Lightstone Enterprises Limited מצגת למשקיעים 20 ביוני 2016

תמליל

1 Lightstone Enterprises Limited מצגת למשקיעים 20 ביוני 2016

2 סדר יום תקציר מנהלים תוצאות כספיות ועדכון עסקי דוחות כספיים עמידה באמות מידה 2

3 1. תקציר מנהלים 3

4 4 1. תקציר מנהלים תקציר מנהלים מאז ההנפקה הראשונית בחודש נובמבר 2014, הציגה Lightstone Enterprises Limited שלה נדל"ן להשקעה למגורים ונדל"ן מסחרי. )"החברה"( תוצאות מרשימות בשני מגזרי הפעילות נכסי החברה הניבו רווח תפעולי נקי בסך 43 מיליון דולר בשנת 2015 במיזמים משותפים( והחברה סיימה את הרבעון הראשון בשנת 2016 דולר. וכן 12.7 מיליון דולר ברבעון הראשון בשנת 2016 )כולל החלק היחסי עם נכסים בשווי כולל של 1.4 מיליארד דולר והון עצמי בסך 665 מיליון שתי חברות הדירוג אישרו את דירוגי החברה: +A Standard & Poor s( מעלות( וכן A1 )מידרוג(, לאחר שערכו את בחינת הדירוג השנתית שלהם בשלהי / 2015 תחילת אגרות החוב נסחרות כיום בפרמיה משמעותית מעל ערכן הנקוב. החברה עומדת באופן מלא בכל אמות המידה שהתחייבה להן באגרות החוב. ועד תחילת 2016, החברה ניצלה את תנאי השוק החיוביים כדי להקטין מינוף, לבצע ארגון-מחדש ולטייב את תיק הנכסים הקיים משלהי 2015 שלה.,365 בה בעת, יכולת החברה להפיק רווחים צפויה להתחזק עוד יותר עם השלמת פרויקט הנדל"ן המניב למגורים Bond Street הקניות Gloucester Premium Outlets ורכישת נדל"ן מניב למגורים בברונקס, ניו-יורק שבוצעה לאחרונה. בנוסף על מרכז

5 5 2. תוצאות כספיות ועדכון עסקי

6 6 - שנת תוצאות כספיות ועדכון עסקי ביצועים לפי נכס כולה Revenue Expenses NOI (In thousands) YTD 2015 Act YTD 2015 Bud YTD 2015 Act YTD 2015 Bud YTD 2015 Act YTD 2015 Bud Artegon Marketplace 4,293 4,876 8,067 7,945 (3,773) (3,069) Acadia Portfolio 9,508 9,369 3,907 3,629 5,601 5,740 Retail Parent Portfolio 4,314 4,123 1,592 1,519 2,722 2,604 Newbridge 1,274 1, Commercial Development (4) 0 F&W Portfolios 15,789 15,789 8,823 8,867 6,965 6,922 Detroit Portfolios 39,608 38,951 18,782 18,992 20,827 19,960 Belford Towers 7,412 7,453 3,900 3,585 3,512 3,867 NYCB Portfolio 8,648 8,810 5,090 5,372 3,558 3,437 Lakewood Portfolio 1,721 1,853 1,177 1, Burstone/Midtown 1,621 1, Bronx Portfolio Residential Development (209) 0 Residential Land Lightstone Enterprises (Corp) Total 94,580 94,049 53,257 52,436 41,323 41,613 הערה: כל התקציבים מבוססים על תקציב 2015 המקורי, למעט - Artegon אשר מבוסס על תקציבים מעודכנים שהוכנו על ידי צוות הניהול החדש. Investment in Associates at 100% Ownership % Revenue Expenses NOI (in thousands) YTD 2015 Act YTD 2015 Bud YTD 2015 Act YTD 2015 Bud YTD 2015 Act YTD 2015 Bud Twin Cities Premium Outlets 65% 21,314 22,036 7,046 7,233 14,268 14,803 Gantry Park Landing 39.49% 8,284 8,215 1,718 1,781 6,566 6,434

