיים מתאריך , מכר ללא תמורה על 1/4 חלקים בנכס. קרסו חיים מתאריך , ירושה על 1/4 חלקים בנכס. הערות: בתאריך נרשמה הערה על מנוי כונס נכסים )תיק בימ"ש השלום ת"א מיום ( על כל הבעלים הסכם שיתוף בתאריך נחתם הסכם בין רחל קרסו לבין יעקב חלבי ובו הוסכמו בית היתר, הדברים הבאים: א. ב. רחל ויעקב עם הבעלים המשותף של דירה בנויה על המגרש הידועה כגוש 6623 חלקה 231. שני הצדדים הגיעו למסקנה כי יש להרוס את הדירה הבנויה על המגרש הנ"ל ולבנות במקומה בנין בן שתי קומות, קומה ראשונה תהיה בבעלות רחל ואילו הדירה בקומה השניה תהיה בבעלות יעקב. ג. ד. ההוצאות שיוצאו לפיתוח וכן לבנית החלקים המשותפים בבנין יחולקו בין שני הצדדים בחלקים שווים. הצדדים מסכימים כי המקלט, מבנה עזר, חדר המדרגות והגג העליון של קומה השניה יהיו רכוש משותף. ה. גבולות חלקה של רחל במגרש פונה לצפון מערב דרום. מצפון: אורך של 9 מ' במערב: עד לגבול עם המגרשים הסמוכים חלקות 232 ו בדרום: הגבול המשותף עם חלקה 670 באורך של מ'. במזרח: הגבול המשותף עם יעקב תוספת להסכם השיתוף בתאריך נחתמה תוספת להסכם בין רחל קרסו לבין יעקב חלבי ובו הוסכמו בית היתר, הדברים הבאים: א. בניית הדירה של רחל עפ"י ההסכם מיום הושלמה. 6

7 ב. ג. ד. ה. יעקב חזר בו לעת עתה מכוונתו לבנות את דירתו בקומה א' על פי ההסכם הנ"ל. רחל מוסרת בזה את מפתח הכניסה לגג ליעקב ביום חתימת הסכם זה. לרחל ולמשפחתה תאסר הכניסה ו/או השימוש בגג הבנין שהוא כאמור בבעלות יעקב. יעקב יהיה רשאי בבוא העת לבנות את דירתו על הגג הנ"ל שבקומה א' לאחר שיקבל רשיון מתאים מוועדת בנין ערים פס"ד בימ"ש השלום בתל אביב יפו )תא )תא( ( )להלן- "פסק הדין"( בתאריך ניתן פס"ד לתביעה שהוגשה ע"י חיים קרסו לנתבע יעקב ובו נקבעו בית היתר, הדברים הבאים: א. פירוק השיתוף של כל הזכויות במקרקעין, 1 יעשה בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר והתמורה תחולק בין שני הצדדים בחלקים שווים. ב. סעיפים 55, 51, לפסק הדין: "משכך והיות שהבית הוא של התובע לבדו הרי שככל שתינתנה הטבות מס בגינו יש לזקוף אותן לזכותו בלבד... לצורך חישוב שיעור המס לתשלום, המבנה הינו בבעלות התובע בלבד." 7.5. פסיקתא בהתאם לפסק הדין שניתן ביום נקבע בסעיף 8. לפסיקתא כדלקמן: "הנני מורה לשלטונות מיסוי מקרקעין והיטל השבחה כי לצורך חישובי המיסים וההיטלים, המבנה הינו בבעלות התובע והוא זה שזכאי לכל הפטורים וההנחות הקבועות בדין. בנוגע להיטל השבחה יחושב ההיטל באופן נפרד לשני הצדדים, כך שהתובע מוכר את הבית והמחצית החלקה ואילו הנתבע מוכר את מחצית החלקה בלבד. כל אחד מהצדדים זכאי לנצל רק מחצית מכלל זכויות הבניה שניתן לנצל בנוגע לחלקה".)ההדגשה אינה במקור. ג.נ.( 7.6. הסכם מכר הנכס שבנדון נמכר ע"י כונס נכסים ב הידועים כחלקה 231 בגוש 6623 ומצויים ברח' כיסופים 32 בתל אביב. 7

