מצגת לקראת הנפקה לציבור של אגרות חוב מדורגות A3 ספטמבר 2016

מצגת לקראת הנפקה לציבור של אגרות חוב מדורגות A3 ספטמבר 2016

הבהרה משפטית מצגת זו אינה הצעת ניירות ערך של MDG Real Estate Global Limited להלן)להלן: "החברה"( לציבור ואין לפרשה כהצעה של ניירות ערך לציבור. מצגת זו מהווה הצגה עקרונית ושיווקית של החברה. בכל מקום בו מצוין החברה, הכוונה לחברה או תאגידים בבעלותה ובשליטתה המלאות. המידע הכלול במצגת זו וכל מידע אחר שיימסר במהלך הצגת המצגת )להלן: "המידע"( אינו מהווה בסיס לקבלת החלטות השקעה ואינו מהווה המלצה או חוות דעת של יועץ השקעות או יועץ מס. המידע הינו מידע תמציתי בלבד. השקעה בניירות ערך בכלל ובחברה נושאת סיכון. יש לקחת בחשבון כי נתוני עבר אינם מצביעים בהכרח על ביצועים בעתיד. רכישת ניירות ערך של החברה דורשת עיון מעמיק במסמכי ההנפקה, ובמידע המפורסם על ידי החברה וניתוח משפטי, חשבונאי, מיסויי וכלכלי שלו. 2

מידע צופה פני עתיד ביחס לאמור בשקפים מס' 4 עד 12 7, עד 16 14, ו- 19 המספקים פרטים אודות הנכסים המניבים בהקמה וקרקע לפיתוח עתידי, יצוין כי הרווח הגולמי הצפוי, הנתונים אודות ה-,NOI הכנסות מחוזים חתומים, ומועד ההשלמה הצפוי מהווים מידע צופה פני עתיד )כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968 (. המידע האמור מבוסס על תחשיבים כפי שנעשו בהערכות השווי לקרקעות האמורות בטבלה. תחזיות אלה עשויות שלא להתממש במידה ויחולו שינויים מהותיים לרעה בקצב התקדמות הבניה, במציאת שוכרים פוטנציאליים ובהיעדר מימון לבניה המתוכננת וכן עקב גורמי הסיכון האמורים בסעיף 1.20 לפרק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת 2015. 3

פרופיל החברה לחברה תיק של 13 נכסים בניו יורק: מתוכם 10 נכסים מניבים )כולל נכס לקראת אכלוס(. בנוסף, מלון בהקמה בהאדסון יארדס-מנהטן ושתי עתודות קרקע צמודות לפיתוח עתידי. סה"כ שווי נכסי הנדל"ן כ- 550 מ' דולר. נכון ליום 30 ביוני 2016, סך ההון הינו כ- 235 המהווה כ- 41% מסך המאזן המסתכם לכ- 574 וחוב נטו ל- CAP נטו* 57%. מ' מ' דולר דולר NOI מייצג NOI נכסי הנדל"ן המניבים של החברה משמשים לדיור לגיל השלישי, מגורים להשכרה ומשרדים: לחברה 5 נכסים בתחום הדיור לגיל השלישי המהווים כ- 64% משווי הנכסים המניבים ומאופיינים בביקוש גבוה, עידוד ממשלתי וחוזים ארוכי טווח )30-35 שנה(. בתחום הנדל"ן המניב למגורים כ- 69% מהשוכרים של החברה הינם שוכרי.Rent Stabilized בעל השליטה בחברה, מר דיויד מרקס פעיל כ- 30 שנה בפיתוח, רכישה, ניהול והשכרה של נכסים מניבים בניו יורק. כל נכסי החברה הינם נכסים שהוקמו על ידי בעל השליטה. צפוי ** *** )לפני הנבה מהמלון( כ- 24.5 מ' דולר. לאחר התייצבות המלון כ- 41 מ' דולר. ביום 30 באוגוסט 2016 הודיעה מידרוג על העלאת הדירוג של החברה ל- A3 באופק יציב. *חושב באופן הבא: אשראי לזמן קצר וחלויות שוטפות של הלוואות מתאגידים פיננסיים ואחרים בתוספת הלוואות מבנקים, תאגידים פיננסיים ואחרים בתוספת אגרות חוב בניכוי מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות מוגבלים ומיועדים )"חוב פיננסי נטו"( לחלק לחוב פיננסי נטו בתוספת סה"כ הון. ** NOI לפי מחצית ראשונה 2016 בגילום שנתי, בתוספת NOI צפוי מנכס לקראת אכלוס )100% תפוסה(. לפרטים נוספים ראו שקף מספר 12. *** NOI מייצג בתוספת ה- NOI המייצג מהמלון. לפרטים נוספים ראו שקף מספר 13. 4

