26.03.2017 נתוני מסחר ת.יתר המלצה מחיר 385 מחיר יעד 18% דיסקאונט בראק NV הצמיחה נמשכת ו- NOI ההכנסות וה- NOI עלו במעט לעומת הרבעון הקודם. הסיבה לאי עליה FFO משמעותית נובעת ממימוש תיק נכסים גדול. ברמה שנתית החברה מציגה גידול של חדשים )בנטרול נכסים נכסים העליה נובעת מרכישת מ' יורו(. )3.1 ב- NOI 5.2% שנמכרו( ומעליית שכר דירה הגידול בהכנסות מנכסים זהים בדירות הסתכם בכ- 5.4% )בחוזים חדשים, לא כאלה שחודשו, הגידול בשכר הדירה הינו כ- 10% והפער ובנכסים המסחריים ב- בין שכ"ד זה לשכר הדירה הממוצע בנכסי החברה הינו 28%( 3.4%. שיעור התפוסה נשאר על 96%. FFO צמח בכ- 23% לעומת הרבעון המקביל של החוב בעלות נוספת ירידה בזכות הקודם הרבעון לעומת ובכ- 8% יורו מ' ל- 8 החברה לאחר שבוצע ריפיננס גדול. מכירת דירות החברה מסרה את מרבית הדירות בשלב ב 3 ' והכירה ברווח של כ- 11 מ' יורו. החברה תכיר ברווח של כ- 2 מ' יורו נוספים ברבעון הראשון. קצב המכירות בשלב ג' שבנייתו תושלם בסוף השנה ממשיך להיות גבוה ונמכרו כבר 96 יח"ד מתוך למטר הממוצע המכירה מחיר זה. משלב יורו 12 מ' של ברווח תכיר החברה 109. 10%(. של )גידול המקביל ברבעון יורו 4,152 לעומת יורו 4,571 על עמד ברבעון בשלב ד' שבנייתו ושיווקו יחלו בעוד חודש המחיר הממוצע למ"ר עלה ל- 4,940 יורו. נכסים איכותי המנוהל היטב ומושבח על ידה בצורה הנכסים לחברה תיק תיק הדירה ושכר הואיל להימשך צפויה מדירות הדירה בשכר הנאה הצמיחה עקבית. מהצומחים נחשבים פועלת החברה בהם והשווקים השוק ממחירי נמוך הממוצע נחשבת החברה מפעילות 20% שם )לייפציג, האוכלוסיה היקף מבחינת בגרמניה צמיחת בהם בערים נמצאת מהפעילות 2/3 ובכלל בגרמניה ביותר הצומחת לעיר האוכלוסייה גבוהה משמעותית מהממוצע( תוך התמקדות בדירות קטנות הממוקמות בשכונות מבוססות יחסית. התפתחויות אחרונות. במהלך 2016 החברה השקיעה 96 מ' יורו ברכישת נכסים חדשים. מתחילת 2017 הושקעו 47 מ' יורו נוספים. החברה גייסה הון בהיקף של כ- 50 מ' יורו ואנו צפויים לראות במהלך השנה הקרובה המשך רכישות בקצב גבוה הן )לצד מגורים פרויקט לפיתוח קרקעות רכישת בבחינת הן מניבים, נכסים ברכישת מקדמת החברה - קיימים נכסים בשדרוג והן הקיימים( הפרויקטים פיתוח המשך אירו מיליון כ- 50 של מוערך השקעה בהיקף מסחריים נכסים להשבחת פרויקטים על כ- 9% של שנתית תשואה להניב וצפויה שנים מספר פני על תתפרס אשר כי הודיעה החברה נכסים. למספר Rezoning לביצוע פוטנציאל לצד ההשקעה, יח"ד ל- 280-300 באאכן היזמות בפרויקט הדירות מספר להגדלת אישור קיבלה )חלק החברה 50%(. הבניה תחל בשנה הבאה, כמו גם הפרויקט לעומת 220-180 היוקרתי החדש בדיסידלדורף )גרפנברג(. בצד השלילי חייבים להזכיר את הסכסוך המתוקשר שפרץ בין ההנהלה ודירקטוריון החברה לבעלי השליטה בה על רקע רצון בעלי השליטה להחליף דירקטור ולמנות 2 דירקטורים מטעמם. נכון לעכשיו הוסרה בקשה זו של בעלי השליטה. בשורה התחתונה: החברה נסחרת במכפיל FFO מנוטרל )לפי חישובינו( של נסחרות המתחרות בגרמניה המכפילים ירידות לאחר גם כאשר 13 במכפילים