8 8. עקרונות ושיקולים בהערכה. בבואי להעריך את ההשבחה הנובעת מהתכניות שלעיל הבאתי בין היתר את העקרונות והשיקולים הבאים: הבאתי החשבון את מיקום הנכס. הבאתי בחשבון המצב התכנוני החל על הנכס. הבאתי בחשבון את השימוש היעיל והטוב ו/או הבינוי הקיים בנכס בכל תאריך קובע. הבאתי בחשבון תכנית משביחות: מס' 1680, מס' מ', מס' ע' 1, מס' 3408 ותכנית מס' ג' 1. הבאתי בחשבון המצב המשפטי כאמור לעיל. הבאתי בחשבון כי הנכס אינו רשום כבית משותף ואינו יכול להירשם ככזה. הבאתי בחשבון עסקאות לתאריך הקובע, בהתאמות הנדרשות. הבאתי בחשבון שומות הצדדים וטענותיהם שומות הצדדים טיעוניהם והכרעה 9.1. מבוא בטרם אדון בהשבחה של כל תכנית ותכנית בנפרד, הועלתה דרישה ע"י אחד מבעלי הזכויות, לחלוקת היטל השבחה עפ"י הסכם השיתוף שנחתם בין בעלי הזכויות בחלקה. כאמור בפסק הדין, בין בעלי הזכויות נחתם הסכם המסדיר את חלקו של כל אחד מהם במבנה שנבנה בחלקה, אולם הסכם זה לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין ולא ניתן היה לרשום בית משותף במגרש כפי שנקבע בפסק הדין. פסק הדין ברור, ונאמר בו מפי בית המשפט העליון : 2 "חלוקה בעין", פשוטה כמשמעה, היא חלוקת המקרקעין בין השותפים באופן שכל אחד מהם זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת להבדילה מבעלות משותפת על חלק מסוים מתוכם. מקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, אם ניתן לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות." לאור זאת נפסק, הן בפסק הדין והן בפסיקתא, כי הזכויות בכל החלקה הן משותפות: " כל אחד מהצדדים זכאי לנצל רק מחצית מכלל זכויות הבניה שניתן לנצל בנוגע לחלקה" וכן: "והיות שהבית הוא של התובע 2 ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג )3( 33 )1979(. 8

9 לבדו הרי שככל שתינתנה הטבות מס בגינו יש לזקוף אותן לזכותו בלבד... לצורך חישוב שיעור המס לתשלום, המבנה הינו בבעלות התובע בלבד." פסיקות אלה מבהירות את המצב לאשורו: היטל ההשבחה ישולם ע''י שני הצדדים בחלקים שווים, וככל שתחול הטבה ו/או פטור מהיטל השבחה בגין מי מהתכניות, עקב קיומו של המבנה, יש לזקוף אותה לזכות בעליו, דהיינו למר קסטרו. פסיקה זו עולה באופן עקרוני, בקנה אחד עם הוראת החוק לחלוקת ההיטל עפ"י חלקו היחסי של כל בעל זכות עפ"י הרשום בנסח. יובהר כי בכל תאריך קובע, יובא בחשבון הבנוי על הנכס, ו/או