התקדמות מהירה בפיתוח המלון: במהלך התקופה האחרונה החברה קידמה משמעותית את פיתוח המלון. החברה השלימה את הקמת היסודות במלון, המבנה יצא מהקרקע ובימים אלו מקימה החברה את קומה מספר 3. התקדמות במימון המלון ברחוב 34 במנהטן: החברה התקשרה בהסכם הלוואת בנייה לשנתיים בסכום של עד 90 מ' דולר שהחליפה הלוואה קיימת )בהיקף של כ- 65 מ' דולר(. כמו כן, החברה נמצאת בתהליך גיוס הלוואה מסוג EB-5 ועד כה התקבלו התחייבויות להעמדת כ- 20 מ' דולר. השלמת הקמת הנכס Purchase"."Louisiana הבנייה הסתיימה והיום הנכס אישור אכלוס ולפני הנבת NOI של כ- 3.2 מ' דולר בשנה )לפי חוזה חתום(. קבלת לפני עומד (4MDR) Quentin Road התקדמות באכלוס הנכס. החברה רכשה זכויות אוויר )6,000 ר"ר( מבעל הנכס הסמוך ובהמשך לכך החברה התקשרה עם אחד השוכרים הקיימים בנכס בהסכם שכירות נוסף לקומה התחתונה לתקופה בת כ- 9 שנים. יצוין כי ה- NOI מהשכירות צפוי להשתקף בדוחות החברה בשנת 2017. A3 באופק יציב. דירוג עליית מ- Baa1 באופק יציב לדירוג מה עשינו מהנפקת האג"ח? 5

תיק הנכסים המניבים של החברה פילוח נכסים מניבים לפי שימוש עיקרי על בסיס שווי הוגן נדל"ן מניב המיועד לדיור מוגן ובתי אבות סיעודיים נדל "ן מניב 64% למגורים 27% לחברה 10 נכסים מניבים* בעיר ניו יורק בתי דירות לדיור מוגן תומך מסוג ALP השכרת נכסים למפעילים של תוכנית דיור מוגן המספקת שירותי דיור בתוספת שירות טיפול רפואי תומך. המפעיל מחויב בקבלת רישיון ממשלתי. בתי דירות להשכרה בתי דירות להשכרה )המושכרים לדיירים(. 69% מסך הדירות הינן בשכירות מפוקחת מסוג.Rent Stabilized בתי דיור סיעודיים השכרת מבנים למפעילים מורשים לניהול דיור סיעודי. המפעיל מחויב בקבלת רישיון ממשלתי. נכסים מסחריים להשכרה בניין משרדים חדיש ושטחי מסחר בחלק מנכסי החברה. נדל"ן מניב למשרדים 9% -נתונים ליום 30/06/16. 6 * כולל את הנכס Louisiana Purchase הצפוי להתאכלס במהלך Q4-2016.

