קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדורף רוסטוק Park Hanse Center Retail )61 א' מ"ר למסחר, קרקע של 354 דונם, 2500 מקומות חניה( מאי 2016 Grafental
הבהרה משפטית מטרת מצגת זו היא להציג את חברת N.V. Brack Capital Properties )להלן: "החברה"( על פעילותה ותוצאותיה הכספיות. היא אינה מהווה הצעה לרכישה או מכירה של ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור והיא מיועדת למסירת מידע בלבד. המידע המוצג במצגת הינו למטרות נוחות בלבד ואינו מהווה בסיס לקבלת החלטות השקעה, אינו מחליף איסוף וניתוח מידע עצמאי, אינו מהווה המלצה או חוות דעת וכן אינו מהווה תחליף לשיקול דעת עצמאי של כל משקיע. מצגת זו והמידע הכלול בה לא נועדו להחליף את הצורך בעיון בדיווחים שפרסמה החברה לציבור, ובכלל זה הדוחות התקופתיים של החברה לשנת 2015 )אשר פורסם ביום 20 במרץ 2016( ולרבעון הראשון של 2016 )אשר פורסם ביום 22 במאי 2016(. החברה אינה אחראית לשלמות או דיוק המידע הכלול במצגת, והיא לא תישא באחריות לנזקים ו/או הפסדים כלשהם העלולים להיגרם כתוצאה משימוש במידע זה. בכל מקרה של סתירה או אי התאמה בין המידע המוצג במצגת זו באופן תמציתי וכללי לבין מידע מפורט המופיע בדוחות התקופתיים ו/או בדוחות ביניים של החברה ו/או בדיווחים המיידיים של החברה, ייגבר האמור בדוחות אלה. במצגת כלולות תוכניות לפעולות ו/או מהלכים ו/או הערכות של החברה ביחס לנכסיה המהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968 )להלן: "חוק ניירות ערך"(, לרבות תחזיות, מטרות עסקיות, הערכות ואומדנים, ולרבות מידע המובא בדרך של איורים, גרפים, סקירות וכן כל מידע אחר, בכל צורה בה הוא מובא, המתייחסים לאירועים או עניינים עתידיים, אשר התממשותם אינה וודאית ואינה בשליטת החברה. התממשותו ו/או אי התממשותו של המידע צופה פני עתיד כאמור תושפע מגורמים אשר לא ניתן להעריכם מראש והם אינם מצויים בשליטת החברה, לרבות גורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה וכן מהתפתחויות בסביבה הכללית והכלכלית באזורי עסקיה של החברה ובגורמים החיצוניים המשפיעים על פעילותה. הנתונים המפורטים בעמודים,17 15 6, 5, ו- 22 לעניין פרויקטים לייזום למגורים בדיסלדורף בדבר נתוני רווחיות צפויים, מכירות, הכנסות ושיעור רווח יזמי צפוי כמפורט בשקפים אלה הינו מידע צופה פני עתיד אשר אינו בשליטה מלאה של החברה ואשר התקיימותו בפועל אינה וודאית. המידע המבוסס על אינפורמציה קיימת בחברה נכון למועד זה, בדבר: ביקוש לשטחי מגורים בעיר, מחירי שוק של שטחי מגורים בעיר, ידע וניסיון מצטבר של הנהלת החברה ותחזיות ואומדנים של החברה באשר לעלויות הבניה, פיתוח, שיווק וכו'. שינוי נסיבות עלול לשנות את הערכות החברה המפורטות ולהשפיע באופן מהותי על צפי ההכנסות מהפרויקטים ועל רווחיותם הכוללת. כמו כן אין כל ודאות שהליכי שינוי הייעוד של מתחמי המקרקעין יתקיימו ו/או יושלמו, אם בכלל, שכן השלמתם כפופה להליכי התכנון והבנייה הנדרשים לפי הדין הגרמני, אשר השלמתם אינה בשליטתה של החברה. מידע הכלול במצגת עשוי להיחשב ככזה שמוצג באופן שונה מהאופן שבו הוצג בדיווחיה של החברה, אך הוא ניתן לחישוב מתוך הנתונים שנכללו בדיווחים האמורים. יודגש כי התמונות המצורפות למצגת זו וכן האמור בשקפים 3 עד 8 6, עד 15 12, עד 19, 21 ו- 22 למצגת, לא נכללו בעבר בדיווחיה של החברה ומובאים במצגת זו לראשונה, מוצגים באופן שונה מכפי שהוצגו בדיווחיה של החברה, או עודכנו בהתאם לאמור בדוחות התקופתיים של החברה לשנת 2015 ולרבעון הראשון של 2016. 2
