... 23 יוני, 2024 gil.avrahami@standardandpoors.com אנליסט אשראי ראשי: גיל אברהמי, 972-3-7539719 alice.kedem@standardandpoors.com אנליסט אשראי משני: אליס קדם, 972-3-7539739 תוכן עניינים... שיקולים עיקריים לדירוג תחזית הדירוג תרחיש Standard & Poor s בסיסי תיאור פעילות החברה הפרופיל העסקי הפרופיל הפיננסי נזילות ניתוח התניות התאמות לדירוג התאמות לדיווח הכספי מחקר קשור 1 23 יוני, 2024 דוח מלא
ila+/stable דירוג המנפיק שיקולים עיקריים לדירוג פרופיל עסקי פרופיל פיננסי פעילות בשוק הנדל"ן המניב הגרמני שוק יציב לאורך גידול עקבי בתזרים המזומנים השוטף. זמן עם תחזית צמיחה חיובית לשנים הקרובות. צפי לשיפור ביחסי הכיסוי כתוצאה מהכרה בהכנסות פיזור גאוגרפי על פני מספר רב של ערים ואזורים של פרויקט הייזום. בגרמניה ופיזור הולם בין תחום המגורים לתחום נגישות טובה לבנקים בגרמניה ולשוק ההון המקומי. המסחרי. כל נכסי החברה משועבדים, נתון אשר, להערכתנו, שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים הן בפורטפוליו המגורים משפיע לשלילה על הגמישות הפיננסית. )59%( והן בפורטפוליו הנכסים המסחריים )56%(. תחזית: יציבה תחזית הדירוג היציבה משקפת את הערכתנו ליכולת ייצור המזומנים של החברה מפעילותה השוטפת, בין היתר לאור הרכישות האחרונות שהגדילו את היקף התזרימים מהנכסים, וכן לאור הפער הנוכחי בין התשואה מהנכסים ובין עלות המימון. בנוסף, משקפת התחזית היציבה את הערכתנו לשמירתה של החברה על יחסים מתואמים של חוב לחוב והון עצמי בסביבות ה- 66% ויחס כיסוי הריבית מה- EBITDA של כ- 2x תוך שמירה על נזילות "מספקת". התרחיש החיובי להערכתנו, פעולת דירוג חיובית עשויה להתרחש אם החברה תמשיך להגדיל את היקף תיק הנכסים שלה בשנים הבאות, בצורה מבוקרת ושמרנית, תוך ירידה קבועה של רמת המינוף מתחת ל- 99% ושיפור קבוע ביחס כיסוי הריבית מה- EBITDA לסביבות ה- 3x, זאת במקביל להמשך הקטנת רכיב הסיכון בפרויקט הייזום בדיסלדורף עם התקדמות המכירות והביצוע בפרויקט. התרחיש השלילי אנו נשקול פעולת דירוג שלילית אם רכישות נכסים חדשות ייעשו בצורה אגרסיבית, תוך עלייה ברמת המינוף מעל לרמה המצופה. הערכתנו לסיכונים יזמיים גבוהים יותר בפרויקט בדיסלדורף או כניסתה של החברה לפרויקטי ייזום נוספים עשויות להשפיע גם הן לשלילה על הדירוג. 2 23 יוני, 2024
תרחיש Standard & Poor s בסיסי בתרחיש הבסיס שלנו, אנו צופים שיפור ביחסי הכיסוי בשנים 2609-2602, עם סיומם ומסירתם של השלבים הראשון והשני בפרויקט הייזום בדיסלדורף. יחד עם זאת, אנו מעריכים שמגמת ההתרחבות של החברה על ידי רכישת נכסים מניבים חדשים תימשך, ולכן אנו צופים כי שיעור המינוף לא ירד. הנחות עיקריות יחסים עיקריים 2015E 2014E 2013A גידול שנתי בהכנסות משכירות של 2% מתיק הנכסים המניב הקיים. 61%-63% 2.3X-2.7X 61%-63% 2.3X-2.7X 62% 1.8X חוב / חוב והון / EBITDA מימון הכרה בהכנסות שלב א ושלב ב 0 של פרוייקט היזום בשנים 2609-2602. 