המימוש בפועל, ו/או השימוש היעיל והטוב צורת הבינוי הבית בנוי בחלקו על עמודים, ובחלקו, בחזית הינו צמוד קרקע. השאלה הינה האם הבניין שניתן לבנות, או זה שנבנה, הינו צמוד קרקע או בניין ע''ע. יש להכריע בעניין זה עתה הואיל ורוב התכניות במצב החדש הינן תכניות המושפעות מצורת הבינוי. במקרה זה, שמאי המבקש טוען לבניה על עמודים- סעיף 10.1 לשומתו, ואילו שמאי הועדה טוען לבנין צמ''ק. כל שמאי חישב את זכויות הבניה וההשבחה לפי צורת הבינוי לה טען. הכרעה. פני הקרקע של הנכס ובסביבתו הקרובה הם בשיפוע חזק לכוון דרום. שיפוע זה מחייב, בניה ע''ע, ולמצער בעורף המבנה, וחצר שתשמש לחניה. החצר תהיה תחת מפלס הרחוב. בחזיתו ניתן לבנות את המבנה כצמ''ק לרבות מרתף. לאור היתרי הבניה, הן אלו לנכס והן בחלקות שכנות אני קובע כי הבניין הינו בניין על עמודים, על המשתמע מכך. הסיבות לכך הן הוראות ההיתרים המילוליים, לרבות זה של הנכס: "בניין חדש מעל קומה מפולשת ו/או ע''ע" ואחוזי הבניה המנוצלים עד 3 29% )ר' להלן( בחלקה 230, לפי היתר משנת תכנית מס' 232/R + תכנית מס' מ'. 9

10 9.3. השבחה בגין תכניות תכנית 1680: מהות ההשבחה תוספת חדרי גג בשטח 23 מ"ר ליח"ד מהות שווי מ"ר מבונה המועד הקובע שמאי ועדה = x $ ש"ח שמאי מבקש 7.8 ש''ח חדר יציאה אחד בשטח של כ- 19 מ''ר 4 מושעא 0.7, תועלת 0.7 והפסד מרפסת 19( מ''ר X 0.7 X מ''ר( 18.85= 7.8X ש"ח = = 2 חד' 23 x מ"ר 7.8 x תחשיב היטל ההשבחה 50% שמאי המבקש טוען כי במועד הקובע ניתן לנצל רק חדר גג אחד וזאת בהתבסס על ההסכם בן הצדדים. כמו כן התועלת מחדר על הגג שולית לרבות הזכויות במושעא. שמאי המשיבה קבע כי במועד אישור התכנית השימוש היעיל והטוב בקרקע היה בנית מבנה בן שתי קומות 2 יח''ד לכל קומה, כך שיבנו 2 חדרי יציאה לגג. בחלקות הדומות הסמוכות נוצלו לבנית 4 יח"ד. במועד הקובע לא היתה כל מניעה פיזית או תכנונית לבית 2 חדרי יציאה לגג. הכרעה: כאמור תכנית 1680 הוסיפה זכויות בניה להקמת חדרי גג בשטח של 23 מ"ר לכל יח"ד בקומה העליונה. בעת אישור התכנית בשנת 1981 על המגרש עמד בית חד קומתי משנות ה- 60 של המאה הקודמת. השימוש היעיל והטוב היה מימוש זכויות בדרך של הריסת המבנה החד-קומתי, וניצול מלוא זכויות הבניה. חיזוק לטענתי זו הם היתרי בניה למגרשים סמוכים, חלקות 230 ו- 232, אשר על פיהם ניתן ללמוד כי בשנות ה- 70 וה- 80 של המאה הקודמת, היתרי הבניה שניתנו היו למבנים בני 2 קומות מעל קומת עמודים מפולשת, שתי יח''ד לקומה וחדרי יציאה לגג. בתאריך ניתנו היתרי בניה בחלקה, להריסת המבנה הקיים והקמת בית מגורים חדש: "...בקומה א' דירה בת 5 חדרים...בקומה ב' דירה בת חדר...".השטח המבוקש בקומה א' מ''ר ובקומה ב' מ''ר. ההיתר לפיו נבנה המבנה הקיים, אינו תואם את השימוש היעיל והטוב, בניה של 4 יח"ד, בשתי קומות, בתוספת 2 חדרי יציאה בהיקף של 44% משטח החלקה. 4 בנכוי גרם מדרגות. 10

