מישורים השקעות נדל"ן בע"מ מצגת חברה לשוק ההון 2018 דוחות כספיים 31 ליום בדצמבר
דיתע ינפ הפוצ עדימ תגצמ וז הנכוה לע ידי םירושימ הרבח חותיפל מ"עב ("הרבחה") תגצמכ תיללכ תודוא.הרבחה תגצמ וז הניא תדעוימ ףילחהל תא ךרוצה ןייעל םיחווידב םיילאמרופ המסרפש הרבחה רוביצל,הסרובב ללכבו,הז ףיקשתב םוימ 27.2.2018 היתוחודבו,םייפסכה םרטב תלבק הטלחה רבדב העקשה תוריינב לש ךרע.הרבחה לככ תמייקו הריתס ןיב רומאה תגצמב וז ןיבו רומאה היחווידב לש הרבחה םישרדנה יפ-לע,ןיד רבגי רומאה.םירומאה םיחווידב עדימה ללכנה תגצמב וניא הווהמ,ץועיי,הצלמה תווח תעד וא העצה רשאב תויאדכל העקשה וניאו אב םוקמב הקידב תיאמצע ץועייו ישיא םאתהב םינותנל םידחוימה לש.עיקשמ לכ תגצמ וז היושע לולכל עדימ הפוצ ינפ דיתע ותרדגהכ קוחב תוריינ,ךרע -ח"כשתה,1968 תוברל,תויזחת,תוכרעה םינדמוא עדימו רחא עגונב םיעוריאל םיניינעו.םיידיתע םירקמב,םימיוסמ ןתינ תוהזל עדימ הפוצ ינפ דיתע תועצמאב שומישה םיחנומב :ןוגכ,"יופצ","רובס","ןימאמ","יושע","ךירעמ","הפצמ","ןווכתמ","ךישממ","לוכי","ןנכתמ" "הפוצ" םיחנומו םייוטיבו.םימוד עדימה הפוצ ינפ דיתעה תגצמב וז ססובמ לע תוכרעה תוחנהו תוינכדע לש תלהנה הרבחה ןוכנ דעומל,תגצמה רשא לע ףא הרבחהש הרובס ןנהש,תוריבס ירה ןהש יתלב תויאדו.ןעבטמ עדימה הפוצ ינפ דיתעה ךורכ םינוכיסב רסוחבו,תואדו ללכבו הז םימרוג םניאש םייוצמ תטילשב,הרבחה רשא לכ דחא,םהמ וא בוליש,םהלש יושע עוגפל ןפואב יתוהמ תואצותב תוליעפ הרבחה םורגלו ךכל תואצותהש לעופב הנייהת תונוש עדימהמ יתוהמ ןפואב הפוצ.דיתעה ינפ 2 לכ עדימ הפוצ ינפ דיתע ןווכמ ךא קרו ךיראתל וילאש אוה.סחייתמ טעמל תובייחתה תולגל עדימ שרדנכ לע יפ יניד תוריינ ךרעה םילחה לע,הרבחה הרבחה הנניא תבייחתמ ןכדעל וא תונשל לכ עדימ ללכנה תגצמב,וז ןיב םא האצותכ עדיממ,שדח עוריא ידיתע וא תוביסמ.תורחא ומכ,ןכ רהבומ יכ תוינכת תייגטרטסאו הרבחה תולולכה תגצמב וז תונוכנ דעומל ןמוסרפ לוכיו ונתשיו םאתהב תוטלחהל ןוירוטקריד הרבחה תעמ הנייהתש יפכ.תעל טעמל ינמיס רחסמ תולעבבש,הרבחה ינמיס רחסמ םירכזנה תגצמב וז םנה שוכר םהילעב םישמשמו תגצמב ךרוצל תנבה רשקהה.דבלב ןיא שרפל שומיש ינמיסב רחסמ רומאכ רושיאכ וא תומיאכ סחיב תונכותל,הרבחה יתוריש הרבחה וא תוריינ.הרבחה לש ךרעה תגצמ וז הניא תרמייתמ ףיקהל וא ליכהל תא לכ עדימה יושעה תויהל יטנבלר ךרוצל הטלחה תלבק יהשלכ עגונב העקשהל תוריינב.הרבחה לש ךרע תגצמ וז הניא הווהמ וא תמלגמ קלח העצהב וא הנמזה יהשלכ שוכרל תוריינ לש ךרע הרבחה הניאו הווהמ וא תמלגמ קלח הנמזהב תלבקל תועצה.רומאכ העצה רומאכ השעת ךא קרו תועצמאב ףיקשתה ותוא םסרפת,הרבחה רחאל תלבק םירתיהה םישרדנה תושרמ ע"ינ.הסרובהו לכב הרקמ לש הריתס וא יא המאתה ןיב רומאה תגצמב וז ןיבל,ףיקשתה רבגי רומאה.ףיקשתב תגצמה םג הניא הווהמ הצלמה וא/ו ץועיי והשלכ סחיב.הרבחה לש ךרעה תוריינל
כרטיס ביקור
כרטיס ביקור מישורים משקיעה בנכסים מניבים, מסחריים ומשרדים, בישראל ובארה"ב האסטרטגיה של מישורים מתמקדת בהשקעה בנכסים אשר להם פוטנציאל השבחה משמעותי. החברה הינה בעלים של נכסים בשטח כולל של כ- 246 אלף מ"ר (*) (יחד עם שותפים). פורטפוליו הנכסים של החברה בישראל הינו בעל שיעור תשואה להון ממוצע של כ- 17% ופורטפוליו הנכסים של החברה בארה"ב הינו בעל שיעור תשואה להון ממוצע של כ- 27%. חברה וותיקה, בעלת ניסיון עשיר ומוכח בהשבחת נכסים מניבים והבאתם לשיעורי תשואה גבוהים. בנוסף, מישורים הינה בעלת השליטה בחברת סקייליין המתמחה בנדל"ן בתחום המלונאות והאירוח בארה"ב ובקנדה, תוך התמקדות בנכסים מניבים. 4 (*) ללא חלקה של מישורים בנכסי סקייליין;