תוצאות רבעון ראשון 2016 Q1/2015 Q1/2016 שינוי הכנסות שכ "ד )א' אירו( 6% 16,295 17,339 רווח נקי המיוחס לבעלי המניות )א' אירו( 64% 11,195 18,401 Q1( FFO I במונחים שנתיים, א' אירו( 19% 22,672 27,008 FFO II )במונחים שנתיים, א' אירו( 21% 29,917 36,232 הון עצמי )א' אירו( 23% 291,568 358,351 EPRA NAV א) ' אירו( 19% 350,300 418,500 התפתחויות עיקריות בשנת 2016 )ינואר מאי 2016( המשך הרחבת תיק המגורים להשכרה באזורי הפעילות: השלמת העסקה האחרונה- יוני 2016. קיל-רכישת כ- 583 יח"ד המניבים שכ"ד שנתי של כ- 3.2 מ' אירו תמורת כ- 56.4 מ' אירו ב- 2 עסקאות. הנובר- רכישת מבנה מגורים, מסחר ומשרדים במרכז העיר הנובר, תמורת כ- 7.8 מ' אירו. השלמת העסקה יולי 2016. דורטמונד- רכישת מבנה מגורים עם כ- 32 יח"ד בעיר דורטמונד, תמורת כ- 2.4 מ' אירו. השלמת העסקה יוני 2016. א. התרחבות באזורי תוך ניצול סינרגיות. ב. התמקדות בערים מהירה בשכ"ד. פעילות החוות קיימים צמיחה תיק הנכסים המסחריים במאי 2016 חתמה החברה על עסקת לרכישת נכס מניב המושכר ל- toom )רשת DIY מהמובילות בגרמניה( ל- 14 שנה המניב שכ"ד שנתי של כ- 667 א' אירו תמורת כ- 9.1 מ' אירו. מנגד מימשה החברה שני נכסי משרדים core( )non תמורת כ- 10.2 מ' אירו )כ- 5% מעל השווי בספרים(. הנכסים שנמכרו הניבו שכ"ד שנתי של כ- 360 א' אירו. -Grafental תחילת שיווק מוצלח של שלב ג' תוך האצה במגמת עלית המחירים: שיווק שלב ג' בפרויקט גרפנטל החל בתחילת מאי, בהצלחה יתרה תוך עליית מחירים של כ- 8% ביחס לשלב הקודם. החברה שווקה תוך כשלושה שבועות 24 יח"ד )מתוך 109 יח"ד סה"כ(. לאור הצלחת השיווק והביקוש הרב בכוונת החברה לעדכן את רמת המחירים פעם נוספת בחודשים הקרובים. המשך הוזלת עלות המימון הממוצעת של החברה לכ- 2% : במהלך 9 החודשים האחרונים ביצעה החברה מימונים מחדש בהיקף של כ- 115 מ' אירו תוך הוזלת הריבית הממוצעת על הלוואות אלו מכ- 1.55% ל- 1.25%. החברה צופה הזדמנויות נוספות למימונים מחדש בשנתיים הקרובות שימשיכו להוזיל את עלויות המימון תוך קיבוען לתקופה ארוכה. 3
תוצאות רבעון ראשון 2016- לפי מגזרי פעילות Retail Parks Q1/2015 Q1/2016 שיעור תפוסה 96% 96% 1 צמיחת NOI מנכסים זהים 6% מגורים להשכרה Q1/2015 Q1/2016 שיעור תפוסה 96% 96% ל.ר. 2,350 מ "ר 3 השכרות חדשות וחידושי חוזים שכ "ד ממוצע למ"ר 5.13 5.37 שכ"ד ממוצע למ"ר בהשכרות חדשות צמיחת שכ"ד במגורים- 1 נכסים זהים צמיחת שכ"ד בחוזים 1 חדשים- נכסים זהים הפער בין שכ"ד בשוק לפי 2 השכרות חדשות לשכ"ד בפועל יזום למגורים Q1/2015 Q1/2016 4-5/2016 מכירת דירות )#( 18 23 27 מחיר מכירה ממוצע למ "ר 3,937 4,160 4,487 5.91 6.65 3.7% 4.7% 8.5% 12.5% 18% 28% האצה בקצב צמיחת שכ"ד הן מנכסים זהים והן בהשכרות חדשות גידול בשכ "ד למ"ר בחוזים 3 ל.ר. 21% חדשים האצה הן בקצב צמיחת NOI מנכסים זהים והן בגידול בשכ"ד בהשכרות חדשות האצה בקצב עליית מחירי המכירה בפרויקט Grafental 4 1. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. 2. בתפוסה מלאה. 3. לא בוצעו השכרות מהותיות ברבעון ראשון 2016.
