הבהרה משפטית מטרת מצגת זו היא להציג את חברת N.V. Brack Capital Properties )להלן: "החברה"( על פעילותה ותוצאותיה הכספיות. היא אינה מהווה הצעה לרכישה או מכירה של ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור והיא מיועדת למסירת מידע בלבד. המידע המוצג במצגת הינו למטרות נוחות בלבד ואינו מהווה בסיס לקבלת החלטות השקעה, אינו מחליף איסוף וניתוח מידע עצמאי, אינו מהווה המלצה או חוות דעת וכן אינו מהווה תחליף לשיקול דעת עצמאי של כל משקיע. מצגת זו והמידע הכלול בה לא נועדו להחליף את הצורך בעיון בדיווחים שפרסמה החברה לציבור, ובכלל זה הדוח התקופתי של החברה לשנת 2011 )פורסם ביום 29 במרץ 2012( ודוח רבעון ראשון 2012 של החברה )פורסם ביום 24 במאי 2012(. החברה אינה אחראית לשלמות או דיוק המידע הכלול במצגת, והיא לא תישא באחריות לנזקים ו/או הפסדים כלשהם העלולים להיגרם כתוצאה משימוש במידע זה. בכל מקרה של סתירה או אי התאמה בין המידע המוצג במצגת זו באופן תמציתי וכללי לבין מידע מפורט המופיע בדוחות התקופתיים ו/או בדוחות ביניים של החברה, ייגבר האמור בדוחות אלה. במצגת כלולות תוכניות לפעולות ו/או מהלכים ו/או הערכות של החברה ביחס לנכסיה המהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968 )להלן: "חוק ניירות ערך"(, לרבות תחזיות, מטרות עסקיות, הערכות ואומדנים, ולרבות מידע המובא בדרך של איורים, גרפים, סקירות וכן כל מידע אחר, בכל צורה בה הוא מובא, המתייחסים לאירועים או עניינים עתידיים, אשר התממשותם אינה וודאית ואינה בשליטת החברה. התממשותו ו/או אי התממשותו של המידע צופה פני עתיד כאמור תושפע מגורמים אשר לא ניתן להעריכם מראש והם אינם מצויים בשליטת החברה, לרבות גורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה וכן מהתפתחויות בסביבה הכללית והכלכלית באזורי עסקיה של החברה ובגורמים החיצוניים המשפיעים על פעילותה. למען הסר ספק יובהר ויודגש כי נכון למועד זה הנהלת החברה טרם קיבלה החלטה בדבר הקמת פרויקט משרדים בפרויקט Grafental בדיסלדורף. לפיכך המתואר בעמודים 6 )לעניין פארק המשרדים( ו- 12 במצגת זו בדבר תיאור הפרויקט, על מרכיביו השונים, לוחות זמנים, הכנסות צפויות וכיו"ב, הינו תחת ההנחה כי הנהלת החברה קיבלה החלטה להקים את פרויקט המשרדים. החלטה כאמור אם וככל שתתקבל, תתקבל בהתאם ובכפוף להתפתחות בשלבי התכנון השונים של הפרויקט. הנתונים המפורטים בעמודים 6, ו- 12 בעניין פרויקט המשרדים מבוססים על הערכות שמאות של.JLL הנתונים המפורטים בעמודים 6, ו- 11 לעניין היזום למגורים בדיסלדורף בדבר נתוני רווחיות צפויים מכירות, הכנסות,עלויות ושיעור רווח יזמי צפוי כמפורט בשקפים אלה הינו מידע צופה פני עתיד אשר אינו בשליטה מלאה של החברה ואשר התקיימותו בפועל אינה וודאית. המידע המבוסס על אינפורמציה קיימת בחברה נכון למועד זה, בדבר: ביקוש לשטחי מגורים בעיר, מחירי שוק של שטחי מגורים בעיר, ידע וניסיון מצטבר של הנהלת החברה ותחזיות ואומדנים של החברה באשר לעלויות הבניה, פיתוח, שיווק וכו'. שינוי נסיבות עלול לשנות את הערכות החברה המפורטות ולהשפיע באופן מהותי על צפי ההכנסות מהפרויקט ועל רווחיותו הכוללת. 2