שוק המרכזים המסחריים בארה"ב According to new research from IHL Group, North American retailers will open 12,663 stores and close 8,828 stores in 2018, for a net increase of 3,835 store locations. The report found that a handful of retailers 16 companies represented 66% of the total number of store closings. There has been a great deal of negative press about retail in the last two years, overall retail is very healthy But there are vast differences in retail segments with some growing rapidly and others struggling. Greg Buzek, president of IHL Group חנויות שנפתחו חנויות שנסגרו יותר חנויות חדשות נפתחו מאשר נסגרו בארה"ב בשנת 2018. ההבדל הוא בתמהיל החנויות. מרבית השוכרים במרכזים של החברה הינם משתי קטגוריות עיקריות: ענפי השירותים, בידור ופנאי, הכוללים בתי ספר מסוגים שונים, מרפאות, מקומות בילוי, מסעדות, חדרי כושר ואולמות קולנוע. חנויות מוזלות (Discount) בעיקר חנויות מרשתות כלל ארציות כגון: Family Dollar, Dollar Tree, Marshalls, TJ MAXX, Jo-Ann, Burlington ואחרים. 5
שוק המרכזים המסחריים בארה"ב 1,200 קניונים יש פי 100 מרכזים פתוחים מקניונים בארה"ב. אין רשתות קמעונאיות רוכשת מישורים ענקיות במרכזים אותם המרכזים הפתוחים Plaza Shopping בהם משקיעה מישורים הינם מוצר שונה לחלוטין מהקניונים, המתבטא בעיקר בתמהיל השוכרים השונה. 6 *מתוך אתר "כלכליסט " 115,000 מרכזים פתוחים
כרטיס ביקור (נכון ליום 31.12.2018) ההון העצמי המיוחס לבעלים שווי שוק תיק נכסים מניבים בישראל וארה" ב בשווי כולל של תזרים ה NOI השנתי המייצג של בישראל וארה"ב הינו אג"ח של החברה מדורגות בדירוג BBB+/ Stable ע"י מעלות S&P כ- 70 מיליון * כ- 941 מיליון * 211 מיליון כ- 478 מיליון כ( 15.9- למניה) נכון ליום 27.03.2019 7.01) למניה) מר אלכס שניידר ומר גיל בלוטרייך הינם בעלי שליטה משותפת בחברה * ללא חלקה של מישורים בנכסי סקייליין ; 7
שיעור אחזקה ליום 31.12.2018 37% בלוטרייך גיל 18% ציבור אלכס שניידר 8% הראל 37% 8
חלוקה גיאוגרפית של פעילות החברה פעילות בישראל פעילות בקנדה ובארה"ב(**) (באמצעות סקייליין) (*) פעילות בארה"ב (באמצעות מישורים) (באמצעות מישורים) (*) 358 מיליון 413 מיליון 528 מיליון 9 13 בתי מלון מרשת Marriott Courtyard,שני בתי מלון בקליבלנד, 3 אתרי נופש בקנדה שלצדם עתודות קרקע לפיתוח ואתר סקי בקליפורניה בארה"ב החזקה יחד עם שותפים, ב- 14 נכסים מניבים בארה"ב, בעיקר שטחי מסחר בעלי פוטנציאל השבחה גבוה, וכן בפרויקט דירות נכסים מניבים בישראל, בעיקר 12 בנייני משרדים ושטחי מסחר באזורי ביקוש במרכז הארץ (*) חלקה של מישורים בשווי נכסי נדל"ן ל 12.2018 (**) חלק החברה בהון העצמי של סקייליין
אסטרטגיה ומדיניות עסקית 3 2 1 - בינוני זיהוי ההזדמנות טווח קצר טווח ארוך איתור נכס מניב באזורי הפעולה של החברה הכולל פוטנציאל השבחה או הזדמנות עסקית. שיפור הביצועים והמיצוב של הנכס המניב ויצירת ערך מוסף. המשך שיפור תזרים המזומנים. בחינת הזדמנות למימוש או החזקה לטווח ארוך. * לפרטים אודות תכניות החברה ראה דוח דירקטוריון, פרק 1.3.3. 10
- התפתחות תיק הנכסים המניבים פעילות תפעולית בישראל ובארה"ב (חלק יחסי של החברה) ללא סקייליין שווי הנכסים במיליוני שקלים NOI במיליוני שקלים 80 70 60 50 40 30 20 10 17 13 3 +438% 56 43 35 30 25 23 20 21 14 5 6 7 13 14 15 15 16 16 18 21 70 43 27 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 +454% 557 375 323 323 234 247 106 146 66 61 168 168 186 217 229 234 702 347 355 941 528 413 0 מייצג 31.12.11 31.12.12 31.12.13 31.12.14 31.12.15 31.12.16 31.12.17 31.12.18 0 31.12.11 31.12.12 31.12.13 31.12.14 31.12.15 31.12.16 31.12.17 31.12.18 NOI שהנכסים ארה "ב בשלש השנים האחרונות ישראל ארה "ב ישראל גידול של 250% בפורטפוליו הנכסים המניבים וצמיחה של 300% ב מייצרים NOI מייצג הינו הערכה בלבד ומידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך התשכ"ח- 1968-11