תיק הנכסים המניבים של החברה נכס שיעור בעלות שימוש עיקרי מיקום שטח )באלפי ר"ר( שיעור תפוסה ליום 30.06.16 שווי נכס ליום 30.06.16 במ' דולר NOI בגילום שנתי* במ' דולר # 1.5 33.5 87% 73 Brooklyn, NY 100% משרדים 4MDR 1 0.8 27.4 97% 74 99% מגורים להשכרה Queens-Flushing, NY 7MDR 2 2.5 48.5 95% 210 100% מגורים להשכרה Queens-Flushing, NY Atria 2000 3 0.4 11.9 100% 48 99% מגורים להשכרה Queens-Flushing, NY FBD Realty 4 0.5 15.4 100% 44 99% מגורים להשכרה Queens-Flushing, NY RMDM 5 5.5 54.0 100% 200 99% בית אבות סיעודי Medford, NY Feldman-Medford 6 3.2 35.1 100% 135 89% בית אבות סיעודי Brooklyn, NY Louisiana Nursing 7 3.3 42.0 100% 170 100% בית אבות סיעודי Queens-Flushing, NY Union Plaza 8 3.6 66.7 100% 166 Queens-Flushing, NY 99% דיור מוגן )ALP( Boulevard ALP 9 3.2 44.2 100% 125 Brooklyn, NY 100% דיור מוגן )ALP( Louisiana Purchase 10 24.5 379 98% 1,245 סה"כ 7 * נתוני חציון ראשון 2016 בגילום שנתי )למעט.(Louisiana Purchase

שוק הדיור לגיל השלישי בניו יורק דיור בר השגה לאוכלוסיית הגיל השלישי הינו מצרך מבוקש בעיר ניו יורק. בראש 53% ממשקי הבית בעיר עומדים תושבים בגילאים 60 עד 69. הביקוש ליחידות הדיור )כולל בתי אבות סיעודיים ודיור מוגן( הינו על פי רוב ביקוש קשיח, אשר לא מושפע יתר על המידה ממצב הכלכלה בכלל ושוק הנדל"ן בפרט. העלייה בתוחלת החיים והתקרבות אוכלוסיית ה"בייבי בום" לגיל הפרישה מצביעים על כך שבעתיד הלא רחוק ייווצר מחסור משמעותי בדיור בר השגה לגיל השלישי. 8

דיור לגיל השלישי הסכמי השכירות של החברה החברה הינה בעלת הנכסים ומשכירה אותם לחברות המתמחות בהפעלת בתי אבות סיעודיים ודיור מוגן. פילוח *NOI לפי סיום מועד חוזי שכירות 33% 43% 24% החברה מתקשרת עם גופי ניהול בהסכמי שכירות בעלי מאפיינים של,Triple Net לתקופות ארוכות )30-35 שנה במועד החתימה(. המפעיל, שוכר את הנכס והינו האחראי על הפעלתו, ניהולו ותפעולו המלא, לרבות, התקשרות עם דיירים חדשים, כל ההוצאות השוטפות בגין המעון, לרבות ביטוחים וכל מס החל על הנכס. השוק מאופיין בריבוי מפעילים כך שלחברה אין תלות במפעיל מסוים. לאחר 2023-2026 2026-2044 2044 *בנטרול חוזי שכירות למגורים,.)Louisiana Purchase NOI לפי נתוני חציון ראשון 2016 בגילום שנתי )למעט 9

נכסים בולטים מיקום השלמת הקמה שיעור תפוסה שווי הוגן Feldman-Medford מדפורד, ניו יורק 2001 100% 54 מ' דולר NOI בגילום שנתי 5.5 מ' דולר בית אבות סיעודי בן שלוש קומות המכיל 320 מיטות. מושכר בהסכם שכירות ארוך טווח. Boulevard ALP )נתונים לפי 100%, חלק החברה 99%( )נתונים לפי 100%, חלק החברה 99%( קווינס, ניו יורק נכס דיור מוגן )ALP( בן מיקום 7 קומות המכיל 204 יחידות דיור. הנכס השלמת הקמה 2005 מושכר בהסכם* שכירות ארוך טווח. 100% 66.7 מ' דולר שיעור תפוסה שווי הוגן 3.6 מ' דולר NOI בגילום שנתי 10 * מושכר לחברה פרטית בבעלות ובשליטת אמו של בעל השליטה בחברה, המפעילה את המקום. -הנתונים הם נכון ליום 30 ביוני 2016 )למעט אם כתוב אחרת(. -הנתונים הם נכון ליום 30 ביוני 2016 )למעט אם כתוב אחרת(.