7 7-2. תוצאות כספיות ועדכון עסקי ביצועים לפי נכס רבעון ראשון שנת 2016 Revenue Expenses NOI (In thousands) YTD Q Act YTD Q Bud YTD Q Act YTD Q Bud YTD Q Act YTD Q Bud Artegon Marketplace ,970 2,015 (1,346) (1,352) Acadia Portfolio 2,248 2,212 1,156 1,099 1,092 1,114 Retail Parent Portfolio Newbridge Commercial Development (4) 0 F&W Portfolios 3,997 4,020 2,225 2,345 1,772 1,676 Detroit Portfolios 10,068 10,010 4,833 4,994 5,235 5,016 Belford Towers 1,879 1, NYCB Portfolio 2,183 2,172 1,254 1, Lakewood Portfolio Burstone/ Midtown Bronx Portfolio Residential Development (91) 0 Residential Land (0) 0 Lightstone Enterprises (Corp) Total 23,708 23,197 13,932 14,125 9,776 9,073 Investment in Associates at 100% Ownership % Revenue Expenses NOI (in thousands) YTD Q Act YTD Q Bud YTD Q Act YTD Q Bud YTD Q Act YTD Q Bud Twin Cities Premium Outlets 65% 5,169 5,220 1,637 1,868 3,532 3,351 Gantry Park Landing 39.49% 2,146 2, ,703 1,648 Gloucester Premium Outlets % 3,092 3, ,348 2,109 1, From Investment 2/1/16

8 8 2. תוצאות כספיות ועדכון עסקי מגזר נדל"ן להשקעה למגורים: בשנת 2015 וברבעון הראשון של שנת 2016, מגזר הנדל"ן למגורים הניב ביצועים טובים ועקביים. תיק הנכסים למגורים הבסיסי )לא כולל )Gantry רשם הכנסות בסך כולל של 75 מיליון דולר ורווח תפעולי נקי )NOI( בסך 36.2 מיליון דולר. ברבעון הראשון של שנת 2016, תיק הנכסים רשם הכנסות בסך 19.6 מיליון דולר וכן NOI בסך 9.4 מיליון דולר, עם שיעור תפוסה כולל בתיק הנכסים שעמד על 95.6%. בסך 6.6 מיליון דולר בשנת 2016 וכן הנכס Gantry Park Landing )שהוא 39.49% בבעלות החברה( המשיך להפגין ביצועים טובים ורשם NOI 1.7 מיליון דולר ברבעון הראשון של שנת פרויקט הפיתוח למגורים 365 Bond Street המשיך להתפתח לפי המתוכנן. משרד ההשכרה נפתח ביום 11 במארס , יחידות כבר מאוכלסות. הפרויקט צפוי להיות מושלם באמצע שנת 2016, לפי התכנון המקורי. נכון ליום ביוני בשנת 2016 וברבעון הראשון של שנת 2016 ביצעה החברה מספר רכישות של נדל"ן להשכרה למגורים באזורים נבחרים בברונקס, ניו-יורק. נכסים אלה צפויים לשפר את יציבות תיק הנכסים וכן לשפר את הרווח והגידול בשווי הנכסים לטווח הארוך. כמו כן ניצלה החברה את תנאי השוק החיוביים ומכרה את אחד מנכסיה בתיק הנכסים )Detroit Portfolio( Cherry Hill Club נאה ביותר של 6.6% המחושב על פי NOI ל- 12 חודשים. הנהלת החברה צופה כי תיק הנדל"ן למגורים ימשיך להיות הכוח המניע שיניב לחברה רווחים יציבים. בשיעור תשואה

9 9 2. תוצאות כספיות ועדכון עסקי 365 Bond Street הפרויקט 365 Bond Street ובו 429 שנת יחידות דיור מתקדם כצפוי והשלמתו צפויה באמצע הפרויקט המתוכנן על ידי Goldstein Hill &West Architects ועל ידי מעצב הפנים Mark Zeff נמצא בפארק טיילת החוף החדש ומוקף ביותר מ- 3 דונם שטחים ירוקים. משרד ההשכרה נפתח ביום 11 במארס 2016 וקצב ההשכרה עולה על הציפיות.