התפתחות תוצאות פיננסיות (אלפי ) ו- FFO EBITDA 2015 2016 2017 2018 מאוחד עם סקייליין התפתחות הכנסות 332,723 479,658 480,424 723,264 2015 2016 2017 2018 2019 EBITDA FFO רווח גולמי 81,296 84,999 116,372 182,635 56,156 67,608 93,431 146,432 EBITDA 16,387 19,067 42,256 64,551 FFO 2015 2016 2017 2018 סולו מורחב (*) התפתחות EBITDA ו- FFO 2015 2016 2017 2018 2019 בשנת 2019 החברה צופה כי תמשיך את מגמת השיפור בתוצאות ותניב לראשונה FFO חיובי מהותי (סולו מורחב)(**) הכנסות 38,936 56,727 57,449 78,644 רווח גולמי 24,142 30,576 43,602 55,603 15,691 20,306 31,525 39,422 EBITDA EBITDA FFO ( 7,818) ( 3,745) ( 2,164) ( 308) FFO 12 (*) סולו מורחב כולל נתונים מפעילות הנכסים המניבים של החברה בישראל וארה"ב בלבד (**) מהווה הערכה בלבד ומידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך התשכ"ח- 1968
התפתחות ההון העצמי של החברה הון עצמי והון למניה 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 הון עצמי למניה 15.9 13.69 13.69 9.89 8.45 31/12/2014 31/12/2015 31/12/2016 31/12/2017 31/12/2018 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 הון למניה הון עצמי! ההון העצמי של החברה עלה מכ- 238 מיליון בדצמבר 2014 לכ- 478 מיליון בדצמבר 2018, עלייה של מעל 100% 13
התפתחויות אחרונות
כ- מהלכים עיקריים שבוצעו בשנת 2018 רכישת נכסים מניבים, בעלי פוטנציאל להשבחה ולשיפור בתזרים כבר בטווח הקצר-בינוני מכירת נכסים שמיצו את פוטנציאל ההשבחה ובפרט קרקעות לא מניבות שיפור מתמיד בתפוסות של נכסי החברה, רכישת 3 נכסים נוספים ומימוש 4 נכסים שמיצו את פוטנציאל ההשבחה שלהם, הביאו לחיזוק ושיפור ה- NOI וה EBITDA בפועל אשר עלו בכ 26% מול 2017 וכמעט הוכפלו מול! 2016 החברה מציגה לראשונה FFO מאוזן בשנת 2018 (ללא פעילות סקייליין), והציבה יעד של FFO חיובי משמעותי בשנת 2019. שיפור התפוסה וה NOI על נכסים גם הביאה לשיפור משמעותי של שווי הנכסים בשנת 2018 בישראל וכ- 34 מיליון ש"ח שערוך נכסים בארה"ב! -31 מיליון ש"ח שערוך נכסים בשנים 2018 2017 רכשה החברה 10 נכסים חדשים בישראל ובארה"ב, ומימשה 7 נכסים אשר מימשו את פוטנציאל ההשבחה שלהם, סה"כ 17 עסקאות בשנתיים! כל עסקאות המכירה היו בקירוב לפי שווי הנכסים בספרי החברה הון עצמי למניה עלה ב- 16% מ 13.7 ב 12.2017 ל 15.9 ב 12.2018 15 (*) סולו מורחב כולל נתונים מפעילות הנכסים המניבים של החברה בישראל וארה"ב בלבד
סקייליין מהלכים עיקריים שבוצעו בשנת 2018 הגדלת המרכיב המניב מסך פעילות החברה על חשבון הקטנת המרכיב הלא מניב. עלה בכ- 83% מול 2017 לכ- 37 מיליון דולר קנדי. EBITDA עלה בכ- 113% לכ 24.7 מיליון דולר קנדי FFO איחדה לראשונה את פעילות 13 בתי המלון העסקיים בארה"ב מרשת מריוט, אשר רכישתם הושלמה בסוף 2017 בתמורה לכ- 135 מיליון דולר ארה"ב. ממשיכה לממש קרקעות - חתמה על הסכם למכירת 88 מגרשים בפרויקט, Blue Mountain בתמורה לכ- 20 מיליון דולר קנדי ובתחילת 2019 חתמה על הסכם למכירת המרכז המסחרי באותו אתר בתמורה לכ- 34.1 מיליון דולר קנדי (מעל השווי בספרים) 16
מישורים USA
