גודל: px
התחל להופיע מהדף:

Download ""

תמליל

1 דוח אנליטי יוני 2005 אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ Aa3 דירוג Issuer אביטל איגנר אנליסטית אביטל בר דיין ראש תחום תאגידים ומוסדות פיננסיים פרופיל החברה אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ, (להלן "החברה") מתמקדת בעיקר בהשקעות ארוכות טווח בתחומי הנדל"ן המניב במדינות מערביות ובישראל. החברה מחזיקה ב- 6.9% בחברת Equity One (להלן,("EQY" שהינה REIT ציבורית אמריקאית הנסחרת בבורסה של ניו יורק ואשר עוסקת ברכישה, פיתוח וניהול נכסים מניבים בארה"ב. החברה מחזיקה גם בכ- 14.8% ממניות חברת First Capital Realty (להלן ("FCR" שהינה חברה ציבורית קנדית הנסחרת בבורסה של טורונטו אשר עוסקת אף היא בפיתוח וניהול נכסים מניבים בקנדה. שתי החברות, EQY ו- FCR עוסקות בעיקר בענף המרכזים המסחריים הפתוחים מעוגני סופרמרקטים ונשלטות על ידי חברת גזית גלוב.(Aa3) החברה פועלת בישראל באמצעות החזקה של 43.7% בחברת עוגן נדל"ן מניב בע"מ (להלן "עוגן") אשר הינה חברה ציבורית ישראלית העוסקת בייזום, פיתוח, בנייה, רכישה והשכרה של נכסים מניבים. בנוסף, מחזיקה החברה ב- 50% (בשליטה) בקניון חוצות אלונים. עד לסוף שנת 2004 החזיקה החברה בפורטפוליו של נכסים מניבים בבריטניה. מכירת פורטפוליו זה הושלמה ברבעון השני של שנת 2005 תמורת סך כולל של כ- 1.8 מיליארד ואשר הקנו לחברה רווחי הון בסכום של כ- 340 מיליון לפני מס. בעלי השליטה בחברה הינם מנכ"ל החברה נתן חץ (ובני משפחתו) ורטהיים המחזיקים ב % וביניהם קיים הסכם שליטה. נתונים פיננסים עיקריים אשר מחזיק ב % ,331 57,515 79% 80% , , ,280 43% 68% 58% 823, , Q Q ** פרופורמה אלפי 114,998 36,186 NA סך הכנסות 72,120 24,249 NA מזה, הכנסות מדיבידנדים וריבית אג"ח 86% 78% NA שיעור רווח מפעולות 90% 89% NA שיעור EBITDA * NA יחס כיסוי תפעולי 848, , ,891 חוב ללא פעילות מופסקת 529, , ,944 חוב נטו ללא פעילות מופסקת 319, , ,947 יתרות מזומן ללא יתרות מפעילות מופסקת 41% 40% 40% חוב כנגד אחזקות סחירות לשווי שוק השקעות 56% 52% 23% חוב נטו ללא פעילות מופסקת לעלות מופחתתרכוש קבוע ועלות השקעה בחברות מוחזקות 39% 38% 17% חוב נטו ללא פעילות מופסקת לשווי שוק נכסים סחירים ועלות מופחתת של הרכוש הקבוע 882, ,425 NA השקעות בחברות מוחזקות ואחרות 532, , ,360 חוב כנגד אחזקות סחירות *הכנסות מדיבידנדים, ריבית אג"ח ושכר דירה לחלק להוצאות מימון והוצאות הנהלה וכלליות ** לאחר השלמת מכירת הנכסים בבריטניה ומשפחת מידרוג בע"מ מגדל המילניום רח' הארבעה 17 תל-אביב, טל': פקס:

2 אסטרטגיה עסקית החברה בוחנת מספר חלופות להשקעה בנכסים מניבים תוך שימוש ביתרות המזומן אשר נצברו בעקבות מכירת פורטפוליו הנכסים המניבים בבריטניה. האסטרטגיה העסקית הינה כי לצורך רכישת הנכסים לא ילקח חוב בהיקף העולה על כ- 75% מעלות הרכישה. חלופות ההשקעה אותן בוחנת החברה כוללות: השקעה בפורטפוליו של נכסים במדינות מערב אירופה (כגון צרפת, ספרד, גרמניה וכד') בשיתוף עם חברות ניהול בינלאומיות אשר יופקדו על ניהול הנכסים. השקעה בניירות ערך של חברות נדל"ן או REIT סחירות במערב אירופה. הגדלת הפעילות בתחום הנדל"ן המניב בישראל באמצעות רכישת חברות נדל"ן העוסקות בהשכרת נכסים מניבים או רכישה של נכסים מניבים כדוגמת קניונים. בחינת ההשקעות תתבצע תוך שימת דגש על יכולת השגת תזרים מזומנים יציב. שיקולים עיקריים לדירוג פעילות של השקעה פיננסית בנדל"ן מניב בישראל ובמדינות מערביות; יכולת מוכחת באיתור הזדמנויות עסקיות ומימוש אחזקות ברווחיות גבוהה; פעילות עסקית נוכחית מאופיינת בפיזור נמוך של ההשקעות (עיקר ההשקעה בשתי החברות EQY ו- FCR ) וחשיפה לתנודתיות שוק ההון; לאחר מימוש נכסים בבריטניה לחברה יתרות נזילות משמעותיות בסך של כ- 600 מליון ש"ח, בהתחשב ביתרות אלו ובשווי האחזקות האחרות של החברה, יחסי הכיסוי ויכולת פרעון החוב הינם מעולים; הדירוג מתייחס ליכולת פרעון החוב תחת הנחה כי עודפי המזומנים ישמשו כחלק מהמקורות לרכישת נכסים מניבים בטווח הקרוב; יישום מהלך של השקעה בנכסים מניבים יכול להשפיע על המיצוב העסקי והפיננסי; חשיפה לשינויים בשערי הריביות, כתוצאה מהלוואות בריביות משתנות; גמישות פיננסית גבוהה מאוד אשר נסמכת על יתרות מזומן גבוהות, מסגרות אשראי בלתי מנוצלות ושווי גבוה של אחזקות לעומת גובה החוב בגינם; חוזקות החברה מתמחה באיתור, רכישה ומימוש של השקעות פיננסיות בתחומי הנדל"ן המניב. הנהלת החברה הוכיחה הצלחה בפעילות זו הבאה לידי ביטוי בריווחי הון, אשר נצברו כתוצאה ממימוש נכסים, או בשווי צומח של אחזקות סחירות. החברה החלה ברכישת נדל"ן מניב בבריטניה בשנת בנובמבר 2004 חתמה החברה על הסכמים למכירת כלל נכסי החברה בבריטניה בתמורה לכ- 1.8 מיליארד, אשר יקנו לה רווח הון של כ- 340 מיליון. עד ליום הושלמה מכירת 5 מבין 8 נכסים אשר היו בבעלות החברה. מכירת יתרת הנכסים הושלמה ברבעון השני של < < < דוח אנליטי שנת ההשקעה העיקרית של החברה כיום הינה בחברות EQY ו- FCR, אשר פועלות במדינות בעלות יציבות כלכלית ופוליטית המדורגות.Aaa חברות אלו פועלות בתחום המרכזים המסחריים המעוגני סופרמרקטים, אשר חשופים במידה מועטה יחסית למחזוריות כלכלית ומדורגות בדרגת השקעה בינלאומית. שתי החברות EQY ו- FCR הציגו צמיחה גבוהה בכל השנים בהן הוחזקו על ידי החברה, הן בפעילות והן ברווחיות ובדיבידנדים המחולקים. מידרוג מעריכה כי ההשקעה 2

3 בחברות אלו תורמת באופן חיובי לפעילותה של החברה: החברה נהנית מקבלת דיבידנד באופן קבוע וצומח והשבחת האחזקות תורמת לפער גדל בין עלות הרכישה לבין שווי השוק של ההשקעות. מימוש נכסים בהיקף מהותי בבריטניה ומהלכים של השבחה ועליית ערך אחזקות סחירות EQY) ו- FCR ) תורמים להצגת יחסי נזילות וגמישות פיננסית מעולים, איתנות פיננסית גבוהה ויחסי כיסוי בולטים לטובה: גמישות פיננסית גבוהה המתבטאת ביתרות נזילות גבוהות בסך של כ- 311 מיליון נכון ליום , מסגרות אשראי בלתי מנוצלות בסכום של 20 מיליון דולר (כ- 90 מיליון ) ושווי שוק אחזקות בסך של מיליארד העומדים בפער ניכר למול החוב בגינם המסתכם בכ- 529 מיליון. איתנות פיננסית גבוהה - יחס ההון העצמי לסך מאזן פרופורמה לאחר השלמת מכירת הנכסים בבריטניה יעמוד על פי נתוני ה על כ- 44% לעומת יחסי איתנות ליום יותר נמוכים ו בהתחשב בשווי הסחיר של האחזקה ב- EQY שעמדו על ו- FCR, 15% ו- 12% בהתאמה. יחסי האיתנות הפיננסית גבוהים אף יותר. יחס החוב נטו ל- CAP פרופורמה לאחר השלמת מכירת הנכסים בבריטניה יעמוד על פי נתוני ה על כ- 15% והינו נמוך ומצביע על איתנות פיננסית גבוהה. יחסי כיסוי חוב מעולים - לחברה יתרות כספיות (לאחר השלמת מימוש הנכסים בבריטניה) בסך מהותי של כ- 604 מליון. בהתחשב ביתרות אלו ובשווי האחזקות האחרות, יחסי הכיסוי ויכולת פרעון החוב הינם מעולים: יחס החוב נטו, ללא חוב בגין פעילות מופסקת ל- FFO פרופורמה לאחר השלמת מכירת הנכסים בבריטניה יעמוד על כ- 5.5 ויחס החוב הפיננסי נטו ללא חוב בגין פעילות מופסקת ל- EBITDA יעמוד על 1.8. תחת ההנחה כי החברה מתכוונת לרכוש נכסים תוך שימוש ביתרות הנזילות, עתידים חלק מיחסים אלו לרדת. הדירוג מתייחס ליכולת פרעון החוב תחת הנחה כי עודפי המזומנים ישמשו כחלק מהמקורות לרכישת נכסים מניבים בטווח הקרוב. מידרוג מעריכה כי מימון הרכישה בחוב חיצוני בהיקף שלא יעלה על כ- 75% מסך ההשקעה, עתידים לפגוע ביחסי האיתנות. o o o o גורמי סיכון עסקיים סיכון ענפי החברות המוחזקות על ידי החברה פועלות בתחום הנדל"ן המניב וחשופות לסיכונים הכרוכים בענף הנדל"ן בארה"ב, קנדה וישראל וכוללות פעילות הנתונה למחזוריות עסקית אשר לא ניתן לצפותה מראש. המחזוריות תלויה בגורמים מקרו כלכליים ובגורמים ענפיים הכוללים גם את התפתחות ההיצע והביקוש לנכסים. מידרוג מעריכה כי פיזור גבוה של נכסים ושוכרים והסכמי שכירות ארוכי טווח עם שוכרים בעלי איתנות עסקית ופיננסית עשויים להגן מפני מחזור שלילי של ענף הנכסים המניבים. < < < דוח אנליטי 3

4 פיזור נכסים מצומצם יוצר חשיפה גבוהה לשתי אחזקות עיקריות EQY ו- FCR בהן לחברה אין שליטה פיזור נכסי החברה הינו נמוך שכן השקעותיה העיקריות של החברה מרוכזות בשתי חברותEQY ו- FCR המהוות מעל 90% מסך השקעות החברה. כמו כן, שתי החברות אינן בלתי תלויות. מידרוג מעריכה כי פיזור נמוך זה חושף את החברה לביצועי שתי החברות. בנוסף, לאלוני חץ אין שליטה בחברות אלו ולכן היכולת להשפיע בתהליכי קבלת החלטות כדוגמת חלוקת דיבידנד הינה מוגבלת. יחד עם זאת, העובדה כי שתי החברות EQY ו- FCR פועלות כ- REIT, מצמצם אי ודאות באשר למקורות ההכנסה של החברה. חשיפה לתנודתיות בשוק ההון המחלקות את מרבית רווחיהן כדיבידנד לבעלי המניות, מרבית נכסיה של החברה הינם ניירות ערך של חברות אשר נסחרות בבורסות שונות בעולם, וכתוצאה מכך החברה חשופה לתנודתיות המאפיינת את שווקי ההון בהן היא פועלת (בורסת ת"א, בורסת ניו יורק והבורסה של טורונטו). יחד עם זאת, נכון ליום שווי השוק של אחזקותיה גבוה בכ- 377 מיליון מערכם בספרים ערך אחזקותיה הסחירות של החברה בספרים עומד על כ- 938 מיליון, שווי השוק של אחזקותיה העיקריות של החברה עומד על כ- 1.3 מיליארד והחוב אשר עומד כנגדם מסתכם בכ- 529 מיליון. החברה עומדת בפני מהלך השקעות בהיקפים מהותיים ביחס לפעילותה ומידרוג תבחן את ההשלכות של ההשקעות החדשות על הפרופיל העיסקי והפיננסי אלו. החברה בוחנת כיום מספר חלופות השקעה תוך שימוש ביתרות המזומן שנצברו ממהלך מימוש הנכסים בבריטניה. מצב זה יוצר חוסר ודאות באשר לתמהיל הפעילות העסקית של החברה והשפעתו על המיצוב הפיננסי של החברה. מידרוג תיבחן את ההשלכות של ההשקעות החדשות על מצבה העסקי והפיננסי של החברה. החברה קבעה קווים מנחים להשקעות עתידיות בין בישראל ובין בחו"ל בין היתר בחרה החברה שלא לעבור יחס חוב non recourse להשקעות בנכסים מניבים בחו"ל של 75% ביחס לעלות ההשקעה. כמו כן, החברה התחייבה כלפי בנק החל ממרץ 2005 לשמור על יחס הון עצמי לסך המאזן של החברה (הלא מאוחד) שלא יפחת מ- 30% ושסך ההון עצמי של החברה לא יפחת בכל עת מ- 100 מיליון דולר. בנוסף, החברה אימצה מדיניות בדבר יחסים פיננסיים כדלקמן: שיעור החוב ברוטו (כולל החוב (non recourse לסך המאזן לא יעלה על 70% ויחס החוב נטו במאוחד (כולל חוב (non recourse לתזרים תפעולי לא יעלה על 9 שנים. מידרוג מעריכה כי הדירוג הניתן לחברה משקף את רמת הסיכון הגלומה בשמירה על מגבלות לחברה שני נכסים אשר אינם מושכרים במלואם והחברה רשמה/עתידה לרשום בגינם הפסדים בבעלות החברה שני נכסים אשר אינם מושכרים במלואם ואשר החברה רשמה הפסדים בגינם. שתי קומות המשרדים במגדל אביב ברמת גן מושכרים בשיעור תפוסה של 45% (אשר מתוכו כ- 1/3 לשימוש משרדי החברה) והחברה נאלצה לרשום בגינם הפסדים של כ- 6.4 מיליון. נכס נוסף אשר אינו מושכר מדצמבר 2000 הינו נכס המוחזק בשותפות (חלק החברה ( 22.5% הממוקם בלוד ואשר היה מושכר בעבר למפעל ש.ה.ל של התעשייה האווירית. נכס זה מומן בהלוואת non recourse ואינו משרת את החוב. עד למועד כתיבת הדוח, הבנק לא תפס חזקה על הנכס. בספרי החברה, החוב כנגד הנכס עומד על כ מיליון כגובה העלות המופחתת. < < < דוח אנליטי 4