איכות ודומיננטיות בשלושה מגזרי נדל"ן כ- 950 א' מ"ר נכסים מניבים ועוד כ- 256 א' מ"ר בפיתוח 1,311 יח"ד בביצוע ובתכנון מובילת שוק היזום למגורים בדיסלדורף 4 פרויקטים עם כ- 1,311 יח"ד בשלבי השבחה, 1 וביצוע בהיקף כספי של 687 מ' אירו. 2 תכנון *Track Record בשלבים שנמסרו במלואם לדיירים נמכרו 389 דירות בהיקף כספי של 160 מ' אירו. * יש לציין כי סה"כ נמכרו עד כה )לרבות שלבים שבנייתם טרם הסתיימה( כ- 526 יח"ד בהיקף כספי של כ- 231 מ' אירו. 32 נכסים עם 379 א' מ"ר שחקן דומיננטי בתחום ה- Retail Parks נכסים איכותיים ודומיננטיים. מח"מ חוזים ארוך - 11 שנה עם דיירי העוגן. תיק המייצר 15% תשואה על ההון IFRS cap של 6.4%, ריבית של 2.02% כ- 10 א' יח"ד ב- 16 ערים שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה צמיחה שנתית של 12.5% בשכ"ד בהשכרות חדשות. מיקום באזורים עם צמיחת שכ"ד הגבוהה ב- 60% מהממוצע הגרמני. כ- 160 עובדים ניהול ורטיקלי מלא - ההנהלה הבכירה עם ניסיון מצטבר של עשרות שנים בניהול, פיתוח והשבחת נדל"ן בגרמניה. 5 1. כולל 3 פרויקטים הנמצאים בשלבי השבחה )טרם התקבלה החלטה סופית לגבי הפיתוח ומועדיו(. 2. הכנסות בפועל ממכירות וצפי הכנסות עתידי לפי מחירי מכירה נוכחיים. ללא פרויקט.Aachen ככל שיוחלט לפתח את הפרויקטים בהשבחה.
יתרונות לגודל מדדים פיננסים יצירת שווי )שיעור צמיחה שנתי ) 1 Fully Integrated Real Estate Company החברה הציבורית היחידה שעושה מגורים, מרכזים מסחריים, יזום וניהול נכסים בגרמניה הון עצמי- 18% 21% -FFO מניה- 19% FFO I 2 1.23 מ' מ"ר מניבים ובפיתוח 5.7 מיליארד ש"ח היקף מאזן רווח שנתי ממוצע מפעילות הייזום 3 27.0 מ' אירו 9.2 מ' אירו 36.2 מ' אירו FFO II 160 עובדים 6 ממועד ההנפקה- דצמבר 2010. FFO מנדל"ן מניב בלבד, ע"ס רבעון Q1/2016 במונחים שנתיים. ממוצע שנתי של הרווח לפני מס מפעילות היזום בשנתיים האחרונות..1.2.3
מס' שנות הכנסה לנפש לרכישת דירת 100 מ"ר השוואה אירופאית מגורים להשכרה - שוק זול וצומח 38.4 38.5 21.2 22.9 27.3 27.5 11.2 12 14.6 14.6 14.9 15.3 15.7 BCP פעילה ב- 5 איזורים גיאוגרפים מבוססים הנהנים מצמיחה הגבוהה ב- 62% מהממוצע בגרמניה מקור: Global Property Guide שיעור עליית שכ"ד - ממוצע שנתי 2012-2015 שוק הדיור מהזולים בעולם המערבי העליה במחירים לא מדביקה את השיפור בהכנסה הפנויה צפי להמשך צמיחה חזקה בשכ"ד ובמחירי המכירה לאור גל ההגירה ממוצע באזורי הפעילות של : BCP 3.4% 2.1% 2.3% 4.0% 5.0% 3.2% 3.4%...Despite the prices and rent increases, the rise in household income has left the German affordability indices such as price-to-income and price-to-rent ratios still around 10% below their historical averages Surge in demand from private, institutional and foreign investors Imbalances between supply and demand- Germany is not adequately prepared for the high demand in its cities Germany NRW Hannover Leipzig Bremen Kiel empirica-systeme Marktdatenbank, apollo valuation & research GmbH, Engel & Volkers מקור: Source: Deutsche Bank Research, May 2015 7