9X-11X 9X-11X 16.3X גידול בהיקף החוב בעקבות המשך רכישות נכסים בהיקף של כ- 066 מיליון אירו בשנה. חוב / EBITDA A -בפועל. E -צפוי. תיאור פעילות החברה בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי היא חברת נדל"ן מניב הפועלת בגרמניה ומחזיקה, נכון למאי 2602, בתיק נכסים מניב בשווי של 096 מיליון אירו, הכולל כ- 8,600 יחידות דיור להשכרה בשטח להשכרה של 256 אלף מ"ר ו- 22 נכסים מסחריים בשטח כולל של 206 אלף מ"ר. בנוסף, החברה עוסקת בייזום ופיתוח של פרויקט מגורים בדיסלדורף. החברה היא חלק מקבוצת בראק קפיטל המחזיקה כ- 20% ממניותיה. יתרת המניות מוחזקת ע"י הציבור )20%(, בעלי עניין נוספים )20%( והמוסדיים.)6%( הפרופיל העסקי מיקוד הפעילות בתחום ההשכרה למגורים בגרמניה, פלח יציב בשוק חיובי עם גיוון לתחום המסחר הנהנה מתפוסות גבוהות ומחוזי שכירות ארוכי טווח הפרופיל העסקי של החברה מושפע לחיוב ממיקוד הפעילות בגרמניה, אשר נכון להיום היא אחת הכלכלות היציבות בעולם ונהנית משוק נדל"ן חיובי למשקיעים. אנו מעריכים לחיוב את פורטפוליו המגורים של החברה בשל רמות התפוסה הגבוהות לאורך זמן )כ- 59%(, פיזור שוכרים גבוה מאוד )כ- 0,666 שוכרים שונים, בהשוואה לכ- 7,666 שוכרים בשנה שעברה( ובשל הערכתנו כי הפורטפוליו חסין יחסית לתנודתיות בעתות משבר. כוונת החברה להמשיך ולהגדיל את היקף הדירות להשכרה שבבעלותה, נתפסת בעינינו כגורם אשר ימשיך לתמוך ביציבות החברה בעתיד. תיק הנכסים המסחריים של החברה נהנה אף הוא מתפוסות גבוהות לאורך זמן )56%( ומפיזור גיאוגרפי חיובי ברחבי גרמניה, אך, להערכתנו, קיימת תלות מסוימת בשני שוכרים עיקריים המהווים ביחד כ- 26% מסך ההכנסות. יחד עם זאת, חוזי השכירות בכל הנכסים המסחריים הם ארוכי טווח, כאשר החוזים עם שני השוכרים העיקריים הינם לתקופות של בין 09-06 שנים. אנו מעריכים שמגמת ההתרחבות של החברה על ידי רכישת נכסים מניבים חדשים תמשיך גם בשנים הבאות, תוך ייצוב ושיפור התשואה מהם, כפי שנצפה בעבר. 3 23 יוני, 2024
פרויקט ייזום המגורים בדיסלדורף ממשיך, להערכתנו, להשפיע לשלילה על הפרופיל העסקי, לאור הסיכונים היזמיים הקיימים בו, אשר אותם אנו מעריכים כגבוהים יותר מאשר הסיכונים בפעילות המניבה. יחד עם זאת, ההתקדמות במהלך השנה האחרונה בבנייה של השלב הראשון בפרויקט ומכירת דירות בהיקף משמעותי )066% משלב א', 26% משלב ב 2 (, ממתנים, להערכתנו, את הסיכון בהשוואה למועד הדירוג האחרון. תרחיש S&P תפעולי בסיסי בתרחיש הבסיסי שלנו, אנו צופים כי בשנים 2609-2602 החברה תציג גידול בהכנסות הנובע מהנבה שנתית מלאה של נכסים שנרכשו בשנת 2602 ובאפריל-מאי 2602 וכן מהכרה בהכנסות ממסירת הדירות בפרויקט הייזום. בנוסף, הנחנו כי החברה תמשיך ברכישת נכסים מניבים בהיקף של כ- 066 מיליון אירו בשנה, אשר יניבו תשואת NOI של 6%-7%. אנו מניחים כי תיק הנכסים המניב הקיים של החברה ימשיך להפגין יציבות תוך שמירה על שיעורי התפוסה הגבוהים אשר ינועו סביב ה- 59%. בהתאם לכך, להערכתנו, החברה תציג EBITDA בהיקף של כ- 66 מיליון אירו בשנת 2602 וכ- 69 מיליון אירו בשנת 2609 )כולל הכנסות מייזום(. הפרופיל הפיננסי גידול עקבי בתזרים המזומנים השוטף ושמירה על שיעור המינוף במקביל להגדלת תיק הנכסים פרופיל הסיכון הפיננסי של החברה נתמך ע"י מגמת הגידול בתזרים המזומנים השוטף, אשר הסתכם בשנת 2602 לכ- 26 מיליון אירו )לאחר תשלומי ריבית(, בהשוואה ל- 5 מיליון אירו בשנת 2602. נכון ליום 20 במרץ 2602, שיעור המינוף המאזני של החברה )היחס המתואם חוב לחוב והון עצמי( עמד על כ- 62% ויחס כיסוי ריבית ע"י EBITDA על 2x, יחסים אשר הולמים את הדירוג הנוכחי. בנוסף, הערכתנו לפרופיל הפיננסי מושפעת לחיוב ע"י המדיניות הפיננסית השקולה של החברה, המתבטאת בהרחבה של תיק הנכסים המניב תוך שמירה על שעור מינוף של כ- 66%. 4 23 יוני, 2024