5 גורמי סיכון פיננסים חשיפה מטבעית כתוצאה מפעילות במט"ח שונים בשל העובדה כי מרבית פעילותה של החברה מתבצע במט"ח שונים ואין התאמה מלאה בין נכסי החברה להתחייבויותיה, נוצרת לחברה חשיפה מטבעית. נכון ליום עודף נכסי החברה על התחייבויותיה במט"ח כולל הפעילות המופסקת עמד כל כ- 646 מיליון אשר גבוהים מההון העצמי של החברה. עודף נכסי החברה ללא הנכסים המיוחסים לפעילות שהופסקה עומד על כ- 454 מיליון. החברה עוקבת באופן שוטף אחרי החשיפה הנ"ל במידה שמתקיימות התפתחויות חריגות בשווקי המטבע, מבצעת החברה פעילות בנגזרים לגידור חלקי. באופן שוטף החברה חשופה לשינויים בשערי החליפין של השקל לעומת המטבעות (דולר, דולר קנדי, וליש"ט) אשר יכולים להשפיע באופן מהותי על רווחיה. חשיפה לשינויים בשערי הריבית חלק ניכר מהלוואות החברה הינן בריבית משתנה סכום ניכר מהלוואות החברה במט"ח נלקח בריבית משתנה. נכון ליום סכום ההלוואות בריבית משתנה (ללא ההלוואות בגין נכסים בבריטניה) עמד על כ- 487 מיליון, מתוך סך החוב של כ- 840 מיליון. החברה נוהגת לבצע עסקאות SWAP להגנה מפני שינויים בשערי הריבית עבור חלק מהלוואותיה, כך שבפועל חשיפת החברה לשינויים בריבית הינה על סכום של כ- 417 מיליון. עסקאות ה- SWAP עבור ההלוואות הדולריות מתפלגות כך שכ- 8 מיליון דולר מסך ההלוואות הדולריות מקובע על שער ריבית של 3%, בתוספת מרווח עד לנובמבר,2005 ואילו סך של 8 מיליון דולר נוספים מקובע על ריבית של 2.17% בתוספת מרווח לתקופה המסתיימת באוקטובר עסקאות גידור אלו אינן מלאות ומידרוג מעריכה כי נגרמת לחברה חשיפה לשערי הריבית. אופק הדירוג גורמים אשר עשויים לשפר את הדירוג ירידה ביחס הנכסים המשועבדים לסך הנכסים גורמים אשר עלולים לפגוע בדירוג גידול בסיכון העסקי והפיננסי לאחר ביצוע השקעות חדשות התדרדרות ביחסי האיתנות הפיננסית באסטרטגיה העסקית אל מתחת לאלו הנגזרים ממגבלות ההשקעה אשר הוצגו < < < דוח אנליטי 5

6 תיאור החברה אלוני חץ נכסים והשקעות בע"מ, (להלן "החברה") מתמקדת בעיקר בהשקעות ארוכות טווח בתחומי הנדל"ן המניב במדינות מערביות ובישראל. החברה מחזיקה ב- 6.9% בחברת Equity One (להלן,("EQY" שהינה חברה (REIT) ציבורית אמריקאית הנסחרת בבורסה של ניו יורק ואשר עוסקת ברכישה, פיתוח וניהול נכסים מניבים בארה"ב. החברה מחזיקה גם בכ- 14.8% ממניות חברת First Capital Realty (להלן ("FCR" שהינה חברה ציבורית קנדית הנסחרת בבורסה של טורונטו אשר עוסקת אף היא בפיתוח וניהול נכסים מניבים בקנדה. שתי החברות, EQY ו- FCR עוסקות בעיקר בענף המרכזים המסחריים הפתוחים מעוגני סופרמרקטים ונשלטות על ידי חברת גזית גלוב.(Aa3) החברה פועלת בישראל באמצעות החזקה של 43.7% בחברת עוגן נדל"ן מניב בע"מ (להלן "עוגן") אשר הינה חברה ציבורית ישראלית העוסקת בייזום, פיתוח, בנייה, רכישה והשכרה של נכסים מניבים. בנוסף, מחזיקה החברה ב- 50% (בשליטה) בקניון חוצות אלונים. עד לסוף שנת 2004 החזיקה החברה בפורטפוליו של נכסים מניבים בבריטניה. מכירת פורטפוליו זה הושלמה ברבעון השני של שנת 2005 תמורת סך כולל של כ- 1.8 מיליארד ואשר הקנו לחברה רווחי הון בסכום של כ- 340 מיליון לפני מס. להלן מבנה האחזקות העיקריות של החברה: פעילות החברה בצפון אמריקה פעילות החברה בצפון אמריקה כוללת השקעה בשתי חברות אשר נשלטות על ידי חברת גזית גלוב EQY ו- FCR. Equity One החברה מחזיקה בכ- 5.1 מיליון מניות של חברת EQY המהוות 6.9% מהון המניות (לתאריך ). סך השקעתה של החברה ב- EQY עומדת נכון ליום על כ- 272 מיליון. ערך ההשקעה לפי שער המניה נכון ליום עמד על כ- 458 מיליון. EQY הינה חברת השקעות בנדל"ן בארה"ב אשר פועלת כ- REIT אשר נהנית מהטבות מיסוי. EQY פועלת בתחום המרכזים המסחריים מעוגני סופרמרקטים ובבעלותה נכון ליום כ- 188 מרכזים מסחריים בשטח של כ מיליון מ"ר המניבים הכנסות של כ- 250 מיליון דולר (נתוני רבעון ראשון בגילום שנתי) ועלותם המופחתת בספרים עומדת על כ מיליארד דולר. נכסי EQY ממוקמים בעיקר בדרום מזרח ארה"ב (בפלורידה, טקסס וג'ורג'יה). הפיזור הגיאוגרפי של נכסי EQY אינו גבוה כך שמרבית ההכנסות מתקבלות מנכסים אשר ממוקמים בפלורידה. שיעורי התפוסה בנכסי EQY הינם גבוהים < < < דוח אנליטי 6

7 ועומדים על כ- 95%. EQY נהנית מפיזור שוכרים גבוה יחסית, אף כי ניכרת תלות מסויימת בשוכר עוגן.EQY איתנות פיננסית גבוהה) אשר ההכנסות ממנו תורמות כ- 8% מסך הכנסות (בעל Publix EQY נהנתה מצמיחה גבוהה בשנים האחרונות הן כתוצאה מרכישה ופיתוח נכסים והן כתוצאה מרכישה ומיזוג של חברות בעלות פעילות דומה. קצב צמיחת הכנסות החברה בשנים עמד על 47% לשנה וקצב צמיחת הרווח הנקי עמד על כ- 67% לשנה. איתנותה הפיננסית של EQY הינה גבוהה יחסית והחברה הצליחה לשמור על איתנות זו על אף הצמיחה הגבוהה בשנים האחרונות. יחס ההון העצמי לסך המאזן נע סביב כ- 47% בשנים האחרונות ויחס החוב ל- CAP נע סביב כ- 32%-35% בשנים האחרונות. יחסי כיסוי החוב והריבית של EQY הינם טובים. יחס החוב הפיננסי ל- FFO ברבעון הראשון של שנת 2005 עמד על 8.1 וחס החוב הפיננסי ל- EBITDA עמד על 5.9. יחס כיסוי הוצאות הריבית, EBITDA להוצאות מימון, הינו גבוה ועמד נכון לרבעון הראשון של שנת 2005 על כ- 3.5 והחברה התחייבה כלפי הבנקים שלא לרדת מיחס של 1.9. הגמישות הפיננסית של EQY הינה גבוהה ומתבטאת במסגרות אשראי בלתי מנוצלות בסכום משמעותי ונגישות גבוהה לשוק ההון, כמו כן, ל- EQY נכסים בלתי משועבדים. נתונים פיננסים עיקריים של EQY , ,521 65% 63,647 35% 89,870 1,617, , ,224 50% 32% , ,854 66% 97,804 43% 113,471 1,873,687 1,010, ,785 47% 35% ,110 42,173 68% 21,790 35% 30,649 1,866, , ,799 47% 34% * 8.1 * אלפי דולר ארה"ב הכנסות EBITDA שיעור EBITDA רווח נקי שיעור רווח נקי FFO רכוש קבוע חוב הון עצמי וזכויות מיעוט הון עצמי לסך מאזן חוב ל- CAP חוב ל- FFO חוב ל- EBITDA EBITDA להוצאות מימון * בגילום שנתי EQY מדורגת בדירוג Baa3 על ידי מודי'ס העולמית EQY מדורגת Baa3 ע"י מודי'ס ארה"ב, אשר מדגישה את ההתבססות על מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים, אשר מספקים יציבות ברווחיות על פני זמן, יכולת כיסוי עלויות קבועות טובה והצלחה במיזוג החברות והנכסים הנרכשים על ידה. החולשות המוזכרות כוללות את הרמה הגבוהה של החוב המובטח מסך החוב, פיזור גיאוגרפי במונחים בינלאומיים נמוך יחסית (כמחצית מן הפעילות מתבצעת בפלורידה) ומגמת המעבר לרכישה ב- centers super כדוגמת Wal-Mart כתחליף למרכזים המסחריים מעוגני הסופרמרקטים. EQY פועלת כ- REIT ומוטלת עליה החובה לחלק את מרבית רווחיה לבעלי המניות מאז 1995 פועלת EQY כ- REIT ונוהגת לחלק דיבידנדים על בסיס רבעוני בהתאם לדרישות המוטלות על,REIT אשר קובעות כי יחולק דיבידנד בסכום של לפחות 90% מהכנסתה החייבת במס בשנת היווצרות הרווח. קיימת מגבלה של הבנקים המממנים את EQY בחו"ל על חלוקת דיבידנד ע"י EQY מעבר לסכום < < < דוח אנליטי 7

8 העולה על 95% מה-.FFO המגבלה רלוונטית בתנאי שלא תפגע במעמדה כ- REIT או שתגרום חבות במס בגין מכירת נכסים. בשנים האחרונות חילקה EQY דיבידנדים כדלקמן: תקופה Q דיבידנד שחולק (אלפי דולרים) דיבידנד שחולק לאלוני חץ (אלפי דולרים) 1,500 5,762 5,609 3,703 2,351 19,630 80,904 70,677 35,773 18,622 First Capital החברה מחזיקה ב- 9.4 מיליון מניות של חברת FCR אשר מהוות כ- 14.8% מהון המניות (לתאריך ) וב מיליון ע.נ. אגרות חוב הניתנות להמרה במניות מסדרה אחת של.FCR סך השקעתה של החברה ב- FCR נכון ליום עומדת על כ- 524 מיליון. ערך ההשקעה לפי שער המניה נכון ליום עמד על 680 מיליון. FCR הינה חברת השקעות בנדל"ן בקנדה אשר פועלת בתחום המרכזים המסחריים מעוגני סופרמרקטים ובבעלותה נכון ליום כ- 110 מרכזים מסחריים בשטח של כ מיליון מ"ר המניבים הכנסות של כ- 245 מיליון דולר קנדי (לפי נתוני הרבעון הראשון של שנת 2005 בגילום שנתי) ועלותם המופחתת בספרים עומדת על כ מיליארד דולר קנדי. בנוסף, מחזיקה FCR בכ- 17.4% ממניות EQY (נכון ליום ). נכסי FCR ממוקמים במספר מדינות ברחבי קנדה ובעיקר במדינת אונטריו אשר ההכנסות מנכסים במדינה זו מהווים כ- 50% מסך הכנסותיה. שיעורי התפוסה בנכסי FCR הינם גבוהים ועומדים על כ- 94%. ל- FCR תלות מסויימת בשלושה שוכרי עוגן עיקריים אשר ההכנסה מהם מהווה כ- 22% מהכנסות.FCR שניים משוכרים אלו מדורגים בדרגת השקעה ואילו שוכר אחד מדורג בדרגה ספקולטיבית. FCR נהנתה מצמיחה גבוהה בשנים האחרונות הן כתוצאה מרכישה ופיתוח נכסים והן כתוצאה מרכישה ומיזוג של חברות בעלות פעילות דומה. קצב צמיחת הכנסות החברה בשנים עמד על כ- 30% לשנה לעומת זאת, ברווח הנקי ניכרת ירידה בעקבות שינוי בשיטה חשבונאית בשנת 2005 אשר לפיה מסווגים ריביות של אג"ח להמרה כהוצאות מימון ולא כשינויים בהון העצמי כפי שסווגו בעבר. האיתנות הפיננסית של FCR גבוהה יחסית אך נמוכה מזו של.EQY יחס ההון העצמי למאזן בשנים האחרונות עמד על כ- 42% בשנים וירד לכ- 37% נכון ליום יחס החוב ל- CAP עלה מכ- 53% נכון ליום לכ- 59% נכון ל יחסי כיסוי החוב והריבית של FCR הינם טובים אף כי נמוכים מ-.EQY יחס החוב הפיננסי ל- FFO נע בין 11.5 ל- 13.7, יחס החוב ל- EBITDA נע בין 8.7 ל- 7.6 בין השנים יחס כיסוי הריבית ועמד על כ- 1.7 ברבעון הראשון של שנת < < < דוח אנליטי 8

9 אלפי דולר קנדי הכנסות EBITDA שיעור EBITDA רווח נקי שיעור רווח נקי FFO רכוש קבוע חוב הון עצמי הון עצמי לסך מאזן חוב ל- CAP חוב ל- FFO חוב ל- EBITDA EBITDA להוצאות מימון נתונים פיננסיים עיקריים של FCR ,572 90,198 57% 44,026 28% 60,053 1,186, , ,994 43% 53% , ,659 58% 37,287 17% 86,855 1,489,250 1,002, ,682 42% 56% * ,061 34,604 57% 6,351 10% 19,296 1,577,945 1,054, ,998 37% 59% ** 13.7 ** *סווג מחדש בעקבות שינוי בתקן חשבונאות קנדי ** בגילום שנתי על אף כי FCR אינה פועלת כ- REIT, היא נוהגת לחלק את מרבית רווחיה כדיבידנד לבעלי המניות ולעיתים אף משלמת דיבידנד אשר גבוה מן הרווח הנקי. בשנים האחרונות חילקה FCR דיבידנדים (לא כולל ריבית אג"ח) כדלקמן: תקופה Q דיבידנד שחולק (אלפי דולרים קנדים) 27,671 דיבידנד שחולק לאלוני חץ (אלפי דולרים קנדיים) 4,108 8,184 4,773 2,914 2,902 54,771 30,507 18,698 15, פעילות החברה בישראל עוגן נדל"ן החברה מחזיקה ב 43.7% בחברת עוגן נדל"ן (להלן "עוגן") אשר הינה חברה ציבורית אשר ניירות הערך שלה נסחרים בבורסה של תל אביב. סך השקעת החברה בעוגן מסתכמת ליום בכ- 86 מיליון ואילו ערכן ליום זה עמד על כ- 102 מיליון. עוגן נדל"ן עוסקת בייזום, פיתוח, בניה ורכישה של מבני משרדים ומבנים מסחריים והשכרתם על ידה כנכסים מניבים. עוגן מוחזקת על ידי אוסיף השקעות ופיתוח בע"מ (להלן " אוסיף") ועל ידי אלוני חץ בשיעור של כ- 43.7% כל אחת והיתרה בידי הציבור. פיזור נכסים נמוך שני מתחמים עיקריים בתל אביב וברחובות פרויקט רמת החייל - עד למועד כתיבת הדוח עוגן הקימה 3 מבנים בני 7 קומות במתחם רמת החייל בתל אביב בשטח כולל של כ- 22 אלף מ"ר עילי וכ- 30 אלף מ"ר תת קרקעי. שני בניינים מהשלושה הושכרו במלואם לתקופה של 10 שנים החל מיולי 2002 לחברת.BMC Software הבניין השלישי מושכר בחלקו לשני שוכרים לתקופות של כ- 5-6 שנים. נכסים אלו מניבים הכנסות של כ- 5 מיליון דולר לשנה. החברה יזמה וקיבלה אישור לתכנית חדשה למתחם זה אשר מגדילה את היקף זכויות הבניה הקיימות על פי התב"ע התקפה מ- 200% ל- 300% זכויות בניה לשטח עיקרי, כך שתתאפשר בניית 85 אלף מ"ר שטח ברוטו (מתוכו, 60 אלף מ"ר שטח עיקרי), אשר מתוכם עד 50 אלף מ"ר מרכז רפואי בבניינים עד 19 קומות. < < < דוח אנליטי 9