תיאור החברה 2004 רכישה, השבחה וניהול נדל"ן בגרמניה. החברה מעסיקה כ- 100 עובדים במשרדיה בדיסלדורף, בפרנקפורט, בלייפציג ומשרדים מקומיים נוספים. 37 נכסים מניבים, מרביתם מגורים להשכרה ומרכזים מסחריים, בהיקף של 589 א' מ"ר להשכרה ופרויקט לפיתוח של כ- 250 א' מ"ר מגורים ומשרדים בדיסלדורף על חטיבת קרקע של כ- 150 דונם. תחילת פעילות: תחום פעילות: היקף נכסים: קפיטל - 1,66.25% בעלות: קבוצת בראק.26.18% קב' אלייד- 7.57% וציבור- נתונים פיננסים: נדל "ן מניב 541-2 מ' אירו נדל"ן לפיתוח- 120 מ' אירו NAV 193 מ' אירו שיעור תפוסה- 95% תשואת שכ"ד - 2 7.3% שווי שוק: כ- 916 מ' ש"ח. 3.A Stable - מעלות S&P דירוג חוב: 1. אחזקת קבוצת בראק קפיטל כוללת את אחזקות בעלי העניין, העובדים ובעלי השליטה בחברה. 2. ללא תיק המגורים בעיר,Wuppertal אשר רכישתו הושלמה בחודש יוני 2012. 3. נכון ל- 01.07.2012. 3
חוזקות פעילות ממוקדת בשוק הנדל"ן הגרמני, היציב באירופה; ניסיון עשיר ומגוון ניהול אקטיבי, הכולל פלטפורמת ניהול עצמית מקומית. מודל עסקי ופורטפוליו מאוזן, המשלב נכסי השכרה למגורים ולמסחר אחת משש הערים המרכזיות בגרמניה. פרויקט עם במרכז יזמי דיסלדורף, רווחיות FFO( ורווח נקי( בכל רבעון המתבססת על תשואות גבוהות ומבנה עלויות יעיל. נגישות גבוהה לעסקאות, ובכללן עסקאות.Off Market איתנות פיננסית ברמת הנכסים. גבוהה, שיעור החוב על הריבית של מלא גידור נמוך, מינוף פעילות בשוק הנהנה מצמיחה ארוכת טווח בצריכה הפרטית ושיעורי ריבית נמוכים. המתבססת גידול חזק, יצוא על 4
עדכון התכנית העסקית 2012 הרחבת תיק הנדל"ן המניב תכנית הרחבת תיק המגורים לכ- 7,000 יח"ד עד סוף שנת 2012 תוך המשך מיצוי יתרונות לגודל ורכישת נכסים בעלי פרופיל דומה לנכסים הקיימים בתיק. 4 במונחים שנתיים, עד לסוף שנה זו. הצמיחה ב- FFO רווחיות BCP שואפת להגדיל את ה- FFO המיוצב לכ- 16-14 מ' אירו תתבסס על התרחבות במגזר המגורים באמצעות מקורות קיימים, המשך הצמיחה הפנימית ומיצוי הפוטנציאל הגלום במספר נכסים קיימים ע"י השבחתם. 5 4. לא כולל הרווחיות הצפויה מפרויקט הייזום בדיסלדורף. 5. לרבות conversion של מבנה משרדים בדיסלדורף למלון. עסקת Wuppertal ביוני 2012 השלימה החברה רכישת תיק של כ- 330 יח"ד בעיר :Wuppertal 5.Off market deal Wuppertal ממוקמת בסמיכות לדיסלדורף, אזור בו לחברה מסה קריטית של נכסי מגורים. מרווחי רווחיות גבוהים הגוזרים יחס מצוין של תשואה לסיכון. צמיחה לחברה deal flow איכותי הודות לניסיונה העשיר בשוק, ניסיון המתבטא בקשרים רבים