תיק המגורים להשכרה - איכות לפני כמות 9,900 יח"ד ב- 16 ערים שנרכשו במהלך 12 השנים האחרונות ב- 15 עסקאות שונות ומנוהלות ע"י החברה במשך תקופה ארוכה. תיק איכותי עם קצב צמיחת שכ"ד בהשכרות חדשות של 10% קצב צמיחת שכ"ד גבוה משמעותית מהממוצע מיקומים חזקים תמהיל דירות 3 אטרקטיבי גודל דירה ממוצעת - 58 מ"ר מיקום BCP מתחרים ממוצע 2 BCP 2015 צמיחת שכ"ד 1 בהשכרות חדשות 1 2.9% 12.5% 2 3.7% 4.7% צמיחת שכ"ד בנכסים זהים תשואת שכ "ד 1 6.3% 7.1% 100% מהתיק בערים גדולות תיק מוטה אורבניזציה מינימום מגבלות רגולטוריות רק כ- 6.2% מהדירות תחת מגבלת שכ"ד מקרא בארבעת אזורי הפעילות של BCP קצב צמיחת שכ"ד הוא 3.4% בממוצע לעומת 2.1% בכלל גרמניה. בין 61-64 מ"ר בקרב המתחרים. גודל דירה קטן יותר יוצר יתרון בהתאם למגמות הדמוגרפיות באזורי הפעילות של החברה. שליש מיח"ד שתחת מגבלת שכ"ד משתחרר בשנתיים הקרובות. אצל המתחרים בין 8% ל- 38% מיח"ד תחת מגבלת שכ"ד. Market Rent Cap Rate שיעור עליית שכ"ד בהשכרות חדשות - פרמטר עיקרי בהתפתחות שווי הנכס 8 על סמך השכרות חדשות בפועל בנכסים. הפרמטר המשפיע ביותר על קצבי הצמיחה העתידית בשכ"ד מנכסים זהים. חברות ציבוריות הפועלות בשוק המגורים בגרמניה. נתונים מדוחות Credit Suisse ופרסומי החברות. בעיקר דירות קטנות בנות 1-2 חדרים העונות לצרכי פלח השוק הצומח ביותר של תא משפחתי עם 1-2 אנשים..1.2.3
250 עד 500 אלף תושבים - 23% - 100% בערים גדולות מעל 500 אלף תושבים - 54% תיק המגורים להשכרה - איכות לפני כמות פיזור גיאוגרפי אטרקטיבי* Bremen 11% - 1,044 units Kiel 7% - 725 units 100 עד 250 אלף תושבים - 23% Hannover 9% - 859 units פרמטרים מרכזיים נתונים כלליים 571 א' מ"ר סה"כ שטח * לפי שווי בספרים פורטפוליו מתוחזק היטב עם מגוון סוגי בניינים NRW (Dortmund, Essen ( 41% - 4,068 units Leipzig 32% - 3,204 units 96% תפוסה שכ"ד שנתי 35 מ' אירו שכ"ד ממוצע למ"ר 5.37 אירו תשואה נוכחית 7.1% 6.2% תשואת שכ"ד תשואת NOI בנייה מודרנית נמוכה 6,410 יח"ד בניינים לשימור 611 יח"ד תשואה פוטנציאלית 9.1% 8.2% תשואת *ERV תשואת NOI מותאם** Town Houses 1,185 יח"ד * לפי מס' יח"ד, ללא עסקת קיל 3 שנחתמה במרץ 2016 ותושלם ביוני 2016. רבי קומות 1,694 יח"ד * ERV שכ"ד לפי ממוצע השכרות חדשות ERV מותאם- תחת הנחה שהנכסים מושכרים לפי NOI ** 9
40% 30% פדיון לנפש כ-% מההכנסה הפנויה לנפש בקרב המדינות העשירות באירופה ממוצע 32% Retail Parks פוטנציאל ארוך טווח לעליית מחירים 20% 10% 0% 23% 32% 32% 28% 36% 35% 38% 29% גרמניה צרפת בריטניה אוסטריה דנמרק שוודיה פינלנד נורווגיה מקור: Gfk, OECD מרכזים מסחריים עומס שכ"ד מהמחזור 9%-11% צרפת פדיון לנפש כאחוז מההכנסה הפנויה מהנמוכים באירופה סביבת הריבית הנמוכה בשילוב עם שיעור ההגירה צפויים לתמוך בגידול משמעותי בהיקפי הצריכה הפרטית. שכ"ד נמוך- 7.7 אירו 1 למ"ר לחודש בהשוואה לממוצע של כ- 22 אירו בישראל. עומס שכ"ד מהמחזור בגרמניה כ- 25% מתחת לישראל בריטניה ישראל גרמניה מגבלות על בניה חדשה של מרכזים מסחריים גדולים רשויות התכנון המקומיות מגבילות פיתוח נוסף ע"מ להגן על המסחר במרכזי הערים. 4.5%-9.5% 10%-13% 6.5%-12% פוטנציאל ארוך טווח לעליית שכ"ד ומחירי הנכסים מקור: Gfk, Deutsche Euroshop, Hammerson, Melisron, Big. 1 שכ"ד הממוצע למ"ר לחודש בנכסי החברה 10