10 החברה שינתה את יעוד החלקות באופן שיותרו שימושים למסחר (בקומת הקרקע), תעשיית היי טק, מרכז רפואי אשפוזי ומשרדים. ביתרת שטח הקרקע שבידי עוגן, מתוכנן להבנות פרויקט של בניית בית חולים אשפוזי לאסותא בשטח ברוטו של כ- 50 אלף מ"ר, דמי השכירות השנתיים צפויים לעמוד על כ- 10 מיליון דולר לשנה ל- 25 שנה בתום 45 יום ממועד אישור האיכלוס. פרויקט רחובות - עוגן נמצאת כיום בשלבים ראשונים בבניית פרויקט משרדים בפארק ת.מ.ר ברחובות בשיתוף עם אביב ושות' בע"מ, אשר הינו הקבלן המבצע (65% עוגן ו- 35% אביב ושות', להלן "השותפות"). בבעלות השותפות מקרקעין בשטח של כ- 22 אלף מ"ר אשר נרכשו בשנת על פי התב"ע התקפה ליום כתיבת הדוח, ניתן לבנות על המקרקעין בשטח של כ אלף מ"ר ביעוד לתעשיה עתירת ידע ב- 5 קומות. השותפות נמצאות היום בשלב אישור תוכנית חדשה על פיה סך השטח הבנוי יעמוד על כ- 85 אלף מ"ר שטח ברוטו (כ- 60 אלף מ"ר שטח עיקרי). נכון למועד כתיבת הדוח, הוחל בבניית מרתפי חניה. היזמים החליטו להתאים את קצב הבניה לקצב שווק השטחים כך שהוקטן קצב ביצוע הפרויקט. לעוגן תלות בשוכר יחיד אשר תורם כיום כ- 90% מסך הכנסות החברה משכירות מרבית שטחי הנכסים ברמת החייל מושכרים לחברת BMC אשר הינה חברת תוכנה בינלאומית. ההכנסות משכירות הנובעות משוכר זה מהוות כ- 90% מסך הכנסות החברה משכירות ומידרוג מעריכה כי לחברה תלות בשוכר זה. בעתיד, עם סיום בניית השלבים הנוספים במתחם רמת החייל, צפוי כי שני השוכרים הגדולים, BMC ואסותא יתרמו כ- 90% מסך ההכנסות משכירות. שוכר BMC שני שוכרים נוספים סה"כ סיום חוזה 2012 הכנסות ב אלפי % 91% 9% 17,893 1,784 19,677 הכנסות ב אלפי % - 17,619-17,619 NA עוגן תחלק דיבידנד בהיקף של 50% מהרווח הנקי השנתי על פי החלטת הדירקטוריון מנובמבר 2004, עוגן תחלק דיבידנד בהיקף של 50% מהרווח השנתי כל עוד חלוקת הדיבידנד אינה פוגעת בתזרים המזומנים של החברה ותוך התחשבות בתכניות ההשקעה העתידיות. בשנת 2004 חילקה עוגן דיבידנד בסכום של כ- 2.6 מיליון המהווים כמחצית מרווחי החברה לשנת איתנות פיננסית סבירה אך יחסי כיסוי חוב גבוהים הושפעו מהגידול בחוב הכנסות עוגן הינן במגמת עליה אך שיעורי הרווחיות ברבעון הראשון של שנת 2005 ירדו. הסיבה לירידה ברווחיות נובעת מהגידול החד בהוצאות המימון כתוצאה מפיחות בשער החליפין מול הדולר (לעוגן מרכיב גבוה של חוב דולרי כנגד חוזי שכירות דולריים). יחד עם זאת לא ניכרת הרעה ביחסי האיתנות הפיננסית שכן יחד עם גיוס החוב גייסה עוגן גם הון כך שיחס ההון העצמי לסך המאזן נשאר ברמה של כ- 20%. יחס החוב ל- CAP הינו סביר ועמד על כ- 58% ליום יחס החוב נטו ל- CAP עמד נכון ליום זה על 34% שכן מרבית החוב שגוייס הופקד בפקדונות והשקעות לזמן קצר. עוגן מדווחת על יחסי כיסוי חוב גבוהים הנובעים מכך שתמורת גיוס החוב וההון טרם הושקע בנכסים אשר תורמים לתזרימי המזומנים ובכך שלעוגן נכסים בהקמה אשר עדיין אינם מניבים הכנסות.. < < < דוח אנליטי 10

11 אלפי הכנסות EBITDA שיעור EBITDA רווח נקי שיעור רווח נקי FFO רכוש קבוע חוב הון עצמי וזכויות מיעוט הון עצמי לסך מאזן חוב ל- CAP חוב ל- FFO חוב ל- EBITDA EBITDA להוצאות מימון חוב נטו ל- CAP חוב נטו ל- FFO חוב נטו ל- EBITDA *בגילום שנתי נתונים פיננסים עיקריים של עוגן נדל"ן FY ,687 15,749 80% 987 5% 8, , ,615 65,689 21% 62% % FY ,169 16,611 78% 5,125 24% 8, , ,307 68,814 19% 57% % Q ,997 5,110 85% 94 2% 1, , , ,383 20% 58% * 91.5 * % * 53.8 * 10.9 לאלוני חץ מספר נכסים בהחזקה ישירה הממוקמים בישראל החברה מחזיקה בהחזקה ישירה בשלושה נכסים בישראל. הנכס המרכזי הינו קניון חוצות אלונים הממוקם ליד קיבוץ אלונים בו החברה מחזיקה בשותפות עם קיבוץ אלונים כך שלחברה 49% בבעלות ו- 50% בזכויות הניהול. שטח הקניון הבנוי הינו 6,200 מ"ר והוא מושכר בתפוסה מלאה ומניב הכנסות של כ- 10 מיליון לשנה (חלקה של אלוני חץ מסתכם בכ- 5 מיליון לשנה). נכס נוסף אשר מניב לחברה הכנסות הינו השכרת שתי קומות משרדים בשטח כולל של 2,900 מ"ר במגדל משה אביב אשר ממוקם במתחם הבורסה ברמת גן. סך השטח המושכר עומד על כ- 1,300 מ"ר אשר בחלקו משמשים את משרדי החברה. בנוסף, לחברה בעלות חלקית (22.5%) על מקרקעין של מפעל ש.ה.ל של התעשיה האווירית הממוקם באזור התעשיה של לוד אשר עליו מבנים בשטח של 20 אלף מ"ר. נכסי מקרקעין אלו אינם מושכרים החל מדצמבר 2000 ואינם משרתים את החוב בגינם. חלק החברה ביתרת החוב הבנקאי שמימן את רכישת נכסי המקרקעין עומדת על סך של כ מיליון אך החוב העומד בספרי החברה עומד על סך של כ מיליון כגובה העלות המופחתת של הנכס מכיוון שהנכס מומן באמצעות הלוואת non recourse (ללא זכות חזרה ללווה). עד למועד כתיבת הדוח, הבנק המממן לא תפס חזקה על הנכס. פירוט נכסים המוחזקים על ידי החברה שם נכס קניון חוצות אלונים מיקום ליד קיבוץ אלונים סוג נכס קניון (מסחרי) שטח במ"ר שיעור תפוסה שיעור החזקה הכנסות ב (חלק החברה) שותפים נוספים עלות מופחתת בספרים מ' קיבוץ אלונים 51% STG 10% אלוני מלחה, גרנד סנטר,מולד מולדבסקי 22.5%) כ"א ( 5 מ' 0 49% (50%) בשליטה 22.5% 0% 6,200 20,000 פעל ש מ.ה.ל מגדל אביב אז"ת בלוד רמת גן מסחרי תעשייתי 2 קומות משרדים 27.4 לאחר הפחתה של מ' 45% 2,900 < < < דוח אנליטי 11

12 פעילות החברה בבריטניה החברה מכרה את פורטפוליו הנכסים המניבים בבריטניה תמורת סך של כ- 1.8 מיליארד אשר הקנו לה רווח הון של כ- 340 מיליון לפני מס החברה החלה את פעילותה בחו"ל באמצעות רכישת נכסים מניבים בבריטניה החל משנת בשנת 1997 רכשה החברה פורטפוליו של 8 נכסים מניבים נוספים בבריטניה בהיקף השקעה כולל של כ- 1 מיליארד בנובמבר חתמה החברה על הסכמים למכירת נכסיה יתרת בבריטניה, נכסים) (8 בתמורה לכ- 216 מיליון ליש"ט, כ- 1.8 מיליארד. עד ליום הושלמה מכירת 5 מבין 8 הנכסים. מכירת יתרת שלושת הנכסים הושלמה ברבעון השני של שנת.2005 סך רווח ההון ממכירת הנכסים בבריטניה צפוי לעמוד על כ- 340 מיליון לפני מס ותשלום המס צפוי לעמוד על כ- 40 מיליון. < < < דוח אנליטי 12

13 בעלות, ניהול ואסטרטגיה מניותיה של אלוני חץ נסחרות בבורסה של תל אביב. נתן וקלרה חץ מחזיקים בשיעור הגבוה ביותר של מניות החברה (32.64%) ובינם לבין משפחת ורטהיים המחזיקה ב % ממניות החברה ישנו הסכם שליטה אשר נחתם בשנת על פי הסכם זה, התחייבו הצדדים להצביע באסיפות הכלליות של בעלי המניות בחברה באופן שעליו יחליטו הצדדים באסיפה מוקדמת. בנוסף, במידה ואחד הצדדים ירצה למכור מניות מתוך כמות מינימלית שנקבעה, יחוייב להציעם קודם לצד השני. תוקף ההסכם הוא לתקופה של 10 שנים או כל עוד אחד מהצדדים יחזיק מניות המהוות 5% מההון המונפק והנפרע של החברה. בעלי עניין נוספים כוללים את כלל אחזקות עסקי ביטוח אשר מחזיקה בכ- 5.17% ואבירם ורטהיים אשר מחזיק בכ- 3.17%. אפרילון אשר מחזיקה בכ- 3.52% הינה חברה בבעלות מלאה של אלוני חץ. יתרת המניות, כ % מוחזקות על ידי הציבור. בעלי מניות נכון ליום שם מחזיק נתן וקלרה חץ מ. ורטהיים (אחזקות) בע"מ כלל החזקות עסקי ביטוח אבירם ורטהיים ציבור אפרילון בע"מ (חברה בבעלות מלאה של אלוני חץ ( סה"כ שיעור בעלות 32.64% 30.15% 5.17% 3.17% 25.36% 3.52% שיעור בעלות בדילול מלא 27.88% 25.36% 4.88% 2.76% 39.12% 0% צוות ניהולי מצומצם תלות במנכ"ל החברה מר נתן חץ מספר העובדים בחברה עומד על כ- 7 אשר מתוכם שני בעלי תפקידים מנכ"ל וסמנכ"ל כספים. מר נתן חץ אשר הקים את החברה, משמש כמנכ"ל וממלא תפקיד חשוב בניהול היומיומי של עסקי החברה. מידרוג מעריכה כי התפתחות החברה תלויה באופן מהותי במנכ"ל החברה. יו"ר הדירקטוריון הינו מר אבי ורטהים אשר מחזיק באופן אישי בכ- 3.17% ממניות החברה. בעלי תפקידים בחברה שם תפקיד מר אבי ורטהיים יו"ר הדירקטוריון מר נתן חץ מנכ"ל גב' ורדה לוי סמנכ"ל כספים מדיניות דיבידנד שאינה פוגעת באיתנותה הפיננסית של החברה החברה נוהגת לחלק דיבידנד רבעוני לבעלי המניות ומודיעה בתחילת כל שנה על הדיבידנד הרבעוני הצפוי. הדיבידנד שחולק בשנת 2004 עמד על כ- 115 מיליון וכלל סכום מיוחד של כ- 80 מיליון בעקבות מכירת הנכסים בבריטניה. בשנת 2003 עמד הדיבידנד על כ מיליון. בשנת 2005, החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ- 48 אגורות למניה, כ- 34 מיליון ובנוסף, הוחלט על חלוקת דיבידנד מיוחד בסך של כ מיליון מרווחי מימוש נכסי החברה בבריטניה. מידרוג מעריכה כי מדיניות חלוקת הדיבידנד של החברה הינה סבירה ואינה פוגעת באיתנותה הפיננסית. < < < דוח אנליטי 13

14 להלן פירוט האסטרטגיה העסקית של החברה החברה בוחנת מספר חלופות להשקעה בנכסים מניבים תוך שימוש ביתרות המזומן אשר נצברו בעקבות מכירת פורטפוליו הנכסים המניבים בבריטניה. האסטרטגיה העסקית הינה כי לצורך רכישת הנכסים לא ילקח חוב בהיקף העולה על כ- 75% מעלות הרכישה. חלופות ההשקעה אותן בוחנת החברה כוללות: השקעה בפורטפוליו של נכסים במדינות מערב אירופה (כגון צרפת, ספרד, גרמניה וכד') בשיתוף עם חברות ניהול בינלאומיות אשר יופקדו על ניהול הנכסים. השקעה בניירות ערך של חברות נדל"ן או REIT סחירות במערב אירופה. הגדלת הפעילות בתחום הנדל"ן המניב בישראל באמצעות רכישת חברות נדל"ן העוסקות בהשכרת נכסים מניבים או רכישה של נכסים מניבים כדוגמת קניונים. בחינת ההשקעות תתבצע תוך שימת דגש על יכולת השגת תזרים מזומנים יציב. < < < דוח אנליטי 14