11 היתר הבניה שניתן בחלקה הנדונה, ניתן למטרת הקמת בית משותף מעל קומת עמודים, אולם משקף טעמים אישיים מבחינת גודל הדירות, צפיפות הדיור, חלוקת הזכויות וכד' אשר אינם משקפים את השימוש היעיל והטוב על החלקה. מכאן שיש לחשב שני חדרי יציאה לגג. שטח הבניה המבקש טוען לחדר יציאה בשטח של 19 מ''ר, לאחר ניכוי גרם מדרגות. לא ניתן לקבל את טענתו הואיל ושטח חדר היציאה הינו 23 מ''ר ברוטו לרבות גרם המדרגות. סעיף 13 ב לתכנית אומר: "שטח חדר יציאה לגג כולל מדרגות פנימיות לא יעלה על 23 מ''ר ברוטו". ערכי שווי לפי חוברת מקרקעין וערכם, שווי קל''ח בתאריך הקובע היה כ בהתחשב בכך שטח חדר הינו 25 מ''ר, שווי מ''ר יהיה. 4.4 מקדמי שווי שמאי המבקש מפעיל מקדמי שווי שתוצאתם לא ניתן לקבל דעתו. לדעתי יש להביא בחשבון מקדם שווי לחדר יציאה של 90%, ומרפסת גג בהתאם, ) * 0.9(. לטעמי, שווי למ"ר של חדר יציאה לגג ללא כניסה נפרדת, אלא דרך גרם מדרגות פנימי, נחות משווי מ''ר במפלס הדירה. לכן אני קובע מקדם של 90%. מקדם השווי למרפסת הגג יותאם בהתאם למקדם זה, זאת ועוד שהגישה למרפסת היא דרך החדר, שמהווה, בדרך כלל, חדר שינה. הועלתה טענה ע''י שמאי המבקשים לדחיה ארוכה, בגין "מצב משפטי הסבוך, בין בעלי החלקה, וקושי במימוש הזכויות", ולעניין זה שני גיסים, הנמצאים במערכת יחסים עכורה. איני מקבל טענה זו, מכמה היבטים: 1. מקדם השיתוף הינו מקדם אובייקטיבי שבא לתאר ריבוי של דעות בקבלת החלטות בחבר בני אדם. אין להביא בחשבון יחסים סובייקטיביים כאלו ואחרים. 2. בעת אישור התכנית שני בעלי הזכויות הנוכחיים, הנישומים, עדיין לא היו בעלים שותפים בנכס, אלא הבעלות בנכס נחלקה בין האחים, מר חלבי וגב' קרסו בחלקים שווים. הואיל וכך מקדם השיתוף יהיה

12 תחשיב ההשבחה מצב קודם תכנית מס' 232/R מקדם שווי שטח מ''ר 22% מ''ר 22% סיכום ביניים 0.85 מקדם מושעא שטח אקו' מצב קודם מצב חדש תכנית 232/R מס' + תכנית מס' 1680 מקדם שווי שטח מ''ר 22% מ''ר 22% מ''ר 23 מ''ר מ''ר סיכום ביניים 0.85 מקדם מושעא שטח אקו' מצב חדש שטח להשבחה שווי מ''ר למבונה השבחה מס' יח"ד קומת קרקע קומה א' מס' יח"ד קומת קרקע קומה א' 2 חדרי יציאה מרפסת גג שטח אקוו' 163 מ''ר אקוו' 163 מ''ר אקוו' 325 מ''ר אקוו' 276 מ''ר אקוו' שטח אקוו' 163 מ''ר אקוו' 163 מ''ר אקוו' 41 מ''ר אקוו' 21 מ''ר אקוו' 388 מ''ר אקוו' 