10 10 2. תוצאות כספיות ועדכון עסקי רכישות בברונקס: מחודש יוני 2016 ועד סוף הרבעון הראשון של שנת 2016, רכשה החברה בעסקאות נפרדות 6 בתי דירות )multifamily( יחידות דיור באזורים נבחרים של ברונקס, ניו-יורק וכן נחתם חוזה לגבי נכס נוסף ובו 57 יחידות דיור. להשכרה ובסה"כ 392 השוק בברונקס מפגין ביקושים חזקים ועקביים ביותר אשר מביאים לגידול שנתי משמעותי בשיעורי התפוסה. אזורים נבחרים, Yankee Stadium וכן University Heights מציעים גישה נוחה לתחבורה ציבורית ופשיעה נמוכה. כגון ככלל, דמי השכירות הנוכחיים בנכסים האמורים נמוכים משמעותית מדמי השכירות המותרים על פי חוק ומדמי השכירות בשוק החופשי - מאפשר גידול משמעותי בהערכות השווי. דבר אשר

11 2. תוצאות כספיות ועדכון עסקי רכישות בברונקס תקציר Property/Portfolio 1026 Woodycrest 917 Ogden Grand Portfolio Three 5-story walk up, One 6- story elevator building Creston Two adjacent 5- story walk-up buldings 1072 Davidson Woodycrest Portfolio Two 6-story elevator buildings, One 4-6-story elevator story walk-up building building Yankee Stadium/High Bridge 1011 Carroll Place 57-unit 7-story elevator building Description 6-Story low rise 6-story elevator building n/a Yankee Stadium/High University University Location/Submarket Yankee Stadium Bridge Heights Fordham Heights Heights Grand Concourse n/a Acquisition Date 3-Jun Nov Jan Feb-16 1-Mar Apr-16 TBD Units Total Sq ft 23,500 36, ,380 41,580 42, ,508 59, ,129 Acquisition Price $4,290,000 $5,600,000 $17,000,000 $7,400,000 $7,700,000 $21,000,000 $11,000,000 $73,990,000 Year 1 NOI $224,378 $255,097 $814,888 $284,548 $295,380 $792,721 $387,646 $3,054,658 Initial Cap Rate 5.2% 4.6% 4.8% 3.8% 3.8% 3.8% 3.5% 4.1% Major CapEx $250,000 $450,000 $1,152,830 $30,000 $474,600 $260,000 $175,000 $2,792,430 Total Costs including CapEx $4,727,898 $6,483,213 $18,454,464 $7,702,055 $8,284,253 $21,991,755 $12,681,167 $80,324,805 Year 5 NOI $373,705 $481,701 $1,401,347 $612,199 $563,684 $1,391,791 $731,692 $5,556,119 Year 5 Value $ 7,737,285 $ 11,111,936 $ 28,858,962 $ 13,344,056 $ 12,084,016 $ 29,924,562 $ 15,884,329 $ 118,945,146 Total 11

12 12 2. תוצאות כספיות ועדכון עסקי מגזר נדל"ן מסחרי: ביצועי תיק הנדל"ן המסחרי של החברה בשנת 2015 וברבעון הראשון של שנת 2016 תאמו את הציפיות. להוציא את Artegon Marketplace ואת השקעות החברה במיזמים המשותפים, תיק הנדל"ן המסחרי רשם NOI בסך 9.1 מיליון דולר בשנת 2015 ובסך 1.6 מיליון דולר ברבעון הראשון של שנת נכון ליום 31 במארס 2016, שיעור התפוסה בתיק הנכסים עמד על 84.6%. ברבעון הרביעי של שנת 2015 וברבעון הראשון של שנת 2016 הקטינה החברה את המינוף בגין ההלוואה בתיק Acadia Portfolio והתמקדה בארגון מחדש ומיטוב של תיק נכסים זה. החברה הוציאה 4 נכסים חלשים יותר מתוך תיק זה מכלל האיגוח לשם מכירה ו- 2 מתוך 4 הנכסים נמכרו בינואר ובמאי בינתיים, הנהלת החברה משווקת באופן נמרץ שטחים פנויים ב- 7 מרכזי הקניות בעלי הביצועים החזקים, על מנת לשפר את היקף ההכנסות /.NOI הנכס Twin Cities Premium Outlets )שהוא 65% בבעלות החברה( רשם ביצועים טובים: NOI בסך 14 מיליון דולר בשנת 2015 ובסך 3.5 מיליון דולר ברבעון הראשון של שנת בינתיים החברה ממשיכה להרחיב את השותפות האסטרטגית עם.Simon Property Group בחודש פברואר 2016 רכשה החברה 25% מהבעלות במרכז הקניות Gloucester Premium Outlets שנפתח זה עתה. בחודש מאי רכשה החברה 35% מהבעלות בפרויקט לפיתוח.Norfolk Premium Outlets לאחר שרשם ביצועים מאכזבים בשנת 2015, רשם הנכס Artegon Marketplace ביצועים לפי התקציב המתוכנן ברבעון הראשון של שנת בתוך כך מכרה הנהלת החברה שני שטחי עוגן ושני שטחים מרוחקים ברבעון הרביעי של שנת 2015 בתמורה ברוטו כוללת בסך 33 מיליון דולר.