15 ניתוח פיננסי גידול בסך ההכנסות ובעיקר בהכנסות מדיבידנד וריבית אג"ח מחברות מוחזקות הכנסות החברה מפעילויות נמשכות (ללא הפעילות בבריטניה) גדלו בשנים האחרונות בקצב מהיר מאוד מכ- 74 מיליון בשנת 2003 לכ- 115 מיליון בשנת ההכנסות ברבעון הראשון של שנת 2005 עמדו על כ מיליון ומגלמות אף הן עלייה שנתית. מרבית הכנסות החברה מפעילויות נמשכות מקורן בהכנסות מדיבידנדים וריבית אג"ח מחברות מוחזקות ובעיקר מ- FCR ומ- EQY אשר תורמות כ- 90% מהכנסות החברה. סך ההכנסות מדיבידנדים וריבית אג"ח הסתכמו ברבעון הראשון של שנת 2005 לכ מיליון לעומת 72.1 מיליון בשנת 2004 ו מיליון בשנת הגידול בהכנסות אלו מקורו בצמיחה המהירה בפעילות החברות FCR ו- EQY המוזכרת לעיל. חלק משמעותי מהגידול בהכנסות בשנת 2004 נבע מרווחים ממימוש השקעות בסך של כ מיליון אשר נבעו ממכירת ניירות ערך של חברות נדל"ן אנגליות. ברבעון הראשון של שנת 2005 היו לחברה רווחים בסך של כ- 7.8 מיליון ממימוש אג"ח להמרה סדרה D של חברת.FCR סך הכנסות החברה מושפעות גם מתנודות ברווח/הפסד של בטוחות סחירות המוחזקות על ידי החברה. בשנת 2003 עמד הרווח מבטוחות סחירות על כ- 12 מיליון ובשנת 2004 עמד רווח זה על כ- 2 מיליון. ברבעון הראשון של שנת 2005 עמד הרווח מבטוחות סחירות על כ- 2.4 מיליון. דוח רווח והפסד % 71% 46% 5% 20% 41% 12% ,177 12,876 31,301 20,413 2,023 8,865 3,638 5,227 42, % 79% 22% 0% 57% 15% 48% ,331 15,626 58,705 16, ,437 6,499 35,938 39, % 86% 25% 0% 62% 7% 58% ,998 15,831 99,167 28, ,970 4,626 66,344 5,764 Q % 78% 23% 0% 55% 9% 50% Q ,186 7,912 28,274 8, ,904 1,866 18, ,937 אלפי סה"כ הכנסות הוצאות תפעוליות רווח מפעולות הוצאות מימון הוצאות אחרות רווח לפני מס מס הכנסה רווח מפעולות נמשכות רווח מפעולות מופסקות התפלגות הכנסות החברה % 90% 0% 0% שיעור מסך הכנסות % 5% 77% 63% 1% 27% 16% 6% Q % 67% 22% 7% ,290 39, ,177 הכנסות באלפי ,709 5,681 57,515 72, ,698 11,682 6,499 74, ,998 Q ,497 24,249 7,844 2,596 36,186 אלפי דמי שכירות ואחזקה דיבידנד מחברות אחרות כולל ריבית אג"ח רווחים ממימוש השקעות אחרות אחרות, נטו סה"כ הכנסות < < < דוח אנליטי 15

16 כ( כ( שיעורי רווחיות גבוהים ויחס כיסוי תפעולי סביר שיעורי הרווחיות של החברה הינם גבוהים יחסית. הרווח מפעולות הנובע מהפעילויות הנמשכות בלבד עמד בשנת 2004 על כ מיליון -86% מסך ההכנסות), וברבעון הראשון של שנת 2005 על כ מיליון -78% מסך ההכנסות). הרווחיות החריגה בשנת 2004 מקורה ברווחים הגבוהים ממימוש השקעות בשנה זו אשר לא לוו בהגדלת ההוצאות. מרבית ההוצאות התפעוליות הינן הוצאות הנהלה וכלליות אשר היו יציבות בשנים ברמה של כ- 13 מיליון ומגלמות עלייה בנתוני הרבעון הראשון של שנת 2005 בו עמדו הוצאות אלו על כ- 4.5 מיליון. הוצאות ההנהלה והכלליות כוללות הוצאה של דמי ניהול ומענקים לבעלי עניין אשר הסתכמו בשנים ב כ- 4.6 מיליון וברבעון הראשון של שנת 2005 בכ- 2.7 מיליון (כולל הפרשה למלוא המענק השנתי בגין שנת 2005). שיעורי רווחיות ויחס כיסוי תפעולי % 80% 48% Q % 78% שיעור רווח מפעולות 90% 89% שיעורEBITDA 58% 50% שיעור רווח נקי מפעולות נמשכות יחס כיסוי תפעולי* *הכנסות מדיבידנדים ושכר דירה לחלק להוצאות מימון והוצאות הנהלה וכלליות הוצאות המימון של החברה הושפעו עד לשנת 2003 משחיקות אשר נבעו מהתאמה למדד של ההתחייבויות הכספיות ואשר הקטינו באופן משמעותי את הוצאות המימון. החל משנת 2004, בעקבות יישום תקן 12 בוטלה השפעתו של סעיף זה וכתוצאה מכך גדלו הוצאות המימון. בפועל, לא הורגשה עליה ניכרת בהוצאות המימון (באופן יחסי) שכן לחברה פקדונות והלוואות שניתנו, אשר הריבית המתקבלת בגינם היתה בעלת השפעה מקזזת לתקן 12. יחס הכיסוי התפעולי אשר מחושב כהכנסות מדיבידנד (וריבית אג"ח (FCR להוצאות הנהלה וכלליות והוצאות המימון הינו סביר לסוג זה של פעילות ועמד על 1.6 ברבעון הראשון של שנת 2005, על 1.8 בשנת 2004 ו- 2.1 בשנת ירידה בסך המאזן ובהתחייבויות וגידול משמעותי בהון העצמי כתוצאה ממימוש פעילות החברה בבריטניה סך המאזן הכולל של החברה ירד באופן משמעותי בין ה ל (מכ מיליארד לכ- 1.8 מיליארד (. בעקבות מימוש חלק מנכסי החברה בבריטניה. סך המאזן צפוי לרדת לכ מיליארד לאחר שיסתיים סופית תהליך מימוש פעילות החברה בבריטניה. כאמור, החל מסוף שנת 2004 החברה החלה במימוש פעילותה בבריטניה כך שבסוף התהליך, סך רווחי ההון הצפויים לחברה יעמדו על כ- 340 מיליון לפני מס. תשלום המס צפוי להסתכם, לאחר הסכם עם מס הכנסה, בסך של כ- 40 מיליון הסעיף המשמעותי ביותר בצד הנכסים (המיוחסים לפעילות נמשכת בלבד) הינו ההשקעה בחברות מוחזקות ואחרות אשר עמד נכון ליום על כ- 955 מיליון ועלה ביחס לסכום של 883 מיליון ב הגידול נובע בעיקר מהגדלת ההשקעה ב- FCR בסך של כ- 30 מיליון, השקעה בבסר אירופה של כ- 24 מיליון ותוספת השקעה בעוגן של כ- 13 מיליון. סעיף משמעותי נוסף הינו יתרות הנזילות הגבוהות שעמדו נכון ל על כ- 311 מיליון ונכון ליום על כ- 319 מיליון כתוצאה ממימוש חלקי של הפעילות בבריטניה. לאחר סיום מימוש הנכסים בבריטניה יעמדו יתרות הנזילות על כ- 604 מיליון. יתרות אלו מושקעות בעיקר בפיקדונות לזמן קצר אך חלקן גם בבטוחות סחירות. < < < דוח אנליטי 16

17 נתונים מן המאזן פרופורמה לאחר השלמת המכירה אלפי 101,998 8,282 71, ,087 61,178 1,405,580 26,419 2,427, ,446 46,318 73, ,711 56,688 1,472,635 25,981 2,758, ,970 87,090 85, ,720 56, ,640 31,960 1,791, ,857 87,090 85, ,720 56,930 31,960 1,648,262 נכסים מזומנים ושווי מזומנים פקדונות ובטוחות סחירות חברות מוחזקות אחרות מבנים להשכרה נכסים המיוחסים לפעילות מופסקת סעיפים אחרים סך נכסים 62, ,931 90, ,254 1,410,161 59, ,363 2,427,423 82,366 92, , ,083 1,470,240 31, ,293 2,758, ,939 90, , , ,785 40, ,687 1,791, ,939 90, , , , ,451 1,648,262 התחייבויות אשראי לזמן קצר אגרות חוב הניתנות להמרה אגרות חוב הלוואות מתאגידים בנקאיים התחייבויות המיוחסות לפעילות מופסקת סעיפים אחרים הון עצמי סך המאזן צד ההתחייבויות מורכב בעיקר מהתחייבויות פיננסיות לתאגידים בנקאיים ואג"ח. עד לשנת 2004 היו לחברה הלוואות לתאגידים בנקאיים בסך של כ- 1.4 מיליארד בגין פורטפוליו הנכסים בבריטניה. נכון ליום ירדו התחייבויות אלו לכ- 286 מיליון והן צפויות להתבטל ברבעון השני של שנת 2005 לאחר סיום תהליך המימוש. סך החוב הפיננסי של החברה בחישוב פרופורמה לאחר השלמת מכירת הנכסים בבריטניה יעמוד לפי נתוני ה על כ- 838 מיליון ומורכב מהלוואות מבנקים בסכום של כ- 554 מיליון ואגרות חוב בסכום של כ- 284 מיליון. מתוך סך החוב, ישנו חוב לזמן קצר של כ- 191 מיליון אשר כמעט כולו חלויות שוטפות של הלוואות בלון אשר צפויות להיפרע בשנת חשיפה לשינויים בשערי הריבית חלק ניכר מהלוואות החברה הינן בריבית משתנה סכום גבוה מהלוואות החברה במט"ח נלקח בריבית משתנה. נכון ליום סכום ההלוואות בריבית משתנה (ללא ההלוואות בגין נכסים בבריטניה) עמד על כ- 487 מיליון. החברה נוהגת לבצע עסקאות SWAP להגנה מפני שינויים בשערי הריבית עבור חלק מהלוואותיה, כך שבפועל חשיפת החברה לשינויים בריבית הינה על סכום של כ- 417 מיליון. עסקאות ה- SWAP עבור ההלוואות הדולריות מתפלגות כך שכ- 8 מיליון דולר מסך ההלוואות הדולריות מקובע על שער ריבית של 3% בתוספת מרווח עד לנובמבר 2005 ואילו סך של 8 מיליון דולר נוספים מקובע על ריבית של 2.17% בתוספת מרווח לתקופה המסתיימת באוקטובר עסקאות גידור אלו אינן מלאות ומידרוג מעריכה כי לחברה חשיפה לשינויים בשערי הריבית. < < < דוח אנליטי 17

18 חשיפה לשינויים בשערי הריבית יתרה ליום הלוואה בליש"ט אלפי הלוואה בדולר אלפי הלוואה בדולר קנדי אלפי עסקאות SWAP סה"כ חשיפה לשינויים בריבית ירידה משמעותית בחוב הפיננסי נטו ללא פעילות מופסקת כתוצאה מצבירת יתרות נזילות גבוהות החוב הפיננסי נטו של החברה הינו נמוך משמעותית מן החוב הפיננסי ברוטו בשל יתרות הנזילות הגבוהות בסך של כ- 311 מיליון (נכון ליום ). החוב הפיננסי נטו ללא פעילות מופסקת ירד מכ- 600 מיליון נכון ליום ל- 529 מיליון נכון ליום ולכ- 527 מיליון נכון ל לאחר סיום תהליך מימוש הנכסים בבריטניה, עמוד החוב הפיננסי נטו על סכום נמוך של כ- 235 מיליון. בשנים הקרובות צפויים החזרים גבוהים של הלוואות בלון אשר אותן מתכוונת החברה למחזר הלוואות החברה הינן הלוואות בלון לתקופות ממוצעות של כ- 5 שנים כאשר הבלון מהווה בדרך כלל כ- 75% מסך ההלוואה. כתוצאה מכך, לוחות הסילוקין לשנים הקרובות כוללים החזרים משמעותיים. בכוונת החברה לבצע מיחזור של שיעור גבוה מסך הפירעונות במקביל לפירעון תשלומי הבלון. מידרוג מעריכה כי לאור יתרות המזומן הגבוהות הקיימות במועד זה, החברה לא תתקשה בהחזר או מחזור פירעונות הקרן. להלן פירוט לוחות הסילוקין של חובות החברה: תקופה חלות שוטפת עד 3/2006 פרעונות קרן עד 3/2007 פרעונות קרן עד 3/2008 פרעונות קרן עד 3/2009 פרעונות קרן עד 3/2010 פרעונות קרן עד 3/2011 פרעונות קרן 4/2011 ואילך סה"כ סכום פירעון גמישות פיננסית גבוהה הנובעת מהחזקה ביתרות נזילות משמעותיות, מסגרות אשראי בלתי מנוצלות והחזקה בנכסים סחירים שהחוב בגינם נמוך מאוד הגמישות הפיננסית של החברה הינה גבוהה כתוצאה מהחזקת יתרות מזומן גבוהות, בטוחות סחירות, מסגרות אשראי בלתי מנוצלות והחזקה בנכסים סחירים אשר חלקם אינו משועבד. כאמור, נכון ליום , לחברה יתרות נזילות בסך של כ- 311 מיליון ולאחר סיום מכירת הנכסים בבריטניה יעמדו יתרות הנזילות על כ- 604 מיליון. בנוסף, לחברה מסגרות אשראי בלתי מנוצלות בסכום של 20 מיליון דולר. על אף כי מרבית מניירות הערך הסחירים המוחזקים על ידי החברה הינם משועבדים, החוב בגינם הינו נמוך באופן משמעותי משווים (חוב כנגד אחזקות סחירות לשווי שוק השקעות עמד נכון ליום על 40%), כך שלחברה יכולת להגדיל את הלוואותיה לבנקים על סמך שווים הנוכחי. מאידך, יחס החוב המובטח מסך החוב הינו גבוה יחסית ועמד נכון ליום על כ- 66% (פרופורמה לאחר השלמת מכירת הנכסים בבריטניה). < < < דוח אנליטי 18

19 חוב ואיתנות פיננסית ,058,981 1,912, , , ,532 88% 12% 88% 82% 823, ,000 51% ,250,672 1,885, , , ,183 87% 15% 84% 71% 882,949 1,288,000 60% פרופורמה לאחר השלמת המכירה אלפי 1,125, ,891 סה"כ חוב פיננסי 802, ,944 סה"כ חוב פיננסי נטו 529, ,360 חוב כנגד החזקות סחירות 838, ,891 חוב ללא פעילות מופסקת 527, ,944 חוב נטו ללא פעילות מופסקת 75% 66% חוב מובטח לסך החוב 32% 44% הון עצמי לסך מאזן 66% 53% חוב ל- CAP 47% 15% חוב נטו ל- CAP 955, ,425 שווי מאזני השקעות 1,315,000 1,315,000 שווי שוק השקעות יחסים פיננסים בנטרול פעילות מופסקת חוב כנגד אחזקות סחירות לעלות השקעות בספרים 55% 55% 43% 68% 58% 41% 56% 39% 40% 52% 38% 40% 23% 17% חוב כנגד אחזקות סחירות לשווי שוק השקעות חוב נטו ללא פעילות מופסקת לעלות מופחתת רכוש קבוע ועלות השקעה בחברות מוחזקות חוב נטו ללא פעילות מופסקת לשווי שוק נכסים סחירים ועלות מופחתת של הרכוש הקבוע שיפור ניכר ביחסי האיתנות הפיננסית כתוצאה ממימוש הנכסים בבריטניה וכתוצאה מגידול בשווי האחזקות הסחירות יחסי האיתנות הפיננסית של החברה נכון ליום וכן בחישוב פרופורמה לאחר השלמת מכירת הנכסים בבריטניה הינם גבוהים יחסית. יחס ההון העצמי לסך מאזן עמד נכון ל על כ- 32% והיחס פרופורמה עומד על כ- 44% ביחס ליחסי איתנות נמוכים נכון ליום ו שעמדו על 15% ו- 12% בהתאמה. כמו כן יחסי החוב ל- CAP פרופורמה וחוב נטו ל- CAP פרופורמה עמדו נכון ל על 53% ו- 15% בהתאמה והינם נמוכים ומצביעים על איתנות פיננסית טובה. השיפור הניכר ביחסי האיתנות הפיננסית הינם תוצאה של מכירת פעילות החברה בבריטניה אשר אופיינה ברמות מינוף גבוהות כמקובל במימון עסקאות נדל"ן מסוג זה בבריטניה. החברה התחייבה כלפי בנק החל ממרץ 2005 לשמור על יחס הון עצמי לסך המאזן של החברה (הלא מאוחד) שלא יפחת מ- 30% ושסך ההון עצמי של החברה לא יפחת בכל עת מ- 100 מיליון דולר. כמו כן החברה אימצה מדיניות בדבר יחסים פיננסיים כדלקמן: שיעור החוב ברוטו (כולל החוב (non recourse לסך המאזן לא יעלה על 70% ויחס החוב נטו במאוחד (כולל חוב (non recourse לתזרים תפעולי לא יעלה על 9 שנים. שווי השוק של האחזקות הסחירות גבוה באופן מהותי משווים בספרים ומהחוב בגינם הטבלה שלהלן מפרטת את שווי האחזקות הסחירות של החברה ביחס לעלותן בספרים. נכון ליום שווי ההשקעות הסחירות בספרים עמד על כ- 938 מיליון ושווי השוק ליום זה עמד על כ- 1.3 מיליארד המגלם שווי עודף של השקעות החברה בסך של כ- 377 מיליון. לעומת זאת, סך החוב המיוחס לאחזקות הסחירות הינו נמוך ועמד נכון ליום על כ- 530 מיליון. יחס החוב בגין < < < דוח אנליטי 19