370 ~ שחקן מוביל בתחום ה- Parks Retail בגרמניה פרמטרים מרכזיים נתונים כלליים מס' דיירים 32 מרכזים עם כ- 379 א' מ"ר ב- 29 ערים סה"כ שטח 379 א' מ"ר 96% 36 מ' אירו ~ 11 שנים תפוסה שכ"ד שנתי מח"מ שכירויות* 04 01 נכסים דומיננטים ואיכותיים מרכזים פתוחים גדולים )< 10 א' מ"ר(. פוטנציאל צמיחה ארוך טווח עומס שכ"ד נמוך - 5%-4% מהמחזור. תשואה נוכחית 6.9% תשואת שכ"ד 6.4% תשואת NOI תשואה פוטנציאלית 7.4% תשואת **ERV 6.9% תשואת NOI מותאם*** *חוזים עם דיירי עוגן ** ERV שכ"ד לפי מחיר שוק **** NOI מותאם NOI תחת הנחה שהנכסים מושכרים לפי.ERV 03 שיעור תפוסה 96% לאורך זמן 02 נכסים דפנסיבים שכ"ד נמוך למול המקובל בקניונים - רק 7.7 אירו למ"ר לחודש. שיעור גבוה של חנויות Discount המוכרות מוצרי צריכה בסיסיים. תיק המייצר 15% תשואה על ההון IFRS עתודות קרקע לפיתוח בנכסים קיימים. דיירים איכותיים כ- 88% מהשטח מושכר לרשתות ארציות. מח"מ חוזים ארוך )11 שנה( עם דיירי העוגן. cap של,6.4% מימון בריבית של.2.02% 11
תיק מפוזר המניב תזרים מזומנים יציב פיזור גאוגרפי נרחב עם נוכחות משמעותית באזורים אורבניים ומבוססים בסיס שוכרים מגוון ואיכותי )כ- 370 שוכרים( 12
Augsburg- Bavaria נכסים דומיננטים במיקומים אטרקטיביים Borken - NRW Rostock OBI-Düsseldorf המרכז המסחרי הגדול במדינה הפדרלית מרכז הקניות הגדול בעיר ההיפרמרקט של Kaufland הגדול בעיר על קרקע של 20 דונם Ludwigsburg- Baden Wurttemberg Celle- Lower Saxony OBI-Cologne המרכז המסחרי הגדול בעיר מרכז שכונתי גדול פוטנציאל השבחה למגורים Erlangen - Bavaria Castrop Rauxel- NRW מרכז הקניות היחידי בעיר של 100 א' תושבים ב- NRW ההיפרמרקט של Kaufland הגדול בעיר. במרכז העיר ליד המדרחוב על קרקע של 17 דונם. פוטנציאל השבחה למגורים 13
פעילות היזום וההשבחה למגורים בדיסלדורף - 1 מרכז כלכלי בינלאומי, שישית באיכות החיים בעולם $18,415 איכות חיים גבוהה מאד בשילוב עם יוקר מחיה נמוך מדורגת ראשונה בעולם מבחינת יחס איכות החיים לעלות המחיה מחסור מבני של עשרות אלפי יח"ד מחסור צפוי ביח"ד מחקר של עיריית דיסלדורף חווה עליית מחירים מתמשכת של 6%-7% לשנה ועדיין זולה מאד בהשוואה לערים מערביות שוק הדיור מחיר קניה ממוצע למ"ר $3,358 $3,370 $3,687 $4,485 $4,647 $6,763 $6,924 $8,007 $9,820 כ- 31 א' מחסור צפוי של יח"ד ב- 2020,JLL, Globalpropertyguide.com, Eurostat מקור: עיריית דיסלדורף, עפ"י מחקר של,InWIS Forschung&Beratung GmbH 2008 מקור: מדד יד 2 -דה מרקר Source: Mercer, City of Dusseldorf 2015 14 The Mercer Quality of Living Survey 2015. 1
פעילות היזום וההשבחה למגורים רווחיות גבוהה מפעילות מוכחת פרויקט Grafental הסטוריית פיתוח מוצלחת הפרויקט הגדול בדיסלדורף עם כ- 1,500 יח"ד במיקום מרכזי בעיר. רווחיות יזמית גבוהה )< 25%( ועליה מתמשכת במחירי המכירה. 2 Aachen קרקע ב- Grafenberg 1 פרויקט יוקרה עתידי של כ- 100 יח"ד בצמידות ליער, Grafenberg נמצא בשלבי תכנון ראשוניים. שינוי יעוד למגורים ובניית כ- 100 יח"ד )שילוב של צמודי קרקע ודירות גן/גג( מפעל ישן מיועד להריסה שלב ג' )בשיווק( 109 24 22% 12.1m 4,487 Q4/2017 11.4m 26% - 15 שם.1.2.3 יזום למגורים בדיסלדורף ובאאכן פרויקטים בביצוע, בתכנון ובהשבחה סה"כ יח"ד מס' יח"ד שנמסרו מס' יח"ד בביצוע מס' יח"ד מס' יח"ד מכורות )%( סך מכירות נכון למאי 2016 מחיר מכירה ממוצע למ"ר מועד מסירת דירות סה"כ רווח צפוי רווחיות יזמית רווח יזמי שהוכר 14.0m בדו"חות )מצטבר( כיום נכס מניב, בשלבי תכנון למגורים. בשלבי השבחה. לא כולל הכנסות ורווח צפויים מפרויקט אאכן ;לרבות דירות שנמכרו בשלבים שבביצוע ושההכנסות בגינן טרם הוכרו בדוחות החברה וכולל פרויקטים שהחברה