13 2. תוצאות כספיות ועדכון עסקי Gloucester Premium Outlets ביום 1 בפברואר 2016 השלימה החברה רכישת 25% הקניות.Gloucester Premium Outlets מהבעלות במרכז מרכז הקניות Gloucester Premium Outlets הוא מרכז קניות פרימיום בשטח של 35,000 מ"ר שאותו פיתחו Simon Property Group )להלן: Gloucester יחד עם משקיע מוסדי נוסף. מרכז הקניות נמצא בעיר ) Simon Township, NJ במרחק 20 דקות נסיעה מפילדלפיה. מרכז הקניות נפתח ביום 13 באוגוסט 2015 וכולל למעלה מ- 90 חנויות וביניהן: Guess, Nike, Kenneth Cole, Armani, Banana Republic,.Simon ועוד. מרכז הקניות מנוהל על ידי J.Crew נכון ליום 31 בדצמבר 2015, שיעור התפוסה במרכז הקניות עמד על 87% ותקציב NOI לשנת 2016 עומד על סך 11 מיליון דולר. בחודש דצמבר 2015 הוערך שווי הנכס בסך 146 מיליון דולר. ברבעון הראשון של שנת 2016 דיווח Gloucester Premium Outlets רווח תזרימי-תפעולי בסך 2.7 מיליון דולר. על 13

14 2. תוצאות כספיות ועדכון עסקי רכישה ברבעון השני של שנת 2016: Outlets Norfolk Premium בחודש מאי 2016 חתמה החברה על הסכם שותפות עם חברה קשורה מקבוצת Simon Property Group לפיתוח משותף של מרכז הקניות Norfolk Premium Outlets )להלן: Outlets".)"Norfolk החברה מחזיקה 35% מהבעלות ב- Outlets.Norfolk Polo Ralph Lauren, Nike, Under Armour, לאחר השלמתו יכלול מרכז הקניות כ- 30,000 Banana Republic ועוד. מ"ר שטחים להשכרה ובו שוכרים כגון: אתר הפיתוח עבור Norfolk Outlets נמצא כ- 8 ק"מ מהעיר,Norfolk או 16 ק"מ מהעיר Virginia Beach ובמרחק 50 דקות נסיעה מהעיר ההיסטורית.Williamsburg אזור Virginia Beach Williamsburg הוא מרכז תיירותי מסורתי ומושך מבקרים מוושינגטון הבירה, מהעיר Richmond, VA וכן מהערים פילדלפיה, ניו-יורק ועד לקוובק שבקנדה. התאוששות מרכז העיר Norfolk ובניית מזח מתקדם לעגינת ספינות שיט תענוגות הביא תיירים רבים יותר לאזור רכישת הקרקע עבור הפרויקט הושלמה ואבן הפינה לפרויקט הונחה ביום 2 ביוני Norfolk Premium Outlets העיר Norfolk Norfolk Premium Outlets 14

15 2. תוצאות כספיות ועדכון עסקי Artegon Marketplace לאחר שרשם ביצועים מאכזבים בשנת 2015, רשם הנכס ביצועים לפי התקציב המתוכנן ברבעון הראשון של שנת.2016 צוות הניהול החדש יישם אסטרטגיות שיווק שונות, כולל 32 לוחות פרסום חוצות עם חשיפה ללמעלה מ מיליון איש ואירועים כגון מופעי מוסיקה, הופעות של ידוענים וסדנאות יצירה שניתנו על ידי השוכרים בנכס. כמו כן התמקדה ההנהלה על ארגון מחדש של חוזי השכירות ועיצוב מחדש של השטחים הפנימיים. כחלק ממאמץ המיצוב מחדש תתחיל בנכס זה במחצית השנייה של שנת 2016 בניית,Eat Street מרכז קונספט למכירת אוכל. ברבעון הרביעי של שנת 2015 השלימה החברה את מכירת השטחים Cinemark וכן BassPro בתמורה לסך של 30 מיליון דולר לערך. לאחר מכן, ביום 28 בדצמבר 2015, השלימה החברה מכירה של שני שטחים מרוחקים בתמורה לסך של 3.8 מיליון דולר לערך. 15