20 האחזקות הסחירות לשווי השוק עמד נכון ליום על כ- 40%. סך החוב נטו ללא פעילות מופסקת לשווי השוק של האחזקות והעלות המופחתת של נכסי הנדל"ן באחזקה ישירה עמד נכון ליום על שיעור נמוך של כ- 23% ויחס זה פרופורמה לאחר השלמת מכירת הנכסים בבריטניה יעמוד על כ- 17%. יחסים נמוכים אלו מצביעים על איתנות פיננסית גבוהה. השקעות סחירות שם חברה סחירות בבורסה ערך בספרים ליום במיליוני שווי שוק ליום במיליוני חוב בגין האחזקה עוגן תל אביב NYSE (ניו יורק) 272 EQY TSX (טורונטו) FCR אחרות 529 1, סה"כ חשיפה מטבעית כתוצאה מפעילות במט"ח שונים בשל העובדה כי מרבית פעילותה של החברה מתבצע במט"ח שונים ואין התאמה מלאה בין נכסי החברה להתחייבויותיה, נוצרת לחברה חשיפה מטבעית. נכון ליום עודף נכסי החברה על התחייבויותיה במט"ח כולל הפעילות המופסקת עמד על כ- 646 מיליון אשר גבוהים מההון העצמי של החברה. עודף נכסי החברה ללא הנכסים המיוחסים לפעילות שהופסקה עומדים על כ- 454 מיליון. החברה עוקבת באופן שוטף אחרי החשיפה הנ"ל, ובמידה שמתקיימות התפתחויות חריגות בשווקי המטבע, מבצעת החברה פעילות בנגזרים לגידור חלקי. אך באופן שוטף החברה חשופה לשינויים בשערי החליפין של ה- לעומת המטבעות (דולר, דולר קנדי, וליש"ט) אשר יכולים להשפיע באופן מהותי על רווחיה. תזרימי המזומנים הינם תנודתיים ומושפעים מפעילות הרכישה והמימוש של נכסים והן מההשקעות בחברות המוחזקות תזרימי המזומנים של החברה הינם תנודתיים ומושפעים מפעילות ההשקעה והמימוש של החברה בנכסים המניבים ובחברות המוחזקות. בשנה האחרונה הושפעו תזרימי המזומנים בעיקר ממימוש הנכסים בבריטניה אשר תרמו לסך הגידול ביתרות המזומן של החברה. השפעה נוספת על תזרים המזומנים מפעילויות נמשכות מקורה בדינאמיות של ההשקעה בחברת FCR אשר בה החברה השקיעה בשנים האחרונות סכום נטו של כ- 186 מיליון. בשנת 2003 השקיעה החברה סכום של כ- 83 מיליון, בשנת 2004, סכום של כ- 88 מיליון וכ- 16 מיליון ברבעון הראשון של שנת שיפור ביחסי הכיסוי של הפעילות הנמשכת בשנים האחרונות חל שיפור ביחסי כיסוי החוב המיוחסים לפעילויות נמשכות על ידי ה- FFO מפעילות נמשכת. יחס החוב הפיננסי ברוטו ללא פעילות מופסקת ל- FFO ירד מכ- 33 בשנת 2003 לכ- 22 בשנת 2004 וכ- 20 ברבעון הראשון של שנת יחס החוב הפיננסי נטו ל- FFO מפעילות נמשכת ירד מכ- 28 בשנת 2003 לכ- 14 בשנת 2004 ולכ- 12 ברבעון הראשון של שנת יחס החוב הפיננסי נטו פרופורמה לאחר השלמת מכירת הנכסים בבריטניה ל- FFO יעמוד על כ- 5.5 אשר משקף יחסי כיסוי חוב טובים מאוד. השיפור ב- FFO הינו בעיקר תוצאה של הגידול בדיבידנדים מהחברות המוחזקות העיקריות, EQY ו-,FCR הכיסוי. וביחד עם הירידה בחוב נטו כתוצאה ממימוש הנכסים בבריטניה, תרמו לשיפור הניכר ביחסי < < < דוח אנליטי 20

21 תזרימי מזומנים ויחסי כיסוי ,784 50, , , , ,630 21, ,909 66,497-38,241-39, , ,230 38,164 Q ,862-19,592-98,013 1,067,661-7,122-1,105,110 10,689 Q פרופורמה NA NA NA NA NA NA NA אלפי ש"ח תזרים מפעילות שוטפת ללא פעילות מופסקת תזרים מפעילות שוטפת תזרים מפעילות השקעה ללא פעילות מופסקת תזרים מפעילות השקעה תזרים מפעילות מימון ללא פעילות מופסקת תזרים מפעילות מימון FFO ללא פעילות מופסקת יחסי כיסוי חוב פיננסי ללא פעילות מופסקת ל- FFO חוב פיננסי נטו ללא פעילות מופסקת ל- FFO NA חוב פיננסי ללא פעילות מופסקת ל- EBITDA חוב פיננסי נטו ללא פעילות מופסקת ל- EBITDA EBITDA להוצאות מימון יחסי החוב ללא פעילות מופסקת ברוטו ל- EBITDA השתפר אף הוא מכ בשנת 2003 לכ- 8.2 בשנת 2004 ולכ- 6.5 ברבעון הראשון של שנת השיפור נובע הן מהגידול בהכנסות מדיבידנדים כאמור, והן מהרווחים ממימוש השקעות בשנים 2004 וברבעון הראשון של שנת יחס החוב ללא פעילות מופסקת נטו ל- EBITDA ירד באופן משמעותי מכ בשנת 2003 לכ- 5.1 בשנת 2004 ול- 4.1 ברבעון הראשון של שנת 2005 בעיקר כתוצאה מגידול ביתרות המזומן בעקבות מכירה חלקית של הנכסים בבריטניה. יחס זה צפוי לרדת ליחס נמוך של כ- 1.8 לאחר השלמת מכירת הנכסים בבריטניה ומשקף יחס כיסוי חוב מעולה. < < < דוח אנליטי 21

22 מושג (עברית) הגדרות בסיסיות ליחסים פיננסיים מושג (English) הגדרה הכנסות נטו Net Income נכסים הכנסות נטו (בניכוי הנחות ( מדוח רווה"פ סך נכסי החברה במאזן Assets חוב פיננסי Debt חוב פיננסי נטו חוב לזמן קצר+ חלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך+ חוב לזמן ארוך+ חבויות בגין ליסינג חוב לזמן קצר+ חלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך+ חוב לזמן ארוך -מזומן ושווי מזומן- השקעות לזמן קצר Net Debt Capitalization (CAP) Gross Cash Flow (GCF) Cash Flow from Operation (CFO) Funds from Operation (FFO) בסיס ההון תזרים מזומנים גולמי תזרים מזומנים מפעילות מקורות מפעילות חוב+ הון עצמי+ זכויות המיעוט +מניות בכורה (לפי ערך פדיון) + מסים נדחים רווח נקי+ פחת+ הפחתות+ מסים נדחים+ זכויות המיעוט + דיבידנד במזומן מחב' בנות+ הוצאות חד"פ לא תזרימיות- הכנסה הונית שלא במזומן. הגדרה 1- תזרים מזומנים מפעילות שוטפת מהדוח המאוחד. הגדרה 2- תזרים הכולל את כל הפעולות פרט לפעולות השקעה ומימון. תזרים מזומנים מפעילות שוטפת לפני שינויים בהון חוזר < < < דוח אנליטי 22

23 Aaa Aa A Baa Ba B Caa Ca C סולם הדירוג דרגת השקעה דרגת השקעה ספקולטיבית למנפיקה מיוחסת האיכות הטובה ביותר ורמת הסיכון בהשקעה היא הקטנה ביותר. למרות שהגורמים המגנים על המנפיקה יכולים להשתנות, בלתי סביר ששינויים אלה, כפי שאפשר לחזותם, יפגעו במעמדן החזק של אגרות חוב אלה. המנפיקה איכותית על פי כל אמת מידה. דירוגה נמוך מהדירוג הגבוה ביותר, משום שרמת הביטחון נמוכה במידת מה בהשוואה למנפיקה המדורגות.Aaa מנפיקה המדורגות בדירוג זה, יחד עם מנפיקות המדורגות בדירוג Aaa ידועים בדרך כלל בעלי דרגה גבוהה grade).(high investment קיימים גורמים אחרים ההופכים את הסיכון לטווח ארוך במנפיקה המדורגות Aa גדול במידת מה מאשר במנפיקה המדורגות.Aaa למנפיקה יש מאפייני השקעה חיוביים רבים, ויש לראותה כשייכת לחלק העליון של הדרגה האמצעית. אפשר לראות את הגורמים המקנים בטחון למנפיקה כגורמים מספיקים, אולם יכולים להיות גורמים המצביעים על אפשרות של פגיעה בזמן כלשהו בעתיד. המנפיקה נחשבות כבעלת איכות בינונית. המנפיקה נראית מוגנת לעת עתה, אולם יתכן שחסרים גורמי הגנה מסוימים, או שאין לאפיין אותם כמהימנים, בכל פרק זמן ארוך. למנפיקה זו חסרים מאפייני השקעה בולטים, ולמעשה, יש לה גם מאפיינים ספקולטיביים. למנפיקה מאפיינים ספקולטיביים ומשום כך אי אפשר לומר שעתידה מובטח. אגרות חוב השייכות לקבוצה זו מאופיינות בחוסר ודאות בנוגע למעמדן. למנפיקה חסרים באופן כללי מאפיינים של השקעה רצויה. מידת הביטחון של עמידה בהתחייבויות ובקיומם של תנאים אחרים שביסוד ההתקשרות, קטנה, לכל פרק זמן ארוך. למנפיקה מעמד חלש. למנפיקה מאפיינים העלולים לגרום לאי עמידה בהתחייבויותיה. סיכויי המנפיקה להשיג מעמד של השקעה אמיתית נמוכים. למנפיקה מעמד חלש. למנפיקה מאפיינים העלולים לגרום לאי עמידתה בהתחייבויותיה בדרגה גבוהה. לעיתים קרובות מנפיקות המדורגות בדירוג זה אינן עומדות בהתחייבויותיהן. סיכויי המנפיקה להשיג אי פעם מעמד של השקעה אמיתית נמוכים מאוד. מנפיקה המדורגת בדירוג C מדורגת בדרגה הנמוכה ביותר ומכאן שהסיכוי כי המנפיקה תעמוד בהתחייבויותיה נמוכה ביותר. סיכויי המנפיקה להשיג אי פעם מעמד של השקעה אמיתית נמוכים בצורה קיצונית. מידרוג משתמשת במשתנים המספריים 2 1, ו- 3 בכל אחת מקטגוריות הדירוג מ- Aa ועד.Caa המשתנה '1' מציין שאגרת החוב מצויה בקצה העליון של קטגורית הדירוג שאליה היא משתייכת, המצוינת באותיות. המשתנה '2' מציין שהיא נמצא באמצע קטגורית הדירוג; ואילו המשתנה '3' מציין שאגרת החוב נמצאת בחלק התחתון של קטגורית הדירוג שלו, המצוינת באותיות.

24 דוח מספר: IRAH מידרוג בע"מ, מגדל המילניום רח' הארבעה 17 תל-אביב טלפון, פקס, כל הזכויות שמורות למדרוג בע"מ (להלן: "מידרוג"). כל הזכויות שמורות למידרוג. אין להעתיק, לצלם, להפיץ או לעשות כל שימוש מסחרי ללא הסכמת מידרוג, למעט לצרכים מקצועיים תוך ציון המקור ו/או לצורך החלטת השקעה. כל המידע המפורט במסמך זה ושעליו הסתמכה מידרוג נמסר לה על ידי מקורות הנחשבים בעיניה לאמינים ומדויקים. הואיל וקיימת אפשרות של טעות אנוש או טעות מכנית או טעות הנובעת ממרכיב אחר שמקורו בשגגה, המידע מסופק כמות שהוא is")),"as ומידרוג אינה אחראית לנכונותו, שלמותו, סחירותו, התאמתו, דיוקו או אמיתותו של המידע (להלן: "המידע") המפורט במסמך זה או בחוות דעת או בדירוג שמבוצעים על ידה. הדירוג עשוי להשתנות כתוצאה משינויים במידע המתקבל או מכל סיבה אחרת, על כן מומלץ לעקוב אחר עדכונו או שינויו באתר האינטרנט של מידרוג. הדירוגים המתבצעים על ידי מידרוג הנם בגדר חוות דעת סובייקטיבית ואין הם מהווים המלצה לרכישה או להימנעות מרכישה של אגרות חוב או מסמכים מדורגים אחרים, ואין להתייחס אליהם בגדר הבעת דעה באשר לכדאיות מחירן או תשואתן של אגרות חוב או של מסמכים מדורגים אחרים. מידרוג אינה אחראית לנכונותו, לשלמותו, לדיוקו, לסחירותו, להתאמתו או לאמיתותו של המידע המפורט. כל דירוג או חוות דעת אחרת שמעניקה מידרוג צריכים להישקל כמרכיב בודד בכל החלטת השקעה הנעשית על ידי משתמש במידע הכלול במסמך זה או על ידי מי מטעמו, ובהתאם, כל משתמש במידע הכלול במסמך זה חייב ללמוד ולבצע הערכה מטעמו לגבי כל מנפיק, ערב, אגרת חוב או מסמך מדורג אחר שבכוונתו להחזיק, לרכוש או למכור. מידרוג מצהירה בזאת שהמנפיקים של אגרות חוב או של מסמכים מדורגים אחרים או שבקשר עם הנפקתם נעשה דירוג, התחייבו לשלם למידרוג עוד קודם לביצוע הדירוג תשלום בגין שרותי הערכה ודירוג הניתנים על ידי מידרוג.

נורסטאר החזקות אינק

נורסטאר החזקות אינק ... 23 יוני, 2024 gil.avrahami@standardandpoors.com אנליסט אשראי ראשי: גיל אברהמי, 972-3-7539719 alice.kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: אליס קדם, 972-3-7539739 תוכן עניינים... שיקולים עיקריים

קרא עוד

<4D F736F F D20E7F9E1E5F0E0E5FA20F4E9F0F0F1E9FA2E646F63>

<4D F736F F D20E7F9E1E5F0E0E5FA20F4E9F0F0F1E9FA2E646F63> הלוואות לזמן ארוך הלוואה בלתי צמודה הלוואה לזמן ארוך הינה הלוואה שפירעונה נמשך מעבר לשנה. ערך הסילוק של ההלוואה הצורה בה ההלוואה מוצגת במאזן והמשמעות הינה: כמה עולה (כמה צריך לשלם) היום על מנת "להיפטר"

קרא עוד

פיננסית מתקדמת ב'

פיננסית מתקדמת ב' מרצה: רונן בן גל זכויות בעסקאות משותפות IAS 31 שנת השלמה 2011 תוכן עניינים זכויות בעסקאות משותפות 31...IAS 3 הגדרות... 3 1. 2. 3. 4. 5. שליטה... 3 שליטה משותפת...3 עסקה משותפת... 3 משתתף בעסקה משותפת...