330 מ''ר אקוו' 54 מ''ר אקוו' 4.4 ש''ח 236 ש''ח תכנית מס' מ': מהות ההשבחה תוספת 7% לאחוזי הבניה של קומה המועד הקובע הכרעה - תכנית מס' "מ"' הינה תולדה של הסדרת נוהג ולפיו הוספו שטחי מרפסות שלא ע''פ תכנית ב''ע. לאחר בג''ץ "קצאן " 5 הוכנה התכנית שהטמיעה נוהג זה באמצעות הוספת אחוזי בניה על המותר בתכניות הראשיות, באופן יחסי לשטחי הקומות. התכנית חלה על כל בניה של בית מגורים, בן שתי דירות ומעלה, הבנוי ע''ע. מאחר ותוכנית זו באה להסדיר נוהג קיים, עיריית תל אביב אינה גובה היטל השבחה בגינה, ולכן באופן "טכני" שטחי הבניה יצטרפו לזכויות הבניה במצב הקודם. שמאי הועדה חישב את ההשבחה מכלל התכנית בהתייחס לבינוי של בניין צמ''ק ולא בניין ע''ע. שמאי הבעלים טענו לבניין על עמודים, לפי מסמכי ההיתר ומסמכים רשמיים של הועדה המקומית. הואיל וקבעתי בסעיף 9.2 כי המבנה הינו על קומת עמודים, נוספים לחלקה זכויות של 7% לקומה בהתאם לסעיף 8 שבה, דהיינו 29% לקומה בגץ 640/78 בוריס קצאן את יוסף הרשטיג, חברה לבנין ולהנדסה בע"מ נ' יושב-ראש הוועדה המקומית לתכנון עיר נתניה, נבו

13 תכנית מס' ע: מהות ההשבחה תוספת מרתפים בהיקף קומת הקרקע בגובה 2.2 מ'. ניתן לבנות מחסנים בשטח של 6 מ''ר ליח''ד. המועד הקובע שמאי המשיבה התכנית אושרה זמן קצר לאחר הקמת הבנין. לבנין בעורפו קומה מפולשת שיועדה לחניה ולמקלט. במועד אישור התכנית היה הבנין חדש ובמצב פיזי טוב. בשל המצב הטופוגרפי, נבנתה לאור האמור, במועד הקובע לא היתה כדאיות בהריסת הבנין לצורך מימוש תכנית זו ועל כן במקרה זה לא יחול חיוב בהיטל בגין תכנית ע'. הכרעה אני מקבל את טיעוני שמאי המשיבה ומסכים שהתכנית אינה משביחה במועד הקובע תכנית מס' ג: מהות ההשבחה חדרי גג בשטח 23 מ"ר. המועד הקובע שמאי המשיבה התכנית אינה מוסיפה זכויות בניה ועל כן לא תחויב בהיטל. הכרעה אני מקבל את טיעוני שמאי המשיבה, תכנית ג' אינה מוסיפה זכויות ביחס לתכנית מס' 1680 ולפיכך אינה מהווה תכנית משביחה תכנית מס' ע' 1 : מהות ההשבחה הגדלת שטח מרתפים וקביעת הוראות שונות לגבי בניה רוויה מהות שווי מ"ר מבונה גורמים משביחים וצמ''ק. המועד הקובע שמאי ועדה 6,000 ההשבחה נובעת מאפשרות הצמדת קומת מרתף לדירות בקומת הקרקע. שטח המרתף 163 מ''ר. שמאי מבקש 5,360 ההשבחה נובעת רק מהאפשרות לשימוש כמשרד לבעלי מקצוע חפשיים ובגין הגבהתו ל 4 מ'. יש להפעיל מקדם למושעא ולדחיית המימוש. שטח המרתף 163 מ''ר. שמאי המשיבה הביא בחשבון כי השימוש היעיל והטוב יהיה בנית 2 דירות גן עם מרתף צמוד וכן שתי דירות עם גג צמוד. 13