טרם קיבלה החלטה האם לפתחם. -Grafental I נתוני מכירות ורווחיות שלב א' 202 שלב ב' 1 118 שלב ב' 2 79 דירות, שלב ב' 3 107 103 96% 51.8m 4,160 700 מ"ר למסחר 79 100% 30.0m 3,523 118 100% 56.3m 3,937 202 100% 80.9m 3,585 הסתיים Q4/2015- Q1,3/2016 הסתיים Q4/2016 11.5m 26% - 6.3m 26% 6.3m 11.7m 26% 10.2m 14.0m 21% 3 117 389 850 Grafental I מס' יח"ד מאושרות לבניה 344 - - 650 *Grafental II 2 מס' יח"ד בתכנון ובהשבחה 0 650 100 100 - - 117 - - 389 100 100 *Grafenberg 2 2, *Aachen סה"כ 850 344 1,700 * Rezoning/Planning 3 פרויקטים בביצוע, בתכנון ובהשבחה - היקף כספי היקף מכירות צפוי- 800 * 687M רווח צפוי * 143M היקף עלויות צפוי * 544M 700 600 500 400 300 200 100 - * ככל שיוחלט לפתח את הפרויקטים בהשבחה. Grafental Clip
פעילות הייזום למגורים בדיסלדורף פלטפורמה עתירת ניסיון להמשך צמיחה מיקומים אטרקטיביים מיקומים מרכזיים בעיר, בשכונות מעמד גבוה. 3 1 2 1. Grafental I 2. Grafental II 3. Grafenberg צוות עתיר ניסיון צוות מיומן עם ניסיון של עשרות שנים בהשבחה, פיתוח, ומכירה של אלפי יח"ד בדיסלדורף וסביבתה. 16
מ) רווחיות, תשואות וניתוחי רגישות- תחזיות ענפיות 418.5M 445M (31.03.2016) EPRA NAV שווי שוק )19.05.2016( שווי תיק בספרים 1. חלק החברה. 2. לפי השכרות חדשות שביצעה החברה ב- Q1/2016 ללא הנחות צמיחה בשוק. 3. תשואת שכ"ד בשוק- ממוצע סקטור המגורים להשכרה בגרמניה לפי Morgan Stanley ופרסומי החברות. מגורים להשכרה Morgan Stanley צופה ירידת תשואות של בין 0.5% ל- 1% במהלך השנה הקרובה. - תיק המגורים להשכרה שכ"ד )מ' אירו( 1 תשואת שכ"ד מצב נוכחי כ- 460 מ' אירו 1 מחירי שוק שכ"ד )מ' אירו( 1 תשואת שכ"ד שווי נגזר )מ' אירו( 1 ניתוחי רגישות (Market Rent Q1/2016) 41.9 5.10% 822 5.60% 748 6.26% 669 5.10% 640 32.7 )שכ"ד נוכחי( 5.60% 583 6.26% 522 2 41.9 3 6.26% 32.7 7.10% הפרמיות ביחס ל- NAV EPRA של החברות הציבוריות משקפות תשואת שכ"ד גלומה של 5.61%. שווי תיק בספרים 1 חלק החברה. מרכזים מסחריים CBRE צופה המשך מגמת ירידה ב- Rate Cap לאור הפער תשואה-ריבית הגבוה וביקוש גבוה לנכסים מצד משקיעים. מצב נוכחי 24.1 6.40% 1 - כ- 376 מ' אירו מרכזים מסחריים מחירי שוק ניתוחי רגישות (Market Rent) 26.1 )שכ"ד נוכחי( 24.1 NOI (מ' אירו( 1 5.50% 5.75% 6.00% 5.50% 5.75% 6.00% תשואת NOI 474 453 434 437 418 401 שווי נגזר )מ' אירו( 1 הפרמיות ביחס ל- EPRA NAV של החברות הציבוריות משקפות תשואת שכ"ד גלומה של 5.98%. 26.1 2 6.00% ' אירו( 1 NOI תשואת NOI.2 לפי,CBRE פברואר 2016 שוק ה- Condo בדיסלדורף JLL צופה המשך עליית מחירים בשוק ה- Condo בעיר לאור הביקושים הגבוהים, היצע מוגבל והריביות הנמוכות. 17 1. לא כולל דירות שנמכרו והרווח בגינן טרם הוכר בספרים. 2. כולל פרויקטים שהחברה טרם קיבלה החלטה האם לפתחם. לא כולל את ההכנסות והרווח הצפוים מפרוייקט החברה באאכן. 3.חלק החברה. 4.מחיר המכירה הממוצע בשלב ג' )תחילת שיווק מאי 2016(, של 4,487 אירו למ"ר, גבוה בכ- 8% ביחס לשלב הקודם ב' 3 )תחילת שיווק ינואר 2015( ובכ- 25% בהשוואה למחירי שלב א' )תחילת שיווק מאי 2012(. יזום למגורים היקף כספי נוכחי של פרויקטים בתכנון ובביצוע 1,2 ע"ס מחיר מכירה נוכחיים 4,487 מחיר מכירה למ"ר 542 צפי הכנסות )מ' אירו( 3 צפי עלויות )מ' אירו( 3 430 עליית מחירים בפרוייקט 4 מחיר מכירה למ"ר צפי הכנסות )מ' אירו( 1,2,3 צפי עלויות )מ' אירו( 1,2,3 ניתוחי רגישות 15.00% 5,960 623 10.00% 5,182 596 430 5.00% 4,711 569