קרא עוד

(Microsoft Word \344\362\370\353\372 \371\345\345\351 \347\341\370\345\372.doc)

(Microsoft Word \344\362\370\353\372 \371\345\345\351 \347\341\370\345\372.doc) שווי חברות הערכת שיטות להערכת שווי חברה שווי נכסי ראשית, חשוב להבהיר כי אנו מתייחסים לשאלת שוויה של חברה שמהווה עסקחי מנקודת מבטו של משקיע שרוכש את כל מניות החברה. המונח "שווי" מתייחס למחיר בו יקנה משקיע

קרא עוד

Microsoft Word - newsletter_sr_may2011.doc

Microsoft Word - newsletter_sr_may2011.doc יוני 2011 לכבוד לקוחות שערי ריבית -Newsletter נתונים וריביות שפורסמו בחודש מאי 2011 מובאת לעיונכם סקירה חודשית של חברת שערי ריבית בע"מ המתארת את השינויים שחלו בריביות ובמרווחים בחודש מאי 2011, ומספקת מידע

קרא עוד

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378>

<4D F736F F D20F1F7E9F8E420E7E5E3F9E9FA20E9E5ECE E646F6378> סקירה חודשית יולי 2015 מאת: יוסף שמחון, מחלקת מחקר ואנליזה להלן סקירה חודשית של חברת המתארת את עיקרי השינויים שחלו בריביות ובמרווחים במהלך חודש יולי 2015. שינויים אלו השפיעו באופן ישיר על שערי השערוך של

קרא עוד

דוח ביניים לדוגמה 2014

דוח ביניים לדוגמה 2014 דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים לדוגמה ליום 0/ במרץ/ביוני/בספטמבר 06 ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 4 ובהתאם לפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 970 מרץ 06 4 6 9 4 6 7 7 0

קרא עוד

המשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר

המשך חוזים עתידיים F- מייצג את מחיר החוזה S0 המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחיר המשך חוזים עתידיים F מייצג את מחיר החוזה S המחיר היום של נכס הבסיס t תקופת הזמן בה תתבצע העסקה St המחיר של נכס הבסיס בזמן סיום החוזה. כיצד נקבע מחירו של חוזה עתידי נכס שאינו מניב הכנסה לדוגמא קבלן שקונה

קרא עוד

ענף המלונאות

ענף המלונאות 1 מאי 4102 המלונאות ענף תקציר של בגידול החיובית המגמה נמשכה 4102 שנת של הראשון ברביע שיא נשבר 4102 שבשנת לאחר זאת לישראל, תיירים כניסות הנכנסת. בתיירות של בשיעור הראשון ברביע עלה התיירות במלונות הלינות

קרא עוד

מניבים קרן הריט החדשה בע"מ דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים

מניבים קרן הריט החדשה בעמ דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים דוחות כספיים ליום 13 במרץ 8132 דוח דירקטוריון דוחות כספיים 2 כללי דוח דירקטוריון על מצב עסקי התאגיד ליום 13 במרץ 8132 הסברי הדירקטוריון למצב עסקי החברה, תוצאות פעולותיה, הונה העצמי ותזרימי המזומנים שלה

קרא עוד

PubTmp

PubTmp ... 3 נובמבר, 2013 אנליסט אשראי ראשי: אליס קדם, 753979(03) alice_kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: גיל אברהמי, 7539719(03), gil_avrahami@standardandpoors.com תוכן עניינים... שיקולים עיקריים

קרא עוד

דוח מעקב שנתי מאי 2008 "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ Aa1 אג"ח (סדרה 4 ו- 5 ) אופק הדירוג: יציב התפתחויות עסקיות ופיננסיות הצבת אופק דירוג יציב 1 עיקריות מידרוג משיבה את אופק הדירוג של החברה לאופק יציב.

קרא עוד

דרקטוריון0912

דרקטוריון0912 תמצית דוחות כספיים ליום 30.9.2012 תוכן העניינים הפעילות הכלכלית... 4 רווח ורווחיות... 6 התפתחות ההכנסות וההוצאות... 7 תמצית מידע לפי מיגזרי פעילות:... 11 מיגזר בנקאות אישית... 12 מיגזר הבנקאות הפרטית...

קרא עוד

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר

מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח דירה להשכיר בפרדס, אור יהודה דירה להשכיר בחולון עוזי לוי, מנכל דירה להשכיר מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר בפרדס", אור יהודה "דירה להשכיר בחולון" עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר דיור להשכרה ארוכת טווח מטרות "דירה להשכיר" יצירת מאסה קריטית של אלפי יחידת דיור לשכירות ארוכת

קרא עוד

חילן בע"מ תוכן העניינים עמודים דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה ל

חילן בעמ תוכן העניינים עמודים דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה ל חילן בע"מ תוכן העניינים עמודים 2 14 15 38 39 47 48 49 52 דוח הדירקטוריון דוחות כספיים ביניים מאוחדים מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38 ד' מכתב הסכמה למידע כספי תמציתי מאוחד ונפרד דוח רבעוני בדבר הבקרה

קרא עוד

א) ב) תאור המאפיינים העיקריים של מכשירי הון פיקוחיים שהונפקו ליום הישות המשפטית של המנפיק מאפיין ייחודי המסגרת / המסגרות החוקיות החלות על המ

א) ב) תאור המאפיינים העיקריים של מכשירי הון פיקוחיים שהונפקו ליום הישות המשפטית של המנפיק מאפיין ייחודי המסגרת / המסגרות החוקיות החלות על המ א) ב) 0 הון עצמי רובד הון עצמי רובד הון מניות רגילות,.,.0 הון עצמי הבנק נוסד בשנת 0 )ראה גם פרק ב' לדוח הדירקטוריון(. הבנק התאגד ונרשם ב ביום בספטמבר 0. הבנק הנפיק את מניותיו במועדים שונים החל מיום ההתאגדות.

קרא עוד

Microsoft Word - תקופתי

Microsoft Word - תקופתי סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 סלע קפיטל נדל"ן בע"מ דוח תקופתי לשנת 2011 תוכן העניינים חלק א' תיאור עסקי התאגיד חלק ב' דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד חלק ג' דוחות כספיים ליום 31 בדצמבר

קרא עוד

Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016

Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016 Riverwalk Plaza, West Virginia, USA Century Shopping Center, Chicago, USA Aviv Park in Pancevo, Serbia מצגת לשוק ההון ספטמבר 2016 2 תגצמה היושע לולכל עדימ הפוצ ינפ דיתע ותרדגהכ קוחב תוריינ,ךרע ח"כשתה.1968

קרא עוד

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל

החלטת מיסוי: 7634/ החטיבה המקצועית תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעיל החלטת מיסוי: 7634/16.1.1.1.2.1.3.1 תחום החלטת המיסוי: חלק ה 2 לפקודת מס הכנסה - שינויי מבנה, מיזוגים ופיצולים הנושא: העברת נכסים ופעילות לחברה חדשה בהתאם להוראות סעיף 104 א לפקודה ומיזוגה של עם "שלד 103

קרא עוד

AlphaBeta מדד AlphaBeta USA Healthcare מתודולוגיה - 1 -

AlphaBeta מדד AlphaBeta USA Healthcare מתודולוגיה - 1 - מדד USA Healthcare מתודולוגיה - 1 - 1. אוכלוסיית חישוב הסיגנל הגדרת האוכלוסייה אוכלוסיית המניות ממנה יורכב מדד USA Healthcare הינה המניות הכלולות במדד Russell 3000 בעת עדכון המדד ("יום החיתוך") והנכללות

קרא עוד

גילוי דעת 51 - מהדורה doc

גילוי דעת 51 - מהדורה doc גילוי דעת 51 דין וחשבון על תזרימי המזומנים (**)(*) (להחלפת גילוי דעת 13) 1. מבוא ומטרות גילוי דעת זה קובע, שבמקום דוח על השינויים במצב הכספי ייכלל בדוחות הכספיים דוח על תזרימי המזומנים. שני הדוחות שונים

קרא עוד

הראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ני"ע: )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער

הראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ניע: )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער הראל סל MSCI שווקים מתעוררים (4Da( )PR) מספר ני"ע: 9952311 )סדרה עב'( תעודות אשר תשואתן מושפעת משינויים במדד במדד MSCI EMERGING MARKETS ומשינויים בשער הדולר ארה"ב כללי כללי: המידע נכון ליום 59.5.2.91 חברה:

קרא עוד

מיזוג אבנר ודלק קידוחים ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאל

מיזוג אבנר ודלק קידוחים ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאל ההצבעה לאישור המיזוג בין השותפויות דלק קידוחים ואבנר נדחתה ל- 21 בנובמבר. אמש, השתתפנו באסיפה שנועדה לקיים דיון ולתת מענה לשאלות מחזיקי יחידות ההשתתפות בנוגע למיזוג. הסיבה העיקרית לדחייה היא פרסום תזרים

קרא עוד

אדמה פתרונות לחקלאות בע"מ ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132

אדמה פתרונות לחקלאות בעמ ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 ADAMA Agricultural Solutions Ltd. דוח רבעוני ליום 13 במרץ 4132 חלק א' דוח הדירקטוריון על מצב עניני התאגיד חלק ב' דוחות כספיים בלתי מבוקרים

קרא עוד

אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015

אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015 אורבנקורפ אינק. הנפקת אג ח מדורגות A3 יציב נובמבר 2015 הבהרה משפטית המצגת אינה מהווה הצעה לרכישת ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור, ונועדה אך ורק למסירת מידע למשקיעים. מצגת זו אינה הצעת ניירות

קרא עוד

Microsoft Word - 1-דוח דירקטוריון 0315

Microsoft Word - 1-דוח דירקטוריון 0315 31 במרס 2015 תמצית דוחות כספיים ליום 1 תוכן עניינים דוח הדירקטוריון לאסיפה הכללית של בעלי המניות עמוד 3 7 11 21 23 28 28 29 66 70 70 70 71 75 75 76 77 78 95 97 הפעילות הכלכלית רווח ורווחיות מיגזרי הפעילות

קרא עוד

גילוי דעת 29 - מהדורה doc

גילוי דעת 29 - מהדורה doc (**) (*) גילוי דעת 29 "צדדים קשורים" מ ב ו א א. עיסקאות נקשרות או מבוצעות לעתים קרובות בין צדדים שאינם בלתי-תלויים זה בזה בגלל קשרים מסוימים ביניהם - להלן "צדדים קשורים". אלמלא קשרים אלה ייתכן שהעיסקאות

קרא עוד

<4D F736F F D202D2DF7E1E5F6FA20E1E6F720EEE3E5E5E7FA20F2EC20FAE5F6E0E5FA20EBF1F4E9E5FA20ECF8E1F2E5EF20E4F8E0F9E5EF20F9EC20F9F0FA203

<4D F736F F D202D2DF7E1E5F6FA20E1E6F720EEE3E5E5E7FA20F2EC20FAE5F6E0E5FA20EBF1F4E9E5FA20ECF8E1F2E5EF20E4F8E0F9E5EF20F9EC20F9F0FA203 04 מאי 2010 קבוצת בזק מדווחת על התוצאות לרבעון הראשון של 2010 הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות עלה ברבעון הראשון ב 5.6% ל- 642 מיליון שקל ה- EBITDA גדל ב- 4% לעומת הרבעון המקביל, ועמד על 1.22 מיליארד שקל

קרא עוד

המשברים מאז 2007

המשברים מאז 2007 המשבר הפיננסי העולמי GFC: הרקע מקור עיקרי: דו"ח ועדת החקירה הממלכתית האמריקאית (2011) לגבי הסיבות להתרחשות המשבר Source: National Commission Inquiry Report, 2011 המגזר הפיננסי האמריקאי טרם המשבר: בנקאות

קרא עוד

פיננסית מתקדמת א'

פיננסית מתקדמת א' מרצה: רונן בן גל השפעת שינויים בשערי חליפין של מטבע חוץ IAS 21 שנת השלמה תשע"א 1 תוכן עניינים השפעת שינויים בשערי חליפין של מטבע חוץ 21... IAS 4 הגדרות... 4 1. 2. מטבע פעילות...4 פעילות חוץ...4 מטבע חוץ...

קרא עוד

הלשכה המשפטית משרד האוצר אפריל 2015

הלשכה המשפטית  משרד האוצר    אפריל 2015 צוות בריס לרגולציה על שירותים פיננסיים מאי 2016 שירותים פיננסיים להסדרה Middle- Men שירותי תשלום P2P ללא חשש יציבותי נותני אשראי שירותי מטבע עם חשש יציבות אגודות אשראי וחיסכון גמ"חים תכליות עבודת הצוות

קרא עוד

תנו לשמש לעבוד בשבילכם

תנו לשמש לעבוד בשבילכם תנו לשמש לעבוד בשבילכם 2 2 מהי אנרגיה סולארית? בשנים האחרונות גברה בארץ ובעולם באופן ניכר המודעות לאיכות הסביבה ולשמירה על סביבה אקולוגית נקייה וירוקה יותר, ובעקבות כך גדלה המודעות לפתרונות חלופיים לייצור

קרא עוד

דוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק א

דוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק א דוח בעלי אמצעי שליטה מהותיים )שם נייר ערך: דיסקונט א' מס' זיהוי של נייר הערך: 691212 ( 21 רשימת בעלי מניות המחזיקים ב- 5% או יותר מהון המניות המונפק או מכוח ההצבעה של בנק דיסקונט לישראל בע"מ שם המחזיק

קרא עוד

(Microsoft Word - \371\347\346\345\370\351\345\360\ )

(Microsoft Word - \371\347\346\345\370\351\345\360\ ) 2012 יוני הבחינה במקצועית א' שחזור שוחזר ע"י המרצה חזי כהן מכללת מיטב ממשיכה לעשות הכל על מנת לספק לכם את חומרי הלימוד, השחזורים, השאלות החמות וקורסי ההכנה הטובים ביותר שיעזרו לכם לעבור את בחינות הרישוי.