מישורים USA התמחות ברכישת נכסים בשיעור תפוסה נמוך והשבחתם על ידי העלאת שיעור משמעותי, בפרק זמן קצר בינוני ובהתאם העלאת ה- NOI מהנכס וחיזוק התזרים התפוסה באופן. מומחיות מרבית הנכסים הנרכשים הינם מרכזים מסחריים באזור דרום מזרח ארה"ב פתוחים, הממוקמים בסמוך לערים מתפתחות ומוכרות. מיקום שוכרים מרבית השוכרים הינם משתי קטגוריות עיקריות: ענפי השירותים, בידור ופנאי, הכוללים בתי ספר מסוגים שונים, מרפאות, מקומות בילוי, מסעדות, חדרי כושר ואולמות קולנוע. חנויות מוזלות (Discount) מתחום המזון, האופנה וההנעלה, מוצרי החשמל, הצעצועים, הספורט, המחנאות, הכוונה לרשתות סופר מרקטים כגון Food Lion, Bravo ואחרים או חנויות מרשתות כלל ארציות כגון Family Dollar, Dollar Tree, Marshalls, TJ MAXX, Jo-Ann, Burlington ואחרים. החברה מאמינה ששוכרים מקטגוריות אלה הינם פחות פגיעים מירידה בתחום המכירה הקמעונאית בעקבות התגברות מכירות האון-ליין בארה"ב וכן יהיו פגיעות פחות אם וכאשר יהיה מיתון בארה"ב. למועד הדוח לחברה אין שוכרים שהינם חנויות מרשתות קמעונאיות ענקיות בארה"ב כגון Sears, Wallmart ואחרים. 18
מישורים USA לחברה 14 נכסים בארה"ב, מרביתם מרוכזים בדרום מזרח המדינה. Denbigh Village Virginia Richmond Virginia Lynnhaven Virginia Virginia Dolley Madison North Carolina Raleigh North Carolina Battle Bridge North Carolina Oakcreek North Carolina Oklahoma Tennessee North Carolina Nashville Tennessee Alabama University Alabama (Sold 12.2018) Florida Jacksonville Florida Centro Florida East Orlando Florida Miami Parking Florida Los Pasados Nevada 19
ארה"ב סיכום פורטפוליו הנכסים ל 31.12.2018 (1) כל הנתונים באלפי ש"ח ומתייחסים לחלק החברה בלבד: LTV NOI (2) מייצג NOI ברכישה % בעלות נכס שנת רכישה עלות כוללת שווי הוגן נוכחי שיעור NOI ע ל העלות תפוסה חוב ספציפי שיעור NOI ע ל בסיס מזומן תשואה להון 595% 34% 20% (3) (3) 24% 30% 25% 43% 24% 28% 14% 7% 25% 27% 68% 56% 55% 59% 60% 67% 61% 61% 23% 58% 53% 50% 67% 67% 58% 6,189 32,861 8,883 34,669 16,669 70,088 5,060 13,797 7,397 12,692 20,740 19,713 45,780 13,673 308,210 90% 99% 78% 96% 100% 100% 100% 86% 95% 100% 100% 100% NR 57% 13% 12% 10% 15% 17% 9% 7% 11% 20% 11% 13% 8% 5% 13% 10% 784 5,007 1,312 4,556 2,672 8,246 370 2,288 2,474 2,203 4,116 2,412 3,748 2,747 42,934 9,073 58,997 16,353 58,775 27,606 104,994 8,321 22,708 31,725 21,722 39,039 39,795 68,401 20,408 527,767 542 2,409 1,060 2,313 1,253 6,372-1,861 1,291 1,611 2,816 2,475 2,624 2,449 29,075 6,269 43,318 13,370 31,243 16,077 88,947 5,356 20,455 12,383 19,824 32,506 30,316 69,309 21,965 411,337 2012 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018 70% 60% 60% 60% 60% 100% 50% 60% 60% 65% 65% 65% 100% 55% Los Pasados, Nevada University, Alabama Dolley Madison, N. Carolina Denbigh, Virginia East Orlando, Florida Raleigh, N.Carolina Centro, Florida Richmond, Virginia Regency court, Florida Battle Bridge, N. Carolina Oak Creek, N. Carolina Hickory Hollow, Tennessee Miami Parking Lot Lynnhaven Virgina Total Portfolio 20 48% צמיחה ב,NOI 28% גידול בשווי לפי שער חליפין 3.748 NOI מייצג הינו הערכה בלבד ומידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך התשכ"ח- 1968 היות וכל ההון שהושקע הוחזר, אזי תשואה להון היא אינסופית. (1) (2) (3)
ארה"ב Court Regency פלורידה נקודות עיקריות כללי נכס מסחרי הממוקם בג'קסונוויל פלורידה, ארה"ב. הנכס נרכש בשיעור תפוסה של 34% בלבד, כאשר מחיר הרכישה שיקף 10% תשואה ל NOI שהניב בשיעור תפוסה זה. שטח להשכרה המרכז המסחרי כולל שטח של כ- 32 אלף מ"ר ע"ג קרקע בשטח של כ- 117 דונם מועד רכישה של הנכס 11.2017 חלק מישורים בנכס כ- 60% התפתחות פרמטרים עיקריים (נתונים ברמת 100% נכס) 31.12.2018 מועד רכישה 11.2017 95% 1.1 14.25 בתקופה של כשנה החברה העלתה את שיעור התפוסה של הנכס ל 95%, הגדילה משמעותית את ה NOI שהנכס מניב ובהתאם עלה השווי באופן משמעותי שיעור תפוסה קצב 34% 0.5 NOI שנתי (במ' $) שווי נכס (במ' $) פעולות שבוצעו לצורך השבחת הנכס 5 אכלוס מרבית השטחים הפנויים תוך תקופה קצרה. במועד הרכישה החברה קיבלה מימון לטווח בינוני לנכס בהיקף של 68% מעלות הרכישה. 21