של 15-25. לבראק פורטפוליו איכותי המנוהל היטב וצפוי להציג משמעותי בפעילות גידול לצד זהים מנכסים הדירה בשכר עקבית צמיחה בהיקף הפעילות לאור היקף המזומנים הגבוה. על אף עליית תשואות האג"ח הביקוש לנכסים נדל"ן בגרמניה ממשיך להיות מאוד גבוה והפער בין הריבית עליית תהליך הסתיים לא שעדיין שנראה כך גבוה, הנכסים על לתשואה הגרמני לשוק מאוד טובה חשיפה בבראק לראות ממשיכים אנו המחירים. וממליצים עליה בתשואת יתר במחיר יעד של 385, גבוה בכ- 14% ממחיר תשואות עליית של במקרה כמובן יחול להמלצה סיכון כי נציין. המניה משמעותית או ירידה נוספת בשער האירו. Q416 Q316 Q216 Q116 2016 יורו מיליוני 16 16 16 15.7 64 NOI 8 7.5 7 6.75 30 FFO 1 23.5 26 15 15 80 שערוכים 25 30 35 25 115 מספר יח"ד שנמכרו 25 24 15 18 76 רווח נקי שווי שוק )מ' ) 2,450 389/246 שבועות 52 נ/ג 58% סחורה צפה מחזור יומי ממוצע )מ' ( 2.2 בראק NV מול מדד ץ"א 125 )12 חודשים( לפרטים נעם פינקו 03-7968818 noamp@psagot.co.il ראה נספח גילוי נאות בעמודים 3-5
מודל מצ"ב מודל הערכת השווי שלנו לחברה: סעיף בתוספת צמיחה צפויה FFOה Q4 מנכסים זהים מכפיל שווי פעילות הנדלן המניב תוספת הנפקת הון תוספת רווח יזמי מייצג מכפיל שווי סה"כ שווי מספר מניות )במיליונים( שווי למניה מחיר מניה דיסקאונט )פרמיה( שווי 34 16 538 47 11 16 176 761 7.2120 414 23% הערות הערכה שלנו טרם החל להניב ממוצע שנים אחרונות סעיף שווי מגורים בספרים שיעור היוון שיעור היוון שלנו שווי מגורים הערכה שלנו שווי מרכזים מסחריים בספרים שיעור היוון שיעור היוון שלנו שווי מסחרי הערכה שלנו פעילות יזמות מגורים ספרים שווי פעילות מגורים מס מגורים הון עצמי ללא מיעוט סך תוספות להון עצמי בגין נכסים החזר מיסים נדחים סה"כ שווי מספר מניות )במיליונים( שווי למניה )יורו( שווי למניה ) ( מחיר מניה דיסקאונט )פרמיה( שווי )מ' יורו( 566 6.63% 6.13% 612 363 6.10% 5.90% 375 159 264-32 466 132 56 654 7.2120 91 356 9% הערות נתוני החברה תשואת שכ"ד צפי לירידת תשואות בגרמניה ועליית שכ"ד הערכת שווי נתוני החברה תשואת NOI צפי לירידת תשואות בגרמניה הערכת שווי ספרים בניכוי מס הערכה שלנו כולל הנפקת בפברואר 17 ספרים 7+8+9+10
פסקת הפנייה: ראה נספח גילוי נאות בעמוד האחרון של סקירה זו נספח גילוי נאות: שם בעל הרישיון: נעם פינקו מספר הרישיון: 9774 כתובת: רחוב אחד העם 14 תל אביב 65142 פרטי השכלה: אקדמאית ניסיון: כ- 10 שנים שם התאגיד: פסגות ניירות ערך בע"מ כתובת: רחוב אחד העם 14 תל אביב 65142 טל: 03-7968818 גילוי נאות בראק NV במועד פרסום עבודת האנליזה, או במהלך 30 הימים שקדמו למועד הפרסום, "פסגות ניירות ערך בע"מ" או תאגיד קשור אליה החזיקו, בחשבונות הנוסטרו שלהם או בחשבונות המנוהלים על ידם, החזקה מהותית בסוג מסוים של ניירות ערך של התאגיד הנסקר. ציר ימין אחוז שינוי במחיר המניה, ציר שמאל מחיר המניה. הערה: גרף המניה מוצג כשהוא מתואם לחלוקת דיבידנד, בעוד שההמלצות לא מתואמות רטרואקטיבית אלא מתייחסות למצב כפי שהיה בעת ההמלצה.