ע) כ) / מנועי צמיחה )חלק החברה, מ' אירו( FFO II / FFO I FFO II 36.2 = רווח יזמי מייצג 9.2 "ס הרווח בפועל בשנתיים האחרונות( + FFO I 27.0 Q1/16 במונחים שנתיים 9.2 מגורים להשכרה: ==< סגירת פער של כ- 28% בין שכ"ד נוכחי )כ- 32.7 מ' אירו( לרמת שכ"ד לפי השכרות -41.9 1 מ' אירו(. חדשות ==< ירידה בגובה הריבית הממוצעת על החוב לבנקים מכ- 2.02% לכ- 1.32%. 2. 3 ==< ירידה בגובה הריבית על האג"חים במחזור לכ- 1.77% 3.4 3.1 אפסייד נוכחי עלויות המימון: מחזור החוב הבנקאי )מח"מ- 3.7 שנים(- מחזור אגרות חוב )מח"מ- 4.4 שנים(- 15.7 סה"כ אפסייד נוכחי: מגורים להשכרה: המשך צמיחה ב- ERV )צומח כיום בכ- 12% לשנה(. כל 10% צמיחה ב- ERV מגדילה את פוטנציאל האפסייד בכ- 4.2 מ' אירו. מרכזים מסחריים: השבחת נכסים קיימים )הוספת שטחי מסחר, אופטימיזציית תמהיל הדיירים(. בשנים עשר החודשים האחרונים נרשם גידול של כ- 6% ב- NOI מנכסים זהים. יזום למגורים: המשך עלית מחירי מכירה/ האצת פיתוח הפרויקטים. :Corporate level א. נכסים חדשים- נכסים שנרכשו והניבו חלקית ברבעון הראשון ו/או נרכשו ויאוחדו ברבעון בשני של 2016 )היקף עסקאות של כ- 84 מ' אירו(. ב. הרחבת תיק הנכסים- תזרימי המזומנים הגבוהים שהחברה מייצרת )80 מ' אירו תזרים מפעילות שוטפת ב- 2015 ( מאפשרים הרחבת התיק המניב בהיקף של כ- 15%-10% בשנה ללא דילול בעלי המניות וללא גידול בשיעור החוב, אגב ניצול סינרגיות ניהוליות. מנועי צמיחה נוספים 18 1. ראה שקף 17 לעיל 2. ממוצע משוקלל של הריביות במימונים שביצעה החברה בתשעת החודשים האחרונים, בהיקף של כ- 135 מ' אירו. 3. ממוצע התשואות לפדיון לפיהן נסחרות אגרות החוב נכון ל- 19.5.2016.
תמחור לפי מודל EPRA NAV ומודל FFO מודל תמחור חברה יתרונות השקעה ב- BCP החברה הציבורית היחידה עם מודל Fully Integrated Real Estate בגרמניה. תשואת FFO הגבוהה ביותר בשוק. מכפיל EPRA NAV האטרקטיבי ביותר בשוק. Track Record של צמיחה מהירה. Significant Value Unlocking in Coming Quarters. דיסקאונט/ פרמיה ל- EPRA NAV מכפיל FFO I מכפיל * FFO II מכפיל FFO I )לפי שכ"ד בשוק(** מכפיל FFO II )לפי שכ"ד בשוק(*** 8.6 X 10.4 X 12.3 X 16.5 X 1.06 X BCP חב' מתחרות- מגורים להשכרה ממוצע 15.9 X 16.5 X 21.0 X 22.0 X 1.27 X טווח 13.2X-19.0X 13.2X-19.0X 18.1X-31.2X 18.9X-31.2X 1.16X-1.38X חב' מתחרות מסחרי N.R. N.R. N.R. 17.7 X 1.01 X ממוצע טווח N.R. N.R. N.R. 11.4X-20.4X 0.70X-1.21X Source: Morgan Stanley, Companies Publications, Frankfurt Stock Exchange, Tel Aviv Stock Exchange.FFO I זהה ל- FFO II + הרווח השנתי הממוצע מפעילות היזום. FFO :FFO II א. : BCP ב. עבור חב' המגורים להשכרה נלקח,FFO II הכולל רווח מפעילות.Privatization עבור חב' המסחרי להשכרה ג. היקף המקורות )הנכסים( שמיוחסים לפעילות היזמית עומד על כ- 143 מ' אירו )חלק החברה(. * **I FFO לפי שכ"ד בשוק: א. + FFO -I : BCP אפסייד נוכחי )ראה שקף 18 לעיל(. ב. עבור חב' המגורים להשכרה חושב ע"ס ה- ERV שמפרסמות החברות. FFO II *** לפי שכ"ד בשוק- FFO I לפי שכ"ד בשוק בתוספת הרווח השנתי מפעילות היזום/ רווח מפעילות Privatization עבור /BCP חב' המגורים להשכרה. 19
נספחים