14 לצורך מימוש יש להרוס את הבנין הקיים ולבנות בנין חדש, הביא בחשבון דחיה של כשנה וחצי. שטח המרתף לחישוב זכויות 163 מ"ר. שמאי מבקשים במועד הקובע המבנה הקיים תורם לשווי המקרקעין ואין כדאיות כלכלית בהריסתו לצורך ניצול זכויות הבנייה הנוספות במרתף. ההשבחה מתכנית זו נובעת מכך שנתאפשרה הרחבת שימושים והוגבה שטח המרתף, מקדם מקדם לדחיה ומושעא 0.7. שטח המרתף לחישוב זכויות 163 מ"ר. הכרעה כאמור לעיל, השימוש היעיל והטוב וצורת הבינוי הינה בינוי של שתי קומות מעל קומת עמודים מפולשת, התואם את היתר הבניה בנכס. לכן אינני מקבל את קונספט הבניה שקבעו שני השמאים של מרתף בשטח של 163 מ''ר המתאים לבנייה צמ''ק, ומכאן שאיני מקבל גם את תחשיביהם. פני השטח מכתיבים שטח מרתף מוגבל בחזית המבנה. שטחו בעת קבלת ההיתר כ 40 מ''ר. אני מניח שהבינוי בבניה חדשה, לרבות שטח המרתף,יהיה דומה, כאשר החניה תהיה בקומת העמודים. הואיל וניתן לבנות לפי התכנית מחסנים בשטח של 12 מ''ר ליח''ד, לעומת 6 מ''ר לפי תכנית מס' "ע", ההשבחה תחושב בגין הגדלת שטחי המחסנים. ערכי שווי לאחר שבדקתי עסקאות בסביבה אני מקבל את השווי שנקט שמאי המשיבה. דחיה למימוש מבדיקת עסקאות במועד הקובע עולה כי שווי מ''ר בנוי בדירות בשטח של כ- 145 מ''ר כ- 12,500 מ''ר. כאמור שווי מ''ר למבונה כ-. 6,000 מתחשיבי עולה כי במועד הקובע קיימת אדישות בין הותרת הבניין על כנו, ובין הריסה ובניה מחדש. הואיל ובמועד הקובע שרר מיתון בשוק הנדלן, והנכס היה במושעא אביא דחיה של 0.85 למימוש כדחיה כוללת. 14

15 תחשיב ההשבחה שטח מקדם שווי שטח אקו' 9.6 מ''ר אקוו' 19.2 מ''ר אקוו' 9.6 מ''ר אקוו' 8 מ''ר אקוו' 6,000 ש''ח 48,000 ש''ח מ''ר 48 מ''ר מהות מחסנים מצב קודם מחסנים מצב חדש הפרש מקדם למושעא שטח אקו' להשבחה שווי מ''ר אקו' השבחה תכנית מס' 3408: מהות ההשבחה הגדלת זכויות מ- 22% לקומה עד ל- 29% לקומה המועד הקובע שמאי המשיבה קבע השבחה לאור העובדה כי נוספו 7% לקומה לנכס. שמאי המבקש טוען שהואיל והבניין הינו על עמודים, תכנית מס' מ' חלה, והיא אשר הוסיפה זכויות אלה. הואיל וקבעתי קודם לכן, סעיף 9.2, כי הבניין הינו על עמודים, אני מקבל אפריורי את טיעוני שמאי המבקש, כי תכנית מס' מ' הוסיפה 7%. אני קובע כי במקרה זה תכנית מס' 3408 אינה משביחה תכנית ג' 1 : מהות ההשבחה הרחבת זכויות הבניה על הגג עד 65%. המועד הקובע שטחי הבניה: שמאי המבקש- מתייחס למצב הקיים וטוען כי תוספת השטח הינה כ מ''ר. יש לנקוט בדחיה ארוכה עקב המצב המשפטי הסבוך, ומה עוד הזכויות הן משותפות. שווי מ''ר אקו'. 6,900 ההשבחה הפרשי השווי בין שתי התכניות מס' "ג" ותכנית זו. שמאי המשיבה- מתייחס למגרש כריק וקבע כי ניתן לבנות שני חדרים בשטח של 128 מ''ר + 76 מ''ר מרפסת גג. שווי מ''ר למבונה. 7,500 ההשבחה תהיה ההפרש בין שטחי תכנית מס' "ג" לבין שטחי תכנית זו. הכרעה: בשלב זה השימוש היעיל והטוב הינו הריסת המבנה, ולכן אני דוחה את טענות שמאי המבקש. 15