16 16 2. תוצאות כספיות ועדכון עסקי אישור הדירוג חברת Standard & Poor s מעלות השלימה את בחינת הדירוג השנתית בחודש אוקטובר 2015 מעודכן בו אשרה את דירוג האשראי של החברה ila+ עם אופק דירוג יציב. וביום בנובמבר פרסמה דוח דירוג 2016 בדומה לכך, חברת / Moody's מידרוג ביצעה את עדכון הדירוג השנתי בחודש דצמבר 2015 את דירוג האשראי של החברה A1 עם אופק דירוג יציב. ופרסמה דוח דירוג בחודש ינואר בו אשרה גידור מטבעי מאחר שהאג"ח הבלתי-מובטחות של החברה נקובות בש"ח, החברה ממשיכה להיות חשופה לסיכון בגין חוזק של השקל לעומת הדולר שער החליפין דולר/שקל היה תנודתי מאוד בשנת 2015 ובתחילת שנת וכיום עומד על החשיפה המטבעית של החברה מגודרת כיום על ידי אסטרטגיות של אופציות מחוץ לכסף. הנהלת החברה תמשיך לעקוב אחר תנאי השוק כדי לקבוע אם נדרשים שינויים כלשהם באסטרטגיית הגידור הנוכחית.

17 17 2. תוצאות כספיות ועדכון עסקי הערכת שווי מדיניות החברה היא להזמין מידי שנה הערכות שווי מצד שלישי בלתי-קשור עבור כל אחד מנכסי הנדל"ן להשקעה שלה. צוותי החשבונאות והכספים של החברה מבצעים ניתוח פנימי על מנת לקבוע אם שווי השוק הקיים נאות. מידי רבעון, לפיכך, בחודש דצמבר 2015 הזמינה הנהלת החברה מהחברות CBRE, Marshall & Stevens, Anderson Valuation Group Karl Baltutat Valuation Services הערכות שווי של נכסי הנדל"ן של החברה ליום 31 בדצמבר וכן על פי הערכות שווי אלה, הדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2015 משקפים גידול בשווי המוערך בסך 57 בשנת 2015 )להוציא השקעות בחברות קשורות(. הגידול בשיערוך נבע בעיקר מתיק הנכסים Detroit Portfolio )בסך דולר( וכן Bond Street 365 )בסך 26 מיליון דולר(. מיליון דולר 29 מיליון גידול בשיערוך בסך 12 מיליון דולר נרשם בגין Gantry Park Landing לאור הייצוב של נכס זה במהלך שנת על סמך הערכות השווי )מתוך זה 39.49% מיוחס לחברה(,

18 3. דוחות כספיים 18

19 3. דוחות כספיים לשנת 2015 דוח רווח והפסד לשנת 2015 For the Year Ended December 31, 2015 (in USD thousands) For the Year Ended December 31, 2014 Rental Revenues 94,580 94,431 Property Operating Expenses (54,835) (51,281) Net operating income 39,745 43,150 General and administrative expenses (2,422) (77) Revaluation of investment properties, net 56,956 25,933 Net operating profit 94,279 69,006 Share of profit from associates and joint ventures, net 13,620 66,079 Other income, net 3,698 1,986 Finance income Finance expense, net (28,653) (22,541) Currency translation income (expense) 1,007 (1,533) Profit for the Period 84, ,018 Total comprehensive income for the year 84, ,018 Total comprehensive profit for the year attributable to: Equity holders of the company 82, ,867 Non-controlling interests 1,553 11,151 19

20 3. דוחות כספיים לשנת 2015 השוואת דוח רווח והפסד לשנת 2015 Standard For the Year Ended 12/31/15 Proportional Consolidation For the Year Ended 12/31/15 (in US$,000) (in US$,000) Revenue from Properties $94,580 $111,705 Operating Expenses from Properties ($54,835) ($60,112) Net Operating Income $39,745 $51,594 General & Administrative Expenses ($2,422) ($2,422) Revaluation of Investment Properties, Net $56,956 $63,335 Net Operating Profit $94,279 $112,506 Share of profit from associates and joint ventures, net $13,620 $0 Other income, net $3,698 $3,820 Finance income $254 $255 Finance expense, net ($28,653) ($33,383) Currency translation income (expense) $1,007 $1,007 Net Profit for the Period $84,205 $84,205 - Net Income/(Loss) from discontinued operations Total comprehensive profit attributable to Equity holders of the company $82,652 $82,652 Non-controlling interests $1,553 $1,553 20