נתונים פיננסים עיקריים - מאזן סכום במ' אירו מח"מ )שנים( ריבית ממוצעת ריבית שוק 1 דירוג אשראי איתנות פיננסית מבנה החוב הפיננסי חוב בנקאי 582.4 אג"ח 141.8 סה"כ 724.2 שנים 3.7 4.4 שנים 3.8 3.94% 2.02% שנים 2.40% 1.41% 1.77%% 1.32% דירוג ויחסי מינוף S&P Maalot ilaa- 53.1% 2 LTV חוב ל- Cap נטו 58.2% 54.7% 3.0 X EPRA NAV LTV Ebitda לריבית )ללא תרומה מ- )Grafental 3 מימון מחדש לפי ריביות שוק מגלם תוספת של כ- מ 7 ' אירו ל- FFO השנתי 1. ריבית שוק - ריבית במימונים אחרונים בחוב הבנקאי, התשואה הממוצעת לפדיון בה נסחרות אגרות החוב. 2. חוב נטו לסך מאזן נטו. 3. ע"ס נתוני הרבעון האחרון. נכון ל- 31.3.2016 תמצית מאזן )מ' אירו( - 1,020.2 נכסים מניבים 96.7 קרקע להשקעה 71.0 מלאי מקרקעין )ז"א+ז"ק( 71.7 מזומן ויתרות נזילות 1,299.2 סה"כ נכסים 724.2 סה"כ חוב 358.4 הון עצמי המיוחס לבעלי המניות 466.1 סה"כ הון עצמי כולל ז. מיעוט 418.5 EPRA NAV EPRA NAV מ) ' אירו( 31.3.2016 הון עצמי המיוחס לבעלי מניות החברה 358.4 בתוספת מסים נדחים )בניכוי חלק המיעוט( בנטרול שווי הוגן של מכשירים פיננסים נגזרים נטו )בניכוי חלק המיעוט( בתוספת רווחים שטרם הוכרו בשלב ב' )חלק החברה, בניכוי מס( בגין דירות שנמכרו וטרם קיבלו ביטוי בדוח רווח והפסד. 53.4 0.5 6.2 418.5 EPRA NAV 400.0 350.0 300.0 250.0 200.0 150.0 100.0 50.0 0.0 התפתחות ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות - במ' אירו שיעור צמיחה שנתי ממוצע - 18% 153.6 לאחר הנפקה לציבור - דצמ' 2010 187.2 209.6 237.3 279.6 345.5 358.4 31/12/2011 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2014 31/12/2015 31/03/2016 21
נתונים פיננסים עיקריים - רווח והפסד Grafental כ- 12 מ' אירו רווח שטרם הוכר בספרים מדירות מכורות - Grafental I נתוני מכירות ורווחיות Q1/2015 16,295 917 14,802 6.5% 7.4% 12,584 6,231 0.6% 4,951 רווח והפסד )באלפי אירו( Q1/2016 17,339 הכנסות שכ"ד 4,366 רווח ממכירת דירות 15,772 *NOI 6.3% NOI תשואת 7.6% תשואת NOI מותאם** 13,829 EBITDA 15,383 שערוך נדל"ן 1.4% % שערוך נדל"ן ביחס לסך נדל"ן להשקעה 4,626 ריבית תזרימית רווח ממסירת יתרת הדירות בשלב ב' 1 ברבעון הראשון 2016; מסירת שלב ב' 3 תחל ברבעון רביעי 2016. ללא תרומה מפרויקט.Grafental ריבית ממוצעת של 2.0% בשנה על החוב הבנקאי. מס' יח"ד שלב א' שלב ב' 1 שלב ג' שלב ב' 3 שלב ב' 2 79 דירות + 109 107 700 מ"ר למסחר 125 16k m 2 24 22% 12.1m 4,487 5/2016 Q2/2016 Q4/2017 124 16k m 2 103 96% 51.8m 4,160 1/2015 4/2015 Q4/2016 101 11k m 2 79 100% 30.0m 3,523 7/2013 4/2014 118 130 18k m 2 118 100% 56.3m 3,937 9/2013 4/2014 202 244 30k m 2 202 100% 80.9m 3,585 5/2012 7/2012 מס' חניות תת- קרקעיות שטח בנוי מס ' יח"ד מכורות )%( סך מכירות נכון למאי 2016 מחיר מכירה ממוצע למ"ר תחילת שיווק מוקדם תחילת בנייה מועד מסירת דירות הסתיים הסתיים Q4/2015- Q1,3/2016 11.4m 26% - 18m 11.5m 26% - 21m 6.3m 26% 6.3m 14m 11.7m 26% 10.2m 19m 14.0m 21% 14.0m 31m ללא תרומה מפרויקט.Grafental כולל תרומה מפרויקט.Grafental רווח יזמי צפוי רווחיות יזמית רווח יזמי שהוכר בדוחות )מצטבר( תזרים חופשי 5,668 7,479 2.5x 6,752 FFO I 9,058 FFO II 3.0x EBITDA לריבית )ללא תרומה מ- )Grafental * כולל הכנסות מדמי ניהול שאינן מאוחדות בדוחות הכספיים. ** NOI מותאם NOI תחת הנחה שהנכסים מושכרים לפי מחיר שוק. 22