ובגישה לעסקאות.off market החברה בוחנת מספר עסקאות אטרקטיביות בתחום המגורים, בו היא נהנית מיתרון יחסי הנובע מיכולות ניהול עצמי שפותחו בשנות הפעילות. בבחירת העסקאות ניתן דגש על סינרגיה עם התיק הנוכחי תוך התבססות על צוות הניהול הקיים. מדיניות זו מביאה לחסכון משמעותי בעלויות. יעדי פרויקט הייזום בדיסלדורף - Grafental רבעון 2012 3 תחילת בנייה של שלב 1 הכולל כ- 200 יח"ד. החברה מצפה כי היא תעמוד ביעדי ה- pre sale של שלב )35%( 1 עד לתום הרבעון, כפי שנקבע עם הבנק המלווה. רבעון 2012 4 המשך מכירות שלב 1, עם יעד מכירות של 50% עד סוף השנה. תחילת תכנון שלב 2. פער מבני בין גידול מתמשך בביקוש, להיצע נמוך בקרקעות זמינות לבנייה במיקומים מרכזיים בעיר, עומד ביסוד מגמה נמשכת של עליית מחירי דירות מגורים בעיר דיסילדורף גם בשנת 2012. שלב 1 )הדמיה(
BCP -BCP מבנה הפעילות פרופיל עסקי נדל"ן מניב נדל "ן יזמי למגורים קרקע להשבחה נדל"ן מגורים נדל"ן מסחרי כ- 5,300 יח"ד בשטח להשכרה כ- 30 נכסים, מרביתם מרכזים 150 דונם במיקום מרכזי בעיר דיסלדורף- מסחריים, בשטח כולל של כ- 277 המרכז הכלכלי של צפון מערב גרמניה ומדורגת של כ- 312 א' מ"ר. חמישית באיכות החיים בעולם. א' מ"ר. מיקום: באזורי ביקוש ב- 7 מיקום: פיזור גבוה, באזורי ביקוש לנכס 2 מתחמים: ערים בגודל בינוני. בעיקר במערב גרמניה. מגורים - כ- 1,000 יח"ד שייבנו על פני 6 שלבים. שכ"ד שנתי 14.6 : 6 מ' אירו. שכ"ד שנתי: 25 מ' אירו. תזרים צפוי : כ- 138 מ' אירו. 9 פרמטרים תפעוליים: שיווק שלב א' )197 יח"ד( החל במאי 2012. תפוסה:.97% פרמטרים תפעוליים: צפוי להניב רווחיות גולמית של 19.89%. מח"מ שכירויות 12 : 8 שנה. תפוסה: כ- 95%. הסכם ליווי )87.5 מ' אירו( נחתם ב- 11/2011. תשואת שכ"ד: 7.1%. תשואת שכ"ד : 6.7.6% שיעור צמיחת שכ"ד Like for דיירי עוגן בדרגת השקעה פארק משרדים - זכויות בניה להקמת פארק משרדים בהיקף של 124.5 א' מ"ר. שווי הוגן מתחומי המזון וה- DIY. -Like 13% בממוצע. 7 למ"ר זכויות בניה: 385 אירו. הטיה לתחומים חסיני מיתון. מנוע צמיחה עם רווחיות גבוהה ויתרונות תזרימים יציבים לאורך זמן תזרימים יציבים, beta נמוך לגודל ופוטנציאל השבחה גבוה השקעה ב BCP מגלמת שווי דפנסיבי עם פוטנציאל Upside גבוה 6. לפי שכ"ד מייצג לשנת הנבה מלאה, למעט שכ"ד שמניב פורטפוליו.Wuppertal 7 ע. "ס עליית שכ"ד בהשכרות חדשות ב- 2011 בהשוואה לשכ"ד של הדיירים הקודמים. 8. בנכסים בהם ישנו דייר עוגן, המבטיח תפוסה גבוהה בנכס, חושב מח"מ השכירות בנכס כולו על פי תקופת השכירות של דייר העוגן. 9. עפ"י הערכות השמאות של.JLL 6 Grafental, Düsseldorf