21 21 דוחות כספיים לשנת 2015 For the Year Ended 12/31/15 For the Year Ended 12/31/14 (in USD thousands) Cash flows from operating activities: Profit for the year 84, ,018.3 דוח תזרים מזומנים לשנת 2015 Cash Flow from Operating Activities Revaluation of investment properties, net (56,956) (25,933) Share of profit from associate companies and joint ventures, net (13,620) (66,079) Finance expenses, net 28,399 22,520 Currency translation (income) expense (1,007) 1,533 Changes in operating assets and liabilities: 642 (672) Net cash provided by operating activities 41,663 44,387 Cash flows from investing activities Capital expenditures (196,543) (128,714) Disposal of investment property 110,354 - Investment in/distributions received from associates and joint ventures, net 6,124 28,864 Change in Restricted Cash (8,635) (5,354) Other Net cash used in investing activities (88,446) (105,183) Cash flows from financing activities Owner's Investment, Net (7,000) 47,144 Proceeds from loans from financial institutions and others 105, ,827 Repayment of loans from financial institutions and others (40,086) (36,535) Proceeds from issuance of bonds, net 32, ,696 Interest paid (38,669) (23,478) Other (1,401) (602) Net cash provided by financing activities 50, ,052 Exchange differences on balances of cash and cash equivalents (61) 1,332 Net increase (decrease) in cash 3, ,588 Cash and cash equivalents, beginning of the period 160,039 11,451 Cash and cash equivalents, end of the period 163, ,039

22 22 3. דוחות כספיים לשנת 2015 מאזן As of December 31, 2015 As of December 31, 2014 (in USD thousands) ASSETS Investment properties 1,096, ,480 Investment in associates 84,566 77,070 Cash and cash equivalents 163, ,039 Other assets 30,531 22,361 Total assets 1,374,789 1,189,950 EQUITY Share capital and paid-in capital 125, ,651 Retained earnings 520, ,097 Total equity attributable to Company's equity holders 646, ,748 Non-controlling interests 13,630 13,479 Total equity 660, ,227 LIABILITIES Loans from financial institutions and others 529, ,794 Bonds 149, ,726 Other liabilities 35,512 28,203 Total liabilities 714, ,723 Total equity and liabilities 1,374,789 1,189,950

23 3. דוחות כספיים לרבעון הראשון של שנת 2016 דוח רווח והפסד לרבעון הראשון של שנת 2016 For the Quarter Ended March 31, 2016 (in USD thousands) For the Quarter Ended March 31, 2015 Rental Revenues 23,688 23,690 Property Operating Expenses (14,446) (14,552) Net operating income 9,242 9,138 General and administrative expenses (529) (417) Revaluation of investment properties, net (445) (2,042) Net operating profit 8,268 6,679 Share of profit from associates and joint ventures, net 7,746 1,309 Other income, net Finance income Finance expense, net (6,704) (7,263) Currency translation income (expense) (5,466) 2,739 Profit for the Period 4,445 3,828 Total comprehensive income for the year 4,445 3,828 Total comprehensive profit for the year attributable to: Equity holders of the company 3,900 3,728 Non-controlling interests

24 24 2. דוחות כספיים לרבעון הראשון של שנת 2016 השוואת דוח רווח והפסד לרבעון הראשון של שנת 2016 Standard For the Quarter Ended March 31, 2016 (in US$,000) Proportional Consolidation For the Quarter Ended March 31, 2016 (in US$,000) Revenue from Properties $23,688 $28,668 Operating Expenses from Properties ($14,446) ($15,929) Net Operating Income $9,242 $12,740 General & Administrative Expenses ($529) ($529) Revaluation of Investment Properties, Net ($445) $5,020 Net Operating Profit $8,268 $17,231 Share of profit from associates and joint ventures, net $7,746 $0 Other income, net $431 $464 Finance income $170 $171 Finance expense, net ($6,704) ($7,954) Currency translation income (expense) ($5,466) ($5,466) Net Profit for the Period $4,445 $4,445 Total comprehensive profit attributable to Equity holders of the company $3,900 $3,900 Non-controlling interests $545 $545