ארה"ב Village Denbigh וירג'יניה נקודות עיקריות כללי נכס מסחרי הממוקם בניופורט ניוז שבוירגיניה, ארה"ב. המתחם כולל מתחם שעשועים גדול, סניף בנק, רופא שיניים ועסקי שירות רבים ובנוסף את רשת Burlington כשוכר עוגן. שטח להשכרה המרכז המסחרי כולל שטח של כ- 32 אלף מ"ר ע"ג קרקע בשטח של כ- 117 דונם מועד רכישה של הנכס 02.2016 חלק מישורים בנכס כ- 60% התפתחות פרמטרים עיקריים (נתונים ברמת 100% נכס) 31.12.2018 מועד רכישה 02.2016 בתקופה של כחצי שנה, החברה הגדילה הגדילה משמעותית את ה NOI שהנכס מניב ובהתאם עלה השווי. ברבעון השני של 2018 קיבלה החברה מימון בנקאי בהיקף של 15.7 מיליון דולר, אשר השיב לחברה את מלוא ההון שהושקע בנכס שיעור תפוסה קצב 96% 2.0 55% 1 NOI שנתי (במ' $) שווי נכס (במ' $) פעולות שבוצעו לצורך השבחת הנכס 26.4 10.7 אכלוס מרבית השטחים הפנויים תוך תקופה קצרה ובשכ"ד גבוה מהקיים. בסמוך לאחר הרכישה החברה קיבלה מימון לטווח בינוני לנכס בסכום הקרוב לעלות ההשקעה בנכס. 22
ארה"ב Place University אלבמה נקודות עיקריות כללי נכס מסחרי הממוקם בהנסטוייל שבאלבמה, ארה"ב. המתחם כולל את רשת Burlington כשוכר עוגן. שטח להשכרה המרכז המסחרי כולל שטח של כ- 16 אלף מ"ר על גבי קרקע בשטח של כ- 90 דונם מועד רכישה של הנכס 10.2014 חלק מישורים בנכס 60% בחודש יולי 2017 בצעה החברה מימון מחדש לנכס וקיבלה הלוואה בנקאית בהיקף של 15 מיליון דולר. בחודש דצמבר 2018 דווח על מכירת המרכז בתמורה לכ 26.5 מיליון דולר התפתחות פרמטרים עיקריים (נתונים ברמת 100% נכס) 31.12.2018 31.12.2015 מועד רכישה 10.2014 בתקופה של כשנה וחצי, החברה העלתה את תפוסת הנכס ל- 100%, הגדילה משמעותית את ה NOI שהנכס מניב ובהתאם עלה השווי. כשנה וחצי לאחר הרכישה התקבל מימון בנקאי בהיקף קרוב לעלות הרכישה שיעור תפוסה קצב NOI שנתי (במ' $) שווי נכס (במ' $) 99% 2.2 26.50 69% 1.2 23.35 47% 1.1 16 פעולות שבוצעו לצורך השבחת הנכס אכלוס שטחים פנויים בשכ"ד תחרותי למול המקובל בסביבה התחרותית הקרובה, המאפשר לחברה UPSIDE עתידי נוסף בעת חידושי חוזים. לאחרונה החברה השלימה הליך לקבלת מימון לטווח בינוני לנכס ובכך חילצה את עיקר המקורות העצמיים. 23
ארה"ב COMMONS WAKEFIELD Raleigh, North Carolina נקודות עיקריות כללי מרכז שירותים ובילוי הממוקם בעיר Raleigh בצפון קרוליינה. בנכס קיימים 2 שוכרי עוגן (בית קולנוע וכן פארק שעשועים). המרכז בנוי על חלקת קרקע בשטח של כ- 100 דונם. מועד רכישה של הנכס 11.2016 חלק מישורים בנכס 100% שנת הקמה 2000/2005 שטח להשכרה כ- 15 אלף מ"ר מספר מקומות חניה כ- 1,300 התפתחות פרמטרים עיקריים 31.12.2018 מועד רכישה 11.2016 100% 2.2 28.0 83% 1.7 21.75 שיעור תפוסה קצב NOI שנתי (במ' $) שווי נכס (במ' $) רשת (BBB) KROGER שוכרת כ- 35% משטחי המסחר בנכס בהסכם ארוך טווח, ומבצעת sublease של השטחים האמורים לפארק השעשועים שנפתח לאחרונה, וזאת בשכ"ד גבוה משמעותית למול הסכם השכירות המקורי שחתמה מול בעל הנכס. 24
מישורים ישראל