תיק הנכסים המניבים הרכב מסחרי- תזרים יציב ודפנסיבי הודות ל: פיזור גיאוגרפי רחב- נכסים בכ- 25 ערים שונות ברחבי גרמניה. מרבית הנכסים מתאפיינים בחוזים ארוכים עם דיירים איכותיים. התפלגות השטח להשכרה )מ"ר( 276,737 47% 312,437 53% Residential Commercial תחום הפעילות של הדיירים העיקריים )מזון,,)DIY בפני האטה כלכלית או מיתון. עמיד יחסית פיזור רחב של דיירים. מרבית הנכסים מושכרים בשכ"ד נמוך משכ"ד הנהוג בשוק. 45.0 מגורים- נכסים דפנסיביים ופוטנציאל העלאת שכ"ד: תזרים עם מאד יציב, אפסייד מניהול עצמי התפתחות הכנסות החברה מנכסים מניבים במיליוני אירו 40.0 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0-15.8 25.2 25.8 20.4 29.3 40.8 2007 2008 2009 2010 2011 Q1 2012 annualized קורלציה נמוכה מאד למחזורי עסקים. פיזור גאוגרפי- ב- 7 ערים המתאפיינות במספר בתי אב BCP יש מסה קריטית. עם יציב למעלה מ- 100 א' תושבים וצומח. בכל אחת מהערים ל- שווי בספרים )כ- 670 אירו למ"ר( נמוך מעלות הכינון. תפוסות גבוהות )כ- 95% (. שכ"ד הממוצע בנכס נמוך משכ"ד הנהוג בשוק- בממוצע פוטנציאל העלאת שכ"ד של כ- 13%. 7
תיק הנכסים המניבים נדל"ן מסחרי נדל"ן מסחרי סה "כ שטח 277 א' מ "ר כ- 12 שנים תפוסה 97% מח "מ שכירויות שכ "ד שנתי 24.7 מ' אירו התיק המניב המסחרי מתחלק ל- 2 קטגוריות: מרכזים מסחריים o מרכזיים מסחריים מעוגני סופרמרקט 13 מרכזים מסחריים שמחציתם מושכרים לדייר עוגן בחוזים של 11-16 שנים והיתרה מושכרת לרשתות בינלאומיות של אופנה, מזון 10 בתחום המזון ובתי עסק מקומיים. הנכסים פרוסים ברחבי גרמניה בשטח להשכרה של כ- 157 א' מ"ר ומניבים שכ"ד שנתי של כ- 13.6 מ' אירו. o מרכזיים מסחריים )DIY( - 8 נכסים בעיקר במערב גרמניה, בשטח כולל של כ- 75 א' מ"ר, בדרגת השקעה לתקופה של 14 שנים בממוצע. הנכסים מניבים 11 המושכרים במלואם לשוכר שכ"ד שנתי של כ- 6.6 מ' אירו. o מרכזים שכונתיים- 3 מרכזים מסחריים ברחוב/מדרחוב המסחרי של ערים בסדר גודל בינוני, בשטח להשכרה כולל של כ- 16 א' מ"ר. הנכסים מניבים שכ"ד שנתי של כ- מ 2 ' אירו. דיירי עוגן בדרגת השקעה עם מח"מ שכירויות ארוך. דיירי העוגן פועלים בתחום המזון וה- DIY שהינם בעלי רגישות נמוכה לזעזועים כלכליים. מרווח גבוה )4.0%( בין תשואת שכ"ד לבין עלות המימון. בגרמניה( בעוד שהריבית על ההלוואות הינה נומינלית. פוטנציאל העלאת שכ"ד בחלק ניכר מהנכסים. פוטנציאל להגדלת זכויות בנייה בהיקף משמעותי. בנוסף שכ"ד צמוד למדד )עפ"י מנגנון המקובל משרדים ומלונאות o עיקר תיק הנכסים מורכב מ- 3 בניני משרדים במיקומים מרכזיים בדיסלדורף וממלון בהמבורג בשטח כולל להשכרה של כ- 28 א' מ"ר המניבים שכ"ד שנתי של כ- 2.5 מ' אירו. 8 10. -Kaufland רשת קמעונאית מהמובילות בגרמניה, המעסיקה כ- 80,000 עובדים. ברשת כ- 800 סניפים והיא בעלת מחזור של כ- 5.2 מיליארד אירו בשנת 2009 בגרמניה לבדה. 11. -OBI רשת קמעונאות DIY המובילה בגרמניה, המעסיקה למעלה כ- 43,000 עובדים. ברשת כ- 600 סניפים ברחבי אירופה והיא בעלת מחזור של כ- 6.7 מיליארד אירו בשנת 2011.