25 25 3. דוחות כספיים לרבעון הראשון של שנת 2016 דוח תזרים מזומנים לרבעון הראשון של שנת 2016 For the Quarter Ended March 31, 2016 For the Quarter Ended March 31, 2015 (in USD thousands) Cash flows from operating activities: Profit for the Period 4,445 3,828 Cash Flow from Operating Activities Revaluation of investment properties, net 445 2,042 Share of profit from associate companies and joint ventures, net (7,746) (1,309) Finance expenses, net 6,534 7,223 Currency translation (income) expense 5,466 (2,739) Changes in operating assets and liabilities: (841) 4,708 Dividends received from Associates 1,881 3,066 Net cash provided by operating activities 10,184 16,819 Cash flows from investing activities Capital expenditures (51,663) (55,164) Disposal of investment property 5,289 - Investment in/distributions received from associates and joint ventures, net (9,853) - Distributions (contributions) received from associates and joint ventures, net 482 1,270 Interest received Change in Restricted Cash 3,286 (16,647) Other - - Net cash used in investing activities (52,289) (70,501) Cash flows from financing activities Owner's Investments, net - - Proceeds from loans from financial institutions and others 71,231 20,523 Repayment of loans from financial institutions and others (51,849) (1,958) Proceeds from issuance of bonds, net - - Interest paid (8,391) (6,699) Other Net cash provided by financing activities 11,183 12,282 Exchange differences on balances of cash and cash equivalents 4 2 Net increase (decrease) in cash (30,918) (41,398) Cash and cash equivalents, beginning of the period 163, ,039 Cash and cash equivalents, end of the period 132, ,641

26 26 3. דוחות כספיים לרבעון הראשון של שנת 2016 מאזן לרבעון הראשון של שנת 2016 As of March 31, 2016 As of March 31, 2015 (in USD thousands) ASSETS Investment properties 1,144, ,311 Investment in associates 99,801 74,044 Cash and cash equivalents 132, ,640 Other assets 31,662 37,205 Total assets 1,408,719 1,218,200 EQUITY Share capital and paid-in capital 125, ,651 Retained earnings 523, ,825 Total equity attributable to Company's equity holders 649, ,476 Non-controlling interests 14,369 13,995 Total equity 663, ,471 LIABILITIES Loans from financial institutions and others 550, ,559 Bonds 155, ,031 Other liabilities 39,589 35,139 Total liabilities 745, ,729 Total equity and liabilities 1,408,719 1,218,200

27 4. עמידה באמות מידה 27

28 28 4. עמידה באמות מידה Key Financial Figures for Financial Covenants Calculations As of 12/31/15 As of 3/31/16 1. Net Adjusted Financial Debt - Total Financial Debt $679,246,872 $705,438,050 - Less: Cash & Cash Equivalents ($163,300,628) ($132,383,248) - Plus: Share of Net Financial Debt for Gantry Park Landing $27,750,447 $27,968,161 - Plus: Share of Net Financial Debt for Detroit Outlets ($125,184) ($104,663) - Plus: Share of Net Financial Debt for Gloucester Premium Outlets $17,138,275 - Plus: Share of Net Financial Debt for Twin Cities Premium Outlets $72,437,176 $72,641,561 Net Adjusted Financial Debt $616,008,684 $690,698, Adjusted EBITDA - T-12 - Operating Profit - T-12 $95,303,762 $66,087,087 - Less: Revaluation Profits - T-12 ($57,981,030) ($28,752,621) - Plus: Share of Adjusted EBITDA from Gantry Park Landing $2,584,830 $2,612,762 - Plus: Share of Adjusted EBITDA from Detroit Outlets $0 ($31) - Plus: Share of Adjusted EBITDA from Gloucester Premium Outlets $533,132 - Plus: Share of Adjusted EBITDA from Twin Cities Premium Outlets $9,263,573 $9,332,944 Adjusted EBITDA $49,171,135 $49,813, Cumulative after tax net earnings from 10/1/ After tax earnings, net of revaluation profits, from 10/1/14 $40,038,447 $46,901,436 - Less Share of Profits from Associates and Joint Ventures, from 10/1/14 ($22,653,563) ($30,399,525) - Revaluation Profits/(Losses) from 363 Bond Street $31,415,753 $31,415,753 - Revaluation Profits/(Losses) from 320 8th Ave $1,702,950 $1,702,950 - Revaluation Profits/(Losses) from Dunmore (Acadia Portfolio) ($990,647) - Revaluation Profits/(Losses) from Cherry Hill Club (Detroit Portfolio) ($36,204) - Plus cumulative after tax earnings net of revaluation profits - Gantry, from 10/1/14 $1,398,665 $1,715,413 - Plus cumulative after tax earnings net of revaluation profits - Detroit Outlets, from 10/1/14 ($31) - Plus cumulative after tax earnings net of revaluation profits - Gloucester, from 10/1/14 $473,569 - Plus cumulative after tax earnings net of revaluation profits - Twin Cities, from 10/1/14 $7,469,421 $8,959,762 Total Cumulative After Tax Net Earnings $59,371,674 $59,742,476