קרא עוד

מצגת של PowerPoint

מצגת של PowerPoint הערכות שווי סוגיות נבחרות האיגוד הישראלי לכלכלנים עסקיים רו"ח יובל זילברשטיין, מנכ"ל פרומתאוס ייעוץ כלכלי מרץ 2016 רחוב קרמניצקי 14 תל אביב I 6789912 טלפון: I 03-561-7801 פקס: 03-5617765 הערכות שווי סוגיות

קרא עוד

אביב ארלון בע"מ דוח תקופתי לשנת 4102

אביב ארלון בעמ דוח תקופתי לשנת 4102 אביב ארלון בע"מ דוח תקופתי לשנת 4102 ב) דו"ח תקופתי לשנת 4102 תוכן העניינים תיאור עסקי החברה דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה דוחות כספיים ליום 10 בדצמבר 4102 פרטים נוספים על החברה שאלון ממשל תאגידי

קרא עוד

1-1

1-1 1-1 2 ביקורת חשבונות שעור 31- ביקורת מסים התאמות חשבונאיות של יתרות ותביעות ממוסדות ורשויות תקן ביקורת 48 "אישורים חיצוניים" )בעיקר סעיף (. 6 אתיקה במסים תדריך הלשכה לרואי חשבון בדבר "כללי ההתנהגות מקצועית

קרא עוד

untitled

untitled תקן חשבונאות מספר 36 תיקון גילוי דעת מספר 69 בדבר כללי חשבונאות ודיווח כספי על ידי מלכ"רים ותקן חשבונאות מספר 5 בדבר תיקונים והבהרות לגילוי דעת מספר 69 יוני 2014 1 רח' גרוזנברג 14 ת, "א,65811 טל.,972 3

קרא עוד

תמצית דוחות כספיים

תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 30.6.2015 בנק מסד תמצית דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2015 תוכן העניינים 3 דוח הדירקטוריון 80 סקירת ההנהלה 97 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאי הראשי 99 תמצית הדוחות הכספיים ביניים )בלתי מבוקרים(

קרא עוד

תמצית דוחות כספיים

תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 31.3.2015 בנק מסד תמצית דוחות כספיים ליום 31 במרס 2015 תוכן העניינים 3 דוח הדירקטוריון 78 סקירת ההנהלה 91 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאי הראשי 93 תמצית הדוחות הכספיים ביניים )בלתי מבוקרים(

קרא עוד

גילוי דעת 77.doc

גילוי דעת 77.doc *) גילוי דעת 77 ביקורת יתרות פתיחה בגוף בו עורך המבקר ביקורת לראשונה תוכן העניינים סעיפים 4 1 מבוא 12 5 נהלי ביקורת 16 סיכום הביקורת וההשלכות על דוח רואה החשבון המבקר 13 17 תחילה גילוי דעת זה אושר עלידי

קרא עוד

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc

Microsoft Word - mimun-kraus-test2.doc ב"ה בוחן במימון מספר קורס: 03-01-911-74 אסור להשתמש בחומר עזר. מותר להשתמש בלוחות ההיוון ובמחשב כיס. יש לענות על כל אחת מהשאלות הבאות. ניקוד זהה לכל השאלות. משך הבוחן שעה וחצי. 1) לקחת הלוואה בסך 10,000

קרא עוד

סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו

סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 מדד תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשו סקירה שבועית מאת דני דניאל 26/12/2017 danny.daniel@discountbank.co.il תל בונד 16 תל בונד 06 תל בונד 06 תל בונד שקלי תל בונד צמודות-יתר תל בונד תשואות תל בונד ריבית משתנה מח"מ ממוצע מרווח ממשלתי תשואה פנימית

קרא עוד

<4D F736F F D20FAEEF6E9FA20EEF2E5E3EBF0FA20F1E3F8E EEEEE5F0F4FA20E1E7F1F8>

<4D F736F F D20FAEEF6E9FA20EEF2E5E3EBF0FA20F1E3F8E EEEEE5F0F4FA20E1E7F1F8> קסם ממונפת בחסר (PR) S&P 500 פי 3 חודשי (6Da) מס' ני"ע: 1129808 (סדרה 53) שתשואתן מושפעת (בהופכי, פי 3) משינויים במדד S&P 500 ובשער הדולר ארה"ב כללי כללי: המידע נכון לתאריך: 10.5.2016 חברה : קסם תעודות

קרא עוד

Microsoft Word - ????? ????? ????? ?????? - ?????? 2013.docx

Microsoft Word - ????? ????? ????? ?????? - ?????? 2013.docx ניתוח דוחות כספיים 1. מבוא מטרת הדוחות הכספיים היא לספק מידע לגבי המצב הכספי, הביצועים והשינויים במצב הכספי של הישות, אשר יהא שימושי למגוון רחב של משתמשים בקבלת החלטות כלכליות. אולם, דוחות כספיים אינם

קרא עוד

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי

על נתונייך ירושלים מצב קיים ומגמות שינוי תיירות אורחים ו ירושלים בהשוואה למקומות נבחרים בישראל מאפייני התיירים 99 61% 73% 44% תיירים וישראלים* במלונות בירושלים, 2017-2000 ביקור של תיירים באתרים נבחרים בירושלים*, לפי דת, 2016 הכותל המערבי 16%

קרא עוד

נתנאל גרופ בע"מ דו"ח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר חלק שני דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חל

נתנאל גרופ בעמ דוח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר חלק שני דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חל נתנאל גרופ בע"מ דו"ח תקופתי לשנת 2014 חלק ראשון תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2014. חלק שני דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד. חלק שלישי דוחות כספיים. חלק רביעי פרטים נוספים על התאגיד.

קרא עוד

<4D F736F F D20E8E5F4F120E1E7E9F0E420E2EEE5F8202B20F4FAF8E5EF>

<4D F736F F D20E8E5F4F120E1E7E9F0E420E2EEE5F8202B20F4FAF8E5EF> 1 המכינה בחשבונאות הנהלת חשבונות וחישובים מסחריים סמסטר א' תשע"ג - מבחן ביניים - מרצים: מתרגל: אבי דגן, אודי לבקוביץ משה רדמן מועד הבחינה: משך הבחינה: מס' עמודים: יום שישי 21.12.2012 שלוש שעות 10 שעה 08:30

קרא עוד

<4D F736F F D20E3E5E7E3E9F8F7E8E5F8E9E5EFE9E5F0E E646F63>

<4D F736F F D20E3E5E7E3E9F8F7E8E5F8E9E5EFE9E5F0E E646F63> דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2010 (ים) יוני 2010 ב 3 דוח הדירקטוריון לששת החודשים שנסתיימו ביום 0 1 כללי: ("החברה") פועלת בתחום האינטרנט, ובתחום הבלוגטיוי ("BlogTv") בחו"ל. בתחום שירותי התוכן הסלולארי צירופי

קרא עוד

wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל

wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל wetube ליבת העסקים החדשה של ישראל ליבת העסקים החדשה של ישראל במרכז ה- city החדש של תעשיית התקשורת וההייטק הישראלית, מחכה לכם מתחם חדש מסוגו אשר יהווה את אחד ממוקדי העסקים המשמעותיים במרכז הארץ. 30,000

קרא עוד

<4D F736F F D20E6E9EEE5EF20E0F1E9F4E4202D20E0F4F8E9F8ED202D E342E3135>

<4D F736F F D20E6E9EEE5EF20E0F1E9F4E4202D20E0F4F8E9F8ED202D E342E3135> מס'( אפריקה ישראל מגורים בע"מ 25 במרץ, 2015 ("החברה") הנדון: דיווח מיידי על-פי תקנות ניירות ערך (עסקה בין חברה לבעל שליטה בה), התשס"א- 2001 ובדבר כינוס אסיפה כללית מיוחדת של בעלי המניות של החברה בהמשך

קרא עוד

הודעה לתקשורת אתר: דוא"ל: פקס: מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 2016 הייתה 7.4% מהתמ"ג In 2016, the N

הודעה לתקשורת אתר:   דואל: פקס: מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 2016 הייתה 7.4% מהתמג In 2016, the N הודעה לתקשורת אתר: www.cbs.gov.il דוא"ל: info@cbs.gov.il פקס: 0651340 מדינת ישראל ההוצאה הלאומית לבריאות בשנת 016 הייתה 7.4% מהתמ"ג In 016, the National Expenditure on Health 7.4% of GDP ירושלים, כ"ה באב

קרא עוד

18 15 בדצמבר, 2014 לכבוד רשות ניירות ערך רח' כנפי נשרים 22 ירושלים אינטרקיור בע"מ ח.צ )להלן: "החברה"( לכבוד הבורסה לניירות ע

18 15 בדצמבר, 2014 לכבוד רשות ניירות ערך רח' כנפי נשרים 22 ירושלים   אינטרקיור בעמ ח.צ )להלן: החברה( לכבוד הבורסה לניירות ע 18 15 בדצמבר, 2014 לכבוד רשות ניירות ערך רח' כנפי נשרים 22 ירושלים www.isa.gov.il אינטרקיור בע"מ ח.צ. 512051699 )להלן: "החברה"( לכבוד הבורסה לניירות ערך בת"א בע"מ רח' אחוזת בית 2 תל-אביב www.tase.co.il

קרא עוד

ג'ובוקיט החזקות בע"מ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016

ג'ובוקיט החזקות בעמ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016 ג'ובוקיט החזקות בע"מ מצגת שוק ההון הצגת אסטרטגיה עסקית אוגוסט 2016 ג'ובוקיט החזקות בע"מ חלק ראשון החזקות רשומות בחברות בנות 100% 100% ג'ובוקיט טכנולוגיות בע"מ ויובמה LLC טכנולוגיות בתחום משאבי אנוש שיתוף

קרא עוד

(Microsoft Word - \372\356\366\351\372_\367\361)

(Microsoft Word - \372\356\366\351\372_\367\361) קסם (4Da') S&P 500 Low Volatility High Dividend מספר ני"ע: 1132240; טיקר: ;SP5LVHD שם מקוצר: קס.ספתנודיב תעודות סל (סדרה קס') (4Da') שמחירן מושפע משינויים במדד S&P 500 Low Volatility High Dividend ומשער

קרא עוד

דוח דירקטוריון

דוח דירקטוריון תוכן העניינים 4 88 סקירת ההנהלה 06 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית 09 סקירת רואי החשבון המבקרים 0 תמצית דוחות כספיים ביום 6 בנובמבר 200 החליט הדירקטוריון של לאשר ולפרסם את הדוחות הכספיים המאוחדים

קרא עוד

נייר חדרה בע"מ עדכון פרק א' )תיאור עסקי התאגיד( למידע שהובא בדוח התקופתי של החברה ליום לפי תקנה 93 א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיי

נייר חדרה בעמ עדכון פרק א' )תיאור עסקי התאגיד( למידע שהובא בדוח התקופתי של החברה ליום לפי תקנה 93 א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיי עדכון פרק א' )תיאור עסקי התאגיד( למידע שהובא בדוח התקופתי של החברה ליום 31.3.13 לפי תקנה 93 א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 1391 )להלן: "תקנות הדוחות"(, להלן יובא פירוט השינויים או

קרא עוד

<4D F736F F D20ECE0E5EEE920F7E0F8E E382E ECECE020F6E4E5E1E9ED2E646F63>

<4D F736F F D20ECE0E5EEE920F7E0F8E E382E ECECE020F6E4E5E1E9ED2E646F63> לאומי קארד בע"מ והחברות המאוחדות שלה דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2010 דוחות כספיים ביניים ליום 30 ביוני 2010 תוכן העניינים עמוד דוח הדירקטוריון 7 8 10 12 13 14 15 16 16 17 18 18 19 23 28 34 נתונים כלליים

קרא עוד

מצגת חברה דוחות Q1/2015

מצגת חברה דוחות Q1/2015 מצגת חברה דוחות Q1/2015 מידע צופה פני עתיד מצגת זו הוכנה על ידי מישורים חברה לפיתוח בע"מ )"החברה"( כמצגת כללית אודות החברה. מצגת זו אינה מיועדת להחליף את הצורך לעיין בדיווחים פורמאליים שפרסמה החברה לציבור

קרא עוד

(Microsoft Word - \356\362\341\370\345\372 \356\340\345\347\ V2)

(Microsoft Word - \356\362\341\370\345\372 \356\340\345\347\ V2) מוצרי מעברות בע"מ וחברות מאוחדות שלה דוחות כספיים מאוחדים ליום 31 בדצמבר דוחות כספיים מאוחדים ליום 31 בדצמבר תוכן העניינים עמוד 2 3 45 דוח רואי החשבון המבקרים בקרה פנימית על דיווח כספי דוח רואי החשבון

קרא עוד

Microsoft Word - sug-oz-total.doc

Microsoft Word - sug-oz-total.doc (1) 2/3/05 שיעור 1 ניתוח דוחות כספיים כשבאים לנתח דוח כספי של חברה, ראשית צריך לראות את מי הניתוח הזה מעניין (משקיעים, נושים, רשויות פיקוח, ספקים, לקוחות, מתחרים, עובדים וכו'). כל אחד מעניינת אותו הזווית

קרא עוד

שם הנוהל

שם הנוהל מטבע חוץ עמלת חליפין )נגבית עבור כל פעולה שיש בה המרה בין מטבעות וזאת בנוסף לעמלה הספציפית( מט"י-מט"ח סכום/ שיעור 3,2,1 2 )936( )936( 1.90% לפי השער הידוע לפי שער הצהריים/שער מוסכם מינ' - $6.70 מקס' -

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 www.pwc.com/il חידושים בתחום התמריצים טלי ברנד, רו"ח, דירקטורית, מנהלת מחלקת תמריצים, אוקטובר 2014 תוכן העניינים דגשים לגבי הטבות מס על פי החוק לעידוד השקעות הון תכניות מענקי מחקר ופיתוח נבחרות שינויים

קרא עוד

דוחות כספיים ביניים ליום 13 במרס, 5132 בלתי מבוקרים חלק א' חלק ב' דוח הדירקטוריון דוחות כספייים ביניים מאוחדים חלק ג' חלק ד' חלק ה

דוחות כספיים ביניים ליום 13 במרס, 5132 בלתי מבוקרים חלק א' חלק ב' דוח הדירקטוריון דוחות כספייים ביניים מאוחדים חלק ג' חלק ד' חלק ה דוחות כספיים ביניים ליום 13 במרס, 5132 בלתי מבוקרים 33 21 חלק א' חלק ב' דוח הדירקטוריון דוחות כספייים ביניים מאוחדים 13 43 23 חלק ג' חלק ד' חלק ה' נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים

קרא עוד

תמצית דוחות כספיים

תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 30.6.05 B תוכן העניינים דוח הדירקטוריון סקירת ההנהלה הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית סקירת רואי החשבון המבקרים תמצית דוחות כספיים תמצית דוחות כספיים 30.06.05 יובנק בע"מ וחברות מאוחדות

קרא עוד

Microsoft Word - mlnx1q12pre2

Microsoft Word - mlnx1q12pre2 1 16/4/2012 מלאנוקס עדכון לקראת תוצאות רבעון 1, תשואת יתר, $45 צפויות תוצאות חזקות לרבעון הראשון בזכות תחום ה- HPC מלאנוקס תפרסם את תוצאותיה העסקיות לרבעון הראשון ב- 18/4 עם תום המסחר בארה"ב והיא החברה

קרא עוד

רווח ורווחיות

רווח ורווחיות תוכן העניינים 97 סקירת ההנהלה הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית סקירת רואי החשבון המבקרים 5 תמצית דוחות כספיים ביום 6 בנובמבר 0 החליט הדירקטוריון של לאשר ולפרסם את הדוחות הכספיים המאוחדים הבלתי מבוקרים

קרא עוד

<4D F736F F D20EEE0E5E7E3E9ED20E02D20F1E9EBE5ED20EEF7E5F6F820EEF7E5F6F820F9ECE92E646F6378>

<4D F736F F D20EEE0E5E7E3E9ED20E02D20F1E9EBE5ED20EEF7E5F6F820EEF7E5F6F820F9ECE92E646F6378> עד 20% (לא כולל)- טיפול לפי IAS39 החזקה סיכום נושאים מקוצר טיפול בהתאם לסיווג פנימי: נכסים פיננסיים לפי שווי הוגן דרך רוה"ס: הקבוצה כוללת שני מרכיבים: (1) ני"ע מוחזקים למסחר (קנייה/מכירה בטווח קצר); (2)

קרא עוד

מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדור

מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדור מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה Retail Parks בגרמניה יזם ה Condo המוביל בדיסלדורף נובמבר 2015 הבהרה משפטית מטרת מצגת זו היא להציג את

קרא עוד

מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond

מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond מצגת עדכון לשוק ההון לאחר פרסום דוחות 2018 אפריל 2019 Carroll Gardens-365 bond Chicago-Eagle Creek הבהרה משפטית ומידע צופה פני עתיד מצגת זו אינה מהווה הצעת ניירות ערך של ( Lightstone Enterprises Limited