תיק הנכסים המניבים מגורים להשכרה כ- 5,300 מס ' יחידות 312 א' מ "ר סה "כ שטח תפוסה 95% שיעור גביה 98% שכ "ד שנתי 7.6% 12 תשואת שכ "ד ממוצעת 14.6 מ' אירו נדל"ן למגורים פוטנציאל העלאת שכ "ד 13% לייפציג, 13 בהנובר, 14 דפנסיביות- מיקומים מבוססים בערים גדולות )מעל 100 15 NRW מסביב לדיסלדורף, בירת המדינה הפדרלית. תושבים( א' בעיר ערים וב- 5 במדינה הפדרלית פוטנציאל העלאת שכ"ד- בממוצע 13% גידול Like for Like בהשכרות חדשות ב- 2011. שווי בספרים נמוך מעלות הכינון- השווי בספרים למ"ר עומד על כ- 670 אירו בממוצע. שווי זה נמוך משמעותית מעלות הכינון. מפתחות להצלחה- ניהול עצמי, אקטיבי ואינטנסיבי השם דגש על השבחת הנכס בשילוב עם שיפור וייעול הפרמטרים התפעוליים. 9 12. תשואת שכ"ד לשנת הנבה מלאה. 13. לייפציג- עיר בעלת כ- 523 א' תושבים ומהווה מרכז עסקי דינמי ומתחדש עם עליה בשיעור האוכלוסין ורמות המחירים. 14. הנובר- בירת מדינת סקסוניה הדרומית עם כ- 522 א' תושבים המהווה מרכז תעשייתי ומסחרי חשוב בצפון גרמניה. 15. -NRW המדינה המאוכלסת ביותר בגרמניה )18 מיליון תושבים(. אחראית לייצור של כ- 25% מסך התל"ג של גרמניה וכ- 4.4% מסך התל"ג האירופאי.
תחום הנדל"ן היזמי למגורים בדיסלדורף מיקום: תיאור באזור ביקוש במיקום מרכזי בעיר, בסמיכות לשכונת Grafenberg היוקרתית. בקרבת בתי ספר ומרכזי קניות ומסחר, יער Grafenberg ושרותי ספורט ופנאי. דיסלדורף, המונה כ- 600 א' תושבים, הינה בירת המדינה הפדרלית.NRW עפ"י מכון מרסר, דיסלדורף מדורגת שניה בגרמניה מבחינת מדדי איכות החיים וחמישית בעולם. עפ"י הערכות עיריית דיסלדורף, ישנו צפי למחסור של מעל 20 א' יחידות דיור בשנת 2020 כתוצאה ממחסור בקרקע למגורים וגידול באוכלוסין. 16 הנכס- פרויקט המגורים הגדול בדיסלדורף כ- 1,000 של בהיקף יח"ד למעמד הבינוני- גבוה. הפרויקט צפוי להניב תזרים לאחר עלויות הקמה של כ- 138 מ' אירו 17 בפרק הזמן הבינוני. שלב א: 197 יח"ד בשטח של כ- 29 א' מ"ר עפ"נ 15 בניינים. 10 מכירות- שיווק יח"ד החל במאי 2012. ניהול- צוות פיתוח מיומן בראשות מר אולריך טאפה, לשעבר מנכ"ל. 18 LEG NRW מימון- הסכם הליווי לשלב א' בהיקף של כ- 87.5 מ' אירו 19 נחתם בנובמבר 2011. השקעת הון עצמי נדרשת רק כ- ' אירו. מ 5 רווחיות צפויה- שיעור הרווח היזמי בשלב א' צפוי לעמוד על כ- 20%. 2 0 16. המידע האמור נלקח מסקר שערכה עירית דיסלדורף, החברה אינה אחראית למידע זה. 17. עפ"י הערכות השמאות של.JLL 18. NRW -LEG חברת הנדל"ן הגדולה במדינה הפדרלית NRW )לשעבר בבעלות ממשלתית( שבבעלותה למעלה מ- 100 א' יח"ד ונכסים מסחריים. 19. מתוך זה כ- 25 מ' אירו מימון מחדש לקרקע וכ- 15 מ' אירו בגין ערבויות. 20. שיעור הרווח הינו בבחינת מידע צופה פני עתיד אשר אינו בשליטתה המלאה של החברה ואשר התקיימותו בפועל אינה ודאית. שלב א'- נתוני רווחיות צפויה )א' אירו( מחיר מכירה ממוצע בפרויקט )באירו למ"ר( סך אומדן הכנסות צפויות בשלב א' בפרויקט סך עלות צפויה )כולל קרקע( סך רווח יזמי צפוי בגין הפרויקט שיעור רווח יזמי כולל צפוי בפרויקט )%(* 3,295 72,032 60,082 11,951 19.89% * רווח יזמי מוגדר כסך הרווח הגולמי בפרויקט חלקי סך עלויות הבניה )לרבות עלות הקרקע(.