נכסים בולטים Atria 2000 פלאשינג-קווינס, ניו יורק מיקום 2004 השלמת הקמה 95% שיעור תפוסה 48.5 מ' דולר שווי הוגן 2.5 מ' דולר NOI בגילום שנתי נכס מניב המושכר למטרת בית אבות סיעודי. הנכס בן שמונה קומות ומיועד ל- 280 דיירים. נכס מניב למגורים בשכירות מפוקחת בן 8 קומות הכולל 137 יחידות דיור להשכרה בשכירות מפוקחת ושלושה שוכרים למטרת מסחר. Union Plaza פלאשינג-קווינס, ניו יורק מיקום 1996 השלמת הקמה 100% שיעור תפוסה 42 מ' דולר שווי הוגן 3.3 מ' דולר NOI בגילום שנתי )נתונים לפי 100%, חלק החברה 99%( )נתונים לפי 100%, חלק החברה 100%( 11 -הנתונים הם נכון ליום 30 ביוני 2016 )למעט אם כתוב אחרת(. -הנתונים הם נכון ליום 30 ביוני 2016 )למעט אם כתוב אחרת(.

נכס מניב לקראת אכלוס Louisiana Purchase מיקום ברוקלין, ניו יורק מועד תחילת הנבה צפוי Q4-2016 100% שיעור תפוסה )לפי חוזה קיים( NOI שנתי צפוי 3.2 מ' דולר הנכס מיועד לשמש כדיור מוגן )ALP( ויכלול כ- 180 דיירים. הנכס ממוקם בצמוד לנכס אחר של החברה.(Louisiana Nursing( 12

בית מלון בהקמה 34-10 מיקום אסטרטגי בלב אזור האדסון יארדס החברה נמצאת במהלך עבודות הקמה* של מלון בן 399 חדרים בלב אזור האדסון יארדס ברחוב 34 על השדרה העשירית במנהטן ניו יורק, וכולל הסכם זיכיון עם הרשת הבינלאומית.Marriot המלון צמוד לשדרת הקניות המרכזית של פרויקט האדסון לתחנת רכבת תחתית חדשה ולמרכז הכנסים והקונגרסים בניו יורק- Center.Javits מועד השלמה צפוי : דצמבר 2017 NOI מייצג: כ- 17 מ' דולר יארדס, הגדול * המבנה יצא מהקרקע ובימים אלו מקימה החברה את קומה מספר 13 3.

בית מלון בהקמה - עדכונים מימון המלון בחודש אוגוסט 2016 התקשרה החברה בהסכם הלוואת בנייה בסכום של עד 90 מ' דולר. ההלוואה תשמש למימון מחדש של הלוואה קיימת בנכס ולהמשך בניית הפרויקט. כמו כן, החברה נמצאת בתהליך גיוס הלוואה מסוג EB-5 בשיעור ריבית נמוך )כ- 3% (. יצוין כי נכון להיום התקבלו התחייבויות להעמדת כ- 20 מ' דולר. 34-10 Street סה"כ עלות השקעה כוללת צפויה עלות שטרם הושקעה שיעור השלמה תקציבי מועד השלמה צפוי שווי הוגן ליום 30 ביוני 2016 NOI שנתי צפוי שווי כנכס מיוצב )כנס מיוצב לפי הערכת השווי נכון ליום 31/12/15( )לפי הערכת השווי נכון ליום 31/12/15( נתונים נבחרים* כ- 159 מ' דולר כ- 80.8 מ' דולר 49% דצמבר 2017 כ- 126 מ' דולר כ- 17 מ' דולר כ- 264 מ' דולר * נתונים ליום 14.30/06/2016

Google maps Hudson Yards is the largest private Real Estate development in the history of the United States and the largest development in New York City since Rockefeller Center http://www.hudsonyardsnewyork.com/the-story אזור האדסון יארדס החברה מקימה מלון בלב אזור האדסון יארדס שטחו של מתחם האדסון יארדס ושלב ב'( כ- 17.5 בעיקר : שטחי משרדים מיליון ר"ר ויכלול מגורים להשכרה ומכירה שטחי מסחר )שלב א' המתחם נבנה על ידי חברות נדל"ן מהגדולות בארה"ב. בקרבת מקום ממוקם מרכז הכנסים והקונגרסים הגדול בניו יורק ה-.Javits Center לאחרונה נפתחה תחנת רכבת תחתית חדשה 34 St-Hudson עצירה אחת מ-.Times Square 15