קרא עוד

גילוי דעת 91.doc

גילוי דעת 91.doc (*) גילוי דעת 91 מכתב התקשרות לביצוע ביקורת של דוחות כספיים תוכן העניינים סעיפים 3-1 מבוא 9-4 מכתב התקשרות לביצוע ביקורת של דוחות כספיים ביקורת דוחות כספיים של תאגיד אחר שבשליטת המבוקר 10 11 אי-קבלת אישור

קרא עוד

סאני תקשורת סלולרית בע"מ )לשעבר: סקיילקס קורפוריישן בע"מ( דוח רבעוני ליום 31 במרץ 2018 רח' הרכבת 8, פתח תקווה, 49277, טל: , פקס:

סאני תקשורת סלולרית בעמ )לשעבר: סקיילקס קורפוריישן בעמ( דוח רבעוני ליום 31 במרץ 2018 רח' הרכבת 8, פתח תקווה, 49277, טל: , פקס: סאני תקשורת סלולרית בע"מ )לשעבר: סקיילקס קורפוריישן בע"מ( דוח רבעוני ליום 31 במרץ 2018 רח' הרכבת 8, פתח תקווה, 49277, טל: 039057701, פקס: 039314422 ת ו כ ן ע נ י י נ י ם דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

קרא עוד

דוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בע"מ וחברות מאוחדות שלו

דוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בעמ וחברות מאוחדות שלו דוח שנתי דין וחשבון לשנת 2016 בנק ירושלים בע"מ וחברות מאוחדות שלו עיצוב: סטודיו 'שחר שושנה' מקבוצת 'סקורפיו 88' נדפס בדפוס העיר העתיקה, ירושלים. דוח שנתי לשנת 2016 תוכן עניינים 5 13 84 87 95 233 285 303

קרא עוד

גילוי דעת 74.doc

גילוי דעת 74.doc גילוי דעת 74 תכנון הביקורת תוכן העניינים סעיפים 4-8 - 10-1 5 9 מבוא תכנון העבודה התכנון הכולל של הביקורת 12-11 13 14 15 תוכנית הביקורת שינויים בתכנון הכולל של הביקורת ובתוכנית הביקורת מונחים תחילה אושר

קרא עוד

PowerPoint Presentation

PowerPoint Presentation מה הם הגורמים שקובעים את רמת הפעילות הכלכלית, שער הריבית, רמת המחירים ורמת התעסוקה? הפעילות המשותפת במספר שווקים: פעילות ריאלית שוק הסחורות: CIGX-M עקומת IS (r,) שיווי משק ל פעילות מונטרית שוק הכספים:

קרא עוד

קבוצת חג'ג' יזום נדל"ן בע"מ

קבוצת חג'ג' יזום נדלן בעמ קבוצת חג'ג' מצגת הנפקה יזום נדל"ן בע"מ אג"ח ד' פברואר 2013 מטרת מצגת זו היא להציג את החברה על פעילותה ותוצאותיה הכספיות. היא אינה מהווה הצעה לרכישה או מכירה של ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות

קרא עוד

Microsoft Word - דוח דירקטוריון doc

Microsoft Word - דוח דירקטוריון doc תוכן העניינים 4 דוח הדירקטוריון 36 סקירת ההנהלה 43 הצהרות המנהל הכללי והחשבונאית הראשית 47 סקירת רואי החשבון המבקרים 48 תמצית דוחות כספיים דוח הדירקטוריון ביום 3 באוגוסט 2008 החליט הדירקטוריון של לאשר

קרא עוד

28 בדצמבר 2017 סקירה שבועית שוק ההון 21/12/ /12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה

28 בדצמבר 2017 סקירה שבועית שוק ההון 21/12/ /12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה 28 בדצמבר 2017 21/12/2017-28/12/2017 סקירה שבועית שוק עיקרי ההמלצות בכלכלה העולמית, נתוני המאקרו מצביעים על המשך שיפור, תוך עליה איטית בסביבת האינפלציה הגלובלית. מגמות אלו, בשילוב סביבת ריבית שעודנה נמוכה

קרא עוד

התאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ

התאחדות מגדלי בקר בישראל ISRAEL CATTLE BREEDER S ASSOCIATION 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מ 12 באוגוסט, 2018 דוח מנכ"ל ימי קרב ומתיחות בעוטף עזה מלחמת ההתשה הנערכת ברחבי הדרום כבר מספר חודשים, כולל ימי קרב מורכבים, "תפסה" את המערכות התומכות בענף ברמת מוכנות גבוהה. השיקולים של שמירה על נהלים רגילים

קרא עוד

צו ארנונה 1997

צו ארנונה 1997 1 צו ארנונה 2018 בתוקף סמכותה לפי חוק ההסדרים במשק המדינה )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב(, התשנ"ג 1992 והתקנות שהותקנו על פי כל דין, מחליטה בזה המועצה האזורית זבולון )להלן: "המועצה"( בישיבתה ביום 19.6.2017

קרא עוד

דין וחשבון שנתי 2014

דין וחשבון שנתי 2014 דין וחשבון שנתי בנק פועלי אגודת ישראל בע"מ דין וחשבון שנתי ת ו כ ן ה ע נ י י נ י ם עמוד 6 1. דוח הדירקטוריון המוגש לאסיפה הכללית של בעלי המניות 131 2. סקירת ההנהלה 152 3. הצהרת המנהל הכללי 153 4. הצהרת

קרא עוד

Microsoft PowerPoint - פורום מיסים - מטבע חוץ PPT [Compatibility Mode]

Microsoft PowerPoint - פורום מיסים - מטבע חוץ PPT [Compatibility Mode] פורום מיסוי בעידן IFRS השפעות השינויים בשערי חליפין של מטבע חוץ IAS 21 חברי הצוות: שדמי, אהוד לוריא, צבי פרידמן, ליאת (מציגים: גיל/אודי וצבי) רהב יהושוע הזנפרץ, מנחם תקינה רלוונטית בישראל המוסד לתקינה

קרא עוד

מרכזי קניות דוד גבאי מיכה גולדברג ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפ

מרכזי קניות דוד גבאי מיכה גולדברג ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפ מרכזי קניות דוד גבאי 03-7132041 David.Gubbay@xnes.co.il מיכה גולדברג 03-7533100 Micha.Goldberg@xnes.co.il 26.6.2056 ריבית נמוכה תמשיך לתמוך בענף. העדפה לחברות ממונפות: קנייה למליסרון וביג; ת. שוק לעזריאלי

קרא עוד

Microsoft Word - דוח עסקה סופי doc

Microsoft Word - דוח עסקה סופי doc אופנה בע"מ תאריך: 30.10.2008 הנדון: דוח עסקה מתוקן בהתאם לתקנות ניירות ערך (עסקה בין חברה לבין בעל שליטה בה), התשס"א- 2001, בדבר עסקת מיזוג שמשמעותה הפיכת החברה לחברה פרטית, והודעה בדבר כינוס אסיפה כללית

קרא עוד

אורנה

אורנה רמלה 30 דצמבר 2015 היסטוריה נוסדה במאה השמינית לספירה )718-716( העיר היחידה שנבנתה ע"י המוסלמים בארץ. שוכנת על הציר ההיסטורי - יפו יהודים הגיעו לרמלה לראשונה בשנת 1099 הגיעו יוחנן הקדוש. לעיר ראשוני ירושלים.

קרא עוד

פיננסית מתקדמת א'

פיננסית מתקדמת א' מרצה: רונן בן גל 69 מלכ"רים תקן + 5 ג"ד שנת השלמה תשע"א א. ב. ג. תוכן עניינים מלכ"רים ג"ד + 69 תקן... 5 3 שיטת הדיווח במלכ"ר... 3 השיטה החשבונאית...3 בסיס הדיווח...3 תקציב...3 1. 2. דוחות כספיים... 3 עקרונות

קרא עוד

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו

סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר 2015 עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדלן למגורים בחודש אוקטובר נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידו סקירה כלכלית שבועית 27 בדצמבר עיקרים בארץ: המיקוד השבועי עוסק השבוע בסקירת ענף הנדל"ן למגורים בחודש אוקטובר. נמצא כי בחודש אוקטובר נרשם גידול במספר העסקאות, אולם בממוצע דוחודשי מדובר ברמת העסקאות הנמוכה

קרא עוד

רכבת ישראל בע"מ דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 13 במרס 1038

רכבת ישראל בעמ דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 13 במרס 1038 דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 13 במרס 1038 דוח הדירקטוריון למצב ענייני התאגיד לתקופה שהסתיימה ביום 13 במרץ ג) ב) א) דירקטוריון חברת )להלן: "החברה"( מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה

קרא עוד

הסכם התקשרות שנערך ונחתם ביום חודש שנת 2018 בין: שכתובתו: )להלן: "בעל ההיתר/מבקש ההיתר/ הלקוח"( מצד אחד; ובין: מכון בקרת הבניה הישראלי בע"מ ח.פ

הסכם התקשרות שנערך ונחתם ביום חודש שנת 2018 בין: שכתובתו: )להלן: בעל ההיתר/מבקש ההיתר/ הלקוח( מצד אחד; ובין: מכון בקרת הבניה הישראלי בעמ ח.פ הסכם התקשרות שנערך ונחתם ביום חודש שנת 2018 בין: שכתובתו: )להלן: "בעל ההיתר/מבקש ההיתר/ הלקוח"( מצד אחד; ובין: מכון בקרת הבניה הישראלי בע"מ ח.פ. 515512176 )להלן: "מכון הבקרה/המכון"( שכתובתו: רחוב הסיבים

קרא עוד

קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ

קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמ קיל מתחם מגורים שנרכש בשנת 2016 מודל עסקי מאוזן, תזרים יציב, צמיחה שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה בין עשרת השחקנים הגדולים בתחום ה- Retail Parks בגרמניה יזם ה- Condo המוביל בדיסלדורף רוסטוק Park Hanse

קרא עוד

<4D F736F F D20FAEBF0E9FA20F2F1F7E9FA20ECECF7E5E720F4F8E8E920ECE4ECE5E5E0E42E646F63>

<4D F736F F D20FAEBF0E9FA20F2F1F7E9FA20ECECF7E5E720F4F8E8E920ECE4ECE5E5E0E42E646F63> תוכנית עסקית להתקנת מערכת סולארית תאריך: מגיש: מוגשת ל: סקירה: ביוני 2008 נחקק חוק חשוב לעידוד והקמת תחנות עצמאיות ליצור חשמל ע"י הענקת תעריפי קניה גבוהים של חשמל מתחנות אלו ולמשך 20 שנה. החוק זוכה לסביבת

קרא עוד

<4D F736F F D20E1E6EF202D20E3E5E720E3E9F8F7E8E5F8E9E5EF202D20E9E5F0E E646F6378>

<4D F736F F D20E1E6EF202D20E3E5E720E3E9F8F7E8E5F8E9E5EF202D20E9E5F0E E646F6378> . בע"מ זקוק לנפט יבתי תמצית דוחות כספיים ת וחדים ביניים מאו ליום 30 ביוני 2011 (בלתי מבוקרים) . תמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ביוני 2011 (בלתי מבוקרים) . תמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום

קרא עוד

חובת דיווח מורחבת תכנוני מס, חוות דעת ועמדות מס אוקטובר 2017 לאה טבע עכו, רו"ח )עו"ד(-גזית גלוב בע"מ שאול בן אמוץ, רו"ח, שותף, מחלקת מס

חובת דיווח מורחבת תכנוני מס, חוות דעת ועמדות מס אוקטובר 2017 לאה טבע עכו, רוח )עוד(-גזית גלוב בעמ שאול בן אמוץ, רוח, שותף, מחלקת מס www.pwc.com/il חובת דיווח מורחבת תכנוני מס, חוות דעת ועמדות מס אוקטובר 2017 לאה טבע עכו, רו"ח )עו"ד(-גזית גלוב בע"מ שאול בן אמוץ, רו"ח, שותף, מחלקת מסים -טיוטה לצרכי דיון- על הפרק 1. תכנון מס החייב בדיווח

קרא עוד

Microsoft Word - kriha.doc

Microsoft Word - kriha.doc רשת חנויות רמי לוי שיווק השקמה 2006 בע"מ RAMI LEVI CHAIN STORES HASHIKMA MARKETING 2006 LTD ("החברה") תשקיף הנפקה לציבור של 2,000,000 מניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ערך נקוב כל אחת של החברה, בערך נקוב כולל

קרא עוד

Microsoft Word - חווד פלאזה סנטרס אפריל 2014 חתומה

Microsoft Word - חווד פלאזה סנטרס אפריל 2014 חתומה בנין רוגובין תדהר רחוב מנחם בגין 11 רמת גן 52681 טלפון 03-5665006 פקס 074-7144150 info@bakertilly.co.il www.bakertilly.co.il חוות דעת כלכלית פלאזה סנטרס סלע קולקר בייקר טילי פיננסים Baker Tilly הינו שמה

קרא עוד

הצעת רשות ניירות ערך לתיקון מבחן הרווח הקבוע בחוק החברות אשר נדונה במליאת הרשות והועברה למשרד המשפטים אנשי קשר לשאלות והבהרות: רו"ח יהודה אלגריסי, רו"

הצעת רשות ניירות ערך לתיקון מבחן הרווח הקבוע בחוק החברות אשר נדונה במליאת הרשות והועברה למשרד המשפטים אנשי קשר לשאלות והבהרות: רוח יהודה אלגריסי, רו הצעת רשות ניירות ערך לתיקון מבחן הרווח הקבוע בחוק החברות אשר נדונה במליאת הרשות והועברה למשרד המשפטים אנשי קשר לשאלות והבהרות: רו"ח יהודה אלגריסי, רו"ח ועו"ד עדי טל, רו"ח אילן ציוני, רו"ח שלומי וינר טל':

קרא עוד

אי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015

אי אס אר אר קפיטל בעמ )החברה( דוח תקופתי לשנת 2015 אי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015 אי אס אר אר קפיטל בע"מ )"החברה"( דוח תקופתי לשנת 2015 דו"ח תיאור עסקי התאגיד דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה נספח א' דיווח ייעודי לטובת מחזיקי

קרא עוד

Microsoft Word - PTNR Post 3Q11 .doc

Microsoft Word - PTNR Post 3Q11 .doc 23 בנובמבר 2011 צחי אברהם אנליסט טלפון 03 5652510 מייל tsahiav@clal-fin.co.il פרטנר רבעון שלישי במורד ההר שום דבר לא ידוע, לא שנה לא שבוע דו"ח מדמם של פרטנר, עם ירידה של 17% ב- (27% EBITDA בנטרול סמייל)

קרא עוד

<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D>

<4D F736F F F696E74202D20EEF6E2FA20F9F2E5F820EEF D20F2E5E320E0E9E9EC20E2ECE5E1F1205BECF7F8E9E0E420E1ECE1E35D> לסיוע משפטי האגף שכר מצווה לעורכי דין מתנדבים מצגת דצמבר 2011 עו"ד אייל גלובוס הממונה על הסיוע המשפטי עבודת האגף לסיוע משפטי מהות שמירה על שוויון כזכות על שוויון בפני החוק/ביהמ"ש אמון על שמירת זכות הגישה

קרא עוד

שקופית 1

שקופית 1 עו"ד עמית לוי, שותף במחלקת חברות ושוק ההון וראש הפורום המקצועי מידע פנים - 2015 חידושים, סיכונים ודרכי התגוננות דצמבר 2014 תזכורת - האיסור הפלילי על שימוש במידע פנים חל על: אנשי פנים בחברה: "איש פנים בחברה

קרא עוד