קרקע להשבחה בדיסלדורף - פארק משרדים מיקום: מיקום מרכזי בדיסלדורף )שדרת,)Grafenberg בצמוד למטה העולמי של חברת Metro )8,000 AG עובדים( ובסמוך למשרדי חברות ביטוח,,Deutsche Bank,BMW משרד העבודה של NRW וחברות הייטק. דיסלדורף, המונה כ- 600 א' תושבים הינה עיר הבירה של NRW המהווה את המרכז הכלכלי המשמעותי בצפון מערב גרמניה )מייצרת כ- 25% מהתמ"ג הגרמני(. העיר מהווה מוקד משיכה עבור תאגידים בינלאומיים והינה מרכז תעשייתי, מסחרי ותקשורתי. תיאור הנכס- תב"ע לפארק משרדים בשטח של כ- 124.5 א' מ"ר עפ"נ כ- 24 בניינים. פארק המשרדים לכשיוקם יתאפיין באווירת קמפוס עם מסעדות, בתי קפה, בנק, דואר, מרכז כושר וכו'. גודל המבנים )בממוצע כ- 5,000 מ"ר( מאפשר גמישות תכנונית ופיננסית בכל הנוגע לבניה ב- Pre-Let. *נתונים מתוך הערכת השמאות של פרמטרים עיקריים 51,250 124,500 48,151 385 15-17 3,200 קרקע להשבחה*- שטח קרקע )מ"ר( זכויות בניה )מ"ר( שווי הוגן )א' אירו( שווי הוגן למ"ר ז.בניה שכ"ד צפוי למ"ר מחיר מכירה צפוי למ"ר בנוי* JLL שפורסמה עם דוחות יוני 2011. פרמטרים עיקריים מתוך הערכת השווי: השווי ההוגן עומד על כ- 48.2 מ' אירו, המגלם כ- 385 אירו למ"ר זכויות בניה. השווי ההוגן של הקרקע מהווה כ- 12% ממחיר המכירה הצפוי. 11
116.6 153.6 187.4 193.0 4,344 4,518 8,691 12,000 הכנסות ורווחיות FFO ההכנסות וה- משכ"ד מתיק הנכסים המניבים של הנוכחי החברה, הסתכמו ברבעון הראשון בכ- 10.2 מ' אירו ובכ- 2.9 מ' אירו 21 בהתאמה. התפתחות ה- *FFO של החברה באלפי אירו +38% 12,000 +92% רווחיותה הגבוהה של החברה )שיעור Ebitda של כ- 80%( נתמכת ע"י: 10,000 ניהול עצמי מלא של הנכסים. 8,000 הפער הגבוה בין שיעור ההיוון של הנכסים )7.0%( לבין שיעור הריבית הממוצע הנוכחי 6,000 על ההלוואות )3.1%(. 4,000 2,000-745 2008 2009 2010 2011 Q1 2012 annualized הקמת הפרויקט בדיסלדורף מספר רב של שנים. צפוי לתרום רווחיות משמעותית פני על נוספת הצפת ערך באמצעות העלאות שכ"ד בנכסים מסחריים )מושכרים מתחת למחירי השוק( ובעת תחלופת דיירי מגורים צפויה להמשיך ולשפר את רווחיות החברה. החברה הציגה ה- NAV : לאורך שנות פעילותה, שיעורי צמיחה גבוהים של מאז הקמתה: כ- 34% בממוצע בשנה. בשנתיים האחרונות לפעילותה, למרות נותרו גבוהים )מעל 20% בשנה(. הגידול בהיקפי הפעילות, שיעורי הצמיחה ה* FFO- המיוחס לבעלי המניות בחברה 200 התפתחות ההון העצמי של החברה במיליוני אירו ללא זכויות מיעוט 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 36.1 דצמבר 2006 53.6 דצמבר 2007 66.8 דצמבר 2008 דצמבר 2009 דצמבר 2010 דצמבר 2011 מרץ 2012 13 21. חלק החברה ב- FFO.