מישורים ישראל החברה מתמחה ברכישת נכסים בשיעור תפוסה נמוך, והשבחתם על ידי העלאת שיעור משמעותי, בפרק זמן קצר בינוני ובהתאם, העלאת ה NOI מהנכס וחיזוק התזרים התפוסה באופן מומחיות. מרבית הארץ הנכסים הנרכשים בנייני הינם משרדים, הממוקמים בערים מרכזיות ומתפתחות וצפון במרכז מיקום. מרבית השוכרים הינם משתי קטגוריות חברות טכנולוגיה (היי טק) בתחילת עיקריות: דרכן אשר מחפשות שטחים להשכרה עם פוטנציאל גידול. עצמאים ועסקים קטנים שוכרים דין, עורכי רואי חשבון, סוכנויות ביטוח ואחרים. החברה מאמינה ששוכרים מקטגוריות אלה מאפשרת גמישות על ידי השכרת שטחי הבניינים לשוכרים רבים, לא נותרים חללים מרבית והחברה איננה תלויה בשוכר ריקים משמעותיים בעת עזיבת שוכר. אחד משמעותי בלבד. 26
ישראל סיכום פורטפוליו הנכסים כל הנתונים באלפי ש"ח ל- 31.12.2018 : LTV NOI שנתי (1) מייצג NOI ברכישה אחרים (4) נכס שנת רכישה עלות כוללת שווי הוגן נוכחי שיעור NOI ע ל העלות תפוסה חוב ספציפי שיעור NOI ע ל בסיס מזומן תשואה להון 10% 13% 43% - 6,935 - -100% 82% 100% 12% 13% 942 2,418 15,800 38,100 700 1,500 7,815 18,594 1998-2002 2006 בילו דיזיין (3) 60% 34,725 89% 13% 4,047 58,000 1,000 32,143 2007 קריית המדע, רחובות 85% 63% 17,308 100% 11% 2,200 27,600 900 19,900 2007 כפר סבא 283% 62% 28,031 94% 9% 2,711 44,900-28,988 2008 קריית מטלון, פ"ת 47% 60% 9,823 100% 9% 1,160 16,300-12,297 2009 קרית אריה, פ"ת 70% 8% 6% 8% 17% 54% - 52% - 32% 23,675-11,229-131,726 98% 97% 65% 80% 11% 8% 3% 8% 9% 3,216 2,700 817 7,350 27,561 43,700 36,000 21,500 111,000 412,900 200 2,100 1,100-7,500 28,300 33,942 24,797 88,700 295,476 2013 2017 2017 2017 ראש העין (2) עפולה התעשייה, רעננה חיפה סה"כ 27 267% צמיחה ב,NOI 40% גידול בשווי NOI מייצג הינו הערכה בלבד ומידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך התשכ"ח- 1968 בבעלות 75%. (4) כולל נכס שמומש ברבעון ראשון 2019 היות וכל ההון שהושקע הוחזר, אזי התשואה להון היא אינסופית (1) (2) (3)
ישראל שער הנמל, חיפה נקודות עיקריות כללי מבנה משרדים וחניון הממוקם בלב העיר התחתית של חיפה שטח להשכרה כ- 15,000 מ"ר וכן כ- 420 מקומות חניה פנימיים בבניין מועד רכישה של הנכס 07.2017 חלק מישורים בנכס 100% התפתחות פרמטרים עיקריים 31.12.2018 מועד רכישה 07.2017 80% 7.35 111 20% - 58 שיעור תפוסה NOI בפועל (במ' ) עלות מקורית / שווי נכס (במ' ) נכס במיקום מצוין, בעל ביקוש גבוה, אשר נרכש בשיעור תפוסה נמוך ועם NOI שלילי. תוך פרק זמן של כשנה, החברה הגדילה הגדילה משמעותית את שיעור התפוסה, את ה NOI שהנכס מניב ובהתאם עלה השווי. פעולות שבוצעו לצורך השבחת הנכס בניין המשרדים בנוי על שטח כולל של כ- 6,658 מ"ר, ושטחו הבנוי הינו כ- 33 אלפי מ"ר. החברה רכשה את מלוא זכויות הבעלות בבניין המשמש למשרדים, לאחסנה, לשטחי מסחר ולחניה. נכון למועד חתימת הסכם הרכישה, שיעור התפוסה בבניין עמד על כ- 20% בלבד החברה פתחה את חניון הבניין ללקוחות מזדמנים ובכך העלתה משמעותית את ההכנסות מהחניון. תוך שנה החברה חתמה על הסכמי השכרה ואכלסה את הבניין, אשר העלה את שיעור התפוסה לכ 70%. בנוסף, פועלת החברה מול הרשויות המתאימות לקבלת זכויות בניה נוספות בנכס על מנת שאלה יאפשרו לה לבנות קומות נוספות על גג הבניין אשר ישמשו למגורים או משרדים. 28
ישראל קריית הממשלה, עפולה נקודות עיקריות כללי מבנה תעסוקה ומשרדים הממוקם ברחוב ירושלים בעפולה, מרבית השוכרים הינם משרדי ממשלה שטח להשכרה כ 5,457- מ"ר + כ 100- מקומות חניה בקומת הקרקע מועד רכישה של הנכס 04.2017 חלק מישורים בנכס 100% התפתחות פרמטרים עיקריים מועד רכישה 04.2017 31.12.2018 70% 97% NOI בפועל )במ' ( 2.1 2.7 עלות מקורית / שווי נכס )במ' ( 30 36 שיעור תפוסה פעולות שבוצעו לצורך השבחת הנכס כבר בעת המו"מ על רכישת הנכס, החברה הגדילה בצורה ניכרת את שיעור התפוסה וכן את ה NOI- שהנכס מניב. בניין המשרדים בנוי על קרקע ששטחה כ 5,500- מ"ר, ושטחו הבנוי נטו הינו כ 7,350- מ"ר, כאשר מתוכו רכשה החברה כ 5,457- מ"ר המשמשים ברובם משרדים המושכרים למשרדי ממשלה שונים. בנוסף רכשה החברה סמוך לבניין כ 100- חניות, בשטח של כ 900- מ"ר. בעת המו"מ על רכישת הנכס, ניהלה החברה מו"מ מקביל להשכרת השטחים הריקים בו, כך שבעת הרכישה, כבר הצליחה להשכיר את מרבית השטחים הריקים ולמעשה רכשה את הנכס בתשואה גבוהה משמעותית. 29