תרחיש S&P בסיסי תזרימי מזומנים ומבנה הון בהתבסס על התרחיש התפעולי לעיל, אנו מעריכים שבשנים הבאות החברה תציג גידול משמעותי בתזרים המזומנים כתוצאה מתקבולים ממכירת דירות בפרויקט הייזום, מהנבה שנתית מלאה של נכסים ומגידול במצבת הנכסים. יחד עם זאת, אנו לא צופים שיפור בשעור המינוף המאזני בשל הערכתנו כי החברה תמשיך לפעול להרחבת תיק הנכסים באמצעות רכישות בהיקף שנתי של 066 מיליון אירו. בהתאם לכך, אנו צופים כי בשנים 2609-2602 יעמדו היחסים המותאמים, חוב לחוב והון עצמי על כ- 62% ויחס להוצאות מימון על כ- 2.6x. EBITDA נזילות: הולמת אנו מעריכים את נזילותה של בראק קפיטל פרופרטיז כ"הולמת", לפי המתודולוגיה שלנו. הערכה זו מתבססת בעיקר על היקף המזומנים הנוכחי, יכולת החברה לייצר תזרימים חיוביים גבוהים מפעילותה השוטפת, היקף החלויות הנמוך בכל שנה, ונגישות טובה של החברה לשוק ההון המקומי ולמערכת הבנקאית בגרמניה. יחד עם זאת, העובדה שכל נכסי החברה משועבדים משפיעה, להערכתנו, לשלילה על הגמישות הפיננסית. התרחיש שלנו אינו כולל מחזור חוב בלתי מובטח וגיוסי אגרות חוב, ומנגד אינו כולל רכישות נכסים עתידיות. לפי התרחיש שלנו, אנו מעריכים כי בשנים 2609-2602 היחס בין המקורות ברמת ודאות גבוהה לשימושים של החברה יעמוד על כ- 2x. נציין כי בשנים 2609-2602 אנו צופים גידול משמעותי בתזרים הנובע מתקבולים ממסירת דירות בפרוייקט היזום. 5 23 יוני, 2024
בתרחיש הבסיס, אנו מניחים כי המקורות והשימושים העיקריים של החברה נכון ל- 0 בינואר, 2602 ועד ה- 20 בדצמבר, 2609 הם כדלקמן: מקורות עיקריים מזומן ונכסים פיננסים סחירים בהיקף של כ- 26 מיליון אירו; תזרים מזומנים מפעילות שוטפת בהיקף שנתי של 96-26 מיליון אירו )כולל תקבולים מפרויקט הייזום למגורים ולאחר החזר הלוואות בגינו(. שימושים עיקריים חלויות חוב בהיקף של כ- 26 מיליון אירו בשנת 2602 ו- 29 מיליון אירו בשנת 2609; הוצאות אחרות בהיקף שנתי של 02 מיליון אירו )כולל חלוקה לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה(; השקעות הוניות expenditure( )capital בהיקף של כ- 7.9 מיליון אירו לתקופה. בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי. חלויות חוב 2022 ואילך 2022 2022 2022 )מיליון אירו( 2024 229.2 96.5 290.5 22.0 חלויות 25.0 ניתוח התניות לחברה מספר התניות בגין הלוואות שקיבלה מבנקים בחו"ל בעת רכישת הנכסים. להבנתנו, החברה עומדת בכל ההתניות הפיננסיות עם מרווח מספק. התאמות לדירוג פיזור עסקי: ניטרלי מבנה הון: ניטרלי נזילות: ניטרלי מדיניות פיננסית: ניטרלי ניהול, אסטרטגיה וממשל תאגידי: ניטרלי השוואה לקבוצת ייחוס: ניטרלי התאמות לדיווח הכספי על מנת להביא את הנתונים הפיננסיים לבסיס משותף בהשוואה לחברות מדורגות אחרות, אנו מבצעים התאמות לנתונים המדווחים בדוחות הכספיים אשר משמשים אותנו בחישוב היחסים הפיננסיים. להלן ההתאמות העיקריות לנתונים המאוחדים של בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי. לשנת 2602: קיזוז עודפי מזומנים ושווי מזומנים, כהגדרתנו, מהחוב הפיננסי המדווח. נטרול הכנסות בגין עליית ערך שווי הוגן נדל"ן להשקעה מההכנסות התפעוליות. ניכוי של הוצאות הריבית מתזרים מפעילות שוטפת )סיווג מחדש(. 6 23 יוני, 2024