מאזן ואיתנות פיננסית מאזן איתן הנתמך ע"י: הרכב חוב- דפנסיבי מח"מ החוב ברמת הנכסים גדול מ- 4 שנים. רק 22% מהחוב מגיע לפירעון ב- 3 השנים הקרובות. מח"מ החוב ברמת החברה > כ- 4.6 שנים. פירעון הקרן מכוסה במלואו ע"י התזרימים החופשיים של החברה ללא תלות במימון מחדש. גידור-כ- 95% מהיקף ההלוואות ברמת הנכסים מגודר. מינוף ברמה נוחה ברמת הנכסים 55%, רמה המקטינה את סיכון המימון מחדש. מדיניות החברה היא לשמור על רמות חוב בינוניות ע"מ להוציא לפועל בהצלחה את התכנית העסקית ברמת כל נכס. ברמת ה- -Corporate Debt יחס חוב פיננסי נטו סולו להון עצמי של החברה 20.7% בהשוואה ל- 53.3%, ההתניה בשטר האג"ח. במאוחד כ- 59%. נתונים פיננסיים עיקריים -31.03.2012 מ' אירו 15.5 יתרות נזילות 358.5 חוב פיננסי- נון ריקורס 40.0 אג"ח 383.0 חוב פיננסי נטו הון עצמי וז. מיעוט סך מאזן CAP נטו FFO במאוחד )רבעוני( LTV ברמת הנכסים חוב נטו ל- CAP איתנות פיננסית חוב ריקורס להון עצמי )ללא ז. מיעוט( 265.6 691.7 648.6 2.9 55.0% 59.0% 20.7% 6 מימון- מימון הנכסים רק מבנקים גרמניים. BCP גרמניים שונים. מקסימום חשיפה למלווה- 25%. משתפת עם פעולה בנקים "פעולת דירוג חיובית עשויה להתרחש במידה ורמות המינוף ירדו לרמה הנמוכה מ- 60% תוך חיזוק יתר יחסי הכיסוי, במקביל להקטנת רכיב הסיכון בפרויקט הייזום בדיסלדורף עם התקדמות המכירות והביצוע בפרויקט" מעלות, אפר' 2012. 14
נזילות, גמישות פיננסית ויחסי כיסוי חוב נזילות גבוהה תיק נזיל- כ- 15.5 מ' אירו נכון ל- 31.03.2012. מסגרות אשראי לא מנוצלות 52.5 מ' אירו. 22 גמישות פיננסית יחסי כיסוי ברמת הנכסים ( ICR 2.7x( > משמעותית יותר טובים מההתניות הפיננסיות. ברמת והן ה- Corporate אין תלות במחזור האג"ח לצורך פירעונו. יחסי כיסוי חוב )מ' אירו( מונחים שנתיים ע"ס Q 1/12 38.6 NOI 31.7 * Ebitda ריבית ** 13.6 FFO מאוחד 18.1 Debt Coverage Ratios חוב נטו ל- Ebitda * 12.1x חוב נטו ל- FFO במאוחד 21.2x 2.3x לריבית * Ebitda *בנטרול סעיפים לא תזרימיים ** לפי שיעור הריבית נכון למרץ 2012 יחסי כיסוי טובים חוב נטו ל- Ebitda ול- 12.1x FFO ו- 21.2x בהתאמה. המשך הצפת הערך בנכסים המניבים יחד עם התרומה של בדיסלדורף צפויים לשפר משמעותיתאת יחסי כיסוי החוב. יחס חוב ברמת ה- Corporate ל- FFO, נדיר ברמתו 3.4x. הפרויקט יחסי כיסוי אג"ח )מ' אירו( 40.0 יתרת אג "ח 11.7 FFO בסולו )חלק החברה( 3.4x אג "ח ל- FFO 15 22. במסגרת הסכם הליווי להקמת שלב א' של הפרויקט בדיסלדורף.
לפרטים נוספים על החברה ניתן לפנות ל: פרד גניה, ראש המחלקה הכלכלית טלפון: 03-6110611 אימייל: fganea@brack-capital.com