מ' מ' דולר ארה"ב דולר ארה"ב התפתחות צפויה ב- NOI NOI לאורך התקופות וצפי צמיחה בטווח הקצר NOI צפי לצמיחה עתידית 26 45 24 40 22 20 18 35 30 16 25 14 20 12 15 10 2013 2014 2015 Q2-2016 בגילום בגילוםשנתי שנתי Q2-2016 בגילום שנתי בתוספת Louisiana Purchase בהנבה מלאה 10 Q2-2016 בגילום בגילוםשנתי שנתי Louisiana בגילום שנתי בתוספת Q2-2016 Purchase Louisiana בגילום שנתי בתוספת Q2-2016 Purchase והמלון 16

מתוך דוח הדירוג אוגוסט 2016 בחודש אוגוסט 2016 מידרוג הודיעה על העלאת דירוג ל- A3 באופק יציב. "מצבת נכסים מניבים המפגינה יציבות בהכנסות ובשיעורי התפוסה באופן המשפיע לחיוב על פרופיל הסיכון, התקדמות בפרויקטים בייזום מפחיתה את החשיפה לייזום וצפויה לתרום לתזרים הפרמננטי. "יחסי איתנות בולטים לטובה, היקף ההון העצמי של החברה הולם את רמת הדירוג". "מצבת נכסים אשר מאופיינת בשיעורי תפוסה גבוהים )כ- 99% ( לאורך זמן ובחוזים ארוכי טווח כאשר מח"מ החוזים הינו כ- 20 שנים )בנטרול נכסי הדיור להשכרה( באופן המחזק את נראות ההכנסות מהנכסים". "התקדמות בהקמת המלון אשר עבר את שלב היסודות ובניית הקומות התחתונות באופן המשפר את הנראות לאומדן יתרת העלויות ומועד הסיום של הבנייה". 17

איתנות פיננסית ליום 31 בדצמבר 2015 412,500 113,000 24,700 550,200 ליום 30 ביוני 2016 423,580 125,534 24,437 573,551 נתונים נבחרים נדל"ן להשקעה רכוש קבוע )מלון( נכסים שוטפים סה"כ נכסים )אלפי דולר ארה"ב( 229,797 2,314 232,111 42% 56% 232,215 2,344 234,559 41% 57% הון המיוחס לבעלי מניות החברה זכויות שאינן מקנות שליטה סה"כ הון הון עצמי למאזן חוב נטו ל- CAP נטו* *חושב באופן הבא: אשראי לזמן קצר וחלויות שוטפות של הלוואות מתאגידים פיננסיים ואחרים בתוספת הלוואות מבנקים, תאגידים פיננסיים ואחרים בתוספת אגרות חוב בניכוי מזומנים ושווי מזומנים ופיקדונות מוגבלים ומיועדים )"חוב פיננסי נטו"( לחלק לחוב פיננסי נטו בתוספת סה"כ הון. 18

סיכום תיק נכסים מניבים ארוכים לאורך זמן. סולידי המפגין תפוסות גבוהות וחוזים 01 02 איתנות פיננסית גבוהה - סך ההון העצמי כ- 235 מ' דולר ומינוף נמוך )יחס חוב ל- CAP עומד על כ- 57% (. NOI במגמת צמיחה- פרויקט לקראת אכלוס יביא לגידול של כ- 3.2 מ' דולר ב- NOI ועם השלמת המלון והתייצבותו ה- NOI צפוי לצמוח בעוד כ- 17 מ' דולר. 03 04 בחודש אוגוסט 2016 מידרוג הודיעה על העלאת הדירוג ל- A3 באופק יציב. 05 התקדמות משמעותית בפיתוח ומימון המלון. 19

תודה