7 23 יוני, 2024
מחקר קשור, Corporate Methodology 05 בנובמבר ;2602, Key Credit Factors For The Real Estate Industry 05 בנובמבר ;2602,"Corporate Methodology: Ratios and Adjustments 05 בנובמבר, ;2602,"Methodology And Assumptions: Liquidity Descriptors For Global Corporate Issuers" 2 בינואר,.2602 את המאמרים ניתן למצוא באתר S&P הגלובלי בכתובת: www.standardandpoors.com או. באתר של S&P Maalot בכתובת פרטים כלליים )נכון ל- 23 ביוני, 2024( ila+/stable ila+ ila+/stable ila/stable בראק קפיטל פרופורטיז אנ. וי דירוג המנפיק סדרות אג"ח א,ב היסטוריית דירוג המנפיק אפריל 2602,62 אפריל 2602,60 התוכן המופיע באתר )"S&P"( Standard & Poor's Maalot )"האתר"(, לרבות דירוגי המנפיק; דירוגי ההנפקה; ה- RES ; הערכות החוסן הפיננסי; דירוגי ההלוואות וההנפקות הפרטיות; הדירוגים הגלובלים; המאמרים וכן הדירוגים על פי סולם הדירוג הבינלאומי של S&P )ביחד ולחוד, "התוכן"( מבוסס על מידע שנתקבל מ- S&P וממקורות אחרים אשר S&P מאמינה כי הינו מהימן. המאמרים המופיעים באתר מבוססים על מאמרים אשר נכתבו ונוסחו ע"י הצוות המקצועי הגלובלי של Standard & Poor's בשפה האנגלית, ועברו שינויים, עריכה, קיצורים והתאמות שונות על מנת להופיע באתר בשפה העברית. S&P אינה מבקרת את המידע שנתקבל ואינה מאמתת את נכונותו או שלמותו, לרבות, אך לא רק, אי דיוקים או חוסרים הנובעים מביצוע שינויים, עריכה, קיצורים, התאמות ו/או מחיקות במאמרים, בין היתר תוך כדי ביצוע פעולות תרגום המאמרים והתאמתם לאתר בשפה העברית כאמור לעיל. מובהר בזאת כי התוכן אינו משקף סיכונים הקשורים ו/או הנובעים מהפרות, במעשה או במחדל של איזו מן ההתחייבויות שנטלו על עצמם הגופים המדורגים ו/או אי נכונות או אי דיוק באילו מן המצגים שהציגו גופים אלה, או העובדות שבבסיס חוות הדעת שניתנו ל- S&P כתנאי לקבלת התוכן, פעולות או מחדלים שבוצעו במרמה או הונאה או כל פעולה אחרת בניגוד לדין. התוכן, לרבות, אך לא רק, דוחות הדירוג והערכת החוסן הפיננסי, מהווה אך ורק הבעת דעה סובייקטיבית של S&P נכון למועד פרסומו, ואינו מהווה דבר שבעובדה, או המלצה לרכוש, להחזיק או למכור ניירות ערך כלשהם, או לקבלת החלטה בעניין ביצוע השקעות כלשהן. S&P אינה נוטלת על עצמה כל מחויבות לעדכן את התוכן לאחר פרסומו. אין להסתמך על התוכן בקבלת החלטות בנוגע להשקעות. S&P אינה משמשת כ"מומחה" או יועץ לעניין השקעות ו/או ניירות ערך עבורך. כל הזכויות בתוכן שמורות ל- S&P. אין להעתיק, לצלם, להפיץ, לשנות, לבצע הנדסה חוזרת, לאחסן במאגר מידע או מערכת לאחזור מידע, או לעשות כל שימוש מסחרי בתוכן זה, מכולו או מקצתו, ללא קבלת הסכמת S&P מראש ובכתב. אין לעשות בתוכן כל שימוש מעבר לשימוש המפורט במסמך זה, בתנאי השימוש ובמדיניות הפרטיות. 8 23 יוני, 2024