כ( פארק אפק, ישראל ראש העין נקודות עיקריות כללי מבנה תעסוקה ומשרדים הממוקם ברחוב המלאכה 19 באזור התעשייה פארק אפק בראש העין שטח להשכרה כ- 6,300 מ"ר + 86 מקומות חניה בקומת הקרקע מועד רכישה של הנכס 11.2013 חלק מישורים בנכס 75% התפתחות פרמטרים עיקריים (נתונים ברמת 100% נכס) 31.12.2018 31.12.2015 מועד רכישה 11.2013 החברה הגדילה בצורה ניכרת את שווי הנכס וכן את ה- NOI שהנכס מניב. הישגי החברה בהשבחת הנכס בולטים לחיוב לאור היקף השטחים הפנויים באזור התעשייה וכן רמת התחרות הגבוהה בסביבה התחרותית הקרובה. שיעור תפוסה 12% פעולות שבוצעו לצורך השבחת הנכס 100% 82% NOI בפועל (במ' ) שווי נכס (במ' ) 3.2 43.7 1.5 34.8 0.2 18 החברה ביצעה השקעות לצורך שיפור מיצוב ונראות הנכס, תוך אימוץ קו עיצובי מודרני אכלוס שטחים פנויים בשכ"ד תחרותי (כ- 35-40 מ/ "ר / חודש) למול המקובל בסביבה התחרותית הקרובה - 40-55 מ/ "ר / חודש), המאפשר לחברה UPSIDE עתידי בעת חידושי חוזים. החברה ביצעה מחדש לנכס בתנאים אטרקטיביים ובכך חילצה את עיקר המקורות העצמיים. 30
סקייליין
סקייליין חזון לבנות את אחת החברות המובילות בצפון אמריקה המתמחה בהשקעות בנכסים מלונאיים מניבים. אסטרטגיה עסקית רכישת נכסים מלונאים מניבים חדשים במטרה לגוון את הפריסה הגאוגרפית ולהקטין את השפעת העונתיות. הקטנת רכיב הקרקעות מסך המאזן לפחות מ- 10%. ניהול אקטיבי ושיפור תזרים המזומנים של הנכסים הקיימים. שנת 2018 EBITDA בשנת 2018 עלה בכ- 83% מול 2017 לכ- 37 מיליון דולר קנדי. FFO עלה בשנת 2018 בכ- 63% לכ- 19.8 מיליון דולר קנדי חתמה על הסכם למכירת 88 מגרשים בפרויקט,Blue Mountain בתמורה לכ- 20 מיליון דולר קנדי ובתחילת 2019 חתמה על הסכם למכירת המרכז המסחרי באותו אתר בתמורה לכ- 34.1 מיליון דולר קנדי (מעל השווי בספרים) 32
Courtyard by Marriott נקודות עיקריות בנובמבר 2017 השלימה Skyline רכישת 13 בתי מלון עסקיים תחת המותג Courtyard by Marriott בתמורה לכ- 135 מיליון דולר ארה"ב. התקבל מימון ספציפי מבנק אמריקאי בהיקף של כ- 90 מיליון דולר לצורך העסקה. בתי המלון פרוסים על פני 9 מדינות בארה"ב וכוללים כ- 1,913 חדרים. מדובר במותג מלונות עסקיים מוביל Service.Selected העסקה משקפת עלות ממוצעת לחדר של כ 70,500 דולר ארה"ב. לאחר השלמת העסקה, לסקייליין יש בבעלות 19 נכסים מניבים עם כ- 3,200 חדרי מלון מנוהלים 2018 2017 2016 באלפי דולר ארה"ב 2015 50,628 52,937 51,127 49,236 הכנסות 13,792 14,920 14,508 13,121 NOI 27% 28% 28% 27% יחס הכנסות / NOI 33
Renaissance Cleveland Hotel נקודות עיקריות אתר מורשת היסטורי אשר הוקם בשנת 1918. הנכס ממוקם במרכז העסקים של דאון טאון Cleveland ארה"ב, בסמוך לכיכר המרכזית של העיר המלון כולל 491 חדרים, 34 אולמות כנסים (בעלי מיצוב תחרותי מוביל באזור ( בהיקף משמעותי של כ- 6,000 מ"ר וכן בניין חניה עצמאי (צמוד למלון) בהיקף של כ- 300 מקומות חניה כיכר העיר, אשר המלון ממוקם בסמוך אליה, עברה התחדשות ע"י העירייה בהיקף השקעה של כ- 40 מיליון דולר ארה"ב בסמוך לאחר מועד הרכישה של הנכס ע"י החברה נחתם הסכם זכיינות עם רשת Marriott העולמית ל- 20 שנה, את המלון מנהלת חברת אמבריג', חברת ניהול המנהלת מעל 300 מלונות בארה"ב החברה מחזיקה במלון יחד עם שותף. חלק החברה במלון עומד על 50% המלון צפוי לעבור שדרוג משמעותי במהלך השנים הבאות רכישה בתמורה לכ- 19.1 מיליון דולר ארה"ב + סקייליין קיבלה פרמיה של 3.5 מיליון דולר משותף לעסקה NOI נוכחי בנכס כ- 7.5 מיליון דולר קנדי שווי הוגן ליום 31.12.2018 עומד על 79 מיליון דולר קנדי קבלת מסגרת מימון בנקאי של כ- 35 מיליון דולר קנדי לרכישה והשבחה (26 מיליון נוצל) 34