29 29 4. עמידה באמות מידה Key Financial Figures for Financial Covenants Calculations As of 12/31/15 As of 3/31/16 4. Net Capital - Net Adjusted Financial Debt 616,008, ,698,136 - Plus: Total Equity Including Minority Interests 661,050, ,692,428 Net Capital 1,277,058,693 1,354,390, Joint Scope of Development Project Bond Street 153,592, ,929,700 Joint Scope of Development Project 153,592, ,929, Reconciled Balance of the Company - Total Assets 1,375,813,226 1,406,235,390 - Less: Investments in Associates and JVs (84,566,164) (99,801,663) - Plus: Share of Total Assets in Gantry Park Landing 52,337,590 52,150,608 - Plus: Share of Total Assets in Detroit Outlets 2,092,989 2,129,561 - Plus: Share of Total Assets in Gloucester Premium Outlets 36,617,958 - Plus: Share of Total Assets in Twin Cities 135,801, ,804,181 - Other 1,375,186 1,375,186 Reconciled Balance of the Company 1,482,853,890 1,534,511,221

30 30 4. עמידה באמות מידה Interest Rate Adjustment Covenants - Per Section 5 of the Deed of Trust As of 12/31/15 As of 3/31/ a Net Adjusted Financial Debt to Adjusted EBITDA Shall not Exceed 15 - Net Adjusted Financial Debt 616,008, ,698,136 - Adjusted EBITDA 49,171,135 49,813,272 - Ratio Conclusion In Compliance In Compliance 5.4.b Nominal Consolidated Equity Capital (Excluding Minority Interests) Shall not be less than USD 400 million - Actual Nominal Consolidated Equity Capital 647,419, ,317,898 - Conclusion In Compliance In Compliance 5.6. Distributions Shall not exceed 50% of Cumulative after tax earnings from 10/1/ Cumulative Distributions 7,000,000 9,000,000-50% of Cumulative after tax earnings from 10/1/14 29,685,837 29,871,238 - Conclusion In Compliance In Compliance - Allowable distributions 22,685,837 20,871,238

31 31 4. עמידה באמות מידה Default Covenants: Per Section 6.4 of the Deed of Trust As of 12/31/15 As of 3/31/ (1) Consolidated Nominal Equity shall not be less than USD 350mm - Actual Nominal Consolidated Equity Capital 647,419, ,317,898 - Conclusion In Compliance In Compliance 6.4.(2) Ratio of Consolidated Equity (including minority interest) to total assets shall not be less than 30% - Consolidated Equity 661,050, ,692,428 - Total Assets 1,375,813,226 1,406,235,390 - Actual Ratio 48.0% 47.2% - Conclusion In Compliance In Compliance 6.4 (3) Net Adjusted Financial Debt to Adjusted EBITDA shall not exceed 18x - Net Adjusted Financial Debt 616,008, ,698,136 - Adjusted EBITDA 49,171,135 49,813,272 - Ratio Conclusion In Compliance In Compliance 6.4 (4) Ratio of Net Adjusted Financial Debt to Net Capital Shall not exceed 75% - Net Adjusted Financial Debt 616,008, ,698,136 - Net Capital 1,277,058,693 1,354,390,564 - Actual Ratio 48.2% 51.0% - Conclusion In Compliance In Compliance 6.4 (5) Joint Scope of the development projects shall not exceed 30% of the Reconciled Balance of the Company - Joint Scope of the development projects 153,592, ,929,700 - Reconciled Balance of the Company 1,482,853,890 1,534,511,221 - Actual Ratio 10% 11% - Conclusion In Compliance In Compliance