16 סעיף לתקנון התכנית מאפשר בעת בניית בניין חדש, צירוף שטח חדרי היציאה ליח''ד נפרדת ובלבד ששטחה לא יפחת מ- 80 מ''ר לרבות שטחי שרות. לכן ההשבחה תחושב בגין אפשרות בניה של יח''ד נפרדת בשטח של 65% משטח הגג, אל מול 23 מ''ר לדירה לפי תכנית מס' 1680 ו/או תכנית מס' ג'. לציין שאני רואה לנכון להפחית משטח הבניה את שטח חדר מדרגות וחדרים טכניים. בכך אני מקבל את דרך חישוב ההשבחה של שמאי המשיבה. ערכי קרקע בחילוץ מעסקאות שדווחו באתר מס שבח, לדירות בבניה רוויה שנבנו בשנת 2007 ובשטח שבין 110 מ''ר מ''ר התקבל שווי של כ- 7,500 מ''ר מבונה. אני מקבל את שווי אותו קבע שמאי המשיבה של 7,500 למועד הקובע. מקדמי שווי לדעתי יש לתת מקדמי שוליות בנפרד לכל אחד ממרכיבי השווי בשני המצבים הקודם והחדש. כמו כן, יש להביא בחשבון את אינטנסיביות השימוש של חדר היציאה לגג. במצב הקודם יחושבו שני חדרי יציאה לגג בשטח כולל של 46 מ''ר עם מרפסת גג של כ- 109 מ''ר. כפי שטענתי לגבי תכנית מס' 1680, לטעמי, שווי למ"ר של חדר יציאה לגג ללא כניסה נפרדת, אלא דרך גרם מדרגות פנימי, נחות משווי מ''ר במפלס הדירה. לכן אני קובע מקדם של 90%. מקדם השווי למרפסת הגג יותאם בהתאם למקדם זה, זאת ועוד שהגישה למרפסת היא דרך החדר, שמהווה, בדרך כלל, חדר שינה. במצב החדש שטח הדירה במקדם 1 ומרפסת הגג במקדם 0.2. הואיל וקיימת שותפות מקדם השווי יהיה 0.85 בשני המצבים. 16

17 תחשיב ההשבחה זכויות מהות 29% שטח קומה בהפחתת חדר מדרגות ומעלית 65% דירת גג שטח מרפסת זכויות מהות 29% שטח קומה 23 מ''ר 2 חדרי יציאה שטח מרפסת מצב חדש שטח 214 מ''ר 194 מ''ר 126 מ''ר 88 מ''ר מצב קודם שטח 214 מ''ר 46 מ''ר 168 מ''ר מקדם שווי שטח אקו' מקדם שווי שטח אקו' שטח אקו' 126 מ''ר אקוו' 18 מ''ר אקוו' 144 מ''ר אקוו' שטח אקו' 41 מ''ר אקוו' 30 מ''ר אקוו' 72 מ''ר אקוו' שטח זמין מקם מושעא שטח להשבחה שווי מ''ר השבחה 72 מ''ר אקוו' מ''ר אקוו' 7,500 ש''ח 460,000 ש''ח 17

18 10. השומה לאור השיקולים והעקרונות, שהובאו לעיל, הגעתי לכלל דעה כי ההשבחה שחלה במקרקעין שבנדון בגין אישור תכניות הינה כלהלן: תכנית מס' תאריך קובע השבחה היטל מ לא חלה השבחה ,000 48,000 ע לא חלה השבחה , ,000 ג על הנישום שלעיל, מר חלבי, תחול מחצית ההשבחה מכל תכנית ותכנית עובר להיטל. ולראיה באתי על החתום, דר' גד נתן 18