DEERHURST Resort נקודות עיקריות אתר נופש יוקרתי בחבל Muskoka הממוקם ליד העיר Huntsville כשעתיים נסיעה מטורונטו האתר כולל כ 313- חדרים )כ 102- חדרים בבעלות החברה וכ 211 - חדרים מנוהלים(, שני מגרשי גולף, אולמות כנסים, ספא, בריכות, מסעדות, שדה תעופה פרטי האתר, המתפרש על קרקעות בשטח של כ 800- אקר )כ 3,200 - דונם(, אירח בשנת 2010 את פסגת ה G-8 - אתר הנופש מתרחב עם הקמתו של פרוייקט ה,Lakeside Lodge - בניין דירות בן 150 יח"ד, שיכולות לשמש גם כמלאי חדרים למלון אושרה תכנית שינוי יעוד לחלק מהקרקע לכ 640 יח"ד וכ 4,500 - מ"ר מסחר נרכש בתמורה לכ 27- מיליון דולר קנדי במועד הרכישה עמד ה NOI - על כ 2 - מיליון דולר קנדי נמכרו 137 דירות מתוך ה 150 דירות שבבנייה. צפי הכנסה מהמכירה 58 מיליון דולר קנדי ) 20 מיליון כבר הוכרו( שווי הוגן ליום 31.12.2018 עומד על 76 מיליון דולר קנדי. הנכס מייצר NOI של 6.1 מיליון דולר קנדי הנכס משמש בטוחה לאג"ח )סדרה א'( 35
נתונים פיננסים
דגשים מדוחות 12.2018 בשנת 2018 רכשה החברה שלשה נכסים מניבים. בכל הנכסים הללו זוהה באופן מובהק פוטנציאל להשבחה ולשיפור בתזרים כבר בטווח הקצר-בינוני. ההשלכות התזרימיות של הרכישות הללו טרם קיבלו ביטוי בדוחות הכספיים..(50%) מחזור הפעילות של החברה עלה מכ- 480 מיליון ב 2017 לכ- 723 מיליון ב 2018.(108% ) הרווח התפעולי עלה מכ- 62 מיליון ב 2017 לכ- 129 מיליון ב 2018 הרווח הכולל לבעלי המניות עמד על כ- 65 מיליון בשנת 2018. ההון העצמי של מישורים, נכון ליום ה- 31 בדצמבר 2018, הסתכם בכ- 939 מיליון שקל המניות), והוא מהווה כ- 29% מסך המאזן. (מתוכו כ- 478 מיליון שקל מיוחס לבעלי ההון העצמי למניה ליום 31 בדצמבר 2018, המיוחס לבעלי המניות, עומד על כ- 15.9 למניה. 37
ריכוז נתונים פיננסים ברמת סולו מורחב ;12.2018) מיליוני ( 132 413 נכסים מניבים בישראל חוב כנגד נכסים בישראל 308 528 נכסים מניבים בארה"ב חוב כנגד נכסים בארה"ב 494 37 נכסים אחרים חוב לבעלי האגח 934 158 יתרות נזילות סה"כ חוב פיננסי ברוטו 82 358 חלק בהון העצמי של סקייליין התחייבויות אחרות נטו (בעיקר מיסים נידחים) 478 הון עצמי - חלק מיוחס לבעלים 1,494 1,494 סה"כ נכסים ברמת סולו מורחב סה"כ התחייבויות ברמת סולו מורחב 38
סיכום מישורים עברה בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי הבא לידי ביטוי במיקוד ברור של הפעילות שלה בתחום נכסים מניבים מסחריים ומשרדים בישראל ובארה"ב. החברה פועלת להמשך צמיחה בתחום הפעילות הממוקד וביצעה השנה שלש עסקאות חדשות נוספות, ובמקביל מימשה ארבעה נכסים אשר להערכתה מיצו את פוטנציאל ההשבחה שלהם. שנת 2019 החברה צופה כי תמשיך את מגמת השיפור בתוצאות ותניב לראשונה FFO חיובי מהותי נכסי החברה בארה"ב מתמקדים בשוכרים מתחום השירותים, בידור ופנאי או מרשתות החנויות המוזלות, כאשר שוכרים מקטגוריות אלה צפוים להיות פחות פגיעים מירידה בתחום המכירה הקמעונאית בעקבות התגברות מכירות האון ליין בארה"ב וכן יהיו פגיעות פחות אם וכאשר יהיה מיתון בארה"ב. כל השקעות החברה בנכסים בישראל ובארה"ב מניבים ביצעו השבחה משמעותית של עלייה בשיעורי התפוסה, הגדלת ה NOI וחיזוק התזרים. סקייליין (המוחזקת כ- 50% על ידי מישורים) עברה מיקוד משמעותי בתחום הפעילות שלה, מימשה את מרבית אחזקותיה בקרקעות לא מניבות ומתמקדת במלונות מסוג Select Services אשר מייצרות תזרים יציב וחשופים פחות לתנודתיות ועונתיות. 39
תודה רבה